北京中經陽光稅收籌劃事務所 房地產智庫成果
■ 提供房地產開發企業可以直接套用的會計科目表、成本核算明細科目等完善的賬務核算體系
■ 按房地產開發企業的業務流程講解會計核算和稅務處理，邊開發邊做賬務處理
■ 提供來自標桿房地產企業關于增值稅、企業所得稅、土地增值稅的系統性實戰案例，對照操作降低稅務風險
營改增后，房地產開發全流程會計與稅務處理實操指南！
■ 一本書啃透房地產企業全流程賬稅處理，直接套用省心省力
全流程：企業設立階段?獲取土地階段?前期準備階段?建設施工階段?
銷售(預售)階段?項目清算階段?自持物業階段
全套賬：核算程序 科目設置 會計核算 稅務處理
■ 提供來自標桿房地產企業的系統性實戰案例，借鑒操作降低風險
土地增值稅清算綜合案例
增值稅核算與納稅申報綜合案例
企業所得稅預繳與匯算清繳綜合案例
房地產企業全流程稅會處理綜合案例
■ 提供九大稅種的會計核算與稅務處理，對照做賬，簡單方便無遺漏
增值稅 房產稅 印花稅 契稅 耕地占用稅 企業所得稅
土地增值稅 城鎮土地使用稅 城市維護建設稅及教育費附加
蔡昌
■ 中央財經大學財政稅務學院教授，博士生導師，稅收籌劃與法律研究中心主任，國際注冊高級會計師(ICSPA)。兼任中國稅務學會學術委員、中國注冊稅務師協會特聘顧問、國家稅務總局“全國稅務領軍人才”培養導師，北京大學、清華大學、浙江大學、廈門大學、上海國家會計學院客座教授，國內多家集團企業及上市公司財稅顧問。
■ 2012年獲得“鄧子基財稅學術論文獎”。主要研究領域為財務會計與稅法、稅收籌劃與產權稅收學。著有《契約視角的稅收籌劃研究》《稅收信用論》《中國財稅研究：產權、土地、稅收》《房地產企業全程會計核算與稅務處理》等。
黃潔瑾
■ 管理學碩士，中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心秘書長，研究員，中國社會科學院研究生院稅務專業碩士導師，融資華爾街(北京)創業投資有限責任公司總經理，中國首批注冊納稅籌劃師、首批高級稅務咨詢師。主編或參與撰寫《房地產智庫叢書》《“營改增”新政解讀與稅務處理》等圖書。
■ 曾就職于重慶某軍工企業從事財務工作，后擔任某集團公司財務總監、副總裁，擁有豐富的財務實戰經驗和會計做賬技巧，現主要從事財稅咨詢與稅收籌劃工作，曾為河南建業集團、青島華商置業集團、國華置業集團、億來置業、青島豪都置業等多家集團企業提供服務。
及時章 房地產企業會計核算與稅務處理概述
及時節 房地產開發經營的主要特點
一、房地產開發企業的類型與主要業務
(一)房地產開發企業的類型
(二)房地產開發企業的主要業務
二、房地產開發業務的主要特征
三、房地產開發經營的主要流程
(一)取得土地使用權階段
(二)前期準備階段
(三)建設施工階段
(四)房產銷售(預售)階段
(五)項目清算階段
(六)自持物業階段
第二節 房地產開發企業會計核算制度的演進
一、房地產開發企業會計制度形成的前期
二、房地產開發企業會計制度實施階段
三、房地產開發企業實施統一會計制度階段
四、房地產開發企業執行《企業會計準則》階段
第三節 房地產開發企業的財稅特征
一、房地產開發業務的財稅特征
二、房地產開發企業繳納的主要稅種
第四節 房地產開發企業的會計科目設置及核算內容
一、房地產開發企業的會計科目設置
二、主要會計科目的核算內容
(一)開發成本
(二)開發產品
(三)投資性房地產
(四)開發間接費用
(五)應交稅費
(六)主營業務收入
(七)其他業務收入
第二章 企業設立階段的會計核算與稅務處理
及時節 企業設立條件
一、內資房地產企業設立的法律要求
(一)《公司法》有關規定
(二)《城市房地產管理法》有關規定
(三)《房地產開發經營管理條例》有關規定
(四)《房地產開發企業資質管理規定》有關規定
