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及時(shí)條[立法宗旨]條文主旨為編者所加，下同。為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

業(yè)主]物業(yè)管理的主體是業(yè)主，本條例第6條規(guī)定，房屋的所有權(quán)人是業(yè)主。《物權(quán)法》確定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，業(yè)主的概念又增添了新的內(nèi)容，業(yè)主不僅僅是房屋所有權(quán)人，也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有時(shí)是指所有權(quán)人個(gè)體，有時(shí)是一個(gè)集合的概念。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)]物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂時(shí)，將"物業(yè)管理企業(yè)"修改為"物業(yè)服務(wù)企業(yè)"，將"業(yè)主公約"修改為"管理規(guī)約"，將"業(yè)主臨時(shí)公約"修改為"臨時(shí)管理規(guī)約"。雖然只是變動(dòng)了幾個(gè)字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，明確了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。第二條[物業(yè)管理定義]本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理]該條界定的物業(yè)管理是從狹義上理解的，具體而言，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的道路交通、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的內(nèi)涵包括：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè);(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人;(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。

物業(yè)管理的基本內(nèi)容]物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;(4)綠化管理;(5)配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作;(6)車(chē)輛道路管理;(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，主要有：(1)日常生活類(lèi);(2)商業(yè)服務(wù)類(lèi);(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi);(4)金融服務(wù)類(lèi);(5)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù);(6)社會(huì)福利類(lèi)。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，及時(shí)大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為本做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

裁判規(guī)范]根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定，物業(yè)管理的內(nèi)容與人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管義務(wù)性質(zhì)不同，由此《物業(yè)管理合同》約定不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任，并不違反法律的禁止性規(guī)定。但是，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)正常秩序的管理義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)安全負(fù)擔(dān)合理的注意義務(wù)。

案由選擇]建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛

(1)業(yè)主專(zhuān)有權(quán)糾紛

(2)業(yè)主共有權(quán)糾紛

(3)車(chē)位糾紛

(4)車(chē)庫(kù)糾紛

案例1物業(yè)管理內(nèi)容是否包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任?

力拓公司與銘啟公司簽訂《物業(yè)管理合同》，約定：力拓公司的物業(yè)由銘啟公司進(jìn)行管理，委托管理事項(xiàng)中除進(jìn)行物業(yè)的日常維修、養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容外，還包括配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控等保安工作(但不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。2007年4月29日，原告光明公司與力拓公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定光明公司租賃力拓公司寫(xiě)字樓使用。同日，光明公司、銘啟公司雙方簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定：銘啟公司必須如約履行與力拓公司簽訂的《物業(yè)管理合同》中所有的內(nèi)容，給光明公司提供品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，并向光明公司收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，等等。合同簽訂后，雙方均依約履行。

2008年4月2日，光明公司報(bào)警稱(chēng)其租賃的寫(xiě)字樓發(fā)生盜竊事件，丟失物品買(mǎi)入價(jià)為人民幣1154889元。光明公司認(rèn)為：銘啟公司作為物業(yè)管理公司，沒(méi)有履行其管理職責(zé)，對(duì)光明公司物品被盜應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。于是起訴至法院，要求被告銘啟公司賠償其損失。

被告銘啟公司辯稱(chēng)：物業(yè)管理合同中不包括人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任，原告被盜的損失與被告沒(méi)有關(guān)系，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)光明公司的損失。

一審法院判決銘啟公司賠償光明公司人民幣230978元。光明公司、銘啟公司均不服，提起上訴。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)光明公司提供的《報(bào)警回執(zhí)》以及一審法院調(diào)查取得的《詢(xún)問(wèn)筆錄》《失竊財(cái)產(chǎn)補(bǔ)充材料》等證據(jù)，一審法院認(rèn)定光明公司的辦公室物品電腦等被盜并無(wú)不當(dāng)，銘啟公司以公安部門(mén)從未對(duì)光明公司的被盜事實(shí)作出認(rèn)定為由，主張不存在被盜事實(shí)，本院不予采納。光明公司與銘啟公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，雙方之間建立了物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在此期間，銘啟公司沒(méi)有及時(shí)辦理資質(zhì)證書(shū)審核的問(wèn)題不影響雙方當(dāng)事人存在的物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系的事實(shí)認(rèn)定。銘啟公司作為物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)依照《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理合同》的約定和法律的規(guī)定履行物業(yè)管理義務(wù)。《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》并沒(méi)有約定物業(yè)管理人對(duì)物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)負(fù)有保管義務(wù)，《物業(yè)管理合同》中約定的物業(yè)管理義務(wù)包括配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控等保安義務(wù)，也不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任。對(duì)此，光明公司持有異議。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條"……物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)"的規(guī)定，物業(yè)管理的內(nèi)容與人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管義務(wù)性質(zhì)不同，由此《物業(yè)管理合同》約定不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任，并沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定，光明公司對(duì)此提出的異議法律依據(jù)不足，本院不予支持。但是，根據(jù)上述規(guī)定，銘啟公司仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)正常秩序的管理義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)安全負(fù)擔(dān)合理的注意義務(wù)。從本案所查證的事實(shí)看，銘啟公司所管理的區(qū)域包括光明公司承租使用的辦公室，但辦公室內(nèi)的墻均未到頂，屬于不封閉的場(chǎng)所，明顯存在安全隱患，銘啟公司應(yīng)當(dāng)提醒與告知物業(yè)使用人不宜放置貴重財(cái)產(chǎn)，該安全隱患是光明公司被盜的原因之一，故銘啟公司的管理行為有失妥當(dāng)。銘啟公司未盡到合理的管理注意義務(wù)，違反了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理合同》中履行物業(yè)管理義務(wù)的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。同時(shí)，光明公司作為物業(yè)使用人以及從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工商業(yè)企業(yè)，明知其辦公室不是封閉的場(chǎng)所，仍在該處放置較大價(jià)值的辦公用品，以致其財(cái)產(chǎn)損失較大，其自身有重大疏忽，亦應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)此，一審判決根據(jù)銘啟公司的過(guò)錯(cuò)程度，判決銘啟公司承擔(dān)20%的賠償責(zé)任符合本案案件事實(shí)，本院依法予以維持。判決駁回上訴，維持原判。

