引論：我們為您整理了13篇物業管理公司經理工作范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2、配合編制了《員工守則》，在管理制度、培訓考核、工作技能、員工職責等方面不斷進行了完善，但還有不足和待修定的章節待進一步整理。

3、在培訓方面加大了力度，加強了基層管理的管理培訓和技能培訓。加強了員工的技能培訓、儀容儀表、禮節禮貌、制度規章、考核等培訓。

4、本部在基層領班管理方面進行了調整，辭退一名領班，從內部提拔了兩名領班。進行了合理地分配和調到適合領班自身的實際能力的工作崗位，使其更好的發揮所長。

5、在溝通協調方面，本部與各部門及員工方面加大了溝通協調力度，摸清員工心中所想，觀察員工心態。多與員工進行溝通交流談話。有問題為他們及時溝通解決。實施以來起到了良好的效果。把每位員工當著兄弟姐妹一樣去看待，真誠地關心他們，幫助他們，讓他們不斷增強企業主人翁精神，使其感受到團隊愉悅的工作環境，教會他們怎樣巧妙的完成工作。為他們作好后勤服務保障，才能更好的提高工作效率。

6、在物料控制方面，本部與經營部聯系了多家物料供應商，進行了“擇優”選取，誰質量過硬價格又便宜就用誰。我部在日常使用上也加強了嚴格的控制管理，力求把物料成本降到最低。

二、部門管理總結

1、在負二層清潔值班室內設立了員工意見箱，積極聽取民意，征求各方意見和建議，以不斷完善部門工作。

2、在巡視檢查管理方面，制定了重點衛生區域點、加強了巡視檢查力度。

跟進了平時較差員工的督導力度，加強了重點衛生區域點巡視力度。

3、在員工管理方面采取了強制性的推動力和非強制性的引發力兩種管理形

式。強制性的推動力是運用了公司的各項規章制度，讓員工有章可循，有一定約束機制。非強制性的引發力是給予員工真誠的關心與幫助，了解他們的思想動態和具體情況盡所能的進行幫助。我們意識到只有做好員工的服務工作，員工才能更好地為公司創造效益。我們服務好員工，員工服務好客戶，客戶產生經濟效益的循環體系。

4、在部門文化方面，設立了黑板報，宣傳欄，豐富了員工的文化生活，改

善了員工的休息環境和值班環境。

5、為了加強員工工作的積極性，實施了每月先進員工獎勵評比。

6、本年度在入室有償服務方面，基本比較穩定，除個別因搬遷終止合同外，合同續簽99%。

7、年度共招聘62名員工，共離職59名，本部按編制35人。

8、年度共培訓員工32次（自5月起）。

三、成本控制總結

1、在物料成本控制方面，實行了員工成本使用情況統計觀察表，實行先進

評選表彰。出入庫嚴格控制把關，實行責任制管理。從本部新接手之前的每月3900多元的物料費用控制到現在的每月3400多元的物料費用（入室清潔不斷增加的情況下，物料不增反減），每月節省500多元，每年能為公司節省6000多元，這些都與全體員工的共同努力是分不開的。在入室作業不斷增加的情況下物料成本不增反減需要嚴格的控制管理才能達到。

2、在消殺工作方面，聘請外面專業殺蟲公司費用又太貴（按面積算至少1.5

元/平米），所以由我部自己進行消殺工作，大大降低了費用。

3、在人員控制方面，每天全上午基本所有的員工都在進行入室作業，35人

確實很緊張，按正常編制的話至少需要38人，現在入室作業共23家，每天上午至少有23人投入到入室作業中去，但還要保證大樓公共區域的衛生，這對員工和管理都有一定的難度，其中全天還要一人協助水站工作。但我們還是能堅持完成它。

四、清潔業務的開發總結

1、在原有的清潔內容的基礎上開發了地毯清洗，樓內地毯清洗業務空間較

大。且成本較低，每100平米最低收費150元（市場價每平米3元），清潔時間1小時左右，成本不到50元，且風險較小。

2、現入室有償服務共23戶，并一直合作愉快。

五、06年工作設想

1、加強物料成本控制，試行“成本自控、級級管理”的控制管理體系主

管先擬訂控制計劃指標，再把成本控制指標交給領班進行控制，之后再把指標交給員工進行控制。層層分解指標，實行級級控制管理。充分調動每個員工當家理財的積極性，不斷增加企業主人翁精神。

2、在內部成立質量監督檢查小組：監督檢查小組由部門主管，領班，員工

組成。第一加強了工作質量監督，第二保證了物料控制的管理過程。當日參加監督檢查的員工的工作崗位由機動人員替補。監督檢查在每天下午2點進行。同時也加強了巡視管理力度。也能提高加強每個員工的工作意識和質量意識。

3、每月評出《成本控制工作評比》先進獎10名，從物料控制費用200元

中抽出給予獎勵，每人20元。以便提高集體員工的積極性。

六、06年工作計劃

1、加強與員工的溝通交流：與每個員工每月至少保持兩次面對面交流溝通，

以便了解掌握員工思想狀態，使其更好的做好工作。

2、鞏固入室有償服務：保持及提高入室作業的衛生質量。每月循環對入室

清潔房間的高位及玻璃定期清潔一次，以便鞏固繼續合作率。

3、配合經營部開發有償清潔業務。

4、設立內部質量監督檢查小組，加強工作檢查力度。

5、提高培訓效果，除正常的業務培訓外，讓員工也參加“講課”，講講自己

的工作心得及體會，講講自己的打工歷程和未來的人生目標計劃。以鍛煉員工的講話能力、膽量、口才，同時也加強員工彼此之間的溝通，增進互相了解的機會。

6、明確崗位責任制，在清潔值班室墻面設立工作崗位圖。

7、設立流動紅旗，每月隨先進員工的評比結果把紅旗插到工作崗位圖上，

以便時時激勵員工工作的積極性。

8、2006年物料費用每月再控制400元（配合控制設想試運行），全年能節

省控制4800元。物料費用由2005年的3400元，計劃2006年再控制到3000元/月（每月控制節省費用400元，每年控制節省4800余元）。3000元中不含入室作業費用。在3000元費用中抽出200元作為每月先進員工評選獎金，再抽出200元作為兩名領班控制的獎金，余下2600元指標平均分攤給33名員工，每位指標78元（不含新增入室作業），員工可以在78元內進行自主控制，如果員工本月只用了60元，余下18元就獎勵給員工。這樣不但增加了員工及領班的工作積極性，并且工資也提高了，也加強了員工的敬業精神。

9、增設入室清潔業務的內容開發。增加地板打蠟，地毯清洗業務內容，地板打蠟及地毯清洗成本較低，較入室保潔省時省力，且發展空間很大。

10、外墻清洗計劃：計劃外墻在5月1日（勞動節期間）及10月1日（國

慶節期間）各清洗一次。

七、建議

1、清潔業務開發

現在有很多業戶還不知道我公司有入室清潔服務，據平時觀察，有很多外

來清潔公司來本大廈干活。所以，建議公司編制一些清潔宣傳單，遞交每家每戶。

就本大廈來講，清潔的發展空間還是很大的。比如地毯清洗、地板打蠟發展空間

和利潤都很大。且成本較低。

2、消殺業務開發

現我部加強了公區的消殺工作，但很多蟲害跑到了業戶內。按原則來講我部

應該進行配合消殺，但考慮費用問題，所以建議公司對消殺藥品采購一些回來后，

由我部水藥進行比例后裝入小噴壺，再賣給業戶。經初算，每瓶比例好的藥只賣

30元，100平米內每瓶可用二到三個月，每瓶原裝藥可比例至少20瓶，比例好

后每瓶藥成本3元，噴壺成本7元，成本共10元。每瓶可賺20元×20瓶=400

元，每瓶原裝藥僅50元。每層樓算5戶，全樓算300戶，如果順利的話一次可

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在行業轉變發展方式的關鍵時刻，煙草行業著眼現在，放眼未來，推進企業精益管理，為煙草行業的持續健康穩定發展夯實了基礎。但是如何在財務管理工作中推行精益管理，持續提升企業精益財務管理水平，仍是廣大企業財務管理人員面臨的一道難題。

一、煙草行業企業財務管理現狀

（一）傳統體制和傳統觀念影響較深。由于傳統體制和傳統觀念的深刻影響，國內煙草行業在市場競爭中顯得機制不活，表現在經營管理不善，有利于自主創新的技術進步機制尚未形成，市場競爭能力不強，在運行效率、運行成本、市場競爭力、管理水平等諸多方面都存在著較大的差距。市場一旦放開，保護體制一旦消失，國內煙草行業將受到極大沖擊，失去競爭優勢。

（二）財務人員精細管理水平有待提高。人力資源是企業最寶貴的資源，財務人員是企業精益財務管理的執行者。但是，人崗不匹配、人浮于事會造成很大的人力資源浪費，人力資源的浪費是企業最大的浪費，這與精益管理的要求相悖。

（三）精益財務要求和新企業會計準則執行要求。精益財務要求推行動態化的全面預算管理，通過完善全面預算指標體系，加強單項預算間的銜接，綜合分析各單位預算指標之間的內在聯系，統籌好各單位預算的協調和平衡，達到精、細、全的標準，減少無效、重復的支出。但是，與之配套的財務精益管理體系尚待加強。同時，2015年1月1日，所有納入煙草行業合并報表范圍的中國境內企業均要執行《新企業會計準則》，作為煙草企業財務工作人員，要充分認識市場經濟下，企業面臨的機遇和挑戰，以及會計工作在企業管理活動中的重要地位，及時了解掌握國家會計政策的變化，緊密結合行業會計工作的發展，做到未雨綢繆，有針對性地采取應對和調整措施，以順應新形勢變革的要求。

二、煙草行業企業財務精益管理的對策

（一）加強組織領導。應成立由公司局長（經理）帶頭，各部門主要負責人為成員的精益財務管理工作推進領導小組，加強對精益財務管理工作的領導。

（二）加大宣傳力度。由財務管理處牽頭，充分利用內刊、內部網站等媒介，在全系統大力宣傳精益財務管理理念，樹立過“緊日子”思想，促進各個環節降本增效、節約費用，營造推進精益財務管理的濃厚氛圍。

