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篇1

第一，要有風險意識。在社會主義市場經濟體制下，企業成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的獨立商品生產者和經營者，企業必須獨立承擔風險。企業在從事生產經營活動時，內外部環境的變化，導致實際結果與預期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風險臨頭時，企業毫無準備，一籌莫展，必然會遭致大敗。因此，必須樹立風險意識，即正確承認風險，科學估測風險，預防發生風險，有效應付風險。首先要明確風險是不可避免的，要勇于承擔和面對風險，并采取有效措施降低和防范風險。

第二，建立有效的風險防范機制。企業必須立足市場，建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡，及時地對財務風險進行預測和防范，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。如通過控制經營風險來減少籌資風險，充分利用財務杠桿原理來控制投資風險，使企業按市場需要組織生產經營，及時調整產品結構，不斷提高企業的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務危機，把風險減少到最低限度。應建立財務預警機制，隨時監控企業的籌資風險，把風險水平降到最低點。

第三，確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。負債經營能獲得財務杠桿利益，同時企業還要承擔由負債帶來的籌資風險損失。為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，以實現風險與報酬的最優組合。在實際工作中，如何選擇最優化的資金結構，是復雜和困難的，對一些生產經營好，產品適銷對路，資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些；對于經營不理想，產銷不暢，資金周轉緩慢的企業，其負債比率應適當低些，否則就會使企業在原來商業風險的基礎上，又增加了籌資風險。根據國家有關部門統計，目前我國企業資產負債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強抵御外界環境變化的能力，我國企業必須著力于補充自有流動資本，降低資產負債率。

第四，根據企業實際情況，制定負債財務計劃。根據企業一定資產數額，按照需要與可能安排適量的負債。同時，還應根據負債的情況制定出還款計劃。如果舉債不當，經營不善，到了債務償還日無法償還，就會影響企業信譽。因此，企業利用負債經營加速發展，就必須從加強管理、加速資金周轉上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產周期，提高產銷率，降低應收賬款，增強對風險的防范意識，使企業在充分考慮影響負債各項因素的基礎上，謹慎負債。在制定負債計劃的同時須制定出還款計劃，使其具有一定的還款保證，企業負債后的速動比率不宜低于1：1，流動比率應保持在2：1左右的安全區域。

第五，針對由利率變動帶來的籌資風險，應認真研究資金市場的供求情況，根據利率走勢，把握其發展趨勢，并據此做出相應的籌資安排。在利率處于高水平時期，應盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低的過渡時期，也應盡量少籌資，不得不籌的資金應采用浮動利率的計息方式。在利率處于低水平時，籌資較為有利。在利率處于由低向高的過渡時期，應積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計息方式，降低負債利息率。

籌資風險的階段性控制

1.事前控制

首先，應做好企業的財務預測與計劃，作好各種預算工作。在對外部資金的選擇上應從具體的投資項目出發，運用銷售增長百分比法確定外部籌資需求。可以從以往的經驗出發，確定外部資金需求規模；也可以進行財務報表分析，使各項數據直觀準確，量化資金數額，由于這種方法比較復雜，需要有較高的分析技能，因而，應在籌資決策存在許多不確定因素的情況下運用。準確的財務預算對于防范和規避企業的籌資風險具有重要作用。企業根據短期的生產經營活動和中長期的企業發展規劃，預測出自己對資金的需求，提前做好財務預算工作，安排企業的融資計劃，估計可能籌集的資金量。同時企業可以根據預測的籌資情況來確定資金是否能夠滿足企業資金的需求，并以此安排企業的生產經營活動，從而把企業的生產經營和資金籌集有機地聯系在一起，避免由于兩者脫節造成企業的資金周轉困難，防范企業的籌資風險。在編制具體財務預算過程中，企業可以依據行業特點和宏觀經濟運行情況，保持適當的負債比率，根據生產經營的需求確定資金需求總量，合理安排籌集資金的時間和數量，使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調度，降低空閑資金占用額，提高資金收益率，避免由于資金不落實或無法償還到期債務而引發的籌資風險。

其次，因地制宜地確定資本結構，合理安排資本與借入資本的比例，降低資本成本，也就是選擇合適的籌資組合。企業在經營過程中，要根據所處的行業特點和企業自身情況，確定合理的資產負債結構。在企業的資產負債結構上，保持適當的短期變現能力（如流動比率和速動比率）和長期償債能力（如資產負債率和產權比率），可以提高企業的市場競爭力，提高企業抵抗籌資風險的能力。改善企業的資產負債結構，主要應該動態地監控資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業償債能力的財務指標，確定最佳負債結構。在實際工作中，如何選擇最優的資產負債結構，合理確定自有資金和借入資金的比例，是非常復雜和困難的。對一些生產經營好、產品適銷對路、資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些；對于經營不理想、產銷不暢、資金周轉緩慢的企業，其負債比率應適當低些，否則就會使企業在原來經營風險的基礎上，又增加過多的籌資風險。

最后，企業在選擇負債籌資的方式中，如果選擇銀行借款的籌資方式應做出分析，對銀行做出選擇。應選擇那些愿意承擔風險，勇于開拓，肯為企業分析潛在的財務問題，有著良好的服務，樂于為具有發展潛力的企業發放貸款，在企業有困難時幫助其度過難關的銀行。同時，要關注銀行的專業化程度，選擇那些擁有豐富專業化貸款經驗的銀行進行合作；保證所選銀行的穩定性，使企業的借款不至于中途發生變故。

