引論：我們?yōu)槟砹?3篇商業(yè)地產(chǎn)策劃范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并運(yùn)用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動(dòng)[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）市場(chǎng)導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，從市場(chǎng)需要入手，善于捕捉市場(chǎng)空白，致力于滿足消費(fèi)者需要，根據(jù)消費(fèi)者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程中，我們要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，包括項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。同時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查分析以及項(xiàng)目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是由多個(gè)策劃子系統(tǒng)組成，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個(gè)策劃子系統(tǒng)主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位策劃、項(xiàng)目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個(gè)策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動(dòng)創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項(xiàng)目策劃中要進(jìn)行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個(gè)性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標(biāo)客戶。

（5）切實(shí)可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實(shí)際，能夠在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)行操作，實(shí)施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場(chǎng)條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實(shí)施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容

項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是由項(xiàng)目多個(gè)方面的策劃共同組成的[5]。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

（1）項(xiàng)目定位策劃

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，包括項(xiàng)目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標(biāo)客戶等方面，突出項(xiàng)目的個(gè)性化，使項(xiàng)目能以與眾不同的形象進(jìn)駐市場(chǎng)，并被消費(fèi)者接受。項(xiàng)目定位是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目未來的經(jīng)營狀況。

（2）項(xiàng)目選址策劃

項(xiàng)目選址策劃主要是對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址重點(diǎn)考察項(xiàng)目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費(fèi)者提供便利的購物條件等等。

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

項(xiàng)目規(guī)劃策劃主要包括項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項(xiàng)目實(shí)施策劃

項(xiàng)目實(shí)施策劃主要是圍繞項(xiàng)目的既定目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的相關(guān)工作進(jìn)行策劃，從而確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（5）項(xiàng)目融資策劃

由于融資策劃是一項(xiàng)技巧性很強(qiáng)的策劃工作，因此在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，綜合考慮各種融資方式的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足以及改進(jìn)的措施

1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場(chǎng)調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時(shí)間在市場(chǎng)調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案[3]。

2、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確

由于我國商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目定位通常只是流于形式，通常是由個(gè)人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。

3、項(xiàng)目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對(duì)商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，盲目進(jìn)行投資建設(shè)。

4、項(xiàng)目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進(jìn)行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局以及項(xiàng)目內(nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃改進(jìn)措施

針對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場(chǎng)調(diào)查分析

市場(chǎng)調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)隱形資源，能夠找到得到消費(fèi)認(rèn)可的市場(chǎng)缺口，進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目的個(gè)性化。

3、合理選擇項(xiàng)目地址

一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費(fèi)者便利性需求所達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目的正確選址，滿足消費(fèi)者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實(shí)可行

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性和可行性，同時(shí)也能體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻(xiàn)

[1] 賈世軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃[M].高等教育出版社，2004

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近年來，我國城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開發(fā)商也把營銷策劃看作經(jīng)營的重點(diǎn)。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)其自身銷售的意義。一個(gè)好的營銷策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售?？傮w來說，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場(chǎng)開始，了解需求市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶的需求，然后針對(duì)差別化的客戶需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢(shì)的雙贏。2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)城市生態(tài)的影響。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市規(guī)劃和市場(chǎng)導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營銷很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中存在的問題

1.從營銷策劃上看。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來滿足不同的市場(chǎng)的過程。我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃主要存在以下幾個(gè)問題：（1）品牌意識(shí)薄弱商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均是從一線城市的密集市場(chǎng)擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開發(fā)商將一線城市的營銷策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。（2）市場(chǎng)調(diào)研不夠充分我國商業(yè)地段的同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研不夠充分，開發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營銷必須從充分的市場(chǎng)調(diào)研開始，差別化的區(qū)分市場(chǎng)情況，才能滿足消費(fèi)者多樣化的需求。（3）市場(chǎng)定位不夠清晰對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優(yōu)勢(shì)在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優(yōu)勢(shì)做有效銜接。市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤開發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2.從營銷策略選擇上看。（1）定價(jià)相對(duì)盲目我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營銷。

四、如何提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的效果

1.加強(qiáng)品牌建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營銷取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。2.加大市場(chǎng)調(diào)研。明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營銷的前提。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、通過各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開展有針對(duì)性的營銷活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱，才能進(jìn)一步提升客戶消費(fèi)動(dòng)力和滿意度。3.拓寬營銷渠道。我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)?？梢越M織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購活動(dòng)、咨詢活動(dòng)等，拉近開發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷從深入的市場(chǎng)調(diào)研開始，在挖潛客戶需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開展商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這樣才能收到預(yù)期的營銷效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。

作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

篇3

2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位

價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房價(jià)比較貴，平均房價(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯觯鐓^(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場(chǎng)培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

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二、如何面對(duì)

造成同質(zhì)化的原因主要來自房地產(chǎn)投資的選擇，而非城市消費(fèi)功能配套的選擇。這是問題的根源。房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的地價(jià)屬性和社會(huì)屬性，可以獲得設(shè)定條件的商住配套用地，可以通過低價(jià)拿地、入駐品牌商家的集聚效益、地段商鋪的銷售大幅提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格，因此往往不經(jīng)充分的市場(chǎng)定位和商業(yè)策劃就盲目開打。這個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。如何面對(duì)？

1.做好前期策劃定位

成功的項(xiàng)目要有極大的前瞻性和創(chuàng)新能力，這就是商業(yè)策劃要結(jié)合建筑策劃、投資策劃、項(xiàng)目開發(fā)統(tǒng)籌，各類提供商配套商的選擇和工作SOP。

這些前置工作不可忽缺，通常說，商業(yè)三要素就是商業(yè)環(huán)境、商業(yè)趨勢(shì)、商業(yè)內(nèi)容，用地分析關(guān)鍵看環(huán)境，也就是城市控制性規(guī)劃和交通規(guī)劃，看社區(qū)和區(qū)域在建和待建項(xiàng)目的儲(chǔ)備人口狀態(tài)、競(jìng)品狀態(tài)，控制性規(guī)劃條件是硬性的、剛性的。看競(jìng)品就很關(guān)鍵，在競(jìng)品充分的條件下，可能社區(qū)商業(yè)的配套就是人均0.1-0.2平方米，區(qū)域購物中心的體量就是0.2-0.3平方米，這還要根據(jù)市口環(huán)境客流和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行修正。再就是看商業(yè)趨勢(shì)，商業(yè)消費(fèi)是動(dòng)態(tài)的、柔性的，可以根據(jù)商業(yè)的規(guī)律結(jié)合用地的條件進(jìn)行定位，如何對(duì)商業(yè)趨勢(shì)進(jìn)行判斷，這是決定商業(yè)內(nèi)容的關(guān)鍵。我們把商業(yè)消費(fèi)分為基礎(chǔ)消費(fèi)、選擇性消費(fèi)和文化消費(fèi)三個(gè)大的范疇，進(jìn)行補(bǔ)缺、轉(zhuǎn)移、創(chuàng)新的不同定位。其中，選擇性消費(fèi)和文化消費(fèi)業(yè)態(tài)需要下比較大的前期功夫，需要對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的品牌資源、先進(jìn)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和獲利能力進(jìn)行詳細(xì)的考察，進(jìn)行引進(jìn)和創(chuàng)新，進(jìn)行屬地化的接種和培植。

項(xiàng)目的專業(yè)策劃決定項(xiàng)目后期的商業(yè)內(nèi)容、資產(chǎn)運(yùn)營目標(biāo)。我們過去叫“訂單地產(chǎn)”，現(xiàn)在叫項(xiàng)目租售留的前置控制，所有的物業(yè)產(chǎn)品無論租售留，都是商業(yè)使用價(jià)值，應(yīng)該經(jīng)過市場(chǎng)的選擇才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我們?cè)谇捌诰瓦M(jìn)行共同選址和合作開發(fā)。

