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（1）協調同土建施工單位兩者間的相關事情，并安排裝修現場的加工場地，監督雙方相關協議的簽訂等。一般來說，協議雙方需要協調的事情包括吃住、水電費、垃圾清運等生活問題以及施工中的垂直運輸、成品保護，加上同土建施工單位的施工交接驗收等事項。

（2）協調其它相類同單位建設方指定的分包單位之間，例如空調、消防、安防以及網絡（弱電）等問題，同樣需要有協議約束。

（3）協調同固件施工單位的交接驗收，為精裝修單位施工打基石，交接驗收后需做驗收紀要，并給出明確的整改時間、指出能做出讓步或接收的相關條件等。包括：①原土建垃圾是否已經清運；②土建施工質量如平整度、煙道暢通性、垂直度等方面的檢查；③消防主機等設備是否處于正常工作狀態；④管道洞口、地面閉水試驗；⑤鋁合金門窗及幕墻淋水試驗；⑥鋁合金門窗及幕墻外型目測檢查，包括五金件是否齊全，使用靈活度，撞傷與否、形狀、破損情況，是否存在砂漿污染及污染情況、玻璃的破損情況等；⑦檢查給排水系統是否正常；⑧強、弱電、空調、消防系統接口是否到位。

2施工進場、設計交底

現場管理人員負責協助并參加施工進場動員及設計交底兩個會議。會議結束后，由會議主辦方監理做出會議紀要，該紀要需送達各方簽字確認。

3樣板施工精裝修工程

在大面積施工之前，首先應進行吊頂龍骨、石材干掛等樣板施工，通過樣板施工，明確材料選用、施工方法，并可根據現場實際情況對設計施工圖進行調整，保證大面積施工的順利進行。樣板施工完成后，現場管理人員應在數日內組織監理等相關單位對其評審并由監理形成相關會議紀要。各方應認真分析設計、材料、施工方法等的大面積施工可行性，并仔細研究設計、材料、聯系單等變更因素對工程成本的影響，發現矛盾后，及時調整，確保大面積施工的工藝合理和成本控制。

4施工過程工藝技術管理

4.1精裝修施工過程工藝技術管理主要內容

①現場放線；②水、電及室內機電設備安裝及試壓調試；③吊頂及隔墻基層施工，衛生間防水施工，及隱蔽工程驗收；④墻頂面批灰，墻地磚（石材）施工，地板基層施工；⑤成品木制品安裝（門套、固定家具等），墻面修整打磨及面層處理；⑥墻頂面乳膠漆，墻紙、軟包施工；⑦開關、面板、潔具、龍頭、電器、五金、燈具安裝調試；⑧地板、地毯施工，石材結晶處理；⑨細部整改、驗收?，F場管理人員應了解認識精裝修工程各階段、各種材料的施工管理技術，保證精裝修各階段、各材料間的合理銜接和搭配；同時把握目前精裝修工程各環節的技術特點、局限性、質量通病，選取經濟合理、技術先進的施工方法，應用于工程營造。

4.2精裝修施工過程各部分管理方法

施工過程應嚴格按照國家《裝飾工程質量驗收規范》等相關要求進行控制。部分施工管理方法如下：

（1）吊頂工程。①根據不同的使用環境和要求，選擇適用的吊頂形式。根據不同的使用部位選擇適用的吊頂材料（石膏板、礦棉板、硅酸鈣板、PU等高分子材料）；②對各部位吊頂標高與現場條件、設備安裝提前綜合考慮，相互矛盾處及時進行相關調整，避免后期造成工期延誤；③制定天花綜合排版圖，對燈具、風口等構件在頂面的位置與裝飾效果綜合考慮，避免設備安裝引起的龍骨調整和保證天花（尤其塊狀金屬板、木飾面）的對稱美觀；④吊桿、龍骨的間距規格必須滿足規范要求，吊頂調平后吊桿上下螺絲應旋緊并要求垂直受力，3kg以上重型設備應有獨立的支撐，以保證整體支撐系統的平衡；⑤石膏板面層施工時，在轉角、開口等應力集中處，應有防開裂措施（“L”形板或底襯木夾板）；⑥石膏板吊頂需開槽固定玻璃時，必須預嵌入“U”形不銹鋼，以確保固定牢固；⑦使用其它吊頂材料時，需嚴格按照相應材料的不同施工方法進行施工。

