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我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與__的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對__范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

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（二）部門設置不合理。

雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。

（三）前期物業管理的概念理解不清晰。

物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。

二、對策分析

（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。

房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。

（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。

制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規。回顧物業管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。

（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。

物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。

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石油企業市場化的需求導致企業內部的物業管理專業化層次顯著。根據企業物業管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現代化的大型企業，石油企業在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業員工的工作積極性有很大的影響。企業的正常生產與運營也離不開完備的企業制度、規章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區、工廠還是員工居住區，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業職工創造一個舒適、安全、優美的工作與生活環境，直接影響到他們對于企業的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業形象評價的重要指標。小型的私人企業及普通小區的物業管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業的維修團隊，掛靠在物業管理部門，專門應對企業突發事件，大大提高了企業的生產效率。

三、培養石油企業物業管理的專業化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業物業管理的專業化程度很高。雖然我國的石油企業物業管理水平較高，但中國的物業管理行業總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發，實現人力資源的合理配置。人力資源是企業的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業帶來豐富的經濟利潤，避免企業資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業的物業管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優秀人才。眾所周知，物業管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優秀專業人才加入物業管理隊伍，大大改善了物業管理的整體服務水平，使得物業管理部門真正履行到自身的職責，為企業員工創造出一個和諧的企業文化氛圍。

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2業主委員會所面臨的困難

業主委員會在當今可謂“形同虛設”。由于我國城市小區設立了物業管理公司，業主委員會也就成了物業管理中的一大薄弱環節。有人認為，導致業主委員會“形同虛設”的原因是業主委員會運行資費短缺等問題。業主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業管理條例》還是被修改以后的新的《物業管理條例》，都沒有明確地對業主委員會做出相關規定，因此業主委員會的權利被架空。當前業主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業主參與業主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業主委員會的競選理念。同時，業主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協調能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁。”但是當今社會具備這些能力的復合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業主委員會在物業管理中的實力，并且阻礙了業主委員會的發展。也有很多業主認為，業主委員會是一個非盈利的自治組織，業主委員會的工作費用應該收支平衡，并且認為業主委員會的成員不應得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。但事實上，業主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導致了業主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業主委員會也就“形同虛設”。

3社區委員會所面臨的困難

不難看出，社區委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區委員會的基本性質為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區委員會的認同感和參與社區活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發展。另外，一方面部分地區為了體現社區自治的性質，地方政府只承擔一些社區專職人員的工資，社區經費劃撥很不合理，社區委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經費，社區委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區管理公司與物業管理公司所提供的市場化的服務商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。當前，社區管理與物業管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應的措施來完善并且促進基層的管理體制的發展。

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1.2物業管理公司收取費用不合理引發的糾紛

物業管理公司收費項目不合理引起業主不滿也會產生糾紛，其中主要物業裝修費、垃圾清運費、電梯使用費等收費標準不統一且不公開化，導致業主不滿進而發生糾紛。

2住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因

住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因歸結起來主要有以下幾個方面：

2.1物業管理法規不夠完善

當前現行物業管理相關法律法規及部門規章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權法》還未成形，這套法律對物業管理糾紛有十分重要作用。相關部門在處理物業糾紛時，由于沒有相應的法律法規為依據，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規不完善致使物權劃分不清，管理權及經營權進而分不清，必然導致糾紛和矛盾的產生。

2.2物業管理體制不健全

調查顯示，我國大部分物業管理公司都是房地產開發企業的子公司，本身存在裙帶關系，遇到任何問題，物業管理公司都會以開發商及自身利益為前提，不會做積極處理。業主反映的很多問題多是開發商遺留下的，例如綠地培植，小區內的公共設施及道路鋪設等問題，并不屬于物業公司管理范疇，但是業主認為物業管理公司作為開發商的售后服務和維護人，理應為業主解決一切問題。發生在業主和小區物業管理公司之間糾紛大部分來自開發商遺留的問題，而誰開發誰管理的管理體制是發生糾紛的根本原因。

2.3部分物業管理公司從業人員綜合素質較低

小區業主越來越關注物業管理中的服務質量及從業人員自身素質，以此來衡量物業管理的水平。通常從物業管理從業人員構成來看，大部分來自轉制、轉崗、轉業及農村剩余勞動力，其文化水平、專業知識技能都無法滿足業主對物業管理水平的要求。從業人員的自身素養關系到物業管理公司的服務水平，而當前物業公司雇傭的多是不專業，素質較低，缺乏服務意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業主和物業人員產生矛盾及投訴。

3解決住宅小區物業管理糾紛的主要對策

解決住宅小區物業管理糾紛，是一項復雜的系統工程，對此，住宅小區物業管理糾紛涉及各方應共同努力、同心協力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個方面著手：

3.1加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題

相關政府及部門都有責任和義務完善物業管理體制，解決物業與業主之間的矛盾問題，同時監督開發商解決開發遺留問題。新物業接手小區過程中，重視與開發商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業管理工作帶來很大便利。作為業主與開發商之間紐帶的物業公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態度，及時處理問題，避免事態發展嚴重。

3.2多渠道提高物業管理公司從業人員綜合素質和物業服務水平

隨著我國社會不斷進步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務行業的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業管理市場，對其從業人員的管理水平及人員素質要求甚高。當前房價、戶型及交通環境是業主選擇房產的重要因素，除此之外，物業管理服務水平也在考慮之中。因此物業公司必須擁有專業的、高素質的從業人員才能獲得業主的認可，進而在物業管理行業占有一席之地。必須高度重視對從業人員的專業技能的培訓，增強從業人員的服務意識。在技能培訓中增加項目，如智能化設備的維修及維護，提高服務質量，及時高效的解決業主的生活問題。針對物業從業人員設定考核標準。以標準為依據實現從業人員的自我提升。通過從業人員日常工作能力的表現可以辨別其職業素養高低，因此嚴格的考核制度對其服務質量及業務技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發其工作動力及創新能力，進而不斷進行自我提升，使得物業管理水平上升一個臺階。物業管理公司還應加強與業主和業主委員會的溝通。物業管理糾紛產生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規要不斷完善外，物業管理各方面應在協商互利的基礎上不斷提高認識，積極預防和減少物業管理糾紛。物業管理公司通過對業主資料的登記，了解每位業主的年齡、個性、職業、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據情況將業主分成幾類。另外，物業管理公司應增加管理服務的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業主了解物業管理相關法規、常識以及物業管理公司的運作程序和規則，并使業主參與到服務過程中來，從而改善服務質量。