從更高層面說，城市擴(kuò)容后，城市綜合體及其商業(yè)內(nèi)容的定位，甚至是人民生存空間和生活空間的再造和位移。在中國，不同于美國，我們的用地極為有限，所以追求較高的開發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)負(fù)擔(dān)著巨量的安置房建設(shè)，如何達(dá)到理想的定位又能解決現(xiàn)實(shí)的舊改拆問題。此事不可謂不大，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因?yàn)殛P(guān)系城市民生和財(cái)政能力，政府對(duì)大規(guī)模投資的街區(qū)和商業(yè)中心區(qū)的工程項(xiàng)目，越來越重視。但現(xiàn)實(shí)往往是企業(yè)走得快，政府行為卻非常滯后，尤其在三四線城市更是如此。仍然表現(xiàn)為生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和上層建筑的傳統(tǒng)矛盾。這時(shí)候，企業(yè)就不能只是限于自身的短平快目的，僅僅琢磨自己的地皮，而要拿出城市運(yùn)營的勇氣，主動(dòng)參與到城市控規(guī)的完善和編制，在更大的視野和環(huán)境上發(fā)現(xiàn)城市真實(shí)的需求和用地最大的價(jià)值。

2.重視品牌主力店的占位和落位

搶占品牌商業(yè)資源是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要工作。經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前城市基礎(chǔ)消費(fèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)呈網(wǎng)格化布局，而選擇性消費(fèi)和文化消費(fèi)等更高業(yè)態(tài)業(yè)種，需要在城市區(qū)域布局、商圈規(guī)劃和發(fā)展中進(jìn)行全方位的用地平衡和選址。整合當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)的商業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)資源、市場(chǎng)資源（商業(yè)、辦公的需求），形成項(xiàng)目特質(zhì)，城市綜合體同樣反對(duì)抄襲。引進(jìn)國際或外地品牌商業(yè)內(nèi)容要結(jié)合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)核心內(nèi)容的需求，形成錯(cuò)位經(jīng)營格局。

以紅星美凱龍為例，目前正全方位進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要選擇城市新的發(fā)展中心區(qū)位，一般50-1000畝的用地，進(jìn)行直接投資或合作開發(fā)。在項(xiàng)目定位上，以雙Mall （百貨Mall+家居Mall）為核心，帶動(dòng)商業(yè)街、公寓、酒店、住宅及其他公建配套，進(jìn)行街區(qū)化綜合開發(fā)。對(duì)于百貨Mall，10萬平方米的要求5公里40萬人，5萬平方米的要求15萬-20萬人口，這個(gè)復(fù)合度不能動(dòng)。家居Mall，5公里覆蓋4萬戶家庭，每個(gè)家庭每五年的家居消費(fèi)一般是5萬元，這是本運(yùn)營的賬。這些要求其實(shí)是商業(yè)選擇的結(jié)果，一旦立項(xiàng)定位，就成為區(qū)域商業(yè)中心，聚集上千的一線二線品牌商戶跟隨我們，是不可替代的核心資源。所以，區(qū)域開發(fā)商不能把品牌主力店招商看成簡單的業(yè)務(wù)，而是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。開發(fā)商一定要明白，一個(gè)上好的物業(yè)，租金不斷增長，如何做到？需要考慮的不只是眼前，還要考慮長期可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該有嚴(yán)格的結(jié)構(gòu)化市場(chǎng)策劃和投資運(yùn)作程序，并保證及時(shí)的溝通和交付，才是面對(duì)在市場(chǎng)的正確態(tài)度。

3.重視新建項(xiàng)目的產(chǎn)品營建

城市綜合體及其商業(yè)內(nèi)容的建設(shè)要滿足城市公共空間和消費(fèi)的需求，集合在一個(gè)建筑空間中各種功能的實(shí)現(xiàn)，并且取得環(huán)境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技術(shù)性的，這就要求在策劃、規(guī)劃、實(shí)施城市綜合體項(xiàng)目時(shí)理順各種非技術(shù)性的關(guān)系。沒有政府和社會(huì)支持，大型商業(yè)綜合體的選址和形成很難成功。克服同質(zhì)化，強(qiáng)調(diào)城市區(qū)域發(fā)展的綜合建設(shè)、綜合開發(fā)、綜合配套，才能形成片區(qū)開發(fā)的定位優(yōu)勢(shì)。

（1）解決好環(huán)境和市政的配套建設(shè)

政府享受著土地出讓金和未來的稅收，政府也承擔(dān)著項(xiàng)目成敗的責(zé)任和義務(wù)：供地、配套、周邊環(huán)境、市政交通的各種有利條件、解決動(dòng)遷、拆遷、安置和環(huán)境配套中的社區(qū)統(tǒng)籌問題等。

（2）功能清晰

綜合、聚集、互動(dòng)的作用不明確，功能混亂的城市綜合體無法給城市帶來綜合效益，只可能給城市帶來混亂。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)必須明確：規(guī)劃結(jié)構(gòu)及各物業(yè)建筑形式、總體布局建議、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合及公建配置、商業(yè)物業(yè)技術(shù)規(guī)范、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)及空間設(shè)計(jì)、分區(qū)設(shè)計(jì)與分期開發(fā)、交通系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)、市政配套及綠化系統(tǒng)。

（3）橫向和豎向動(dòng)線布置

城市核心圈的土地利用率很高，城市綜合體要做好橫向和豎向動(dòng)線的布置，重要的就是地塊內(nèi)外部交通規(guī)劃，才能使土地利用的合理性體現(xiàn)出來，不同層段、不同價(jià)值、不同布置方案，如獨(dú)立鋪、持有型商業(yè)、酒店、辦公等動(dòng)線區(qū)隔和功能區(qū)位的隔離，商住分離、客貨分離等，為社區(qū)和建筑綜合體的終端使用進(jìn)行預(yù)設(shè)和人性化投入。

（4）立面公建

如果有公寓或其他居住功能的綜合體，要對(duì)建筑立面控制，住宅立面不整齊，可能會(huì)破壞綜合體的形象效果；立面公建化，能顯現(xiàn)出氣勢(shì)。

（5）車位足夠

車位決定城市綜合體的存活率，應(yīng)當(dāng)提高車位配置率。車位決定品位，沒有足夠的車位無法形成城市綜合體的品質(zhì)，沒有品質(zhì)保證的城市綜合體可能是城市的垃圾建筑。

（6）避免電梯公交化

城市核心圈強(qiáng)調(diào)豎向交通，城市綜合體由于功能分置，電梯會(huì)很多，作為開發(fā)商不愿電梯多，電梯豎井太多會(huì)影響得房率；電梯太多增加設(shè)備成本。因此，城市綜合體應(yīng)更多避免底層商業(yè)上層住宅的傳統(tǒng)套路，盲目增加住宅規(guī)模和容積率，最后只能讓商業(yè)象只病貓奄奄一息，遺害的還是發(fā)展商自己。

（7）燈光亮化

這是城市城市綜合體形象必備要求，城市綜合體的亮化是第四代產(chǎn)品的根本標(biāo)志，并將今后引導(dǎo)城市風(fēng)尚，所以城市綜合體必須亮化，否則不會(huì)成為地標(biāo)，但是城市綜合體的亮化要考慮節(jié)能和環(huán)保，具體到細(xì)節(jié)還要結(jié)合景觀和公共需求設(shè)計(jì)。

（8）廣告控制

突出主力、名店、特色店的品牌效應(yīng)廣告。外部和內(nèi)部要做嚴(yán)格的廣告規(guī)劃，不能再把項(xiàng)目產(chǎn)品搞得俗不可耐。

（9）物業(yè)管理

國內(nèi)綜合物業(yè)管理的水平是目前對(duì)城市綜合體的極大考驗(yàn)，須引進(jìn)國外先進(jìn)管理的理念和服務(wù)規(guī)范，以內(nèi)部服務(wù)增長為核心，變管理房產(chǎn)為服務(wù)客戶，為城市綜合體提供增值服務(wù)。商業(yè)物業(yè)只有空間和設(shè)備上的規(guī)劃是不夠的，還要有時(shí)間上的規(guī)劃，不能互為消極因素，應(yīng)為互為積極因素，如辦公樓夜間亮化為商業(yè)補(bǔ)景，居住區(qū)的公共車位和辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)的停車互用，白天白領(lǐng)下班后成為商業(yè)的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)資源，投資經(jīng)營戶愿意參與物業(yè)分?jǐn)偟?。這些方面需要很仔細(xì)、巧妙的構(gòu)思，才能構(gòu)筑好城市綜合體內(nèi)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