（三）提升財務人員技能。組織開展系列培訓活動，切實提高財務管理人員的業務技能和綜合素質；組織開展財務管理創新創優活動，鼓勵財務人員立足本職，結合實際，圍繞財務工作中的重點和難點問題，群策群力、加強攻關，提出合理化建議，積極探索實施財務管理創新的有效途徑，推進財務工作創新發展、精益發展。

（四）建立健全管理制度。樹立“持續改善、追求卓越”的工作導向，階段性地對精細財務管理工作進行總結，不斷發現問題、改進不足，并切實加強制度建設，在財務系統內逐漸形成自我改善的內生動力，持續改進財務管理工作。

三、落實財務精益管理的具體措施

（一）實行費用、稅利“目標管理”。提前預設年度稅利最低增長比例、最低毛利率、最低單箱結構等基礎數據，再在銷售預測中聯動反映，提高實現目標稅利的準確率。對費用管控實行“三保兩壓”，保證必要的成本費用總規模，保證合理的費用率水平，保證規范必需合理的各類支出，壓縮重點控制費用，壓縮非經營性的不合理、不合規支出。

（二）全面應用新會計準則。2015年行業將全面實施新會計準則。組織財務人員加強對新準則的學習，認真做好新舊準則銜接相關工作，與當地財政、稅務、審計等部門加強聯系，做好相關備案工作。在實施新準則的過程中，勤于與兄弟單位交流溝通，形成合力，攻克難關，并將使用中所涉及的共性問題及時向省局（公司）反饋，確保新準則的平穩過渡和有效執行。對新準則實施過程中發現的問題及時進行總結分析，完善相關財務制度，推進財務核算規范化、精益化。

（三）完善預算定額標準體系建設。在充分考慮各分公司經營規模、歷史水平和發展要求等要素的基礎上，經過認真測算，科學設置，統籌處理好各單位預算的協調和平衡，加快完善全系統預算定額體系建設，達到“精”、“細”、“全”標準，減少無效和重復的支出。將省局重點控制的費用和物流費用作為預算管理的重點，進一步加大預算的分析、考核和通報力度，提高預算考評指標在領導班子業績考評指標中的分值和權重，不斷提升預算管控水平。

（四）推進跨行支付結算和配套銀行卡應用工作。認真落實國家局下發的《行業跨行結算及銀行卡應用指導意見》和省局有關工作部署，遵循客戶自愿、方便客戶的原則，協同營銷中心穩步推進跨行支付結算和銀行卡應用工作，逐步實現零售客戶在線、主動、實時的貨款結算，實現網上訂貨、網上營銷、網上配貨、網上結算“四網合一”，進一步提升財務服務質量，提高零售戶滿意度。

（五）挖掘貨幣資金保值增值潛力。牢固樹立資金時間價值觀和現金流量觀，推動資金運動與市場變化相適應，提高貨幣資金保值增值水平。進一步健全資金監管制度，充分運用資金監管軟件切實加強日常資金監管，保證資金的安全性。進一步深化月度資金預算審批制度，加強資金預算管理，特別加強與大額資金使用部門之間的協調溝通，按需安排使用資金，減少因信息不暢造成的資金低效使用，保證資金的流動性。進一步優化存款組合，適當提高中、長期定期存款比重，與銀行加強協商，將存款利率上浮至基準利率的1.2倍，盡可能地提高資金收益水平，保證資金的效益性。配合營銷中心協調各中煙公司均衡供貨，提高卷煙周轉次數，保持卷煙的合理庫存和數量，壓縮結算時間，防止資金無效占用，實現資金最大收益。

（六）加強資產動態監管。統籌協調好“投資與資產”的關系，規范投資行為，積極優化和配置資產。根據省局（公司）財務處統一工作部署，借助信息化手段，對資產的購入、調撥、維修和報廢等各個環節加強動態監管，盤活存量資產，優化資產結構，提高可利用資產的再利用率。特別是加強對車輛資產的處置，在高度重視車輛的安全性能和使用壽命的前提下，充分發揮車輛資產的使用效益。

篇3

一．經濟增加值考核的意義

從2010年起，國資委在其所管轄的100余家中央企業全面推行新修訂的《中央企業負責人經營業績考核暫行辦法》。與舊版相比，新版辦法增加了“經濟增加值（EVA）考核”所占考核權重占40%，并將在以后年度逐步加大考核權重，取代凈資產收益率的核心指標地位。EVA指標的推出具有明顯的政策導向：促進企業由規模導向型發展方式向價值創造導向型發展方式理念的轉變，引導不斷增加股東財富；逐步實現造鼓勵企業通過適當增加戰略投資，加大科研開發力度，做大做強主業，實現長期可持續發展；提高資產使用效率，遏制盲目投資沖動，控制企業經營風險。

（一）原有考核指標體系導致的企業現狀

原有的中央企業經營負責人經營業績考核以凈資產收益率、利潤總額、營業收入等會計指標為核心考核經營者業績。

1．為追求較高的凈資產收益率，經營者一方面減少科研開發費等戰略性投入，提高利潤，導致企業自主開發能力不足，缺乏富有競爭力的差異化產品，成為企業長期可持續發展的“瓶頸”，錯失發展機遇；另一方面增加負債資金，減少權益資金，人為操縱平均所有者權益，出現盈利企業未必創造價值的經營業績扭曲現象。

2．企業為了提高營業收入，過渡依賴擴大經營規模，忽視資本的機會成本，由于投資人資本是免費的，經營者在投資項目分析時只要產出大于投入，項目就盲目上馬，實際是夸大了利潤，形成低效或無效投資，損害了投資人利益。另一方面，為了增加營業收入，經營者還有可能放寬信用條件，擴大銷售，導致呆壞賬成呈增加趨勢；存貨等其他資產規模隨之加大形成資金沉淀，降低資產使用效率。

（二）經濟增加值的基本原理及計算公式

新版《中央企業負責人經營業績考核辦法》中,經濟增加值指標指經核定的企業稅后凈營業利潤減去資本成本后的余額,即補償了經營的全部資產成本之后的剩余收益，是從稅后凈營業利潤中扣除包括股權和債權投資者的全部投入的機會成本后的所得。具體計算公式為：

經濟增加值=稅后凈營業利潤-資本成本=稅后凈營業利潤-調整后資本×平均資本成本率=（投資回報率-平均資本成本率）×調整后資本

其中：(1)稅后凈營業利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發費用調整項-非經常性收益調整項×50%）×（1-所得稅率）

(2)調整后資本=平均所有者權益+平均負債合計-平均無息流動負債-平均在建工程

(3) 平均資本成本率,辦法中規定：

中央企業資本成本率原則上定為5.5%。

承擔國家政策性任務較重且資產通用性較差的企業，資本成本率定為4.1%。

資產負債率在75%以上的工業企業和80%以上的非工業企業，資本成本率上浮0.5個百分點。

資本成本率確定后，三年保持不變。

首先EVA指標設置了最低資本回報警戒線，如果項目投資回報率小于資本成本率，那么項目投入是無效的，經營該項目必定減損企業價值。其次，投資資本回報率與凈資產收益率不同的是，提高凈資產收益率往往通過大舉增加負債資金，調整資本結構，而不是提升經營績效的來實現，增加了企業財務風險，結果有可能由于負債利息過重，減損股東利益。

二、EVA在企業財務管理中的應用

EVA價值概念的引入體現了現代企業發展將以價值創造為經營發展戰略，隨著企業發展方式的轉變，財務管理戰略的核心將從增加凈資產收益率、利潤總額、營業收入轉向以增加企業經濟增加值EVA為核心。

從EVA計算模型分析，EVA值實現途徑有五條：一是增加投資回報率高于資本成本的項目、減少低收益投資；二是充分利用經營杠桿，當固定成本不變時，降低產品成本，提高銷售收入，以增加稅后凈營業利潤；三是構建最優的資本結構，降低資本成本率、以最低成本籌集企業所需資金；四是減少或避免資本支出盲目擴張，激活沉淀資產，加速資金周轉，提高資金使用效率；五是清退低效或減損企業價值的資本投入，減少資本成本。

從國資委考核中央企業EVA指標的調整項目分析，具有明確的政策導向。一是科研開發費視同利潤加回，增加EVA,體現了國家鼓勵企業自主創新，通過增加研發投入，促進生產力形成等戰略性投資，有效調整企業不同發展階段、不同產品的生命周期，實現平穩可持續發展。二是非經常性收益按稅后金額的50%調整，而與其相關的資本成本全額扣減稅后經營業利潤，體現了對企業做大做強主業，推進低效資產退出經營的要求；三是對符合主業的在建工程不計算資本成本，一方面限制了投資領域，減少投資的盲目性，另一方面要求企業慎重科學的決策，合理降低投資不當帶來的經營風險。

三、某儀器廠的EVA案例分析

（一）現有考核體系下企業經營存在的問題

某儀器廠是國家大二型儀器儀表企業，國內最大的核輻射監測儀器儀表制造商和唯一的系統集成商，有著40年從事核輻射監測儀器和核技術應用監測設備的研發、生產、安裝和維保等方面的經驗，技術一度處于行業的前列。受傳統發展方式的影響，企業存在以下問題：

1．企業在增加營業收入、利潤總額、凈資產收益率等傳統考核指標上投入了過多的精力，忽視了企業長期可持續發展能力的培育，科研創新能力不強，制約著企業發展。多年來技術提升速度較慢，與國家核電發展事業發展速度不協調。技術上與國外同類產品相比, 產品總體技術水平存在著標準化程度較低 、系統配置缺少多樣性等不足。在產品的成套性、技術先進性、集成化、模塊化和能譜分析技術上與國外同類知名企業相比有一定差距。

2．企業經營成本費用不斷升高，主業創利能力不強。產品的制造成本和各項費用不斷升高，缺乏有效的降低和控制成本的措施，加之受市場競爭報價的影響導致產品銷售利潤降低，企業創利能力較差。

