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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過

程等經(jīng)濟活動的有機統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費等活動。本章主要對相關(guān)概念進行介紹，并就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的內(nèi)容和特點進行分析，對學(xué)科的形成、研究內(nèi)容和方法等也將進行探討。

11房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點[2/3]

111房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義

1111房地產(chǎn)開發(fā)

"開發(fā)"是生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目的，對資源進行合理開發(fā)和利用的過程。與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)活動非常廣泛，國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動有著密切的關(guān)系，其中國土開發(fā)與區(qū)域開發(fā)主要側(cè)重于宏觀意義上對土地的開發(fā)和利用，城市開發(fā)則包括土地及地上建筑物的開發(fā)活動，也可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。因此，從某種意義上講，這些開發(fā)可以視為廣義的房地產(chǎn)開發(fā)活動。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程。房地產(chǎn)本身的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)業(yè)的特殊性等，使房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他項目不同的特點。

1112房地產(chǎn)經(jīng)營

"經(jīng)營"是經(jīng)營者為了達到企業(yè)目標(biāo)而有意識、有計劃地進行活動的總稱， 是指與決定企業(yè)經(jīng)營的較高方針、確定經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的機能。

伴隨商品經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營這個范疇的內(nèi)涵和外延不斷加深，涉及生產(chǎn)、技術(shù)、組織、銷售、財務(wù)以及物質(zhì)供應(yīng)等領(lǐng)域，成為指導(dǎo)企業(yè)以最少的投入獲得較大的產(chǎn)出的一種謀劃、決策和組織實施行為。企業(yè)根據(jù)社會需要及市場需求，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品; 企業(yè)通過對高新技術(shù)和設(shè)備的研究，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益；企業(yè)通過對協(xié)作關(guān)系、協(xié)作組織和協(xié)作方式的研究，提高應(yīng)變能力；企業(yè)通過研究銷售市場、改進財務(wù)管理以及開發(fā)人才智力等，開拓市場，提高經(jīng)營效益，使自身在市場競爭中立于不敗之地。

房地產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略， 并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動等，還包括消費環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動。

房地產(chǎn)經(jīng)營活動是以房地產(chǎn)市場為背景進行的。隨著我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)營將會起到越來越重要的作用。在激烈的市場競爭中誰能運籌帷幄，掌握市場的脈搏，制定出科學(xué)的戰(zhàn)略和策略，并能切實加以實施，誰就能實現(xiàn)既定的目標(biāo)，從而取得成功。

1113有關(guān)概念的討論

對于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念，在實際中常出現(xiàn)多種解釋，或是將開發(fā)與經(jīng)營視為一個概念，或是討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含問題，或是與其他概念如管理概念相混淆等。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中兩個相對獨立又相互關(guān)聯(lián)的內(nèi)容。在某些情況下，可以將其視為一個整體來研究，如討論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與國民經(jīng)濟的關(guān)系時，可以討論房地產(chǎn)活動與國民經(jīng)濟的互動影響，或是在分析和策劃房地產(chǎn)活動時，全程和統(tǒng)一考慮房地產(chǎn)的活動內(nèi)容等。但是，在更多的情況下是將二者分開來討論，特別是在具體實施的過程中，由于各自的內(nèi)涵和特殊性——如房地產(chǎn)開發(fā)實施有特定的理論和方法，房地產(chǎn)經(jīng)營也有固有的理念和技巧——分別研究可能會更具有實際意義。

關(guān)于經(jīng)營和管理的解釋，尚沒有的定義,不同學(xué)科、不同著作看法各異。如管理學(xué)科或管理科學(xué)，是把經(jīng)營作為管理學(xué)的一個部分來討論的； 而經(jīng)營管理學(xué)派的奠基人法約爾把工業(yè)企業(yè)從事的活動劃分為:技術(shù)、商業(yè)、財務(wù)、安全、會計、管理六項活動，并總稱其為"經(jīng)營"，管理活動只是經(jīng)營活動的一部分。由此可見，雖然各學(xué)科對這兩個概念解釋不一，但其共同點在于無論經(jīng)營還是管理都是企業(yè)為達到一定目的，有組織、有計劃地進行的經(jīng)濟活動，不同的定義差別只是在于對概念內(nèi)涵和外延的界定上。

本書傾向于認為經(jīng)營活動與企業(yè)"決策方針、確定目標(biāo)"的機能相聯(lián)系，而管理則與"執(zhí)行和實現(xiàn)目標(biāo)"的機能相聯(lián)系。因此，企業(yè)經(jīng)營實際是確定企業(yè)的經(jīng)營方針，制定經(jīng)營目標(biāo), 進而通過企業(yè)管理經(jīng)濟活動執(zhí)行既定方針，并實現(xiàn)既定目標(biāo)。當(dāng)然，從實際運作來看，管理和經(jīng)營在企業(yè)經(jīng)濟活動中是難以嚴(yán)格區(qū)分開來的，往往相互交織，在企業(yè)全部經(jīng)濟活動中發(fā)揮著重要的作用。

112房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他