本書是我國不動產登記制度改革以來對理論、政策、技術以及實務等不動產登記疑難問題的釋疑，是全程參與國家不動產登記改革立法研究人員和基層一線實操同志集體智慧交融共識的呈現。本書共88個典型問題，均歸納提煉于長期組織或參與各級不動產登記業務培訓交流的日常工作實際。
本書的編寫以問題解答"實用性"為導向，在對問題深入理論解構的基礎上，既緊扣現行不動產登記制度精神，又限度上尊重并汲取實踐中的成熟通行做法和有效實操經驗。本書既是不動產登記實務工作者必備的工作用書，又對不動產登記理論研究和立法工作有重要參考作用。
以問題解答"實用性"為導向，緊扣現行制度精神，汲取不動產登記實踐中的成熟通行做法和有效實操經驗。理論性和實務性相融合，現實性和前瞻性相統一，貼近基層，服務實踐。
張富剛，國土資源部不動產登記中心研究員，博士。長期從事不動產登記理論、政策與實務研究，全程參與《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》及《自然資源統一確權登記辦法(試行)》等研究起草和修改論證工作，在全國開展不動產登記培訓授課數十次。主持或參與不動產登記、土地利用管理等領域重大研究項目三十余項，先后主編《不動產登記暫行條例實施細則釋義》《不動產登記制度理論探究》等多部著作，在國內外學術期(報)刊三十余篇，榮獲省部級科學技術獎勵一等獎1項、二等獎2項。
翟國徽，國土資源部不動產登記中心副研究員。長期從事不動產登記、國土資源法治等方面政策理論研究，全程參與《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》等研究起草工作。主持或參與不動產登記、土地礦產管理等方面課題二十余項，在《中國土地》《中國礦業》等核心或重要刊物發表相關研究文章近百余篇，出版或參編Foreign Direct Investment And Local Linkages、《不動產登記制度理論探究》(副主編)、《不動產登記暫行條例實施細則釋義》(副主編)等著作二十余部。
謝蓉，國土資源部不動產登記中心助理研究員，法學博士。全程參與《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》《自然資源統一確權登記辦法(試行)》等研究起草工作。赴多個省市授課解讀不動產登記制度，主持或參與不動產登記相關課題十余項。參編《不動產登記暫行條例實施細則釋義》《不動產登記制度理論探究》《不動產登記工作手冊》等著作，先后在各類學術期刊十余篇。
前
1.如何把握不動產登記工作的功能定位？
2.如何妥善處理登記與交易的關系？
3.不動產登記機構應如何正確履行法定職責？
4.新時期，地方各級不動產登記機構應如何做好不動產登記資料移交工作？
5.不動產登記特殊過渡階段，各相關部門應如何正確履行不動產權屬糾紛調處職責？
6.如何正確理解不動產登記相關法律政策的適用問題？
7.如何處理好開發區、新區或園區的不動產登記管轄問題？
8.原來各相關部門的不動產登記人員劃轉到不動產登記機構之后，應如何做好銜接管理？
9.如何理解國土資源行政主管部門、不動產登記機構與不動產登記中心之間的區別與關聯，設計好不動產登記業務辦理的審核權限與流程？
10.不動產登記單元應如何設定？
11.不動產登記實務中應如何進行土地面積分攤？
12.合并或分割不動產應如何辦理登記？
13.一個不動產單元同時跨兩個地籍區或地籍子區的情況下,應如何進行不動產單元編碼？
14.不動產登記職責整合后，房屋測繪工作應如何組織實施？
15.如何正確理解與適用房屋和國土部門的不同測繪技術標準？
16.如何正確把握實地查看、調查等登記審核手段與不動產權籍調查的關系？
17.房屋等建筑物、構筑物跨占兩宗或多宗土地時，不動產單元如何設定，編碼如何編制？如何辦理登記？
18.關于建筑區劃內地下商場、車庫、地下室等特定空間的登記應如何辦理？
19.地下人防停車位(庫)如何辦理登記？
20.當事人提交不動產登記申請時，是否應該提交交易確認單、交易告知書以及不動產交易網簽合同？
21.不動產登記的申請主體主要包括哪些？
22.監護人代為申請的，哪些材料屬于被監護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料？登記機構應如何審核這些監護關系證明材料？
23.當事人是否可以通過網上申請方式提出不動產登記申請？
24.離婚協議書已經明確約定雙方不動產權利歸屬的，當事人可否持離婚協議書進行不動產登記的單方申請？
25.夫妻雙方在婚姻存續期間購買的不動產，不動產交易合同上的簽名是夫妻中的一方，在登記時是否需要夫妻雙方共同申請？
26.人民法院、仲裁委員會等的生效法律文書中已明確原買賣合同無效或證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段取得房屋登記的，不動產登記機構是否可以憑此依法進行更正登記？
27.購房人從房地產開發企業購買房屋，商品房轉移登記是否可以由購房人單方申請？
28.實務中，如何正確適用依囑托登記的相關規定？
29.當事人以信息公開方式申請查詢復制不動產登記資料的，不動產登記機構是否受理？
30.對于只有房屋所有權證、無土地使用權證的不動產，人民法院發出協執，要求給申請執行人直接辦理轉移登記的，登記機構應如何辦理？
31.開發企業對土地申請辦理首次登記后，房屋竣工后對該房屋的登記應當辦理首次登記還是變更登記，是否需要先行注銷原國有建設用地使用權？
32.關于土地和房屋用途不一致的情況下，不動產登記機構應如何辦理登記？
33.對于綜合用途的土地,登記機構應如何填寫記載土地用途及使用權期限?