3．應收賬款、存貨、長期股權投資、固定資產等占用資金較多，周轉速度慢，使用效率低。

（二）以EVA理念為核心，開展財務管理

企業價值最終需要面向市場，通過向市場提供適銷對路的差異化產品或服務，得到客戶認可，才能實現增值；提升EVA是企業及全體員工的共同責任，要提高員工增收節支降低資本的主動性，把EVA的管理理念滲透到企業管理的每一個環節。

樹立提升企業EVA依靠各個部門密切協調、上下互動、全員參與的理念。從資金投入、資金使用、資金回收等全過程入手，提高資金使用效率，提升企業EVA。堅持事前預算、始終監控，事后考核的閉環管理方法，不斷檢查及總結前期執行效果，并持續改進的過程，并將檢查經驗作為下一次改進的起點。

1．提高創利能力，在現有資本規模內，一是擴大銷量、合理定價提高收入，節約成本，挖潛降耗增加經營凈利潤；二是調整結構，對低回報業務面予以終止。

2．提高資產使用效率，包括提高應收賬款周轉率，存貨周轉率，長期資產周轉率。

3．構建最佳資本結構，降低資本成本，盡可能多的使用無息負債融資，包括通過集中采購、競爭性談判、公開招標等手段，強化企業議價能力，爭取供方信用。其次是合理利用債務融資的抵稅效應，增加股東收益

（三）提高EVA的具體措施

企業要提高EVA，應結合全面預算管理，績效考評等管理手段，以預算為剛性指標，以考核為手段，保證企業價值的實現。

1．企業業務利潤

具體到企業基層作業中心應限定企業最低售價，核定年收入目標、回款目標、合同目標，銷售費用率，對本中心不可控的制造成本采用定額成本結算，可控成本費用制定年度預算指標并按月考核動態監控，與職工薪酬掛鉤，充分調動職工創利積極性；

2．應收款項管理

企業應合理定價，關注客戶信用狀況及結算方式，隨市場變化及時調整銷售策略，靈活運用銷售折扣、銷售折讓、信用銷售、代銷和廣告宣傳等多種策略和營銷方式，不斷提高市場占有率。完善賒銷管理制度，嚴格考核，采用適當的激勵與約束機制加速貨款回收。堅持應收款項的動態管理，由財務部門定期向經營單位即將逾期賬款預警提示；逾期一定期限，由專業催款人員負責催收。 引入合同評審機制，從源頭上控制壞賬產生。

對風險較大的應收款項，企業成立專門的清欠部門，配備專職清欠人員負責催收逾期貨款；將清欠業績納入年度預算考核體系，下達年度預算指標并按月考核落實，與個人薪酬掛鉤；將以健全客戶信用檔案，關注重要客戶的資信變動，采取有效措施防范信用風險；對長期催收不佳的欠款，加大回款提成比例，力求最大限度挽回企業損失。

3．存貨與應付款項

市場經濟條件下，企業價值一方面面對客戶實現收入取得回款，另一方面通過供應商形成成本，因此，將存貨控制在合理水平，爭取相當的自然融資也是企業提高資金使用效率，降低資本成本的關鍵環節。

4．高度重視國家企業鼓勵企業科研開發的EVA考核政策導向，適度增加研發投入等戰略性投資，促進企業產品更新換代，通過不斷退出差異化產品提高市場份額，提升企業核心競爭力，實現可持續發展。

5．全面長期投資、固定資產等各項長期資產，優化配置，提高資產使用效率，降低資本成本。

國有企業受前期粗放式發展方式的影響，不少企業存在經營管理不善，虧損或低效經營的子公司或參股公司，占用大量資本，不符合目前國資委突出主業的發展要求，因此企業適時清理長期無分紅或虧損的長期投資，也是優化資源，降低資本成本的一條有效途徑。

篇4

物業經理每天都得和人打交道。外出洽談，在辦公室安排工作，都離不開說話的技巧。說話不光是一個人口才的表現，也是一個人思想、個性和智慧的表露。物業經理在對員工發表演講時，一次好的演講或交談可以起到鼓舞人、激勵人、教育人的作用。如果當經理在演講時出現與聽眾觀點相反的情況，要采取迂回的策略，耐心地表達觀念和思想，憑著智慧和勇氣來說服聽眾。

物業管理公司的工作性質是為業主提供服務，工作內容有時是極為繁瑣和細微的。這就要求每個員工學會尊重人、理解人、關心人，把業主的需要當成第一需要，樹立“服務至上”的意識，主動并不斷地了解業主的需求并努力使他們滿足。業主在使用房屋的過程中，對房屋的設計、發展規劃、樓宇的質量等一系列售前遺留問題，習慣一古腦地推給物業管理公司。面對業主的報怨、不滿，物業管理公司一方面要耐心向業主解釋清楚情況，另一方面要主動與有關責任部門聯系、溝通，求得問題的合理解決。

物業管理公司經理的組織、溝通、協調能力是一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，物業管理服務工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無。注重與業主的溝通。這種溝通的功夫更多體現在日常工作中，我們提倡及時地、真誠而有效的溝通，而不僅僅局限于一年兩、三次的業主意見征詢活動;注重與員工的溝通?，F代團隊中的成員，需要規范的管理，也需要文化的滋潤，溝通體現了尊重，溝通營造了健康、和諧的氣氛，溝通是調動積極性的重要手段;注重與有關單位、部門和上級主管溝通。溝通與協調是一種顧全大局的意識，是一種境界，也是信息社會對職業經理人的必然要求，在物業管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

二、要不斷學習傾聽的技巧

傾聽是一種技巧，這種技巧的第一信條，就是給予對方全然的注意，當有人與你交談時，不要讓任何事務打斷你的注意，即使是處在擁擠的房間內和人說話，也要盡量摒除其他事務的干擾，讓對方覺得你是惟一的在場者。

許多管理人員在和員工建立上司與雇員的關系時，犯了一個大錯，就是把這種關系變成教師和學生的關系。雖然老師一般都是包辦大部分的說話時間，但一位好老師也知道如何去傾聽學生的話。優秀的管理人也應該如此，物業經理對下屬扮演權威者的角色，不但談話效果不如人意，其個人形象也會受到損害。

業主能向管理公司投訴，表明業主對物業管理公司還持信任態度，物業經理要有“聞過則喜”的度量，對業主的信任表示感謝，并從另外一個角度檢討、反思公司的各項工作，完善和改進服務工作。此時若一味解釋或反駁業主的投訴，業主會認為物業管理公司不尊重其意見而加劇對立情緒，甚至產生沖突。所以要傾聽，要耐心聽業主“訴苦”并進行記錄，使業主感覺到物業管理公司領導的虛心態度，隨著訴說的結束其怨氣也會逐漸消除。業主投訴的問題無論大小輕重，都要認真對待和重視，設身處地站在業主立場，拉近與業主的心理距離。

三、要努力提高談判的技巧

企業和業主之間的有效溝通可化解矛盾和糾紛。作為服務合同的雙方，業主與物業管理公司理應是平等地位的雙方。有的業主錯誤認為“我是主人，物業管理公司是我請回來的仆人”，動輒就要撤換物業管理公司，或干預公司的日常管理工作。而有些物業管理公司以“管理者”自居，將業主視為“被管理的”，把管理物業擴大為“管人”，可謂“管你沒商量”。這種“主人與仆人”、“管理與被管理”的錯誤觀念造成角色錯位，物業投訴和糾紛自然就增多。

業主對物業管理公司不滿最經常的表現在拖交、欠交物業費上，業主拖欠公共或特約服務等物業服務費用，物業管理公司應當通過合法途徑進行追索，通過有關部門的協調、甚至通過法律途徑維護自身權益。

在所有催交物業費的方法中，物業經理與業主的談判是“化干戈為玉帛”的最佳方式，也是一場高智商的較量，既然是談判就難免沖突，如何既化解沖突，又能維護企業的合法權利，避免沖突帶來的不良影響，是展現經理人際交往技巧的一個重要方面。在諸多方法中，以軟化硬、以柔克剛的柔術談判手法是十分有效的。

1、以軟化硬

談判人員在沒有找到說服對方有效辦法前，應盡量避免正面回答問題和做出實質性的答復，極力回避對對方的觀點、建議做出肯定或否定的表示，不攻擊對方的主張，不為自己的想法辯解，將對方對自己的批評變成對問題的磋商，以軟化硬，從而達到自己的目的。

2、必要的回避

有時，沖突只不過是一種毫無價值的懲罰行為，如果纏住不放，反而會造成僵局。這時，采取必要的回避和退卻對處理事情反而有好處。這種策略適用于發生以下情況：沖突起因是瑣碎事;沖突各方缺乏雙贏的協商技巧;沖突在潛在利害中得不償失;沒有足夠時間解決沖突。

3、適當的安撫

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3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業管理公司應設置專門的社區安全秩序服務機構，其中公司總部設置專門的監督管理部門，即安全管理部，管理處設置提供社區安全秩序維護服務工作的部門，并配備服務人員及設施設備，以確保社區安全秩序維護服務工作的有效實施。

從監管部門職責角度來看，物業管理企業應設置安全管理部，負責對全公司社區安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發生，并在全公司各個領域建立健全安全秩序維護服務組織，實施安全秩序維護服務。總經理作為全公司安全秩序維護事務負責人，根據業務開展社區安全秩序維護服務，制訂安全秩序維護服務政策、安全秩序維護服務管理制度、安全秩序維護服務目標和指標，以及各種安全生產、安全秩序維護、消防、應急的規程規范，制訂各種安全操作規程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業管理公司還應貫徹以預防為主的社區安全秩序維護服務工作，加強企業對社區安全秩序維護服務工作的領導和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學習消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災害損失和人為破壞事件的發生。根據客戶對安全秩序維護服務要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務管理體系，不斷調整、修改、完善、改進安全秩序維護服務技術措施，修訂安全秩序維護服務管理計劃，并在各級監督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應變化著的新環境。物業管理企業應定期組織安全秩序維護服務工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現的各種問題。

對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內容如下：

1、指導管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災害)工作。

2、負責管理處安全、消防工作的教育、培訓、監督、檢查、評估、指導。

3、負責本部門體系文件的編制與修訂，并對執行情況進行督導。

4、負責制訂安全秩序維護人員專業技能培訓計劃，并組織考核。

5、負責公司管轄范圍內安全方面事故／案件的調查、分析。

6、負責管理處安全秩序維護人員人數變動情況的統計、分析。

7、負責受理護衛員投訴、意見、建議。

8、負責公司管轄范圍內游泳池安全管理工作的教育、培訓、監督、檢查。

9、協助管理處進行安全崗位編制設置。

1O、協助顧問管理部做好項目考察工作。

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對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業管理法律關系的概念

法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關系是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關系。

（二）物業管理法律關系是在物業法律規范調整之下物業管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業主管理委員會與物業公司之間的關系，業主與物業公司之間的關系，業主與業主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

（三）物業管理法律關系是物業管理中各參與主體之間的關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供文件的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關系的內容。

三、物業管理參與人及其法律地位

物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

1、發展商

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業管理公司

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構

管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

四、物業管理法律關系的種類

物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關系不能建立起來。

（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

具體物業法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現出來。

五、物業管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛?！段飿I管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

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1．物業管理市場化將促使物業管理走向品牌化發展的道路項目管理者聯盟文章

blog.