2.事中控制

在風險的事中控制中應重點強調資金的使用效率，增強企業使用資金的責任感，只有這樣才能從根本上降低籌資風險，提高收益，這是徹底擺脫債務負擔的關鍵。我國大部分企業長期以來缺乏資金使用效率的意識，缺少資金靠借貸，資金投入較少考慮投資回報、投資風險以及投資回收期的長短，以至于企業越借越多，自身造血功能越來越差。因此，企業應加強資金使用意識，把資金管理作為重點，確保投資效益，實現資金結構優化，減少企業收不抵支的可能性和破產風險。要加強對流動資金的動態管理，主要包括：

（1）保持合理的現金儲備，確保企業的正常支付和意外所需?，F金是企業資產中流動性最強的資產，現金持有量過少而無法保證企業的正常支出，企業就會因資金短缺發生籌資風險；反之，企業持有的現金越多，企業的支付能力就越強。但是現金是收益能力和增值能力較低的資產，如果企業持有過多的現金，必然失去了用這部分現金投資的機會，造成資金的機會成本過大，從而降低企業資產的盈利能力和資產利潤率。因此，企業必須合理預測企業經營過程中的現金需求和支付情況，確定合理的現金儲備。

（2）加強存貨管理，提高存貨周轉率。存貨是企業流動資產中變現能力較弱的資產，如果存貨在流動資產中比重過大，就會使速動比率很低，從而影響企業的短期變現能力，因此要通過完善企業的內部控制和生產經營流程，使企業存貨保持在一個合理的水平上。

（3）加強應收賬款的管理，加快貨幣資金回籠。應收賬款是被債務人無償占用的企業資產。不能及時收回應收賬款，不僅影響企業的資金周轉和使用效率，還可能造成企業資產無法收回而形成壞賬損失。因此，企業應加強對應收賬款的管理，通過建立穩定的信用政策、確定客戶的資信等級、評估企業的償債能力、確定合理的應收賬款比例、建立銷售責任制等措施，積極組織催收，減少在應收賬款方面的資金占用，加快貨幣資金回籠。

篇2

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：

第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入?！盵⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。

篇3

就物管服務的對象而言，如果業主對物業管理的認知能力與認同程度有限，那么物業管理的規范化發展就會受到極大制約。業主對物業管理的認知能力與認同程度，需要通過多種渠道、多種形式的文化建設活動來培養和提高。只有通過社區文化建設，宣傳各項法規，弘揚社會公德，促進感情交流，提高居民素質，才能有效增進社區認同度，從而為物業管理的規范化奠定良好的社會文化基礎。

第二，企業文化建設是物管市場競爭的利器。在市場經濟的大環境下，物管企業面臨的市場競爭日益激烈。一方面，類似的企業如雨后春筍般不斷涌現，但由于行業本身勞動密集性、利潤微薄的特點，物管行業也必然面臨重新整合、重配資源，向規?；图s化方向發展的趨勢；另一方面，人民生活水平逐步提高，人們對工作生活居住環境的要求不斷提高，對其配套服務———物業管理也提出了更高要求。就物業管理企業來說，幾乎所有物業管理企業都認識到了提高服務質量的重要性，但如果僅僅想通過技術、質量、價格、服務等競爭手段甩開對手，顯然會十分困難。在該種情形下，有著良好品牌和公眾形象的物管企業，必然會在激烈的市場競爭中占據主動，先一步搶占市場份額。在企業品牌的創建過程中，企業文化是不可缺少的利器。對物業管理企業而言，加強企業的文化建設就是使全體員工的價值觀和企業的價值觀一致，變被動的管理為企業自發的個人價值實現，變無形的文化為有形的企業效益，促進企業的經濟效益以及社會、環境效益的提高，同時企業的對外形象、競爭力在文化建設過程中也會更好更強。物管企業品牌，實際就是企業文化對外發散力的一種集中體現。

第三，企業文化建設必須建立在良好的服務之上。物業品牌形象的根基最終落在物業管理的基礎服務上，而物業管理服務質量，不只是體現在服務的技術水平上，更重要的是體現在服務的態度與行為上。員工的服務態度與行為，取決于員工對公司、對業主的認識，這正是價值觀范疇，也就是企業文化所傾注的領域。所以良好的服務是企業文化的基礎，同時企業文化對提升企業管理服務質量也有著不可替代的作用。

二、社區文化建設是物管企業文化的展示平臺

第一，社區文化建設是物業公司應當承擔的社會責任。從廣義上看，社區文化是社區居民在特定區域內長期實踐中創造出來的物質財富與精神財富的總和，是介于社會文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業公司作為社區內的一個獨立行為主體，也就是社區文化建設的一個自然主體。社區文化建設是社區內一切主體的社會責任，物業公司也不例外。因此，社區文化建設是物業管理公司的一項自然責任。另一方面，物業管理公司與業主簽訂契約，為業主提供優質專業的安保、維修、綠化、保潔，這是物業管理的物質層面，屬于廣義的社區文化建設范疇。因而，社區文化建設又是物業管理公司的契約責任。物業管理公司注重社區文化建設，既是物業公司發展的需要，也是社會發展的需要。

