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謝國忠近期言論：

我2011年判斷2012是房地產拐點。2012房價已下滑20%。有些城市，如溫州，三亞，鄂爾多斯，已下滑三分之一到一半。上海市市中心房價已下了15%。唯有北京中心區域沒下降。統計數據沒有反映市場實況。2013年后會繼續下滑大趨勢。

不良資產在未來兩三年會大幅上升。

與中國糾紛將成為壓倒日本的稻草。

現階段持有現金才是正確的。

中國現在有兩千萬套空房子。

實現中國經濟繁榮并不是什么難事

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今后十年大幅上漲的是工資，而不是利率——2010年6月21日發表于《新世紀》周刊第25期

早在1998年，我就預言了通縮的出現，這是因為中國剩余勞動力和匯率與美元掛鉤所造成的。之后不久，中國加入了WTO，跨國公司開始進入中國，大量雇用中國員工生產出口商品，從而創造了就業機會。勞動力過剩導致工資上漲速度低于生產率增長。因此勞動力收入在GDP中的占比不斷下降。這個策略非常成功。到2004年，中國勞動力市場才初步達成平衡。在勞動力儲備過剩時，以前的趨勢將不可避免地出現反轉。

中國的勞動力正從無限供應轉為有限供應。筆者認為，中國勞動力市場的變化必定產生更大的通脹壓力。

過去的十年中，中國勞動力的收入總額占整體經濟的比例大幅縮水，目前可能不足40 %。今后十年，勞動力收入占整體經濟的比例將大幅增加，可能達到55 % —60%。美中不足的是，勞動力收入占整體經濟比例的正常化將導致每年產生5%，甚至更高的通脹率。

目前的利率結構符合通縮的環境，而不符合通脹的環境。正確的利率可能應該比現狀高出5 % 。調高利率有利于防范危機。如果保持現狀，由于實際利率為負，通脹將進一步惡化。而且情況將惡性循環，從而引發危機。因此，中國必須加息，越快越好。

政府不愿意加息，轉型難度由此可見一斑。在低息環境下，貨幣供應增長迅速，不斷抬高房產價格。如果利率正常化，房地產市場將縮水50%。地方政府靠房地產市場創收。如果房地產市場縮水過多，地方政府可能會面臨融資難題。低息導致國有企業杠桿率過高。國有企業的杠桿水平可能在 左右。如果利率提升5%，國有企業額外的成本負擔將接近它們目前的盈利。地方政府和國有企業是中國較大的利益集團。二者反對提高利息可能會延緩中國經濟轉型。

中國的升息將是極不情愿的、緩慢的，因此，經濟發展將進一步推高通脹率。現在很難預測通脹率最終將被推向什么水平。很重要的一個因素就是油價。指導油價的變數太多。公平地說，考慮到英國石油公司(BP)目前的處境，石油價格未來數年只會升，不會降。因此，中國的通脹率很有可能將突破兩位數大關。

中國的貨幣不大可能像許多人期望得那樣大幅升值。人民幣升值的期望正在驅動中國的貨幣供給和房地產市場。現實將使投機者大失所望。

今后十年大幅上漲的是工資，而不是利率。在某些情況下，工資將上漲至足以對匯率產生貶值壓力的水平。中國的貨幣有可能在2010 年年末小幅升值，2011 年年初再次升值。但是，2012 年，中國的房產市場將走向下坡路。筆者擔心，屆時全世界都將談論人民幣貶值。對人民幣幣值的態度轉變可能導致中國經濟硬著陸。

像中國這樣的經濟轉型很難不伴生危機。轉型時遇到阻力，則更加速危機的產生。但是，危機不是注定的。中國應當盡快以合適的速度開始加息。如果今年加息1 .5%，明年再加息2 %，2012 年再次加息，中國即可實現經濟軟著陸，盡管房地產市場可能將硬著陸。

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通脹是擋不住的，的辦法就是讓房價跌——2010年11月29日發表于作者博客

中國在2009 —2010年快速增加了貨幣供應量。這一舉措首次造成了房地產泡沫，隨后變成了通貨膨脹。當貨幣供應量增加后，貨幣是不可能收回的。因此，物價控制之類的技術措施也不能抑制通貨膨脹。政府能做的只有通過放慢貨幣供應量的供給速度，以避免帶來更多的通脹。這將導致地價降低。降低地價是控制通脹的必要條件。