物業管理從原來的住房福利化管理轉向社會化、專業化和市場化管理，其最終本質和結果就是進行市場化管理，也就是要利用市場經濟要素對物業管理資源進行優化配置，從而形成最佳的社會效益、環境效益和經濟效益。實行物業管理市場化，必定要引入市場競爭機制，通過激烈的市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌化企業，促進物業管理企業走向品牌化發展的道路。一般情況下，市場經濟的最終結果就是企業發展的品牌化，物業管理企業當然也不例外。

2．物業管理的行業特征決定物業管理必須走品牌化發展之路training.

training.

首先，現階段物業管理實行政府定價或政府指導價（隨著物業管理市場的發展，政府定價或政府指導定價將逐步走向市場定價），政府又把物業管理作為一種微利性行業來發展，因此物業管理的規模效益就顯得非常重要。沒有一定管理規模的物業管理企業是很難生存和發展的。而物業管理的規模效益又從哪兒來呢？只能是企業利用品牌效應參與市場競爭而得來。其次，物業管理的產品是“服務”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳的標準就是品牌。再次，房地產發展商或業主大會通過物業管理招投標選擇物業管理公司，在中選企業的眾多競爭要素中，品牌顯得特別重要。物業管理品牌實質上就是一種公共性的“契約”，對業主來說，就意味著優質的服務，對房地產發展商而言，就意味房屋可以增值，可以多產生經濟效益。

3．實施物業管理品牌發展戰略是物業管理企業自我發展的需要轉自項目管理者聯盟

對一個企業而言，品牌是企業發展的生命力，是對外擴張的利器。沒有品牌的企業是不會有大的發展的。而物業管理企業的品牌對其發展就更為重要?，F在，眾多的物業管理公司已充分認識到這一點，并力求鑄造知名品牌形象。

項目管理培訓

二、中國物業管理品牌化發展階段

項目經理圈子

回顧我國物業管理的發展過程，我們發現，1981年我國第一家物業管理公司成立后，物業管理并未如人們所想象的那樣在全國迅速發展起來，當然這是由眾多因素造成的，其中中國住房制度的政策性問題對此影響最大。真正在全國范圍內推廣物業管理是從1995年開始的，也就是說，全國性物業管理的推廣也只有8---9年的時間?？偨Y我國物業管理的發展過程，展望我國物業管理未來的發展趨勢，筆者把我國物業管理品牌化發展過程分為四個階段。

第一階段，1981—1994年，中國物業管理的試點階段

轉自項目管理者聯盟

此階段主要是指深圳物業管理的推廣階段。在此期間，全國部分城市也成立了物業管理公司，但運作效果并不好，最終都沒有發展起來。而深圳的物業管理卻開展得有聲有色，取得了令人矚目的成績。1981年到1994年期間，深圳物業管理的發展過程中有幾筆值得特別提及。一是1981年。深圳市第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司成立，開始對東湖麗苑住宅小區實行有償服務、綜合管理；二是1983年，深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓——國際商業大廈實施物業管理；三是1988年，深圳市鵬基工業區管理服務公司對工業區實施物業管理；四是1988年，深圳市房地產管理局對房管所進行改制，改房管模式為物業管理模式，改政府管理模式為企業化管理模式；五是1990年，通過對蓮花二村的物業管理進行改革，實行了物業的“一體化”管理；六是1993年深圳成立了全國第一家物業管理協會——深圳市物業管理協會；七是1993年，深圳市住宅局以蓮花北為試點，在局系統第一次進行了物業管理招投標，拉開了物業管理市場化的序幕；八是1994年，深圳市出臺了全國第一個物業管理條例，即《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其配套法規。項目管理培訓

blog.

第二階段，1995—1999年，全國物業管理的全面推廣階段

1994年4月，建設部頒發了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確提出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式”、“由物業管理公司實施專業化管理”，正式確定了我國物業管理的新體制。1995年8月。建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，很快在大連又召開了物業管理工作會議。會議要求，每一個省至少推薦3～5個城市進行物業管理試點，從而拉開了在全國范圍內推廣物業管理的序幕。1999年5月，建設部在深圳召開了全國物業管理工作會議，會議的議題主要是物業管理的市場化問題。該會議結束之后，深圳物管企業開始大規模進駐內地物業管理市場，全國性的物業管理市場化從此得以啟動。此階段的主要特征：一是住房制度改革正處于關鍵時候，物業管理推廣工作阻力大；二是物業管理企業數目迅速增長，物業管理面積及覆蓋面大為增加：三是物業管理企業絕大多數是由房地產發展商自己成立，管理規模小，服務質量低；四是物業管理招投標尚未普遍實施，物業管理市場化進程緩慢；五是物業管理基本上處于仃業性虧本狀態，物業管理企業舉步維艱；六是物業管理品牌格局尚未形成，品牌效應不太明顯，品牌時代并未到來。

第三階段，2000--2005年，全國大中城市物業管理品牌形成階段training.

2000年是全國住房實物分配全面截止，貨幣化分房開始實施的第一年，也是受政策性利好因素影響，物業管理真正發展的一年。2000年物業管理的發展已顯示出，物業管理的市場化進程大大加快，品牌形成趨勢加快，有品牌的物業管理公司能夠利用品牌效應實行迅速的擴張，獲取大量的市場份額。在2000~2005年期間，全國大中城市物業管理市場競爭將進一步加劇，在激烈的市場競爭中，將有一批優秀的物業管理公司脫穎而出，形成知名品牌。到2005年，全國大中城市物業管理品牌趨向集中，品牌格局基本形成，品牌時代基本到來。第四階段，2006--2010年，全國性物業管理品牌形成階段

bbs.

此階段，物業管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實施了物業管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產開發的理性化和市場化，預計到2010年，物業管理將推廣到全國絕大多數鄉鎮，涉及各類物業。與此同時，全國性的物業管理品牌格局正式形成，物業管理這一“朝陽產業”的行業地位正式確立。

三、中國物業管理品牌化的形成方式項目管理論壇

1．品牌房地產發展商所屬物業管理公司的崛起

項目管理者聯盟文章

隨著人們對物業管理需求的不斷增加，物業管理作為房屋銷售新“賣點”地位的日益凸現，房地產發展商對物業管理也越來越重視，對物業管理的投入也越來越大（主要表現為前期投入和對物業管理公共配套設施的改善）。在品牌房地產發展商的支持下，在擁有較大管理規模的基礎上，這類物業管理公司最容易形成品牌。當然這里面也有一個良性循環問題。一方面是房地產發展商的品牌能支持物業管理公司品牌的建立；另一方面是物業管理公司的品牌反過來又提升了房地產發展商的品牌，真正能夠實現并形成“雙贏”格局。轉自項目管理者聯盟

2．深圳物業管理企業北上西進，促進全國物業管理品牌格局的形成

項目管理者聯盟文章

在中國物業管理市場中，深圳是一支最強大的生力軍。深圳物業管理經過20多年的發展，如今已形成了眾多知名的品牌。這些品牌企業紛紛搶灘內地物管市場，在全國迅速刮起一陣“深圳物業”旋風。如今，深圳物業管理企業在內地市場通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業面積已超過3000多萬平方米。就目前的發展趨勢來看，將在全國形成一種以深圳物業品牌為主體的物業管理品牌格局。

3．國際物管品牌覬覦中國物業管理市場training.

隨著《中華人民共和國物業管理條例》及其配套法規的頒布和實施，中國物業管理市場化進程的加快和市場的成熟，中國物業管理行業這個充滿巨大發展潛力，而且商機頗多的行業將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際物管品牌企業將以其特有的運作方式、運作模式進入中國，這股勢力確實不能小看，這也是未來物業管理品牌市場的一大主流。國際性品牌企業的介入，將加快中國物業管理品牌格局的形成，加速品牌時代的到來。項目管理培訓

四、中國物業管理品牌化時代特征分析項目管理者聯盟

1．物業管理的服務質量將得到全面提升項目管理者聯盟文章

training.

質量是企業的生命，是企業在市場上獲勝的最終籌碼，也是企業品牌最基本的內容?？梢哉f，沒有質量就不會有品牌和品牌效應。因此，在物業管理品牌時代，各物業管理公司都會重視物業管理的服務質量，物業管理的服務質量將得到根本性的提高。眾多的物業管理公司將會競相通過國際質量體系認證（包括IS09001：2000質量管理體系、IS014001：1996環境管理體系和OHASAl8001：2001職業健康安全管理體系等）和開展“創優”活動。物業管理服務質量的全面提升，將給老百姓帶來更多的實惠，從而獲得更廣泛的社會認同。bbs.