第二，關注社區文化建設的根本原因是物業企業自身發展的需求。環境的變化、生活的便利使居民對物業管理由不接受到認可，到離不開物業公司。但隨著社會發展，群眾生活水平提高，業主對文化生活的需求也越來越高。物業公司在社區服務中的角色和地位，讓業主對物業公司在社區文化建設方面抱有極高的期望。同時，物業企業文化建設也必須依托社區文化來謀求自身的發展，所以，物管企業致力于社區文化建設是物管企業應對市場需求、完善物業管理環節的必然選擇。實踐證明，那些重視社區文化建設的物業公司，更能為市場所接受。

第三，物管企業在社區文化建設中是可以有所作為的。物業公司作為一個有自身利益的經濟實體，為實現自己的發展目標，就必須發揮企業文化建設的主觀能動性，促使企業文化和社區文化互動，起到示范和主導作用。所以物管企業必須積極弘揚社會主旋律，共建小區美好環境的主流文化，將企業文化在社區的延伸與社區文化的個性需求有機結合。此外，從物業管理市場的發展來看，不著眼于滿足社區文化個性化需求的企業文化肯定是沒有生命力的。根據這一規律所建立的企業文化，其在社區的延伸、擴張、滲透，與社區文化建設是相統一的。從某種意義上說，由物業公司組織主導的社區文化建設，是企業文化在社區的延伸與外化，社區文化是物業企業文化的載體與表現形式。

篇4

物業管理公司是小區專業管理的主體,全面負責公共設施維修、環衛清掃、綠化養護、小區治安保衛等服務性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業,然而它并非一般意義上的體力勞動。物業管理行業發展到現在,已經漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術已不容選擇地進入物業管理行業,物業管理不再是傳統意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領域的網絡化刺激了物業管理的網絡化進程

只要輕輕一點,就可以搭乘網絡--這艘新世紀的諾亞方舟,獲取各種服務的誘惑的確讓不少人心動。一項調查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網電腦,調查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調,更進一步使網絡家居為越來越多的人所接受。根據CNNIC的統計,到去年年底中國已有網民2230萬,任何一個積極尋求發展的物業管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

千兆以太網和VODSL等寬帶通信技;噩術的應用,利用現有電話線實現帶寬達1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統ADSL技術中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設備昂貴的問題,ADSL終端設備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負擔得起,有條件的發展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區紛紛崛起,強大的社區信息網絡體系逐漸形成。深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力,這必將促進全市產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業。

(二)智能化配套設施的統一管理要求物業管理以網絡化與之相適應

三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、自動巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等越來越多的智能化配套設施逐漸進入社區,不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關。如何充分高效地利用這些設施為住戶服務?如何將社區中管理的需求與系列基礎設施的功能統一起來?這就要求物業管理實現網絡化,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。

(三)日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理的良性互動

住宅建設飛速發展,人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司把自動化的服務延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務和定制信息。目前深圳一些小區如天安數碼城、梅林一村等,已經可以在網上實現物業費用查詢,網上建議,上網投訴、報修等功能。

網絡給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,常可以聽到身邊有人建議:隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常服務需求將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理良性互動。

(四)網絡化的進程,使物業管理完全可以與外界配套取得聯系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足

項目與商業中心區的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網絡化管理的推進,管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網絡化管理物業管理公司完全可以與外面的配套取得聯系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區、占有客戶,也正是他們今后的戰略目標。有了系統的網絡化管理手段,物業管理公司甚至可以同其它傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡,附近某醫院還將為其建立醫療檔案,某著名學校還將接納其子女人學,附近某家具城將提供折扣優惠,其指定裝飾公司也會推出優惠服務,和某汽車救授公司聯系,為業主提供汽車救援卡等等。對物業公司而言,也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

二、物業管理網絡化在小區內的實施

(一)網絡化管理,將社區中人的需求與系列基礎設施的功能統一起來

通過網絡化管理,實現對集成的智能.化設備、系統、網絡飛數據庫等進行全面的管理和監控。例如一旦出現事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。

(二)小區物業管理的網絡化,促進社區管理規范、高效運營

在住宅小區的物業管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩定,冬季的用暖供給,土建結構的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發事故的急修、搶修等。這一系列對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等,相當復雜繁重。網絡化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區的服務管理規范有序,同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

(三)社區網絡化管理,為物業管理公司帶來增值效益

如果說網絡化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務,對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VOD點播、遠程教育、遠程醫療,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區保安人員24小時巡更下,小區住戶車出車入,與外界的交流依*著先進的網絡系統,連日常費用的繳交也"出戶"且"遠程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區資源,將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套,讓項目的業主能夠真.實地擁有這些服務,擔當管理者角色的物業管理公司今后再不能"獨善其身"了。

三、網絡化管理在物業公司內部管理中的應用

在對物業管理的問題上,人們經常談論的是對社區的物業管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內部管理。網絡化管理首先解決的是實現了對分散的下屬物業管理處統一高效的管理。物業管理是規模出效益的行業,但如果集團下屬物業管理處個數眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網絡化物業管理,能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,并為物業所有人、使用人提供高效、周到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

(一)實現對分散的下屬物業管理處統一高效的管理

據深圳市住宅局公布的最新統計,深圳物業管理企業進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關,成為我國物業管理一體化、市場化、規范化的"旗艦"。

發展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發單位多、物業項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。網絡化物業管理有效地解決了遠程化管理問題,將物業管理升級,利用網絡將有關聯的或同一發展商、物業管理公司旗下的項目聯結起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發揮更大的功效;物業管理公司老板還可以安坐家里監測整個企業在各地的進度。

