引論：我們?yōu)槟砹?3篇住房保險論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關(guān)財產(chǎn)損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產(chǎn)損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風(fēng)險列為承保范圍，而財產(chǎn)保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產(chǎn)保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個人財產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財產(chǎn)(見圖1)。
嚴(yán)格來說，地震對于商業(yè)保險公司來說是不具可保性的風(fēng)險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨立分布的風(fēng)險暴露，不適宜運用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險造成的損失異常難以預(yù)測，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計風(fēng)險事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔(dān)；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業(yè)保險體系承保地震風(fēng)險十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區(qū)，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：
1.實質(zhì)上都是一種住房地震保險制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財產(chǎn)(在這些國家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險一般都由商業(yè)保險體系予以承保。)；
2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險產(chǎn)品，具體設(shè)計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規(guī)定；
3.政府通過立法和成立專門機構(gòu)等形式對地震保險制度的設(shè)計、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；
4.商業(yè)保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務(wù)等；
5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險安排。
另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：
1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國加州和日本，政府和商業(yè)保險公司共同分擔(dān)對地震保險的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責(zé)提供。在日本，地震保險的所有風(fēng)險都由國家設(shè)立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應(yīng)損失則由政府、保險公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險公司只提供代收保費的服務(wù)。
2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營家財險業(yè)務(wù)的保險公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產(chǎn)火災(zāi)保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業(yè)保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。
二、當(dāng)前我國住房地震風(fēng)險的承保現(xiàn)狀和問題
1996年之前，我國保險公司提供的企業(yè)財產(chǎn)保險和居民家庭財產(chǎn)保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)從控制和防范保險公司經(jīng)營風(fēng)險角度出發(fā)，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業(yè)務(wù)僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當(dāng)前在特別約定下，我國財險市場上少數(shù)家財險和房貸險保單提供地震風(fēng)險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區(qū)試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產(chǎn)的地震保險；二是少數(shù)公司因為客戶的特別要求會將地震風(fēng)險納入房貸險的承保范圍。考慮到當(dāng)前我國商業(yè)保險公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財產(chǎn)保險和家庭財產(chǎn)保險中均將地震風(fēng)險列為除外責(zé)任，商業(yè)保險機構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險承保行為。
具體來說，這種個別的地震風(fēng)險承保行為存在如下問題：
(一)政府的職責(zé)缺位
國際經(jīng)驗表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險公司承擔(dān)。反觀我國，巨災(zāi)保險體系至今推進緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認識不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險管理機構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險的整體規(guī)劃，未納入到國家災(zāi)難風(fēng)險管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險體系中與商業(yè)保險公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險的再保險安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財稅優(yōu)惠政策，例如對計提巨災(zāi)保險準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險保費收入的營業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構(gòu)對風(fēng)險和收益的認識逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險監(jiān)管機構(gòu)以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業(yè)自身也會有動力提供地震巨災(zāi)保險，畢竟有效的巨災(zāi)保險體系對于保險公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運作資金、承擔(dān)更多的社會管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強制性
住房地震保險的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔(dān)風(fēng)險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(逆選擇風(fēng)險是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現(xiàn)國內(nèi)地震風(fēng)險保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個意義出發(fā)，住房地震保險制度應(yīng)該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。此后相當(dāng)長時間內(nèi)，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個別情況下會應(yīng)借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產(chǎn)保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現(xiàn)實考慮，也不愿意主動提供地震風(fēng)險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業(yè)家財險的保費收入持續(xù)下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統(tǒng)計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數(shù)增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。
(三)相關(guān)配套制度極不完善
住房地震保險制度的建立是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需要達到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實行由開發(fā)商自行進行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實中不少樓盤要么在設(shè)計時沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風(fēng)險的有效評估。對巨災(zāi)風(fēng)險進行承保必須建立在對巨災(zāi)損失進行有效評估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險的評估不同于簡單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區(qū)域的財產(chǎn)價值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險數(shù)據(jù)進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風(fēng)險進行有效評估十分困難。(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險手段作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制已經(jīng)遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩(wěn)定保費支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具。反觀我國，風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風(fēng)險轉(zhuǎn)移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導(dǎo)的地震保險和商業(yè)地震保險共同構(gòu)成。其中，國家主導(dǎo)的地震保險體系應(yīng)面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔(dān)”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產(chǎn)；商業(yè)地震保險體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對企業(yè)財產(chǎn)以及重大項目的地震風(fēng)險進行承保。
篇2
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調(diào)整了房貸保險的保險費率和責(zé)任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調(diào)，而且在財產(chǎn)損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責(zé)任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產(chǎn)損失險之外增加入壽險內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險法律關(guān)系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進行風(fēng)險管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險的。以個人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險的實質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現(xiàn)貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風(fēng)險而言。其次，按照現(xiàn)行我國保險兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險公司。但是實踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險公司所支付手續(xù)費的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續(xù)費或進行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠大于保監(jiān)會規(guī)定的8％的手續(xù)費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續(xù)費又導(dǎo)致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風(fēng)險。
我國房貸保險與美國等發(fā)達國家在觀念與實踐上有相當(dāng)大的差別。美國等發(fā)達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構(gòu)成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險就具有國家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業(yè)務(wù)市場化運作機制良好的基礎(chǔ)上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關(guān)系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。