3.3明晰住宅小區業主與物業管理公司之間的關系

首先，物業管理公司依據合同實施物業管理，其管理權來源于業主，業主才是物業管理的主體，物業管理公司實際上是其雇員。業主委員會根據多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。其次，物業管理公司是獨立的法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務者與被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系。

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3.對房地產企業品牌的影響。品牌形象的發展和維護是房地產企業的工作重點之一。一個房地產企業倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業務便得不到拓展，公司的長期良好發展也就無從談起。在房地產質量普通提高的前提下，產品的差異逐漸減小，同質化競爭越來越大，因此物業服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。由此可見，良好的物業管理對房地產企業的經營中是可以起到很重要的作用，對于企業自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。目前，優秀的房地產開發企業都自帶一支優秀的物業服務團隊。比如萬科地產旗下的萬科物業服務企業，中海地產下屬的中海物業，都是物業管理行業內的標桿代表。好的物業管理一定程度上也有利于提高房地產企業的綜合實力，提升企業的品牌形象。

4.對房地產產品價值的影響。房地產產品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產產品的消費環節，物業管理是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理不僅可以使物業及其設備處于完好狀態和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業的檔次和適應性，從而達到物業保值、增值的目的。在物業的二次交換中尤為明顯，同一地段物業服務好的產品價格要高于物業服務差的，可見物業管理對房地產產品價值的影響。

二、強調全過程物業管理，提升物業管理水平

1.貫穿房地產全過程，強化物業服務意識的培養。在房地產的設計規劃、施工監理到產品銷售、物業使用的全過程中引入物業管理，物業服務企業在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，并在物業服務企業內部從上到下，建立穩定良好的企業服務理念，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質，不斷提高物業服務企業的服務意識。

2.開發服務內容，建立完善的物業服務體系。進一步開發物業服務的內容，建立從房地產開發、流通到消費領域的物業標準化服務體系。具體內容包括房地產開發設計階段提供咨詢和建議服務，施工監理階段提供設備檢查驗收服務；房地產產品銷售過程中提供參觀指引，銷售環境的營造，企業文化的宣傳等服務；物業使用過程中提供日常物業管理服務，強化專項服務和特約服務。物業服務企業應針對不同階段的服務性質，確定服務的具體內容和重點，充分發揮服務的特色，有效提升房地產的價值，也為后期的接管服務打好基礎。

3.科學化管理、引進智能化系統。隨著網絡系統的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現代建筑中的得到廣泛應用，智能化的物業管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監控等，使物業管理可以達到更有系統、更體貼、更便捷的效果；在物業管理網絡信息方面,可以進行小區綜合布線或有線電視網的改造等。

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1.人才培養模式改革背景。①國家對高等職業應用型人才培養的要求。教育部副部長魯昕2014年3月25日在北京召開2014年度職業教育工作會議做的“加快構建以就業為導向的現代職業教育體系，為促進經濟提質增效升級提供人才支撐”講話中指出：探索發展本科層次職業教育，針對我國教育現狀，構建現代職教體系的關鍵在哪里？關鍵在于推動教育結構的科學調整。地方本科高校轉型發展是實現技術技能人才系統化培養的關鍵環節。2013年主要做了四方面工作：一是組織15個省份35所地方本科高校及研究機構系統研究歐洲實體經濟、現代職業教育體系和應用技術大學的發展，開展了以1999年新建本科高校為重點的地方高校轉型發展課題研究；二是指導和支持35所地方高校成立應用技術大學（學院）聯盟，組建地方高校轉型發展研究中心，為地方高校轉型發展提供決策研究支撐；三是啟動了地方本科高校轉型發展指導意見的研究起草工作；四是廣泛開展宣傳，為改革試點營造良好氛圍。目前已有部分地方政府和近百所地方高校自愿報名參與。魯昕副部長多次在會議上講到，教育部將對全國600多所地方本科高校實行轉型，向應用技術型和職業教育類轉型。據統計，我國普通高等院校共1200所左右。魯昕表示，這就意味著有50%的學校要淡化學科、強化專業，按照企業的需要和崗位來對接。據人民網北京6月26日報道，國新辦召開新聞會，教育部副部長魯昕對《國務院關于加快發展現代職業教育的決定》進行解讀。魯昕透露，“十一五”以來職業院校累計為國家輸送了近8000萬名畢業生，占新增就業人口60%，成為我國中高級技術技能人才的主要來源。總理在2014年度政府工作報告中明確提出，將繼續堅持實施就業優先戰略和更加積極的就業政策，將城鎮新增就業1000萬人以上，城鎮登記失業率控制在4.6%以內作為宏觀調控的主要目標。穩增長是為了保就業，隨著我國進入結構調整陣痛期、增長速度換擋期，經濟增長由高速到中高速轉變，建立教育—就業間的積極促進關系尤為重要。他說“：就業是民生之本。堅持實施就業優先戰略和更加積極的就業政策，優化就業創業環境，以創新引領創業，以創業帶動就業。今年高校畢業生將達727萬人，要開發更多就業崗位，實施不間斷的就業創業服務，提高大學生就業創業比例。加大對城鎮就業困難人員幫扶力度，確保“零就業”家庭至少有一人就業，做好淘汰落后產能職工安置和再就業工作。統籌農村轉移勞動力、退役軍人等就業工作。努力實現更加充分、更高質量就業，使勞動者生活更加體面、更有尊嚴[2]”。②山東省城市建設需要培養高技能應用型物業管理人才。房地產業的迅猛發展需要大量物業管理應用型人才。截至2013年，山東物業服務企業已經超過4500家，從業人員13.3萬人，擁有資產187.8億元，實現主營業務收入128.2億元。這對于物業管理專業的人才市場提供了極大的機遇。根據《2012年山東省國民經濟和社會發展統計公報》，山東城鎮居民人均住房建筑面積已達到33.4平方米，山東城鎮化率達到52.4%，山東城鎮居民住宅建筑面積總量已超過5億多平方米，據此計算，山東物業管理人員的需要量是15萬人，因此急需培養物業管理大量的應用型人才。③物業管理行業對人才培養的要求。目前物業管理行業職業崗位主要是對物業項目進行秩序維護、保潔、設備設施維護與管理、停車場的管理，并為業主提供綜合服務，這些崗位對人才要求既需要有理論知識，更需要有實踐操作技能的人才。所以培養應用型物業管理人才需要對傳統的人才培養模式進行改革。