34.房改房的權利人因取得不動產時騙取登記，現被審批部門撤銷房改資格，原產權單位要求登記機構撤銷該行為并申請更正登記，登記機構應如何辦理？
35.當事人處分共有不動產的，登記機構應如何辦理？
36.申請人在申請不動產登記時，提供我國港澳臺地區或外國的司法文書和公證文書，登記機構應如何辦理？
37.不動產登記機構如何正確履行登記審核職責？
38.國有建設用地上的房屋，在辦理首次登記時，是否需要提交施工許可證、建設工程規劃許可證以及消防、環保、人防等材料？
39.《暫行條例》要求一次性告知申請人應補正的全部內容，但是登記機構在受理后的審核過程中能否再次要求補正補齊其他相關材料？
40.因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，不動產登記機構應如何辦理？
41.開發商申請國有建設用地上的商品房首次登記時，可否不頒發不動產權證書或頒發集成版不動產權證書？
42.《實施細則》第17條規定公告期15個工作日，期滿無異議或異議不成立方可登記，但第22條第2款對滅失聲明15個工作日后，沒有規定“無異議或異議不成立”，是否不須征詢異議也可補發？
43.連續登記原則在實踐中的具體表現有哪些？
44.以出讓方式取得國有建設用地上的房屋已全部出售，但一直未辦理房屋所有權證，現業主申請辦理不動產權證書時，開發商不予配合或找不到的，登記機構應如何辦理？
45.國有劃撥建設用地上的房屋依法辦理房屋所有權證但未辦理土地證，或房屋所有權證和土地證都有，但房屋所有權發生多次轉移后一直未辦理土地變更登記的，現業主申請不動產轉移登記，如何辦理？
46.土地批準用途與房屋規劃用途不一致，應如何辦理轉移登記或抵押登記？
47.因歷史上房地產開發中用地、規劃或建設等手續不完善尚未辦理不動產首次登記，現當事人申請辦理不動產登記的，不動產登記機構應如何辦理？
48.分期開發建設的商品房小區，小區道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等業主共有部分是否可以由開發商分期申請登記？
49.土地綜合開發利用背景下，一宗土地上存在商業、住宅等多種用途、不同使用期限的情形，不動產登記機構應如何辦理登記？
50.劃撥用地上的房屋能否抵押？應如何辦理登記？
51.土地尚未辦理登記的情況下，權利人持房屋所有權證申請辦理抵押登記，是否需要先換發不動產權證后再做抵押登記？
52.針對設施農用地上建造的建筑物、構筑物提出登記申請的，登記機構能否辦理并發放不動產權證？
53.針對“一戶多宅”、面積超占、混合用途等情況，登記機構應如何辦理不動產登記？
54.農村“村改居”后，原房管部門已經為居民住房頒發了房屋所有權證，但土地尚未登記發證，現房屋所有權人申請辦理不動產登記手續，應如何處理？
55.辦理宅基地使用權及房屋所有權首次登記時，因鄉村規劃不完善、權屬來源資料不齊全等原因，農民無法提供登記申請的必備材料的，登記機構應如何處理？
56.宅基地使用權人應如何界定？登記為戶還是家庭成員？
57.如何處理和應對長期分散登記導致的林權和土地等各類不動產重復登記發證的問題？
58.申請人憑原先頒發的水域灘涂養殖證換發不動產權證的，登記機構應如何辦理？
59.同一承包地塊上既有林木，又有草地，應如何進行登記發證？
60.在海域使用權登記實踐中，海域使用權的審批交易管理部門和不動產登記部門如何實現高效銜接？
61.通過設定地役權的方式使用土地建造的建筑物、構筑物，如電信信號基站、電網基站、廣告牌等，能否頒發不動產權屬證書？
62.登記實務中，抵押權人的主體資格有什么限制？
63.哪些財產不能作為抵押物設立抵押權？
64.在建建筑物抵押登記時，如何劃定不動產登記單元？
65.登記實務辦理中，建設用地使用權抵押登記與在建建筑物抵押登記應如何做好銜接？
66.登記機構在辦理在建工程抵押登記工作中，如何把握在建工程抵押的抵押權人主體范圍、抵押人主體范圍和貸款資金用途問題？
