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及時章 土地增值稅清算管理

及時節 土地增值稅清算概述

一、土地增值稅清算定義

二、土地增值稅清算總體要求

三、土地增值稅清算條件

(一)應清算條件

(二)可清算條件

四、土地增值稅清算單位確定

五、土地增值稅清算的前期管理

六、納稅人對土地增值稅清算資料的提供

七、主管稅務機關對土地增值稅清算資料的受理

八、土地增值稅清算工作流程

(一)應清算項目的工作流程

(二)可清算項目的工作流程

第二節 土地增值稅清算審核

一、土地增值稅清算審核方式

(一)真實性

(二)合法性

(三)合理性

(四)完整性

二、土地增值稅清算審核內容

三、土地增值稅清算單位的審核

四、土地增值稅清算具體審核

(一)清算項目收入的審核

(二)扣除項目金額的審核

(三)其他方面的審核

(四)核定征收

第三節 土地增值稅清算后續管理

一、審核結果告知

二、土地增值稅清算時未售部分在清算后銷售的處理

第二章 土地增值稅清算實務

及時節 納稅義務人

一、基本規定

二、具體規定

第二節 征稅范圍

一、基本規定

二、具體規定

(一)土地增值稅的征收范圍

(二)對“贈與”的解釋

(三)轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物

(四)對視同銷售的規定

三、相關概念

(一)房地產

(二)產權

(三)土地使用權

(四)建筑物和附著物

四、問題解答

(一)土地增值稅的征稅范圍是什么？

(二)房產所有人將房屋產權贈與直系親屬，是否繳納土地增值稅？

(三)個人轉讓住房是否繳納土地增值稅？

(四)未辦理土地使用權證轉讓土地是否繳納土地增值稅？

(五)建造高級公寓，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否繳納土地增值稅？

(六)房地產開發企業將土地(房地產)對外投資或聯營是否繳納土地增值稅？

(七)合作建房如何繳納土地增值稅？

(八)被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業，是否繳納土地增值稅？

(九)個人互換住房是否繳納土地增值稅？

(十)地方政府要求房地產開發企業代收的費用是否繳納土地增值稅？

(十一)轉讓集體所有制土地及其建筑物是否需要申報繳納土地增值稅？

(十二)企業在改制重組過程中涉及的房產、土地轉移如何繳納土地增值稅？

第三節 計稅依據

一、基本規定

二、具體規定

(一)轉讓房地產收入的確定

(二)扣除項目金額的確定

第四節 稅率和稅額計算

一、稅率

(一)條例規定

(二)土地增值稅的稅率是如何規定的

二、稅額計算

(一)細則規定

(二)怎樣計算土地增值稅應納稅額

三、預征率

第五節 納稅地點和納稅期限

一、納稅地點

(一)條例規定

(二)細則規定

二、納稅期限

(一)條例規定

(二)細則規定

(三)具體規定

第六節 稅收優惠

一、條例規定

二、細則規定

三、具體規定

(一)土地增值稅的減免稅政策規定

(二)普通標準住宅的條件

(三)關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

(四)1994年1月1日以前簽訂開發、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題

(五)關于《財政部國家稅務總局關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》適用范圍的問題

(六)延長1994年1月1日以前簽訂開發、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題

(七)個別項目優惠政策

(八)關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題

(九)關于合作建房的征免稅問題

(十)關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題

(十一)關于個人互換住房的征免稅問題

(十二)個人銷售住房

