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1、共有產權住房的好處：共有產權住房最大的好處在于能夠使得購房者支付一部分錢就能解決住房問題，并且在后期購房者經濟條件得以改善之后能夠從政府贖回另一部分的產權，從而實現共有產權住房的全部產權收歸個人所有。

2、共有產權住房的弊端：共有產權住房的弊端在于贖回價格是根據房價市場的行情來決定的，這就一定程度上限制了個人贖回產權。

3、除此之外，共有產權住房的買賣也有時間及售賣對象的限制，必須要滿五年之后才可以售出并且只能是政府贖回份額。

（來源：文章屋網 ）

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1.淮安模式

2007年7月26日淮安市《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》，明確提出要將經濟適用住房使用的土地改劃撥為出讓，實行政府指導價，并與市場接軌。這實質上終止了傳統意義上的經濟適用房的供應，用共有產權住房取而代之。根據共有產權住房產權構成比例的不同，將共有產權住房分為兩種：一是個人擁有70%產權，政府擁有剩余的30%產權；二是個人與政府各占住房產權的50%。

與以往保障性住房類似，共有產權住房也為購房者設置了門檻。淮安共有產權住房公布之初對不同產權構成比例的購買有明確規定。其中，購買個人擁有70%產權共有產權住房的條件是家庭人均月收入300 元以下，具有市區城鎮常住戶口8 年以上，家庭人均住房使用面積在10 平方米以下；購買個人擁有50%產權共有產權住房的條件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面積不足10 平方米的困難家庭。但是，2007年初的淮安住房均價即已達到2500元/平方米，以一個剛達到購買70%產權住房要求的三口之家為例，要擁有一套50平方米的共有產權住房平均至少需要12年的全部收入。這顯然不符合實際。因此政策頒布之初，符合條件的購房者寥寥無幾。政府相關部門后來意識到了初設條件的苛刻，因此放寬了申購條件，把人均收入放寬到了700元/月，在實際操作中，甚至放寬到800元/月。幾乎剛好售完首批推出的300套共有產權住房。

淮安對于共有產權住房的退出機制給出了明確規定。在五年內，共有產權住房的政府產權部分不收租金，業主可以原價購買政府產權部分，得到完整產權。當業主的生活水平高于政府規定的享有共有產權住房條件時，可以繼續使用住房，但需要為政府所有部分支付相應市場化租金。五年以后，如果轉讓住房的話，則只能得到自己所有份額的收益，政府得到剩余部分，并且政府有優先購買權。

2.上海模式

上海共有產權住房可以追溯到2009年年底，彼時率先在閔行和徐匯兩個區進行共有產權住房試點，翌年于全市鋪開，官方稱為共有產權經濟適用房。上海對于產權的擁有份額較淮安更為靈活，購房者根據支付能力的大小，可購買共有產權住房60%-70%不等的產權，同時政府持有剩余部分。

上海根據城市人均收入水平，不斷調整共有產權住房的準入門檻。其中最為明顯的當屬人均可支配收入條件，該項已經從試點之初的2300元/年，調到2900元/年，之后又調整為3300元/年。在2013年更是進行了大幅放寬，由原來人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根據2013年公布的《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》，規定共有產權住房申購家庭人均住房建筑面積應在15平方米以下（含15平方米），對于3人及以上家庭，人均年可支配收入應該低于6萬元（含6萬元），同時人均財產應該低于15萬元（含15萬元）；對于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低于18萬元（含18萬元）。

關于退出機制，上海規定購房人可以在取得共有產權住房房產證的5年后將房屋出售。政府擁有優先回購權，并且要按其擁有的產權份額收回所對應的轉讓收入。

3.北京模式

北京的共有產權住房出現得相對較晚，2013年10月23日，北京市住建委了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，北京的自住型商品房政策正式出臺。政府明確規定，自住型商品房的價格是周邊同地段商品房價格的70%，建設所用土地通過“限房價、競地價”的方式出讓。該類住房的面積以90平方米為主打戶型。符合之前購買限價房規定的家庭皆可購買。

對于自住型商品房的退出機制，北京市政府明確規定購買此類住房5年內不得上市交易，之后交易獲得收益的30%上交政府財政。

4.各模式對比分析

要充分了解共有產權住房的利弊，需要對其進行對比分析，表1是對前文各模式共有產權住房特點的匯總及優缺點分析。

二、共有產權住房制度建設

雖然各地的共有產權住房政策相繼推出，并且得到了國家層面的支持。但從前文的分析可以看出還存在很多不足之處。筆者認為可以從以下幾個方面對實踐現狀進行完善。

1.完善法律法規，建立共有產權住房法律保障體系

作為一個法治國家，任何制度或政策的推行都應有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產權住房政策并沒有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產權住房的影響力及其發展趨勢，將其規范化管理提上法律議程已經是勢在必行。首先，應該通過法律形式確定共有產權住房的管理機構，賦予相應機構統一管理權力的同時對其進行必要的監督，防止政出多門、互相扯皮現象的發生；其次，規范化購房準入制度，防止自住型商品房的權力尋租；最后，統一合理的標準確定轉讓溢價分配，杜絕利用共有產權住房投機牟利。

2.多元化共有產權住房供應渠道，增加受惠群體

目前共有產權住房的供應形勢主要有兩種，一是以北京、上海等城市為代表的普通商品房配建供應；二是以淮安等三線城市為代表的集中建設供應，該方式是目前很多地區采用的形式。兩種供應方式有利有弊，前者易于給共有產權住房業主造成物業費負擔上的壓力，且開發商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會管理和穩定。因此，一個城市的共有產權住房供應方式應該實現多元化，根據城市區域特色，合理安排共有產權住房位置。同時，可以參照公共基礎設施的建設，將共有產權住房的建設視為準公共產品，引入BT或BOT模式。此外，可以通過其他現有住房轉化增加供應。如現今棘手的小產權房，可以通過土地國有化處理轉化為共有產權住房，在增加共有產權住房的供應同時，也解決小產權房的去向問題，可謂一石二鳥。

3.層次化住房保障體系，明確定位共有產權住房受眾

我國住房保障體系由于發展較為短暫，在制度建設和發展方向上還有很多亟需改善之處，各類保障性住房的受眾層次顯化就是其中一個重要方面。就目前來看，住房保障體系無非三個層次，即社會底層群體保障房、由低收入轉中等收入群體保障房、中等收入群體保障房。但各個地方政府并沒有科學合理的收入劃分制度，在各層次間出現了“夾心層”，社會不公現象明顯。所以，政府應該通過受眾的明確劃分，將共有產權住房合理定位在住房保障體系當中。“走對路子，找好位置”，使得共有產權住房政策不致虎頭蛇尾，設計與落地脫節。

4.重視共有產權住房的建設質量，保障住房品質

傳統的經適房無論是配建還是集中供應，都存在開發商為了追求更大的利潤而降低建設標準的情況。要解決這一問題，任重而道遠。首先，政府主管部門要把控從選定開發商到驗收的每一個環節，保證建筑質量；其次，通過充分評估企業的開發利潤，在充分市場調研的情況下，給予企業適當的補貼。

5.完善共有產權住房制度，強化保障作用

共有產權住房制度在我國的發展處于初級階段，機制設置還有很長的路要走。要強化其保障作用，首先，個人與政府的產權分配應該更加靈活，便于合格購房者能根據自己的經濟實力購買不同比例的產權；其次，突破傳統思路，擴大購房者的選房范圍，政府主要以貨幣形式給予補貼，與購房者共享產權。