2．物業管理企業入市門檻增高，入市數量減少

現階段，我國物業管理行業普遍存在著企業數目過多，管理規模過小的問題。造成這種情況的原因主要有：一是很多物業管理公司是由房地產商自己成立的，物業管理的好與壞、盈與虧，最后都由發展商負責，物業管理公司缺乏內在的競爭動力和競爭壓力；二是作為物業管理企業招投標的行為主體——業主委員會成立和運作困難，物業管理市場行為主體地位得不到確立；三是物業管理招投標的法規和相應機制尚未建立和完全理順，物業管理實施招投標困難重重；四是物業管理市場競爭機制沒有形成，房地產商也無法從市場上尋找到合適的物業管理公司；五是部分房地產發展商抱著“肥水不流外人田”的想法，不愿意讓別人管理自己開發的物業，所以也紛紛成立自己的物業管理公司；六是房管所改制成物業管理公司；七是部分機關、企事業單位對后勤機構進行改革，也成立自己的物業管理公司。在物業管理品牌時代，這種狀況將得到根本性的改變。一是房地產發展商的觀念將有所改變，他們會認為，與其辛辛苦苦成立一個物業管理公司且不一定掙錢，還不如請一個知名的物業管理公司對所屬物業進行管理，以提高自己物業的知名度；二是通過市場競爭，規模效益能夠形成；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，物業管理的企業數目會有所減少；四是政府對物業管理行業的等級管理已成為必然趨勢，行業的人市門檻增高，難度加大。新企業人市更加困難，新企業入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地產發展商的品牌也會趨向集中，導致物業管理公司的品牌趨向集中。品牌物業管理企業的形成，使一般的企業不敢也不能輕易介入物業管理行業。項目管理者聯盟文章

3．物業管理企業品牌趨于集中，物業管理集團化趨勢形成首先，由于物業管理市場的競爭，知名物業管理公司會獲得大量新接物業的管理權。尤其是隨著中國住房制度的改革和住宅建設步伐的加快，物管企業的發展潛力更是不可估量。其次，知名物管品牌企業可通過顧問管理、合作管理等多種方式進一步擴大市場份額。再次，知名品牌企業可通過兼并、重組等方式進行資源重組，從而形成更強大的品牌效應，同時使物業管理集團化趨勢形成。少數知名物管品牌占有較大市場份額，使物業管理市場的品牌趨于集中，品牌效應完全形成，物業管理品牌時代到來。

training.

4．物業管理品牌集中度比不上其他行業

由于房地產不具有“物流”特性，所以與其他能形成物流的行業相比，物業管理的市場集中度不會太大。隨著市場化進程的加快，中國的家電、汽車等行業，也許就會出現幾家企業壟斷市場的局面，而物業管理則不然。物業管理行業將出現數目眾多的區域性品牌和全國性品牌共生共榮的局面。項目管理者聯盟文章

五、中國物業管理企業如何走品牌化發展之路

1．整合資源優勢，培育核心競爭力

項目管理論壇

核心競爭力是一個企業特有的、別的企業難以效仿和具備的競爭優勢和競爭能力，它是企業品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個企業在激烈的市場競爭中生存和發展的基礎和重要保證。如果一個企業沒有核心競爭力，那么在激烈的市場競爭中，這個企業就很難脫穎而出，很難形成知名的品牌。品牌是企業的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。因此，對物業管理企業而言，要想取得更大的成績，盡快形成品牌效益，就必須根據自己的實際情況，整合自己的資源優勢，形成自己的核心競爭力，利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應獲取更大的市場份額和經濟效益。

2．實行人才發展戰略，構建人才發展優勢

企業的競爭，關鍵在于人才的競爭，人才已成為企業發展的絕對性因素。只有擁有第一流人才，才會擁有第一流機制，也才會創造第一流的管理質量并獲得第一流的經濟效益。因此，物業管理企業要加強人才的培養和引進，做到選好人才、用好人才、留住人才，構建人才發展優勢，從而形成知名品牌。在目前，物業管理企業要特別加強和重視管理處主任（項目經理）的培養。一個優秀的管理處主任管好一個項目，就能形成一個項目品牌，反之，管不好，可能會砸了牌子。人才發展戰略也是一個企業可持續發展戰略能夠實施的重要保證。

項目管理者聯盟

3．加強宣傳，強化品牌意識

項目經理博客

品牌要有一個逐步被認知的過程，因此，物業管理企業加強自身的宣傳，對物業管理品牌的建立也很重要。企業品牌的宣傳、品牌的建立可以通過以下方式進行：一是建立企業特有的CIS系統；二是加強與新聞媒體的合作；三是在有條件的情況下，創辦自己的企業報紙、雜志和網站；四是參加重大的社會活動；五是加強社區文化建設；六是提高服務質量。項目管理論壇

4．形成優秀的企業文化

企業文化是由一個企業諸多優勢資源凝聚升華而成，代表一個企業的人文內涵和綜合素質，是品牌內容的重要組成部分。企業文化體現了企業的經營理念、企業精神、品牌戰略、企業形象以及員工的價值觀點、行為準則、道德規范和服務意識等。在現代社會，企業文化已成為一門新的管理科學，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強調企業成員的信念、情感以及管理藝術性等，較之政策、法規、制度等硬性約束更易為人們所吸納，對企業發展的推動作用更大。當今社會，企業文化已成為企業吸引和聚集人才的一大法寶，對企業有極強的凝聚力。企業文化經營得好，實質上就是一種核心競爭力。從整個社會的發展趨勢來看，企業文化的作用將越來越重要。通過企業文化的營造也可形成和傳播企業品牌。通過企業文化使企業得到健康、快速的發展，這是企業發展的最高境界。因此，在品牌的形成過程中，物業管理企業要特別注重企業文化的建設，形成優秀的企業文化。轉自項目管理者聯盟

5．通過質量管理體系認證和開展“創優”工作

1996年2月，深圳市中海物業在全國物業管理行業第一家通過了IS09002：1994質量管理體系認證，成功地將ISID9002：1994管理標準導人物業管理行業。之后，深圳乃至全國眾多的物業管理公司通過了此類認證。實踐證明，引入國際質量標準體系，對物業管理規范化運作和提高物業管理服務質量確實起了很大的作用，是一種行之有效的管理方法。實施國際質量標準體系已是物業管理品牌的基本內容。

“創優”是指創建“全國（省、市）城市物業管理優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）”，這是物業管理的國家標準，是衡量一個物業管理企業服務質量的重要標志，是一個物業管理公司綜合實力的象征，也是物業管理公司品牌的重要內容。2000年5月，建設部對“創優”標準進行了修改，使“創優”的門檻加高，難度加大。雖然這樣，有條件的物業管理公司還是要進行“創優”，力爭通過全國或省、市級物業管理示范的考評驗收，從而促進物業管理企業品牌的形成。

篇8

(一)財務管控體系比較薄弱。住宅物業由于管理能力有限，內部財務管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領用沒有臺賬，臨時停車費沒有監控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產與辦公用品沒有區分管理，物業費的催收不及時，部分經營收入未能有效監管等。以上種種內控制度的缺乏導致收入不能及時入賬，支出又無法有效節省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領導認為物業公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構；另一方面，由于住宅物業還處于發展初期，待遇不高，導致物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，很多物業公司的財務人員都沒有受過系統的財務培訓，更不要說內控了。

(二)管理者缺乏現財觀念，不重視成本管理工作。傳統意義上的物業管理走的是“誰開發，誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大，物業管理開始走向市場化、專業化、規?；椭悄芑?。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業，缺乏現代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經營謀略，形不成規模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、信息等資源未能優化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業經濟效益低下。因此，物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。

(三)財務管理人員能力不強。從多數物業公司的實際情況看，更多的公司為了節省人力成本，財務管理人員招聘不以財會人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以成本最低為依據選用人員，很多物業公司的財務人員都是從收款員或者其他崗位轉業過來的，有不少甚至連會計從業資格證都沒有。此外，不少物業管理公司為了節省用工成本，在崗位設置上不盡合理，不滿足不相容職務相分離原則，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。因此，從專業角度來講，目前物業公司的財務人員的能力有待進一步加強。

(四)資金不足和籌資能力差。物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金，即資本金；物業維修資金；日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業管理企業幾乎都是中小企業，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

(五)投資回報低，盈利較難。我國物業快速發展主要是近十來年，由于目前物業費的標準比較低，不少物業公司一直處于虧損中。同時，受經營規模和資質的限制，物業公司可以選擇的其他投資項目較少，即使有合適的項目，因為物業公司缺乏強有力的管理團隊，導致其存在較大的風險。

三、提高物業公司財務管理水平的對策建議

(一)建立和健全物業公司內部財務管理制度。物業管理企業應根據國家統一規定，結合自身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等；制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對；對小區的收人進行定期、不定期的檢查監督。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

(二)強化成本觀念，建立財務成本分析控帶制度。物業管理作為服務性行業，財務管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業管理公司應該樹立“全員成本控制”觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，提高全員成本素質和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓，造就一批愛崗敬業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍，來提高管理工作質量和效率。

篇9

各位領導大家好，我姓羅，名叫xx，先后就職于xxx，現就職于xxxx物業公司，現管理的樓盤為xxx。由于本人物業行業內的不斷變更，猶如一葉孤舟，浪跡在生活的大海。

今天，我代表xxxx物業公司參加本次物業企業大會，聽了國土局領導和其他物業企業領導的發言，為此，我感受頗深;

眾所周知，我們現在執行的物業服務收費標準是xx市國土局，xx市物價局xxx年﹙198﹚號文件頒布實施的。XX年xx市物價局以778號文件再次認定，并增加了空置房50﹪收費的條款，從頒布實施至今已過了13年，從再次認定至今，已過了8年，當年物業保安工資從xxx元已升至現在的xxx元左右，涉及物業企業的水電費、維保費，那一樣不是上漲了幾倍，物業服務成本大幅上漲，而物業服務費標準一成不變。我試問在座一下各位物業企業領導?如果你們的員工，按勞動法規定;雙休，8小時工作制，國家節假日，繳納五險，執行xxx最低工資標準，物業管理標準要求配置員工，請問?你們的企業是否還能經營，其虧損由誰承擔?難道說物業服務企業是慈善機構?

