引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)納稅評(píng)估范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

1、建立納稅評(píng)估模型

基本原理：按稅種設(shè)定，根據(jù)需要確定重點(diǎn)評(píng)估項(xiàng)目，通過評(píng)估軟件內(nèi)設(shè)的公式，輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價(jià)格等相關(guān)信息，由評(píng)估模型科學(xué)地分析測(cè)算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。

注意事項(xiàng)：要選準(zhǔn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和因素；要本著簡(jiǎn)要、科學(xué)、精確的原則。盡可能采用直線線性方程模型，可以避免制作過程中的繁瑣化傾向；要注意行業(yè)特點(diǎn)，收入、成本、費(fèi)用配比關(guān)系，成本、費(fèi)用的合理分?jǐn)偂?/p>

2、納稅評(píng)估指標(biāo)體系

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的行業(yè)特點(diǎn)，確定如下特性指標(biāo)。

A：收入指標(biāo)分析

(1)按照開發(fā)項(xiàng)目繳納的稅收分析開發(fā)企業(yè)銷售額

開發(fā)產(chǎn)品的銷售額=該項(xiàng)目繳納的契稅額÷契稅征收率

=該項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅額÷營業(yè)稅征收率

說明：查找并發(fā)現(xiàn)已售產(chǎn)品可能存在未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)或隱瞞銷售收入問題。

(2)按照開發(fā)企業(yè)“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流量分析當(dāng)期預(yù)售收人

預(yù)售收人流人量=經(jīng)營性資金流入量－銷售收入資金流入量一收到的稅費(fèi)返還

說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在視同銷售未申報(bào)納稅、未按規(guī)定核算預(yù)售收入和未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項(xiàng)收入。

(3)按照成本結(jié)轉(zhuǎn)額分析銷售收入

銷售收入=銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)額×(1+銷售利潤率+營業(yè)稅率)

說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本與銷售收入不匹配，隱瞞收入；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評(píng)估企業(yè)的銷售利潤率。

B：開發(fā)產(chǎn)品成本分析

(1)按照銷售收入分析銷售成本

實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本=銷售收入÷平均銷售價(jià)格×單位建設(shè)成本

說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)不匹配，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。

(2)按照項(xiàng)目銷售利潤率分析銷售成本

銷售成本=銷售收入÷(1+銷售利潤率+營業(yè)稅率)

說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評(píng)估企業(yè)的銷售利潤率。

C：開發(fā)產(chǎn)品的期間費(fèi)用分析

單項(xiàng)費(fèi)用率=單項(xiàng)費(fèi)用÷期間費(fèi)用×100％

財(cái)務(wù)費(fèi)用率管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率

說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)費(fèi)用未按規(guī)定資本化，進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用直接稅前扣除問題；管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為按規(guī)定稅前扣除。各單項(xiàng)指標(biāo)可參照本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均水平進(jìn)行分析。

二、開展房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估

(一)評(píng)估的重點(diǎn)及難點(diǎn)――預(yù)售收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)存在問題最多的稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。如預(yù)售房預(yù)售定金未納稅、設(shè)多個(gè)銷售點(diǎn)、結(jié)轉(zhuǎn)滯后導(dǎo)致納稅不及時(shí)等等。

1、預(yù)售回款不及時(shí)申報(bào)，往來帳上做文章。

開發(fā)商在取得定金和預(yù)售款后不及時(shí)申報(bào)稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產(chǎn)大多數(shù)是采取“期房滾動(dòng)開發(fā)模式”，當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)?；乜钪?，開發(fā)商可以將預(yù)售款的一部分打人各類公司的賬戶，其科目為“服務(wù)費(fèi)”或“其他應(yīng)付款”。由于預(yù)收款多以現(xiàn)金形式取得，開發(fā)商將其計(jì)人“應(yīng)付帳款”，做為還款(與其它關(guān)聯(lián)企業(yè))其它往來款。緩報(bào)銷售進(jìn)度，為應(yīng)計(jì)未計(jì)或少計(jì)收入做掩護(hù)，為開發(fā)項(xiàng)目的匯算拖延找借口。

2、混淆成本對(duì)象，人為加大成本費(fèi)用，降低利潤。

由于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)、連續(xù)性作業(yè)，具有開發(fā)工期長、時(shí)間跨度大、成本核算難的特點(diǎn)，企業(yè)在費(fèi)用核算時(shí)混淆成本對(duì)象，有意在各成本對(duì)象之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，減少本期利潤，進(jìn)行虛假申報(bào)。

綜上所述，要求我們?cè)趯?duì)該行業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，緊扣工期結(jié)算成本和企業(yè)預(yù)售收人兩個(gè)重點(diǎn)，從審核當(dāng)期費(fèi)用、完工進(jìn)度、成本對(duì)象等難點(diǎn)人手，劃清各個(gè)核算年度的成本與收入，準(zhǔn)確核算應(yīng)繳納稅額。防止企業(yè)混淆成本對(duì)象，緩報(bào)工程進(jìn)度，借機(jī)偷逃稅收。

(二)實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估具體步驟

1、利用評(píng)估模型，人機(jī)分析、篩選，確定納稅評(píng)估對(duì)象

2、通過房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估的指標(biāo)預(yù)警值和人工案頭分析分析，確定評(píng)估疑點(diǎn)

篇2

當(dāng)前，隨著我國房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府出臺(tái)了不少政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。其中，房產(chǎn)稅征管的改革在調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展等當(dāng)面均發(fā)揮了十分重要的作用，本文即針對(duì)我國房產(chǎn)稅征管的改革問題展開具體論述。

一、我國房產(chǎn)稅的發(fā)展及其征管現(xiàn)狀分析

1.我國房產(chǎn)稅的發(fā)展

我國房產(chǎn)稅的發(fā)展過程可以劃分為四個(gè)階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，其標(biāo)志著我國開始正式征收房產(chǎn)稅；（2）1973年，因?yàn)楹?jiǎn)化稅制的緣故，政府將對(duì)企業(yè)進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅也并入到了工商稅計(jì)征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產(chǎn)稅分為了兩個(gè)部分，一是房產(chǎn)稅；二是城鎮(zhèn)土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自此我國正式進(jìn)入了房產(chǎn)稅全面開征階段[1]。

2.我國房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：

（1）房產(chǎn)稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定

我國稅法中的相關(guān)規(guī)定指出：房產(chǎn)稅的納稅人是其產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人，而城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是其使用權(quán)的所有人或是單位。若是產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的所有人或是單位存在糾紛，則應(yīng)是代管人、實(shí)際使用人或是單位進(jìn)行納稅。但是在實(shí)際征管過程中，因?yàn)椤八诘亍边@一概念未能夠清晰界定，導(dǎo)致納稅人之間存在扯皮的題，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定納稅主體。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大

當(dāng)前，我國計(jì)稅依據(jù)主要分為兩類：一是根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值；二是根據(jù)按租金收入計(jì)征稅額。其中，在第一種計(jì)稅方式中，極易因?yàn)橐恍┍芏愋袨?，?dǎo)致房產(chǎn)原值計(jì)價(jià)出現(xiàn)失誤。例如：一些企業(yè)的房產(chǎn)借著設(shè)備的形式計(jì)入資產(chǎn)，從而減少房產(chǎn)原值，實(shí)現(xiàn)避稅；一些企業(yè)通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產(chǎn)稅。在第二種計(jì)稅方式中，因?yàn)槎愒词址稚?、隱蔽性強(qiáng)，因此征管的難度也極大。

（3）相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小

房產(chǎn)稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進(jìn)行稅源監(jiān)管，難免會(huì)存在不到位或是遺漏之處。從我國當(dāng)前房產(chǎn)稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節(jié)地”這一工作依舊處于一個(gè)摸索的狀態(tài)之下，部分地方因?yàn)槿鄙偻晟频牟块T協(xié)作與信息共享機(jī)制導(dǎo)致地稅單位很難及時(shí)獲得相應(yīng)的房屋、土地登記、變動(dòng)資料，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征管工作開展難度大大增加。

二、我國房產(chǎn)稅征管的改革對(duì)策分析

1.完善稅基評(píng)估機(jī)制

（1）完善評(píng)估主體的界定。立足于我國當(dāng)前國情，建議設(shè)立準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，一方面其屬于事業(yè)單位，另一方面其又能夠獨(dú)立于稅務(wù)部門，確保其評(píng)估工作更加公正。（2）做好房地產(chǎn)稅批量評(píng)估。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，建議利用計(jì)算機(jī)、GIS、GPS為房屋價(jià)值進(jìn)行批量評(píng)估、實(shí)時(shí)跟蹤以及動(dòng)態(tài)的分析，完善計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)；若是在進(jìn)行房地產(chǎn)稅評(píng)估時(shí)出現(xiàn)糾紛，建立采取單宗評(píng)估的方法重新進(jìn)行評(píng)估，以增強(qiáng)準(zhǔn)確性。

2.改進(jìn)稅收征管方式

（1）構(gòu)建以自主申報(bào)為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進(jìn)行自主申報(bào)，在房地產(chǎn)稅改革后，應(yīng)沿襲該種方式，以培養(yǎng)自主納稅意識(shí)。在進(jìn)行為法人組織所有的房產(chǎn)稅征管時(shí)，主要采取的是現(xiàn)行征管的方式，也就是按年計(jì)算、分期繳納，由地方政府確定設(shè)計(jì)的納稅期限；在進(jìn)行為個(gè)人所有的房產(chǎn)稅征管時(shí)，主要采取的是自主申報(bào)的方式，通提交申報(bào)表、相應(yīng)的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進(jìn)行補(bǔ)充。由于當(dāng)前我國個(gè)人自主納稅意識(shí)有所欠缺，加上一些監(jiān)管機(jī)制不到位，相關(guān)部門應(yīng)構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)證年檢制度，對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織，采取限制或是凍結(jié)產(chǎn)權(quán)證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規(guī)范稅收征管流程，加強(qiáng)征管管理。

3.建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系

針對(duì)我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰(zhàn)”的現(xiàn)象，必須加強(qiáng)各部門的配合，通過信息共享、部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的高效、成功征管。（1）構(gòu)建全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。該平臺(tái)應(yīng)通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式，動(dòng)態(tài)掌握各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個(gè)人或是家庭的房產(chǎn)信息。當(dāng)前，我國部分省市已經(jīng)建立了區(qū)域性的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，但是需要進(jìn)一步完善其信息的共享制度。（2）科學(xué)確定納稅人。在進(jìn)行納稅人的確定時(shí)，除了要參考納稅人自主申報(bào)信息，還需通過多種方式自主收集相應(yīng)的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應(yīng)的存量、新增房產(chǎn)信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗(yàn)證納稅人家庭成員關(guān)系，以確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節(jié)地”加強(qiáng)房地產(chǎn)稅管理，并抓好合不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)機(jī)會(huì)，在電子地籍圖上疊加相應(yīng)的應(yīng)稅房產(chǎn)信息，以達(dá)到房產(chǎn)與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進(jìn)行稅款征收時(shí)，具體應(yīng)強(qiáng)化以下幾個(gè)方面的工作：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)必須實(shí)現(xiàn)做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)和相關(guān)部門通力合作，構(gòu)建房地產(chǎn)稅聯(lián)合控管機(jī)制。三是通過構(gòu)建納稅人信用聯(lián)動(dòng)體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識(shí)，對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織，可由媒體相應(yīng)的欠稅公告，并將其納入個(gè)人征信系統(tǒng)，以督促其及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)稅款的繳納。

三、結(jié)語

綜上所述，我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大、相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小等等，對(duì)此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管改革，通過完善稅基評(píng)估機(jī)制、改進(jìn)稅收征管方式、建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系、完善稅收法治保障框架，增強(qiáng)房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)的權(quán)威性與科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

篇3

2011年1月28日，重慶、上海兩個(gè)城市率先進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，我國首次在持有環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人住房征稅?？傮w看來，僅在兩個(gè)城市試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍小，而且試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策溫和，涉及面窄，對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個(gè)城市的征稅范圍幾乎僅是針對(duì)增量房產(chǎn)，只有重慶針對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅，而重慶市的個(gè)人自住獨(dú)棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導(dǎo)致稅收收入較少，對(duì)地方財(cái)政的稅收收入作用很小；二是僅針對(duì)增量房產(chǎn)征稅，不能體現(xiàn)對(duì)存量房征稅的問題，使房產(chǎn)稅的試點(diǎn)作用削弱。

（二）全國范圍內(nèi)征收存在技術(shù)難題

首先，我國各地個(gè)人住房信息系統(tǒng)都不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。個(gè)人住房信息系統(tǒng)是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)，全國范圍內(nèi)房產(chǎn)稅改革需要全國各地建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，這不僅需要投入大量的資金和時(shí)間，此外還面臨體制的障礙。

其次，我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)建立不完善。我國評(píng)估人員匱乏，評(píng)估技術(shù)落后，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也尚未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

（三）土地制度加大房產(chǎn)稅改革難度

我國的土地國有制引發(fā)了關(guān)于房產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)議，我國的房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)。土地國有制度使地方政府過分依賴土地財(cái)政，土地出讓金收入逐漸成為地方財(cái)政的第二大支柱。相比之下在現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度下，房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比例很小，房產(chǎn)稅收入對(duì)增加地方財(cái)政收入的作用甚微。政府對(duì)土地財(cái)政的依賴導(dǎo)致對(duì)地方稅收的改革積極性不高，對(duì)房產(chǎn)稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產(chǎn)稅改革的難度。

（四）稅收征管機(jī)制和民眾納稅意識(shí)均不健全

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產(chǎn)稅就缺乏這樣的機(jī)制，只能靠“強(qiáng)收”，所以征收房產(chǎn)稅要建立在民眾良好的納稅意識(shí)的基礎(chǔ)之上。一方面我國目前的稅收征管機(jī)制是建立在對(duì)間接稅征收的基礎(chǔ)上，在設(shè)計(jì)上并不符合房產(chǎn)稅征管的要求。另一方面，我國民眾的納稅意識(shí)尚不健全，所以房產(chǎn)稅改革必須在征管環(huán)節(jié)進(jìn)行精巧的設(shè)計(jì)，否則會(huì)出現(xiàn)的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現(xiàn)象。

（五）特殊時(shí)期賦予了房產(chǎn)稅過多的功能

近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，國家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房產(chǎn)稅本身被社會(huì)賦予了過多的功能，例如房產(chǎn)稅能否降低當(dāng)今不斷上升的房?jī)r(jià)、能否抑制投資性房地產(chǎn)需求等。在特殊的時(shí)期，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革讓房產(chǎn)稅背負(fù)了沉重的輿論壓力，這無形之中給房產(chǎn)稅改革造成了巨大的社會(huì)壓力，不利于房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)推進(jìn)。