67.在土地上存在在建建筑物(可能合法或違法)的情況下，登記機構可否僅辦理建設用地使用權抵押權登記？
68.因地上建筑物、構筑物不符合規劃條件，只辦理了建設用地使用權抵押登記，待規劃手續補辦后，地上建筑物、構筑物是否隨之一并抵押？
69.不動產超額抵押的，不動產登記機構是否需要審查？
70.如何正確理解《實施細則》中的“預購商品房抵押登記”的性質？
71.抵押雙方因擔保范圍的變更申請抵押權的變更登記，登記簿中沒有“擔保范圍”的記載項目，登記機構應如何辦理？
72.較高額抵押債權數額確定后，轉為一般抵押權，抵押雙方申請債權確定登記并同時申請主債權數額變更，但現登記中沒有抵押權確定登記這一登記類型，應如何辦理？
73.債權人轉讓部分債權，當事人若約定較高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，登記機構應如何辦理？
74.不動產登記機構在辦理抵押登記時，是否應當記載抵押期限？
75.利害關系人申請更正登記時，是否必須提交登記簿記載權利人同意更正的證明材料？
76.辦理不動產登記依據的合同被生效法律文書撤銷或公證文書被公證機構撤銷，登記機構能否依申請人申請辦理更正登記？
77.登記機構在異議登記辦理中，如何把握利害關系人的范圍？
78.在不動產存在權屬爭議的情況下，登記機構應如何辦理？
79.商品房預售后，開發商不按約定配合辦理預告登記，能否單方申請？在非預售情況下，如當事人之間進行房屋買賣或抵押，并約定辦理預告登記，一方當事人不予配合的，能否單方申請？
80.預告登記期間，預告權利人死亡的，應如何辦理后續的本登記？
81.依人民法院等國家有權機關囑托辦理查封登記后，若查封期限屆滿后無續封，登記機構如何辦理查封登記注銷業務？
82.在登記與交易職責分設的地區，法院囑托登記機構辦理不動產預查封登記時，應如何辦理？
83.已被預告登記的不動產是否能查封？宗地之上有部分預購商品房辦理預告登記，能否協助查封開發企業整宗地使用權？
84.如何理解不動產登記查詢制度中的利害關系人？
85.當事人能否通過互聯網而無須到登記辦事大廳直接查詢、復制不動產登記資料？
86.不動產登記機構在風險防范方面應注意哪些事項？
87.不動產登記發生錯誤給當事人造成損失，登記機構承擔民事賠償責任還是行政賠償責任？
88.登記機構因登記錯誤承擔賠償責任的，承擔的是過錯責任還是無過錯責任？
附錄一不動產登記暫行條例
附錄二不動產登記暫行條例實施細則
不動產統一登記制度作為一項基礎性制度，是切實保護公民合法財產權益、維護市場交易安全的重大舉措，對建立健全我國社會主義市場經濟體制，提高國家治理能力和治理體系現代化具有重大意義。自2013年《國務院機構改革和職能轉變方案》正式啟動不動產統一登記制度改革以來，國土資源部深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，在地方各級黨委政府和相關部門的通力協作下，基本實現了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的"四統一"。截至目前，除西藏部分縣以外的全國所有地區均已實施不動產登記"發新停舊"工作，不動產統一登記制度已在基層落地，不動產統一登記工作取得重大進展。
不動產統一登記工作在我國尚屬于一項新生事物。制度構建與落地實施僅是重大改革進程的及時步，如何確保這一新生制度長期規范有序地運行才是關鍵和難點所在。自2015年3月1日不動產統一登記制度在江蘇徐州破冰啟程至今，我國不動產統一登記工作摸索前行兩年有余，各級不動產登記機構在地方黨委政府的大力支持下，積極創新，勇于擔當，主動作為，在不動產統一登記實踐中紛紛形成了諸多行之有效、特色鮮明的典型模式、做法，為我國不動產統一登記制度的后續創新發展注入了巨大活力。與此同時，問題與成效交織共存，阻力與障礙疊加放大，已成為地方普遍現象，且態勢愈加嚴重。尤其在長期分散登記中，因相關管理環節不規范、不完善、不到位等導致的登記發證難題層出不窮，備受輿論和社會熱議，在一定程度上制約著不動產登記工作的健康有序推進，甚至引發誤解誤讀，亟須破題。根據2017年全國國土資源工作會議關于加強不動產權益保護的要求以及不動產登記工作總體安排，國土資源部將抓好不動產登記制度完善和登記規范化作為今年的一項重點工作任務。為充分契合這一現實要求，依法妥善解決登記實踐中遇到的疑難問題，指導各級不動產登記機構有序做好各項實務工作，國土資源部不動產登記中心有關人員在長期全程參與完成