2.物業管理人才培養創新實驗區的定位。依據物業管理行業職業崗位和社會對人才的需求，建立“產學研用”物業管理應用型高技能人才培養模式創新實驗區的定位是：以高職高專物業管理專業學生為對象，以應用型高技能人才培養為目標，以“重技能，寬口徑，善創新”為指導思想，以生產性實訓為特征的“工學結合”物業管理專業人才培養形式，依托校內實訓基地、校外合作企業，構建以崗位能力為核心、以實踐教學為主線的課程體系，實施“基礎實訓，項目訓練，崗前實訓、頂崗實習”，將實踐教學貫穿整個教學過程，達到提高學生的職業技能和創業能力。我們的改革思路是：依托山東青年政治學院的管理優勢，研究和實施物業管理應用型高級管理創新人才的綜合培養模式體系，建立可實施的創新人才培養體系的實驗區。第一，改革單純傳授知識的傳統的教學模式，建立人才培養的創新教學理念：以人才培養為本，以能力培養為目標，建設有效、可實施的有利于創新人才培養的教學體系、內容和方式。第二，研究在教育各個階段和不同模式層次上，培養學生的創新能力。建設創新人才的綜合培養模式體系：創新能力訓練模式、研究型的課程設計和畢業設計模式、大學生自主和合作科研模式。

三、培養物業管理“產學研用”應用型人才培養模

式創新實驗區的五年規劃我院2013級物業管理人才培養方案正是基于高端物業所需人才的職業任務和職業能力分析，旨在培養“首崗適應，多崗遷移，可持續發展”具有創新能力的物業管理專業職業經理人。我們將借助于北京魯能物業公司、山東明德物業集團、深圳中航物業公司等具有先進管理理念和創新精神的企業，共建“雙師型”師資隊伍，共同培養優秀人才。根據物業管理“產學研用”應用型人才培養模式創新實驗區基本建設要求，結合物業管理專業在培養行業創新人才的實踐經驗，我們做出如下規劃：

1.設置完善的課程體系，提高學生專業素質與能力。知識與能力是創新的基礎，創新能力是取得創新性成就的必要條件。要培養物業管理行業的創新人才，首先必須讓學生掌握與專業相關的各種知識要點，除了物業管理法規、實務、建筑設備等專業知識外，還要學習房地產、管理學、財務、檔案管理等緊密相關的課程知識，為以后的工作實踐創新提供充足的知識儲備，提高從業職業素質。

2.改變傳統教學方式，鍛煉學生服務與創新思維能力。首先，要對課堂進行改革，徹底實現三個轉變：從傳授、傳承已有知識為中心的傳統教育，轉變為以發展學生的物業服務能力與服務水平為中心，著重培養學生的創新精神；將以教材傳授為主的教學目標轉變為增長經驗、發展物業服務能力為主的教學目標；將缺乏生機、死氣沉沉的課堂氛圍轉變為生動活潑能力展示、主動探索的課堂氣氛。寒暑假組織學生帶著課題與項目參加社會實踐活動，到校企合作企業考察、學習、交流，積極開發學生的創新能力，形成學生主動參與物業實踐、積極探索物業一線工作、主動思考物業未來發展的問題、主動創造性解決物業實務工作問題等為基本學習方式的新型教學模式。其次，鼓勵學生全面發展，做好物業服務工作要有“律師的口才，運動員的身體，政治家的頭腦”，要訓練學生有好的口才，強健的身體，要研究國家政策與方針，要有廣泛的興趣與愛好。

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1.2三亞市家庭旅館物業管理存在的問題

1.2.1業主方存在問題家庭旅館的業主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標。所以他們在經營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業的是流動性極大的旅客，僅依靠小區的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經常會發生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現象。此外，因為家庭旅館使用者復雜多變給小區公共設施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業公司存在的問題物業公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨的一套物業管理辦法，也沒有對入住小區的旅客有任何規定要求，這不僅會給小區其他業主帶來諸多不便，也給小區的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區物業管理第三方存在問題

所謂物業管理第三方是指房地產開發公司和政府物業相關主管部門，他們在物業管理的健康發展中起著至關重要的作用。1.3.1房地產開發公司存在問題雖然國家有明文規定要嚴格實施“建管分離”，但通過對三亞市眾多小區的調查發現，三亞市前期介入的物業公司大部分都是房地產開發商自己的物業公司或是和房地產開發商長期合作的物業管理公司，沒有進行嚴格的招投標，鑒于三亞市業主組成的特殊性，物業前期介入后幾乎就不在更換物業公司了，所以就形成了“誰建誰管”的不良局面。1.3.2政府物業相關主管部門存在問題政府的宏觀調控對物業行業健康有序的發展起著至關重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥居民、旅游暫住居民混居，旅游物業優于普通物業發展的特殊物業發展情況，政府的宏觀調控力度和廣度都要加大，但據三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強。