(十三)中國信達、中國華融、中國長城和中國東方資產管理公司處置不良資產的征免規定

(十四)對第29屆奧運會組委會處置有關資產土地增值稅問題

(十五)大連證券有限責任公司破產及財產處置土地增值稅問題

(十六)被撤銷金融機構清理和處置財產土地增值稅問題

(十七)中國東方資產管理公司處置港澳國際(集團)有限公司有關資產的征免規定

(十八)原中國建設銀行實施重組分立改革的土地增值稅征免問題

(十九)上海世博局及其委托上海世博(集團)公司取得資產轉讓收入土地增值稅征免問題

(二十)大秦鐵路股份有限公司重組改制和上市的土地增值稅征免問題

(二十一)廉租住房、經濟適用房土地增值稅征免問題

(二十二)汶川地震災后恢復重建土地增值稅征免問題

(二十三)亞運會組織委員會、大運會執行局和大冬會組織委員會土地增值稅征免問題

(二十四)棚戶區改造安置住房土地增值稅征免問題

(二十五)玉樹地震災后恢復重建土地增值稅征免問題

(二十六)公共租賃住房建設和運營土地增值稅征免問題

(二十七)舟曲災后恢復重建土地增值稅征免問題

(二十八)中國聯合網絡通信集團有限公司及其所屬公司重組改革土地增值稅征免問題

(二十九)蘆山地震災后恢復重建過程中土地增值稅征免問題

(三十)中國郵政儲蓄銀行改制上市過程中土地增值稅征免問題

(三十一)中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅征免問題

(三十二)支持魯甸地震災后恢復重建有關稅收政策問題

(三十三)關于企業改制重組有關土地增值稅政策問題

第七節 征收管理

一、征收機關

(一)條例規定

(二)細則規定

(三)具體規定

二、納稅申報

(一)條例規定

(二)細則規定

(三)具體規定

(四)對房地產開發企業預征土地增值稅的規定

(五)土地增值稅納稅申報表

(六)土地增值稅納稅申報表的修訂

三、委托代征與部門協助

(一)委托代征

(二)部門配合的規定

(三)與國有資產管理部門的配合

(四)與土地管理部門的配合

(五)與建設、房地產管理部門的配合

(六)房地產稅收一體化管理

四、核定征收

(一)房地產開發企業核定征收的情形

(二)土地增值稅核定征收條件

(三)舊房及建筑物轉讓的核定征收

(四)核定征收的限制

(五)嚴控核定征收，防范稅收流失

五、稅源管理

(一)建立重點稅源戶監控制度的意義

(二)重點稅源戶監控工作方式

(三)對重點稅源戶實施監控的內容

(四)有關工作要求

六、減免稅管理

(一)減免稅管理一般規定

(二)關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

七、問題解答

(一)未辦理土地使用權證而轉讓土地是否繳納相關稅費？

(二)如何計算土地增值稅增值額？

(三)新建房與舊房如何界定？

(四)土地增值稅的核定征收率有何規定？

(五)什么情況下需要繳納土地增值稅？

(六)政府征用企業房產，企業取得的補償款是否繳納土地增值稅？

(七)繳納土地增值稅什么情況下需要核定？

(八)什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報表》？

(九)土地增值稅中的“贈與”如何確定？

(十)未按規定預繳土地增值稅是否繳納滯納金？

(十一)在計算土地增值稅時，舊房及建筑物的評估價格是如何確定的？

(十二)什么情況下按評估價格征收土地增值稅？

(十三)外幣收入如何繳納土地增值稅？

(十四)因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，如何申報繳納土地增值稅？

(十五)轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應辦理哪些手續？

(十六)未按預征規定期限預繳稅款的處理規定有哪些？

(十七)房地產評估機構違章處理規定有哪些？

(十八)土地評估機構違章處理規定有哪些？

(十九)國有房地產轉讓中有關價格評估的管理規定有哪些？

(二十)土地評估價格的管理規定有哪些？

第三章 土地增值稅習題選

一、判斷題

二、單選題

三、多選題

四、計算題

第四章 土地增值稅清算實踐案例分析

案例 1 財茂房地產公司土地增值稅偷稅案例

一、案件來源

二、納稅人基本情況

三、案件查處情況

一)查前準備

