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篇1
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區________街道________小區拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
出賣人：____________(以下簡稱甲方)
買受人：____________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂日起____天內將房屋騰空，連同原房屋所有權等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用權及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產權售房合同協議書
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
篇2
一、引言
小產權房的大量涌現是現在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結合小產權房和保障性住房的現實特點，將不合法的小產權房通過轉化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。
二、存量小產權房轉化為保障性住房的總體思路
小產權房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質的區別，其區別主要在于土地性質和購買人身份的不同。因此，在解決小產權房轉化為保障性房屋的問題時首先應從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權益問題的銜接
小產權房和保障性住房最大的區別就在在于土地產權的不同。小產權房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產權屬問題進行規范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產權房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質予以統一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發諸多問題，為今后農村集體土地的管理和規范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產權房問題，我們只能視情況將符合條件的小產權房的土地予以征收變性，通過相應的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產權房違法的本質屬性還基于購買人的身份不符合現行法律規定。在探尋存量小產權房向保障性房屋轉化的路徑時，應考慮該部分已經購買了小產權房人群的身份是否符合住房保障制度關于受保障對象條件的限定。原有的小產權房的購買人應在一定程度上受到保護。在小產權住房向保障型住房轉換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應協助其補辦相關手續。對于條件不符合的人群可根據具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續。
3.小產權房轉化為保障性住房的具體路徑
在小產權房轉化的具體步驟中，首先應當進行全面排查清理工作。確定整理區域的小產權房數量、類型、租售情況等。選取其中符合相關條件的房屋進行保障性轉換。篩選條件應包括房屋區位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據小產權房當前不同的租售情況等進行區分轉化。
(1)已出租小產權房的轉化
在具體操作中，有大量的小產權房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產權房，可參考以下具體轉化步驟。
首先，根據城市房地產管理法的規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。各地方政府應該以此為根據進行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產權房的轉化
對于很多家庭來說，都是將小產權房一次性購買并且由村組或當地鄉鎮政府頒發產權證書。但是，根據現行的相關法律，這類買賣合同由于土地權屬問題存在爭議而被認定為無效合同。
根據對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應返還原所有者即集體經濟組織。政府應向收回房屋的集體經濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應當按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經濟適用房的條件應按照經濟適用房制度的相關規定享有權利及承擔義務，購買該房屋后今后不可再申請經濟適用房或廉租房。
4.小產權房轉化過程中應注意的問題
由于小產權房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉化也缺乏實踐經驗，所以在將小產權房收歸為保障性住房時應該充分考慮各方因素，以免造成不可預期的問題，具體應注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產權房進行全面普查是將小產權房轉化為保障性住房的基礎。在普查過程中應該著重調查小產權房的區位、住房條件、當前租售狀態等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據。
(2)做好協調工作，避免激化矛盾
小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協調工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關法律制度
當前關于小產權房轉化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應加快相關法律政策的制定，使小產權房的回購工作有法可依，加強該項工作的規范性，同時明確相關各方的權利和義務。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產權房》，《檢察風云》，2007.
[2]李磊.《小產權房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權重效用模型的小產權房性質界定主觀決策》.
篇3
一、小產權房產生原因。
1.農地制度不合理。城鄉二元結構的土地制度導致集體土地所有權虛無化。小產權房是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用、應繳納的稅款等房地產商成本費用也都大大節省，這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。
2.國家土地流轉政策不合理，商品房房價過高和經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足。國家規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農民費用幾倍的價款出賣給開發商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導致開發成本較高，房價較貴，經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足，人們紛紛將目光轉向低價的小產權房。
3.對違法小產權房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產權”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產權房”銷售，但并未追究鄉政府、村委會的違法行為。依據我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉規劃法》第64條、65條、66條和68條均規定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設的否定性評價，也是違法所導致法律后果，但在實際中并未嚴格執行。
二、小產權房的困境。
1.嚴重影響社會誠信。根據《中華人民共和國合同法》規定，法院不能適用商品房買賣法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人權益很難得到維護。同時，由于購買“小產權房”買賣合同是無效，因此根據法律規定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據目前已審結案件來看，由于“小產權房”不受法律認可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構監管范圍內，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質量問題、公共設施維護等問題，購房者救濟途徑非常有限。
