引論：我們?yōu)槟砹?3篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
最近在網(wǎng)上沖浪時(shí)，王先生無意中搜到一套房源，單價(jià)在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區(qū)位于松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，距離鎮(zhèn)中心有15分鐘左右的步行路程，小區(qū)規(guī)模不小，不過周邊配套并不完善。
中介直言，這套房源是小產(chǎn)權(quán)房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。
王先生對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)非常心動(dòng)，總面積達(dá)126平方米的三房?jī)蓮d(毛坯)，報(bào)價(jià)只有25萬元，單價(jià)為1985元，平方米。這樣的報(bào)價(jià)，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“價(jià)格低得簡(jiǎn)直有點(diǎn)不敢讓人相信。”他說。
不過這種不敢讓人相信的小產(chǎn)權(quán)房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業(yè)數(shù)量更多，私下交易更為火爆。
在北京，位于通州王家場(chǎng)村小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目諾丁山近期一直在對(duì)外公開銷售，其銷售均價(jià)為5300元／平方米，單價(jià)相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價(jià)格具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，據(jù)了解，諾丁山周邊的項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對(duì)外促銷，但仍然無法激起購房者的購買欲望而無人問津。據(jù)了解，北京小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，其售價(jià)僅為周邊商品房的一半，甚至更少。
廣州的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如白云區(qū)同和、太和等地，價(jià)格照樣相對(duì)實(shí)惠，目前在這些地區(qū)花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發(fā)的商品樓，單價(jià)大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價(jià)會(huì)超過65萬元，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格不及商品房的四分之一。
購買小產(chǎn)權(quán)房目的不一。如上海小昆山鎮(zhèn)的玉昆小區(qū)，就有不少市中心的人士來購買，他們主要是用于養(yǎng)老。當(dāng)然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區(qū)的白領(lǐng)來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報(bào)率可接近10％。當(dāng)然，更多的還是用來購房白住。
“身份”仍然未改
雖然市場(chǎng)仍在追捧小產(chǎn)權(quán)房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關(guān)部門也一再重申不要輕易購買這種房產(chǎn)，以免自身權(quán)益得不到保障而遭受損失。
記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目的貸款管理。這份《通知》規(guī)定對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復(fù)，但是從《通知》規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房并沒有納入國內(nèi)的商品房范圍，政府的政策對(duì)它是嚴(yán)格禁止的。
廣州市國土房管局已陸續(xù)對(duì)鑫瑞大廈(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)豐泰小區(qū)、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路附近)、星城雅居(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)太和北路豐泰小區(qū)附近)、人和花園(位于白云區(qū)人和鎮(zhèn)大巷村流溪河北面、七十一中學(xué)公路兩側(cè))等違法銷售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行了查處并通過媒體予以曝光。
“轉(zhuǎn)正”呼聲不斷
記者發(fā)現(xiàn)，不管是開發(fā)商、政府官員還是專家學(xué)者，都傾向于對(duì)已經(jīng)保留的小產(chǎn)權(quán)房，可使購買者補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)、辦齊合法手續(xù)，將小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。
就開發(fā)商而言，他們?nèi)匀粦峙滦‘a(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)形成的沖擊。相對(duì)通過正規(guī)渠道拍得土地開發(fā)的大產(chǎn)權(quán)房而言，小產(chǎn)權(quán)房具有其不可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。“其主要優(yōu)勢(shì)就是土地成本相當(dāng)?shù)土诜績(jī)r(jià)成本中的權(quán)重很小，因此市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房至今售價(jià)仍然低得驚人。”上海一位開發(fā)商高管汪先生坦言。汪先生對(duì)玉昆小區(qū)也有所了解，他分析說：“玉昆小區(qū)二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項(xiàng)目很多的話，那對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊不知有多大?”
就連地方政府層面，也希望對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”給予相應(yīng)的出路。江蘇省國土廳副廳長(zhǎng)在今年2月初接受采訪時(shí)就曾表示，希望借農(nóng)村建設(shè)用地逐步實(shí)施流轉(zhuǎn)之機(jī)，也順帶一并將小產(chǎn)權(quán)房的問題解決掉，當(dāng)然，是希望能得以“轉(zhuǎn)正”。
初現(xiàn)破冰跡象?
“宅基地?fù)Q房”――這是天津首創(chuàng)的新做法，會(huì)否成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進(jìn)。
天津所謂“宅基地?fù)Q房”是怎么樣一回事呢?即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。據(jù)了解，目前天津已經(jīng)成功完成首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。去年底，天津東麗華明鎮(zhèn)原胡張莊、永和村出現(xiàn)了該市首個(gè)原宅基地?fù)Q房地塊變身耕地的案例，在這兩個(gè)村子的原址上將新建一座農(nóng)業(yè)園區(qū)。兩個(gè)村子的村民都享受到了該福利措施，搬進(jìn)了新建的樓房。
北京也在考慮進(jìn)行“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)，北京市國土局?jǐn)M定了《北京市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱《指導(dǎo)意見》)。按照擬定的《指導(dǎo)意見》，農(nóng)民所分得的房屋仍是集體產(chǎn)權(quán)(即通常所說的小產(chǎn)權(quán))，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質(zhì)，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)等用途，主要用來發(fā)展村鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)。
廣州市在2月下旬也出臺(tái)了與“宅基地?fù)Q房”有關(guān)的文件，該文件中的一個(gè)亮點(diǎn)是，將積極探索以宅基地置換城鎮(zhèn)住房的新路子，引導(dǎo)村民住房建設(shè)逐步向城區(qū)、集鎮(zhèn)和農(nóng)民居住點(diǎn)集中發(fā)展。一份相關(guān)解讀報(bào)告提出，農(nóng)民將可用宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償?shù)負(fù)Q取小城鎮(zhèn)中一套住宅。遷入小城鎮(zhèn)居住。據(jù)了解，廣州從2008年
起已在個(gè)別郊區(qū)開展了宅基地置換城鎮(zhèn)住房的試點(diǎn)。
“宅基地?fù)Q房”做法中還有一個(gè)關(guān)鍵問題尚未得到解決，即農(nóng)民置換得到的住房產(chǎn)權(quán)問題。農(nóng)民用宅基地?fù)Q來的房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰，按理說應(yīng)該歸農(nóng)民所有，因?yàn)檗r(nóng)民失去了宅基地，他們必須得到相應(yīng)的補(bǔ)償。由此及彼，以前的小產(chǎn)權(quán)房是否也可以通過合理置換的方式，而將產(chǎn)權(quán)合法化。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著中央鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)與構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的政策實(shí)施，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以允許通過有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這也給在集體性質(zhì)土地上開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，提供了“轉(zhuǎn)正”的契機(jī)。
利益再分配是難點(diǎn)
小產(chǎn)權(quán)房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內(nèi)找不到答案。
有學(xué)者認(rèn)為，單純地補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)并辦齊合法手續(xù)，這尚不足以使得“小產(chǎn)權(quán)房”房得以成功“轉(zhuǎn)正”，因?yàn)檫@里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個(gè)問題厘清之前，所有的問題都不會(huì)得到解決，包括“轉(zhuǎn)正”。
易憲容表示，就目前而言，小產(chǎn)權(quán)房的存在與現(xiàn)行的法律制度相違背，如果簡(jiǎn)單地將其“轉(zhuǎn)正”為商品房，會(huì)帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個(gè)社會(huì)，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會(huì)采取簡(jiǎn)單的法不責(zé)眾的處理方式來處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題。
不過，是問題總歸要得到解決。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對(duì)于已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，難道就簡(jiǎn)單認(rèn)定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個(gè)問題必須得找到妥善的解決辦法。”
篇2
1、深圳小產(chǎn)權(quán)房是混轉(zhuǎn)正的，但是是會(huì)有前置條件的，本次的轉(zhuǎn)正就是深圳特區(qū)一次大膽的嘗試。
2、深圳小產(chǎn)房的歷史因素，了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的人，都知道小產(chǎn)權(quán)房曾經(jīng)撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)慢慢成為制約深圳發(fā)展的一個(gè)很大的因素了。深圳小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)占深圳市政府建筑面積的49.6%。
