引論：我們?yōu)槟砹?3篇新房產(chǎn)稅細(xì)則范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2，什么時(shí)間繳納?

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的?

房產(chǎn)稅計(jì)算公式

(1)，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%。

計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)稅率(1.2%)

(2)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入年稅率(12%)

4，哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅?

國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)情況、提出處理意見并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，減征或免征房產(chǎn)稅。已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)享受房產(chǎn)稅困難減免稅收優(yōu)惠政策的，繼續(xù)執(zhí)行至原優(yōu)惠期滿為止。

北京市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則最新全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 凡座落在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。國家和本市另有規(guī)定者除外。

本條所指城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。

第三條 納稅人有營業(yè)機(jī)構(gòu)的，在獨(dú)立核算的營業(yè)機(jī)構(gòu)所在地納稅;無營業(yè)機(jī)構(gòu)的，在其房產(chǎn)所在地納稅。

第四條 企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第五條 除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

1、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)由企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn);

2、火葬場、殯儀館、公墓的房產(chǎn)。

3、經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。

第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，給予減稅或免稅照顧。

第七條 本市房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八條 本細(xì)則后，納稅人應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記。具備自核自繳條件的，其應(yīng)納的稅款，應(yīng)在納稅期限內(nèi)，自行計(jì)算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)填發(fā)房產(chǎn)稅繳款書，由納稅人繳納。

納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質(zhì)變更、租金調(diào)整等情況，必須在變動后十五日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更申報(bào)登記。

篇2

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動過程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。

二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產(chǎn)稅政策，從原來的只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋征稅變?yōu)閷€(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。

三、舊房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響

從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國直接針對房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時(shí)，我國商品房的均價(jià)也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計(jì)模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房價(jià)定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說當(dāng)房產(chǎn)稅增長時(shí)，房價(jià)也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵了投資者的投機(jī)行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。

四、新房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響

（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時(shí)將向全國范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。

（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房價(jià)的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對重慶、上海兩地的房價(jià)起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價(jià)體制不健全。第四，我國居民對持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個(gè)小稅種，把抑制房價(jià)這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個(gè)小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的唯一手段。

從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對房價(jià)是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)是不可行的。房價(jià)最終是由市場供求關(guān)系決定的，僅僅通過完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房價(jià)的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]《上海開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》

[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》

篇3

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。我國房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。征收方式分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%； 按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

在沒有將重慶、上海作為試點(diǎn)以前，我國房產(chǎn)稅征收的范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，對與個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。而這次試點(diǎn)城市將自用的房屋也納入房產(chǎn)稅的征收范圍，其原因是為了抑制我國幾年來居高不下、不斷上漲的房價(jià)。下面我們來看這樣一組數(shù)據(jù)。

2009年3月-2010年11月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比走勢圖

數(shù)據(jù)來源：新浪財(cái)經(jīng)

從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了不可遏制的上升勢頭，居高不下的房價(jià)帶來了一系列的社會問題，因此，我國政府為了抑制房價(jià)的進(jìn)一步上漲，除了采取“國十條”、“新國八條”等系列措施外，還將上海、重慶作為新房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市。

二、新房產(chǎn)稅的實(shí)施

2011年1月28日起，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅在上海和重慶兩地正式試點(diǎn)。?財(cái)政部、國稅總局、住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，條件成熟時(shí)，將在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。作為國家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市之一，重慶于1月28日啟動改革試點(diǎn)工作。重慶房產(chǎn)稅的征稅對象包括：對于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對象為本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房。除上述征收對象以外的其他個(gè)人住房，按國家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

三、上海、重慶對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的對比

首先，我們從試點(diǎn)范圍來看，從兩個(gè)城市的對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的暫行辦法（以下簡稱“暫行辦法”）來看，上海的試點(diǎn)范圍為本市行政區(qū)域，而重慶為主要九區(qū)，可見上海試點(diǎn)范圍要更大些；

其次，我們從征收對象來看，上海針對的是本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新購的住房，而重慶從征收對象來看，主要是高檔住宅，這里有個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，也就是別墅。即使不是新購的，也是房產(chǎn)稅的征收對象。所以從這一點(diǎn)來看，重慶主要針對高檔住宅。

再次，我們從計(jì)稅依據(jù)來看，上海的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%，而重慶則為房產(chǎn)交易價(jià)，可以看出，上海的計(jì)稅依據(jù)要低些。

另外，我們從稅率來看，這兩個(gè)城市的稅率都是房價(jià)越高，稅率越高，但是總體來看，重慶的稅率要比上海的高。

這兩個(gè)城市的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。

最后我們從征收管理方面來看，在重慶的暫行辦法中，我們看到了這樣的字眼“納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。”“欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個(gè)人住房房產(chǎn)稅情況納入個(gè)人征信系統(tǒng)管理。”從這兩條來看，足以看到該暫行辦法的懲治力度。

四、房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響

我國近年來，房子已經(jīng)不再由單位分得，而是需要在市場上購入商品房，房價(jià)就一路看漲，各方面原因?qū)е路績r(jià)居高不下，房價(jià)如此之高，帶來了一系列的問題，甚至發(fā)生了社會的悲劇，如2010年3月，在西安就有一位年邁的母親因?yàn)闊o力為兒子買房，而內(nèi)疚投河自盡。當(dāng)然這不是一個(gè)典型的社會案例，但是足以說明高房價(jià)給人們生活帶來的負(fù)面影響。影響房價(jià)的因素很多，大致來說分為兩大類，一類是構(gòu)成房子成本的基本因素，還有就是社會因素。基本因素包括地價(jià)、建造成本、廣告宣傳費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)成本等，社會因素包括居民的收入水平、供求比例、周邊配套設(shè)施的建設(shè)、國家的信貸政策和稅收政策等。很多學(xué)者認(rèn)為我國房地產(chǎn)的價(jià)格是存在泡沫的，原因是因?yàn)楹芏嗳死梅孔觼碜鐾顿Y，而非自用，這樣投資者為了賺取利差或租金，而將房價(jià)提高上來。國家這次實(shí)施的新房產(chǎn)稅的目的就是為了減少投資者的投機(jī)購房，因此才對個(gè)人所擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