（2）隔墻工程。①根據不同的使用條件（高度、環境），選擇不同的骨架材料，如：木龍骨、輕鋼龍骨、型鋼等。骨架材料必須做防銹、防腐處理；②隔墻應滿足一定的剛度，如：石材或瓷磚裝飾面的隔墻，不應因隔墻的變形而發生爆角、斷裂；③對隔音要求比較高的隔墻，骨架應與結構頂面連接，并填充隔音棉至結構頂面。④隔墻龍骨間距應嚴格控制，與基層連接牢固，并按規定與留伸縮縫，如遇衛生間等有防水要求的部位，根部應有15cm的砼翻邊。⑤隔墻與地面濕作業交接處，隔墻根部應有防潮措施，防止隔墻基層及飾面受潮。

(3)墻柱面飾面工程。①根據設計風格及材料選擇合理的縫處理方式（V形、U形、平縫）和陰陽角處理方式，仔細推敲其施工的可行性，并提前做出調整;②對墻柱面不同相鄰飾面的關系要有充分的認識，對收口的效果、嵌縫材料的選擇，提前確定；③石材的墻柱面飾面施工方法主要有干掛、濕貼和灌漿等，應根據使用部位的不同要求而選擇合理的施工方法和轉角石材拼接方式。天然石材施工前應預排版，保證紋路及品相的匹配；④墻紙的施工應在基層找平并清油封閉后進行。墻紙應采用優質、環保并與之相對應的專業膠粉施工，嚴禁亂用黏結劑，墻紙要按方向鋪貼，并注意墻紙對花及色差控制；⑤木飾面安裝結構基層應有可靠的防潮措施，對成品木飾面與基層的連接構造需認真審核，應保證安裝牢固、平整，面層不允許使用槍釘固定；⑥鏡面安裝應保證安全，并有防腐蝕措施（3M紙+中性膠），鏡面上安裝開關面板時，應采取措施（墻面交接面打剛性膠填充）防止鏡子破裂。

（4）地面工程。①石材、瓷磚、木地板地面施工前應制定綜合排版圖，對地面設施綜合考慮，避免過小尺寸的使用和避免地面嵌入設施的騎縫、壓縫等現象，保證地面的和諧、美觀。該排版圖必須經過“現場管理人員”書面確認；②對地面材料的選擇應盡量避免多孔、吸水率高、易污染的材料；③對地面不同相鄰飾面的關系要有充分的認識，對收口的效果、嵌縫材料的選擇，提前確定；④地面石材施工，石材應在完全干燥后做六面防護，否則，易形成水影而難以處理。淺色石材為防止污染，應采用白水泥做結合層施工；⑤木地板施工前，應根據房間或鋪設區域的具體特點確定地板的鋪設形式（順鋪或斜鋪），鋪設方向宜為順光方向，基層板必須做好三防（防水、防蛀、防火）處理。

（5）防水工程。①對影響室內使用功能且必須做防水的部位提前進行綜合考慮，加強結構自防水控制和特殊部位構造防水的研究。防水部位陰陽角應做圓弧形，以利于防水涂料的施工效果，建立有技術保證的防水系統；②根據不同的使用環境，選擇經濟、環保的防水材料（聚氨脂、JS等），宜采用涂膜防水；③根據不同的使用部位和重要性，選取合理的工法施工；④防水材料的施工過程必須嚴格控制（包括基層干燥、清潔、平整度及構造處理，施工溫度宜在5℃以上，施工順序及養護的時間），才能保證防水效果；⑤施工完成后及時保護，并進行蓄水試驗，試驗合格方可進行下道工序施工。

（6）成品木制品材料控制。①所有木制品應根據現場符合實際尺寸進行深化設計，“現場管理人員”應對深化設計成果進行審核（木制品結構和使用功能），木制品尺寸由精裝修單位根據現場尺寸進行審核，避免與現場結構面、設備造成矛盾；②施工單位應根據精裝修施工進度編排合理的木制品生產、到貨計劃，以滿足各工種收頭工作的有序進行。