本案例涉及物業(yè)管理的具體內(nèi)容。物業(yè)公司的物業(yè)管理主要有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：1房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;2房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3環(huán)境衛(wèi)生的管理;4綠化管理;5配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作;6車(chē)輛道路管理;7公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。物業(yè)管理公司的管理內(nèi)容并不包括人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)管理。當(dāng)然，如果物業(yè)公司在管理方面存在過(guò)錯(cuò)，并且該過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致了業(yè)主的損失，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償損失的責(zé)任。第三條[選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式]國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

公開(kāi)、公平、公正原則](1)物業(yè)管理活動(dòng)要"公開(kāi)"。

其一，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的信息應(yīng)當(dāng)公開(kāi)。招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)出版的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他公眾媒介;需要進(jìn)行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)相關(guān)資格預(yù)審公告;采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上的特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)書(shū)。其二，開(kāi)標(biāo)的程序要公開(kāi)。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)進(jìn)行，所有的潛在投標(biāo)人均可參加開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)的時(shí)間地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與事先提供的招標(biāo)文件上載明的時(shí)間地點(diǎn)一致;開(kāi)標(biāo)時(shí)，應(yīng)先由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容。其三，評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序要公開(kāi)。評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和辦法在提供給所有投標(biāo)人的招標(biāo)文件中載明，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件載明的標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、招標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行談判。其四，中標(biāo)的結(jié)果要公開(kāi)。確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。未中標(biāo)的投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)活動(dòng)和中標(biāo)結(jié)果有異議的，有權(quán)向有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)投訴。

(2)物業(yè)管理活動(dòng)要"公平"和"公正"。

對(duì)于物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方而言，都要遵循公平和公正的原則。首先對(duì)于招標(biāo)方，就是要嚴(yán)格按照公開(kāi)的招標(biāo)條件和程序辦事，同等地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)者，包括提供相同的招標(biāo)信息，對(duì)招標(biāo)文件作出相同的解釋?zhuān)瑢?duì)投標(biāo)方使用相同的標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行資格審查，對(duì)于投標(biāo)擔(dān)保的要求應(yīng)適用所有投標(biāo)人，對(duì)所有在投標(biāo)截止日期以后送到的投標(biāo)書(shū)一律拒收，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，不得泄漏標(biāo)底，不得區(qū)別待遇，等等。其次，對(duì)于投標(biāo)方來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)以正當(dāng)?shù)氖侄螀⒓油稑?biāo)競(jìng)爭(zhēng)，不得串通投標(biāo)，不得向招標(biāo)方及其工作人員行賄、提供回扣或者給予其他好處等。

物業(yè)管理的類(lèi)別]依據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間，可以將物業(yè)管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。本條例第三章對(duì)前期物業(yè)管理進(jìn)行了規(guī)定。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主大會(huì)成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國(guó)長(zhǎng)期存在的"誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理"的自建自管的狀況。第四條[物業(yè)管理發(fā)展的途徑]國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條[物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)]國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

部級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)]國(guó)家和地方兩個(gè)級(jí)別分別規(guī)定了物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即建設(shè)部。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《建設(shè)部職能配置內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定》的要求，建設(shè)部的主要職能包括"提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)章，擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行"，"擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)"等。

地方一級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)]地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，這里的"房地產(chǎn)行政主管部門(mén)"是一個(gè)籠統(tǒng)的稱(chēng)呼，各地的設(shè)置不同，一般為省、市、縣(區(qū))等的房管局。地方一級(jí)主管部門(mén)的管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。具體而言， 物業(yè)管理法律關(guān)系包含了多方法律主體，除了上述國(guó)家行政主管部門(mén)之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)、各小區(qū)業(yè)主等法人和自然人都要受到物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的保護(hù)和約束。

案例2政府哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?

