引論：我們?yōu)槟砹?3篇物業(yè)管理公司經(jīng)理工作范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
2、配合編制了《員工守則》，在管理制度、培訓(xùn)考核、工作技能、員工職責(zé)等方面不斷進(jìn)行了完善，但還有不足和待修定的章節(jié)待進(jìn)一步整理。
3、在培訓(xùn)方面加大了力度，加強(qiáng)了基層管理的管理培訓(xùn)和技能培訓(xùn)。加強(qiáng)了員工的技能培訓(xùn)、儀容儀表、禮節(jié)禮貌、制度規(guī)章、考核等培訓(xùn)。
4、本部在基層領(lǐng)班管理方面進(jìn)行了調(diào)整，辭退一名領(lǐng)班，從內(nèi)部提拔了兩名領(lǐng)班。進(jìn)行了合理地分配和調(diào)到適合領(lǐng)班自身的實(shí)際能力的工作崗位，使其更好的發(fā)揮所長。
5、在溝通協(xié)調(diào)方面，本部與各部門及員工方面加大了溝通協(xié)調(diào)力度，摸清員工心中所想，觀察員工心態(tài)。多與員工進(jìn)行溝通交流談話。有問題為他們及時(shí)溝通解決。實(shí)施以來起到了良好的效果。把每位員工當(dāng)著兄弟姐妹一樣去看待，真誠地關(guān)心他們，幫助他們，讓他們不斷增強(qiáng)企業(yè)主人翁精神，使其感受到團(tuán)隊(duì)愉悅的工作環(huán)境，教會他們怎樣巧妙的完成工作。為他們作好后勤服務(wù)保障，才能更好的提高工作效率。
6、在物料控制方面，本部與經(jīng)營部聯(lián)系了多家物料供應(yīng)商，進(jìn)行了“擇優(yōu)”選取，誰質(zhì)量過硬價(jià)格又便宜就用誰。我部在日常使用上也加強(qiáng)了嚴(yán)格的控制管理，力求把物料成本降到最低。
二、部門管理總結(jié)
1、在負(fù)二層清潔值班室內(nèi)設(shè)立了員工意見箱，積極聽取民意，征求各方意見和建議，以不斷完善部門工作。
2、在巡視檢查管理方面，制定了重點(diǎn)衛(wèi)生區(qū)域點(diǎn)、加強(qiáng)了巡視檢查力度。
跟進(jìn)了平時(shí)較差員工的督導(dǎo)力度，加強(qiáng)了重點(diǎn)衛(wèi)生區(qū)域點(diǎn)巡視力度。
3、在員工管理方面采取了強(qiáng)制性的推動力和非強(qiáng)制性的引發(fā)力兩種管理形
式。強(qiáng)制性的推動力是運(yùn)用了公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，讓員工有章可循，有一定約束機(jī)制。非強(qiáng)制性的引發(fā)力是給予員工真誠的關(guān)心與幫助，了解他們的思想動態(tài)和具體情況盡所能的進(jìn)行幫助。我們意識到只有做好員工的服務(wù)工作，員工才能更好地為公司創(chuàng)造效益。我們服務(wù)好員工，員工服務(wù)好客戶，客戶產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的循環(huán)體系。
4、在部門文化方面，設(shè)立了黑板報(bào)，宣傳欄，豐富了員工的文化生活，改
善了員工的休息環(huán)境和值班環(huán)境。
5、為了加強(qiáng)員工工作的積極性，實(shí)施了每月先進(jìn)員工獎勵評比。
6、本年度在入室有償服務(wù)方面，基本比較穩(wěn)定，除個(gè)別因搬遷終止合同外，合同續(xù)簽99%。
7、年度共招聘62名員工，共離職59名，本部按編制35人。
8、年度共培訓(xùn)員工32次（自5月起）。
三、成本控制總結(jié)
1、在物料成本控制方面，實(shí)行了員工成本使用情況統(tǒng)計(jì)觀察表，實(shí)行先進(jìn)
評選表彰。出入庫嚴(yán)格控制把關(guān)，實(shí)行責(zé)任制管理。從本部新接手之前的每月3900多元的物料費(fèi)用控制到現(xiàn)在的每月3400多元的物料費(fèi)用（入室清潔不斷增加的情況下，物料不增反減），每月節(jié)省500多元，每年能為公司節(jié)省6000多元，這些都與全體員工的共同努力是分不開的。在入室作業(yè)不斷增加的情況下物料成本不增反減需要嚴(yán)格的控制管理才能達(dá)到。
2、在消殺工作方面，聘請外面專業(yè)殺蟲公司費(fèi)用又太貴（按面積算至少1.5
元/平米），所以由我部自己進(jìn)行消殺工作，大大降低了費(fèi)用。
3、在人員控制方面，每天全上午基本所有的員工都在進(jìn)行入室作業(yè)，35人
確實(shí)很緊張，按正常編制的話至少需要38人，現(xiàn)在入室作業(yè)共23家，每天上午至少有23人投入到入室作業(yè)中去，但還要保證大樓公共區(qū)域的衛(wèi)生，這對員工和管理都有一定的難度，其中全天還要一人協(xié)助水站工作。但我們還是能堅(jiān)持完成它。
四、清潔業(yè)務(wù)的開發(fā)總結(jié)
1、在原有的清潔內(nèi)容的基礎(chǔ)上開發(fā)了地毯清洗，樓內(nèi)地毯清洗業(yè)務(wù)空間較
大。且成本較低，每100平米最低收費(fèi)150元（市場價(jià)每平米3元），清潔時(shí)間1小時(shí)左右，成本不到50元，且風(fēng)險(xiǎn)較小。
2、現(xiàn)入室有償服務(wù)共23戶，并一直合作愉快。
五、06年工作設(shè)想
1、加強(qiáng)物料成本控制，試行“成本自控、級級管理”的控制管理體系主
管先擬訂控制計(jì)劃指標(biāo)，再把成本控制指標(biāo)交給領(lǐng)班進(jìn)行控制，之后再把指標(biāo)交給員工進(jìn)行控制。層層分解指標(biāo)，實(shí)行級級控制管理。充分調(diào)動每個(gè)員工當(dāng)家理財(cái)?shù)姆e極性，不斷增加企業(yè)主人翁精神。
2、在內(nèi)部成立質(zhì)量監(jiān)督檢查小組：監(jiān)督檢查小組由部門主管，領(lǐng)班，員工
組成。第一加強(qiáng)了工作質(zhì)量監(jiān)督，第二保證了物料控制的管理過程。當(dāng)日參加監(jiān)督檢查的員工的工作崗位由機(jī)動人員替補(bǔ)。監(jiān)督檢查在每天下午2點(diǎn)進(jìn)行。同時(shí)也加強(qiáng)了巡視管理力度。也能提高加強(qiáng)每個(gè)員工的工作意識和質(zhì)量意識。
3、每月評出《成本控制工作評比》先進(jìn)獎10名，從物料控制費(fèi)用200元
中抽出給予獎勵，每人20元。以便提高集體員工的積極性。
六、06年工作計(jì)劃
1、加強(qiáng)與員工的溝通交流：與每個(gè)員工每月至少保持兩次面對面交流溝通，
以便了解掌握員工思想狀態(tài)，使其更好的做好工作。
2、鞏固入室有償服務(wù)：保持及提高入室作業(yè)的衛(wèi)生質(zhì)量。每月循環(huán)對入室
清潔房間的高位及玻璃定期清潔一次，以便鞏固繼續(xù)合作率。
3、配合經(jīng)營部開發(fā)有償清潔業(yè)務(wù)。
4、設(shè)立內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督檢查小組，加強(qiáng)工作檢查力度。
5、提高培訓(xùn)效果，除正常的業(yè)務(wù)培訓(xùn)外，讓員工也參加“講課”，講講自己
的工作心得及體會，講講自己的打工歷程和未來的人生目標(biāo)計(jì)劃。以鍛煉員工的講話能力、膽量、口才，同時(shí)也加強(qiáng)員工彼此之間的溝通，增進(jìn)互相了解的機(jī)會。
6、明確崗位責(zé)任制，在清潔值班室墻面設(shè)立工作崗位圖。
7、設(shè)立流動紅旗，每月隨先進(jìn)員工的評比結(jié)果把紅旗插到工作崗位圖上，
以便時(shí)時(shí)激勵員工工作的積極性。
8、2006年物料費(fèi)用每月再控制400元（配合控制設(shè)想試運(yùn)行），全年能節(jié)
省控制4800元。物料費(fèi)用由2005年的3400元，計(jì)劃2006年再控制到3000元/月（每月控制節(jié)省費(fèi)用400元，每年控制節(jié)省4800余元）。3000元中不含入室作業(yè)費(fèi)用。在3000元費(fèi)用中抽出200元作為每月先進(jìn)員工評選獎金，再抽出200元作為兩名領(lǐng)班控制的獎金，余下2600元指標(biāo)平均分?jǐn)偨o33名員工，每位指標(biāo)78元（不含新增入室作業(yè)），員工可以在78元內(nèi)進(jìn)行自主控制，如果員工本月只用了60元，余下18元就獎勵給員工。這樣不但增加了員工及領(lǐng)班的工作積極性，并且工資也提高了，也加強(qiáng)了員工的敬業(yè)精神。
9、增設(shè)入室清潔業(yè)務(wù)的內(nèi)容開發(fā)。增加地板打蠟，地毯清洗業(yè)務(wù)內(nèi)容，地板打蠟及地毯清洗成本較低，較入室保潔省時(shí)省力，且發(fā)展空間很大。
10、外墻清洗計(jì)劃：計(jì)劃外墻在5月1日（勞動節(jié)期間）及10月1日（國
慶節(jié)期間）各清洗一次。
七、建議
1、清潔業(yè)務(wù)開發(fā)
現(xiàn)在有很多業(yè)戶還不知道我公司有入室清潔服務(wù)，據(jù)平時(shí)觀察，有很多外
來清潔公司來本大廈干活。所以，建議公司編制一些清潔宣傳單，遞交每家每戶。
就本大廈來講，清潔的發(fā)展空間還是很大的。比如地毯清洗、地板打蠟發(fā)展空間
和利潤都很大。且成本較低。
2、消殺業(yè)務(wù)開發(fā)
現(xiàn)我部加強(qiáng)了公區(qū)的消殺工作，但很多蟲害跑到了業(yè)戶內(nèi)。按原則來講我部
應(yīng)該進(jìn)行配合消殺，但考慮費(fèi)用問題，所以建議公司對消殺藥品采購一些回來后，
由我部水藥進(jìn)行比例后裝入小噴壺，再賣給業(yè)戶。經(jīng)初算，每瓶比例好的藥只賣
30元，100平米內(nèi)每瓶可用二到三個(gè)月，每瓶原裝藥可比例至少20瓶，比例好
后每瓶藥成本3元，噴壺成本7元，成本共10元。每瓶可賺20元×20瓶=400
元，每瓶原裝藥僅50元。每層樓算5戶，全樓算300戶，如果順利的話一次可
篇2
在行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)刻，煙草行業(yè)著眼現(xiàn)在，放眼未來，推進(jìn)企業(yè)精益管理，為煙草行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。但是如何在財(cái)務(wù)管理工作中推行精益管理，持續(xù)提升企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理水平，仍是廣大企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員面臨的一道難題。
一、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念影響較深。由于傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念的深刻影響，國內(nèi)煙草行業(yè)在市場競爭中顯得機(jī)制不活，表現(xiàn)在經(jīng)營管理不善，有利于自主創(chuàng)新的技術(shù)進(jìn)步機(jī)制尚未形成，市場競爭能力不強(qiáng)，在運(yùn)行效率、運(yùn)行成本、市場競爭力、管理水平等諸多方面都存在著較大的差距。市場一旦放開，保護(hù)體制一旦消失，國內(nèi)煙草行業(yè)將受到極大沖擊，失去競爭優(yōu)勢。
（二）財(cái)務(wù)人員精細(xì)管理水平有待提高。人力資源是企業(yè)最寶貴的資源，財(cái)務(wù)人員是企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行者。但是，人崗不匹配、人浮于事會造成很大的人力資源浪費(fèi)，人力資源的浪費(fèi)是企業(yè)最大的浪費(fèi)，這與精益管理的要求相悖。
（三）精益財(cái)務(wù)要求和新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行要求。精益財(cái)務(wù)要求推行動態(tài)化的全面預(yù)算管理，通過完善全面預(yù)算指標(biāo)體系，加強(qiáng)單項(xiàng)預(yù)算間的銜接，綜合分析各單位預(yù)算指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，統(tǒng)籌好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，達(dá)到精、細(xì)、全的標(biāo)準(zhǔn)，減少無效、重復(fù)的支出。但是，與之配套的財(cái)務(wù)精益管理體系尚待加強(qiáng)。同時(shí)，2015年1月1日，所有納入煙草行業(yè)合并報(bào)表范圍的中國境內(nèi)企業(yè)均要執(zhí)行《新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，作為煙草企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員，要充分認(rèn)識市場經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以及會計(jì)工作在企業(yè)管理活動中的重要地位，及時(shí)了解掌握國家會計(jì)政策的變化，緊密結(jié)合行業(yè)會計(jì)工作的發(fā)展，做到未雨綢繆，有針對性地采取應(yīng)對和調(diào)整措施，以順應(yīng)新形勢變革的要求。
二、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精益管理的對策
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)成立由公司局長（經(jīng)理）帶頭，各部門主要負(fù)責(zé)人為成員的精益財(cái)務(wù)管理工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對精益財(cái)務(wù)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
（二）加大宣傳力度。由財(cái)務(wù)管理處牽頭，充分利用內(nèi)刊、內(nèi)部網(wǎng)站等媒介，在全系統(tǒng)大力宣傳精益財(cái)務(wù)管理理念，樹立過“緊日子”思想，促進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)降本增效、節(jié)約費(fèi)用，營造推進(jìn)精益財(cái)務(wù)管理的濃厚氛圍。
（三）提升財(cái)務(wù)人員技能。組織開展系列培訓(xùn)活動，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)；組織開展財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)活動，鼓勵財(cái)務(wù)人員立足本職，結(jié)合實(shí)際，圍繞財(cái)務(wù)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，群策群力、加強(qiáng)攻關(guān)，提出合理化建議，積極探索實(shí)施財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的有效途徑，推進(jìn)財(cái)務(wù)工作創(chuàng)新發(fā)展、精益發(fā)展。
（四）建立健全管理制度。樹立“持續(xù)改善、追求卓越”的工作導(dǎo)向，階段性地對精細(xì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行總結(jié)，不斷發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)不足，并切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)逐漸形成自我改善的內(nèi)生動力，持續(xù)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作。
三、落實(shí)財(cái)務(wù)精益管理的具體措施
（一）實(shí)行費(fèi)用、稅利“目標(biāo)管理”。提前預(yù)設(shè)年度稅利最低增長比例、最低毛利率、最低單箱結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再在銷售預(yù)測中聯(lián)動反映，提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)稅利的準(zhǔn)確率。對費(fèi)用管控實(shí)行“三保兩壓”，保證必要的成本費(fèi)用總規(guī)模，保證合理的費(fèi)用率水平，保證規(guī)范必需合理的各類支出，壓縮重點(diǎn)控制費(fèi)用，壓縮非經(jīng)營性的不合理、不合規(guī)支出。