（7）石材加工、安裝控制。石材工程在精裝修中是一個相對復雜的內容，既是設計亮點、也是施工難點，應制定專項控制方案。①精裝修單位應綜合裝飾施工圖及所有石材面嵌入設備、設施，繪制詳細的石材排版圖，石材排版圖必須經過“現場管理人員”書面確認；②石材供應商應根據裝飾施工計劃，制定詳細的石材供應計劃，并及時動態調整；③供貨期間，精裝修單位應派專人跟蹤加工情況（質量、進度），并核對出廠石材排版情況及出廠編號，“現場管理人員”定期進行檢查；④石材到場后應小心存放，并嚴格控制背面網格布處理、六面防護等環節，施工前進行預排版，對石材的品相色差再次調整；⑤石材施工完成后，如受到損壞，修復的成本很大且很難恢復到原來的施工效果，所以石材施工完成后，必須做好成品保護。

5施工階段的主要管理內容

（1）材料管理。對材料供應的管理重點內容：①材料、設備的安裝使用條件是否與現場條件符合；②材料的到貨時間是否可以保證；③材料、設備的成品保護措施是否到位；④采購計劃的時間節點是否合理，是否可以滿足施工進度要求。現場管理人員應會同設計人員、監理人員、施工單位對進場材料進行檢驗、簽收。

（2）質量管理。現場管理人員負責精裝修施工質量管理的日常工作，應加強對施工現場的日常巡視，對施工中出現的質量問題及整改情況進行跟蹤、作相應記錄，并定期反映在過程控制記錄中。管理人員對精裝修工程的質量負有督導責任。

（3）進度管理。現場管理人員在施工階段進度管理的主要內容為：①要求施工單位擬訂總體進度計劃、月進度計劃、周進度計劃及施工進度控制節點；②分析施工單位進度計劃的合理性、可行性、提出調整意見；③監督施工單位進度計劃的執行情況，并適時采取措施保證計劃的實現；④協助監理組織召開監理例會。

（4）成本管理?，F場管理人員應根據事先核定的合理的精裝修成本限額，對于個別施工前未予明確確認價格的材料、施工中變更的材料、新增施工費用及由于建設方原因引起的返工費用，進行審核，并上報成本管理部審批，合理控制相關費用，保證不至突破限額成本。

（5）安全管理?，F場管理人員應增強安全管理意識，在施工階段對安全管理，尤其是消防管理應引起足夠重視，督促和監督施工單位做好安全管理工作、定期召開安全專題會議并加強現場巡檢力度。

（6）資金管理?，F場管理人員應根據施工合同中的相關條款，會同監理及時準確地核定施工單位已完成工程量，按照合同規定支付工程款。

（7）設備管理。現場管理人員應對施工單位在工程施工中所需的機械設備的到位情況進行相應檢查，對于落后的（無法達到施工工藝水平）、報廢的，以及存在安全隱患的機械設備，要求施工單位及時更換，并要求機械設備數量滿足施工進度的要求。

（8）人員管理?，F場管理人員負責定期檢查施工單位操作人員的配備情況及實際操作水平，各工種人員應配備合理，人員數量滿足工程進度要求，施工單位對施工人員的雇傭與管理應符合國家的相關規定。

（9）分包管理?，F場管理人員負責具體協調處理精裝修單位與分包單位（空調、網絡弱電、消防、安防等）管理與配合的具體事宜。

（10）文明施工、成品保護管理?，F場管理人員應加強對裝修單位的文明施工管理，在日常加強巡視中對于各種違背文明施工的現象應及時予以制止及采取相應的處理措施。

（11）驗收、整改管理。①隱蔽及中間驗收。現場管理人員負責對隱蔽工程驗收和中間驗收的具體管理工作，并會同監理形成隱蔽工程驗收和中間驗收的驗收記錄；②工程竣工驗收。精裝修工程施工結束，現場管理人員負責協助進行竣工驗收，并填寫相關《精裝修工程項目竣工驗收表》；③現場管理人員負責督促施工單位就工程竣工驗收過程發現的問題進行整改；④現場管理人員負責安排保潔人員于工程整改完成后進場保潔。

(12)資料管理。現場管理人員負責精裝修工程資料管理的日常工作，并檢查督促各分包單位的工程資料納入精裝修施工單位，精裝修工程的所有資料統一歸口到土建施工單位。

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1 傳統毛坯房與精裝修房對比分析

傳統毛坯房交房時的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費。現場作業工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現切割并磨磚對縫，材料不符合模數化的要求，精度差，浪費大，工期長，工作環境差，危害現場工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產，大大提高勞動生產率，加快施工速度，保證裝修質量。精裝修設計時室內設計師要和建筑設計帥充分溝通，認真考慮建筑結構的完好性。裝修設計和土建設計同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設置的影響，由工廠定型生產各種標準化接口。墻面磚和地板磚可以根據設計的需要和模數化的要求進行批量化定型生產，提高功能的合理性，突出裝修特色。