3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產(chǎn)權(quán)房里面，如果處理不好小產(chǎn)房，將會(huì)是一個(gè)社會(huì)問題。政府不敢冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有人能承擔(dān)矛盾爆發(fā)的后果，所以政府只能徐徐圖之。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
篇3
一、問題的提出
小產(chǎn)權(quán)房問題是政府監(jiān)管部門一直重視的問題，其數(shù)量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設(shè)慢，建筑質(zhì)量、相關(guān)配套良莠不齊，供需嚴(yán)重失衡等問題依然嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房成因是多方面的，既有利益的驅(qū)使，也是相關(guān)部門監(jiān)管不力、社會(huì)保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨(dú)特的土地制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，想要從根源上解決問題，應(yīng)從制度、法規(guī)上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、調(diào)研區(qū)域及研究方法
本次調(diào)研區(qū)域選定為深圳市的光明、坪山兩個(gè)新區(qū)。深圳市是我國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡，但在飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，小產(chǎn)權(quán)房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下的問題之一。光明區(qū)、坪山區(qū)是兩個(gè)功能新區(qū)，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房?jī)r(jià)格居高不下等原因，為小產(chǎn)權(quán)房的滋生提供了良機(jī)。另一方面，兩區(qū)保障性住房項(xiàng)目仍處于規(guī)劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規(guī)劃新增套數(shù)遠(yuǎn)不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。
三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析
1.受訪者的基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業(yè)等與之密切相關(guān)，故本文從受訪者的收入、戶籍、學(xué)歷等方面進(jìn)行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結(jié)構(gòu)中，70后、80后占較大比例，是年齡構(gòu)成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊(yùn)含著巨大的住房需求。學(xué)歷組成中，高中以上學(xué)歷占到64%，而初中及以下學(xué)歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識(shí)。家庭人口結(jié)構(gòu)中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達(dá)到92%。在家庭年總收入的組成結(jié)構(gòu)中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產(chǎn)權(quán)房中，并了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；45.33%的受訪者租住在小產(chǎn)權(quán)房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業(yè)員工、公務(wù)員、個(gè)體戶等。
2.住房基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房轉(zhuǎn)化必須有客觀的物質(zhì)條件，即房屋建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內(nèi)部配套普遍不足。內(nèi)部配套中，細(xì)分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個(gè)樓盤比較中，總體內(nèi)部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內(nèi)部配套，僅滿足基礎(chǔ)生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個(gè)樓盤周邊教育場(chǎng)所分布較均勻，與學(xué)校的距離普遍在700m內(nèi)。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數(shù)量差別較大。有9個(gè)樓盤的公交站線路少于等于3線，10個(gè)樓盤大于等于9線，1個(gè)樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規(guī)模的小區(qū)配套的使用便利性優(yōu)于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質(zhì)量。在房屋建筑質(zhì)量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設(shè)備故障、墻體漏水5個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其中前4個(gè)指標(biāo)差異較小，質(zhì)量相對(duì)較好；而墻體漏水指標(biāo)差異較大，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)達(dá)0.48。在總分倒數(shù)的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質(zhì)量較差，大部分成規(guī)模小區(qū)的房屋質(zhì)量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數(shù)據(jù)反映各樓盤朝向普遍較好，少數(shù)處于中等，成規(guī)模的小區(qū)安保級(jí)別較高，而散盤缺乏管理且設(shè)備不齊。物業(yè)管理的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理和設(shè)備維護(hù)三方面中，有3個(gè)小區(qū)型樓盤都較好，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；有7個(gè)樓盤環(huán)境衛(wèi)生差、無車輛管理和設(shè)備維護(hù)處；而散盤普遍僅有公共服務(wù)或私人管理，管理質(zhì)量較差。各樓盤內(nèi)部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區(qū)型的民眾使用設(shè)施的便利性優(yōu)于散盤。各樓盤建筑質(zhì)量普遍過關(guān)，成規(guī)模小區(qū)比散盤更宜居。
3.受訪者對(duì)轉(zhuǎn)化的意見情況分析。（1）對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的了解和保障性住房認(rèn)識(shí)程度分析。第一受訪者對(duì)產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風(fēng)險(xiǎn)，52.00%是知道風(fēng)險(xiǎn)但不詳細(xì)，存在較模糊的認(rèn)知。第二受訪者對(duì)保障性住房的認(rèn)識(shí)程度較高、認(rèn)識(shí)途徑多樣、期望不高。總體上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施如教育、公共交通等，而對(duì)帶有享受性質(zhì)的設(shè)施如健身設(shè)施、會(huì)所的要求不高。（2）影響受訪者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理傾向的因素分析。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“屬于違規(guī)建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產(chǎn)權(quán)房，其中支持轉(zhuǎn)為保障性住房比支持合法化的高出近8個(gè)百分點(diǎn)，民意基礎(chǔ)更大。總體上租戶、購買者對(duì)轉(zhuǎn)化的意愿都較強(qiáng)。但比較而言，業(yè)主對(duì)政策、產(chǎn)權(quán)了解與處理傾向影響弱。在一般認(rèn)識(shí)程度的受訪者中，有63%選擇將小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)為保障性住房，比例最高，較小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化高出26個(gè)百分點(diǎn)；而認(rèn)識(shí)較全面的受訪者對(duì)有條件轉(zhuǎn)為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對(duì)受訪者轉(zhuǎn)化的意愿影響不大。（3）受訪者對(duì)轉(zhuǎn)化方式的意見分析。對(duì)于不同的轉(zhuǎn)化方式，受訪者的可接受程度明顯不同。“按面積補(bǔ)交一定的價(jià)款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內(nèi)不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項(xiàng)占了逾半數(shù)比例。而其他方式較大地觸動(dòng)了群體利益，不被認(rèn)可因此比例較小。受訪者普遍認(rèn)為轉(zhuǎn)化的首要條件是具備可靠的建筑質(zhì)量，所占比例達(dá)49.21%；除建筑質(zhì)量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點(diǎn)，即“基礎(chǔ)性因素”。相比“進(jìn)一步享受性因素”如“良好的戶型設(shè)計(jì)”、“良好的內(nèi)部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。
通過實(shí)地調(diào)研情況可以看出，小產(chǎn)權(quán)房總體質(zhì)量并不低劣，甚至部分要優(yōu)于政府規(guī)劃建設(shè)的保障房；而民眾在處理小產(chǎn)權(quán)房上，存在一定妥協(xié)但仍有抗?fàn)幰庾R(shí)，且民眾的收入、住房條件等因素對(duì)轉(zhuǎn)化的意愿影響最大；而租戶對(duì)兩房轉(zhuǎn)化意愿比較強(qiáng)烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險(xiǎn)”購買小產(chǎn)權(quán)房。這里的原因是多方面的：（1）小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在“潛行規(guī)”。深圳市小產(chǎn)權(quán)房建筑面積發(fā)展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監(jiān)管不力的原因，但更多的是專業(yè)建筑施工技術(shù)的保障和利益的驅(qū)使。（2）民眾更多地以經(jīng)濟(jì)人的角色進(jìn)行思考。購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但法不責(zé)眾，其違法成本低，從經(jīng)濟(jì)人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉(zhuǎn)正期望和投機(jī)意愿。深圳市官方從未承認(rèn)該市存在小產(chǎn)權(quán)房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對(duì)政策頻繁解讀為小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正，使得民眾抱有希望，增加了投機(jī)意愿；而政府舉措不清，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題無正面回復(fù)，一定程度上誤導(dǎo)了民眾。（4）小產(chǎn)權(quán)房極富吸引力。在商品房?jī)r(jià)格高漲不下，社會(huì)保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現(xiàn)實(shí)下，價(jià)格低廉、質(zhì)量日漸提高、配套齊全的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)既無力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，又無資格申請(qǐng)保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外部正面效益使得小產(chǎn)權(quán)房也在升值，顯現(xiàn)出的利潤(rùn)空間也吸引了民眾的投資。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬麗.深圳“小產(chǎn)權(quán)房”后遺癥[J].法人，2010，（10）：80-81.