2.引起法律之間沖突。從法律規定上看，依據《物權法》30條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權，自事實行為成就時發生效力。房屋蓋成后就取得了物權，并不需要取得產權證即享有物權。《物權法》第31條規定：依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力。同時，《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。據此，“小產權房”屋買賣合同應該有效。然而，根據《合同法》第52條第（五）項規定，因違反法律、行政法規強制性規定，“小產權房”買賣合同一般應認定為無效合同。
3.造成社會資源浪費。違法用地和違法建設一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規定，即主要表現為違反了“土地利用總體規劃”，又無法補辦用地或建設手續。在一定程度上，“小產權房”雖然解決了城鎮中低收入階層居住需求，但“小產權房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產權房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩定。
4.引起法律風險。一是無法取得產權證。即使買方取得有鄉政府或村委會蓋章所謂“產權”或類似文件，也不受法律保護，如果鄉政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續保留房屋。二是存在交易風險。買方如果購買預售“小產權房”，由于售房者不受政府監管，行政機關也無法對預售行為審查，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質量風險。“小產權房”建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買方利益很難得到維護。
三、結論。
篇4
（一）小產權房的概念。
法律上并沒有“小產權房”這一概念或說法 ，學術界對其內涵的界定也未有統一意見。小產權房是相對于“大產權房”而言的，是人們在社會實踐中一種約定俗成的稱謂。
小產權房與大產權房的本質區別在于其建設在集體土地上，沒有繳納土地出讓金，房屋所有者沒有集體土地使用權，只有事實上的房屋所有權，且無法辦理房屋產權登記。
根據小產權房的本質特征，筆者所認為小產權房是指，在未取得集體土地使用權的情況下，在農村集體土地上建造的，向本集體經濟組織以外的組織或個人出售，并由鄉鎮政府或村民委員會而非國家房屋管理部門頒發權屬證明的房屋。包括占用農地建造的房屋，占用宅基地和占用農村集體建設用地建造并出售給本集體經濟組織以外的組織或個人房屋。
（二）小產權房存在的問題。
1.合法性問題。
我國的土地分屬國家和集體所有。《中華人民共和國憲法》第 l0條和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第 8條均規定，城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有。同時《土地管理法》第 43條規定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。《中華人民共和國城市規劃法》規定，申請的土地位于城市規劃區內的，應首先向城市規劃行政主管部門提出申請 ，主管部門審查后，核發建設用地規劃許可證。可見普通商品房建設只能申請城市規劃區內的國有土地，或已被征收轉變為國有的集體土地。而且必須向國家繳納土地出讓金取得城市建設用地使用權，然后通過一系列的報建手續取得規劃許可。而小產權房的建設并未經過國家征收手續轉變土地所有權性質，亦未經國家土地管理部門批準，因此 ，是違反法律規定建造在農村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。
2_，J、產權房的產權問題。
《中華人民共和國房地產管理法》第 60條規定 ，通過劃撥或出讓方式取得土地使用權，由縣級以上人民政府頒發土地使用權證；在依法取得的房地產開發用地上建造的房屋，由縣級以上房地產管理部門頒發房屋所有權證。但小產權房的建設并沒有合法的土地使用權，因此沒有土地使用權證，亦不能取得房屋所有權證。此外，由于小產權房缺少土地使用證和房屋預售許可證，購房合同無法在房管部門備案，房產交易得不到法律的保護，很可能導致一房多賣，加大了小產權交易的不穩定性和風險性。城鎮居民購買了小產權房后無法到房產管理部門辦理過戶手續，不能真正取得房屋的所有權 ，以至在今后的房屋拆遷、政府進行土地征用過程中，購房者無法獲得相應的補償。
3.，、產權房的流通問題。
我國《土地管理法》第 63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”。可見在權利設定層面上，禁止在農民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設定建設用地使用權。在建設用地使用權流轉層面上，禁止土地使用者以轉讓的方式處分其土地使用權和以出租的方式在其土地使用權上為他人設定承租權。v-r2007年頒布實施的作為保障公民所有權的《中華人民共和國物權法》，雖將宅基地使用權作為單獨一章規定在用益物權中，但第 153條規定 ：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用于土地管理法等法律和國家有關規定。”致使限制宅基地流轉的現狀并未得到改變。而且我國實行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產權房向城鎮居民流轉，土地使用權也隨之流轉，這顯然是違反我國禁止性規定的，因此小產權的流通是違法的。此外，如前所述，小產權房缺乏法律保障的權屬，城鎮居民購買后無法辦理產權過戶登記，一旦發生糾紛，購買者往往會因缺乏法律依據而遭受損失，致使小產權房難以實現市場流通。
4小產權房的質量問題。
小產權房的建設缺乏相關部門的監督 ，建設單位的資質問題也得不到審查。在房屋竣工以后 ，亦沒有辦理工程竣工驗收手續，其質量難以保障。
二、國外相關制度的借鑒。
小產權房是我國制度和法律的特有產物 ，國外沒有小產權房問題。但國外的一些制度和對一些問題的處理，可以為我國小產權房問題的解決提供思路和借鑒。
（一 ）日本的農地保護制度。
日本 40％的人口居住在鄉村 ，鄉村面積占國土總面積的97.2％，因此 日本十分重視鄉村的管理和規劃以及鄉村耕地的保護。《農地法》是 日本農地制度的核心。該法允許鄉村農地流轉，但強調“只有直接從事農業生產的勞動者的權利才應獲得保障”。日本通過實施“農地轉用許可制度”保護農地。1952年頒布的《農地法》第 4條規定，農地所有者將 自己的農地改變用途或轉賣他人，超過 2公頃的由國家農林水產大臣批準 ；2公頃以下的由都道府縣知事批準。
《農地法》第 92條又規定，不經批準，擅 自占用農地的，處 3年以下有期徒刑和 100萬日元以下的罰金。阱我國和日本都屬于耕地資源稀缺的國家，對農地實行嚴格的保護制度。在農地流轉問題上，我們可以借鑒日本經驗 ，不是禁止流轉，而是實行農地轉用許可制，即保護了耕地 ，又適合我國當前經濟的發展需要。
（二）德國事實物權的處置。
德意志民主共和國時期，非用益物權人未經授權在他人土地上建筑房屋或請求人建筑房屋的現象經常發生。如農民在農業合作社所有的土地上建造房屋，農業合作社將這些房屋轉讓給市民，或者將其所有的土地流轉給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國家部門、企業或者社會合作社建造房屋的活動，常常是在所有權界限不明或不享有任何用益物權的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國的法律，建造人對這些建筑物不能產生所有權 ，這被稱為“事實上的物權秩序”。I41事實物權處理的前提在于理清土地所有權與建筑物所有權之間的關系。《德國物權法整理法》采用統一土地所有權與建筑物所有權之間的物權關系的思路 ，賦予土地使用權人選擇權：購買土地或者支付一定的費用取得地上權。選擇購買土地，一般情況下土地價格為正常流通價格的一半，在物權變更時可能會還會存在補繳相關稅費的義務。在選擇獲得地上權的情況下，土地使用人需要支付的地上權租金為土地流通價值的2％（私人住宅、租賃之住宅建筑物）到 3.5％（工商業的土地等），是通常地上權租金的一半。嗍德意志共和國時期的事實物權問題與我國的小產權房問題很相似，產權房的問題同樣需要理清土地所有權與建筑物所有權之間的關系。讓小產權法合法化時可以通過政府征地的方式改變土地性質，而房屋所有者則可通過補繳土地出讓金獲得土地的使用權。
三、處置小產權房問題的路徑。
小產權房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內改變一種長期存在的制度幾乎是不可能的。在現有土地制度前提下尋求解決路徑更為實際。
筆者認為小產權房的處理可以采用以下路徑 ：
1.堅決拆除占用耕地的小產權房。
一方面，我國《土地管理法》第 4條、第 31條、第 33條、第 34條等條款以及《基本農田保護條例》，分別對土地用途管制、基本農田保護和農地轉用審批等制度做出了規定。