2 精裝修住宅存在的問題

2.1 精裝修住宅管理標準及規范不完善

目前我國的住房驗收標準只是針對毛坯房的驗收，對于精裝修建設工程的驗收細則缺乏標準。住宅裝修標準及規范體系不完善，造成裝修內容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產開發商為了加快資金周轉，壓縮建設工期，對于材料檢測、隱蔽工程和細部工程放松檢測標準，造成了眾多精裝修住宅的質量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設單位、裝修施工單位、物業管理單位等相互推卸責任，導致精裝修住宅出現質量問題得不到及時解決，嚴重損害了業主的權益，引起一系列業主投訴事件。

2.2 缺少個性化風格

風格不具個性化及多樣化。對于批量精裝房，絕大多數開發商采用統一的設計與裝修方式，基本上只選用一至兩種風格對商品房進行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設計師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實現自己想要個性化需求風格。這種裝修模式缺少個性化風格，對于追求個性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個性要求?？蛻綦y以自由規劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設計，很可能會破壞整個室內空間的結構且費時費力就不具備精裝房優勢。

2.3 裝修質量存在缺陷

傳統商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業主全程跟蹤，對裝修材料、裝修人員、施工工藝進行全程把控，裝修質量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發商一手包辦，精裝房的質量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因為在實際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細節上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時不易顯現，但當商品房投入運行后期便會逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實木腳線發霉等細節問題，從而給客戶造成一定經濟損失，降低客戶對精裝修商品房的評價。自精裝修商品房正式投入市場以來，裝修質量問題就從未間斷過，裝修質量問題的出現不僅給開發商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。

3 提高精裝修住宅滿意度的對策

3.1 政府職能部門應加強精裝修商品房的管理

政府職能部門要起到導向作用，要盡快完善相關法規，制定商品住宅室內裝修的統一標準；對于材料設備的購置、裝修施工的招標及投標過程等，要制定細致的管理辦法。政府應制定一套詳細規范的管理制度與政策體系，加強政策引導，對每一裝修環節做出明確的、嚴格的要求，要在規劃、設計、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗收等環節把好質量監督關。

3.2 發展多樣化裝修風格

開發商要設置多種形式的樣板間，以此引導消費者，使消費者理解到精裝修房可以通過室內再設計的手段，顯現出不同的個性空間，使不同消費層次的個體可根據各自的經濟狀況、個人喜好來決定自己的裝飾風格，從而體會到精裝修房的好處。發展多樣化的裝修風格，這樣才能滿足不同客戶對不同住宅風格的需求。精裝修商品房項目應在裝修風格上提供多種多樣風格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風格菜單，為客戶提供多種選擇。

3.3 提高裝修質量

加強對裝修質量的監管與控制，保障各工序交接的及時性與合理性，全面做好質量檢測與驗收工作，實現一體化、系統化管理模式。要加強工程現場管理，從材料、質量、進度、成本、安全、資金、設備、人員等等方面出發進行管理，最后也可以避免出現精裝修質量問題。

4 結語

隨著中國房地產的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，房地產住宅項目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產市場的快速發展和國家相關部門政策的引導，推廣和發展精裝修住宅，是推進住宅產業現代化、提高住宅質量的必經之路，也是我國房地產住宅市場發展的必然趨勢。筆者相信，隨著精裝修商品房的發展，相關專業部門在完善精裝修住宅的各種規范、標準后，精裝修住宅一定會在我國得到快速發展。

參考文獻

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一、積極做好裝修工程前期策劃和施工組織準備，確保工程各項工作如期展開