2三亞市住宅小區物業管理問題解決對策

2.1三亞普通住宅小區物業管理問題解決對策

2.1.1業主方存在問題的解決對策業主在日常生活和工作中應多關心小區的建設，應該意識到成功的小區建設不僅可以提高業主的居住水平，還可以讓物業保值增值。在業主對現代物業管理全面認識和了解以后就會逐漸的改變對物業公司的態度進而接受現代物業公司入駐小區。2.1.2物業公司存在問題的解決對策物業公司在進行日常的管理工作的同時應該分析一下公司所處的競爭環境，明確公司定位。針對普通小區這個尚待開發的物業市場，物業公司應看到它的前景，積極的做好物業管理的宣傳，普及居民的物業管理知識，開拓低收入階層市場，為將來公司的發展打下堅實的群眾基礎。

2.2“候鳥”人群住宅小區物業管理問題解決對策

2.2.1業主方存在問題解決對策業主要學會用法律的武器合法維護自己的正當權益，應該認識到業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，可以檢查、監督物業管理企業的物業管理工作，召集和主持業主大會，對小區內物業管理問題處理方案進行表決，同時也可以協助物業管理企業和業主進行溝通，是業主維權的主要法人代表，也是業主和物業公司溝通的橋梁，所以業主委員會的成立對于小區的和諧建設是很有必要的[1]。2.2.2物業公司存在問題解決對策①完善誠信體系建設。業主和物業公司之間的相互信任是物業公司開展日常管理工作的前提，物業公司在日常的管理活動中應多與業主溝通，及時了解業主所需，及時向業主反饋房屋托管的情況，適當時也可以在小區宣傳欄張貼物業公司成功的房屋托管案例，以優化物業公司在業主心目中的形象。②增大物業服務透明度。物業公司應定期向業主公布《物業費使用明細表》，對于小區公共設施維修費用的收取應列預算表，打消業主的顧慮，樹立物業公司服務業主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過電腦網絡提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。④對員工進行嚴格的上崗培訓。物業公司要在其員工上崗前培養他們的服務意識，端正他們的工作態度以及鍛煉他們工作崗位所需的專業技能，讓物業公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場競爭。物業公司要意識到僅僅依附于房地產公司是不能讓公司持續發展下去的，只有參與正常的市場競爭才能讓公司不斷完善自身的組織結構、管理方法，才能不斷地進行改革創新。

2.3三亞市家庭旅館物業管理問題解決對策

2.3.1業主方存在問題解決對策業主方應從長遠的角度思考問題，跟小區物業協作，安裝獨立的保全系統，并通過網絡平臺及時提供家庭旅館旅客的相關信息，在保障小區安全的同時也可以為自己贏得良好的聲譽。2.3.2物業公司存在問題解決對策物業公司應積極地拓展自己的業務范圍，針對家庭旅館這一特殊物業制定出一套適合其居住人群高流動性、高復雜行特征的物業管理模式，加強小區治安管理，給旅游人群和正常居住業主提供一個可以和諧共處的環境。

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低碳經濟作為一種綠色經濟發展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎上，向著低碳的方向發展，利用碳中和的發展方法和節能減排的發展方式的一種經濟模式。將充分利用清潔能源，創造綠色環保概念，重點研究人類賴以生存發展的重點，即進行節能減排創新、重視可持續發展作為其發展核心。低碳城市指在一定規劃、政策和制度建設的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務管理層以低碳社會為建設標本和藍圖，通過轉變經濟發展模式、消費理念和生活方式，實現有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發展方式。其途徑是采用清潔能源和發展低碳技術發展產業，指導思想為低碳理念，實施基礎為低碳技術和產品，主要對象為低碳能源生產和應用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實的生活，不奢侈浪費，使用的也盡量都是低碳的環保產品，城市里的公共基礎設施也都是低碳環保的一種綠色、可持續的生活習慣。

1.2物業管理行業的低碳理念

作為一個服務行業，物業管理行業中心是“以人為本”。低碳理念在物業管理行業的應運，主要體現在為業主服務的過程中，主要側重體現在業主和物業使用人對低碳生活方式的認識與追求，即業主和物業使用人的“體驗性”和對生活方式的“引導性”。從物業管理企業自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環境的污染程度，而需將其擴展到控制資源的可持續發展方面，主要落實到物業管理服務過程中節約成本、降低消耗、減少對環境影響等方面。

2物業管理的發展現狀及存在主要問題

2.1物業管理的發展現狀

2.1.1物業設施設備的耗能較高

物業設備設施，傳統意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應以及電氣輸送等等。我們平時所說的物業設施設備管理主要是將出現問題的落后的設備轉變為可以正常運行的設備，并且進行日常維護與保養。現在建筑管理中融入了更多的數字化和智能化，使得各種建筑中都運用到了現代先進設備，物業管理就有了便捷又復雜的設施設備管理系統，但是設施設備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認為，當建筑完工投入使用后，只要有空調或水電的師傅讓物業設施運行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴重后果，那就是會出現高能耗、設備損壞、惡化環境等問題。

2.1.2物業企業運行成本較高

由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業管理本身的成本費用增加，隨之帶來的就是物業收費會增加，業主不滿意漲價，引發其態度不好；物業管理不僅需要順應經濟發展，還需注重環境保護，兩手兼顧必然導致其運行成本高；節能設施設備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導致物業公司發展步履維艱，服務水平自然下降，甚至會出現棄盤現象。

2.1.3商業物業運行狀況較好

與小區物業相比，商業物業在其發展中擁有先進的設施設備、基金充足且技術人員充足，整體素質高，這些先天性的條件促進了它開展低碳物業、環保節能工作產生的效果更明顯，更多的物業服務企業便更愿意接手商業物業。商業物業在物業管理領域居上峰，它的發展將帶動整個物業管理行業更上一個層次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現象依然存在

近年來，國內房地產行業的迅猛崛起，物業管理行業本應該隨之發展起來，然而卻出現了重建輕管的現象。物業管理重建輕管也是有原因的，如物業設施設備與城市的經濟發展不協調；已建成房屋的維修養護工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發了高能耗現象。總的來說，物業管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。

2.1.5物業行業政企不分，影響其發展

物業管理行業的法律法規不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業服務企業的發展。到目前為止，我國都沒有一個統一的核算管理辦法，部分小區及商業樓仍然采用的是行政事業單位的核算制度，這根本無法滿足物業管理的發展需求。