4.重視已有項(xiàng)目的商業(yè)改造提升和資產(chǎn)管理

雖然物業(yè)由房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)，但是真正能使這些物業(yè)產(chǎn)生價(jià)值的最終用戶包括了商業(yè)、酒店、辦公房的經(jīng)營者。開發(fā)商品是制造了硬件，而經(jīng)營方才是未來的主角。搭建舞臺(tái)的人也要給予未來舞臺(tái)角色們更多的話語權(quán)。

開發(fā)商和業(yè)主要向終端的經(jīng)營實(shí)體讓利，政府給的優(yōu)惠條件不但向開發(fā)商傾斜，還要向終端的運(yùn)營者和零售商傾斜，要給予商家一定優(yōu)惠扶持的政策，只有這樣綜合體才能度過養(yǎng)商期，變成活力體。城市綜合體建設(shè)是一項(xiàng)綜合工程，只有政府、發(fā)展商、運(yùn)營者、零售商環(huán)環(huán)相扣，選址、物業(yè)、配套一并考慮，規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營全面考慮，把非技術(shù)因素處于控制狀態(tài)，那么這樣建設(shè)的城市綜合體和商業(yè)物業(yè)才會(huì)取得成功，成為城市的聚寶盤，成為城市的驕傲，也成為人民需要的生產(chǎn)、生活、投資和消費(fèi)的天堂。

大多數(shù)區(qū)域開發(fā)商不具備萬達(dá)和紅星一樣的垂直一體化運(yùn)營能力，怎么辦？作為彌補(bǔ)其短板的專業(yè)運(yùn)營服務(wù)商就誕生了，我們做橫向服務(wù)的工作，統(tǒng)籌項(xiàng)目生產(chǎn)要素。所以不同于簡單的策劃機(jī)構(gòu)或商。初期開發(fā)商急功近利，會(huì)與我們產(chǎn)生一些歧見，時(shí)間長了才發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，光有錢不行，還必須做好綜合策劃規(guī)劃和招商運(yùn)營，要協(xié)同N多的協(xié)作伙伴。增加商業(yè)創(chuàng)新和提升的資源整合和技術(shù)創(chuàng)新含量。

這些都需要專業(yè)統(tǒng)籌和資產(chǎn)管理目標(biāo)的統(tǒng)籌。如何解決甲乙方之間的傳統(tǒng)成見和分歧？應(yīng)該轉(zhuǎn)變合作思想，建立合作開發(fā)、專業(yè)評(píng)審和后期合作運(yùn)營的長效機(jī)制。

商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，對(duì)于在建項(xiàng)目，需要轉(zhuǎn)移和創(chuàng)新城市和區(qū)域的消費(fèi)功能，需要注重可持續(xù)能力的商業(yè)運(yùn)營合作；對(duì)于已經(jīng)交付的物業(yè)，則要根據(jù)環(huán)境和趨勢(shì)的變化，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，進(jìn)行全面的診斷，對(duì)癥下藥，進(jìn)行運(yùn)營層面、財(cái)務(wù)層面和商業(yè)內(nèi)容的統(tǒng)籌，結(jié)合更多商業(yè)資源和運(yùn)營資源，強(qiáng)化業(yè)態(tài)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，達(dá)到更新和再造輸血功能，同時(shí)，也要通過商業(yè)運(yùn)營達(dá)到物業(yè)資產(chǎn)的增值和退出機(jī)制，接軌資本市場(chǎng)。

篇5

2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計(jì)征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報(bào)道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對(duì)于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)便不會(huì)上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)不匹配等，都會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾袠I(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶、個(gè)人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會(huì)失去可以在稅前抵扣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項(xiàng)目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實(shí)施過程中銷項(xiàng)稅額與相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動(dòng)性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項(xiàng)目中的銷售價(jià)格處于弱勢(shì)地位。

此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)大過于減稅的機(jī)會(huì)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，開發(fā)商會(huì)因?yàn)榻ㄔ斐杀?、安裝成本占的比重大，也會(huì)面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險(xiǎn)；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時(shí)確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對(duì)策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對(duì)于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點(diǎn)對(duì)策。

第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃?！盃I改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用。“營改增”改革對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是非常明顯的。所以，要求財(cái)會(huì)人員要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時(shí)還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識(shí)，不要被納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)能應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識(shí)，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)。還得提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

篇6

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？

馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)來說，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對(duì)我來說，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。

我國目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。

發(fā)展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長線投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。

這么多年，全國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實(shí)力、沒有等待漫長的回報(bào)期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒實(shí)力、沒耐心、沒經(jīng)驗(yàn)無異于玩火。

記者：你對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見解？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來，開發(fā)商是沒有第二次生命的，經(jīng)營者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來說是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。

當(dāng)前我國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很??；未來兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。

二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。

三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。

四是沒有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價(jià)銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無法經(jīng)營，其危害性更大。

五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開放，我國商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六是如何找到一套國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的金鑰匙。

需要系統(tǒng)運(yùn)營策劃模式

記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點(diǎn)，主張策劃機(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來說，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。

篇7

地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動(dòng)為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動(dòng)體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場(chǎng)、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。

二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式

（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。

2、只租不售的弊端在于：一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長的特點(diǎn)；二對(duì)招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無法出租；三商場(chǎng)地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對(duì)投資者也提出了較高要求，特別是對(duì)剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對(duì)后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來負(fù)面影響。

3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對(duì)項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對(duì)投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。

4、案例：北京萬通集團(tuán)持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會(huì)像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購買整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會(huì)尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會(huì)促進(jìn)招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對(duì)租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會(huì)，否則會(huì)對(duì)租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會(huì)出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。

3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等。

4、案例：最典型的就是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的大連萬達(dá)城市廣場(chǎng)，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進(jìn)而也為萬達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)礤X流，且萬達(dá)廣場(chǎng)一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>

三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬達(dá)集團(tuán)，其在萬達(dá)廣場(chǎng)使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區(qū)投資的萬達(dá)廣場(chǎng)，其地下車庫無較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。

3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

篇8

一、市場(chǎng)背景

在多項(xiàng)調(diào)控政策的組合發(fā)力下，住宅市場(chǎng)日顯冷清，全國多個(gè)主要城市樓市成交量出現(xiàn)大幅滑坡，于是“轉(zhuǎn)型”成為地產(chǎn)圈的熱門話題。而商業(yè)地產(chǎn)是最熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型方向，正成為房企和民間資金的避風(fēng)港，受到房企和投資者前所未有的關(guān)注，本輪調(diào)控后期，商業(yè)地產(chǎn)投資占比達(dá)38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國內(nèi)房地產(chǎn)資金

流向出現(xiàn)轉(zhuǎn)舵跡象，主要去向即商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)。

二、瓶頸與挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)投資由于不受調(diào)控限制，吸引了大量資金產(chǎn)，一些大中型房企紛紛做出結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加大商業(yè)土地儲(chǔ)備，布局二三線城市。但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求， 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，已有多位專家提醒要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果

一哄而上、過于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過剩，投資者風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

其實(shí)，很多開發(fā)商心里都清楚，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是另外一套游戲

規(guī)則，不僅要建，建成后還要花大力氣運(yùn)營管理。商業(yè)運(yùn)營才是做商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在?？烧嬲荞{馭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的職業(yè)經(jīng)理人和團(tuán)隊(duì)十分稀缺，由此造成的高薪挖人現(xiàn)象也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，不僅增加了招商難度也減少了項(xiàng)目收益。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還必須面對(duì)另一個(gè)強(qiáng)大對(duì)手―――互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的考驗(yàn)。有資料顯示，到2015年，網(wǎng)絡(luò)零售交易額將輕松超過

2萬億元，占消費(fèi)品零售總額的7%。不難預(yù)測(cè)，網(wǎng)上購物的

發(fā)展將不可避免地減少人們?cè)诰€下實(shí)體空間內(nèi)的購物活動(dòng)。

三、餡餅與陷阱

在人們更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)過熱的同時(shí)，“過?！爆F(xiàn)象當(dāng)為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現(xiàn)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有區(qū)域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區(qū)縣各自為政建設(shè)購物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導(dǎo)，離開了市場(chǎng)的實(shí)際需求，往往是超前開發(fā)，過度開發(fā)。其次，開發(fā)模式理念迥異。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長，需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實(shí)現(xiàn)投資收益，關(guān)系到投資人、運(yùn)營方、經(jīng)營者和消費(fèi)者等多方關(guān)系，需要通過調(diào)研選址、營銷策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)統(tǒng)一的經(jīng)營理念，