    電網調度中心大樓建筑精裝修工程因其特殊性，所涉及的施工工期短、樓層多、功能廣、標準高、專業性強等諸多復雜因素，使得實施前期施工策劃顯得格外重要。

1. 施工組織設計策劃

裝修工程施工組織設計是對裝修工程全過程合理安排、實施科學管理的主要手段和措施。通過編制裝修工程施工組織設計，項目管理部可以全方位分析工程各個階段的具體情況，制定合理的施工方案、進度計劃、技術和經濟指標。從中預先掌握人力、材料、機具的先后使用情況，做出合理的調配及施工現場的布置方案，編制出切實可行的進度、質量、安全、環境、成本等保證體系。將設計與建設、施工單位有機地協調起來，最終保質保量地按期完成裝修工程。

2. 勞動力前期策劃

針對本工程的特殊性，進行勞動力有效合理的策劃，是體現工程現代化管理的主要標志之一。根據工程招標文件的施工內容和總包方要求的工期，以及我方為本工程擬訂的整套施工順序、施工工藝，依據施工計劃進度的合理編制、勞動力結構的優化組合著手，派遣具有較高管理水平和協調能力的現場技管人員和技術水平熟練、綜合能力強的施工人員。運用各施工階段勞動力動態曲線及施工高峰值，最大限度地進行各工種人員合理搭配，確保施工流程按策劃要求正常運轉，避免窩工、待工現象的出現，有計劃地控制現場施工人數，提高勞動生產率。

 二、施工過程的管理控制

1. 人力資源的控制

人是決定工程成敗的關鍵。所有工程項目均是通過人創造出來的。只有擁有一支富有創造力的、紀律嚴明的項目管理團隊和施工隊伍，才能完成一項質量優良的裝修工程項目。

1.1管理人員素質的控制

怎樣才能將項目管理部的技術和業務骨干有機地捏合成精干管理團隊？首先，必須提升項目經理的素質，通常情況下，項目經理的決策會影響整個裝修工程的優劣水平，一項錯誤的決定會毀掉整個裝修工程，因此，項目經理素質的提高，勢在必行。項目管理人員素質的提升，具體應該從技術和管理兩方面來入手，加強實踐中的技術應用，再形成相關理論體系，然后應用到實際工程中。隨著新技術、新工藝、新材料的不斷采用，技術疑難問題會隨之逐漸出現，及時發現不留尾巴是解決問題的最佳辦法。自己解決不了可以采用派出去、請進來的辦法，積累解決問題的經驗和能力。其次，項目管理部必須營造出一種榮辱與共的氛圍，職責分明但不失親和力，讓所有的員工都感到自己是這個項目的大家庭中的一員，并適當使用經濟杠桿等手段，充分調動項目管理人員的積極性和創造性。  1.2施工人員素質的控制

裝修工程施工人員素質的提高，有利于裝修工程質量的提高。因為他們肩負著實施裝修施工的責任，是裝修施工中最為重要的參與者和直接接觸人。在整個裝修施工過程中，項目總工程師必須定期或不定期組織開展對施工人員進行各類崗位培訓，全面增強施工隊伍的集體意識。實踐證明，凡是通過培訓過的施工人員，其質量、安全意識往往高于不培訓的施工人員。其次，對施工單位要獎罰分明，多鼓勵、多辦舉類似立功竟賽等各類生產生活競賽活動，從精神物質上雙管齊下培養凝聚力，做到令出必行。一支紀律嚴明的施工隊伍,面對工期緊迫，技術復雜的裝修工程，只有堅決服從指揮，才能按期保質保量完成施工任務。

2. 綜合管理控制  

2.1進度控制

本工程的進度控制，是管理體系中的重要組成部分。進度控制是中心環節，質量控制是根本，安全控制是保障，成本控制是關鍵。不要因為工程工期緊，而一味追求進度，片面強調進度則可能造成質量和安全隱患，成本也隨之增加。所以，通過日計劃的嚴密、合理安排來保證周計劃的執行；通過周計劃的調整來保障月計劃的實施。將進度控制在整個裝修施工的目標中，起到協調和帶動其他工作的主導地位。加強進度控制必須落實到每一個施工細節，使其達到合同規定的工期、質量、安全及成本目標的實現。