[2]蘇勇，黃志勇.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的路徑選擇[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2011，（02）：29-33.
[3]張所地.管理決策論[M].北京：中國科學(xué)技術(shù)出版社，2005：157-159.
篇4
一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵及類型。
小產(chǎn)權(quán)房非一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)法律上的概念，因此有必要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵作一個(gè)界定。小產(chǎn)權(quán)房是特指賣給城市居民的，村集體在農(nóng)村建設(shè)用地上建造的房屋，或者農(nóng)民在宅基地上建造的房屋。小產(chǎn)權(quán)房概念的由來，與大產(chǎn)權(quán)房有一定的淵源和聯(lián)系。大產(chǎn)權(quán)房，就是國家頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證并建設(shè)在國有土地之上的房屋[2]。大產(chǎn)權(quán)房一般是由開發(fā)商辦理合法的房屋開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)、辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)后，由國家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證。取得該種房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋的流轉(zhuǎn)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有處分權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的權(quán)屬證明；產(chǎn)權(quán)人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房只擁有限制的處分權(quán)。
目前，小產(chǎn)權(quán)房主要有以下類型：農(nóng)民建設(shè)在宅基地上的住宅；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在農(nóng)村建設(shè)用地上的房屋；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書或者沒有房屋權(quán)屬證書的房屋；占用農(nóng)業(yè)用地建設(shè)的房屋。
二、小產(chǎn)權(quán)房背后農(nóng)村土地的行政規(guī)制。
（一）小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制的原因。
1.保護(hù)耕地。有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買房“，將使我國耕地資源銳減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所”；“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須加以限制，必須維護(hù)國家糧食安全和社會(huì)的穩(wěn)定，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益”[3]。
2.保障農(nóng)民的居住權(quán)利。一般農(nóng)村村民一戶只有一處宅基地。住宅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，農(nóng)民在宅基地上所建房屋事實(shí)上承擔(dān)著社會(huì)保障的功能，如果允許其流轉(zhuǎn)，則農(nóng)民一旦由于資金所迫出賣房產(chǎn)，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農(nóng)民生存權(quán)受到金錢的剝奪[4]。
3.社會(huì)福利的合理分配。“宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)”[5]，允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行流轉(zhuǎn)，將導(dǎo)致不具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的城鎮(zhèn)居民享有集體主體成員的福利，不利于社會(huì)主義福利的公正、合理分配。
4.維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，在“房地一體”的原則下，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，危及國家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的地位。
可見，禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的根本原因，是為了保障耕地，守住 18 億畝的耕地紅線；保障農(nóng)民的生存權(quán)。但允許小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，是否必然導(dǎo)致耕地減少、農(nóng)民流離失所？可從以下幾種情況進(jìn)行分析：一是如前所述，小產(chǎn)權(quán)房存在多種類型，對(duì)于建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯是違反了土地利用的總體規(guī)劃，侵占耕地的，屬于違法無效的行為。該種行為理應(yīng)禁止；但對(duì)于非建在農(nóng)業(yè)用地之上的小產(chǎn)權(quán)房，而是建在農(nóng)民自己的宅基地之上，或者村集體的建設(shè)用地之上的，該類小產(chǎn)權(quán)房明顯并沒有侵占耕地，無侵占耕地之嫌。二是對(duì)于農(nóng)民出賣在自己的宅基地上建的小產(chǎn)權(quán)房，有些學(xué)者擔(dān)心農(nóng)民最終會(huì)在金錢的利誘下出賣房屋導(dǎo)致缺乏基本的生活保障。事實(shí)上，農(nóng)民也是一個(gè)理性的民事主體，會(huì)做出有利于自身的理性決定。
（二）農(nóng)村土地的行政規(guī)制。
從法律層面看，《憲法》第 10 條規(guī)定了，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。《物權(quán)法》第 152 條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”；第 153 條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。
《土地管理法》第 43 條規(guī)定，“任何單位或者個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須申請(qǐng)使用國有土地，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”；第 63 條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。
從政策層面看，相關(guān)規(guī)范性文件主要有以下幾個(gè)。
2004 年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：
“禁止誠鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007 年，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》規(guī)定：“城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋”，以這種強(qiáng)制性規(guī)定的“提示”表明政府態(tài)度的方式更為可取。2008 年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。”2008 年國土資源部進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)調(diào)查工作，提出處理報(bào)告上交國務(wù)院，明確了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理有三個(gè)原則，即“新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理；此外，決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜。”[6]可見，目前我國對(duì)于農(nóng)村集體土地的管理是實(shí)行城鄉(xiāng)二元制的。集體土地所有權(quán)殘缺。在民法語境中，所有權(quán)是完全物權(quán)、自物權(quán)與私權(quán)，這意味著它具有完整性、自主性與自治性———在不損害社會(huì)公共利益的前提下自由地決定如何利用或處分其財(cái)產(chǎn)[7]。但我國現(xiàn)行農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并不具備絕對(duì)性、完整性與自治性，在很大程度上受行政權(quán)力的控制。集體經(jīng)濟(jì)組織不得直接在其土地上為城鎮(zhèn)單位或個(gè)人設(shè)定建筑用地使用權(quán)。城鎮(zhèn)單位或個(gè)人要想從農(nóng)村獲得建筑用地使用權(quán)，必須通過征地程序，由政府將集體土地征為國有土地，然后再出讓給需要用地的人，農(nóng)民集體對(duì)土地的處分權(quán)是很有限的。對(duì)宅基地使用權(quán)采取了區(qū)別于國有土地使用權(quán)的待遇。農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場(chǎng)，無法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值[8]。
三、小產(chǎn)權(quán)房下權(quán)利保障的應(yīng)然選擇“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)……它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求。”[9]小產(chǎn)權(quán)房問題的解決，需要綜合考量，具體問題具體分析，以切實(shí)保障農(nóng)民的利益，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
第一，對(duì)于占用耕地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，違反土地利用總體規(guī)劃的，屬違法無效的行為，應(yīng)對(duì)已建成或在建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除，恢復(fù)土地的原本用途，并對(duì)相關(guān)違法人員根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行懲治。第二，對(duì)于村民在自己的宅基地上建的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該給予流轉(zhuǎn)。在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，可考慮給予村集體的成員優(yōu)先購買權(quán)；如果是非本集體成員買得，則應(yīng)補(bǔ)交土地使用費(fèi)，并規(guī)定相應(yīng)的年限。第三，村集體或者村企業(yè)利用集體的建設(shè)用地建設(shè)房屋，可以允許其流通，但本村村民和企業(yè)職工享有優(yōu)先購買權(quán)，如果是非村集體或者非鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工買得，同樣應(yīng)補(bǔ)交土地使用費(fèi)，并補(bǔ)足相關(guān)的登記手續(xù)。第四，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商純粹從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋銷售給農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民，房主持有村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明的。這種小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商將為履行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)手續(xù)而直接銷售給城鎮(zhèn)居民，對(duì)消費(fèi)者存在安全隱患，且未繳納相關(guān)稅費(fèi)。但考慮到?jīng)]有侵占耕地，但可在追究相關(guān)人員責(zé)任的基礎(chǔ)上，補(bǔ)足相關(guān)手續(xù)后允許流轉(zhuǎn)。
四、結(jié)語。
追本溯源，小產(chǎn)權(quán)房問題的實(shí)質(zhì)，一是法律法規(guī)政策對(duì)集體所有權(quán)的歧視性處置，集體土地所有權(quán)的殘缺，宅基地使用權(quán)的有限流轉(zhuǎn)性，使集體土地在實(shí)踐中遭遇了不平等。二是國家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的絕對(duì)壟斷。因此，應(yīng)該盡快地完善我國集體土地相關(guān)法律制度的設(shè)置，切實(shí)地維護(hù)農(nóng)民的利益。
參考文獻(xiàn)：
[1]謝良兵。小產(chǎn)權(quán)房暗戰(zhàn)土地收益[J].中國新聞周刊，2007,（26）。
[2]陳晶晶“。小產(chǎn)權(quán)房”的困惑[J].半月選讀，2007,（15）。
[3]張雅淳“。小產(chǎn)權(quán)房”法律問題芻議[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)：法學(xué)版，2008,（2）。
[4]萬金湖。論農(nóng)村房屋買賣及宅基地法律規(guī)定[J].湖南商學(xué)院學(xué)報(bào)，2006,（4）。
[5]孫碧艷，曾喜春。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探析[J].法制與社會(huì)，2006,（20）。
[6]張非凡。國土資源部嚴(yán)肅查處小產(chǎn)權(quán)房[EB/OL].eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml,[2011- 06- 10].