(二)減少中間環節,有效降低成本

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在2010年中國上海世界博覽會期間，各物業服務保障單位采用嚴格的團隊管理、科學的作業流程、先進的維保工藝、節能的環保技術，創造了中國物業管理史上超大型國際展會物業服務保障的成功范例，尤其是開、閉幕式的禮儀服務、VIP貴賓接待、外語小語種翻譯、咨詢引導、租借播音、參觀講解、出入口管理、大型停車管理、司機之家服務等，超出了傳統物業管理的范圍。面對持續超大客流、持續高溫、突發應急事件處置、高強度安全標準等考驗，錘煉了一大批具有現代服務意識的年輕物業人。雖然以上企業在整個物業管理行業中只占小部分，從事的物業服務建筑面積占全市物業服務的比重不大，但是，其所發揮的引領、示范作用催人奮進，恰似優良的種子，播撒在物業管理這片希望的田野上。我們要珍惜、愛護和使用好這些寶貴的人力資源財富，弘揚、傳承世博物業服務的“五敢”精神，期盼著物業管理在現代服務業發展中收獲更多成果。

二、加快實現物業管理的歷史性跨躍

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一、基本概念介紹

社區管理是在政府的指導下，社區職能部門、社區單位、社區居民對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。社區業主自治是全體業主通過協商合作等方式實現對共有產權資源的有效治理。社區業主自治的本質是全體業主通過集體參與來實現社區公共事務的治理。物業管理有狹義和廣義之分，本文中的物業管理指的是狹義的物業管理。物業管理是物業公司接受業主委托，對社區公共環境和公共資源進行管理，對業主提供服務的行為。

社區管理與物業管理的比較：

二、社區建設現存問題

（1）缺乏有效的業主自治組織。首先，在于業主自治組織的設立上，政府扮演的角色不當，是該組織無法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識不強，參與度低，只關注自身利益而忽略了社區的整體發展，這樣的意識不利于社區自治組織發揮其功效；再次，業主自治組織相關主體，包括業主委員會等，權責不明晰，地位上沒有相關法律做保障，因此運行起來舉步維艱。（2）物業管理的合同化性質制約了社區的自我發展。有上述內容可知，物業管理是基于物業公司與社區居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無法變動的，合同的簽訂既保障了居民業主的合法權益，同時規范了雙方的行為，但是，合同無法規定生活中所有的細節，因此隱藏了很多可能出現的矛盾。（3）社區管理與物業管理的相互獨立，降低了社區建設的效率。經過對社區管理和物業管理的比較，二者在運行時是相互獨立的，不存在聯動促進作用機制，但是，二者的權責分工確實不明確的，這就導致了很多事情發生時，即牽扯到物業管理范疇又與社區管理相關，二者不一致的處理方式會影響到社區的穩定發展，對于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業主對社區管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時降低了社區解決問題的效率。

三、物業管理現存問題

（1）業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。

四、建立有效整合機制的探究

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自立社區管理委員會在具體事務方面也重點突出，饒有成效，如：訂立社區管理規約，涵蓋共性約定及十余項具體的物業管理相關辦法，經全體委員審議通過，使社區管理有所遵循；制定社區定期工作實施方案，包括水塔清洗、環境消毒、物業管理費收繳、節假日社區活動等，確保這些例行性事務事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區重大工作推進計劃表，對重大事項依據輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實施跟蹤督促；做好物業顧問公司聘用和監督管理，對于小區安全、電梯管理等事務，聘用不同的專業化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規的水電及土木工程人員操作；加強社區地下車庫、地面停車管理，抓好社區公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設備和器材。

（二）物業顧問公司相對弱勢

物業顧問公司與社區管理委員會為市場化的雇傭關系。社區管理委員會就社區不同管理事務，雇用不同的企業或者有專業資質的人員來實施管理，如：在小區安全管理工作上，雇傭正規的安全顧問公司；小區電梯管理則招標承包給電梯管理公司實施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業服務專業化、分工細、規模小，其特點是公司運營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業管理主體，均獨立向社區管理委員會負責。社區管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業服務企業則居于強勢，有的小區物業辦公室就叫管理處,簡直像一個機關衙門：門難進，臉難看，事難辦。物業服務企業大而全，看似什么都有，其實一樣也不行；管理成本高，專業性差，有些服務項目還要外包轉包。物業服務企業包攬小區公共區域、經營項目、公共設施等的產權性管理、經營、收益，處置事務過多。上述種種形成一個特點，即物業服務企業與業主、業委會在小區日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。

（三）業主的自我管理、自我約束能力強

自立社區定期召開業主大會，成立、更新、監督社區管理委員會，審議小區管理重大事項，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業主大會匯報社區管理運營情況、財務收支情況、重大事項落實情況以及委員會運作情況。業主參與小區自治管理的熱情高，不僅體現在不計酬勞志愿參加社區管理委員會工作上，還體現在領養小區綠化、參與小區公共活動等一些事情上。自立社區還訂立業主公約，規定業主參與社區管理相關權利、責任和義務，并制定各類社區資源、公共設施、活動場所等使用管理辦法。如小區管理費收繳方面發生法律糾紛，該行為法律關系主體是社區管理委員會和業主，而非業主和物業服務企業。

