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1.4 小型物業管理企業的會計處理流程、

報稅須知和審計方法

一、會計處理簡易流程及需要注意的問題

小型物業管理企業如果規模小，業務量不多，可以不設置明細分類賬，直接將逐筆業務登記總賬。實際會計實務要求會計人員每發生一筆業務就要登記入明細分類賬中。而總賬中的數額是直接將科目匯總表的數額抄過去。企業可以根據業務量每隔5天、10天、15天，或是1個月編制一次科目匯總表。如果業務相當大，也可以1天一編。

(1)每日由出納人員根據審核后的銀行存款和現金收、付款憑證，逐日逐筆順序登記銀行存款日記賬和現金日記賬。

(2)每個月根據發票登記記賬憑證，但是切記會計和出納不能由一個人兼任，然后在月末或定期編制科目匯總表登記總賬，每發生一筆業務就根據記賬憑證登記明細賬。

(3)月末注意提取折舊、待攤費用的攤銷等。若是新的企業，開辦費在及時個月全部轉入費用(根據新準則要求)，計提折舊的分錄是借記"管理費用"，貸記"累計折舊"，這個折舊額是根據固定資產原值、凈值和使用年限計算出來的。月末還要提取稅金及附加。

(4)月末編制完科目匯總表之后，還要編制兩個分錄。

及時個分錄：將損益類科目的總發生額轉入本年利潤，借記"主營業務收入"(投資收益、其他業務收入等)，貸記"本年利潤"。

第二個分錄：借記"本年利潤"，貸記"主營業務成本"(主營業務稅金及附加，其他業務成本，管理、財務、營業等費用等，月末沒有余額)。轉入后如果差額在借方則為虧損，不需要繳所得稅；如果差額在貸方，則說明盈利，需繳所得稅。計算方法是：所得稅=貸方差額所得稅稅率，然后作記賬憑證，借記"所得稅"，貸記"應交稅金——應交所得稅"和借記"本年利潤"，貸記"所得稅"(所得稅雖然和利潤有關，但并不是虧損一定不繳納所得稅，主要是看調整后的應納稅所得額是否是正數，如果是正數就要計算所得稅)。

(5)根據總賬的資產("貨幣資金"、"固定資產"、"應收賬款"、"應收票據"、"短期投資"等)、負債("應付票據"、"應附賬款"、"應交稅金"等)和所有者權益("實收資本"、"資本公積"、"未分配利潤"、"盈余公積")科目的余額(是指總賬科目上的24小時上面所登記的數額)編制資產負債表，根據總賬或科目匯總表的損益類科目(如"主營業務收入"、"管理費用"、"主營業務成本"、"投資收益"、"主營業務附加"等)的發生額(發生額是指本月的發生額)編制利潤表。

(6)以上除編制記賬憑證和登記明細賬之外，均在月末進行。月末結現金、銀行賬，一定要賬證相符、賬實相符。每月月初根據銀行對賬單調整銀行賬余額調節表，注意分析未達款項。月初報稅時注意時間，不要逾期報稅。另外，當月開出的發票當月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括："應收賬款"、"應付賬款"、"其他應收款"、"其他應付款"。

(7)企業財務報表包括四個報表，除了資產負債表和利潤表之外，還有利潤分配表和現金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因為只有在年末企業才會對所盈利的利潤進行分配。小企業不需做現金流量表，在年檢時稅務部門會提出要求的。利潤表的本年利潤要和資產負債表(未分配利潤)相吻合。

(8)三險一金：指住房公積金、養老保險金、醫療保險金和失業保險金。

(9)物業管理企業運輸費、裝卸費、合理損耗、檢驗費均計入成本。

(10)現金一般從"基本存款戶"中提取，一般規定結算賬戶不能提取現拿。差旅費的開支范圍指：交通費、住宿費、伙食補助費、郵電費、運費、雜費等。

(11)單位無工會組織的，不能計提工會經費，更不必計提后再調整。所得稅只需每季提一次就可，不需每月計提。

二、報稅須知

小型物業管理企業必須依照法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規規定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報。在納稅期內沒有應納稅款的，也應當按照規定辦理納稅申報。因此，小型物業管理企業在沒有收入的情況下，也應該進行申報。是否零申報視納稅機關核定的稅(費)種的相關規定辦理，不一定與是否有收入存在必然的聯系。各稅種的申報流程與正常申報流程相同，社保費的零申報需要稅收專管員和所長的簽字同意才能辦理。

