引論：我們?yōu)槟砹?3篇買賣合同違約金范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者,為了彌補(bǔ)損失,在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時(shí)提出,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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商品房買賣合同沒有約定違約金和損失怎么辦
商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償計(jì)算方法:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
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買家違約從時(shí)間段上分為以下三個(gè)階段:
第一階段:買賣雙方尚未簽署《居間協(xié)議》,僅支付定金。
賣家可以行使的權(quán)力:
有權(quán)沒收定金。
第二階段:買賣雙方簽署《居間協(xié)議》,尚未簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。在第二階段,依據(jù)以下不同情況,買家違約,賣家可以行使不同的權(quán)利。
1、《居間協(xié)議》不具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì)。
賣家可以行使的權(quán)力:
有權(quán)沒收定金。
2、《居間協(xié)議》具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì),買家尚未支付房款、賣家尚未交房。
賣家可以行使的權(quán)力:
要求買家承擔(dān)房價(jià)下跌部分的30-50%.
3、《居間協(xié)議》具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì),買家已支付房款、賣家已交房。
賣家可以行使的權(quán)力:
要求買家承擔(dān)房價(jià)下跌部分的50-100%.
第三階段:買賣雙方已簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
賣家可以行使的權(quán)力:
要求買家按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種違約糾紛: 賣家違約,解除合同。
賣家違約從時(shí)間段上也分為以下三個(gè)階段:
第一階段:買賣雙方尚未簽署《居間協(xié)議》,僅支付定金。
買家可以行使的權(quán)力:
要求賣家雙倍返還定金。
第二階段:買賣雙方簽署《居間協(xié)議》,尚未簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。在第二階段,依據(jù)以下不同情況,賣家違約,買家可以行使不同的權(quán)利。
1、《居間協(xié)議》不具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì)。
買家可以行使的權(quán)力:
要求賣家雙倍返還定金。
2、《居間協(xié)議》具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì),買家尚未支付房款、賣家尚未交房。
買家可以行使的權(quán)力:
要求賣家承擔(dān)房價(jià)上漲部分的30-50%.
3、《居間協(xié)議》具備《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的實(shí)質(zhì),買家已支付房款、賣家已交房。
買家可以行使的權(quán)力:
同意解除合同,要求賣家承擔(dān)房價(jià)上漲部分的50-100%.
不同意解除合同,要求繼續(xù)履行合同,并要求賣家承擔(dān)違約金。
第三階段:買賣雙方已簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
買家可以行使的權(quán)力:
同意解除合同,要求買家按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
不同意解除合同,要求繼續(xù)履行合同,并要求賣家承擔(dān)違約金。
二手房買賣合同違約賠償:《合同法》第七章 違約責(zé)任
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百零九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的,對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。
第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;
(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;
(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。
第一百一十二條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對(duì)方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第一百一十六條 當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。
本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
第一百一十九條 當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用,由違約方承擔(dān)。
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我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對(duì)商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中應(yīng)注意兩個(gè)問題一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會(huì)銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調(diào)整，均不具社會(huì)化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。
案例：李×訴廣州市××實(shí)業(yè)總公司（以下簡稱實(shí)業(yè)公司）、廣東省××房產(chǎn)建設(shè)公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項(xiàng)目的開發(fā)商是廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實(shí)業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于1996年通過房產(chǎn)公司辦理僑匯購房入戶手續(xù)。廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定起訴要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項(xiàng)。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為原告與實(shí)業(yè)公司簽訂的《購房合同》不屬《司法解釋》的調(diào)整對(duì)象，該案不適用《司法解釋》，同時(shí)也不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。判后原告未提起上訴。
三、關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的處理
