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篇1

在這短短的一個月試用期中，我我經歷了很多，收獲了很多，而這些都讓我格外的感激大家。在我剛剛決定來到這里工作的時候十分擔心自己能不能工作的好，能不能承擔起作為一名保安的責任。所以內心十分的惶恐，等來到了這里之后我放心了很大，同事們相處起來大家都很和諧，我也順利的加入了這個大家庭和大家打成了一片。而我在剛開始工作的時候也要多虧其他同事對我的幫助，讓我學習到了很多東西，否則光是靠我自己一個人自己摸索我想我是很難留下來的。雖然只是短短的一個月我卻也和大家建立了很深的感情，大家也都對我非常的好，讓我沒有來到一個陌生地方的那種迷茫，無助的感覺。

而在這段試用期，我也從一開始什么都不懂，只知道站在那里傻站著，變成了現在知道了一些保安工作要點的合格保安。像是陌生人如果進入小區的話，是一定要做登記，留下電話和名字的。否則如果小區出現了什么問題，那么責任也是我承擔不起的，也會更各位業主帶去麻煩。還有就是消防安全這一點，以前只是自己一個人所以沒覺得這點有什么難的，但是現在成為了一名保安，要保護一個小區的安全，突然覺得想要讓一個小區做好消防工作還是挺難的，需要我們保安人員不斷的努力和每位業主的配合。而大多數業主也都是很愿意配合我們的，但也有極少數的業主也是比較難溝通的。而這就需要我們不斷的努力了給業主做功課，讓業主們意識到這一點的重要性，畢竟如果真的出現了什么問題，那就不單單是一兩家的事了，而是整個小區的問題。雖然試用期結束了，但是我有信心能夠在未來的工作生活里保持現在自己謙虛的態度，繼續向老員工學習，繼續進步。

物業保安試用期轉正工作總結2進入物業工作以來，在物業嚴格要求下，在部門領導和同事們幫助教育下，思想理論上日漸成熟，業務頭腦更加清醒。初來公司，曾經很擔心不知該怎么與人共處，該如何做好工作，但是物業寬松融洽的工作氛圍、團結向上的企業文化，讓我很快完成了轉變。特別是通過前期物業一系列的學習和鍛煉，使我進一步增強了業務性，更加明確了作為一名物業保安員在實際工作中要實事求是、勇于進取。現將試用期期間的工作情況總結如下：

一、了解公司宗旨

對物業的印象及感觸通過前期物業對自己的培訓和自己在工作中的體會，跨地域專門為大型活動提供安保服務的專業公司。特我物業的宗旨是“高品質、重信譽、講安全、創一流”，通過幾個月的工作我更體會到了這一點。

二、工作方案

工作業績在物業工作以來，先后參與了__和__的安保規劃起草和安保方案制定工作，工作中自己盡心盡責，發揮自己攝影、繪圖的長處，圓滿完成了各級交給的任務。

最近，在經理的領導下，自己參加了現場的安全警衛任務，并負責執勤證件、執勤裝備的請領、管理和發放，圓滿完成執勤器材的保障，確保了任務圓滿完成。

三、存在的問題

工作中存在的問題雖然工作中盡心盡責，但工作中也存在很多問題。在制定安保方案的過程中，對保安力量的統計不夠細心，導致出現錯誤。對工作的協調能力還不是很強，特別是領導安排工作后，不知如何下手，如何去干，進而影響了整個工作的進度。對自己的業務還不夠熟悉，特別是起草安保規劃和制定安保方案上，還需要加強學習。

物業保安試用期轉正工作總結3轉眼間我在物業保安崗位上的試用期已經結束了，得益于這三個多月在保安工作中的良好表現讓我具備了轉正的條件，對我來說這樣的成就說明以往在職場中的努力是很有意義的，至少我在以往的保安工作中為了盡快轉正從而付出了不少努力，入職以來也能夠盡職盡責地做好物業保安的各項工作，現對轉正前完成的物業保安工作進行相應的總結。

通過巡視工作的展開較好地保障物業小區的安全，為了完善物業安保體系導致我很重視巡視工作的展開，畢竟監控結合巡視的方式往往能有效避免盜竊事件的發生，而且我也會對巡視工作中的表現寫好相應的工作日志，在交接班的時候也會向同事詳細說明巡視期間的狀況。由于物業小區本就在治安方面做得十分優秀，因此我從入職到現在沒有發現任何盜竊方面的事故，能夠取得這樣的成功也與同事們在保安工作中的'努力息息相關，我也要履行好自己的職責并為了安保體系的完善而努力。

能夠做好小區停車場的管理從而讓業主們感到滿意，這項工作中主要是指揮車主將車輛停放到指定位置，而且我也要準確辨別車主身份從而避免停放外來車輛的狀況，畢竟小區停車場是專門為業主們提供停車服務的區域，若是因為其他車輛的停放導致業主的利益受損則是嚴重違反規定的，另外為了避免惡意搶占停車位的情況出現還要做好相應的指揮，避免業主因為停車的問題產生糾紛或者車輛出現碰撞的現象，我能夠根據領導的指示做好停車場管理工作，能夠在這項工作中取得進展也讓我的內心感到十分滿足。

認真做好消防宣傳以及外來人員的登記工作，為了避免火災事故的發生導致我會向業主進行宣傳，主要講解用電安全以及燃氣使用方面的注意事項，而且我也會消防設備進行檢查從而確保能投入使用。為了維護物業管理導致小區內不允許外賣或者計程車進入，因此我會做好調解并盡量讓外賣員在小區門口通知業主前來領取，而且我也會根據按時關閉和開放小區大門從而建立安全保障，具備這種負責的態度讓我較好地完成了物業保安工作。

試用期雖已結束卻也意味著自己需要面對新的挑戰，即轉正后需要以更嚴格的要求來對待物業保安工作，我也相信憑借著對職業發展的追求能夠讓自己成長為合格的物業保安人員。

物業保安試用期轉正工作總結4在這短短的一個月試用期中，我我經歷了很多，收獲了很多，而這些都讓我格外的感激大家。在我剛剛決定來到這里工作的時候十分擔心自己能不能工作的好，能不能承擔起作為一名保安的責任。所以內心十分的惶恐，等來到了這里之后我放心了很大，同事們相處起來大家都很和諧，我也順利的加入了這個大家庭和大家打成了一片。而我在剛開始工作的時候也要多虧其他同事對我的幫助，讓我學習到了很多東西，否則光是靠我自己一個人自己摸索我想我是很難留下來的。雖然只是短短的一個月我卻也和大家建立了很深的感情，大家也都對我非常的好，讓我沒有來到一個陌生地方的那種迷茫，無助的感覺。

而在這段試用期，我也從一開始什么都不懂，只知道站在那里傻站著，變成了現在知道了一些保安工作要點的合格保安。像是陌生人如果進入小區的話，是一定要做登記，留下電話和名字的。否則如果小區出現了什么問題，那么責任也是我承擔不起的，也會更各位業主帶去麻煩。還有就是消防安全這一點，以前只是自己一個人所以沒覺得這點有什么難的，但是現在成為了一名保安，要保護一個小區的安全，突然覺得想要讓一個小區做好消防工作還是挺難的，需要我們保安人員不斷的努力和每位業主的配合。而大多數業主也都是很愿意配合我們的，但也有極少數的業主也是比較難溝通的。而這就需要我們不斷的努力了給業主做功課，讓業主們意識到這一點的重要性，畢竟如果真的出現了什么問題，那就不單單是一兩家的事了，而是整個小區的問題。雖然試用期結束了，但是我有信心能夠在未來的工作生活里保持現在自己謙虛的態度，繼續向老員工學習，繼續進步。

物業保安試用期轉正工作總結5我于2020年__月__日成為__物業的試用保安，到今天已經快1個月了。在這段時間里，我自認能夠完全勝任工作，現申請轉正。

作為一名新人員，初來公司，曾經很擔心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團結向上的公司文化，讓我很快完成了這一轉變。

在這段時間里，我主要的工作是安全保衛，通過鍛煉，我熟悉了公司保安的整個操作流程。在工作中，我一直嚴格要求自己，認真及時做好領導布置的每一項任務，同時主動為領導分憂;服務方面不懂的問題虛心向同事學習請教，不斷提高充實自己，希望能盡早獨當一面，為公司做出更大的貢獻。

當然，初入職場，難免出現一些小差小錯需領導指正;但前事之鑒，后事之師，這些經歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時考慮得更全面，杜絕類似失誤的發生。在此，我要特地感謝公司的領導和同事對我的入職指引和幫助，感謝大家對我工作中出現的失誤的提醒和指正。

篇2

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

（一）進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

（二）進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

篇3

“凡事預則立，不預則廢”。許多開發商由于不熟悉市場經濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。

項目設計缺乏依據，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據仍然是設計任務書。開發商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創作熱情，直接影響設計成果水平。

可見，開發前期的精心策劃，既可以減少開發商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。

住宅開發過程實際上是居住消費產品的生產：過程，適合一般產品的營銷規律。依照菲利浦?科特勒的市場營銷理論，一般消費型產品的設計與生產獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業要實現這一些目標，就需要在環境調查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件進行定位和產品設計。住宅開發相對于一般產品的營銷又具有自身的特殊性，表現在開發載體―― 土地的缺乏性、特異性，區位效應特性，設計建設工作涉及的規范標準的龐雜性，建設周期長、環節多的高風險性，對產品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發揮策劃工作的作用，通過詳細的調查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性。可以說，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據。

二、開發項目前期策劃的工作要點

企業開發行為的根本目的是獲得經濟利益，而這一目的實現，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當的時間，適當的地方以適當的價格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當的消費者提供適當的產品和服務”。由于住宅開發周期長、環節多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發決策相對科學，則要求策劃工作具有系統性、超前性、可行性、應變性。1、系統性的要求：住宅項目開發一般由前期決策、規劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環節組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業主、各方面的工程技術顧問、市場調研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業管理人員、規劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據社會發展、科技進步的趨勢，借鑒國內外的先進經驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、可行性的要求：通過詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內的實施措施，獲得最佳的經濟收益，良好的社會、環境效益，是項目策劃的根本任務。

上述任務要通過下面的工作來完成：市場調研。了解國民經濟走勢，相關產業發展的趨勢及產業政策，金融政策等宏觀背景情況：區域市場調查分析。包括區域內供求關系分析，區域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規劃前景及目前區位條件分析等等；用地現狀調查，包括地質條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業法規分析：限高、容積率、公建配置等。通過市場環境調研，擬定備選方案(包括初步規劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定位，及主要技術經濟指標，擬定相關環節的初步計劃。

應變性要求：策劃階段應對影響開發工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。

三、設計任務書的形成

設計任務書是對策劃工作要點，通過系統的分析，得出決策性的文件。作為開發建設目標與規劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點，使設計成果同樣體現系統性、超前性、可行性和應變性的要求。

設計任務書中應包括如下的設計要求 (不含設計依據基礎資料、設計周期等程式內容)：

設計成果的定性要求。包括設計內容應滿足相關專業規范要求，材料設備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。

設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技術經濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。

對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

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二、工作重點

（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。

（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。

（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和群體性事件，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。

（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。

（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。

（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。

（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。

三、要求及措施

（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。

（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。

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一是有繼續加強公車改革工作。落實各項改革措施，按照區公車改革方案，做好公車改革后的公務出行保障工作，為廣大干部下基層調研深入一線工作提供更加安全可靠的服務。二是全面規范辦公用房管理工作，做好我區黨政機關辦公用房清理整治后資源利用情況調查。鞏固辦公用房清理成果，將超標準面積的辦公用房切實整改盤活利用到位，杜絕超標準占用黨政機關辦公用房情況。三是加快重點工程建設進度，區屬辦公樓消防系統改造，要在8月前完成系統調試，爭取在年底前完工。加快區建設大廈立體停車庫的建設進度，力爭年底前開工。