《中華人民共和國刑法》第 342條還對非法占用耕地改作他用的刑事責任做出了具體規定。因此，未經法定程序占用耕建造小產權房的行為不僅違反了民商法律規定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國是一個農業大國，也是人口大國，糧食問題是我國的首要問題 ，不僅關系著 l3億人民的溫飽 ，也關系著我國的經濟安全和經濟獨立。目前我國耕地總面積約為 18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O％。
因此，我們必須實行嚴格的耕地保護制度，堅決拆除占用耕地 的違法建筑 。
2.通過用地指標流轉方式使部分小產權房合法化。
用地指標交易是與實物交易相對的概念，是對國土資源部 《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（以下簡稱為“辦法”）提出的“增減掛鉤”的貫徹與創新。“指標”是指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等農村集體建設用地復墾為耕地后，可用于建設用地的指標。四重慶市在2008年就已開始試點“地票”制度，目前成都也在試點此項制度。地票不是“土地”的“票據化”，也不是“土地權益”的“票據化”，更不是農村土地“承包經營權”的“票據化”，而是“指標”的“票據化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把農村廢棄、閑置的宅基地、鄉鎮企業用地和公共設施通過復墾變為耕地 ；然后，由土地部門和農業部門聯合對復墾出來的耕地進行質量和數量把關，將確認騰出的建設用地指標數作為地票，在農村地票交易所進行交易；最后買到地票的企業，在城市規劃區范圍里面去尋找可開發的集體土地，辦理征收轉用手續 ，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權。通過地票交易將集體土地變為國有，小產權房變為大產權房，購買者補繳相關稅費，由房管部門進行初始登記并頒發權屬證書。但是地票交易尋找的可開發建設用地必須符合城鄉總體規劃和土地利用總體規劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規”的集體土地上建造的小產權房問題。
3.設定條件和程序使符合條件的小產權房轉為保障性住房。
在不符合“兩規”的集體土地上建造的小產權房，由于不在城市規劃區，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無法通過征地轉變土地性質的方式讓小產權房合法化。現在不少學者主張將小產權房轉變為保障性住房。
小產權房的購買者多為中低收入階層的城鎮居民，可以說小產房起到了一定的社會保障功能。而且小產權房和保障性住房有一些相似的特征。小產權房的處置多是以租代售 ，實際上是一次性繳納了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小產權房的購買人和經濟適用房的購買人一樣，都無法取得房屋的所有權，叉具有經濟適用房的特征。小產權房與保障性住房出現功能交叉，但是由于其沒有合法的地位，加之在監督和管理上處于灰色真空地帶，導致小產權房并沒有發揮其社會效益，甚至出現大量閑置。另一方面，我國城鎮保障性住房遠不能滿足社會的需要，將小產權房轉變為保障性住房既免除了其被強拆的命運，避免了資源的浪費，又能增加社會保障性住房，充分發揮部分房屋的社會效應，較好的協調了農民、購房者、以及政府之間的利益。
要把小產權房變為保障性住房需要解決兩個方面的問題：一是二者的土地銜接問題，二是購買者的身份問題。
首先，二者的土地銜接問題。目前保障性住房是國有土地，小產權房是集體土地，要實現小產權房向保障性住房的轉變，要么統一二者的土地性質，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對“公共利益”進行廣義的解釋，筆者認為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經濟適用房應當屬于“公共利益”的范疇，在這一點上是符合征收要求的。但是由于此類小產權房的土地不在城市規劃區內，不符“兩規”的征收要求，因此不宜通過征收方式解決。而且征收過多會造成農民失地過多，對我國的土地制度和各方利益均構成較大沖擊。再者政府的財力畢竟是有限的，不可能所有的小產權房都通過政府征收讓其合法化。相比之下 ，允許在集體土地上建造經濟適用房更具有可行性。對那些不是單戶農民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產權房，政府可以征用集體土地并通過購買的方式回購集體土地上的小產權房。因為征用并不會改變土地性質，而回購又不會損害農民的既得利益。
回購款遠高于征用補償款 ，購房者支付的購房款即可作為政府支付給農民的土地征用補償款和房屋回購款，政府不用再掏錢，農民也無需向政府返還高于征用補償的那部分款項，農民的既得利益得到了保障。對于其他不符合經濟適用房條件的小產權房 ，政府可以承租 ，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經濟組織或農民支付的租金即作為政府支付的租金。
其次，購房者身份問題。小產權房轉為保障性住房后，購買者的身份仍然存在問題。因為我國對經濟適用房的購買者和廉租房的承租者都有嚴格的條件限制，如果對現有小產權房進行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認為 ，可以同時改變受保障對象的限制條件，應當將小產權房問題視為一個特殊問題進行特殊處理。可以設置一個時間點，在時間點以前夠買小產權房并支付了相應對價的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時間點以后購買或在時間點以前簽訂了購房合同，但并未支付相應對價的，嚴格按照住房保障相關制度進行審查。若簽訂的是長期租賃合同，在時間點以前簽訂并支付相應租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求；只支付了部分租金的，按照實際交付的租金年限為合同期限，期限內視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時間點以后簽訂的租賃合同，嚴格按照住房保障相關制度進行審查。這樣既不會與二元制土地制度相沖突，也沒有否定當前的二元制戶籍制度。
4.承認非耕地上的小產權房短期內“以租代售”的效力目前，小產權房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關于最高租賃期間的限制性規定，實務中的小產權房租賃合同表現形式總體上分為超過 2O年的租賃合同、20年期滿自動續期的合同以及不超過20年的高租金合同三種。
哦互過合法程序已經由政府擁有產權的小產房，在 2O年的租賃期內，承認其效力。超過 20年部分以及期滿后 自動續期部分無效。借鑒德國對事實物權的處置經驗 ，賦予承租人選擇權，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經濟適用房購房合同之間進行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經濟適用房購房合同的，購買人按照其購房款與轉性時同地段商品房價款 （包含土地價款）的比例與政府按份共有房屋產權，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購房款。使用人若要取得房屋完全所有權，則應根據經濟適用房制度的規定補繳土地出讓金、相關稅費并符合其他限制性條件。
四、小結。
小產權房問題的根源在于我國二元制土地制度，要想徹底解決問題，最終還需制度的創新。但長期形成的一種制度，在短時間內進行創新、變革是不太現實的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國社會保障等相關制度不完善的情況下，進行土地制度的變革可能會帶來更多的問題。因此，在現有制度下，通過地票交易、保障性租房的轉變以及承認短期內以租代售的效力等措施解決小產權房問題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進一步探究。
參考文獻：
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到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設的“小產權房”，無法辦理房產證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認了該房屋為“小產權房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產證，只能先這樣住著。
張某擔心自己的房屋權利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產權房”無法辦理房產證而引起的糾紛。
所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村集體頒發。這種產權證明不同于由城市房地產管理部門頒發的一般意義上的房產證，其產權的基礎是農民的宅基地使用權，因而無法以購房者的名字辦理房產證，也不能上市流通。
