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篇1

第三條縣大學生創業園由縣人事局委托縣人才開發中心負責日常管理。園內設管理辦公室，配備專門工作人員，具體負責大學生創業園的管理和服務工作。

第四條縣大學生創業園主要是為大學生自主創業企業提供科研、辦公等場所，不提供生產性用房。入園企業不得轉讓給他人使用；出園時必須繳訖相關所有費用，辦理出園手續。

第五條入園企業園內孵化期一般不超過2年。從入園之日起2年內免費使用50平方米辦公用房；第三年確需續用的，經申請同意后收取50%場地租賃費，第四年開始全額收取場地租賃費（租賃按先繳費后使用的原則執行）。孵化期內或租賃期間若閑置2個月及以上的將視為自動放棄使用權，由管理辦公室收回，由此造成的一切損失由企業自負；若是租賃的必須辦結相關手續和相關費用。物業管理費由入園企業全額支付。

第二章入園條件及程序

第六條申請入園創業的對象為籍普通高校在校生或畢業后五年內（畢業時間為年及以后，下同）的普通高校畢業生，或在桐注冊的大學生創業企業，且在所創辦的企業中擔任法定代表人,其創業項目具有一定的技術含量、創新性和良好的市場潛力，所創辦企業具有較完善的企業管理制度。

第七條申請進入大學生創業園創業的項目應符合國家產業政策和省、市相關規定，且為當年度產業發展導向目錄中非禁止、非限制發展類項目，主要為IT、金融、科技、市場營銷、技術貿易、設計、中介、咨詢、文化創意等現代服務類產業，對于生產類、經營類、培訓教育類企業，僅提供總部辦公場所，不提供生產經營場地。

第八條申請進入大學生創業園創業的大學生應向縣人才開發中心提供下列材料：縣大學生創業園創業申請書、工商核準的企業名稱預登記、身份證、戶籍證明、學歷證書、無不良信用記錄和違法行為的證明、創業計劃書（已創辦企業的大學生持營業執照和稅務登記證）。

第九條經縣人才開發中心初審并經縣人事、科技、工商、財政、經貿等部門聯審通過后，申請入園的大學生創業企業方可入駐大學生創業園。

第三章裝修管理

第十條入園單位確須對辦公場所進行二次簡易裝修（含線路改造等）的，事先必須向管理辦公室提出申請并提供裝修方案、圖紙等資料，經管理辦公室同意后，方可辦理進場施工。施工時不得損壞原有設施，若有損壞的應照價賠償。

第十一條裝修時產生的廢棄物傾倒在指定位置，不得傾倒在垃圾箱內，并做到日產日清。裝修完工后，經有關部門驗收后方可投入使用。

第四章公共環境管理

第十二條創業企業辦公場所室內環境衛生由各單位負責；創業企業工作人員必須自覺遵守公共場所衛生保潔規定，不得隨地吐痰和亂扔廢棄物，保持公共場所整潔衛生。

第十三條大廳、走廊、樓道、洗手間等公共場所的保潔工作由專人負責。

第十四條不得隨意在外墻和窗戶上設立廣告牌、橫幅等；如有特殊原因確需短期設立的，必須經管理辦公室同意。

第十五條不得在大廳、電梯、走廊等公共區域內張貼任何廣告、宣傳品等。各類會議通知或通告張貼在專用欄內。

第十六條每一樓層內的會議室為該樓層內創業單位共用會議室，使用前要到園管理辦公室登記預約，以便統一安排；使用后按照“誰使用誰負責”的原則搞好室內環境衛生。

第五章用水用電管理

第十七條電費按創業單位實際使用量+公攤用電收取。水費由創業單位根據所占場地面積按比例分攤。水電費由管理辦公室統一收取后繳給物業單位。

第十八條嚴禁在室內使用電爐、紅外取暖器以及制炊工具等，確因工作和科研需要的，必須報請管理辦公室批準備案，并由專人負責。

第十九條不得擅自移動電表和更改輸電線路，出現供電故障及時通知管理辦公室。

第二十條節約用水，自覺維護供水設施。

第二十一條嚴格限制空調等大耗電量設備的使用，夏天原則上氣溫在32度以上才能開啟空調，且空調設定溫度不得低于26度。冬天原則上氣溫零度以下才能開啟空調，且空調設定溫度不得高于22度。

第二十二條入園創業企業須配合管理辦公室及時繳納水費電費。無正當理由拖欠水電費2個月的將停止供電，由此造成的一切損失和后果由拖欠單位自負。

第六章治安消防管理

第二十三條各單位要有足夠的安保意識，按照《浙江省機關、團體、企業、事業單位治安保衛工作條例》和《消防法》的有關條款，主動積極地與管理辦公室配合，共同搞好治安、消防工作。

第二十四條各企業有責任做好本單位科研、辦公場所的治安和消防工作，負責本單位的治安消防工作，積極做好安全防范工作。

第二十五條園內嚴禁聚眾賭博、打架斗毆等違法亂紀行為，嚴禁攜帶槍支、彈藥、易燃化學危險品，嚴禁儲存易燃易爆化學危險品。

篇2

小區業主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據現行法規的處罰程序太長，強制執行手續繁雜，效果不佳。物業管理單位往往不能第一時間內不能掌握第一手資料。

2、高層住宅居改非問題

一些公司未經任何部門批準，在高層住宅內開辦公司營業的居改非行為，給廣大業主利益帶來侵害。例如進行“居改非”的業主和其他業主一樣的標準支付維修基金和電梯費、水泵費，引起了業主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進出住宅樓給其他業主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內的公司頒發了工商營業執照，物業管理單位只能勸阻而無權采取強制措施，給物業管理單位管理工作帶來了難度。