財產(chǎn)保險是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價值減少時，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險單和抵押協(xié)議，憑第一請求權(quán)人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產(chǎn)保險為主。根據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風(fēng)險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應(yīng)地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當(dāng)借款者不能還清本息時由保險公司負責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業(yè)務(wù)，后因總公司認為風(fēng)險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產(chǎn)保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應(yīng)損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業(yè)銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產(chǎn)保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者收人流恢復(fù)后有向保險公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關(guān)法規(guī)
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監(jiān)會聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。
（一）導(dǎo)入國家信用，完善險種安排
應(yīng)當(dāng)改變我國房貸保險以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產(chǎn)金融市場的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險應(yīng)當(dāng)具有一定的社會福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國家信用，構(gòu)建類似西方國家政府保險與商業(yè)保險并重的保險機制。適應(yīng)我國國情，政府的政策性保險機構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險服務(wù)，而商業(yè)性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現(xiàn)房貸保險發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險的規(guī)模效益。同時保監(jiān)會應(yīng)加強對其業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管。
而商業(yè)性房貸保險的險種安排應(yīng)當(dāng)有一個大體的設(shè)計。財產(chǎn)險、信用壽險、保證險應(yīng)當(dāng)有一個明確的界定（特別是對其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險法》誠實信用、權(quán)責(zé)對應(yīng)的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進行險種創(chuàng)新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應(yīng)社會需求。
（二）設(shè)立保險準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險業(yè)
美國房貸保險行業(yè)實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險公司保持設(shè)立三個相互獨立的準(zhǔn)備基金用于償付保險金：一是意外風(fēng)險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災(zāi)難性損失理賠，保費收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟衰退引起的高風(fēng)險發(fā)生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現(xiàn)拖欠和無力償還債務(wù)。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風(fēng)險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應(yīng)當(dāng)要求保險公司設(shè)立保險準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險業(yè)。
（三）完善房貸保險的基本制度
應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權(quán)。對于購房者來說，應(yīng)當(dāng)享有是否購買房貸保險的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國對財產(chǎn)險的強制要求，以體現(xiàn)保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權(quán)，以實現(xiàn)房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險公司的優(yōu)質(zhì)保險的權(quán)利；對于保險公司來說，其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。
2.保險金額與保險費率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應(yīng)繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產(chǎn)險中保險期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對待。如果是現(xiàn)房，房貸保險期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應(yīng)自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
篇3
一、住房地震保險的內(nèi)涵及其國際比較
住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關(guān)財產(chǎn)損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產(chǎn)損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風(fēng)險列為承保范圍，而財產(chǎn)保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產(chǎn)保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個人財產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財產(chǎn)(見圖1)。
嚴(yán)格來說，地震對于商業(yè)保險公司來說是不具可保性的風(fēng)險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨立分布的風(fēng)險暴露，不適宜運用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險造成的損失異常難以預(yù)測，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計風(fēng)險事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔(dān)；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業(yè)保險體系承保地震風(fēng)險十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區(qū)，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：
1.實質(zhì)上都是一種住房地震保險制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財產(chǎn)(在這些國家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險一般都由商業(yè)保險體系予以承保。)；
2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險產(chǎn)品，具體設(shè)計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規(guī)定；
3.政府通過立法和成立專門機構(gòu)等形式對地震保險制度的設(shè)計、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；
4.商業(yè)保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務(wù)等；
5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險安排。
另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：
1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國加州和日本，政府和商業(yè)保險公司共同分擔(dān)對地震保險的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責(zé)提供。在日本，地震保險的所有風(fēng)險都由國家設(shè)立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應(yīng)損失則由政府、保險公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險公司只提供代收保費的服務(wù)。
2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營家財險業(yè)務(wù)的保險公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產(chǎn)火災(zāi)保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業(yè)保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。
二、當(dāng)前我國住房地震風(fēng)險的承保現(xiàn)狀和問題
1996年之前，我國保險公司提供的企業(yè)財產(chǎn)保險和居民家庭財產(chǎn)保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)從控制和防范保險公司經(jīng)營風(fēng)險角度出發(fā)，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業(yè)務(wù)僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當(dāng)前在特別約定下，我國財險市場上少數(shù)家財險和房貸險保單提供地震風(fēng)險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區(qū)試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產(chǎn)的地震保險；二是少數(shù)公司因為客戶的特別要求會將地震風(fēng)險納入房貸險的承保范圍。考慮到當(dāng)前我國商業(yè)保險公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財產(chǎn)保險和家庭財產(chǎn)保險中均將地震風(fēng)險列為除外責(zé)任，商業(yè)保險機構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險承保行為。
具體來說，這種個別的地震風(fēng)險承保行為存在如下問題：
(一)政府的職責(zé)缺位
國際經(jīng)驗表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險公司承擔(dān)。反觀我國，巨災(zāi)保險體系至今推進緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認識不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險管理機構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險的整體規(guī)劃，未納入到國家災(zāi)難風(fēng)險管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險體系中與商業(yè)保險公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險的再保險安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財稅優(yōu)惠政策，例如對計提巨災(zāi)保險準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險保費收入的營業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構(gòu)對風(fēng)險和收益的認識逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險監(jiān)管機構(gòu)以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業(yè)自身也會有動力提供地震巨災(zāi)保險，畢竟有效的巨災(zāi)保險體系對于保險公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運作資金、承擔(dān)更多的社會管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強制性