征收房產(chǎn)稅以后，居民持有房子的成本提高了，也就是說，即使所持有的房產(chǎn)不用于產(chǎn)生收益，但是如果是應(yīng)稅住房，也要每年繳納房產(chǎn)稅，這種稅和我國現(xiàn)存的其他稅種不同，其他的稅種都是有了收入，才繳納稅款，而房產(chǎn)稅是即使沒有收入，也要繳納稅款。這樣，在一定程度上確實(shí)能夠減少投資者的投資行為，但是，房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用是有限的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多人為了逃避稅款，會采取假離婚，或者讓子女提前結(jié)婚登記；

第二，房產(chǎn)稅的新購住房的交易價(jià)格容易掌握，而持有過程中房產(chǎn)的估值勢必會存在主觀因素，未必公允，也就是說相關(guān)信息還不太完善；

第三，有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門公布的房價(jià)等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也未必準(zhǔn)確。有可能偏離房產(chǎn)真正交易價(jià)格；

第四，如果投資房產(chǎn)所獲得的收益超過應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，投資者依然會持有房產(chǎn)；

第五，我國的傳統(tǒng)思想，依然導(dǎo)致我國對房產(chǎn)的剛性需求。

從以上的分析我們可以看出，在我國目前的形勢來看，全面推行房產(chǎn)稅還是不合時(shí)宜，房產(chǎn)稅對房價(jià)確實(shí)存在一定的抑制作用，但是絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的唯一手段。還要結(jié)合國家的一些信貸政策、建設(shè)保障性住房，并且確保能讓真正需要的居民住上保障性住房。

參考文獻(xiàn)：

篇4

引起爭議和反響最大的是“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”在我國，買賣二手房，以前有兩種征稅標(biāo)準(zhǔn)，一種是按照差額20%繳稅，一種是按照交易總額的1%征稅，在實(shí)際操作中，大部分交易采取的是后一種方式。“新國五條細(xì)則”明確要求按照前者征稅后，與后者相比差別非常之大。

該政策出臺的意圖是讓投資和投機(jī)性需求者無利可圖，遏制炒房者，讓住房徹底回歸居住屬性。這對于房姐、房嬸、房叔以及官員的多套房擁有者無疑是沉重打壓。同時(shí)，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金應(yīng)該順勢下降。可以說，這項(xiàng)政策出臺的初衷和意圖是好的，是符合調(diào)控大方向的。

篇5

一、簡述不同試點(diǎn)地區(qū)不同房產(chǎn)稅征收方式

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，它把房屋作為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行征收。我國在上海重慶已經(jīng)進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，杭州將成為下一個(gè)試點(diǎn)，每個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的稅收征收方式是不一致的，有著各自的差異性。

（一）上海

上海作為第一個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，比較各地房產(chǎn)稅稅率，比如美國、法國、西班牙的房產(chǎn)稅稅率是3.0%，是最高的房產(chǎn)稅稅率，重慶的房產(chǎn)稅稅率最高是1.2%，瑞典的房產(chǎn)稅稅率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房產(chǎn)稅，上海房產(chǎn)稅稅率算是相比于其他國家是較低的，只有0.6%。每平方米的應(yīng)稅房產(chǎn)市場交易價(jià)格沒有超過2倍的上海市去年整個(gè)城市房屋均價(jià)，房產(chǎn)稅稅率以0.4%征收。反之如果是超過，則是以0.8%的稅率征收。上海是以增量房為對象征收的房產(chǎn)稅，對于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓則需要交房產(chǎn)稅。兩年下來，上海總共收了166.1億元房產(chǎn)稅，上海市二手房成交均價(jià)的漲幅上漲了17.6%。

（二）重慶

重慶是緊接著的第二個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，其房產(chǎn)稅稅率最高為1.2%，相對于其他國家算是中等水平。征收的方式與之前說的上海版本剛好相反。重慶是以存量房為對象征收房產(chǎn)稅，對于房叔、房姐是要征收房產(chǎn)稅的，而此時(shí)對普通老百姓則是免稅的。以重慶版本試點(diǎn)下來，兩年內(nèi)征收了2.4億元房產(chǎn)稅，只有上海征收的房產(chǎn)稅的七十分之一。現(xiàn)在通過一個(gè)例子來進(jìn)一步說明上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市對于房產(chǎn)稅征收的差別。假如你擁有房子8套，這8套房子在上海版本下，是不用交稅的，當(dāng)買了新房子才叫增量，在這個(gè)時(shí)候才要向你征收房產(chǎn)稅。而在重慶版本下，擁有這8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高稅率。經(jīng)過兩年的試點(diǎn)下來，重慶市二手房成交均價(jià)漲幅為零增長，因此有些人士認(rèn)為后者的版本對投機(jī)性炒房的人士當(dāng)頭一棒，大大打擊了擁有多套房產(chǎn)的房叔、房姐。

（三）杭州

繼上海和重慶之后，現(xiàn)在催生出來一個(gè)半路殺出的杭州版本。首先我們來介紹一下選擇杭州最為第三個(gè)試點(diǎn)的原因：原因一是它是中國土地招拍掛最早進(jìn)行城市，原因二是它也是中國省會級城市當(dāng)中土地面積最小的城市，可見它的天堂地位確實(shí)是寸土寸金。由此對于它而言，時(shí)下最緊迫的事情就是土地少，杭州房價(jià)早就上去了，還有如何改變地方政府的財(cái)政收入。所以它比任何地方都更需要房產(chǎn)稅來進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。杭州版本其實(shí)是以上海版本為基礎(chǔ)，結(jié)合重慶版本優(yōu)點(diǎn)的一個(gè)綜合體。根據(jù)有關(guān)權(quán)威消息報(bào)道，接近修改完成的杭州版本將于今年十月后出臺。

總體而言，當(dāng)房產(chǎn)稅征收是針對增量房產(chǎn)，針對擁有多套或者是奢侈性、買大戶型的那部分人，而他們對于房產(chǎn)稅稅收的承受力非常強(qiáng)，所以對房價(jià)的影響應(yīng)該會非常有限。假如說增量轉(zhuǎn)為存量，房價(jià)可能會受到一定影響，主要就是供求關(guān)系緊張的這些城市不會產(chǎn)生特別大的影響，畢竟供不應(yīng)求。但是對三四線城市供應(yīng)是充足的甚至有些城市是過剩的，如果在這樣的城市征收房產(chǎn)稅，房價(jià)一定會跌，當(dāng)然這個(gè)跌可能是階段性的。