1.地稅申報的稅金

地稅申報的稅金有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、車船稅。

(1)每月7號前，申報個人所得稅。

(2)每月15號前，申報營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

(3)印花稅，年底時申報一次(全年的)。

(4)房產稅、土地使用稅，每年4月15號前、10月15號前申報。但是，各地稅務要求不一樣，按照單位主管稅務局要求的期限進行申報。

(5)車船稅，每年4月份申報繳納。各地稅務要求也不一樣，按照單位主管稅務局要求的期限進行申報。

(6)如果沒有發生稅金，也要按時進行零申報。

(7)納稅申報方式：網上申報和上門申報。如果網上申報，直接登錄當地地稅局網站，進入納稅申報系統，輸入稅務代碼、密碼后進行申報就行了。如果是上門申報，需要在稅務機關購買納稅申報表并填寫，報送主管稅務機關即可。

2.國稅申報的稅金

國稅申報的稅金主要有：增值稅、所得稅。

(1)每月15號前申報增值稅；

(2)每月或每季度末下月的15號以及年度終了之日起5個月內，申報企業所得稅；

(3)國稅納稅申報比較復雜，需要安裝網上納稅申報系統，一般國稅都要對申報單位進行培訓的。

三、審計方法

正確地選用審計方法則是保障有效發揮審計監督的職能作用，實現審計目標的重要條件。要做到選用正確，必須遵循和掌握一定的原則和方法。

(一)審計應注意的問題。

1.必須依據審計對象、審計方式和審計目標的實際情況選用適當的審計方法

審計方法種類繁多，不同的方法適用于不同的審計對象、方式和目標，但方法的運用并不是孤立的，而是相互結合綜合運用。如進行審計時，則一般可以采用逆查法和抽查法；如進行的是專項審計，則一般要用詳查法、順查法等。

2.必須。依據不同的審計類型合理運用審計方法

不同類型的審計或同一類型的不同審計項目，或是同一審計項目，可能都需要經過不同途徑獲取多種證據。不同證據要用不同方法才能獲得。如實物證據的獲得必須運用盤點法、第三方的外來證據要運用函證法或詢問法等。

3.選擇合適的抽樣比例

審計結論的要求程度不同，審計選擇的抽樣比例也就不同。如果要求審計，保障檢查結果100％，則必須進行詳查，如果只是要求一定的檢查比例，則可根據實際情況采取抽查審計。

4.根據業務能力合理分配審計人員工作

審計工作技術性強，對審計人員的要求也比較高，既要有會計、稅務和審計方面的專業知識，又要對其他學科的專門知識有所了解，同時還要具備豐富的實踐經驗、敏銳的觀察力和職業判斷能力。但任何人都不是通才，因此，在選用審計方法時必須考慮審計人員的素質，充分利用每個審計人員的業務能力，保障與運用該方法時所需具備的能力相適應。

5.抓住問題本質善于運用非技術方法

運用某些審計方法，可能看到的僅僅是事物的表面現象。因此，要注意不能孤立地看待問題，要注意事項之間的關聯，揭示其本質。此外，由于廣大職工對被審單位的情況相當熟悉，還可以適當運用些舉報、約談等非技術方法，充分發揮群眾的智慧，有時可以達到事半功倍的效果。

此外，審計時還要注意審計成本的限度，綜合考慮審計成本對審計結論產生的影響。

(二)審計的具體方法。

審計的具體方法，主要是收集審計證據，大體可以分為審查書面資料的方法和證實客觀事物的方法，此外還包括審計調查方法。

1.審查書面資料的方法

按審查書面資料的技術，可分為核對法、審閱法、復算法、比較法、分析法；按審查資料的順序分為逆查法和順查法；按審查資料的范圍，分為詳查法和抽查法。

(1)核對法。

核對法是將會計記錄及其相關資料中兩處以上的同一數值或相關數據相互對照，用以驗明內容是否一致、計算是否正確的審計方法，其目的是查明證、賬、表之問是否相符，證實被審單位財務狀況和財務成果的真實、正確、合法。

