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篇1
隨著國家相應政策的實施以及房地產市場的發展，批量精裝修交樓已經是大勢所趨。這不僅僅是因為批量精裝修房大大降低了開發商的成本，減少稅收壓力，更因為其很好滴滿足了消費者“重裝飾輕裝修”的消費觀念.然而在精裝修的過程中往往有多方面的因為政策與公司制度及消費群體維權意識不明確而產生很多問題，如何規范精裝修，如何使精裝修標準化，系統化成了重點，在這里要做的就是精裝的設計管理的系統化研究。
（一）首先從功能性的角度上來分析全面家居解決方案的九個系統
公共空間系統、玄關系統、廳房空間系統、廚房空間系統、衛浴空間系統、住宅收納空間系統、家政空間系統、家居智能化系統、人文空間系統.
1. 公共空間系統：公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎箱組成。設計要求充分考慮住戶歸家的東線及沿路放松的心情。
2. 玄關系統：玄關作為入戶給人的第一感覺除了做出獨立的良好的空間感外，還起著承上啟下的作用，是家務流線、起居流線、訪客流線的起始。鞋柜要滿足不同鞋種的放置，部分外用衣的儲藏及大包小包的放置，雨具的儲藏包括鑰匙等物件的安置。還應該考慮到玄關處需要換鞋，老人與孩子需要坐換等。
3. 廳房空間系統：在廳房空間設計中著重要考慮燈光及光源的設計，要考慮客廳看電視時、聚會時、就餐時及臥室看書時，夜間走動時不同的光線需求。除了燈光還必須考慮電視機柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調光開關燈布線的細節設計構思。
4. 收納空間系統：在現在的角度看來收納系統應該是家庭空間系統中的重中之重，應該遍布整個家庭空間內。一個家庭常年積累下的生活用品等都需要有個完美的符合各自的特性空間來存放。衣柜衣櫥在細節分化上也注重男女需求的不同還安排隔間設計，并越來越多的考慮到貴重物品的存放帶鎖及保險箱等。收納空間可以化整為零，與家居裝飾結合起來，美化環境的同時實現功能的體現。
5. 廚房空間系統：從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，進行取、洗、切、炒這一動作流程尤為重要，操作流程在廚房空間里是最應該優先考慮的。科學合理的分區也很重要，有小孩的家庭還應考慮嬰兒用品的獨立存放于消毒用具的存放。刀具要置于兒童不易觸碰處。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便，吊柜要能考慮到老人使用方便設計下拉式菜籃。道具要之余兒童不易觸碰處。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。櫥柜中的隔板可以自由調節，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設計專用的廚房洗盆，滿足洗刷中式烹飪器具的要求。
6. 衛浴空間系統：作為家中最為休閑私密的衛浴空間，最忌諱因為單項衛浴產品拼湊而導致與整體環境格格不入。衛浴的空間設計要基本做到如廁、沖涼、洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。
7. 家政空間區域：家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區、手洗區、放置區、收納區的不同分區和功能要求。
8. 家具智能化系統：在客廳與廚房區域創新設置一個集成化終端系統。可視對講要具備可視對講、開門等功能，高檔住宅還可實現電視、DVD等功能的重疊。家居智能化系統還包括主臥房24小時報警按鈕，廚房煤氣報警等智能安防系統。
9. 人文空間系統：通過對人體工程學的研究，進一步將科學的精細化設計進行合理應用，實現系統化的人文關懷。玄關柜體設計需符合人體工程學，讓人可以輕松收納鞋物。150~850mm高度區間內放置重量較大體積大的大型物件，850~1400mm高度區間內放置體積較小常用的物件，1400~1700mm高度區間內放置常用的中型大小物件。1700~2300mm高度區間放置不常用較大型卻質量輕的物件或可做預留空間。廚房考慮到高東方人特別是女性身高及使用習慣，臺面高度設置為800mm。臺面與柜間高度為700 mm，不易碰頭，操作方便。客廳，觀看16:9的46寸液晶電視的最佳距離為1.8~3米，要充分考慮開間與功能之間的關系。客餐廳的墻面開關面板高度設置為人體使用舒適感最高的1100 mm，插座高度為30 mm。走道設5孔插座方便使用吸塵器。主臥室要考慮在床頭邊可以控制一切智能系統，床頭邊的開關面板高度為600 mm。衣櫥的設計里600~1800 mm這個區間是最能輕松取得物件的高度范圍。衛生間，根據人體工程學驗證臺面最適合高度應與使用人的身高相配合。為了將腰部的負擔減到最小，臺面的大致高度為：身高（CM）除以2再加上5~10（CM）
（二）部品的應用
1.柜 柜體環保板材：達到國家環保最高標準：E1標準。柜體板分子結構緊密，不易變形彎曲，加入防潮劑不易受潮。臺面，人造大理石臺面具有無縫拼接、易于打理、清潔無毒、耐用耐沖擊等特點。柜內隔板為活動隔板，自由組合收納空間。五金件，高柜內配門板拉直器，防止門板長期變形。每個柜都配有吸音器，開關安靜。隱藏式把手，防止老人小孩被突出把手碰撞。
2.門 大多數采用板式門，強調空間的私密性。PVC門板是以PVC為貼面材料，用優質的底板為基板，達到國家環保最高標準：E1標準。臥室空間的大小，決定了衣柜的高度、寬度和深度。柜內框架可根據喜好來制定。
3.地板 實木復合地板，木材的異向變化得到控制。不易劃傷不易開裂，舒適、安全，低甲醛設計。因為是天然木材、每塊地板之間必然存在色差，為了使鋪裝效果美觀、施工前務必全面粉色予鋪、并確認顏色分布均勻后，再施工。
(三)精裝修設計流程制定
項目立項—業務模式選擇—項目策劃??—設計管理?—部品管理—工程管理?—物業管理 而成本管理部分在項目策劃??—設計管理?—部品管理—工程管理?這個流程期間一直進行，并且是一個很重要的概念。設計管理則為統籌，滲透至每一步流程中。
（四）設計管理對最終的施工質量也有很重要的作用，如果做不到統一技術標準、統一材料供應、統一施工管理，就無法實現統一施工質量。下面淺談下施工質量的要求：
地板：1、打磨地板要平滑，不能出現凹坑和刮痕，角落處要用打磨機打磨；2、地板至少要用地蠟油3遍；3、鋪設時四邊預留一定距離的空位，然后用地腳線封邊遮蓋；4、木地板要用夾板做底，板底要放有防油紙或塑料膜，四邊要預留空位。
水管：1、放管以最近距離、最少接口為標準，管身要平直整齊，盡量少彎曲和交疊；2、室內全部用銅管，熱水用包膠銅管，下水用PVC管，接口要用防水膠布；3、安裝面盆要對水平；4、安裝龍頭或掩蓋要用布包工具，不可弄壞龍頭及配件，不準用鐵錘直接大力敲擊；5、廚房、廁所要有地漏；6、安裝完畢要試水。
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1.1 建筑精裝修的發展及其施工特點
相對于家庭裝修交付時間分散、相互干擾、施工周期長等問題，精裝修樓盤更加節約資源，符合現代城市的高速生活節奏。隨著精裝設計水平和技術標準的提高，其豐富的設備功能、人性化的裝修特色以及可靠的質量越來越受到社會的關注。但與此同時，對于精裝修質量、功能、個性化要求的提高也使精裝修工程向著系統化、裝配化、集約型的方向發展，精裝工作者必須在保證產品質量的基礎上，實現對施工成本與進度的嚴格控制。
1.2 采取施工配合的重要性
現代建筑除結構、水電、采暖外，還包括通風、空調、消防、安保及多種智能化、個性化的配套設施，因此工程涉及的專業多、工種復雜，很多階段都需要多個專業施工單位進行交叉作業，如管道及預留、預埋等施工項目應在土建主體施工中配合進行，電氣專業階段性較弱、系統性強、周期長等，并在此基礎上，高效、合理、有序地安排各專業的作業時間與進度配合。除施工進度外，各專業間的施工配合還體現在設計協調、工藝溝通，以及標準的統一等方面，精裝工作者應積極參與溝通，使各方充分了解工種交叉密集的施工對象的設計布局和工藝標準，盡可能減少配合不當所導致的設計缺陷和施工矛盾。
2 精裝修方案的設計與進場時間的控制
設計方案和進場時間的選擇是做好精裝工程施工配合工作的關鍵，而精裝設計方案的設計水平和開始、完成時間則是其進場時間選擇的決定性因素。傳統的裝修設計時間落后于建筑結構設計，精裝設計中功能的添加和修改，必然會與建筑土建結構及水電布局發生這樣那樣的沖突，造成二次結構施工中不必要的浪費。因此，精裝設計應與建筑結構設計同步進行，有條件的最好可以與建筑結構投招標工作同時進行，這樣可以使精裝修在招標范圍和編制工程量清單階段即與消防、水電、智能化等項目的安裝劃清界限，避免合約漏項、內容劃分不清晰、責任不明確及施工雙方相互索賠等糾紛扯皮現象的出現。天花上噴淋頭、風口的排列布置，與裝飾造型燈具布局設計的關系，是否等分成行，有無交叉重疊；調整各專業在墻面設置的開關、按鈕等的位置標高等等，一旦這些前期工作得到有力保障，精裝進場時間的選擇就相對靈活，一般可以選擇外場施工完成，建筑水、氣、電都已接通，且管道、空調、新風設備等都已安裝之后再進場，進行局部調整及調試工作即可。
3 精裝修與其他建筑項目的施工配合
3.1 與空調、新風、熱水器等設備工程的配合
空調、新風、熱水器的安裝都是影響精裝施工的重要因素，筆者所在的公寓樓工程就曾因空調進場時間較遲及外機方案不成熟、熱水器安裝進場時間把握不合理，以風管系統的安裝為例，精裝人員應落實落實吊頂內的凈空，吊頂對地面的標高、做法，確定風道以及其他設備的最佳位置及合理走向，注意風口與裝修工程結合處的處理形式，如果沒有吊頂的部位可能在風管安裝后影響精裝作業，可先將風管支吊架安裝完畢，風管暫時不裝，等裝修施工完后再安裝。
3.2 與基本水電工程的施工配合
由于精裝施工往往與毛坯施工是不同的施工單位，而電氣工程與精裝施工的交叉作業較多，因此精裝人員必須與電氣施工人員積極溝通，協調好各工藝的順序及連接。筆者所在的工程中曾因考慮后期打吊筋對線路的影響、公共部位專業管線裝修單位無法接手更改等因素及為節省開關插座面板燈頭的費用，而選擇在裝修單位進場后再安排戶內穿線，結果影響了工程的后期進度。安裝完畢后，裝修修補油漆或墻面時，也一定要保護好電氣器具，防止污染。
精裝修單位與建筑給排水的交叉作業主要集中在廚衛施工方面，精裝技術人員應首先進行測量放線，并對給排水安裝人員予以技術指導，使其充分掌握安裝標準和設計要求，管道過墻、樓板及管道敷設標高位置等應在現場標注清楚，并配合給排水安裝人員進行開洞鑿槽工作。經排水管通球及通水試驗，確定排水暢通無泄漏，再進行裝修找平防水等地面工作。
3.3 交接界限的把握
精裝修單位應做好建筑結構、二次結構、幕墻工程、水電工程等各方面的交接工作，驗收時發現問題必須及時解決，避免各方相互推諉責任。根據不同建筑、不同工程，可設定不同的交接界限，以住宅房的水電交接為例，應做到以下幾點：給水管道每戶都需要與精裝修隊伍逐戶試壓交接，并且經雙方、監理、成品房工程現場、現場項目部人員確認。排水管道逐戶及雨水管道通水、通球、外觀全數檢查，各方共同確認交接。交接過程中應強調交接各功能實驗的真實性，精裝修單位必須抱著負責任的態度，逐戶過堂，不合格的絕不接手，對原施工方形成壓力，使之嚴格按照設計標準交付，避免后期作業中的潛在風險。
4 結語
現代精裝修樓盤的建設是一個復雜的系統工程，土建、安裝、精裝各專業間聯系緊密、相互影響，實踐中必須從整個建筑的構造特點和功能要求出發，結合各專業總量、各階段施工特點進行積極有效的協調溝通，形成各生產要素的優化組合，以保證工程的整體質量和進度，實現精裝修樓盤的經濟價值和社會效益。
參考文獻
[1] 王志永. 精裝修住宅的特點及施工質量控制淺析[J]. 科技資訊, 2009, (15) .