二、征收房產(chǎn)稅對各階層人群的影響

大多數(shù)人總認(rèn)為自己與征收房產(chǎn)稅沒什么關(guān)系，總是一副事不關(guān)己高高掛起的姿態(tài)，其實(shí)這只是他們的一種幻想而已。舉個(gè)例子來說，在一個(gè)城市里有擁有五套房的富人、只擁有一套按揭按月供付款的房產(chǎn)的中產(chǎn)階層、一套房子也沒有靠租用富人的房子生活的窮人，如果要開始征收房產(chǎn)稅，中產(chǎn)階層和窮人都覺得這無關(guān)乎自己，想著房產(chǎn)稅出臺主要征收對象是富人。中產(chǎn)階層認(rèn)為肯定與只擁有一套房產(chǎn)的自己無關(guān)，窮人覺得自己一套房產(chǎn)也沒有，有關(guān)部門也不會向自己征收。富人被征收了房產(chǎn)稅，于是馬上將房租提升，當(dāng)窮人發(fā)現(xiàn)自己的租金上漲了，然后也上漲了自己賣菜的菜的價(jià)格，結(jié)果以為與自己無關(guān)的中產(chǎn)階層上菜市場一看菜價(jià)漲了，發(fā)現(xiàn)其實(shí)征收房產(chǎn)稅還是與自己有密切關(guān)系的。總而言之，其實(shí)不管是窮人、中產(chǎn)階層還是富人都受到了影響，它并不是一個(gè)跟自己沒有關(guān)系的圖景，而是和不同階層人群的利益都有著密切的關(guān)系。

（一）富人

富人雖然房產(chǎn)多征收房產(chǎn)稅也多，富人們其實(shí)不太在乎，他們注重的是房子的長遠(yuǎn)價(jià)值。甚至某種意義上而言，越是富人，他的稅越不好收，因?yàn)椴皇钦f他自己逃不逃稅的問題，他周邊有一堆的人幫著他逃稅和省稅，因?yàn)槭〕鰜淼亩愂撬麄兊氖杖耄歉F人，請不起理財(cái)師，找不到人幫自己去避稅。

（二）中產(chǎn)階層

中產(chǎn)階層是衡量一個(gè)國家是否繁榮昌盛的主要力量。如今卻要讓他們以自身不太高的可支配日常收入來承擔(dān)高房價(jià)和房產(chǎn)稅稅款。很顯然他們不僅要頂著貸款的壓力，還要承受征收房產(chǎn)稅對于中產(chǎn)階層的打擊，部分承受不了的老百姓就可能一輩子住不起大房子。由此推測房產(chǎn)硬著陸，甚至可能會被打回成為窮人。

篇6

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種稅，具有調(diào)節(jié)財(cái)富差距的功能。1986年9月，國務(wù)院正式《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺《國五條》實(shí)施細(xì)則，對征收20%的房產(chǎn)稅落實(shí)到位。

房產(chǎn)稅的特點(diǎn)如下：1.屬于個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，不包括農(nóng)村的房屋；3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式來規(guī)定征稅辦法。對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅案值征收，其稅率為1.2%；出租，出典的房屋則按租金收征稅，稅率為12%。

改革房產(chǎn)稅的作用有：1.可以支持地方財(cái)政、完善我國稅制；2.可以縮小我國目前偏大的貧富差距；3.可以遏制我國目前較為嚴(yán)重的投機(jī)性購房。

二、我國房產(chǎn)稅改革存在問題

（一）現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理

我國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實(shí)際上帶有靜態(tài)考慮問題色彩，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長。我國經(jīng)濟(jì)始終保持高速增長態(tài)勢，高速經(jīng)濟(jì)增長帶來了土地和房產(chǎn)大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，這樣，以余值為計(jì)稅依據(jù)無疑是大大縮小了稅基。另一方面，把租金收入作為計(jì)稅金額又帶來了兩個(gè)問題：一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等狀況；二是房產(chǎn)租金本身是營業(yè)稅課稅對象，又當(dāng)做房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，人為造成雙重課稅。

（二）實(shí)行內(nèi)外兩套稅制有違公平

目前我國針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的稅還有城市房地產(chǎn)稅。后者的納稅人為外商投資企業(yè)和外籍人員、華僑、港、澳、臺同胞。這也就是說，在房產(chǎn)保有課稅方面我們采行了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實(shí)際上意味著雙重差別：一是對房產(chǎn)保有活動的課稅內(nèi)外有別；二是對房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。拋開兩套稅制帶來的稅負(fù)不等問題，單從制度安排效應(yīng)角度來看，兩套房產(chǎn)課稅制度分別運(yùn)轉(zhuǎn)本身是不公平的。同時(shí)也會干擾其它各稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)過于混亂抑制房產(chǎn)稅收入正常增長

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中的一員。從理論上看，對同一稅源，稅費(fèi)品種應(yīng)盡量控制。然而，我國的現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)業(yè)面對的稅費(fèi)數(shù)量與日俱增，這些稅的設(shè)置帶有強(qiáng)烈的因事設(shè)稅、因項(xiàng)目設(shè)稅色彩。如此眾多的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，不僅使納稅人產(chǎn)生了強(qiáng)烈的逆反心理，以致避稅逃費(fèi)時(shí)有發(fā)生，而且從政府角度看，也加大了稅費(fèi)制度建設(shè)成本和稅費(fèi)征管成本。但更深層次的問題還在于稅費(fèi)數(shù)量過多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財(cái)源建設(shè)心態(tài)，造成收費(fèi)競爭，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。

三、改革房產(chǎn)稅制的具體對策

（一）在稅基計(jì)算中統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分兩類：一是從價(jià)計(jì)征；二是從租計(jì)征。現(xiàn)在可考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對此可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。實(shí)行從價(jià)計(jì)征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。顯然，改革是必然的。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。