二、國外房產(chǎn)稅制度的概況及其特點(diǎn)

（一）國外房產(chǎn)稅制度概況

世界上很多國家征收房地產(chǎn)稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國的房產(chǎn)稅改革有很大的借鑒意義。表一為國外房產(chǎn)稅制度概況一覽表。

（二）國外房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)

縱觀世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國家，房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)主要有：

1．房產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要來源

世界上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅都為地方稅種，由當(dāng)?shù)氐恼魇蘸凸芾?。房產(chǎn)稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來自房產(chǎn)稅。圖一為主要國家房產(chǎn)稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國家房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方稅的重要稅種，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的主要來源，而亞洲國家房產(chǎn)稅占地方稅收入的比例則相對(duì)較低。

2．征收目的明確

大多數(shù)國家征收房產(chǎn)稅的目的主要有增加地方財(cái)政用于提高當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平和調(diào)節(jié)貧富差距兩大目的。例如美國征收房產(chǎn)稅主要是增加地方財(cái)政收入，提高地方公共服務(wù)水平，而新加坡征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)貧富差距，有些國家也以房產(chǎn)稅作為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的輔助政策，例如韓國。征稅目的明確有利于減少房產(chǎn)稅征收的爭(zhēng)議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時(shí)可以有效地減少相關(guān)的稅收漏洞。

3．稅收要素設(shè)制合理

從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅針對(duì)全民房產(chǎn)征收，同時(shí)對(duì)特殊群體（例如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財(cái)政來源。

從稅率來看，各個(gè)國家的稅率制定方法都不相同，例如美國由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個(gè)地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配?？v觀各個(gè)國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個(gè)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收征管的難度。

除了少數(shù)國家以評(píng)估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)外，大多數(shù)國家的計(jì)稅依據(jù)都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。因此大多數(shù)國家都配有完善的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，包括高素質(zhì)的評(píng)估人員、合理有效地評(píng)估方法、評(píng)估日后事項(xiàng)的處理機(jī)制。從而能夠公平公正的確認(rèn)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，并有效地解決房產(chǎn)評(píng)估糾紛。

4．配套設(shè)施健全

為了配合房產(chǎn)稅制度，各國都有完善的個(gè)人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評(píng)估部門，從而有效地控制房產(chǎn)稅稅源。住房信息系統(tǒng)包括房屋種類和數(shù)量、土地類型、估價(jià)的組成和變化、所有權(quán)等詳細(xì)信息。高效的評(píng)估系統(tǒng)主要是以信息系統(tǒng)提供的信息為基礎(chǔ)，查找所有可征稅的房產(chǎn)，同時(shí)確定其所有權(quán)、對(duì)所有的需納稅的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確定其價(jià)值。同時(shí)很多國家還設(shè)有房產(chǎn)評(píng)估糾紛辦公室，如果房主對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議，可以向評(píng)估辦公室申訴。完善的配套設(shè)施為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)。

5．征管體系嚴(yán)密

各個(gè)征收房產(chǎn)稅的國家，在征收管理環(huán)節(jié)的制度設(shè)計(jì)都較嚴(yán)格。大多數(shù)國家都采用征稅軟件，房產(chǎn)稅的申報(bào)、登記辦理、征收和預(yù)測(cè)等一系列工作都可由其完成。例如美國，征稅官員會(huì)根據(jù)軟件系統(tǒng)計(jì)算的應(yīng)納稅額，將稅單打印出來，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無異議，按照稅單列明的應(yīng)納稅款開支票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)連同稅單一起寄回稅務(wù)機(jī)關(guān)，也有些委托金融機(jī)構(gòu)代為繳納，很少有納稅人直接到征收機(jī)關(guān)上門納稅。此外對(duì)于逃稅人，各國家都會(huì)有高額的罰款，稅務(wù)部門還可以行使對(duì)房產(chǎn)的留置權(quán)和拍賣權(quán)。嚴(yán)密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。

三、各國房產(chǎn)稅制度對(duì)我國房產(chǎn)稅改革的啟示

（一）明確征稅目的

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊的時(shí)期，房產(chǎn)稅在此時(shí)進(jìn)行改革會(huì)被賦予過多的功能，相關(guān)部門要明確房產(chǎn)稅的征收目的，減少房產(chǎn)稅改革的輿論壓力。從世界上大多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅收入大多是地方財(cái)政的支柱，主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)。反觀我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，與OECD成員國相比（見圖二），房產(chǎn)稅占地方稅收的比例很小，對(duì)地方財(cái)政的作用極為有限，地方政府過于依賴短期的土地財(cái)政，因此我國房產(chǎn)稅改革應(yīng)該注重房產(chǎn)稅地方財(cái)政的長期作用。此外一些國家房產(chǎn)稅也起到了調(diào)節(jié)貧富差距的作用，少數(shù)國家把房產(chǎn)稅作為房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。因此，我國征收房產(chǎn)稅的主要目的應(yīng)該是完善地方稅制，增加地方財(cái)政收入，稅收收入用于保障性住房的建設(shè)和公共服務(wù)，同時(shí)起到調(diào)節(jié)貧富差距、合理引導(dǎo)需求的作用。

（二）加大投入破解技術(shù)難題

首先，盡快完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。我國要以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個(gè)人住房的基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到很多部門和單位。因此，建立全國聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)需要多個(gè)部門的配合，國家方面應(yīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)總責(zé)，地方上則由房地產(chǎn)管理局具體負(fù)責(zé)牽頭建立。在此基礎(chǔ)上，逐級(jí)成立全國住房數(shù)據(jù)庫建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把民政、公安、社保、銀監(jiān)、人民銀行、勞動(dòng)和稅務(wù)部門等職能部門納入其中，各司其職，各負(fù)其責(zé)。同時(shí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)工作，可以采用通過房屋普查、專項(xiàng)調(diào)查或補(bǔ)充調(diào)查等多種形式。

其次，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，征收房產(chǎn)稅的國家都設(shè)有專門的房產(chǎn)稅評(píng)估部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估。設(shè)立的房產(chǎn)評(píng)估部門可以隸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，也可以獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)。相關(guān)部門設(shè)立后，要引進(jìn)評(píng)估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對(duì)原有評(píng)估人員的培訓(xùn)力度，提高素質(zhì)，也可以從國外引進(jìn)相關(guān)的人才。另一方面要培養(yǎng)新的房產(chǎn)評(píng)估人員，高校增設(shè)相關(guān)專業(yè)，同時(shí)注重實(shí)踐環(huán)節(jié)。此外，房產(chǎn)評(píng)估部門應(yīng)該有相關(guān)的糾紛解決機(jī)制，征收房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)評(píng)估糾紛事件會(huì)大量增加，評(píng)估部門要公平處理。

（三）合理設(shè)制稅收要素

稅收范圍的設(shè)定要兼顧合理與公平，目前試點(diǎn)的兩個(gè)城市主要是針對(duì)增量房產(chǎn)中的一部分進(jìn)行征稅。世界上其它國家征收房產(chǎn)稅大多針對(duì)全民的全部房產(chǎn)，同時(shí)設(shè)有相關(guān)的稅收優(yōu)惠，例如美國對(duì)老年公寓免征房產(chǎn)稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內(nèi)、新建其它住宅戶3年內(nèi)都可享受半額不動(dòng)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。長期來看，我國房產(chǎn)稅的征稅范圍不能僅針對(duì)一部分房產(chǎn)更不能僅針對(duì)增量房產(chǎn)征稅。鑒于公平，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該是全部的房產(chǎn)，但是為了不加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠。從圖4看，個(gè)人一生30-50歲養(yǎng)房能力最強(qiáng)，養(yǎng)房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產(chǎn)稅征收應(yīng)該與養(yǎng)房能力相吻合，對(duì)于老人等養(yǎng)房能力差的群體設(shè)定稅收優(yōu)惠或者免稅（見圖5），而對(duì)于養(yǎng)房能力強(qiáng)的群體可以穩(wěn)定征收。

稅率的設(shè)定短期內(nèi)可以參考美國的做法，首先人大授權(quán)國務(wù)院制定一個(gè)稅率范圍，在此基礎(chǔ)上，地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定合理的稅率。對(duì)于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國，由財(cái)政收入、房產(chǎn)價(jià)值等數(shù)據(jù)計(jì)算稅率，也可以根據(jù)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)稅率的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。長期來看，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采用累進(jìn)稅率，能夠在調(diào)節(jié)二次分配上發(fā)揮功能。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，一些轉(zhuǎn)型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計(jì)價(jià)法征收房產(chǎn)稅，也正在轉(zhuǎn)變。采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚、假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長期看來我國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估值。

（四）建立科學(xué)的征管機(jī)制

目前我國的稅收體制是建立在間接稅的基礎(chǔ)上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產(chǎn)稅的征收提供平臺(tái)。其次在完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)個(gè)人申報(bào)，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時(shí)房產(chǎn)稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現(xiàn)試點(diǎn)時(shí)呈交大量證明材料的現(xiàn)象。我國房產(chǎn)稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵(lì)納稅人通過銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的方式，當(dāng)然這需要金融等其他機(jī)構(gòu)部門的配合。

為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象，加強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)也至關(guān)重要。我國在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會(huì)得到很大改善，公民的納稅意識(shí)也會(huì)得到一定的提升。此外政府要加強(qiáng)宣傳，主要是對(duì)稅收目的宣傳，征收房產(chǎn)稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務(wù)，無形之中會(huì)增強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)。

篇4

一、房產(chǎn)稅改革困境分析

（一）房產(chǎn)稅改革觸動(dòng)多方利益分配

在現(xiàn)行房產(chǎn)稅征管體制下，利益分配格局已基本固化，不同利益主體間的博弈為改革帶來了主觀方面的巨大阻力。一是中央和地方之間。1994年分稅制后稅收管理權(quán)高度集中于中央，地方稅體系建設(shè)相對(duì)薄弱，地方政府缺少主體稅種，導(dǎo)致土地財(cái)政模式形成，對(duì)房產(chǎn)稅改革積極性不高。2014年我國一般財(cái)政收入為75876.58億元，房產(chǎn)稅1851.64億元，僅占2.4%，而同期國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，是房產(chǎn)稅收入的23倍。如果要通過改革矯正土地依賴癥，使得房產(chǎn)稅逐步成為地方穩(wěn)定財(cái)源，地方政府必將維持現(xiàn)狀與中央政府間展開博弈。另一方面，根據(jù)受益性原則，地方政府對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)投資力度越大，公共設(shè)施和公共服務(wù)越完善，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值越高，基于房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值征收的房產(chǎn)稅收入也越高，反過來為地方政府維持公共產(chǎn)品和服務(wù)提供財(cái)力補(bǔ)充，形成良性循環(huán)。而我國房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)微薄，難以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅促進(jìn)公共服務(wù)水平提高的作用。二是既得利益者和中低收入群體之間。既得利益者是房產(chǎn)和土地的主要持有者，相對(duì)于中低收入群體而言，能夠直接左右房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)房產(chǎn)稅政策的變更施加壓力。來自這些既得利益者的阻礙和反對(duì)，正是掣肘改革前行的阻力。由于房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)經(jīng)提高房屋價(jià)格轉(zhuǎn)嫁由購房人承擔(dān)，如果不優(yōu)化設(shè)計(jì)稅制就直接征收房產(chǎn)稅，納稅人納稅痛苦感明顯，容易產(chǎn)生抵制情緒，納稅遵從度不高。2011年以來滬渝房產(chǎn)稅改革也主要只針對(duì)增量住房、獨(dú)棟商品住宅和高檔住房等，沒有涉及存量住房及普通住房，始終沒有觸及改革核心。

（二）房產(chǎn)稅征管面臨多重挑戰(zhàn)

目前房產(chǎn)稅稅收環(huán)境也不容樂觀，征管手段相對(duì)落后、信息化專業(yè)化程度低及配套制度相對(duì)欠缺的現(xiàn)狀為改革形成了客觀方面的困難。一是房產(chǎn)稅基礎(chǔ)信息不全面。加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)是房產(chǎn)稅改革的重要基礎(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)有利于測(cè)算全國房產(chǎn)稅整體規(guī)模，為深化改革提供數(shù)據(jù)支撐。按照國土資源部的統(tǒng)一部署，我國不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)正在穩(wěn)步推進(jìn)中，但目前仍處在起步建設(shè)階段，沒有形成全國性的房產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，難以準(zhǔn)確掌握居民房產(chǎn)信息。單純依賴“一人盯多戶”征收模式，因信息不對(duì)稱導(dǎo)致的稅款流失現(xiàn)象難以避免。二是房產(chǎn)稅評(píng)估制度不健全。房產(chǎn)稅評(píng)估制度是房產(chǎn)稅制中的重要組成部分，也是房產(chǎn)稅實(shí)際征收過程中最重要的征管工作。現(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值或租金為計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收彈性低，難以體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。而以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)，既能客觀地反映應(yīng)稅房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，合理確定納稅人的稅負(fù)水平，也有利于房地產(chǎn)資源的有效利用和配置。這也是國際上通用的做法，應(yīng)用于美國、加拿大等國家。因此，逐漸健全房產(chǎn)稅評(píng)估制度是下一步改革必須攻堅(jiān)的難題。三是房產(chǎn)稅監(jiān)管措施不完備。我國房產(chǎn)數(shù)量眾多，情況復(fù)雜，隨著房產(chǎn)價(jià)值飆升，房產(chǎn)稅實(shí)際逐步演變?yōu)橐环N特殊“消費(fèi)稅”，極易造成稅款轉(zhuǎn)嫁，如果后續(xù)監(jiān)管保全措施不健全，納稅人不遵從成本很低，會(huì)加劇征管難度和稅款流失程度。

二、房產(chǎn)稅改革路徑探析

房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，對(duì)完善地方稅系、增強(qiáng)地方政府財(cái)力、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著不可或缺的作用。面對(duì)現(xiàn)有困境，唯有積極應(yīng)對(duì)。本文試圖對(duì)房產(chǎn)稅改革路徑進(jìn)行探析。

（一）提高房產(chǎn)稅征管信息化水平

房產(chǎn)稅改革必須在對(duì)居民房產(chǎn)基本信息全面掌握的基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)，因此要做好以下工作：一是繼續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，將分散在國土、稅務(wù)、城建等部門的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行集成整合，形成全國性的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，并通過信息依法依規(guī)互通共享，建成全國性的房地產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，提高征收效率，防止稅款流失。二是以立法形式建立完善不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)制度，明確納稅人申報(bào)義務(wù)和申報(bào)規(guī)范，在不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生新建、購置、改造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項(xiàng)時(shí)如實(shí)申報(bào)，并使申報(bào)信息與房地產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)銜接整合，提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。三是繼續(xù)打造實(shí)體辦稅、網(wǎng)上辦稅、移動(dòng)辦稅三位一體的綜合性征收管理平臺(tái)，提高網(wǎng)上辦稅、移動(dòng)辦稅的服務(wù)質(zhì)效，增強(qiáng)稅前宣傳輔導(dǎo)和稅后權(quán)益維護(hù)力度，為納稅人提供自由選擇的申報(bào)納稅方式及方便快捷的完稅情況查詢和完稅憑證出具，改善納稅人辦稅體驗(yàn)，提高納稅人稅法遵從度。