篇3
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A文章編號：
引言:
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，這就需要開發企業的管理模式由粗放型轉為集約型管理，實現開發成本費用的精確控制。
正文：
企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現價值最大化；“節流”即房地產項目各階段的成本費用控制。
通過大量房產工程項目研究表明,到項目初步設計階段，所達到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%；到施工圖設計階段，基本能確定的工程造價程度可達到90~95%，而施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程造價控制的關鍵。
然而在實際項目工程中，因設計階段對于成本控制工作的不重視，導致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設計相關問題有：
1）、拿地前未對項目現場進行切實有效的勘測，或是規劃設計條件未了解清晰，或是未做項目
強排多方案比較，以致對項目定位未達到精準、最優、可實現性強的目標，進而在后期設計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區域在地下50、60米深度區域內存在大量溶洞的地質情況，并在設計時，未進行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導致工程停滯。公司層面為穩妥起見，將原設計方案推倒重來，所有前期準備工作重新做過，這不僅浪費大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。
2）、設計招標過程中，不合理的報價中標原則，導致設計單位的不正當競爭，使得設計工作進度、質量及后續配合產生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。
3）、設計工作開展階段，設計內控技術、管理工作未及時有效跟進，導致設計成果質量成本控制權往往在設計院手里，房產公司本身沒有有效監控，導致出現某些成本處于失控狀態（比如：粗放式的設計管理導致建筑產品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。
4）、各專項設計工作的組織安排不合理，導致設計周期延長、設計工作反復、設計質量低下等情況產生。譬如，某個房產項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設計階段未進行及時的精裝設計工作的跟進，而在等施工圖報批后再進行，則很有可能會導致精裝設計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。
……
綜上可見，在項目的設計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過管理使得項目的造價成本在設計階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對其中的方式方法進行研究細化并付諸于實施。
首先，為使設計工作在社會暨定成本范圍內高效合理開展，公司設計、成本管理部門根據公司管理特點，結合以往項目管理經驗，需制定出相應限額設計指標，用以指導設計工作正常開展。
其次，我們需要重視市場調查和工程可行性論證工作、結合規劃前期條件以及現場實地的查證，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化，進行合理的項目定位，確保項目合理的開發周期，控制整個項目的總體運營成本。
再次，我們需要在項目各設計階段，通過詳細的設計內控技術管理工作，達到良好的成本控制目標：
設計前期準備階段：
1）、多渠道了解收集項目規劃條件、基礎資料，準確及時明確項目設計要求，提高設計任務書的編制深度，明確限額設計指標，并在合同執行中強調貫徹，以切實起到控制投資的作用。
2）、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產品定位及技術要求，為項目決策提供有效的技術支持，進行強排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉，提高項目整體性價比，降低成本。
概念方案及方案設計階段:
1）、做好規劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地
增值收益最大的設計方案，提高項目整體性價比。
2）、充分利用原生態環境（包括地形高差、植被水流等），總平設計應用足容積率、盡
量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創造最高的土地增值方案
和溢價性最高的產品體系。
初步（擴初）設計階段，包括驗證:
1）、方案設計的經濟合理性（如：體型系數，窗墻比等指標）；
2）、建筑單體設計的合理性：平面功能布局、豎向設計、立面風格、重要部位（如：
首層大堂、樓電梯間等）等；
4）、建筑主體主要材料部品配置標準引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室
內設備標準、電器及空調配置標準、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面
積及交通形式；
5）、基礎、結構承重體系的比較選擇工作：如設計荷載取值、地下室、基礎結構選
型、上部結構形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景觀方案融合、景觀設計標準〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配
比、景觀構造節點選用、城市家具配置、單方造價標準要求等〕引入；
7）、精裝方案融和、精裝設計標準引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房
等）；
8）、小區配套設施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施[小學校幼兒園]面積
及標準引入；
9）、市政管線、配套設備設施的引入（市政管線如：社區給排水、電氣管網、燃氣
管網、通訊弱電系統等；配套設施設備如：各系統負荷中心、垃圾房等）
10）、對其它共性部分設計標準要求引入。
施工圖設計階段：
1）、在預定概算限額內，對不同設計技術方案及材料進行成本研究，提出成本控制的設計建議，并在設計說明中明確，確保在投資限額范圍內作好施工圖設計；
2）、施工圖出圖前，對主要成本技術指標（如：含鋼量等）進行測算，達到指標方可正式出圖；
3）、施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，要保持與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合，并根據市場定位、客戶需求列出交樓標準。
施工圖配合階段：
1）、施工圖設計完成后，及時組織各專業相關人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對設計成果做精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節〕。
2）、加強設計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設計變更，必須堅
持先算經濟帳后變更設計的原則，同時，盡可能把設計變更控制在設計階段，減少或
避免施工中的設計變更；
各設計階段提交的成果中需附有設計成本匡算（估算）、概算、預算清單，為下一階段成本控制提供依據。
另外，設計院的選擇與管理也是控制設計成本至關重要的一個環節，在實現的過程中，我
們需要關注如下事宜：
設計院的選擇：應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。可通過概念性方案做多家設計院比選。
專業負責人的選擇：專業負責人應有2、3個以上優秀項目的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有較強的影響力和控制力。
與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院；同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調動設計院的積極性；也可將此指標作為建立長期的戰略合作伙伴關系的必要考評指標之一。
設計周期的合理取值：要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計。
設計費的合理取值：設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。
設計合同中明確限額設計為設計公司必須履行的義務：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔的違約條款。
限額設計合同的引入和使用：限額設計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。
此外，眾所周知，設計組織能力決定設計工作效率，提高設計組織能力，直接影響建設項
目的進度、直接成本及間接成本，具體措施如下：
加強外部溝通能力，及時準確解讀項目外控條件，確保項目設計工作快速高效正確開展，不發生嚴重的逆轉情況，降低直接、間接成本；
做好設計進度控制，運作好各設計階段、各設計子項的串聯與并聯，合理確定各專項設計在各設計階段介入的時間及深度，以及設計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。
做好設計質量控制，控制設計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加；做好設計前后階段之間及各專業設計之間的配合、協調，減少差錯、修改、變更；設計差錯應盡可能消滅在實施前，做到事前確認，降低對建安成本的影響，減少實物返工；重視業主意見反饋。
最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設計的正確性、合理性，減少重大設計修改及
返工。
施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業經驗豐富、有較強成本控制意識，易于溝通
的施工圖審查公司，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。
其他外部資源的引入：當需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進行技術、經濟等層面的多角度論證或咨詢。
結語：
如上，已較為清晰地闡述了房地產項目在整個設計過程中，進行有效設計成本管控的主要方法和要點。房地產設計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產公司眾多部門的長期性工作，需要我們運用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細化控制，讓房地產企業贏在微利時代。
參考文獻：
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引言
精裝修是工業化、產業化的必然結果，住宅精裝修從某種意義上是推進住宅產業化的一個實施步驟，隨著住宅產業化的整體推進及開發商和消費者的走向成熟，精裝修必然是未來商品住宅的發展方向和目標。本文從精裝修住宅的特點及施工質量控制進行淺析，以提高精裝修住宅的施工質量，為購房者提供質量達標的住宅。
一、建筑精裝修與施工配合的重要性
1、建筑精裝修的發展及其施工特點
相對于家庭裝修交付時間分散、相互干擾、施工周期長等問題，精裝修樓盤更加節約資源，符合現代城市的高速生活節奏。隨著精裝設計水平和技術標準的提高，其豐富的設備功能、人性化的裝修特色以及可靠的質量越來越受到社會的關注。但與此同時，對于精裝修質量、功能、個性化要求的提高也使精裝修工程向著系統化、裝配化、集約型的方向發展，作為工程管理人員必須在保證產品質量的基礎上，實現對施工成本與進度的嚴格控制。
2、采取施工配合的重要性
現代建筑除結構、水電、采暖外，還包括通風、空調、消防、安保及多種智能化、個性化的配套設施，因此工程涉及的專業多、工種復雜，很多階段都需要多個專業施工單位進行交叉作業，如管道及預留、預埋等施工項目應在土建主體施工中配合進行，電氣專業階段性較弱、系統性強、周期長等，并在此基礎上，高效、合理、有序地安排各專業的作業時間與進度配合。除施工進度外，各專業間的施工配合還體現在設計協調、工藝溝通，以及標準的統一等方面，特別是開發商普遍采取專業分包的形式，涉及施工的單位較多、協調量較大，工程管理人員應積極參與溝通，使各方充分了解工種交叉密集的施工對象的設計布局和工藝標準，盡可能減少配合不當所導致的設計缺陷和施工矛盾。
二、精裝修住宅設計前的準備階段的質量控制
精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，房地產公司應當召集所有的相關人員共同制定一個可行的總體設計施工管控計劃，同時還應該將總控計劃細分到各個相關單位，以利于詳細監控，在總控流程計劃中不僅要畫出關鍵路線，同時設置不同里程碑作為對工程不同階段的監控點。因此，在精裝修設計管理中選擇適合項目的設計單位是重中之重，是做好設計工作的第一步，設計單位的選擇通常從如下幾方面著手：（1）通過各渠道收集優秀設計單位中優秀設計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設計單位及設計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設計周期等。（2）根據自身的項目特點及預算情況選擇適合項目設計的設計師，設計師的選擇中，我們不否認知名度高的設計師的設計能力和創新能力都比較強，但他們的設計收費及設計周期相應的都較高和較長。因此這個階段設計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優秀設計師中選擇適合的設計者來承擔項目的設計。（3）考察設計單位成功案例的配合度，很多優秀設計單位中的主創設計師會因為設計案子過多，經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導，所以在確定主創設計師及設計團隊前一定要充分了解主創設計師及設計團隊的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素，從而才能應對項目設計過程保質、保量、按時完成。