二、外商投資房地產企業的設立要求
(一)注冊資本要求
(二)設立備案程序
三、項目資本金的要求
第二節 企業設立階段的會計核算
一、會計科目的設置
(一)實收資本(或股本
(二)資本公積
二、注冊資本的核算
(一)設立登記時出資的核算
(二)注冊資本增加的核算
三)實收資本減少的核算
第三節 企業設立階段的稅務處理
一、企業設立階段的納稅計算
(一)印花稅
(二)契稅
二、不同出資方式的稅務處理
三、分支機構設立的稅務處理
(一)分公司
(二)子公司
(三)分支機構設立的稅務分析
第四節 籌辦期的界定與開辦費的處理
一、籌辦期的概念
二、開辦費的開支范圍
三、開辦費的會計核算
四、開辦費的稅務處理
第三章 取得土地使用權階段的會計核算與稅務處理
及時節 土地制度概述
一、我國的土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地征收和建設用地供應
四、土地供應的程序
五、二級市場土地使用權轉讓的法律規定
第二節 取得土地使用權的途徑
一、以出讓方式取得國有土地使用權
(一)以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權
(二)以協議方式取得國有土地使用權
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
第三節 取得土地使用權階段的稅務處理
一、契稅
(一)納稅義務人
(二)稅率
(三)計稅依據
(四)征收管理
(五)契稅計稅依據解讀
(六)契稅的會計處理
二、耕地占用稅
(一)納稅義務人
(二)征稅范圍
(三)計稅依據
(四)稅率
(五)征收管理
(六)耕地占用稅的會計處理
三、城鎮土地使用稅
(一)納稅義務人
(二)征稅范圍
(三)計稅依據和稅額
(四)征收管理
(五)稅收優惠
(六)城鎮土地使用稅的會計處理
四、印花稅
(一)稅目和稅率
(二)稅收優惠
(三)征收管理
(四)印花稅的會計處理
五、個人所得稅
六、土地增值稅
第四節 取得土地使用權階段的會計核算
一、一般企業取得土地使用權的會計處理
二、房地產開發企業取得開發用土地使用權的會計處理
(一)通過競拍取得土地使用權的會計處理
(二)接受投資取得土地使用權的會計處理
(三)在建項目收購的會計處理
(四)自用土地使用權的會計處理
第四章 開發建設階段的會計核算與稅務處理
及時節 開發建設階段業務概述
一、項目策劃設計階段
二、項目準備階段
三、項目施工階段
四、項目竣工驗收階段
第二節 開發建設階段的會計核算與稅務處理
一、開發建設階段涉及的主要稅種
(一)城鎮土地使用稅
(二)印花稅
二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理
(一)建筑安裝工程承包方式
(二)不同工程承包方式的會計處理
第三節 BT及BOT項目的會計核算與稅務處理
一、BT項目工程承包
(一)BT模式的含義
(二)BT模式的特點
(三)BT項目分類
(四)BT項目的會計核算
(五)BT模式下的增值稅核算
二、BOT項目工程承包
(一)BOT模式的含義
(二)BOT項目管理部的會計核算
(三)BOT項目公司的會計核算
(四)BOT項目的攤銷與移交
(五)BOT模式下的增值稅核算
第五章 開發產品成本的歸集、分配與結轉
及時節 開發成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對象
(一)成本核算對象的概念及確定要點
(二)確定成本核算對象的原則
(三)確定成本核算對象的方法
(四)房地產開發企業成本對象管理要求
三、劃分成本核算項目
(一)成本核算項目的分類
(二)成本項目的核算內容
四、成本核算對象和成本項目之間的關系
