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關 鍵 詞：小戶型；房屋；空間高度設計；采光；保溫；通風

Abstract: In recent years, "small family" commodity house because of its size, and the price is low, the practical characteristics such as by the buyers to chase after hold in both hands. This article from the space height of control design, the space day lighting effect of ascension that indoor insulation system optimization, the ventilation system using four aspects analyzes the small family housing development trend in the future potential, hope to help a follow-up study.

Close key words: Small family; Houses; Height of space design; Day lighting; Heat preservation; Ventilation

中圖分類號：TU972+.2 文獻標識碼：A 文章編號：

現階段商品房銷售正處于低迷時期，國家“限購” 政策下商品房銷售率直線下降，大大降低了開發商的投資收益。另一方面，高額的房價也限制了業主的購買行為。近年來，“小戶型”商品房屋因其面積小、價格低、實用性強等特點受到了購買者的追捧。從未來小戶型發展趨勢看，小戶型房屋在室內設計、施工改造、環境維護等方面有著明顯的優勢。

一、空間高度設計的控制

傳統小戶型房屋的高度設計不合理，限制了室內空間利用率的提高。小戶型房屋的高低要參照房屋的形式，不同小戶型房屋的結構高低要求不一致。以單層房屋為例，由于單層房屋只有一個層面，其高度最佳范圍3-4m，這樣便能滿足空間裝飾、設備安置、人員活動等方面的要求。多層房屋的高度應適當減小，這樣可保證混凝土支撐荷載的性能不變。從長遠角度考慮，小戶型房屋采取加固設計也是很關鍵的，高度標準控制加快了房屋功能的優化改造。在科學發展觀的指導下，建筑房屋設計對空間面積利用率的控制十分關注，而小戶型房屋高度控制恰好適應了該種建筑結構的要求。

二、空間采光效果的提升

盡管建筑面積小于中、大型房屋，但小戶型房屋在使用性能上更加“人性化”。小戶型房屋結構基本上都采用了以鋼筋材料為基礎的框架，這種組合形式在強度性能、承載性能、耐久性能等多方面均發揮了重要的作用。“采光”是坡面設計的一項重點內容，房屋采光效果對房屋內部生產環境的影響甚大，尤其是光照強度方面。早期房屋的采光方法是利用采光帶，此設計方案所用的材質易老化，且環保效果差。現代鋼結構房屋倡導“綠色采光”，主要設計包括：一是在房屋頂設計自然采光結構，二是選擇環保型采光板安裝。

三、室內保溫系統的優化

小戶型空間面積較小，室內熱能的擴散速度較慢，這種特點為室內保溫系統運行創造了有利的條件。暖通空調系統在建筑施工中普及運用后，室內保溫系統的作用得到了體現，如圖1。維持小戶型房屋內部溫度均衡是設計階段需要考慮的問題，未來小戶型房屋建筑的性能區域多樣化，保溫系統也是小戶型房屋結構設計的要點。鋼結構房屋的圍護結構需進行隔熱處理，這樣才能在低溫季節發揮出明顯的保溫功能，為房屋內用戶生活創造有利的條件。加固設計中選擇高強度的壓型鋼板，并添加使用適當厚度的聚苯板進行保溫隔熱，簡單的結構設置全面改善了小戶型房屋的性能，這也是現代建筑行業環保改造的內容之一。

圖1聚苯板保溫系統

四、屋內通風系統的運用

通風有助于改善房屋室內的空氣質量，為用戶創造優越的生活條件。除了對小戶型房屋進行加固設計外，還可以針對性的進行通風改造設計。通風系統是房屋較為實用的組成部分，能夠讓房屋內部空氣正常流通，也避免了火災事故的發生。設計人員應根據小戶型房屋結構的形式選擇不同的通風系統，如圖2，以適應房屋使用的功能要求。一般情況下，小戶型房屋屋內通風可采用自然通風、機械通風等兩種形式，可具體結合房屋面積大小及位置高低合理選擇。如：處于低層的小戶型房屋，通常選擇機械通風的方式，安裝排風機等裝置提高通風效果；處于高層的小戶型房屋，采用自然通風可減少電能的消耗。

圖2局部送風系統圖示

結論

總之，在特殊房地產市場環境下，小戶型房屋在較長一段時間內將成為業主的購房首選。作為房地產開發商，應根據業主的生活需求及居住條件，合理設計小戶型房屋的內外部結構，創造高品質的居家生活環境。

參考文獻：

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篇2

每個時代的住宅戶型都有明顯的不同，都體現著各自時代的文化特點和風土人情。經過幾千年的文化沉淀，我國的住宅戶型經歷了多次重大的轉型，到目前為止，我國的住宅戶型設計主要結合了現代化科學技術，表現出現代化、智能化、多功能化、多樣化的設計特點。由于每個人的喜好不同，所以以往的住宅戶型都是隨著住戶的需求不斷地變化，沒有固定的戶型模式，雖然這樣滿足了住戶的不同需求，卻個住宅的使用功能增加了局限性，因為并不是所有人都是專業的設計師，對空間的布置全是隨著喜好來，缺少設計的規范性、合理性，隨著近幾年建筑行業的飛速發展，人們思想認識上的新變化，國家也開始重視住宅的戶型對于提高城市發展的重要意義，開始對住宅戶型進行嚴格的控制，保持住宅結構和使用功能逐漸趨于完善，從而確保不同地域的住宅適應當地的區域特征，促進了建筑行業的發展，提高了住宅空間的使用效率。

一、房屋設計中存在的問題

雖然我國目前的住宅戶型設計蒸菜朝著規范化、合理化發展，但在實際的設計上海存在一些問題。這些問題的出現不利于我國建筑行業持續穩定的發展，為人們的使用買下了各種隱患，以下就是在房屋設計中常常出現的問題：

l、戶型結構失調

近幾年來，建筑行業得到了迅猛的發展，很多人意識到在建筑領域存在巨大的商機和利潤，因此紛紛投入到房產開發的行業當中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地資源，造成了人均土地面積越來越少，同時，開發商主要看中的是利潤效益，很少考慮到大多數人需要的是什么戶型的住宅，大戶型的住宅雖然造價比較高，但是其中的利潤非常大，常常是賣出一套大戶型住宅的效益就能抵上兩三套中小戶型的經濟效益，因此多數開放商重視大戶型住宅，忽略中小戶型住宅，戶型結構嚴重失調。大戶型的需求市場畢竟有限，大多數人們的經濟基礎只能購買中小戶型住宅，戶型結構失調的情況出現，不僅造成大戶型住宅大量囤積，助長人們奢華風氣，還導致了人們購房難的現象，不利于我國可持續發展戰略的實施。

2相仿型建造

目前我國相關法規和政策尚不夠完善、健全.住宅設施設備的標準化程度普遍較低。同時，過于追求短時間內大量開發、建設，使得戶型設計的精細化無從顧及，特別是九十年代末以來大量出現的“毛坯房”，令住戶在裝修過程中不僅耗費精力.還存在一定程度的危險，更是帶來鄰里干擾等多方面問題。雖然近幾年來部分地區開始了出現精裝修商品住宅。但由于部品缺少精制構件，且設計和裝修施工不到位、不精細.住戶入住后仍然不滿，不得不進行二次裝修改造.由此帶來人力和物力的巨大浪費。

3.設計缺乏研究

雖然建筑行業有了長足的發展，但對于住宅的設計，人們還沒有達到相當高的重視，一般的住宅設計師缺少豐富的設計經驗，對設計的考慮不是很全面，沒有對住戶的需求等方面進行認真調查，就導致了所設計的住宅實用性較低，不能滿足住戶的使用需要，從而影響我國住宅設計領域的發展，無法明顯提高戶型設計的水準。

4、住戶戶型單一

目前，我國的商品房受到了人們廣泛的喜愛，市場上對商品房的需求也到了了制高點，這就造成了開放商一味的對商品房進行建造，導致住戶戶型單一，無法滿足不同人群對住宅戶型的需要。另外，由于國家的相關規定的限制，使大多數住宅的戶型模式相仿，給戶型設計師的發揮形成了阻礙，無法滿足人們個性化的追求。

二、發展趨勢

住宅的戶型結構設計是隨著當前人們的實際需要、城市的經濟發展水平、建筑施工工藝的發展等因素的變化而變化的。隨著人們對生活品質的要求不斷增高，對住宅設計師的工作帶來了很大的壓力，傳統的住宅戶型設計只是簡單的對住宅的結構進行繪制，現如今，在設計的過程中，不僅要考慮國家的相關戶型規范，還要考慮不同住戶的住房需求，各房間的使用功能，現階段的科學技術水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的戶型設計不斷的在調整改良逐漸被完善。

l適用性和舒適性為主導

居住適用性就是在房屋整體面積的劃分上，合理劃分出各種不同的功能區域，讓居民們能合理支配不同性能的生活空間。在進行戶型設計時，我們要根據住宅的整體面積來考慮功能區域的合理劃分，做到面積、尺寸合理設置和功能分區的明確，確保不同功能空間彼此的協調和緊湊，各功能空間的布局應準確合理。可以將在戶型設計中將適用性和舒適性有機地結合，使功能性布局趨于合理，比如客廳和餐廳空間保持相對完整的設置，以避免人員隨意穿行：客廳和臥室保持分離，臥室門不直接面向客廳，而通過過道來實現交通的空間設置，避免客廳活動對臥室的干擾：衛生間門不能正對餐廳，以免就餐時產生不良感受；衛生間門不能正對臥室門，以消除不良影響；應確保各房間的采光性和通風性，以及整體面積的布局合理和平面交通的通暢便捷。為了滿足人們的基本需求和生活的舒適性，可設置獨立的工作室、娛樂室和影音室，陽臺的觀景設置，以及復式住宅的中庭空間等。

2主次功能分區的綜合利用

每個住宅都分為很多房間，這是為了滿足人們在使用過程中的不同需要而產生的。最基本的格局有臥室、廚房、衛生間，這也是每個戶型幾乎都存在的。這些明顯的區域劃分將人們的各種生活活動有效的區分開來，提高了住宅的綜合利用功效。不同的區域所占用的住宅空間也不僅相同，這是為了分清使用功能主次性，最大限度的滿足住戶的生活需要。比如說廚房的設計，廚房在人們的使用中占據就很重要的地位，廚房用具比較復雜多樣，所以適當的增加廚房的使用面積，可以更合理的安排廚房用具的擺放，在使用過程中增加了便捷性；再比如衛生間的設計，雖然衛生間經常被人們所使用，但由于其功能比較具體和單一，所需要的設備比較少，在使用過程中不會進行較大幅度的活動，因此，衛生間的面積一般都比較小。對住宅各部分進行主次功能區的合理分配，可以增加住宅的綜合利用率，多方面的滿足人們的生活需要。

三、結語

隨著我國城市化的推進居住需求必然不斷增加，住宅的開發和建設者們應在快速發展的大潮中保持清醒頭腦。把握時展的大局，在設計中應充分體會使用者的切實需求，追求小戶型的精細化設計把我國城市住宅的戶型設計提高到一個新的階段。?

