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及時條[立法宗旨]條文主旨為編者所加，下同。為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

業主]物業管理的主體是業主，本條例第6條規定，房屋的所有權人是業主。《物權法》確定了建筑物區分所有權的概念，業主的概念又增添了新的內容，業主不僅僅是房屋所有權人，也是該房屋所處的建筑區劃內的建筑物區分所有權人。在物業管理活動中，業主有時是指所有權人個體，有時是一個集合的概念。

物業服務企業]物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業，物業服務企業資質等級分為一、二、三級。根據《物權法》的有關規定，2007年《物業管理條例》修訂時，將"物業管理企業"修改為"物業服務企業"，將"業主公約"修改為"管理規約"，將"業主臨時公約"修改為"臨時管理規約"。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業公司的定位——為業主服務，明確了物業公司與業主之間的關系。第二條[物業管理定義]本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理]該條界定的物業管理是從狹義上理解的，具體而言，就是物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，并與之簽訂物業服務合同，按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的道路交通、消防安全、環境衛生和秩序的活動。物業管理的內涵包括：(1)物業管理的管理對象是物業;(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人;(3)物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。

物業服務企業向業主提供服務(包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務)，應當依法實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。

物業管理的基本內容]物業管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規性的公共服務，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;(2)房屋設備、設施的管理;(3)環境衛生的管理;(4)綠化管理;(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作;(6)車輛道路管理;(7)公眾代辦性質的服務。二是針對性的專項服務，主要有：(1)日常生活類;(2)商業服務類;(3)文化、教育、衛生、體育類;(4)金融服務類;(5)經紀中介服務;(6)社會福利類。三是委托性的特約服務。物業服務企業在實施物業管理時，及時大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和業主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為本做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

裁判規范]根據我國《物業管理條例》第2條的規定，物業管理的內容與人身、財產保險保管義務性質不同，由此《物業管理合同》約定不包含人身、財產保險保管責任，并不違反法律的禁止性規定。但是，物業公司仍應當承擔維護相關區域內正常秩序的管理義務，對物業管理區域內的物業安全負擔合理的注意義務。

案由選擇]建筑物區分所有權糾紛

(1)業主專有權糾紛

(2)業主共有權糾紛

(3)車位糾紛

(4)車庫糾紛

案例1物業管理內容是否包含人身、財產保險保管責任?

力拓公司與銘啟公司簽訂《物業管理合同》，約定：力拓公司的物業由銘啟公司進行管理，委托管理事項中除進行物業的日常維修、養護等內容外，還包括配合和協助當地公安機關進行安全監控等保安工作(但不包含人身、財產保險保管責任)。2007年4月29日，原告光明公司與力拓公司簽訂《房地產租賃合同》，約定光明公司租賃力拓公司寫字樓使用。同日，光明公司、銘啟公司雙方簽訂了《物業管理服務協議》，協議約定：銘啟公司必須如約履行與力拓公司簽訂的《物業管理合同》中所有的內容，給光明公司提供品質的物業管理服務，并向光明公司收取相應的物業管理費，等等。合同簽訂后，雙方均依約履行。

2008年4月2日，光明公司報警稱其租賃的寫字樓發生盜竊事件，丟失物品買入價為人民幣1154889元。光明公司認為：銘啟公司作為物業管理公司，沒有履行其管理職責，對光明公司物品被盜應當承擔責任。于是起訴至法院，要求被告銘啟公司賠償其損失。