國務院曾以會議及通知等方式多次強調“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農戶住宅或‘小產權房’，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發”。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業”等情況之外，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。2007年，建設部《關于購買新建商品房的風險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。
房屋產權本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉二元結構的管理體制，以及一些復雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產權房”，實際上沒有真正的產權，其權利也得不到法律的保障。一旦出現糾紛，往往會給購房者造成較大的經濟損失。
購買“小產權房”容易產生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產權房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產權房”，這種合同一般也會被認定為無效合同。其次，關于房屋使用權的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產證對自己并不會產生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產權房使用權可能產生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發生這種情況，購房者將無法保障自己的權益。也就是說，小產權房的使用權也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產權房無法得到合法有效的權利憑證，其基于物權的一系列法定權利（如繼承、擔保、轉讓等）均無法得到有效的行使。
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第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。
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所謂小產權房是相對于大產權房來講的，從嚴格意義上講，小產權房并不是法律概念，只是人們在社會實踐中約定俗成的一種稱謂。
小產權房又可細分為兩類：第一類是集體組織經過其所在縣級政府合法批準后，在自有的非農用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護非法買受人的權益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權益是受到法律保護的。第二類是集體組織未取得任何批準手續，擅自在自有的農用地上修建的違章建筑。由于房屋本身不合法，法律不保護此房屋上所附的任何權益。[1]
兩類小產權房有共同的特點：由于集體組織不用向國家繳納土地使用權出讓金及商品房買賣中涉及的相關稅費。因而房屋建設成本低廉、售價較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對于集體組織以外的買受人來講，由于違反法律的規定，兩類小產權房買受人的權益均不受法律保護。不管買受人是否取得所謂的"小產權"， 這些證明文件都沒有法律依據，不具有法律效力。[2]法律概念的表達不僅使得法律得以表達，人們得以認識和理解法律，并在此基礎上進行法律實踐活動，而且可以提高法律的明確化程度和專業性程度，使法律成為專門的工具。[3]
二、小產權房的利弊
（一）小產權房的有利影響
第一，在集體所有土地上開發建造小產權房，緩解了城市住房壓力，有利于社會和諧。
第二，農民或集體經濟組織通過出售小產權房獲得了一定的經濟利益，增加了農民的收入，提高農民生活水平。
第三，對于地方政府來講，小產權房的開發建設有利于促進本地各項基礎設施建設，能夠促進早日實現城鄉統籌發展。
（二）小產權房的不利影響
小產權房最大的弊病就是風險性。由于小產權房建造在集體所有的土地上，不具有國家房產管理部門頒發房屋所有權證的資格，并且購房合同未經合法程序進行備案。后果是一旦國家認定該小產權房是違法違規開發耕地建房，要求拆除小產權房，或者發生了其它任何產權糾紛，購房人將無合法理由得到補償；由于小產權房沒有合法的開發建設手續，游離于有效監管以外，房屋建設質量未經相應監督，這樣就無法保障房屋質量。
小產權房的配套工程建設及后期維護也存在著相當一定的隱患；小產權房如果無序建造會破壞土地利用總體規劃，造成建設用地失控，并且私自開發集體所有土地的會影響耕地保護，甚至于危及糧食安全；小產權房以其低廉的價格進行銷售，會擾亂房地產市場正常秩序，并且危及國家對房地產市場有效管理。
三、小產權房法律問題分析
小產權房與現行法律制度的關系可概括為如下幾個方面的沖突：
（一）小產權房的開發與現行法律規定的土地利用總體規劃的沖突
根據《土地管理法》有關土地利用的規定，如要將農用地改變為建設用地，須經過嚴格的審批程序。然而，小產權房是由農村集體經濟組織、開發商自行開發。因此，它與現行的土地利用總體規劃是矛盾的。中南財經政法大學社會發展研究中心主任、教授喬新生認為："所謂小產權房，是指北京郊區部分農村集體土地所有人，將集體土地用于修建房屋，并且出售給購買者，但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發放的房屋所有證明，而且規定'轉讓或者繼承時，必須到發證機關辦理產權變更手續'。"[4]
（二）小產權房的銷售合同與現行法律規定相抵觸
法律明確規定不動產所有權的變更合同應當為書面形式，并且合同當事人必須有處分標的的權利，另外標的必須合法存在，否則合同無法律效力。而小產權房的銷售并不完全符合以上幾個要件。北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長張琦教授認為，"小產權房就是指購買在農村集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉（鎮）合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書。"[5]
（三）登記與現行法律的規定不相符合
不動產的交易須進行登記方能有效保證不動產所有權人的利益。《城市房地產地產管理法》第60條規定："在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。"由于小產權房未能滿足上述法律條文的要求，因此，在交易過程中不能依房地產法規的規定進行合法的登記并取得產權證書。
四、小產權房法律問題的解決辦法
（一）分類處理
第一，應將中低收入者購買的或已建未售的普通小產權房納入保障性住房的行列。從保障民生角度看，本文以為若該類普通小產權房不存在質量風險立法應當將之合法化并納入保障性住房行列。具體如何調整規范該類小產權房及購買人應具備哪些條件可以參照經濟適用房的管理辦法。購買者在補辦相關手續后，可以發放房屋產權證，使其享有類似經濟適用房購買者的有限產權。
第二，強行拆除已建已售或已建未售的奢侈型、嚴重占用耕地及存在安全隱患的小產權房，那些嚴重占用耕地，破壞生態環境，存在安全隱患以及城市富人修建的奢侈型小產權房一方面損害了國家對土地合理利用的宏觀調控政策，另一方面違法亂占、濫用土地，尤其是耕地損害了法律的權威性，在社會上產生不良影響，更有甚者威脅公民生命財產安全，因此該類小產權房應強行拆除。
（二）制定相關措施
1、采取措施抑制房價進一步上漲
筆者以為應從下列方面抑制房價，首先，在出讓土地使用權時不應僅僅根據競價結果決定中標人，應綜合評估中標房地產商的狀況，鼓勵其開發中低價位、中小戶型的普通商品房，嚴厲制止炒賣土地的行為。其次，銀行在發放住房貸款時嚴格審查貸款人，鼓勵消費型住房貸款的發放。最后，政府應加強房地產市場的監管，制止房地產市場管理造成的腐敗。[6]
2、調整城市房地產租賃市場，降低租金
城市住房租金過高也是導致小產權房蔓延發展的一個原因。因此政府應當采取相關措施調整房地產租賃市場，降低租金，保障更多居民的居住利益。
3、擴大保障性住房覆蓋面
我國正在加大力度建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，但是依據現行法律法規保障性住房覆蓋人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求。因此應修改相關法律法規，擴大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍。
4、修訂《土地管理法》，保障農民利益
筆者認為法制建設應以民生和民權為中心。《土地管理法》一方面要保障民生，也就是保護耕地，保障農業的發展；另一方面《土地管理法》要充分保障民權，做到國不與民爭利，具體而言就是要賦予農民充分的對集體土地享有的權利，實現農民利益最大化。
參考文獻：
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[4]喬新生."小產權房"拷問土地集體所有制度[J].西部論叢，2007，（8）.