對(duì)開發(fā)商的資金狀況和經(jīng)營能力都是一種挑戰(zhàn)。

一旦發(fā)展不好很容易出現(xiàn)如下結(jié)果：第一步，競(jìng)爭(zhēng)加劇造成價(jià)值稀

釋；第二步，商業(yè)和人口配比倒掛，經(jīng)營靠貼錢維持；第三步，商業(yè)資源魚龍混雜，最終出現(xiàn)大量商業(yè)爛尾樓。有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來1-2年時(shí)間很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問題，3年左右一批商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)倒閉現(xiàn)象，引發(fā)并購潮。而九十年代初動(dòng)工的成都“熊貓城”以50萬方規(guī)模號(hào)稱建設(shè)亞洲最大shopping mall，由于政府規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略失誤，導(dǎo)致該項(xiàng)目一直爛尾，被喻為史上“最難地產(chǎn)項(xiàng)目”，近年才易主富力地產(chǎn)并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車之鑒。

四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)

1.介入時(shí)機(jī)：當(dāng)相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爛尾，落入被商業(yè)地產(chǎn)大鱷收購或無奈轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)之時(shí)，我們的設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)就來臨了。

2.經(jīng)濟(jì)對(duì)比：商業(yè)項(xiàng)目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會(huì)炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項(xiàng)目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。

3.工作內(nèi)容：商業(yè)用房是商業(yè)活動(dòng)的重要載體，不同的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)用房的要求大相徑庭。有的項(xiàng)目存在基本設(shè)計(jì)層面的錯(cuò)誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的要求；有的項(xiàng)目被收購后市場(chǎng)定位和使用功能發(fā)生重大變化，這些都不能靠營銷策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設(shè)計(jì)師根據(jù)經(jīng)營者要求重新設(shè)計(jì)立面風(fēng)格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動(dòng)線，需要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師根據(jù)平面布置和業(yè)態(tài)功能重新計(jì)算荷載、對(duì)原有結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行加固改造，需要設(shè)備設(shè)計(jì)師重新計(jì)算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)才能完成這樣的綜合設(shè)計(jì)工作。

4.專業(yè)準(zhǔn)備：上述設(shè)計(jì)工作中，建筑和設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)工作相對(duì)容易，最難的是結(jié)構(gòu)專業(yè)。加固改造只能在舊有結(jié)構(gòu)框架內(nèi)進(jìn)行增減修補(bǔ)，與新建項(xiàng)目完全不同。這項(xiàng)工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類比。因此對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)水平要求比較高，不僅要熟悉普通設(shè)計(jì)規(guī)范，也要根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)原有結(jié)構(gòu)采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學(xué)植筋、增設(shè)支點(diǎn)、鋼結(jié)構(gòu)夾層等各種不同的處理方式，還要對(duì)相關(guān)工程材料與

施工工藝有所了解，這些都需要我們對(duì)這方面的理論知識(shí)進(jìn)行必要儲(chǔ)備，對(duì)這方面的技術(shù)設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)備學(xué)習(xí)。

篇9

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場(chǎng)受中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營受困

我國商業(yè)市場(chǎng)具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場(chǎng)份額、拓展市場(chǎng)空間是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開始受金融危機(jī)影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門店拓展計(jì)劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動(dòng)向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)都離不開市場(chǎng),與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場(chǎng)的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價(jià)值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場(chǎng)背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過高給項(xiàng)目運(yùn)營增壓

在市場(chǎng)不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場(chǎng),使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長期經(jīng)營價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)及其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身原因,金融危機(jī)不良因素開始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、招商同步運(yùn)營階段、策劃推進(jìn)階段。

1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測(cè)量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營業(yè)面積。

2.項(xiàng)目開發(fā)階段。項(xiàng)目開發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。

3.招商同步運(yùn)營階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運(yùn)營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過程

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過程一般分為三個(gè)過程,即項(xiàng)目構(gòu)成過程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程、價(jià)值分配過程。

1.項(xiàng)目構(gòu)成過程。這個(gè)過程要求開發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時(shí)該過程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。

2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程是一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營過程,對(duì)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。

3.價(jià)值分配過程。價(jià)值分配過程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營后產(chǎn)生的價(jià)值利潤上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營成功,商業(yè)市場(chǎng)繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系

邁克爾•波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競(jìng)爭(zhēng)力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場(chǎng)范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。

如果說純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進(jìn)銷售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長期經(jīng)營價(jià)值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場(chǎng)培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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篇10

一、問題提出

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)類房地產(chǎn)。住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發(fā)展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的這條路就顯得很重要。所以在這個(gè)時(shí)期通過傳統(tǒng)住宅的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較分析就顯得更有實(shí)際意義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)要怎么認(rèn)識(shí)才能保證企業(yè)在以后健康持續(xù)的發(fā)展？

二、投資風(fēng)險(xiǎn)差異分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經(jīng)濟(jì)因素等等因素的影響，而導(dǎo)致投資者最終的收益的結(jié)果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產(chǎn)開發(fā)是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業(yè)地產(chǎn)則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的。

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)上的區(qū)分

最基本的開發(fā)環(huán)節(jié)的不同。當(dāng)開發(fā)商看好某個(gè)城市準(zhǔn)備進(jìn)入的前提就是對(duì)該城市的市場(chǎng)環(huán)境有一個(gè)充分的市場(chǎng)環(huán)境分析，看好該城市的消費(fèi)潛力之后就會(huì)著手尋找投資機(jī)會(huì)，這時(shí)住宅地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)包括“選址-建設(shè)-銷售”，銷售完畢后開發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括“策劃-選址-建設(shè)-招商-經(jīng)營”等環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮對(duì)最終的商業(yè)經(jīng)營的影響，商業(yè)經(jīng)營才是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，住宅地產(chǎn)開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開發(fā)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還必須具有商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。

（二）項(xiàng)目成本上的區(qū)分

從項(xiàng)目的選址上來說，商業(yè)地產(chǎn)一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規(guī)劃定位將來發(fā)展的CBD區(qū)域。首先就決定了它的地價(jià)很高，整個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金數(shù)額巨大，商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)與一般住宅項(xiàng)目的地價(jià)的差別是很大的，就拿廣州地區(qū)來說，商業(yè)地產(chǎn)的樓面地價(jià)是住宅的2倍左右。建設(shè)成本上來說商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本比住宅地產(chǎn)的建設(shè)成本更高，特別是大型購物中心的設(shè)計(jì)要求更高，因?yàn)橐菁{大量的人流，對(duì)建筑的安全設(shè)計(jì)、質(zhì)量等提出很高的要求，同時(shí)在形體設(shè)計(jì)方面商業(yè)地產(chǎn)一般都是地區(qū)性的標(biāo)志性建筑這些導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對(duì)于住宅而言的建設(shè)成本較小。

（三）資金的回收周期區(qū)分

從回收周期上來分析，一般住宅項(xiàng)目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當(dāng)然是項(xiàng)目的具體情況而言，有的具有整體開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商從拿地到建成只有6個(gè)月。新出臺(tái)的政策，要求封頂以后才能夠預(yù)售，從建成到開始預(yù)售的時(shí)間為1年甚至更短，這樣開發(fā)商在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，回收資金的速度很快，而商業(yè)地產(chǎn)的資金回收壓力是相當(dāng)大。中信廣場(chǎng)1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時(shí)間才將投入的成本收回，而整個(gè)廣場(chǎng)投資額37億港元，涉及的金額相當(dāng)?shù)拇?。一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力來說是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。所以在資金回收周期上來講，商業(yè)地產(chǎn)的面臨的資金壓力比住宅地產(chǎn)要大很多。正是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期與住宅地產(chǎn)的不同，所以兩種物業(yè)的運(yùn)行周期也不同，一般而言商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行周期是要比住宅地產(chǎn)的周期要長。