第二節 期間費用核算概述
一、費用的特點
二、費用確認的原則
三、費用確認的方法
四、費用的核算內容
(一)管理費用
(二)銷售費用
(三)財務費用
第三節 成本費用會計科目的設置
一、開發成本
二、開發間接費用
三、開發產品
四、管理費用
五、銷售費用
六、財務費用
第四節 成本歸集、分配的會計處理
一、成本分配方法
(一)占地面積法
(二)建筑面積法
(三)直接成本法
(四)預算造價法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋
(一)不同成本分配方法下的稅款差異分析
(二)不同性質的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法
(三)層高系數建筑面積法
(四)特殊的成本分攤方法
三、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配
一)土地征用及拆遷補償費的歸集
二)土地征用及拆遷補償費的分配
四、前期工程費的歸集與分配
(一)前期工程費的歸集
(二)前期工程費的分攤
五、建筑安裝工程費的歸集與分配
(一)采用發包方式的核算
(二)采用自營方式的核算
(三)建筑安裝工程費的分配
六、基礎設施費的歸集與分配
(一)基礎設施費的歸集
(二)基礎設施費的分配
七、開發間接費用的歸集與分配
(一)開發間接費用的歸集
(二)開發間接費用的分配
第五節 公共配套設施費的會計核算
一、公共配套設施成本對象的確定
(一)營利性公共配套設施
(二)非營利性公共配套設施
二、公共配套設施的成本核算對象
(一)營利性公共配套設施的成本對象
(二)非營利性公共配套設施的成本對象
三、公共配套設施費的會計核算方法
(一)營利性公共配套設施費的核算
(二)非營利性公共配套設施費的核算
四、預提公共配套設施費的會計核算
(一)公共配套設施費的預提范圍
(二)預提公共配套設施費的賬務處理
三)預提公共配套設施費的計算方法
第六節 土地開發成本與代建工程成本的會計核算
一、土地開發成本的核算
一)土地開發成本的劃分和歸集
二)土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
三)土地開發成本的核算
(四)已完成開發土地開發成本的結轉
二、代建工程成本的核算
第七節 開發完工產品成本的結轉
一、開發產品總成本的核算
(一)計算總成本的原則
(二)成本預提
(三)成本核算對象總成本計算表
二、結轉完工開發產品成本
(一)開發產品的會計科目設置
(二)開發產品成本明細表
三、結轉開發產品成本
(一)開發產品銷售成本明細表
(二)成本差異的賬務處理
第六章 銷售(預售)階段的會計核算與稅務處理
及時節 銷售(預售)階段業務概述
一、土地使用權轉讓
二、商品房銷售
一)商品房預售與現房銷售
二)自行銷售與委托銷售
(三)一次性付款、分期付款及按揭付款
(四)商品房銷售流程
三、其他建筑物銷售
四、代建工程
五、其他業務
(一)商品房售后服務收入
(二)材料銷售收入
第二節 銷售(預售)房款的會計核算
一、會員費及誠意金的會計核算
一)會員費及誠意金的概念
二)會員費及誠意金的管理
三)會員費及誠意金的會計處理
(四)會員費及誠意金的稅務處理
二、銷售定金的會計核算
一)定金的概念
二)銷售定金的管理
三)定金的會計處理
四)定金的稅務處理
三、按揭保障金的會計核算
四、預售房款的會計核算
一)預售房款的概念
二)預售房款的管理
三)預售房款的會計處理
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算
一)銷售更名的會計核算
二)銷售退房的會計核算
三)銷售換房的會計核算
六、代收款項的會計核算與稅務處理