篇5
劉先生在西南三個(gè)省市都有小產(chǎn)權(quán)房、新居工程建設(shè)項(xiàng)目，「不用出錢拿地，購買群體巨大，而每平方米上千元（人民幣，下同）的利潤(rùn)，商品房開發(fā)商很難做到。對(duì)於轟轟烈烈的小產(chǎn)權(quán)房清理之勢(shì)，劉先生顯得相當(dāng)坦然。
「實(shí)際上在小產(chǎn)權(quán)房和新居工程的開發(fā)鏈條中，各方都是受益者：首先，由於不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)可獲超額利益；其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會(huì)超過商品房開發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜於大產(chǎn)權(quán)的房子。在劉先生看來，如果非要清理小產(chǎn)權(quán)房，那麼農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無疑將在一定程度上「落空；回到政府對(duì)土地的壟斷道路上來，這對(duì)資金鏈一向緊張的開發(fā)商來說也是利大於弊。
在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。「這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接收這麼多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，如果要清理這些小產(chǎn)權(quán)房，政府至少需要投入上千億元的資金。重慶龍崗地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽認(rèn)為。
小產(chǎn)權(quán)房亂局重重
監(jiān)管乏力
廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)紅星村村民向媒體反映，該村本來有「煤塘、「劉大塘、「豆腐塘等魚塘，但這兩三年間都被相繼非法填埋用於建設(shè)「小產(chǎn)權(quán)房。村民說，魚塘也是農(nóng)用地，是不允許填埋建房的，但這兩年村委會(huì)填掉賣出去建小產(chǎn)權(quán)房的土地超過了50畝。
「村干部違法賣地建小產(chǎn)權(quán)房要引起高度重視。廣東農(nóng)村政策研究中心主任江惠生認(rèn)為，治理小產(chǎn)權(quán)房不僅要嚴(yán)懲不法開發(fā)商，更要斬?cái)喾欠ㄙu地的源頭。「農(nóng)民的宅基地存量已不多，現(xiàn)在流入市場(chǎng)新增的小產(chǎn)權(quán)房主要是在集體用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。農(nóng)村土地是集體所有制，村干部手里掌握著村集體的公章，上面查得不嚴(yán)，村干部私自賣地很容易。
白云區(qū)規(guī)劃部門一位負(fù)責(zé)人說，「小產(chǎn)權(quán)房因沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批和監(jiān)督，在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題，會(huì)給購買者的生活、安全帶來種種隱患。「一些建造者偷工減料，使得房屋質(zhì)量難以保證。你別看這些小產(chǎn)權(quán)房表面上挺漂亮，但為了省錢里面的鋼筋不多，不少是『豆腐渣工程。
廣州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆轍，將會(huì)給城市建設(shè)帶來沉重的包袱和隱患。
清理政策日緊 小產(chǎn)權(quán)房何去何從？
4月18日，國土資源部公布了2012年一季度違法用地的查處情況。「雖然第一季度全國發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)用地、用礦總體下降，但國土資源供需矛盾仍然突出，一些地方擴(kuò)張用地沖動(dòng)強(qiáng)勁，耕地後備資源不足，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)王玲表示。
篇6
[5]謝學(xué)飛.小產(chǎn)權(quán)房困境之法律分析[J].中國審判，2010（1）.
[6]汪泉泓.我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2008.
[7]何伯勛.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定.深圳王志強(qiáng)律師主頁[EB/OL].（2014-03-14）[2014-05-05]..
[9]陳金華.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)相關(guān)糾紛增多原因的調(diào)查分析，參見河南省虞城縣人民法院網(wǎng)[EB/OL].（2014-03-18）[2014-
05-05]..
[11]新浪樂居.堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房[EB/OL].（2014-
03-19）[2014-05-05].http：//.cn/news/20
13-11-23/08173748449.shtml.
[12]李佳穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑[J].河北法學(xué)，2009（8）.