(2)審閱法。

審閱法是對憑證、賬簿和報表，以及經營決策、計劃、預算、合同等文件和資料的內容詳細閱讀和審查，以檢查經濟業務是否符合法規、經濟資料是否真實正確、是否符合會計準則的要求。審閱法主要是查證、賬、表等會計資料。

(3)復算法。

復算法就是對憑證、賬簿和報表以及預算、計劃、分析等書面資料重新復核、驗算的一種方法。

(4)比較法。

比較法就是通過相同被審項目的實際與計劃、本期與前期、本企業與同類企業的數額進行對比分析，檢查有無異常情況和可疑問題，以便跟蹤追查提供線索，取得審計證據。

(5)分析法。

分析法就是通過分解被審項目的內容，以揭示其本質和了解其構成要素的相互關系。包括：比率分析法、賬戶分析法和趨勢分析法等。檢查有無異常情況，或判斷被審單位的經濟活動是否經濟、合理。

(6)逆查法。

按照經濟活動進行的相反順序，從終點查到起點的審計方法。具體做法是：按照會計核算程序的相反次序，先審查財務報表，從中發現錯弊和問題，然后有針對性地依次審查和分析報表、賬簿和憑證。

(7)順查法。

順查法就是按照經濟活動發生的先后順序，依次從起點查到終點的審計方法。對會計資料的審查就按照會計核算程序的先后順序，依次審核和分析憑證、賬簿和報表。具體做法是：首先審查原始憑證及記賬憑證，然后進一步結合憑證查賬簿，根據賬簿審閱財務報表。

(8)詳查法。

詳查法就是對被審單位被審期內的全部證、賬、表或某一重要(或可疑)項目所包括的全部賬項進行、詳細的審查。早期的財務審計通常采用這種方法。

(9)抽查法。

抽查法就是從被審單位被審計對象中抽取其中一部分進行審查；根據審查結果，借以推斷審計對象總體有無錯誤和弊端。現代審計多用此法。抽查法可分為任意抽樣法、判斷抽樣法和統計抽樣法三種。

2.證實客觀事物的方法

除了收集書面資料方面的信息，審計工作還必須取得實物存在方面的資料，即證明落實客觀事物的形態、性質、存在地點、數量、價值等，以審核是否賬目相符，有無錯誤和弊端。這類方法主要有盤點法、調節法和鑒定法。

(1)盤點法。

這是審計人員通過對各項財產物資的實地盤存，檢查實物的數量、品種、規格、金額等實際情況，借以驗證經濟資料和經濟活動的真實正確，經濟資料與實物是否一致的審計方法。盤點法分為直接盤點法和監督盤點法兩種。直接盤點法是由審計人員親自到場盤點，監督盤點法是審計人員親臨現場觀察檢查。

(2)調節法。

如果現成的數據和需要證實的數據在表面不一致時，為了證實數據的真實性，就要運用調節法。調節法就是從一定出發點上的數據著手，對已發生的正常業務而出現的數據進行必要的增減調查的一種方法。例如，通常運用調節法編制銀行存款調節表。

(3)鑒定法。

鑒定法是指需邀請有關專業人員運用專門技術對書面資料、實物和經濟活動進行確定和識別的方法。

3.審計調查方法

審計調查是審計方法中不可缺少的一個重要組成部分，主要目的是對經濟活動及其活動資料以內或以外的某些客觀事實進行內查外調，以判斷真相，或查找新的線索，或取得審計證據。審計調查方法包括觀察法、查詢法、函證法。

(1)觀察法。

這是審計人員親臨觀場進行實地觀察檢查，借以查明事實真相，取得審計證據的一種調查方法。

(2)查詢法。

這是對審計過程中發現的疑點和問題，通過口頭詢問或質疑的方式弄清事實真相并取得口頭或書面證據的一種調查方法。

(3)函證法。

函證法實際上也是一種查詢法，它是指審計人員通過給有關單位和個人發函，以了解情況取得證據的一種調查方法。這種方法以多用于往來款項的查證。

需要明確的是，實際工作中各種方法的使用不是單一的，要注意各種方法的綜合利用。

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