2.2物業管理存在的主要問題

2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題

很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環衛部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實際生活中。此外，面對現行的管理體制，龐大又復雜的市容環境衛生管理隊伍出現了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時你推我阻，造成人力財力的浪費，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進作用。

2.2.2商業物業、大型寫字樓物業及高校物業的高能耗

公共場所由于其獨特的功能決定了其本身是一個相對較高的能耗場所，但是，個人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護它。例如：我們經常會看到的公共衛生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業在管理的時候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負擔，加大了管理的難度。

2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉變

首先，生活在高質量、快節奏的當下環境中，高新科技的不斷涌現更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機械化、自動化技術等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當長的時間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵人們改變生活方式來發展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳產品的市場阻力

高能耗的社會固然需要低碳產品為其減負，但是，一方面我國的“低碳產品認證”服務體系并不完善，導致市場上的低碳產品繁雜，管理不到位，部分企業為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產品，這不僅擾亂了正常的市場運行秩序，也給消費者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產品的高成本也令消費者難以承受，主要表現在設計含量、技術成本、安裝成本、維護投入及推廣費等方面，但是多數消費者依舊選擇了傳統產品。2.2.5城市規劃建設滯后經濟的快速發展，導致城市高速運轉，一個城市的建設是否完善關鍵取決于它的規劃是否合理。現代化的城市建設為每一位居民提供了溫馨的生活環境及舒適的工作環境，同時也在不斷提高人民的生活質量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規劃并不完善，主要精力放在了新城區擴建，而對于老城區的改造、城市環境及綠化整改、歷史文化景區的維修與保護等方面做得是微乎其微。

3物業管理角度的城市低碳經濟

3.1廢品分類回收處理，加強資源的二次利用

物業公司需要承擔居民的垃圾處理的監督工作，還有垃圾分類等相關工作的組織實施工作，與小區有關的街道和社區必須把這些工作納入小區管理的工作內容中，并且制定明確的標準和目標，定期進行檢查、指導和考評。小區要處理的垃圾在進入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業公司等管理單位需建立小區生活垃圾管理服務站，將小區保潔、垃圾分類和收集運輸集中一體，推動小區垃圾分類工作的落實。

3.2安裝環保低碳且節能的設備、健全物業管理法規

第一，熟練掌握各種環保節能設備的操作和安裝維護方法，加強管理，提高整個系統的運行效能，從而延長設備的使用時間；并且通過科學的力量進行操控，使區域的舒適度得到提高，為居住的業主提供良好的工作和生活環境；通過宣傳渠道，倡導業主積極參與到節能活動中；通過綠色物業管理，提升物業公司的管理水平及競爭力，從而在業內提高發展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關行業管理網絡為基礎，組織建設國家級的網絡管理平臺。對于現有的建筑，可以由政府節能管理部門進行能耗統計和審計，并提供一個開放的信息監管平臺，為節能改造提供真實可靠的數據。第三，制定相關法律法規，健全低碳物業管理制度。在物業管理方面，特別是低碳環保這方面，目前還沒有明確的法律法規。低碳物業管理行為需要法律引導和制約，不僅能為處理糾紛提供相關依據，也為業主與服務企業的責任和利益劃分提供了依據，從而更好地促進整個物業管理行業的規范化。

3.3引領低碳節能理念進入社區文化

首先，可以將企業的良好形象與公司的良好業績與低碳理念結合，進行推廣宣傳；其次，可以將低碳節能理念與業主的生活結合宣傳，并且策劃活動，讓業主得到收益，并且進一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業管理公司通過給業主灌輸低碳生活的理念和價值，在業主內部大力推廣，逐漸延伸到社區之間，實現更廣范的普及。再者，加強社區綠化和屋頂綠化，為業主樹立綠化節能的好榜樣，并提供專門的低碳服務，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業主自覺感受到生活中低碳的益處。

3.4提供低碳服務，帶動低碳消費

物業服務企業提供的低碳服務，不僅是房地產的后期服務，更是為居民提供的低碳生活服務。服務企業可以在居民區內設立自行車租賃點及修理點，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調清潔服務，減少碳的排放量；總之，物業公司應就低碳這一主題，以身作則，為業主樹立榜樣，并引導業主積極使用低碳產品，另外，還可以與低碳產品廠商合作，達到互利互贏。

3.5物業管理公司提前介入，利于城市建設和規劃

物業管理公司在前期介入物業項目，為物業節能管理提出實際方案。提前介入是物業公司的基礎工作，不僅可以對物業規劃和功能布局提供建設性意見，還應在整個項目的建設和實施過程中提出合理意見，并且制定與項目符合的維修保養計劃，為日后低碳項目的運營和管理打下良好基礎。

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2.物業管理重在“管理”，沒有形成良好的服務質量

良好的服務質量是社區居民享受物業服務的基本保證。但是現在很多物業管理公司服務意識卻相對較低。在物業服務的提供時候，僅僅是當做一項義務，從方便居民、服務居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業管理公司都是開發商提供的，這些物業管理公司在提供服務的過程中，存在著質量不高的情況。比如對于安全服務，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區衛生，小區環境等方面，物業公司的管理也不能讓小區居民滿意。再次，在提供服務的時候，很多物業公司還停留在管理的層面，缺少服務意識，使很多居民對于其服務質量都不是很滿意。最后，小區的管理上很多還采用的是傳統的安防手段和安防措施，對于新技術的應用不夠重視。由于物業公司的專業素質還需提高，在提供服務時服務意識不強。使得居民在接受物業管理公司提供的服務時，會產生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業管理公司不作為，認為交完物業管理費用卻沒有享受到相應的服務，從而導致在以后的物業費用收取時候產生困難。這種惡性循環也阻礙了物業服務的良性發展。