住房地震保險的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔(dān)風(fēng)險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(逆選擇風(fēng)險是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現(xiàn)國內(nèi)地震風(fēng)險保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個意義出發(fā)，住房地震保險制度應(yīng)該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。此后相當(dāng)長時間內(nèi)，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個別情況下會應(yīng)借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產(chǎn)保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現(xiàn)實考慮，也不愿意主動提供地震風(fēng)險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業(yè)家財險的保費收入持續(xù)下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統(tǒng)計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數(shù)增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。
(三)相關(guān)配套制度極不完善
住房地震保險制度的建立是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需要達到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實行由開發(fā)商自行進行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實中不少樓盤要么在設(shè)計時沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風(fēng)險的有效評估。對巨災(zāi)風(fēng)險進行承保必須建立在對巨災(zāi)損失進行有效評估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險的評估不同于簡單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區(qū)域的財產(chǎn)價值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險數(shù)據(jù)進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風(fēng)險進行有效評估十分困難。(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險手段作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制已經(jīng)遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩(wěn)定保費支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具。反觀我國，風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風(fēng)險轉(zhuǎn)移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導(dǎo)的地震保險和商業(yè)地震保險共同構(gòu)成。其中，國家主導(dǎo)的地震保險體系應(yīng)面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔(dān)”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產(chǎn)；商業(yè)地震保險體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對企業(yè)財產(chǎn)以及重大項目的地震風(fēng)險進行承保。
篇4
地方文獻的類型多種多樣，報刊文獻是其中的一種。它具有信息量大，傳遞周期短，內(nèi)容相對客觀、翔實等特點。但由于它的總量太大，有關(guān)的地方文獻信息分散在不同時期、不同品種的報刊之中。僅靠瀏覽原始文獻，迅速查到有關(guān)資料，幾乎是不可能的。地方文獻報刊索引就是為解決這一問題而編制成的一種檢索工具。
在手工時代，地方文獻報刊索引表現(xiàn)為篇目索引或題錄索引的形式，即將報刊中所載地方文獻篇目按一定順序編排起來，以利讀者查找文章的所在位置。這種索引不反映文章的具體內(nèi)容，只具有指向和示址作用。同時，也對地方事物起著揭示和報道的作用。除了作為一種綜合性的檢索工具外，還可以在這種索引的基礎(chǔ)上編制各種情報報導(dǎo)刊物，或圍繞特定學(xué)科及專業(yè)進行定向報導(dǎo)和檢索，以服務(wù)于地方的各項事業(yè)。
鑒于地方文獻報刊索引的重要作用，許多公共圖書館都曾積極編制這種索引。例如，首都圖書館自50年代起開始編制《北京地方文獻報刊資料索引》，涵蓋了本世紀(jì)以來的內(nèi)容；甘肅省圖書館也是在同一時期開始編制西北五省的地方文獻報刊索引；長春市圖書館也曾編制了《東北地方文獻索引》等檢索工具。為了避免目錄體系過于龐大，這種卡片式篇目索引一般僅以分類方式編排。因此讀者也只能從分類途徑對報刊上的地方文獻信息進行檢索。 進入計算機時代以來，以數(shù)據(jù)庫形式來處理地方文獻信息已成為圖書館地方文獻工作的必然趨勢。計算機所具有的自動識別與排序功能，使地方文獻信息的編排檢索變得更加方便、更加快捷。通過全文掃描技術(shù)完成的報刊全文數(shù)據(jù)庫，使得報刊上的地方文獻信息得到更充分地揭示和利用。由于計算機具有一次性輸入，多途徑輸出的功能，因而在對地方文獻信息進行存儲與檢索時，增加了篇名、著者、出版、文摘等多方面的途徑。尤其是從主題途徑檢索地方文獻信息的問題得到了很好地解決。
在地方文獻報刊信息數(shù)據(jù)庫（以下簡稱報刊信息庫）中，分類標(biāo)引和主題標(biāo)引都是以揭示文獻內(nèi)在特征為目的的標(biāo)引方法，只是揭示的角度有所不同。由于地方文獻的史料特征極為明顯，故地方文獻的讀者往往是從特定的事件、人物、時間、地域的角度入手進行檢索。因而可以說主題檢索是一種最直接反映地方文獻內(nèi)容特征的檢索途徑，也是建立檢索工具和檢索系統(tǒng)的基礎(chǔ)和前提。近些年來，圖書情報界對有關(guān)主題標(biāo)引的原則和操作方法有過許多研究和探討，撰寫過很多的著作和文章。但由于地方文獻中連續(xù)出版物本身所具有的特征，其主題標(biāo)引的原則和方法與其它類型文獻的標(biāo)引還是有所不同。本文擬從報刊信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)入手，探討有關(guān)地方文獻報刊信息主題標(biāo)引的一些問題。
2 地方文獻報刊信息數(shù)據(jù)庫中的主題標(biāo)引
2．1詞表的編制
報刊信息庫與其它類型數(shù)據(jù)庫相比，最突出的特點是要反映地方文獻本身所具有的特征。同時還要滿足地方文獻用戶特殊的檢索需求。因此，選擇一部適合地方文獻特征的主題詞表是開展標(biāo)引工作的首要問題。
《漢語主題詞表》（以下簡稱漢表）是一部供機檢使用的綜合性基礎(chǔ)型詞表。它所收錄的詞匯可以供各個機構(gòu)和行業(yè)從中選詞，以編制適合本專業(yè)或本機構(gòu)使用的專業(yè)詞表。實際上，我國很多專業(yè)情報機構(gòu)和圖書館都是在參考這部國家詞表的基礎(chǔ)上編制自己詞表的。在編表過程中，抽取主題詞時當(dāng)盡可能不破壞原有詞表的詞間關(guān)系。但必要時，詞間關(guān)系及基本范疇還是需要重新確定的。
由于地方文獻是對某一地域自然和人文現(xiàn)象的客觀描述，它所表現(xiàn)出的地域性和專指性極強。用綜合性的《漢表》來標(biāo)引各地的地方文獻，則將有相當(dāng)部分的文獻不能被準(zhǔn)確地表達其主題概念；其次，地方文獻的內(nèi)容范疇與《漢表》中的基本范疇也有所不同。《漢表》是以學(xué)科體系作為劃分范疇的基本依據(jù)；而地方文獻則是以特定地方的自然環(huán)境、人文環(huán)境和地方事業(yè)作為劃分范疇的基本依據(jù)。所以地方文獻主題詞表需要在《漢語主題詞表》的基礎(chǔ)上自行編制。
地方文獻主題詞表中所收錄的主題詞來源主要有：
①《漢表》中已有的詞匯。這是地方文獻與非地方文獻都使用的綜合性詞匯，它占將來的地方文獻主題詞表所收詞匯的絕大部分。由于是從《漢表》中選詞，所以它們是相對規(guī)范的。
②《漢表》中沒有的，帶有地方特點的詞匯，如：北京地方文獻的“琉璃廠”、天津地方文獻中的“皇會”、廣東地方文獻中的“早茶”等，這部分詞匯雖然在未來的地方文獻主題詞表中所占比例不會很大，但它們卻是出現(xiàn)頻率相對較高的詞匯。對于這部分詞匯及其詞間關(guān)系，地方文獻工作者需要加以規(guī)范。
③《漢表》作為階段性產(chǎn)品，它的編制受時間的限制，對于編表以后新產(chǎn)生的一些詞匯它不可能收錄，在新編的地方文獻主題詞表中收錄這部分詞，也需要加以規(guī)范。
由于編制先組式的主題詞表需要一段相當(dāng)長的時間，同時還要編制一系列的標(biāo)引細則，這將會影響報刊信息庫主題標(biāo)引工作的迅速展開。因此，可以采用另一種方式，即首先確定一段時間為試驗期，先進行地方文獻的標(biāo)引工作。由標(biāo)引人員直接從報刊所載的地方文獻信息內(nèi)容中選取有檢索意義的關(guān)鍵詞作為主題詞。這種主題詞是未經(jīng)規(guī)范的自然語言，也無詞間關(guān)系可言，待積累了一定數(shù)量之后，再對其進行修改、充實，并參照《漢表》使之規(guī)范化。確定好詞間關(guān)系和基本范疇，從而形成適用的詞表。這種詞表是后控式的，采用這種方式選詞更直觀，專指性強，還能使標(biāo)引工作與修改詞表同時進行。而且標(biāo)引時不用考慮詞間關(guān)系及查表抽詞，所以標(biāo)引速度快。在標(biāo)引時采用自然語言，對標(biāo)引人員的要求也相對較低。目前，廣東省中山圖書館的地方文獻數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)主題標(biāo)引就采用了這種方法。
2．2主題詞字段的設(shè)置
無論是先有詞表，還是先進行標(biāo)引工作，在報刊信息庫中，都需要設(shè)置若干個主題詞字段，以便展開具體的標(biāo)引工作。在設(shè)置主題詞字段時，一定要注意反映地方文獻的時空特征；在空間方面完整、系統(tǒng)地記錄特定地域內(nèi)自然和人文方面的各種信息；在時間上又形成了一個連續(xù)的信息集合。這是一切地方文獻工作最基本的原則。
在報刊信息庫中，首先應(yīng)設(shè)置涉及文獻基本內(nèi)容的“內(nèi)容主題詞”字段。此字段選詞靈活性大，標(biāo)引的內(nèi)容也十分廣泛。它對所有地方文獻信息的內(nèi)容范疇進行涵蓋，也是以后編制地方文獻主題詞表時確定詞表基本范疇的依據(jù)。從地方文獻的性質(zhì)和特征來看，它是對特定地區(qū)自然、社會、人文諸般事物的歷史與現(xiàn)狀進行全面系統(tǒng)地綜合性記錄，涉及的內(nèi)容極為廣泛。如反映一個地區(qū)所能觀察到的天文現(xiàn)象、地質(zhì)水文結(jié)構(gòu)、地形地貌、氣候與氣象、物種與資源以及反映該地區(qū)的人文地理、歷史、地方人物、社會經(jīng)濟、地方政治、社會結(jié)構(gòu)、地方文化、教育等各個方面。
報刊信息庫中“內(nèi)容主題詞”字段的主題詞性質(zhì)絕大部分是綜合性的，與其它非地方文獻數(shù)據(jù)庫中的主題詞無太大區(qū)別。例如“社會治安”，“計量管理”、“住宅區(qū)”、“軟件產(chǎn)業(yè)”等；也有一部分是地方文獻內(nèi)容所特有的地方性詞匯，如“敦煌石窟”、“庚子”、“廠甸”等；另外，新產(chǎn)生的一些地方文獻信息的內(nèi)容，也應(yīng)通過內(nèi)容主題詞來表達。總之，凡是涉及到地方文獻的所有內(nèi)容特征，都應(yīng)在此字段予以反映。
這一字段并非地方文獻數(shù)據(jù)庫所特有，有關(guān)具體標(biāo)引方法的討論從略。
另一種主題字段的設(shè)置應(yīng)反映地方文獻內(nèi)容特征以外的其它特征。地方文獻最大的特點，就在于文獻所記載的現(xiàn)象、事實和人物都被限定在某一特指的時空范圍內(nèi)。也就是說。地方文獻所涉及的內(nèi)容范疇均會通過特定的時間、地點、團體機構(gòu)、人物等因素反映和輸出。地方文獻用戶的檢索習(xí)慣也往往是從某一地域范疇、地區(qū)名稱、某一事件、某一人物入手。因此，有必要在地方題錄庫中設(shè)置“地域主題詞”、“時間主題詞”、“團體主題詞”和“個人主題詞”諸字段。它們是揭示地方文獻的本質(zhì)特征所必須的字段。同時也是地方文獻數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中所特有的。
以上四個主題詞字段所反映的是有關(guān)地方文獻信息中客觀存在的某些因素，如“地域主題詞”中的“東城區(qū)”、“梅山縣”、“個人主題詞”中的“梅蘭芳”、“秋瑾”等。盡管這四種主題詞的標(biāo)引與“內(nèi)容主題詞”的標(biāo)引相比，相對容易些，但仍需積累到一定數(shù)量后進行規(guī)范。例如“團體主題詞”中的機構(gòu)名稱是用全稱還是用簡稱，以及“個人主題詞”中的人物名稱是用本名還是用筆名，這些都需要地方文獻工作者在以后的工作中根據(jù)本地區(qū)的具體情況加以規(guī)范。
具體的標(biāo)引方法是：
地域主題所標(biāo)引的不是整體地方文獻的地域，而是文章內(nèi)容涉及的某一具體區(qū)域的名稱，或者給文章內(nèi)容帶來影響的區(qū)域名稱。如有關(guān)北京地方文獻的內(nèi)容不用標(biāo)“北京”，直接標(biāo)引具體的“東城區(qū)”、“昌平縣”等行政區(qū)劃名稱；內(nèi)容涉及到較具體的地名時也可標(biāo)引地名，例如“王府井大街”、“方家胡同”等；如果文章中所反映的地區(qū)更詳細，區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、村等具體名稱都有，可逐級進行標(biāo)引，中間用分隔符隔開，如北京地方文獻中的“順義縣%趙全營鎮(zhèn)%北郎中村”；在標(biāo)引中，遇到舊有的行政區(qū)劃名稱或舊地名時，為反映某一地區(qū)名稱的歷史發(fā)展沿革，應(yīng)將現(xiàn)行行政區(qū)劃名稱與舊有行政區(qū)劃名稱同時標(biāo)引作為檢索點，現(xiàn)有行政區(qū)劃名稱或新地名標(biāo)在前面， 舊行政區(qū)劃名稱或舊地名注于其后，可用括號括起。如“東城區(qū)（內(nèi)三區(qū)）”。以上的標(biāo)引方法主要是針對地方文獻用戶特定的檢索需求而言。
年代主題標(biāo)引的是文獻內(nèi)容所涉及的時間范圍，而不是文獻撰寫或出版發(fā)行的時間。清以前的歷朝歷代均可使用“朝代%年號”的方法標(biāo)引．如“清代%乾隆”，中華民國時期（1919年前）可標(biāo)引成“民國時期”，到了1920年以后可以標(biāo)引成“二十年代”、“六十年代”等。