三、精裝修住宅的施工質量控制
1、衛生間、廚房、陽臺的防水工程
防水工程應在地面、墻面隱蔽工程完畢并經檢查驗收后進行，宜采用涂膜防水，應做兩次蓄水試驗。施工時應設置安全照明，并保持通風。施工環境溫度應符合防水材料的技術要求，并宜在5℃以上。地漏、套管、衛生潔具根部、陰陽角等部位，應先做防水附加層。防水層應從地面延伸到墻面，高出地面100mm；浴室墻面的防水層不得低于1800mm。
2、墻、地面鋪裝工程
（1）首先進行的是抄平、彈線、套方。在同一墻面上的磚塊橫豎排列，原則上不得有一行以上的非整磚，如發生時，應科學、合理安排，使之協調、美觀。遇到突出的管線、燈具、潔具、暖氣設備時，應用整磚套割吻合，不得用破磚拼湊鑲貼。門窗兩側排整磚，向兩側排，大面積施工前應先做樣板，樣板完成后必須經質檢部門鑒定合格后，方能大面積施工。
（2）鋪貼地磚時，磚的背面朝上抹粘結砂漿，鋪砌到己刷好的水泥漿：找平層上，磚上楞略高出水平標高線，找正、找直、找方后，磚上面墊木板，用橡皮錘拍實，順序從內退著往外鋪貼，做到面磚砂漿飽滿、相接緊密、結實，與地漏相接處，用勻石機將磚加工成與地漏相吻合。鋪地磚時最好一次鋪一間，大面積施工時，應采取分段、分部位鋪貼。
（3）實鋪實木地板要先安裝地龍骨，然后再進行木地板的鋪裝。龍骨的安裝方法：應先在地面做預埋件，以固定木龍骨，預埋件為螺栓及鉛絲，預埋件間距為800毫米，從地面鉆孔下入。木地板安裝前應進行挑選，剔除有明顯質量缺陷的不合格品。將顏色花紋一致的鋪在同一房間，有輕微質量缺欠但不影響使用的，可擺放在床、柜等家具底部使用，同一房間的板厚必須一致。鋪裝木地板的龍骨應使用松木、杉木等不易變形的樹種，木龍骨、踢腳板背面均應進行防腐處理。鋪裝實木地板應避免在大雨、陰雨等氣候條件下施工。施工中最好能夠保持室內溫度、濕度的穩定。
3、精裝修與其他建筑項目的施工配合
（1）與基本水電工程的施工配合
由于精裝施工往往與毛坯施工是不同的施工單位，而電氣工程與精裝施工的交叉作業較多，因此精裝人員必須與電氣施工人員積極溝通，協調好各工藝的順序及連接。筆者所在的工程中曾因考慮后期頂棚打吊筋對線路的影響、公共部位專業管線裝修單位無法接手更改等因素及為節省開關插座面板燈頭的費用，而選擇在裝修單位進場后再安排戶內穿線，結果影響了工程的后期進度。精裝修單位與建筑給排水的交叉作業主要集中在廚衛施工方面，精裝技術人員應首先進行測量放線，并對給排水安裝人員予以技術指導，使其充分掌握安裝標準和設計要求，管道過墻、樓板及管道敷設標高位置等應在現場標注清楚，并配合給排水安裝人員進行開洞鑿槽工作。經排水管通球及通水試驗，確定排水暢通無泄漏，再進行裝修找平防水等地面工作。
（2）交接界線的把握
精裝修單位應做好建筑結構、二次結構、門窗工程、水電工程等各方面的交接工作，驗收時發現問題必須及時解決，避免各方相互推諉責任。根據不同建筑、不同工程，可設定不同的交接界線，以住宅房的水電交接為例，應做到以下幾點：給水管道每戶都需要與精裝修隊伍逐戶試壓交接，并且經雙方、監理、成品房工程現場、現場項目部人員確認。排水管道逐戶及雨水管道通水、通球、外觀全數檢查，各方共同確認交接。交接過程中應強調交接各功能實驗的真實性，精裝修單位必須抱著負責任的態度，逐戶過堂，不合格的絕不接手，對原施工方形成壓力，使之嚴格按照設計標準交付，避免后期作業中的潛在風險。
結束語
隨著住宅開發的工業化標準化進程的加快，精裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。只有以高水準的策劃、規劃、設計加上高水準的專業室內設計和裝修，進行統一的完全精裝修，形成貫穿項目開發全過程的工程質量體系管理，將是房地產公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障業主的合法權益。
篇5
廣州
嘉賓:陳嘉君廣州市壹室有限公司 董事
文 為 廣州市文迪安其裝飾設計有限公司董事、設計總監
主持:高峰現代裝飾雜志社廣州分公司營運總監
文為:我們服務于房地產行業,經營策略往哪個方向發展,針對普通家居有怎樣的目標?任何企業的經營發展,也要跟隨著社會的大環境的去適應和調整自己發展的大方向。現在所謂響應市場和發展,好像普通家居成為了一個潮流,其實剛剛概括了,在房地產行業里面在做一些終端的標準,交樓的標準,已經起到了一定程度的帶動作用。交樓標準也是以一種研究性的態度去做,怎樣符合現在社會發展的需求,更加的環保或者是低碳。這些方面跟發展方式是相契合的,一個公司要轉型,也要看你這個公司發展的方向。
如果以我們現有的優勢服務普通家居,可能這個市場還不夠成熟,還達不到我們這個技術層面服務他們的層次,所以說五年以后,到底會怎樣,自身的定位就會看市場大的發展趨勢,根據這個趨勢判斷以后家居會發展到怎樣的程度再去決定我們是否要介入到這個行業,其實五年在國內市場來講還沒有達到這個程度。
陳嘉君:為什么民眾會對設計師不信任,這個不信任是否是以前遺留下來的。為什么不信任呢?因為他們做不出口碑,做不出水平,對于專業的態度并沒有研究,只是老是想著怎樣去賺小業主的錢,不是為了服務賺錢,不信任態度是這種口碑傳出來的,一般人對設計不信任,那個就說騙他的錢,其實來來去去是老毛病,設計公司占領普通的市場,是不屑還是沒有實力呢?如果設計要進入千家萬戶,跟裝飾公司競爭,如果我們公司進入普通家居市場的話,我非常欣賞一些能夠做到2-3億的公司,我非常佩服他們的量,如果想過去做,我會說按照層次的架構去編排公司設計的層次,這樣就可以服務普通的家居,其實并不是說對普通家居市場的不屑,我們其實非常的佩服他們可以服務幾千戶,幾百戶。
文為:針對普通家居,我們是否進入,這是一個問題,關鍵是怎樣的進入,還有怎樣的途徑去請你進入。其實這個市場相對還不是非常成熟的市場,普通家居雖然是一個非常大的量,但是,要怎樣的進入呢?要以一種咨詢的態度,給些建議,覺得這個家庭想達到怎樣的要求,理念上可以做一些調整,做一些比較好的優化,我建議根據你的經濟條件,能夠做多少就做多少,建議大部分都放在軟裝這塊,不要做太多的裝飾,目前我們的態度不會很刻意追求進入,因為我們還沒有那么多的精力。
文為:設計行業目前看起來是一個很火的很有朝氣的行業。我個人覺得現在室內設計師相對的工作已經越來越多的被其他專業細分掉,室內設計師以后的發展趨勢慢慢會變得更加的單純。我的看法是,室內設計會跟建筑設計以及其他的設計結合更加緊密。
室內設計是一個有朝氣的行業也不假,如果室內設計更能吸納更多其它專業進來,我覺得發展會更加有前途,單純做室內設計,路就會相對比較的窄,這是我對行業未來的思考。
室內設計變成整合性的行業,整合很多有關室內的相關性能,例如智能化、高科技東西,低碳環保。
陳嘉君:二十年后,我斷言以后買房子全部都有裝修。
就是說空調、排風、什么都齊了,而且是一個比較合理變化的空間,打開門的時候絕對是一個完整的空間,不會見到水泥和墻體,就不會見到的東西,二十年后,絕對不會出現毛坯房,到二十年以后或者更遠的市場,其實裝飾市場是非常主要的,非常關鍵的一個設計市場,以后可能千家萬戶再也不會去找設計室,直接就跑去家居,買墻紙和窗簾。
主持人:二十年后所謂的硬裝公司基本上也面臨著滅亡,取而代之的肯定軟裝配飾公司。簡單了兩天就搞定了,反而沒有污染更加的環保,而且會節省資金。
陳嘉君:從時間、效應各方面來說,建筑、室內一體化,而且高質量的完成,中間的那一段就不用說,要打什么,拆什么,就完全可以用的,這是以后服務千家萬戶的方向。以后的優勢是做室內設計可能做軟裝,比現在在腦子里面拼命想造型的設計師就會好很多。
文為:其實這才是普通家居未來的趨勢,建筑商、發展商所提供的,就已經是一個不需要過度裝修完全搬進去就可以的,就像剛剛所說的,只要你買家居,貼墻紙,掛窗簾就可以住進去,所謂硬裝的概念就會越來越淡化和模糊,就會回到建筑室內一體化里面,其實這里面就會把功能性的東西考慮周全,就會優化到最合理的程度,而且就有一個趨勢,就是說就會留出大量的空間,讓業主自由的發揮,其實現在有很多的硬裝,弄完了業主想掛一幅畫都不知道掛在那里,因為已經把自己的想法淹沒掉,以后的趨勢就考慮多方面的需求,我們所做的是做花瓶,花瓶交給業主,愿意插什么花就業主決定,怎樣把花瓶做得越漂亮精致才是我們努力的方向。
北京 專題論壇
嘉賓:劉濤北京艾尚(AISHANG)空間設計事務所 合伙人/設計總監
曠運華元洲裝飾 創意設計師
王秀哲自由設計師
主持: 李岡現代裝飾雜志社北京分公司 執行總監
劉:我認為設計,不存在普通百姓裝修和樣板間包括豪宅的區別,從專業的操作標準出發對待普通、樣板間、豪宅流程是一樣的。樣板間它是一個商業產品,肯定會有商業成分和普通生活有一段距離,由于房地產市場發展和需要,樣板間要適合特定人群生活意識心態的需求,在中國,包括社會意識形態,可能要用夸張的表現手法來體現樣板間的商業效果。
曠:設計首先應該給大家帶來更多的快樂,通過設計帶來幸福感和歸宿感。但現在的市場上,多人還在做風格、格調設計,業主花錢不是去買風格應該是買一種生活。而如果作為老百姓要通過設計給他的生活帶來一些跳動,能夠以更大的激情投入生活,為他提供一個生活快樂與工作的版塊,同時為他帶來他未來的幸福指數,我覺得這個是設計師最應當注重的。一直以來我都在批駁一些學院派,他的理論體系不錯,對于生活來說呢過于單調,我們更多的是提供豐富多彩的東西。
王:咱們討論的這個專題背景,是怎么產生的?其實很多在一線的設計師,他們不太清楚什么是設計,如果能明白這個問題,所有的問題都能解決。咱們中國從古到今都在講大一統,但百花齊放我覺得沒什么不好。如果你讓一個專門做設計的來做家裝,他們的收益從哪兒來?是不是逼著他們去拿回扣?所以說市場存在自有它的道理各取所需而已。
曠:一個房子如果超過一定的經濟量以后,它很多部分都是浪費的,設計如果恰到好處它不一定是費錢。設計我覺得不應當是以錢來衡量,設計師有什么靈魂,就能帶來什么樣的結果,如果設計師沒有靈魂,他不會有良好的結果。于室內設計來講我覺得應該做小而不應當做大。等到以后發展,人民生活指數提高,大家更喜歡個性化的東西,個性的東西需要設計師去點綴。裝飾公司里面一直在包裝一些設計師,說這個設計師一年產值多少萬,但終歸只是一種商業形式,質量好不好大家心里都清楚。我自己覺得要以客戶來衡量一個設計師,做完以后客戶認可度有多少。有些裝飾公司他的客戶滿意率才達到30%左右。設計市場商業模式太濃重了。像現在的北京市場,就發現有倒置現象,裝飾公司在設計公司前面,真正這個行業發展的話,應當是設計師在前面,裝飾公司只是配合設計公司服務的一個施工公司,他不應當是裝飾行業的老大。市場已經顛倒了。只要設計師的思想創意能夠達到未來的思想趨勢,才是未來發展的一個好方向。老百姓得到什么實惠,就應當是這個行業有人呼喚出來,來做這么一個行業發展一樣規劃,我們設計師應當站在什么角度來做這個東西。如果是跟行業有關的,天天市場上都忽悠,你也去忽悠,那就形成一陣忽悠風一樣,就沒有設計師的主見。我覺得這個特別不好。以后我們設計師應該跳出來,引導一個新的發展方向一樣,因為我們的思想價值在那兒,而不是裝飾公司說了算。
劉:中國裝飾設計行業的業態我認為有五種方式。一就是現在家裝公司,比如說什么什么裝飾集團,現在已經轉型成為以產品為主線了。第二種業態是裝飾工程公司,做工裝的。主要靠公開招標和整合社會資源來操作設計施工項目。還有一種業態是設計事務所。就是專門設計為主,不做施工。還有一種業態就是個人工作室,個人工作室。還加一種,就是做廚衛的,或者做家具的它后邊配套有一個裝飾公司,他也是以產品為依托來接客戶。這幾種業態,因為它業態不同,它的專業操作流程和標準、指導方向都不一樣。所以說業態已經決定了設計標準和方向。現在在國際上操作的最好的設計行業的,關于設計行業的,無非幾種商業模式,第一聯盟模式,就是聯盟。比如說50個小公司,組成一個品牌,開始操作,這是聯盟。第二個事務所,第三個是工作室,在國外最成功的模式就這三種。我認為今后在中國可能也會是這樣。
剛才談到設計事務所,事務所和工作室它的區別在哪兒?一般來做事務所的人都是專業出身,他肯定是第一很專業,第二要商務,商務這塊也要操作,是這種出身。個人事務所和工作室又不一樣,它把商務的成分就更小一些,小一些商務的成分,它比較自由一些。個人工作室,我本人的觀點是這樣,我認為一個好的設計大師應該和藝術家一樣,因為同時是在做創作。個人工作室從現在的操作模式來說,是最有能力和最有基礎來做創作的,并且好的設計必定是幾方面的組成,第一個是文化,第二個,當代社會生活意識形態,也可以說是生活,應該可能就是這兩點。現在有個藝術家叫蔡國強,就是做煙花的那個。他這種模式就是個人工作室操作模式。他是做創意,下面有20個人,比如你是專門做市場推廣的,一個是做創意深化的,一個是做文案的,其實真正的個人工作室是這樣的一個配備。
曠:這樣是一個產品的實現,是在一個思想的指導基礎上,然后底下的專業人員圍繞這個進行補充。你像現在好多說打團隊,我個人特別煩感那樣的字眼,一個團隊,幾個設計師在一塊,然后各人有各人的一個思想,這樣做出來的東西肯定不是一個整體。好多公司以打團隊的形式,我們一個團隊來給你服務,一個好的作品需要團隊來給你服務嗎?這是比較可笑的一個話題。通過打團隊這種形式最終服務實際還是一個人,沒有團隊,也不一定是一個團隊來做這些事。但是,另一個,如果你真是讓團隊來做這個事情的話,這個人的觀點不一樣,另一個人的觀點也不一樣,他們肯定會有一個爭執的現象。這樣最后出來的作品呢,好多人服務,但是這個東西出來不完整。對房子來講呢,現在市場上配飾比較多,它是生活,所以生活還是要放在前面,藝術放在后面,我是這樣認為的。但是,如果你在這個空間里生活的很好,有時候就忘記了一種藝術形態了。
王:其實每個行業都分三六九等,可能更多是設計價值,并不是我們不重視。
馮:我只是問一問。比如剛才說的,作為藝術來做但我付出勞動,我需要一個等量的價值,這個等量的價值是有錢人的享受,但作為普通老百姓,或者他沒錢呢,就享受不了這個。
然后,另一個理念是什么呢,也就是說,我這個設計不管你有錢還是沒錢,是為咱人民群眾服務的,只要是你找到我了,我就能給你帶來一種生活的那種快樂。
劉:請問。你這個對老百姓跟對富人收費一樣嗎?