參考文獻

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在房地產業迅速發展的背景下，人們對不同的戶型要求不斷增加。居民生活水平的整體提高，促使人們對室內住宅設計尤為關注，合理科學的住宅設計不僅能讓房地產業得到更好的發展，也能使居民的居住條件得到改善，提高其生活水平。

1 室內住宅設計中存在的問題分析

在房地產業的房屋設計中，對室內住宅的設計是最基本的房屋設計。目前我國房地產業蓬勃發展，建筑設計師們迎合市場需求，設計出許多實用性較強的住宅，但是，在其設計的過程中也存在一些問題。

1.1 空間布局不合理，缺乏良好的居住功能

目前市場上的住宅大多以宿舍和旅店功能居多，缺少日常的居家生活功能。室內的空間布局不合理，室內設計缺乏“以人為本”的設計理念，加上室內采光效果不好，使整個設計不能適應市場的需求[1]。

1.2 缺乏較大的空間利用率，房屋的實用性不強

目前市場上的住宅片面理解空間使用率和房屋整體面積，造成了居住空間的不合理。室內的有效使用空間較小，公共空間過大，造成很大的浪費，而房屋的實用性不強。

1.3 室內缺乏靈活的選擇性

不同時期人們對室內住宅設計的要求不一樣，隨著居民生活水平的提高，會對室內住宅設計的靈活性要求更高。目前我國房地產市場上的室內住宅設計固定呆板，簡僵化的設計理念使住宅沒有更多的自由布置選擇空間。不同住戶的不同審美觀和價值觀不能通過自己的住宅設計體現出來。

2 分析室內住宅設計的幾大要點

適應現代市場的要求，充分考慮住戶的想法，結合目前室內住宅設計中出現的問題，對其設計的要點進行分析，主要從以下幾個方面來考慮室內住宅設計。

2.1 科學合理地布局各個功能區，創造良好的居住條件

在室內住宅中將各個功能區按照一定的規律進行科學合理的布局，根據不同分區的使用功能，比如根據動靜分區、公私分區等進行合理設計。除此之外，還要設置適合日常居住的功能區，考慮到每一個家庭的特殊需要，減少實用性低的功能區的設置[2]。

2.2 設計較為實用的功能區域，擴大有效使用面積

合理減少公攤區域，將住宅的結構變得緊湊。在不影響戶型的基礎上盡量擴大有效的功能區面積，可以讓住戶更好地享受房屋的舒適性。另外，在功能區的劃分上要考慮實際生活的需要，進行合理的規劃。例如，衛生間的面積可以相對小一些，客廳的面積可以進行擴大。滿足住戶的生活需要。

2.3 設計靈活且可以自由選擇的室內功能區

在現代社會中，居民家庭的構成及生活方式、審美觀、價值觀都千差萬別，對住宅內的空間需求也不相同。所以，建筑設計者對室內住宅的設計要考慮住戶的要求，除了提供多樣的戶型外，還要在住宅的平面布局上呈現出一定的差異性，滿足更多住戶的要求。在進行平面布局設計時可以將靈活可選擇的空間面積放大，模糊一些功能區，可以讓住戶自行選擇，體現出每一個家庭不同的文化氛圍和價值取向。減少固定材料的使用，可以采用輕質的材料分隔不同的空間區域，有利于住戶的自由設計，這樣的室內設計能具有較強的實用性，讓住戶自己實現其利用價值。

2.4 采用先進的科技理念，提高室內住宅的舒適度

隨著科學技術的不斷發展，在室內住宅設計中適當采用科學技術，使住宅的舒適度不斷提高[3]。例如，在通風問題上可以根據本地的風向、太陽的角度等科學知識來指導設計，將淺顯的科學知識運用到室內住宅的設計中去，可以有效改善住宅設計的質量，提高住宅的舒適度。

2.5 合理規劃儲物空間

之所以把儲物空間的設計單獨列出來，是因為目前的室內住宅設計中都沒有考慮到儲物空間的設計，許多家庭對儲物空間的選擇不合理，導致整個室內的格局缺少美感。基于這樣的問題，設計者在室內住宅設計中要充分考慮儲物空間的選擇，可以運用科學知識來指導儲物空間的設計。不僅讓住戶的要求得到滿足，也要具有一定的美感，使整個住宅變得整潔舒適。

結語

在社會經濟不斷發展，居民生活水平穩步提高的背景之下，建筑設計者通過調查研究，分析現階段室內住宅設計中存在的問題，探究室內住宅設計中的要點，從空間布局，功能區的劃分、科學技術的應用、儲物空間的合理選擇、空間靈活性的設計等方面進行探討，為室內住宅設計提供有效的參考。能為廣大住戶提供更加合理科學的戶型及室內設計，提高居民的生活水平，積極促進房地產業的快速穩定發展。

參考文獻

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一、現代住宅的類型

1、按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

2、按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。

3、按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

4、按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

5、按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等定居是存在的基本特征。

二、現代住宅的研究方向

當代住宅設計要考慮住宅的合理性、舒適性及文脈性。一般從以下幾個方面研究：住宅的風水學、住宅的社會學研究、住宅的行為學研究、住宅的心理學研究、建筑人類學研究、住宅經濟學研究、建筑美學研究及建筑生態學研究等。

1、住宅的風水學研究。風水學最初是作為帝王的御用術，應用于指導城邑、宮殿、陵址等的修建活動之中，多有封建思想的束縛。而現代的風水學實質是在心理學、物理環境等科學研究基礎上發展的傳統文化的研究方向。現代風水學從房屋的結構、住宅所處的環境、住房的裝修、家具的擺設等各方面進行研究，其本質是對人心理和生理行為的考慮的綜合研究。

2、住宅的經濟學研究。研究住宅再生產過程中的經濟關系和經濟活動發展規律的科學。主要以住宅的建造、分配、交換、消費及消費使用過程中所追加的維修、管理的經濟活動為研究領域。

3、住宅社會學研究。住宅社會學是研究住宅與社會中的人口、家庭、環境、經濟發展、公共服務等因素相互關系的社會學分支學科。住宅社會學主要研究：（1）住宅建設同社會、經濟因素的關系，住宅在國民經濟和社會發展中的地位和作用；（2）城市住宅的社會環境及住宅的規劃和管理；（3）不同居住對象（青年和學生、老年、傷殘者、復婚家庭等）對住宅的不同需求；（4）居民的人際交往和鄰里關系，以及住宅造成的社會隔離問題；（5）住宅政策和居住法；（6）住宅建設的規模和發展趨勢的預測。

三、現代住宅的設計發展趨勢

1、文化——新的生活方式決定新的房屋設計形式。

2、經濟——富裕和窮的人口增加要求與其身份等同的獨特建筑。

3、新的建筑和新材料、新技術的出現——允許我們設計、建造更大、更好、更獨一無二的房屋。

4、技術革新——新技術（汽車，HVAC——采暖、通風和空調）使我們的生活更加化，尤其數字化技術的出現。

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一、保障性住房發展背景

所謂“保障性住房”，是指政府為中低收入住房困難家庭提供的，限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。從一九九八年開始，國務院關于住房制度的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，此文件標志著我國城鎮住房制度改革的開端。隨著商品房的發展，保障性住房于二零零七年進入到一個新的歷史時期，從二零零八年到二零一零年三年間保障性住房從68萬套迅速上升為580萬套。關于保障性住房的設計也成為重中之重，如何設計的合理，如何設計的舒適，都成為保障性住房使用過程中所面臨的主要問題。

二、保障性住房設計中存在的問題

隨著保障性住房使用的增多，其設計是否合理也成為各個設計師所要考慮的問題，目前來說，我國保障性住房的設計還存在很大的問題，主要有以下幾個方面：

1、保障房結構設計不合理。因為是保障性住房，所以對于房屋的使用定性則以基本需求為準，對于房屋的結構設計則缺乏舒適的理念。一些房屋的設計根本沒有起居室的構造，房屋的使用功能主要體現為吃飯、睡覺。

2、保障房部分采光設計不合理。因為房屋的設計主要用于保障社會基層人員的基本生活，并且因為保障房的需求量大，因此保障房設計的機構就比較緊湊，對于房屋結構的安排不盡合理，一些房間根本沒有采光，一些衛生間也為暗衛生間。

3、保障房房間使用率較低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，沒有經過精心的設計，造成很多空間甚至房間的使用設計不盡合理，尤其衛生間與廚房的使用率很低，造成很多空間使用上的浪費。