（四）資金的回收方式的區(qū)分

商業(yè)地產(chǎn)的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運(yùn)行方式是租賃運(yùn)營，這些年失敗的商業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)就是，不能隨便拆分出售產(chǎn)權(quán)各自營運(yùn)，這樣不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個(gè)商業(yè)中心，最終會(huì)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目難以經(jīng)營下去。租金的多少主要是由商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合本身所形成的商業(yè)環(huán)境，一旦消費(fèi)者認(rèn)同區(qū)位中心環(huán)境，這使它的租金相應(yīng)的也會(huì)大幅上漲，所以，商業(yè)地產(chǎn)的是一種引鳳筑巢的開發(fā)模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規(guī)模的城市消費(fèi)中心很重要，它的回收方式是細(xì)水長流型。而住宅的開發(fā)模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費(fèi)者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業(yè)地產(chǎn)的魅力。一旦商業(yè)地產(chǎn)的商圈成熟，讓消費(fèi)者形成認(rèn)同感，就能夠保證企業(yè)能夠穩(wěn)定的獲得高租金的收益，這對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，穩(wěn)定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。

（五）對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營的能力要求異同分析

從項(xiàng)目的運(yùn)作上來說，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展的時(shí)間不是很長，發(fā)展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發(fā)商沒有認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，沒有很好地與住宅地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別開來，一次次的失敗經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)只能整體招商運(yùn)作經(jīng)營，考慮各種業(yè)態(tài)的組合，形成規(guī)模效應(yīng)。若急于回收資金進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內(nèi)商業(yè)運(yùn)作方面的人才也不是很多，這也是導(dǎo)致近年大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)的原因。而國內(nèi)的住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)相對(duì)成熟，策劃已經(jīng)從20世紀(jì)90年代的單項(xiàng)策劃發(fā)展到綜合策劃階段直到目前的復(fù)合策劃階段，融入理念結(jié)合企業(yè)文化品牌，有針對(duì)性的發(fā)展健康、休閑、專業(yè)的住宅了。加上已經(jīng)成熟的市場(chǎng)營銷，還有完善的市場(chǎng)中介參與，大大降低住宅產(chǎn)品的銷售壓力。

（六）抵抗宏觀和行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的能力差異分析

宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀因素的不確定性給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括政治穩(wěn)定、宏觀調(diào)控政策、國民經(jīng)濟(jì)GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會(huì)進(jìn)程中的城市化等諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的各種不確定性因素給項(xiàng)目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)價(jià)格帶來的購買力風(fēng)險(xiǎn)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)，商鋪銷售價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)等。這些因素對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說都有很深刻的影響，但商業(yè)地產(chǎn)受上述的各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響更顯著，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的成長周期很長，在前期的幾年當(dāng)中可能需要持續(xù)的資金投入來營造商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，一旦遇到市場(chǎng)的下調(diào)周期或金融危機(jī)等，將會(huì)導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈的斷裂，大量的商業(yè)爛尾樓就會(huì)出現(xiàn)。上一輪廣州的商業(yè)地產(chǎn)消化期花了10年時(shí)間，在近10年時(shí)間里廣州基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的新開工項(xiàng)目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產(chǎn)不同，在中國目前隨著城市化的進(jìn)程，住房需求還是很大的，是一種穩(wěn)定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價(jià)格與消費(fèi)者的心里預(yù)期價(jià)格不一致，房價(jià)調(diào)整到合適的范圍，市場(chǎng)一定還是可以再重新熱起來，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦面臨市場(chǎng)環(huán)境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運(yùn)行周期的好轉(zhuǎn)之后才可能復(fù)蘇?？梢哉f是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行周期的振幅明顯要大于住宅地產(chǎn)。

三、總結(jié)

上述分析的結(jié)果表明商業(yè)地產(chǎn)的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)比住宅地產(chǎn)就更大。作為商業(yè)地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)也伴隨著高回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為將來發(fā)展的熱點(diǎn)還是值得投資的。前提是你要認(rèn)清自身的實(shí)力，結(jié)合項(xiàng)目本身有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的全面認(rèn)識(shí)，具備完善的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的能力，最重要的是能夠提供給商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行足夠的資金，對(duì)企業(yè)自身資金鏈要有一個(gè)很好的預(yù)算，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有足夠的認(rèn)識(shí)。世界500強(qiáng)的企業(yè)走到現(xiàn)在80%都是靠穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風(fēng)暴中保持上百年屹立不倒，商業(yè)地產(chǎn)也是同樣道理的，不要因?yàn)槭袌?chǎng)的一時(shí)的火熱就大肆擴(kuò)張，在企業(yè)做預(yù)算的時(shí)候，不要只著眼于當(dāng)前高漲時(shí)期的市場(chǎng)，還要考慮市場(chǎng)不景氣的時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更要結(jié)合企業(yè)自身的條件，適度控制發(fā)展速度和規(guī)模才能保證企業(yè)健康的運(yùn)行下去。

四、相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

首先對(duì)國家宏觀調(diào)控政策和利率調(diào)整等要有足夠的認(rèn)識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的影響要有一定得預(yù)見。對(duì)于已經(jīng)定位的項(xiàng)目要從開發(fā)環(huán)節(jié)上牢牢把握，盡量縮短從項(xiàng)目決策到最后的招商運(yùn)營直接投入使用，特別是吸引有實(shí)力的租戶入住是很重要的環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目的前期就要開始考慮，現(xiàn)在有的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，提前開始招商，然后根據(jù)租戶的要求進(jìn)行開發(fā)，就像大連萬達(dá)的開發(fā)模式，這樣給項(xiàng)目的招租環(huán)節(jié)帶來很大的便利，也能使項(xiàng)目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金?？焖俚赝瞥鼍褪潜苊庠陧?xiàng)目運(yùn)作期間宏觀政策出現(xiàn)大的不利調(diào)整。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要各個(gè)環(huán)節(jié)的順利對(duì)接，包括項(xiàng)目前期的策劃、規(guī)劃報(bào)批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時(shí)完成。對(duì)于可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，如策劃風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)等，我們應(yīng)該從有利于項(xiàng)目發(fā)展的角度做到最好。在減輕和預(yù)防項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)抓住項(xiàng)目環(huán)節(jié)的主要方面，來重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)相應(yīng)的采取對(duì)策。

（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一種有效的降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，目前國內(nèi)的開發(fā)商都選擇了合作開發(fā)模式，可以將自身的弱項(xiàng)與相應(yīng)的強(qiáng)勢(shì)單位進(jìn)行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的海外背景的機(jī)構(gòu)和開發(fā)商等進(jìn)行合作，這樣可以有效地降低項(xiàng)目的資金壓力。在項(xiàng)目的銷售方面可以適當(dāng)?shù)倪x擇小量的單位進(jìn)行出售，前提是要能控制項(xiàng)目的整體運(yùn)行的商業(yè)環(huán)境，不少開發(fā)商都選擇了出售5-10%比例出售產(chǎn)權(quán)，這在一定程度上也能快速的緩解企業(yè)的資金壓力。

此外也可以考慮，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場(chǎng)、酒店物業(yè)可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險(xiǎn)，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。

最后就是工程的風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過出包的方式轉(zhuǎn)移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細(xì)、周密，明確違約的處罰辦法。

另外，購買一定數(shù)量的針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大方面的保險(xiǎn)，是一種及時(shí)、有效、合理分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑彩菄掖罅μ岢姆绞健?/p>

參考文獻(xiàn)：

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篇11

2006年商業(yè)地產(chǎn)回顧

（一）“國六條”促投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，限外令難擋外資熱情

“國六條”和九部委15條細(xì)則的政策出臺(tái)抑制了住宅投機(jī)和炒房行為，從中撤出的資金開始關(guān)注具有收益穩(wěn)定、長期的商業(yè)地產(chǎn)。一方面，政府對(duì)住宅項(xiàng)目的監(jiān)管力度的加大和調(diào)控住宅市場(chǎng)的決心，使住宅房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到利潤空間的壓縮，資本的逐利性使一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；另一方面，政策規(guī)定要加大廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的房價(jià)起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅開發(fā)的利潤回報(bào)。而這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓基本上沒什么影響，這也使一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商開始將開發(fā)重點(diǎn)偏向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。例如，作為北京一家以住宅開發(fā)為主的中新集團(tuán)，也開始在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上開始走向全國，比如在重慶已有一個(gè)大的項(xiàng)目，打造重慶都市復(fù)合中心。房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹也在2006年宣布未來三年內(nèi)將退出住宅產(chǎn)品市場(chǎng)專心做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。12月12日，黃光裕耗資38億元投資興建的鵬潤國際時(shí)尚交易中心正式揭盤，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、黃光裕的“得力干將”鵬潤地產(chǎn)CEO童淵宣稱，要將此項(xiàng)目打造成中國最高端的、最專業(yè)的服裝、時(shí)尚產(chǎn)品旗艦展示中心和品牌運(yùn)營中心，全球服裝時(shí)尚品牌采購基地，并進(jìn)一步全國復(fù)制從而終結(jié)國內(nèi)服裝零售商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的格局。