6.引入多元資本，助力共有產權住房建設

首先，與金融資本的結合是房地產市場發展的大勢所趨，共有產權住房的建設與運營也不例外。共有產權住房的購買者很多屬于上升階層，政府可以適當松動銀根，鼓勵銀行放松對共有產權住房的貸款限制。其次，可以研究開發企業持有共有產權住房部分產權的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。

筆者認為，隨著經濟體制改革的不斷深入，市場在資源配置中的基礎性作用不斷強化，共有產權住房在全國范圍鋪開是大勢所趨。當務之急，政府應該在試點基礎上權衡利弊選擇最佳的推廣模式，總結過往其他類型保障性住房可取之處與經驗教訓，進行科學合理的制度設計，實現共有產權住房的社會價值。

參考文獻：

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1.共有產權住房有共有產權（shared ownership）和共享權益（shared equity）兩種形式

英國的共有產權住房有兩種模式，一種是共有產權（shared ownership，以下簡稱SO），一種是共享權益（shared equity，以下簡稱SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以來，多項低成本自有住房計劃涵蓋了共有產權住房

上世紀以來，英國住房自有率快速提升，逐步成為占主導地位的住房形式。隨著住房價格的不斷上升，人們擁有資產的愿望越來越強烈。為了滿足無力在市場上購買住房，但又不符合社會租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產權和共享權益住房是兩個重要類型（見表1）。

共有產權住房（SO）開始于1980年代，共有權益住房（SE）開始于1990年代。此后，多項低成本自有住房計劃均涵蓋了這兩種形式（見圖1）。

（二）發展規模

1.1990年代以來，共有產權住房得到較快發展，但占住房總存量的比例仍不足1%

自90年代開始，包含共有產權住房和共享權益住房的低成本自有住房新增供應逐步增加。但在住房總存量中，共有產權住房仍不足1%。主要有兩個因素助推了共有產權住房數量的增加。

2.購房者條件的放寬助推了共有產權住房規模的擴大

低成本住房計劃最初一直是面向公務員、教師、警察、護士、公交司機等中低收入的關鍵工作者（Key workers）。但后來，供應對象擴大為家庭年總收入6萬英鎊及以下的首次購房家庭，這是一個非常寬松的條件。如表3所示，6萬英鎊超過了年平均家庭收入約4萬英鎊的水平，基于相當于較高收入家庭收入水平。

3.將提供可支付住房作為住宅項目規劃批準的前置條件助推了共有產權規模擴大

共有產權住房的增加和英國規劃政策有很大關系。1990年開始實施的《城鄉規劃法》第106章節（S106）以及相配套的《規劃通告》、《規劃政策指引》中規定，如果住房開發項目超過一定規模（這個規模是25戶或者1公傾，在倫敦內城則是15戶或0.5公頃），開發商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房價高、住房供需矛盾大的地方，這個要求更強烈。如果開發商不這樣做，項目很難通過地方政府批準。配建可支付住房成為住房項目規劃得到批準的重點前置條件（Material considerations）。由于共有產權住房的購買者收入要比社會住房住戶高，為了使項目更好銷售，開發商更愿意配建共有產權住房。在英格蘭，S106條款下的共有產權住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。

（三）兩種模式的運作機制比較

1.運作機制不同，本質相同

共有產權住房（SO）是購房者先購買房屋價值的部分份額，一般在25%-75%之間，購買部分購房者可以應用傳統抵押貸款。剩下的部分由住房協會購買，購房者需要給住房協會支付租金，租金水平是比市場租金低的優惠租金。也就是說，對于購房者沒有購買的部分，是享受了政府的租金補貼的。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余份額，直至獲得全部產權。所購住房可以是住房協會開發、建設、持有的住房，也可以是在公開市場上購買的住房。

共享權益住房（SE）是購房者應用自有資金和傳統抵押貸款購買一部分產權，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過權益貸款購買。購房者直接取得了房屋全部產權。權益貸款可以是住房協會、政府、開發商或者私人金融機構提供，也可以是幾方聯合提供。權益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時間增加而增長。一般在出售房屋時，要歸還權益貸款本金并支付房屋增值收益。購房者一般是在公開市場上購買住房。

兩種共有產權模式運行機制不同，但本質是相同的，都體現為“共享資產增值收益，共擔資產縮水損失”。不同的是，分享權益的依據一種是共有產權契約，一種是權益貸款合同契約。

2. SE比SO的靈活度大

由于SE的購買者直接取得了全產權，然后通過權益貸款合同分享資產增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來法律關系更加明晰。此外，權益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協會，還可以是市場主體。SE靈活運用了市場機制，充分發揮了市場的作用。

3. SO基本采取了封閉運行模式

SO的購房者取得完全產權后，如果要出售住房，住房協會有優先購買權。未取得完全產權時，如果要轉讓，也只能在住房協會指定的有資格的購房人中間轉讓。因此，SO基本采取了封閉運行的模式。同時，SO通常是土地批租物業（Leasehold property），也就是說，達到一定年限，房屋所占土地所有權仍歸住房協會所有。這種模式保證了保障房源的不流失。

（四）兩種模式的購房者特征比較

選擇SO和SE同時應用，并且制度設計變動不大的時期（2000.4-2005.3）進行比較。圖3是這段時間兩種住房的發展規模。

1. SO的購買者年青人多、單身多，SE的購買者年齡稍大，結婚成家的多，SE購買者收入略高于SO

SO的購買者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對比而言，SO的購買者年青人多。從家庭類型看，SO單身購買者顯著較高，占40%，SE購買者家庭型居多。從購買者收入來看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購買者收入略高于SO。

2. SO的購買者多來自于“臨時居所”和私人租賃部門，SE的購買者多來自于社會租賃住房部門和私人租賃部門

共有產權購買者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時居所”、私人租賃住房以及社會租賃住房。 SO來自于“臨時居所”、私人租賃的居多，SE來自于私人租賃、住房協會租賃的居多。

3. SE購買者所購房屋比SO稍大，房價壓力小的地區更為突出

倫敦所在的南部地區是英國房價較高的地區，北部地區是房價相對較低的地區。從兩個地區共有產權住房購買者看，SE購買者所購房屋比SO稍大。在倫敦，SE購買平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區更突出，SE購買平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數量也可以得到同樣的結論，在倫敦，55%的SO購買2個臥室的住房，而50%的SE購買3個臥室的住房。在北部地區，48%的SO購買2個臥室的住房，而63%的SE購買3個臥室的住房。

4. SE和SO購買者都傾向購買距離工作地點近的住房，SE傾向更強些

共有產權住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購買者都傾向于選擇距離工作地點更近的住房。SE的購買者的傾向性比SO更強些。

5. SO和SE不是市場上價格最低的住房，SO比SE價格還要稍高

通過共有產權住房的價格與首次購房家庭購買的住房價格對比發現，SO和SE的價格比首次購房者所購住房價格高。原因是首次購房者不一定買離中心城區特別近的住房，因此，即使是通過市場購房，住房價格不見得高。而共有產權住房的購房者傾向選擇離工作地點近的住房，因此，即使是通過共有產權方式購買，價格也不見得低。通過對比，SO的購房者所購房屋價格比SE要高些。

6. SO購房者比SE購房者的房價收入比高

由于共有產權住房購買者所購住房價格相對較高，而收入比首次購房家庭要低，因此，房價收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購房者僅為2.7。

7. SO購房者比SE購房者承受的住房成本高

每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權益貸款費用、物業費、維修費等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購房者僅為13.8%。