我國大力提倡提高保障性住房的質量，尤其在設計上應當做到設計合理，結構布局合理，提高保障性住房房間的使用率，我們設計人員應當在這些方面積極研究，大膽探索，重視保障性住房的設計需求。

三、保障性住房設計建議

保障性住房建設是利國利民的重大工程，要想讓人們真正做到安居樂業就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房結構，創設優美的居住環境，降低保障性住房的造價成本，進行科學合理的設計。堅持“以人為本、立足環境、突出特色、求精求美”的設計理念，將我國保障性住房的設計提升更高一個層次。筆者通過多年此方面的經驗，總結了幾點建議，期望可以供同行業者參考。

1、居住功能空間設計適宜的尺度

保障性住房首先要滿足人們的基本生活需要，但是不應以滿足基本生活需要為目標，其只是保障房的一個基本設計理念。在滿足保障性住房基本需求的基礎上，應當堅持“以人為本”的設計理念，將空間條件作為住房設計的依據，將房屋的功能空間更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空間，才能推動保障性住房的快速發展，健康發展。比如一般保障性住房的房屋面積為55平米左右到90平米左右，為中小型住宅戶型，在有限的建筑面積范圍內，需要滿足不同人群的需求，因此合理安排空間便成為設計的重點。結合家具擺放情況、家庭設施、使用者的習慣和活動區域，計劃衛生間與廚房面積，這樣可以照顧需要人數較多家庭居住的需要。中小型戶型應當做到精致、緊湊和舒適為一體，多種戶型（絲茅坪礦安置點七種套型）和多種面積指標（絲茅坪礦安置點從55平方米至95平方米共五種面積指標）相結合，高層建筑與多層建筑相結合，點式住宅和板式住宅相結合，同時控制公攤面積，加大使用面積，有電梯的住宅盡量使公共走道與消防電梯前室合二為一，這樣可以有效減少公攤和交通走道的面積，達到充分節約用地效果。

2、提高面積利用率和空間使用率

我國的保障性住房大多為中小型戶型，因此在進行各個功能區域設計的時候要堅持精益求精、面積適度。室內設計盡量采用流線型設計，這樣可以給人以通透的感覺，交通面積做到有效利用，突破傳統的空間單獨使用功能的模式，這樣可以有效保障房屋使用面積的合理利用。比如在進行房間劃分的時候，如果設計為二居室臥室使用面積會加大，但是設計成三居室，則可以滿足一個家庭更多人員的需求，在現代社會有的家庭可能是祖孫三代同居而住，這樣設計成三居室，則可以解決人員多房間不夠用的難題，更加使保障性住房發揮其功用。在高度上，還可以過渡區域及交通空間的上面結構、衛生間前室的上面結構等部位進行吊柜設計，這樣可以使家具物品的擺放更為立體，節省了地面空間的使用，也有效利用了整個房屋的空間。有條件的頂層還可以設計成坡屋頂，這樣頂樓便可以成為閣樓的空間，加大了房屋空間的設置，增加了保障性住房的有效面積。同時還可以設計床下空間的儲藏功能，如果有樓梯還可以在樓梯下方設計儲物空間。這些設計都有效的節約了保障性住房的建筑面積。

3、加強對環境的設計

現在人們對于居住地要求不再只是滿足于有地方吃飯，有地方睡覺，而是增加了更多對居住環境的要求，居住便利性的需求。比如對于燃氣站、垃圾收集、水泵房均已考慮，配電房的布置，對于繳費方便性的設計，對于商業區的需求及社區活動服務中心等等，都應當納入保障性住房的設計中。目前小區對于停車位的需求也是越來越強烈，房屋設計中應當做好停車位的預留工作。設計者還應當做好保障性住房周圍的景觀設計，增加屋前宅后的綠化面積，盡可能多的提供居民戶外活動場地，滿足住戶形式多樣的室外活動。

總結：本文筆者從幾個方面對保障性住房的設計提出了自己的見解，希望在以后的保障性住房建設中，房屋的設計者可以增加此方面的考慮，進行人性化的設計。讓人們生活的更舒適、更舒心，真切感受到來自政府的關懷。

參考文獻：

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1.1 安全性原則

室內裝修設計最注重的是住戶居住的安全。在裝修中，對房屋的關鍵結構，比如承重墻、陽臺等，要嚴禁拆除或者做一些有損其功能的動作，比如，禁止在承重墻上掏壁櫥，或者在陽臺上放置重量較大并且超過陽臺最大載重量的物品等。

室內裝修安全設計，還應當注意防電、防火設施的設計。在裝修過程中，為了符合實用的要求，不可避免的要對電線線路做一些改動。因此，在線路改動或增加電路數量后，根據改動的情況，安裝適量的保險設施。

對于室內裝修的防火設計，在裝修時除了要對電器和電路作相應的防火處理，避免電線線路過于密集，還要做室內其他易燃材料，如窗簾、木質地板等做必要的防火處理，在選材時，可以選用質量合格，并且防火、耐火的材料。

在裝修時，除了要注意防電、防火之外，還要做好必要的防水處理工作，尤其是廚房、衛生間、浴室等上下水管道比較密集的地方，要進行仔細的檢查，對防水層損壞部分進行重修，對容易透水、漏水的部分，要對防水層作必要的加固和加厚。

對于家里孩子年齡較小的住戶，在做室內裝修設計時，設計者要考慮孩子的活潑好動的天性，盡量減少尖銳的邊角設計，防止因邊角尖銳對孩子造成傷害。

1.2 實用性和美觀性原則

室內裝修設計的實用性原則要求最大程度的滿足住戶對房屋功能的要求，設計時要注意營造良好的環境，給居住著創造適宜的居住環境。同時，設計中還要注意房屋空間的儲物功能，尤其是對于小戶型的房屋，更要做好房屋儲存空間的開發。這樣才能為居住著創造方便、整潔的居住環境。

在注意房屋實用性設計的同時，對房屋的美觀性設計也是必不可少的。一個漂亮、美觀的房間，使居住著享受實用設施帶來的方便、整潔的同時，可以體驗更加舒適、美觀的居住環境。

1.3 經濟性原則

室內裝修時，注重房屋的美觀性設計，并不是一味的為了美觀，搞豪華裝修，而是要求設計者根據房屋結構、裝修風格，以及居住者的要求，結合經濟條件，對裝修所要用到的材料及價格進行合理的分配，量入為出，用合理的價格對房屋作出合理的O計，滿足房屋居住環境和居住功能的要求。

1.4 個性化原則

房屋室內裝修設計的目的是為了方便居住者居住，并且要為居住者提供更加舒適、美觀的居住環境。所以，房屋室內裝修的設計者應當結合居住者個人的生活習慣，以及居住者對房屋構造、裝修風格等方面的要求，進行個性化的設計。

1.5 環保性原則

在室內裝修設計時，設計師要樹立環保的觀念。對涂料、建材，以及其他物品的選材應當盡可能地挑選質量合格，并且環保的材料，注意房屋的節能、取暖、采光等設計。

2、室內裝修設計的主要風格

2.1 傳統風格

傳統風格的裝修設計，這是一個十分廣泛的概念，體現了不同地域、不同時代的建筑風格和室內設計風格，它不只是體現著特定的地域在特定的歷史時期的裝修風格，更體現了該地域在特定歷史階段的歷史文化特色。

傳統風格的裝修設計，對設計師提出了更高的要求。想要設計一個典型的傳統風格的房屋，設計師除了要對不同地域、不同歷史時期的歷史文化風格、建筑設計風格和室內設計風格都要有全面而深刻的了解之外，還要擁有對各種設計風格進行全面的綜合分析的能力，能夠將特定地域、特定歷史時期的設計風格進行濃縮和提煉，并體現在房屋設計之中。

2.2 時代風格

時代風格不同于傳統設計風格，時代風格更加注重房屋的空間的結構美和形式美的結合，側重于房屋功能的開發，以時代風格設計的房屋，其房屋功能更加符合現代人們對房屋結構和家具擺設簡潔、明快的要求，裝修設計的選材更加體現裝修材料的質地和功能。簡單、明快的裝修風格設計，結合房屋實用性、美觀性、經濟性于一體，簡潔的設計和房屋功能的開發，更有利于設計者和居住者對房屋設計和設計方法，根據自己的需要，對房屋結構或擺設進行一定的改動，更能符合了裝修設計的個性化原則。

2.3 自然風格

現代人們對房屋設計風格更加注重房屋的綠色設計，喜歡室內環境更加貼近自然，提倡室內風格清新、自然、閑適。因此，以自然裝修風格設計的房屋，更加多的采用比較原始，少化學加工處理的材料，并且更多地采用在房屋中擺放綠色植物，采用環保材料。整個自然裝修設計風格，不但使房屋更加符合環保理念，而且使房屋更加舒適、充滿自然氣息，為都市中快節奏奮斗、生活的人們提供了一個更加自然舒適的休閑、休息環境。

2.4 混土風格

混土風格，我們可以理解為混搭風格，是混合不同地域、不同時期的不同設計風格于一體，并將之進行融合，達到不同裝修設計風格在同一房屋內的和諧統一。

2.5 后現代風格

后現代的裝修風格設計風格，繼承了傳統的設計風格，但是又不拘泥于傳統的設計風格。根據傳統設計風格中的材料組合規則，并大膽地進行創新，不但能夠體現設計者的個性化的創新方法，更能夠使房屋設計和功能滿足居住者的個性化要求。

3、室內裝修設計的發展趨勢

3.1 室內裝修手段多樣化和材料選擇的多元化

隨著科學技術的不斷發展，越來越多樣的裝修手段和多樣的裝修材料在室內設計中得以應用，設計者運用多樣的裝修手段，對房屋的結構、布局等按照自己的意愿進行相應的調整，裝修手段的創新和多樣化，改變的不僅僅是室內裝修設計理論，也改變著人們的居住環境和生活環境。