團體主題和個人主題標(biāo)引的是文章內(nèi)容所涉及到某一具體機構(gòu)、個人，或與某地方有關(guān)系的機構(gòu)和個人。團體主題標(biāo)引時，用機構(gòu)和單位的標(biāo)準(zhǔn)全稱，如“北京市中級人民法院”、“重慶市技術(shù)監(jiān)督局”等；而個人主題的標(biāo)引，是標(biāo)具體人名，例如“梅蘭芳”；如果遇到同一人物有本名與筆名時，要同時標(biāo)引，如“魯迅”與“周樹人”、“老舍”與“舒舍予”之間可用符號“%”隔開；遇到清代人物或少數(shù)民族人物的名稱較長時，一般應(yīng)標(biāo)引人物的全名，如“愛新覺羅·溥儀”。
總之，無論標(biāo)引什么類型的主題詞，標(biāo)引人員都要站在用戶的角度，即從索引的終極使用目的出發(fā)，給地方文獻實際使用者提供有價值的地方文獻信息。因此，在對報刊信息庫進行主題標(biāo)引過程中一定要確定好標(biāo)引深度。地方文獻報刊索引的標(biāo)引深度，則取決于地方文獻各類用戶的檢索需求。地方文獻的研究級用戶的檢索需求包括：決策、管理人員宏觀的檢索需求、科研人員較專深的檢索需求及設(shè)計生產(chǎn)人員的針對性檢索需求等。
盡管采用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)處理地方文獻信息這一手段在全國各類圖書館的地方文獻業(yè)務(wù)中開展得還不夠普遍，但這是地方文獻工作發(fā)展的必然趨勢。結(jié)合地方文獻本身的特點來制訂適用的主題詞表、分類表，是實現(xiàn)地方文獻信息處理標(biāo)準(zhǔn)化的必要步驟。它可為今后進行聯(lián)機檢索，進入國家和地區(qū)網(wǎng)絡(luò)，從而實現(xiàn)地方文獻資源共享打下堅實的基礎(chǔ)。同時，計算機多途徑檢索所產(chǎn)生的效果也會使地方文獻信息資源得以更充分地研究與利用。
參考文獻
1 韓樸.圖書館地方文獻工作.北京：文津出版社，1992
篇5
一、研究背景
民辦高校這幾年的興起，對推動社會和經(jīng)濟發(fā)展做出了一定的貢獻。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內(nèi)部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實行的是績效考核，民辦高校的工資結(jié)構(gòu)由學(xué)校決定，從事相同的教育活動，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實際的收入相差甚遠，有的難得一個月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個人所得稅，實際所得少了很多。這個現(xiàn)象已經(jīng)對民辦高校的發(fā)展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵性的工資體系，進而激發(fā)教師的內(nèi)在潛力和工作積極性。
二、民辦高校教師工資的組成
民辦高校教師工資總的來說一般包括四種方式：基本工資、課時工資、相關(guān)津貼（包括論文指導(dǎo)費、實習(xí)指導(dǎo)、二級學(xué)院的課時費）、福利等。
（一）基本工資：是依據(jù)教師的勞動熟練程度、工作的復(fù)雜程度、責(zé)任大小、工作環(huán)境、強度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學(xué)歷、資力等因素，按照實際完成的工作量、工作時間或勞動消耗而計付的勞動報酬。一般情況下，基本薪酬數(shù)額固定，收入風(fēng)險較小。
（二）課時工資：是根據(jù)教師上的課時數(shù)乘以單位課時工資，單位課時工資根據(jù)教師的職稱學(xué)歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因為民辦院校的教師的人數(shù)較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。
（三）相關(guān)津貼：論文指導(dǎo)費、實習(xí)指導(dǎo)、二級學(xué)院的課時費等。這部分每一個基本都不相同，有時一個月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負擔(dān)，有時甚至一點都沒有。
（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬，如社會保險、住房公積金、帶薪休假、免費午餐、交通支出、培訓(xùn)支出等。福利支出表面上沒有給學(xué)校帶來一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。
三、民辦高校工資結(jié)構(gòu)設(shè)計
某民辦院校張老師（在該校服務(wù)四年）2011年6月份基本工資1500元，課時補貼2976元，工資總額4476元，保險263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4061元，扣稅184.15元，實際發(fā)放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學(xué)津貼1842，工資總額，4620，保險263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4205元，扣稅205.75元，實際發(fā)放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學(xué)津貼1900，工資總額，4678，保險263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4263元，扣稅214.45元，實際發(fā)放工資4048.55元。
（一）基本工資：這部分是教師的每一個月穩(wěn)定的收入，是維持教師基本生活的必要來源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時的工作量，這部分剩余下來老師將會有更多的時間來完成科研工作，這不僅給老師無形中加了工資，而且對民辦高校的發(fā)展是非常有利的。這是雙贏的方法。
以張老師所在學(xué)校為例基本工資如下表所示：
（二）課時工資：上面張老師在2011年6月的課時補貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時工資和教師的職稱和學(xué)歷有關(guān)。具體情況見下表：
通過前面基本工資和課時工資可以看出一名教授每月完成62個課時之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱之后選擇了離開培育他的學(xué)校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時工資取消掉換成了超課時補貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見下表（每月工作量12課時）：
通過上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺階也較大，無論是剛來校的青年教師助教還是要承擔(dān)家庭責(zé)任的中年教師比如副教授來說在他們的這個檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時補貼一半10元一節(jié)課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對老師本人和教學(xué)水平會有很大的提升，同時老師的科研搞上去之后對民辦院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相關(guān)津貼：包含了指導(dǎo)畢業(yè)班學(xué)生的論文指導(dǎo)費、指導(dǎo)學(xué)生的實習(xí)指導(dǎo)、二級學(xué)院的課時費及各種培訓(xùn)費等。張老師在7月有教學(xué)津貼1278元的收入，在6月沒有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時一個月可能有幾千，有時甚至一點都沒有。無論是論文指導(dǎo)費還是實習(xí)指導(dǎo)費都是張老師通過前面半年以上的時間來進行的指導(dǎo)才會有這部分的收入，而且老師只要接下了指導(dǎo)論文的任務(wù)都是會如期完成的，假如老師沒有如期完成就會影響學(xué)生的畢業(yè)，所以這部分學(xué)校不需要擔(dān)心，論文指導(dǎo)費可以根據(jù)論文的指導(dǎo)的完成情況來發(fā)放。很多高校開設(shè)了各種培訓(xùn)，來提高學(xué)校的收入和知名度，教師也通過培訓(xùn)課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓(xùn)課的教學(xué)津貼1900元，8月份張老師繳納的個人所得稅是214.45元，這部分培訓(xùn)課的收入建議民辦高校通過現(xiàn)金的方式來發(fā)放，不通過工資的形式發(fā)放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級學(xué)院的課時費，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過現(xiàn)金來發(fā)放，這些培訓(xùn)課以及二級學(xué)院的課是老師犧牲自己的休息時間來完成的，具體納稅應(yīng)該是由學(xué)校來繳納，老師不承擔(dān)這一部分。
（四）福利：民辦高校教師的福利內(nèi)容可以分成兩類：一類是強制利，學(xué)校必須按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，比如養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、住房公積金等，另一類是自行設(shè)計的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂部會費、提供住房或購房支持計劃、提供公車或報銷一定的交通支出、免費午餐、帶薪假期、培訓(xùn)支出等。教師有時會把這些福利折算成收入，用以比較服務(wù)的學(xué)校是否具有物質(zhì)吸引力。因此完善的福利系統(tǒng)對吸引和保留教師為民辦本科高校服務(wù)非常重要的，根據(jù)家庭經(jīng)濟理論，福利項目設(shè)計得好，不僅能給教師帶來方便，解除后顧之憂，增強教師的忠誠度，而且可以節(jié)省在個人所得稅上的支出，同時提高了民辦本科高校的社會聲望，如果福利項目設(shè)計的人性化，吸引公辦院校的教師來任教也不是沒有可能。福利支出表面上沒有給學(xué)校帶來一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。對于強制性的福利比如民辦高校的養(yǎng)老保險等就應(yīng)該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬。民辦高校辦校的時間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長期發(fā)展角度來看，學(xué)校是需要一支穩(wěn)定的教師隊伍的，學(xué)校應(yīng)該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買房結(jié)婚的問題，學(xué)校可以提高住房公積金，可以按著校齡和職稱提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買房的保障。培訓(xùn)支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學(xué)歷上較低，為了能夠更好地教書育人，大部分青年教師都會選擇學(xué)歷升級，走訪了江蘇的四個民辦高校他們的青年教師有的在繼續(xù)讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據(jù)陳老師上學(xué)的發(fā)票以及住宿的發(fā)票給予全額的現(xiàn)金報銷，所以該校老師很愿意利用自己的時間去進修，再把進修學(xué)到的信息和知識傳遞給他們的學(xué)生。
（五）獎勵：很多民辦高校沒有這部分的工資項目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態(tài)度掛鉤的，也是拉開教師工資差距的。充分體現(xiàn)了多勞（腦力勞動）多得。例如教師課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新，學(xué)生實踐方式的改良，教學(xué)論文的發(fā)表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎勵的很少，比如課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新很多學(xué)校就沒有，民辦高校的學(xué)生學(xué)習(xí)習(xí)慣是沒有公辦院校的學(xué)生好的，假如你的教學(xué)方法和公辦的一樣，估計吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學(xué)質(zhì)量學(xué)校應(yīng)該有這部分的獎勵。通過獎勵工資學(xué)校可以發(fā)現(xiàn)人力資本含量較高的關(guān)鍵性員工，他們能為學(xué)校發(fā)展做出重要貢獻，因此應(yīng)該為他們提供具有競爭力的獎勵。
四、結(jié)論
民辦高校要在激烈的市場競爭中健康發(fā)展，要打造自身的核心競爭力，建設(shè)一只高質(zhì)量的教師隊伍是關(guān)鍵。而工資結(jié)構(gòu)設(shè)計涉及到教師的切身利益，體現(xiàn)著對教師能力、價值和貢獻的一種評價和認可，與民辦高校人才資源優(yōu)化配置密切相關(guān)。教師對于民辦高校特別是營利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動力和賺錢的工具，教師是可以和學(xué)校一起承擔(dān)風(fēng)險，分享收益，對教師的智力投資不是浪費，可以得到很大的邊際收益，教師和學(xué)校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領(lǐng)導(dǎo)者對教師的管理應(yīng)該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉(zhuǎn)型。本文在某些部分還可以進一步深入研究，比如福利設(shè)計方案目前還是過于籠統(tǒng)，可以結(jié)合具體學(xué)校具體城市進一步細化，突出差異化和特（下轉(zhuǎn)第83頁）（上接第81頁）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學(xué)校的發(fā)展起到作用。
參考文獻：
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篇6
住房反向抵押養(yǎng)老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費用、貸款期限、優(yōu)先償付、無追索權(quán)保護。美國住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機構(gòu)分類，美國市場上的住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務(wù)自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實施機構(gòu)是美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機構(gòu)是由美國住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。