二)稽查實施

三)檢查中發現的問題

四)案件定性處理及依據

四、有關法律、法規的適用性分析

一)加收滯納金問題

二)定性問題

五、稅務稽查手段和方法歸納

六、土地增值稅檢查難點分析

案例 2 A房地產公司開發H商品住宅樓土地增值稅清算納稅評估探析

一、案件背景

二、納稅人基本情況

三、清算的實施

一)要求清算和提供資料

二)資料審核與評估

四、案例點評

一)項目賬面利潤率

二)建安工程費

三)以企為本，納稅評估

四)稅收核定權

案例 3 ××房地產開發有限公司土地增值稅清算案例

一、案件背景

一)案件來源

二)被清算納稅人及開發項目的基本情況

二、實施清算的方法和手段

一)實施清算的方法和手段

二)清算中遇到的困難

三、發現的問題

一)該開發項目自行申報土地增值稅清算的情況

二)違法事實

四、特點及思考

一)有關政策文件對清算單位區分口徑不同

二)普通標準住宅與非普通標準住宅區分對土地增值稅清算存在的問題沒有明確規定

三)同一開發項目不同開發內容分攤成本、計算方式確定難

四)企業取得土地使用權的方式不同，清算操作難

五)關于《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規定

六)土地增值稅清算與企業所得稅之間的征管問題，導致清算難

案例 4 A房地產公司土地增值稅清算綜合性案例

一、案件背景

一)案件來源

二)納稅人及清算項目基本情況

二、實施檢查情況

一)檢查的方式與手段

二)檢查中發現的問題與研討

三、案例點評分析

案例 5 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計算案例(一)

一、案件背景

二、被查企業基本情況

三、調查中發現的主要問題

四、案件處理意見與思考

案例 6 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計算案例(二)

一、案件背景情況

一)案件背景

(二)案件基本情況

(三)項目及立項審批情況

二、實施檢查的方法和手段

(一)檢查的方法和手段

二)在檢查過程中遇到的困難

三、違法事實及定性處理

(一)拆遷安置用房視同銷售處理

(二)拆遷補差款納稅調整

(三)核增收入營業稅及附加的追補

(四)土地增值稅的清算追補

(五)扣除項目金額計算分攤問題

(六)營業稅及附加的扣除問題

四、案件評析

(一)拆遷安置用房的收入確認和拆遷補償費的確認問題

(二)利息扣除問題

(三)土地增值稅清算時間操作難度大

案例 7 ××房地產開發有限公司某商住樓項目土地增值稅清結算案例

一、案件背景

一)案件來源

二)企業基本情況

三)項目開發、銷售、預征土地增值稅情況

二、土地增值稅清算的方法、手段及過程

三、存在問題

四、政策依據及處理意見

五、分析存在問題的原因

六、建議

案例 8 ××新城土地增值稅清算案例——稅務稽查局是否有權清算

一、案件背景

一)案件來源

二)納稅人基本情況

二、案件檢查

(一)查前準備

(二)本案在檢查過程中遇到的政策問題

三、案件處理

四、稅務稽查涉及土地增值稅清算的認識和體會(稽查為何參與清算)

案例 9 土地增值稅清算——預估成本如何處理實踐案例

一、案件背景

一)案件來源

二)被查納稅人基本情況

二、檢查實施方法和手段

一)檢查方法及手段

二)檢查中發現的問題

三)檢查中遇到的困難

三、案例分析

案例 10 土地增值稅清算綜合性案例

一、案件背景

一)案件來源

二)被查企業基本情況

二、實施清算過程及發現的問題

三、實踐中遇到的困難

四、案例分析

案例 11 ××花園土地增值稅清算案例

一、案件背景

一)清算背景

二)被查納稅人基本情況

二、檢查過程及方法

一)基本情況

二)計算過程

三、特點與思考

一)計稅收入確定難

二)虛開發票，調查取證難

三)虛構工程項目和工作量，成本核實難

四、幾點稽查建議

一)建立商品房的稅收預約定價機制

二)建立加強各部門之間的協調配合

三)實行工程項目預先申報和引入中介機構鑒證制度

四)修訂土地增值稅征收管理措施，科學確定扣除項目

第五章 土地增值稅部分地方性政策

及時節 北京市土地增值稅有關政策

一、清算方面政策