裝修材料的多樣化為設計師進行設計時材料的選擇提供了更多的選擇機會，設計師可以根據不同需要，選擇更多的材料進行個性化設計。同時，裝修材料向綠色、環保的方向發展，保證人們居住環境優美的同時，更加符合現代人們對環保、舒適的要求。

3.2 室內裝修設計的大背景化

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在住宅建筑設計中，居室大小應從人體尺度、家居布置以及必要活動空間等三方面因素進行考慮。從平面上住宅可以區分為院居住部分、輔助部分以及交通部分。目前，房屋建筑設計中住宅設計形式豐富，其中高層住宅較為復雜，具體可分為以下幾種類型：

1.1 短廊式

短廊式還可分為獨立短廊式和組合短廊式，每層圍繞電梯、住宅四個方向都可開窗、通風采光良好是短廊式的特點;組合短廊式住宅是由短廊式住宅組合拼接而成。根據規劃要求，條式、板式是組合短廊式高層住宅的建筑體的常見形式。

1.2 長廊式

長廊式可分為內長廊、外長廊以及內外廊式。其中內長廊式的應用相對較少;外長廊式與同類多層住宅的特點基本相似，通常外廊封閉以達到遮擋風雨的效果;內外廊式則同時具備了內長廊、外長廊式的特點。

1.3 躍廊式

通常將組合短廊式住宅以三四層為單位通過長廊連通的形式成為躍廊式住宅。電梯到達個走廊層，以走廊層經各單元的樓梯再通到各住戶。躍廊式住宅不僅具備短廊式住宅緊湊、相互干擾小的優勢，同時擁有長廊式住宅電梯運行效率高的特點。如果在電梯投資較大的情況下，且每戶平均建筑面積較小，應用躍廊式住宅設計就相對經濟。

2 房屋設計中存在的問題

目前，房屋建筑設計方向越來越多，設計過程中房屋建筑的經濟性、實用性以及安全性都在考慮范圍之內，現階段房屋設計中仍存在諸多問題，其中包括房屋錯層式設計不合理、躍層式建筑泛濫、房屋內部廚衛設計不協調以及盲目追求歐式建筑風格等。具體分析如下：

2.1 錯層設計不合理

建筑的錯層式設計是一種新型的設計模式，在部分合適的情況下，錯層式的設計方式能夠處理一些設計問題，發揮很好的效果，然而，錯層設計也存在弊端，錯誤使用錯層設計方式會出現相應的問題。目前，盲目采用錯層式設計結構是很多設計者出現的錯誤，如此不僅無法充分發揮其優勢，反而會帶來不利的影響。例如一下兩種情況就不宜采用錯層設計：第一，地震區不應采用錯層式設計，建筑抗震規范要求，建筑物的整體布置在體形上應盡量保持對稱和簡單，在質量和剛度上對稱和均勻分布，在這地震高發地區使用錯層式建筑一旦發生地震，劇烈的沖擊力容易導致建筑發生不規則的變形，使建筑整體的布局發生變化。;第二，在選擇錯層式設計時要對住宅的面積充分考慮，小面積戶型不應采用錯層式。使用錯層式設計對房屋的建筑面積要求較大，小面積住宅使用錯層式會因踏步布置減小使用面積，而且房屋空間顯得小氣，住戶在居住時會有壓抑感。此外，錯層式的成本相對較高，充分考慮到成本的要求也是建筑設計必要的任務之一。

2.2 躍層式建筑泛濫

近年來，多層、高層住宅設計中，躍層式設計在國內應用比較廣泛，其中一個原因為建筑可用面積減少，使得建筑向高層發展，在一定程度上促進了躍層式建筑的進步，然而，躍層式并非適用于所有建筑。躍層式住宅主要應用于獨戶式住宅或者一層住宅，在戶內設置垂直交通的樓梯。目前，躍層式住宅也越來越多的存在于多層、高層住宅的中間層，大多情況下躍層式建筑的設計是為追求室內空間的變化和氣派，而通常單層的空間內布置房間已經能夠滿足房屋建筑的功能要求，躍層在一定程度上存在浪費的問題。在戶內設樓梯的躍層不僅占用房屋使用面積，降低住宅使用效率，加大成本，中小面積更不適用，并且躍層式影響老弱及兒童正常上下使用，為其正常生活帶來干擾。此外，不少住宅戶內樓梯坡度設計太陡，步寬尺寸不足，存在很大居住危險與隱患。因此，并不是任何建筑都適用躍層式設計。

2.3 廚、衛設計不協調

在進行建筑設計時，廚、衛設計不協調，布局不合理也是存在的問題之一。目前，我國對于廚、衛管線布局等方面沒有相應的統一標準，因此在設計施工中過于隨意，不能滿足用戶的實際需求。同時，設計師在進行室內設計時沒有考慮到用戶的實際需求，導致在施工過程中根據業主在裝修、設備放置等的需求對設計進行變更，變更時就會產生很多相應的費用。目前，很多住宅都是統一規劃的，用戶對室內的設計情況的了解基本都在施工完成之后，因此，后期再進行變動時很多用戶都因改動工序繁雜、費用過高而暫時放棄，給生活帶來很多不便。這種不合理現象尤其體現在廚房和衛生間。對于不同面積的建筑，室內衛生間的數量和布局都應該是不一樣的，小面積住宅完全沒有涉及多個衛生間的必要，很多小戶型的房屋中的衛生間內擺放洗衣機，且無法解決排水等方面問題，導致衛生間的洗衣機的使用年限被縮短。

2.4 盲目追求歐洲建筑外觀風格

隨著我國經濟建設的迅速發展，物質生活日益豐富的同時人們的審美欣賞水平相應提高，對建筑審美觀發生了很大的變化，歐美建筑影響了很多建筑外觀的設計。歐洲某些城鎮的設計風格出現在我國很多小鎮的住房，仿歐建筑越來越多。大城市中設計一些歐洲風的小街，可以提高城市美感，帶來一些旅游效益以及豐富人們的生活，然而過高的建筑成本會給中小型城鎮帶來巨大的經濟負擔，反而影響其經濟發展。這種歐洲建筑過于注重形式與外表，忽略的住宅的使用功能的提高和完善。

3 房屋建筑設計問題相應的對策

針對前文闡述的房屋建筑設計存在的問題，具體對策如下：

3.1 套型功能應空間分離

在房屋建筑設計時，應注重增強住宅的使用功能，提高居民居住水平。功能空間的專用程度越高，功能的使用質量也就越高。設計時應滿足文明的分室標準，充分考慮公私分離的原則，嚴格科學的劃分家庭生活空間中的私密區和公共區，做到食寢分離、工作與學習空間獨立。

3.2 平面布局因地制宜

在房屋建筑設計時，應考慮建筑使用者的層次、審美等方面的差異，采用不同的設計方案。因此，建筑設計者在進行平面布局設計時應制定多個方案以供選擇及滿足不同程度的要求。

3.3 廚、衛合理布局

廚、衛布局設計應考慮功能使用以及住宅面積等多方面因素。因此，廚房的面積大小需考慮設備設施安裝以及人員活動空間，且需要根據廚房中實際操作需求選擇L型或H型臺面。整個室內面積決定了衛生間的布置，衛生間面積大小應能滿足布置相應設施包括浴缸、馬桶、洗漱池等的要求，保證設施健全。此外，廚房和衛生間的上部空間也應得到充分利用。

3.4 室內外環境協調一致

在住宅總平面布局時，除了滿足住宅功能需求外還應注重滿足人的心理需求，設計者可以對室外進行綠化設計，布置相應的綠地、水石、雕像、桌椅以及運動器材等。

4 總結

在房屋建筑設計中，應把目光放長遠，建立宏觀的合理性理念。在滿足建筑的使用功能的同時，結合實際情況，注重提升建筑品質，使得人們的生活質量以及生活生平得以有效的提高。

【參考文獻】

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中國由于房價攀升，小戶型受到越來越多人的青睞。而對于這樣的小空間如何讓人們生活得更舒適，房屋設計和入住后的收納顯得極為重要。在這方面日本的房屋設計以及房間的整理收納有著很大的參考價值。日本由于其島國的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最獨特的是其房屋的“收納文化”。

一、收納的概念

（一）收納

有關收納和整理的概念，很早就有不少書籍已經涉及到。但是收納這種整理術和設計理念近十幾年才被人們關注。やましたひでこ認為所謂收納就是將大容量的物品壓縮到最小限度的空間內，并且讓人們感覺到美觀和舒適。

收納，顧名思義是指將物品整理收拾起來，放好。人們一般拿出很多東西來用，用完后再放回去。那么放回去這種行為就是整理收拾。やましたひでこ在《新?片付け 斷》一書中指出以前的觀念認為收納等于整理，這種認識是錯誤的。收納不是僅僅整理而已，它和人的意識以及精神活動關系密切。收納不僅是人類的一種行為，同時也是一種文化。

傳統觀念認為收納就是將物品藏起來。藏得合理，藏得眼睛看不到，這就是最終目的。然而現代的設計當中的收納是要體現出來，讓人們看得見。

（二）“斷舍離”

“斷舍離”是やましたひでこ根據最小化理論提出的一個嶄新的概念，從根本上分析了人和物品之間的關系。

“斷舍離”是指通過減少不必要的東西，讓生活和人生達到一種和諧的生活術和處世術。它來源于瑜伽的行法“斷行”“舍行”“離行”，是一種思維方式、一種生活方式也是一種處世術。通過斷開和丟棄人生和日常生活中不必要的東西讓人從對物品的迷戀中解放出來，幫助人們獲得輕松愉快的人生。