（四）社會文化公共事務成為小區管理的一個重心和亮點

為增強社區凝聚力，豐富社區生活，自立社區大力推進社區文化建設：堅持舉辦社區文化節活動，包括社區文物展、社區美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫院專家到小區義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優秀影視節目和戲劇舞臺演出；開辦中醫養生班、書法寫作班、電腦研習班、舞蹈班、兒童讀經班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導，高樓社區防縱火組合演練”及有關防災演練；及時組織各類賑災募捐活動。這些活動提高了居民文化修養和綜合素質，增強了社區凝聚力和親和力。

（五）社區管理委員會協調力很強

社區管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經濟組織等事務協調中，作用很強，話語權很大。如經自立社區管理委員會協調，在社區安裝提款機，福特公司搬遷電機房、減少噪音等，相關部門支援小區綠化苗木等。桃園中櫪自立社區管理經驗和做法還有很多值得介紹的地方，如運用信息化管理手段，尤其在安保、小區服務等方面，實現24小時全方位與社會聯通的全息系統。這些都給我們很大啟發。

二、臺灣地區物業管理給上海的啟示

（一）產權結構是解構臺灣地區物業管理體系機制的關鍵

英國啟蒙思想家洛克認為，財產權是人最重要的自然權利。人要有財產權，首先要有財產，進而擁有由這些財產而來的一系列權利，如管理、處置、收益等。有了私產私權，并落實了對私產私權的尊重，人才有尊嚴、才有動力、才有活力。臺灣地區業主主導物業管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業作為財產權的規定性。正是基于這點，自治成為臺灣地區物業的核心，而這又恰恰符合居住社區物業管理的根本屬性。從本質上講，居住社區是居民自治的范疇和領域，充分發揮群眾自治作用是實現社區管理內生和不竭的活力。財產與財產權相統一，活力與自治相統一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業領域市場開放度、社會化程度高

臺灣地區物業市場體系和構成要素是充分自由、充分開放的，業主、社區管理委員會、委員會的專兼職人員，物業顧問企業，各種服務性的團體個體可自由組合。其市場準入也是開放的，尤其對個體性的經濟活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術勞務人員都納入其物業市場體系。其社區物業活動、物業管理事務，基本全由社會自我組織、自我調節完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應的行政部門都不用設置。這些給我們不少啟發，如物業類企業尤其居住社區物業類管理企業是不是一定要有規模，要大、要新、要強，看來還是要形成符合居住物業自身領域特點的企業格局、經營模式、適當規模以及行業準入、經濟管理等。再者，啟發我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產生內生活力、原生動力的源泉。

（三）社區管理委員會及居住社區成為社會活動、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺灣地區物業領域的去經濟化原則以及社會事業定位相關聯。臺灣的居住社區物業管理從本質上講是社會事業范疇，他們的物業管理確定了這么一個基石：物業管理領域不屬于經濟范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業范疇。我們則把物業管理作為經濟領域，列入第三產業，是要為社會創造財富的，作為微觀的企業而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經營思想為指導的物業服務企業會去設計各種社會文化活動以及增益個人道德、健康、綜合素養等的公益活動。

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(二)社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力

社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。

(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作

社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

(四)開發商、物業與居民的矛盾尤為突出

物業管理公司一般都是在業主入住之前通過開發商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開發商負責的服務意識。但是，在業主入住之后，房屋的所有權發生了轉移，前期物業服務合同已然不成立，物管必須接受業主的考察和評定，重新與業主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發商的緊密關系，在處理業主與開發商的糾紛時不是維護業主利益，而是錯誤地維護開發商利益。開發商完成住房銷售以后基本退出業主視線，一旦業主發現住房質量及服務問題只能尋求物業公司解決，而物業公司并無義務承擔開發商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發商、物業與居民的矛盾尤為突出。

二、社區管理與物業管理的融合創新模式

(一)物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給

社區管理和物業管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業主委員會沒有產生之前，即小區住戶未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業公司實施前期物業管理，開發商與社區簽訂一份委托招標協議書;在小區業主委員會產生之后，即小區住戶達到50%以上，社區再將物業招標權移交小區業主委員會。

(二)物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理

每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變為:政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業公司對社區管理的配合。

(三)物業管理保持營利目的，屬于社區管理范疇中的營利部分

物業管理的營利性質可以繼續保持，納入社區管理不會改變物業公司的原有屬性。社區服務也不只是無償性質的，其中根據居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。

三、社區管理與物業管理融合創新的社會價值

(一)通過物業管理平臺細化社區管理，最大程度實現社會效益

社區管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協調解決。如果通過物業管理平臺將社區管理與服務細化到每一個居民小區，小區再進一步細化到每一棟住戶，則社區管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態。

(二)通過社區非營利方式服務于物業營利方式，最大程度協調居民與物業管理的關系

物業管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業管理與社區管理結合，那么物業管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業平臺享受到的社區服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業公司的認同度。

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高職院校中的物業管理是高等院校教育體系改革后的產物，用途就是將學校中的環境、房屋設施維護、衛生問題等由學校管理轉變到社會物業管理的形式。以規范、社會性、專業性的物業管理準則。可以保障學校教育工作的順利研究，給師生們一個良好的校園環境的同時，也提高了社會的經濟效益。高職院校中的工作文件種類繁多且復雜，這就給了檔案工作加大了難度。那么高職院校中的物業管理需不需要檔案管理呢，回答則是必然的。