不動產登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)、《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《實施細則》)、《不動產登記操作規范(試行)》(以下簡稱《操作規范(試行)》)等不動產登記立法支撐工作的基礎上，進一步立足本職，主動作為，通過組織開展多層次的深度調研，組織理論與實務專家深入研討交流等，最終編寫形成了《不動產登記疑難問題精解》一書。
本書的面世凝聚了眾多專業人士的心血，是一項集體智慧的結晶，參與本書編寫的作者兼具理論與實務之長，編寫人員既有全程參與《暫行條例》《實施細則》《操作規范(試行)》立法執筆起草者，也有北京、天津、青島、深圳、成都等地方登記實務部門經驗豐富的業務骨干，他們多年來致力于不動產統一登記制度理論研究，一直深度參與國家和地方立法工作，并長期作為國家層面不動產登記業務培訓的主要師資代表，赴各地開展業務培訓交流，在理論探索、實務操作及問題解答等方面積累了豐富的經驗。
本書的編寫耗時一年有余。本成果醞釀的出發點是基于我們長期組織或參與各級不動產登記業務培訓交流的日常工作實際，陸續收集梳理了500余個涉及理論、政策、技術以及工作組織等方面的不動產登記疑難問題，在此基礎上，我們編寫組通過研討分析，進一步歸納提煉，最終精選出80余個關注度高、共性強的重點問題，然后逐一分工落實。其間，我們歷經了近10次基層調研、20余次會議研討、10余次文稿修改，不斷反復推敲，最終成稿。在撰寫過程中，我們始終堅持以問題解答"實用性"為導向，堅持"尊重歷史、依法依規、兼顧實踐、便民利民、維護權益"的基本原則，在對問題進行深入理論解構的基礎上，既緊扣《物權法》《暫行條例》及《實施細則》《操作規范(試行)》等現行制度精神，也較大程度上尊重并汲取不動產登記實踐中的成熟通行做法和有效實操經驗，兼具了理論性和實務性的融合，體現了現實性和前瞻性的統一，較大限度做到貼近基層，服務實踐。
在本書編寫過程中，為確保成果的嚴謹、和，我們特邀請原中國土地勘測規劃院院長、教授級高級工程師程燁和北京大學法學院教授常鵬翱兩位業界對書稿予以審閱指導，他們提出了很多寶貴意見和建議，在此表示衷心感謝！此外，中國地質大學研究生南錫康，中國人民大學研究生韓文靜，中央財經大學研究生楊慧、胡宇航等在問題梳理和后期修改等方面也做了大量工作，付出了辛勤勞動，在此也一并表示感謝！
需要說明的是，雖然本書盡可能地力求、詳盡、通俗地闡釋各類問題涉及的相關法條內容，但與紛繁復雜的不動產登記實踐相比，本書作者對不動產登記有關規定的理解難免存在局限或不足，對一些長期存在爭議的問題也難以給出定論，僅供不動產登記理論界、實務界的廣大同人參考和批評指正。因時間緊促，本書中的一些缺點和錯誤在所難免，請廣大讀者指正。
很實用的業務書籍
質量很好很好
很好的一本書，實用
20多天沒有收到書，突然顯示被簽收，快遞公司也沒有聯系我，我的書被誰簽收了呢？我的書在哪呢？投訴了也沒結果，還沒有退款項
很實用，物流很快
好東西，再次購買了，和同事們分享
送貨時間比約定的遲了一天，書應該是正版，但是包裝有些太簡陋了，裝進塑料袋子直接就送過來了，書角磕碰得有點卷邊了，希望以后改進。
蠻好的，性價比高，比預想中好。
內容不錯，學習中！
性價比很高
業務需求，內容是匯編，不同地區不動產登記部門撰寫的內容。但是，我們知道，每個地區的不動產登記操作是不同的。所以，本書只適合了解，不可全信。要多加識別，領悟其中的原理。