（二）建立房產(chǎn)稅價(jià)格評(píng)估機(jī)制

建立完善的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制主要從以下幾方面入手。首先應(yīng)明確評(píng)估主體。與社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門主導(dǎo)房產(chǎn)評(píng)估相比，設(shè)立地方政府指導(dǎo)下的獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更加可靠。房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)與稅務(wù)部門及房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)同等級(jí)別并建立共同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，既保證稅收征管、房地產(chǎn)管理與評(píng)估工作相互獨(dú)立，互相監(jiān)督制約，又能共同協(xié)作、保證評(píng)估的公平性和透明性。其次要完善評(píng)估方法。世界通行的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法有市場(chǎng)售價(jià)比較法、重置成本法、收益現(xiàn)值法三種，分別適用于不同性質(zhì)的房產(chǎn)。稅務(wù)部門在稅基評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同應(yīng)稅房產(chǎn)選擇評(píng)估方法，使評(píng)估結(jié)果既能夠考慮經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和通貨膨脹情況，又能結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以提高房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確度，確保房產(chǎn)稅負(fù)真實(shí)公平。最后要建立評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制。規(guī)范房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議的處理流程，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)管理部門、復(fù)議管理部門、訴訟管理部門等主體職責(zé)，嚴(yán)格依法依規(guī)管理，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。同時(shí)，在復(fù)議和訴訟程序流程設(shè)置上引入復(fù)議前置。

（三）制定相應(yīng)配套政策推進(jìn)改革進(jìn)程

為減少改革阻力，切實(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，配套政策的制定十分必要。一是建議在穩(wěn)定總體稅負(fù)的前提下，配合稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化，合理應(yīng)用稅收抵扣減免政策，包括界定扣除項(xiàng)目及減免人群。如對(duì)購房者在購買房時(shí)已繳的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)適當(dāng)扣除，避免重復(fù)征稅；同時(shí)對(duì)中低收入階層、特殊行業(yè)房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠等。二是在傳統(tǒng)的扣押查封保全方式外，根據(jù)房產(chǎn)稅征收的特殊性，探索創(chuàng)新房產(chǎn)稅保全措施?？煽紤]在房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置，將納稅情況作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的前提，如上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)規(guī)定“應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款”；也可考慮與房產(chǎn)坐落范圍內(nèi)準(zhǔn)公共物品（如教育、醫(yī)療、交通等）的提供與受益相結(jié)合，由于準(zhǔn)公共物品的使用和消費(fèi)往往與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)值呈高度正相關(guān)，可規(guī)定“享受當(dāng)?shù)亟逃龝r(shí)需出示房產(chǎn)稅繳納情況”，以實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅人納稅情況的監(jiān)督。三是提高房產(chǎn)稅收入的使用與管理水平，如規(guī)定房產(chǎn)稅收入專項(xiàng)用于當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓納稅人從地方公共服務(wù)水平提高的過程中受益。確保隨著改革推進(jìn)，地方政府提供的公共服務(wù)質(zhì)效明顯提升，形成良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅補(bǔ)充地方財(cái)力、改善地方公共服務(wù)水平的目的。

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篇5

一、房產(chǎn)稅的基本理論闡述

（一）房產(chǎn)稅的基本屬性

1.房產(chǎn)稅是對(duì)特定財(cái)產(chǎn)征稅。房產(chǎn)稅是一種針對(duì)特定財(cái)產(chǎn)設(shè)置的稅種，通過稅基和稅率的調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)資源流向，充分發(fā)揮土地資源的效益，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。所以，房產(chǎn)稅并非一味地打壓房?jī)r(jià)，也不是觸動(dòng)居民的基本住房保障，而是針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)投資，調(diào)節(jié)收入。

2.房產(chǎn)稅對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅。房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是國家憑借政治權(quán)利，依據(jù)法律規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的所有者或使用者征收的稅負(fù)。因此在法律上房產(chǎn)稅的征收體現(xiàn)的是人與人之間的關(guān)系而非人與物之間的關(guān)系。

3.房產(chǎn)稅是地方稅的主體稅種。對(duì)于大多數(shù)國家來說，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來源之一，并直接用于科教文衛(wèi)等公共支出。因此，房產(chǎn)升值的多少直接影響著地方公共服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)本地區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行課稅，顯示了負(fù)稅與受益對(duì)等的原則，企業(yè)和住戶在享用政府提供高質(zhì)量的公共服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

（二）房產(chǎn)稅的功能屬性

1.調(diào)控房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅的征收將直接增加住房成本，一方面指導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變住房形式（如以租代購），降低住房市場(chǎng)的需求；另一方面，直接剝離住房投機(jī)者一部分利潤，抑制投機(jī)行為，增加住房市場(chǎng)的供給。從這兩方面綜合來看，房產(chǎn)稅將導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格下降。

2.增加財(cái)政收入

房產(chǎn)稅具備“取得財(cái)政收入、籌集公共資金”的功能，按照“受益——成本”的分?jǐn)偡▌t，企業(yè)和個(gè)人享受政府提供的公共服務(wù)，就要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。企業(yè)和個(gè)人在享受政府提供的教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)的同時(shí)，就要承擔(dān)相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，例如繳納稅收，在住房上就表現(xiàn)為房產(chǎn)稅，這符合公共財(cái)政理論關(guān)于稅收內(nèi)涵的界定。企業(yè)和個(gè)人繳納房產(chǎn)稅，可以增加稅收收入，增加地方財(cái)政收入，為政府增加公共服務(wù)支出提供物質(zhì)保障。因此，房產(chǎn)稅的增收功能成為政府征稅的基本依據(jù)。

3.調(diào)節(jié)收入分配

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅，但是稅收來自于納稅人的收入，這實(shí)際上是一種收入再分配。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅直接面向納稅人征稅，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，征稅過程便是收入再分配的過程。此外，政府在宏觀調(diào)控中，通過轉(zhuǎn)移支付對(duì)社會(huì)財(cái)富再分配，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

（三）房產(chǎn)稅征收依據(jù)

1.溢價(jià)回收說

按照Henry George的說法，土地價(jià)值的增值取決于兩個(gè)因素，一是人口的增長，二是土地條件的改善，即由于公用設(shè)施的改進(jìn)帶來的土地價(jià)值增值。因此在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的過程中，房產(chǎn)價(jià)值增值實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值的增值在房產(chǎn)上的體現(xiàn)，政府理應(yīng)回收土地價(jià)值增值的部分。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈

“市場(chǎng)失靈”主要是由于不完全競(jìng)爭(zhēng)、外部性、信息不對(duì)稱等因素導(dǎo)致市場(chǎng)不能有效提供商品和勞務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈，其原因主要為：國家對(duì)土地的壟斷及其自身的不可再生性導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不完全的；房地產(chǎn)外部性中的價(jià)格效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響；房產(chǎn)交易過程中的信息不對(duì)稱等?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)失靈”直接導(dǎo)致資源配置無效、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，需要政府運(yùn)用稅收調(diào)控手段來維護(hù)市場(chǎng)秩序并推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而房產(chǎn)稅是一種有效的手段。

二、房產(chǎn)稅的相關(guān)國際經(jīng)驗(yàn)

1.房產(chǎn)稅是地方主體稅種，是地方財(cái)政收入的主要來源

國外的房產(chǎn)稅大多數(shù)屬于地方稅種，由地方政府征收和管理，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來源。美國的房產(chǎn)稅收入約占其地方財(cái)政收入的30%，占稅收收入的50%～80%，成為地方政府最大和最穩(wěn)定的收入來源。在英國，房產(chǎn)稅是最大的地方稅種，更是地方政府財(cái)政收入的重要來源。例如在英格蘭，45%左右的本級(jí)收入來源于房產(chǎn)稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，16個(gè)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國家的房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比重平均為43%，加拿大、新西蘭等國的房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政收入中也占據(jù)著較高的比重。

2.在保有環(huán)節(jié)征稅，納稅人為所有者或使用者

不同國家和地區(qū)對(duì)房產(chǎn)稅的納稅人有著不同的規(guī)定，但大都是以房產(chǎn)的所有者或者使用者為納稅人。在美國，擁有房地產(chǎn)的自然人和法人為納稅人。而荷蘭房產(chǎn)稅的納稅人是房產(chǎn)的消費(fèi)者或使用者，英國則是年滿18周歲的房產(chǎn)所有者，日韓兩國都是房產(chǎn)的所有者，中國臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定房屋的使用者或承租者為房產(chǎn)稅的納稅人。

3.稅基設(shè)置合理，房產(chǎn)評(píng)估體系健全

從征稅范圍來看，房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象為全民房產(chǎn)，甚至是設(shè)備和設(shè)施，對(duì)特殊群體（比如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。這樣既保證了公平，又保證地方稅收收入，提供了穩(wěn)定的財(cái)源。征收房產(chǎn)稅時(shí)，設(shè)立財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，包括財(cái)產(chǎn)登記和信息管理，也是世界各國的的通行做法。英德等國為有效評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值，專門設(shè)立了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估師，而美國則在各地設(shè)置評(píng)估官，并與征收機(jī)構(gòu)相分離，委托社會(huì)評(píng)估機(jī)評(píng)估，提高了財(cái)產(chǎn)評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性。

4.擁有嚴(yán)密的監(jiān)管體系

征收房產(chǎn)稅的國家，征管環(huán)節(jié)具備較為嚴(yán)格的制度設(shè)計(jì)。大多數(shù)國家都采用征稅軟件，簡(jiǎn)單快速地完成房產(chǎn)稅的申報(bào)、登記辦理、征收和預(yù)測(cè)等一系工作。在美國，征稅官員根據(jù)征稅軟件計(jì)算出應(yīng)納稅額，將稅單交給納稅人，或交給金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收。納稅人如無異議，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納稅款。征稅機(jī)關(guān)對(duì)于偷逃稅款有嚴(yán)厲的處罰措施，降低了稅收成本。

三、國外房產(chǎn)稅對(duì)中國的政策啟示

中國目前房?jī)r(jià)高漲，中央采取了一系列調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但作用十分有限，甚至還助推房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，或者引發(fā)一些社會(huì)問題，如夫妻雙方為逃避繳納二手房交易稅，選擇假離婚。這本不是中央出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控措施的初衷，但上有政策下有對(duì)策，必須采取多種措施，從根本上調(diào)控房?jī)r(jià)，同時(shí)把社會(huì)影響降低到最小程度。國外房產(chǎn)稅的一系列經(jīng)驗(yàn)值得我們?nèi)ソ梃b，對(duì)于中國房產(chǎn)稅改革也有很好的政策啟示。

1.培植房產(chǎn)稅為地方主體稅種

房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅成為地方主體稅種是大勢(shì)所趨。在中國，房產(chǎn)稅相對(duì)于增值稅、消費(fèi)稅等稅種，地位較低。2009～2012年，中國房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于增值稅、消費(fèi)稅占稅收收入的比重，與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房產(chǎn)稅占地方稅收收入的50%左右顯然存在較大的差距。房產(chǎn)稅的稅源便于區(qū)分、征稅對(duì)象穩(wěn)定，地方政府可以采取有效措施，監(jiān)控本地稅源，提高征收效率。中國目前正在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，地方政府可以采取有效措施提高房產(chǎn)稅收入，發(fā)揮房產(chǎn)稅的優(yōu)勢(shì)，將房產(chǎn)稅培植為主體稅種，使房產(chǎn)稅成為地方財(cái)政收入新的增長點(diǎn)。

2.完善產(chǎn)權(quán)制度，確定納稅主體

中國房產(chǎn)稅的納稅人是房產(chǎn)取得和所得的單位或個(gè)人，根據(jù)房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅的納稅主體都有明確的房屋產(chǎn)權(quán)制度，將房產(chǎn)的所有人或使用人作為納稅主體，更能加快房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)效率原則。目前，中國亟需完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，推行房屋登記實(shí)名制，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個(gè)人住房的基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個(gè)放大的系統(tǒng)工程，牽涉到民政、公安、人力資源和社會(huì)保障部門、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、稅務(wù)部門等眾多職能部門，各個(gè)部門必須通力合作，各司其職。同時(shí)要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)工作。明晰產(chǎn)權(quán)是為了更好地對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，及時(shí)掌握空置住房信息，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，完善納稅人制度。

3.擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基，建立健全房產(chǎn)稅減免稅制度

當(dāng)前，中國主要對(duì)“城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)”的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，這極大地限制了房產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。根據(jù)國外房產(chǎn)稅的征管經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅要對(duì)房產(chǎn)本身和土地增值征稅，而中國在這方面做得還不完善。中國要拓寬房產(chǎn)稅的征稅范圍，逐步把城市自由居住用房和事業(yè)單位用房也納入征稅范圍，要更加注重對(duì)存量房征稅，對(duì)空置房征收高額房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，增加房產(chǎn)市場(chǎng)投放，擴(kuò)大市場(chǎng)供給，滿足日益增長的房產(chǎn)市場(chǎng)需求?？梢愿鶕?jù)個(gè)人養(yǎng)房能力設(shè)置稅率，對(duì)于初期購買者和老人制定稅收優(yōu)惠，把房屋折舊和房產(chǎn)升值考慮在內(nèi)，創(chuàng)建房產(chǎn)專業(yè)評(píng)估制度，根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值征收房產(chǎn)稅，完善計(jì)稅依據(jù)。實(shí)行房產(chǎn)稅累進(jìn)稅制，高收入者多納稅，低收入者少納稅甚至不納稅，真正體現(xiàn)稅收的公平原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。

4.完善房產(chǎn)稅的配套措施，加強(qiáng)稅收征管

國外的房產(chǎn)納稅已經(jīng)成為完善的稅種，稅制頂層設(shè)計(jì)嚴(yán)格，對(duì)偷稅、漏稅行為處罰措施嚴(yán)厲。當(dāng)前中國的房產(chǎn)稅改革要想順利推進(jìn)，必須以較高的稅收征管水平和良好的稅收管理體制為依托，正如賈康（2012）所說，開征房產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護(hù)、信息管理與溝通、征收管理等方面的專業(yè)力量和條件。中國應(yīng)該完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，鼓勵(lì)個(gè)人申報(bào)，降低稅收征管成本。在頂層設(shè)計(jì)上，稅制制定應(yīng)該合理，完善稅收法律法規(guī)，嚴(yán)厲打擊偷稅、漏稅行為。此外，還應(yīng)培養(yǎng)納稅人的納稅意識(shí)，減少偷漏稅現(xiàn)象，控制稅收漏洞。增強(qiáng)稅務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)技能，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員以應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅征收和管理的復(fù)雜性。