在會議服務方面，加強會務的全程服務與管理，實行“星級服務”，強化會務人員服務素養與素質，不斷提高會議服務水平。下半年開展3-5次有針對性培訓交流，對會務員側重操作規范、接待禮儀、儀容儀表等方面，對電工側重用電安全、設備操作規范等方面。在食堂服務方面，菜式安排充分挖掘自身特色，注重體現__本地特色，堅決不上名貴菜肴、高檔酒水，提倡粗菜精做、土菜細做。在社會化服務監管方面，建立更加符合動態服務全程監管的考評機制，抓好物業、安保和室內外綠化服務監管。引入第三方機構對物業管理服務進行服務滿意度測評，設立意見反饋平臺，繼續推行網上調查、征求意見等多形式的服務測評機制，拓寬機關干部職工對機關事務工作的信息反映渠道。

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工作過程；學習情境；課程開發

《物業管理實務》是高職物業管理專業的核心課程，在整個課程體系中起著銜接理論知識和業務實踐的作用。該課實用性強，如何使學生在“做”中學習知識、掌握知識、運用知識，是《物業管理實務》課程改革的重點。職業教育的本質特征是“學習的內容是工作，通過工作實現學習”，即工作和學習是一體化的。基于工作過程的課程開發是工學結合一體化課程建設的有利嘗試。以德國不萊梅大學勞耐爾教授為首的職業教育學專家們認為，工作過程是指“在企業里為完成一件工作任務并獲得工作成果而進行的一個完整的工作程序”。運用到職業教育領域，“基于工作過程導向”的課程開發思路是建立在對現實的職業工作崗位充分調研的基礎上，以工作過程為導向，以工作任務為載體，開發出工作過程系統化的課程體系。

一、明確課程定位，構建合理的專業課程體系

自2006年我院物業管理專業開辦以來，不斷優化人才培養模式，在校企合作辦學的框架下，逐漸形成了“專業”+“龍頭企業”的校企合作辦學模式，構建了合理的專業課程體系，即根據物業管理的職業崗位將專業課程體系設置為工程、管理、服務三大類。《物業管理實務》一課在整個人才培養方案中屬于統領性課程，希望通過這門課的學習，使學生掌握物業管理的基本理論、物業管理市場發展的規律以及物業管理工作的整個工作流程和工作要點，培養學生具備獨立思考問題、分析問題和解決問題的能力；具備對物業管理事務的統籌管理能力、客戶關系管理能力。

二、課程設計四步走，實現行動領域向學習領域轉化

工學結合一體化課程的課程開發必須將行業情況分析、工作分析、典型工作任務分析結合起來，在對職業資格研究之后，開發出以完成該項工作任務為目的的工作過程，針對課程的特點和工作過程的特點進行教學方案設計，實現行動領域向學習情境的轉化。針對《物業管理實務》一課而言，課程設計要沿著以下四步走：第一步，深入珠三角地區對物業公司進行調研，挖掘出物業管理行業的關鍵崗位是客服助理、片區管家、物業會計、工程人員。第二步，在以行業企業為主導的專業指導委員會的指導下，提煉出這些關鍵崗位對應的崗位任務有前臺接待與投訴處理、文案策劃與活動組織、小區公共秩序維護、物業管理費收取及催繳、工程維修及保養、物業承接與查驗、業主入伙與裝修管理等。第三步，根據物業管理工作運作的過程，設置實務模塊的物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定等12大學習情境，真實展現物業管理工作的全貌。第四步，為了加強學生對物業管理理論知識的深入理解以及強化物業知識的綜合運用能力，我們增設了兩大內容，構成《物業管理實務》一課的三大課程模塊：物業管理概述模塊、物業管理實務運作模塊、物業管理應用模塊。

三、重組教學內容，實現學習內容情境化

打破了傳統的以學科知識邏輯為主線的教學內容，針對實際工作任務需要重組教學內容，按照各項業務開展的工作過程設計教學內容，并根據業務開展的先后順序來安排教學順序。在教學內容的安排上，淡化了概念、原理，強化了工作程序和工作內容。高職《物業管理實務》的教學情境設計應該從學生的未來職業需求開始，分析學生的個性化需求，探索基于工作過程的教學情境。學生作為準物業管理工作人員及業主（或物業使用人）的雙重身份，一方面對物業服務有期望值，另一方面對物業管理工作的艱辛有所體會。沿著物業公司業務開展的軌跡，創設了物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定、早期介入與前期管理運作、物業的承接查驗、物業入住與裝修管理、物業保潔與綠化管理、物業公共秩序維護、物業風險防范與緊急事件處理、財務管理、人力資源管理、客服管理實務12大學習情境，有利于加深學生對物業管理工作的認知與理解，進而培養學生的職業素質。

四、突破傳統教學法，采用項目導向教學法

項目導向法作為一種全新、高效的教學方法，是以實踐為前提，以教師為主導、以學生為主體、以項目為媒介、以職業能力為目標的系統的教學方法。它重在教與學的互動，通過給學生創造主動參與、自主協作、探索創新的環境，培養學生理解和解決實際問題的技能。項目導向教學法不是一種單一的教學方法，其綜合了情境教學法、角色扮演法、案例分析法、小組討論法等。以項目一：物業公司設立為例，8個同學一組成立一家物業公司，任務有三個：第一，給公司取個響亮的名字，制定好公司的發展目標；第二，準備齊全物業公司成立的文件；第三，設立公司的組織架構，每位同學是一個部門的負責人，并提煉自己部門的宣言，宣言要能簡單介紹本部門的工作職能。給同學們一周的時間準備，下次課再小組分享，公司總經理介紹公司名字和發展目標、組織架構，每個部門負責人介紹自己部門的宣言。小組分享完后，老師補充公司取名的知識、物業公司組織架構的類型。師生共同評選最響亮公司名和最佳部門宣言。老師根據評選結果和公司成立文件給小組評分，作為項目一的平時成績。日后的教學活動均以公司為載體開展，將學生的角色職業化，有利于將“學習過程”和“工作過程”緊密結合在一起。

五、依托實踐教學平臺，構建多維教學環境

依托“三位一體”的實踐教學平臺，即校內的樓宇智能化實訓室、校內物業公司、校外實習基地，可構筑物業管理專業的多個教學課堂。運用到《物業管理實務》一課中。校內樓宇智能化實訓室能實現對智能停車場、安防監控、火災自動報警及消防聯動等設備的仿真操作。校內物業公司擁有經驗豐富的實訓指導老師與廣泛的實訓素材，為本課程提供了一種特殊的物業類型—學校物業公司，可供開展綠化與保潔管理、秩序維護管理、房屋質量檢驗等教學內容。校外實習基地，可將初期的參觀見習、中期的課帶實訓和畢業時的頂崗實習貫穿起來，真實展示物業公司的實務操作，實現專業人才培養與企業崗位的無縫對接，也是將工學結合課程開發落到實處的表現。走出教室，廣泛開展“第二課堂”，創設盡可能與實際工作環境接近的教學環境，將“教、學、做”融為一體，把學生掌握知識和技能的學習過程置于工作過程中，是《物業管理實務》教學改革的一個亮點。

六、構筑立體化課程考核體系

課程考核是教學結果檢驗的方式和方法，是教學改革的一種手段。本課程教學團隊勇于革新，改變了傳統的“一考定終生”的考試方法，探索適合本課程的立體化的考核方式。既包括對個人的考核，也包含對團隊的考核；既有平時的考核，也有期末的考核；既有紙質作業的考核，也有多媒體作業的考核。具體方案如下：個人成績包括：“物業管理每天一問”的PPT講解占10%，考勤占5%，期末考試占50%。；團隊成績包括：物業管理情景劇視頻制作（題材包括物業招投標、物業裝修管理、物業收樓、電梯困人等）占10%，12大學習情境下的學習任務占25%。為了區分團隊成員的表現，賦予每個公司的總經理給組員打分的權利，最后老師根據團隊的成績折合比例給學生計算平時成績。總的說來，個人考核占65%，團隊考核占35%；平時考核占50%，期末考核占50%；紙質作業考核占80%，多媒體作業占20%。《物業管理實務》的課程考核模式實現了多維度的考核，促使學生必須高度重視該課程，在課程的各個環節都認真完成，才能取得好成績。通過實踐證明：基于工作過程的課程改革是高職教育教學改革行之有效的手段，《物業管理實務》一課的課程改革卓有成效，學生培養了對課程的興趣與愛好，增加了對專業的認同感。用人單位反饋畢業生專業知識扎實，綜合素質高，上手能力快，學校理論知識教學與企業培訓相銜接，大大減少了入職培訓的工作量。

作者：彭麗花 單位：廣東開放大學

參考文獻

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[3]茹宇林，鄭勁，伏可夫.基于工作過程的“工學結合”課程解讀與實踐[J].蘭州石化職業技術學院學報，2009(3):54-60.

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   二、工作目標

   1、緊緊圍繞提高教書育人、教學質量的中心任務，打造高效目標管理運行局面，以發現問題，診斷問題，落實整改，提煉經驗的方式，確保學校教育、教學管理有序進行。監督和檢查學校各職能部門的協調、配合及支持、服務教育、教學工作的情況。

   2、配合校長室、辦公室，做好教職工的考勤、上崗工作。根據教育改革的新要求，特別關注教職工出勤、上崗辦公制度的落實；收集整理各處室檔案資料，規范整檔，做好迎接各級會議及綜合督導工作。

   3、把各職能部門執行力和服務效率作為學校督導的一項重點工作來抓，建立督導考評機制，為績效考核提供真實依據。充分發揮督導室檢查、督促、評價和指導的工作職能。著力于創新與實踐，著力于常規與考核，完善評價激勵機制。通過督導，提升干部與教師的工作執行力，提高部門的工作效率。

   三、具體措施

   學校督導室是一個新的處室，各類工作要求以校長安排部署，上級督導要求為主。要在校長的領導、指揮下，創造性的開展工作，讓分管工作爭創一流。

   1、配合教導處、教科室的管理與服務。調查、了解三年規劃、學期工作計劃、有關政策的貫徹落實情況，提出改進建議；對教學改革、課程建設、師資培養、教科研工作等情況進行督查。

   2、對課堂教學和教學質量進行監控。特別是“翻轉課堂”的改革，校園網絡的使用等開展督查、評估和指導；經常性走動式巡視課堂。

   3、配合學工處、少先隊的管理與服務。協助分管領導梳理學校的德育特色，幫助班級形成良好的班風，逐步形成新校區良好的校風。

   4、利用家長督學制，通過問卷調查、個別訪談、召開師生座談會等形式，及時了解學生的學習效果、對教師的要求、對學校教學管理的意見、建議等。

   5、督促、督查各處室做好學校布置的各級綜合督導的前期工作。分析匯總各處室每周工作執行情況和學校布置的任務落實情況。

   6、按照學校部署，監督和檢查學校各處室部門的協調、配合及支持、服務教育、教學工作的情況，并適時提出合理化建議，共同提高管理水平。

   7、通過“督導觀察周”，以年級組為單位，展示教師、學生自我風采、發現優點、尋找亮點。明確教師發展方向，揚長避短，促進教師持續發展，提升師生精神面貌。

   四、主要工作內容

   1、做好各級綜合督導的前期工作，對教育教學、行政管理等工作督導，將發現的問題及時上報校長室或協調相關部門解決。

   2、對中層干部工作情況督導，了解中層干部的處室工作、服務教學的能力，并依據工作情況計分考核。

   3、通過“督導觀察周”，以年級組為單位進行督導考核，了解各年級學生學習、教育狀況。

   4、聽取、收集干部教師對學校建設發展中的意見、建議，及時上報校長室及相關部門。在領導與群眾之間起到上情下達，下情上傳的橋梁作用。

   5、完善教職員工的考勤制度，落實責任，抓好教職員工的出勤上崗工作的監督。

   6、收集整理相關資料，為學校檔案建設做好前期基礎工作，把檔案管理落實到規范、有序，富有特色。

   7、做好校領導安排的其它臨時性工作。

   8、做好各類會議的迎接準備工作，根據會議內容，做好分工工作。

   學校來年工作計劃    二月份

   認真做好寒假后勤各項工作。

   全體人員提前一周上班，做好開學前的各項后勤準備工作，校園、教室等公共衛生，全面檢查整修教學樓、實驗樓的桌椅、黑板等設施及水電供應設施等直接與教學和師生生活相關的內容，保證新學期的教學生活秩序正常。