關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)問題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購書的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款，一般應(yīng)作為商品房買賣合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔(dān)保的，屬立約定金。《司法解釋》第4條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購書的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。
案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認(rèn)購書》，約定原告認(rèn)購恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認(rèn)購書時(shí)付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時(shí)間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因?qū)υA爭房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告起訴請(qǐng)求法院判令被告返還定金10000元。法院認(rèn)為原、被告所簽訂的《恒康閣認(rèn)購書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。
四、關(guān)于商品房買賣合同的解除
當(dāng)事人訂立合同的目的是通過履行合同達(dá)到預(yù)期目的和實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴(yán)格限制，非法律規(guī)定和當(dāng)事人約定不得動(dòng)輒解除。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第93條規(guī)定了協(xié)議解除和約定解除權(quán)，第94條規(guī)定了法定解除權(quán)，第95條規(guī)定了解除權(quán)的消滅。
《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權(quán)，它操作性較強(qiáng)，對(duì)司法實(shí)踐有較大的指導(dǎo)作用，有利于法制的統(tǒng)一。除法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的情形外，目前對(duì)解除權(quán)行使期限的適用范圍還有較大爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權(quán)行使期限制度制定的，除合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)或當(dāng)事人同意解除外，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用《司法解釋》第15條第2款關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權(quán)消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對(duì)《合同法》第94條的解釋，不應(yīng)對(duì)《司法解釋》的條款再做擴(kuò)張解釋。也就是說，依據(jù)《司法解釋》第15條第1款請(qǐng)求解除合同的，適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定；依據(jù)《司法解釋》其他條款請(qǐng)求解除合同的，不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點(diǎn)。
在審判實(shí)踐中還應(yīng)注意以下問題：第一，解除權(quán)行使期限是除斥期間，應(yīng)自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中
斷和延長的情形，但對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。第二，審慎審查合同目的是否根本無法實(shí)現(xiàn)，合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)的應(yīng)不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)，也可能在障礙消除后能實(shí)現(xiàn)合同目的，所以應(yīng)根據(jù)具體案件具體分析和認(rèn)定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，應(yīng)審查能否通過修復(fù)確保安全使用；逾期辦理房屋所有權(quán)登記的，應(yīng)審查是否無法辦理或在一定（合理）期間內(nèi)無法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應(yīng)按先刑事后民事的原則處理。
案例一：張×訴廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的春江花園春曦閣六g房，被告應(yīng)在2001年12月31日前，將具備《質(zhì)量認(rèn)定書》、《消防驗(yàn)收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗(yàn)收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認(rèn)延期交樓，表示力爭于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過3月31日，逾期交樓的責(zé)任由該公司承擔(dān)，在業(yè)主辦理交吉時(shí)一次性支付違約金，凡對(duì)該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認(rèn)為訟爭房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預(yù)約時(shí)間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日起訴稱被告逾期交樓構(gòu)成違約，請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購房款449945元及利息。被告辯稱解除權(quán)經(jīng)過一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過60天，雙方約定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個(gè)月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅。同時(shí)訟爭房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告訴請(qǐng)。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。
五、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整
違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應(yīng)付未付購房款總額，參照
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第一條甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于____，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證(編號(hào)：)，該二手房建筑面積為：____，產(chǎn)權(quán)人：________，房地產(chǎn)用途為：_______。
第二條該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為___，甲方對(duì)該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。
第三條該二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫____元)。