一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論基礎(chǔ)
生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。
隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風(fēng)險標(biāo)的越多，風(fēng)險就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對穩(wěn)定性，估計值也會越來越精確。保險機構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個別標(biāo)的隨機風(fēng)險，但只要保險標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險標(biāo)的平均風(fēng)險視同個別保險標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險。
在現(xiàn)實操作中，保險機構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對于無贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購買養(yǎng)老保險的躉繳保險費，保險機構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險的一項業(yè)務(wù)，因此對于無贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。
（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型：國內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價格波動率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的風(fēng)險和利潤指標(biāo)。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預(yù)期利潤現(xiàn)值和損失率兩個指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風(fēng)險中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對抵押貸款保險定價。國內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無套利均衡理論對有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。
二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的經(jīng)濟敏感性分析
本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時的每月薪資的比例。一般認為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。
（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)
1住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房價值，按照Z市統(tǒng)計局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業(yè)務(wù)開辦費并入貸款額度內(nèi)；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。
三、結(jié)論
中國已經(jīng)進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實踐中已在許多發(fā)達國家實施。
在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險。
本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計算的年金值結(jié)果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數(shù)資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養(yǎng)老保險亦有相當(dāng)大的影響。
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篇7
資產(chǎn)證券化是世界金融領(lǐng)域中的重要創(chuàng)新。它不僅在宏觀方面改善了金融市場中普遍存在的信息不對稱現(xiàn)象，降低了由于搜集信息所產(chǎn)生的交易成本，提高了金融體系的運作效率；而且在微觀方面它能夠增加長期資本的流動性，有效的解決了商業(yè)銀行中長期存在的短寸長貸的矛盾，并且?guī)砹诵碌闹虚g業(yè)務(wù)，成為商業(yè)銀行收入新增長點，改善了商業(yè)銀行的財務(wù)狀況，此外，在分散風(fēng)險的同時也為不同風(fēng)險偏好的企業(yè)和個人投資者提供更為廣泛的市場。而以住房抵押貸款為標(biāo)的的證券則格外引人關(guān)注，它在歷史上一直風(fēng)靡，占據(jù)著資產(chǎn)證券化市場的大部分份額，卻又在金融風(fēng)暴中被指責(zé)為罪魁禍?zhǔn)住?/p>
住房抵押貸款證券化于20世紀(jì)60年代最早開始于美國，并在八九十年代獲得了迅速發(fā)展。在美國市場上，發(fā)行總量從1985年的8億美元，到1992年的1888億美元，平均增長了157%。到1997年底，，全美4萬多億美元未清抵押貸款余額已經(jīng)有50%以上實現(xiàn)了證券化。1999年，MBS市場更是首次超過了國債市場規(guī)模（3.28萬億美元）成為第一大證券市場。之后美國住房抵押貸款繼續(xù)發(fā)展，到2007年，抵押貸款余額達到GDP的105.17%，MBS市場也隨之在不斷擴大。
在我國，由于金融起步較晚，金融體制不健全，市場不完善等一系列原因，金融創(chuàng)新產(chǎn)品一度缺乏，直到2005年中國建設(shè)銀行才推出第一只MBS—建元證券。之后又不斷有銀行推出此類產(chǎn)品，如國開行發(fā)起的“開元2005—1”和“開元2006—1”信貸資產(chǎn)支持證券（ABS），興業(yè)銀行發(fā)行的“2007—1”信貸資產(chǎn)支持證券，以及建設(shè)銀行于2007年再次發(fā)行的“建元2007—1”個人住房抵押貸款支持證券。但就其規(guī)模和發(fā)展來看，遠遠不能解決住房抵押貸款長時間的積累和日益增加的貸款購房需求之間的矛盾。
然而，正待市場進一步擴大的時候，2008年爆發(fā)的金融危機給了我們剛剛起步的道路一個警示，使得我們不得不重新審視此類產(chǎn)品，事實上，出于審慎的態(tài)度，銀監(jiān)會在金融風(fēng)暴后已聲稱暫停了資產(chǎn)證券化進程。在金融市場日益復(fù)雜化和全球化的過程中，鼓勵金融創(chuàng)新和金融產(chǎn)品多樣化的方向毋庸置疑，而如何防范風(fēng)險，有效管理等問題則日益突出。因此，在吸取國外經(jīng)驗教訓(xùn)的同時，探究分析近年來MBS在我國的發(fā)展現(xiàn)狀和特點在以后的發(fā)展道路中就顯得尤為重要。
二、我國資產(chǎn)證券化歷程
我國資產(chǎn)證券化起步雖然較晚，但在金融和政府當(dāng)局的配合和推進下，發(fā)展迅速，主要歷程如下：
1、起步階段
我國資產(chǎn)證券化起源于海南省三亞地產(chǎn)的投資證券，1992年三亞市開發(fā)建設(shè)總公司以三亞丹州小區(qū)800畝土地為發(fā)行標(biāo)的物，公開發(fā)行了2億元的3年期投資證券；1996年，珠海市為支持高速公路的建設(shè)，曾在海外發(fā)型了2億元的債券；1997年，重慶市政府與亞洲擔(dān)保及豪升ABS（中國）控股公司簽訂了中國第一個以城市為基礎(chǔ)的ABS計劃合作協(xié)議，成為我國開展資產(chǎn)證券化的一項重要突破；1998年，中國人民銀行牽頭組織“MBS研究”，表明中央銀行已經(jīng)開始關(guān)注這項業(yè)務(wù)：2000年3月，中集集團與荷蘭銀行在深圳簽署了總金額為8000萬美元的應(yīng)收賬款證券化項目協(xié)議，這是國內(nèi)首次應(yīng)收賬款證券化，同年，批準(zhǔn)了中國建設(shè)銀行，中國工商銀行為住房貸款證券化的試點單位。
2、發(fā)展階段
2002年，中國建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備，它與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲蓄銀行；與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備合作引進住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)，并在上海成立了麥格理管理咨詢（上海）有限公司，開展以二手房市場為重點的住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)；2003年中集集團以海外應(yīng)收賬款為支持，發(fā)行了三年期的證券‘同年，華融公司推出國內(nèi)首個資產(chǎn)處置信托項目；到了2004年，政府推動了證券化的發(fā)展，《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，中明確提出要積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種；此后一系列規(guī)章的出臺規(guī)范了市場規(guī)則，推動證券化進入實質(zhì)階段。
3、規(guī)范階段
2005年3月21日，為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，促進金融創(chuàng)新，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，信貸資產(chǎn)證券化試點工作正式啟動。國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行作為試點單位，分別于年底在銀行間市場發(fā)行了41.77億元的信貸資產(chǎn)支持證券和30.17億元的個人住房抵押貸款支持證券。標(biāo)志著我國資產(chǎn)證券化工作取得了實質(zhì)性的進展。
之后不斷有銀行進行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。2007年以來，包括浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等在內(nèi)的股份制商業(yè)銀行都相繼加入了發(fā)行資產(chǎn)支撐證券化產(chǎn)品的行列。截至2008年1月，全國信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行的總規(guī)模達到了410.26億元。
然而，2008年金融危機爆發(fā)后，出于審慎態(tài)度，銀監(jiān)會暫時叫停了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，使得資產(chǎn)證券化進程陷入停滯狀態(tài)，2009年到2010年期間沒有任何證券化資產(chǎn)產(chǎn)生。而銀監(jiān)會則強調(diào)暫停并非叫停，在危機的根源尚未探討清楚，資產(chǎn)定價沒有合適的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，證券化產(chǎn)品投放市場后，價格波動會比較大，容易給投資者造成損失。這一確定在當(dāng)時引起熱議，褒貶不一。但無疑使得大家看到金融創(chuàng)新在分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的同時，并不能消除風(fēng)險，風(fēng)險積聚后的爆發(fā)對經(jīng)濟的影響可能更為惡劣。審慎監(jiān)管是十分必要的。
三、現(xiàn)狀分析與建議
我國的住房抵押貸款證券市場仍然處于發(fā)展初期，由于制度和技術(shù)限制等原因，目前我國的MBS市場還很不成熟，主要表現(xiàn)為發(fā)行金額較小，流通范圍有限，風(fēng)險衡量和管理能力低，收益率與市場需求不匹配，相關(guān)法律制度不健全導(dǎo)致SPV相對缺位以及擔(dān)保和保險制度受到限制。鑒于住房抵押貸款證券化能夠為商業(yè)銀行提供流動性，促進多方位多層次金融機構(gòu)的發(fā)展，推動資本市場的多元化發(fā)展，同時為住房抵押貸款一級市場提供再貸款資金，外加我國住房需求的快速增加，更快更廣泛的推行住房抵押貸款證券是我國金融市場健全發(fā)展的必然之選。因此，根據(jù)上文的分析，為促進MBS市場穩(wěn)健發(fā)展，筆者提出以下相關(guān)建議：
首先，要加快發(fā)展住房抵押貸款的一級市場。住房抵押貸款一級市場是進行證券化的資金基礎(chǔ)，沒有相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)支持和規(guī)范的一級市場，證券化市場的發(fā)展規(guī)模和風(fēng)險控制就得不到保證。進一步發(fā)展一級市場的主要措施有：（1）擴大住房抵押貸款的規(guī)模。雖然近年來我國住房抵押貸款市場發(fā)展迅速，但整體規(guī)模還較小，2004年末我國住房抵押貸款余額僅為GDP的12%，而同期英國的比例為59%，美國64%，日本41%，并且呈現(xiàn)地理分布不平衡的狀況。因此，具體的，我國可以采取適當(dāng)降低首付款比例；在固定利率還款方式之外嘗試更多的還款方式以匹配居民收入水平的不斷變化；創(chuàng)造新的貸款品種滿足不同需求等措施。（2）規(guī)范住房抵押貸款的發(fā)放運作機制。良好的市場秩序和規(guī)范的程序能夠更快更穩(wěn)的促進一級市場發(fā)展，因此有必要在發(fā)放程序，貸款合同等方面實行進行規(guī)范，施行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。（3）加快個人信用制度的建設(shè)。加快建立完善的個人信用制度，全面衡量個人的信用歷史，通過一定的技術(shù)性手段，建立合理的評估方法，科學(xué)衡量信用等級，以便得到具體的，具有可操作行的風(fēng)險防范和規(guī)避參照體系。具體的措施可以有：在完善存款實名制的基礎(chǔ)上逐步擴展個人存款戶的范圍，利用目前身份證制度建立起個人基本賬戶編碼制度，針對不同客戶類別建立信用評級模型，進行較為科學(xué)準(zhǔn)確的風(fēng)險衡量等等。
其次，大力培育機構(gòu)投資者。機構(gòu)投資者的多元化能夠促進MBS市場參與主體和持有人的多元化，有助于風(fēng)險的有效分散。主要可以從一下幾個方面著手：（1）對現(xiàn)行法律作適當(dāng)修改，進一步放寬保險資金，養(yǎng)老資金和商業(yè)銀行資金的運用限制，是這些長期資金的機構(gòu)投資者能夠進入市場，增加需求；（2）鼓勵證券投資基金的發(fā)展。投資基金的介入能解決個人無法成為MBS市場投資者的難題，同時能更有效的進行資金分流，分散風(fēng)險；（3）適量引入海外投資者，有助于引領(lǐng)和推動本國相關(guān)機構(gòu)的發(fā)展。