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根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，
對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。
二、小產權房處置是否涉稅
農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農村村委會統一設計、統一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業稅稅目“服務業”中的業，營業額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉統籌發展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發[2007]242號)第九條規定：鄉鎮居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業營業稅及附加稅費。
第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發出風險提示，提醒購房者：以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發[2007]242號第十條規定的條件：對庫區地方政府、開發商、牽頭人、合作單位采取統建房、合作建房、開發性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業稅及附加稅費。庫區移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業性收入的一個基本特征，這就區別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發票取得的手續費收入，非法印制發票取得的收入等。對只違反某一個法律規范的“公開性”的營業性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產權房處置怎么征稅
現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅、開發持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應按照銷售不動產征收營業稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發，前述渝地稅發[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業稅從表面上看也似乎符合稅收規定，
另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業稅。但到底應該按照什么稅目征收營業稅呢?
姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業，(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。
在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎。《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規定“三、有關企業所得稅納稅申報口徑。根據企業所得稅
法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。”已有此規定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?
筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。
下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業征收營業稅問題：
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”從《實施細則》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。
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1.1 何謂小產權房
“小產權房”指的就是在農村集體土地上建設開發的，出售給城鎮居民的商品性房屋。因此，小產權房不包括農民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小產權房買賣的特征及法律規定
從小產權房的定義可知，只要是不違反禁止性規定、不違反建設規劃在集體建設用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產權房向本農民集體組織以外的成員出售或轉讓的情形下，其交易效力的問題。
1.2.1 小產權房及其買賣體現出下列特征
1）小產權房出售主體是農民個人和農民集體組織或鄉（鎮）政府。一般在宅基地上由農民個人建造的房屋，出售者為農民個人。在建設用地上由農民集體組織或鄉（鎮）政府開發建設的房屋，由農民集體組織或鄉（鎮）政府作為出售者。
2）小產權房因為無須辦理各種手續、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。
3）小產權房的購買者無法取得房產管理部門頒發的產權證書確權，僅有鄉鎮政府或者村委會制作的無法律效力的產權證書，也就是說，其產權無法得到法律有效保護。
4）小產權房的流通受到限制。由于小產權房無法取得房產證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉讓、抵押手續，一般只能在原農民集體內部流轉。
1.2.2 關于小產權房問題的現有法律規定
我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。按照《物權法》第151條、第153條規定，小產權房應當適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產權房的買賣。
2 小產權房買賣中存在的現實突出法律爭議問題
依現行法律，小產權房買賣一旦發生糾紛，合同應被認定無效，農民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國。
被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協議無效及返還房屋。通州法院經審理后認為被告是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，被告必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，被告作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經濟損失185290元，約占房屋市值的70%。
根據我國《土地管理法》第43條第1款規定，使用農民集體土地的情形有四種，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施、公益事業。并且，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，只允許使用本農民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權一般只可以由本農民集體組織成員所享有這一點也是上述農房買賣案判決的主要理由。②
根據《物權法》第9條規定，房屋屬于不動產，即購房者必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。因此，村集體或鄉
政府頒發的所謂的房屋“產權證”不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。②
可見，現今小產權房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關權利流轉問題、小產權房買賣的法律效力問題。
3 構建小產權房買賣具體法律制度的相關建議
筆者認為應當將小產權房買賣合法化，但是應有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優化配置。
3.1 落實限購政策
對已經有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產資源，實現“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產權房的買賣；城市居民購買小產權房，必須居住滿10年之后，方可轉賣等。
3.2 小產權房不得損害集體、國家利益
小產權房必須是在農民依法享有的用作建設用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經濟組織利益與國家利益的現象發生。
同時，對小產權房必須規范管理，嚴格監管小產權房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。
4 結論
綜上所述，我國房地產市場在國民經濟中占有重要地位，房地產領域的相關法律法規尚不完善，“小產權”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產權房問題既涉及到集體建設用地的改革，又關系到諸多群體的切身利益；既事關歷史遺留問題，又影響制度發展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。