第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時(shí)，由乙方向甲方支付____元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。甲方在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。乙方逾期未支付認(rèn)購定金的，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。
第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)訂期為_____天，甲方應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_____年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。
第六條乙方應(yīng)在本合同第五條約定的預(yù)訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
1、一次性支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時(shí)將上述房款支付到甲方指定銀行帳戶;
2、按揭支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時(shí)將購房首期款項(xiàng)支付到甲方指定銀行帳戶，與甲方(或者第三方機(jī)構(gòu))共同辦理房屋按揭手續(xù)，并在房屋交付使用前將銀行所發(fā)放貸款支付到甲方指定銀行帳戶。
第七條有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。
第八條有下列情形的，甲方應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方。
1、甲方房屋產(chǎn)權(quán)信息虛假，或者甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的。
2、甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的。
第九條在本合同的第五條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第十條甲、乙雙方應(yīng)在《房屋買賣合同》簽定后_____日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。甲方逾期不予協(xié)助辦理的，乙方有權(quán)要求甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)自逾期之日起至產(chǎn)權(quán)辦理申請(qǐng)?zhí)岢鲋罩拱疵咳誣____的比例支付違約金。
第十一條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)之日起______日內(nèi)遷出，逾期則以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金。
第十二條按照相關(guān)法律規(guī)定，該二手房交易產(chǎn)生稅費(fèi)共有：(1)營業(yè)稅(2)城市建設(shè)維護(hù)稅(3)教育費(fèi)附加(4)印花稅(5)個(gè)人所得稅(6)土地增值稅(7)房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)(8)土地使用費(fèi)(9)契稅(10)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(11)公證費(fèi)(12)其他_____。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，其中___________________項(xiàng)由甲方承擔(dān)，___________________項(xiàng)由乙方承擔(dān)。
第十三條乙方逾期付款的違約責(zé)任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因銀行貸款原因?qū)е乱曳接馄诟犊畹某?，甲方有權(quán)要求乙方按下列第_____種方式承擔(dān)違約責(zé)任。
1、要求乙方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按每日_____的比例向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
2、有權(quán)解除合同并要求乙方支付該二手房總價(jià)______的違約金。
第十四條甲方逾期交房的違約責(zé)任：在乙方已付清全部房款的情況下，甲方未按本合同第五條約定期限將二手房交付給乙方的，自約定交付日期起至實(shí)際交付日止，甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
篇7
二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會(huì)要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。
四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售定金解除合同欺詐行為違約金
我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前我國商品房的建設(shè)如火如荼，購房者也異常踴躍，房價(jià)更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問題值得我們探討。
一、商品房預(yù)售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。①
1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件
商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國家對(duì)于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權(quán)證。
（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（4）．建設(shè)工程開工許可證。
（5）．預(yù)售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購房者一旦購買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應(yīng)在合同簽訂的過程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。
2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題。
預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。③對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”這說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：
（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。
（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理。
（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”
（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。
由此看來，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。
二、定金問題
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認(rèn)購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④