四、結(jié)論

我國實(shí)行房產(chǎn)稅制時(shí)間較短，現(xiàn)有的制度當(dāng)中仍存在著較多的不足，我國房產(chǎn)稅的改革是一項(xiàng)長期艱巨的任務(wù)，在全國范圍征收房產(chǎn)稅還面臨著諸多障礙。因此，我國的房產(chǎn)稅的改革要在借鑒國際房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身實(shí)際情況，合理制定房產(chǎn)稅制度，更好地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，抑制當(dāng)前過快上漲的房?jī)r(jià)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，增加房產(chǎn)市場(chǎng)供給，滿足房產(chǎn)市場(chǎng)需求，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，早日實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢(mèng)。

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篇6

二是存在征管不到位的現(xiàn)象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過程費(fèi)時(shí)費(fèi)力，容易被忽略。基層稅務(wù)機(jī)關(guān)一般選擇在年度匯算清繳時(shí)結(jié)算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數(shù)據(jù)平臺(tái)中，信息錄入、修改門檻過低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標(biāo)管理考核時(shí)，為了考核過關(guān)，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺(tái)內(nèi)數(shù)據(jù)，使得“兩稅”信息嚴(yán)重失實(shí)。

四是企業(yè)故意隱瞞計(jì)稅依據(jù)的真實(shí)性。未按稅法有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，漏繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新增土地使用權(quán)未納土地使用稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務(wù)下調(diào)，地方稅源相對(duì)充裕。而流轉(zhuǎn)稅實(shí)行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現(xiàn)象相對(duì)增加，并成為調(diào)控的“主力”?；凇扒謇砼f欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統(tǒng)管理之外，能否及時(shí)足額征繳主要依賴于管理員的素質(zhì)，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過程，都較易造成稅源流失。

二、確?！皟啥悺痹u(píng)估的質(zhì)量與效率

（一）信息比對(duì)鎖定案頭評(píng)估

遵循“從點(diǎn)上發(fā)現(xiàn)問題，從線上分析問題，從面上解決問題”的工作思路，對(duì)企業(yè)自查填報(bào)的表格和資料進(jìn)行匯總，比對(duì)邏輯關(guān)系，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤通知修改或重新填報(bào)；將企業(yè)自查申報(bào)的涉稅信息與系統(tǒng)內(nèi)“兩稅”信息進(jìn)行比對(duì)；將企業(yè)自查申報(bào)信息與日管中，特別是征收管理臺(tái)賬中的登記信息進(jìn)行比對(duì)。對(duì)企業(yè)應(yīng)登未登記、應(yīng)變更未變更、登記數(shù)據(jù)不實(shí)、應(yīng)繳而未繳或未足額繳稅等錯(cuò)誤信息，統(tǒng)一進(jìn)行了更正，逐戶填寫“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點(diǎn)復(fù)核確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

針對(duì)評(píng)估比對(duì)發(fā)現(xiàn)存在重要疑點(diǎn)、與日常掌控的信息誤差較大的企業(yè)進(jìn)行了下戶核查。而對(duì)有可能存在問題的企業(yè)列入待核查企業(yè)序列；對(duì)稅企雙方存在爭(zhēng)議的涉稅情況，由各稅務(wù)所轉(zhuǎn)入日常檢查；對(duì)未發(fā)現(xiàn)問題的企業(yè)，按照不低于總戶數(shù)20%進(jìn)行抽查。復(fù)核、更正對(duì)企業(yè)的相關(guān)信息登記，彌補(bǔ)上一階段的不足，確保了與系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)和匹配。

（三）歸檔建制科學(xué)規(guī)范管理

按照規(guī)范化管理要求，各稅務(wù)所對(duì)“兩稅”相關(guān)資料進(jìn)行了整理、歸類和建檔。統(tǒng)一制訂了目錄，建立起規(guī)范的管理臺(tái)賬；加強(qiáng)“兩稅”信息的動(dòng)態(tài)管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規(guī)定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進(jìn)一步完善了對(duì)“兩稅”信息的管理內(nèi)容。

三、利用數(shù)據(jù)融合與增值，適時(shí)比對(duì)做好預(yù)警反饋

（一）風(fēng)險(xiǎn)排查，找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，做到“分級(jí)負(fù)責(zé)、評(píng)估預(yù)警”

依照《征管法》規(guī)定和分類改革方向，調(diào)整征管崗位和流程，確定“兩稅”評(píng)估的重點(diǎn)部位，充分運(yùn)用現(xiàn)代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅款、土地座落地、房產(chǎn)原值、租賃情況等逐戶輸入計(jì)算機(jī)；實(shí)行“巡查制”，要求管理員日常加強(qiáng)巡查。對(duì)稅源信息進(jìn)行一戶式的風(fēng)險(xiǎn)排查，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)存在問題及時(shí)處理與預(yù)警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺(tái)，實(shí)行長效采集機(jī)制

稅務(wù)機(jī)關(guān)要依托征管平臺(tái)，加強(qiáng)同國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門溝通與協(xié)調(diào)，加大信息交換獲取力度。對(duì)企業(yè)房產(chǎn)和土地使用情況，定期核對(duì)調(diào)查，及時(shí)更新基礎(chǔ)信息，做好跟蹤管理防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，稅務(wù)部門應(yīng)借助現(xiàn)有社會(huì)上的資產(chǎn)評(píng)估力量，著手建立一個(gè)高水平、不以盈利為目的的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這樣既可降低財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，又可保持評(píng)估的權(quán)威性和公正性，為房產(chǎn)稅、土地使用稅提供較為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。

（三）運(yùn)用“人+機(jī)”模式，強(qiáng)化數(shù)據(jù)利用

篇7

一、遼寧省二手房稅基核定的現(xiàn)狀

目前，遼寧省地方稅務(wù)局二手房交易的稅收征收以就近方便納稅人為原則，分別在市、縣房產(chǎn)交易大廳派駐人員設(shè)立地稅窗口受理涉稅事宜。在辦理涉稅事宜時(shí)，納稅人須持房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、身份證件復(fù)印件等有效資料辦理二手房納稅申報(bào)。其計(jì)稅依據(jù)主要有以下三種：

（一）據(jù)實(shí)申報(bào)征收。納稅人如實(shí)申報(bào)辦理納稅事宜的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同據(jù)實(shí)征收。

（二）評(píng)估申報(bào)征收。對(duì)于協(xié)議交易價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合實(shí)際情況，要求納稅人到房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，持評(píng)估報(bào)告進(jìn)行納稅申報(bào)。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收。對(duì)于評(píng)估后價(jià)格明顯偏低的，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，對(duì)二手房進(jìn)行核定征收。

二、二手房交易稅基存在的問題

國家有關(guān)部委、財(cái)稅部門相繼出臺(tái)了二手房稅收調(diào)控政策，從實(shí)施效果看，二手房稅收政策越來越暴露出調(diào)控能力弱、涉及稅種多、減免優(yōu)惠繁、稅源監(jiān)控難、征管漏洞大等問題。具體政策復(fù)雜性估計(jì)不足、政策針對(duì)性不強(qiáng)、延續(xù)性較短，導(dǎo)致在政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)一定的問題和缺陷，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房產(chǎn)交易價(jià)格難以核實(shí)，稅負(fù)公平性缺失。二手房是以交易金額為計(jì)稅依據(jù)，為逃避稅收，納稅人往往隱瞞其實(shí)際交易價(jià)格，做成“陰陽”兩份買賣合同，或用其他手段取得價(jià)值較低的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，蓄意致使房屋成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。此外，相關(guān)部門沒有制定較為合理的房產(chǎn)稅基核定標(biāo)準(zhǔn)，稅收?qǐng)?zhí)法出現(xiàn)彈性，致使納稅人對(duì)執(zhí)法的公正性產(chǎn)生懷疑。

（二）稅收優(yōu)惠、減免項(xiàng)目難以界定。一是家庭唯一生活用房界定難。僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，房管部門也沒有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，各地房管部門信息不能共享，深入調(diào)查難度較大。對(duì)此稅務(wù)部門在家庭唯一生活用房方面難以界定，這就造成二手房個(gè)人所得稅征免上存在著稅收流失與損害納稅人合法權(quán)益相沖突的現(xiàn)象。二是減除項(xiàng)目金額認(rèn)定難。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]75號(hào)）規(guī)定，2006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住宅對(duì)外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。這項(xiàng)稅收政策中購買房屋的價(jià)款較難確定，以前辦理房產(chǎn)證不需提供稅務(wù)發(fā)票，購買人大多都沒索取發(fā)票；開發(fā)商除非購買人索取一般也不開具發(fā)票；即使以前有發(fā)票，有的購買人因保管不善而丟失，而稅務(wù)部門對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票未進(jìn)行單獨(dú)管理，不易查找，還有許多單位集資建房，這些房產(chǎn)即便實(shí)行房改后也大多沒有稅務(wù)發(fā)票。三是真假贈(zèng)與難以甄別。對(duì)贈(zèng)與中的親屬關(guān)系、繼承權(quán)屬等關(guān)系的甄別，單憑稅務(wù)部門是難以核實(shí)清楚的，且核實(shí)需花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，致使那些表面屬于贈(zèng)與而實(shí)質(zhì)上具有交易性質(zhì)的假贈(zèng)與行為，只需經(jīng)過公證，就可在二手房交易中免繳營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等主要稅收。

（三）信息共享體系不完善。二手房交易涉及地稅、房產(chǎn)、工商、物價(jià)等多個(gè)部門，由于種種原因，二手房交易未建立相應(yīng)的信息傳遞機(jī)制，信息交流不暢，不能做到信息共享；部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應(yīng)的聯(lián)合控管制度；稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫缺失，從而失去了本應(yīng)掌握的前期主動(dòng)權(quán)。

（四）二手房交易缺乏有效監(jiān)管。鑒別房屋買賣合同真實(shí)性的權(quán)力機(jī)關(guān)不明確；房屋轉(zhuǎn)讓過程中的鏈條機(jī)制以及相關(guān)部門之間的權(quán)力與義務(wù)不明確；某些評(píng)估機(jī)構(gòu)因利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)行不實(shí)評(píng)估；負(fù)責(zé)二手房稅款征收的稅務(wù)干部權(quán)限過大，導(dǎo)致人為暗廂操作、“人情稅”、“關(guān)系稅”等不規(guī)范執(zhí)法行為的產(chǎn)生。這些問題的存在，既損害了國家的利益，也破壞了稅法的剛性。

三、二手房交易稅基不實(shí)的成因分析

（一）缺乏統(tǒng)一、科學(xué)、合理的計(jì)稅依據(jù)核定方法。二手房具有獨(dú)特性、唯一性，受位置、年限、樓層、朝向、房屋現(xiàn)狀等因素影響，二手房?jī)r(jià)值千差萬別。沒有統(tǒng)一、科學(xué)、合理的二手房計(jì)稅依據(jù)核定方法，僅靠房屋買賣合同、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告來核定二手房計(jì)稅依據(jù)，會(huì)致使稅務(wù)機(jī)關(guān)稅款征收處于被動(dòng)地位。

（二）納稅人主觀避稅嚴(yán)重。無論稅收公正、公平、合理的程度如何，對(duì)于納稅人而言，征稅都是一種直接的經(jīng)濟(jì)利益分配。因此，納稅人采取了“陰陽合同”、做低房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、賄賂稅收征管人員等各種不法手段，以達(dá)到少繳稅款的目的。

（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)利益驅(qū)動(dòng)。當(dāng)納稅人申報(bào)的二手房交易價(jià)格相對(duì)較低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其提供房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。但現(xiàn)行房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不規(guī)范，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了搶拉業(yè)務(wù)不按規(guī)定評(píng)估，致使評(píng)估價(jià)值和真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的誤差較大，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果不同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)專管干部權(quán)限分散。統(tǒng)一、科學(xué)的二手房稅基核定方法的缺失，評(píng)估報(bào)告由稅務(wù)人員人工審核，計(jì)稅依據(jù)核定彈性空間過大，客觀上致使在二手房稅款審批、核定、征收過程中稅務(wù)干部主觀執(zhí)法隨意性、人為因素干擾、甚至是“權(quán)力鏈”現(xiàn)象的產(chǎn)生，滋生腐敗。

（五）稅收宣傳缺乏力度。納稅人甚至部分稅務(wù)人員對(duì)二手房交易稅收知識(shí)缺乏基本了解，致使納稅人對(duì)稅收征管有抵觸情緒。此外，對(duì)二手房交易中通過虛假合同進(jìn)行虛假申報(bào)、假贈(zèng)與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說法宣傳力、震懾力不夠，導(dǎo)致納稅人甘冒違法風(fēng)險(xiǎn)。

四、二手房稅基核定及稅收征管的對(duì)策選擇

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以“政府主導(dǎo)、部門協(xié)作、信息共享、項(xiàng)目控稅、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、聯(lián)合辦公”為原則，全面引入分級(jí)分類最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法，推行房地產(chǎn)稅收征管一體化模式。

（一）二手房計(jì)稅價(jià)格的核定設(shè)想

按照房地產(chǎn)評(píng)稅原理，在測(cè)算二手房基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)工作的基礎(chǔ)上，核定出二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照“就高計(jì)稅”原則確定計(jì)稅價(jià)格，若納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格高于核定后最低計(jì)稅價(jià)格，則按納稅人申報(bào)的銷售價(jià)格計(jì)算征稅；若納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格低于核定后最低計(jì)稅價(jià)格，則按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。設(shè)想的二手房最低計(jì)稅價(jià)格核定方法如下：

1、計(jì)算公式：計(jì)稅價(jià)格 = 基準(zhǔn)價(jià)格 × （ 1 + 相應(yīng)的修正系數(shù)之和）× 建筑面積 ― 應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

2、二手房交易基準(zhǔn)價(jià)格的確定。由政府部門牽頭，抽調(diào)建委、房產(chǎn)、國土、物價(jià)、稅務(wù)等相關(guān)部門人員組成調(diào)查組，分別對(duì)所屬街道、地段、樓盤大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一次全面普查評(píng)估。制定出分用途、分區(qū)域多級(jí)二手房基準(zhǔn)價(jià)格，如：一級(jí)區(qū)甲等地段，三級(jí)區(qū)丙等地段，并以此作為二手房計(jì)稅價(jià)格的核定基礎(chǔ)。二手房基準(zhǔn)價(jià)格以一年或兩年為期進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格變化，為增強(qiáng)其透明度，基礎(chǔ)價(jià)格須責(zé)成某一部門在每次調(diào)整后3日內(nèi)對(duì)社會(huì)公示。