一、高職院校的物業管理工作

1、物業管理的定義

物業這兩個詞多在企業單位跟家庭小區中出現，在高職院校中出現還是最近剛剛興起。物業的含義是擁有的財產和擁有物以及房地產等資產，它的范疇特別廣泛。物業是指已建造完成和已經被使用的建筑類和相關的配套設備以及場地。而物業管理是指招聘物業服務方，業主和物業服務方制定物業合同，對指定的財務資產、房屋以及指定場地進行維護，以及對業主擁有的房屋、資產、設備進行的管理工作。

2、高職院校中的物業管理

高職院校中的物業管理工作形式繁多、內容豐富。簡單的說就是對學生公寓、圖書館、體育場、食堂、教學樓、辦公樓等場所進行維護管理化，以及學校的生態環境也要定期進行維護。高職院校中的物業管理工作必須要結合學校的基本情況，而不是完全效仿社會中的物業管理，應該在社會中物業管理的基礎上，結合院校的自身情況，優化院校物業管理工作，目的是維護校園環境及秩序，以市場效益為本，集中管理、經營和服務為一體，使其具有市場性和專業性、社會化三者為一體的物業管理新體系。

由于高職院校中的物業管理工作范圍廣泛且復雜，物業管理人員數過多難管理，于是物業管理中的檔案工作的開展就有了意義，這樣可以規范整個物業管理工作。對每一處設施的維修和學校需要的支出都做好檔案記錄工作，優化物業管理工作的質量，開拓一個檔案服務新趨勢。

二、檔案管理的重要性

1、物業檔案

物業檔案就是在物業服務中體現物業狀況的媒介，以體現物業部門對業主的服務情況，對服務的內容進行有價值的記錄。物業檔案可以體現某一項物業服務的綜合情況，是物業服務的基礎及憑證。

物業檔案的內容包括物業部門自己的檔案，以及發展構建的成果和對接管的物業進行的服務、管理、維護記錄的檔案。物業檔案的形式具有多樣性，隨著信息技術的發展，信息技術也走進了檔案工作中來，利用信息技術更加系統的進行檔案工作?？梢员苊鈾n案繁多，查找不便且容易弄亂的缺點。

檔案管理與其他管理工作一樣都是高職院中的重要組成部分，是高職院發展不可缺少的重要部門。近年來我國開始大力發展高校教育事業，而高職院校每年的學生、教師職工的檔案數據都會有很大的變動。且隨著高職院校物業管理的發展，物業管理開始扎根在高職院校中，成為了院校中必不可缺少的重要環節。

2、物業檔案管理中出現的問題

通過深入了解一些高職院校中的物業檔案管理工作，我們不難發現其中還有很多顯見的共性問題，有一部分的檔案管理工作不夠規范，物業檔案工作的質量也沒有達到一定的要求。主要體現在以下幾個方面：1、檔案資料有缺漏，資料不完整，檔案內容沒有及時更新。2、檔案資料的存放沒有科學依據，有些檔案只是被隨意簡單的放在檔案袋中，沒有按時間以及內容進行合理的排序和歸檔，在查找檔案時耗時又費力。3、檔案資料管理中，進行交接工作時由于交接手續不健全會造成檔案缺失的問題，這就是檔案管理工作不規范的體現，當檔案資料缺失后，無法追究個人責任。

3、加強檔案管理工作的措施

（1）物業管理中的職工對于檔案管理工作沒有一定的認識度，所以要加強職工們的檔案管理意識?？梢圆扇〗M織培訓的方法，將檔案管理工作與物業質量聯系到一起，培養職工對檔案管理工作的參與性與積極性。

（2）可以建立一個檔案管理制度，通過規范、檢查、監督三者為一體的方式來完善這個制度，并且要結合實際情況采取相應的管理措施。

（3）做好物業檔案管理工作是一個長期的任務，隨著高職院校的不斷發展，物業檔案管理工作也要與時俱進。檔案管理人員要清晰認識，有一個長遠的思路和規劃。

4、物業檔案的作用

隨著高職院校中物業管理工作的深入，物業檔案的作用越來越明顯起來，也越來越受到更多物業管理人士的關注。城市化建設發展迅速，不但學校外界對物業管理的需求越來越大，高校對物業管理的需要也愈來愈明顯，作為物業管理中的重要組成部分，物業檔案是對這些工程技術以及設備維護的一個憑證，可避免不必要麻煩的發生，如果物業管理中出現了數據錯誤，就可以利用檔案及時找到解決的良策。通過檔案，物業可以清楚的了解學校最近的物業需要，起到省時省力的效果。同時，當學校與物業方有不必要的合同糾紛時，檔案就可以做一個調解師，來解決學校與物業之間的矛盾糾紛，從而使物業管理工作正常有序的進行。

結語： 高職院校物業管理工作的開展表明著經濟探索邁出的重要一步，物業管理中的檔案工作給物業管理帶來了更多的便利條件。筆者認為高職院校中的物業檔案工作還需要進一步的探索及研究，高校與物業部門應積極的探討其中的共性問題，并找出解決的對策，發揮其全部的效益，建立一個新的物業管理體系和新工作機制，開拓服務新領域，以推進物業管理中檔案工作的良好發展。

參考文獻：

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物業管理法規與體制滯后。盡管《物權法》出臺，又有此前的《物業管理條例》，但整體上而言，有關物業管理的配套法律法規比較零散，缺少系統性。