2.2質量控制，

質量控制中“質量”含義主要有三個方面，即工程質量、工序質量和施工質量。譬如：隨著新技術、新工藝、新材料的不斷推出和運用的今天，設計師會更加青睞知名企業的工廠化產品，其長處在于：大大縮短了施工周期，且質量標準化和綠色環保；但稍有疏忽也會恰得其反。在本工程“樣板房”圍廊施工中，設計師采用了大面積組合隔墻系統的裝飾面板，其整體效果確實讓人耳目一新。項目管理部在“三檢”過程中，即自檢、專檢、聯檢，發現局部裝飾面板有起拱、變形；水平、垂直縫有大小等現象。本著對業主負責和“四不放過”的原則，項目管理部立即召開質量專題分析會，得出的結論是：承擔該項目施工的供應商雖然在技術指標和環保標準享譽歐美市場，但聯營生產廠家在北方，在裝飾面板生產中忽略了北方與南方濕度的偏差，造成熱處理不夠。在安裝中，由于裝飾面板每塊最大面積達到：2800*1600，與裝飾面板相連接組合扣件又放置過稀，造成局部起拱、邊角不嚴密等瑕疵的質量問題。為此，項目管理部要求供應商立即采取有效整改措施，避免類似質量事件的發生，供應商也鄭重承諾：無條件的將不合格的產品全部替換掉，保證在其它樓層施工中精益求精。在工程例會上，項目管理部對此舉一反三，通報批評和罰款等措施，避免質量通病的產生，從而確保整個工程的質量控制，給業主方交上一份滿意的答卷。 2.3安全、環境控制 

針對本工程多工種交叉施工的特征，評價裝修工程施工過程中，容易引發事故、環境的每個要素的變化，若存在異常和危險，進而危及到整個系統的安全、環境就必須采取有效地控制措施，加以防范。安全、環境問題無小事，凡涉及到施工人員的切身利益，必須竭盡全力去預防、控制。結合本施工現場：安全文明施工的策劃；安全保證體系、應急預案的建立；危害因素、環境因素的排摸；應急預案的演練等，無疑是對安全、環境管理控制提供了有力的措施保障。由于二、三十層樓同時施工，對于施工中易發和多發的施工用電、消防安全、物體打擊及高空墜落事故，采取積極地預防措施，在每一個樓層入口處，以廣告牌的形式，張貼“危險源告知牌”和“安全文明施工責任牌”，明確責任人，起到警示作用。對于重要危險作業，加強巡檢和蹲點旁站。在施工高峰期間，加大巡檢、例檢的力度，發現問題，及時整改，將事故隱患消滅在萌芽狀態，遏制事故的發生，為施工人員創造良好的安全工作環境。

2.4 成本控制

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現場管理實際上是企業生產經營活動的基礎，是創造經濟效益的最前線，同時，它也是企業整體管理工作中最重要的組成部分。從某種意義上說，現場管理水平，代表了企業的管理水平，也是施工企業生產經營建設的綜合表現，因此，要做好現場施工管理必須注意以下幾方面的問題：

1.1建立項目部。建立一個精兵強將的管理班子，是每一個建設單位營造更高利潤、打造和完善健康發展路徑的基礎?，F場管理是一個多社科、多專業、多門類的復合型管理場所，沒有一定的現場管理、協調、防御經驗是無法勝任他們的光榮任務。項目經理應經常召集技術人員溝通信息，依據施工項目管理規劃的具體要求和內容盡可能使經濟效益最大化。時刻督促進度、監督質量、依據施工（概）預算、施工圖紙等控制工程成本。

1.2技術問題。首先，必須熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優化每一道工序，每一分項（部）工程，同時考慮自身的資源（施工隊伍、材料供應、資金、設備等）和氣候等自然條件，認真、合理地做好施工組織計劃，并以橫道圖或網絡圖表示出來，從大入小，由面及點，確保每一分項工程能納入受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。只有擁有高素質的技術管理人員，洞悉具體的施工工藝才能確保施工過程的每一工序步驟盡在掌握之中，了然于心，做好各方面突況的處理準備方案，以保證能按時保質地完成。從技術角度出發，施工質量問題是否達到相關的設計要求和有關規范標準要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴格的要求是遠遠不夠的，必須有相應的質量檢查制度，而建立完善的質檢制度、質檢手段都必須經過科學的論證，所以，必須做好技術儲備，針對每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質量驗收標準，以確保工程質量。

1.3材料質量問題。裝飾工程主要的一面，就是其所需的材料種類繁多，并且經常有許多最新的材料應用的問題。材料的質量控制：大宗主要材料提倡貨比三家、多方驗收的做法。因此，針對材料的問題，必須解決好以下幾方面的問題：一是材料供應。配合設計方確定所需材料的品牌、材質、規格，精心測算所需材料的數量，組織材料商供貨；二是材料采購.面對品類繁多的材料采購單，必須將數量、品牌、規格、產地等一一標識清楚，尺寸、材質、模板等必須一次到位；三是材料分類堆放。