篇7
有人說，這等于是給買了小產(chǎn)權(quán)房的人下了最后通牒。
但從另一個(gè)角度看，也可以有不一樣的解讀。
熟悉情況的知道，從2007年以來，政府一直就是這個(gè)態(tài)度，但是真正敢拆掉的沒有多少，小產(chǎn)權(quán)房反而越蓋越多。它們的質(zhì)量水準(zhǔn)參差不齊，這要看鄉(xiāng)政府的意圖和水平。比如，在我居住的北五環(huán)附近，就有一大片小產(chǎn)權(quán)房住宅小區(qū)，南北通透，低密度。當(dāng)然，也有一些小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量完全沒有保障。
這種房子蓋在農(nóng)村集體用地之上。而這一屆三中全會(huì)給出了這樣的政策信號(hào)：把城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤，“在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。正是這個(gè)說法讓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)交易量突然猛增，以至于讓相關(guān)管理部門坐立不安。
由于中國的地和房是分離的，地可以變得交易，但沒有提到上面的房轉(zhuǎn)正—這是大多數(shù)人思考的邏輯。
一個(gè)可以肯定的事實(shí)是，中國正在進(jìn)行一場(chǎng)不可逆的。你從政府在做的事情中可以知道接下來的順序。最近，由多部門分頭管理的產(chǎn)權(quán)改為統(tǒng)一登記，這是一個(gè)不小的進(jìn)步—盡管在國外這是很基本的事。國土資源部將整合建設(shè)部和農(nóng)業(yè)部來管理房產(chǎn)登記，對(duì)應(yīng)到每個(gè)身份證下。也就是說，不管是農(nóng)村用地還是城市商品房用地，都統(tǒng)一管理。從某種角度看這就是要確權(quán)，比如成都從去年開始在進(jìn)行的一個(gè)實(shí)驗(yàn)，簡(jiǎn)單說就是核對(duì)農(nóng)民名下的房和土地資產(chǎn)，看上去就是為了下一步它們能上市交易。
小產(chǎn)權(quán)房則是個(gè)尷尬的角色，但就像專門研究它的周其仁所說的，你要么轟掉它，要么把它轉(zhuǎn)正，不可能永遠(yuǎn)這樣不當(dāng)不正地存在，因?yàn)楦母镆呀?jīng)進(jìn)行到這了。
用全國工商聯(lián)提供的數(shù)字來說，小產(chǎn)權(quán)房在過去的15年里已經(jīng)達(dá)到7.4億平方米，100套住宅里差不多有七八套是小產(chǎn)權(quán)房，其余是商品房。要想把這么多房子全部轟掉，顯然是一件不靠譜的事—總不能就因?yàn)槲覜]給你交稅，就把我一套好好的房子給炸平了。環(huán)保人士也有意見。
除了眼下的一些投機(jī)者外，大部分買小產(chǎn)權(quán)房自住的城市人口都不富裕—他們對(duì)土地沒有使用權(quán)，但房子真是掏血汗錢買的，難道要讓他們睡大街？
工業(yè)化加劇，城市吞并農(nóng)村，在不斷變大，在這個(gè)過程中，產(chǎn)生的紅利也該讓農(nóng)民分享，而不能以集體之名，鎖住本屬于他們的利益。真正上升到《物權(quán)法》的高度，阻止他們出售掉自己最重要的資產(chǎn)，也是不合理的事—人們有支配自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。
確權(quán)和變現(xiàn)的過程可能會(huì)耗上幾年，并且，如同所有從多軌走向并軌的領(lǐng)域，這里也充滿了各種灰色特權(quán)，也隨時(shí)可能發(fā)生農(nóng)民財(cái)產(chǎn)被侵犯的事。
篇8
今年全國兩會(huì)前后，包括部長(zhǎng)徐紹史在內(nèi)的國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾數(shù)次表態(tài)：2012年將選擇部分亂象突出城市，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行試點(diǎn)清理，為下一步大規(guī)模全面清理做政策準(zhǔn)備。
與以往歷年口頭表態(tài)有所不同，這次對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理有望進(jìn)入具體操作環(huán)節(jié)。據(jù)悉，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等14部委聯(lián)合草擬的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案，日前已經(jīng)上報(bào)。
國土資源部?jī)?nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者：該方案?jìng)?cè)重“對(duì)新發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房依法查處”，具體說如“占用耕地的、尚未銷售的、新建續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”。這位內(nèi)部人士還表示，由于方案尚處征求意見階段，對(duì)于相對(duì)棘手的“已售存量小產(chǎn)權(quán)房”，還未形成明確統(tǒng)一的治理意見。
失控的小產(chǎn)權(quán)房
針對(duì)今年小產(chǎn)權(quán)房的清理行動(dòng)，此前有媒體報(bào)道說，北京、重慶、鄭州和海口等城市或?qū)⒈患{入首批小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理范疇。但該說法并未得到國土資源部證實(shí)。“具體試點(diǎn)名單目前尚未確定”。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查了解到，上述幾座城市的小產(chǎn)權(quán)房問題較為突出。業(yè)內(nèi)人士估算，北京市目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%左右，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園項(xiàng)目據(jù)稱是“全國最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”，目前已建成144棟小產(chǎn)權(quán)樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬平方米。其中有三分之二以上的小產(chǎn)權(quán)房賣給了城區(qū)居民。
鄭州市近年來面臨大規(guī)模城中村改造，而土地確權(quán)及規(guī)劃變性工作相對(duì)滯后，以致私搭濫建小產(chǎn)權(quán)房問題失控。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)傳得最有“爆炸性”的說法是“在售商品房中就有相當(dāng)比例是小產(chǎn)權(quán)”。
海口則是旅游度假區(qū)，在海南國際旅游島規(guī)劃獲批后，一路上漲的房?jī)r(jià)給小產(chǎn)權(quán)房提供了市場(chǎng)。據(jù)海南省住建廳2010年底統(tǒng)計(jì)資料顯示，海口違建小產(chǎn)權(quán)房有11.5萬平方米。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅。近年來，伴隨城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的飆升，農(nóng)村與城市之間土地價(jià)差迅速拉大，平均價(jià)格僅為正規(guī)商品房一半甚至更低的小產(chǎn)權(quán)房，備受城市購房者青睞。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)旗下REICO工作室的報(bào)告顯示，“十一五”期間（1995~2010），全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
2010年，北京、上海等部分房?jī)r(jià)上漲過快的大城市開始實(shí)行住房限購政策。眾多不具備購房資格的人再度盯住郊區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房迎來新一輪增長(zhǎng)。據(jù)上述報(bào)告統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國約竣工8345萬平方米小產(chǎn)權(quán)房，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的9.6%。
小產(chǎn)權(quán)房失控，一方面，凸顯出維護(hù)當(dāng)前土地用途管制制度變得愈發(fā)艱難；另一方面，則對(duì)土地執(zhí)法環(huán)節(jié)的薄弱性敲響了警鐘。2011年9月2日，國務(wù)院總理在國土資源部考察時(shí)，曾對(duì)國土資源違法線索舉報(bào)、接收、調(diào)查處理工作多有詢問。
綜上因素，國土資源部終于下定決心，對(duì)小產(chǎn)權(quán)問題重拳出擊。在業(yè)內(nèi)人士看來，這場(chǎng)“山雨欲來”的小產(chǎn)權(quán)房清理風(fēng)暴，實(shí)質(zhì)上更像是一場(chǎng)維護(hù)現(xiàn)行《土地管理法》權(quán)威性的“”。
治理違建新思路
3月11日，國土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受記者采訪時(shí)表示，今年的小產(chǎn)權(quán)房清理將依據(jù)兩項(xiàng)重要原則：一是嚴(yán)格防范小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延，二是嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。
這兩項(xiàng)“綱領(lǐng)性”原則透出怎樣的決策信號(hào)？一位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的國土資源部?jī)?nèi)部專家對(duì)此的解讀是：止住小產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)建風(fēng)潮是這次清理行動(dòng)的重點(diǎn)任務(wù)；同時(shí)，“保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益”則表明國土部在處理小產(chǎn)權(quán)房“歷史遺留問題”上的審慎態(tài)度。
此前一項(xiàng)未經(jīng)證實(shí)的官方估算是，全國目前小產(chǎn)權(quán)房存量已達(dá)66億平方米。對(duì)規(guī)模如此龐大的存量小產(chǎn)權(quán)房如何“清理”，無疑將涉及萬千城鎮(zhèn)家庭的切身利益。
北京市國土資源局局長(zhǎng)魏成林認(rèn)為，要研究小產(chǎn)權(quán)房問題，“就不能僅從占了便宜的部分城里人角度出發(fā)”。他建議記者“去問問普通的、真正的農(nóng)民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的看法，而不是出賣了農(nóng)民利益的個(gè)別村領(lǐng)導(dǎo)”。