3.物業管理人員素質不高，專業人才需求量大

物業管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業時間的短暫也造成了我國物業管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設的加快，物業管理專業人才不足的現象越來越嚴重。目前而言，物業管理公司的從業人員文化素質各有差異，總體素質不高。物業管理公司的優秀管理人才少，尤其是創新性物業管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業發展不下去，轉而投向物業管理行業。這些人員都缺乏專業的物業管理培訓，對系統化的物業管理知識了解甚少。同時這也導致了物業管理服務質量不佳的原因。物業公司的從業人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質較差。隊伍的不穩定使得服務的品牌和質量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現監守自盜的情況。這種人員隊伍結構使得物業管理過程中服務不夠專業，在很大程度上影響著物業管理作用的發揮。

4.業主監督作用沒有發揮

業主委員會是業務內部成立的監督機制，在業主委員會的協調下，業主能夠更好的行使自己的權利。根據我國相關法律的規定，每個小區都有業主委員會，業主委員會根據自己小區的實際情況與物業公司進行協商和溝通，共同做好小區的管理工作。但是對于現在很多小區，業主委員會的功能和作用卻沒有充分的發揮。很多業主委員會名存實亡，只是一個松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區管理中的一些事項也沒有響應的監督和管理的機制。業主委員會的監督作用并沒有發揮。另外，部分業主委員會沒有形成一個良好的監督機制，內部沒有正式出臺一些監督流程，對物業管理公司如何監督、需要物業管理公司季度、年終時出示哪些統計資料等，這些都沒有向各位業主公示。

二、完善物業管理的對策建議

對于物業管理來說，由于受運行機制、人才隊伍等方面的制約，存在著一些阻礙物業管理順利發展的行為。在一定程度上影響了社區的穩定。基于這些問題，物業管理上必須進一步加強人才隊伍建設，加強業主的維權意識，加強物業管理公司的服務意識。

1.對物業管理服務費價格形成機制進一步完善

為了解決物業管理收費難的問題，物業管理公司首先要反思，檢查自身的問題。可以健全和完善物業管理費用使用賬目，在季度末或者年終時定期張貼在公告欄處，向各業主告示，讓業主們對物業管理服務費的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業主的信任和支持。另外，對于根據政府指導價來制定物業管理費收費標準的，可以向政府提建議改善這一收費標準，按照當地政府確定的物價上漲系數、基本工資水平調整物業費收費比例，通過市場來制定物業管理費的標準。對于小區物業公司來說，其運營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經濟基礎，有了一定的收入，才能促使小區物業公司改善一些基礎設施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務，激發物業從業人員優質服務的積極性，進一步維護小區的安定和團結。

2.促進物業管理科學化，不斷提升服務滿意度

要實現不斷提升服務質量的要求，需要促進物業管理科學化，采用現代科技進行管理。現在，很多物業管理公司還是運用傳統的管理方式，耗費了大量精力，造成物業管理存在較大難度，而且服務態度不佳。運用了新進手段，比如，運用電子板與公告小區信息，收費通知、收費情況公布等可以通過電子郵件公布，或者建立一個物業管理系統，業主們可以在系統里查詢到小區的各類信息，有效地提升了服務質量，提高業主們的滿意度。在安全上，可以進一步加強技防措施的運用，提升小區的安全管理水平。

3.提高物業管理從業人員素質，培養專業人才

物業管理水平的體現主要依賴于從業者的執行水平。這就說明建立專業性強，綜合素質高的物業管理人才隊伍的迫切性。因此，物業管理公司需要加強員工的培訓，定期對員工進行考核，從而使員工的專業水平不斷提升。對于考核成績優秀的員工，可以送到培訓學院專門學習，在學習在成長，逐漸提升其管理水平。對于物業公司的管理人員，要強化其服務意識，避免在服務的過程中和業主產生沖突。對于保安等流動人員，要通過加強素質教育、業務能力教育等，強化其責任意識，為他們提供更好的發展空間和更好的培訓，以增強隊伍的穩定性，維護小區的有序進行。同時，在物業公司提供服務的過程中，一定要以業主的需要為出發點，維護業主的利益，履行自己的責任。

4.加強業務委員會的監督作用

業主委員會是小區居民維護自身權益的自治組織。因此一定要在生活中予以加強，通過業主們的聯合，促使業主更好的表達意愿，促使物業公司更好的提供服務，促進小區管理的不斷發展和完善。《物業管理條例》從制度上賦予業務委員會對物業管理公司的監督權利與義務。因此在實際生活中，要加強業務委員會的監督作用，充分了解業主們的意愿，并把這些意愿對物業管理公司充分表達，為提高物業管理水平貢獻力量。具體來說，業主委員會可以通過定期不定期會議，來征求小區居民對于物業公司服務的意見和建議，并作為社區居民的代表向物業服務公司進行反饋。通過建立服務、監督、反饋、整改的良性機制，來加強和提高物業服務的質量和水平，促使物業管理服務效能的進一步提升，維護小區的和諧環境。

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短短十余年的發展，全世界物流市場已明顯表現出了潛力大、漸進性和高增長率的特征。“十一五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期。就石化行業發展的環境而言，預計國民經濟仍將保持穩步增長，石化產品供不應求的局面不會有明顯改善。石化集團企業要在市場經濟變革中提高自身核心競爭力，物流管理的體制還要進一步進行改革，如引進先進的物流管理理念和充分利用電子商務網絡資源。然而，行業景氣周期對投資回報的影響、未來中東地區石化產品向我國的出口以及可持續發展對技術的制約，對我國石化行業的發展將構成巨大的競爭壓力。面對機遇和挑戰，我國石化集團全面完善和改進物業管理勢在必行。

二我國石化集團物業管理現狀

近年來面對世界石油石化工業日益激烈的競爭，全方位降低成本提高經濟效益，已成為國外各大石油石化公司孜孜以求的目標。然而由于桶油成本中的勘探、開發、開采等生產成本和管理成本的可壓縮空間越來越小，國外石油石化企業開始意識到，加強物流管理，減少物流成本，是企業從內部挖掘利潤的有效途徑，也是企業加強外部競爭力的迫切需求。國外各大石油石化公司強化了企業的物流管理，提高了資產的運作水平，降低了生產成本和管理成本。