為此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認(rèn)購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。
例如當(dāng)購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購買的初步意向后，開發(fā)商會(huì)要求購房者簽訂一份《認(rèn)購書》。《認(rèn)購書》一般都對(duì)所購商品房的位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
另外建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對(duì)待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)。第二，若購房者與開發(fā)商對(duì)訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)另有約定，例如：開發(fā)商在《認(rèn)購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認(rèn)購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應(yīng)把“訂金”按“定金”處理。但為了保險(xiǎn)起見，購房人應(yīng)要求開發(fā)商準(zhǔn)確使用“定金”二字，以防被騙，同時(shí)也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價(jià)的。
三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購房者的損失；對(duì)于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個(gè)問題，即費(fèi)用承擔(dān)的問題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對(duì)此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費(fèi)、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔(dān)。
四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為和處理
欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解、認(rèn)定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個(gè)案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價(jià)2302元/平方米,總價(jià)255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價(jià)2000元/個(gè)(待交鑰匙時(shí)一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價(jià)30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時(shí)更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶型圖，有不能履行的危險(xiǎn)，所以至?xí)r止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時(shí)未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費(fèi)用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個(gè)月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。
為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯(cuò)誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對(duì)方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯(cuò)誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消。”如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實(shí)際損害相符,而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對(duì)于本案,如果支付補(bǔ)償性違約金(即9000元)不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補(bǔ)違約金的不足部分.這時(shí),違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時(shí)需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額.因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實(shí)際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實(shí)際損失,則只能按照實(shí)際損失賠償;2、未超過實(shí)際損失,按實(shí)際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實(shí)際損失11460（租房和租小房的費(fèi)用），所以原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實(shí)際損失計(jì)算，即被告應(yīng)賠償原告11460元。從這個(gè)案例可以看出，買房人不但應(yīng)在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細(xì)節(jié)問題考慮得細(xì)致一點(diǎn)，周到一點(diǎn)，在合同的執(zhí)行中，也要運(yùn)用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。
商品房動(dòng)輒價(jià)值十幾萬或者幾十萬，對(duì)于每個(gè)購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個(gè)人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當(dāng)前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個(gè)問題上加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。
本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對(duì)今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國政法大學(xué)出版社1999年第一版。
篇8
1. 請(qǐng)求依法判令被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付違約金及面積差異款項(xiàng)及 利息共計(jì)人民幣***********元：其中：支付逾期辦理樓棟權(quán)屬證書違約金*********元；逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金**********元；支付房屋面積差異的款項(xiàng)*********元。前述款項(xiàng)利息************元。