（二）商業(yè)全面開放2周年，政策利好刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

2006年是中國加入世界貿(mào)易組織5周年，同時(shí)中國商業(yè)全面對(duì)外開放2周年，內(nèi)資和外資的零售企業(yè)展開了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

2005年，商務(wù)部共批準(zhǔn)1027家外商投資商業(yè)企業(yè)，是1992年到2004年12年期間國家批準(zhǔn)外資商業(yè)投資企業(yè)總數(shù)的3倍左右。截至2006年底，沃爾瑪在中國內(nèi)地的店鋪已達(dá)68家，家樂福在中國內(nèi)地的店鋪總數(shù)為88家，易初蓮花74家店、百安居58家店等。并且，外資零售企業(yè)正從一線城市，向二線、三線城市延伸。而從2006年3月1日起,絕大部分外商投資商業(yè)企業(yè)的審批權(quán)已從國家下放到地方,又進(jìn)一步降低了外資零售企業(yè)進(jìn)入中國商業(yè)領(lǐng)域的門檻。內(nèi)資方面，為打造本土“商業(yè)航母”，2004年6月份，商務(wù)部頒布《流通業(yè)改革發(fā)展綱要》，提出要培育具有國際競(jìng)爭(zhēng)能力的大型流通企業(yè)的階段性目標(biāo)，即在2007年有1家至2家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，在2010年有2家至4家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)。雖然商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬于高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的行業(yè)，但整個(gè)零售業(yè)的發(fā)展增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，刺激商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

（三）空置率高與國內(nèi)外著名企業(yè)難尋合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并存，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩

2005年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積達(dá)3872萬平方米，比上年增長23.2%；2006年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)空置面積高達(dá)2878萬平方米，較上年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，目前全國空置商業(yè)營業(yè)用房中沉淀的資金達(dá)1000億元以上，且浪費(fèi)了大量的土地資源。而另一方面，大量的國內(nèi)外著名企業(yè)都在為自己的在華業(yè)務(wù)尋找商業(yè)地產(chǎn)，但是難以找到適合自己要求的商業(yè)物業(yè)，部分外資的投資和投機(jī)資金頻繁接觸具有全球業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介了解國內(nèi)各大城市的商業(yè)物業(yè)情況。其中50％以上進(jìn)入北京、45％左右進(jìn)入上海。

這就說明我國開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目距離國際化的標(biāo)準(zhǔn)仍然存在距離，比如說項(xiàng)目的建筑布局不合適商業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營管理混亂，產(chǎn)權(quán)分散等。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)按照國際同業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)以資本為主導(dǎo)、以開發(fā)為組織、職業(yè)化以及交易專業(yè)化的大趨勢(shì)。只有掌握了投資的通用語言，才能縮短與投資者對(duì)話的距離，從而大大提高商業(yè)交易的成功幾率。

（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性差異――贏利能力參差不齊

一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中引入國際化的專業(yè)物業(yè)顧問或進(jìn)行專業(yè)的咨詢，使項(xiàng)目全程都得到專業(yè)的規(guī)劃和科學(xué)的定位，同時(shí)在運(yùn)營中依據(jù)消費(fèi)者實(shí)際需求和市場(chǎng)情況不斷調(diào)整、不斷變化，逐漸尋找自己的特色，形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在有效輻射范圍內(nèi)，形成品牌效應(yīng)和品牌價(jià)值。例如，王府井商業(yè)街上的東方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已經(jīng)由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增長率達(dá)33%。

另一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目跟風(fēng)，隨意的經(jīng)驗(yàn)決策方式往往取代了對(duì)于項(xiàng)目盈利可行性的理性分析和論證，特別是國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是開發(fā)住宅起家，照搬住宅的開發(fā)模式應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。造成了大家蜂擁而上爭(zhēng)相投資一類項(xiàng)目，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)無人得利的狀況，況且相對(duì)于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營。例如，投資6億人民幣，擁有4000個(gè)商鋪的北京市的碧溪家居廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)的失敗不僅導(dǎo)致數(shù)百名中小業(yè)主血本無歸，并且成為北京甚至整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案件。

這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須符合商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等方面的規(guī)律，以及這方面的專業(yè)人才。

2007年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望

（一）我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高位增長，銀行業(yè)的全面開放和奧運(yùn)效應(yīng)助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與該地區(qū)的GDP的變化規(guī)律具有正相關(guān)的關(guān)系，也就是說城市至整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2004-2006年我國GDP連續(xù)3年以高于10%的速度增長，預(yù)計(jì)在未來兩三年內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長仍將推動(dòng)我國各個(gè)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，特別是特大城市和大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

2006年12月11日后，銀行業(yè)的人民幣市場(chǎng)完全放開，外資銀行也必將大量擴(kuò)充各自的網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)各行業(yè)存在奧運(yùn)推動(dòng)力，這些因也將形成了商業(yè)物業(yè)的需求，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展，社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)

2006年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展較快，截至11月30日，38個(gè)重點(diǎn)城市已全部編制完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，這將使我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更加規(guī)范，也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展。

2006年來，我國城市化進(jìn)程加快，和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了廣闊的空間。現(xiàn)階段，我國的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10個(gè)百分點(diǎn)。未來15年-20年內(nèi)，中國的農(nóng)村城市化進(jìn)程仍將以無可阻擋的勢(shì)頭迅猛發(fā)展，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的又一個(gè)龍頭，而這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說也是一個(gè)很好的機(jī)遇！城市化將從供給與需求的兩個(gè)方面，擴(kuò)大對(duì)城市商業(yè)的需求，促進(jìn)流通規(guī)模的擴(kuò)大，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的投資。另外，隨著大部分中心城市的新城建設(shè)，形成了大量的郊區(qū)居住區(qū)，而居住區(qū)完善商業(yè)配套通常有一段時(shí)間的滯后。因此在住宅投資高峰期后，在未來幾年內(nèi)將逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和整合階段。 2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2007年以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)社區(qū)商業(yè)將是商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。

（三）外資地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，加速布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)

外資的投資原則是選擇優(yōu)質(zhì)，升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，市場(chǎng)發(fā)展己日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，令相對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)上升，回報(bào)下降。但是一些二三線城市經(jīng)濟(jì)以超出全國平均水平增長，例如重慶、武漢、成都等城市。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來的機(jī)遇，投資回報(bào)率高出全國平均水平，很多二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤能夠達(dá)到30%這就吸引了大量的外資企業(yè)進(jìn)入。例如，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購入3塊-4塊大型土地，共建約10個(gè)購物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億-250億港元；新加坡凱德置地也于2006年4月在寧波拿下一地塊，開始了二線城市攻略。這種趨勢(shì)將在2007年更加明顯，而且二線以及其他中小城市監(jiān)管力度小，缺乏本土競(jìng)爭(zhēng)，外資侵入遇到的阻力更小。

另外，外資開始全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)。我們可以看到一些外資巨頭在全面的通過資本和管理上的優(yōu)勢(shì)全面進(jìn)入我們的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。外資進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目都是我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的優(yōu)質(zhì)資源，這將為其帶來豐厚的回報(bào)。

（四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，亟待突破

據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)商的籌資渠道主要來源于自有資金和銀行貸款，其中銀行信貸比重約占70%～80%。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，國家銀根緊縮，大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金壓力，一方面容易形成爛尾項(xiàng)目，另一方面也容易誘發(fā)開發(fā)商的短期套現(xiàn)行為。

為了緩解這種局面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)亟待擴(kuò)寬自身的融資渠道，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)自身特點(diǎn)進(jìn)行融資方式的多種金融創(chuàng)新，例如資產(chǎn)證券化，利用信托基金等金融創(chuàng)新手段。