被告銘啟公司辯稱：物業管理合同中不包括人身、財產保險保管責任，原告被盜的損失與被告沒有關系，被告不應當承擔光明公司的損失。

一審法院判決銘啟公司賠償光明公司人民幣230978元。光明公司、銘啟公司均不服，提起上訴。

二審法院認為，根據光明公司提供的《報警回執》以及一審法院調查取得的《詢問筆錄》《失竊財產補充材料》等證據，一審法院認定光明公司的辦公室物品電腦等被盜并無不當，銘啟公司以公安部門從未對光明公司的被盜事實作出認定為由，主張不存在被盜事實，本院不予采納。光明公司與銘啟公司簽訂《物業管理服務協議》，雙方之間建立了物業管理權利義務關系，在此期間，銘啟公司沒有及時辦理資質證書審核的問題不影響雙方當事人存在的物業管理權利義務關系的事實認定。銘啟公司作為物業管理人應當依照《物業管理服務協議》《物業管理合同》的約定和法律的規定履行物業管理義務。《物業管理服務協議》并沒有約定物業管理人對物業使用人的財產負有保管義務，《物業管理合同》中約定的物業管理義務包括配合和協助當地公安機關進行安全監控等保安義務，也不包含人身、財產保險保管責任。對此，光明公司持有異議。根據我國《物業管理條例》第二條"……物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動"的規定，物業管理的內容與人身、財產保險保管義務性質不同，由此《物業管理合同》約定不包含人身、財產保險保管責任，并沒有違反法律的禁止性規定，光明公司對此提出的異議法律依據不足，本院不予支持。但是，根據上述規定，銘啟公司仍應當承擔維護相關區域內正常秩序的管理義務，對物業管理區域內的物業安全負擔合理的注意義務。從本案所查證的事實看，銘啟公司所管理的區域包括光明公司承租使用的辦公室，但辦公室內的墻均未到頂，屬于不封閉的場所，明顯存在安全隱患，銘啟公司應當提醒與告知物業使用人不宜放置貴重財產，該安全隱患是光明公司被盜的原因之一，故銘啟公司的管理行為有失妥當。銘啟公司未盡到合理的管理注意義務，違反了《物業管理服務協議》《物業管理合同》中履行物業管理義務的約定，應當承擔相應的民事責任。同時，光明公司作為物業使用人以及從事經營活動的工商業企業，明知其辦公室不是封閉的場所，仍在該處放置較大價值的辦公用品，以致其財產損失較大，其自身有重大疏忽，亦應自行承擔相應責任。對此，一審判決根據銘啟公司的過錯程度，判決銘啟公司承擔20%的賠償責任符合本案案件事實，本院依法予以維持。判決駁回上訴，維持原判。

本案例涉及物業管理的具體內容。物業公司的物業管理主要有以下幾項內容：1房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;2房屋設備、設施的管理;3環境衛生的管理;4綠化管理;5配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作;6車輛道路管理;7公眾代辦性質的服務等。物業管理公司的管理內容并不包括人身、財產的保管保險管理。當然，如果物業公司在管理方面存在過錯，并且該過錯導致了業主的損失，物業公司應當根據過錯的程度承擔相應的賠償損失的責任。第三條[選擇物業服務企業的方式]國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

公開、公平、公正原則](1)物業管理活動要"公開"。

其一，物業管理招標活動的信息應當公開。招標人采用公開招標方式，應當通過公開出版的報刊、信息網絡或者其他公眾媒介;需要進行資格預審的，應當相關資格預審公告;采用邀請招標方式的，招標人應當向3個以上的特定的物業服務企業發出邀請書。其二，開標的程序要公開。開標應當公開進行，所有的潛在投標人均可參加開標。開標的時間地點應當與事先提供的招標文件上載明的時間地點一致;開標時，應先由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標書主要內容。其三，評標的標準和程序要公開。評標的標準和辦法在提供給所有投標人的招標文件中載明，評標應當嚴格按照招標文件載明的標準和辦法進行，招標人不得與投標人就投標價格、招標方案等實質性內容進行談判。其四，中標的結果要公開。確定中標人后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。未中標的投標人對招標活動和中標結果有異議的，有權向有關行政監督部門投訴。

(2)物業管理活動要"公平"和"公正"。

對于物業管理招標方和投標方而言，都要遵循公平和公正的原則。首先對于招標方，就是要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等地對待每一個投標者，包括提供相同的招標信息，對招標文件作出相同的解釋，對投標方使用相同的標準和程序進行資格審查，對于投標擔保的要求應適用所有投標人，對所有在投標截止日期以后送到的投標書一律拒收，與投標人有利害關系的人不得作為評標委員會委員，不得泄漏標底，不得區別待遇，等等。其次，對于投標方來說，應當以正當的手段參加投標競爭，不得串通投標，不得向招標方及其工作人員行賄、提供回扣或者給予其他好處等。

物業管理的類別]依據委托物業服務企業的時間，可以將物業管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。本條例第三章對前期物業管理進行了規定。(2)后期管理發生在業主大會成立之后，即通常意義上的物業管理。前期管理和后期管理的區分改變了我國長期存在的"誰開發，誰管理"的自建自管的狀況。第四條[物業管理發展的途徑]國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條[物業管理的監管機關]國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

部級物業管理監管機構]國家和地方兩個級別分別規定了物業管理監管機構及其職責。國家一級物業管理活動的監督機關是國務院建設行政主管部門即建設部。根據國務院批準的《建設部職能配置內設機構和人員編制規定》的要求，建設部的主要職能包括"提出住宅建設與房地產業的中長期規劃和科技發展戰略，產業政策和規章，擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度并監督執行"，"擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準"等。

地方一級物業管理監管機構]地方一級的物業管理活動的監督管理機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，這里的"房地產行政主管部門"是一個籠統的稱呼，各地的設置不同，一般為省、市、縣(區)等的房管局。地方一級主管部門的管理職責是對本行政區域內的物業管理活動實施監督管理。具體而言， 物業管理法律關系包含了多方法律主體，除了上述國家行政主管部門之外，物業服務企業、房地產開發企業、業主大會及其委員會、各小區業主等法人和自然人都要受到物業管理相關法律、法規的保護和約束。

案例2政府哪個部門負責物業管理活動的監督管理工作?