(一)代收款項的會計核算
(二)代收款項的稅務處理
第三節 商品房銷售收入的會計核算與稅務處理
一、收入的會計確認與計量
(一)新收入準則修訂的主要內容
(二)新收入準則的修訂意義
(三)新收入準則的實施時間
(四)收入的會計確認
(五)收入的會計計量
二、稅法關于收入的確認與計量
三、房地產銷售收入的賬務處理
四、商品房面積差的會計核算
五、拆遷還房的會計和稅務處理
一)拆遷還房的概念
二)拆遷還房的稅務處理
三)拆遷還房的會計處理
六、委托代銷收入的會計核算
(一)收取手續費方式
(二)視同買斷方式
七、售后回購房屋收入的會計核算
(一)會計處理
(二)稅務處理
第四節 商品房銷售成本的會計核算
一、開發產品的會計核算
二、開發產品銷售時的會計核算
三、成本差異的會計核算
第七章 自持物業階段的會計核算與稅務處理
及時節 出租物業的會計核算與稅務處理
一、出租物業的初始計量
一)出租物業的確認
二)出租物業的賬務處理
三)出租物業暫估入賬的賬務處理
二、出租物業收入的會計核算與稅務處理
一)出租收入的確認
(二)租金收入的賬務處理
三)免租期收入的賬務處理
(四)租金收入的稅務處理
三、出租物業后續支出的會計核算
一)維修的賬務處理
(二)裝修的賬務處理
(三)改建支出的賬務處理
四、出租物業后續計量的會計核算
(一)成本計量模式的賬務處理
二)公允價值計量模式的賬務處理
(三)后續計量模式變更的賬務處理
五、投資性房地產轉換的會計核算
(一)投資性房地產轉換形式
(二)投資性房地產轉換日的確定
(三)投資性房地產轉換為非投資性房地產的會計核算
(四)非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計核算
六、投資性房地產處置的會計核算
(一)采用成本模式計量的投資性房地產處置的賬務處理
(二)采用公允價值模式計量的投資性房地產處置的賬務處理
第二節 自營物業的會計核算與稅務處理
一、自營物業的會計核算
一)自營物業的確認和初始計量
二)自營物業的賬務處理
二、自營物業后續支出的會計核算
一)自營物業裝修的會計核算
二)自營物業改建的會計核算
三)自營物業日常維修的會計核算
四)自營物業計提折舊的會計核算
五)自營物業土地使用權攤銷的會計核算
三、自營物業處置的會計核算
第八章 納稅活動的會計核算
及時節 房地產行業增值稅稅制
一、納稅人
二、征稅范圍
(一)房地產企業增值稅征稅范圍
(二)不征收增值稅的情形
(三)房地產業不征收增值稅項目
三、稅率和征收率
四、應納稅額的計算
(一)計稅方法
(二)銷售額
(三)增值稅進項稅額抵扣
(四)預繳稅額的計算
五、征收管理
(一)納稅義務發生時間
(二)納稅地點
(三)發票管理
(四)法律責任
六、稅收優惠
(一)免稅政策
(二)營改增過渡政策
(三)發票開具
第二節 增值稅的會計核算
一、增值稅會計科目的設置
二、營改增后的會計處理
(一)采購等業務涉及進項稅額抵扣的賬務處理
(二)銷售業務的賬務處理
(三)抵減銷售額的賬務處理
(四)因發生非正常損失或改變用途等調整進項稅額抵扣的
賬務處理
(五)首次購買稅控裝置和支付技術維護費允許在增值稅
應納稅額中全額抵減的財務處理
(六)年終增值稅納稅調整的賬務處理
第三節 增值稅會計核算案例解析
一、一般納稅人的會計處理與稅務處理
(一)一般納稅人銷售不動產的會計核算
(二)銷售房地產老項目的會計核算
二、小規模納稅人銷售不動產的會計核算
三、銷售不動產的納稅計算與會計處理綜合案例
(一)房地產開發企業銷售其開發的房地產項目
(二)一般納稅人銷售直接購買、接受捐贈、接受投資入股、
抵債的不動產
(三)一般納稅人銷售自建的不動產
四、房地產企業增值稅核算與納稅申報綜合案例
五、營改增后開發項目的稅負測算綜合案例