由于還有許多物業小區二次供水是在管道加壓，水電部門經常沒有任何通知，停水停電，造成公共設施損壞，電梯困人，此責任又由誰來承擔?物業企業由于勢單力薄，許多事情只有自認倒霉。小區個別業主代表和業主委員會成員，經常以各種方式要求物業企業給他們的吃喝買單，還有許多的業主和小區業主委員會對物業企業認識不足，他們認為，物業公司是高盈利企業，以種種理由，要挾物業企業為其小區高額投入，而物業行業之間為了保住自己的地盤，只能違心應承。物業市場的無序競爭，也導致了南川物業服務品質不高，市場混亂。

由于物業服務企業的服務質量，參差不齊，加之沒有對物業服務內容的有效宣傳，業主對物業服務認識不足，“物業管理是個筐，什么都往里面裝”，小區里的大事小事，家務事，都應由物業企業負責，使物業服務企業利益受到極大傷害，因而收費率得不到相應保證。

為此，我認為，xx成立物業管理協會有助于提高南川物業服務企業整體服務水準，有助于改善物業服務企業與業主，與相關職能部門的關系。因為單一的物業服務企業，經驗、資歷有限，而物業管理協會可以有效整合企業資源，建立資源共享平臺，共同為會員單位小區出現的困難和問題出主意，想辦法，排憂解難。

物業管理協會還可以組織會員單位，走出去﹙參觀學習其它物業服務企業的先進經驗﹚，請進來﹙請管理先進的物業企業，將先進的物業服務經驗傳送給會員單位﹚。讓南川物業企業在不斷的學習中得到長足的發展。

物業管理協會還可以將物業服務企業難以解決的與職能部門之間的矛盾，以協會的方式進行溝通，為物業企業的發展排除障礙。物業管理協會還可以組織資深的物業經理組成專家組，定期為會員單位難以解決的困難進行會診、處方，解決企業經營中的難點和疑點。因而，我堅決支持物業管理協會的成立。

但是，我們也應該看到協會成立后，單靠會費支撐協會的正常運轉，將有很大的難度。為此我認為協會不僅是物業企業之間的社團組織，還可以組織一些實體經濟組織。如：電梯維保、專業保潔服務等等。既能解決會員單位與相關行業之間的價格操控之爭，還可以用實體經濟的經濟收入支撐物業管理協會的正常運轉，達到協會企業雙贏之目的。

小區物業管理工會匯報發言材料二

各位領導、各位評委、同志們：

大家好!

首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業于浙江××,××工程專業，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業教師、技術員、設備分廠副廠長;xx年招入原發展物業公司工作，現為發展物業中心副經理。今天競聘的崗位是發展物業管理中心工程部經理。

我今天演講的主要內容分二個部分：一是我競聘工程部經理的優勢;二是談談做好工程部經理的工作思路?；仡櫛救私陙淼墓ぷ髑闆r，可以總結為三個方面。

第一、 盡職盡責為發展物業的初期建設鞠躬盡瘁。

xx年發展物業公司物業部組建初期百業待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發，力主建立一個精簡、高效的物業管理隊伍，并制訂了一系列初期的規章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業管理軟件，使物業管理初步納入到現代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經濟、更可靠。

第二、 盡心盡力為發展物業的發展做出了應有的貢獻。

眾所周知，發展物業經歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發展大廈物業管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發展物業管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。

第三、 全心全意為發展物業的突破發揮自己的聰明才智。

為了發展物業有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質量手冊》、《安保手冊》、《企業ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協議匯編》、《設備操作規程匯編》、《應急處理程序匯編》等。

我沒有輝煌的過去，只求把握好現在和未來。今天，我參加工程部經理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：

一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業精神。在物業初創時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業業，一絲不茍，充分體現出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰斗、特別能奉獻”的愛崗敬業的良好品質。

二是我有虛心好學、開拓進取的創新意識。我從學校畢業后，從沒間斷過學習提高。xx年參加××省首批漢語言文學專業自學考試，連續二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業學習;在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調、管道等操作培訓;隨著進入發展物業公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養知識;根據現代化物業管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計;當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網絡設計、施工和調試知識?，F在為適應公司發展和自身學歷的需要，我正在讀物業管理專業大專。

三是我學以致用、從實踐中來到實踐中去的務實精神。一直來我不唯書、只唯用，不唯虛、只唯實。我基本做到了文理貫通、機電一體，既有廣博的理論基礎，又有實際工作經驗，所以在我的工程技術工作中時常會揉和感性的審美元素和分析問題的融會貫通、解決問題的快捷實效;我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網絡皆有所學。我想，雖然我不是最專業，但我確實很全面，這對一個技術管理工作者來說，非常重要。

四是我有勇于實踐、敢于挑戰的求是精神。經過多個工作崗位的實踐鍛煉，培養了自己多方面的能力，能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實踐、接受新事物快;同時我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個XX多萬元投資的××廠的空調除塵專業設計、施工、安裝及調試，我還為多個工廠企業的水電專業設計、施工、安裝及調試，又為多個軟件、商貿企業裝潢、電氣、網絡專業設計、施工、安裝及調試，另為一物業公司設計了全套物業管理競標方案，并多次為大物業、控股公司上等級及技術問題獻計獻策、排憂解難。

小區物業管理工會匯報發言材料三

各位領導、各位業主、各位嘉賓：

大家好!

受業主委員會的委托，xx物業管理公司今天正式成立了。現在我宣布，掛牌儀式開始!

我們xx物業管理公司，具有獨立法人的資質，有一支高素質、專業化的服務隊伍。我們完全有能力履行xx小區的物業管理工作。我們嚴格執行國務院頒布的《物業管理條例》，嚴格執行與業主簽訂的各項

合同條款，我們將不斷地強化自身隊伍建設，不斷地細化自身的職責，不斷地提高服務和管理的水平。

在保安工作方面，我們具體的措施是：

1.建立三級保安(大門、巡邏)體系并設有緊急出擊系統，全天候維護小區的治安。

2.盤查閑雜人員，拒絕小販進入小區。

3.在具備條件時對來訪客人辦理訪問手續。

4.維持小區的交通秩序。

5.對于地震、地陷、火災等突發事件，采取組織疏導和救治行動。

6.防止任何人違規占用、變更或者損害公共服務設施。

關于維修工作，我們將做到：

1.檢查、巡視、記錄管區的物業質量情況。

2.建立管區公共建筑、設備及業主房屋基本狀況、維修和產權變動檔案。

3.保持公共區域的水、電、氣、通訊、共用天線、機電設備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統處于良好的運行狀態。在發生損壞時及時修復。

4.為業主提供墻體、水、電、通訊、共用天線、排污等建筑體系的有償維修服務。

5.如需要，經業主委員會同意，負責更改配套系統及組織相關設備的大修工作。

關于保潔工作：

1.保持管區內所有公共區域的清潔衛生，定時收取垃圾并將所有垃圾運出管區。保證垃圾收集設施處于良好的工作狀態。

2.清除任何不符合公約規定的建筑物和附屬物，并向有關業主收取因清除而引起的損害賠償和費用。

3.嚴格按照政府有關部門的要求，對綠化區予以維護、保養，使之處于良好狀態。

日常的管理工作：

1.對管區所有公共場所進行管理。

2.業主信件、報紙雜志遞送的管理。

3，負責與有關的政府職能部門、新聞媒體的接洽工作。

4.接受業主委員會的監督，及時征求意見和建議，雙方協調運作。

5.在所有有關轄區物業的法律訴訟中，可作為全體業主的代表。

關于社區交流和組織工作：

設立管區內的通訊、資訊等宣傳媒介，加強業主間的溝通和文化交流。譬如：設置信息欄，加強與業主的聯系和消息的。

關于特殊服務的工作：

適時設立以下服務項目，并合理收費：房屋代管代租、代售;代裝電話、傳真;代購商品;代定餐;代育花木;搬家;送鮮花;代叫出租;代購機船車票以及裝修等與業主商議的服務內容。

關于監察工作：

監察各業主遵守及履行雙方公約條款的情況，并采取一切必要措施

(包括罰款、張榜告知、停止供電、中止服務、提起訴訟等)，制止各業主違反、不遵守或不履行公約規定的行為。

關于財務工作：

就物業管理公司的一切酬金及為履行本公約規定的職責而支出的一切款項，制定明確無誤的賬目記錄，并在業主委員會監督下，每一財政年度向全體業主公布一次。

關于其他工作：

物業管理公司有權在不違背業主權益的基礎上，制定、修改管理規則，并公布于大廈告示欄，對各業主均有約束力。但必須提前與業主委員會進行討論，獲得通過，并且予以備案。

篇10

一、辦公室的地位

物業管理辦公室為物業管理中心主任直接領導的綜合辦事機構，主要工作任務有人事資料、行政事務、財務、檔案文件管理、倉庫保管、物資采購等，為協調部門之間關系、聯系上下級的重要部門。

二、辦公室的綜合職能

物業管理公司綜合辦公室內容主要為人事、行政以及檔案文件管理等，依照其工作性質而言，主要職能為管理、協調以及服務，其中服務為主線，管理是主體，協調是核心，只有融合協調三大職能，才可以使辦公室的管理工作更加適應市場經濟的需求，實現企業的長遠發展。1.服務職能作為企業的后勤保障部門，辦公室需要為企業提供基礎的服務從而保障企業的正常運作，及時掌握領導的意愿，并為企業員工、基層做好服務與領導。辦公室的管理人員不僅要與各級主管部門之間建立良好的合作關系外，同時要傾聽基層員工的心聲與意見，及時反饋給企業的上級管理層，從而保障基層員工的合法權益，調動員工的工作積極性，為業主提供更好的服務；依照公司的生產經營情況，加強基層調查研究，收集各方面信息，從而為領導的決策提供科學依據。辦公室要負責公司服務，了解業主的需求并反饋給公司。2.管理職能辦公室作為總經理或者部門主任管轄的部門，同時兼具管理職能，為企業內部中樞，外部窗口。辦公室要發揮管理職能，就必須要積極的參與到企業規則、政策的研究與制定，在充分了解管理層的意見后，全程監督決策的執行過程，并對結果進行驗收，從而維護企業內部的正常運營。負責擬定公司年、季、月的工作計劃，并就不同部門的完成情況進行觀察，定期進行總結；管理公司的人事調動、員工勞保、福利及公司車輛等；對公司各種文件的批辦、收發以及傳閱等進行分類管理和歸檔。同時辦公室工作人員要深入到工作一線，保證下情上傳，上情下達。3.協調職能辦公室作為連接管理者與基層員工的重要橋梁，對于維持公司正常秩序有著十分重要的作用。在傳達上級主管部門的領導精神與思想的同時，要詳細了解各個部門的情況，并對橫向、縱向的各個環節關系進行主動協調，并進行有效的溝通，從而保證部門之間可以更好的合作，高效率的完成公司的工作任務。