3、住宅用途、區(qū)塊的劃分。按照用途將二手房地產(chǎn)分為住宅、商鋪，住宅劃分為小區(qū)住宅和非小區(qū)住宅；商鋪分為主街道商鋪、中小街道店面、小區(qū)店面。按照區(qū)塊劃分二手房范圍，小區(qū)住宅細(xì)化到各小區(qū)名稱；非小區(qū)住宅細(xì)化到路、街等自然地名、地域。計(jì)稅價(jià)格確定到小區(qū)或街道，參照修正系數(shù)，精確計(jì)算到戶。商鋪以路段分類確定，以所處道路（街、小區(qū)）為基礎(chǔ),劃分路段（以兩個(gè)路口之間為一個(gè)路段），再按路段進(jìn)行商鋪分類確定計(jì)稅價(jià)格，再參照每間商鋪的修正系數(shù)，計(jì)算到每一間。

4、修正系數(shù)的建立。修正系數(shù)的作用是在計(jì)稅價(jià)格的基礎(chǔ)上精確計(jì)算到當(dāng)期每一戶(間)的計(jì)稅價(jià)格，修正系數(shù)須對(duì)社會(huì)公示。修正系數(shù)應(yīng)包括：

（1）經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)系數(shù)：適用于物價(jià)浮動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施、政府大型項(xiàng)目建設(shè)、市政規(guī)劃出臺(tái)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的突然性影響。該系數(shù)由政府會(huì)同相關(guān)職能部門確定，每季度調(diào)整一次，以減少基準(zhǔn)價(jià)格滯后性、持續(xù)性所產(chǎn)生的影響。

（2）土地使用權(quán)年限修正系數(shù)。

（3）建筑物成新修正系數(shù)：二手房折舊時(shí)間原則上以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的時(shí)間為準(zhǔn)，按每年2.5%的折舊率計(jì)算折舊。

（4）建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、框架。

（5）樓層（商鋪的相對(duì)位置）修正系數(shù)。

（6）朝向修正系數(shù)。

（7）輔助用房修正系數(shù)：指的是車庫、車位、儲(chǔ)藏室、地下室、閣樓等。

（8）環(huán)境修正系數(shù)：典型小區(qū)或高檔住宅、城市規(guī)劃、周邊交通、社區(qū)服務(wù)情況。

（9）其他因素修正系數(shù)：指的是每套住宅的建筑質(zhì)量、室內(nèi)裝修以及保養(yǎng)狀況產(chǎn)生的差價(jià)，必要時(shí)，由評(píng)估人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>

（10）應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金調(diào)整：指的是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，交易過戶前必須補(bǔ)繳出讓金，將土地使用權(quán)取得方式由劃撥改為出讓，此調(diào)整項(xiàng)目為總額調(diào)減，非比例系數(shù)。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)控職能作用，審慎出臺(tái)二手房稅收措施

財(cái)稅部門應(yīng)當(dāng)重新思考現(xiàn)行二手房稅收政策實(shí)際調(diào)控功效，審慎出臺(tái)二手房稅收優(yōu)惠政策措施。在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，盡快制訂出臺(tái)《房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管辦法》，《辦法》應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)涵蓋二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策和管理措施，強(qiáng)化監(jiān)督管理，嚴(yán)格審核流程、規(guī)范減免程序、加大打擊力度，以達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、健全二手房稅收征管的目的。

（三）加強(qiáng)申報(bào)審核，有效控制虛假交易

針對(duì)二手房交易中出現(xiàn)的“陰陽合同”避稅、現(xiàn)時(shí)交易延期辦證、假贈(zèng)予真買賣暗箱操作等情況，應(yīng)采取有效措施積極應(yīng)對(duì)。一是核對(duì)交易手續(xù)，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。加強(qiáng)同房管部門的信息共享，對(duì)明顯低于目前市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)行交易的，要聯(lián)合房管部門開展調(diào)查。二是核對(duì)交易年限，加強(qiáng)稅源管理。對(duì)免繳個(gè)人所得稅的二手房交易納稅人，按買賣協(xié)議認(rèn)真核對(duì)協(xié)議簽訂的時(shí)間。三是核對(duì)賣方身份，加強(qiáng)源泉控管。對(duì)一些專業(yè)“倒家”，建立稅源監(jiān)控臺(tái)帳，切實(shí)加強(qiáng)稅源控管。四是核對(duì)交易合同，加強(qiáng)納稅申報(bào)審核。在審核合同真實(shí)性的基礎(chǔ)上，推行“雙重申報(bào)、第三方制約”的辦法，稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定相關(guān)二手房信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表，如“二手房交易基礎(chǔ)信息申報(bào)表”，在表中詳列關(guān)于二手房、買賣雙方、見證人或中介人的詳細(xì)信息，買賣雙方、見證人或中介人均須對(duì)所提供的信息出具真實(shí)性聲明，而從提高申報(bào)治稅的震懾力。

（四) 部門協(xié)調(diào)配合，加快建立信息平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理

為了使房地產(chǎn)信息資料在部門間更好地傳遞，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡快建立二手房交易征收管理系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)置參數(shù)并及時(shí)更新，自動(dòng)生成房產(chǎn)交易最低計(jì)稅價(jià)格和相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房交易稅收征管的科學(xué)管理。建立稅源信息數(shù)據(jù)庫，采取一房一戶一檔形式，創(chuàng)建完整的稅源信息檔案，力爭(zhēng)達(dá)到只要在相關(guān)系統(tǒng)中輸入當(dāng)事人的基本信息，就能查詢出該人及其家庭在市內(nèi)及外埠的房屋登記情況。充分利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，由地方政府牽頭，協(xié)同財(cái)政、地稅、國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等部門，以房管部門現(xiàn)有信息為基礎(chǔ)，建立房地產(chǎn)信息交換平臺(tái)，進(jìn)行數(shù)據(jù)集中整合，逐步實(shí)現(xiàn)省級(jí)房產(chǎn)廣域信息聯(lián)網(wǎng)，以達(dá)到數(shù)據(jù)統(tǒng)一開發(fā)、集中處理、信息共享、綜合利用的最終目標(biāo)。各部門間應(yīng)加強(qiáng)交流與協(xié)調(diào)，及時(shí)傳遞稅款征收和土地、房產(chǎn)等權(quán)屬證件的相關(guān)信息。地稅部門應(yīng)對(duì)各部門提供的信息及時(shí)整理、歸集、比對(duì)，并將結(jié)果及時(shí)反饋到相關(guān)部門。定期召開職能部門聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)情況、反饋信息、研究對(duì)策。

（五）成立二手房交易價(jià)格參數(shù)專項(xiàng)組

篇8

一、房地產(chǎn)稅制改革的意義

（一）解決重流轉(zhuǎn)、輕保有的弊端

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，而且免稅范圍較大，只對(duì)經(jīng)營用房、用地征收。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒》2007―2011年的數(shù)據(jù)，2006―2010年房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)占到房地產(chǎn)稅收的90%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)占房地產(chǎn)業(yè)總體稅負(fù)不超過6%。房地產(chǎn)稅制這種“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的狀況，使進(jìn)入市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)要承受較高的稅負(fù)，抑制了房地產(chǎn)的正常流動(dòng)；而一些投資者購買房產(chǎn)后不需要付出太多成本就可以坐等房?jī)r(jià)上漲。這不但降低了房地產(chǎn)的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的自然增值的分配，造成財(cái)政收入的流失。為了有效發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，應(yīng)該減少房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制進(jìn)行規(guī)范性改革并按照房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格課稅。

（二）增加地方政府的稅收來源

根據(jù)有關(guān)資料，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產(chǎn)稅收發(fā)達(dá)國家其房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的40%―50%。要使房地產(chǎn)稅收成為地方財(cái)政收入的主要來源，房地產(chǎn)稅制改革有必要減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收。因?yàn)?，相比流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，更有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為；另一方面也為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財(cái)政建設(shè)，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的趨勢(shì)是合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象擴(kuò)大為所有的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人所有的房產(chǎn)規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動(dòng)產(chǎn)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定計(jì)稅依據(jù)。

（三）對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的作用

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接并快速改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。例如，2011年開始的重慶房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有一定的作用。重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個(gè)檔位，對(duì)于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，房產(chǎn)稅實(shí)施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費(fèi)傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個(gè)月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，高檔商品住房成交建筑面積均價(jià)也較房產(chǎn)稅實(shí)施前下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。

（四）調(diào)節(jié)收入分配

房地產(chǎn)稅除了在住房保有環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)、增加地方財(cái)政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房地產(chǎn)稅的作用還在于調(diào)整收入分配、縮小貧富差距?？s短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規(guī)劃的重要目標(biāo)。這一目標(biāo)的重要實(shí)現(xiàn)手段就是通過稅收調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的二次分配。讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會(huì)財(cái)富的公民繳納更多的稅費(fèi)，以縮小貧富差距，這是中國社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)稅征收的必要性

如何有效評(píng)估房地產(chǎn)稅基是征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因?yàn)?，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的計(jì)稅依據(jù)不能準(zhǔn)確反映財(cái)產(chǎn)在征稅時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，比如，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除10%―30%作為計(jì)稅依據(jù)，沒有考慮到房產(chǎn)使用后的折舊或升值因素，使得房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價(jià)值的增減而相應(yīng)調(diào)整；而城鎮(zhèn)土地使用稅以單位和個(gè)人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，各級(jí)別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級(jí)差收益。當(dāng)前，我國保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)自用房屋按房產(chǎn)原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個(gè)人出租房產(chǎn)按租金收入征稅的方式，統(tǒng)一合并為房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象擴(kuò)大為所有的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)按照土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值來確定計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值又稱為公開市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值能夠反映在特定時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值量的大小，能夠反映不動(dòng)產(chǎn)從政府公共服務(wù)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施）獲得收益的大小，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，對(duì)政府稅收來說更具有彈性，對(duì)納稅人來說更公平。世界上財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國家和地區(qū)大多也是以經(jīng)評(píng)估確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)本身不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過房地產(chǎn)評(píng)估的方式以應(yīng)稅時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、以房地產(chǎn)的預(yù)期收益或以房地產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)來確定。因此，房地產(chǎn)稅的征收離不開對(duì)房地產(chǎn)稅稅基即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。

三、我國房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產(chǎn)稅的成本核算要求，使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系。

（一） 選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅評(píng)估主體

房地產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果帶有行政結(jié)論性質(zhì)，關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人應(yīng)納稅額。所以，在房地產(chǎn)稅開征初期及過渡期內(nèi)，選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)稅基評(píng)估工作更符合我國國情，即房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)是隸屬于政府的不以營利為目的的事業(yè)單位，經(jīng)費(fèi)由財(cái)政提供，評(píng)估人員可以從社會(huì)上有豐富評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)評(píng)估人員中招收。這樣既可以保證評(píng)估工作的專業(yè)性、獨(dú)立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協(xié)調(diào)方面的長處，還可以克服因政府部門設(shè)立專門的稅基評(píng)估部門帶來的人員編制負(fù)擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)稅基評(píng)估周期的確定

國外房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期長則每隔3―5年進(jìn)行1次價(jià)值重估，短則每年評(píng)估1次。如加拿大各省和地區(qū)通過計(jì)算機(jī)輔助評(píng)稅，評(píng)稅周期由過去的3―5年縮短到每年評(píng)估一次。我國房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期不宜太長，否則會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使計(jì)稅依據(jù)失去意義；但由于評(píng)估成本較高并且我國目前房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)還不完善，因此，也不宜每年評(píng)估一次。結(jié)合我國基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估周期確定房地產(chǎn)稅基評(píng)估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮(zhèn)都有基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，覆蓋工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地。國土資源部規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次。在實(shí)踐中大部分城市都是以2～3年為周期進(jìn)行更新和調(diào)整的。因此，結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估周期，運(yùn)用各地的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)結(jié)合不同類型房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑成本等資料所測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格可以作為不同類型房地產(chǎn)稅的稅基。

（三） 建立以市場(chǎng)比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充的稅基評(píng)估方法體系

在選擇房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充。市場(chǎng)法評(píng)估的前提條件是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍、估價(jià)需要的可比實(shí)例數(shù)據(jù)比較容易收集。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、類似房地產(chǎn)有交易的條件下，這種方法的評(píng)估結(jié)果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩(wěn)定預(yù)期收益并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)估價(jià)，但對(duì)未來收益預(yù)測(cè)受較強(qiáng)的主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響。對(duì)于一些很少交易而又沒有經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)可以考慮采用成本法估價(jià)。

（四）房地產(chǎn)稅基評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫的建立

以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評(píng)估部門掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。目前，多數(shù)國家在為征收房地產(chǎn)稅而進(jìn)行稅基評(píng)估的過程中引入了批量評(píng)估方法，即應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評(píng)估方法和技術(shù)評(píng)估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。批量評(píng)估過程包括一個(gè)非常重要的步驟即對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等。因此，完善的財(cái)產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)稅順利實(shí)施的保障。所以，應(yīng)當(dāng)盡快健全有關(guān)財(cái)產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）登記、處理的法律法規(guī)，盡快建立個(gè)人資產(chǎn)檔案管理。

（五）形成納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制

在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值過程中，因房地產(chǎn)個(gè)別因素造成的估價(jià)結(jié)果差異是不可避的。因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。首先，要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評(píng)估信息的透明度。其次，當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許在一定期限內(nèi)向原稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；為了保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評(píng)估專家委員會(huì)，允許納稅人對(duì)復(fù)核評(píng)估的結(jié)果有異議時(shí)向當(dāng)?shù)氐亩惢u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 范信葵.物業(yè)稅評(píng)估制度的國際比較與借鑒[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006，（9）.

