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內容簡介

為了便于讀者更好地理解本書中的內容和避免不必要的誤解，本書作者現就本書中的相關事項做出如下聲明：

一、本書中所涉及的法律依據截止于2007年8月31日前頒布實施的法律、行政法規、規章、司法解釋，2007年8月31日后新頒布的法律、行政法規、規章、司法解釋與本書中有關內容相沖突之處，應以新頒布的法律、法規、規章、司法解釋為準。

二、本書的內容主要是根據適用于全國的現行法律、法規、司法解釋和規章撰寫而成，其中有些內容涉及到地方性法規內容，但本書中也可能未顧及到該地方的地方性法規的有關規定，敬請讀者在閱讀此書內容之時，同時也需要注意了解本地區頒布的地方性法規的有關規定。

三、本書中結論性意見均是依據現行法律、法規做出，但不等同于法院判決、裁決的結果，其結論性意見僅供讀者理解現行法律和處理類似糾紛時做參考之用。

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購房者在購買二手房時，應當如何查詢所購房屋的產權情況？在二手房交易過程中，不能辦理房屋產權證的原因有哪些情形？在二手房買賣過程中，房屋買賣雙方應法做好哪些前期準備工作？在二手房交易過程中，房屋買受人申請房屋貸款的流程有哪些決定？在二手房交易過程中，應當繳納哪些稅費？二手房公積金貸款流程有哪些規定？在二手房買賣過程中，如何辦理產權轉移登記手續？在二手房買賣過程中，如何辦理房屋權屬變更登記手續？

作者簡介

梅新和律師，畢業于武漢大學、北京大學，獲法學學士學位。從事多年法律工作，先后擔任多家公司常年法律顧問。在房地產和公共工程領域具有豐富的從業經驗，曾多次參與辦理了房地產項目的談判及起草文件，處理房地產投資、融資、開發、出租、稅務及物業管理方面的法律問題，協

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及時部分二手房買賣實務問答

6.在二手房交易過程中會存在哪些交易風險?

隨著居民生活水平的不斷提高，買房、換房行為日益頻繁。然而，在此過程中由此引發的交易糾紛也隨之而來。目前，二手房交易的風險主要來源于以下幾個方面：

1)交易主體方面的風險。亦即，買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權；買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

2)交易房屋方面的風險。主要包括：房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權屬存有爭議；沒有經過共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權益的；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水、電等費用沒有結清等。

總之，二手房買賣中確認房屋產權的真實性非常重要。在此需要提醒的是，買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況后，買賣雙方再簽訂房屋買賣合同。

3)房屋貸款風險。二手房買賣中大多數買方都需辦理銀行按揭貸款，實踐中常發生的糾紛是，為了達到居問合同的目的，很多中介公司保障可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產進行嚴格的評估作價以及相應的貸款政策等。

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