“斷舍離”是對日本傳統觀念的一種顛覆。在傳統的觀念和價值觀里“浪費”可恥，不可取。但是這種觀念如果太過根深蒂固的話就會給自己的生活和精神都帶來很大的負擔。如果不丟棄的話，一些已經不能用的東西，將來也不可能會用到的東西就會慢慢地在家里越積越多，那么本應舒適的生活空間就會越來越擁擠，給人一種壓迫感。而要處理這些龐大的堆積物要花費大量的時間和精力，長期下來就給人們的身心帶來很大的負擔，損害身心健康。“斷舍離”試圖通過瑜伽的行法讓人們被傳統“浪費”的觀念禁錮的心靈獲得釋放，讓人們從自己慢慢累積的重壓中解放出來。

“斷舍離”的這種觀念被越來越多的人青睞，很多人都在嘗試，已經成為一種時尚。這是一種嶄新的收納整理理念。由于越來越多的人追求節約生活，而不是以前的消費生活，這種整理方法備受關注，因此這個詞也入選為日本2010年的流行語。

二、日本的收納文化

日本獨特的收納整理術是一種文化，它吸引著全世界人的目光，帶給人們深刻的印象。從垃圾的分類，賓館、旅館等空間的有效巧妙利用，在各個領域日本人都讓人看到了其讓世人驚嘆的智慧。收納文化是經過歲月的積累，在日本人的日常生活中孕育而生的。

因此可以說日本的收納文化緣起于日本的住宅文化和住宅現狀。

日本住宅區的建設主要是依據クラレンス?ペリ的近鄰住區論。即以半徑400米左右，人口在5000―6000的區域為一個單位，周邊的主干道圈住該區域范圍。在該區域范圍內設有學校、商業街、行政機關、綠化等，交通線路穿過區域中心，而且為防止汽車速度過快，特意把馬路修得彎彎曲曲。這樣，居民的日常生活基本就在這樣的可以步行的范圍內進行。

日本人在這樣的環境中就必須考慮在狹小擁擠的房間和生存空間里如何合理利用空間，如何歸置大量的物品。

此外土地的所有權也對日本的住宅地產生了很大的影響。由于日本是個島國，土地資源有限。人口不斷增長，而土地越來越少，在這種形勢下如何合理利用空間是日本人面臨的一個大問題。

在日本，土地是個人財產，可以自由買賣。土地價格有可能上漲，如果地價暴漲人們的購買力就會受到限制，這樣間接地也造成了需要人們有效地利用現有的空間。

總之，日本獨特的住宅狀況孕育了日本獨特的住宅文化和收納文化。

三、住宅設計和收納的特點

日本式收納具有三個特點，即實用性、藝術性和統一性。而日本房屋設計完全體現了這三個特點。本文接下來通過日本當下的人氣娛樂節目《超級全能住宅改造王》來探討日本收納的特征以及在日常生活中的重要性和廣泛性。

現代住宅設計里必須包含實用性和藝術性。收納家具就是典型的體現。收納整理物品的同時也展示了其設計的藝術性。關于展示張妹在《居住設計中陳列品與空間的關系》一書中提出了一個新概念，即展示也是一種收納方式。趙云瑾、鄭柳陽等也在《漫談住宅收納空間設計》中講到收納具備整理物品的實用性的同時也包含了展示這種藝術含義。比如書籍、紀念品、裝飾品等的收納就是為了展示。

日本的收納家具品種繁多，功能強大，日本人對收納家具的研究也比其他國家更深入。在《超級全能住宅改造王》節目中有一期七坪六人住的案例。原本狹小雜亂的七坪小空間，通過利用可移動的家具擴大收納空間，以及在底面和天花板上設置隱形收納空間擴大了生活空間。將一個無處下腳的地方變成了一個舒適溫馨的家。

首先，設計師將整面墻做成收納架。收納架的顏色和墻壁顏色相同，這樣兩者就像一個整體。看起來簡單大方，給人一種整潔的感覺。其次其收納能力很強大。收納架上方為敞開式收納格，在里面可以擺放一些裝飾品、照片、電視機等，井然有序。不僅沒有空間上的壓迫感，反而覺得很寬敞。這個收納架充分地體現了收納的實用性和藝術性。

其次，設計師更改了整個房間的顏色。原來的深咖色變成了柔和的暖色調，給人一種溫馨的感覺。每個房屋的風格都是居住者個性的體現，同時也可以潛移默化地影響居住者的心態。因此整體顏色的改變能讓居住者改變自己的生活態度，提升自信。進入這個房間能感受到居住者的性格和個性。這就是收納的統一性。精神衛生學上認為好的房子應該是人居住場所和物品收納場所達成和諧統一。如果沒有這個平衡那么必然會造成人的精神衛生上的不健康狀態。

【參考文獻】

[1]やましたひでこ.新?片付け斷[M].日本京：マガジンハウス文，2012.

[2]趙藝瑾，鄭柳楊等.漫談住宅收納空間設計[J].藝海，2013（1）.

[3]クラレンス?ペリ著.田和四生.近住區

篇9

目前，我國經濟水平不斷上升，人們對生活質量的要求也越來越高，人們對房屋設計的要求也不斷增加。在這樣的背景下，在居民區建筑設計研究時就需要多方位的考慮，按照居民的要求進行建筑設計，設計出既符合人們要求、綠色無污染又能給建筑企業帶來一定經濟效益的居民區建筑。這對建筑施工和社會發展水平起著重要的作用。

1 我國現階段居住區建筑設計的問題

1.1 戶型單一

隨著城市發展速度的加快，居住區的戶型結構嚴重失調。房地產商比較偏重于大型戶型，開發大型戶型的比例相對比較大，所以導致大小戶型失調。

1.2 質量問題

在建筑設計時，一些建筑設計師會考慮到成本方面的問題，進而為了降低造價，忽略了設計住房的長久性，這樣不僅會影響社會長久的經濟效益還會對環境造成一定的影響。

1.3 設計問題

居住區建筑的主要目的是為了居住而建房。很多時候，居民只能接受建筑師設計的居住格式、結構，居民無法給建筑設計提出意見。在房地產開發商眼中重視的是建筑的施工過程，對建筑的設計過于草率，沒有考慮到居民實際需求的住房結構設計。由于大部分的建筑設計師都屬于初出茅廬的狀態，對施工開發和設計居民住房沒有經驗。對戶型中的細節開發不夠了解，導致很多居民住房設計空間不合乎人的實際生活需要。建筑設計師不能隨著人們生活質量的提高，在生活上購買一些高科技生活用品做出合理的設計。

1.4 安全設計不到位

居住區的建筑在一定程度上具有面積擴展及空間延伸的作用，是展現生活質量和精神層次的空間。因為居住區人員活動量較大，居民素質及生活水平會相互影響。為了使居民有良好的生活環境，使居住區成為提高居民素質的活動區域。居住區的安全防范系統必須在設計的重點考慮范圍之內。比如：一些居民區在酒吧、網吧等類似的環境下建設，這樣不僅會使居民的思想受到嚴重影響，還會導致生活質量嚴重下降。而目前的開發商為了得到利益最大化，只考慮地皮的造價，對周圍環境的選擇并不重視。另外，對小區的安全防范系統也過于疏忽，很多開發商都沒有設計系統的居住區安全防范設施。

2 居住區建筑設計的建議

2.1 按客戶實際需求設計

在確定戶型標準的情況下，在設計居民住宅區布局時應考慮到其配套的合理性。比如在設計衛生間、臥室、廚房時應充分考慮到居民的生活習慣，將居民需要的隱私空間與開放空間分離。根據客戶的要求合理掌握空間的設計。設計師在設計的時候需要做到全方位的考慮，做到即實用方便又能有良好的造型。在進行室內設計時，充分利用室內可用面積，在設計想法上，要結合客戶的實際需求，盡量滿足居民在空間設計上的構思，在保證不增加居民的經濟負擔的情況下，滿足居民對空間設計的要求，這樣的設計理念不但維護了消費者的想法，還能有效提高設計師本身的專業水平。在空間的設計上必須考慮到利用有限的空間創造出最大的效果。還應留出一定的空間用作儲存，比如：可以設計一個墻壁式的櫥柜，并合理的將空間分層，盡量創造出更大的儲存空間，間接性的增大室內面積。以這樣的設計理念作為空間設計的標準，促使居民使用面積最大化。

2.2 追求低碳環保的建筑設計

良好的室內通風環境是空氣質量的保障，也是保證人們生活質量的標準。在建筑設計時就應充分考慮到建筑的整體采光及通風效果及其建筑原材料的選擇，考察當地的生態環境，做出合理的設計。利用當地可用資源展開設計，做到利用可再生資源及綠色無污染的建筑材料作為設計的宗旨。在設計居住區時還要結合實際情況利用太陽能、風能等相關自然資源進行設計。在設計的同時控制各種施工材料，如果設計中需要采用對人體有害物質的材料，一定要做到及時的替換或重新構思，保證從建筑前期就可以杜絕有害物質混淆在建設中。

2.3 結合當地環境

在居住區建筑設計中，不但要考慮室內設計的空間、造價、環保以外，還要考慮到不同地區的人文因素。在不同的地區人們對居住環境的要求都是不一樣的，這不但要根據他們居住的環境來判斷還要根據當地的風俗及文化內涵。設計居住區建筑本就是以人為本的，在設計過程中要不斷的考察當地的人文環境及需求。一些地區的居民因為地區環境因素，常年都處于暴曬的狀態，所以設計時，盡量避免建筑物長時間接受陽光暴曬，適應當地的生態環境建筑的朝向問題是一直影響消費者選擇居住建筑的重要條件之一。并且據相關數據顯示，在多層住宅區建筑的朝向會直接影響居民消耗能量的多少。由于朝陽的居住建筑，接收陽光的面積大，有效改善室內溫度，使室內溫度得到平衡，減少空調等家電的使用率，促進居民節約能源。因此，設計師在設計多層居民建筑時，應結合實際情況設計出朝向適合當地居民生活狀態朝向的居民建筑。