曠:這看他服務的具體程度。我現在做設計有很多幫忙的性質,我覺得人家找到你了,其實有好多情感在里頭的。對于我們來講,設計費按我的付出,應當是遠遠低于我的付出的。
劉:任何商業產品,它的收費都是根據生產過程來收費的,是緊緊相連的。用的時間、成本包括他的付出,它和收費是緊緊相關的。所以,不論窮人也好,富人也好,是要按照這樣一種標準來做設計的,不論你是窮還是富。現在存在一個問題,就是設計比較虛幻,不像一個產品一樣擺在這里,業主有一個隔閡的心,我覺得我給你這么多錢,你能不能給我設計好,這個東西出來好不好,業主他見不到這東西,完全在做一種生存交易,存在一種隔閡的狀態。
曠:我是在慢慢地反省自己,我一個個作品去做這么細以后呢,在這個社會中,付出的多,回報的少,所以還不如去做這種客戶住進去之后所帶來的快樂這種。我們跟業主溝通的時候有個思想,如果符合這個思想的話就做,如果不符合這個思想就不做。
馮:也就是說,現在給這個行業提供了一個思路,就是推動健康有序的發展,你提供了這樣一個思路和方向。我聽懂了,這看來啊,家裝還真是有錢人的專屬。
王:其實這個我覺得是一種社會現象,咱們幾位在座的,恐怕擔不起這個責任。跟幼兒園似的,老說老師教的學生不好,這個其實是社會的責任。不過對于行業來說,必須要規劃化健康化。
上海 專題論壇
嘉賓 :
雷濤:上海風行設計咨詢有限公司設計總監
李思成:上海伊己內陳設藝術有限公司 首席設計師
裴彥浩上海藝澳建筑裝飾設計工程有限公司 設計主管
主持: 王建軍現代裝飾雜志社上海分公司營運總監
高端市場的被動
雷濤:說到樣板房,看樣板間不能光看很舒服,要看他對你實不實用,面積有多大,未來家里的人口構成,不能被他眼前的吸引。做樣板間的設計師好與不好,我認為首先一個很現實的,做設計首先為了生存,你做開發商的也好,做私人的也好。做開發商的,你想去引導開發商想怎么樣也沒有辦法,開發商的目的性太強了。你來和我做我就是想要什么風格的,把這個房子賣出去。有的時候是開發商為了自身的利益,會讓設計師很被動。
李思成:不管是開發商還是普通的業務都是自己的任務書,都有自己的要求,我覺得這一點對設計師的能力是很大的挑戰,在面對樣板房的時候,不管什么的環境下不管業主提出多么不合理的要求,有很多的確實不合理,你要不要做?有的時候很多不合理的東西他不認為不合理,那你做不做?如果做的話可能覺得挺違背設計師方面的原則,如果你不做的話,可能連單子都簽不成,這個涉及到生存的問題。所以說通常大多數的設計師一方面去引導別人,另外實在引導無效率的情況下,大多數還是在做。
雷濤:先要生存還是先要講求設計的品質。雖然這幾年中國的發展很快,但是對設計師的大環境,還不起不到根本的改變。就拿設計和國外來相比,我覺得國外的設計,你不管是一個小房子也好,大房子也好,一般人的意思是,首先要尊重設計,想到要裝一個房子首先要找設計,不是找一個施工隊按我的想法做。第一步他們肯定是找設計,在中國我覺得很多還是覺得設計沒那么重要。如果設計在他心中不是那么重要,面對你設計師的時候,不是對你的設計很尊重。或者完全照你的來,你不照我的來就不找你做了。
裴彥浩:比如說設計,他把設計師來了對設計師說,這個地方照著這個地方做,那個地方照著那個地方做,其實他已經把東西設計完了,落到最后就是一個畫圖的功能了。
李思成:很多的業主是這樣的,他不認為他自己沒有審美,他認為自己很審美,他的很多意見是,我在這里看到一個漂亮的東西,感覺很好的,他在那里看到一個很好的,他就想把很多的很好的放一塊。
普通民居的設計困惑
雷濤:我也接觸過很多公司的老板,做普通家裝跑量的,一個月最多的時候做幾十套。量大的話還是有利潤,但是這個市場競爭越來越激烈了,再加上金融危機以后,市場稀釋了很多,量沒有那么多了,但是利潤一直在下降的話,就會覺得做高端就不一樣,做高端人家一個頂十個。任何老板都有這個想法,也來做高端,至少要嘗試。
王建軍:但是高端的市場必須有限,真正大眾化的市場才是無限量的。這個才回到我們的落腳點,特別是在以后的全裝修房作為主流的時候。
雷濤:我覺得還有一個誤區,可能這個市場迫使很多設計師不愿意做低端的、普通大眾的,就是因為設計費收不到。很多下游公司都是免費做,靠施工來賺錢。所以很多的設計師想去有點作為,其實很難有這個空間,你沒有設計費怎么做呢?
裴彥浩:說到設計費它的裝修費用是有限的,很多設計師有好的想法,用不出來。下游的審美是有局限性的,設計師的東西他接受不了,往往有沖突,設計師對這個東西很矛盾,我想把這個東西做出來,但是它的審美低一點,做不了,設計師就很難了,還有上游的東西,裝修費用放那,允許你做一些東西。另外,有一些人見多識廣,審美還可以,設計師有一些東西能發揮出來,所以很多的設計師喜歡往上游來找。
雷濤:我有個朋友買了房子幫助設計,我要考慮怎么幫她省錢又要出效果,我幫她是找了一家施工隊,希望幫她貫穿我的設計。她又找別的施工隊報了個價,便宜2萬,出于省錢的心理,她將項目交給了另一個施工隊,最后快收工的時候我去看,發現完全背離了我的設計。也是沒有辦法,因為她跟別人簽訂了合同的,最后失望的還是我那個業主朋友,本來以為很美好的事情,達不到效果就變成了壞事情。所以在普通家居這塊不僅是設計師要考慮的問題,總體來說還是行業的規范性不夠健全,老實說的話,那個施工隊能不能達到我所設計的標準呢?其實是可以的,但跟他們爭論的時候,他們說是公司的規定,要按照你的來,必須要加錢。所以,這種現象就會導致業主對設計師對整個裝飾行業的一個偏見。
王建軍:其實這里面也包含這兩個問題,第一個就是你們設計師強調自己的設計成就感,總是想要強調設計效果,還有一個就像你所說的行業規范性的問題。
雷濤:有的時候錢多錢少也能做出一些效果,錢少期望值就沒有那么大,但是設計師可以盡量努力把它做到布局更合理,裝飾性更舒適,這一點還是可以的。中央電視臺的《交換空間》做得很好,那個房子3萬塊錢可以完全把房子美化,錢少有錢少的做法。問題是,錢少的市場更為混亂。本來就是沒有錢的,他也很希望設計師來為我設計一下,但是實際上往往你真正為他去做設計,你這個切入點沒有切進去,就已經被類似的游擊隊公司的宣傳打亂了,因為他們太強了。
裴彥浩:現在都太功利了。
王建軍:前年我參加十大樣板房設計師的一個評選,當時有梁景華、洪約瑟,他們講的是小戶型的,洪約瑟講的是二、三十平方的一個小戶型, 當時我沒有覺得這個案子設計得多好,后來有兩個上海的設計師上去,一個講了我最近做了一個2000多萬的豪宅,一個講了我做了3000多萬的豪宅,這個我感覺對于我才是感覺最深的。真正的好設計,不只是用錢來衡量。
李思成:對于設計師來說,大戶型、小戶型都能做出效果。關鍵是你肯不肯去做,另外一方面,不光你肯不肯去做,還有業主的配合問題。我們現在談的現狀貌似比較嚴峻,其實也還嚴峻,我覺得將來會越來越好,我們國家也是跟著大環境走。
雷濤:這個問題在以前的2003、2004年上海已經開始在探討了。政府也希望行業規范化。精裝修越多,越規范,因為現在的裝修市場,以前沒有精裝修的時候都很亂,今天在敲,明天在敲,弄得打官司,投訴也很多。精裝修可能會避免一些,但是當時的結論有很多的專家反對,就覺得個性化怎么體現?畢竟我買了房子,我喜歡我的裝修風格,有很多人要砸掉,又造成一些資源的浪費,所以最后大家可能更多傾向市場來調節,因為每年開的樓盤很多,50%、60%是精裝修,但是有一部分是毛坯房。如果你不喜歡精裝修,不想麻煩,覺得這個精裝修很好就買精裝修。不喜歡精裝修就去買毛坯房,應該是通過市場調價,而不是行政手段,一刀切,強制性,這個方面也不好。
精裝房的利民效用
雷濤:現在精裝修推的比較好的像萬科這種大的地產商,他們做的精裝修還不錯。他們有團隊專門負責精裝修的。他把所有的材料也好,設計的風格也好已經很細分了,研究怎么樣通過精裝修來體現他們的賣點,有一些開發商跟不上,可能是因為沒有去整合。
王建軍:投入是一個問題,現在精裝修現在出來很多問題,特別是隱蔽工程,因為你開發商的牌子不硬,很多的業主根本就不相信。
雷濤:其實精裝修就是整個流程的把關,怎么找最好的施工隊,就跟你平常找的施工隊一樣,層層把關也能做好,精裝修可能也是一個趨勢。
雷濤:我7月份去意大利,參觀了意大利的建筑事務所,帶我們去了一個精裝修的樓盤,和中國相比,他們的品質讓你一看覺就得這個房子不錯,它的設計也是在當地很知名的設計事務所。我覺得中國很多的樓盤,推精裝修的話,找好設計師做,真正受賄的是普通的大眾,他不用找一個期望值很大的設計師,最后做的一塌糊涂。精裝修這一點,還在意甲方的要求和把關,這個在國內可能不太規范。也許國外有一些法規約束的,我們問了意大利這個公司的做法,有一個車庫做了一年還沒有做完,我們開玩笑在中國三個月就做完了。他們的解釋是當地有一些法規,只要你和法規有沖突的時候,政府就會有人來讓你停工、整改,他們一般不會輕易觸犯,所以他們周期做的很慢,品質做的很好。反過來一想,說明中國真的是發展太快了,老外就不可想象,后來我們跟他們溝通以后,我們每年做的量他們都覺得不可思議。
為什么設計公司不喜歡做低端
雷濤:我自己做公司,要養一批人,這個壓力就大了。過去我覺得無所謂,如果這個業主好,甚至他做過一套房子,有一套小房子可以給你幫忙。現在也有幫忙的,但你今天也幫,明天也幫那公司怎么運營下去?