2、本案仲裁費(fèi)用和律師費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于*****年**月**日簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定申請(qǐng)人購買被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的位于*************“*****”小區(qū)第*幢*樓*號(hào)商品房。根據(jù)雙方所簽訂的合同第19條第一款第2項(xiàng)的約定：因出賣人的責(zé)任未能在***年***月***日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，出賣人按已付房價(jià)款千分之二支付違約金，第二款約定，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，自買受買房流程攻略指南選房資料購買資格簽訂合同貸款流程驗(yàn)收過戶人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之0.5的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由出賣人支付。根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第十四條的約定，房屋建筑面積，以房管局實(shí)測為準(zhǔn)，其參照標(biāo)準(zhǔn)為*******㎡，如有誤差按單價(jià)**********元/㎡多退少補(bǔ)。
合同簽訂后，申請(qǐng)人根據(jù)合同約定支付房屋總價(jià)款*******元，**年 **月**日，被申請(qǐng)人逾期一年零13天才向申請(qǐng)人交付商品房，房屋面積與合同約定的參照標(biāo)準(zhǔn)誤差1.26平方米。****年**月**日申請(qǐng)人才取得房屋權(quán)屬證書（與合同約定逾期700天），根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，被申請(qǐng)人違約逾期辦理該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，交付房屋面積與約定標(biāo)準(zhǔn)不符，違約致使申請(qǐng)人逾期取得房屋所有權(quán)證書的行為違反雙方簽訂的《商品房買賣合同》第19條以及補(bǔ)充協(xié)議第十四條的約定。因此，被申請(qǐng)人應(yīng)依約向申請(qǐng)人支付違約逾期辦理樓棟權(quán)屬證明違約金***元；向申請(qǐng)人支付自申請(qǐng)人應(yīng)取得房屋所有權(quán)證書之次日起至申請(qǐng)人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止的違約金*****元；交付房屋面積與約定面積不符應(yīng)退還的價(jià)款****元，以及前述三筆價(jià)款的逾期支付利息***元。
申請(qǐng)人基于《中華人民共和國合同法》第60條、第121條，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第24條，第108條之規(guī)定以及《商品房買賣合同》第二十五條第一款的約定，向貴委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求綿陽仲裁委員會(huì)依法支持申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。
篇9
仲裁請(qǐng)求：
1. 請(qǐng)求依法判令被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付違約金及面積差異款項(xiàng)及 利息共計(jì)人民幣***********元：其中：支付逾期辦理樓棟權(quán)屬證書違約金*********元；逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金**********元；支付房屋面積差異的款項(xiàng)*********元。前述款項(xiàng)利息************元。
2、本案仲裁費(fèi)用和律師費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于*****年**月**日簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定申請(qǐng)人購買被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的位于*************“*****”小區(qū)第*幢*樓*號(hào)商品房。根據(jù)雙方所簽訂的合同第19條第一款第2項(xiàng)的約定：因出賣人的責(zé)任未能在***年***月***日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，出賣人按已付房價(jià)款千分之二支付違約金，第二款約定，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，自買受買房過戶人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之0.5的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由出賣人支付。根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第十四條的約定，房屋建筑面積，以房管局實(shí)測為準(zhǔn)，其參照標(biāo)準(zhǔn)為*******㎡，如有誤差按單價(jià)**********元/㎡多退少補(bǔ)。
合同簽訂后，申請(qǐng)人根據(jù)合同約定支付房屋總價(jià)款*******元，**年 **月**日，被申請(qǐng)人逾期一年零13天才向申請(qǐng)人交付商品房，房屋面積與合同約定的參照標(biāo)準(zhǔn)誤差1.26平方米。****年**月**日申請(qǐng)人才取得房屋權(quán)屬證書（與合同約定逾期700天），根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，被申請(qǐng)人違約逾期辦理該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，交付房屋面積與約定標(biāo)準(zhǔn)不符，違約致使申請(qǐng)人逾期取得房屋所有權(quán)證書的行為違反雙方簽訂的《商品房買賣合同》第19條以及補(bǔ)充協(xié)議第十四條的約定。因此，被申請(qǐng)人應(yīng)依約向申請(qǐng)人支付違約逾期辦理樓棟權(quán)屬證明違約金***元；向申請(qǐng)人支付自申請(qǐng)人應(yīng)取得房屋所有權(quán)證書之次日起至申請(qǐng)人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止的違約金*****元；交付房屋面積與約定面積不符應(yīng)退還的價(jià)款****元，以及前述三筆價(jià)款的逾期支付利息***元。
申請(qǐng)人基于《中華人民共和國合同法》第60條、第121條，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第24條，第108條之規(guī)定以及《商品房買賣合同》第二十五條第一款的約定，向貴
委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求綿陽仲裁委員會(huì)依法支持申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。
篇10
開發(fā)商逾期辦證如果購房合同中有約定，需向購買者繳納違約金;違約金可以由買賣雙方在買賣合同中約定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿，未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
篇11
協(xié)議簽訂后，甲按期支付了轉(zhuǎn)讓款，但乙一直未辦理變更登記。經(jīng)協(xié)商無果后，甲依約向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求仲裁委：1.解除協(xié)議；2.判令乙返還25萬元轉(zhuǎn)讓款；3.判令乙承擔(dān)違約責(zé)任，違約金自2013年8月5日至乙履行裁決完畢止，以25萬元為基數(shù)每日萬分之三計(jì)算；4.判令乙支付甲包括交通費(fèi)、食宿費(fèi)、律師費(fèi)在內(nèi)的全部損失。
爭議焦點(diǎn)