（五）正反兩方的意見

1.贊成方認為：共有產權房幫助“夾心層”實現住房自有，增加了社會租賃住房供應量，還有助于社區融合發展

一是，幫助公務員、教師、警察、護士、公交司機等關鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實現了住房自有的夢想，讓這些家庭也有權享受資產增值。并且，相對于私人租賃市場，這種居住方式更加穩定、體面、有保障。

二是，使住房協會在較少的政府補貼下，可以建造更多的社會住房，解決更多家庭的住房問題。

三是，有助于社區融合發展。在高收入階層社區里有共有產權房，或者在社會租賃房社區里有共有產權住戶，均有利于發展混合社區，減少低收入階層的過度集中。

四是，增加住房總的供應量，以及空出更多的社會租賃住房投入使用，減少社會租賃房排隊人數。如果這類住房供應量不斷增加，很可能會影響房價。

2.反對方認為：政府財政補貼應該用于住房最困難家庭，而不是滿足住房自有

一是，共有產權住房是滿足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補貼幫助這些家庭不是最有價值的。政府補貼應當優先滿足社會租賃住房需求。當前的社會環境下，政府可支付住房補貼應當集中提供給可負擔的租賃住房，而不是滿足住房自有需求。

二是，如果共有產權住房是住房協會建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動性，以便建造更多的社會住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補貼，幫助部分家庭從公開市場上購買住房，這是政府資金的一種流失。

三是，共有產權住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒有廣泛應用，也沒有顯著提升住房自有率，也沒有顯著降低房價。這種住房形式雖然沒有過多的壞處，但大多數情況下，只是一個政治噱頭。因為，社會住房輪候名單上排隊的家庭依然有增無減。

四是，對于參與共有產權計劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風險都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領域。

五是，共有產權住房滿足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產權住房也無力購買，也不符合社會住房標準，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應該通過私人租賃市場解決住房問題。因此，提高私人租賃市場住房環境，保護租房者利益是當務之急。或者，如果一定要發展共有產權住房，還可以通過中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來滿足這部分“夾心層”的需求。

二、對我國的啟示

（一）共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種制度選擇

共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種途徑。這部分“夾心層”無力從市場上購買住房，也不符合社會租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關鍵工作者，有些是工資水平相對較低工作者。共有產權住房制度可以滿足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機會分享資產增值的收益。

（二）發展共有產權住房的同時，不能放松公共租賃住房發展

在各國的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會租賃相比，共有產權形式均是“小眾”。比如，2011年的英國，住房自有率為65.3%，社會租賃住房占17.3%，市場租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產權住房是滿足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產權的制度安排，過低收入的家庭是無力進入共有產權住房的。因此，在發展共有產權的同時，決不能放松租賃型保障房發展。

（三）需要設計共有產權住房與公共租賃住房相互轉化機制

從英國共有產權經驗可以看出，是否購買共有產權住房，以及購買什么位置、什么價格、什么戶型的房子，購房者有自己的選擇。當由政府建設、分配共有產權住房時，需要注重與實際需求的匹配度。距離過遠、房型過小或者其他不可預料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設計共有產權住房與公共租賃住房的轉換、銜接機制。如果共有產權房銷售不出去，可以轉為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿足某些條件時，也可以轉換成共有產權住房。

（四）政府對共有產權住房的政策支持可以是多種形式

不論購房者是和政府共有產權、還是和住房協會共有產權、或者由政府引導和開發企業共有產權，沒有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現在政府的租金補貼（如SO住房協會持有的低租金部分）、權益貸款的利息補貼、以及規劃管制（開發住宅小區配建可支付住房）等。因此，發展共有產權住房，政府的政策支持可以有多種形式。

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與全國普遍情況類似，淮安市低收入家庭的劃分考慮兩個因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占總人口20％的人群。據統計，淮安2007年的低收入線為人均每月375元.經適房個人出資的房屋價格為每平方米1610元，按人均住房建筑面積25平方米計算，房價收入比大約為1：21。2007年淮安市年度在崗職工平均工資19838元。同期，主城區商品住宅成交均價為每平方米3196元，收入房價比約為1：6。顯然，低收入人群的房價收入比顯著高于同一城市中普通職工，讓這部分人購買經適房的難度，已不能與普通人購買商品房的難度相提并論。況且，低收入人群的收入中用于維持日常生活的開支所占份額最大，制約了有支付能力的有效需求，購買共產房將嚴重影響其正常的生產生活。

(二)出口：有限產權“限”之不確定影響購房意愿

1998年福利分房政策結束后，作為緩沖推出的共產房政策因為提供土地為非商品屬性的劃撥性質，使得該類房屋不能進入正常的商品房市場。特別是2003年新一輪房地產市場的持續升溫，住房價格持續升溫，凸顯房屋的投資價值和增值潛力。形成鮮明對比的是，共產房由于其有限產權性質，一方面難以上市交易，另一方面持有者獲得收益甚微甚至不能取得收益，極大打擊了購房者的積極性。問題的癥結就在于，經適房產權有限性界限的不確定。相應的，基于該房所得收益歸屬及其分配比例均缺乏相關法律制度的規制，從而出現政府與民眾爭利的局面，民眾對經適房想說愛“她”不容易。

(三)供應：財政單獨承擔資金壓力太大2007年，市區財政收入為72.0億元，投入11.8億元建設保障性住房，26個項目。同時，市區已累計籌集保障資金2605.97萬元，新增廉租住房對象566戶，發放補貼148.21萬元。即市區當年用于建設住房保障體系的總投入約為12.1億元，占全市財政收入的16.8％，市財政明顯感到財力吃緊，而居民則怨聲載道，對輪候時間太久表示不滿。即便如此，經適房僅占住房供應量比例不到10％。當前，要加快保障性住房建設的步伐，更是地方政府不能承受之重。

二、推行共有產權經濟適用房的探索創新

所謂共有產權經濟適用房(簡稱共產房)是指以土地出讓方式建設的具有準公共產品性質的有限產權的政策性保障用房。淮安市共產房建設圍繞兩方面進行：

(一)公共產品建設

在經適房方面：首先，2008年創新性地試行以土地出讓方式建設共產房，與市場接軌，與法律接軌。對應以劃撥土地方式建設經適房的計算標準和口徑，確定7：3的共有產權經濟房，即個人出資占70％，政府占30％；對應過去的解困房和現在一些城市推出的共產房，推出個人和政府產權比例為5：5的共有產權經濟房，即個人政府各占50％，進一步降低困難家庭的出資壓力。淮安市在全國首創的出讓土地共產房，首批發放共有產權證44本。2007年1～12月份，淮安市市區經適房施工面積187.45萬平方米，同比增長32.84％，竣工面積88.66萬平方米，同比增長89.81％；銷售8030套，同比增長371.24％，銷售面積8459萬平方米，同比增長408.97％。銷售金額101159.70萬元，同比增長29835％；均價每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出臺《淮安市安居工程實施意見》指出，建設、供應保障性住房，逐步使低收入家庭住得起經適房。市區建設保障性住房4J0萬平方米，建設向低收入住房困難家庭出售的經濟適用住房(含共產房)不少于2000套。

(二)管理制度建設

2007年7月26日《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》指出，經適房是指在政府政策指導下，以非完全市場價向特定群體供應的種類住房。淮安市現階段經適房包括保障性拆遷安置房、共產房等。

1　土地供應方式的改變。該辦法規定，經濟適用住房均采用出讓方式供地，實行政府指導價，并與市場接軌。劃撥土地按法律不能進入市場流通，因此不能與市場接軌，許多法律對其也不適用。而出讓土地的共有產權經濟房，實際上也是普通商品房的共產房，前面所說的退出機制已表明，共有產權經濟房可隨時進入市場流通，并適用相關法律。