李思成:為什么設計公司不喜歡做低端的,但凡是個公司,按照純設計公司來說,如果收設計費低的話你怎么生存呢?如果收設計費低的話,養人成本還是不夠。
為什么大部分的公司都喜歡做高端的,不喜歡做低端的,我覺得和國內的一些業主的消費層次有關系。比如說你要求什么樣的消費層次,我給你做什么樣的設計。但是消費層次太低的話,其實我做設計我覺得各方面滿足不了我自己的一些需要。生存、效果、作品都很重要,但是有的時候魚與熊掌很難結合。你剛才說的老公房改造,其實是有這樣的市場,如果做得好的話,是效果很好,但是現在誰來做?我不知道誰來做。如果要解決,只能從軟裝設計的角度上著手,因為軟裝設計是給業主省錢、省時間,能夠達到業主想要的那種效果,是符合經濟原則的情況下達到那種效果。
王建軍:剛才說到軟裝我們聊一聊,轉型的話題,緊跟設計理念的話題。作為你們自己的公司,大概是一個什么樣的方向?
雷濤:現在的問題是,一般做普通家裝的,軟裝根本沒有考慮進去,可能就是賺的施工的錢,不可能免費再幫你去做配飾、軟裝這一塊的。為什么呢?就是一個低端,為什么是高端的容易出效果呢?高端本身有費用在這里,本身就有要求,所以我們要用心思去配,完全可以出作品。所以普通的百姓家,更大眾的,如果設計師能夠在軟裝上花一些心思,可能能改變這個命運。
李思成:我們公司網站上有很多業主打電話說,說做軟裝,硬裝不想做,我想通過軟裝來達到一定的效果。這種業主也很多,但是我們有80%基本上都是拒絕了,主要是造價的問題。比如說幾十平方米這種小戶型,做軟裝,做什么呢?做窗簾,裝上燈具,再放點花上去,他覺得收軟裝費用不合理,窗簾、燈你們給我買,他們覺得這個利潤你們已經得到了。但是不管用多么便宜的材料和產品,他都會覺得你賺錢了。我們做過一個項目,還是別墅,為了一束花,從松江大老遠的去滿上海找,這樣的業主后來都不做了,為什么呢?吃力不討好,自己還小賠了一點。所以說做樣板房是我們的主要方向,目前做樣板房也是做的最多的。我們和純硬裝設計師不一樣,你們是硬裝開始做,軟裝引導客戶一下,可能客戶把軟裝也交給你們做,我們是直接從軟裝開始就不太好做。
雷濤:我們和客戶做的時候就講得比較明確,我幫你們做室內的設計,不單單是硬裝,還包括了軟裝和家具。我也會說你可以去買,但是我必須派我公司的人,有專業的設計師來把關,這樣會比較好,這樣對他來說,也可以節省開支,達到他自己的要求,親自去講一下少了那些嫌疑。
李思成:現在軟裝公司有兩個模式,一個是像我們現在純做軟裝的,一個模式是很多的硬裝公司也是在做硬裝的過程中,本著對業主負責任的原則,他們也軟裝,現在出現這么兩種情況。我不知道這樣的兩種情況怎么樣,但我們現在的軟裝不能接小業主的單子,因為我們接小業主的單子是吃力不討好還賠錢。純軟裝怎么生存,和怎么接一些活,我也很茫然。
雷濤:你走在巴黎的大街上,隨便一條街,任何一個小店感覺都很有設計感。我覺得像巴黎的街道,全民都會做設計,難道他每一個都是找專業設計師做的?也未必,我們了解下來,這個可能是一個階段吧。它發展到一定的階段,你看他的每一個店很有特色。他說的軟裝,他們的軟裝資源很豐富,你看國外的展會產品真的很豐富,他們有提供的資源。
設計師的發散性思維
雷濤: 20年以后不要設計師了也未必,當然市場不可能永遠這么火爆,房子越來越少,隨便問那些朋友,裝修一個房子肯定要管七、八年才能翻修。再過20年,室內設計師肯定會大量減少,留下來的可能是高端設計師或者是堅持下來沒有被市場淘汰的設計師。將來很多人都可以想象到,因為將來的一些軟裝機構,軟裝的店,業主看到這個公司,我自己買了回家布置布置效果也是好的。
李思成:我們可以組織一批設計師,比如說50個設計師,我們之前要和開發商說好,在銷售的過程中可以打出這么一個牌,業主買我的房子可以得到一個免費的設計,并且這種免費的設計,是你的設計師以投票的形式為一個業主來設計。設計師的設計費誰出?正常來說應該是開發商出,但是我不用開發商出,我對開發商這一塊也是免費的,我免費為你提供這么多人和設計,供業主投標、選擇,最終業主選擇一塊你認為最好的設計,到時候裝璜可以用這個設計圖紙,但是這里面有一個條件。你買了我的房子,用了我的設計,我會給你統一裝修,為業主省錢在哪里?整個小區裝璜需要的材料、產品都是以團購的價格買到的。
這里面我說的是三方面,一方面開發商,一方面業主一方面設計師,還有一方面是組織這個活動的策劃者。這個策劃機構要做什么工作呢?你要給設計師支付設計費,另外,整個的樓盤需要你們這個機構來統一裝修。
雷濤:你所謂的關鍵點可以是組織機構,組織機構可以是一家公司,其實是他和開發商怎么操作的,他不可能白白地幫你做,其實也是一個商業運作。
李思成:我覺得做不出我們想要的效果,我們想要的是業主能夠得到真正的設計。
雷濤:你這個概念像北京的潘石屹,全世界找幾個人設計,找一個房的模式來發揮,任何公司也可以去做的。
李思成:我覺得炒作是必須要做的,另外,我們炒作的結果是好的。四方利益得到最大化,開發商肯定有一個免費的售樓優勢。
雷濤:開發商說只要房子賣得好就無所謂了。
李思成:我怎么增加開發商賣房的籌碼呢?
篇6
當強手和對手都把重點放在傳統市場競爭和銷售渠道上，福建冷凍食品則應另辟蹊徑，因勢利導，把戰略發展重心從家庭消費市場轉向餐桌消費，找到自己戰略優勢，奇上企畫以海欣食品為標本，制定了7大營銷攻略，希望對福建的冷凍食品企業有所啟示和幫助。
攻略一．借雞生蛋，聯合營銷——“海欣食品+沙縣小吃”計劃
讓海欣的渠道沸騰起來：熟賣營銷系統撬動——將海欣冷凍食品加工成熟食售賣
1. 合作背景：沙縣小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全國各地1.7萬多家，產值30個億，每年為業主們賺回6億多元利潤。但是，歷經低成本擴張的初級階段后，沙縣小吃相繼遭遇“福州突圍”和廣州“硼砂事件”，在冒牌店和當地小吃的夾擊之下，沙縣小吃面臨行業整合、經營標準、品牌規范、連鎖化發展等發展問題，在這個特殊的歷史階段，對海欣是一個難得的機會，我們要找到一個著陸點，把全國的沙縣小吃變成我們海欣的熟賣營銷渠道！
2. 合作模式：聯合沙縣小吃同業公會，與沙縣小吃結成全國唯一戰略聯盟，連鎖合作。
（1） 海欣與沙縣小吃同業工會簽署戰略合作伙伴協議，為沙縣小吃導入連鎖經營模式，從品牌定位、經營模式、管理規范、財務制度、產品/衛生標準、形象包裝與推廣等方面，全力打造“五星級沙縣小吃連鎖店”，并建立樣板店；
（2） “五星級沙縣小吃連鎖店”設立統一的店招及裝修標準，店招上體現沙縣小吃商標、沙縣小吃同業工會授權標志、海欣美食商標；
（3） “五星級沙縣小吃連鎖店”店主僅限沙縣人，舊店改裝加盟或新店加盟均可！
（4） “五星級沙縣小吃連鎖店”的核心產品為：拌面、扁肉、海欣魚丸、香港撒尿魚丸等；
（5） 海欣和沙縣同業工會共同部署全國性沙縣小吃中央廚房和物流中心，統一管理，每年一度對各店進行綜合評估，若有不合格，即取消經營資格，保證“五星級沙縣小吃連鎖店”產品的品質和標準化；
攻略二. 無中生有，搭乘順風車——海欣魚丸+永和豆漿（或各本土小吃連鎖品牌）
我們的目標：成為永和豆漿的魚丸冷凍食品專業供應商，在他們的菜單上增加海欣魚丸、香港撒尿牛肉丸等單品。
攻略三. 錦上添花，順手牽羊——在便利店、酒吧設立“海欣燒烤專柜”
銷售模式：在便利店、酒吧設海欣美食燒烤專柜，即熟即賣
產品建議：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇貢丸、海欣玉米香腸
攻略四. 自建連鎖終端--海欣魚丸店
營銷模式：建立海欣魚丸店連鎖模式，建立樣板店，大力發展加盟店；
加盟模式：海欣在中心城市設立一家自營店（旗艦店），合理部署該市加盟店的數量和規模，每個加盟店繳納1萬元的加盟費，海欣統一配貨，并提供統一的形象包裝標準、店面裝修設計標準、經營培訓等支持；
攻略五. 讓海欣的市場定位沸騰起來：海欣食品=魚丸=品類第一
海欣美食經營了10年，消費者對海欣品牌的第一聯想是什么？
當消費者對同類品牌的第一聯想是：龍鳳=湯圓 三全=水餃 海霸王=火鍋料理
那么，我們一定要充分發揮品類優勢，把魚丸作為冷凍品類的競爭沸點：海欣=魚丸
只要我們占位了冷凍食品品類第一魚丸的第一品牌印象，就等于占領了中國的魚丸市場，為“海派冷凍食品”樹立了一面大旗。
百年魚丸世家，是我們近幾年的品牌主張，但是，如何演繹“百年魚丸世家”，建立消費者對海欣魚丸的認同度，是我們未來品牌建設的關鍵。建議給“百年魚丸世家”一個品牌故事，充分展示福州的地緣文化，并加強產品力的構建和推廣，給品牌一個核心理念和主張！例如：海欣美食，快生活，偷著樂！隨著經濟的發展，人們的生活節奏越來越快，感謝上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷閑，快速享受優質美食！
攻略六. 讓海欣食品的產品沸騰起來：創新迷你冷凍產品，打造拳頭產品，形象產品
為“快生活”打造系列冷凍迷你產品，市場上現有的冷凍食品大家的個子都做的差不多，在煮的時候，需要比較長的時間才能熟透，我們如果把冷凍食品的個子縮小為原來的一半大小，做成迷你冷凍食品，就能大大縮短烹煮的時間，真正符合現代的快生活，而且方便消費者咀嚼！
海欣魚丸=走量產品，充分占據品類優勢，分為簡裝版面和精裝版兩種包裝，簡裝柜和品牌柜銷售同步進行；
香港撒尿牛肉丸=形象產品，從簡裝到精裝，進入品牌柜和海霸王等一線品牌正面競爭；
香菇貢丸等補充產品依然占據簡裝柜，具備價格優勢，補充市場競爭力！
攻略七．讓海欣食品的終端沸騰起來：快樂終端，開心購物體驗
除非我們每年拿1個億砸廣告，否則，我們只能在終端上深耕細作，貼心溝通。
1. 終端生動化陳列：海欣美食專柜包裝設計，吊旗、海報等消費氛圍營造，促銷員統一服裝；
篇7
廚衛電器與建筑、裝修的關系密不可分
隨著房地產市場的火熱，整體廚房、整體衛浴和衛廚電器都面臨一個好的發展機遇，二者之間是有密切聯系的，處理好二者之間的關系對整個衛廚產業的良性發展有著根本性的推動作用。
管線設計：不管是整體櫥柜，還是廚房家電的安裝，無法回避的一個問題就是相應管線的調整和改造，建筑設計、施工時的管線設計應充分考慮到櫥柜的布置和家電的安裝。
現實的情況是整套廚衛設備與廚衛建筑空間不配套，難以正常安裝；櫥柜和廚房家電無法完善使用；各類管線與接口混亂不配套，令住戶和裝修單位十分頭痛，使廚衛無法實施集成化設計，影響廚衛使用功能的正常發揮。最常見的廚房抽油煙機以及燃氣熱水器的的排煙管與建筑設計的煙道不能完美對接，排煙量標準也不統一，造成能源浪費；還有煤氣管、水管任意穿行廚房，造成廚房布置櫥柜和住戶整體改造帶來很大困難。