我國的保險(xiǎn)基金，養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)投資者，以及大量的中小投資者正在尋找合適的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，如果能使兩者得到很好的對(duì)接，將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供可持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

（五）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以商業(yè)為核心，并進(jìn)入品牌策劃階段

商業(yè)地產(chǎn)的核心性質(zhì)在于其的商業(yè)性質(zhì)，在品牌策略中各個(gè)流程都應(yīng)圍繞提升物業(yè)價(jià)值來開展，包括科學(xué)定位，突出特色，與城市規(guī)劃相適應(yīng)，提高消費(fèi)者忠誠度，強(qiáng)調(diào)贏利，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，注重品牌的維護(hù)和推廣。

篇12

高棟：在過去數(shù)年中，三益中國在全國各地完成了相當(dāng)多的大型居住社區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，有些還成為當(dāng)?shù)氐木幼〗ㄖ牡貥?biāo)作品，應(yīng)該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域中建立并獲得自己的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)和引領(lǐng)能力，從而能更好地為客戶服務(wù)。所以三益其實(shí)從來沒有把自己局限在單一領(lǐng)域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業(yè)地產(chǎn)上已進(jìn)行了多年的研究與設(shè)計(jì)，并且就商業(yè)地產(chǎn)的特性重新打造了其獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式，所以說三益并沒有轉(zhuǎn)型，只不過開辟了另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”，另一個(gè)在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)中，我們認(rèn)為能夠擁有持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力的領(lǐng)域。

記者：你是說三益在居住設(shè)計(jì)的同時(shí)，早已開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并做了多年的準(zhǔn)備?

高棟：是的。其實(shí)設(shè)計(jì)市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項(xiàng)目都能做的時(shí)代正在迅速遠(yuǎn)去，如果不能在某一領(lǐng)域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲(chǔ)備、適宜的模式組織以及該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈中強(qiáng)有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設(shè)計(jì)能力和長久的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的繁雜與專業(yè)性讓三益在此埋頭浸了很多年，現(xiàn)在只是厚積而薄發(fā)的開始。

記者：那么，你們從什么時(shí)候關(guān)注或者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的?

高棟：說起三益進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域，就不能不提另一家與三益有著密切聯(lián)系的公司，就是專業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營并在上海率先創(chuàng)建系列休閑商業(yè)廣場(chǎng)品牌的弘基企業(yè)。

記者：弘基是上海知名的商業(yè)地產(chǎn)公司了，前些年在中心城區(qū)開發(fā)的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)和四川北路假日廣場(chǎng)等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場(chǎng)之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。

高棟：是的，那是我們最早的商業(yè)設(shè)計(jì)作品。弘基的創(chuàng)始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)專家之一。他也是三益的創(chuàng)始人和前院長，在確定了三益發(fā)展方向和管理層的基本架構(gòu)之后，因偶然機(jī)緣在2000年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并開發(fā)與運(yùn)營了第一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)――徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)，至今弘基旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)從策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、運(yùn)營等完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，開發(fā)了兩個(gè)品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業(yè)廣場(chǎng)，另一個(gè)是以“創(chuàng)邑”品牌為主的創(chuàng)意園區(qū)，這些全是由三益來擔(dān)綱設(shè)計(jì)的，也就是說從2000年起，三益在居住設(shè)計(jì)領(lǐng)域開疆拓土以外還承擔(dān)了另一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和職責(zé)，就是為其總公司開發(fā)各類型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，并在實(shí)踐中與弘基旗下其他各專業(yè)團(tuán)隊(duì)整合成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的“大咨詢”團(tuán)隊(duì)，并形成目前我們獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式。

記者：原來三益有這樣的商業(yè)設(shè)計(jì)背景，難怪三益在商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域有那么多的經(jīng)驗(yàn)，三益在那時(shí)只做總公司的商業(yè)項(xiàng)目嗎?

高棟：當(dāng)然不是。那時(shí)也做了一些其他商業(yè)項(xiàng)目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運(yùn)營不成功的商業(yè)項(xiàng)目。在當(dāng)時(shí)我們僅從設(shè)計(jì)上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項(xiàng)目不一樣，因?yàn)槭亲约汗镜捻?xiàng)目，我們有機(jī)會(huì)能深度參與到其策劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營、甚至于物業(yè)管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實(shí)感受到商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜與專業(yè)。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，怎么能感受到商業(yè)的切膚之痛。”

記者：怎么理解這種商業(yè)的切膚之痛，在做居住設(shè)計(jì)中有這種體會(huì)嗎?

高棟：這是做商業(yè)設(shè)計(jì)和居住設(shè)計(jì)一個(gè)很大的不同。我們都知道居住開發(fā)是個(gè)“二元化”的過程，即開發(fā)商和消費(fèi)者，中間沒有多余環(huán)節(jié)，盈利模式簡單，而且定位相對(duì)容易，可以說設(shè)計(jì)的成功基本可以預(yù)示開發(fā)的成功，即便不太成功，價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)也可以使發(fā)展商不至于險(xiǎn)入困境。而商業(yè)開發(fā)過程是“四元化”的過程：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者，盈利模式遠(yuǎn)比住宅要復(fù)雜得多，導(dǎo)致其設(shè)計(jì)過程也相對(duì)復(fù)雜且綜合。沒有一個(gè)商業(yè)建筑是因?yàn)樵O(shè)計(jì)的美侖美奐而成功的，只有這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營得非常好，又充分發(fā)掘了其獨(dú)特的文化和商業(yè)價(jià)值，我們才可以認(rèn)定它的成功。

我們?cè)谥苓呑鲞^大量的商業(yè)調(diào)研，考察過許多大型社區(qū)商業(yè)中心，有很多項(xiàng)目從設(shè)計(jì)本身來說無可指責(zé)，是個(gè)好設(shè)計(jì)，但就是沒有人氣成為一個(gè)個(gè)死鋪。而且對(duì)發(fā)展商來說，不同于住宅，商業(yè)一旦失敗是很難用價(jià)格杠桿來調(diào)節(jié)的，再便宜也不會(huì)有人買，這才是商業(yè)開發(fā)的切膚之痛。

“魚骨模式”

記者：那么三益在做了多年的商業(yè)設(shè)計(jì)和研究后有什么樣的體會(huì)呢?

高棟：商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不只是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的問題，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業(yè)定位，其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有定位，但商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的，相對(duì)來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展，政府的導(dǎo)向與支持，消費(fèi)力的支撐，業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇以及交通狀況、規(guī)模界定等等都會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)，很多開發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營不順利時(shí)，歸咎于招商不力，其實(shí)多數(shù)開發(fā)的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導(dǎo)致后期招商失去了基礎(chǔ)。其二是運(yùn)營模式的選擇與確立，從商業(yè)的本質(zhì)上說，商業(yè)不是個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品。它的價(jià)值在于長期持有長線贏利，待運(yùn)營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現(xiàn)階段商業(yè)開發(fā)發(fā)展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業(yè)是租是售，還是部分租部分售，其運(yùn)營杈在誰手中，不同的運(yùn)營模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法。第三是設(shè)計(jì)本身，如何發(fā)掘最大的商業(yè)價(jià)值和文化特質(zhì)，如何在設(shè)計(jì)中貫穿并創(chuàng)造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運(yùn)營、商業(yè)價(jià)值等綜合因素，是設(shè)計(jì)需要面對(duì)的重要課題。

記者：那么三益提供的設(shè)計(jì)服務(wù)有什么獨(dú)特之處呢?

高棟：以往的商業(yè)開發(fā)模式常常是這樣的，進(jìn)行初步初放的定位后就轉(zhuǎn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完了施工，再進(jìn)行招商，然后再去運(yùn)

營，這其中的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，失敗的案例非常多，而我們?cè)诮o弘基企業(yè)包括其他開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務(wù)模式。

記者：何謂“魚骨模式”?