2.4 根據地形特點設計布局

一般情況下，居民建筑的布局設計布局主要以周邊、行列及自由式為主；在一些特殊的地形下可能還會使用斜列式的布局方式。而這幾種平面布局都有顯著的特點，周邊式的通風效果差，而行列及錯列式之間的變化是最普及的平面布局形式；具有封閉性，他們普遍都受地形的影響。居住區的建筑對通風效果的要求都比較高，所以在布局時，應使用自由式的布局，因為自由式的布局具有良好的通風效果和受光效果，更符合居民區建筑的要求。

2.5 提高建筑設計師素養

在居民建筑的設計中，建筑設計師的專業水準會直接影響建筑的整體效果。建筑設計師經驗不足是普遍出現的現象。因此建筑商在選擇設計師時要做好崗前培訓及實地考察，并對設計師進行嚴格的考核。在條件允許的情況下要選擇一些經驗豐富或有非常強的專業水平的設計師，提高建筑設計的效果。

2.6 建立居民區建筑安全體系

在設計居民區建筑時，首先要考慮到的就是居住區的安全問題。為了給居民營造出一個良好的居住環境，必須建立一個完善的安全體系。利用信息技術將小區的室外面積控制在監控范圍內，并實行一人一卡的方式來控制外來人口入內，通行卡必須是由本人身份證辦理，如有丟失必須本人拿著身份證進行注銷，并從新辦理。將每戶居民住宅內都設計一個安全報警器，以便發生緊急情況可以及時采取措施。并選擇四周環境人文素質富有正能量的地點進行建設，避免周圍環境影響居民生活質量。

3 結語

根據以上所述，節約環保，綠色建筑、節能設計已經成為了現代居住建筑的主要方向。而居住區的建筑設計就是本著以人為本的建筑設計方針，將建筑設計住房以舒適、環保、節能、美觀、科學的設計為基本原則。因為建筑設計主要就是為人民服務的，所以在設計上，首先要按照消費者的需求來設計，為消費者提供一個安全、科學的住房環境，是建筑設計的主要目的。

參考文獻

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一、保障房建筑設計的原則

1.應著重考慮建筑設計對自然環境的協調性

保障房進行設計方案的考慮時，在表現建筑師個性化的同時，要在房屋設計中將生態的因素融合，這樣可以保證自然與人的協調共處、相互依賴，能夠同時促進人文環境、社會大環境、整個城市的文化相互融合，保證城市總體的發展規劃。同時進行保障房的建設，要按照民族性、地域性的特點，不斷的提高資源的利用率，發展可再生資源、減小污染，對建筑與自然要素、整體局部的關系要處理好，同時進行設計的過程中，要對城市空間格局進行遵循，對自然環境進行尊重，從建筑尺度、體量、形象風格、外觀色彩、外部空間構成等方面進行設計，保證與自然的相互融合，堅持宜疏不宜密、宜小不宜大、宜低不宜高等原則，保證建筑特色。

2.在提高經濟性的同時保障居民的使用便捷及身心健康

人類通過主觀能動性的發揮，進行了建筑的建設，在其中采用新型的材料，對居民的生活環境能夠能夠有效的改善，同時能有效的降低能耗。這就要求進行建筑設計的過程中，提高經濟性的同時要堅持以人為本的原則，對可能出現的環境污染、噪聲污染、空氣質量問題等都要盡可能的減小，這樣對居民的身心健康才能更好的保證。進行施工的過程中，要對建筑材料進行選擇，采用無毒或低毒的材料，對機械系統、建筑系統、材料等選擇時，地毯、密封膏、木制品、織物、涂料等中的不健康污染物要進行杜絕，要合理的進行出風口、進風口的設置，對自然通風進行合理組織，保證可以對室內的熱環境進行改善。進行考量的過程中，對空氣的濕度、溫度、氣流、輻射等都要進行考量，這樣對用戶居住的舒適度能夠有效的提高，關于建筑的供水問題，要對直飲水進行優先考慮，這樣可以保證供水的質量。此外進行建筑設計的過程中，要進行合理的采光，保證建筑的采光能力，這樣保證環境在視覺上的優美一面，對人類的健康也能很好的滿足。在都市污染中，噪聲污染是比較重要的方面，因此為了提高建筑的隔音能力，可以采取吸聲材料，這樣可以促進保障房中人們的具體需要。

二、我國保障房建筑設計存在的問題

1.建筑設計方向的偏離

隨著市場經濟的不斷發展，我國的建筑行業取得了令人矚目的成績，但在這一背景下，建筑單位的拜金主義思想越來越凸顯。有些建筑單位甚至為了迎合地方領導的要求，設計出一個造型感很強卻不符合客觀規律的建筑。這種大建特建的形象工程雖然可以幫助領導樹形象、搞政績，也滿足了設計單位對視覺效應的盲目追求，但卻因存在諸多的建筑隱患而降低建筑的實用價值，偏離了建筑的設計初衷，成為勞民傷財的建筑工程。而在互聯網時代進一步發展的背景下，電腦設計成為一種趨勢而逐漸普及，雖然電腦制圖有助于提高圖像的復制和傳播的速度，但也使建筑設計喪失了合理而科學的思考，淪為一種“拼圖”游戲。另外，還有許多建筑師在具體的建筑設計過程中只注重建筑的形式、色彩、空間造型、結構等形式美，不細致地了解建筑用地的實際狀況，也不關注內在的空間環境品質，使建筑喪失了真正意義，從而陷入到形式主義的漩渦中。

2.建筑結構細節問題頻發

建筑工程設計作為較為重要的環節，其質量與工程的整體質量直接相關。經過大量的調查，可以將我國建筑工程結構設計中存在的問題歸納為以下幾點：（1）建筑內部的結構設計。建筑的內部結構涉及到許多方面，主要包含筏板底板防水、軸線定位、樓梯間寬度以及廚、衛之間墻梁位置關系等等。另外，抗震設計問題、梁寬度問題、空調板共用問題、樓梯間隔墻構造柱等問題也經常出現細節問題。（2）建筑的外部結構設計。外部結構主要包含外窗高度、雨棚固定、窗臺、陽臺樓板、女兒墻壓頂配筋、防雷設計等等，外部結構設計常常會因為上述的細節問題而影響到建筑的外觀。（3）建筑的地下結構設計。地下結構常常會在地下車庫連通口凈高、人防工程集水坑、地下室外墻豎向與水平鋼筋位置等處出現問題。

3.監管力度不足

由于相關部門對配建保障房的開發商缺乏足夠監管，配建的保障房尤其是一些小企業配建的保障房存在建設和裝修質量均不能保證質量、戶型設計不夠理想、裝修標準與導則有差距等問題，將會造成政府回購后整改難度大、住戶使用不便、物業管理難等狀況。

4.管理主體不明確

開發商代建的配套設施管理和建設都存在管理主體不明確的問題，有關部門的后續監管的力度也不是很大，尤其是對公益性的設施，政府更是缺少監管，這導致可能出現移做他用、閑置、未按規劃用地使用等問題。

三、保障房建筑設計的具體措施

1.屋頂設計節能措施

建筑物各部分中，屋頂承受了絕大多數太陽輻射熱量，建筑物在夏季時頂層房間具有較高的溫度，所以在設計過程中應對此予以重視。屋頂節能設計應充分考慮隔熱與保溫。除此之外，以太陽能為代表的可再生能源以其固有優勢逐步在建筑設計中占據重要地位，光伏發電板以及太陽能熱水器開始被廣泛使用。在屋頂設置光伏電板以及太陽能集熱板使建筑造型更趨于豐富，同時建筑物能耗也隨之降低。

2.節能新型材料

在我國，玻璃棉、巖棉、硅酸鹽復合絕熱砂漿、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板等是比較常見的節能絕熱材料。硅酸鹽復合絕熱砂漿新型墻體保溫材料的一種，主原料為精選硅酸鋁纖維、海泡石，然后以輕體優質的無機礦物作為填料，在加劑的作用下，經過擴散膨脹、經細纖化、粘接、混溶等多種工藝，進行深度的符合之后，形成灰白色粘稠漿狀物。這種材料的優勢有：施工簡便（直接涂抹），保溫隔熱性能好，對板材拼接處的罩面層開裂現象能有效的解決。目前此種材料已經成為新型絕熱材料的重點使用對象。

3.強調因地制宜

依據當地客觀環境進行設計，是綠色建筑建設中的關鍵要素。一般情況下，各地的綠色建筑要與地區氣溫、降水、風向的等客觀因素相貼合，這樣才能保證設計出的綠色建筑滿足各種實際的節能減排需求。綠色建筑強調的因地制宜，主要針對建筑采光、通風、集熱及其制冷等過程對能源的需求，通過科學合理的設計在自然條件中獲得所需的條件，實現環境效應最大限度的利用，降低這些需求造成的能耗和污染。一般而言，西北地區的日照條件較為充足，這一區域的綠色建筑設計中要增加太陽能的利用比例，而在部分陰雨期較長的地區則不宜采用利用太陽能的方式。另外，在氣溫較低的北方地區，保溫性能應該是綠色建筑設計中重要的考量因素，方案設計時要增加保溫功能實現方面的材料結構投入，相反我國南方地區氣溫較高，夏日里更是經常烈日炎炎，這時則應提高綠色建筑遮陽結構的布設等環節的設計水平，對構件的方位及其角度進行合理安排，減小陽光直射產生的灼熱和太陽太陽輻射產生的眩光。如圖1

圖2 住宅采光標準

4.開展保障房的公共設施配套市場調研及標準研究，完善細化配套標準

公租房的配套商業用地應明確一定比例，建議至少提高至15%，用于平衡資金。應對保障房的戶均人口核算及配套標準均進行細化研究，與普通居住區的標準有所區別。規劃中明確劃出公益性設施用地，明確移交管理主體，加強監督體系建設。套內居住功能空間的適宜尺度。