三、提高辦公室管理職能水平的對策

1.建立規范的內部管理制度為了適應市場經濟的要求，滿足公司長遠的發展規劃，完善嚴格的辦公司管理制度尤為重要，具體為工作任務的規范，工作流程的細化。企業要高效、安全的運營，就必須要有科學的規章制度作為保障，企業要加強對辦公室員工的約束與管理，對其日常工作進行定期的總結與評估，從而及時發現工作過程中的漏洞并進行及時的糾正。工作無大小，辦公室成員要認真執行公司的每一項任務，從決策的起草至最終的落實，要嚴格按照規章制度進行，按部就班的辦事。同時企業要明確員工的責任制度與考核制度，對每個工作崗位需要承擔的責任進行細化，保證事故可以及時處理并找到責任人。員工考核要獎懲有據、褒勤貶懶，杜絕工作中失誤、推諉以及低效現象，從而使辦公室的整體工作水平顯著提高。2.加強員工培訓，建設高效團隊物業管理公司辦公室的工作較為繁瑣，設計范圍較廣，具有極強的綜合性，對員工的綜合素質有著較高的要求。辦公室工作人員除了要具備高效處理企業日常事務的能力外，同時要做好領導的“左膀右臂”，并加強與基層員工的聯系。除了要具備基礎的計算機技能、業務能力外，同時還要在經濟、政治以及法律等有所了解，從而更好的發現國家政策傾向以及經濟發展動態。因此物業管理公司必須要加強辦公室員工的崗前培訓，并在員工進入工作崗位后定期進行管理與考核，加強工作人員不斷充實自我的積極性，有效避免常規錯誤的出現。同時公司要積極為員工提供實踐機會，從而使員工更好的為公司的發展提供計策，實現公司與個人的共同發展。3.完善部門協調，提高工作效率協調職能是辦公室的主要工作，要提高工作效率就必須要提高全局的合作與協調能力，有效的溝通上下、內外。辦公室工作人員在下達領導思想政策時，要依據不同部門的特點，對其利害關系進行分析，從而有效的減少部門間的分歧與矛盾，共同完成公司任務。因此，辦公室人員必須加強資料利用及整合能力，站在企業的整體利益來思考問題；同時，思想要有寬度，有效的調動公司各部門員工的積極性，遇到問題時主動的解決。均衡員工利益與公司利益，從而最大程度的發揮協調作用。4.優化工作環境，塑造和諧氛圍輕松、和諧的辦公環境可以員工更加輕松積極的面對工作，有效提高工作的效率，因此辦公人員要加強團結，嚴于律己，提高自身說話及行事魅力，盡可能的減少與他人的矛盾與沖突；加強對員工團隊合作精神的訓練，從而使每個人的優勢可以得到最大成都到發揮，使公司處于積極向上的狀態。

四、結束語

總之，物業管理公司綜合辦公室的職能主要有服務、管理以及協調功能，對于公司的健康長遠發展有著十分重要的作用，因此公司必須要加強辦公室規章制度的建設以及員工的培訓，從而建設一支高素質的團隊，以更好的服務于公司級業主，在激烈的市場競爭中占據一席之地。

參考文獻

篇11

一、我國物業管理現存問題

（一）我國物業管理企業的產業機構以及服務品種比較單一

對于我國的房地產發展來說，物業管理是其重要組成部分，但是因為市場上關于此行業的立法以及規范還相對較少，即使有也不夠完善，同時在不同的地域物業管理自身的發展自身也存在諸多不平衡現象，這樣就會使得我國的物業管理行業在發展的過程中，往往沒有足夠合理的管理模式。物業管理行業中的服務產品以及相應的規則難以滿足消費者的需求，消費者和物業管理者之間也很難做到和諧相處，在進行管理的時候物業管理行業所提供的產品也沒有特色和個性化，具有較高的同質化特征，更不用提物業管理自身的文化以及品牌建設了。很多物業管理機構往往都是依靠收取相應的物業管理費生存，這樣就會使企業自身難以真正發展和壯大，繼而也就無法對自身的服務和產品進行更新與提升。

（二）物業管理對自身的責任以及認知存在偏差

當前物業管理自身發展水平在很大程度上關乎整個小區的安定、整個城市的健康發展，對于社會的進步以及社會環境會帶來較大的影響。但是就當前我國很多物業管理企業來說，在對自身責任的認知以及職責的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質不夠高，自身的職業道德和職業意識也很差，以往在計劃經濟年代房管機構只要換個牌子就成為物業管理公司，一些社會閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會使得公司中的很多之中都沒有工作的主動性和積極性。同時在物業管理的過程中對科技的推廣力量不足，在經一個的規模上以及模式方面不夠完善。這樣就會使得新房子在建設的時候就很難得到有效地維護，經常會出現安全方面的隱患。

（三）物業公司經常存在質量差以及亂收費等現象

因為目前我國針對物業管理方面還沒有足夠完善和健全的法規制度進行約束和完善，同時也沒有相應的機制對物業管理工作自身的工作行為進行及時的監督，這樣就會使得物業公司有極大的可能性進行亂收費等，使得物業公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業費的標準也完全是由自身決定，沒有統一的市場標準。很多物業公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設置了多項收費的項目，繼而就會出現很多亂收費的現象。

比如有的物業管理公司會私自制定一些不公平的規章制度對業主進行約束，同時通過罰款以及押金等多種方式對業務自身進行停電、停水等方面的管理，只要業主有所不從，物業管理公司就會采取懲罰措施，甚至會武力相加。另外，物業管理公司自身的服務態度比較差，在服務上還存在不規范、不到位以及不及時的現象，物業公司的目的主要就是進行費用收取而不是進行服務，往往通過多種多樣的項目進行亂收費，但是一旦出現服務或者是物業安全問題，往往就會出現推卸責任的狀況，這樣的狀況無疑會使得物業管理公司和小區業主的關系難以得到真正的改善。

二、改進物業管理質量及水平的措施

（一）構建并積極完善物業管理機制及體系

因為地域之間在經濟水平方面會存在較大差異，這樣就需要有經濟基礎和條件的地區應當積極構建并努力完善相應的物業管理機制及體系。成立相應的業主委員會，并定期召開會議，同時還應當在物業管理企業中聘用專業經理實施專業化的管理。對于物業管理企業來說，應當對現代化科學技術進行充分的利用，同時還應當積極爭取政府的支持和引導，依據相關的法律規定來制定合同，制定關于業主方面的相應條例，不得對其進行私自篡改。在未來的物業管理過程中應當依據這樣的機制、規范進行管理。

（二）物業管理企業應當完善服務理念，強化責任意識

對于房地產行業來說，物業管理是新興事物，因此與業主之間存在暫時的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應當是能夠調和和避免的，這樣就要求物業管理企業應當先從自身做起，不斷進行自我反省，擺正自身的服務者地位，不斷提升服務意識，完善自身的服務理念，從點滴做起。如果是物業管理企業自身的責任就應當用于承擔，不能推卸責任，同時還應當對業主進行積極地宣傳，爭取業主對物業管理工作的支持和理解，引導業主對自身的工作有更進一步的了解，同時也歡迎業主對物業管理公司的不規范行為進行監督和舉報，只有這樣才能夠使得物業管理公司自身的服務質量得到進一步的提升。

（三）重組物業管理企業，使得管理更加規范化

物業管理企業目前之所有沒有足夠完善的企業文化很大原因就是因為還沒有形成具有規模的物業管理產業，因此也就難以有更為完善的物業管理模式，從而也就無法對不規范的物業管理行為進行約束。因此，要想有良好的物業管理隊伍就應當有良好的規?；a業以及完善的企業文化。這樣不僅能夠使得物業管理企業自身的成本得到降低，同時還能夠通過規范化的管理以及規?；倪\營構建良好的企業服務品牌。從某種程度上說，合作以及重組已經是未來發展的必由之路。通過這樣的方式在能夠使得物業管理企業自身的服務質量得到有效地提升。

另外，為了進一步促進我國房地產事業得到健康發展，還應當從頂層設計入手對法規以及法律體系進行逐步完善，通過管理細則、法律法規以及完善的監督體系對物業管理企業自身做進一步的管理業約束，對物業管理公司自身的收費服務、無償服務等進行約束。相應的物業管理企業以及相關的職工應當對自身的職責進行嚴格履行，通過法律途徑對企業的職責進行規范，對企業職工自身的職責和權利等進行規定，通過這樣專業化的方式才能夠使得物業管理企業自身的服務質量得到進一步提升。

三、結束語

總的來說，隨著房地產事業的不斷發展，物業管理質量如何更是引起社會的廣泛關注，物業管理是房地產發展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當前我國物業管理現狀來說，還存在很多問題，應當對其進行逐步完善，通過頂層設計進行制度等規范的制定和完善，通過與業主進行交流爭取業主的理解和支持，對內部職工的素質進行提升，通過多元化的方式進行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業管理公司自身的服務質量和水平，才能夠為房地產事業的發展帶來正面促進作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團公司東曲礦）