1.4安全管理。施工現場疏于安全管理的項目不在少數，安全資金投入少已是普遍現象，認為安全管理中的一些措施是形式主義的人不在少數，再加上眾多建設單位不按相應規定給施工單位計算安全費用，導致施工現場安全措施不到位等臟、亂、差的現象。提倡適當提高取費標準，各個工程必須為市安全文明工地的做法。

1.5工程簽證。工程建設進行中由于設計變更等原因多少會有簽證事項，簽證工作的科學性和公平性是控制重點，多專業知識的綜合運用是簽證控制的必然條件，某些簽證，單一的專業技術人員無法使其達到合理要求，管理人員必須具備施工、技術、預算、合同、法規等常識知識的能力，并對各專業設計內容熟悉，做到簽證內容公平有效。

1.6成品保護的問題。針對裝飾工程的特點，成品保護可謂至關重要，作為最后的一道工序，任何一小點的破壞都會從整體上破壞美感，影響工程驗收。對于成品保護，必須采取主動與被動相結合的做法來防護。所謂主動，即采取相應的相關防范強制性的制度，比如不準在成品地面上使用鐵梯等規定，所謂被動，即采取相關的防碰撞等手段來保護成品，比如在玻璃等易碎品上遮蓋膠合板等措施?？傊?，必須對成品保護問題天天講、日日抓，重典治理，加強灌輸成品保護的意識，提高工人的認識。

2、工程質量監督的問題

2.1裝修工程中的質量控制監督工作必須采取主動控制，實施全方位、全過程的有效控制措施。

2.1.1裝修工程開工前，實行圖紙會審制度，圖紙未經會審，堅決不允許施工，做到盡可能地減少圖紙上存在的錯、漏、碰、缺，實行圖紙質量連帶責任制。

2.1.2對裝修工程關鍵工序施工，制訂專項的監督實施細則，并要求承包商編制專門的施工方案。

2.1.3推行各裝修工序的樣板制度，嚴格按《工程質量通病防治手冊》要求的內容，對容易出現的各種質量通病問題進行專項技術交底。從制度上規范樣板引路的運作,做好每個樣板后才進行鋪開作業。

2.1.4做好裝修工程材料的控制工作，裝修工程一般所涉及的材料品種較多，所確定的材料的規格、品種、制作應符合設計圖紙和施工驗收規范的要求，特別是要求滿足國家《民用建筑室內環境污染控制規范》要求，達到綠色環保標準的材料。

2.1.5明確裝修工程質量控制目標，嚴格按合同要求質量目標要求，從每個工序的質量控制入手，組織建立質量控制小組來組織開展工程質量的各項管理工作。同時還有針對性地加強對新技術新工藝的應用、控制和監督，確保質量目標的全面實現。

2.2實行監理裝修工程質量監督。

2.2.1未經監理批準開工申請的單位不能開工，未經監理簽認的工序不得隱蔽，未經監理簽認的本工序不得進行下一工序作業，未經監理的付款簽證，承包商就得不到付款，這就保證了監理工程師的控制、協調有效。

2.2.2檢驗批、分項工程、隱蔽工程驗收，承包商必須先自檢合格后，填寫《報驗單》，書面通知監理驗收。分部、分項或專項工程驗收，承包商必須組織內部驗收合格，向監理提出書面驗收申請和完整的驗收資料，由總監組織驗收資料核查、結構安全及使用功能質量檢測，觀感質量檢查，提出質量評估報告后，由總監組織相關單位符合驗收資格的人員驗收。

2.2.3工程施工工序質量控制。

督促施工單位對影響裝修工程質量中的前一工序應進行交接、交叉工序的檢查。如面層有不平，水平與垂直方面有偏差的，若超過充許偏差，應分別進行處理，因此，裝修工程開始必須是建立在上一道工序經驗收合格后，并需經交接、交叉工序的檢查基礎上才能進行下一道工序的施工。對已完工程進行復核性檢查、成品保護的質量檢查。