1)對戶型大小的決定因素除了組成住宅的各功能空間的數量外，就是各功能空間的尺度，進深和開間尺寸是決定套型面積重要的因素。在功能齊全的前提下，對居住空間的適宜尺度做出判斷和選擇，使得居住空間尺度合理，是小戶型設計的重要內容。

2)保障性住房層高應為2.7至2.8m，房間凈高設計中，臥室、廳的室內空間凈高不應低于2.40m，局部凈高不低于2.10m。局部凈高低于2.40m的面積不應大于室內使用面積的1/3。以坡屋頂覆蓋的內空間作臥室、廳時，其凈空低于2.10m的面積不應大于該房間使用面積的1/2，且最低處凈高不宜低于1.5m。

5.準入標準的不斷完善

建議政府研究保障性住房參與企業的準入標準，通過激勵制度的制定，使有社會責任感的企業參與保障的建設，以保障建設品質。同時要鼓勵開發實力和知名度較大的國企、大企業等進行保障房的建設，進行建設的過程中，為了保證自己的信譽和品牌，對建設的品質能夠更加的重視。在杭州，土地招投標有相應的激勵機制，大企業建設保障房的積極性就會提高，標準的不斷完善促進了保障房的建設，這對保障房的健康發展是非常有利的。

6.研究制定更加科學合理的配建指標和建設方式

要求開發企業在商品房中配建保障房，雖然是一種緩解政府保障房供地和建設的較好方式，但是以往在規劃管理中對配建保障房比例采用“一刀切”的方式，缺乏對開發項目實施難度和社會效應等問題的綜合考慮，建議具體實施政策還有待進一步研究。

綜上所述，保障房建設是社會保障體系的一個重要組成部分，關系社會的和諧和國家的穩定。現實中保障房項目通常規模巨大，設計周期短，而業主由于人員配備等原因，對設計質量的控制往往不像房地產開發的商品房一樣嚴密、對于其建筑設計進行相應的探討和研究，總結一些設計的成熟做法和標準很有必要，希望能為共同提高保障房的建設水平盡一點微薄之力。

參考文獻：

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（一）經濟適用房和兩限房

目前的運作模式為在政府的委托和監管下，由社會機構自行籌資并建造，然后由政府主導，以相對較低的價格出售給低收入群體。土地方面，經濟適用房土地由政府無償劃撥，兩限房土地使用權需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過社會方式解決，難度相對較小。

1.退出機制不完善，形成尋租和套利空間

經濟適用房的申請和退出機制，由各地政府根據《經濟適用房管理辦法》等法規，結合當地具體情況制訂。雖然多數城市經濟適用房和兩限房均制訂了轉讓規則和補價措施，如5年內不得轉讓，5年后轉讓需要補價或由政府回購，但規定不細、尺度較寬，加之執行和監管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產生了巨大的尋租空間，由此引發的不公平和腐敗為社會所詬病。

2.對抑制房價效果不顯著

退出機制寬松使經濟適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價格與商品房逐步趨同。這使得市場上低價房源供應十分有限，加之市場分割，使得購售型保障房對房價幾乎不具有制約效果。

（二）廉租房

根據政策，廉租房項目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財政負擔。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運營成本和融資成本。由于廉租房建設不可能帶來經濟利益，故社會資本無法參與，政府只能自行承擔。廉租房對于商品房價格無影響，但對于穩定房屋租賃價格將有較大作用。筆者認為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會缺乏持續建設廉租房的意愿和決心。

（三）公租房

公租房的目標客戶定位于城鎮中低收入群體，既未達到廉租房申請要求，又無能力購買經濟適用房和兩限房的“夾心層”。根據政策，公租房的租金參考或低于市場租金水平。目前共有三種運營模式：其一，政府無償劃撥土地，政府融資建設，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會機構參與建設，即政府出地、企業出錢。其三，土地由社會機構通過市場方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權，租賃對象由政府核定，即政府指定用途，市場化運作。目前，各地 均結合自身情況研究和探索公租房運營模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進行分析探討。

1.重慶模式

重慶模式相對成熟、可操作性強。根據重慶市政府規劃，計劃在未來3年內建造公共租賃住房4000萬平方米，共計滿足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區域市場水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉為可售住宅，即變成有限產權（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉讓，由政府以原購房價加利息回購）的經濟適用房。公租房由政府運營或通過市屬國有企業運營。

從資金來源方面看，4000萬平方米的公租房建設需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構成，包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發行債券、房產稅所得等。債務償還的整體計劃是，用公租房租金彌補債務利息和日常運營支出，通過配建商品房和公租房銷售償還本金。

截至目前，重慶已經進行了4次公租房配租搖號，共計完成8. 22萬戶的配租。目前尚有1. 71萬戶申請人未成功配租到公租房。按3年建設4000萬平方米、約合70萬～80萬套的總建造量來看，后續供需差距可能會明顯拉大，出租難度增加，并出現空置現象。

2.上海模式

上海公租房建設由市直屬大型企業集團運營；或在各區縣成立直屬國資的建設和運營公司，承擔公租房的建設和運營管理職能。公租房通過新建、改建、配建、收儲、轉化等多渠道獲得房源。對于新建住宅，土地采用市場方式取得，需要按規定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據制度設計，上海公租房建設始終將堅持“兩個可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續發展，即基本市場化運營，政府不進行大規模補貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項目正式供應，租金高達40元/平方米/月，由于運營時間較短，目前經營情況尚不明朗。但筆者認為，該公租房與同類商品房相比價格優勢并不明顯，市場需求存疑。

3.北京模式

北京市采用“三多一統一”的辦法，即：多元的主體建設、多方式供地、多渠道籌集資金，實行統一管理。目前，北京公租房運營模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類：（1）由市、區住房保障機構作為管理主體，負責融資、建設、收購、持有和管理。（2）經濟技術開發區、產業園區管委會經批準作為公租房建造和運營主體，利用自有土地建設公租房，解決本園區符合條件家庭的住房困難。（3）國有企業、科研院所等單位，利用自有土地建設公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對外出租給符合條件的困難群體。（4）引導有條件的農村集體經濟組織，在符合規劃的前提下，利用農村集體土地建設公共租賃房。

二、現有保障房制度存在的漏洞

整體來看，筆者認為，中國保障房制度設計仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。

其一，房屋設計定位不清。保障房的運營初衷是為了滿足中低收入群體的住宅需求，從經濟學角度分析，必須形成差別化市場，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發生。而目前許多城市保障房地理位置優越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設的初衷。比如，上海以區為單位進行保障房建設、保障房占用徐匯、浦東等核心區域，既不經濟又不合理。

其二，受眾人群界定不合理。主要問題是，經濟適用房銷售符合條件的居民買不起、能買的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規。如上海經濟適用房的購買條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財產低于12萬元；2人及以下申請家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財產限額為13. 2萬元”，家庭收入和人均財產符合要求的家庭購買經濟適用房仍存在較大難度。同時，公租房市場定位也不合理。以上海為例，目 前多數公租房定位為人才公寓，面向高學歷、工作較優的白領，這一群體實際上具備以市場價格租賃住房的能力，并不應是公租房的保障對象。

其三，租賃性保障房租金設定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運營的公租房項目租金平均為40元/平方米/月，按此計算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無“保障”。

其四，租賃性保障房長期運營難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢必成為長期的財政負擔。而以上海、北京為代表的商業化運營公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經營管理支出和利息費用，更不用說投資成本的收回。在現有購售型保障房和租賃性保障房分割經營且購售型保障房無盈利能力的背景下，租賃性保障房將對財政造成嚴重負擔，不可能長期持續。

其五，購售型保障房退出機制存在嚴重漏洞。《經濟適用住房管理辦法》規定了轉讓的基本規則，各地根據具體情況制訂細則。通過分析我們發現，地方細則的設計根本沒有堵住利用經濟適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現有制度，滿5年的經濟適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經濟適用房回購政策正在制定，大原則即按“政府定價”原則實行回購，未來上述問題有望得以糾正。

三、保障房制度的改革建議

基于上述分析，筆者認為，保障房制度的改革應秉承如下幾點宗旨：

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[中圖分類號]F293.30　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672-2728(2011)02-0024-04

據悉，1998―2008年房地產和建筑業增長對經濟增長的貢獻率接近20％，以住宅為主的房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。然而。地方政府對房地產業的過分依賴，致使房地產開發中資源浪費、環境破壞現象十分嚴重，影響著房地產業可持續發展。因此，研究科學發展觀視閾下城市房地產業發展問題有極其重要的意義。

一、房地產業發展存在的問題

(一)土地被大量囤積。普通商品住房、保障性住房用地供應不足

房地產業的可持續發展，關鍵在于城市土地資源的可持續利用。2004―2008年，衡陽市購置土地面積遠超過完成土地開發面積，土地出讓量過大，除造成房屋供給過剩外，還導致未開發、未完成開發土地面積迅速增加，造成土地資源的嚴重浪費。從近年進入衡陽房地產業的資金來源看，衡陽房地產市場潛力較大，但外地開發商拿地相對困難，市區的成片優質土地資源已基本開發，買地只有到更遠的市郊。一方面，大量的未開發用地集中在本地的各開發公司手中，未開發或等待開發。隨著衡陽“一年一小變、三年一大變”戰略的實施，衡陽的土地價格將會進一步上漲。另一方面，中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房、廉租住房等保障性住房用地供應不足，導致相應的房源缺乏。