   組織學習學院xxxx年度工作計劃要點，研究制定本部門年度工作計劃。

   加強與東校區后勤的聯系與溝通，積極推進東西兩校區后勤工作融合，共同促進兩校區后勤工作再上新臺階。

   做好各辦公室使用面積清查、調整工作。

   行政辦公人員辦公椅的更換。

   三月份

   認真學習《省教育廳關于做好xxxx年教育系統節能減排工作的通知》精神，研究制定我院xxxx節能減排工作實施計劃。

   做好xxxx年度省教育系統公共機構節能減排考評工作資料的收集上報工作。

   通過櫥窗及校園網宣傳春季常見傳染病預防常識。

   借“世界水日”，在全院師生中開展節水宣傳活動。

   全面檢查超市供貨與食品安全情況。

   春季傳染病預防宣傳。

   四月份

   進一步學習熟學院OA協同辦公操作系統，積極推進數字化、信息化、無紙化辦公。

   配合各部門做好學院xxxx單招考試工作。

   落實學院工作部署，進一步推進東西兩校區后勤管理工作的快速穩步融合。

   與物業公司聯系，對現有物業人員進行一次業務素質教育，提升物業從業人員素質。

   加強環境衛生及日常維修檢查力度，貫徹落實日常巡回檢查制度。

   對全院水、電線路及設施巡查、檢修，排除隱患，保障夏季水電供應安全。

   五月份

   對全院辦公空調進行檢查，指導空調清洗方法，做好夏季空調使用準備工作。

   核算并制定各部門辦公空調夏季預算電量。

   結合有關部門通過校園網、板報、主題班會向全院師生發出節約型校院倡議書。

   繼續抓好作風建設，通過問卷調查或召開民主生活會形式，廣泛聽取學生意見和建議，以便更好地為學生提供優質后勤服務。

   全面檢查超市供貨與食品安全情況。

   健康飲食宣傳。

   六月份

   以全國節能宣傳周為契機，在全院范圍內大力宣傳節能減排知識，提升廣大師生節約意識。

   配合教務做好期末考試考場安排。

   配合各部門做好xxxx屆畢業生離校相關工作。

   假期工作計劃制定及假期值班安排，放假前水電門窗等設施的檢查。

   中醫科普知識宣傳。

   七月份

   做好暑假水電值班。

   組織實施假期工作。

   做好假期各項維修改造工作。

   八月份

   做好暑假水電值班。

   組織實施假期工作。

   做好假期各項維修改造工作。

   全體人員提前一周上班，做好開學前的各項后勤準備工作，特別是校園、教室等公共衛生。

   全面檢查整修學生公寓樓、教學樓、實驗樓的桌椅、黑板等設施及水電供應設施等直接與教學和師生生活相關的內容，保證新學期的正常教學生活秩序。做好假期采購資產及后勤維修工程的驗收工作。

   認真做好xxxx迎新相關各項準備工作。

   九月份

   配合學生處做好xxxx新生報到及新生入學體檢相關工作。

   按照xxxx年安全創建工作目標責任書要求，全面排查治理本處室相關的安全隱患問題。

   全面檢查超市供貨與食品安全情況。

   做好假期采購資產及后勤維修工程的驗收工作。

   新生入學肺結核、艾滋病預防宣傳。

   十月份

   進行節水、節電、節能宣傳工作及籌劃節電標兵宿舍評比計劃。

   持續抓好作風建設，通過問卷調查或召開民主生活會形式，廣泛聽取學生意見和建議，以便更好地為學生提供優質后勤服務。

   做好日常能源統計數據收集及教育廳公共機構能耗表的上報工作。

   十一月份

   對全院水、電線路巡查、檢修，排除隱患，保障冬季水電供應安全。

   聯合學生處及各系部開展節電標兵宿舍評比工作，廣泛開展節能宣傳教育。

   全面檢查超市供貨與食品安全情況。

   核算并制定各部門辦公空調冬季取暖預算電量。

   利用校園網或板報等形式進行冬季安全用電宣傳活動。

   預防知識宣傳—秋季護肺。

   十二月份

   聯合相關部門進行學生公寓用電安全大檢查。

   下年度用水計劃制定上報審批。

   做好后勤處年度工作總結。

   做好xxxx年后勤資產清查核對工作。

   年度能源統計報表的統計和上報。

   學校來年工作計劃    一、以教職工大會為載體，切實做好校務公開民主管理

   在xx年開始實施的校務公開和民主管理的基礎上，繼續與大家一道嚴格按照程序進行，特別是關系到全校教職工切身利益的事情，一定要做到全員告知、廣泛聽取教職員工的建議。利用教職工大會這個平臺，盡可能減少矛盾產生，將構建快樂、幸福、和諧校園做到實處。同時加大民主公開的進程。更深入及時監督各項評優工作，做好黨政輔助工作。

   二、加強教職工素質教育工作，努力提升教職工素養

   1、爭創學習性班組，構建和諧團隊。xx年，在我校開展爭創“文明教研組”評選工作。利用評選契機，大力弘揚教研組中先進。充分打造出一個城東中學形象的團隊。

   2、以“為人”“為師”“為學”為主題的讀書節活動。xx年3月—10月，全校開展“三為”為主題的教工讀書活動。充分利用本次活動，大力提升我校教職工師德風范，力爭向優質教師隊伍目標奮進。

   3、提升教師的基本教學能力。

   為了提升廣大教師在課堂中的基本教學能力，配合好教育教學工作，在xx年廣泛開展寫好每一堂課教案活動，努力為提高教育教學質量服務。

   三、做好維權工作。保障教工的合作權益

   1、為突病，大病及困難教職工做好慰問工作，及時向校黨、政領導匯報，做第一知情人，發揮好橋梁紐帶作用。

   2、積極與校領導協調，爭取從xx年開始，每年為全體在職和退休教職工體檢一次，并力爭作為一項常規工作長期進行下去。

   3、在2月份組織召開一次女工委會議，在女工委員會的組織下，開展女教職工來監督工會的的工作。

   4、xx年3月，利用“三八”節組織一次女教職工活動，并正常進行女教職工體檢婦檢工作。

   四、豐富廣大教工文體活動

   1、利用節假日，課余時間，開展豐富多彩的文體活動，如：乒乓球比賽、羽毛球比賽，跳繩比賽、籃球比賽，象棋比賽等。

   2、以每年一度的校園文化節為平臺，組織教職工文藝活動。

   3、爭取在本年度里，為退休教職工建設和安裝好體育鍛煉場所和設施，使退休教職工有個舒心的環境和健康的體魄。

   五、做好退休教工各項工作

   1、召開退休教職工人員座談會。為退休教職工解決一些力所能及的問題。

   2、關心教職工的生活與身體健康，慰問教職工，把組織的溫暖送到職工的心里。

   六、加強工會干部工作

   1、爭取每月一次工會委員議會，嚴格履行大事、重要事委員會制度。充分發揮各委員工作的積極性，做到職責分明，又要有分工不分家的奉獻精神。。

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一、各項工作手冊的建立

運營管理部自成立以來，第一件事就是建立各崗位工作手冊，明確各崗位作業標準及流程，規范和理順各部門工作流程及其各崗位職責。經過6、7月兩個月份的努力，各崗位工作手冊相繼出臺：《客戶服務工作手冊》、《清潔管理工作手冊》、《綠化管理工作手冊》、《公共秩序維護工作手冊》、《消防管理工作手冊》、《工程維護工作手冊》、《接管入住工作手冊》、《裝修管理工作手冊》、《質量管理工作手冊》。各項工作手冊的建立，為各部門規范化運作提供了依據，同時也為對項目的考核提供了有力支撐。

隨著各項制度的推行，為了使公司考核機制更加健全，運營管理部10月份相繼制定出適合康居物業的《績效考核管理辦法》。2014年，物業公司將全面實施績效考核，不斷提升項目經營和管理能力，確保公司各項工作正常有效的開展與落實。

二、強化執行

在公司前期推行各項制度的過程中，公司及項目部分人員對下發的各項制度存在較大的抵觸情緒，為了確保公司各項制度的有效貫徹與執行，運營管理部整合公司資源，深入項目，召開各部門專題會議，統一思想，提高認識，從公司發展角度對項目人員進行公司發展及宣傳，同時宣講公司推行各項制度的意義和必然性，經過近一個月的磨合及試運行，各項目人員對公司推行的制度有了新的認識，同時公司制度逐漸被項目人員接受和執行，為公司其他制度的貫徹執行奠定了良好基礎。

三、培訓管理

在公司各項工作手冊下發之后，為了使各物業服務中心員工熟悉掌握其內容，了解各崗位工作流程及標準，運營管理部將8月份定為重點培訓月，每天下午6:007:30對各服務中心員工進行服務禮儀、崗位職責、作業流程及作業標準培訓，培訓崗位含蓋服務中心所有崗位：服務中心經理、客服、收費員、維修工、保潔員及公共秩序員，在8月份，運營管理部累計對各服務中心培訓27課時。

隨后在9月初，運營管理部結合工作手冊培訓內容進行出題，以試卷形式對所有人員進行考試，客服、維修工崗位筆試，保潔員和公共秩序管理員進行口試，經考試，合格率達83%，為項目管理提升奠定了良好基礎。

四、品質管理

在抓好項目培訓管理的同時，運營管理部不放松對項目的品質管理，邊培訓，邊檢查各項目的基礎服務工作，通過檢查，發現項目管理存在的各種問題，并將檢查結果貫穿于培訓過程之中，經過每月2

至3次對各項目的服務質量檢查，很快掌握了各項目的突出問題，為了盡快改善各項目管理現狀，運營管理部深入各項目指導各項目經理，想方設法提高項目服務水平。運營管理部在開展對項目進行每月2次服務質量檢查的同時，極力推進公司的三級夜間查崗制度，堅持每月對各項目進行一次夜間查崗。從6月份至今，運營管理部共查出209項不合格項，夜間查崗發現8起睡崗現象，并嚴格按照公司品質管理規定予以處罰。

目前，公司各服務中心都已充分認識到品質檢查的重要性，并且按照工作手冊的標準和流程進行操作，不斷提高各自項目的管理水平。經過這幾個月的運行，公司的各項制度正在逐步的貫徹，各項目的管理狀況在原有基礎上也有了很大的提升，運營管理部將繼續全面推行公司制度和規范，并在服務實施過程中加大監督考核，全程跟蹤，全面控制。

五、投訴處理

2016年，運營管理部在處理項目業主投訴方面，共接到服務中心各類投訴事件17起，針對項目的各類投訴，運營管理部依據國家相關法律法規，并結合長垣縣實際情況，從項目管理角度出發，本著維護公司利益，且考慮業主心理需求的角度逐一接待解決，不回避，不推諉，在面對那些難以解決的問題時，運營管理部更是細心、耐心的向業主解釋，經過一遍又一遍的向業主做工作，最終使一些在項目上積壓很久解決不了的問題得到解決。例如，清華苑和龍首苑業主因接房晚拒交物業費的問題，在向多戶業主解釋之后，業主最終全額把

物業費交了;還有清華苑9號樓1單元101號業主家水表產生了3000元的水費，硬是把責任強加給物業公司。運營管理部在和業主面談之后，指導項目經理通過物業查詢檔案及到自來水公司查詢各月抄表讀數，證明其在裝修完入住之前水表完全正常，最終將此戶業主問題圓滿解決。從而幫助服務中心解決了一些難以解決問題，維護了公司利益。