注釋：
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小產權房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建設部的《關于購買新建商品房的風險提示》將“小產權房”界定為：“在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用而向集體組織以外的居民銷售，并且其產權證不是國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發的。”因此，小產權房只能獲得鄉鎮政府出具的集體土地使用權證和村委會的蓋章證明，無法獲得國家土地和房屋管理部門頒發的“三證”，即房屋所有權證、國有土地使用權證和契約證。
一、小產權房的發展現狀
從各地小產權房的建設情況來看，目前我國的小產權房在建設數量、分布情況等方面還未能統計出一個準確的數據，但是其數量之巨、影響范圍之大、涉眾之廣已經是無可爭議的事實了。根據國土部門的不完全統計，目前我國小產權房的面積已達66億平方米，相當于全國房地產業近十年來的開發數量。
二、小產權房的成因
（一）城鄉二元體制是小產權房產生的制度根源
我國的土地存在城鄉二元土地所有制，即國家土地所有權和集體土地所有權。在城鄉二元土地所有制的框架下，農村集體土地與城市國有土地的權利存在嚴重的不對等。農村集體土地的占有、使用、收益和處分方面有嚴格的法律限制。許多地方政府以較低價格從農民手上征收農村集體土地，再以較高價格賣給了房地產商，農民未能從現有的土地增值分配格局中獲得合理的補償。在利益驅使下，許多農民私建小產權房，并從中獲得較高收益，加劇了小產權房問題。
（二）現有的法律制度為小產權房的出現提供了發展空間
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”該條法律并未禁止集體經濟組織土地上建設房屋的自由交易和流轉，讓小產權房的鉆了空子。
（三）城市房價居高不下
近幾年來，我國的房地產業發展迅猛，加之城市居民數量的增加，房屋的需求量急劇增加，隨之而來的是房價的居高不下。而政府建設的廉租房和經濟適用房卻供不應求，所以相對廉價的小產權房的出現，吸引了大量的購買群。
（四）新農村建設政策為小產權房規模的擴大提供了機會
在新農村建設中，國家要求對農村的宅基地進行統一規劃、集中建房。鄉鎮政府在新農村建設中，由于資金相對匱乏，便謀求與房地產開發商的合作，開發出來的房子一部分以相對低廉的價格賣給了農村集體經濟組織的農民，剩余部分便讓開發商向農村集體組織以外的居民銷售。許多小產權房便在新農村建設的進程中如雨后春筍般出現了。
三、小產權房面臨的法律困境
（一）產權缺陷
國家明確規定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但凡是小產權房不允許登記，不受法律保護。
（二）流轉受限
由于小產權房沒有國家房管部門和土管部門頒發的相關證件，只是具備了房子的使用功能，不具有所有權，所以其流通交易，抵押融資，繼承等方面都受限制。
（三）維權艱難
由于缺乏相關法律的保護，加之產權的缺失，致使購買者與小產權房的建造者的買賣合同屬于無效合同，一旦出現法律糾紛，購買者維權將舉步維艱。
（四）國家稅費的流失
雖然小產權房在緩解城市低收入者住房壓力和促使農民增收方面有著積極意義，但其破壞了正常的房地產市場秩序，不利于房地產市場健康發展。許多房地產開發商并未依法向國家繳納土地使用權出讓金、城市設施配套費和其他稅費，導致國家稅費的大量流失。
四、小產權房的出路探討
針對小產權房問題，國務院已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。我國各地區政府部門也紛紛探討小產權房的解決問題。在綜合考慮國內外小產權房的研究成果，及小產權房試點城市的具體解決方案之后，筆者認為，可以嘗試以下解決方式：
（一）建立自由的農村土地流轉新制度。
通過法律賦予農村集體土地自由流轉的權利，從制度上解決農村集體土地與城市國有土地“同地不同價”的問題，使農村集體土地可以在“同地、同價、同權”的基礎上，參與市場的競爭。
（二）頒布新的小產權房開發與使用的法律。
我國相關法律的缺失，導致小產權房游離于法律監管之外。而政府相關部門在小產權房解決方面，一度簡單地，這種方法被實踐證明與社會的發展需求不符。因此，亟須頒布新的法律，將小產權房納入法治監管的軌道。
（三）健全我國的住房供應體制。
房價的居高不下，經濟適用房和廉租房的供不應求，使小產權房成了居民的權宜之計。為此，必須健全我國的住房供應體制，加強對房地產市場的監管，加大對經濟適用房和廉租房的供應，妥善解決小產權房的產權之爭，從而真正實現“住有所居”。
（四）完善我國的住房保障體系。
在小產權房的解決方面，政府可以將小產權房納入到我國現有的住房保障體系之下，使其合法化。對于已經建成且符合規劃的小產權房，政府可以以合理的市場價格收購，將其轉化為經濟適用房和廉租房，充實我國的住房保障體系，使其物盡其用。
參考文獻：
[1]胡凱.“小產權房”問題及其對策研究[D].浙江大學，2011
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時展到21世紀，對于農村土地，最熱的爭議點莫過于小產權房的問題。其實小產權房并非法學術語，現行法律法規也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關于小產權房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產權是針對開發商所擁有的初始產權而言。商品房在建成之后售出之前，開發商享有的商品房產權叫大產權，購房人購買商品房之后取得的產權是從這種大產權中分離出來的，故稱為小產權。第二種：產權大小是按照房屋再轉讓時是否要繳納土地出讓金來區分的。不再繳納土地出讓金的叫大產權，還需要補交土地出讓金的叫小產權。這樣，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。第三種：產權大小按照產權證的頒發機關來區分。國家房管部門發放產權證的商品房是大產權，鄉鎮政府頒發產權證的房屋是小產權ⅰ。從我國目前的法律法規來看，第一和第二兩種情形下的小產權房都是合法的。而第三種情形的小產權房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產權房均指第三種小產權房。因此本論文中的小產權房是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋產權屬證書的房屋。這種房屋產權證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱為小產權。這里的“小”是指產權不完整或者說產權有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區龔路鎮龔豐村農民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數返還陳某的購房款。但是法院依據誠實信用原則認為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當事人自愿、公平、等價有償基礎上所為的真實意思表示，認為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮辛村店村以4.5萬元的價格買下了當地農民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。
以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產生的法律效力卻截然不同。這就是當今的熱點問題——最具有爭議性的小產權房。
二、小產權房的現狀
小產權房的出現和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經濟大潮的推動，這部分自建房的性質開始發生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當時僅為5萬元一套。當時一些明星，藝術家們為了休閑或養老就到郊區縣購買別墅或農家院，由于他們當時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產權房的行列，而且他們購買的小產權房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅使，目前加入小產權房開發的房地產商以及樓盤也為數不少。據資料統計，在全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。由此可見小產權房在全國之整體發展態勢，其深遠影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關注。
三、小產權房形成原因