(二)在節約資源和保護環境方面還很欠缺

1.房屋設計、布局不合理，能耗高，造成資源的浪費和環境破壞

首先，住宅區房屋外型設計平面形式單一，方型塔樓和長條板樓偏多，大規模成片開發、綜合配套的社區較少，造成自然資源的浪費和環境破壞。其次，衡陽市住宅區樓間距普遍偏小，房屋顯得非常密集，極大地影響了房屋的通風和采光，并且容易造成建筑的消防隱患，尤其以舊城區為甚。最后，房屋的能耗高。據統計，目前衡陽市每年新建建筑中，只有10％～15％能達到國家制定的強制性節能標準，80％以上為高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。

2.房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞

房地產開發企業數量多但規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境和節約資源，而且在觀念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行為表現為：一是開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度、容積率過高，缺少綠色空間；二是一些開發商甚至無視城市規劃，隨意毀林毀草，減少公共綠地，破壞人文景觀，違章建設；三是在建筑、裝修材料應用上，為了削減成本，往往通過采用耗能大、質量低劣的產品和偷工減料等手段來達到目的。建筑質量、公共綠地面積、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。

(三)房地產市場發展不成熟，市場體系不健全

1.房地產市場供求存在總量性和結構性失衡

2005―2009年，衡陽市商品房供應量為657.8萬m2，銷售量為5518萬m2，供銷比為1.19：1，市場庫存量為106萬m2，加上一批在建工程項目的竣工開盤，商品住宅樓供需比例失衡，市場供應總量過剩。結構性失衡主要體現在：一是大戶型商品住宅銷售不暢，適合中等收入家庭需要的中小戶型、中低價位的普通商品住宅及保障性住房供應不足。2005―2008年，衡陽市144 m2以上大戶型住宅市場供應量近140萬m2，積壓近80萬m2。2008年全市新建商品住宅套型面積144m。以上占到了總面積的52％，小于等于90m2的僅占總面積的2.53％。從需求的調查數據來看，意向購買套型面積90―120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是電梯房供過于求。2005―2008年，衡陽市電梯房市場供應量為130萬m2，市場銷售僅56萬m22，近6成電梯房銷售不暢。

2.房地產開發缺乏穩定的資金來源，房地產企業信譽度不高

據相關部門提供的數據，衡陽市房地產開發投資中有80％的資金來自金融機構貸款及商品房的預售收入，金融機構對房地產的支持程度相當高，而相應的風險也很大，一旦銷售困難，資金鏈斷裂，將會造成嚴重后果。

衡陽市銀行業協會2006年初在《衡陽晚報》上公開曝光了10家惡意逃廢銀行債務的企業，有5家為房地產企業，共欠銀行本金1.2億元，利息3000萬元。

3.房地產企業實力有限，違規現象較嚴重

至2009年，雖然房地產開發企業的總數上升到345家，但具有二級及以上資質的房地產開發企業僅有7家，這與衡陽市房地產業發展的步伐不相適應，房地產開發企業的規模和競爭能力需要進一步加強。由于分散、粗放式的開發，造成房地產在開發過程中經常出現房屋結構不合理、產品質量差、投訴多、資源浪費等現象。另外，違規建設、違規銷售，虛假廣告，一房多賣、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問題較突出。

4.房地產市場監管體系不完善，相關部門配合不緊密。

近年來，相對于衡陽市房地產市場的快速發展，政府及相關部門對房地產市場的監管沒有有效跟上。對房地產開發企業的違規建設、違規銷售，虛假廣告，一房多賣、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問題監管不力。僅產權證辦理一事，目前全市尚有近萬戶房屋由于各種原因不能依法登記發證，嚴重損害了群眾利益，影響了社會穩定。

目前，政府各職能部門之間在房地產業上沒有建立一個相互協調合作且比較健全的工作機制。規劃、建工、國土、財政、房產等部門在落實規劃要求、施工許可證管理、工程質量檢查驗收、土地開發利用、稅費征繳、市場準入、銷售廣告、合同備案等環節相互配合、相互協調不到位，在信息與資源上不能做到共享共用，在處理問題時不能做到互助互動。市場監管缺位、不到位的情況較為突出。

二、房地產業問題產生的原因

(一)地方政府“土地財政”模式推動了房價上漲；相關職能部門執法不嚴、監管不力

房地產給地方政府帶來的巨額收益，它顯著地帶動了當地的經濟增長，并間接影響建筑材料、家電等行業，帶動GDP的增長。這使得房地產在經濟增長中的位置急劇上升，使得各地方政府紛紛將房地產作為發展經濟的萬能鑰匙，在許多地方，土

地收入已經占到地方財政收入的一半，土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。政府與土地之間的利益關系扭曲了土地市場的正常交易秩序，這是中央的房地產調控政策難以奏效的重要原因之一。

地方政府在土地上的財政收益還表現在房地產交易過程中。統計表明，在房地產建設、交易過程中，政府稅(費)收入占到了房地產價格的30％左右，再加上30％左右的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近占到整個房地產價格的60％，而土地資源減少、銀行壞賬、資源衰竭幾乎都與地方政府無關，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府對房地產企業的違法違規行為監管不力，對房地產市場調控力度不強。

(二)房地產市場本身不能解決中低收入階層的住房問題

眾所周知，市場機制在涉及外部性、公共產品以及社會福利方面存在失靈現象。房地產投資者盲目追求高利益，熱衷于提供大戶型、豪華型商品房，中低收入階層能夠買得起的中低價位、中小套型普通商品住房供給量就非常低，這勢必造成房地產市場供求的總量與結構性失衡。根據西方國家的經驗，應該采取“兩條腿走路”的措施來解決住房問題，即高收入人群的住房問題交給市場，由市場解決；中低收入人群的住房問題由政府保障，通過非市場化手段解決。在我國這樣一個人地關系緊張的現實情況下，只有政府為低收入階層提供保障房，才能解決低收入階層的住房問題，但目前政府提供的保障性住房嚴重不足，城市居民只能擠上市場購房的獨木橋――這是當前住房市場出現價格過快上漲的根本原因。

(三)房地產開發企業過分注重經濟效益。忽視了社會效益和生態效益

一是開發商片面追求投資利潤的心理促使其采取短期行為。由于房地產開發投資大，收益高，房地產開發商急于求成，認為房地產開發是一次性的短期投資行為，僅考慮房地產銷售價值的實現，忽略住宅質量及售后服務和管理。二是從成本一收益理論來講，眾多房地產企業不誠信的一個原因是因為誠信成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來的收益。當前對失信者的法律約束力仍然很弱，現有法律對契約關系的維護不完善。三是新技術、新工藝、新材料、新能源采用較少。由于相關配套措施還不完善，對形成現代化的住宅產業化體系、建筑體系和技術支撐體系缺乏優惠政策和調控手段，難以形成以市場為導向的自我發展、自我創新、自我完善的市場化激勵機制。

三、解決房地產業問題的對策

(一)提高土地集約利用水平，實現土地資源的可持續利用

1.盤活存量，調整土地供應結構，增加保障性住房用地供應

要切實加強和改進房地產開發的規劃調控、土地供應工作，嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃，控制土地供應總量，大力推進節約和集約用地，嚴把土地閘門。要在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制“十二五”住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，擴大上述5類住房的建設用地供應量和比例。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，確保供地計劃落到實處。

2.加強土地供應管理執法力度

嚴格土地轉讓管理，嚴禁轉讓不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，依法制止“炒買炒賣”土地行為，杜絕土地投機行為，防止地價上漲過快。同時加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。

要規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對拖欠土地價款、違反土地出讓合同約定和有關規定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動，依法追究違約違規責任。要嚴格執行衡陽市土地利用總體規劃，以規劃為“龍頭”，推動土地利用方式從粗放到集約的快速轉換。

(二)重視環保節能。維護生態平衡

1.開發過程中重視環境保護，塑造環境優美、和諧的社區

首先，倡導房地產業內涵式集約型發展，在全行業逐步推廣國際環境管理標準認證，對開發節約環保綠色建筑的企業給予政策扶持。在房地產開發項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀。其次，大力推進房地產建筑節能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又節約能源和改善環境的目的。最后，在城市規劃區內逐步形成一定規模的綠化帶、綠化區域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住區環境。

2.推進住宅產業化，倡導開發綠色節能住宅

住宅產業化是用工業化生產的方式來建造住宅，以提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗。綠色住宅是在住宅的建設和使用過程中，綜合處理人、建筑、資源三者之間的關系，節能減耗，提供舒適、優美、潔凈的居住空間。房地產主管部門要抓緊制定綠色建筑標準體系，及時出臺相應政策鼓勵房地產開發企業提高科技含量，吸收循環經濟理念，大力推進綠色環保住宅產業化。房地產開發企業融合循環經濟理念，開發綠色住宅，可以從以下幾個方面入手：一是充分利用土地現有地理條件，合理設計，利用自然風和自然采光；二是使用新型節能環保建筑材料，增強隔熱保溫功能，盡可能利用風能和太陽能等綠色能源和新能源，采用節水設計，設立雨水收集利用系統、污水處理后的中水利用系統；三是配以科學合理的綠色植物布局，隔離噪音，凈化空氣。

(三)加強對房地產市場的調控監管。促進房地產業平穩健康發展

1.調控商品房供給總量，優化住房結構，穩定住房價格

一是加強供應總量和結構調控。要根據住房建設規劃和市場供求狀況，制定住房供應年度計劃，有效控制住房供應總量。把住房供應年度計劃與土地年度利用計劃相結合，采取用地計劃的總量調控和中低價商品房在各區域內合理投放的區域調控相結合的手段，達到政府對房地產市場宏觀調控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供給，由規劃局和房產局結合當前住房供應結構和市場需求在項目審批時共同把關，確保住房結構合理、價格穩定。二是要繼續整頓房地產市場秩序。房地產管理部門要會同有關部門加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對住房工程質量安全監管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。三是進一步加強商品房銷售管理。要合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

2.加大差別化信貸政策執行力度，加強房地產信貸風險管理