本案的辯論焦點(diǎn)集中在申請(qǐng)人的第3項(xiàng)請(qǐng)求。雙方存在如下爭議：1.協(xié)議被裁決解除后，協(xié)議中的違約金條款是否仍可以適用？2.違約金請(qǐng)求與損失賠償請(qǐng)求可否同時(shí)適用？3.如何確定違約金計(jì)算的起止時(shí)間？
理論分析
合同被裁判解除后，違約金條款能否繼續(xù)適用
從現(xiàn)有法律法規(guī)來看，對(duì)此問題并無明確規(guī)定。而在司法解釋方面，最高人民法院2009年7月7日的《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定，人民法院可以參照《合同法》第九十八條適用違約金條款。該條規(guī)定合同中的結(jié)算和清理?xiàng)l款不受合同解除的影響，繼續(xù)有效。至2012年5月10日，最高人民法院了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件法律適用問題的解釋》，規(guī)定買賣合同糾紛案件中，在買賣合同因違約被解除后，守約方請(qǐng)求對(duì)方支付違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。可見，最高人民法院在該問題上的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從“參照……條款”到“應(yīng)當(dāng)支持”，體現(xiàn)出最高人民法院對(duì)該問題的肯定態(tài)度。
同時(shí)，從最高人民法院在司法實(shí)踐中的裁判觀點(diǎn)來看，在近幾年的公報(bào)案例中，最高人民法院在大多數(shù)的涉及該問題的案件中，均給出了肯定意見，對(duì)在合同解除后繼續(xù)適用違約金條款的做法予以了認(rèn)同。
違約金與損失賠償能否同時(shí)主張
從現(xiàn)有法律法規(guī)來看，《民法通則》、《合同法》均沒有明確禁止違約金與賠償損失同時(shí)適用。根據(jù)法無明文禁止則允許的原則，違約金與賠償損失同時(shí)適用并無不當(dāng)。
從實(shí)務(wù)中看，在最高人民法院公報(bào)案例中，已經(jīng)出現(xiàn)判決中同時(shí)判令當(dāng)事人支付違約金和賠償金的情況。可見，違約金與賠償損失同時(shí)適用已經(jīng)得到了司法實(shí)踐的認(rèn)可。
盡管違約金和損失賠償可以并用，但基于違約金的性質(zhì)和合同法中損失賠償?shù)奶钛a(bǔ)原則，兩者共存于以下幾種情形：
1.約定的違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以另行提出賠償損失請(qǐng)求。
違約金以賠償性為主，以填補(bǔ)當(dāng)事人的損失為其主要功能。當(dāng)事人約定的違約金如果不能覆蓋當(dāng)事人的全部損失，當(dāng)事人當(dāng)然可以另行提出賠償損失的請(qǐng)求。
2.當(dāng)事人針對(duì)不同的損失分別主張違約金與損失賠償。
合同因違約而解除后，違約方負(fù)有賠償損失的責(zé)任，損失賠償?shù)姆秶鹊美娴膿p失，也包括可得利益的損失。在不同的案件中，非違約方承受的損失存在不同的內(nèi)容，當(dāng)非違約方的違約金主張與賠償損失主張針對(duì)不同的損失內(nèi)容時(shí)，如果兩者之和未超過全部損失額度上限，那么違約金請(qǐng)求與損失賠償請(qǐng)求可以同時(shí)提出。
3.純粹的懲罰性違約金可以與賠償損失共存。
違約金的性質(zhì)以賠償性為主、懲罰性為輔。在當(dāng)事人約定了純粹懲罰性的違約金的時(shí)候，違約金與賠償損失當(dāng)然可以共存。例如，雙方當(dāng)事人在合同中約定“如違約，按20000元罰款”，此時(shí)，雙方約定的違約金性質(zhì)即為懲罰性違約金，此時(shí)違約金與損失賠償金符合并用條件，可以并用。
違約金在法律上的地位仍屬賠償損失的方式之一，因其屬當(dāng)事人意思自治范疇，故應(yīng)優(yōu)先于其他賠償方式適用。因此在約定的違約金能夠彌補(bǔ)守約方的全部損失的情況下，當(dāng)事人在違約金外不得再提起賠償損失要求。在違約金不能彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失，或者當(dāng)事人針對(duì)不同損失分別提出違約金請(qǐng)求和賠償損失請(qǐng)求；抑或當(dāng)事人約定的違約金為純粹的懲罰性違約金時(shí)，當(dāng)事人可以同時(shí)提出違約金請(qǐng)求和賠償損失請(qǐng)求。
違約金計(jì)算起止時(shí)間的確定
合同雙方約定違約金的目的，不外乎于督促雙方按約履行合同義務(wù)，如果一方不履行義務(wù)，那么對(duì)方可以通過違約金彌補(bǔ)損失。因此，在使用合同雙方約定的違約金計(jì)算方式時(shí)，如果需要確定違約金計(jì)算的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)以違約方承擔(dān)合同義務(wù)的期限為準(zhǔn)。
對(duì)于違約金計(jì)算的起始時(shí)間，若合同中約定了違約方履行義務(wù)的起始時(shí)間，則以該時(shí)間為準(zhǔn)。如果沒有約定，那么根據(jù)必要性原則，應(yīng)當(dāng)給予違約方一定的合同期間，作為其履行義務(wù)的準(zhǔn)備期間。那么違約金計(jì)算的起始時(shí)間就應(yīng)當(dāng)以合理期間截止的第二天為準(zhǔn)。而對(duì)于違約金計(jì)算的截止時(shí)間，則應(yīng)當(dāng)以合同被裁判解除的時(shí)間，即違約方合同義務(wù)被解除的時(shí)間為準(zhǔn)。
裁決意見
回到開篇案件中，筆者認(rèn)為：
第一，本案中的合同雖然名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但根據(jù)其內(nèi)容，其實(shí)屬店鋪轉(zhuǎn)讓合同，屬無名合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定，無名合同參照合同法分則或其他法律最相類似的規(guī)定，故，對(duì)其應(yīng)當(dāng)參照適用買賣合同的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《買賣合同解釋》，合同解除后，申請(qǐng)人主張適用違約金條款的，應(yīng)予支持。
第二，在本案中，違約金條款實(shí)際上以督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)為目的，作為當(dāng)事人不履行合同義務(wù)而造成的損失補(bǔ)償，主要指占用資金的損失。而當(dāng)事人賠償損失的請(qǐng)求則是指交通費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用損失，該損失得到支持實(shí)乃根據(jù)仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則的規(guī)定，而非依據(jù)合同法。因此，本案中的違約金請(qǐng)求與損失賠償請(qǐng)求屬兩個(gè)領(lǐng)域之內(nèi)容，不存在共存或競合的選擇問題。綜上，本案中的違約金請(qǐng)求與損失賠償請(qǐng)求均應(yīng)得到支持。
篇12
針對(duì)逾期交房賠償違約金的多少，首先要看雙方的房屋買賣合同中對(duì)違約金是否有相關(guān)約定，有約定應(yīng)當(dāng)從其約定。如果沒有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。因此，房屋延期交付的違約金怎么計(jì)算，房屋買賣合同有約定從其約定，沒有約定的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《合同法》第二百零七條，借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
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篇13
第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，
買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。