通脹是擋不住的，這將是個長期的經濟現象，也是多年來各種原因形成的。

1996 年以來，中國一直是通縮型經濟，因為國企改革，職工下崗，大量勞動力過剩。2005 年開始轉成通脹型經濟，表現為一有導火索就形成通脹，尤其是資本過剩容易引起通脹。勞動力市場基本達到平衡和能源市場短缺的出現是轉變的原因。2007 年CPI 同比漲幅較高曾經達到6.9%，央行開始加息。金融危機以后通縮了，國家又出臺了刺激政策，但這僅僅是金融危機引起的短線表象，不改變通脹型經濟本質。我認為，中國通脹目前面臨很嚴峻的狀況，處理不當就會引發危機。

中國內部有一個推動通脹的發動機，它的力量從哪里來呢？很多利益綁在一起，地方政府要通過房地產收入充實財政，國企要依托股市融資。股市又給很多人提供了一個投資的機會，股市的膨脹會增加財富，投資驅動力背后也是資金輸入驅動。很多人要趕快發財，這是貨幣超發背后的較大原因。

現在允許大家談通脹，說明高層也承認通脹比較嚴峻了，肯定要收緊銀根，收錢地價就要掉，10 年里，地價已經漲了近20 倍左右，熱門的地方漲幅過100 倍。現在CPI 同比從1% 漲到4%。如果處理不當，就會像地價一樣漲，這會引起社會多大的波動啊。

當銀行的存款都不值錢的時候，那就很嚴重了。現在的辦法就是讓房價跌，所以說目前中央對房地產連出政策，給大家一個希望。但這不能治根。

通脹是不可避免的，錢已經放出去收不回來了。要穩定就必須要把利息和通脹調到平衡，讓老百姓把錢放在銀行覺得放心才有穩定的基礎。

中國需要抓緊改革。這幾年經濟為什么這么好，就是很多次改革調整帶來的。比如，國企打破鐵飯碗，城市住房改革，加入WTO，吸引大量的外資，大力發展基礎設施等等。中國還要繼續改革，否則底子要被掏空。

通脹是調不下來，中國需要趕快加息，這樣得到平衡。頭痛醫頭、腳痛醫腳是沒有用的。改革的首要任務，是要搞清楚各地政府到底花了多少錢、限制各地政府亂花錢。很多問題都是從這里來的，如果不改革一定出大事。

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房價將跌至兩個月工資可買一平方米——2010年10月15日發表于謝國忠的博客

中國的房地產市場有一個流行的詞匯叫做"鋼需"，它會使人聯想到在任何價格都有需求。它是用來鼓勵投機客，讓他們相信會有人將在更高的價位接下自己的投機盤。高價格將會壓低對任何商品的需求，即使是大米，更不要說房產了。投機行為支撐著中國的高房價。在泡沫破裂時，房價將跌到最終用戶能夠買得起的價位。

中國的房地產泡沫已經見頂。一線城市很難再現去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房價了，二、三線城市房價可能出現新高峰，有如當年股市主板從峰值大跌60% 之后，創業板泡沫涌現。房地產熊市或許會持續五年。在低點，房價可能下跌一半，屆時，每平方米均價大約相當于當地兩個月的平均工資。土地價格下降得會更厲害。當前最炙手可熱的土地市場浙江，土地價格可能下跌八成。

拐點出現，原因有三。其一，流動性收緊；其二，政策引導；其三，供求關系變化。由于全球都實行寬松的貨幣政策，中國并無資本外流的壓力。中國消費的上漲趨勢還會繼續吸引資金。這樣一來，泡沫可能會逐漸消減，其間交易價格和交易量可能在短期上揚。

中國的經濟受到的影響將小于預期。許多利益集團一直在散布恐慌，說樓市泡沫破裂會導致經濟崩潰。的確，經濟增長會放緩。但是，由于消費、出口、基礎設施建設快速發展，未來十年內經濟仍將表現很好。此外，樓市交易量跌幅遠小于價格，使得其對GDP 的影響有限。隨著房價下跌、工資上漲，中國人民會生活得更好。人民的幸福，而非 GDP 增長率本身，才是經濟發展的終極目標。

流動性收緊泡沫將破

中國的流動性正在從高位緩慢收緊。緊縮更多地反映了信貸需求的變化而非供給。絕大多數的信貸需求來自國有部門和投機者。前者主要因為容易取得貸款。去年的信貸井噴使許多新項目應運而生。這些項目需要更多的信貸來維持。因此，即使信貸供給以與從前同樣的速度增長，信貸條件也會因需求增加而趨緊。

