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內(nèi)容簡介

本書是一本指導(dǎo)讀者在澳大利亞進(jìn)行房地產(chǎn)投資的書籍。本書作者借鑒澳洲成熟的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和演變歷史，對解讀和推演中國房地產(chǎn)未來趨勢、改變國人投機(jī)、、資產(chǎn)配置、推出機(jī)制相結(jié)合的個人房地產(chǎn)投資策略轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)投資不是簡單的購房消費(fèi)行為，而是一種趨勢分析和研究的投資科學(xué)。

作者簡介

2001年畢業(yè)于澳大利亞臥龍崗大學(xué)，獲得碩士學(xué)位。從業(yè)十年來一直致力于海外房產(chǎn)投資領(lǐng)域的研究和實(shí)踐，先后取得中國外國專家局專家資質(zhì)、國際注冊高級理財規(guī)劃師等資質(zhì)證明。

王匡平，1996年畢業(yè)于維多利亞理工大學(xué)。先后取得相關(guān)的從業(yè)資質(zhì)證書。從事地產(chǎn)行業(yè)十幾年以來幫助三千多個中國家庭實(shí)現(xiàn)了澳洲置業(yè)夢想。

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經(jīng)濟(jì)概況與市場

篩選篇

澳洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與房地產(chǎn)的關(guān)系

一、澳洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國情及各個首府城市房地產(chǎn)市場梗概

澳大利亞，簡稱澳洲。位于南半球的大洋洲，是世界六大四面環(huán)海的國家之一。自1770 年4 月9 日，英國船長詹姆斯庫克(James Cook)首次發(fā)現(xiàn)并登上這片新大陸，1788 年首批英國囚徒踏上這片土地就開始了澳大利亞的統(tǒng)治和管理，澳大利亞成為眾多英聯(lián)邦國家成員之一。

澳大利亞是世界上較大的島嶼，占地面積7,692,024 平方公里，約為日本國土面積的20 倍。2012 年底的人口統(tǒng)計數(shù)量為2,350 萬。僅憑數(shù)字計算，看似地廣人??；然而實(shí)際情況是75% 的人口生活在五大首府城市中(悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯、阿德萊德)，84% 的人口集中在離海岸線100 公里的范圍內(nèi)；75% 的人口居住在占地0.5% 的澳洲國土面積上，主要集中在東南和西南沿海地區(qū)城市中。

澳大利亞是一個高度發(fā)達(dá)的資本主義國家，不僅國土遼闊、物產(chǎn)豐富、且是南半球經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家；全球第十二大經(jīng)濟(jì)體，澳元是第四大交易貨幣，全球第四大農(nóng)產(chǎn)品出口國，全球第三大黃金儲備國，也是多種礦產(chǎn)出口量全球及時的國家。在2013 年三月，在阿德萊德北部350公里處，又發(fā)現(xiàn)了與阿拉伯儲量相當(dāng)?shù)氖?；?dāng)時的女總理吉拉德驕傲地宣稱：到2016 年，澳大利亞可能由石油進(jìn)口國變成石油出口國。澳大利亞未來將集結(jié)全球大宗金屬商品(銅、鐵、金、稀有金屬等)和大宗能源商品(石油、煤炭和焦炭、頁巖液態(tài)天然氣和清潔能源)于一身。

澳大利亞分為6 個州和2 個領(lǐng)地，首都堪培拉位于澳大利亞首都特區(qū)(ACT)。澳大利亞是世界上地勢低、最平坦的大陸，其氣候多樣，北部為熱帶氣候，中部干旱貧瘠，南部氣候溫和。澳大利亞有遠(yuǎn)離塵囂的國際旅游之地——黃金海岸茂盛的熱帶雨林、也有澳洲本地人熱衷休閑度假的陽光海岸——綿延數(shù)十公里的銀色沙灘。澳大利亞是個環(huán)境對比十分鮮明的國家，其中有14 個景區(qū)被載入世界遺產(chǎn)名錄，墨爾本、悉尼、阿德萊德和珀斯等城市一直在世界最適合宜居的城市中名列前茅。澳大利亞是一個新興移民國家，奉行多元文化，約四分之一的居民出生在澳大利亞以外。這種多元文化的融合、經(jīng)濟(jì)與亞太及歐美國家的互補(bǔ)發(fā)展，為澳洲過去連續(xù)21 年GDP 的正增長，及房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)。(見下圖所示澳洲6 個首府城市及2 個領(lǐng)地城市過去十年別墅均價走勢)

近十年澳大利亞房地產(chǎn)市場比較活躍，價格總體呈逐步上升趨勢。地區(qū)不同，房價差別較大。影響地區(qū)住宅價格的主要因素有就業(yè)機(jī)會和二手房市的活躍度。

對于就業(yè)機(jī)會而言，讓所有人首先想到的是人口過百萬的最著名的兩個首府城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利亞經(jīng)濟(jì)、交通、貿(mào)易和文化的中心，有全國較大的海港，工業(yè)以石油提煉、機(jī)械制造、化學(xué)和紡織為主，有發(fā)達(dá)的鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)與廣大內(nèi)地相連。巨大的就業(yè)機(jī)會和人才市場吸引了來自世界各地和國內(nèi)其他城市的移民，悉尼市目前已達(dá)到470 多萬人口，墨爾本有430 多萬居民；隨著人口的增加，住房的強(qiáng)勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升。首都堪培拉清新和寧靜的環(huán)境適合年長者養(yǎng)老居??；黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區(qū)的人口相對穩(wěn)定，住宅價格保持相對平穩(wěn)。

評判市場優(yōu)劣的另外依據(jù)就是二手房交易的活躍程度。在澳大利亞的悉尼和墨爾本，平均每戶家庭每2.8 年搬一次家，一方面是職業(yè)追求的改變，另外就是澳洲人選擇的一種變化的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)。事實(shí)上，很多澳大利亞家庭是把房產(chǎn)作為一種長期投資。移民的不斷涌入，極大地增大了住房需求。由于新房的年供應(yīng)有限，截止到2013 年底，澳洲目前房屋供應(yīng)缺口超過20 萬套，且年度新建商品住宅趕不上有效需求增長，上述缺口呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大之勢，長期的住宅供應(yīng)不足，造成房市交易非?；钴S；同時，政府的住宅政策非常鼓勵人們貸款投資和提前消費(fèi)，房價上漲自然在情理之中。