六、營銷配合

2016年，物業公司在配合營銷方面，配合長垣和封丘開盤及營銷活動共計6次，運營管理部在物業公司公共秩序人員少，值班難以調整的情況下，克服困難，對龍首苑和2080兩個服務中心人員進行整合，合理調整值班，保障營銷需求，尤其是在今年十一期間舉行的變形金剛展和十一月份舉行的奇石根雕盆景花卉展，由于展示活動時間較長，人員需求較多，運營管理部和各服務中心更是想方設法滿足營銷活動需求，確保營銷活動順利開展。

另外，在封丘6月29日舉行的開盤和9月7日的產品推介會上，物業公司以良好的精神面貌向封丘業主及客戶展示了康居物業形象，受到了華星臵業和封丘社會各界的贊譽。

七、工作反思

2016年，運營管理部在康居物業發展史上寫上了濃重的一筆，也取得了一些成績，但是，運營管理部的工作距離公司要求還有很大的差距和很多的不足，現分析如下：

1、對服務中心員工培訓不足，導致員工對工作職責不明，作業

流程不清晰。

2、對服務中心員工工作過程監督、檢查不到位，員工存在有偷懶現象。

3、對員工作業現場指導欠缺，致使員工工作方法不得當，走彎路，達不到目標效果。

改進措施如下：

1、加大對服務中心員工的培訓力度，進一步明確各崗位職責，明晰作業流程，提升業務能力。

2、加大對各服務中心的檢查力度。

3、加大對服務中心工作的指導，杜絕員工工作走彎路，提高工作效率。

2016年已經過去，運營管理部在全面總結的同時，也在全面的尋找更好的工作方法和突破，并不斷完善自我，滿懷信心的向2014年目標奮進。2014年，運營管理部緊密圍繞物業公司發展戰略，全方位、深層次實施物業服務轉型升級，并不斷確立和鞏固康居物業品牌，強化富美地產品牌。

運營部門試用期工作總結范文二

本人自4月中旬份加入到精英部落，融為這個大集體以來，本著對服裝品牌工作的充分熱愛，用心做好每件事，做好這個直營運營管理工作，充分利用精英部落這一平臺提升自身的組織協調能力，回顧歷程，收獲和感觸頗多。

(一)強化品牌形象，提高業務素質。

直營部工作最大的規律就是無規律，因此，我正確認識自身的工作和價值，堅持奉獻、誠實敬業，細心學習他人長處，并能很好的虛心向領導、同事學習關于精英部落品牌文化，在不斷學習中使自身的專業素質有所提高。

(二)嚴于律已。從進了公司這個大家庭以來，始終對自己嚴格要求，將耐得平淡、舍得付出作為自己的準則，在工作中，以制度、流程規范自己的一切言行，嚴格遵守各項規章制度，主動接受來自各方面的意見，積極維護公司良好形象。

(三)強化運營工作職能。工作中，注重團隊建設等工作，在這短短幾個月里，都能和同事積極配合做好店鋪及銷售工作，不會計較干得多，干得少，只希望把工作圓滿完成。

通過領導的培養與工作各方面的支持，以及自己的努力，這幾個月以來自己的營運工作，還是取得了一定的突破。在精英部落直營部， 這半年來取得的工作成績得到了領導的肯定，在第三季度安排我代為管理營運一組的組長一職，這些都離不開公司領導的嚴格要求與培養，對我來說這將是一個很大的機遇與挑戰，對于下半年的工作，我羅列了以下的工作計劃及安排：

1、不定期組織本組工作會議和每日早晚例會，傳達上級指示精神，反映員工及柜組情況，起承上啟下的作用;

2、認真協助營運總監工作，落實每天的工作內容，發現違規及時糾正;

3、了解本組人員思想狀況，排除不良傾向，即時匯報，研究予以解決;

4、嚴格落實本組員工遵守工作流程、工作要點和規章制度，培養高度的責任感和工作熱情。

5、熟悉本組員工的工作狀況，分析容易出現的問題并提出解決問題的基本要領;

6、不定時巡視各崗位，指導本組員工工作并督促完成;

7、宣傳團隊精神，弘揚企業文化，牢記公司宗旨，增強員工的凝聚力和向心力;

8、組織市場調查，反映賣場存在的問題及顧客的真正需求，定期進行總結報告;在三季度完成主通道的招商工作，并對南廣場的空鋪進行招商;以及對于明年公司品牌升級，對一些意向商戶的儲備。

9、努力學習有關知識，對復雜的要領能考慮到每個細節，對員工能采用不同的領導方式和督導方式;

11、組織并參與策劃有利于商戶銷售及品牌推廣的促銷活動;

12、主持本組會議，分析工作現狀，提出工作要求和解決辦法，明確工作目標;

13、解決問題要有章可循，注重個人修養，給員工樹立良好形象;

14、分配區域的招商，收費及創收任務，以及各種指標，隨時關注各種指標的完成情況;

5、完成上級領導下達的其他工作任務;

公司領導讓我擔任一組代組長，這不是權力的象征，而是賦予我一種責任。因此，這對我來說是一次非常難得的受教育過程。感謝領導對我的關心，我一定虛

心學習，認真并加倍努力的工作。雖然實際工作中還困難重重，但我將始終嚴格要求自己，始終以高度的責任感，保持銳意進取、勇于創新、與時俱進的精神狀態，挑戰風險、迎難而上、勤奮敬業，為世紀金源的未來，奉獻自己的力量。

運營部門試用期工作總結范文三

轉眼間，年揮手向我們告別了，在這新年來臨之際，回想部門一年來所走過的路，所經歷的事，有失敗，也有成功，有遺憾，也有欣慰，部門這一年中人員業務知識和能力有了很大提高，首先得感謝公司給我們提供了好的企業文化和工作條件，感謝董事長給我們不斷地提供指導及支持，并帶領我們前進，使我們與公司又共同努力度過了一個不平凡的春秋。一年來，運營部主要圍繞以下幾個方面開展工作：

一、開拓市場 -- 建立分支機構

1、為了更好的了解市場、開拓市場、提高市場占有額，本年度我們組織部門人員對等七個省內地級市和的招商市場進行了詳細地摸底調查，掌握了當地的設計市場情況，拜訪認識了很多同行朋友。這一年中，聯系拜訪客戶家，有單項業務合作意愿的家，有全面業務合作意愿的家。

2、成立分支機構：

(1)分公司家

(2)分所家

二、分支機構完成項目業績

分支機構簽訂合同個，合同總額萬元，已到賬萬元，實際已收管理費萬元。

三、運營部自營項目：

運營部自營項目一個，合同總金額萬元，已收萬元。

針對本年工作中關于管理與業務做如下總結：

一、堅持規范化管理

1、建立健全各項規章制度，奠定工作有序進行的基礎，明確部門和個人的責任、目標，對部門強化內控、防范風險起到了積極的作用。

2、對業務工作加強監督檢查，制定詳細操作細則，實行有效地管理措施，防范了經營風險。

3、所有分支機構的項目嚴格按照公司程序運行，保證質量，重服務，做好部門運營工作。

二、保障業務工作穩健推進，挖掘新的業務增長點

1、部門加強業務知識和能力的提升，規范管理、規范經營，挖掘新的業務增長點。

2、開發新渠道、維護老渠道，發揮公司業務優勢不斷開拓客戶市場，主動向客戶宣傳我公司的業務特點和優勢。

3、主動拜訪各地級市同行、開發商、建設主管部門，建立人脈、提升品牌影響，加大合作幾率。

總的來看，還存在不足的地方，還存在一些亟待我們解決的問題，主要表現在以下幾個方面：

1、對新的東西學習不夠，工作上往往憑經驗辦事，憑以往的工作套路處理問題，表現出工作上的大膽創新不夠。

篇9

項目前期規劃階段，首先要調查清楚小區周邊的市政雨水、污水、熱力、燃氣、給水、電力配套情況，為各專業方案設計提供依據。根據雨污水市政接入口的位置和標高，可以大致確定項目排水管網的走向及管徑。在項目豎向方案設計中，應復核建筑物出戶管標高是否能保證污水管道按照規范要求的坡度排入市政管網，車庫頂板覆土厚度是否滿足雨污水管道最小覆土及放坡深度要求。本地近年開發的許多小區位于濱海路沿線，項目海拔較低，應充分考慮海洋潮汐對雨水排放的影響。雨水接入口標高不易低于當地平均位。如果遇到風暴潮導致管道排水不暢，應考慮雨水能夠通過小區地面向四周市政路面排放。市政供水管網的管徑、供水水壓的高低直接影響小區供水方案及小區的室外消火栓工藝系統的設計。有了第一手資料后，就可以確定水、電、暖、氣等各專業的配套方案，結合小區的總體規劃做出換熱站、配電室、化糞池、燃氣調壓站等大型構筑物的數量及定位分布規劃。

配套工程專業設計及管網綜合方案確定：小區配套工程的專業設計單位較多，燃氣、熱力、供水、強電由相關配套部門設計。作為建設方代表要及早與上述有關部門簽署設計、施工協議，提供有關設計參數，督促各方盡早提出各專業初步設計方案后，由設計院依據各專業方案進行管網綜合規劃，包括平面綜合和豎向設計。進行管網綜合時應本著功能性、安全性、美觀性、便于維護、節省投資的原則進行。功能性：首先對各個專業管線都應考慮周全，一些暫時無法確定設計方案的也應預留出規劃位置。其次要特別注意小區雨污水系統設計，應進行多方案比較，采用最能保證小區雨污水系統安全運行的方案。現在許多小區的雨污水管道埋設在車庫頂板覆土層內，受覆土層厚度限制，管道坡度和管頂覆土厚度達不到設計規范要求，造成排水不暢、管路淤積、冬季管道內結冰，嚴重影響使用功能。安全性方面：存在安全隱患的管路為燃氣、強電。設計時應考慮如何確保煤氣管的施工安全和運行安全，燃氣管道應遠離雨污水、熱力、電力管道,避免埋設在機動車道、人員經常集聚的廣場下。燃氣調壓箱應設計在遠離建筑物的安全、隱蔽區域。美觀性方面：各種管道尤其是帶檢查井和工作井的管線盡量布置在綠化帶、人行道下。減小道路上井蓋的數量，從而美化小區環境。各種井蓋盡量不要布置在小區出入口、單元門口位置。可以采用帶小區標識的彩色井蓋，以便于環境相協調.為了節省造價，許多項目車庫頂板覆土一般較淺，滿足不了長距離排水管道放坡要求，對雨水管道，可以采用暗溝與管道結合方式，車庫頂的雨水采用暗溝排水，溝寬300mm，以便于清通維護，坡度0.004，在暗溝上間隔適當的距離設置雨水篦子收集雨水。在車庫范圍外，設置雨水檢查井，將雨水暗溝排水改為雨水管道排水。在道路及單體周圍按照常規設置雨水篦子收集雨水。

項目綜合管網方案確定后，各專業根據綜合方案的平面布置和豎向設計進行專業施工圖設計。如果專業設計需要進行大的調整，則管網綜合方案也應進行相應調整。

設計完成后，項目進入實施階段。對燃氣、熱力、強電等專業，屬市政專業配套部分，由專業隊伍進行施工。建設單位應及早與有關部門簽署配套協議，協調進場施工時間。雨污水、弱電等專業，由甲方自主組織工程招標及材料采購招標。上述工作設計專業多、工作量大，應及早進行，以免影響工程進度。

篇10

一是房產投資持續高漲。今年上半年來，全市完成房地產投資34.95億元，同比增長44.4%，市城區完成房地產投資達到16.3億元，同比增長52.62%。全市房地產新開工面積達到189.96萬平方米，同比增長24.94%，完成房地產竣工75.68萬平方米，同比增長42.93%；其中，市城區新開工面積近91.12萬平方米，同比增長58.25%，竣工面積達到27.9萬平方米，同比增長76.69%。預計下半年全市房地產投資額將繼續保持高幅增長。