2　資金保障。淮安明確市房管局設立經適房住房資金專戶，在經濟適用住房建設、回購和供應的運作過程中，產生的增值收益以及共產房政府產權部分出售和出租的收入.全部存入入經適房住房資金專戶。保障性住房建設資金經測算大約需要3億元左右，以分散建設政府回購方式供應保障性住房18萬平方米左右，按資金回籠周期計算，每年可周轉2次，年需要資金量在2.25億元左右；集中建設12萬平方米，需用地300畝左右，按目前土地市場出讓價水平和建設周期，年周轉次數也約為2次，年需資金量在1億元左右。其來源為：按市區住房建設規劃和年度計劃，市區年保障性住房建設量在30萬平方米左右，形成保障性住房建設良性循環。

3　設定明確的產權比例及供應對象所應具備的條件。確定個人與政府7：3和5：5兩種產權比例。購買個人擁有70％產權共產房的條件：家庭人均月收入300元以下；具有市區城鎮常住戶口達8年以上；家庭人均住房使用面積在10平方米以下。購買個人擁有50％產權共產房的條件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面積足10平方米的困難家庭。

4　程序保證。申請購買共產房程序：(1)被拆遷人在房屋拆遷時向拆遷人提交書面申請，提供有關證明材料；(2)拆遷人對申請人及家庭情況進行調查了解，簽署意見并加蓋公章后報轄區政府保障性住房管理機構；(3)各區政府保障性住房管理機構在收到拆遷人提供的申請材料后15個工作日內進行初審，初審結果在街道辦和居委會或有關單位公示7個工作日；(4)市保障性住房領導小組辦公室在收到經初審符合條件的材料后15個工作日內進行復核，復核結果應在有關媒體公示7個工作日，經公示無異議報市保障性住房領導小組批準；(5)經批準后，市保障性住房領導小組辦公室負責通知拆遷人將用于購房的拆遷

補償款繳存到指定賬戶。拆遷補償款不足的，拆遷人負責通知被拆遷人將房價差額部分繳存到指定帳戶；(6)拆遷人憑銀行轉賬證明到市保障性住房領導小組辦公室領取《市區保障性住房供應證明》，并發放給被拆遷人；(7)被拆遷人按照預定時間或有關通知，憑《市區保障性住房供應證明》和本人身份證明到指定地點結算房款、辦理房屋交接手續。

5　經濟適用房退出機制。建立經適房退出機制。第一，購買人可以申請購買全部產權。自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產權部分的，按界時市場評估價格結算。第二，共產房出售時，個人擁有70％產權的，交易評估價格的30％部分歸政府所有；個人擁有50％產權的，交易評估價格的50％部分0 j政府所有。第三，購房的家庭經濟狀況發生變化，家庭收入高于政府規定的收入標準時，政府產權部分按同類地段市場水平收取租金

三、共產房政策的得失及對策

共有產權保障性住房按不同的產權比例，由購房人和政府共同擁有房屋產權，供應相應的購房群體。這一嘗試主要解決了兩個難題：第一，經適房退出機制上政府與民爭利的不和諧情形。近年來房屋增值驚人，對于經適房產生的增值收益如何處分，實踐上通常有三種做法：一是政府獨享，這顯然有失公平；二是50％歸個人、50％歸政府；三是以屆時經適房的價格回購。與此不同，淮安市共產房，一定面積的共產房個人出資額等同于相同面積傳統經濟房的價格。第一，共產房比例明確，且有商品房性質，與購買普通商品房一樣保值增值，不會像前面所說的購買傳統經濟房那樣失去機會成本。第二，適應了市場經濟的規則，實現二者的協調發展。目前，共有產權保障性住房可以按照普通共產房屋依法抵押，淮安市推出的“出讓土地”經濟房，與兩個自然人共有產權一樣，適用現有法律。個人購買全產權或辦理轉讓手續時，因為有明確的比例和操作方法，政府收取“差價款”等問題不會不了了之。并且，可以用法律的方式制止或打擊非法倒賣經適房牟利的行為。同時，依靠市場與行政相結合的方式很好地解決了建設資金問題。財政預算安排的資金、土地出讓凈收益按規定提取部分和住房公積金增值收益等多渠道籌集，確保了建設資金的落實。

篇5

篇6

建筑工程在所有工程施工中一直是危險系數較高的項目建設，其生產管理的安全有效直接影響著整個工程施工，關系到社會的平穩發展。雖然在一些安全法律的規范之下，我國建筑業安全管理機制得到了一些改善，但在一定程度上還存在很多安全隱患。

一、建筑工程安全生產管理的影響因素

（一）對安全生產管理的認識不足

安全生產關系到國家甚至是整個工程建設的根本利益，建筑生產過程的危險性要求施工人員在施工中正確認識到施工安全的重要性。政府部門和施工管理著對施工安全的影響尤為重要，但在一些工程施工中，部分政府部門和施工管理機構對施工中安全生產認識不足，沒能盡到對廣大人民的生命財產負責的義務，對安全生產管理不能嚴格要求和緊抓，有些管理者對安全檢查只是隨便應付，沒有將安全生產工作進行落實，從而導致安全隱患出現，安全事故頻發。

（二）生產設備相對落后

在許多工程建設中，管理人員相對重視管理經驗，根據經驗對工程做相應的安全檢查，但是從整個生產環節來看，安全檢查程序只是眾多管理方法中的一種，不能從根本上消除安全隱患。相應的管理設備的檢查是安全生產管理的基礎，管理人員對設備的檢查不夠嚴謹，在設備運行或是投入生產階段，沒有對其進行全面檢查，致使很多設備存在安全隱患。在購買設備時，工程財務管理人員或是總管理人員為減少工程成本，進而將目標著眼于設備購買上，用較低的價格購買一些比較陳舊的設備或是功能相對較少的設備，雖然在一定程度上減少了施工成本，但會造成施工不順利，設備功能不健全會使得施工不能正常進行。在施工中會造成工程質量出現問題，影響整個工程的進度。

（三）監管制度不夠健全

在建筑工程的施工中，由于施工人員緊缺，管理者對現場施工的管理任務分配不夠明確，導致施工中不能有效進行監督，不少領域存在著監管漏洞，不能對整個工程實施統一的管理。在監督檢查中，管理形式相對單一，覆蓋面積較少，龐大的施工體系和稀少的施工檢查人員形成管理上的矛盾體，監督檢查往往不能做到有效全面。

二、對影響工程安全因素實施的解決方案

（一）加強安全生產的教育培訓

1、為了能夠使施工人員深入了解施工中的安全隱患，加強對施工人員進行安全意識教育培訓是必不可少的。施工單位應該定期對施工人員進行安全教育知識的普及，對工程管理人員也要進行定期培訓，促使他們學習安全生產的相關法律法規，從而提高他們的安全生產管理水平，提高施工人員的安全防范意識，確保其在施工中對各項設備進行合理操作，可以不斷提高其安全生產素質，使施工人員和管理人員更夠更好的掌握安全生產方面的理論知識，從而減少安全事故的發生。政府部門和施工管理機構要嚴格緊抓施工安全，從整體利益出發，做到對整個施工單位人員的生命負責。

2、在施工中，可以實行獎懲控制的管理方式，對一些嚴格違紀違法的施工人員進行處罰，可以不同程度的約束他們的一些違紀行為，對施工中表現積極的員工進行獎勵，有利于提高他們的工作積極性，也可以為其他員工樹立榜樣，使得整體人員的素質全面提高，