據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，近年來在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，獲利最大的是房地產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村基層政府、乃至一些村干部，作為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的農(nóng)民個(gè)人則獲利有限。
以“全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村的太玉園小區(qū)為例，據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查，按照總建筑面積240平方米估算，其村委會(huì)的建房收益接近10億元，而投資商的收益則接近20億元。
村委會(huì)和開發(fā)商的建房收益還不止銷售小產(chǎn)權(quán)房。太玉園小區(qū)還有為數(shù)眾多的商鋪對(duì)外出租。這些商鋪的租金再加上后來興建的車庫，以及小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中的中介、“過戶”費(fèi)用，也是一本只有內(nèi)部人才清楚的賬。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民具體從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中分得多少？一位住在太玉園西區(qū)的村民告訴記者，其原來居住的平房宅基地面積約為240平方米，改造后大約可建336平方米的小產(chǎn)權(quán)房，而他實(shí)際得到的補(bǔ)償面積為90多平方米。
村民還能獲得部分糧食補(bǔ)貼和養(yǎng)老金。經(jīng)過幾次調(diào)整，如今張灣村糧食補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是45歲以下的村民每人每年2500元，養(yǎng)老金的標(biāo)準(zhǔn)是45歲~64歲村民每人每年9600元，65歲以上村民每人每年12000元。除此之外，沒有其他分紅了。
此前媒體曾報(bào)道，通州區(qū)張灣村黨支部書記劉國利，將太玉園的大部分生意，包括建材、施工等業(yè)務(wù)交給其親人來承接。張灣村村民也曾就“大量的集體資產(chǎn)去向不明”向有關(guān)部門反映過。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，徐紹史強(qiáng)調(diào)清理小產(chǎn)權(quán)房與保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益一并進(jìn)行，或許意味著這次清理也將部分觸及農(nóng)村基層廉政問題。
兩會(huì)期間，徐紹史還強(qiáng)調(diào)，今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理要“一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，一手抓執(zhí)法檢查嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延”。這意味著，對(duì)執(zhí)法環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查、督察，也將成為此次小產(chǎn)權(quán)房治理的題中之意。
國土資源部?jī)?nèi)部專家表示，近年來清理小產(chǎn)權(quán)房行動(dòng)多由國土部執(zhí)法局牽頭，往往收效甚微，根源在于，土地執(zhí)法部門“自己的刀削不了自己的把兒”。這位專家建議，清理小產(chǎn)權(quán)問題，當(dāng)重用國土督察系統(tǒng)，從嚴(yán)查執(zhí)法不力開始。
倒逼
記者觀察發(fā)現(xiàn)，近年來學(xué)術(shù)界支持小產(chǎn)權(quán)房部分合法化、適當(dāng)轉(zhuǎn)正的聲音日漸集中。
長(zhǎng)期關(guān)注農(nóng)村問題的中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國英認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理要秉持“承認(rèn)現(xiàn)實(shí)”的精神，既要考慮到維護(hù)法律權(quán)威，同時(shí)兼顧老百姓利益。
對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房的處置，黨國英建議：第一步可以給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)使用證。今后推行房產(chǎn)稅，使用證可作為納稅的依據(jù)，以限制小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)；第二步可以在明確增值利益如何分配的前提下，依據(jù)一定細(xì)則，把使用證換成正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證。
參與起草《住房保障法》的北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則建議，小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒有報(bào)批、是否符合國家對(duì)建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價(jià)地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購的方式轉(zhuǎn)為保障房。
以收編為保障房的方式，對(duì)部分未占用耕地的已建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化登記確權(quán)，成為眾多專家的共同建議。同時(shí)，修改現(xiàn)行《土地管理法》，也大都被專家們認(rèn)為是徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題的治本之策。
中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法博士生導(dǎo)師、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)符啟林甚至提出一項(xiàng)更為“激進(jìn)”的建議：把國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部合并成一個(gè)部門，“房地不分家”，便于今后的嚴(yán)格執(zhí)法。并且在集體土地征收條例出臺(tái)后，國家應(yīng)該過渡到制定一部最主要的法律――國家土地征收法，把集體土地征收和國有土地征收歸結(jié)到一塊，以更好地保障農(nóng)民的權(quán)益。
還有專家認(rèn)為，按照十七屆三中全會(huì)提出的精神，應(yīng)當(dāng)允許在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上繼續(xù)建設(shè)房屋并對(duì)外銷售，且不應(yīng)該將它們?cè)俜Q之為“小產(chǎn)權(quán)房”。“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應(yīng)該是雙向的城市化，既要允許農(nóng)民進(jìn)城，又要允許城市人下鄉(xiāng)。在一個(gè)空間經(jīng)濟(jì)的情況下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)意味著在城市和鄉(xiāng)村之間，土地、勞動(dòng)、服務(wù)、產(chǎn)品、資本等五大資源自由流通。”
諸多跡象表明，這次小產(chǎn)權(quán)房清理行動(dòng)如若落實(shí)，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。此前曾有媒體報(bào)道說，南方一些地區(qū)，如廣東、浙江一帶，近年來有大量游資、熱錢豪賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，資金規(guī)模以百億元計(jì)。
小產(chǎn)權(quán)房治理會(huì)不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)也產(chǎn)生連帶影響？《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者也進(jìn)行了調(diào)研。目前來看，商品房房?jī)r(jià)因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控處于下行狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房的清理消息暫時(shí)并未對(duì)商品房的房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生影響。
篇9
低價(jià)格，無疑是小產(chǎn)權(quán)房賣主的殺手锏，是小產(chǎn)權(quán)房破竹般增量的根本原因，從而讓那些買不起商品房又不符合入住廉租房、經(jīng)適房等條件的中低收入者實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望。這些中低收入者，絕大多數(shù)是自嘲為“城市窮人”的白領(lǐng)，他們成了小產(chǎn)權(quán)房的核心購買力人群。
那么，目前全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量如何?
記者從央視報(bào)道時(shí)引用的非權(quán)威數(shù)據(jù)中查到，小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)60多億平方米。專家稱，這是讓人忐忑的數(shù)據(jù)。
當(dāng)記者向業(yè)主們問及購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)有無考慮風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)業(yè)主都表示心知肚明，他們坦言：“一直懷著一種期待，希望有那么一天，政府能讓小產(chǎn)權(quán)房‘幸福轉(zhuǎn)正’。”對(duì)有可能要實(shí)行強(qiáng)拆或“一刀切”的解決方案，業(yè)主們無一例外表示反對(duì)，“那是對(duì)社會(huì)財(cái)富的一種浪費(fèi)，絕不利于矛盾的化解”。
篇10
與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會(huì)不會(huì)被，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”