原重慶五洲實(shí)業(yè)公司修建了五洲大樓(含主樓、輔樓)，主樓15層為住宅，業(yè)主112戶(hù)，輔樓5層為非住宅，業(yè)主為原告山城公司。

2006年6月6日，銀林公司向區(qū)房管局遞交《關(guān)于請(qǐng)求認(rèn)定五洲大樓區(qū)域界定的報(bào)告》，以五洲大樓主、輔樓是一棟不可分割的建筑整體為由，要求區(qū)房管局確定五洲大樓主、輔樓系同一物業(yè)管理區(qū)域。2006年6月13日，區(qū)房管局依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條及時(shí)款、第二款等有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為五洲大樓主樓和輔樓應(yīng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，并向銀林公司送達(dá)了《回復(fù)意見(jiàn)》。2007年10月，山城公司不服區(qū)房管局作出的《回復(fù)意見(jiàn)》，向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)行政復(fù)議，該局以山城公司提起行政復(fù)議超過(guò)法定復(fù)議期限為由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服區(qū)房管局作出的《回復(fù)意見(jiàn)》，提起行政訴訟。

法院認(rèn)為:原告作為被告所劃分的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的所有權(quán)者，受劃分物業(yè)管理區(qū)域的行政行為約束，被告作出的行政行為直接影響到原告的權(quán)益。原告因劃分物業(yè)管理區(qū)域與被告發(fā)生行政爭(zhēng)議，符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第十一條關(guān)于受案范圍的規(guī)定，原告有權(quán)提起行政訴訟。本案例中行政訴訟法條文編號(hào)為法院作出生效裁判對(duì)授引的1989年行政訴訟法。(編者注)

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)行使管理職權(quán)的行政行為，區(qū)房管局作為江北區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，具有對(duì)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分的職責(zé)。

至于原告認(rèn)為被告作出具體行政行為時(shí)違反行政程序應(yīng)公開(kāi)的原則和《行政許可法》的規(guī)定，未告知原告享有陳述、申辯的權(quán)利，系程序違法的訴訟理由，因國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等未對(duì)行政機(jī)關(guān)劃分物業(yè)管理區(qū)域的程序作出具體規(guī)定，被告依據(jù)第三人的申請(qǐng)作出的行政行為并未違反法定程序。

依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條第二款的規(guī)定，被告作為房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,特別需要收集關(guān)于共用設(shè)施設(shè)備方面的證據(jù)，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域的劃分不可避免地涉及共用設(shè)施設(shè)備地調(diào)整和分割，如果不考慮共用設(shè)施設(shè)備的情況，會(huì)對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成損害。盡管被告作出的《回復(fù)意見(jiàn)》載明五洲大樓主、輔樓共用排污系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、化池、物管用房，但被告在法定舉證期限內(nèi)未提供合法有效的證據(jù)予以證明五洲大樓主、輔樓具有上述共用設(shè)施設(shè)備，其《回復(fù)意見(jiàn)》證據(jù)不足。依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第(二)項(xiàng)第1目的規(guī)定，判決撤銷(xiāo)被告作出的《回復(fù)意見(jiàn)》，責(zé)令其限期重新作出具體行政行為。

各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說(shuō)明的是，這里所稱(chēng)"房地產(chǎn)行政主管部門(mén)"是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱(chēng)呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的名稱(chēng)或設(shè)置并不相同。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)(第十條)、撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)(第二十四條)、配合價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴(第四十九條)、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等，其管理涉及面很廣。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理所作出的行為，屬于具體行政行為，行政相對(duì)人不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條[業(yè)主定義及權(quán)利]房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主與物業(yè)的使用人]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租給他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利;而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)利的行為](1)開(kāi)發(fā)商擅自出售占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地的車(chē)位，屬于侵害業(yè)主權(quán)利的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

(2)挪用共用部分維修基金屬于侵害業(yè)主權(quán)利的行為。業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的所有權(quán)以及管理和使用的監(jiān)督權(quán)。

(3)小區(qū)的主要景觀被大量擅自安裝標(biāo)語(yǔ)宣傳牌，侵犯了業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

(4)小區(qū)綠化維護(hù)和還原不到位、水池清潔遲延、地下水道堵塞、小區(qū)保安紀(jì)律差、脫崗等問(wèn)題，侵犯了業(yè)主享有的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。

(5)阻撓設(shè)立業(yè)主大會(huì)，屬于侵犯業(yè)主權(quán)利的行為。《物權(quán)法》第75條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。第七條[業(yè)主的義務(wù)]業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境

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