再次，加快促進建立規(guī)范的中介服務(wù)機構(gòu)。（1）在證券化發(fā)展初期和社會信用體系滯后的情況下，可以推行政府主導(dǎo)的信用擔(dān)保機制，有政府或政府成立的專門性機構(gòu)為資產(chǎn)提供擔(dān)保。（2）加強保險業(yè)在MBS中的作用。保險業(yè)在促進MBS發(fā)行和流通方面具有重要意義。但我國保險業(yè)是非常欠發(fā)達的。促進保險業(yè)和MBS的融合即有助于MBS的穩(wěn)健，又能夠促進保險業(yè)市場的拓展。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵促進保險公司開展住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)，同時要借鑒國外經(jīng)驗進行專業(yè)化規(guī)范化經(jīng)營管理，加快學(xué)習(xí)相關(guān)計量技術(shù)，設(shè)計出更多的保險產(chǎn)品，如除住房財產(chǎn)保險外，還可針對不同借款人的健康狀況和信用狀況相關(guān)的壽險和信用保險等，從而保證證券化資產(chǎn)的質(zhì)量。
最后，完善有關(guān)的法律制度也是極其重要的。在促進MBS市場的發(fā)展的時期，應(yīng)當(dāng)修改《公司法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)中與MBS沖突的條款，或者增加對證券化給予特殊豁免的條款。如關(guān)于SPV設(shè)立的問題，可以由政府出資或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的設(shè)立和MBS發(fā)行合法化，在“真實出售”上的問題，可以給予契約變更的確認和超額抵押特殊的豁免。但最終要在法律上構(gòu)建出專門性的住房抵押貸款證券化法律體系。除此之外，在相關(guān)會計制度和稅收制度上給予一定優(yōu)惠和特殊規(guī)定也能在一定程度上完善住房抵押貸款證券化的外部環(huán)境。
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篇8
一、企業(yè)為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規(guī)定企業(yè)職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規(guī)定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規(guī)定：職工療養(yǎng)費用、未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出、集體宿舍設(shè)備、設(shè)施折舊、維修保養(yǎng)費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等人工費用、離退休人員統(tǒng)籌外費用，應(yīng)在應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內(nèi)容未包括以上內(nèi)容。關(guān)于企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規(guī)定：企業(yè)提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學(xué)者認為財企〔2009〕242號文把企業(yè)為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業(yè)職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據(jù)財企〔2009〕242號文同時規(guī)定企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)職工福利費財務(wù)管理同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規(guī)定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應(yīng)該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發(fā)放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關(guān)的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應(yīng)借記“管理費用—工資”，貸記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，金額640000元。
2.發(fā)放工資補貼，應(yīng)借記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業(yè)所得稅匯算清繳時，應(yīng)把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資科目中剔除，算入應(yīng)付職工福利費使用額度，同時企業(yè)在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業(yè)為職工發(fā)放的節(jié)日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項補助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規(guī)定，即企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)假日各項補助應(yīng)該屬于國稅函〔2009〕3號文規(guī)定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規(guī)定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務(wù)處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規(guī)定：企業(yè)職工福利一般應(yīng)以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃氣等企業(yè)，將本企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)作為職工福利的，應(yīng)當(dāng)按商業(yè)化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認可企業(yè)給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認可是福利費，更何況是節(jié)假日呢？因此，筆者認為企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項補助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補助，應(yīng)采取國稅函〔2009〕3號文規(guī)定做福利費處理。
三、企業(yè)職工福利費核算規(guī)定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的職工福利費，應(yīng)該單獨設(shè)置賬冊，進行準(zhǔn)確核算。沒有單獨設(shè)置賬冊準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機關(guān)可對企業(yè)發(fā)生的職工福利費進行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規(guī)定要比國稅函〔2009〕3號詳細得多，包括制度健全、標(biāo)準(zhǔn)合理、管理科學(xué)、核算規(guī)范、準(zhǔn)確披露等。
四、結(jié)束語
本文根據(jù)自身經(jīng)營，結(jié)合具體情況論述了企業(yè)職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業(yè)提供一點幫助，也可以促進自身工作的進步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻:
篇9
住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
1978年改革開放以后，經(jīng)濟體制領(lǐng)域的變革帶動了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發(fā)展時期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。
我國的住房抵押貸款市場的真正的發(fā)展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達到713億元，個人購買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場結(jié)構(gòu)單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發(fā)展空間。
住房抵押貸款市場一般被區(qū)分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構(gòu)獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級市場是在一級市場基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險，提升資產(chǎn)的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發(fā)展形式。
二、住房抵押貸款市場存在的問題
（一）市場深度不足
由于我國住房抵押貸款市場還處在發(fā)展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對市場的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場的發(fā)展。
（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范
相比發(fā)展初期市場制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對發(fā)放貸款的細節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細規(guī)定。因此各個金融機構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發(fā)展。
（三）住房抵押保險、擔(dān)保制度不健全
住房抵押貸款擔(dān)保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔(dān)保費用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產(chǎn)保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。
（四）二級市場不健全，發(fā)展方向單一
二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發(fā)達，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動性差的資產(chǎn)就能流動起來，從而產(chǎn)生利潤。但是我國的二級市場發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險，一旦部分銀行風(fēng)險爆發(fā)，將會給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟發(fā)展。
此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構(gòu)將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎(chǔ)，抵押貸款市場的發(fā)展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。
三、住房抵押貸款市場發(fā)展方向
目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：
（一）分散信用風(fēng)險
住房抵押貸款在發(fā)放時無一例外的，無論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險控制水平，超出了這個水平商業(yè)銀行就要對資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長時間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級等等措施，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險。
（二）分散利率風(fēng)險
我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風(fēng)險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現(xiàn)市場萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風(fēng)險隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險承擔(dān)的就要少些。
（三）減少提前償付風(fēng)險
住房抵押貸款市場證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動資金，風(fēng)險性資產(chǎn)比例下降；長期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負債表的流動性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發(fā)展。
參考文獻
篇10
房地產(chǎn)評估是防范貸款風(fēng)險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障，如果對于房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程或期房沒有做好評估工作，勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內(nèi)，由于銀行已經(jīng)承擔(dān)了因為房地產(chǎn)市場動蕩可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格貶值的市場風(fēng)險，所以在對貸款確認之時一定要盡可能減少房地產(chǎn)不實的評估。這是房地產(chǎn)商首先應(yīng)該做到的向銀行的整體擔(dān)保工作，同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構(gòu)的流動性問題
由于住房貸款業(yè)務(wù)所需的資金大，貸款期限長，所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題，這是防范住房貸款風(fēng)險的必須條件之一。根據(jù)我我國情，要發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)，保證貸款資金的安全性和流動性，使資金順利穩(wěn)定地進入住房貸款領(lǐng)域，可以加強以下兩點：1、形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源