（二）計(jì)稅基礎(chǔ)合一必然使稅率合一

具體稅率可參考中國的匯率管理機(jī)制，實(shí)行有管理的浮動稅率制度，中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動幅度，各地方政府可在浮動區(qū)問里選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，由此而導(dǎo)致各地居民的可支配收人不一致和極差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會有重點(diǎn)、有節(jié)奏、有針對性地調(diào)控各地方房價(jià)，對房價(jià)控制從深度上起到抑制作用。

（三）建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系

由于信息不對稱原因所引發(fā)的稅收流失能以建立健全的稅源監(jiān)控體系的途徑彌補(bǔ)。首先，通過建立健全的稅源監(jiān)控體系，使房源信息在稅務(wù)機(jī)關(guān)及其他部門之間共享，從而實(shí)現(xiàn)房源信息流動暢通以及及時(shí)、有效獲取；其次，通過制定配套的法律法規(guī)以規(guī)范房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)流程以及房產(chǎn)評估行為；最后，可建立與稅收申報(bào)相關(guān)的信用體系，減少納稅義務(wù)人的機(jī)會主義行為。總之，建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系能從根本上解決房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的問題。

四、總結(jié)

房產(chǎn)稅改革在當(dāng)前社會具有相當(dāng)大的潛力，吸引著廣泛民眾的視線，對房價(jià)的調(diào)控意義重大。房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要稅種之一，其征稅方式可改變地方政府的行為和財(cái)政收入，所以對其的改革應(yīng)更加重視長期可持續(xù)發(fā)展，以此來緩解社會各階層收入不平等差距的擴(kuò)大。

參考文獻(xiàn)

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[3]岳樹民.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與房地產(chǎn)課稅[J].涉外稅務(wù)，2010（7）.

篇7

一年來，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成效如何？從筆者了解到的情況看，這些試點(diǎn)對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響不大，對遏制高房價(jià)所起作用更是十分有限。改革試點(diǎn)沒有達(dá)到預(yù)期收效。于是，針對房產(chǎn)稅爭議不斷，中國為什么要征收房產(chǎn)稅？究竟房產(chǎn)稅能否遏制高房價(jià)？開征房產(chǎn)稅會否增加百姓負(fù)擔(dān)？何時(shí)開始全國推廣？一直是各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，筆者從以下方面對我國房產(chǎn)稅改革提出幾點(diǎn)思考。

一、全面改革房產(chǎn)稅制度的重要意義

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制存在種種弊端，上海、重慶的試點(diǎn)改革又沒有達(dá)到預(yù)期收效，于是 “中國要不要征收房產(chǎn)稅，如何征收房產(chǎn)稅”的質(zhì)疑聲不斷。筆者認(rèn)為，在中國征收房產(chǎn)稅，進(jìn)行全面的房產(chǎn)稅稅制改革意義重大。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，有利于地方稅收體系建設(shè)，建立地方支柱稅源，解決地方穩(wěn)定財(cái)政收入來源。中國現(xiàn)行的稅制體系沒有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而開征房產(chǎn)稅意味著中國財(cái)產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結(jié)，意味著地方政府握有了可對包括收入、消費(fèi)、財(cái)產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施稅收調(diào)節(jié)的相應(yīng)手段。這種支柱稅源的確立，有助于地方政府?dāng)[脫對賣地收入的過分依賴。第二，有利于全面轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。第三，有利于抑制房價(jià)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第四，有利于優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化。同時(shí)，房產(chǎn)稅對合理引導(dǎo)消費(fèi)、節(jié)約資源、城市化健康發(fā)展、加快住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以及保護(hù)大多數(shù)老百姓規(guī)避過度消費(fèi)和超前消費(fèi)所致風(fēng)險(xiǎn)都有重大意義。

二、在上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大原房產(chǎn)稅的征收對象范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，其征收對象僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，不包括農(nóng)村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》正式施行，規(guī)定其征收對象為，上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。除上述征收對象以外的其他個(gè)人住房，按國家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。同一天，重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法及實(shí)施細(xì)則，規(guī)定其征收對象為，重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房。可見，兩市都明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。筆者認(rèn)為，如果主要針對新購住房課稅，就意味著征稅對象沒有被平等對待。再說，隨著新購住房逐步便成為存量住房，如果要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的可持續(xù)性，并把其打造成為地方財(cái)源的支柱，房產(chǎn)稅勢必將對存量住房征收。所以從稅法公平原則出發(fā)，除對居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對擁有個(gè)人居住房屋者均應(yīng)當(dāng)征稅。征稅范圍應(yīng)當(dāng)既包括新購的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應(yīng)當(dāng)包括普通住房。從世界上130多個(gè)國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對個(gè)人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。

另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅把廣大農(nóng)村的房屋排除在征收范圍之外，但隨著我國城市化進(jìn)程的加快，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份，只是沒有真正離開他們的生活區(qū)域而進(jìn)入城鎮(zhèn)生活，對他們用來轉(zhuǎn)作經(jīng)營性用途或者出租的房屋，是符合房產(chǎn)稅征收范圍的。按照“寬稅基”的原則，房產(chǎn)稅的征收范圍不局限于城市房產(chǎn)，還包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物等。當(dāng)然對用于農(nóng)村農(nóng)用房產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠，這樣，在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅，有利于城鄉(xiāng)公平，有利于稅收管理。

三、改變原房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行差別稅率，完善調(diào)節(jié)功能

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。上海、重慶試點(diǎn)改革是以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)我國目前土地和房產(chǎn)大幅度升值的實(shí)際情況，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，以余值為計(jì)稅依據(jù)不但人為的縮小了稅基，而且由于新的房屋稅負(fù)重，老房屋由于價(jià)值低、稅負(fù)輕，顯失公平。另外，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，與房產(chǎn)余值差距很大，按不同計(jì)稅方式計(jì)稅，會導(dǎo)致稅負(fù)不均等狀況，使納稅人產(chǎn)生相機(jī)抉擇效應(yīng)，容易產(chǎn)生稅收的漏洞，造成稅源的流失。而以實(shí)際的應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，會因不同城市、同一城市的不同地段的房產(chǎn)交易價(jià)格的不同而稅負(fù)不同，也會因?yàn)椴煌瑫r(shí)期的購房成本的差異而導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅負(fù)的不公。所以，這個(gè)只能是試點(diǎn)初期的短期做法，從長期來看，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅以市場評估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，可以避免因房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入或市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)帶來的弊端，也更貼合我國實(shí)際情況。當(dāng)然，建立科學(xué)的評估制度是保障。