小產權房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產權房產生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉二元化管理體制。我國法律對城市土地和農村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規定城市土地可以通過市場直接進入流通，而農村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進入流通。這看起來似乎是對農村土地的特別保護，但實際上是對農村土地自由流轉的一種特別限制。目前農村的這種土地流轉制度不是在我國市場經濟中自發形成的，而是國家在城市化和工業化進程中，為了實現社會資源的集中而構建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農村的利益來維持和促進城市的發展的。我國自建國初就確立了農村為城市服務的策略。改革開放30年之后，中國農村和城市之間收入差距越來越大，“三農”問題逐漸成為了我國經濟發展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農村在改革開放經濟建設中沒有自己的市場主體地位，農村和農民仍然服務于城市經濟發展。僅就土地制度而言，為防止農村地產市場對城市地產市場的沖擊，為了維護城市和國家在地產市場的巨大利潤，國家繼續通過嚴格的土地管制制度將農村集體土地固定在農村，日后通過合法途徑征收后轉變為國家所有，繼續城市和國家對農村永遠的剝奪。如今，城市化進程已經可以安排更多的農業人口就業，到了工業回饋農業，城市回饋鄉村的時候了。小產權房合法化以后，許多以傳統農業為謀生手段的農民就可以轉化為城市居民，減少對農村土地的繼續使用，也對我國新農村的建設提供了條件，真正實現城鄉統籌發展。
2.小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果。農村小產權房之所以被我國法律認定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農村小產權房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產權房無法獲得國家房產部門的房產證的最終原因也在于此。小產權房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設成本加出售利潤；另一方面，小產權房在建設中沒有了權利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅動，甘愿冒風險，以超出法律的形式主動進入市場以獲取利益最大化，實現土地增值最大化。所以說，小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果ⅳ。
3.小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規定，農村土地不能直接進入市場而只能由政府或國家通過征收來實現的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權中最關鍵的處分權。我國《憲法》和《土地管理法》等確認了農村集體土地所有權屬于農村集體所有。根據所有權的一般理論，所有權具有四項權能：占有、使用、收益和處分。其中處分權是所有權的核心。所有者對自己財產的處分是最終實現其所有權價值的重要途徑。《物權法》第39條也規定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有，使用，收益和處分的權利。但我國集體所有制下的農民卻失去了對自己所有物的最終財產處分權。
如果政府限制農村集體土地所有者行使所有權的范圍和方式，讓集體土地只能用于農業耕作，那么就應該取消現在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴格禁止政府將農村征收來的集體土地轉包給開發商用于商品房開發，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農村地區給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設用地的日益緊缺，農村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經濟價值和社會價值。所以說，集體土地進入城市房地產謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農村土地用途有著嚴格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權，而且現在村集體土地上也存在越來越多的鄉鎮企業建設用地及宅基地，這也為農村集體土地進入城市房地產市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發展催生了小產權房的出現。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導模式，即地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應，因為政府只向開發商提供建設土地，所有人必須向開發商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農村廉價的小產權房的產生和發展提供了機遇，成為催生小產權房迅速發展的首要因素。
城市的飛速發展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養老住房的需求。現在的大城市已經不再是老年人養老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區附近購買一套廉價小產權房養老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉鎮小產權房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產權房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠發展。更有一些高收入者想在鄉鎮購買別墅或建度假村之類的，遠離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現在由于農村僅僅依靠農業生產已經難以維持日益發展的社會生活了，農村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經外出務工，農村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護，極容易毀損。很多農村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產權房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務工的農村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產權房政策的限制，他們也不能在他鄉的當地購買住房安居樂業。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠的蝸居一族，租房一族，無法實現“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業形勢嚴峻，有些大學生就下鄉找工作了。這些大學生持有城市戶口，不像農村居民，在農村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農村就地買房甚至結婚安家。這種人為阻斷農村和城市交互發展的做法是社會發展規律相矛盾的。
參考文獻：
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篇12
日前媒體曝出，南京市小產權房項目七彩星城小區業主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續。這一舉動被業界解讀為，小產權房轉正“閘門”正在南京豁出一條口子。
此消息見諸報端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項目補辦土地出讓手續，是對歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續，不可解讀為‘小產權房轉正’。”
盡管有關部門刻意強調此舉并非小產權房轉正，但關于七彩星城項目當前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。
此外，南京市住建委產權市場處新聞發言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網上銷售，并且七彩星城已經辦理完了房屋所有權的初始登記。
吊詭的是，2007年1月，集體土地性質樓盤七彩星城首度開盤，開發商明確告知購房者，他們的項目在“轉正”的名單上。為此，開發商在購房合同上，明確承諾將負責房產的“轉正”。
據了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產權房展開全面調研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內的10個小產權房項目，補齊手續后有望轉正。
記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個項目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經取得了國有土地使用證，剩下的7個項目仍在排隊等候中。
而據媒體報道，南京市小產權房想要轉正，必須歷經一個復雜的程序：先是規劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規劃局、建工局、房產局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。