（二）改善生產設備

設備是生產的關鍵環節，一套先進的生產設備對整個生產作用重大。所以在引進生產設備的過程中，要注意對設備的完好程度進行檢查，對設備的功能也要進行仔細檢查，確保設備在施工中功能齊全。在資金允許的前提下可以引進先進的生產設備，即能方便施工人員的操作，又能使得整個工程運作快速，加快工程進度的同時還可以保障工程的質量，可以從根本上解決設備陳舊引起的施工障礙，減少不必要的修改環節和設備檢查環節。

（三）建立全面的監督機制

1、可以根據工程規模的大小，建立一個相對系統、完善的監督檢查機構，對生產中的各個環節進行全方位的安全檢查。對分布不同區域的建筑隊設立安全監督檢查小組，對整個施工環節實行緊跟式的檢查。為了確保工程能夠更好的管理，需要建立社會監管機構，對各個建設單位進行監督，嚴格要求施工單位在注重質量、資金投入和加快工程進度的同時加大對人員安全的管理和保護措施。對工程財務方面也要加強管理，防止一些人員對工程資金進行挖空和運轉，避免為節約資金而購買陳舊設備帶來的施工阻礙，促進所有人員進行文明施工。對各個管理環節的工作進行落實，確保所有人員都能各盡其能，各司其職。

2、隨著科技的發展，信息化的監督體系在工程施工中也應用相對廣泛，可以利用計算機和網絡的合理配置，對全場施工過程實施信息化監視，通過建立一個總的監督網點，將所有各個分點的信息進行匯集，不但能使管理者全面了解施工進程，也方便控制整個施工現場的具體施工，可以節省人力、財力和物力，做到全面系統監督檢查。

結束語

在施工中，要做到安全生產，就要遵循國家施工建設安全生產的相關法律法規，企業管理者也要抓緊對施工安全的管理體系的建設，施工人員在施工過程中必須遵守企業安全管理制度，在設備操作中做到合理操作。不僅如此，還要建立監督檢查機構對施工現場進行嚴格監督，確保整個施工環節有序進行，保障整個工程的安全，提高工程施工質量。

參考文獻

篇7

11一般資料本院2011年10月至2012年10月間婦產科收治的79例分娩產婦，年齡在20～43歲，平均年齡為31歲。順產41例，剖宮產36例，難產2例；順產病例中有5例會陰裂傷，2例宮頸裂傷，1例產后大出血；剖宮產病例中有3例胎兒宮內窘迫，1例產婦休克。助產士因注射針頭、銳器刺傷11例。

12方法綜合查閱醫院婦產科產婦分娩病例，分析評估因助產操作原因導致的醫患糾紛隱患和急救感染風險等。實施有效防護，最大限度保障助產人員和母嬰的安全。

2結果

由于助產工作的特殊性，護理對象都是分娩和即將分娩的孕產婦，助產人員經常接觸孕產婦的羊水和體液，屬于易受感染人群。此外在助產人員的工作過程中操作疏忽可能對母嬰的生命健康造成極其嚴重的影響。因此必須采取積極措施防范助產工作中的不安全因素，進一步提高助產安全系數和醫患滿意度。

3討論

助產工作中潛在的不安全因素存在于待產過程記錄、助產護理操作的過程中，包括急救感染風險和醫患糾紛隱患等。

助產工作時常與孕產婦血液和體液接觸，助產士在進行接產、陰檢、肛檢、會陰側切和陰道會陰縫合時，不可避免地會與孕產婦的血液、惡露和羊水進行接觸，從而產生潛在危險。此外，注射針頭和銳器刺傷也是助產人員面臨感染風險的途徑之一。會陰陰道縫合術等操作部位隱蔽，縫合難度大，加之產婦不配合等因素，特別容易造成針頭和銳器刺傷。根據有關資料顯示，醫療服務中由于針刺或者銳器刺傷，有可能導致醫患間的AIDS傳播[1]。對此的應對防范措施有：培訓助產人員有關職業防護和醫療感染的知識，增強防護意識，掌握防護技能。在新入職的助產人員上崗培訓中加入醫療感染知識和職業安全預防。組織助產人員參與相關的學術交流活動。建立系統的感染防護管理體系，認真貫徹《醫護人員艾滋病病毒職業暴露防護工作指導原則》、《醫院感染管理規范》和《消毒技術規范》等法律法規，制定感染應急預案，降低感染的發生率。具體做法如嚴格規范操作程序，避免注射針頭和銳器刺傷皮膚或粘膜，接觸孕產婦血液或體液時應戴醫用手套，會陰側切和剪短臍帶時選用鈍頭剪刀。產房應配備防水鞋、防水接生衣等，督促助產人員自覺正確使用防護用具。一旦發生銳器刺傷應立即向遠心端方向擠血，用用流動水沖洗傷口，再用醫用酒精或碘伏消毒并包扎[2]。產房定期消毒，自然通風，產婦分娩后應用紫外線消毒30 min，用有效氯消毒液擦拭產床和地面。定期組織助產人員進行體檢和計劃免疫。

助產人員在待產過程記錄和助產護理操作的過程中一些工作失誤和疏忽，很有可能造成醫患糾紛等潛在隱患。例如產時記錄不完整導致晚期產后出血和產褥感染等后果，助產人員在產程中未發現異常，產婦產力不足、骨盆狹窄、對胎兒體重估計誤差較大等，都容易造成醫患關系緊張或醫患糾紛。因此助產護理工作必須嚴格按照操作規范進行，助產人員應提高自身法律意識，了解《醫療事故管理辦法》、《中華人民共和國母嬰保健法》等相關法律常識，在工作中依法規范自己的行為，從法律角度規范書寫助產護理資料，特別是記錄產程的分娩記錄產程圖和產程觀察，以及需要家屬簽字的陰道助產同意書和難產處理知情書等，必須保證字跡清晰、項目齊全，嚴禁漏記錯記、涂改捏造，保證助產記錄的真實性和完整性[3]。運用法律知識保護自己，維護自己的職業形象。加強培養助產人員的健康教育和心理疏導能力，重視孕產婦的精神心理狀態，對孕產婦進行必要的產前和產時健康指導和心理疏導，緩解孕產婦的緊張情緒，提高助產效率。

綜上所述，助產工作是產科工作的重心環節，直接影響到分娩成敗和母嬰的生命健康。因此應正視助產工作中潛在的不安全因素，加以職業規避，采取有效措施進行防范，不斷提高助產護理的服務質量，降低和避免醫患糾紛的發生，提高患者的滿意度。

參考文獻

篇8

住房保障問題是世界性難題。盡管各國住房政策各有特點，但總體上講，住房政策的大趨勢是以促進住房自有化率的提高為主，輔以公共租賃房。歸納其主要原因是：首先，住房作為人類生存的基礎，也是福利的基礎，住房產權與社會政策其他領域之間具有復雜的“嵌入性”，養老、醫療、教育甚至就業等領域均與住房產權密切相關，因此，瑞典學者凱梅尼認為，“在研究福利體制的這一建構與重組的過程中，住房是建構福利國家的一個關鍵領域”，日本學者早川和男（2005）也認為，住宅福利是社會福利之最，主張“把住宅問題看作國家、社會的首要問題”。其次，大量的研究表明，人們存在著對房屋所有權根深蒂固的渴望，擁有住房產權能給人們帶來自尊、自信以及安全感。住房產權有無這種分化對居民的幸福感水平確實產生了不容忽略的影響，有住房產權的居民其幸福感水平顯著高于無住房產權的居民。再者，住房是城市居民家庭財富的主要組成部分，能否擁有住房所有權，對城市家庭而言，更是意味著是否擁有家庭財富積累的原始機會和社會學意義上的社會向上流動的機會。