現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系，也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

開發商遺留問題。從大多數的物業管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講，比較規范的油田住宅小區80%以上是油田房地產開發企業開發的，是事實上的油田一家人，物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此，開發商的遺留問題，給業主和物業管理公司帶來了后患。

業主缺乏自我約束。由于房屋產權多元化的發展，居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次，為各自的利益沖突也經常發生，從而增強了物業管理的難度。

油田礦區住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展，構建和諧小區是十分重要和必要的。

制定完善的物業管理相關配套法規

物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段，站在業主的角度，從使用、維修管理出發提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。

積極開展招投標機制。在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此礦區主管部門應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。

建立物業管理信用檔案。礦區主管部門應委派建立物業管理信用檔案體系，為公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為，為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務，為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少物業管理公司違法違規的經營行為。

嚴格執行承接查驗標準

針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序，嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時，以明確物業公司與開發單位的責任。

物業的承接查驗是一個復雜的過程，它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此，承接查驗時應注意：在承接查驗前，物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。

承接查驗不但要注意檢查物業質量，還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

對查驗中發現問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。

為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

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自黨的十六屆四中全會提出“構建社會主義和諧社會”的目標以來,構建“和諧社會”已經成為黨和政府工作的重心。社會主義和諧社會,應該是以人為本、民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。隨著我國城市建設和社會經濟的快速發展,廣大群眾的居住環境和生活水平不斷提高,物業管理己經成為社會各界和廣大居民關注的焦點。近年來,政府職能部門不斷加強行業監管,注重行風建設和專項治理工作,全社會的物業管理水平得到了進一步提高,這為維護良好的社區環境和廣大群眾的安居樂業做出了積極貢獻,為構建社會主義和諧社會發揮了重要作用

社區物業管理目標是以服務為宗旨,以管理為手段,以效益為目的,通過有效的服務,充分合理地使用現有房屋,提高物業的使用率和經濟效益,使之保值、增值,達到社會收益和福利的最大化;為社區居民提供一個安全方便、優美舒適、干凈整潔、和諧相處的工作和生活環境;提高物業管理公司的聲譽和構建良好的品牌形象;為創建一個和諧的社區提供保障,使家庭、經濟、社會協調發展,提高城市的現代文明程度,實現人與自然的和諧、人與物的和諧、人與他人的和諧。

物業管理與和諧社會的建設相互依存,相互聯系,相互影響,互為因果。物業管理要在社會中進行,沒有和諧的社會環境,物業管理工作就難以有效率地實施;同樣,和諧社區建設也離不開物業管理,沒有高質量的物業管理服務,和諧社會的建設也根本無從談起。

一、提高物業管理水平,是構建和諧社會的重要基礎

物業管理是社區建設的重要組成部分,物業管理滿足居民日常生活客觀上存在的對居住房屋及環境、設備的服務需求。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作,正是社區建設中衛生、治安、環境等最基本的職能范疇。同時,物業管理企業在社區文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社區中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區文化活動,不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進鄰里和睦,增強業主的認同感和歸屬感。

二、社區物業管理是構建和諧社會的重要途徑

社區和諧既是社會和諧的載體,也是社會和諧的傳播器,社區和諧必將貫穿于各個社區居民和社區組織,并在社區活動中得到體現和檢驗,形成群體效應。培植豐富多樣的社區文化,形成整體社區文化氛圍,使社區人得到充滿關愛和便于接近的文化熏陶,滿足人們精神的愉悅。在具體實踐中,把握構建和諧社會與社區物業管理的聯系,實現兩者之間良性互動,推動形成良好的物業管理和諧秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

(一)社區物業管理的發展有助于推動社會各階層人員素質的提高

通過提高物業管理水平,建設文明社區,可以促進居民整體文明素質的提高,陶冶居民情操。文明社區的特征,表現在居住同一地區人們具備良好的人際關系、社會紀律、社會公德。通過文明社區建設,在社區廣泛提倡文明、科學的生活方式,使社區成為培養居民正確思維方式、行為準則和健康向上、積極進取的精神園地。社區物業管理倡導社區居民在社區內建設環保社區,在社區外積極參與有益社會的環?；顒?建設公共資源,享受公共資源。無數小家的祥和與安康也就構成大社區大家的和諧乃至社會的和諧。

(二)社區物業管理的發展有利于良好社會風尚的形成

在現代社會的變革發展中,由于發展的不平衡,必然在一定程度上引發各部分利益群體的利益紛爭與矛盾,當一些分歧與矛盾不能解決又缺乏溝通時,常常導致分歧的擴大和矛盾的激化。而物業管理公司“以人為本”的管理服務理念,不僅要求員工做好自己的日常服務工作,而且要身體力行,以誠心、愛心和謙恭禮讓的服務,將管理

寓于服務之中,主動及時地協調各方關系,雖然分歧與矛盾在所難免,但往往能達成共識,化干戈為玉帛。

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具體而言，高校物業管理可分為教職工生活區的物業管理、學生生活區的物業管理和教學區的物業管理。就其管理服務的內容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區內的治安、環境衛生、生活服務等。另外還可以根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業服務項目。

（二）高校物業管理與社會物業管理的區別

高校的物業具有物業的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業管理與社會物業管理具有相同之處，又有所區別。

首先，機構設置不同。高校物業管理機構通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規性的公共服務；社會物業管理則跟房地產公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。