在項目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發完畢之后，業主憑借房屋所有權初始登記、購房合同、購房發票等相關資料，才可以前往南京市房產局辦理商品房房產證。對于業主而言，只有拿到商品房房產證，小產權才算真正的實現了轉正。
野蠻生長
南京七彩星城小產權房項目取得國有土地使用證，雖然只是個案，且有賴于多年前的一次歷史契機，但其至少為小產權轉正樹立了一個示范性樣本。
而在這個樣本之下，仍有眾多的小產權房未得到政府的認可。據悉，小產權房在南京有十余年的發展歷程，目前不低于200個。
在近期頻傳農村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產權房集中區也成為民眾購房的熱點。一份來自深圳市規劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達7900元/平米，均價超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產權房價格近期又漲了10%左右。
在“年年喊打，年年難打”的北京，小產權房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產權小區目前有100多棟小產權樓，就在不久前，該小區周邊仍有新的小產權房在施工建設。據房產中介人員向記者表示，年初該小區房價還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米。“買房的人還不少。”
北京最大小產權房社區通州太玉園，同樣是一個搶手的小區。據記者了解，去年底該小區房價還在6000元/平米上下，目前房價則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價的最主要原因。
一方面小產權還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態。
“畢竟法不責眾。”在太玉園小區有兩套住房的楊女士看來，小產權房轉正是遲早的事，“單就北京的小產權房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”
小產權房數量的龐大或許已經超過一些人的想象，在小產權房肆無忌憚的蔓延態勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。
日前，位于北京市昌平區陽坊鎮東貫市村的小產權房樓群被拆。這也是北京市目前已經查處的最大的小產權房區域，涉及13棟樓4萬平米。
然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產權房整治案例不難發現，強行拆除的小產權房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。
短期內轉正可能性不大
小產權房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現象之下，隱藏的是大眾日益擴大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產權房。
近期，市場上之所以出現了一波熱炒小產權房的熱潮，來自于一份由國務院發展研究中心課題組提出的改革方案報告――“383”方案。該報告指出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。
按照該方案構想，在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
篇13
一、我國“小產權”房存在的原因
（一）相關規定之間的矛盾
《民法通則》中第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。《物權法》第4條規定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第39條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《物權法》第3條第3款規定：國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。依據上述法律，似乎“小產權房”是有合法地位的，事實上，“小產權房”也是當地鄉鎮政府同意并且發放證書的，是承認的。然而我國《土地管理法》第43條、第44條明確規定，不論任何單位及個人進行工程建設并且需要使用土地的，必須依法按照規定程序申請，才能合法使用國有土地；將農用土地變性為建設用地的，或者工程建設需要占用土地的，必須按照法律法規有關要求辦理變性轉用手續。以上法律制度之間的矛盾，將“小產權房”推向了極為尷尬的境地。對于農村集體而言，他們本身并不擁有集體土地產權，至少在完全意義上的土地產權不可能擁有，因而在土地流轉市場里邊是不可能存在農村集體所有土地的。“小產權”房無法進入房地產交易所辦理轉讓、抵押、過戶，是不能夠得到法律保護的。
（二）住房的剛性需求與高房價之間的矛盾
近十年，我國經濟發展迅速，即使政府針對抑制房價積極嘗試著出臺不同的政策，然而，房價依然是居高不下。隨著城鎮化進程的大力推進，大量已經喪失土地的農村勞動力紛紛涌入城市，他們都希望能夠在城市有一個屬于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因為子女已經成人，也需要一套房子給他們將來的生活鋪路。然而他們的收入使得他們對城市的住房望而卻步，種種類似的剛性需求使人們不得不把注意力集中到周邊城鎮的“小產權房”上。而對于出售“小產權房”的集體而言，這獲得的收入遠遠高于土地被占用補償款。這種矛盾讓“小產權房”如雨后春筍一般，大量出現在城市周邊的城鎮。
二、小產權房帶來的社會危害
（一）加速耕地減少，威脅國家糧食安全
我國整體處于地少人多的國情之中，土地資源更顯其重要性，截止到2011年，我國耕地面積18.25億畝，其中發達城市諸如北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地面積比聯合國糧農組織確定的0.8畝的警戒線還要低。中國要以世界7%的耕地養活世界22%的人口，糧食問題是一個關系社會和國家穩定的大事。但是小產權房這種自發行為的出現，讓很多原有的耕地變成了高樓，在一定程度上直接導致耕地面積減少，并且在近幾年中，小產權房問題凸顯，如果不加以抑制，將會導致更多的土地被侵占，耕地面積及糧食安全將無法得到保障。
（二）小產權房購買者的利益存在潛在性的危害
1.物權法上不受保護
因為房屋屬于不動產，根據《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據法律規定，農村的宅基地使用權以及在其上的房屋所有權是不能夠自行轉讓的，即使轉讓也應是在集體經濟的內部，不能夠轉讓給城市居民。因此，即使買受人獲得了當地政府相應的“產權”文件，也不產生物權效力。因此，一旦國家決定對于集體土地進行征用或拆遷，將有可能直接導致買受方得不到任何經濟補償。
2.債權法上因存在合同無效的法定事由，購買者的權益不能得到保護，這一點在《合同法》第52條第（五）項有明確的規定“有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規的強制性規定。”因此，買受方如果是城鎮居民，在購買小產權房之后，將得不到相應的法律保護。
（三）擾亂了國家對土地的整體規劃和利用
國家依據整體經濟以及社會發展的總體目標，制定土地的總體使用方針與規劃，并依據土地利用調整次序和土地利用結構與布局，來合理安排我國對于各類土地的使用，本著盡可能保護耕地和控制非農建設侵占農用地的原則，協調土地資源的保護和經濟發展的關系。而小產權房的建設往往是“先斬后奏”或者“只斬不奏”，造成國家土地利用規劃的失控，擾亂國家對于土地使用的整體規劃。
三、針對“小產權房”制定保護性法律法規的意義
目前，城市人群和農村人群固定房產的價值最大差異不是來自地域等條件限制，而是來自法律對固定房產的身份限定。這種情況的存在是侵犯了憲法賦予農民的平等權利的。制定“小產權房”保護性法律法規可以給予農民平等權利，也可以無形中增加農民的固定資產的貨幣總值。另外，農民擁有“小產權房”的合法權利，一旦第三方征用的時候，高額的土地補償款也會幫助農民在喪失房屋之后重新擁有自己的新房產。
其次，對于已經購買“小產權房”的購房者來講，制定保護性法律法規之后，他們的房產權益得到了保障，這對于這些低收入人群來講，無疑是維護了他們的財產權益，是有利于社會和諧穩定的，這推進這部分人民群眾的生活質量會起到極大的作用。
“小產權房”保護性法律法規的制定，從某種程度上講可以補充稀缺的公益住房資源，不僅緩解了高度緊張的住房壓力，同時對我國目前居高不下的房價起到一定的抑制作用。如果“小產權房”合法化，自然就擴大了“小產權房”的購買群體，合理合法的建設，會加速城鄉一體化進程。
四、制定“小產權房”保護性法律法規的政策探討
（一）規范現有“小產權房”
1.對于非法侵占耕地、私搭亂建的 “小產權房”要堅決予以拆除。不允許任何地方政府、任何房地產開發商、任何個人以任何名義將這種侵害國家耕地的“小產權房”合法化。
2.對于搭建在農民宅基地的“小產權房”，公布法律予以合法化。并且將這部分房源納入保障性住房體系，用城市周邊的房源解決低收入人群的住房問題，緩解城市住房緊張的不利局面。
（二）建立一套嚴格的“小產權房”建設審批制度
當“小產權房”取得合法地位后，其價值的增漲必然使一些人想用非法的手段從中得利。必須建立一套嚴格的“小產權房”建設審批制度，避免國家耕地嚴重流失，對于打破制度，非法審批和建設的人員，要公布法律予以嚴懲，增加此類犯罪的成本。