參考文獻：

[1] 張金平.物業管理存在的問題及對策研究[J].吉林大學.2008（11）

篇12

理事會

執行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規劃

條例、規定、

道德規范和紀律

道德規范問題聽證和紀律委員會

執行委員會

公共住房道德規范和執行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

arm部：

職責：arm服務

法律事務部：

職責：全國聯邦住房聯絡

各地聯邦住房聯

公平住房和平等機會

聯邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業經理咨詢

物業經理計算機和技術

收/支分

風險管

聯絡部：

職責：物業管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：amo

amo資歷評估分會

amo保險分會

cpm會員標準

高級cpm會員標準

管理計劃

會員發展、少數民族

教育培訓部：

職責：成人教育

cpm會員資格培訓

教育政策

師資

課程內容委員會

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，注冊物業經理（certified property manager）；arm，注冊住房經理（accredited residential manager）；amo，注冊物業公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業要求

申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規范。 正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規范；經irem理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點： 專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容 （2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點 2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

篇13

企業物業管理模式，是指企業物業管理工作通常采用的標準形式，而當前物業管理模式的劃分標準主要是基于權利實施主體不同，將企業物業管理的主要模式劃分為：自行管理、合作管理和委托管理。當然，還有一些其它劃分標準，如根據物業管理服務采取的手段不同，企業物業管理模式分為開放式管理與封閉式管理，智能網絡化管理模式與一站式管理模式等等;而根據企業物業費用的實現形式來看分為酬金制與包干制。從物業管理的其它方面來看，還有治理方式不同，組織性質的區別等劃分標準。近年來，物業管理行業的發展迅速，關于物業管理的研究主要從法律、合同方面研究了物業管理全力主體與業務責任主體的矛盾以及如何從制度上保持獨立與協調，才能實現物業管理的效率與良性發展。總的來說，物業管理模式從形式上看是物業管理任務的發包分派方式，而物業管理模式的發展將表現為物業管理項目或服務內容的發包分派方式再組合;從本質上看是物業管理實施操作權及相關責任與風險的轉移，是在當前階段為提高物業管理服務效率選擇的專業分工與合作形式。誠然，不斷實現物業管理模式的優化，不僅利于物業自身的增值保值，對于企業主營業務與物業業務或是企業與專業的物業公司來說，可以二者之間的良性互動，提高企業物業整體運營效益。

本文也是基于物業管理權利主體與業務實施主體出發，主要論述物業管理模式中的自行管理與委托管理兩大模式，經分析發現，業主自主管理模式將會出現并占有一定的市場份額管理型迎合了目前我國物業管理需求，而委托管理模式勢必逐步引入職業經理人機制，從而引領我國企業物業管理模式實現更高效的轉變?；趦纱笾饕Ｊ降膬灹觿荼容^研究，得出我國目前的企業物業管理隨著經濟的發展與物業市場化競爭的加強，引入職業經理人機制的委托管理模式，將成為企業物業管理的未來主要模式。

二、企業物業管理自行、委托管理模式的內涵與優劣勢比較

1、企業物業管理的內涵比較

企業對物業進行自行管理，也稱之為自管，是由企業業主直接管理自己的物業。根據物業管理實施主體的法人地位，可以劃分為企業下屬物業子公司、企業物業管理項目部或管理中心，但隨著物業業務的不斷發展，無論項目部門或是管理中心，都必須發展為具有獨立法人資格的公司。

物業管理的委托管理模式是基于物業管理權利主體與業務實施主體的分離，由企業委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托監管、并行委托等主要形式。

2、企業物業管理模式的優劣勢比較

企業物業自行管理具有明顯的優勢，由于從屬于或曾經從屬于企業本身，物業管理的機構、人員以及財務系統都與企業是一體的或與企業是集中管理模式下的分支體系之一，因此，企業物業的自行管理存在天然的優勢――與企業業主的密切聯系。從經濟意義出發，企業業主作為物業權利所有者，物業管理公司或部門作為物業業務實施者（管理者），二者之間必然存在著“所有者――管理者”之間的信息不對稱矛盾，這就會導致信息不對稱容易引起的管理成本問題。顯然，企業物業的自行管理，可以減輕信息不對稱問題引起的主體之間的矛盾問題。如企業內部上下級溝通的便利性，信息的互通性，無論是物業管理運作上的便利性還是體現企業管理文化的直接性，都可以予以實現;同樣，物業管理過程中如果需要上級企業的支持，無論是新制定制度的批準還是某些服務功能的增加，相對于呈分離狀態的獨立物業管理機構來說，自行管理模式有明顯的優勢。并且，從成本角度，與企業呈一體化的物業管理，能夠為企業節約成本費用。

但是，應該看到企業物業自管，由于企業自身的持續而欠缺物業管理專業性，物業管理的低效而導致額外成本過高是企業物業自管存在的問題。另外，企業與物業管理的一體化，責任實施主體與權利主體的一體容易導致責任的推諉，從而致使物業管理責任由于“搭便車”的存在致使物業管理效率低下。顯然，自管模式的良性發展需要企業自身擁有專業的物業管理隊伍，并通過物業人員培訓或引進補充管理隊伍，不斷強化物業管理部門的管理經驗。

物業管理的委托管理模式是基于物業管理權利主體與業務實施主體的分離，由企業委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托監管、并行委托等主要形式。相較于企業物業的自行管理模式，首先是企業從附屬的物業管理業務脫離出來，而從事于自身長期進行的且最具有專業性的主營業務，提高了企業經營的效率;其次是物業管理業務方面，專業的物業管理公司具有專業的物業管理隊伍，高效的物業管理業務流程;再次是多樣化的委托管理模式，豐富了物業管理行業的可持續發展，在社會化專業分工的優勢基礎上，真正實現了“權責分開，效率優先”的現代化企業管理發展需求。

但是，企業物業委托管理模式也有顯然的缺點，相對于自行管理來說，物業管理費用十分高。另外，企業與物業管理公司之間，存在一定的信息不對稱問題，對于物業公司的項目運作并不完全可控，可能造成物管費用過高;同時，企業與物業管理公司之間的溝通不順，企業不斷更換物業管理公司的情況也較為常見，會造成企業支付的費用進一步增高。

三、企業物業管理兩大模式的發展趨勢比較分析

就我國目前物業管理行業的現狀來看，企業物業自行管理的模式仍然占企業物業管理市場的一部分份額，尤其是企業自建，物業也就順其自然以自管模式為主。這與我國企業發展的現狀有密切聯系，即如前所述，企業可以節約成本，可以實現對物業管理的無信息損失“上傳下達”，可以有效管理物業項目部門的服務項目規劃或實施等等。而且，對于我國早期的企業，尤其是國有企業，通常是艘“航空母艦”，經營的業務除了主營業務，幾乎都是作為企業的自營項目。另外，相較于物業管理的委托管理模式，即專業物業管理公司對于企業也是有一定的選擇的，如研究發現，物業管理具有規模效應，如果物業管理面積未達到其管理的盈虧臨界點，專業物業管理公司不會接受這樣的委托業務。因此，就成本角度企業物業自行管理仍占有一定的市場份額;但從專業化分工視角，委托物業管理將成為企業物業管理的未來主要模式。

而在我國經濟發達的地區與城市，企業物業委托管理模式已經開始發展甚至成為主要的物業管理模式，這與物業委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企業若要克服自行物業管理模式效率的低下，需要培養自身的專業物業管理人員，或是通過培訓或是引進模式。誠然，相對于自行物業管理，企業委托物業管理中由于具備專業的物業管理人員而效率較高。因此，從這個角度來看，無論是自行物業管理還是委托管理，專業的物業管理人員成為關鍵，那么，兩種模式的優劣勢共同決定了處于效率考慮，企業物業未來的發展趨勢將出現“職業物業管理經理人”。從西方發達國家的物業管理實踐來看，專業化也是物業管理行業最顯著的特點之一，以美國為例，物業管理公司一般只負責小區的整體管理，具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定，有關業務則由物業管理公司聘請專業的清潔、保安、設備維修等服務公司承擔。我國在借鑒西方國家先進制度的基礎上，已從2005年開始推行物業管理師制度，也稱之為物業管理職業經理人制度，并于2007年培養出第一批專業化的注冊物業管理師隊伍，這些注冊物業管理師基本上都隸屬于專業化的物業服務企業。企業物業管理勢必往更高效的模式發展，預計獨立的物業管理CEO會像注冊會計師一樣，受雇于物業管理公司或物業管理事務所，成為物業管理行業發展趨勢中的關鍵一環。

正如前文比較的一樣，企業主營業務與物業管理業務的分開，適應了社會化專業分工的發展趨勢，能夠提高物業管理效率也使企業自身專注于主營業務，提高企業的經營績效。而企業委托物業管理模式分類較多，根據委托權利的是否繼續細分分為的全權委托、并行委托等方式。可以看出，全權委托模式對于企業來說較為簡單，而對于物業管理公司來說則需要具有較強的統籌管理能力，如果物業管理公司采取聘用專業物業管理人員針對項目進行管理，將企業物業中的各個組成部分的分包進行有效組合與管理，將不斷提高物業管理的專業化與效率，促使企業物業管理具有明顯的現代化特征。

四、結語

綜上所述，無論是早期國有企業或是當前小企業采取的物業自行管理模式，還是在我國物業管理市場比較發達的地區已經采取并流行的委托管理模式，都朝著物業管理效率這一目標發展，因此，可以預期未來企業物業管理會在效率上進一步突出，即物業管理公司會進一步剝離出除了管理之外的業務，分包或是外包給專業服務公司;對專業的物業管理人員進行認證，并由物業管理專業人員提供物業管理服務的設計、咨詢服務，甚至是項目定制服務，實現具有現代意義的真正獨立物業管理服務。進一步來看，物業管理行業在當前物業服務價格水平綜合偏低的情況下，對于專業物業管理公司來說，簡單的依靠擴大物業管理的規模也很難持續提高物業服務企業的經濟效益，物業服務企業需要通過一系列舉措創新經營模式，以現代化物業管理模式經營物業服務企業，實現并擴大盈利。

【參考文獻】

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