二是供銷指標同步提高。元至6月，全市共投放商品房98.15萬平米，同比增長5.71%，其中，商品住宅供應面積78.53萬平米，同比增長7.16%，非住宅供應面積19.62萬平米，同比增長5.11%；市城區共投放商品房50.01萬平米，同比增長113%，其中，商品住宅供應面積38.73萬平米，同比增長95.5%，非住宅供應面積11.28萬平米，同比增長近兩倍。與此同時，全市商品房銷售量也呈現較大增長。元至6月，市城區完成商品房銷售金額達到22.47億元，同比增長47.83%；其中完成商品住宅銷售金額14.28億元，同比增長19.2%，完成非住宅銷售金額達8.19億元，同比增長約158%。

三是市場價格漲幅較大。元至6月，全市商品房成交均價達到2741元/平米，同比增長了18.25%；其中商品住宅成交均價為2652元/平米，同比增長26.31%，非住宅成交均價達到5126元/平米，同比增長了20.39%。市城區商品房成交均價達到4491元/平米，同比增長了57.69%；其中商品住宅成交均價為3556元/平米，同比增長40.55%，非住宅成交均價達到8298元/平米，同比約增長了60%，二手房屋成交均較達到2455元/平米，同比增長13.2%。對于今年市場價格的較大增長，一方面因我市過去房價基數較低，今年通脹預期的影響，另一方面因我市房地產市場培育和秩序好轉的因素，房價在調控措施之下仍然漲幅較大。

四是產權辦證大幅增加。今年元至6月，市城區房屋交易額達到39.06億元，同比上升12.11%；市城區房屋產權發證面積277.78萬平米，同比增長9.58%；發放房屋所有權證16062本，同比增長15.21%。今年1—6月，收取規費1268.2萬元，其中完成手續費1060萬元，同比增長13.02%，登記費208.2萬元，同比增長9.11%；協征契稅5145.71萬元，同比增長179.21%。

五是房產稅收較大增長。元至6月，市城區完成房地產業綜合收入達到2.98億元，其中，完成地稅收入達到2.76億元、非稅收入0.22億元。

對于今年上半年的工作，我們堅持突出重點、緊扣中心、逐步突破的原則，主要是從以下幾個方面來抓：

一、堅持管秩序與管企業兩手抓，房產市場有序發展。我們按照“管住源頭、堵住漏洞”的思路，以整頓市場秩序和整頓開發企業齊抓的方式，全方位加強房地產開發市場監管，市場秩序逐步規范。一是把握基準點，嚴格監管制度。通過制訂并推行一系列文件制度，進一步理順了房地產市場監管體制機制，完善了對行業市場監管的手段與辦法。以市政府辦名義出臺了《關于進一步加強房地產市場監管促進房地產業平穩健康發展的意見》，為規范全市房地產市場平穩健康發展打下了堅實基礎；同時，出臺了《常德市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》，嚴格項目開發工程質量管理，嚴防開發企業延期交房、拖延辦證等；出臺了《常德市預售商品房合同注銷及信息變更管理暫行辦法》，遏制“假退房真轉讓”等投機性炒房行為，嚴防開發企業捂盤惜售、打亂市場供需平衡；出臺了《常德市房地產開發項目手冊管理暫行辦法》，動態管理項目開發行為，及時掌握項目開發進度；出臺了《關于規范商品房銷售現場公示內容的通知》，要求企業公示項目開發證照、配套設施、實時房源等，嚴防房產企業虛假廣告、哄抬房價。二是找準切入點，全面清理企業。以清理全市房產開發企業為重要切入點，通過解決我市開發企業過多過濫的問題，著力整頓全市房產開發市場。對全市272家房地產開發企業采取自報和抽查的方式，進行了徹底地摸底調查，全面掌握了各個房產開發企業資質情況、經營現狀、誠信等級等，為進一步加強房產企業管理和有效整頓行業秩序提供了重要基礎。并根據調查摸底情況，按照擇優劣汰、依法依規的原則，對41家存在嚴重違規行為的開發企業注銷了其房地產開發資質證書，對9家存在違規行為的企業降低了其房地產開發資質等級，對企業名稱、法定代表人等變更后未及時辦理資質證書變更手續和企業未經批準超越資質等級從事房地產開發經營的企業，要求責令限期改正，并予以行政處罰。三是緊扣關鍵點，強化市場調控。強化商品房預售方案管理，在審批商品房預售許可時，要求開發商對擬銷售的商品房明確合理的價格范圍，并嚴格實行明碼標價和一房一價制度；對已批準預售的項目進行跟蹤管理，對檢查發現不按預售方案執行、頻繁漲價的項目暫停銷售合同網簽。特別是，還按照“對比項目成本、對比周邊樓盤、對比歷史價格”三個對比的原則，對擬銷售項目銷售價格定位明顯偏高的，由 局長親自約談開發企業負責人，責令對房價合理調整，否則停止審批預售許可。目前，全市房產價格雖然漲幅較大，但依然控制在合理區間和可控范圍內。

二、堅持嚴制度和嚴尺度兩手抓，服務水平有力提高。今年以來，我們主要是從嚴格服務機制和嚴格服務標準來入手，著重提高房管部門為民服務水平和質量。一是強化了物業管理服務。為加強全市物業管理行業規范管理，我們組織物業協會理事單位多次調研，出臺了《常德市物業管理辦法》，對物業管理和社區的關系、物業管理用房的標準以及物業保修金等重點內容提出了明確規定，還起草出臺了《常德市住宅區管理規約》、《常德市住宅區業主大會議事規則》、《常德市住宅區物業服務合同》，多方規范物業服務企業管理。同時，為了提升全市物業企業服務水準，我們從5月份初開始，正積極籌備在物業企業中開展物業管理知識競賽，目前該項工作已經進行了部署與安排，物業管理知識競賽題庫已經發到各物業服務企業，各企業正在組織認真學習。二是完善了窗口服務。大力推行了首問負責制、回訪制等相關制度，繼續開展了上門服務、延時服務和綠色通道服務，為群眾辦理上門服務達40余次、延時服務50余次，為現役軍人、市級重點項目和破產改制企業開展綠色服務30余次；對現有窗口登記系統改造升級，引進了先進的網絡監管系統，對外網實行上網行為監控，確保了登記系統網絡安全暢通，完善了與湘潭數據異地備份工作，避免因系統崩潰或自然災害造成的數據丟失，為加強檔案基礎業務建設，積極開展了湖南省“特級檔案館”創建工作。同時，每周定期對西湖管理區、西洞庭管理區等地開展登記業務審批工作，已完成房屋登記審核業務共計500多宗，有力提升了縣市區窗口服務水平。三是加強中介市場培育服務。在今年，我們將發展繁榮房屋中介市場作為一項重點工作來抓，通過組建成立常德市房地產價格評估專家委員會、公示常德市房地產估價機構等途徑，加強全市房屋中介市場交易的監督與管理；同時，圍繞打造公平誠信的二手房交易平臺，起草出臺了《常德市房地產中介市場和二手房交易資金監管辦法》（草案），已于6月20日在第48次市政府常務會議上討論并通過，將進一步促進全市中介市場規范有序發展。

三、堅持守規章與守職責兩手抓，群眾利益全面保障。自年初以來，我們堅持將全面保障群眾根本利益為工作根本點，認真履行職責，嚴格依規辦事。一是加大房產執法檢查。聯合規劃、國土、建設、城管等部門，建立市場開發聯合執法機制，按照群眾舉報與定期排查相結合的方式，嚴厲查處各類開發建設違法行為。目前共處理市民投訴舉報50多起，立案查處案件12件，結案7件，罰款總額達到36萬元。二是強化維修資金管理。為了進一步完善維修資金監管手段，啟用了新的業務管理系統，填補了原來資金歸集信息因手工錄入的流程漏洞，并實現了維修資金繳交標準化，使核價機制更加科學規范。今年上半年，共歸集120個樓盤、6139戶的住房維修資金，共歸集維修資金2800萬元，住房維修資金總額達到1.19億元，有力強化了全市居民小區群眾房屋維修的資金基礎。此外，我們組織開展了維修資金收繳、管理及使用的專項清查，全面清理與整頓了維修資金收繳不到位、資金不設專戶存放、資金使用支出程序不規范等問題。三是認真辦理群眾訴求與吸納群眾意見。上半年來，共接待來訪群眾100余人次，受理涉及拆遷補償、產權登記等案件19件，已辦理完成的有17件；受理商品房產權辦證、物業管理等市民網上訴求32件，現已辦理完成22件；受理市長熱線15件，現均已辦理完成。同時，積極聽取人大代表、政協委員的工作意見與建議，辦理市政府辦及市住建局交辦的人大建議9件、政協提案18件，實現了建議提案辦理的答復率、見面率和滿意率三個百分之百的目標。四是依法實施房屋征收管理和房屋安全鑒定。為了貫徹落實國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，依法推進國有土地房屋征收管理，我們在全省范圍內率先制訂出臺了《常德市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，并在今年4月份，組織各個縣市區房管局、相關房屋拆遷公司、房屋評價機構及市城區街道辦事處，開展培訓班學習國有土地上房屋征收與補償相關法規條例，有力促進了房屋征收工作的依法開展實施。同時，按照以人為本、依法辦事的原則，加大拆遷遺留問題的處理力度，完成郎峰新城拆遷項目、濱湖公園周邊改造拆遷項目，紅衛社區消防整改拆遷項目只剩最后3戶。此外，積極開展集體土地上房屋安全鑒定工作，受理房屋安全鑒定申請30件，鑒定房屋30棟、共3518平米，未發生一起因鑒定不及時或鑒定誤差引起的房屋安全事故。五是加強白蟻防治管理。積極組織主辦了省房協白蟻防治專業委員會年度常務委員會議，學習了《全國白蟻防治行業十二五發展規劃》，聽取了全省白蟻防治示范項目年度工作進行了安排。并以此為契機，按照“預防為主、綜合治理”的基本方針，積極推廣IPM技術，嚴格施工和回訪復查跟蹤制度，有效控制白蟻對建筑、園林樹木的危害，確保市民群眾的房屋使用安全和生命財產安全。對尊德天城、香山一品、芙蓉尚城、文津華庭等12家建設單位進行了水劑施工，完成預防施藥面積386953平米；對“金城20__”項目安裝了新型餌劑系統135套，施工面積達到98000平米；對大觀園生態園林園、電力新村小區、 移動公司三家單位實施了白蟻滅治施工，完成施工5500平米。

四、堅持廣宣傳與廣動員兩手抓，棚改工作穩步推進。

一是抓好了前期工作準備。我們一面積極深入調研，一面積極與長沙等地經驗交流，制訂并出臺了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的實施意見》、《常德市江北城區棚戶區改造實施方案》、《常德市江北城區棚改項目房屋征收與補償暫行規定》等規范性文件，為全面推進全市棚戶區改造提供了政策依據和行動指南。同時，在年初全市棚改工作會議以后，我們加大了對各個縣市區工作的業務指導，督促各個縣市區成立了以政府主要領導總牽頭、相關科局單位總負責、具體工作人員總落實的工作體系；同時，廣泛動員社會力量，充分發揮街道辦事處以及社區、居委會作用，增加棚改工作合力。二是擴大了政策宣傳覆蓋。今年3月底，我們制定出了____年棚戶區改造工作宣傳方案，并與新聞媒體聯系，加強政策宣傳縱深報道。市城區在首批啟動項目點宣傳了征收條例及棚戶區改造相關文件，在入戶調查項目點懸掛宣傳標語，并利用社區黑板、宣傳櫥窗開展政策宣講。武陵區組織召開棚戶區居民大會17場次，選出代表46人，構成了以居民為主體、以點帶面的宣傳網絡，確立了正確輿論導向，使棚戶區改造工作政策真正家喻戶曉，贏得了最廣泛群眾的工作支持。三是強化了工作指導支持。今年上半年以來，我們組織召開工作協調會12 次，現場踏勘18次，接待9次，回復提（議）案 9 件，認真辦理解決各個縣市區工作中存在的問題，化解來自社會各個方面的矛盾，目前，各縣市區均組建了棚改公司或指定了項目實施單位，確定了今年棚戶區改造重點項目，確定項目達到65個，其中完成規劃選址項目37個，完成土地預審項目22個，完成立項項目21個，完成設計方案項目22個，開工項目17個，竣工項目2個；市城區首批7個項目的藍線圖已劃出，選址意見書已下達，項目前期策劃已完成，正在完善規劃設計方案，其中市三中周邊及楠沙社區的國土初審報告已完成，葫蘆口、燈泡廠、鑫龍公司項目的可研報告已擬制，正在立項前期資料準備和收集完善。同時，積極與省住建廳聯系，申報中央投資補助項目資金，并積極協調棚改公司融資，天源公司全年計劃實現融資10億元，已到位5億元以上，經澤公司計劃今年完成融資8億元。