關(guān)于稅率問題，就上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來看，不僅房產(chǎn)稅征收的稅率只是象征性的（比如上海的房地產(chǎn)稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%），而且房產(chǎn)稅率既沒有差別性也沒有減免。由于房產(chǎn)稅率過低及征收范圍過小，所收到的稅收總額十分有限，從而使得這種房產(chǎn)稅的征收對住房價(jià)格影響十分有限，也談不上對遏制高房價(jià)起到作用。筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅實(shí)行差別比例稅率，按照房產(chǎn)面積、市場評估價(jià)格區(qū)別對待。一是讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制住房消費(fèi)上的奢侈現(xiàn)象，為社會節(jié)約住房資源和土地資源，同時(shí)對住房投機(jī)有一定的抑制作用，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對收入和財(cái)產(chǎn)合理分配的調(diào)節(jié)作用。

四、進(jìn)一步創(chuàng)造條件，完善房產(chǎn)稅的配套改革措施

從我國的現(xiàn)狀看，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，要保證其順利實(shí)施，一系列配套措施至關(guān)重要。筆者以為應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作。第一，完善稅法法規(guī)，建立嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)管理登記制度，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，做到有法可依，信息共享。第二，完善適應(yīng)我國國情的房產(chǎn)評估制度，建立與評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，為房產(chǎn)稅稅基提供可靠的數(shù)據(jù)來源。第三，完善稅收征收管理制度，實(shí)行按年計(jì)算，一次性繳納，自行申報(bào)和代扣代繳相結(jié)合的征收方式。保證全年房產(chǎn)稅按期入庫，減少稅收征管成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉尚希.釋疑房產(chǎn)稅[OL]./opinion/zjgc/20120706/6719500.shtml.

篇8

2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務(wù)院再次出臺“新國八條”，對2011年樓市調(diào)控工作進(jìn)行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式上路。2011年的房價(jià)將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚臺”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房價(jià)逆轉(zhuǎn)開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國八條”：新在何處？

其實(shí)，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購房、對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。總理常說“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房價(jià)回到合理價(jià)位”，“新國八條”的及時(shí)出臺顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強(qiáng)烈。

二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問題。“調(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制”，毫無疑問，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會比以往更加強(qiáng)。

三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”。“一只蝴蝶在巴西輕拍翅膀，可以導(dǎo)致一個(gè)月后德克薩斯州的一場龍卷風(fēng)”，輿論正是當(dāng)下撬動人們購房需求的那個(gè)阿基米德支點(diǎn)，沒有輿論的合力，“合理引導(dǎo)住房需求”就會成為一句空話。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購房的方向也比以往更加明確。

在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房價(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購房者，會不會不得不進(jìn)一步面對房價(jià)上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍！

紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗，“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應(yīng)的時(shí)間。

房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)做房市調(diào)控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時(shí)，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬能的。日本有房產(chǎn)稅、美國也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。

重慶房產(chǎn)稅針對的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住房。但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對高房價(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不太會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎谥貞c買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對富人來說，真是不能再容易了。

至于上海，對新不對舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。

重慶“兇猛一刀”，上海“溫柔一劍”，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價(jià)，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房價(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。

房價(jià)：決定因素與影響因素

效用與供求關(guān)系，決定著市場價(jià)格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是效用與供求關(guān)系對價(jià)格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國的人口解構(gòu)中窺出一般。2030年，我國總?cè)丝趯⑦_(dá)到15億，城市人口將達(dá)到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進(jìn)入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的投資需求，將使得我國未來20年的住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。

也就是說，如果沒有住房政策的根本性調(diào)整，沒有供應(yīng)量的巨幅增加，我國的房地產(chǎn)市場在今后一個(gè)時(shí)期仍將整體處于賣方市場，買房者的話語權(quán)是相對較弱的。在賣方市場，價(jià)格波動的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調(diào)控房價(jià)的最大問題就是土地財(cái)政依賴。

2009年，全國土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)高達(dá)43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國土地出讓金總額逆勢劇增至2.7萬億元，同比增幅達(dá)70.4%。也就是說，不革土地財(cái)政之命，地方政府是無論如何也下不了真正打壓房價(jià)之手的。如何革土地財(cái)政之命？靠政府主動放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財(cái)政，都是需要高房價(jià)來支撐的。寄希望經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，財(cái)政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時(shí)日。

2011年：房價(jià)會走向何方？

征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房價(jià)的核武器，但由于在全國范圍內(nèi)開征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過程，也就是說，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會在全國推開，還只是基于地方層面的試點(diǎn)。

但在“新國八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場的整體房價(jià)在數(shù)字上勢必因此而有所回歸。但預(yù)測2011年全年的房價(jià)走勢，可能還要看市場供應(yīng)和開發(fā)商的資金鏈。

從市場供應(yīng)來說，雖然“新國八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。

篇9

B其次，對售房所得征收20%所得稅的政策效果可能適得其反。在目前二手房交易市場明顯屬于賣方市場的情況下，賣房者完全有可能通過漲價(jià)把20%的房地產(chǎn)交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給買房者，從而推高整體房價(jià)水平。同時(shí)，在購買二手房成本上升的情況下，剛需客戶將會更多地涌向新房市場或者直接租房，從而進(jìn)一步推動新房價(jià)格以及租房價(jià)格的上漲，最終形成“越調(diào)越漲、越漲越買”的怪圈和循環(huán)。

篇10

（一）單位新建、新購住房和騰空成套住房；

（二）新建經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程住房；

（三）向職工集資建造或購買的住房；

（四）拆遷戶購買的安置房。

第四條  單位將新建住房、新購商品住房、騰空成套住房出售給符合單位住房分配條件的職工時(shí)，可執(zhí)行當(dāng)?shù)卣嫉膶脮r(shí)房改成本價(jià)和房改政策。根據(jù)職工住房貨幣化分配程度，可按屆時(shí)房改成本價(jià)無折扣出售，也可按不高于住房實(shí)際造價(jià)或購價(jià)或不低于房改成本價(jià)的價(jià)格出售。