高棟：我們的服務(wù)模式是這樣的，先是精確的商業(yè)定位與策劃，根據(jù)定位完成初步的商業(yè)規(guī)劃，在這個(gè)過程中會(huì)探討運(yùn)營模式，以及進(jìn)行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進(jìn)行詳細(xì)方案設(shè)計(jì)，同時(shí)繼續(xù)招商并調(diào)整，隨著設(shè)計(jì)的深入，運(yùn)營模式和招商重點(diǎn)都在反復(fù)之中協(xié)同磨合，最終建造，正式招商、開業(yè)并運(yùn)營。換句話說，商業(yè)設(shè)計(jì)不能單獨(dú)地做設(shè)計(jì)，它應(yīng)該把策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營甚至物業(yè)管理納入一個(gè)的大的體系，在設(shè)計(jì)前期就予以考慮和解決。

弘基企業(yè)經(jīng)過多年運(yùn)作，集團(tuán)內(nèi)已形成圍繞商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的諸多團(tuán)隊(duì)，包括投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營和管理，都是獨(dú)立的公司，平時(shí)各自發(fā)展，但在具體的商業(yè)項(xiàng)目上，又能迅速地形成內(nèi)部的綜合團(tuán)隊(duì)未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導(dǎo)，以設(shè)計(jì)為紐帶，以招商和運(yùn)營為中心，才能最終把項(xiàng)目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業(yè)協(xié)同”的模式來為本集團(tuán)和部分其他開發(fā)商服務(wù)的。

記者：現(xiàn)在有些公司也嘗試這樣的專業(yè)協(xié)同與合作，三益與他們有什么不同?

高棟：最大的不同在于一個(gè)是要業(yè)主來協(xié)調(diào)不同的專業(yè)公司，而我們只要業(yè)主需要，提供的是打包服務(wù)，前面說了，商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營是個(gè)復(fù)雜的過程，各個(gè)專業(yè)公司沒有多年的經(jīng)驗(yàn)與積累很難真正提供成熟的服務(wù)，同時(shí)專業(yè)團(tuán)隊(duì)之間的默契和配合也極其重要，我們是以設(shè)計(jì)為紐帶的綜合咨詢團(tuán)隊(duì)，其緊密性很強(qiáng)，對(duì)業(yè)主提供的服務(wù)更多元，更協(xié)調(diào)，也更專業(yè)。

記者：三益特殊的背景確實(shí)讓你們獲得了很多特別的資源。

高棟：確實(shí)如此，當(dāng)然我們也不完全都是打包服務(wù)，對(duì)于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的甲方我們就只做好設(shè)計(jì)這一塊工作，只不過我們熟知服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，跟業(yè)主更容易溝通。而對(duì)于尚在探索中的開發(fā)商，這種服務(wù)模式是很符合他們需要的，我們的綜合經(jīng)驗(yàn)可以幫助業(yè)主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅(jiān)實(shí)的支持。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系研究

記者：7年的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該形成了一套屬于三益獨(dú)特的知識(shí)庫了吧?

高棟：是的，三益這些年不但做了設(shè)計(jì)，做得更多的是商業(yè)研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系。

這類研究分成兩個(gè)部分，一是分析與總結(jié)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的特殊性對(duì)設(shè)計(jì)帶來的影響，如何發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值，李董曾經(jīng)說過：商業(yè)地產(chǎn)沒有固化的模式，只有商業(yè)的原則，意思是說，商業(yè)設(shè)計(jì)很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規(guī)則與規(guī)律，以我們?cè)O(shè)計(jì)較多的社區(qū)商業(yè)中心和商業(yè)廣場(chǎng)為例，高強(qiáng)度開發(fā)是重要的原則，不同于住宅小區(qū)，過大的廣場(chǎng)或綠化對(duì)商業(yè)建筑反而是有害的，我們首先應(yīng)將密度做足，因?yàn)樯虡I(yè)建筑底層的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)的是商業(yè)而不僅是地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的是人流而不僅是建筑，只有商業(yè)人流組織得當(dāng)，商業(yè)才會(huì)真正有人氣與活力，商業(yè)人流應(yīng)該是環(huán)流，而不能做成盡端式，主環(huán)與次環(huán)應(yīng)分明并且閉合。在商業(yè)設(shè)計(jì)中，樓梯不是象其他建筑設(shè)計(jì)作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導(dǎo)八點(diǎn)，二層以上的價(jià)值發(fā)揮出來并有效增值，才會(huì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的總體價(jià)值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經(jīng)常設(shè)計(jì)得非常寬，接近6m，因?yàn)槎拥慕煌臻g不僅用來做交通，還應(yīng)是室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時(shí)在樓下望去也非常的有商業(yè)氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個(gè)氣氛烘托出來以后，二樓才會(huì)有更高的價(jià)值，還有許多，這些都是我們?cè)谠O(shè)計(jì)實(shí)踐中總結(jié)出來的商業(yè)原則。

商業(yè)研究中的第二部分是對(duì)技術(shù)的研究。這本來就是設(shè)計(jì)院的強(qiáng)項(xiàng)，但事實(shí)上做過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人都知道商業(yè)的一些技術(shù)問題，比如設(shè)置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結(jié)八個(gè)字，叫“上水下水，進(jìn)氣出氣”，這八個(gè)字能夠在商業(yè)設(shè)計(jì)中妥善解決是非常不容易的。舉個(gè)例子，如果商業(yè)廣場(chǎng)中做餐飲，你會(huì)遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調(diào)位置要隱蔽，煤氣要明設(shè)等等，這些問題不在根本上解決，它會(huì)強(qiáng)烈破壞原本可能很好的商業(yè)視覺，同時(shí)給后期運(yùn)營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計(jì)劃，都沒法預(yù)測(cè)客戶是租個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間還是幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，設(shè)備的設(shè)置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術(shù)研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場(chǎng)中，在建筑內(nèi)部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術(shù)措施，其實(shí)是個(gè)30m2見方的內(nèi)院，所有的管道，水、電、氣包括空調(diào)設(shè)備，全部安設(shè)在這個(gè)“管井核”中，再分送到各個(gè)客戶店中，所以商業(yè)外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運(yùn)營可能存在的隱患，類似這樣的技術(shù)創(chuàng)新很多，目前正在編入三益內(nèi)部的商業(yè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則中，成為我們做商業(yè)地產(chǎn)的一部內(nèi)部法規(guī)。

經(jīng)典案例

記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業(yè)設(shè)計(jì)，其中的典型案例有哪些值得體味的特點(diǎn)?

高棟：我們做的商業(yè)類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢(mèng))，是跟境外公司一起合作設(shè)計(jì)的，目前正在設(shè)計(jì)中：還有象煙臺(tái)30萬m2的澳柯瑪商貿(mào)中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場(chǎng)等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業(yè)休閑廣場(chǎng)，大型社區(qū)商業(yè)中心及商業(yè)綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展最快的一種類型，這也是人們消費(fèi)模式改變，越來越從目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)向享受性消費(fèi)的一個(gè)例證。這其中我們的弘基系列商業(yè)廣場(chǎng)比較典型，最早是內(nèi)容相對(duì)單一的商業(yè)廣場(chǎng)，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)。但近幾年中，弘基越來越多地做商業(yè)綜合體，它在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把辦公、酒店、商業(yè)綜合起來進(jìn)行設(shè)計(jì)與開發(fā)、組合成商業(yè)生態(tài)圈，互相共融，互相促進(jìn)。比如，南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場(chǎng)和昆山弘基財(cái)富廣場(chǎng)，另外有一個(gè)項(xiàng)目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個(gè)項(xiàng)目的是商業(yè)建筑中在發(fā)掘地方文脈過程中所做的一個(gè)有益嘗試。項(xiàng)目因?yàn)榭拷虾v史建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，方浜路以外是風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑需要跟已有古建筑相協(xié)調(diào)。我們的設(shè)計(jì)雖然是很現(xiàn)代的元素，但是傳達(dá)的是傳統(tǒng)的文化內(nèi)涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個(gè)商業(yè)建筑，同時(shí)又充滿了現(xiàn)代元素，是一個(gè)時(shí)代的建筑。在這個(gè)建筑里面，它的的商業(yè)流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業(yè)交通軸來組織商業(yè)體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現(xiàn)在已經(jīng)建成了，應(yīng)該說，效果非常好。

篇13

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國200多個(gè)城市的客戶、超過5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個(gè)城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項(xiàng)目營銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問、市場(chǎng)研究及營銷策劃報(bào)告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷售動(dòng)線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。