五、堅持創文明與創滿意兩手抓，干部作風不斷改進。今年以來，我們將改進干部作風、改善機關形象作為重中之重的大事來抓，緊緊圍繞樹立“敬業履責、規范創新、清正廉潔、和諧奮進”的機關精神風貌為目標，利用創建文明城市和創建滿意政府重要活動載體，堅持為民辦好事、辦實事，不斷錘煉機關干部作風。一是借文明城市創建，弘揚真抓實干的作風。自全市創文鞏衛工作啟動以來，我們建立了局長親自抓、分管領導具體抓、科室單位協作抓的工作機制，堅持創文鞏衛工作一周一調度、一周一督導，全力確保各項工作任務真抓到位、真干到位。一方面，圍繞改善機關形象來實干。我們制訂了機關單位文明創建細則，從環境衛生、硬件設施、文明辦公、遵守公德等方面，要求全體機關干部在文明創建中從點滴做起、從事事做起，在言中說文明之語、在行中用文明之舉、在事中守文明之章；同時，投入資金2萬多元改造機關院落，聘請專業公司徹底清洗機關門窗、樓道，改造升級機關食堂，清理疏通機關排水管網等。一方面，圍繞規范物業小區來實干。市城區物業小區創建是全市文明創建中的重點難題，在今年5月初，召開了全市物業從業人員大會，將各項文明創建任務一一分解到各個小區，并與市城區110個物業服務企業簽訂了責任狀；同時，組建了三個巡查小組，對市城區358個物業小區實行了巡查督導，對檢查發現的問題現場下達責任整改書，督導限期整改完成。二是以滿意政府創建，弘揚務實為民的作風。在今年滿意政府建設工作上，我們制訂了具體詳細的工作方案，將各項任務細化分解到人到崗。上半年以來，重點辦好了市政府確定的為民辦事工作任務，全面推進了市城區4個敞開式物業小區試點工作，積極指導和督促了縣市區6個試點小區創建，深系點鼎城區許家橋鄉中堰村開展“一聯一、一幫一”走訪慰問活動，走訪慰問聯系的貧困戶及貧困黨員、留守兒童，送去慰問金3000元及其他生活物資。此外，還組織開展了作風建設、黨風廉政建設和機關效能建設主題活動，按照“一崗雙責”的工作要求，制訂完善了規范權力運行的制度，進一步規范了行政自由裁量權。

對于今年上半年的工作，我們實實在在地抓了一些實事，出了一些實招，也收了一些實效，但是與年初市委、市政府提出的工作要求比，與廣大市民群眾對我們的工作盼求比，也還是存在著一些差距：

1、在市場監管的成效上有差距。今年我們開展了“市場監管年”活動，年初以來通過貫徹落實上級政策規定、開展開發企業清理活動、加大執法監管力度等多項舉措，進一步規范了全市開發市場秩序。但是因受市場監管體制的不健全、監管手段的不完善等多方面原因影響，雖然全市市場開發秩序較從前有了明顯改善，但與市委、市政府既定目標還是有一定差距的，也還尚未達到市民群眾的滿意目標。

2、在窗口服務的品質上有差距。盡管今年年初以來，我們把局窗口單位建設作為重點工作來抓，市政務中心產權辦證窗口、房地產檔案館、商品房網簽站點等窗口單位的服務質量、社會滿意度等方面都有了較大提高，但是在服務意識、創新意識和責任意識等方面還是有一定差距，主要表現在照舊辦事的多創新服務的少、被動辦事的多主動服務的少等，窗口服務的手段和方式較多沿用老套路、老辦法。

3、在棚改工作的推進上有差距。在全市棚戶區 改造工作上，我們組建了以一名副局長牽頭總攬、多名精干力量組成的專門班子，全年主要負責抓好全市棚改工作推進，在縣市區業務指導和任務督導上花了大量精力，但是目前來看，與時間過半任務過半的目標還有差距，完成全年改造任務也還有較大壓力。目前全市情況，全市正在抓緊城市棚戶區拆遷補償協議，各縣市區只完成3211戶，占計劃的33.3%、為民辦實事任務的57.8%，僅有桃源和西湖完成了全年拆遷協議簽訂任務；而還有少部分縣市還停留在具體項目的策劃、設計、立項、報建等前期工作上，工作進展比較緩慢。特別是國有工礦棚戶區改造工作更為緩慢，各個縣市區目前基本還處于項目前期準備階段。

二、下半年經濟發展形勢

總體上看，我市房地產市場還有較大上升空間。房地產市場當前較快穩步發展的態勢將持續相當長一段時間，不會出現大的波動。

（一）宏觀調控仍將繼續。從目前國家房地產調控的基調來看，總理多次提到將鞏固和擴大房地產市場調控成效，預計今年中央針對房地產的調控仍將持續，調控的主要目的仍是穩定房價，因此全國房地產市場房價的走向將決定調控政策的力度。總體而言，中央再出臺重大調控政策的可能性不大，主要是新國八條等政策的貫徹落實，同時可能出臺配套政策。

（二）市場整體呈現平穩增長態勢。____年市城區房地產開發用地成交面積達到1544畝，隨著這些土地的開發，____年市場供應量將明顯增加，尤其是今年下半年市場可能迎來供應高峰，在購房需求仍比較旺盛的情況下，隨著市場供應量的增加，____年市城區商品房銷售量將平穩增長，房價將保持平穩上升，市場整體呈現平穩增長態勢。

（三）市場競爭加劇，開發商資金壓力增大。一方面，隨著市場供應量的增加，____年供不應求的局面緩解，市場競爭有所加劇。另一方面，由于今年房地產信貸政策比較嚴，開發企業融資難度仍然較大，同時，今年我市出臺了一系列加強市場監管的政策，如加強項目資本金監管，加強了預售資金監管，提高了預售分期規模，預售條件進一步嚴格，這些對開發企業的資金鏈有了更高的要求，在一定程度上增大了開發企業的資金壓力。

二、下段工作安排

對于今年下半年的工作安排，我們將緊緊圍繞市委、市政府的工作目標，嚴格對照全局全年工作要點，結合上半年工作中存在的問題，從十個方面來集中抓好工作：

一是繼續加大市場監管力度。結合上半年全市開發企業清理情況，認真抓好開發企業資質清理與整頓，加快擬訂出臺《常德市開發項目預售資金監督管理辦法》、《常德市房地產開發企業動態管理考核辦法》等規范性文件，進一步健全市場監管機制，嚴格落實工作措施。重點是要處理好培育發展市場和落實調控政策措施、規范市場行為和服務企業、提高市場風險防控能力和查處違法案件的問題，促進全市房地產業平穩健康發展。

二是進一步加強物業管理。重點是要在規范物業行為、提升服務水平、加強日常監管等方面下足功夫，整體提升全市物業服務管理能力水平；與此同時，充分利用文明城市創建工作契機，進一步強化措施，集中力量，加快推進市城區敞開式物業小區試點工作，全面確保完成實事考核任務。

三是加強維修資金管理。要深入開展調研，結合周邊兄弟城市的交存標準與我市現行的維修、維護和改造的實際情況，認真做好維修資金歸集標準調整工作，加快《常德市房屋維修資金監督管理辦法》的修改工作，進一步健全資金監管措施與辦法。

四是加快信息化建設。加快對現行信息系統的改造升級，實現全市房地產信息管理系統聯網對接，建立健全房產信息采集和機制，著重抓好房產市場價格、二手房交易等信息的采集與公開。

五是支持常德經濟技術開發區房地產業發展。按照“工業新城、城市新區”的發展定位，積極支持經濟技術開發區的房地產業發展。認真籌備開展好支持經濟技術開發區建設的工作聯席會，促進開發區全面開展房地產各項業務工作，規范開發區房地產市場行為。

六是加快棚戶區改造項目建設。加快房屋征收機構建立，依法推進房屋征收，積極爭取各職能部門工作支持，強化縣市區工作督促指導，有力推進全市棚戶區改造工作任務，全面完成今年棚改工作考核指標。

七是加強內務管理。圍繞紀律檢查、工作督導、暗訪暗查等方面，加強機關內務管理，著重提升窗口辦證服務水平，集中抓好文秘工作、車輛管理、機關大樓改造、辦公室合理調配等多項工作。

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1.引言

我國在近幾年推出了可再生能源法，對于可再生能源的研究和應用極其重視。太陽能是我國目前應用最廣最為成熟的新型能源，太陽能熱水器憑借其有效、便捷的優勢走入千家萬戶，已有多個省市制定了關于太陽能熱水系統的政策以促進其推廣。高層住宅作為我國城市的主要建筑類型，促進高層住宅太陽能熱水系統建筑一體化也將成為未來的趨勢。

2.高層住宅太陽能熱水系統存在的問題

目前，我國的集熱器雖然使用范圍很廣，可是在高層住宅熱水應用上依然存在一些問題：

2.1管理層面上的問題

2.1.1各地區政府法律或規定要求不一

各地區政府根據中央對于新能源的政策要求，制定出了相應的規范或條例，借激勵政策鼓勵人們采用太陽能熱水系統。然而各地的條件相差較大，且不同地區政府對于太陽能的認識水平也存在差異，導致各地區關于太陽能的規定和應用范圍也有很大的不同。如江蘇、山東省規定新建住宅12層以下必須應用太陽能光熱系統，而12層以上就不再強制要求使用太陽能系統。而上海市規定是6層。在實際應用過程中，開發商作為被動應用太陽能的第三方，往往會按照政策的下限執行。

2.1.2太陽能熱水系統的產品問題

目前，大多數建筑設計院沒有專業的太陽能設計人員，沒有設計參數可供參考，后期技術也得不到保證。冷熱源設備也并未納入到設計內容之中，很多開發商將太陽能熱水系統作為后置設備或待定項目。這樣一來就大大增加了太陽能熱水系統施工安裝的成本，物業管理難度也隨之加大，給高層住宅帶來了嚴重的質量威脅。

2.1.3開發商、物業及用戶之間的矛盾問題

雖然太陽能熱水系統的最終使用者是高層住宅的用戶，可是在其生產、銷售及使用過程中，涉及到開發商、物業公司等利益相關方。因此，在高層住宅太陽能熱水系統的設計過程中，必須考慮到各方面利益，盡量保證各方利益得到最大程度的滿足。這樣一來，一方面激勵了開發商選用太陽能，另一方面也有效避免了物業的限制，加快了太陽能熱水系統的推廣進程。

2.2技術層面上的問題

2.2.1技術尚不成熟

目前緊湊式太陽能熱水器和分體壁掛太陽能熱水器的使用較為廣泛，技術也較為成熟。而高層住宅的太陽能熱水系統還未形成一定的規模，技術尚待開發。高層建筑供水水壓高、壓差大、用水峰值變化大等特點會直接導致集中式太陽能集熱系統產生熱量分配不均、設備短路等問題，在進行高層集熱系統設計時必須適當進行分區或減壓處理，確保設備的正常使用。