第五條  單位利用現(xiàn)有土地自建住房，可以按照建房的實(shí)際成本價(jià)，也可按不低于房改成本價(jià)的價(jià)格向職工集資建房。

第六條  符合下列情況之一的，職工可按有關(guān)規(guī)定向所在單位申請一次性住房補(bǔ)償：

（一）未實(shí)行職工住房貨幣化分配的中低收入家庭、住房困難戶，經(jīng)單位批準(zhǔn)向社會直接購買經(jīng)濟(jì)適用住房或安居房的。

（二）城市建設(shè)中的拆遷戶，按照當(dāng)?shù)卣牟疬w政策購買新住房的。

具體規(guī)定由各市地、省單批房改方案單位確定。

第七條  按期繳交住房公積金或執(zhí)行住房貨幣化分配的職工，購買公有住房一次付清房款有困難的，可按規(guī)定申請政策性抵押貸款、擔(dān)保貸款或按揭貸款。

第八條  實(shí)行住房貨幣化分配單位的所有住房，及未實(shí)行貨幣化分配單位的新建住房、騰空成套住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，原則上按成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成的租金）執(zhí)行；實(shí)行成本租金有困難的，可暫實(shí)行準(zhǔn)成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)三項(xiàng)因素構(gòu)成的租金）。各市地的租金標(biāo)準(zhǔn)，由省物價(jià)部門會同省房改、財(cái)政部門審核后，按照管理權(quán)限，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組或國家有關(guān)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

省單批房改方案單位職工住房租金的標(biāo)準(zhǔn)，參照所在市地的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條  對暫未實(shí)行住房補(bǔ)貼的在職職工和離退休職工，仍按原房改租金標(biāo)準(zhǔn)和減免補(bǔ)優(yōu)惠政策執(zhí)行。

篇11

國五條，是指國務(wù)院在2013年2月20日所頒發(fā)的政策，主要是五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。這其中的主要內(nèi)容主要包含了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，各個(gè)直轄市以及計(jì)劃單列市除了拉薩之外的省會城市都需要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則來制定最新年度的新建商品住房的價(jià)格控制目標(biāo)，并且要將這一目標(biāo)公布于眾，建立起全面的放假工作考核制度。另外還需要對住房的限購繼續(xù)加強(qiáng)執(zhí)行的力度，已經(jīng)在實(shí)施限購措施的直轄市以及其他的計(jì)劃單列城市都需要能夠按照統(tǒng)一的要求，要能夠在限購的區(qū)域、住房類型、購房資格的審查等等進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和完善。

二、國五條對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）支撐住房市場的根本動力仍在

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，筆者發(fā)現(xiàn)，及時(shí)頒布了國五條，可是支持住房市場的根本動力依然存在。雖然國五條會對不同的城市以及不同區(qū)域產(chǎn)生不同的影響，可是房價(jià)的整體走勢還需要看后續(xù)的房屋供需關(guān)系，如果仍然是現(xiàn)在這種供不應(yīng)求的關(guān)系，那么房價(jià)一定會上漲，從今年很多城市的房價(jià)漲幅情況來看，應(yīng)該有很多城市還不會出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在距離國五條的頒布還只有一個(gè)多月的時(shí)間，可是已經(jīng)出現(xiàn)了一定的負(fù)面影響，不過換個(gè)角度來看，這其中也可以說是暗藏機(jī)遇，對冉短時(shí)間之門對于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)來說，由于受到市場波動的影響，對投資購買會更加的謹(jǐn)慎，可是從長遠(yuǎn)角度來說，支持住房發(fā)展的動力還在。

只要房價(jià)還是平穩(wěn)的，經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展，那市場對于房產(chǎn)的需求就不會消失。這是由于我國近十年對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控并沒有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)市場整體上升趨勢改變，未來我國住房市場依然將會是全球發(fā)展規(guī)模增長速度以及生命力最為突出的市場。另外，由于我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，促進(jìn)了房貸產(chǎn)市場的發(fā)展，剛需性的買家市場都在不斷的擴(kuò)大，這些都將推動我國住房市場的發(fā)展。

（二）不同區(qū)域有著不同的影響

“國五條”對于不同城市與不同區(qū)域會有不同影響。對于新房地市場來說，不同城市的市場供求情況以及房產(chǎn)的庫存都存在著很大的不同。對于一二線的城市來說，現(xiàn)在最大的問題就是供應(yīng)不足，需要不斷增加房屋建設(shè)；二對于三四線城市來說，則是要將大量庫存的房屋出售，解決積壓的問題。在這種狀況下，國五條對于這些城市所產(chǎn)生的影響也會各不相同。

（三）住房產(chǎn)品受到影響

在國五條出臺之后，對于剛需性的樓盤來說，這能夠帶來直接的利益，對于改善型的樓盤來說則是受到了巨大的打擊。國五條的核心內(nèi)容就是對投機(jī)性的購房進(jìn)行打壓，對剛需性的購房提供保障。因此，能夠控制房價(jià)的上漲速度關(guān)鍵在于購房需求中投機(jī)性購房的比例。從國八條到如今的國五條，國家政策一直都是在對房價(jià)進(jìn)行控制，這樣投機(jī)性的購房也就得到了很好的控制。根據(jù)世界聯(lián)合地擦和你所成交的客戶結(jié)構(gòu)來看，在2012年，投機(jī)性購房客戶主要是在14%左右，這已經(jīng)能夠說明目前我國房地產(chǎn)主要成交都是一些剛性需求的房屋，投資的客戶都受到了國家限購政策的影響，這部分的投資型購房已經(jīng)無法在房地產(chǎn)市場中獲得立足之地。另外，根據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測，我國到1030年的城鎮(zhèn)化將能夠達(dá)到64%左右，城鎮(zhèn)人口將會發(fā)展到9.4億人，在未來的十年中，年均新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求將能夠達(dá)到4.1億平方米，改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，房屋更新的需求也達(dá)到了2.1億平方米，將這三項(xiàng)進(jìn)行合計(jì)住房的需求量已經(jīng)超過了10億平方米，這與2012年相比有著巨大的發(fā)展空間，另外，根據(jù)這些數(shù)據(jù)也可以看出，投資性的需求已經(jīng)不再住房市場中占有主導(dǎo)的地位，更多的都是剛性的住房需求。