但是自1998年以來，不斷攀升的商品房價格直接導致了居民住房可支付能力的削弱，高房價與中低收入群體（包括一部分中等收入群體）住房支付能力之間的矛盾日益突出。以浙江省為例，考察根據統計年鑒里七等分城市居民家庭收入水平，計算得到標準住房消費面積為90平方米，各收入階層房價收入比的情況，發現高收入家庭的收入增長基本與房價快速上升的速度相匹配，房價收入比變化不大，而購房能力弱的中低收入家庭，其購房能力不但沒有改善，反而加速惡化。如最低收入家庭房價收入比從2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房價收入比也高達12.35 （如表1所示）。越來越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群體）不得不被動地退出商品住房市場。

因此，給予中低收入家庭產權型保障具有重要的社會經濟意義。根據經典的紡錘型社會結構模型可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定，其往往也是社會財富創造的中堅力量，讓這部分家庭擁有“財產性收入”不僅是壯大中產階層隊伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對改善創業環境、提高城市競爭力、保持社會穩定具有重要意義。

（二）我國經濟適用房政策的偏差

經濟適用房是我國停止實物分房后建立并首推的解決中低收入家庭住房困難的重要制度安排。不可否認，經濟適用房在一定時期內為解決我國城市中等收入居民住房困難、改善居住質量等問題起了很大作用，但隨著住房市場價格的快速上漲，經濟適用房產權的模糊性所隱藏的一系列問題越發突出。雖在《經濟適用住房管理辦法》中將經濟適用房產權定義為“有限產權”，但是沒有明確個人持有的產權比例，因此經濟適用住房有限產權是在收益和處分上受到限制的所有權，是一種受到限制的單獨所有權，而并非共有。其在法理與具體實施過程中存在以下問題。

第一，有限產權經濟適用房致使法權和事實產權不一致。從字面上理解“有限產權”，是因政府讓渡了一部分收益，因此，對產權做出了某種限定，政府和個人共同持有經濟適用房房屋產權，雙方都是只擁有不完整的產權。然而現實是，擁有不完整產權的個人卻完整地擁有事實上的完整產權，也使得個人擁有了尋租空間，導致法權與事實產權不一致，權力和義務不一致。按照《物權法》以登記確定權屬的原則，既然經濟適用房的產權證和不動產登記簿上的產權人記載的只有購房人的名字，就只能推定房產為購房人所有，其屬于個人財產和私權范疇，政府公權力不具備直接介入權，國家就沒有權利干涉購房人處置權的法律依據。

第二，經濟適用房有限產權制度滋生尋租行為。經濟適用房由于政府的補貼而價格遠低于市場價，讓這種交易更加有利可圖。根據有關規定，經濟適用房在購買5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作騙購經濟適用房，進行投資謀利。另一方面，一些逐漸富有的家庭沒有從經濟適用房保障制度中合法有序地退出，從而導致了社會住房保障資源完全流失。

第三，有限產權經濟適用房產權不清晰，導致處置難。盡管一些地方以文件形式明確規定了上市交易時應補充土地出讓金或同地段商品房與經濟房的差價，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是實際操作上，特別是退出操作中不能得到法律層面的支持），政府與個人的合法收益得不到及時保障。

第四，有限產權經濟適用房產權不清晰，抵押融資受影響。當個人用住房向銀行抵押融資時，銀行根據個人在住房中擁有的產權比例確定融資額，由于有限產權經濟適用房沒有明確個人持有的產權比例，導致銀行實際操作難，許多銀行拒絕經濟適用房的抵押融資貸款。

（三）租賃保障房難以成為住房保障可持續運行的主要方式

以公共租賃房為主體的租賃型保障房其核心特征是通過“租賃”方式保障居民“住有所居”，房屋所有權不發生轉移，這對引導居民樹立正確的住房消費觀念，形成合理的住房梯度消費模式，具有很好的促進作用。但是租賃型保障房建設投入大、維護運行成本高、退出難等是個世界性難題，極易淪為“福利陷井”。盡管發達國家與地區已實施公共租賃住房保障制度多年，積累了豐富經驗，但仍面臨嚴峻的問題。

第一，租戶對保障房破壞性使用，造成物業和社區環境惡化，社會問題增多。英美等一些社會住房小區秩序混亂，公共場所故意亂拋垃圾、制造噪音、肆意破壞公物等問題比較普遍，成為犯罪活動、吸毒和交易、打群架等集中點。盡管美國公共住房支出不斷增長，但居民對社區抱怨和不滿度增加，嚴重影響居民的身心健康，惡劣的居住環境抵消了低收入家庭的住房保障效用。

第二，住房保障財政負擔重。美國公共住房的建設成本由聯邦政府承擔，但運營成本靠租賃收入維持。剛開始運營期間，由于新房維護成本較低，公共租賃房運行良好，但之后住房保障財政負擔逐漸加重。聯邦住房運營補助從1969年的1490萬美元上升到1979年的72700萬美元，1993年的25億美元，2003年的35億美元，2003年運營補助占公共住房總預算的一半。由于資金緊張，很多住房管理機構不得已停止公共租賃房的修繕和維護，造成公共住房居住環境逐漸惡劣，使得社會租賃住房越來越集中于針對社會劣勢群體進行住房供給，在空間上形成了“貧民窟”，產生了嚴重的社會隔離和階層對立，引發了嚴重的社會問題。

因此，在社會投資缺乏激勵和政府保障財力有限的背景下，簡單地以公租房取代經濟適用房，不僅忽略了住房所有權對所有人主觀福利水平（如自尊、自信等）及住房區域權利（如教育、戶籍等）的影響，忽略了住房所有權對中低收入家庭財富積累的影響，且由于其存在的投資量大、資金沉淀嚴重、維護運行成本高等難題，都不利于提高我國的住房保障水平，其更難以成為我國住房保障可持續運行的主要方式。

（四）開展過共有產權的地區普遍反映政策效果較好，風險可控

值得一提的是，2014年中央政府將“增加共有產權住房供應”首次寫進《政府工作報告》之前，上海、江蘇淮安的部分城市已有幾年的實踐。從實行的情況看，由于產權收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，基本杜絕了共有產權房的尋租現象，很好地解決了經濟適用房和限價房中的福利陷阱。

二、發展共有產權住房的思路

構建住房共有產權的理論目標就是使各類住房產權清晰化，并能夠通過共有產權結構有效實現保障性住房內部的轉換和保障性住房與商品房之間的轉換，構建起由商品房、共有產權房、公共租賃房等組成的具有合理分層的新住房體系。現階段新型共有產權住房應在原來“針對中低收入人群提供保障”的限制原則基礎上，將短期目標重點放在中等 （潛在）收入階層身上，且通過產權清晰、格式統一、具有可調整性的共有產權合約模式統籌管理各類出售型保障性住房；而長期目標，可以考慮覆蓋所有無住房所有權的中低收入家庭，通過產權份額的調整和交易實現各類住房之間的具過渡性、連續性、整體性和動態多層次的可持續轉換。其制度設計的基本思路有以下幾方面。

第一，以共有產權住房模式統領出售型保障房供應體系。利用共有產權住房來統領現在的經濟適用房、拆遷安置房和限價商品房，明確政府與保障對象之間的責權利，從而建立新住房保障體系，構建合理銜接的住房體系（詳見圖1、圖2）。可以依據地方的政府財力、保障家庭支付能力、商品房價格，設定不同的產權比例，形成動態的可調整的產權比例關系。對于限價商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產權比例適當降低，便于家庭日后有能力時贖回；對于經濟適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產權比例適當提高，有助保障家庭擁有住房。