我國可以借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，運用多種金融工具，多渠道籌集資金，實現(xiàn)資金來源的多元化。除了按照常規(guī)的利用活期儲蓄的資金以外，還可以通過推動房地產(chǎn)證券化、建立房地產(chǎn)投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發(fā)行公司債券、積極發(fā)展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩(wěn)定。2、健全和完善公積金制度
作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會保障制度的重要組成部分，集政策性、強制性、義務(wù)性為一體，肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責(zé)，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用，同時也是處理住房按揭貸款流動性風(fēng)險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規(guī)范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況，這些都是當(dāng)務(wù)之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識，可以結(jié)合市場進行運作，將公積金繳納納入證券化市場管理，設(shè)立公積金受益憑證。三、 嚴(yán)格內(nèi)部審查，建立責(zé)任制1、嚴(yán)格銀行審貸環(huán)節(jié)
避免按揭貸款風(fēng)險的首要環(huán)節(jié)是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產(chǎn)生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導(dǎo)致審貸不嚴(yán)，避免無專業(yè)技能和經(jīng)驗的臨時人員參與審貸，避免由開發(fā)商的售樓人員代為完成業(yè)務(wù)操作等等，還應(yīng)該建立責(zé)任制，明確嚴(yán)格責(zé)任，獎罰分明，是貸款審查人員充分認識自己的工作在整個操作環(huán)節(jié)中的作用。避免銀行本身由于內(nèi)部操作引起的風(fēng)險。2、嚴(yán)格中介機構(gòu)的審查
銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中首先要明確一點，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務(wù)所一定要對經(jīng)其審核的資料的真實性負責(zé)任。比如，核實一個年薪400萬元的購房者，絕不應(yīng)該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務(wù)機關(guān)進行查實。假如銀行發(fā)放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后，只要求具備律師審查報告，而沒有明確一旦出現(xiàn)糾紛所聘律師事務(wù)所應(yīng)該擔(dān)負的責(zé)任，那么這樣的律師審查報告有可能經(jīng)不起推敲，從而達不到規(guī)避風(fēng)險的作用。如果能夠做好這一點，銀行的很多按揭貸款風(fēng)險其實是可以避免的。
另外，房地產(chǎn)評估對按揭銀行也有相當(dāng)重要的作用，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保結(jié)束時，在購房者取得房屋所有權(quán)并辦理完房地產(chǎn)抵押之后，房地產(chǎn)就成為了銀行實現(xiàn)債權(quán)的基本保障。因此，商業(yè)銀行想要避免由于房產(chǎn)評估不實造的風(fēng)險，一定要選擇有責(zé)任感和有信用的評估機構(gòu)，并與之建立長期的合作關(guān)系。還有，評估機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該所改變，評估費用不應(yīng)該與評估價值構(gòu)成比例，因為這樣有可能會造成房地產(chǎn)評估價值虛高的現(xiàn)象。四、 加強住房按揭貸款風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)
良好的環(huán)境建設(shè)是保障住房貸款業(yè)務(wù)順利健康發(fā)展的前提和保證，在住房按揭貸款的風(fēng)險防范中，是至關(guān)重要的一項工作。當(dāng)前，我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強：1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規(guī)
住房按揭貸款業(yè)務(wù)在整個銀行信貸業(yè)務(wù)中是牽涉面最廣也最復(fù)雜的一種業(yè)務(wù)，與國家的金融整體息息相關(guān)，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交易、資金融資、違約拍賣等各個方面，這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統(tǒng)一的法律來加以規(guī)范，所以在一定程度上造成房地產(chǎn)市場的混亂局面，而且也帶來或?qū)砗芏嚯y以解決的糾紛，極不利于國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展。所以，國家政府有必要出臺相關(guān)措施，比如《產(chǎn)權(quán)法》、《貸款法》、《房地產(chǎn)交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業(yè)務(wù)的順利發(fā)展。2、建立相應(yīng)的社會住房保障機制
在整個按揭貸款過程中，如果出現(xiàn)停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會給社會穩(wěn)定帶來隱患。所以我國應(yīng)該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應(yīng)的實施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護商業(yè)銀行債權(quán)的同時也要兼顧人權(quán)和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監(jiān)管力度
我國的住房按揭貸款業(yè)務(wù)主要是遵循單一的中央銀行監(jiān)管模式，由央行出臺相關(guān)的政策、法律法規(guī)，進行宏觀調(diào)控管理。作為一種特殊復(fù)雜的金融業(yè)務(wù)，國外發(fā)達國家在對住房按揭貸款監(jiān)管業(yè)務(wù)上一般都是設(shè)立有專門的金融監(jiān)管機構(gòu)。我國的住房按揭貸款業(yè)務(wù)剛起步不久，門檻低，經(jīng)驗不足，各方面的管理機制都不健全，銀行、房地產(chǎn)商和借款人的風(fēng)險防范意識不強，如果僅依靠單一的央行監(jiān)管模式有可能難以適應(yīng)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。由此可見，我國可以考慮建立多元化的監(jiān)管模式，集央行、審計、評估等為一體的多方位監(jiān)管模式。4、建立科學(xué)的住房按揭貸款評估制度
在國外發(fā)達國家，無一例外地都具備完善的房地產(chǎn)評估部門和評估制度，完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產(chǎn)的市場價值與貸款價值的最基本依據(jù)，也是防范貸款風(fēng)險的最基本內(nèi)容。根據(jù)聯(lián)邦德國等發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估，即“5C評估”：資產(chǎn)、品德、能力、條件、擔(dān)保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調(diào)查到的數(shù)據(jù)加以分析后得出，當(dāng)然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強，有可能會出現(xiàn)不夠客觀的情況。所以，我國在住房按揭貸款的評估制度中，可以根據(jù)我國國情，把判斷法和信貸記分法相結(jié)合，汲取兩種方法的優(yōu)點，創(chuàng)建更為科學(xué)的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展
1、采取鼓勵政策，大力推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展。銀行對資產(chǎn)流動性的要求是證券化的基本原因，也就是說當(dāng)?shù)盅嘿J款在銀行信貸資產(chǎn)中所占比例達到一定程度時才會產(chǎn)生證券化的要求。我國商業(yè)銀行要積極響應(yīng)國家消費信貸政策，大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。同時政府要出臺相應(yīng)的鼓勵商業(yè)銀行擴大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策，積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的保險公司和擔(dān)保機構(gòu)為住房貸款提供信用擔(dān)保，以降低貸款風(fēng)險。
2、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產(chǎn)出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業(yè)化程度高，技術(shù)性強，程序復(fù)雜，必須要有健全有效地法律規(guī)范才能操作。應(yīng)該盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī)，解決對于是否允許銀行信貸資產(chǎn)通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現(xiàn)的稅收問題應(yīng)該如何處理，在財務(wù)報表中如何體現(xiàn)證券化的資產(chǎn)等問題。
3、加快相關(guān)市場發(fā)展，為證券化提供基礎(chǔ)市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如：我國住房抵押貸款一級市場規(guī)模相對較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當(dāng)規(guī)模，缺乏證券化存在的基礎(chǔ)；我國銀行發(fā)放個人住房貸款正處于發(fā)展階段，目前還沒有統(tǒng)一的貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格有待認定。從發(fā)達國家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構(gòu)投資者，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構(gòu)投資者不僅數(shù)量少，其投資領(lǐng)域也受到限制。
4、加快培養(yǎng)相關(guān)人才，著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。作為一種新型而且復(fù)雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)、法律等各個方面，需要大量掌握這些綜合知識的技術(shù)人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請進來”的交流方式，對現(xiàn)有的從業(yè)人員進行強化培訓(xùn)，也可以選派優(yōu)秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關(guān)證券化知識，提高市民的參與意識。
盡管面臨許多問題和困難，我國大規(guī)模開展抵押貸款證券化業(yè)務(wù)還需要一定時間，但對于發(fā)展證券化的必要性在理論界和各金融機構(gòu)已經(jīng)歷了多年探討并形成了共識，我國的證券化試點也在積極的實施當(dāng)中。可以預(yù)計的是，住房抵押貸款證券化作為一項復(fù)雜的金融工程，將成為我國房地產(chǎn)金融市場和資本市場的重要業(yè)務(wù)，具有廣闊的發(fā)展前景。（作者單位：廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻
[1]高山.住房按揭貸款提前還貸風(fēng)險管理研究[J].新金融，2008，（1）
篇11
不談對方的出身
營銷員與顧客面談，千萬別提他現(xiàn)在的家財萬貫或卑微的過去。“英雄不問出身”，這句話絕對有道理。
不和對方開過分的玩笑
營銷員與顧客面談時，如果彼此不是十分熟悉，千萬別開過分的玩笑。適當(dāng)?shù)挠哪切枰模欢ㄒ哐拧睾停屑捎顾住⒌图墸盐臻_玩笑的尺度和幽默的分寸。
不要作講演
營銷員與顧客面談是雙向溝通，不是營銷員一人說，更不是在作演講或報告。記住：推銷不是講演。
永遠不要與顧客爭論
我們推銷保險，是為了給顧客送去保障與平安，是為了推銷自己的產(chǎn)品，而不是來參加論文答辯的。因此，我們在與顧客面談時，應(yīng)進行有效溝通，切不可與顧客發(fā)生爭論。
不要堅持改變對方
營銷員與顧客面談，應(yīng)努力取得對方的信任和理解，增進彼此的了解，而不是試圖改變對方，迫使對方改變思想，接受自己的主張。因此，對顧客要理解、寬容，就行了。
不談對方的隱私
營銷員與顧客進行面談，不要談對方的隱私。隱私的具體內(nèi)容大致包括：婚姻狀況、、薪酬水平、福利待遇、地位官職和住房情況等。
不可忽視自己的神態(tài)舉止
篇12
文獻標(biāo)識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01
1 從政府角度進行經(jīng)濟適用住房成本控制
1.1 控制土地政策
目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對于經(jīng)濟適用住房的價格還只是杯水車薪,政府如果真正要做到社會和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力,并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進行減免或補貼,也可以嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于拆遷的有關(guān)規(guī)定。對于一些用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)但是拆遷成本較高的土地,政府應(yīng)重新規(guī)劃,在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點,決不能顧此失彼。
1.2 控制建筑面積
嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經(jīng)濟適用住房新花樣,使老百姓認為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積,嚴(yán)格執(zhí)行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經(jīng)濟適用住房單價,但對于總價來說降低幅度就很大,中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國家經(jīng)濟適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除,保障了真正把經(jīng)濟適用住房當(dāng)救命稻草的中低收入家庭。
1.3 控制建筑設(shè)計
為了降低經(jīng)濟適用住房成本,我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經(jīng)濟適用住房設(shè)計部門,因為我國設(shè)計人員基本沿用老蘇聯(lián)模式“重技術(shù),輕經(jīng)濟”都會采用相對偏大的放大系數(shù)造成“肥梁胖柱,深基礎(chǔ)”,最終往往造成主要指標(biāo)較高,如鋼筋、砼的用量或標(biāo)號增加,使經(jīng)濟適用住房項目成本偏高,據(jù)統(tǒng)計,目前國內(nèi)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過170公斤,而實際上一般高層住宅鋼筋含量應(yīng)該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經(jīng)濟適用住房設(shè)計的部門在進行設(shè)計時就要著重考慮經(jīng)濟因素,在安全與經(jīng)濟中尋找契合點。同時政府各個建筑監(jiān)管部門也應(yīng)該加大監(jiān)管力度,對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術(shù)要求進行檢測,不能忘記安全的重要性。
1.4 謹(jǐn)慎引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
對于承建經(jīng)濟適用住房項目的企業(yè),政府要么扶持成立一些專門從事經(jīng)濟適用住房建設(shè)的公司,要么嚴(yán)格采用招標(biāo)模式。如果成立一些專門從事經(jīng)濟適用住房建設(shè)的公司,首先可以把建設(shè)經(jīng)濟適用住房當(dāng)作一項長遠的計劃來做,不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經(jīng)濟適用住房建設(shè),在建設(shè)方面積累了大量的建設(shè)經(jīng)驗,能降低管理費、建設(shè)成本等費用,從而能有效降低經(jīng)濟適用住房的成本。從引入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度而言,也會通過不斷地改進生產(chǎn)方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場,北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質(zhì)量,利用信譽和品牌效應(yīng)進行規(guī)模化的集約式建設(shè),使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許,就在建設(shè)中嚴(yán)格采用投標(biāo)模式。目前經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商大多是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶,這些都會影響建筑質(zhì)量和成本。國際上通行的招標(biāo)模式,積極引進市場機制和競爭機制,是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革,有利于經(jīng)濟適用住房縮短工期、降低造價、提高質(zhì)量、促進公平。
1.5 控制貸款政策
貸款問題無論對于房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者都是關(guān)鍵問題。貨款利息的控制應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題,購買經(jīng)濟適用住房的絕大多數(shù)收入較少,幾乎不能一次性付清購房款項,這時只有求助于銀行貸款。經(jīng)濟適用住房從開發(fā)建設(shè)到銷售,與銀行信貸的支持休戚相關(guān)。盡管經(jīng)濟適用住房在政策和價格上有優(yōu)惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負盈虧的經(jīng)濟實體,看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區(qū)域內(nèi)不斷調(diào)整,使得有幸購買了經(jīng)濟適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購買者望而卻步,建議政府對經(jīng)濟適用住房購買者執(zhí)行相對穩(wěn)定較低的貸款利率,減輕購買經(jīng)濟適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經(jīng)濟適用住房成本,使中低收入者購房有了信心。
2 從開發(fā)企業(yè)角度進行經(jīng)濟適用住房的成本控制
開發(fā)商是經(jīng)濟適用住房成本控制的執(zhí)行者,如果能有效控制經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本,也是開發(fā)商從激烈的房地產(chǎn)市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地,不變是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的,不平衡是永恒的,所以從開發(fā)商角度進行控制是一個動態(tài)的控制過程。控制過程分為三步:第一步,項目目標(biāo)動態(tài)控制的準(zhǔn)備工作,將目標(biāo)分解用于確定目標(biāo)控制計劃值;第二步,項目實施過程中動態(tài)控制,收集實際值與計劃值,進行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進行目標(biāo)調(diào)整,調(diào)整后回到第一步,以確保目標(biāo)值的實現(xiàn)。從開發(fā)企業(yè)角度進行經(jīng)濟適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。
2.1 直接成本的控制
直接成本是指在建設(shè)過程中所耗費的構(gòu)成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出,包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。
在人工費的控制上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇高素質(zhì)、高水平的現(xiàn)場施工管理人員,合理的按定額進行人員配置。
在材料費的控制上,材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內(nèi)容。材料訂購應(yīng)考慮資金的時間價值,減少資金占用,合理確定進貨批量和批次,盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來,分為ABC三大類,A類進行重點控制,B類實行一般控制,而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領(lǐng)料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方,為了控制工程成本,應(yīng)主動走向市場,了解市場、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價格,篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商,并與這些供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系;及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況;也應(yīng)適時掌握周邊商家的材料、設(shè)備價格情況,從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格,降低工程造價。同時,要合理組織運輸,盡可能就近購料,選用最經(jīng)濟的運輸方法,降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量,實行限額領(lǐng)料制度,各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用,如超出限額領(lǐng)料,要分析原因,及時采取糾正措施。在施工過程中加強現(xiàn)場管理,合理堆放,減少二次搬運,降低堆放、倉儲損耗,杜絕沒有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進施工技術(shù),推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎(chǔ)上,力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收,堅持余料回收,降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業(yè)所發(fā)生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。控制施工機械使用費就是要合理安排施工機械進場時間,減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術(shù)措施費,它的確定是在施工組織設(shè)計里,有甲乙雙方認定的費率。
2.2 間接成本的控制
間接成本于無法直接計入工程對象,但是為了進行工程施工所必須發(fā)生的費用,包括規(guī)費和企業(yè)管理費。
規(guī)費的計取需遵循有關(guān)規(guī)定,企業(yè)管理費的計取受企業(yè)管理者經(jīng)營理念、模式影響較大,企業(yè)管理費包括:工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序,減少臨時費用,在企業(yè)管理費計取時應(yīng)尊重客觀事實,以事實發(fā)生的為依據(jù),杜絕做假賬,亂報賬現(xiàn)象,合理降低管理費用,避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業(yè)自身的管理制度及企業(yè)管理者的管理水平,若是管理的合理,也會為企業(yè)在日后的發(fā)展中贏得更多的利潤空間。
參考文獻
[1]薛文碧.西安市經(jīng)濟適用房[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005:40.
[2]王春波.經(jīng)濟適用房項目成本控制研究[D].清華大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008:21.
篇13
Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.
Key words public rental housing； PPP； risk assessment
0 引言
公租房，即公共租賃房，是對既買不起經(jīng)濟適用房又不夠廉租房條件的新就業(yè)職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個房屋產(chǎn)品。2009年3月11日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞會上，住建部副部長齊驥在回答記者問題時，首次談到要加快公共租賃房的建設(shè)。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對我國住房保障新模式進行了探究。通過對深圳市公租房住房人群調(diào)查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學(xué)李小明研究了公租房經(jīng)營模式與對策。其中如何進行規(guī)劃、融資方式的選擇、建設(shè)責(zé)任主體的選擇、運營模式的選擇等，都是當(dāng)前影響公租房經(jīng)營的主要因素。③
現(xiàn)行的公租房籌資模式主要有：政府財政直接撥款；公租房與商業(yè)用房并建，商業(yè)用房的收入補給公租房建設(shè)；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設(shè)-轉(zhuǎn)讓，公共私營合作制（英文簡寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國家政策，利用債券、保險、信托基金等手段。
本文主要就PPP融資模式在公租房建設(shè)中的風(fēng)險及其可行性進行論證。
1 PPP融資模式簡介
公共私營合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業(yè)或私人之間，為了某個項目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關(guān)系。早在2008年，武漢科技學(xué)院陳梅⑤就對PPP項目融資模式進行了研究，并提出PPP項目成功的關(guān)鍵因素是項目的風(fēng)險分配問題。
2 PPP融資模式及評價指標(biāo)體系
PPP融資模式如圖1所示。項目主要參與單位分別是：政府、項目公司、金融機構(gòu)、設(shè)計單位、承包商、監(jiān)理單位、供應(yīng)商、公租房管理方、項目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對PPP模式下公租房建設(shè)主體的風(fēng)險進行識別，找出政府、項目公司等各參與方承擔(dān)的風(fēng)險及其來源，并從資金、質(zhì)量、管理、素質(zhì)行為、技術(shù)等方面對風(fēng)險進行評價。
由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項目風(fēng)險水平低，具有較強的可操作性。所以針對公租房項目投入資金龐大，而政府財政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風(fēng)險。
4 結(jié)語
通過以上分析可知在公租房建設(shè)中引入PPP融資模式，增加了公租房建設(shè)對私營企業(yè)的吸引力，同時也緩解了政府的財政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設(shè)的現(xiàn)實意義。
注釋
① 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見[Z].建保[2010]87號.
② 鄧莎.我國住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位畢業(yè)論文，2011：12-26.