(一)基本概況
(二)營改增稅負測算適用的政策
(三)營改增稅負測算方案
(四)營改增后納稅方案的選擇
(五)管理建議
第四節 城市維護建設稅及教育費附加的會計核算和稅務處理
一、城市維護建設稅的會計核算和稅務處理
二、教育費附加的會計核算和稅務處理
第五節 土地增值稅的會計核算和稅務處理
一、房地產開發企業土地增值稅的稅務處理
(一)增值額與適用稅率
(二)現房銷售的土地增值稅的會計核算
(三)期房銷售的土地增值稅的會計核算
二、舊房銷售的土地增值稅的稅務處理
(一)舊房及建筑物的評估價格
(二)舊房銷售的土地增值稅計稅方法
三、企業重組過程中涉及的土地增值稅的稅務處理
(一)非公司制企業整體改制
(二)企業合并
(三)企業分立
(四)改制重組中的國有土地、房屋投資
第六節 房產稅的會計核算和稅務處理
一、房產稅的稅務處理
(一)征收方法
(二)納稅義務發生時間
(三)繳納時間
二、房產稅的會計科目設置
三、房產稅的會計核算
(一)直接在管理費用列支的會計核算
(二)分期攤銷房產稅的會計核算
第七節 城鎮土地使用稅的會計核算和稅務處理
一、城鎮土地使用稅的稅務處理
(一)納稅人
(二)征稅范圍
(三)計稅依據
(四)稅率及應納稅額的計算
(五)減免稅規定
(六)納稅義務發生時間
(七)納稅地點
(八)納稅期限
(九)房地產企業計征城鎮土地使用稅的期間及計稅方法
二、城鎮土地使用稅會計科目的設置
三、城鎮土地使用稅的會計核算
第八節 契稅的會計核算和稅務處理
一、契稅的稅務處理
(一)征稅范圍
(二)應納稅額的計算
(三)契稅減免處理
(四)契稅的征收管理
二、契稅的會計核算
(一)取得土地使用權時繳納契稅的會計核算
(二)房屋權屬發生轉移時繳納契稅的會計核算
第九節 耕地占用稅的會計核算和稅務處理
一、耕地占用稅的稅務處理
(一)納稅人
(二)征稅范圍
(三)計稅依據
(四)稅率及應納稅額計算
(五)減免稅規定
(六)納稅義務發生時間
(七)納稅地點
(八)納稅環節
(九)納稅期限
二、耕地占用稅的會計核算
(一)計入固定資產價值
(二)計入管理費用
第十節 印花稅的會計核算和稅務處理
一、印花稅的稅務處理
(一)稅目
(二)稅率
(三)應納稅額的計算
(四)稅收優惠
(五)征稅方法
二、印花稅的會計核算
第九章 土地增值稅清算的會計核算
及時節 土地增值稅清算及清算時點
一、土地增值稅清算對象的選擇
二、土地增值稅清算的時點
第二節 土地增值稅清算收入的確認與核算
一、已全額開具商品房銷售發票的收入確認
二、未開具發票或未全額開具發票的收入確認
三、開發產品所有權轉移視同銷售收入實現
四、土地出讓金返還收入的確認
五、售后返租轉讓收入的確認
六、營改增后土地增值稅應稅收入的確認
(一)營改增后土地增值稅應稅收入的確認方法
(二)營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入的確認方法
(三)土地增值稅應稅收入的計算公式
第三節 土地增值稅清算成本的確認
一、計算增值額的扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額
(二)房地產開發成本
(三)房地產開發費用
(四)與轉讓房地產有關的稅金
(五)財政部規定的其他扣除項目
二、土地增值稅與企業所得稅稅前扣除項目差異分析
(一)相同點
(二)差異點
第四節 土地增值稅清算綜合案例
一、土地增值稅清算應提供的資料
二、房地產公司及清算項目基本情況
三、扣除項目金額稅務審核情況
四、土地增值稅分清算對象計算
一)非普通住宅部分的土地增值稅計算
(二)非住宅(含店面、車庫、其他)部分的土地增值稅計算
五、土地增值稅清算結論
六、土地增值稅清算申報表及附表的填報
(限于篇幅限制，目錄后略)