（二）全面應(yīng)用新會計(jì)準(zhǔn)則。2015年行業(yè)將全面實(shí)施新會計(jì)準(zhǔn)則。組織財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對新準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，認(rèn)真做好新舊準(zhǔn)則銜接相關(guān)工作，與當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等部門加強(qiáng)聯(lián)系，做好相關(guān)備案工作。在實(shí)施新準(zhǔn)則的過程中，勤于與兄弟單位交流溝通，形成合力，攻克難關(guān)，并將使用中所涉及的共性問題及時(shí)向省局（公司）反饋，確保新準(zhǔn)則的平穩(wěn)過渡和有效執(zhí)行。對新準(zhǔn)則實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)分析，完善相關(guān)財(cái)務(wù)制度，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算規(guī)范化、精益化。
（三）完善預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。在充分考慮各分公司經(jīng)營規(guī)模、歷史水平和發(fā)展要求等要素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，科學(xué)設(shè)置，統(tǒng)籌處理好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，加快完善全系統(tǒng)預(yù)算定額體系建設(shè)，達(dá)到“精”、“細(xì)”、“全”標(biāo)準(zhǔn)，減少無效和重復(fù)的支出。將省局重點(diǎn)控制的費(fèi)用和物流費(fèi)用作為預(yù)算管理的重點(diǎn)，進(jìn)一步加大預(yù)算的分析、考核和通報(bào)力度，提高預(yù)算考評指標(biāo)在領(lǐng)導(dǎo)班子業(yè)績考評指標(biāo)中的分值和權(quán)重，不斷提升預(yù)算管控水平。
（四）推進(jìn)跨行支付結(jié)算和配套銀行卡應(yīng)用工作。認(rèn)真落實(shí)國家局下發(fā)的《行業(yè)跨行結(jié)算及銀行卡應(yīng)用指導(dǎo)意見》和省局有關(guān)工作部署，遵循客戶自愿、方便客戶的原則，協(xié)同營銷中心穩(wěn)步推進(jìn)跨行支付結(jié)算和銀行卡應(yīng)用工作，逐步實(shí)現(xiàn)零售客戶在線、主動、實(shí)時(shí)的貨款結(jié)算，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上營銷、網(wǎng)上配貨、網(wǎng)上結(jié)算“四網(wǎng)合一”，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提高零售戶滿意度。
（五）挖掘貨幣資金保值增值潛力。牢固樹立資金時(shí)間價(jià)值觀和現(xiàn)金流量觀，推動資金運(yùn)動與市場變化相適應(yīng)，提高貨幣資金保值增值水平。進(jìn)一步健全資金監(jiān)管制度，充分運(yùn)用資金監(jiān)管軟件切實(shí)加強(qiáng)日常資金監(jiān)管，保證資金的安全性。進(jìn)一步深化月度資金預(yù)算審批制度，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，特別加強(qiáng)與大額資金使用部門之間的協(xié)調(diào)溝通，按需安排使用資金，減少因信息不暢造成的資金低效使用，保證資金的流動性。進(jìn)一步優(yōu)化存款組合，適當(dāng)提高中、長期定期存款比重，與銀行加強(qiáng)協(xié)商，將存款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍，盡可能地提高資金收益水平，保證資金的效益性。配合營銷中心協(xié)調(diào)各中煙公司均衡供貨，提高卷煙周轉(zhuǎn)次數(shù)，保持卷煙的合理庫存和數(shù)量，壓縮結(jié)算時(shí)間，防止資金無效占用，實(shí)現(xiàn)資金最大收益。
（六）加強(qiáng)資產(chǎn)動態(tài)監(jiān)管。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好“投資與資產(chǎn)”的關(guān)系，規(guī)范投資行為，積極優(yōu)化和配置資產(chǎn)。根據(jù)省局（公司）財(cái)務(wù)處統(tǒng)一工作部署，借助信息化手段，對資產(chǎn)的購入、調(diào)撥、維修和報(bào)廢等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)動態(tài)監(jiān)管，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高可利用資產(chǎn)的再利用率。特別是加強(qiáng)對車輛資產(chǎn)的處置，在高度重視車輛的安全性能和使用壽命的前提下，充分發(fā)揮車輛資產(chǎn)的使用效益。
篇3
一．經(jīng)濟(jì)增加值考核的意義
從2010年起，國資委在其所管轄的100余家中央企業(yè)全面推行新修訂的《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法》。與舊版相比，新版辦法增加了“經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）考核”所占考核權(quán)重占40%，并將在以后年度逐步加大考核權(quán)重，取代凈資產(chǎn)收益率的核心指標(biāo)地位。EVA指標(biāo)的推出具有明顯的政策導(dǎo)向：促進(jìn)企業(yè)由規(guī)模導(dǎo)向型發(fā)展方式向價(jià)值創(chuàng)造導(dǎo)向型發(fā)展方式理念的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)不斷增加股東財(cái)富；逐步實(shí)現(xiàn)造鼓勵企業(yè)通過適當(dāng)增加戰(zhàn)略投資，加大科研開發(fā)力度，做大做強(qiáng)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展；提高資產(chǎn)使用效率，遏制盲目投資沖動，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（一）原有考核指標(biāo)體系導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)狀
原有的中央企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核以凈資產(chǎn)收益率、利潤總額、營業(yè)收入等會計(jì)指標(biāo)為核心考核經(jīng)營者業(yè)績。
1．為追求較高的凈資產(chǎn)收益率，經(jīng)營者一方面減少科研開發(fā)費(fèi)等戰(zhàn)略性投入，提高利潤，導(dǎo)致企業(yè)自主開發(fā)能力不足，缺乏富有競爭力的差異化產(chǎn)品，成為企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“瓶頸”，錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇；另一方面增加負(fù)債資金，減少權(quán)益資金，人為操縱平均所有者權(quán)益，出現(xiàn)盈利企業(yè)未必創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營業(yè)績扭曲現(xiàn)象。
2．企業(yè)為了提高營業(yè)收入，過渡依賴擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，忽視資本的機(jī)會成本，由于投資人資本是免費(fèi)的，經(jīng)營者在投資項(xiàng)目分析時(shí)只要產(chǎn)出大于投入，項(xiàng)目就盲目上馬，實(shí)際是夸大了利潤，形成低效或無效投資，損害了投資人利益。另一方面，為了增加營業(yè)收入，經(jīng)營者還有可能放寬信用條件，擴(kuò)大銷售，導(dǎo)致呆壞賬成呈增加趨勢；存貨等其他資產(chǎn)規(guī)模隨之加大形成資金沉淀，降低資產(chǎn)使用效率。
（二）經(jīng)濟(jì)增加值的基本原理及計(jì)算公式
新版《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核辦法》中,經(jīng)濟(jì)增加值指標(biāo)指經(jīng)核定的企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額,即補(bǔ)償了經(jīng)營的全部資產(chǎn)成本之后的剩余收益，是從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權(quán)和債權(quán)投資者的全部投入的機(jī)會成本后的所得。具體計(jì)算公式為：
經(jīng)濟(jì)增加值=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-調(diào)整后資本×平均資本成本率=（投資回報(bào)率-平均資本成本率）×調(diào)整后資本
其中：(1)稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)-非經(jīng)常性收益調(diào)整項(xiàng)×50%）×（1-所得稅率）
(2)調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無息流動負(fù)債-平均在建工程
(3) 平均資本成本率,辦法中規(guī)定：
中央企業(yè)資本成本率原則上定為5.5%。
承擔(dān)國家政策性任務(wù)較重且資產(chǎn)通用性較差的企業(yè)，資本成本率定為4.1%。
資產(chǎn)負(fù)債率在75%以上的工業(yè)企業(yè)和80%以上的非工業(yè)企業(yè)，資本成本率上浮0.5個(gè)百分點(diǎn)。
資本成本率確定后，三年保持不變。
首先EVA指標(biāo)設(shè)置了最低資本回報(bào)警戒線，如果項(xiàng)目投資回報(bào)率小于資本成本率，那么項(xiàng)目投入是無效的，經(jīng)營該項(xiàng)目必定減損企業(yè)價(jià)值。其次，投資資本回報(bào)率與凈資產(chǎn)收益率不同的是，提高凈資產(chǎn)收益率往往通過大舉增加負(fù)債資金，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，而不是提升經(jīng)營績效的來實(shí)現(xiàn)，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果有可能由于負(fù)債利息過重，減損股東利益。
二、EVA在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用
EVA價(jià)值概念的引入體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展將以價(jià)值創(chuàng)造為經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，隨著企業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的核心將從增加凈資產(chǎn)收益率、利潤總額、營業(yè)收入轉(zhuǎn)向以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值EVA為核心。
從EVA計(jì)算模型分析，EVA值實(shí)現(xiàn)途徑有五條：一是增加投資回報(bào)率高于資本成本的項(xiàng)目、減少低收益投資；二是充分利用經(jīng)營杠桿，當(dāng)固定成本不變時(shí)，降低產(chǎn)品成本，提高銷售收入，以增加稅后凈營業(yè)利潤；三是構(gòu)建最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本率、以最低成本籌集企業(yè)所需資金；四是減少或避免資本支出盲目擴(kuò)張，激活沉淀資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率；五是清退低效或減損企業(yè)價(jià)值的資本投入，減少資本成本。
從國資委考核中央企業(yè)EVA指標(biāo)的調(diào)整項(xiàng)目分析，具有明確的政策導(dǎo)向。一是科研開發(fā)費(fèi)視同利潤加回，增加EVA,體現(xiàn)了國家鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，通過增加研發(fā)投入，促進(jìn)生產(chǎn)力形成等戰(zhàn)略性投資，有效調(diào)整企業(yè)不同發(fā)展階段、不同產(chǎn)品的生命周期，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。二是非經(jīng)常性收益按稅后金額的50%調(diào)整，而與其相關(guān)的資本成本全額扣減稅后經(jīng)營業(yè)利潤，體現(xiàn)了對企業(yè)做大做強(qiáng)主業(yè)，推進(jìn)低效資產(chǎn)退出經(jīng)營的要求；三是對符合主業(yè)的在建工程不計(jì)算資本成本，一方面限制了投資領(lǐng)域，減少投資的盲目性，另一方面要求企業(yè)慎重科學(xué)的決策，合理降低投資不當(dāng)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
三、某儀器廠的EVA案例分析
（一）現(xiàn)有考核體系下企業(yè)經(jīng)營存在的問題
某儀器廠是國家大二型儀器儀表企業(yè)，國內(nèi)最大的核輻射監(jiān)測儀器儀表制造商和唯一的系統(tǒng)集成商，有著40年從事核輻射監(jiān)測儀器和核技術(shù)應(yīng)用監(jiān)測設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)、安裝和維保等方面的經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)一度處于行業(yè)的前列。受傳統(tǒng)發(fā)展方式的影響，企業(yè)存在以下問題：
1．企業(yè)在增加營業(yè)收入、利潤總額、凈資產(chǎn)收益率等傳統(tǒng)考核指標(biāo)上投入了過多的精力，忽視了企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展能力的培育，科研創(chuàng)新能力不強(qiáng)，制約著企業(yè)發(fā)展。多年來技術(shù)提升速度較慢，與國家核電發(fā)展事業(yè)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。技術(shù)上與國外同類產(chǎn)品相比, 產(chǎn)品總體技術(shù)水平存在著標(biāo)準(zhǔn)化程度較低 、系統(tǒng)配置缺少多樣性等不足。在產(chǎn)品的成套性、技術(shù)先進(jìn)性、集成化、模塊化和能譜分析技術(shù)上與國外同類知名企業(yè)相比有一定差距。
2．企業(yè)經(jīng)營成本費(fèi)用不斷升高，主業(yè)創(chuàng)利能力不強(qiáng)。產(chǎn)品的制造成本和各項(xiàng)費(fèi)用不斷升高，缺乏有效的降低和控制成本的措施，加之受市場競爭報(bào)價(jià)的影響導(dǎo)致產(chǎn)品銷售利潤降低，企業(yè)創(chuàng)利能力較差。
3．應(yīng)收賬款、存貨、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)等占用資金較多，周轉(zhuǎn)速度慢，使用效率低。
（二）以EVA理念為核心，開展財(cái)務(wù)管理
企業(yè)價(jià)值最終需要面向市場，通過向市場提供適銷對路的差異化產(chǎn)品或服務(wù)，得到客戶認(rèn)可，才能實(shí)現(xiàn)增值；提升EVA是企業(yè)及全體員工的共同責(zé)任，要提高員工增收節(jié)支降低資本的主動性，把EVA的管理理念滲透到企業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)。
樹立提升企業(yè)EVA依靠各個(gè)部門密切協(xié)調(diào)、上下互動、全員參與的理念。從資金投入、資金使用、資金回收等全過程入手，提高資金使用效率，提升企業(yè)EVA。堅(jiān)持事前預(yù)算、始終監(jiān)控，事后考核的閉環(huán)管理方法，不斷檢查及總結(jié)前期執(zhí)行效果，并持續(xù)改進(jìn)的過程，并將檢查經(jīng)驗(yàn)作為下一次改進(jìn)的起點(diǎn)。
1．提高創(chuàng)利能力，在現(xiàn)有資本規(guī)模內(nèi)，一是擴(kuò)大銷量、合理定價(jià)提高收入，節(jié)約成本，挖潛降耗增加經(jīng)營凈利潤；二是調(diào)整結(jié)構(gòu)，對低回報(bào)業(yè)務(wù)面予以終止。
2．提高資產(chǎn)使用效率，包括提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，長期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。
3．構(gòu)建最佳資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本，盡可能多的使用無息負(fù)債融資，包括通過集中采購、競爭性談判、公開招標(biāo)等手段，強(qiáng)化企業(yè)議價(jià)能力，爭取供方信用。其次是合理利用債務(wù)融資的抵稅效應(yīng)，增加股東收益
