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寫字樓驚爆“地產期權”，房產交易又出創新

隨著北京寫字樓供應總量的增加，市場競爭無疑將更為激烈。最近寫字樓交易爆出“地產期權”新招法，將金融風險工具的概念引入地產交易，是一種大膽的創新嘗試，也向買方市場發出了一種利好信號。

“地產期權”新鮮出爐

推出該計劃的西奧中心在8月份曾以“35萬入主西奧中心800平米一整層”的促銷措施大幅度減少首付金額，降低客戶投資的門檻，取得驚人效果。近日又做驚人之舉，大膽提出“地產期權”概念，首次將金融風險工具的概念引入地產交易，再度引起市場關注。

資料顯示，北京與日俱增的大量中小企業中，約有半數的注冊資金在50萬元以下。從這些中小公司的寫字樓購買能力看，能夠承受的一次性現金支出也就幾十萬元。而目前動不動就一兩百萬元的總價，對于中小公司確實門檻太高。目前，租用、購買寫字樓的大部分是駐京的外地企業、機構辦事處，中小型公司，主要涉及IT、金融、咨詢、廣告和中介服務等行業。由于這些企業大都還處于成長階段、資金有限，公司業務的不斷擴張限制了購置不動產的需求，現金流僅限于租用寫字樓。

此外，這些買家對樓價保持一種觀望的態度，通常對不動產的未來價值沒有明確的預期，因此將風險降至低也是購樓的主要前提之一。在住宅市場，投資購房的比例非常高；寫字樓市場則不同，由于資金和對市場了解的障礙，需求大部分都是實在的。而且，即便存在投資客戶的購買，也只是部分成熟的并且有資金實力的投資群體的介入，規模不大而且素質高。

一般來說，傳統的寫字樓開發，都是租而不售，但是，近年來，很多以住宅立項的商務樓憑借價格和銷售中資金組織的優勢，多采取出售形式。一些業務穩定發展的公司意識到了花10年左右的租金購買具有70年產權的寫字樓的經濟性，以及購買寫字樓對于公司戰略布局的意義。但是，對辦公物業價值的判斷是一個長期的過程。購買辦公物業屬于高額投資，對企業的經營與發展會產生巨大影響。因此，買家在決定購置不動產時會更多地考慮如何降低投資風險，更多的是對樓價保持一種觀望的態度。購置不動產的風險就是漲跌，與任何投資一樣，都是買漲不買跌。在客戶對不動產的價值走向無從判斷時，就更加希望能有一種進退自由的投資方式。于是，“地產期權”應運而生。

“地產期權”，將金融風險工具的概念引入地產交易，是一種大膽創新的嘗試。所謂的“地產期權”屬于買方期權，即看漲期權，指期權的買方(客戶)享有在規定的有效期限內按某一具體的約定價格向賣方(開發商)買進某一特定數量的相關商品(物業)期貨合約的權利。但并不同時負有必須買進的義務。資金壓力不大的開發商希望通過“地產期權”的方法，帶旺整個物業的商務人氣。特別是對于市場看漲地區已成現房以及使用需求大于投資需求的寫字樓，這種期權交易更為適合。

在“地產期權”的模式中融入“以租代售”的方式，但回避了“以租代售”的缺陷，即：傳統的“以租代售”方式是以一個較高租金在一個較長周期內實現“分期付款”的購買行為，客戶的主要風險和負擔來自于在較長時期內日常支出的高額現金流(長期負擔開發資金成本和開發商出租利潤)，以及遠期的市場變化有可能帶來的比較大的損失，并且這種交易方式很難放棄和轉讓；而“地產期權”計劃的目的是，為投資者提供了安全的退出出口。

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