篇9

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。”①現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。

物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開征物業(yè)稅使稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評(píng)估問題

（一）不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評(píng)估人員在評(píng)估工作中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以確保評(píng)估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對(duì)象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評(píng)估的責(zé)任劃分和評(píng)估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評(píng)估的責(zé)任由哪級(jí)政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國，評(píng)估由地方政府或縣級(jí)政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評(píng)估的責(zé)任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級(jí)政府進(jìn)行評(píng)估的。確定由哪級(jí)政府承擔(dān)稅基評(píng)估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問題是：一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評(píng)估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評(píng)估值符合其市場(chǎng)價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來的行政成本。由較低級(jí)次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評(píng)估，可能在評(píng)估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢(shì)，但分散評(píng)估同時(shí)也會(huì)帶來評(píng)估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評(píng)估由誰來進(jìn)行是值得討論的問題。國際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國家設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評(píng)估師是由州議會(huì)任命，對(duì)州長負(fù)責(zé)③；英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評(píng)估辦公室，其中中央和大區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評(píng)估工作④。有的國家財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的責(zé)任在較低級(jí)次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基。雖然成本是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，最主要的問題是必須明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估周期

物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評(píng)估之間的間隔太長，將會(huì)引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對(duì)不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個(gè)問題，但真正能解決這兩個(gè)問題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評(píng)估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估。⑤決定評(píng)估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場(chǎng)有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評(píng)估的成本。由于市場(chǎng)情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評(píng)估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評(píng)估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本大大降低，這有利于合理增加評(píng)估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。

我國在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。若法律上缺少對(duì)評(píng)估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評(píng)估，從而使物業(yè)稅的稅基評(píng)估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評(píng)估的工作量而長期怠于評(píng)估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的申訴程序，指定專門的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

（一）基本評(píng)估方法

稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場(chǎng)比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的是通過運(yùn)用批量評(píng)估（massassessment）來實(shí)現(xiàn)的。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括三個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。

很明顯，批量評(píng)估并非是籠統(tǒng)地分塊評(píng)估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來。

當(dāng)今各國的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率，降低了評(píng)估成本，同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當(dāng)前亟待開展的工作

對(duì)應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評(píng)估是我們?cè)谝郧暗亩悇?wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評(píng)估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

（1）中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)》，《中國資產(chǎn)評(píng)估》2000年6月。

篇10

物業(yè)稅的課稅對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)--土地和建筑物，故應(yīng)在物業(yè)稅下分設(shè)土地稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，將耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)開發(fā)階段征收的土地稅，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房產(chǎn)稅，稅收管轄權(quán)歸地方。

2土地稅的設(shè)計(jì)

2.1課稅對(duì)象

對(duì)于農(nóng)村土地稅的課稅對(duì)象，應(yīng)對(duì)土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮，以確定是否征稅。根據(jù)稅法的一般原理，對(duì)屬于生存保障手段的財(cái)產(chǎn)是不征稅的。因此，不能對(duì)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員所承包經(jīng)營的農(nóng)地、林地、宅基地征收物業(yè)稅。另一方面，為了保護(hù)耕地，耕地占用稅的征稅對(duì)象應(yīng)從用于種植農(nóng)作物(包括菜地、園地)的土地，擴(kuò)張到全部農(nóng)業(yè)用途的土地，即林地、草地、養(yǎng)殖等非耕地的農(nóng)業(yè)用地。

對(duì)于土地使用權(quán)的征稅，鑒于我國農(nóng)村土地制度的特殊性和復(fù)雜性，應(yīng)對(duì)農(nóng)村土地的不同類型加以區(qū)分，具體分析如下表：

2.2納稅人

土地稅的納稅人為土地的使用者，對(duì)于農(nóng)村土地稅的征收應(yīng)實(shí)行征稅對(duì)象一體化，除具有公益用地性質(zhì)的土地之外，將城市和農(nóng)村土地作為統(tǒng)一客體設(shè)計(jì)土地稅種。例如，對(duì)房產(chǎn)占用土地，不分房產(chǎn)權(quán)利人的國籍，不分地域，統(tǒng)一征收土地稅。對(duì)不當(dāng)利用土地的行為征收物業(yè)稅。對(duì)于占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)生產(chǎn)的應(yīng)實(shí)行重稅，以保護(hù)耕地。對(duì)閑置全民所有土地的，對(duì)荒蕪農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)實(shí)行重稅，以示其懲罰性。

3房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)

3.1課稅對(duì)象

對(duì)房屋所有權(quán)征稅應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋價(jià)值規(guī)定相應(yīng)的起征額，房屋價(jià)值高于起征額者納稅。這樣物業(yè)稅在農(nóng)村的征稅范圍就局限于部分富裕地區(qū)的居民，既保證了公平又實(shí)現(xiàn)了效率。同時(shí)這種設(shè)計(jì)能夠適應(yīng)形勢(shì)的變化，當(dāng)部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋價(jià)值達(dá)到了征收物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，就可以直接按照相應(yīng)的稅率進(jìn)行納稅，保證了稅收法律制度的穩(wěn)定。

3.2納稅人

應(yīng)是在農(nóng)村擁有房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)為共有的，以共有人為納稅人；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。

3.3計(jì)稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以土地面積或房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，這兩種計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)又無彈性，根據(jù)國際的通行做法，以評(píng)估價(jià)值而不是房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)最為可取，評(píng)估周期一般為兩至三年。借鑒國際上較流行的方法：市場(chǎng)比較法，將應(yīng)稅房地產(chǎn)與近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)比較，并以后者的交易價(jià)格為基礎(chǔ)，通過價(jià)格影響因素修正得出評(píng)估價(jià)值。⑦這一方法適用于房產(chǎn)交易頻繁的城鎮(zhèn)，但不適合農(nóng)村的現(xiàn)狀。對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，筆者建議：

第一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，農(nóng)村應(yīng)稅房屋數(shù)量多，可根據(jù)各地實(shí)際情況對(duì)農(nóng)村住房分門別類，對(duì)有代表性的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，同類型房屋借鑒使用，可允許有較小的浮動(dòng)范圍。

第二，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的省份，絕大多數(shù)農(nóng)村住房屬于免稅范圍，政府的評(píng)估壓力小，只針對(duì)少數(shù)富裕農(nóng)村進(jìn)行評(píng)估即可。

3.4稅率

物業(yè)稅稅率水平的設(shè)置是物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵，關(guān)系到納稅人的納稅負(fù)擔(dān)和政府的財(cái)政收入，必須綜合各方面因素謹(jǐn)慎選擇。筆者認(rèn)為，稅率水平的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：

第一，支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。為了鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和保證農(nóng)業(yè)的再生產(chǎn)能力，應(yīng)對(duì)農(nóng)村物業(yè)稅與非農(nóng)村物業(yè)稅加以區(qū)分，對(duì)農(nóng)村物業(yè)稅征收較低的稅率。同時(shí)為了保護(hù)耕地，對(duì)占用耕地用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的物業(yè)稅應(yīng)確定較高的稅率。

第二，因地制宜。我國地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距明顯，農(nóng)民的納稅能力也有很大差距。因此，在確定我國物業(yè)稅稅率水平時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，設(shè)置幅度稅率。由中央政府決定物業(yè)稅稅率的幅度，而具體稅率由地方政府根據(jù)本地農(nóng)村的發(fā)展?fàn)顩r決定，因地制宜，充分體現(xiàn)公平與效率。

第三，對(duì)房屋、土地設(shè)置不同的稅率。物業(yè)稅的征稅對(duì)象包括土地和建筑物，兩者具有不同的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性。土地為稀缺資源，以長期看價(jià)格將會(huì)不斷上漲，且波動(dòng)不大，較穩(wěn)定。而房屋價(jià)格受供求關(guān)系的影響，波動(dòng)較大，并且我國農(nóng)村土地制度產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，故宜將土地和房屋分別征稅，根據(jù)各自的特性確定相應(yīng)稅率。

3.5優(yōu)惠政策

根據(jù)稅法的一般原理，對(duì)屬于生存保障手段的財(cái)產(chǎn)是不征稅的，因此對(duì)價(jià)值不超過起征額的房產(chǎn)以及集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員承包自用或流轉(zhuǎn)給他人的農(nóng)地、林地應(yīng)免征物業(yè)稅。稅收優(yōu)惠也可起到政策引導(dǎo)的作用，為了鼓勵(lì)貧困農(nóng)村脫貧致富，可對(duì)貧困農(nóng)村的經(jīng)營性用途的不動(dòng)產(chǎn)及外來投資給予減免優(yōu)惠。也可對(duì)西部農(nóng)村的初始投資給予稅收優(yōu)惠，以支持西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，為了體現(xiàn)稅收公平原則，對(duì)于老弱病殘應(yīng)該根據(jù)個(gè)人境況給予適當(dāng)?shù)臏p免。

3.6評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制的建立是房地產(chǎn)課稅的基礎(chǔ)，開征物業(yè)稅的各國無一不重視房地產(chǎn)評(píng)估制度的建設(shè)。由于我國還不具備完善的物業(yè)稅評(píng)估機(jī)制，所以建立一套完整、科學(xué)、公平的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制迫在眉睫。那么評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰來擔(dān)任才最合理呢？對(duì)此，理論界大體有三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)化改革的深入，原來由政府部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，并相應(yīng)明確其應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任。⑧筆者不同意這種觀點(diǎn)。首先，我國從事物業(yè)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)還沒有能力承擔(dān)起全國物業(yè)評(píng)估的重任，由于社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展只能隨著市場(chǎng)的發(fā)展而發(fā)展，不能依賴政府的力量短時(shí)間內(nèi)聚集人力、物力來組建完善評(píng)估體系，所以，依靠社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來形成完善的物業(yè)評(píng)估體系需要相當(dāng)長的時(shí)間。其次，由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，能否保證公平還有待商榷。從現(xiàn)實(shí)來看，許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，如：美國、新加坡等都是由政府來組建房地產(chǎn)評(píng)估部門。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在稅務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)最為合適。原因是對(duì)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估主要是為了征收物業(yè)稅，對(duì)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估是稅款征收過程中派生出來的一項(xiàng)工作，所以由稅務(wù)機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)物業(yè)評(píng)估的重任最為合適。⑨這種評(píng)估機(jī)制將稅款的征、評(píng)工作合為一體，提高了工作效率。但是這種管理模式欠缺監(jiān)督機(jī)制，稅務(wù)部門集征收和評(píng)估的權(quán)力于一身，易導(dǎo)致暗箱操作和腐敗的產(chǎn)生。另外，評(píng)估價(jià)值的高低直接影響稅務(wù)部門所征稅款額的高低，稅務(wù)部門能否做到公正評(píng)估呢？還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由房屋國土部門負(fù)責(zé)評(píng)估。因?yàn)槲飿I(yè)稅評(píng)估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，由該部門擔(dān)任評(píng)估工作，大大降低評(píng)估成本。⑩同時(shí)，房屋國土部門具有比稅務(wù)部門更加專業(yè)的評(píng)估水平和豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，因此就我國現(xiàn)狀來看，由房屋國土部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估工作比較妥當(dāng)。筆者同意這種觀點(diǎn)，建議在中央建立一個(gè)主管評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)地方評(píng)估工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。由地方房屋國土部門設(shè)置專門的物業(yè)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)。

3.7納稅期限

在納稅期限上，國外的財(cái)產(chǎn)稅大多采取的是分次繳納的方式，例如澳大利亞的新威爾州、智利、丹麥、日本等允許納稅人分四次支付稅款；以色列分六次征收；英國分十次征收。我國的物業(yè)稅可實(shí)行按年計(jì)稅、分次繳納的方法。但考慮到我國農(nóng)村地廣人多，納稅征管體系還不夠健全，繳納次數(shù)過多會(huì)增加相應(yīng)的征收費(fèi)用且不易管理，可以考慮采取按年計(jì)稅、半年繳納一次的方案。

【參考文獻(xiàn)】

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［3］劉劍文.稅法學(xué)[M].北京:人民出版社,2003:103.

篇11

世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)都開征了房地產(chǎn)稅，并已成功建立較為完善的房地產(chǎn)稅制，使房地產(chǎn)稅不僅成為地方政府的有效收入來源，而且也使房地產(chǎn)稅有效發(fā)揮了調(diào)節(jié)市場(chǎng)運(yùn)行的作用。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，近百年來，英國、美國、德國、日本等發(fā)達(dá)國家，都在對(duì)房地產(chǎn)稅制不斷進(jìn)行調(diào)整、改革以適應(yīng)地方治理、民主政治發(fā)展需求。

近幾十年以來，印度尼西亞、印度、菲律賓、尼日利亞、巴西等發(fā)展中國家在推進(jìn)地方自治過程中，也開始了不動(dòng)產(chǎn)稅改革，并將其作為地方自治改革的重要內(nèi)容。20世紀(jì)90年代后期，俄羅斯、拉脫維亞、立陶宛、阿塞拜疆、吉爾吉斯斯坦等一些中東歐、中亞等轉(zhuǎn)軌國家開始了重建不動(dòng)產(chǎn)稅的進(jìn)程。

世界各國和地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容集中在納稅人范圍、課稅對(duì)象確定、稅基確定、稅率、減免優(yōu)惠等方面。納稅人范圍主要是房地產(chǎn)所有人，少數(shù)國家為實(shí)際占用人或受益人。課稅對(duì)象包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，有些國家或地區(qū)對(duì)出租用房地產(chǎn)、空置房地產(chǎn)另外課征稅收。稅基確定上逐步由面積、數(shù)量、租金、原價(jià)值，向市場(chǎng)現(xiàn)值加一定優(yōu)惠或折扣計(jì)算，發(fā)達(dá)國家近幾十年來的不動(dòng)產(chǎn)稅改革主要集中在稅基的確定上。在稅率上一般采用固定稅率，有些國家如美國大部分州沒有固定稅率，而是按照地方政府年度預(yù)算支出減去財(cái)產(chǎn)稅外其他財(cái)政收入后，除以不動(dòng)產(chǎn)稅基的辦法計(jì)算稅率。在減免優(yōu)惠主要范圍上，有些國家按照房地產(chǎn)用途確定，主要是對(duì)醫(yī)院、養(yǎng)老院、學(xué)校等公益用房屋；有些國家按照納稅人的類型確定，如低收入者、退伍軍人、國家榮譽(yù)獲得者等；有些國家采用兩者結(jié)合的方式。

稅收也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要政策，對(duì)房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價(jià)格變化。世界各國的房地產(chǎn)稅制改革經(jīng)驗(yàn)表明房地產(chǎn)稅制改革有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。反映在房地產(chǎn)價(jià)格上則表現(xiàn)為房地產(chǎn)稅制改革前后的房?jī)r(jià)變化，通常有助于降低房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)稅制改革將抑制房?jī)r(jià)上漲，而旨在打擊房地產(chǎn)投機(jī)、增加房地產(chǎn)持有成本的房地產(chǎn)稅收政策則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。對(duì)世界各國房地產(chǎn)價(jià)格的變化情況進(jìn)行了研究，以分析稅收政策對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一些國家并沒有取得預(yù)期的效果，如比利時(shí)、法國、荷蘭等，還有一些國家取得了預(yù)期的效果，如丹麥、瑞典、德國、美國等。在各國房地產(chǎn)稅制改革過程中，都不同程度地在吸收民意的基礎(chǔ)上，對(duì)其他國家的改革經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了借鑒。一些發(fā)展中國家與轉(zhuǎn)軌國家在制度改革的初期，直接引入外國專家參與稅制設(shè)計(jì)；有的甚至直接照搬其他國家的不動(dòng)產(chǎn)稅制規(guī)定或改革方案。