（三）提高EVA的具體措施
企業(yè)要提高EVA，應(yīng)結(jié)合全面預(yù)算管理，績效考評等管理手段，以預(yù)算為剛性指標(biāo)，以考核為手段，保證企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
1．企業(yè)業(yè)務(wù)利潤
具體到企業(yè)基層作業(yè)中心應(yīng)限定企業(yè)最低售價(jià)，核定年收入目標(biāo)、回款目標(biāo)、合同目標(biāo)，銷售費(fèi)用率，對本中心不可控的制造成本采用定額成本結(jié)算，可控成本費(fèi)用制定年度預(yù)算指標(biāo)并按月考核動態(tài)監(jiān)控，與職工薪酬掛鉤，充分調(diào)動職工創(chuàng)利積極性；
2．應(yīng)收款項(xiàng)管理
企業(yè)應(yīng)合理定價(jià)，關(guān)注客戶信用狀況及結(jié)算方式，隨市場變化及時(shí)調(diào)整銷售策略，靈活運(yùn)用銷售折扣、銷售折讓、信用銷售、代銷和廣告宣傳等多種策略和營銷方式，不斷提高市場占有率。完善賒銷管理制度，嚴(yán)格考核，采用適當(dāng)?shù)募钆c約束機(jī)制加速貨款回收。堅(jiān)持應(yīng)收款項(xiàng)的動態(tài)管理，由財(cái)務(wù)部門定期向經(jīng)營單位即將逾期賬款預(yù)警提示；逾期一定期限，由專業(yè)催款人員負(fù)責(zé)催收。 引入合同評審機(jī)制，從源頭上控制壞賬產(chǎn)生。
對風(fēng)險(xiǎn)較大的應(yīng)收款項(xiàng)，企業(yè)成立專門的清欠部門，配備專職清欠人員負(fù)責(zé)催收逾期貨款；將清欠業(yè)績納入年度預(yù)算考核體系，下達(dá)年度預(yù)算指標(biāo)并按月考核落實(shí)，與個(gè)人薪酬掛鉤；將以健全客戶信用檔案，關(guān)注重要客戶的資信變動，采取有效措施防范信用風(fēng)險(xiǎn)；對長期催收不佳的欠款，加大回款提成比例，力求最大限度挽回企業(yè)損失。
3．存貨與應(yīng)付款項(xiàng)
市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)價(jià)值一方面面對客戶實(shí)現(xiàn)收入取得回款，另一方面通過供應(yīng)商形成成本，因此，將存貨控制在合理水平，爭取相當(dāng)?shù)淖匀蝗谫Y也是企業(yè)提高資金使用效率，降低資本成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
4．高度重視國家企業(yè)鼓勵企業(yè)科研開發(fā)的EVA考核政策導(dǎo)向，適度增加研發(fā)投入等戰(zhàn)略性投資，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品更新?lián)Q代，通過不斷退出差異化產(chǎn)品提高市場份額，提升企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
5．全面長期投資、固定資產(chǎn)等各項(xiàng)長期資產(chǎn)，優(yōu)化配置，提高資產(chǎn)使用效率，降低資本成本。
國有企業(yè)受前期粗放式發(fā)展方式的影響，不少企業(yè)存在經(jīng)營管理不善，虧損或低效經(jīng)營的子公司或參股公司，占用大量資本，不符合目前國資委突出主業(yè)的發(fā)展要求，因此企業(yè)適時(shí)清理長期無分紅或虧損的長期投資，也是優(yōu)化資源，降低資本成本的一條有效途徑。
篇4
物業(yè)經(jīng)理每天都得和人打交道。外出洽談，在辦公室安排工作，都離不開說話的技巧。說話不光是一個(gè)人口才的表現(xiàn)，也是一個(gè)人思想、個(gè)性和智慧的表露。物業(yè)經(jīng)理在對員工發(fā)表演講時(shí)，一次好的演講或交談可以起到鼓舞人、激勵人、教育人的作用。如果當(dāng)經(jīng)理在演講時(shí)出現(xiàn)與聽眾觀點(diǎn)相反的情況，要采取迂回的策略，耐心地表達(dá)觀念和思想，憑著智慧和勇氣來說服聽眾。
物業(yè)管理公司的工作性質(zhì)是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時(shí)是極為繁瑣和細(xì)微的。這就要求每個(gè)員工學(xué)會尊重人、理解人、關(guān)心人，把業(yè)主的需要當(dāng)成第一需要，樹立“服務(wù)至上”的意識，主動并不斷地了解業(yè)主的需求并努力使他們滿足。業(yè)主在使用房屋的過程中，對房屋的設(shè)計(jì)、發(fā)展規(guī)劃、樓宇的質(zhì)量等一系列售前遺留問題，習(xí)慣一古腦地推給物業(yè)管理公司。面對業(yè)主的報(bào)怨、不滿，物業(yè)管理公司一方面要耐心向業(yè)主解釋清楚情況，另一方面要主動與有關(guān)責(zé)任部門聯(lián)系、溝通，求得問題的合理解決。
物業(yè)管理公司經(jīng)理的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，物業(yè)管理服務(wù)工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無。注重與業(yè)主的溝通。這種溝通的功夫更多體現(xiàn)在日常工作中，我們提倡及時(shí)地、真誠而有效的溝通，而不僅僅局限于一年兩、三次的業(yè)主意見征詢活動;注重與員工的溝通。現(xiàn)代團(tuán)隊(duì)中的成員，需要規(guī)范的管理，也需要文化的滋潤，溝通體現(xiàn)了尊重，溝通營造了健康、和諧的氣氛，溝通是調(diào)動積極性的重要手段;注重與有關(guān)單位、部門和上級主管溝通。溝通與協(xié)調(diào)是一種顧全大局的意識，是一種境界，也是信息社會對職業(yè)經(jīng)理人的必然要求，在物業(yè)管理工作中往往能起到事半功倍的效果。
二、要不斷學(xué)習(xí)傾聽的技巧
傾聽是一種技巧，這種技巧的第一信條，就是給予對方全然的注意，當(dāng)有人與你交談時(shí)，不要讓任何事務(wù)打斷你的注意，即使是處在擁擠的房間內(nèi)和人說話，也要盡量摒除其他事務(wù)的干擾，讓對方覺得你是惟一的在場者。
許多管理人員在和員工建立上司與雇員的關(guān)系時(shí)，犯了一個(gè)大錯(cuò)，就是把這種關(guān)系變成教師和學(xué)生的關(guān)系。雖然老師一般都是包辦大部分的說話時(shí)間，但一位好老師也知道如何去傾聽學(xué)生的話。優(yōu)秀的管理人也應(yīng)該如此，物業(yè)經(jīng)理對下屬扮演權(quán)威者的角色，不但談話效果不如人意，其個(gè)人形象也會受到損害。
業(yè)主能向管理公司投訴，表明業(yè)主對物業(yè)管理公司還持信任態(tài)度，物業(yè)經(jīng)理要有“聞過則喜”的度量，對業(yè)主的信任表示感謝，并從另外一個(gè)角度檢討、反思公司的各項(xiàng)工作，完善和改進(jìn)服務(wù)工作。此時(shí)若一味解釋或反駁業(yè)主的投訴，業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)管理公司不尊重其意見而加劇對立情緒，甚至產(chǎn)生沖突。所以要傾聽，要耐心聽業(yè)主“訴苦”并進(jìn)行記錄，使業(yè)主感覺到物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)的虛心態(tài)度，隨著訴說的結(jié)束其怨氣也會逐漸消除。業(yè)主投訴的問題無論大小輕重，都要認(rèn)真對待和重視，設(shè)身處地站在業(yè)主立場，拉近與業(yè)主的心理距離。
三、要努力提高談判的技巧
企業(yè)和業(yè)主之間的有效溝通可化解矛盾和糾紛。作為服務(wù)合同的雙方，業(yè)主與物業(yè)管理公司理應(yīng)是平等地位的雙方。有的業(yè)主錯(cuò)誤認(rèn)為“我是主人，物業(yè)管理公司是我請回來的仆人”，動輒就要撤換物業(yè)管理公司，或干預(yù)公司的日常管理工作。而有些物業(yè)管理公司以“管理者”自居，將業(yè)主視為“被管理的”，把管理物業(yè)擴(kuò)大為“管人”，可謂“管你沒商量”。這種“主人與仆人”、“管理與被管理”的錯(cuò)誤觀念造成角色錯(cuò)位，物業(yè)投訴和糾紛自然就增多。
業(yè)主對物業(yè)管理公司不滿最經(jīng)常的表現(xiàn)在拖交、欠交物業(yè)費(fèi)上，業(yè)主拖欠公共或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索，通過有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、甚至通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。
在所有催交物業(yè)費(fèi)的方法中，物業(yè)經(jīng)理與業(yè)主的談判是“化干戈為玉帛”的最佳方式，也是一場高智商的較量，既然是談判就難免沖突，如何既化解沖突，又能維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)利，避免沖突帶來的不良影響，是展現(xiàn)經(jīng)理人際交往技巧的一個(gè)重要方面。在諸多方法中，以軟化硬、以柔克剛的柔術(shù)談判手法是十分有效的。
1、以軟化硬
談判人員在沒有找到說服對方有效辦法前，應(yīng)盡量避免正面回答問題和做出實(shí)質(zhì)性的答復(fù)，極力回避對對方的觀點(diǎn)、建議做出肯定或否定的表示，不攻擊對方的主張，不為自己的想法辯解，將對方對自己的批評變成對問題的磋商，以軟化硬，從而達(dá)到自己的目的。
2、必要的回避
有時(shí)，沖突只不過是一種毫無價(jià)值的懲罰行為，如果纏住不放，反而會造成僵局。這時(shí)，采取必要的回避和退卻對處理事情反而有好處。這種策略適用于發(fā)生以下情況：沖突起因是瑣碎事;沖突各方缺乏雙贏的協(xié)商技巧;沖突在潛在利害中得不償失;沒有足夠時(shí)間解決沖突。
3、適當(dāng)?shù)陌矒?/p>
篇5
3、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等。
4、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄。
5、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。按照上述要求，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置專門的社區(qū)安全秩序服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中公司總部設(shè)置專門的監(jiān)督管理部門，即安全管理部，管理處設(shè)置提供社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的部門，并配備服務(wù)人員及設(shè)施設(shè)備，以確保社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的有效實(shí)施。
從監(jiān)管部門職責(zé)角度來看，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置安全管理部，負(fù)責(zé)對全公司社區(qū)安全秩序維護(hù)工作進(jìn)行督促、檢查，防止任何安全事故的發(fā)生，并在全公司各個(gè)領(lǐng)域建立健全安全秩序維護(hù)服務(wù)組織，實(shí)施安全秩序維護(hù)服務(wù)。總經(jīng)理作為全公司安全秩序維護(hù)事務(wù)負(fù)責(zé)人，根據(jù)業(yè)務(wù)開展社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)，制訂安全秩序維護(hù)服務(wù)政策、安全秩序維護(hù)服務(wù)管理制度、安全秩序維護(hù)服務(wù)目標(biāo)和指標(biāo)，以及各種安全生產(chǎn)、安全秩序維護(hù)、消防、應(yīng)急的規(guī)程規(guī)范，制訂各種安全操作規(guī)程和方案等安全措施，全面推行實(shí)施。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)貫徹以預(yù)防為主的社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)企業(yè)對社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理，不斷加強(qiáng)員工安全教育和宣傳，組織員工學(xué)習(xí)消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規(guī)定，時(shí)刻警惕和及時(shí)排除工作過程中的安全隱患，防范自然災(zāi)害損失和人為破壞事件的發(fā)生。根據(jù)客戶對安全秩序維護(hù)服務(wù)要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護(hù)服務(wù)管理體系，不斷調(diào)整、修改、完善、改進(jìn)安全秩序維護(hù)服務(wù)技術(shù)措施，修訂安全秩序維護(hù)服務(wù)管理計(jì)劃，并在各級監(jiān)督實(shí)施，使公司的安全秩序管理跟上時(shí)代步伐，適應(yīng)變化著的新環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期組織安全秩序維護(hù)服務(wù)工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時(shí)采取措施，解決出現(xiàn)的各種問題。
對重大安全隱患不惜人力、財(cái)力和物力限期整改，對于特殊原因一時(shí)難以徹底解決的安全隱患，制訂相應(yīng)的強(qiáng)化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內(nèi)容如下：
1、指導(dǎo)管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害)工作。
2、負(fù)責(zé)管理處安全、消防工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查、評估、指導(dǎo)。
3、負(fù)責(zé)本部門體系文件的編制與修訂，并對執(zhí)行情況進(jìn)行督導(dǎo)。
4、負(fù)責(zé)制訂安全秩序維護(hù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)計(jì)劃，并組織考核。
5、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)安全方面事故／案件的調(diào)查、分析。
6、負(fù)責(zé)管理處安全秩序維護(hù)人員人數(shù)變動情況的統(tǒng)計(jì)、分析。
7、負(fù)責(zé)受理護(hù)衛(wèi)員投訴、意見、建議。
8、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)游泳池安全管理工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查。
9、協(xié)助管理處進(jìn)行安全崗位編制設(shè)置。
1O、協(xié)助顧問管理部做好項(xiàng)目考察工作。
篇6
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時(shí)的簡易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。
（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價(jià)值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。
（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念
法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：
（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。
（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系，這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。
（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個(gè)月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個(gè)案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費(fèi)的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。
三、物業(yè)管理參與人及其法律地位
物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個(gè)非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個(gè)長期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)