2.2.2采光問題

太陽能的安裝位置直接決定了太陽能所能接受的輻射，一般情況下南向位置的采光比較充分，可以最大限度地接受到陽光的照射。而在高層建筑群中，采光面積較大的區域有限，可以安裝太陽能熱水系統的位置有限，在其安裝上需要對場地面積、安全性和外觀等眾多問題進行綜合分析，合理布置。一般的高層建筑對日照要求是冬至日連續照射2h而太陽能是4h，小區往往會出現樹木遮擋的情況，導致底層用戶的太陽能照射不夠。有的高層建筑由于造型或其他原因，導致集熱器無法安裝，無法滿足其熱能需求。

3.高層住宅太陽能熱水系統存在問題的應對措施――整合設計

針對高層建筑太陽能熱水系統的問題，對高層住宅太陽能熱水系統進行了全面而深入的研究，太陽能熱水系統整合設計是解決這些問題的有效方式。所謂太陽能熱水系統方案選型及整合設計就是使太陽能熱水系統與建筑一體化。在建筑的設計階段，太陽能廠家提出相關設計方案，或者由給排水設計師完成設計方案。房地產開發商作為太陽能熱水系統的投資者，也是熱水系統方案選型及整合設計的責任主體。通過給排水與建筑的配合設計，實現太陽能熱水系統的設計、安裝、使用一體化。

3.1高層住宅太陽能熱水系統方案選型及整合設計基本原則

根據民用太陽能熱水系統的相關規范要求，太陽能熱水系統的設計選型及優化整合遵循以下幾個原則：

3.1.1節能性原則

節能性是新型能源的主要特點，最大程度地提高太陽能的利用率，保證節能優先。

3.1.2安全性原則

系統的結構設計、運行和維修一定要保證安全原則，避免對建筑物防護和結構造成威脅。

3.1.3可靠性原則

可靠性是指系統要能對抗自然的各種惡劣氣候，包括雷電、大雪、冰雹、地震等，具有一定的防凍防風防震技術。

3.1.4功能性原則

系統的最基本的目的在于保證具有適宜溫度、充足的健康水源供應。因此，要保證系統技術上的穩定性，使其能夠自動、可靠地運行。

3.1.5美觀性原則

合理擺放熱水器，盡量與建筑統一、融為一體，保證建筑整體的美觀性。

3.1.6穩定性原則

太陽能產品必須要有壽命長、故障率低、便于維護等特性，避免受室外惡劣環境的影響，保證其高效穩定的運行。

3.1.7經濟性原則

太陽能產品的性價比較高，運行費用遠遠低于其他能源形式，但投資成本略高，適當降低成本可以促進其使用。

3.1.8維護管理方便性原則

應保證便于后期維護管理，考慮到物業的收費，避免與物業產生糾紛。

3.1.9適配性原則

太陽能產品應符合一定的標準，達到通用的要求。保證管道、水箱與建筑給水管相適配，不僅外形尺寸上相匹配，在相關規格上也相協調。

3.2高層住宅太陽能熱水系統比較研究

目前使用的高層太陽能熱水系統有四種：屋頂緊湊式、分戶集熱、分體壁掛式、集中-分散式、集中式等。4種系統的各有特點，如表1所示。在使用和管理上也存在不同的性能特點，如表2所示。

通過表1和表2的對比可知，在系統選擇上，需要房地產商綜合考慮相關因素，根據不同出發點選擇適當的系統。如注重熱效率和舒適性，則可選擇安裝集中式系統。

3.3高層住宅太陽能熱水系統整合設計的相關影響因素

在選用不同高層太陽能熱水系統時候，除了考慮上述性能因素，還要考慮其他相關因素。

3.3.1整棟樓安裝的比率

各地對高層住宅的太陽能熱水器安裝要求是不一樣的，有的地區高層住宅項目要求達到100%安裝熱水器，有的則要求在12層以下使用其他能源熱水器。如建筑要求全部安裝熱水器可選擇集中式或集中-分散式，若50%的安裝率一般會選用分散式。

3.3.2安裝位置問題

在高層建筑屋頂安裝太陽能集熱器，不受建筑排列、高低限制，且不影響整理的美觀效果。然而，在安裝時可能導致供水管路損失較多，或由于造型、遮擋等屋頂實際利用率較低的情況，導致集熱效率較低。可以根據具體情況，考慮在建筑南立面、陽臺等位置安裝集熱器，保證熱水器的合理運行。

3.3.3物業管理因素

太陽能熱水系統之所以在高層住宅上一直未得到廣泛推廣，很大原因是：在使用中，業主容易與物業管理上發生矛盾，比如管理問題和收費問題等。因此，在選用高層住宅熱水系統時，要充分考慮用戶的需求以及物業管理問題，盡可能地避免糾紛的出現。

3.3.4房地產項目入住率

房地產項目往往前期入住率低，導致集中式熱水系統在使用過程中出現公攤費用較高的情況，造成用戶的負擔。如果用戶選擇不用此熱水，則會給物業帶來虧損。因此，入住率低的高層可以選擇用分戶式系統，可以解決運行公攤費高的問題，且滿足用戶對熱水系統舒適度的要求。

3.3.5平面布局和戶型

太陽能公司的技術人員要參與到房地產的開發項目中來，與建筑師溝通，調整和優化平面布局和戶型。如采用陽臺式供水系統的，衛生間要盡量靠近陽臺，且有南向的陽臺。

3.3.6輔助能源的類型及技術匹配

居民對于熱水系統的要求是24h供應，而太陽能熱水系統很大程度上受天氣限制。這就導致輔助能源的安裝成為必須。目前，可供選擇的能源有燃油、氣、電、電源熱泵等，在實際中，可根據用戶的具體情況，綜合考慮各方面因素，選擇適當的運行方式。

4.結語

綜上所述，任何方式的供熱系統都有其優點和不足，要根據具體情況合理選用。在實際中，往往結合2或3種方式的優點，在滿足技術性要求下組成復合系統。太陽能熱水系統的技術水平還未成熟，還需房地產業、建筑業和太陽能業相關人員的繼續研究并相互配合，研發出更加優良適用的產品，使太陽能熱水系統得到更廣泛的應用。

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引言

弱電是相比建筑所用動力與其他強電而言的另一種電力，在建筑電氣工程中建筑智能化弱電是其重要的組成部分。 除此之外，在建筑電氣工程施工過程中弱電系統的有效應用使得建筑的整體服務能力得到了極大提升并且有效增加了建筑物與外界的信息交換能力同時提高了建筑物的電氣化標準。因此工作人員在建筑電氣工程中應當注重建筑智能化弱電施工設計的有效進行并在此基礎上通過建筑智能化弱電施工管理要點的分析促進電力電氣工程整體水平的不斷進步。

一、弱電系統的概念及作用

弱電系統主要以信息科學作為支撐，通常包括：通信系統、監控系統、自動化的辦公系統、自動報警及聯動控制系統、公共安全防范系統等方面。具體就是照明、電梯監控、電話通信、自動報警系統、空調系統等等，如圖 1 所示。

圖 1 智能建筑弱電系統結構圖

弱電系統的最大的作用就是保證建筑物內的一切機電設備能夠正常運行。（1）要保證最基本的水電光熱供應；（2）保證建筑物內部的各部門之間以及外部之間的信息能夠通暢，建筑物內外的信息能夠共享；（3）物業能夠最大限度的管理好大樓內部，為住戶提供服務；（4）要能夠使設備的使用壽命延長，節約資源、節約人力。總之就是保證建筑內部人員的人身以及財產安全、用戶的工作、生活都能夠正常進行進行，并且讓用戶有舒適、滿意的感受。

二、系統施工過程中出現問題的因素

1、施工單位

系統的建設需要具有專業技術要求的單位來進行施工，有的施工單位并不具備相關的資質，出現資質單一只是系統其中的一項或者幾項資質的現象，缺乏安全施工的條件。智能建筑的弱電系統是由很多子系統組合而成的，對于系統整體的建設就需要很高的要求。但是有的施工單位的施工人員根本不具備這個條件，施工人員對整個系統缺乏了解，施工過程中不考慮子系統之間的兼容性，只是簡單地對各單項系統進行簡單的堆積排列。還有一方面就是施工人員對系統線路連接的不了解，所完成的連線端口出現短路斷路的現象，這些都在系統后期的運行過程中存在很嚴重的安全隱患。

2、設計圖紙誤差過大

設計圖紙是系統建設的基礎，存在的誤差過大就會嚴重影響整個施工過程。設計圖紙存在問題主要包括弱電設計與建筑本身設計不相符，比如設備預留空間與土建尺寸不合，導致消防安全監控出現死角，后期還需要進行整改。另外還包括網絡連接點的遺漏，比如緊急報警器與消防控制的接口缺失，導致事故發生時不能有效及時的作出反應。

3、設備材料的質量

整個系統的建設需要大量的各種各樣的材料來支持，但是很多材料在施工過程中并沒有安全說明，產品合格證等。實施運用的設備、材料沒有相關的實驗證明，不能保證材料的正常使用。施工方不按照正常渠道選購施工材料，進口設備材料沒有相應的具體證明，甚至選用淘汰的產品來以次充好。另一方面整個系統的建設需要多個子系統的相互協調，有的材料設備不具備整個系統的實施條件，只是占據一個或者幾個單項子系統的運作能力，不能與其他子系統兼容，從而影響整個系統的后期正常使用。

4、施工過程前后不協調

整個智能建筑弱電系統的建設，需要不同專業不同方面的施工人員來進行建設，整個系統的建設不是同一時期進行的，分為不同的時間段空間段。施工人員不同，施工時間不同，就會出現混亂的現象，前期施工人員占據有利位置，甚至是占用其他系統施工的位置，以致后期施工工作的困難，各項子系統難以協調。

5、整個系統的驗證

系統建設完成后，還需要進行整體的運作驗證，以確保其的安全使用性。但是現在存在項目建設完成后缺少相關專業部門對整個系統正常運行檢測驗證，比如消防安全、網路安全等。設備安放位置設計不合理，高度寬度超過設計要求或者規范化。建筑里面預埋箱盒安裝位置不合理不牢固。無基本電路連接口測試的記錄，插座面板位置設置不合理，高低不同，安裝之中存在過大的缺口，已超過正常的偏差范圍。整個系統各個線路的接線錯位，混亂使用。

三、建筑智能化弱電施工監理要點

建筑智能化弱電施工管理需要相關工作要點的有效支持，這主要包括模塊線路連接、管線預埋的隱蔽性、防雷擊技術的有效應用、建筑材料的質量控制等環節。 以下從幾個方面出發，對建筑智能化弱電施工管理要點進行了分析。

1、模塊線路連接

模塊線路連接是建筑智能化弱電施工管理的重要環節。通常來說模塊化結構是智能建筑工程中較為常用的方式。在建筑智能化弱電施工管理中較為常用的模塊主要包括高保安輸入模塊(LSSI)、數字輸入模塊(DI)、數字輸出模塊(D0)、模擬輸入模塊(AI)、模擬輸出模塊(A0)等。因此工作人員在建筑智能化弱電施工管理過程中對不同的模塊以及模塊功能和模塊線路連接有著清晰的認識并促使不同模塊的信息能夠有效地反饋到控制中心，從而使控制中心的執行機構與調節系統能夠保持較好的工作狀態。

2、管線預埋的隱蔽性

管線預埋的隱蔽性是提升建筑智能化弱電施工管理的重要因素。眾所周知智能建筑工程弱電施工過程中其管線的預埋相比傳統電氣工程存在著較大的不同，例如智能建筑工程弱電施工過程中圖紙較多并且每套圖紙在單個獨立系統的理解上并沒有太大的困難但如果結合在一起時如果工作人員不認真檢查就分辨不出各自所屬的系統。除此之外，工作人員在提升管線預埋的隱蔽性時應當注重對施工現場的管線埋設路線進行合理的調整與修正，從而有效防止混凝土空洞現象的出現。