（四）對住房消費(fèi)者產(chǎn)生不同影響

中國之前都是農(nóng)業(yè)社會，傳統(tǒng)的安土重遷的習(xí)俗也都在影響著許多的中國人，所以很多的中國人都希望能夠盡快擁有一套屬于自己的房子。再加上社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的社會勞動力等等一些生產(chǎn)因素也都在不斷的提高，另外貨幣的過度法相都導(dǎo)致住房建設(shè)成本的增加，這樣一來，中國的房價(jià)就很難如人民所愿下降。

從調(diào)控的對象來看，國五條主要是對購房者起到具體的作用。購房者是政策的主要調(diào)控對像，對于地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等等主體的調(diào)控就比較少；從針對區(qū)域來看，國五條主要針對的是那些房價(jià)上漲速度比較快的城市；從供求關(guān)系來看，國五條主要是抑制房產(chǎn)的需求，增加房產(chǎn)的供應(yīng)。一方面是提高二手房的交易成本，將二手房地產(chǎn)的部分需求轉(zhuǎn)移到新房市場，可是目前各個(gè)城市所新開的樓盤都處于郊區(qū)，這樣對二手房的替代效果就不甚理想，想要轉(zhuǎn)移二手房地產(chǎn)的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的賣家主動陳丹一部分的稅收或者是降低房價(jià)來吸引購房者，可是購房者需要支付的總成本仍然不會有明顯的減少。除此之外，從方式手段的選擇來看，我國已經(jīng)采取了行政方法與市場手段相結(jié)合，對房地產(chǎn)進(jìn)行多管齊下，國五條的出臺將會是限購與房產(chǎn)稅并行并重。

四、未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

改善型需求才是商品房開發(fā)的動力，近年來國家政府過于重視房產(chǎn)的剛性需求，對于住房的改善型需求都是忽略不計(jì)的。可是根據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測，在未來的十年中改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，這都在告訴我們改善型的需求才是未來發(fā)展的趨勢。

隨著城市人口的不斷增加，再加上房價(jià)的不斷上漲，對于初次購房的人來說這離他們想要在正是中安家的愿望越來越遠(yuǎn)，尤其是那些一線城市以及我國東部的一些城市。取而代之的將是在城市中已經(jīng)擁有房產(chǎn)卻產(chǎn)生改善需求的人們，他們的這種改善型需求將是未來房地產(chǎn)開發(fā)的方向。

筆者認(rèn)為，降低房價(jià)并不能夠?qū)⒅械褪杖胝叩淖》繂栴}解決，因?yàn)橹挥蟹偶俑撸诓疬w的時(shí)候詞匯給予較高的補(bǔ)償。土地是農(nóng)民擁有資產(chǎn)中最大的，只有商品房的價(jià)格賣的比較高，政府才會給農(nóng)民較高的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，農(nóng)民在拿到這筆補(bǔ)償之后才能夠到城市為自己和家人購置一套房子。另外，城市中還有一批新增的人口，無論房價(jià)降到多低，他們都買不起房子。這部分人需要政府為他們提供廉價(jià)的公租房，加快公租廉租房的建設(shè)需要有房地產(chǎn)開發(fā)商共同配合，這同樣需要有較高的房價(jià)和地價(jià)作為支持。

在未來的三十年中，土地制度的重新建立、拆遷征地方式以及過程的變化，再加上土地綜合成本的提高都會對房價(jià)造成影響，可在這三十年中，住房依然是過你最大的消費(fèi)產(chǎn)品。在這期間，我國房地產(chǎn)將能夠逐漸成熟，發(fā)展的速度也會放緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然是社會的重要產(chǎn)業(yè)支柱。

參考文獻(xiàn)：

篇12

RET睿意德調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前（2007-2010年）的庫存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應(yīng)萎縮影響，年末庫存更是出現(xiàn)負(fù)增長；而調(diào)控后（2011-2013年）的庫存年均增幅則高達(dá)45%，其中2013年的庫存量更是達(dá)到歷史峰值的3.24萬，已超過調(diào)控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)與城鎮(zhèn)化脫不了關(guān)系。在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺，大量樓市供應(yīng)隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程。“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場供應(yīng)沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。

對此，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮(zhèn)化沒有關(guān)系”。陶紅兵認(rèn)為，地方財(cái)政依靠賣地供血才是主要原因。“三四線城市的房地產(chǎn)市場并不規(guī)范，一些地方企業(yè)看到房價(jià)上漲的空間，與政府的關(guān)系獲得土地，加上地方政府為了財(cái)政收入大量賣地，才會涌現(xiàn)出大量商品住宅。”

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認(rèn)為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開發(fā)商的集體建房運(yùn)動，“很多小城市的開發(fā)商并沒有真正考慮過地方的需求是否足以消化供應(yīng)，只是看到房地產(chǎn)市場有利可圖，便一股腦加入造房軍團(tuán)。”在他看來，很多二三四線城市都存在供過于求的現(xiàn)象。“已經(jīng)開始嘗到苦頭了。”

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來，都是從聊共同愛好、電視劇、體育運(yùn)動、美食、談工作開始慢慢靠近的，現(xiàn)在只要聊房價(jià)、聊買房的經(jīng)歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離。”

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說以前朋友圈是多元化的，什么話題內(nèi)容都有，但不知道從什么時(shí)候開始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預(yù)測房價(jià)走勢的；有曬新房施工進(jìn)度的；有感嘆房價(jià)的；有分享購房成功經(jīng)驗(yàn)的；有哭訴買房坎坷經(jīng)歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實(shí)住房最開始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開始并沒有全民地產(chǎn)的說法，我覺得也談不上全民地產(chǎn)。只不過近年來房價(jià)跳躍式飛漲，才引起了普遍對樓市的關(guān)注。”陶紅兵說，一線城市尤其是北京的房價(jià)十年來翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來，北京等一線城市的房價(jià)短期內(nèi)仍將平穩(wěn)上漲，因此大家積極談房、買房。

當(dāng)然，這樣的機(jī)會，投資者也不會錯(cuò)過。和裕地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理王騫認(rèn)為，現(xiàn)在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，不如房地產(chǎn)來得穩(wěn)定和保險(xiǎn)，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產(chǎn)業(yè)，有的選擇商住項(xiàng)目，越來越多的人將投資目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