管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。
四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類
物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。
（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。
（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個(gè)人、社會組織或國家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實(shí)的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。
（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系
具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個(gè)人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個(gè)人對個(gè)人的形式表現(xiàn)出來。
五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法
（一）存在的問題
1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí)，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的，研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實(shí)，至今沒有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。
2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，行為不規(guī)范
《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。
3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
實(shí)踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒有完全形成
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位
住房專項(xiàng)維修資金的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項(xiàng)維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。
（二）解決辦法分析
要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實(shí)可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。
2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競爭機(jī)制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。
3、引導(dǎo)社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯(cuò)誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。
4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時(shí)開展對小區(qū)主任的培訓(xùn)。
篇7
1．物業(yè)管理市場化將促使物業(yè)管理走向品牌化發(fā)展的道路項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
blog.
物業(yè)管理從原來的住房福利化管理轉(zhuǎn)向社會化、專業(yè)化和市場化管理，其最終本質(zhì)和結(jié)果就是進(jìn)行市場化管理，也就是要利用市場經(jīng)濟(jì)要素對物業(yè)管理資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行物業(yè)管理市場化，必定要引入市場競爭機(jī)制，通過激烈的市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌化企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走向品牌化發(fā)展的道路。一般情況下，市場經(jīng)濟(jì)的最終結(jié)果就是企業(yè)發(fā)展的品牌化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然也不例外。
2．物業(yè)管理的行業(yè)特征決定物業(yè)管理必須走品牌化發(fā)展之路training.
training.
首先，現(xiàn)階段物業(yè)管理實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)（隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展，政府定價(jià)或政府指導(dǎo)定價(jià)將逐步走向市場定價(jià)），政府又把物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)來發(fā)展，因此物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得非常重要。沒有一定管理規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)是很難生存和發(fā)展的。而物業(yè)管理的規(guī)模效益又從哪兒來呢？只能是企業(yè)利用品牌效應(yīng)參與市場競爭而得來。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌。再次，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在中選企業(yè)的眾多競爭要素中，品牌顯得特別重要。物業(yè)管理品牌實(shí)質(zhì)上就是一種公共性的“契約”，對業(yè)主來說，就意味著優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對房地產(chǎn)發(fā)展商而言，就意味房屋可以增值，可以多產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。
3．實(shí)施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是物業(yè)管理企業(yè)自我發(fā)展的需要轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
對一個(gè)企業(yè)而言，品牌是企業(yè)發(fā)展的生命力，是對外擴(kuò)張的利器。沒有品牌的企業(yè)是不會有大的發(fā)展的。而物業(yè)管理企業(yè)的品牌對其發(fā)展就更為重要。現(xiàn)在，眾多的物業(yè)管理公司已充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，并力求鑄造知名品牌形象。
項(xiàng)目管理培訓(xùn)
二、中國物業(yè)管理品牌化發(fā)展階段
項(xiàng)目經(jīng)理圈子
回顧我國物業(yè)管理的發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn)，1981年我國第一家物業(yè)管理公司成立后，物業(yè)管理并未如人們所想象的那樣在全國迅速發(fā)展起來，當(dāng)然這是由眾多因素造成的，其中中國住房制度的政策性問題對此影響最大。真正在全國范圍內(nèi)推廣物業(yè)管理是從1995年開始的，也就是說，全國性物業(yè)管理的推廣也只有8---9年的時(shí)間。總結(jié)我國物業(yè)管理的發(fā)展過程，展望我國物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢，筆者把我國物業(yè)管理品牌化發(fā)展過程分為四個(gè)階段。
第一階段，1981—1994年，中國物業(yè)管理的試點(diǎn)階段
轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
此階段主要是指深圳物業(yè)管理的推廣階段。在此期間，全國部分城市也成立了物業(yè)管理公司，但運(yùn)作效果并不好，最終都沒有發(fā)展起來。而深圳的物業(yè)管理卻開展得有聲有色，取得了令人矚目的成績。1981年到1994年期間，深圳物業(yè)管理的發(fā)展過程中有幾筆值得特別提及。一是1981年。深圳市第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，開始對東湖麗苑住宅小區(qū)實(shí)行有償服務(wù)、綜合管理；二是1983年，深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓——國際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理；三是1988年，深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；四是1988年，深圳市房地產(chǎn)管理局對房管所進(jìn)行改制，改房管模式為物業(yè)管理模式，改政府管理模式為企業(yè)化管理模式；五是1990年，通過對蓮花二村的物業(yè)管理進(jìn)行改革，實(shí)行了物業(yè)的“一體化”管理；六是1993年深圳成立了全國第一家物業(yè)管理協(xié)會——深圳市物業(yè)管理協(xié)會；七是1993年，深圳市住宅局以蓮花北為試點(diǎn)，在局系統(tǒng)第一次進(jìn)行了物業(yè)管理招投標(biāo)，拉開了物業(yè)管理市場化的序幕；八是1994年，深圳市出臺了全國第一個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l例，即《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法規(guī)。項(xiàng)目管理培訓(xùn)
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第二階段，1995—1999年，全國物業(yè)管理的全面推廣階段
1994年4月，建設(shè)部頒發(fā)了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確提出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式”、“由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化管理”，正式確定了我國物業(yè)管理的新體制。1995年8月。建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，很快在大連又召開了物業(yè)管理工作會議。會議要求，每一個(gè)省至少推薦3～5個(gè)城市進(jìn)行物業(yè)管理試點(diǎn)，從而拉開了在全國范圍內(nèi)推廣物業(yè)管理的序幕。1999年5月，建設(shè)部在深圳召開了全國物業(yè)管理工作會議，會議的議題主要是物業(yè)管理的市場化問題。該會議結(jié)束之后，深圳物管企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)駐內(nèi)地物業(yè)管理市場，全國性的物業(yè)管理市場化從此得以啟動。此階段的主要特征：一是住房制度改革正處于關(guān)鍵時(shí)候，物業(yè)管理推廣工作阻力大；二是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)目迅速增長，物業(yè)管理面積及覆蓋面大為增加：三是物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)發(fā)展商自己成立，管理規(guī)模小，服務(wù)質(zhì)量低；四是物業(yè)管理招投標(biāo)尚未普遍實(shí)施，物業(yè)管理市場化進(jìn)程緩慢；五是物業(yè)管理基本上處于仃業(yè)性虧本狀態(tài)，物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱；六是物業(yè)管理品牌格局尚未形成，品牌效應(yīng)不太明顯，品牌時(shí)代并未到來。
第三階段，2000--2005年，全國大中城市物業(yè)管理品牌形成階段training.
2000年是全國住房實(shí)物分配全面截止，貨幣化分房開始實(shí)施的第一年，也是受政策性利好因素影響，物業(yè)管理真正發(fā)展的一年。2000年物業(yè)管理的發(fā)展已顯示出，物業(yè)管理的市場化進(jìn)程大大加快，品牌形成趨勢加快，有品牌的物業(yè)管理公司能夠利用品牌效應(yīng)實(shí)行迅速的擴(kuò)張，獲取大量的市場份額。在2000~2005年期間，全國大中城市物業(yè)管理市場競爭將進(jìn)一步加劇，在激烈的市場競爭中，將有一批優(yōu)秀的物業(yè)管理公司脫穎而出，形成知名品牌。到2005年，全國大中城市物業(yè)管理品牌趨向集中，品牌格局基本形成，品牌時(shí)代基本到來。第四階段，2006--2010年，全國性物業(yè)管理品牌形成階段
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此階段，物業(yè)管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮(zhèn)全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實(shí)施了物業(yè)管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的理性化和市場化，預(yù)計(jì)到2010年，物業(yè)管理將推廣到全國絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涉及各類物業(yè)。與此同時(shí)，全國性的物業(yè)管理品牌格局正式形成，物業(yè)管理這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)地位正式確立。
三、中國物業(yè)管理品牌化的形成方式項(xiàng)目管理論壇
1．品牌房地產(chǎn)發(fā)展商所屬物業(yè)管理公司的崛起
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
隨著人們對物業(yè)管理需求的不斷增加，物業(yè)管理作為房屋銷售新“賣點(diǎn)”地位的日益凸現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展商對物業(yè)管理也越來越重視，對物業(yè)管理的投入也越來越大（主要表現(xiàn)為前期投入和對物業(yè)管理公共配套設(shè)施的改善）。在品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的支持下，在擁有較大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，這類物業(yè)管理公司最容易形成品牌。當(dāng)然這里面也有一個(gè)良性循環(huán)問題。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌能支持物業(yè)管理公司品牌的建立；另一方面是物業(yè)管理公司的品牌反過來又提升了房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌，真正能夠?qū)崿F(xiàn)并形成“雙贏”格局。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
2．深圳物業(yè)管理企業(yè)北上西進(jìn)，促進(jìn)全國物業(yè)管理品牌格局的形成
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
在中國物業(yè)管理市場中，深圳是一支最強(qiáng)大的生力軍。深圳物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，如今已形成了眾多知名的品牌。這些品牌企業(yè)紛紛搶灘內(nèi)地物管市場，在全國迅速刮起一陣“深圳物業(yè)”旋風(fēng)。如今，深圳物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)地市場通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業(yè)面積已超過3000多萬平方米。就目前的發(fā)展趨勢來看，將在全國形成一種以深圳物業(yè)品牌為主體的物業(yè)管理品牌格局。
3．國際物管品牌覬覦中國物業(yè)管理市場training.