據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。
中國指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國政說，購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房
多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。
也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。
可見，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。
小產(chǎn)權(quán)房需分類治理
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。
篇11
2、同時(shí)，10層是高樓層和低樓層的分割層，擁有較好的視野，噪聲影響逐層遞減，空氣質(zhì)量也隨之逐漸提高。
3、10層的采光和通風(fēng)不錯(cuò)，10層以上的樓層被稱為“陽光房”，采光、通風(fēng)好，可以充分享受溫暖的陽光，而且夏天也是非常涼快的。
4、重點(diǎn)是10層沒有蚊、蟲、老鼠、蟑螂等害蟲的出現(xiàn)，能夠進(jìn)一步改善家庭的生活環(huán)境，同時(shí)提高安全指數(shù)。
買房秘訣三買二不買指的是什么
買三
這里所說的買三是指買房時(shí)盡量買三室，而不是二室。現(xiàn)在大部分的家庭都是三口之家，所以年輕的夫妻需要一間臥室，孩子需要一間臥室，另一間臥室可以作為客房。為什么一個(gè)家庭要有一間客房呢?首先每個(gè)家庭都不可能獨(dú)立于世，都有親戚朋友，所以一旦親戚朋友來了，可以有一個(gè)臥室暫住。而且現(xiàn)在城市中的年輕夫婦生活壓力比較大，一般都有工作，所以孩子生下來以后可能需要父母的照顧，這時(shí)就需要有一間臥室可以讓父母進(jìn)行居住，不然父母來照顧孩子總不能讓他們睡沙發(fā)或者酒店吧。
其次就是投資方面考慮，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上，三室的受歡迎程度要遠(yuǎn)高于二室，所以三室的流動(dòng)性很好，升值空間更大。即使不出售，房子往外出租，三室的租金回報(bào)率也要高于二室。因此綜上所述，買房時(shí)如果相同面積的話，三室的性價(jià)比要比二室更高一些。
不買二
這里所說的不買二是指不買不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，不買小產(chǎn)權(quán)房。首先為什么說不要買不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，如今我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，所以說未來我國的大部分城市很難再有范圍的擴(kuò)張，因此作為城市的遠(yuǎn)郊房，其升值潛力有限。另外如果遠(yuǎn)郊房用來居住的話，其居住舒適也比較的低。因?yàn)檫h(yuǎn)郊房的周邊基本沒有與其想配套的名校、大型的醫(yī)院和商業(yè)圈，所以老人孩子上學(xué)非常的不便。最后特別是一些上班族如果遠(yuǎn)郊房靠近地鐵的話，很多時(shí)候還能準(zhǔn)時(shí)上下班，如果開車去上班的話，可能路上的通勤時(shí)間就達(dá)到3～4個(gè)小時(shí)，長(zhǎng)期來回奔波會(huì)感到非常地疲憊。所以不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，不僅居住起來不舒服，而且升值空間也有限，買房時(shí)盡量避開。
篇12
“農(nóng)夫產(chǎn)權(quán)”帶給業(yè)主們的隱憂
“最近問責(zé)‘小產(chǎn)權(quán)房’的事讓我非常糾結(jié)。2007年，我在這里花10萬多點(diǎn)買了112平米套三的房子，爸媽一直住著。”王潔指著身旁的一棟樓告訴記者，“當(dāng)時(shí)承諾可以辦‘小產(chǎn)權(quán)’，又因?yàn)閮r(jià)格較低，基本一千塊一平，所以我們才決定購買。當(dāng)時(shí)簽的非標(biāo)準(zhǔn)式的購房協(xié)議。”
這是郫縣德源鎮(zhèn)一個(gè)僅有三棟房子的小區(qū)，沒有什么綠化。房子是該地原社區(qū)主任個(gè)人修的，現(xiàn)在王潔的爸媽一直住著。周邊的商品房?jī)r(jià)格大約4000出頭。
王潔是因?yàn)槌抢锏姆孔有。患胰〔幌拢谑琴I一套“小產(chǎn)權(quán)房”給父母住。
跟王潔不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它賣了在西郡蘭庭換套大點(diǎn)的，還買了個(gè)小車，找女朋友身價(jià)都高了些，但產(chǎn)權(quán)確實(shí)是個(gè)問題。”西郡蘭庭是在西南交通大學(xué)郫縣新校區(qū)旁邊的一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”樓盤。
“小產(chǎn)權(quán)房”遲遲轉(zhuǎn)不了正，成了65歲的王成祥的一塊心病。2004年4月，他以800元/平方米的價(jià)格買下郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)“鴻盛花園”1期一套90平方米的房屋，舉家從四川巴中搬遷至此。
王成祥最大的愿望就是憑借一紙郫縣建設(shè)局頒發(fā)的“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”，拿到當(dāng)?shù)鼐用駪艨凇０匆?guī)定，70平方米以下的房屋有兩個(gè)戶籍名額，王成祥則有3個(gè)名額。但前提是，要在政策允許的情況下，按每平方米500元補(bǔ)交土地出讓金，拿到國家認(rèn)可的“大產(chǎn)權(quán)證”。
“現(xiàn)在看來，更懸了。”了解到中央關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的最新態(tài)度后，王成祥多了幾分無奈。
“變相轉(zhuǎn)正”真能“金蟬脫殼”？
采訪中，對(duì)于近期問責(zé)“小產(chǎn)權(quán)房”的糾結(jié)和不安，是眾多購買“小產(chǎn)權(quán)房者”的心理。
“反正是自己住，又不拿來賣，我就直接跟修建房子的人簽個(gè)長(zhǎng)期租房合同，租個(gè)幾十年。”王潔自己想出這個(gè)解決辦法。
事實(shí)上，王潔的這種想法早就有人這么操作了，前幾年就有些“小產(chǎn)權(quán)房”的樓盤以“長(zhǎng)租”的形式跟需要房子的人發(fā)生交易。也有人同時(shí)簽兩份協(xié)議，一份是購買協(xié)議，一份是租房協(xié)議，“備不時(shí)之需！”簽兩份協(xié)議的張雨告訴記者。
可是法律規(guī)定租賃期最多20年，怎么辦？
“續(xù)租！”張雨不假思索地說。
據(jù)四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所作的調(diào)查，在成都區(qū)域內(nèi)比較有市場(chǎng)的“小產(chǎn)權(quán)房”集中在郫縣的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場(chǎng)鎮(zhèn)周邊，另外金牛區(qū)和武侯區(qū)也有一定規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”。從圈層來看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要分布在距離成都市50公里以內(nèi)的郊縣場(chǎng)鎮(zhèn)。此外，在新都、雙流等區(qū)域，也有部分“小產(chǎn)權(quán)”房屋在規(guī)劃建設(shè)中。
成都“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)同成都近年實(shí)施的土地整理、金土地工程和農(nóng)民集中居住過程相隨。
“這些‘小產(chǎn)權(quán)’，絕大多數(shù)都是政府審批的，只不過政府級(jí)別有大有小。”郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)的一位村干部告訴記者，“退一萬步講，即便有風(fēng)險(xiǎn)，推倒也是不可能的，‘小產(chǎn)權(quán)房’太多，法不責(zé)眾嘛！”
“處理‘小產(chǎn)權(quán)房’，這是對(duì)政府智慧的挑戰(zhàn)！”
“小產(chǎn)權(quán)房”是關(guān)于城里人到農(nóng)村買房的故事，也有非本地的農(nóng)村人。
城里人購買“小產(chǎn)權(quán)房”，這一現(xiàn)象早在十多年前房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時(shí)就已出現(xiàn)，只是最近幾年，因房?jī)r(jià)的急速攀升，人們購房壓力日益增加，“小產(chǎn)權(quán)房”的得顯現(xiàn)起來。當(dāng)然，其中不乏精英分子，買來度假或賭一把用于投資的。
因?yàn)槠浜戏ㄐ栽馐苜|(zhì)疑，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格比商品房低了一大截。又因?yàn)槠鋬r(jià)格的優(yōu)勢(shì)，“小產(chǎn)權(quán)房”有了一定的生存空間。
“小產(chǎn)權(quán)”，有時(shí)被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又被戲稱為“農(nóng)夫產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處乃至村委會(huì)是“小產(chǎn)權(quán)” 的開發(fā)主體，因?yàn)樵竭^了國家征地過程，不需要繳納土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，其他開發(fā)費(fèi)用等也很低。于是，以“零地價(jià)”起步建起房子，直接與高價(jià)拍地取得商品房開發(fā)權(quán)的開發(fā)商爭(zhēng)奪市場(chǎng)。當(dāng)然，沒有產(chǎn)權(quán)是其致命的軟肋。
采訪過程中，被采訪對(duì)象大都以驚異的眼神回應(yīng)記者。
“小產(chǎn)權(quán)房”的問題如此敏感，是因?yàn)樗鼜?qiáng)烈地牽動(dòng)著許多與“小產(chǎn)權(quán)房”息息相關(guān)的利益各方的神經(jīng)。這個(gè)“相關(guān)的利益各方”包括了“小產(chǎn)權(quán)房”的住戶、開發(fā)商、所屬的村委會(huì)和鄉(xiāng)政府，管轄著住房市場(chǎng)的建設(shè)部和國土房管局，還有“大產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商們。
四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所的調(diào)查結(jié)論是，“小產(chǎn)權(quán)房”在成都城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊縣地區(qū)的“星火燎原”態(tài)勢(shì)將隨著國土資源部的逐步清理而衰減。無論“小產(chǎn)權(quán)房”是否能夠依托不同形式“合法轉(zhuǎn)正”，成都“小產(chǎn)權(quán)房”的空間將會(huì)越來越小。