RET睿意德高級董事王玉珂表示，國五條出臺后，各地相應(yīng)的細(xì)則執(zhí)行嚴(yán)格，在抑制房價(jià)過快上漲方面卻效果有限。“房價(jià)會漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產(chǎn)很熱、全民聊房產(chǎn)的現(xiàn)象。

火熱還能持續(xù)多久？

在這一波全民開發(fā)熱潮中，一線城市得到專家們的一致認(rèn)可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房價(jià)漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應(yīng)量開始加大，自住型商品房的價(jià)格將會拉低整體房價(jià)平均水平。”王玉珂表示，未來在房產(chǎn)稅逐步推進(jìn)過程中，購房人的房產(chǎn)持有成本將會加大，這一調(diào)控手段會起到抑制房價(jià)的作用。

不過陶紅兵認(rèn)為，一線城市長期供不應(yīng)求的趨勢不會改變，土地和房價(jià)的漲幅會趨緩，不過房價(jià)并不會下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對于三四線城市，他并不樂觀。

篇13

二手房的成交狀況較4月份相比，漲幅不到5%。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測上海市二手房成交數(shù)據(jù)顯示，截至2013年5月31日，共成交20758套，環(huán)比上漲3.71%。其中住宅（公寓、別墅、洋房新里）產(chǎn)品共成交20204套，環(huán)比上漲4.55%。在成交價(jià)格方面，5月二手房住宅（公寓、別墅、洋房新里）產(chǎn)品的網(wǎng)簽成交均價(jià)17644元/平方米，環(huán)比漲幅為2.82%。

全國范圍樓市成交狀況略顯低迷狀態(tài)。中原地產(chǎn)市場研究中心檢測數(shù)據(jù)顯示，5月全國40個(gè)包括北京、上海在內(nèi)的大中城市商品住宅共計(jì)成交2191萬平方米，環(huán)比上月微跌3.0%。此外，5月，包括北京、上海為主的六城市二手住宅成交面積合計(jì)409萬平方米，環(huán)比上月微跌4.9%。

對于這種現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析指出，5月份之所以仍然處于低迷態(tài)勢，這主要是因?yàn)?月份突然爆發(fā)的行情，使得未來一段時(shí)間里的購買力被透支，因而目前仍然處于“休養(yǎng)生息”階段。

不過，改善型需求在過去的一個(gè)月里，表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。近期，從陸家嘴濱江板塊的國信世紀(jì)海景、新鴻基濱江凱旋門、徐匯的中凱城市之光等千萬級豪宅逆市飄紅，到新江灣城板塊的綠地·海珀璞暉、松江新城板塊的谷水灣等改善型項(xiàng)目，去化速度也相當(dāng)快。同策咨詢研究中心提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到5月底，今年上海市單價(jià)超過10萬元/平方米的天價(jià)豪宅已經(jīng)成交40套，銷量與往年同期相比相當(dāng)，并未受到調(diào)控影響。二手房市場情況同樣也是如此，據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，5月全市總價(jià)800萬元以上的二手豪宅共計(jì)成交126套，相比4月增加11套。

6月行情有望反彈

綜合各種情況來看，6月有望結(jié)束低迷行情，并逐步走出反彈。

就目前而言，由于新“國五條”細(xì)則“懸空”，極有可能會讓觀望氣氛減弱。漢宇地產(chǎn)分析師朱春峰分析指出，在新“國五條”執(zhí)行期限懸而未決的影響下，買家入市的意愿明顯增強(qiáng)，部分買家再有觀望開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的置業(yè)進(jìn)行中，其中中低端置業(yè)群體的表現(xiàn)較為活躍，因而導(dǎo)致6月樓市出現(xiàn)反季熱銷行情。

而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度來分歧，出于半年報(bào)業(yè)績需要，也會導(dǎo)致不少上市公司會加大去化力度。同策咨詢研究中心分析師許之靜表示，6月份的成交熱度肯定會保持一定幅度的上揚(yáng)。5月供應(yīng)量激增跡象表明，開發(fā)商旨在于6月底前迅速跑量，為企業(yè)半年報(bào)沖業(yè)績，因而預(yù)計(jì)在6月份的供應(yīng)量還會維持在一個(gè)較高的水平，同時(shí)，在成交方面，一些集中推盤區(qū)域會采取小幅優(yōu)惠才促進(jìn)銷售。

雖然前景比較樂觀，但市場中仍有不少人依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。位于松江大學(xué)城的改善型項(xiàng)目谷水灣，曾在4月份完成過兩小時(shí)售出168套房源的“壯舉”，時(shí)隔一個(gè)月之后，近期準(zhǔn)備再次推盤，記者了解到，雖然此次推出的房源位置、景觀等均要好于上一批，但開發(fā)商并未打算提價(jià)，依然維持在1.6萬～1.8萬元/平方米的水平。其實(shí)，該售價(jià)相對于1.1萬元/平方米的樓板價(jià)來說，扣除建安、財(cái)務(wù)等成本，利潤空間的確有限。在談到其具體銷售策略時(shí)，谷水灣營銷負(fù)責(zé)人解釋說，按照目前市場行情來說，加快去化速度收回成本為比較務(wù)實(shí)的選擇。

調(diào)控或?qū)⑹站o

鑒于當(dāng)前市場出現(xiàn)過熱苗頭，政府極有可能再度收緊調(diào)控力度，以達(dá)到穩(wěn)固調(diào)控效果的目的。因而對于購房者來說，即使6月份市場交易狀況回升，但也不必因?yàn)閾?dān)心房價(jià)出現(xiàn)上漲而“搶反彈”。

雖然5月份成交狀況并未回升，但土地市場卻是另外一番景象，可謂是異常火熱。根據(jù)同策咨詢提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份樓面均價(jià)和溢價(jià)率兩項(xiàng)指標(biāo)均在上漲，這是土地市場趨熱的最直接表現(xiàn)。數(shù)據(jù)表明，5月全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1190元/平方米，環(huán)比上漲23%，同比上漲58%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1648元/平方米，環(huán)比上漲21%，同比上漲52%。此外，5月全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率19%，較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加15個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率22%，較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加17個(gè)百分點(diǎn)。