而且對于安裝而言，熱水器、吸油煙機等廚房家電的安裝都是由廠家來承擔，并且一般都是在裝修結束后，由消費者購買后上門安裝，不會對已經形成的管線布局進行調整，建筑或裝修的管線設計對廚房家電本身就有很大的制約，對于廚房家電，產品設計上不可能充分估計到每個家庭的具體情況。
風格協調：整體廚衛或者說廚衛整體裝修的迅速發展，整體效果的美觀是促使大量的消費需求的一個重要因素，這對廚衛家電的外觀設計也提出了課題和要求。
有很多家電產品，在單個放在一邊的時候，非常的美觀，很具有現代感，但一旦放入廚衛的整體環境中，卻非常的不協調。現代家庭都很重視格調和品味，每個家庭都希望自己的廚衛裝修是與眾不同的，對于廚衛家電這種規模化生產的工業產品來說，不可能為消費者提供個性化的設計，如何保證廚衛電器的設計同不同顏色、不同風格的櫥柜、裝修能完美協調是在產品外觀開發的核心問題。
現在有不少企業做在了前面，既做廚房家電又做櫥柜，實現了廚房家電與櫥柜的整體化設計，將廚房電器同櫥柜完美的融合為一體，一方面可把一些不美觀的工具隱藏起來，另一方面可以實現高品質電器與櫥柜的完美搭配，使櫥柜的高貴氣質得以展示，現代化的電器適度裝飾作用也使廚房空間表現出強烈的現代感。
人體工學：廚房不僅是煮飯燒菜的地方，還是娛樂、休閑、溝通情感的家庭場所。廚房的各項設施在設計上必須充分考慮到合理的作業流程和人體工程學設計尺度，合理的工作流程可以令人保持愉悅的心情，舒適的人體工程學設計讓操作起來得心應手。
無論是櫥柜還是廚房電器在設計時都無法預見到對方的設計標準，現行的做法是，吸油煙機、嵌入式灶具、消毒碗柜以及微波爐等廚房電器基本的形狀和尺寸大體相差不大，櫥柜在設計或者消費者在進行裝修設計的時候預留了相應的位置，但往往因為開孔尺寸不符、安裝以后不符合人體工學，極度不順手，影響消費者的舒適度。
整體廚衛和衛廚整體裝修對廚衛家電的影響
嚴格來講，“整體廚衛”和“衛廚整體裝修”并不是同一個概念，“整體廚房”或者整體浴室現在應該說是一類商品的名稱，主要是指整體櫥柜、淋浴間以及相配套的廚衛電器。“衛廚整體裝修”主要是指消費者通過自己或者委托裝修公司進行整體設計后，進行廚房和衛浴間的裝修。很顯然，作為最終商品的“整體廚房”和“整體衛浴”在格調和材質、人體工程學方面更專業，但同消費者實際房型卻不一定完全切合，“廚衛整體裝修”是基于實際的房型進行設計，但由于消費者自己和委托的廣告公司的水平參差不齊，往往比較偏向格調的問題，而在人體工程學方面研究不夠。
就目前來看，在中國，“廚衛整體裝修”更為消費者接受，還有一種情形就是“精裝修”，指房地產商在交樓時就已經裝修好，使顧客不用自己再費神費力自己裝修，只需要購買自己喜歡的風格就可以了。
無論是“整體廚衛”、“廚衛整體裝修”還是“精裝修”對廚衛電器的發展都將產生深刻的影響。
（一）對廚衛電器產品研發方面的影響
外觀設計格調化：廚衛電器能否順應這個發展趨勢最主要的還是一個“風格”的問題，能否與裝修配套，是否符合主人的審美習慣。所以在產品外觀設計方面，第一就是外觀設計要簡約，同不同風格的廚房裝修都能協調，目前國內廚衛家電品牌與洋品牌最大的差距不是產品的功能，而是產品的外觀和細節。目前市面上的廚衛電器產品同質化現象嚴重，且以中低檔普及型的產品居多。事實上，消費者對廚衛產品的功能要求相差很大，這就要求制造商不僅要注重產品的基本功能，而且要在外觀設計、工藝制造以及用料等方面多加考慮，盡量與人們越來越時尚化、個性化的要求合拍。
設計人性化：產品功能開發的重點就是人體工程學的問題，要考慮現代廚房裝修的特點和消費者在廚房中的活動，科學合理的設置各種功能和配置。與絕大多數大家電品牌選擇OEM進入廚衛家電的方式相比，專業廚衛家電品牌在技術上要領先大家電品牌很多。始終保持產品創新、提高產品換代能力，以人性化的設計和技術領先是專業廚衛電器廠家的必由之路。
設備系統化：當前家居裝修流行把爐臺、抽油煙機、消毒碗柜、微波爐等系列家電美觀地嵌到櫥柜中，形成一個整體。這種安裝設計使廚房整體感極強，空間分配合理、高效，消費者使用起來非常方便，是未來廚衛發展的主流。這就要求，廚房電器在設計開發時成分考慮到安裝的簡便性和標準性，在外形尺寸上爭取統一標準的尺寸，同櫥柜、整體浴室行業協同，將各種電源、氣源、或者水管的接口也標準化，盡量節省這些管道的空間。這方面可以向電腦行業學習，做到“即插即用”，減少施工的難度。
（二）對廚衛電器渠道拓展方面的影響
房地產企業成為新興的渠道之一。三年前，國家建設部出臺了一項禁止毛坯房，鼓勵配套裝修房的指導性法規。《商品房住宅建設一次到位實施細則》規定，以后“以家庭為中心”的個體裝修慢慢地會被“以開發商為中心”的集體裝修所代替，以后開發商所出售的住房不僅包含裝修還有可能包括全套廚衛家電，目前在廣州、深圳、上海等地，不少新的樓盤不但進行了房屋的“精裝修”而且配了全套的廚衛電器。萬和、華帝等企業也有設置了專門的人員進行這方面的業務，也取得了一些成效。專業廚衛電器品牌如何與房地產企業并實現雙贏既是一道課題，也是一個機遇。
建材超市和裝飾材料市場將成為廚衛電器主流渠道之一。目前不少建材連鎖（如東方家園、好美家等，外資品牌如百安居、歐倍德OBI）在廚衛家電的銷售上也表現突出。特別是大型的建材超市以舒適的購物環境和為消費者提供裝修咨詢、裝修設計，甚至提供全套裝修的服務，這對絕大部分處在裝修時期的消費者在建材超市購買廚衛家電具有很大影響力，這類渠道廚衛家電銷售比重已占到全部產品銷售的15%左右。
（三）對廚衛電器的價格方面的影響
在對目前消費者調查中發現，凡是成套購買廚衛電器的，第一誘因是同一系列產品設計的風格統一，第二誘因是一次性購買幾件產品可以享受更多的優惠，第三誘因是售后服務由一個廠家搞定，省心。由此可以看出，廚衛電器過去的定價方式現在要重視更多的因素。
中高檔成套產品將是市場的主流。對普通的消費者來講，成套購買廚衛電器，進行廚衛整體裝修，本身就是彰顯自己的生活品味和生活質量的，如果誰都知道自己購買的是“低價貨”，于中國人的傳統觀念來看，是很沒有的面子的，所以自己消費者一般會選擇品牌響、價格適中甚至價格稍高的廚衛電器來裝點門面，而且消費者在購買房子、裝修大把大把花錢的情況下，對價格敏感系數不高。
套裝銷售必須有一個靈活的價格政策。消費者“還價”已經成為習慣的今天，消費者成套購買時給予一個適當的優惠彈性是非常必要的，而且也是目前消費者成套購買的主要誘因之一，需要注意的是，這個優惠必須以不損壞品牌的美譽度和產品的檔次感為前提的。
針對櫥柜廠家、房地產團購市場的價格策略必須更靈活。在傳統的家電企業價格體系中，一批價格、二批價格、零售價格是非常嚴格的，針對房地產商和櫥柜廠家這兩種新型的通路來說，因為消費者最終關注的商品的重點不一樣，應該有所區別。傳統的家電通路消費者關注的重心在家電本身，而房產和櫥柜廠家來說，房子和櫥柜本身才是主要商品，它所配備的廚房電器，不是消費者下購買決定的關鍵因素，所以保證性能和質量的前提下能盡可能降低成本，適當降低這些通路的價格（因為被其核算成成本）是這些通路推廣必須面臨的問題。
（四）對廚衛電器推廣方面的影響
跨行業策略聯盟將成為普遍現象。目前家電廠商涉足整體廚房主要有以下幾種模式，一、自己進入整體櫥柜行業，如海爾、櫻花。二、同專業櫥柜廠家結成策略聯盟，建立共同品牌，共同推廣，如康寶和法國著名的皮阿諾櫥柜有限公司合作成立皮阿諾．康寶集成櫥柜公司。三、同櫥柜企業建立策略聯盟，但不單獨建立品牌，只是在產品設計和宣傳推廣上互相借助對方的資源。四、給櫥柜廠家OEM，定點生產櫥柜所需廚房電器。五、根據櫥柜發展的趨勢設計產品，消費者自己選擇和安裝，目前大多數廚衛電器企業還停留在這個層面。可以預見，隨著“整體廚衛”的流行，選擇前三種模式的廚衛家電企業將越來越多。
篇8
隨著社會進步，我國的城市化進程在不斷加快，人們生活水平不斷提高，建筑行業在此形勢下迅猛發展，高層建筑中的中央空調小型化、家用空調商業化等成為了一種趨勢。暖通工程項目涉及廣泛，在對其進行設計需要考慮的問題較多，不但需要因地制宜的合理選擇資源，提高建筑用能系統的效率，也需要科學合理設計從而創造舒適的室內環境并且盡量減少對室內環境的不良影響。
一暖通空調設計的原則
暖通空調設計時要注意以下幾個方面：
（一）工作人員要弄清暖通空調在總建筑中的位置以及周圍建筑、周圍供水、供熱、供電等管線的敷設方式等。這些可以作為整個建筑物如何設計供熱入口的客觀條件及計算風力、日照等因素對建筑負荷的影響；
（二）確定建筑物是否屬于高層建筑。主要是通過建筑物的層數、層高和總高度來判斷。如果屬于高層建筑那么在設計時就要遵從高層建筑的各種設計規范；
（三）確定建筑物內工作人員的數量、工作時間，是否存在廢氣的排放等，這些要作為劃分系統和計算負荷的依據。同時也要做好防火、防煙分區的劃分，規劃好火災疏散路線及防火墻的位置。
以上幾條是暖通空調設計的基礎，在對暖通空調進行設計時必須充分考慮到以上原則。
二高層建筑暖通空調系統設計中應注意的問題
目前審圖部門對高層建筑暖通空調提出了一些問題，根據設計規范、設計規定、設計標準，需要注意在設備選型、管道布置、系統設計等幾個方面可能存在的問題。
空調循環水泵的選型問題。
循環水泵容量過大是我國空調循環水泵普遍存在的問題，造成很大的資源浪費。主要原因是，空調循環水泵設計時的冷負荷、系統循環阻力、凈水壓力等計算偏大以及不能確保系統水力平衡計算的準確性，并且空調循環水泵在正式投入使用前不進行全面的調試，致使水力失調。在對空調循環水泵具體設計時要確保冷負荷等在不同時刻都能滿足不同條件下運行的要求，主要手段是通過控制定速泵的臺數和變頻泵的速度來達到節能的目的。
供暖方面問題。
應根據空氣調節設計規范、采暖通風規范、熱水采暖系統等設置高層建筑暖
通入口入戶裝置，在熱力入口的供回水總管上應該設置除污器、壓力表、溫度計等。總之，設計人員在設計時不但要注意入戶熱力裝置的設置也要注意入口裝置的設置，這樣可以避免設計失誤。同時也需要在考慮開發商后續管理方便的基礎上設計入口數量及室內供暖系統、室外管線銜接的合理性。
暖通空調設計規范規定在樓梯間或者其他具有凍結現象出現的場所，要給散熱器設置獨立的立支管供熱，并且不能裝設調節閥。如果在工程中采用公用一根立管，一端連接鄰室房間散熱器，一端連接樓梯間散熱器的做法，不能確保系統的密閉性，一旦一方發生故障，就會影響到另一方的供暖效果。所以在建筑內的公共空間，都應該設置獨立的采暖系統和熱計量裝置。