隨著《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法規(guī)的頒布和實(shí)施，中國物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快和市場的成熟，中國物業(yè)管理行業(yè)這個(gè)充滿巨大發(fā)展?jié)摿Γ疑虣C(jī)頗多的行業(yè)將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際物管品牌企業(yè)將以其特有的運(yùn)作方式、運(yùn)作模式進(jìn)入中國，這股勢力確實(shí)不能小看，這也是未來物業(yè)管理品牌市場的一大主流。國際性品牌企業(yè)的介入，將加快中國物業(yè)管理品牌格局的形成，加速品牌時(shí)代的到來。項(xiàng)目管理培訓(xùn)
四、中國物業(yè)管理品牌化時(shí)代特征分析項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
1．物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量將得到全面提升項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
training.
質(zhì)量是企業(yè)的生命，是企業(yè)在市場上獲勝的最終籌碼，也是企業(yè)品牌最基本的內(nèi)容。可以說，沒有質(zhì)量就不會有品牌和品牌效應(yīng)。因此，在物業(yè)管理品牌時(shí)代，各物業(yè)管理公司都會重視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量將得到根本性的提高。眾多的物業(yè)管理公司將會競相通過國際質(zhì)量體系認(rèn)證（包括IS09001：2000質(zhì)量管理體系、IS014001：1996環(huán)境管理體系和OHASAl8001：2001職業(yè)健康安全管理體系等）和開展“創(chuàng)優(yōu)”活動。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的全面提升，將給老百姓帶來更多的實(shí)惠，從而獲得更廣泛的社會認(rèn)同。bbs.
2．物業(yè)管理企業(yè)入市門檻增高，入市數(shù)量減少
現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)普遍存在著企業(yè)數(shù)目過多，管理規(guī)模過小的問題。造成這種情況的原因主要有：一是很多物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)商自己成立的，物業(yè)管理的好與壞、盈與虧，最后都由發(fā)展商負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司缺乏內(nèi)在的競爭動力和競爭壓力；二是作為物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)的行為主體——業(yè)主委員會成立和運(yùn)作困難，物業(yè)管理市場行為主體地位得不到確立；三是物業(yè)管理招投標(biāo)的法規(guī)和相應(yīng)機(jī)制尚未建立和完全理順，物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)困難重重；四是物業(yè)管理市場競爭機(jī)制沒有形成，房地產(chǎn)商也無法從市場上尋找到合適的物業(yè)管理公司；五是部分房地產(chǎn)發(fā)展商抱著“肥水不流外人田”的想法，不愿意讓別人管理自己開發(fā)的物業(yè)，所以也紛紛成立自己的物業(yè)管理公司；六是房管所改制成物業(yè)管理公司；七是部分機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對后勤機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，也成立自己的物業(yè)管理公司。在物業(yè)管理品牌時(shí)代，這種狀況將得到根本性的改變。一是房地產(chǎn)發(fā)展商的觀念將有所改變，他們會認(rèn)為，與其辛辛苦苦成立一個(gè)物業(yè)管理公司且不一定掙錢，還不如請一個(gè)知名的物業(yè)管理公司對所屬物業(yè)進(jìn)行管理，以提高自己物業(yè)的知名度；二是通過市場競爭，規(guī)模效益能夠形成；三是通過市場競爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)目會有所減少；四是政府對物業(yè)管理行業(yè)的等級管理已成為必然趨勢，行業(yè)的人市門檻增高，難度加大。新企業(yè)人市更加困難，新企業(yè)入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌也會趨向集中，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的品牌趨向集中。品牌物業(yè)管理企業(yè)的形成，使一般的企業(yè)不敢也不能輕易介入物業(yè)管理行業(yè)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
3．物業(yè)管理企業(yè)品牌趨于集中，物業(yè)管理集團(tuán)化趨勢形成首先，由于物業(yè)管理市場的競爭，知名物業(yè)管理公司會獲得大量新接物業(yè)的管理權(quán)。尤其是隨著中國住房制度的改革和住宅建設(shè)步伐的加快，物管企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ω遣豢晒懒俊Ｆ浯危锕芷放破髽I(yè)可通過顧問管理、合作管理等多種方式進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。再次，知名品牌企業(yè)可通過兼并、重組等方式進(jìn)行資源重組，從而形成更強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，同時(shí)使物業(yè)管理集團(tuán)化趨勢形成。少數(shù)知名物管品牌占有較大市場份額，使物業(yè)管理市場的品牌趨于集中，品牌效應(yīng)完全形成，物業(yè)管理品牌時(shí)代到來。
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4．物業(yè)管理品牌集中度比不上其他行業(yè)
由于房地產(chǎn)不具有“物流”特性，所以與其他能形成物流的行業(yè)相比，物業(yè)管理的市場集中度不會太大。隨著市場化進(jìn)程的加快，中國的家電、汽車等行業(yè)，也許就會出現(xiàn)幾家企業(yè)壟斷市場的局面，而物業(yè)管理則不然。物業(yè)管理行業(yè)將出現(xiàn)數(shù)目眾多的區(qū)域性品牌和全國性品牌共生共榮的局面。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
五、中國物業(yè)管理企業(yè)如何走品牌化發(fā)展之路
1．整合資源優(yōu)勢，培育核心競爭力
項(xiàng)目管理論壇
核心競爭力是一個(gè)企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和重要保證。如果一個(gè)企業(yè)沒有核心競爭力，那么在激烈的市場競爭中，這個(gè)企業(yè)就很難脫穎而出，很難形成知名的品牌。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。因此，對物業(yè)管理企業(yè)而言，要想取得更大的成績，盡快形成品牌效益，就必須根據(jù)自己的實(shí)際情況，整合自己的資源優(yōu)勢，形成自己的核心競爭力，利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應(yīng)獲取更大的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益。
2．實(shí)行人才發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢
企業(yè)的競爭，關(guān)鍵在于人才的競爭，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對性因素。只有擁有第一流人才，才會擁有第一流機(jī)制，也才會創(chuàng)造第一流的管理質(zhì)量并獲得第一流的經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，做到選好人才、用好人才、留住人才，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢，從而形成知名品牌。在目前，物業(yè)管理企業(yè)要特別加強(qiáng)和重視管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）的培養(yǎng)。一個(gè)優(yōu)秀的管理處主任管好一個(gè)項(xiàng)目，就能形成一個(gè)項(xiàng)目品牌，反之，管不好，可能會砸了牌子。人才發(fā)展戰(zhàn)略也是一個(gè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能夠?qū)嵤┑闹匾ＷC。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
3．加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化品牌意識
項(xiàng)目經(jīng)理博客
品牌要有一個(gè)逐步被認(rèn)知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身的宣傳，對物業(yè)管理品牌的建立也很重要。企業(yè)品牌的宣傳、品牌的建立可以通過以下方式進(jìn)行：一是建立企業(yè)特有的CIS系統(tǒng)；二是加強(qiáng)與新聞媒體的合作；三是在有條件的情況下，創(chuàng)辦自己的企業(yè)報(bào)紙、雜志和網(wǎng)站；四是參加重大的社會活動；五是加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)；六是提高服務(wù)質(zhì)量。項(xiàng)目管理論壇
4．形成優(yōu)秀的企業(yè)文化
企業(yè)文化是由一個(gè)企業(yè)諸多優(yōu)勢資源凝聚升華而成，代表一個(gè)企業(yè)的人文內(nèi)涵和綜合素質(zhì)，是品牌內(nèi)容的重要組成部分。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)形象以及員工的價(jià)值觀點(diǎn)、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范和服務(wù)意識等。在現(xiàn)代社會，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學(xué)，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強(qiáng)調(diào)企業(yè)成員的信念、情感以及管理藝術(shù)性等，較之政策、法規(guī)、制度等硬性約束更易為人們所吸納，對企業(yè)發(fā)展的推動作用更大。當(dāng)今社會，企業(yè)文化已成為企業(yè)吸引和聚集人才的一大法寶，對企業(yè)有極強(qiáng)的凝聚力。企業(yè)文化經(jīng)營得好，實(shí)質(zhì)上就是一種核心競爭力。從整個(gè)社會的發(fā)展趨勢來看，企業(yè)文化的作用將越來越重要。通過企業(yè)文化的營造也可形成和傳播企業(yè)品牌。通過企業(yè)文化使企業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，這是企業(yè)發(fā)展的最高境界。因此，在品牌的形成過程中，物業(yè)管理企業(yè)要特別注重企業(yè)文化的建設(shè)，形成優(yōu)秀的企業(yè)文化。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
5．通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證和開展“創(chuàng)優(yōu)”工作
1996年2月，深圳市中海物業(yè)在全國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過了IS09002：1994質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成功地將ISID9002：1994管理標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)人物業(yè)管理行業(yè)。之后，深圳乃至全國眾多的物業(yè)管理公司通過了此類認(rèn)證。實(shí)踐證明，引入國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，對物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作和提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量確實(shí)起了很大的作用，是一種行之有效的管理方法。實(shí)施國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系已是物業(yè)管理品牌的基本內(nèi)容。
“創(chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國（省、市）城市物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”，這是物業(yè)管理的國家標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志，是一個(gè)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內(nèi)容。2000年5月，建設(shè)部對“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改，使“創(chuàng)優(yōu)”的門檻加高，難度加大。雖然這樣，有條件的物業(yè)管理公司還是要進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”，力爭通過全國或省、市級物業(yè)管理示范的考評驗(yàn)收，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)品牌的形成。
篇8
(一)財(cái)務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺賬，臨時(shí)停車費(fèi)沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時(shí)，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時(shí)入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。
(二)管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。
(三)財(cái)務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財(cái)務(wù)管理人員招聘不以財(cái)會人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會計(jì)從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。
(五)投資回報(bào)低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時(shí)，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項(xiàng)目較少，即使有合適的項(xiàng)目，因?yàn)槲飿I(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
三、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的對策建議
(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收人進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
(二)強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。
篇9
各位領(lǐng)導(dǎo)大家好，我姓羅，名叫xx，先后就職于xxx，現(xiàn)就職于xxxx物業(yè)公司，現(xiàn)管理的樓盤為xxx。由于本人物業(yè)行業(yè)內(nèi)的不斷變更，猶如一葉孤舟，浪跡在生活的大海。
今天，我代表xxxx物業(yè)公司參加本次物業(yè)企業(yè)大會，聽了國土局領(lǐng)導(dǎo)和其他物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，為此，我感受頗深;
眾所周知，我們現(xiàn)在執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是xx市國土局，xx市物價(jià)局xxx年﹙198﹚號文件頒布實(shí)施的。XX年xx市物價(jià)局以778號文件再次認(rèn)定，并增加了空置房50﹪收費(fèi)的條款，從頒布實(shí)施至今已過了13年，從再次認(rèn)定至今，已過了8年，當(dāng)年物業(yè)保安工資從xxx元已升至現(xiàn)在的xxx元左右，涉及物業(yè)企業(yè)的水電費(fèi)、維保費(fèi)，那一樣不是上漲了幾倍，物業(yè)服務(wù)成本大幅上漲，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一成不變。我試問在座一下各位物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)?如果你們的員工，按勞動法規(guī)定;雙休，8小時(shí)工作制，國家節(jié)假日，繳納五險(xiǎn)，執(zhí)行xxx最低工資標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)要求配置員工，請問?你們的企業(yè)是否還能經(jīng)營，其虧損由誰承擔(dān)?難道說物業(yè)服務(wù)企業(yè)是慈善機(jī)構(gòu)?