物流管理在我國起步較晚，我國石化集團通常將物流活動置于附屬地位，大多數企業將倉儲、運輸、裝卸搬運、采購、包裝、配送等物流活動分散在不同部門，沒有納入一個部門對物流活動進行系統規劃和統一運作與管理。雖然不少石化企業對自身物流體制進行了改革，但并沒有真正理順體制，體制設計缺乏科學性、前瞻性，沒有從供應鏈的角度出發，整合供應物流、生產物流、銷售物流和回收物流，條塊分割、部門分割嚴重，物流一體化依然是難以達到的目標。如今國內大部分石油石化企業連企業的物流成本究竟包括那些部分、企業的物流成本究竟是多少都搞不清楚，更不用提全面有效的物流管理了。

三我國石化集團物業管理中的應對措施

1大力推進石化集團物流網絡化進程

我國石化集團需要在物資供應系統內部網上建立網上交易系統，利用電子商務環境的有利優勢，有效物資信息。這樣既可以降低采購成本，增強服務意識，又可以避免單據傳遞出現的一系列問題。石化集團應當積極推進會計電算化工作，使財會人員由核算型轉為管理型，使財會人員從繁重細致的會計核算事務中解稅出來，有更多的精力注意諸如現金流量預測、資產負債結構、資金周轉分析研究等問題，提高參與管理、參與決策的能力。當前為實現供應鏈的最優化，越來越多的石化集團將物流職能外包給第三方物流服務提供商，建立自己的基于互聯網的虛擬供應鏈。這樣可以減少物資供應人員倉儲和運輸費用和很多中間環節，有效降低采購成本減少庫存資金占用，增加物資供應部門的經濟效益。

2充分做好石化集團物流人才培訓工作

在我國石化集團新型物流人才培養方面，石化集團可以從國內外引進熟悉成品油等方面物流業務的專業人才，還需要在集團職工教學培訓內容里，增加物流教育課程，培養既熟悉成品油流通，又通曉物流管理的各級物流管理人員，培養集團公司的物流人才，為集團公司的物流管理合理化奠定堅實的人才基礎。當前引進第三方物流服務是石化集團企業經營方式的重大改變，它對企業物流績效和物流成本等方面將產生積極影響，但同時它也需要企業內部進行大量的改革。企業高層領導必須參與物流的宣傳和動員工作，擬定富余人員安排方案和相關人員培訓方案。在加強人才培養的同時，我國石化集團需要建立配套的物流人才績效管理系統，保證物流人才在企業發揮最大的績效。

3全面實施石化集團綠色會計綠色物流

全球范圍內環境保護對石化產業的要求越來越高，迫使石油化工企業減少生產過程的污染物排放以實現清潔生產。目前，國外不少大石油石化公司已開始付諸綠色化行動，生產過程綠色化和產品綠色化已成為其行動的目標。在我國和諧社會構建的大背景下，各大石油集團在追求為社會創造更多財富的同時，也將更加重視環保投資，不斷采用新技術，推行環境友好工藝，對現有污染嚴重的生產裝置和工藝進行改造，以節能降耗，合理利用現有資源，提高環境質量，滿足日益嚴格的環保要求。今后，在石化集團企業的會計和審計過程中，需要充分考慮生態環境資源成本價值，平衡人工資本和自然資本，綜合評估環境績效及環境活動對企業財務成果的影響，全面反映自然資本和企業社會效益。迫求環境友好和可持續發展的綠色會計和綠色物流是我國石化集團的必然選擇。

4加快石化集團物流統計系統設計

石化集團物流統計信息系統是采用先進的統計管理理念、管理方式、管理手段，依托企業計算機網絡，建成能快速、全面地反映石化集團生產物流狀況的生產統計網絡。石化集團物流統計信息系統能夠實現石化集團統計管理的規范化和標準化。我國石化集團可以根據自身的實際生產情況，對系統的數據入口和信息的呈現形式進行完全定制，把企業自身的實際統計業務映射到系統中，使生產實際與信息系統有機地相結合。通過對日、旬、月、季、年各種基礎生產數據的采集和處理，監督、控制企業的整個生產物流過程，防止物料的流失，規范和細化了生產過程中的物流管理。石化集團物流統計信息系統可以為石化企業將來的ERP數據倉庫以及績效考核體系提供數據源，為分公司、分廠、基層單位生產經營管理提供數據支持。

五總結

在不久的未來，我國石油企業將面臨國外企業的沖擊，物流管理的競爭將占據重要的地位。由于行業自身條件的限制，目前我國石化集團物流管理的發展已經落后國外甚至國內其他行業物流的發展。我國石油集團要抓住有利時機，加快物流系統優化步伐，實現物流體制的創新，完善物流信息系統，大幅度降低物流費用，提高與國外石油企業的競爭能力。

參考文獻

1.趙桂娥.石化煉油企業物流管理改革的發展趨勢.中國石化[J],2006,(6)

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（一）在物業管理企業內部樹立全員成本管理的新理念

物業管理企業要想實現有效的成本核算管理，就必須在企業內部樹立全體職工成本核算管理的新理念、新意識，上到物業管理企業的領導層以及各部門主管，下到企業內部的基層生產員工、財務人員都必須要樹立成本核算管理意識。因為，產品成本的核算管理不單單只是某一個人或者某一個部門的職責。企業管理層應當帶領全體部門職員樹立成本核算管理意識，認識到成本核算管理對物業管理企業的重要性。而企業全員成本核算意識的培養還需要企業要定期的對全體員職員進行相關成本核算知識的培訓，同時對那些為企業的成本核算出謀劃策的職員給予一定的物質或精神獎勵。