在高層住宅中如果采用共用立管系統，在具體設計時要充分考慮系統的水力平衡、承壓能力、化學管材、散熱設備等因素對供暖系統的影響和管道熱補償問題。
空調通風方面。
在實際設計中，空調裝機容量偏大，致使空調通風方面不符合相關規范規定
的要求。造成空調裝機容量偏大的主要原因是，一方面是在具體設計時需要考慮各方面的安全系數，導致單位空調面積的制冷機裝機容量比相關規范中冷負荷概算大，甚至遠遠大于實際運行中單位空調面積峰值冷量，另一方面是在具體設計時一些設計人員使用的是負荷指標估算方法，也會導致制冷機裝機容量偏大。高層建筑暖通空調系統選擇及主要設備配置。
三空調系統的選擇
（一）主要的空調主機選型及設備配置方法
分戶式中央空調, 建筑面積大于140m2的戶型應采用戶式中央空調主機, 戶式中央空調主機可以選用家用多聯空調機、戶式VRV變頻空調機、戶式風道式空調機組和戶式風冷熱泵空調機組。對空調系統有統一管理和集中控制要求, 能夠實現分戶計量且建筑立面不具備設置室外機條件的少數住宅建筑可以選擇集中式中央空調。它的主機一般采用離心式冷水機組、螺桿式冷水機組和風冷熱泵機組;分散式空調,建筑面積小于140m2的戶型可按房間設置分體式空調機和家用多聯空調機。
（二）主要機組選用
在空調系統中戶式變頻空調機組優先考慮,戶式風道式空調機對室內空氣品質要求較高, 且層高滿足風管安裝條件時采用；戶式風冷熱泵機組在設備成本相對較低需控制空調成本時采用；地( 水) 源熱泵機組適用于具備資源條件的項目；恒溫恒濕空調系統適用于立面簡潔、平面規則的現代風格建筑。
（三）空調系統的選擇
1、戶式變頻空調系統(VRV)——變制冷劑流量系統。
① 原理:變頻空調在常規空調的結構上增加了一個變頻器, 它以制冷劑為輸送介質,室外主機由室外換熱器、壓縮機和其他制冷附件組成, 末端裝置由直接蒸發換熱器和風機組成的室內機, 一臺室外機通過管路能夠向若干個室內機輸送制冷劑液體, 通過控制壓縮機的制冷劑、循環量和進入室內各換熱器的制冷劑流量, 可以滿足室內冷熱要求。
② 分類: 變頻空調可分為直流變頻空調和交流變頻空調。
③ 特點: 設備少, 管路簡單, 節省建筑面積與空間；布置靈活, 有很長的配管系統和較大的高度差；具有顯著的節能效益,運行管理方便, 維修簡單, 經濟效率顯著。
④ 適用范圍: 普遍適用于精裝修住宅,中國市場上常見的VRV系統產品主要有:日本大金公司的G.H.K系列產品和超級VRV變頻控制空調系統；大連三洋空調機有限公司的ECO一拖多機系統。
2、戶式風道式空調系統(VAV)。
① 產品特點: 對溫度的調節比較精確；空氣當中的濕度控制比較好；噪聲低；不會產生冷凝水和發生過冷過熱現象；提高了智能化程度。
② 系統選擇: 對室內空氣品質要求較高,建筑層高大于3m的精裝修住宅, 在滿足風管安裝條件時可采用風道式空調系統,且宜考慮空調房間溫度單獨控制以滿足室內人員的個性化要求。
3、 風冷熱泵空調(水) 系統。
① 產品特點: 雙螺桿壓縮機, 選用復合材料, 耐腐蝕, 不易斷裂, 噪聲、振動均低于同類其他產品；高效率殼管式熱交換器；高低壓力值數字化量子,便于遠程監控機組運行時的吸排氣壓力。
② 系統選擇: 一般適用于集中式中央空調, 由于風冷熱泵空調(水) 系統工程成本較低,在降低空調成本時也可以采用風冷熱泵空調(水)系統。
四結語
暖通空調設計方案的選擇是暖通空調工程項目的關鍵，直接影響到項目的經濟和社會效益，同時施工圖中有關各個細節的設計也關系到整個暖通空調設計的成敗，所以應該注重多個設計方案的比較選擇，做出科學合理的設計。在對圖紙審查時要堅持自審、審核、審定制，確保圖紙的質量。總之，一個優秀的暖通空調工程設計方案，不但要有較高的綜合效益也要具備完善的設計細節，這樣才能確保暖通空調工程項目的質量，創造良好的經濟和社會效益。
參考文獻
[1] 王李龍, 劉丹. 建筑及空調節能的幾點探討[J].制冷與空調, 2007, 21( 1) : 92 - 96
篇9
本建筑物總建筑面積57586.35平米，地下1層。主要為停車庫和設備房。地面1~3層為裙樓，主要為商業。4至17層為辦公樓。建筑物總高73.65m，屬一類公共建筑。
2 供電設計
2.1 負荷分級
不同地區和不同等級的辦公樓的供電要求不同，負荷分級也會不同。本建筑是一級城市超高層寫字樓，其供電的可靠性要求很高。根據《民用建筑電氣設計規》，其負荷分級如下[1]：
一級負荷：消防控制室、火災自動報警及連動控制裝置、火災應急照明及疏散指示標志、防煙及排煙設施、自動滅火系統、消防水泵。
二級負荷：視頻監控室、公共區照明等。
三級負荷：冷卻機組、冷凍水泵、其它電力負荷及一般照明、冷卻水泵等。
2.2 變電所及供電方案
變配電所：本工程在地下一層設置變電所及發電機房。
高壓運行方式：兩路10KV高壓電源可提供本項目全部機電設備用電(由甲方與供電部門確定)。于本項目地庫一層設置一套高壓開關進線柜，接受兩路市政10Kv高壓進線。
高壓系統進線柜采用單母線分段運行方式，其中一路10kV高壓電源當其退出運行時，另一路10Kv高壓電源將負擔起退出運行的10KV高壓電源部分負荷。
低壓運行方式：低壓段采用單母線分段運行，兩臺變壓器之間的母聯開關采用手動方式，平時兩臺變壓器分列運行，母聯開關斷開，當一路變壓器停止運行(包括變壓器故障、負荷調整等情況)時，根據情況(如變壓器負荷率等)，在關閉故障側的部分三級負荷后，手動投入母聯開關。
低壓母線分為一般用電負荷母線段及重要用電負荷母線段，共分為三段，即兩段一般用電負荷母線段，一段重要用電負荷母線段。
當兩臺變壓器同時停止運行時，備用發電機組將在15s內自動啟動為消防負荷及重要負荷提供電力。備用發電機組自啟動信號由兩臺變壓器進線開關的輔助接點引來，或應急配電柜自動互投開關ATS輔助接點取信號。
2.3 計量
辦公區及商業租戶采用低壓電表計量，并由甲方管理。變壓器所帶負荷分為空調、商業和辦公，為三種單價計費，采用高壓計量，蓄冰空調按供電局要求采用分時計費。
2.4 電力配電系統
低壓配電系統采用220／380V放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放射式供電，對于照明及一般負荷采用樹干式供電。
消防負荷雙電源供電，其中消防控制室、應急照明、消防水泵、消防電梯、防排煙風機的雙電源在末端配電箱處自動切換。
3 辦公樓照明設計
3.1 辦公樓照明設計的要求及特點
3.1.1 節約能源
根據各區域人員流動情況，在不同的時間，定時自動開關公共區域一部分燈具。在人員較少活動的通道，用聲音紅外線感應開關自動控制燈具開關。
3.1.2 提高管理效率
辦公樓通過利用BAS，可以實現以自動控制為主、人工控制為輔的系統。在一般的情況下，不需要有人的參與，照明系統自動實現開關和調光功能。既大大減少了管理人員的數量，也排除了由于人為因素而出現的不定時開關。
3.1.3 改善工作環境，提高工作效率
良好的工作環境是提高工作效率的一個必要條件。良好的設計，合理地選用光源、燈具及優良的照明控制系統，都能提高照明質量。本工程以感光開關控制燈具，在室外的自然光照度變化時，可以有效地控制各房間內的照度值，從而提高照度均勻性，不會使人產生不舒適、頭昏腦脹、眼睛疲勞的感覺。
3.1.4 實現照明的人性化
由于不同的區域對照明質量的要求不同， 要求調整控制照度，以實現遠程集中控制、定時控制、多點控制等各種控制方案。方案修改與變更的靈活性能進一步保證照明質量。
3.2 照度
確定照度標準值應該嚴格執行標準，不應隨意降低或提高。當符合健筑照明設計標準》第四章4.1.3的條件時，照度值可以比標準值提高一級；當符合標準第四章4.1.4條件時，照度值可以比標準值降低一級。另外，選擇了適當的照度后，還要注意光照的均勻度，使燈具盡量均勻布置[2]。
3.3 光源、鎮流器及燈具
由于是本建筑足辦公樓，因此主要選用高效節能熒光燈。車庫、機房主要選用支架燈，光源采用稀土三基色T6燈管(選用電子鎮流器)。
辦公室主要選用格柵燈盤，光源采用稀土三基色T5燈管(選用電子鎮流器)。樓梯間、無吊頂通道主要選用吸頂燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。洗手間、電梯廳、有吊頂通道主要選用筒燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。在裙樓入口大廳處選用高效且顯色性較好的帶就地補償的金屬鹵化物燈。商業部份照明由精裝修專業負責。
3.4 辦公樓照明控制系統
辦公樓照明控制包括：集中控制、現場控制、時間控制、聲音紅外線控制等。辦公樓應考慮設置以下功能。
3.4.1 集中控制
本樓屬于高層，地下建筑面積較大，各功能單元分布較為分散，都在現場進行照明的控制、巡檢很困難。設置集中控制以后，問題將迎刃而解。遠程手動控制，在BAS控制室計算機上模擬顯示照明設備平面布置圖，在圖上以形象直觀的方式實時動態地顯示各公共區域的照明設備使用狀況。操作人員可通過界面監視整個智能照明系統的運行狀態，根據需要用進行遠程控制。
時間控制，在BAS控制室計算機上進行定時控制。對于地下車庫，大廳，走道等公共區域，根據人員的流動量，照度在不同時間分別為三種狀態。在人員流動正常時，公共區域燈具全開；人員流動較少時，公共區域燈具開一半，并保持隔一盞亮一盞保持照度均勻；人員極少時，只開應急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．
3.4.2 現場控制
在一些人員經常工作的地方(如地下車庫、大廳、主要通道)設置現揚控制開關，中央監控計算機不工作時也可在現場控制燈光，可作為一個普通的開關使用。
設備房，辦公室等非公共區域，考慮到使用方便性，不設BAS控制，均在現場控制。
3.4.3 聲音紅外線人體感應功能
在人員流動量不大的通道處，樓梯處裝設感應開關或有紅外線探測功能的燈具，當探測到人體移動時，會自動發光照明，人走后延時關燈。
3.4.4 感光控制
在辦公區，四面均為大量玻璃窗、墻，自然光充足，為了節省能源，避免光線過強使人產生不適，改善工作環境，在靠室外的玻璃窗、墻均設置感光開關，在光線變化時，自動控制靠室外的光源開關。
3.4.5 火災應急照明控制