原重慶五洲實業公司修建了五洲大樓(含主樓、輔樓)，主樓15層為住宅，業主112戶，輔樓5層為非住宅，業主為原告山城公司。

2006年6月6日，銀林公司向區房管局遞交《關于請求認定五洲大樓區域界定的報告》，以五洲大樓主、輔樓是一棟不可分割的建筑整體為由，要求區房管局確定五洲大樓主、輔樓系同一物業管理區域。2006年6月13日，區房管局依據國務院頒布實施的《物業管理條例》第九條及時款、第二款等有關規定，認為五洲大樓主樓和輔樓應劃分為一個物業管理區域，并向銀林公司送達了《回復意見》。2007年10月，山城公司不服區房管局作出的《回復意見》，向重慶市國土資源和房屋管理局申請行政復議，該局以山城公司提起行政復議超過法定復議期限為由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服區房管局作出的《回復意見》，提起行政訴訟。

法院認為:原告作為被告所劃分的物業管理區域內房屋的所有權者，受劃分物業管理區域的行政行為約束，被告作出的行政行為直接影響到原告的權益。原告因劃分物業管理區域與被告發生行政爭議，符合《中華人民共和國行政訴訟法》第十一條關于受案范圍的規定，原告有權提起行政訴訟。本案例中行政訴訟法條文編號為法院作出生效裁判對授引的1989年行政訴訟法。(編者注)

根據國務院頒布實施的《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》的規定，對物業管理區域進行劃分，是房地產行政主管部門對物業管理活動行使管理職權的行政行為，區房管局作為江北區房地產行政主管部門，具有對其轄區內物業管理區域進行劃分的職責。

至于原告認為被告作出具體行政行為時違反行政程序應公開的原則和《行政許可法》的規定，未告知原告享有陳述、申辯的權利，系程序違法的訴訟理由，因國務院頒布實施的《物業管理條例》《重慶市物業管理條例》等未對行政機關劃分物業管理區域的程序作出具體規定，被告依據第三人的申請作出的行政行為并未違反法定程序。

依據國務院頒布實施的《物業管理條例》第九條第二款的規定，被告作為房地產行政管理部門，在劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,特別需要收集關于共用設施設備方面的證據，因為物業管理區域的劃分不可避免地涉及共用設施設備地調整和分割，如果不考慮共用設施設備的情況，會對業主的合法權益造成損害。盡管被告作出的《回復意見》載明五洲大樓主、輔樓共用排污系統、消防系統、化池、物管用房，但被告在法定舉證期限內未提供合法有效的證據予以證明五洲大樓主、輔樓具有上述共用設施設備，其《回復意見》證據不足。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第1目的規定，判決撤銷被告作出的《回復意見》，責令其限期重新作出具體行政行為。

各地物業管理主管機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，管理職責是對本行政區域內的物業管理活動實施監督管理。需要說明的是，這里所稱"房地產行政主管部門"是一個籠統和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不相同。

根據《物業管理條例》的規定，房地產行政主管部門的監督管理職責主要包括指導業主成立業主大會(第十條)、撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業服務企業(第二十四條)、配合價格主管部門監督物業服務收費(第四十三條)、處理物業管理活動中的投訴(第四十九條)、對物業管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等，其管理涉及面很廣。房地產行政主管部門對于本行政區域內的物業進行管理所作出的行為，屬于具體行政行為，行政相對人不服的，可以依法申請復議或者提起訴訟。

第二章業主及業主大會

第六條[業主定義及權利]房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主與物業的使用人]業主，是指物業的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的設備、設施和相關場地的所有權人。物業使用人是與業主相關的一個概念，主要是指物業承租人等物業的實際使用人。一般而言，物業管理只涉及到業主與物業服務企業之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之后即將所購房屋出租給他人使用。這樣，物業管理關系就不僅僅涉及業主和物業服務企業，還涉及到承租人。除此之外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業的所有權人與物業的使用人的概念，明確物業的使用權人不是業主。物業的使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。業主是物業的所有權人，對物業享有占有、使用、收益和處分的全部權利;而使用人對物業只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。

物業服務企業侵害業主權利的行為](1)開發商擅自出售占用業主共有道路或其他場地的車位，屬于侵害業主權利的行為。根據《物權法》第74條的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

(2)挪用共用部分維修基金屬于侵害業主權利的行為。業主享有物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的所有權以及管理和使用的監督權。

(3)小區的主要景觀被大量擅自安裝標語宣傳牌，侵犯了業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權。

(4)小區綠化維護和還原不到位、水池清潔遲延、地下水道堵塞、小區保安紀律差、脫崗等問題，侵犯了業主享有的按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務的權利。

(5)阻撓設立業主大會，屬于侵犯業主權利的行為?！段餀喾ā返?5條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。第七條[業主的義務]業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境

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