其次，企業行為性質不同。除少數高校是通過競標獲得物業管理經營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業化、社會化的現代物業管理。而社會物業管理是企業行為，商業活動。

最后，資金來源不同。高校物業管理經費基本上是學校按照社會物業管理計費方式或事業單位經費劃撥方式劃撥；而社會物業管理是按照物業管理條例規定的管理標準，結合行業和物價因素直接向業主收取。

（三）高校物業管理的特點

高校物業管理在遵從物業管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：

1.高校物業管理是基于《物權法》和《物業管理條例》規制要求和市場經濟發展客觀規律建設和發展的物業管理類型之一。

2.高校物業管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業本身相關聯的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發展，進而提高經濟效益。

3.依據不同的物權，建立不同物業管理體制和模式，實現分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產權和公有產權物業管理范圍，對現實中產權相互交叉物業的管理和服務關系進行明晰。

4.高校物業服務和管理必須結合市場經濟體制下的規范，制定和規范高校物業管理服務內容和收費標準。物業管理企業的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結構的設計和機制建立及運行中，要發揮不同主體在物業管理中積極的監督作用。

二、高校物業管理現狀

高校物業管理現已初步形成，有了專門的機構、專業的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同。現存的高校物業管理主要有以下形式：

（一）沿襲事業管理的物管企業

成立了物業公司或物業管理中心，但完全還是事業型管理，這種情況的物業管理企業在高校中較為多見。這類物管形式已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業管理企業，但從學校決策者到業者的頭腦尚未形成物業管理概念，這類物管企業往往涉及了一定的物業管理職能，但還沒有物業管理合同，也沒有業主公約和業主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。

（二）半企業化的物業管理

同時具備企業和事業“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構已是一個企業，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業管理的職能歸整，因此物業管理企業還不健全。學校對物業管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質、價格很低、只能勉強維持基本運轉的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業化的物業管理企業一般不具備走向市場的條件。

（三）完全企業化的物業管理，走出高校，占領校外市場

這類高校中的物業管理企業是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環境好；同時，從業者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。

（四）引進社會專業物業公司，部分實行標準化物業管理

學校一般是將新型的辦公區域或學生公寓交給專業物業管理公司，實行較為規范的物業管理，保持其干凈、整潔、安全的環境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業管理工作的運行，物業管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。

三、高校物業管理存在的問題

高校物業管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。

（一）物業管理實體的法人地位不明確，物業管理體制轉變不完全

高校物業管理現行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現象，在資產占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產界定不明晰、固定資產存在形式模糊，物業管理實體只有使用權、經營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業管理市場化、社會化、專業化與規范化。

（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化

由于高校物業管理大部分是由原來的后勤轉型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經驗和方法不足。無論是由物業管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現象，淡化了高校物業育人的特殊要求。

（三）物業管理服務價格體系不完善

隨著物業管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現了許多深層次問題，物業管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業管理實體通過討價還價后，指定的物業收費標準依據不充分，標準不科學。其次，學校與物業管理實體在定價依據的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產剝離，物業管理實體也就沒有履行資產保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質的物業管理服務意識，是調整合理物業管理服務價格的強大壓力。物業管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業管理資金缺乏足夠的資金支持。

四、加強和完善高校物業管理對策

國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環境，逐步從學校辦后勤改為規范的實體辦后勤。在市場經濟體制下，物業的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。

（一）理順物業管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業管理模式，旨在對物業實施專業化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統中規范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業管理企業，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區域內的經營點、商業點等以租賃等方式同步劃入物業管理公司，以增加其造血和發展能力。再次，學校住宅區的教職工作為業主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區業主委員會，由業委會代表業主與物業管理公司商談具體的服務要求、內容和標準及應交納的物業管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區域也要按區分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監督服務質量上。

物業管理公司應嚴格按照企業化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監督，并以此作為自己規范化經營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業管理經費的不足，充分體現高校物業管理的商品屬性和教育屬性。

（二）培養高素質物業管理人員，提高物業管理水平

高校物業管理作為一個新興行業，對物業管理人員的思想政治素質、業務技術素質、文化素質、身體心理素質的要求越來越高，需要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養一批懂專業、會經營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業人才，提高從業人員的專業水平和服務意思，通過機制轉換和專業部門利益調整，做到優勝劣汰，打造優秀物業管理隊伍，以增加企業的競爭力。

篇13

石油企業市場化的需求導致企業內部的物業管理專業化層次顯著。根據企業物業管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現代化的大型企業，石油企業在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業員工的工作積極性有很大的影響。企業的正常生產與運營也離不開完備的企業制度、規章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區、工廠還是員工居住區，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業職工創造一個舒適、安全、優美的工作與生活環境，直接影響到他們對于企業的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業形象評價的重要指標。小型的私人企業及普通小區的物業管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業的維修團隊，掛靠在物業管理部門，專門應對企業突發事件，大大提高了企業的生產效率。

三、培養石油企業物業管理的專業化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業物業管理的專業化程度很高。雖然我國的石油企業物業管理水平較高，但中國的物業管理行業總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發，實現人力資源的合理配置。人力資源是企業的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業帶來豐富的經濟利潤，避免企業資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業的物業管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優秀人才。眾所周知，物業管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優秀專業人才加入物業管理隊伍，大大改善了物業管理的整體服務水平，使得物業管理部門真正履行到自身的職責，為企業員工創造出一個和諧的企業文化氛圍。