二、房地產(chǎn)稅收制度國際比較及借鑒

國際上存在一些較為成熟的房地產(chǎn)稅收制度可供我們?cè)跇?gòu)建改革模式時(shí)加以借鑒，歸納了一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制基本狀況。在這些較為成熟的房地產(chǎn)稅收模式中，存在一些共性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）稅制要素方面

課稅對(duì)象由土地、建筑物分離，向土地建筑物合一的方向調(diào)整。按照早期的稅收理論，對(duì)土地價(jià)值的課征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不動(dòng)產(chǎn)稅征收一般將土地、建筑物分離，重點(diǎn)對(duì)土地進(jìn)行課征，但后來逐步向房地合一、共同評(píng)估的方向發(fā)展。在稅率方面，由多重、復(fù)合型稅率向單一稅率、低稅率方向調(diào)整。為適應(yīng)房地合一、稅基單一化的趨勢(shì)，稅率設(shè)計(jì)也逐步簡(jiǎn)化，由多重的復(fù)合型稅率向單一稅率方向發(fā)展，適應(yīng)世界稅制改革中簡(jiǎn)化稅制、降低稅率的要求，以增強(qiáng)稅收的合理性，提高不動(dòng)產(chǎn)稅征管效率。減免項(xiàng)目逐步減少，稅制得以簡(jiǎn)化。在保留必要的減免優(yōu)惠項(xiàng)目的同時(shí)，將減免數(shù)量減少，數(shù)額降低，稅收優(yōu)惠逐步由補(bǔ)償性支出政策所取代。以價(jià)值為基礎(chǔ)的稅基逐步代替面積、因素調(diào)節(jié)型稅基。以價(jià)值為基礎(chǔ)的稅基其優(yōu)勢(shì)在于，可以使稅收具有成長性，具有財(cái)政收入彈性，以適應(yīng)地方政府財(cái)政支出不斷增長的需求。

（二）征管基礎(chǔ)建設(shè)方面

重視征管信息共享機(jī)制建設(shè)。包括：建立不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記系統(tǒng)，加強(qiáng)征管信息、產(chǎn)權(quán)信息、納稅人身份信息、納稅人收入信息的共享機(jī)制建立?，F(xiàn)代信息技術(shù)得以廣泛應(yīng)用。在不動(dòng)產(chǎn)稅征管中，廣泛使用現(xiàn)代地理信息系統(tǒng)（GIS）、計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以提高征管效率，降低稅收成本。

（三）稅收民主化：透明、參與和保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)稅收入一般是地方收入，支出用于公眾直接享受到的、感覺到的公共設(shè)施、公共服務(wù)，課稅對(duì)象明顯。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)稅收入支出的對(duì)應(yīng)性強(qiáng)，稅收的損失感明顯，所以通過政府公共服務(wù)提供稅收補(bǔ)償?shù)囊蟾訌?qiáng)烈。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅改革不同于其他改革的地方在于，它有著充分的制度設(shè)計(jì)讓公眾參與改革和征管的進(jìn)程。在很多國家的改革中，就是通過增強(qiáng)公眾對(duì)征管、政策調(diào)整過程的參與，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，從而提高不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收遵從度。

三、國外房產(chǎn)稅改革成功經(jīng)驗(yàn)

（一）國外房產(chǎn)稅功能定位

國外關(guān)于房產(chǎn)稅的研究歷史比較悠久，這為房產(chǎn)稅的開征奠定了良好的理論基礎(chǔ)。國外關(guān)于房產(chǎn)稅的研究也主要集中在房產(chǎn)稅的功能定位以及房產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)上，具體說來，關(guān)于房產(chǎn)稅的功能研究觀點(diǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：

1. 財(cái)政收入說。首先稅收是國家財(cái)政收入的主要來源，而房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)稅收也具有增加財(cái)政收入的功能。其次，由于房產(chǎn)稅本身的特性，房產(chǎn)稅是地方政府重要的財(cái)政收入。國外征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐證明，由于房地產(chǎn)本身不易轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)稅具有穩(wěn)定的稅源，因此房產(chǎn)稅是各國地方財(cái)政收入的重要來源。房產(chǎn)稅的征稅遵循財(cái)政的稅收原則，重視房產(chǎn)稅的財(cái)政功能，房產(chǎn)稅用于增加地方財(cái)政收入，支出于地方公共設(shè)施建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率說。該理論主要觀點(diǎn)是，在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅對(duì)于房產(chǎn)這項(xiàng)資源的合理有效配置具有重要的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)資源的擁有者由于較大的稅收負(fù)擔(dān)而對(duì)空置的房產(chǎn)進(jìn)行充分利 用，最終達(dá)到合理配置資源的目的。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)并不像理論中的那樣有效，在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常存在市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，這就要求政府在必要的時(shí)候進(jìn)行調(diào)控，而稅收則是政府干預(yù)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要方式。房產(chǎn)稅政策如果運(yùn)用得當(dāng)，可以有效的發(fā)揮調(diào)控市場(chǎng)的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的資源有效配置。房產(chǎn)稅遵循稅收經(jīng)濟(jì)效率的原則，把房產(chǎn)稅功能定位在合理配置資源，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通過合理的設(shè)置稅收要素加強(qiáng)針對(duì)性，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求。

3. 公平說。這種學(xué)說的總體思路是房地產(chǎn)是居民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)所得，不同的人擁有的財(cái)產(chǎn)數(shù)量不同，過大的差異就會(huì)導(dǎo)致收入差距過大，因此需要一種財(cái)產(chǎn)稅對(duì)其進(jìn)行征稅，從而調(diào)節(jié)收入差距保證社會(huì)公平。遵循房產(chǎn)稅的公平原則，房產(chǎn)稅功能定位在調(diào)節(jié)收入差距上，通過累進(jìn)稅率等使富裕者負(fù)擔(dān)更高的稅負(fù)，而稅收收入用于基本的保障住房建設(shè)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的功能。

明確房產(chǎn)稅的功能，根據(jù)房產(chǎn)稅的功能定位，科學(xué)合理有針對(duì)性地設(shè)置稅收要素，可以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。從國外的典型國家的房產(chǎn)稅政策來看，不同國家的房產(chǎn)稅定位不同，但是都定位明確。在定位明確的基礎(chǔ)上，合理的量化和標(biāo)準(zhǔn)化稅收原則， 據(jù)此來設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅收要素，從而保證了房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的作用，因而明確定位房產(chǎn)稅的功能，以此為原則進(jìn)行稅收政策設(shè)置可以更好的發(fā)揮稅收的作用。房產(chǎn)稅改革的首要任務(wù)就是明確稅收目的，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況以及稅收體系，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行正確的功能定位，從而更有針對(duì)性的設(shè)置稅收要素，更好的發(fā)揮稅收的作用。

（二）國外房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)

縱觀世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國家，在功能定位明確的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅制度有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

1. 房產(chǎn)稅是地方稅收的主體稅種。整體來看，房產(chǎn)稅是世界上大多數(shù)國家地方的主體稅種，這樣才能保證房產(chǎn)稅成為地方政府收入的主要來源，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入比例較高，這樣可以減少地方政 府財(cái)政收入中土地財(cái)政收入的比例。如美國房產(chǎn)稅的收入占地方稅收收入的比例在70%左右，而加拿大則高達(dá)92%，另外，西方國家特別是地方房產(chǎn)稅權(quán)較 大的國家，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方的主體稅種，房產(chǎn)稅收入是地方財(cái)政收入的重要來源。這一點(diǎn)充分證明了房產(chǎn)稅增加地方財(cái)政的功能，長期來看，房產(chǎn)稅是地方穩(wěn)定的主體稅種。

2. 稅收要素設(shè)計(jì)合理。從征稅范圍看，國外房產(chǎn)稅大多堅(jiān)持寬稅基的基本原則，因?yàn)閷挾惢梢员Ｕ戏慨a(chǎn)稅有穩(wěn)定龐大的稅源，與提高稅率相比，拓寬稅基相對(duì)比較隱蔽，這樣可以在保證量能課稅的原則下充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財(cái)政功能。同時(shí)大多數(shù)國家在寬稅基的基礎(chǔ)上，設(shè)定一個(gè)合理的稅收優(yōu)惠，例如對(duì)老人等特殊群體免稅或者設(shè)定一個(gè)免稅面積，稅收優(yōu)惠的規(guī)定可以降低低收入群體的稅收負(fù)擔(dān)而且減少房產(chǎn)稅的征管阻力。

從稅率來看，各個(gè)國家的稅率制定方法和稅率的高低都不同，但是都在功能定位的基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)卣几鶕?jù)自己的實(shí)際情況因地制宜的設(shè)計(jì)稅率。例如美國各地政府在稅率的制定上擁有較大的自，房產(chǎn)稅的稅率是地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠?dāng)年的財(cái)政預(yù)算 應(yīng)納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的總價(jià)值等變量計(jì)算出來的，這樣由于各個(gè)地方的計(jì)算稅率的變量連同稅率也不同，但大多都在0.8%-3%這個(gè)范圍之間。英國房產(chǎn)稅的稅率采用的是調(diào)節(jié)收入差距效果明顯的累進(jìn)稅率，累進(jìn)稅率可以使房產(chǎn)稅更好地發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功能。總體上來看，各個(gè)國家的稅率普遍較低，較低的稅率是考慮到納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，減少了房產(chǎn)稅征管的阻力從而保證房產(chǎn)稅可以穩(wěn)定的征收。

從計(jì)稅依據(jù)來看，大多數(shù)國家都采用了能夠反映市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，也有一些國家采用了也可以反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。當(dāng)然采用評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的前提是擁有比較完善的房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制，包括科學(xué)有效的評(píng)估方法、高素質(zhì)的評(píng)估人員以及公平的評(píng)估糾紛等事后處理機(jī)制。

3. 保障措施完善。首先為了保障房產(chǎn)稅制度順利實(shí)施，實(shí)施房產(chǎn)稅的各國大多都有完善的住房信息系統(tǒng)以及科學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，這有利于減少稅源的流失。住房信息系統(tǒng)主要包括房屋數(shù)量和產(chǎn)權(quán)類型、房產(chǎn)所在地的土地類型、所有權(quán)等詳細(xì)的信息。除了完善的住房信息系統(tǒng)，國外房產(chǎn)稅實(shí)施的保障措施還包括建立在高效的住房信息系統(tǒng)上的科學(xué)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制，科學(xué)的評(píng)估機(jī)制是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)合理的重要保障也是房產(chǎn)稅是否公平的重要保障。因此為了保證評(píng)估價(jià)值的公平很多國家還設(shè)有房產(chǎn)評(píng)估糾紛解決機(jī)構(gòu)，如果納稅人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出來的評(píng)估價(jià)值存在異議，納稅人可以向評(píng)估糾紛解決部門申訴， 從而保證評(píng)估值公平科學(xué)。

其次，為了減少房產(chǎn)稅征管的阻力，提高房產(chǎn)稅征管的效率，大多數(shù)國家都采用征稅軟件對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征管，房產(chǎn)稅從申報(bào)到征收等一系列工作都可由其完成。同時(shí)對(duì)于納稅人的逃稅行為，各個(gè)國家都制定了較為嚴(yán)厲的懲罰制度，逃稅人要繳納數(shù)額相對(duì)較 高的罰款，同時(shí)稅務(wù)部門還可以對(duì)納稅人的房產(chǎn)行使留置權(quán)和拍賣權(quán)。完善的保障措施不僅可以減少房產(chǎn)稅的征管阻力而且可以減少稅收征管成本。

參考文獻(xiàn)

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篇12

保本估稅法是根據(jù)稅收征管法、有關(guān)法律和地方政策的有關(guān)規(guī)定，以個(gè)體工商戶實(shí)際支出的“三費(fèi)”信息資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用倒推方法，對(duì)已經(jīng)核定的納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，分析和綜合評(píng)定。通過評(píng)估及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正核定稅中的錯(cuò)誤，并對(duì)異常核定情況進(jìn)行調(diào)查研究和分析評(píng)價(jià)，為征收、管理、稽查提供工作重點(diǎn)和措施建議，從而對(duì)征納情況進(jìn)行全面、實(shí)時(shí)監(jiān)控的一項(xiàng)管理手段。

（二）保本估稅法的內(nèi)容

以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)基本固定費(fèi)用，通過保本測(cè)算個(gè)體工商戶的稅收負(fù)擔(dān)，是保本估稅法的基本原理。個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的費(fèi)用很多，本文通過簡(jiǎn)化的辦法，只對(duì)發(fā)生的三項(xiàng)主要固定費(fèi)用關(guān)注，而忽視其它發(fā)生的費(fèi)用，是從實(shí)際出發(fā)對(duì)個(gè)體工商戶的實(shí)際情況正確考量，是落實(shí)科學(xué)治稅觀的體現(xiàn)，從建設(shè)和諧社會(huì)的指導(dǎo)思想出發(fā)，對(duì)個(gè)體工商戶弱勢(shì)群體進(jìn)行必要的扶持正是體現(xiàn)國家這一政策，雙定征收是對(duì)個(gè)體工商戶的“生存型”經(jīng)營的實(shí)際支持。

1.成本租金。是指?jìng)€(gè)體工商戶為了生產(chǎn)經(jīng)營向承租人實(shí)際繳納的金額。成本租金是房屋、設(shè)備租賃交換時(shí)要維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)所商定的最低租金標(biāo)準(zhǔn),是房屋設(shè)備租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金是以折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租等五項(xiàng)構(gòu)成。正常情況下，個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營之前，與出租人通過協(xié)商，議定一個(gè)一定時(shí)期的租金合同，確定租金額，通常是一個(gè)季度，一年，這個(gè)租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，要求納稅人在納入稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，在核定“雙定稅”時(shí)必須提供房產(chǎn)、設(shè)備租賃時(shí)簽訂合同的原件和復(fù)印件，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，原件歸還納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)備存復(fù)印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠(yuǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)征管法規(guī)定，可以比照同地段的房產(chǎn)租金、相同或類似設(shè)備租價(jià)確定納稅評(píng)估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營中為顧傭生產(chǎn)經(jīng)營人員而支付的人工費(fèi)或者納稅人因從事個(gè)體經(jīng)營而支出的必要生活費(fèi)用。人工工資是納稅人實(shí)際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊(cè)中獲得，沒有工資清冊(cè)的，按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的各個(gè)行業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)列支。在確定人工工資時(shí)，對(duì)使用人數(shù)的確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要對(duì)部分個(gè)體工商戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，可根據(jù)業(yè)主向勞動(dòng)保障部門繳納的“三金一費(fèi)”核定其實(shí)際顧傭人數(shù)，不能只根據(jù)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)字評(píng)估。

3.水電費(fèi)用。是指?jìng)€(gè)體工商戶為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際支付的水電費(fèi)支出。水電費(fèi)用是通過向供水局、供電公司繳納的費(fèi)用，資料來源水電局、供電公司收取費(fèi)用的有關(guān)憑證。