二、關于改變住宅用途立法建議

這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴重。許多市民對“居改非”辦企業（餐飲、倉庫）、辦公司（貿易、中介）等引起的人員進出增多、貨物上下搬運、電梯等公共設施使用頻繁和人聲嘈雜、環境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經營業態（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態度，認為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業主、使用人，而且這是擴大就業的一條途徑。

針對現狀，我們認為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴格禁止，又要正確引導。在現階段，既要運用政府的行政手段，也要發揮業主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強并發揮民事主體解決物業使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

（一）嚴格限定不得改變住宅用途的范圍：

一是封閉住宅區內的住宅；

二是法律、法規、規章規定的其他不得改變使用性質的住宅。

（二）規定允許改變住宅用途的條件：符合城市規劃、文物和優秀歷史建筑保護、房屋安全使用、環境保護、治安管理等規定以及正確處理相鄰關系。

（三）規劃確定改變住宅用途的區域：允許改變住宅用途的區域由區（縣）規劃管理部門提出，經組織聽證后報區（縣）人民政府審查，經市規劃管理部門批準后，將允許改變住宅用途的區域范圍、經營業態、房屋安全使用、環境保護、治安管理等要求向社會公布。

（四）在允許改變住宅用途的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業主委員會開具的證明，向區（縣）房地產管理部門備案，區（縣）房地產管理部門出具備案證明，當事人憑備案證明向工商管理部門申領營業執照。

（五）依法“居改非”從事經營活動的業主、使用人按照該物業的物業服務費標準的十倍支付物業服務費。業主大會另有約定的，從其約定。該項費用扣除物業服務成本后，主要用于補充房屋的專項維修資金。

（六）在禁止改變住宅用途的區域范圍內，工商管理部門不得將住宅視為經營場所頒發營業執照。

（七）物業管理企業切實履行物業管理職責，應當經常巡查物業管理區域內的房屋使用情況，發現擅自“居改非”的，應當采取相應措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在規定期限內（例如兩天）報告區（縣）房地產管理部門和業主委員會。物業管理企業不報告或者報告不及時的，區（縣）房地產管理部門依據《規定》予以行政處罰。

（八）擅自改變住宅用途從事經營活動的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區（縣）房地產管理部門申請人民法院強制執行。

（九）擅自改變住宅用途從事經營活動影響相鄰關系的，相關業主、使用人可以依法提起民事訴訟。

（十）本《規定》實施前的擅自“居改非”，應本著事實求是、適當從寬的原則處理。一是經業主大會討論允許“居改非”的，當事人應當按照該物業的物業服務費標準的十倍支付物業服務費。業主大會另有約定的，從其約定。二是經業主大會討論不允許“居改非”的，區（縣）房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的規定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應當按照該物業的物業服務費標準的十倍支付物業服務費。業主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經營活動影響相鄰關系的，相關業主、使用人可以依法提起民事訴訟。

二、關于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議

經本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區的違法搭建出現蔓延且難以遏止的現象；隨著住宅商品化、產權多元化進程的加快，違法裝飾裝修房屋的現象比較嚴重。為了加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執法力度，可以采取以下措施。

（一）物業管理企業切實履行物業管理職責。除了在業主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項外，應當經常巡查物業管理區域的裝飾裝修活動。發現違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構筑物的，及時采取相應措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在規定的時限內（例如兩天）報告區（縣）房地產管理部門和業主委員會。物業管理企業不報告或者報告不及時的，區（縣）房地產管理部門依據《規定》予以行政處罰。

（二）區（縣）房地產管理部門加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執法力度。發現或者接到舉報違法行為的，可以采取以下措施：一是對正在實施違法搭建、違法裝飾裝修的，應當責令立即停止施工，拒不改正的，可以組織。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應當責令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損壞房屋承重結構的，責令限期恢復原狀，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不改正的，可以組織。三是附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

篇3

第三條  本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。

本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。

第四條  長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；

（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；

（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；

（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；

（五）負責物業管理企業的資質審查；

（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；

（七）監督、檢查、指導物業管理活動。

建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。

第五條  物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。

第二章  住宅小區物業管理委員會

第六條  住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。

本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。

第七條  管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。

第八條  管委會的權利：

（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；

（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；

（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；

（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；

（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。

第九條  管委會義務：

（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；

（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；

（三）保護和改善住宅小區環境質量；

（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；

（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。

第十條  管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。

住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。

第三章  物業管理企業

第十一條  物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。

委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業管理企業應當具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；

（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。

第十三條  成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。

本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。

《物業管理資質證書》實行年審制度。

第十四條  新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。

第十五條  物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。

第十六條  住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。

物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。

第十七條  住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。

第十八條  開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。

第十九條  物業管理企業的權利：

（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；

（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；

（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；

（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；

（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。

第二十條  物業管理企業的義務：

（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；

（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；

（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；

（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；

（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。

第二十一條  住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。

第四章  住宅小區房屋、設施的管理和維護

第二十三條  新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：

（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《  工程質量檢查合格證》；

（五）住宅小區房屋產權明細表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規定及時交納各項費用；

（七）法律、法規禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。

第二十六條  住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。

有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。

第二十七條  住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。

第二十八條  住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。

第二十九條  住宅小區內禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；

（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；

（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區專用資金和相關費用

第三十條  新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。

開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。

第三十一條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。

第三十三條  物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。

公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。

第六章  法律責任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十六條  物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。

第三十八條  開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。

第四十三條  管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條  管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。