考慮到應急照明的經濟性，以及時限性(疏散照明啟動時間不應大于5s)，采用發電機供電與蓄電池燈具結合的方法進行應急照明供電。
（1）在人員流動量較大公共區域、通道處，不加開關控制，一般為24小時常亮。在人員流動量較小的通道處，應急照明燈具就地加開關，需手動控制處加雙控制開關，需感應控制處加聲音紅外線開關，此兩種開關比普通開關多接一條強行啟動線，當某防火分區內發生火災時，由消房控制中心強行啟動本區域內應急燈具。以上應急照明燈均由應急回路供電，并用，應使用一定比例自帶蓄電池燈，以滿足疏散照度要求，本工程在以上情況選用了5 0％為自帶蓄電池燈。
（2）在自備電源室、配電室、消防水泵房、防煙及排煙機房、電話總機房以及在火災時仍需要堅持工作的其他場所，房間內所有燈具均使用應急回路供電，就地開關控制，考慮到有人在時就地開關已經打開，因此不需進行強行啟動控制。
（3）在洗手間，非消防風機房，非消防水泵房，辦公室等區域內，每間房保留至少一盞燈具由應急回路供電，就地開關控制。
4 總結
從以上對高層辦公樓照明的介紹，我們知道好的辦公樓照明控制不僅可以滿足和實現不同的燈光效果要求，實現照明的高層次智能管理，改善工作環境，提高工作效率，還可節約能源。延長燈具壽命，減少用戶維護費用。隨著建筑和照明技術的進步，照明已成為建筑的一部分，讓我們大家共同努力，將更多、更好的照明系統應用到建筑的設計中去，營造出藝術、智能化的光環境，賦建筑與生命。
篇10
Key words: commercial buildings; Electrical design; Load; The elevator; Emergency lighting
中圖分類號：S219.033文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
各種商業業態供電負荷的計算
（一）商業建筑負荷的特點
1、用電量大
商鋪的用電負荷大，遠大于《全國民用建筑工程設計技術措施》一般商業120w/m2的指標。不同類型的商鋪，不同飲食文化背景（中餐和西餐）的餐飲差別也很大。
負荷的不確定性大
負荷的不確定性大，建筑單位往往會根據市場租戶的需求，不斷調整商鋪的性質，使得負荷總在動態變化之中。
負荷計算缺少依據
目前未有明確措施對大型商業建筑下的商鋪設定參數指標，工程設計中的負荷計算缺少依據，只能依據設計人員憑借以往的工程經驗進行計算。
（二）各種商業業態的供電負荷參數選擇
普通的住宅及辦公目前皆有比較公認的計算方式及參數取值，唯獨商業業態難以估算，根據經驗，商業綜合體建筑，其規模一般在25萬平米～50萬平米，以某35KV供電地區為例，根據實際使用情況的統計分析，可總結如下：
高檔百貨及超市部分，整體供電指標應在130～160W/㎡，家電賣場應在110～120W/㎡，服裝、銀行類應該在80～100 W/㎡，酒店應在110～140 W/㎡。
對外出租的商業街（包含餐飲業態），其總供電指標應在80～100 W/㎡。根據以上負荷估算的結果可以作為選擇變壓器的參考，但是平面內各個商業由于簽約的商務條件要求一般較高，其配電開關及供電電纜需要再放大，在干線處或變壓器側再通過選擇適當的需要系數來使其符合運行的要求和實際，并且降低初投資。此處的系數取值比較關鍵，需要豐富的經驗去核準。根據實際測量，一般來講商戶要求提供的電量的實際最大使用率為40%～70%左右，一般在50%以下。
（三）需要系數的選擇
參數確定后，需要進行負荷計算。一般采用需要系數法，計算過程不再贅述。需要探討的是需要系數的選擇，這在各種“規范”及“技術措施”中也沒有明確的要求，根據多年的設計體會認為，在配電最末端商鋪內戶箱或層配電箱計算時，K一般取1，在各回路干線計算時，K取0.7～0.8，在變電所各配電變壓器計算時K取0.4～0.6。
商業建筑中電梯的設計要點
（一）電梯的配電設計
電梯的工作機制是重復短時，其計算功率及計算電流與其負載率有關。通常多臺電梯，在計算容量和電流時按長時工作制考慮，但如果兩臺及以上電梯處于頻繁的短時工作制，計算容量和電流時應按短時工作制考慮。交流客梯額定值的負載率取60％；直流客梯額定值的負載率取40％。使用需要系數法計算時，應將額定負載率一律換算到25％的等效值。
（二）電梯的供電
電梯的供電應該從變壓器低壓出口處分開自成供電系統。一般采用兩種負荷電梯的供電電源，一級和二級負荷供電電源，在設計的時候也不同：一級負荷供電電源應該采用兩個電源送至最末一級配電裝置處，并自動切換；而二級的負荷供電電源應該采用兩個回路送至最末一級配電裝置處，并自動切換。
（三）主開關選擇
電梯電源設備的饋電開關宜采用低壓斷路器。電梯的控制及過載保護應屬2類配合20級，由供應商負責選擇和整定。
（四）電梯的主開關和保護裝置
每臺電梯應裝設單獨的主開關和保護裝置，并設置在機房內便于操作和維修的地點，應能從機房人口處方便、迅速地接近。主開關應具有切斷電梯正常使用情況下最大電流的能力但不應切斷照明、通風和報警、轎頂和井底插座。
斷路器及導體的選擇
由于商業建筑項目房間用途的不確定性，在選擇斷路器和導體時必須考慮一定的裕量以滿足調整造成的負荷變化。根據這一特點，可在設計中較多使用插接母線供電，既可以滿足大載流量的要求，又使供配電靈活性加大，在每層豎井中均預留備用插接箱，以便在變化時，可根據上下層負荷的變化進行調整。
例如，某豎井一段母線負責1～3層供電，當1層由于變化容量增大，而3層容量減少時，就可使用1層的備用插接箱把3層富余的容量配給1層使用。在變電所這級配電中，選擇斷路器時要選整定值可調整的斷路器，以便在末端負荷變化時調整整定值，在母線和互感器的選擇上一般按斷路器框架值來選。
配電箱的設置要求
（一）層配電箱的設置
根據商業建筑內各層防火分區的劃分，分別在各層編號為A～K豎井內設置層照明配電箱為各商鋪供電，各商鋪的供電采用一對一放射式供電。需要指出的是由于各層的業態比較復雜各層的防火分區上、下層不對應，使得有的豎井在負責本防火分區供電的同時，還要負責相鄰的防火分區的供電。在設計時，采用了就近原則，同時也考慮到整條干線負擔的負荷情況，盡量使各個豎井內負荷比較平衡。
（二）戶配電箱的設置
在商業地產設計中，往往只為商鋪設計一個電表箱，而出線回路由用戶根據自己的需要進行二次設計，但是商鋪內風機盤管的供電很難解決，無法進行空調系統的整體調試。因此通用的做法是在電表箱內增加一個斷路器為風機盤管供電，另一路為用戶二次設計時使用。
（三）公共區域配電箱的設置
考慮到商業建筑的公共區域將來需要二次裝修，必須預留電源。此處的設計需要考慮以下幾點：
電量預留多少的問題
其中照明用電可根據GB50034-2004 《建筑照明設計標準》，商業建筑照明功率密度值計算，高檔超市營業廳為20 W／m ，根據“裝飾性燈具總功率的50％ 計人照明密度計算值” 的規定，采用的預留標準為40 W／m。
為方便裝修設計，在每個防火分區內設置了公共區域照明配電箱和應急照明配電箱， 以便明確裝修設計的電氣配電分界點。
將樓梯間、儲藏間等不需要做裝修的部位，單獨設置配電回路或配電箱，盡量不從公共區域預留精裝用電的配電箱內饋出。
公共區域照明的控制，大部分采用兩種方式，即C—Bus系統或BA系統控制，利用c—Bus的優點是控制比較靈活，可按每一路饋出控制，也可調光控制；缺點是造價較高。利用BA系統控制優點是造價低，控制簡單；缺點是由于交流接觸器為三相，控制時可能會三路同時開或者同時關，在裝修設計時需將各接觸器饋出回路岔開供電，避免造成故障時大面積停電。
五、變電系統的防雷接地設計
一個大型商業建筑的變電系統是否完整，直接關系到整個建筑的供電功能，如果頻繁發生供電功能異常的情況，那么將影響到該商業內部的運營情況。建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的侵入，并設置總等電位聯結。
變電系統是電氣防雷系統最重要的組成部分，如果變電系統發生了雷擊事故，將會造成整體停電，因此要求變電所具有良好的防雷設施。安裝避雷針是變電所防雷的主要措施，需要對避雷針的保護范圍進行計算，從而制定相對應的措施，以保護變電所免遭雷擊。在設計該項目變電所需的避雷針時，需要引用保護系數并與避雷針的有效高度之間進行取值，通過計算而得到防護范圍，以真正達到避雷針防雷擊的效果。
六、商業建筑應急照明系統及消防聯動系統設計
（一）應急照明系統的設計要點
商業建筑可在商場部分設置應急照明系統，主要包括備用照明和疏散照明。正常照明因故障熄滅后，備用照明能夠確保商場正常工作，以及商場的經營安全。疏散照明用來確保人員的安全疏散。
應急照明的控制采用兩種方式，對于疏散樓梯間的應急照明平時由現場雙控開關控制，一旦發生火災，由消防控制中心發出控制信號，使應急電源箱輸出回路控制線的接觸器投入運行，這樣不論現場雙控開關處于何種狀態，應急燈都會被強行接通。
對于商場經營環境的應急照明，作為普通照明的一部分，平時由樓宇自控系統控制，一旦發生火災，由消防控制中心發出控制信號，在應急電源箱內通過控制模塊強行轉入消防運行狀態，這樣就能確保商場內應急燈具投入運行。對于疏散指示標志燈，考慮到其能耗較小，該設計不作控制，使其一直處于工作狀態，以應付突發事故，并有利于及時發現指示燈的故障。
（二）消防聯動系統電氣設計
在1層設有兩個消防控制室，一個為商場用，為主消防控制室，另一個為住宅及地下室用，為輔助消防控制室。商場用報警控制器為主機，商場辦公用報警控制器為輔機，主機與輔機之間聯網，并且主機能夠監控輔機及其系統。如果發生火災，消防指揮人員在主消防控制室就能夠監控整個大樓的消防報警系統。
商場用消防控制室的報警控制設備由火災報警控制器(聯動型)、多線控制盤、CRT顯示器、打印機、應急廣播設備、消防直通對講電話主機、電梯監控盤和電源設備等組成。多線控制盤能夠遠程手動控制商場、辦公及地下室的排煙風機、正壓送風機、噴淋泵、消火栓泵等。消防直通對講電話系統主機將商場、辦公、地下室等的消防電話插孔、固定電話等連成一套系統。
辦公及地下室用輔助消防控制室的報警控制設備，由火災報警控制器(聯動型)、CRT顯示器、打印機、應急廣播設備、電梯監控盤和電源設備等組成，不再設計多線控制盤及消防直通對講電話系統主機。
結語
綜上，商業建筑是一個不斷變化及進步的建筑形態，電氣設計也應隨其特點進化方可適應各方的要求。隨著商業設計項目越來越復雜，需要設計人員不斷地提高設計水平，精心設計，從而做出精品工程。
參考文獻