3、防雷擊技術的有效應用

防雷擊技術的有效應用對于提升建筑智能化弱電施工管理的安全性有著不言而喻的影響。通常來說會對筑智能化弱電施工管理造成較大影響的雷電形式主要包括直擊雷、感應雷、電磁波入侵等。在防雷擊技術的有效應用中工作人員應當注重對價格昂貴的電子器件或微電腦設備進行有效防護，這些設備由于價值高并且容易受到雷電影響因此是防雷工作的重要對象。 除此之外，在防雷擊技術的有效應用過程中工作人員應當注重從全方位的角度出發開展防雷工作，例如在這一過程匯總工作人員應當注重泄流、攔截工作的有效進行同時應當注重均衡電位、屏蔽隔離、過電壓過電流保護等活動的有效開展，從而更好地達到雷電綜合防御的效果與目的并將傳統的單一雷電防護轉變為綜合性系統防護，最終更好地提升建筑智能化弱電施工管理的安全性。

4、建筑材料的質量控制

建筑材料的質量控制是建筑智能化弱電施工管理的重中之重。通常來說智能建筑施工中需要用到的設備與材料的質量對于工程質量的影響是難以估量的。 眾所周知材料是工程施工的基礎與前提，因此工作人員在建筑材料的質量控制中應當注重對建筑材料的質量進行有效把關，這主要體現在工作人員應當注重及時掌握材料信息并且優選供貨廠家同時合理組織材料供應，從而更好地確保工程正常施工。除此之外，在建筑材料的質量控制過程中工作人員應當注重提升自身的質量鑒定水平，從而在豐富的專業知識支持下更好地加強材料的驗收工作并且做好材料質量管理的現場工作，從而在工程基礎上促進建筑智能化弱電施工管理水平的不斷提升。

結束語

隨著我國國民經濟整體水平的不斷提升和建筑電氣工程水平的不斷進步，建筑智能化弱電施工管理得到了良好的應用效果。 因此工作人員在建筑智能化弱電施工管理中應當注重建筑智能化弱電施工設計的合理進行，并在此基礎上通過建筑智能化弱電施工管理要點的合理分析促進我國建筑電氣工程整體水平的持續提升。

參考文獻

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該工業園智能建筑工程包括辦公樓綜合管理系統、園區車間安全生產系統園區安全防范系統、火災自動報警及消防聯動系統系統、園區建筑設備監控系統、園區通訊網絡系統及信息網絡系統、綜合布線系統、智能化系統集成、機房、電源及接地系統、環境系統工程等。智能建筑在«智能建筑設計標準»（GB/T50314--2006)是這樣解釋的：智能建筑是以建筑物為平臺，兼備信息設施系統、信息化應用系統、建筑設備管理系統、公共安全系統等，及結構、系統、服務、管理及其優化組合為一體，向人們提供安全、高效、便捷、節能、環保、健康的建筑環境。

對于智能建筑而言，安全防范系統是最重要的，安居才能樂業。安全防范系統是保障人們在生產、生活和一切社會活動中人身、生命、財產和生產、生活設施不受侵犯，防止侵害行為的總稱。

安全防范系統的定義以維入侵報警系統護社會公共安全為目的，運用安全防范產品和其他相關產品所構成的入侵報警系統、視頻安全監控系統、出入口控制系統、防爆安全監察系統，或有這些系統為子系統組合或集成的電子系統或網絡。

安全防范是包括人力防范、物理防范、和技術防范三方面的綜合防范體系對于保護工業園目標來說，人力防范主要有保安站崗、人員巡更、報警按鈕、有線和無線內部通信；物理防范主要是實體防護，如周界圍墻、入口門欄、建筑物本身等；而技術防范則是以各種現代科學集成系統和網絡來構成安全保證屏障。如周界圍墻采用主動紅外線探測系統，每個道路十字路口、兩個大門口、地下停車場出入口、車間出入口、辦公樓的出入口的閉路電視監控系統等。

安全防范有三個基本防范要素，及探測、延遲和反應。首先要通過各種傳感器和各種技術途徑（如電視監控和門禁報警等），探測到環境物理參數的變化或傳感器自身工作狀態的變化，及時發現是否已有人強行或非法侵入的行為；然后通過實體阻擋和物理防護等設施來起到威懾和阻止的雙重作用，盡量推遲風險的發生時間，理想的效果是在此段時間內使侵入不能實際發生或者入侵很快被中止；最后是在防范系統發出警報后采取必要的行動來制止風險的發生，或者阻滯入侵者，及時處理突發事件，控制事態的發展。

安全防范的三個基本要素中，探測、反應、延遲的時間必須滿足T探測+T反應≤T延遲的要求，必須相互協調，否則系統所選用的設備無論怎樣先進，系統設計的功能無論怎樣先進，都難以達到預期的防范效果。安全防范工程設計應遵循的原則如下：1系統的防護級別與被防護對象的風險等級相適應；2技防、物防、人防相結合，探測、延遲、反應相協調；3滿足防護的縱深性、均衡性、抗易損性要求；4滿足系統的安全性、電磁兼容性要求；5滿足系統的可靠性、維修性與維護保障性要求； 6滿足系統的先進性、兼容性、可擴展性要求；7滿足系統的經濟性、適用性要求.安全防范工程的設計原則是國內外安全防范工程技術界多年來理論研究和實踐經驗的高度概括和總結，是安全防范工程設計和施工應遵循的原則。

工業園安全防范系統在監理工作過程中我認為應注意以下工作要點及注意事項，供大家參考。

一首先熟悉智能建筑設計圖紙，領會、消化設計意圖，聽取建設方對安防系統的具體功能要求和所要達到的目的并結合以往的設計、施工經驗及勘察現場結果，對照圖紙設計參數落實每一個攝像頭的具置，照射有效范圍，每一條線纜走向是否合理、準確，每一臺專用設備是否能高效、穩定、安全、可靠地運轉，補充設計不足，消除現場投射盲點，使每一臺設備終端的功能、長處都能有效發揮出來；后經建設方與設計方充分溝通，解決每一項現場存在問題，以設計變更形式補充設計文件，為以后現場施工創造一個良好的開端。

二 要求承包方根據設計圖文件及設計變更編寫施工組織設計（含相對應各系統詳細的施工方案）、工程設備明細單、各類線纜清單，經專業監理工程師復核（設備名稱、類型、數量，線纜名稱、規格、長度）無誤后，由總監理工程師審定，報建設方最終確定；三方（承包方、監理方、建設方）在市場充分調研考察，貨比三家，最終由承包方與供應方簽訂供貨合同，合同中要明確設備及線纜進場時間，必須滿足工程的進度要求。

三施工前準備包括與前期工程的交接和工程實施條件準備、進場設備材料的驗收、施工過程控制、隱蔽工程檢查驗收、工程安裝質量檢查、系統自檢和試運行等。

工程實施前應進行工序交接，做好與建筑結構、建筑裝飾裝修、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、通風與空調和電梯分布工程的接口確認；經與相關專業現場人員現場確認接口位置，并與設計文件核對無誤后，要形成書面的交接文件，要有現場四方（建設方、監理方、相關工序交接方、弱電工程承包方）簽字認可。

四 施工過程質量控制要點 前端設備 設備進場在承包方自檢的基礎上，專業監理工程師檢查設備實物與攜帶資料是否相符，重點關注其性能與技術參數是否符合設計要求。例如，工業園圖紙對視頻監控系統高速球形攝像機的主要性能要求有：保護等級、連續自動旋轉、預置點數、自動變數掃描、比例變倍、坐標顯示、引導定位、自動/手動控制及電源與浪涌及雷擊保護等；技術面要求：供電電壓/功率、手動控制（水平/垂直）速度與掃描范圍、預置點數、預制點速度、預支點撲捉時間、預置位巡查精度、制式、通信制式、支持協議類型、波特率及使用溫度等攝像機：光學變倍數、數字變倍數、最低照度、信噪比像素等。施工中，檢查前端設備是否安裝在施工圖指定的地點、位置及要求高度；對于采集信號范圍廣且要求高的系統高清設備為了不出現死角，如視頻監控系統的攝像器材施工前必須先行通過計算并聯機試驗作出樣板機，滿足圖紙設計要求及現場需要后，在大面積統一調整每一臺攝像機監控范圍、投射角度。前端設備施工控制目標：確保信息采集范圍滿足圖紙設計要求，高效、及時、準確、穩定、真實的將采集到的信息傳給光纜傳輸部分。

光纜傳輸部分其材料及其附屬設備進場時，重點審查其型號 、品種、規格、線徑、絕緣電阻、絕緣厚度、耐壓等級、護套及屏蔽層厚度是否滿足設計要求和國家標準；光纜重點關注是單模還是多模，適應室內還是室外，明敷還是暗敷其光學特性（衰減率、波長等指標）、背向散射特性、幾何特性、環境特性、機械特性等技術參數是否滿足設計要求和符合國家標準；交換機是否滿足系統輸入、輸出回路數、信號轉換記錄有分配工作的需要。施工中注意，重點控制線纜敷設的方式、路徑、彎曲半徑、敷設長度、抗干擾、線纜與附屬設備、前端、終端設備之間連接的接頭（插接、壓接）點位質量。傳輸部分施工控制的目標：確保采集的信號不失真、衰減符合終端設備輸入要求。

終端設備 設備進場時，重點審查所報驗的設備是否是設計圖紙所選配的設備相符，其性能與技術參數是否滿足該系統設計對其終端設備功能的要求，并關注終端各設備之間、終端設備與前端設備之間的性能匹配；終端設備與傳輸部分的連接的可靠性，保證信息從前端設備通過光纜高效、穩定的傳入終端設備。例如，工業園安全防范監控系統的視頻監控系統的終端設備配置有：有多臺液晶電視組成的電視顯示墻，用于顯示圖像；網絡矩陣用于數字和模擬顯示系統之間的轉換，實現視頻任意輸入與任意窗口顯示自動/手動的切換，支持畫面分割；存儲服務器用于存儲所有的圖像信息，供日后圖像回放、查詢及案件取證；流媒體服務器負責網絡均衡及數據發轉，實時顯示所有圖像信息；集中管理服務器負責對所有前端設備實施集中管理、集中設置、集中維護等；操作臺通過安裝在其上的操作平臺對前端設備實施自動/手動遙控。終端設備與前端設備的匹配主要是功能上的匹配，兩者之間比克出現有或無、高和低的差異，以避免造成資源的浪費，也應予以關注。終端設備的施工控制目標：確保管理控制、處理使用信息的功能實現。

調試、聯合試車與試運行在做好系統三大組成部分安裝、調試質量控制預驗收的基礎上，對系統的聯合試車監理人員要進行旁站監理，聯合試車達到設計要求和國家規范要求后，還應按照規范規定與方案要求，監理方要跟蹤監督系統的試運行（本工業園安全防范系統試運行期限為兩個月）；同時在工程試運行階段我們建議駐工業園物業公司相關人員參與系統的調試、聯合試運轉與試運行，提前熟悉設備調試及操作要點，為以后的安全防范系統系統正常運行及維護創造一個先期熟悉過程。試運行階段控制目標：觀察系統的穩定性、可靠性，分析檢查顯示的參數及圖像質量是否達到設計圖紙要求，再根據建設方的功能要求，將前端設備調整到最佳捕捉狀態，以求圓滿的實現智能建筑設計功能要求。

結論：安全防范系統工程必須從設計到施工抓好每一個產品的控制，每一個細節的控制及每一個過程的控制才能保證安防系統再工業園項目中可靠運用，向建設方交一個高效、安全、可靠、穩定的安全防范系統工程。