第二，明確共有產權的定價思路，避免價格雙軌制。共有產權可采用兩階段定價方法，解決經濟適用房現存建設成本與銷售價格倒掛的問題。兩階段定價方法的基本思路是：第一階段：房地產企業作為開發建設主體，在政府和房地產開發商之間依據成本定價法確定共有產權項目結算價格，如實反映項目建設成本。第二階段：由政府作為共有產權保障房的產權共有人，在政府和保障對象之間確定共有產權的項目銷售價格，根據保障對象支付能力確定共有產權比例。保障家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產權，價格和市場接軌。當家庭購得完全產權后，可以享有和商品房同樣的權利，實現兩個市場的統一。

第三，因地制宜，確定共有產權比例劃分。推行共有產權，可以針對不同收入水平準入門檻的低收入者設定幾種不同的產權分割出售方式，如表2所示。借鑒國外和淮安、上海已有共有產權的實踐經驗，在運作前期應當規定相對較高的購買的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產權建設運營中的資金壓力，快速回收共有產權房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴大“共有產權”的保障群體，購買比例要求逐漸降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購買一定比例的共有產權。對于剩余部分的產權，購房人每年按剩余產權價值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產權模式也可以作為租售并舉制度“租售轉化”方案的參考。將政策性住房的租、售問題銜接起來，也為不同支付能力的家庭提供了更加細致的購房參考標準。

總體來說，共有產權這樣的制度設計主要有以下幾方面特點：

一是滿足了購房人擁有自有住房的需求。在房源定價上，以開發建設成本為基礎，考慮保障對象支付能力等因素，確定銷售價格。在城市住房資源較為稀缺的背景下，使得保障對象以相對較低且符合自身支付能力的價格購買住房，既解決了基本住房問題，又滿足了人們對產權住房的需求。

二是有利于形成對購房人的扶持和制約機制。購房人可以按本人出資份額享受房屋增值收益，一方面有利于積累經濟能力，為將來退出住房保障、進入市場改善住房創造條件，有利于形成住房保障體系與房地產市場體系的有機銜接；另一方面也有利于制約住房使用、養護過程中不當行為的發展。

篇9

6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞會上透露，目前，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個城市推進。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場之外的無能力購房群體）”再次興奮了起來。

所謂共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個公司，過去的經濟適用房、限價房，一套房子只有一個股東，而現在，一套房子有了兩個股東，即買房人和地方政府。

當前，我國購置型保障房價格比市場的商品房低，購房人擁有完全產權，很多人擠入經濟適用房、限價房分配中，一倒手就能賺個盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員的渠道。

馮俊表示，共有產權住房通過共有產權的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決住房難題；另外，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，依據產權比例關系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購置型保障房里的牟利空間。

產權如何共有，增值如何分配？

從具體的實踐來看，各地對于共有產權房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會期間，北京市政府工作報告中首次提出了共有產權這一概念，即目前正在接受申請的自住型商品房。北京市副市長陳剛在會議期間提出，自住型商品房為“共有產權”性質，購房人沒有經濟能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時根據產權比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產市場中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷售價格比同地段、同品質的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽區百子灣14號地為例，該項目為自住型商品住房，總建筑規模4.146萬平方米，房子銷售均價限定為2.2萬元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責任公司以6.005億元成功競得，樓面地價為1.45萬元/平方米，這一地價甚至比2009年地價低迷時附近出讓的地塊價格還要低。多位業內人士指出，百子灣14號地附近的商品房金茂府已經賣至8萬元/平方米的高價，如不是自住房性質，百子灣14號地的地價至少有2萬元/平方米。

推廣共有產權房，各個地方因地制宜。在江蘇淮安，對于資金不足而又住房困難的購房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產權房的“股東”，享受這套房子對應的產權，剩余產權屬于政府。購房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產權。當共有產權房購房人有資金實力時，可以向政府逐步購買產權。

誰有資格當“股東”？

無論是北京推出的具有共有產權性質的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產權房，這些房子都堪稱是一個“好公司”。

以上述北京市朝陽區百子灣14號地為例，該項目周邊房價普遍已高漲至每平方米四五萬元，部分優質房源如金茂府甚至已漲至8萬元/平方米，這意味著，誰搶到了百子灣14號地的自住房，誰就斬獲了一個收益巨大的“好公司”。

那么，誰有機會搶到這個“好公司”呢？

根據北京市規定，按照限購政策規定在北京市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，北京市戶籍無房家庭以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優先購買。

然而，即便不考慮其他數量龐大的具有購房資格的家庭，僅僅從經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭數量來看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個自住房項目恒大御景灣或將于6月正式搖號，2000套房源就有6.53萬戶確認申購，供需比達到1：33。

篇10

北京共有產權房條件如下：

1、共有產權房供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，一個家庭只能購買一套共有產權住房。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。已簽訂住房購買合同、征收以及拆遷安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買。

2、共有產權房的優先申購；項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭。符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。對于共有產權房，“新北京人”的分配比例不少于30％。《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第九條（申請條件）

3、申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

（來源：文章屋網 ）

篇11

“共有產權房”近期在多個場合被多個部門屢屢強調。在十《政府工作報告》中更是明確提出，“今年將增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。

在很多人連“共有產權房”的概念還不清楚的時候，這個新的住房供應類型就出現在了“兩會”的政府工作報告里，而且是2014年國家要增加供應的住房類型。而管理層決意要開始探索這一住房形式，也僅僅是三個月之前的事。“共有產權房”最大的特征就在于，即使不具備住房支付能力，市民也可以成為財產所有者，而管理層之所以推出這樣的政策，用意就是想讓城市居民能夠（而且盡快）擁有住房產權，成為“有產者”。在城市擁有住房，不僅意味著擁有財產，而且意味著擁有資產，即分享資產價格上漲收益或資產溢價。資產溢價來源于房屋升值，而房屋之所以升值是因為周邊公共服務設施和體系越來越完善。在我國城市化快速推進時期，人口大規模涌入城市，公共服務需求與日俱增的情況下，政府依賴房地產來獲得公共服務設施（軌道交通、鐵路公路、機場港口、醫療教育、市政設施和地下管網等）建設和維護資金，是長期存在的必然趨勢。

在當前中國，城市居民之間的收入差距并非工資收入差距，而是資產收入差距，而最大的資產就是住房。凡是打算在城市長期居住的市民，擁有住房的訴求就非常強烈。本質上，這種訴求是對于改革紅利分享權利的訴求，是對城市化紅利分享權利的訴求，這是未來保障性住房主體形式（公共租賃房）所無法替代的。而“共有產權房”不僅可以滿足居民擁有住房和資產的愿望，而且即使是低收入者，也可以成為資產擁有者、資產溢價分享者、改革紅利和城市化紅利分享者。對此，全國政協委員、住房和城鄉建設部副部長齊驥日前也表示，今年我國將會繼續對樓市進行分類調控，增加普通商品房特別是中小套型住房供應。據悉，住建部今年準備在全國一些熱點城市開展“共有產權房”的試點工作。

種種政策表明，國家對“共有產權住房模式”予以重視，此模式的向好趨勢顯而易見。但也有專家在此提醒，這種模式更適合快速發展的地級市，房價相對較低，可以參照商品房來定價，限制牟利空間，個人和政府也能夠負擔得起。但在北京這樣房源緊張、房價畸高的一線城市，采用何種方式順利推行該模式還有待進一步推敲。

篇12

從2007年開始，淮安推行共有產權的經濟適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買。

淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產權模式，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。“比起傳統的經濟適用房，‘共有產權房’是老百姓花了經濟適用房的錢買到的商品房。”