總而言之，施工現場的管理與質量控制監督是教為復雜的工作，必須事無巨細，隨時做好防備工作，方方面面均需有所準備，同心協力，才能按時保質、保量地完成施工任務。

參考文獻

[1] 郭正興，李金根主編，建筑施工。南京：東南大學出版社，1996

[2] 叢培經主編。工程項目管理。北京：中國建筑工業出版社，2003

論文作者基本情況：

姓名魏喜斌

性別男

篇5

一、前言

隨著市場經濟的不斷發展，我國的各行業也是日新月異，房地產作為我國的支柱產業之一，其的發展好壞直接關系著我國的經濟發展，同時也對人們的居住條件產生重大影響，因此，必須對房地產的造價管理進行相應的研究，使房地產業得到更好的發展。

二、各階段造價控制問題分析

1、決策階段造價控制問題分析

（1）可行性研究

可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設所進行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產生較大誤差。廣泛的調查和市場分析是可行性研究編制的主要手段。可行性研究的編制要注重幾點: 1)市場調研的廣泛性, 真實性, 科學性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規范化、標準化, 要求科學性?？尚行匝芯恳驼{研的數據做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導投資決策。規范化、標準化的可行性研究分析數據將為項目的投資提供可靠的依據；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據, 需要重新進行可行性研究；4) 可行性研究分析應該采用動態的分析而不是靜態的。

（2）投資估算

作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等建設項目預期建設投資的估算, 是項目決策的重要依據。它是日后項目控制概算編制的依據, 也是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據。投資估算的準確性是投資決策造價控制的關鍵, 直接影響投資決策、工程設計方案、投資經濟效益。

2、設計階段造價控制問題分析

（1）優化設計方案

工程性價比是否最優,設計質量和安全規范是否達到國家規定標準,功能是否滿足使用要求, 不僅關系到建設項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。建設單位在審查設計單位的設計時, 要重視設計方案的優化,利用各種指標對設計圖中各項設計、各專業設計及各專業之間的聯系進行分析比較, 慎重確定設計方案。

（2）合理控制設計指標

在確定建設項目的設計標準時, 需考慮周邊的地理、人文環境, 考慮周邊經濟發展及需求現狀, 由此考慮影響項目的設計指標, 如建筑層數、戶型設計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。

（3）積極推行限額設計

在設計控制計劃中, 要求各專業在保證達到使用功能的前提下, 按前期批準的控制概算限額設計, 嚴格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業, 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實現對投資限額的控制和管理。

3、招投標及合同階段造價控制問題分析

（1）招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應力求在文字上表達清楚, 內容上表達全面；將開發商的開發中控制造價, 形成最大市場經濟收益的思路細化到每一條內容。

（2）工程量清單是招標人編制標底的依據,是投標人報價的依據, 也是工程竣工結算調整的依據。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求；是否按統一的工程量計算規則編制；每一個子目的工作內容與工作要求表述是否準確完整；取費標準是否合理；計算是否準確無誤；材料及設備價格的計取依據是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關造價的所有內容。

（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設備、為提供某項相關建設項目的服務, 明確甲、乙雙方權利和義務的協議, 是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。必須保證合同的嚴肅性, 合同一經簽訂, 是嚴格受到國家法律保護的。

三、影響房地產投資造價管理的要素

1、決策階段及設計階段

統計資料顯示，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%?？刂乒こ淘靸r的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經濟的發展,構成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經濟效益,是房地產開發造價管理人員的一項重要課題。

3、進度款

進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協調的各個施工節點并做好節點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節點的合理設定,并完成時標網絡圖,匹配好節點概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規劃節點時間點,并將合同中商定的每個節點的合同金額標注在時標網絡圖上,替換掉以前的節點概算內容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。

4、變更簽證

一般來講，房地產項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。

5、竣工決算

在確定工程造價時，堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。

6、管理團隊

“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環節和專業，如：前期規劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業“合理合法”的效益遞減。

四、明確工作程序

1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內部分工。

2、確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

3、確定控制措施

目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：

(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監理審核。

(3)現場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。

4 合同管理

在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

（1）、針對合同，在進行動態管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；

（2）、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議；

（3）、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；

（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。

五、結束語

房地產業近年來在經濟快速發展的刺激下，也發展的相當迅速。為我國發展創造了更大的經濟效益，為了使房地產業得到更好的發展，就必須對房地產投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關內容。

參考文獻

[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業出版社,2004.