由于還有許多物業(yè)小區(qū)二次供水是在管道加壓，水電部門經(jīng)常沒有任何通知，停水停電，造成公共設(shè)施損壞，電梯困人，此責(zé)任又由誰來承擔(dān)?物業(yè)企業(yè)由于勢單力薄，許多事情只有自認(rèn)倒霉。小區(qū)個(gè)別業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員，經(jīng)常以各種方式要求物業(yè)企業(yè)給他們的吃喝買單，還有許多的業(yè)主和小區(qū)業(yè)主委員會對物業(yè)企業(yè)認(rèn)識不足，他們認(rèn)為，物業(yè)公司是高盈利企業(yè)，以種種理由，要挾物業(yè)企業(yè)為其小區(qū)高額投入，而物業(yè)行業(yè)之間為了保住自己的地盤，只能違心應(yīng)承。物業(yè)市場的無序競爭，也導(dǎo)致了南川物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不高，市場混亂。
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，參差不齊，加之沒有對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的有效宣傳，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不足，“物業(yè)管理是個(gè)筐，什么都往里面裝”，小區(qū)里的大事小事，家務(wù)事，都應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益受到極大傷害，因而收費(fèi)率得不到相應(yīng)保證。
為此，我認(rèn)為，xx成立物業(yè)管理協(xié)會有助于提高南川物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)水準(zhǔn)，有助于改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主，與相關(guān)職能部門的關(guān)系。因?yàn)閱我坏奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)驗(yàn)、資歷有限，而物業(yè)管理協(xié)會可以有效整合企業(yè)資源，建立資源共享平臺，共同為會員單位小區(qū)出現(xiàn)的困難和問題出主意，想辦法，排憂解難。
物業(yè)管理協(xié)會還可以組織會員單位，走出去﹙參觀學(xué)習(xí)其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)﹚，請進(jìn)來﹙請管理先進(jìn)的物業(yè)企業(yè)，將先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)傳送給會員單位﹚。讓南川物業(yè)企業(yè)在不斷的學(xué)習(xí)中得到長足的發(fā)展。
物業(yè)管理協(xié)會還可以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以解決的與職能部門之間的矛盾，以協(xié)會的方式進(jìn)行溝通，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展排除障礙。物業(yè)管理協(xié)會還可以組織資深的物業(yè)經(jīng)理組成專家組，定期為會員單位難以解決的困難進(jìn)行會診、處方，解決企業(yè)經(jīng)營中的難點(diǎn)和疑點(diǎn)。因而，我堅(jiān)決支持物業(yè)管理協(xié)會的成立。
但是，我們也應(yīng)該看到協(xié)會成立后，單靠會費(fèi)支撐協(xié)會的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，將有很大的難度。為此我認(rèn)為協(xié)會不僅是物業(yè)企業(yè)之間的社團(tuán)組織，還可以組織一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)組織。如：電梯維保、專業(yè)保潔服務(wù)等等。既能解決會員單位與相關(guān)行業(yè)之間的價(jià)格操控之爭，還可以用實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)收入支撐物業(yè)管理協(xié)會的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到協(xié)會企業(yè)雙贏之目的。
小區(qū)物業(yè)管理工會匯報(bào)發(fā)言材料二
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評委、同志們：
大家好!
首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機(jī)會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××,××工程專業(yè)，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業(yè)教師、技術(shù)員、設(shè)備分廠副廠長;xx年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
我今天演講的主要內(nèi)容分二個(gè)部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢;二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路。回顧本人近年來的工作情況，可以總結(jié)為三個(gè)方面。
第一、 盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
xx年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設(shè)計(jì)及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu)，并力排眾議，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個(gè)精簡、高效的物業(yè)管理隊(duì)伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時(shí)期，工程部重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作，一是自主編制了一套計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚(yáng)長避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做到：到位而不越位，補(bǔ)臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻(xiàn)了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個(gè)更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計(jì)有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質(zhì)量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個(gè)方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時(shí)期，我事必躬親，到過大廈的每個(gè)地方，摸過大廈的每個(gè)部件，工作上踏踏實(shí)實(shí)，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)”的愛崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開拓進(jìn)取的創(chuàng)新意識。我從學(xué)校畢業(yè)后，從沒間斷過學(xué)習(xí)提高。xx年參加××省首批漢語言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計(jì)及以后的安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重的工作而中斷;為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學(xué)習(xí);在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn);隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應(yīng)工作需要，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識;根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實(shí)際需要，我又自學(xué)了計(jì)算機(jī)操作和編程，掌握了計(jì)算機(jī)輔助制圖、設(shè)計(jì);當(dāng)國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、施工和調(diào)試知識。現(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是我學(xué)以致用、從實(shí)踐中來到實(shí)踐中去的務(wù)實(shí)精神。一直來我不唯書、只唯用，不唯虛、只唯實(shí)。我基本做到了文理貫通、機(jī)電一體，既有廣博的理論基礎(chǔ)，又有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，所以在我的工程技術(shù)工作中時(shí)常會揉和感性的審美元素和分析問題的融會貫通、解決問題的快捷實(shí)效;我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡(luò)皆有所學(xué)。我想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實(shí)很全面，這對一個(gè)技術(shù)管理工作者來說，非常重要。
四是我有勇于實(shí)踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過多個(gè)工作崗位的實(shí)踐鍛煉，培養(yǎng)了自己多方面的能力，能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實(shí)踐、接受新事物快;同時(shí)我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個(gè)XX多萬元投資的××廠的空調(diào)除塵專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，我還為多個(gè)工廠企業(yè)的水電專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，又為多個(gè)軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡(luò)專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，另為一物業(yè)公司設(shè)計(jì)了全套物業(yè)管理競標(biāo)方案，并多次為大物業(yè)、控股公司上等級及技術(shù)問題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、排憂解難。
小區(qū)物業(yè)管理工會匯報(bào)發(fā)言材料三
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)主、各位嘉賓：
大家好!
受業(yè)主委員會的委托，xx物業(yè)管理公司今天正式成立了。現(xiàn)在我宣布，掛牌儀式開始!
我們xx物業(yè)管理公司，具有獨(dú)立法人的資質(zhì)，有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍。我們完全有能力履行xx小區(qū)的物業(yè)管理工作。我們嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格執(zhí)行與業(yè)主簽訂的各項(xiàng)
合同條款，我們將不斷地強(qiáng)化自身隊(duì)伍建設(shè)，不斷地細(xì)化自身的職責(zé)，不斷地提高服務(wù)和管理的水平。
在保安工作方面，我們具體的措施是：
1.建立三級保安(大門、巡邏)體系并設(shè)有緊急出擊系統(tǒng)，全天候維護(hù)小區(qū)的治安。
2.盤查閑雜人員，拒絕小販進(jìn)入小區(qū)。
3.在具備條件時(shí)對來訪客人辦理訪問手續(xù)。
4.維持小區(qū)的交通秩序。
5.對于地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件，采取組織疏導(dǎo)和救治行動。
6.防止任何人違規(guī)占用、變更或者損害公共服務(wù)設(shè)施。
關(guān)于維修工作，我們將做到：
1.檢查、巡視、記錄管區(qū)的物業(yè)質(zhì)量情況。
2.建立管區(qū)公共建筑、設(shè)備及業(yè)主房屋基本狀況、維修和產(chǎn)權(quán)變動檔案。
3.保持公共區(qū)域的水、電、氣、通訊、共用天線、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)。
4.為業(yè)主提供墻體、水、電、通訊、共用天線、排污等建筑體系的有償維修服務(wù)。
5.如需要，經(jīng)業(yè)主委員會同意，負(fù)責(zé)更改配套系統(tǒng)及組織相關(guān)設(shè)備的大修工作。
關(guān)于保潔工作：
1.保持管區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時(shí)收取垃圾并將所有垃圾運(yùn)出管區(qū)。保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。
2.清除任何不符合公約規(guī)定的建筑物和附屬物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清除而引起的損害賠償和費(fèi)用。
3.嚴(yán)格按照政府有關(guān)部門的要求，對綠化區(qū)予以維護(hù)、保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。
日常的管理工作：
1.對管區(qū)所有公共場所進(jìn)行管理。
2.業(yè)主信件、報(bào)紙雜志遞送的管理。
3，負(fù)責(zé)與有關(guān)的政府職能部門、新聞媒體的接洽工作。
4.接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，及時(shí)征求意見和建議，雙方協(xié)調(diào)運(yùn)作。
5.在所有有關(guān)轄區(qū)物業(yè)的法律訴訟中，可作為全體業(yè)主的代表。
關(guān)于社區(qū)交流和組織工作：
設(shè)立管區(qū)內(nèi)的通訊、資訊等宣傳媒介，加強(qiáng)業(yè)主間的溝通和文化交流。譬如：設(shè)置信息欄，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系和消息的。
關(guān)于特殊服務(wù)的工作：
適時(shí)設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目，并合理收費(fèi)：房屋代管代租、代售;代裝電話、傳真;代購商品;代定餐;代育花木;搬家;送鮮花;代叫出租;代購機(jī)船車票以及裝修等與業(yè)主商議的服務(wù)內(nèi)容。
關(guān)于監(jiān)察工作：
監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行雙方公約條款的情況，并采取一切必要措施
(包括罰款、張榜告知、停止供電、中止服務(wù)、提起訴訟等)，制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行公約規(guī)定的行為。
關(guān)于財(cái)務(wù)工作：
就物業(yè)管理公司的一切酬金及為履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出的一切款項(xiàng)，制定明確無誤的賬目記錄，并在業(yè)主委員會監(jiān)督下，每一財(cái)政年度向全體業(yè)主公布一次。
關(guān)于其他工作：
物業(yè)管理公司有權(quán)在不違背業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上，制定、修改管理規(guī)則，并公布于大廈告示欄，對各業(yè)主均有約束力。但必須提前與業(yè)主委員會進(jìn)行討論，獲得通過，并且予以備案。
篇10
一、辦公室的地位
物業(yè)管理辦公室為物業(yè)管理中心主任直接領(lǐng)導(dǎo)的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要工作任務(wù)有人事資料、行政事務(wù)、財(cái)務(wù)、檔案文件管理、倉庫保管、物資采購等，為協(xié)調(diào)部門之間關(guān)系、聯(lián)系上下級的重要部門。
二、辦公室的綜合職能
物業(yè)管理公司綜合辦公室內(nèi)容主要為人事、行政以及檔案文件管理等，依照其工作性質(zhì)而言，主要職能為管理、協(xié)調(diào)以及服務(wù)，其中服務(wù)為主線，管理是主體，協(xié)調(diào)是核心，只有融合協(xié)調(diào)三大職能，才可以使辦公室的管理工作更加適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。1.服務(wù)職能作為企業(yè)的后勤保障部門，辦公室需要為企業(yè)提供基礎(chǔ)的服務(wù)從而保障企業(yè)的正常運(yùn)作，及時(shí)掌握領(lǐng)導(dǎo)的意愿，并為企業(yè)員工、基層做好服務(wù)與領(lǐng)導(dǎo)。辦公室的管理人員不僅要與各級主管部門之間建立良好的合作關(guān)系外，同時(shí)要傾聽基層員工的心聲與意見，及時(shí)反饋給企業(yè)的上級管理層，從而保障基層員工的合法權(quán)益，調(diào)動員工的工作積極性，為業(yè)主提供更好的服務(wù)；依照公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況，加強(qiáng)基層調(diào)查研究，收集各方面信息，從而為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。辦公室要負(fù)責(zé)公司服務(wù)，了解業(yè)主的需求并反饋給公司。2.管理職能辦公室作為總經(jīng)理或者部門主任管轄的部門，同時(shí)兼具管理職能，為企業(yè)內(nèi)部中樞，外部窗口。辦公室要發(fā)揮管理職能，就必須要積極的參與到企業(yè)規(guī)則、政策的研究與制定，在充分了解管理層的意見后，全程監(jiān)督?jīng)Q策的執(zhí)行過程，并對結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收，從而維護(hù)企業(yè)內(nèi)部的正常運(yùn)營。負(fù)責(zé)擬定公司年、季、月的工作計(jì)劃，并就不同部門的完成情況進(jìn)行觀察，定期進(jìn)行總結(jié)；管理公司的人事調(diào)動、員工勞保、福利及公司車輛等；對公司各種文件的批辦、收發(fā)以及傳閱等進(jìn)行分類管理和歸檔。同時(shí)辦公室工作人員要深入到工作一線，保證下情上傳，上情下達(dá)。3.協(xié)調(diào)職能辦公室作為連接管理者與基層員工的重要橋梁，對于維持公司正常秩序有著十分重要的作用。在傳達(dá)上級主管部門的領(lǐng)導(dǎo)精神與思想的同時(shí)，要詳細(xì)了解各個(gè)部門的情況，并對橫向、縱向的各個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系進(jìn)行主動協(xié)調(diào)，并進(jìn)行有效的溝通，從而保證部門之間可以更好的合作，高效率的完成公司的工作任務(wù)。