根據淮安市的規定，個人產權占七成，政府占三成。倪洪志家所購買的這套房，建筑面積在80平方米，總價在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進這套房子里。

如果要購買全部產權，5年內購買的按原供應價格結算；5年以后8年以內購買的，按原供應價格加當年的利息結算；8年以后購買的按屆時市場評估價格結算。居住期間，購買人不需為政府其余三成產權支付房租。如果選擇出售自己的七成產權，政府則與下一個持有人共享產權及收益。

去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點，又向親戚借了點錢，總共花費了49680元，從政府手里回購了30%的產權，“我現在算是完全擁有這個房子了”。

吳延宏說，共有產權住房本身就是商品房，個人產權部分的權利和普通商品房一樣，整個住房的個人出資額等同于相同面積傳統經濟適用房的價格，購房人不僅不會多出錢，而且個人產權部分的出資額還略低于購買同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會像傳統經濟適用房那樣失去了購買商品房的機會成本。

至今，淮安市區共向936戶中低收入家庭供應共有產權經濟適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產權經濟適用住房供應證，可在兩年內選房購房；共有153戶購買了政府產權，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。

會不會有人“搭便車”？

經濟適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經濟狀況核對工作聯席會議機制，成立了市申請救助家庭經濟狀況認定指導中心，對申請保障性住房家庭的經濟狀況實行聯動審核。

記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有信息數據已通過民政、房產、公安（車輛管理）、社會保障（養老）、工商、稅務、住房公積金、銀行、證券公司等9個部門聯動審核。“這些部門涵蓋了一個家庭所有的經濟活動，比如可以查你的存款，了解你的經濟收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經過嚴格的審核，共認定91戶家庭不符合申請保障房條件，占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，并無一例投訴。

對于申請者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區城鎮常住戶口達5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無房家庭優先購買）。

一些地方曾出現不符合條件的申購人弄虛作假購買經適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說：“傳統經濟適用房其實也是‘有限’產權，退出時要補繳‘土地出讓金’等各種優惠，但是事先沒有對產權進行明確的界定。而共有產權房恰恰是把這個含糊的‘有限’變為了明晰的‘比例’，把若干年后缺乏依據的‘補繳’，變成提前告知的按產權‘分成’，這樣就簡單明了，有據可依了。”

他說，在淮安模式中，使用權全部歸購房者。政府作為共有產權方，保留相應的處置權，這就能對購房者倒賣牟利起到約束的作用。因為在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關系，如果私下倒賣，購房人會因為沒有合法的產權憑證而存在極大風險，并且買賣雙方都已構成對共有產權人利益的侵占，會受到相應的追究。

低收入家庭買得起嗎？

最初，淮安曾嘗試個人和政府的產權5∶5，但后來統一改為7∶3，即個人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務院發展研究中心副主任盧中原認為，第一筆購房款對于低收入家庭來說是一筆巨款。

2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認購，而實際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設管理中心劉遠勝主任說。

目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請購買經濟適用房小區康居花園的共有產權房。周邊的商品房房價為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計算，吳霞的心理價位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元。”對于她來說，20萬元也很難拿出來。

記者采訪的其他幾個申購者也認為，中低收入家庭在購買共有產權房時，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

篇13

經濟適用房制度在我國經濟轉軌時期功不可沒，對構建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。

根據經典的紡錘形的社會結構模型分析可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定。我國全面建設小康社會的一個重點就是擴大中間階層的比重。因此，我國經濟適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標準，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經濟能力可承受范圍，但據統計我國這一數據為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經濟適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經濟及房地產市場的發展的影響都不容小視。根據我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現階段的城鎮化建設以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經累計建成并銷售經濟適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應經濟適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關問題，這在包括香港在內的廉租房制度成熟的世界發達國家或地區都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經濟適用房制度不但不能廢除，反而還應大力提倡和發展。

但是我國目前的經濟適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經濟適用房的產權及基本性質不清晰；(2)開發商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導致經濟適用房真實需求難以確定，進而資金短缺，(4)補貼方式不合理，對低收入者的補貼補在了“磚頭”上，而不是補在“人頭”上；

可見經濟適用房制度急需改革和創新，而非簡單的拋棄，經濟適用房共有產權制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創新制度。

2、對共有產權制度的細節分析

(1)共有產權經濟適用房的性質

經濟適用房共有產權制度一經推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統思維對新制度提出質疑，用多學科擴展思維思考這些問題發現它們恰恰是體現新制度的合理性和優越性。

共有產權制度創新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立“政府與個人按份額共有產權的經濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經濟適用房建設的財政性支出轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利。共有產權制度的內在本質是，堅持經濟適用房的雙重性質，實現保障性與商品性兩者的有機統一。經濟適用房產權與所有房屋產權一樣，具體在經濟和法律關系上主要體現為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權利，這些權利根據所有人的意志，目標和利益，可以統一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產權制度下，通過這些權利通過不同組合，體現經濟適用房的保障性、商品性的統一。

共有產權制度的創新要點包括：改變土地供應方式，地價由市場供求產生，使房地產商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經濟適用房獲利的可能；改變交易性質，受助者一旦賣出房產，政府作為共有產權人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環利用的問題。

(2)共有產權制度實現社會保障功能的高成本

持這種觀點的學者認為，將轉移支付凝固在房產這種“實體”上，其實際性質和廉租房等同，但房產的所有權卻沒有廉租房那樣“清晰”，當房產進行交易時，房屋的不同所有者之間會產生利益的博弈行為，甚至有道德風險發生的可能，當事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關人，而以自己是產權的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產。對于這種做法，政府不可能逐一監管，因此，共有產權制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。

我們應該分清共有產權制度經濟適用房和廉租房的區別，首先，共有產權經濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產權，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監督和修繕費用。

對于部分產權個人低價出售的道德風險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。當政府認為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優先購買的權利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個人出資比例過小問題

由于共有產權制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導致某些道德風險的發生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到“出少錢，住大房”的目的。這種現象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數，另一方面由于個人只占房屋產權的極小部分，導致在使用過程中有疏于保護的心理。

針對這一問題，本文認為可以跟進相關優惠措施和法規。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關利益越大(可超過其出資比例)以交易手續費為例。假設當個人擁有20%產權時，繳納20%的交易手續費，當個人擁有60%產權時，你就只需繳納50%的交易手續費國家補貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準確的調查，加大處罰力度，一經查處，取消當年的申請資格等權利。第3，適當將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經濟確實困難人群的住房權造成侵害。

(4)國有產權部分的監管問題

反對方堅持認為，共有產權制度中，國有部分的產權很難做到真正明晰。即原本應該是產權極為明晰的國有資產存在產權不明，權責不清的嚴重問題，人民與政府之間的“委托——”關系的監督成本極高，會面對國資流失的危險。

本文也承認這種現象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結于共有產權制度上面來卻有失偏頗。在我國經濟體制轉軌期間，這個問題其實是一個系統性風險，幾乎每個和國有資產相聯系的問題都會涉及這種風險。廉租房制度同樣也有國有資產的流失的可能，我們必須做好長期的，復雜的斗爭準備，采取一些相應對策：

第1，加強基礎管理，建立健全房屋資產管理制度。從資產的購置直到出售建立一整套規范化的管理制度。加強隊伍建設，選派責任心強，政策水平高，懂經濟，會管理的人員承擔房屋資產管理工作。建議成立專門的國有股份房產監管機構。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產的法律意識，把關心和維護國有資產變為每個公民的自覺行動。

第3，明確法律責任。為保證國有資產的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責任。國家工作人員膽敢違規操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。