“如何處理‘小產(chǎn)權(quán)房’，這是對(duì)政府智慧的挑戰(zhàn)！”采訪期間，記者聯(lián)系了一位長(zhǎng)期關(guān)注此現(xiàn)象的學(xué)者，想就此話題進(jìn)行采訪，他以這句話作為回答。
聲音:
根治“小產(chǎn)權(quán)”需治本之策
吳 豐 侯嘉兵 彭 波
隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度、居民身份都將面臨著一次次重大的變革。“小產(chǎn)權(quán)”這一產(chǎn)自鄉(xiāng)村、銷往城市，出生多年、卻屬黑戶的“私生子”必將首當(dāng)其沖受到改革的洗禮，但沉疴難起，多年來形成的“小產(chǎn)權(quán)房”問題涉及面廣、情況復(fù)雜，不可簡(jiǎn)單化一刀切地對(duì)待，需要一個(gè)循序漸進(jìn)、分類對(duì)待的處理方式。
多年來，中國的國有土地以外的土地市場(chǎng)始終處于邊緣化的境地，城市化過程中，集體的土地遇到確權(quán)、轉(zhuǎn)讓受限等諸多問題，集體權(quán)益得不到保障和充分實(shí)現(xiàn)，這使我國土地二元化結(jié)構(gòu)中的集體土地的權(quán)利與國有土地的權(quán)利極為不對(duì)等，才催生了集體自建的“小產(chǎn)權(quán)房”。
因此，從長(zhǎng)期來看，“小產(chǎn)權(quán)”問題的根本是解決集體所有土地同權(quán)同利問題。集體土地的產(chǎn)權(quán)界定和市場(chǎng)化是必然出路，而市場(chǎng)化關(guān)鍵在于確權(quán)和流轉(zhuǎn)，政府首先應(yīng)對(duì)集體土地進(jìn)行完整的確權(quán)，同時(shí)在集體土地流轉(zhuǎn)的過程中起到監(jiān)管、指導(dǎo)、規(guī)劃的作用，長(zhǎng)期來看可以從根本上杜絕“小產(chǎn)權(quán)”的產(chǎn)生。
在當(dāng)前未建立完備集體土地市場(chǎng)化體系前，可以立足于集體房屋經(jīng)營(yíng)、租賃的方式構(gòu)架集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目的制度和管理體系。可結(jié)合國家的保障房建設(shè)，以國家租賃的方式讓集體房屋進(jìn)入到國家住房保障體系中，集體經(jīng)濟(jì)享有收益權(quán)與所有權(quán)。
篇13
中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)候表示:“處理小產(chǎn)權(quán)房非學(xué)術(shù)性問題，而是一個(gè)實(shí)踐性問題。”
阻力重重
2月16日，李建勤表態(tài)2012年將試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012年全國“兩會(huì)”上，國土部部長(zhǎng)徐紹史再次表示，今年將一手抓調(diào)研，一手抓執(zhí)法，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房作準(zhǔn)備。
早在2010年初，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）等14個(gè)部委就已聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組；至2010年9月，領(lǐng)導(dǎo)小組將小產(chǎn)權(quán)房清理工作初步方案上報(bào)國務(wù)院，但國土部并沒有公布后續(xù)進(jìn)展；2011年開展小產(chǎn)權(quán)房問題專題調(diào)研還被列為“司局層面調(diào)研計(jì)劃”之一，這項(xiàng)調(diào)研主要任務(wù)是國土部在2011年摸清重點(diǎn)城市小產(chǎn)權(quán)房分布、規(guī)模、銷售、入住群體、利益分配等情況，為研究出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房問題處理措施意見提供支撐。
國土部對(duì)試點(diǎn)城市的篩選并非一帆風(fēng)順。
國土部對(duì)于試點(diǎn)城市的選擇也遭遇了地方政府的阻力和推脫。“選擇試點(diǎn)城市，并不是外界想象的國土部擬一個(gè)名單，想對(duì)某個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)就能馬上試點(diǎn)。”南京市國土資源局江寧分局局長(zhǎng)戚建榮在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，國土部必須要跟試點(diǎn)城市所在地區(qū)的國土資源廳達(dá)成意向后，才能進(jìn)行試點(diǎn)。“如果地方國土資源廳不同意，國土部就要重新選擇試點(diǎn)城市。”
本刊記者獲悉，由于地方政府擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房處理不當(dāng)會(huì)引發(fā)更大的泛濫或帶來政治風(fēng)險(xiǎn)，東部重點(diǎn)城市就以該市小產(chǎn)權(quán)房問題不突出為由，拒絕了國土部將其列為小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)城市，國土部試點(diǎn)城市的篩選出現(xiàn)“流產(chǎn)”危機(jī)。
而基層在具體執(zhí)法清理小產(chǎn)權(quán)房實(shí)踐中，也面臨著多重難題。“小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是要進(jìn)行查處的。但我們面對(duì)現(xiàn)實(shí)情況時(shí)，不管是從情感角度還是從執(zhí)法難度來看，把所有的小產(chǎn)權(quán)房都完全查處清理并不是一件很容易的事情。”戚建榮說。
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理工作，北京國土資源局延慶分局工作人員曉東在接受《新財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)感慨道：“理想很飽滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。”
利益糾纏
目前，全國范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房已遍地開花，2月29日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)旗下的REICO工作室對(duì)外了《我國小產(chǎn)權(quán)房問題研究：?jiǎn)栴}與出路》的報(bào)告。該報(bào)告估算，1995年－2010年我國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約為7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。而具體到北京，在北京市的通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)等郊區(qū)縣，分布著規(guī)模不菲的小產(chǎn)權(quán)房。
延慶區(qū)張山鎮(zhèn)上郝莊村的小產(chǎn)權(quán)房要追溯到兩年前。2010年5月，延慶區(qū)張山鎮(zhèn)上郝莊村委會(huì)與北京廣澤投資咨詢有限公司簽訂合作協(xié)議，由上郝莊村委會(huì)提供村委會(huì)辦公用房、村民宅基地和村集體建設(shè)用地，北京廣澤投資咨詢有限公司提供資金，合股成立股份經(jīng)濟(jì)合作社。隨后，上郝莊村委會(huì)在未取得任何批準(zhǔn)的情況下，占地動(dòng)工建設(shè)，2011年7月，建設(shè)樓房51棟，占地113.63畝（主要為集體建設(shè)用地、林地）。
“多方利益牽涉使得小產(chǎn)權(quán)房有了獨(dú)特的生存空間，小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，土地未經(jīng)征用走招拍掛流程，不必繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，土地成本近乎為零，較低的售價(jià)對(duì)于購房人很有吸引力。對(duì)于村（鎮(zhèn)）政府來說，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得的超額利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于征地補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)于農(nóng)民來說，分享的土地增值收益也高于征地補(bǔ)償。”江蘇省溧陽市國土資源局工作人員蔣軍政在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，不必支付巨大的土地出讓金造成“房?jī)r(jià)”相對(duì)低，所以在大量城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般地“偷生”。
小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，歸根到底在于城鄉(xiāng)二元土地制度下的利益驅(qū)使，而城鄉(xiāng)二元土地制度的改革呼聲和大勢(shì)所趨，又給小產(chǎn)權(quán)房的合法化留下了無限的想象空間。清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者建議：“要承認(rèn)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房的合法性，與非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對(duì)待。要深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。”
清理思路
3月25日，國土部在其官網(wǎng)上公布，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理將采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房”是主要的清理對(duì)象，在蔣軍政看來，在小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市選擇屢屢碰壁的情況下，這或許是一個(gè)符合現(xiàn)狀的解決思路，具體是，地方國土局按照樓房是否符合土地規(guī)劃、建設(shè)時(shí)間等因素來判斷是否是小產(chǎn)權(quán)房，然后由人民法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律判決，如果建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房企業(yè)和村委會(huì)不服從判決，那么由公安局介入并實(shí)行“強(qiáng)制拆遷”。