三、提高辦公室管理職能水平的對策
1.建立規(guī)范的內(nèi)部管理制度為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，滿足公司長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，完善嚴(yán)格的辦公司管理制度尤為重要，具體為工作任務(wù)的規(guī)范，工作流程的細(xì)化。企業(yè)要高效、安全的運(yùn)營，就必須要有科學(xué)的規(guī)章制度作為保障，企業(yè)要加強(qiáng)對辦公室員工的約束與管理，對其日常工作進(jìn)行定期的總結(jié)與評估，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作過程中的漏洞并進(jìn)行及時(shí)的糾正。工作無大小，辦公室成員要認(rèn)真執(zhí)行公司的每一項(xiàng)任務(wù)，從決策的起草至最終的落實(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行，按部就班的辦事。同時(shí)企業(yè)要明確員工的責(zé)任制度與考核制度，對每個(gè)工作崗位需要承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行細(xì)化，保證事故可以及時(shí)處理并找到責(zé)任人。員工考核要獎懲有據(jù)、褒勤貶懶，杜絕工作中失誤、推諉以及低效現(xiàn)象，從而使辦公室的整體工作水平顯著提高。2.加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理公司辦公室的工作較為繁瑣，設(shè)計(jì)范圍較廣，具有極強(qiáng)的綜合性，對員工的綜合素質(zhì)有著較高的要求。辦公室工作人員除了要具備高效處理企業(yè)日常事務(wù)的能力外，同時(shí)要做好領(lǐng)導(dǎo)的“左膀右臂”，并加強(qiáng)與基層員工的聯(lián)系。除了要具備基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)技能、業(yè)務(wù)能力外，同時(shí)還要在經(jīng)濟(jì)、政治以及法律等有所了解，從而更好的發(fā)現(xiàn)國家政策傾向以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)。因此物業(yè)管理公司必須要加強(qiáng)辦公室員工的崗前培訓(xùn)，并在員工進(jìn)入工作崗位后定期進(jìn)行管理與考核，加強(qiáng)工作人員不斷充實(shí)自我的積極性，有效避免常規(guī)錯(cuò)誤的出現(xiàn)。同時(shí)公司要積極為員工提供實(shí)踐機(jī)會，從而使員工更好的為公司的發(fā)展提供計(jì)策，實(shí)現(xiàn)公司與個(gè)人的共同發(fā)展。3.完善部門協(xié)調(diào)，提高工作效率協(xié)調(diào)職能是辦公室的主要工作，要提高工作效率就必須要提高全局的合作與協(xié)調(diào)能力，有效的溝通上下、內(nèi)外。辦公室工作人員在下達(dá)領(lǐng)導(dǎo)思想政策時(shí)，要依據(jù)不同部門的特點(diǎn)，對其利害關(guān)系進(jìn)行分析，從而有效的減少部門間的分歧與矛盾，共同完成公司任務(wù)。因此，辦公室人員必須加強(qiáng)資料利用及整合能力，站在企業(yè)的整體利益來思考問題；同時(shí)，思想要有寬度，有效的調(diào)動公司各部門員工的積極性，遇到問題時(shí)主動的解決。均衡員工利益與公司利益，從而最大程度的發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。4.優(yōu)化工作環(huán)境，塑造和諧氛圍輕松、和諧的辦公環(huán)境可以員工更加輕松積極的面對工作，有效提高工作的效率，因此辦公人員要加強(qiáng)團(tuán)結(jié)，嚴(yán)于律己，提高自身說話及行事魅力，盡可能的減少與他人的矛盾與沖突；加強(qiáng)對員工團(tuán)隊(duì)合作精神的訓(xùn)練，從而使每個(gè)人的優(yōu)勢可以得到最大成都到發(fā)揮，使公司處于積極向上的狀態(tài)。
四、結(jié)束語
總之，物業(yè)管理公司綜合辦公室的職能主要有服務(wù)、管理以及協(xié)調(diào)功能，對于公司的健康長遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的作用，因此公司必須要加強(qiáng)辦公室規(guī)章制度的建設(shè)以及員工的培訓(xùn)，從而建設(shè)一支高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以更好的服務(wù)于公司級業(yè)主，在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地。
參考文獻(xiàn)
篇11
一、我國物業(yè)管理現(xiàn)存問題
（一）我國物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)以及服務(wù)品種比較單一
對于我國的房地產(chǎn)發(fā)展來說，物業(yè)管理是其重要組成部分，但是因?yàn)槭袌錾详P(guān)于此行業(yè)的立法以及規(guī)范還相對較少，即使有也不夠完善，同時(shí)在不同的地域物業(yè)管理自身的發(fā)展自身也存在諸多不平衡現(xiàn)象，這樣就會使得我國的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的過程中，往往沒有足夠合理的管理模式。物業(yè)管理行業(yè)中的服務(wù)產(chǎn)品以及相應(yīng)的規(guī)則難以滿足消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者和物業(yè)管理者之間也很難做到和諧相處，在進(jìn)行管理的時(shí)候物業(yè)管理行業(yè)所提供的產(chǎn)品也沒有特色和個(gè)性化，具有較高的同質(zhì)化特征，更不用提物業(yè)管理自身的文化以及品牌建設(shè)了。很多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往都是依靠收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)生存，這樣就會使企業(yè)自身難以真正發(fā)展和壯大，繼而也就無法對自身的服務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行更新與提升。
（二）物業(yè)管理對自身的責(zé)任以及認(rèn)知存在偏差
當(dāng)前物業(yè)管理自身發(fā)展水平在很大程度上關(guān)乎整個(gè)小區(qū)的安定、整個(gè)城市的健康發(fā)展，對于社會的進(jìn)步以及社會環(huán)境會帶來較大的影響。但是就當(dāng)前我國很多物業(yè)管理企業(yè)來說，在對自身責(zé)任的認(rèn)知以及職責(zé)的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質(zhì)不夠高，自身的職業(yè)道德和職業(yè)意識也很差，以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代房管機(jī)構(gòu)只要換個(gè)牌子就成為物業(yè)管理公司，一些社會閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會使得公司中的很多之中都沒有工作的主動性和積極性。同時(shí)在物業(yè)管理的過程中對科技的推廣力量不足，在經(jīng)一個(gè)的規(guī)模上以及模式方面不夠完善。這樣就會使得新房子在建設(shè)的時(shí)候就很難得到有效地維護(hù)，經(jīng)常會出現(xiàn)安全方面的隱患。
（三）物業(yè)公司經(jīng)常存在質(zhì)量差以及亂收費(fèi)等現(xiàn)象
因?yàn)槟壳拔覈槍ξ飿I(yè)管理方面還沒有足夠完善和健全的法規(guī)制度進(jìn)行約束和完善，同時(shí)也沒有相應(yīng)的機(jī)制對物業(yè)管理工作自身的工作行為進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)督，這樣就會使得物業(yè)公司有極大的可能性進(jìn)行亂收費(fèi)等，使得物業(yè)公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也完全是由自身決定，沒有統(tǒng)一的市場標(biāo)準(zhǔn)。很多物業(yè)公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設(shè)置了多項(xiàng)收費(fèi)的項(xiàng)目，繼而就會出現(xiàn)很多亂收費(fèi)的現(xiàn)象。
比如有的物業(yè)管理公司會私自制定一些不公平的規(guī)章制度對業(yè)主進(jìn)行約束，同時(shí)通過罰款以及押金等多種方式對業(yè)務(wù)自身進(jìn)行停電、停水等方面的管理，只要業(yè)主有所不從，物業(yè)管理公司就會采取懲罰措施，甚至?xí)淞ο嗉印Ａ硗猓飿I(yè)管理公司自身的服務(wù)態(tài)度比較差，在服務(wù)上還存在不規(guī)范、不到位以及不及時(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)公司的目的主要就是進(jìn)行費(fèi)用收取而不是進(jìn)行服務(wù)，往往通過多種多樣的項(xiàng)目進(jìn)行亂收費(fèi)，但是一旦出現(xiàn)服務(wù)或者是物業(yè)安全問題，往往就會出現(xiàn)推卸責(zé)任的狀況，這樣的狀況無疑會使得物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系難以得到真正的改善。
二、改進(jìn)物業(yè)管理質(zhì)量及水平的措施
（一）構(gòu)建并積極完善物業(yè)管理機(jī)制及體系
因?yàn)榈赜蛑g在經(jīng)濟(jì)水平方面會存在較大差異，這樣就需要有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件的地區(qū)應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建并努力完善相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)制及體系。成立相應(yīng)的業(yè)主委員會，并定期召開會議，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經(jīng)理實(shí)施專業(yè)化的管理。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進(jìn)行充分的利用，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)積極爭取政府的支持和引導(dǎo)，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定來制定合同，制定關(guān)于業(yè)主方面的相應(yīng)條例，不得對其進(jìn)行私自篡改。在未來的物業(yè)管理過程中應(yīng)當(dāng)依據(jù)這樣的機(jī)制、規(guī)范進(jìn)行管理。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善服務(wù)理念，強(qiáng)化責(zé)任意識
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)管理是新興事物，因此與業(yè)主之間存在暫時(shí)的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應(yīng)當(dāng)是能夠調(diào)和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)先從自身做起，不斷進(jìn)行自我反省，擺正自身的服務(wù)者地位，不斷提升服務(wù)意識，完善自身的服務(wù)理念，從點(diǎn)滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)用于承擔(dān)，不能推卸責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主進(jìn)行積極地宣傳，爭取業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主對自身的工作有更進(jìn)一步的了解，同時(shí)也歡迎業(yè)主對物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升。
（三）重組物業(yè)管理企業(yè)，使得管理更加規(guī)范化
物業(yè)管理企業(yè)目前之所有沒有足夠完善的企業(yè)文化很大原因就是因?yàn)檫€沒有形成具有規(guī)模的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，因此也就難以有更為完善的物業(yè)管理模式，從而也就無法對不規(guī)范的物業(yè)管理行為進(jìn)行約束。因此，要想有良好的物業(yè)管理隊(duì)伍就應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)以及完善的企業(yè)文化。這樣不僅能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的成本得到降低，同時(shí)還能夠通過規(guī)范化的管理以及規(guī)模化的運(yùn)營構(gòu)建良好的企業(yè)服務(wù)品牌。從某種程度上說，合作以及重組已經(jīng)是未來發(fā)展的必由之路。通過這樣的方式在能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到有效地提升。
另外，為了進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)得到健康發(fā)展，還應(yīng)當(dāng)從頂層設(shè)計(jì)入手對法規(guī)以及法律體系進(jìn)行逐步完善，通過管理細(xì)則、法律法規(guī)以及完善的監(jiān)督體系對物業(yè)管理企業(yè)自身做進(jìn)一步的管理業(yè)約束，對物業(yè)管理公司自身的收費(fèi)服務(wù)、無償服務(wù)等進(jìn)行約束。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)的職工應(yīng)當(dāng)對自身的職責(zé)進(jìn)行嚴(yán)格履行，通過法律途徑對企業(yè)的職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，對企業(yè)職工自身的職責(zé)和權(quán)利等進(jìn)行規(guī)定，通過這樣專業(yè)化的方式才能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步提升。
三、結(jié)束語
總的來說，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理質(zhì)量如何更是引起社會的廣泛關(guān)注，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當(dāng)前我國物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，還存在很多問題，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行逐步完善，通過頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進(jìn)行交流爭取業(yè)主的理解和支持，對內(nèi)部職工的素質(zhì)進(jìn)行提升，通過多元化的方式進(jìn)行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來正面促進(jìn)作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團(tuán)公司東曲礦）
參考文獻(xiàn)：
[1] 張金平.物業(yè)管理存在的問題及對策研究[J].吉林大學(xué).2008（11）
篇12
理事會
執(zhí)行委員會
常務(wù)委員會：
職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃
條例、規(guī)定、
道德規(guī)范和紀(jì)律
道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會
執(zhí)行委員會
公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會
地方分部活動部：
職責(zé)：分部活動
arm部：
職責(zé)：arm服務(wù)
法律事務(wù)部：
職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)
各地聯(lián)邦住房聯(lián)
公平住房和平等機(jī)會
聯(lián)邦立法
州和市政事務(wù)
服務(wù)部：
職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢
物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)
收/支分
風(fēng)險(xiǎn)管
聯(lián)絡(luò)部：
職責(zé)：物業(yè)管理雜志社
營銷/公共關(guān)系
出版
會員注冊部
職責(zé)：amo
amo資歷評估分會
amo保險(xiǎn)分會
cpm會員標(biāo)準(zhǔn)
高級cpm會員標(biāo)準(zhǔn)
管理計(jì)劃
會員發(fā)展、少數(shù)民族
教育培訓(xùn)部：
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2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified property manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited residential manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價(jià)值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業(yè)要求