（二）選擇適合企業自身的成本核算方法

物業管理企業的成本核算方法必須要立足于企業的自身實際情況，并且要符合企業發展的實際角度。在選擇核算方法時，物業管理企業不要僅僅局限于其中的一種方法，可以根據企業所處的不同的發展時期階段采用多種方法相結合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加適合企業內部管理的需要。另外，物業管理企業在選擇了合適的成本核算方法之后，應該對物業管理企業的成本費用對象進行一定的分析和整理，并且要根據不同核算對象的具體情況進行相應的變化。例如：物業管理企業的發展階段、市場衰退期等不同時期的核算對象肯定是不同的。

（三）建立科學的、有效的成本核算管理機制

近年來，隨著信息技術以及網絡技術的不斷發展與廣泛應用，現代化網絡信息技術在企業管理中的應用范圍越來越廣泛，在物業管理企業中將先進的計算機技術應用到成本核算管理，可以為企業成本核算的信息數據處理提供高效的、科學的工具，為企業成本核算管理提供了更加科學的、更加嚴謹的成本核算分析方法。同時，現代化信息技術的應用也為企業降低成本、提高經濟效益提供了保障。例如：EXCEL軟件強大的數據處理功能，可以進行表格處理、數據統計、統計圖表制作、數據庫管理等各項功能，它還可以幫助企業的財務人員、管理人員對表格進行相應的處理，不僅減少了人力核算過程中出錯的情況，還減少了人力資源消耗，為物業管理企業的成本核算提供了真實、科學的數據依據。

(四)加強物業成本核算的現代化管理

伴隨著經濟全球化的快速發展，物業管理企業應該及時改變傳統的成本核算管理方式，向現代化成本管理方式轉變，從而有效地降低企業管理成本，不斷增加物業管理公司的經濟效益。因此，物業管理公司必須要加快成本核算管理模式的轉變，實現現代化成本管理并采取可持續發展戰略，引進先進的成本核算設備與技術，實現物業成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，減少人力資源的消耗費用，增加成本核算的效率，從而降低物業的管理成本。

篇13

(一)平臺的可操作分析。現代學徒制要求高職院校為學生創造良好的學習平臺，有足夠的實訓設備完成實際操作。物業管理專業可以按照“校企共建，依靠行業，服務社會”的建設思路，為學生建設真實性的工作場景，積極開發建設校內外實訓室(基地)，制定完善的實訓室(基地)的管理制度、開發實訓包和實訓指導手冊。基礎物業管理包括保安、保潔、保綠、保修等“四保”以及客服服務等五個方面，學校可以結合校園物業為背景，與專業的物業管理企業進行深度合作，讓學生在學校學習期間接觸的設施設備操作和工作流程與在企業工作時的操作流程完全一致，縮短學生在企業工作崗位的培養周期。此外，在實際的教學中，通過計算機網絡技術構建物業消防報警系統、物業安防系統、停車場管理系統、物業信息技術平臺等，讓學生置身于逼真的模擬情境中，在這種模擬情境下，學習者可以進行人———機互動，甚至人———人互動。當然，專業平臺的建設不能僅僅靠校內實訓室(基地)，物業管理專業的認知實習、頂崗實習以及部分課程實踐都必須到現場進行。學校可以和本土幾家一級資質物業管理企業進行深度合作，建立定點校外實訓基地，為提升人才培養奠定可靠的平臺。(二)師資的可行性分析。對于物業管理專業，建立學徒制的校企合作模式，對教師是很大的挑戰，要求教師必須增加到物業管理行業工作的經驗，首先讓自己接受企業的聘請成為物業管理公司的員工，直接參與到企業的項目運營管理，而成為行業的專家，這樣才可以將自己在行業中積累的經驗傳授給學生，設置適當的工作情景，設置不同的學習任務，讓學生內化教師的知識。(三)借鑒其他專業學徒制發展經驗。學徒制的校企合作模式在其他專業已經得到較為廣泛的應用，并取得一定的成功經驗，盡管各專業有不同的教學內容，但是在學徒制模式下，教學理念是一致的，如實施流程，物業管理專業可以參照烹飪專業學徒制教學流程，包括:提出學徒制教學改革方案成立學徒制教學指導小組聘請師傅師傅專業技能表演確定學徒名單與師傅簽訂培養協議實施學徒制教學學徒制教學期中檢查與研討學徒制教學期末檢查與研討。每個流程確定詳細的內容和要求，規定具體的教學目標、教學任務、教學方法、課程評價考核體系，以合同形式規定了師徒雙方的責任和義務。

三、構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式

現代學徒制在歐美和澳大利亞等國家已經得到完善的法律保障，并且得到政府財政支持，構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式需要結合專業發展實際和我國國情，其結構如下圖所示:由上圖可知，構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式包括四個平臺作為保障，企業和學校是以“雙主體”的身份進行深度合作，形成了培養目標、培養內容、培養方式和質量監控等四個基礎組成部分。(一)培養目標。強調“必要的現代物業企業經營管理知識”，一方面要求學生不必掌握過多的理論知識，另一方面包括物業管理的層次，不僅是基礎物業管理，還包括資產管理和房地產組合投資管理等高層次的現代物業管理類型。較強的實踐技能是現代學徒制校企合作的人才培養模式的重點，物業管理的技術性要求較高，通過學徒制，學生要熟悉物業經營管理各崗位的操作流程，能夠比較靈活處理各類問題。(二)培養內容。作為培養內容主要是通過課程體系的構建和企業文化的熏陶加以實現，當前作為物業管理是一門新興的學科，專業課程開發難度較大，需要和企業聯手開發課程資源庫，開發案例教學庫，通過各種合作項目，真正體現在學徒制下，學生能夠在“做”中學到更多的實踐技能。(三)培養方式。在培養方式上，可以采用不同的講授和培訓方式讓學生更容易接受不同的學習內容，這樣的培養方式為學生職業精神和職業素質的培養奠定基礎。而這種角色的轉變，需要學校理論教師和企業實踐師傅合作教育。(四)質量評價。在學徒制模式下，需要形成內外有機融合的質量監控平臺，為了保證高質量的人才，在考核體系上要有比較完備的標準，并且必須按照這個標準執行，只有這樣，在現代學徒制培養模式下培養出來的學生才可能得到行業、社會和企業的認可。