政府的貨幣政策在明顯收緊。通貨膨脹處于高位并且還在不斷攀升。為了避免發生通脹災難，貨幣供應量增速必須低于名義GDP 的增長。政府的意圖似乎也是如此。然而，市場的行動更快一步。中國家庭對銀行的流動性幾乎沒有貢獻，也就是說，居民貸款和存款的增長量相當。即使這并非政府所愿，但信貸條件正在收緊。

流動性的另兩大來源是貿易順差和熱錢流入。隨著大宗商品價格上漲和西方國家經濟二次探底，中國順差上升的可能性不大。熱錢雖然沒有流出，但是流入似乎正在放緩。美國屢屢對中國施壓以期人民幣升值，并未導致人民幣無本金交割遠期(NDF)合約價格急劇上升。NDF 市場升水一直是衡量中國外匯儲備的先行指標，而外匯儲備的變化又是衡量流動性最重要的指標。熱錢的流入減緩正在對流動性產生重大影響。

資產泡沫需要流動性來使其膨脹并維持下去。這就是為什么泡沫絕不會永存，因為總會有24小時，流動性不再能支撐泡沫。當全球流動性充裕時，新興經濟體國家通常容易出現泡沫。全球流動性寬松主要表現為美元疲軟和美國低利率。中國的房地產價格自2002 年以來持續上漲，同時美元進入熊市，這并不是一個巧合。每當美國經濟復蘇、美聯儲提高利率時，新興市場的泡沫就會破裂。20 世紀80 年代的拉丁美洲和20 世紀90 年代的東南亞地區都符合這一規律。

中國的情況不同。這個國家大到足以影響美國經濟。因此，美國的利率部分取決于中國的情況，反之亦然。二者不是星球與衛星的關系，而是一對雙子星。平衡路徑視雙方的政策決策而定。只要人民幣匯率不大幅升值，中國的流動性就只會減少，而不會消失。如果人民幣大幅升值，市場預期可能轉向人民幣貶值。這將形成資本流出的強大力量，導致流動性和房地產的崩潰。我認為，中國短期內不會允許人民幣大幅升值。

另一方面，在經濟復蘇過程中，美聯儲不太可能快速提高利率。要想在五年內實現強勁復蘇，美國經濟面臨著太多阻力。只有通脹會迫使美聯儲緩慢地、不情愿地提高利率。美國通貨膨脹的壓力取決于中國房地產泡沫破滅的速度。

如果這次樓市與1998 年的香港一樣驟然崩潰，那么，大宗商品價格將大跌，美國的通貨膨脹壓力將得到緩解，這會給美聯儲更多的空間來增加貨幣刺激，也會支持中國的房地產。

泡沫不是急破而是慢慢泄氣

中國政府的緊縮傾向觸發了樓市下跌，降低了美聯儲緊縮銀根的需求。但是，通脹壓力仍然存在，只是還沒有足夠快地迫使美聯儲立即提高利率。美聯儲可能需要在2011 年中采取行動。如果美國在2012 年的利率足夠高，達到3 %以上，中國可能會面臨資本流出的壓力，但是，這種壓力不會強到1998 年的香港那樣的地步。現在，一線城市的房價比較高值下降了10 % 到15%，明年年底之前，很可能還會下降10% 到15%。如果2012 年美國的利率很高，那么，房價也許還要再下降15% 到20%。此后三年，房地產市場可能會持續疲軟。

政府近期的調控政策阻止了泡沫急速擴張、繼而破裂的可能。殷鑒不遠，2 0 0 7 年納斯達克指數從3 , 0 0 0 點上升到5 , 0 0 0 點，中國的A 股從3 , 0 0 0 點上升到6 , 000 點，隨后都迅速下跌。如果沒有政府的調控政策，即使流動性趨緊，中國房價仍然會繼續上漲，因為投機者愿意以更高的利息借款。也就是說，泡沫在破裂前的一波急漲，將伴隨著加息。

但是，當利率高到可以抑制投機時，泡沫就會破裂。這是我過去常常描述的場景。現在，只要政府繼續對購買多套房實施嚴格控制，這一場景就不太可能出現。我認為，泡沫不會突然破裂，而是在未來數年間慢慢泄氣。

從供方看，泡沫不會重新吹大。中國在建住宅面積有30 億平方米。假設每平方米1 萬元，總價有30 萬億元之多。現在的貨幣投放約為70 萬億元，未來三年間大約會增長50%，即新增35 萬億元。以現行房價和供應量計算，這意味著流動性非常緊縮，而如此巨大的供應量不可能在現有價格上消化。