申請人向irem提出申請，取得預(yù)備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。
申請人取得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。
道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德規(guī)范。 正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊中均有列明。
其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會批準(zhǔn)。
4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)： 專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長兼總裁為cpm，同時(shí)擁有、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。
注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是cpm的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。
5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時(shí)自動噴水。
（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。
（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。
二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn) 2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。
3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示
篇13
企業(yè)物業(yè)管理模式，是指企業(yè)物業(yè)管理工作通常采用的標(biāo)準(zhǔn)形式，而當(dāng)前物業(yè)管理模式的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是基于權(quán)利實(shí)施主體不同，將企業(yè)物業(yè)管理的主要模式劃分為：自行管理、合作管理和委托管理。當(dāng)然，還有一些其它劃分標(biāo)準(zhǔn)，如根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)采取的手段不同，企業(yè)物業(yè)管理模式分為開放式管理與封閉式管理，智能網(wǎng)絡(luò)化管理模式與一站式管理模式等等;而根據(jù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)用的實(shí)現(xiàn)形式來看分為酬金制與包干制。從物業(yè)管理的其它方面來看，還有治理方式不同，組織性質(zhì)的區(qū)別等劃分標(biāo)準(zhǔn)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展迅速，關(guān)于物業(yè)管理的研究主要從法律、合同方面研究了物業(yè)管理全力主體與業(yè)務(wù)責(zé)任主體的矛盾以及如何從制度上保持獨(dú)立與協(xié)調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的效率與良性發(fā)展。總的來說，物業(yè)管理模式從形式上看是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，而物業(yè)管理模式的發(fā)展將表現(xiàn)為物業(yè)管理項(xiàng)目或服務(wù)內(nèi)容的發(fā)包分派方式再組合;從本質(zhì)上看是物業(yè)管理實(shí)施操作權(quán)及相關(guān)責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，是在當(dāng)前階段為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。誠然，不斷實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理模式的優(yōu)化，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，對于企業(yè)主營業(yè)務(wù)與物業(yè)業(yè)務(wù)或是企業(yè)與專業(yè)的物業(yè)公司來說，可以二者之間的良性互動，提高企業(yè)物業(yè)整體運(yùn)營效益。
本文也是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體出發(fā)，主要論述物業(yè)管理模式中的自行管理與委托管理兩大模式，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自主管理模式將會出現(xiàn)并占有一定的市場份額管理型迎合了目前我國物業(yè)管理需求，而委托管理模式勢必逐步引入職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，從而引領(lǐng)我國企業(yè)物業(yè)管理模式實(shí)現(xiàn)更高效的轉(zhuǎn)變。基于兩大主要模式的優(yōu)劣勢比較研究，得出我國目前的企業(yè)物業(yè)管理隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與物業(yè)市場化競爭的加強(qiáng)，引入職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制的委托管理模式，將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。
二、企業(yè)物業(yè)管理自行、委托管理模式的內(nèi)涵與優(yōu)劣勢比較
1、企業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)涵比較
企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行自行管理，也稱之為自管，是由企業(yè)業(yè)主直接管理自己的物業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理實(shí)施主體的法人地位，可以劃分為企業(yè)下屬物業(yè)子公司、企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目部或管理中心，但隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，無論項(xiàng)目部門或是管理中心，都必須發(fā)展為具有獨(dú)立法人資格的公司。
物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項(xiàng)目管理。委托管理模式分類較多，分為全權(quán)委托、委托監(jiān)管、并行委托等主要形式。
2、企業(yè)物業(yè)管理模式的優(yōu)劣勢比較
企業(yè)物業(yè)自行管理具有明顯的優(yōu)勢，由于從屬于或曾經(jīng)從屬于企業(yè)本身，物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)、人員以及財(cái)務(wù)系統(tǒng)都與企業(yè)是一體的或與企業(yè)是集中管理模式下的分支體系之一，因此，企業(yè)物業(yè)的自行管理存在天然的優(yōu)勢――與企業(yè)業(yè)主的密切聯(lián)系。從經(jīng)濟(jì)意義出發(fā)，企業(yè)業(yè)主作為物業(yè)權(quán)利所有者，物業(yè)管理公司或部門作為物業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)施者（管理者），二者之間必然存在著“所有者――管理者”之間的信息不對稱矛盾，這就會導(dǎo)致信息不對稱容易引起的管理成本問題。顯然，企業(yè)物業(yè)的自行管理，可以減輕信息不對稱問題引起的主體之間的矛盾問題。如企業(yè)內(nèi)部上下級溝通的便利性，信息的互通性，無論是物業(yè)管理運(yùn)作上的便利性還是體現(xiàn)企業(yè)管理文化的直接性，都可以予以實(shí)現(xiàn);同樣，物業(yè)管理過程中如果需要上級企業(yè)的支持，無論是新制定制度的批準(zhǔn)還是某些服務(wù)功能的增加，相對于呈分離狀態(tài)的獨(dú)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來說，自行管理模式有明顯的優(yōu)勢。并且，從成本角度，與企業(yè)呈一體化的物業(yè)管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)約成本費(fèi)用。
但是，應(yīng)該看到企業(yè)物業(yè)自管，由于企業(yè)自身的持續(xù)而欠缺物業(yè)管理專業(yè)性，物業(yè)管理的低效而導(dǎo)致額外成本過高是企業(yè)物業(yè)自管存在的問題。另外，企業(yè)與物業(yè)管理的一體化，責(zé)任實(shí)施主體與權(quán)利主體的一體容易導(dǎo)致責(zé)任的推諉，從而致使物業(yè)管理責(zé)任由于“搭便車”的存在致使物業(yè)管理效率低下。顯然，自管模式的良性發(fā)展需要企業(yè)自身擁有專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，并通過物業(yè)人員培訓(xùn)或引進(jìn)補(bǔ)充管理隊(duì)伍，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理部門的管理經(jīng)驗(yàn)。
物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項(xiàng)目管理。委托管理模式分類較多，分為全權(quán)委托、委托監(jiān)管、并行委托等主要形式。相較于企業(yè)物業(yè)的自行管理模式，首先是企業(yè)從附屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)脫離出來，而從事于自身長期進(jìn)行的且最具有專業(yè)性的主營業(yè)務(wù)，提高了企業(yè)經(jīng)營的效率;其次是物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，專業(yè)的物業(yè)管理公司具有專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，高效的物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程;再次是多樣化的委托管理模式，豐富了物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在社會化專業(yè)分工的優(yōu)勢基礎(chǔ)上，真正實(shí)現(xiàn)了“權(quán)責(zé)分開，效率優(yōu)先”的現(xiàn)代化企業(yè)管理發(fā)展需求。
但是，企業(yè)物業(yè)委托管理模式也有顯然的缺點(diǎn)，相對于自行管理來說，物業(yè)管理費(fèi)用十分高。另外，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間，存在一定的信息不對稱問題，對于物業(yè)公司的項(xiàng)目運(yùn)作并不完全可控，可能造成物管費(fèi)用過高;同時(shí)，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間的溝通不順，企業(yè)不斷更換物業(yè)管理公司的情況也較為常見，會造成企業(yè)支付的費(fèi)用進(jìn)一步增高。
三、企業(yè)物業(yè)管理兩大模式的發(fā)展趨勢比較分析
就我國目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀來看，企業(yè)物業(yè)自行管理的模式仍然占企業(yè)物業(yè)管理市場的一部分份額，尤其是企業(yè)自建，物業(yè)也就順其自然以自管模式為主。這與我國企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀有密切聯(lián)系，即如前所述，企業(yè)可以節(jié)約成本，可以實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理的無信息損失“上傳下達(dá)”，可以有效管理物業(yè)項(xiàng)目部門的服務(wù)項(xiàng)目規(guī)劃或?qū)嵤┑鹊取６遥瑢τ谖覈缙诘钠髽I(yè)，尤其是國有企業(yè)，通常是艘“航空母艦”，經(jīng)營的業(yè)務(wù)除了主營業(yè)務(wù)，幾乎都是作為企業(yè)的自營項(xiàng)目。另外，相較于物業(yè)管理的委托管理模式，即專業(yè)物業(yè)管理公司對于企業(yè)也是有一定的選擇的，如研究發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理具有規(guī)模效應(yīng)，如果物業(yè)管理面積未達(dá)到其管理的盈虧臨界點(diǎn)，專業(yè)物業(yè)管理公司不會接受這樣的委托業(yè)務(wù)。因此，就成本角度企業(yè)物業(yè)自行管理仍占有一定的市場份額;但從專業(yè)化分工視角，委托物業(yè)管理將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。
而在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)與城市，企業(yè)物業(yè)委托管理模式已經(jīng)開始發(fā)展甚至成為主要的物業(yè)管理模式，這與物業(yè)委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企業(yè)若要克服自行物業(yè)管理模式效率的低下，需要培養(yǎng)自身的專業(yè)物業(yè)管理人員，或是通過培訓(xùn)或是引進(jìn)模式。誠然，相對于自行物業(yè)管理，企業(yè)委托物業(yè)管理中由于具備專業(yè)的物業(yè)管理人員而效率較高。因此，從這個(gè)角度來看，無論是自行物業(yè)管理還是委托管理，專業(yè)的物業(yè)管理人員成為關(guān)鍵，那么，兩種模式的優(yōu)劣勢共同決定了處于效率考慮，企業(yè)物業(yè)未來的發(fā)展趨勢將出現(xiàn)“職業(yè)物業(yè)管理經(jīng)理人”。從西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理實(shí)踐來看，專業(yè)化也是物業(yè)管理行業(yè)最顯著的特點(diǎn)之一，以美國為例，物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會征求業(yè)主意愿后決定，有關(guān)業(yè)務(wù)則由物業(yè)管理公司聘請專業(yè)的清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)公司承擔(dān)。我國在借鑒西方國家先進(jìn)制度的基礎(chǔ)上，已從2005年開始推行物業(yè)管理師制度，也稱之為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，并于2007年培養(yǎng)出第一批專業(yè)化的注冊物業(yè)管理師隊(duì)伍，這些注冊物業(yè)管理師基本上都隸屬于專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。企業(yè)物業(yè)管理勢必往更高效的模式發(fā)展，預(yù)計(jì)獨(dú)立的物業(yè)管理CEO會像注冊會計(jì)師一樣，受雇于物業(yè)管理公司或物業(yè)管理事務(wù)所，成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢中的關(guān)鍵一環(huán)。
正如前文比較的一樣，企業(yè)主營業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分開，適應(yīng)了社會化專業(yè)分工的發(fā)展趨勢，能夠提高物業(yè)管理效率也使企業(yè)自身專注于主營業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的經(jīng)營績效。而企業(yè)委托物業(yè)管理模式分類較多，根據(jù)委托權(quán)利的是否繼續(xù)細(xì)分分為的全權(quán)委托、并行委托等方式。可以看出，全權(quán)委托模式對于企業(yè)來說較為簡單，而對于物業(yè)管理公司來說則需要具有較強(qiáng)的統(tǒng)籌管理能力，如果物業(yè)管理公司采取聘用專業(yè)物業(yè)管理人員針對項(xiàng)目進(jìn)行管理，將企業(yè)物業(yè)中的各個(gè)組成部分的分包進(jìn)行有效組合與管理，將不斷提高物業(yè)管理的專業(yè)化與效率，促使企業(yè)物業(yè)管理具有明顯的現(xiàn)代化特征。
四、結(jié)語
綜上所述，無論是早期國有企業(yè)或是當(dāng)前小企業(yè)采取的物業(yè)自行管理模式，還是在我國物業(yè)管理市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)已經(jīng)采取并流行的委托管理模式，都朝著物業(yè)管理效率這一目標(biāo)發(fā)展，因此，可以預(yù)期未來企業(yè)物業(yè)管理會在效率上進(jìn)一步突出，即物業(yè)管理公司會進(jìn)一步剝離出除了管理之外的業(yè)務(wù)，分包或是外包給專業(yè)服務(wù)公司;對專業(yè)的物業(yè)管理人員進(jìn)行認(rèn)證，并由物業(yè)管理專業(yè)人員提供物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)，甚至是項(xiàng)目定制服務(wù)，實(shí)現(xiàn)具有現(xiàn)代意義的真正獨(dú)立物業(yè)管理服務(wù)。進(jìn)一步來看，物業(yè)管理行業(yè)在當(dāng)前物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平綜合偏低的情況下，對于專業(yè)物業(yè)管理公司來說，簡單的依靠擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模也很難持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要通過一系列舉措創(chuàng)新經(jīng)營模式，以現(xiàn)代化物業(yè)管理模式經(jīng)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)并擴(kuò)大盈利。
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