4.行業(yè)毛利率。行業(yè)毛利率是經(jīng)過當(dāng)?shù)卣?、稅?wù)機(jī)關(guān)每年核定的，以法規(guī)形式頒布實(shí)施具有法律效力有關(guān)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)。毛利率是用以反映納稅人每一元營業(yè)收入中含有多少毛利額，它是計(jì)算凈利潤的基礎(chǔ)。計(jì)算公式如下：營業(yè)毛利率＝(主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本)／主營業(yè)務(wù)收入×100%。

5.保本估稅法的計(jì)算。以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和除以（1－行業(yè)毛利率）得出本期生產(chǎn)經(jīng)營收入，以本期生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以稅率得出本期應(yīng)繳納稅額。

特別強(qiáng)調(diào)的是，在收集資料時(shí)要依靠科技手段獲取數(shù)據(jù)，廣泛采集各方面的信息，努力保障評(píng)估信息資料的全面性、真實(shí)性、有效性。納稅評(píng)估信息資料的缺乏性、真實(shí)性，仍然是目前納稅評(píng)估的一大難題，納稅評(píng)估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評(píng)估信息資料不僅包括稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數(shù)據(jù)，而且還應(yīng)該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時(shí)要保障信息資料的真實(shí)性，單憑稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的資料是很難確認(rèn)其申報(bào)的真?zhèn)涡裕裕行┘{稅人對(duì)不同部門報(bào)送不同的資料數(shù)據(jù)，如：報(bào)送稅務(wù)是一套數(shù)據(jù)，報(bào)送銀行又是一套數(shù)據(jù)，數(shù)字不相同，評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。所以，外部信息資料與內(nèi)部信息資料的比對(duì)，就能發(fā)現(xiàn)評(píng)估信息資料的真?zhèn)?，找出問題的根源。要保障納稅評(píng)估資料的有效性，是做出準(zhǔn)確的判斷或認(rèn)定的基礎(chǔ)。所以，對(duì)納稅進(jìn)行評(píng)估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業(yè)的比較，這樣才能做出公正、客觀的評(píng)估。因此，在現(xiàn)有的征管資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強(qiáng)與工商、銀行等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況。

二、個(gè)體工商戶納稅評(píng)估現(xiàn)狀

（一）納稅評(píng)估促進(jìn)稅收管理工作質(zhì)量提高的作用未得到充分認(rèn)識(shí)

現(xiàn)階段的納稅評(píng)估工作的重點(diǎn)只限于企事業(yè)，對(duì)企事業(yè)開展納稅評(píng)估的作用得到了較高的認(rèn)識(shí)，國家稅務(wù)總局在制定納稅評(píng)估實(shí)施辦法時(shí)，也只有對(duì)企事業(yè)的納稅評(píng)估辦法。但是對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，稅務(wù)部門就沒有那么重視，稅務(wù)部門征管的納稅人不僅限于企事業(yè)，還有個(gè)體工商戶，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，雖然個(gè)體工商戶稅收收入占稅務(wù)部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因?yàn)槭莻€(gè)體工商戶就另當(dāng)別論，因此，對(duì)個(gè)體工商戶開展納稅評(píng)估要有一個(gè)高度的認(rèn)識(shí)，亟需在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，盡快開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估形成共識(shí)。

（二）納稅評(píng)估工作缺位，評(píng)估工作未能得到充分開展

個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估工作，目前《稅收征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》均無規(guī)定。*年3月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)開展納稅評(píng)估的通知》的規(guī)范性文件，詳細(xì)規(guī)定了對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估規(guī)定，針對(duì)建帳企業(yè)使用的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)，但是工作開展起來較為復(fù)雜、繁鎖，操作難度大。對(duì)沒有建帳核算的個(gè)體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務(wù)部門雖然成立了專門的納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，其實(shí)就是針對(duì)企業(yè)開展納稅評(píng)估而成立的。正因普遍對(duì)個(gè)體工商戶納稅評(píng)估的認(rèn)識(shí)不足，如何開展納稅評(píng)估思路不清，重視程度不夠，致使評(píng)估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態(tài)。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評(píng)估稅

目前，個(gè)體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進(jìn)行，個(gè)體工商戶是否按照稅法規(guī)定正確履行了納稅義務(wù)，稅務(wù)部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個(gè)人通過納稅人報(bào)告的數(shù)據(jù)經(jīng)核定后報(bào)稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經(jīng)過評(píng)估過的稅，但是所長在審批過程中多數(shù)只是簡(jiǎn)單地對(duì)雙定表上的數(shù)字進(jìn)行表面審核，對(duì)數(shù)據(jù)的邏輯關(guān)系進(jìn)行審定，至于表里面數(shù)據(jù)來源的真實(shí)與否就不得而知。

（四）沒有系統(tǒng)性的合法的信息來源渠道

當(dāng)前，個(gè)體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務(wù)人員往往重企業(yè)、輕個(gè)體，個(gè)體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務(wù)部門從資料中得到的真實(shí)信息很少，因此利用現(xiàn)有的信息資料開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估是困難重重，評(píng)估結(jié)果經(jīng)不起檢驗(yàn)。

（五）個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估指標(biāo)設(shè)定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，資料不全，相關(guān)信息不足，但被測(cè)算的指標(biāo)在正常幅度內(nèi)，就難以確定結(jié)果的真實(shí)性，實(shí)際上，評(píng)估對(duì)象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品類型等因素，都會(huì)產(chǎn)生較大影響；另外，單憑評(píng)估指標(biāo)測(cè)算很難合理確定納稅申報(bào)的合法性和真實(shí)性，企業(yè)還受到所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)、資金流向等諸多因素的影響，納稅評(píng)估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評(píng)估工作的結(jié)果和開展方向，何況個(gè)體工商戶還沒有企業(yè)一樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的納稅評(píng)估體系。

三、保本估稅法在個(gè)體工商戶納稅評(píng)估中的具體運(yùn)用

（一）保本估稅法的測(cè)算

對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估應(yīng)該評(píng)估的稅種有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

1.營業(yè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本營業(yè)收入，用營業(yè)收入乘以稅率得出測(cè)算的應(yīng)交營業(yè)稅。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生的固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測(cè)算的應(yīng)交增值稅。以應(yīng)交增值稅乘以城市維護(hù)建設(shè)稅率得出應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅。同樣可以計(jì)算出應(yīng)交教育費(fèi)附加。

3.個(gè)人所得稅的測(cè)算

用保本估稅法測(cè)算出保本營業(yè)（銷售）收入，用營業(yè)（銷售）收入乘以隨征個(gè)人所得稅稅率得出測(cè)算的應(yīng)交個(gè)人所得稅。

4.印花稅的測(cè)算

一般檢查個(gè)體工商戶簽訂的房屋、設(shè)備租賃、貨物進(jìn)銷合同，以合同簽訂額乘以對(duì)應(yīng)印花稅率得出應(yīng)繳印花稅額，同時(shí)檢查有關(guān)的證照是否帖花。

5.房產(chǎn)稅、土地使用稅的測(cè)算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時(shí)是否已經(jīng)繳納了出租房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產(chǎn)稅稅率得出應(yīng)繳房產(chǎn)稅；如果房產(chǎn)是個(gè)體工商戶個(gè)人自用的，以使用房產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算應(yīng)繳房產(chǎn)稅，同時(shí)以使用房產(chǎn)的土地面積計(jì)算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費(fèi)”和“一率”對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，經(jīng)營業(yè)戶每月發(fā)生的三費(fèi)：固定租金、人工工資、水電費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，每月發(fā)生的費(fèi)用占其支付月固定費(fèi)用支出的90%以上，具有普遍性，因此對(duì)一般性的個(gè)體工商戶適用，但是，對(duì)于一些特殊的個(gè)體工商戶，除了發(fā)生這三項(xiàng)費(fèi)用以外，發(fā)生的一些比較固定的特殊費(fèi)用也是很大，如連鎖加盟店，每月發(fā)生的連鎖加盟費(fèi)用占固定費(fèi)用的25%左右，如果按上述的“三費(fèi)一率”方法不考慮該費(fèi)用，評(píng)估的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生巨大偏差，因此在使用“三費(fèi)一率”估稅方法時(shí)，對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用每月固定發(fā)生額占月固定費(fèi)用達(dá)20%以上時(shí)，應(yīng)在三項(xiàng)費(fèi)用基礎(chǔ)上加上該費(fèi)用，變成“四費(fèi)一率”，這是對(duì)“三費(fèi)一率”估稅辦法的修正。

在評(píng)估個(gè)體工商戶納稅情況時(shí)要注意二個(gè)問題：

一是不同行業(yè)的毛利率問題。不同行業(yè)有不同的行業(yè)毛利率，毛利率是地方政府經(jīng)過相關(guān)部門調(diào)查定期制定頒布，相對(duì)固定，使用時(shí)要注意適用最新的規(guī)定；二是不同行業(yè)的個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)率問題。個(gè)體工商戶適用的隨征個(gè)人所得稅率，不同地區(qū)、不同行業(yè)是不一樣，是各地方稅務(wù)部門根據(jù)不同情況定期調(diào)整，不是固定不變的。

（二）比較評(píng)估結(jié)果與核定定額的差異

通過保本估稅法評(píng)估得出的結(jié)果，主要比較個(gè)體工商戶原來已經(jīng)雙定的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅三個(gè)稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評(píng)估發(fā)現(xiàn)應(yīng)該繳納的印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅是否已經(jīng)繳納，已經(jīng)繳納和實(shí)際繳納的數(shù)額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評(píng)估稅收管理建議

納稅評(píng)估后必須有工作反饋制度，才能達(dá)到納稅評(píng)估的目的。在納稅評(píng)估工作中，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)納納稅評(píng)估結(jié)果的利用，應(yīng)有納稅反饋制度，要求對(duì)納稅人納稅評(píng)估結(jié)束后，將納稅評(píng)估結(jié)果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關(guān)行業(yè)的稽查方向和加強(qiáng)征管的方向。同時(shí)納稅評(píng)估要有告知制度，將對(duì)業(yè)戶進(jìn)行納稅評(píng)估的所有事項(xiàng)細(xì)化，讓納稅人知道評(píng)估結(jié)果，目的是為了加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估的理解，最大限度的取得納稅人對(duì)納稅評(píng)估工作的配合，保證納稅評(píng)估后對(duì)工作管理質(zhì)量的提高。對(duì)存在重大嫌疑的納稅評(píng)估對(duì)象，在實(shí)施納稅評(píng)估工作前，要求制定詳細(xì)的評(píng)估實(shí)施方案，保證納稅評(píng)估工作的針對(duì)性，要有專項(xiàng)評(píng)估實(shí)施方案。評(píng)定后續(xù)管理后完善納稅人分級(jí)分類管理。將納稅評(píng)估的結(jié)果與每年的信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定相聯(lián)系，完善信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定辦法和后續(xù)管理辦法，通過信用等級(jí)的評(píng)定來加強(qiáng)對(duì)納稅人分級(jí)分類管理工作，把握稅收征管工作的重點(diǎn)。

（四）保本估稅法測(cè)算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實(shí)際上是沒有能夠按照稅法規(guī)定得出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個(gè)接近實(shí)際的數(shù)，是保本估算法應(yīng)用的前提，這是個(gè)體工商戶的特點(diǎn)決定的。使用保本估稅法對(duì)象只能是沒有建帳的個(gè)體工商戶，對(duì)建帳的個(gè)體工商戶適用查帳征收辦法，評(píng)估方法適用與對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估方法相同。對(duì)個(gè)體工商戶采用保本估稅法納稅評(píng)估分析時(shí)，要綜合運(yùn)用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營以及內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出的算術(shù)、加權(quán)平均值及其合理變動(dòng)范圍測(cè)算預(yù)警值，綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、類型、生產(chǎn)經(jīng)營季節(jié)、稅種等因素，考慮同行業(yè)、同規(guī)模、同類型納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，以使預(yù)警值更加真實(shí)、準(zhǔn)確和具有可比性。納稅評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導(dǎo)機(jī)制，明確出環(huán)節(jié)間資料傳遞的步驟、時(shí)間限制、責(zé)任單位，納入征管流程，并以嚴(yán)格的督查考核促進(jìn)落實(shí)。一是要征收監(jiān)控、管理服務(wù)、稅務(wù)稽查及時(shí)將納稅申報(bào)資料、發(fā)票稽核、財(cái)務(wù)資料等有關(guān)資料傳遞到評(píng)估崗位。在現(xiàn)有的征管、申報(bào)資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人提供的會(huì)計(jì)資料信息；依照新的《稅收征管法》的規(guī)定，加強(qiáng)與工商、銀行、政府等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；充分考慮納稅人所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)和資金投向等信息資料；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅人經(jīng)營行為的全方位監(jiān)控。

對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估，通常用到幾個(gè)財(cái)務(wù)通用指標(biāo)：如收入類評(píng)估分析指標(biāo)、成本類評(píng)估分析指標(biāo)、費(fèi)用類評(píng)估分析指標(biāo)、利潤類評(píng)估分析指標(biāo)、資產(chǎn)類評(píng)估分析指標(biāo)。對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估就沒有這些指標(biāo)，只能通過上面所提出的“三費(fèi)”和“一率”來開展評(píng)估，所以得出的數(shù)據(jù)只一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。評(píng)估的結(jié)果，也只能測(cè)算已經(jīng)雙定的納稅額是否接近納稅人在經(jīng)營保本的情況下應(yīng)該繳納的稅款，這是一個(gè)比較保守的數(shù)字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評(píng)價(jià)

（一）有效加強(qiáng)稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡(jiǎn)單實(shí)用，合理可靠。評(píng)估的依據(jù)、過程和結(jié)果對(duì)于納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方都能接受，普通稅務(wù)人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨(dú)管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農(nóng)村個(gè)體工商戶也適用城市個(gè)體工商戶，不管何時(shí)何地，不管何人使用，方法科學(xué)、合法、簡(jiǎn)單實(shí)用，對(duì)于目前我國的各地稅務(wù)機(jī)關(guān)征管著4000多萬戶個(gè)體工商戶來說，是一種簡(jiǎn)單易行的納稅評(píng)估方法，對(duì)于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實(shí)踐證明，無疑是納稅人和稅務(wù)人員在評(píng)估個(gè)體工商戶稅收負(fù)擔(dān)程度時(shí)是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個(gè)體工商戶發(fā)生的比較固定的“三費(fèi)”客觀存在事實(shí)的為依據(jù)，在科學(xué)劃分行業(yè)的基礎(chǔ)上，通過行業(yè)調(diào)查了解每個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)、掌握行業(yè)性客觀經(jīng)營規(guī)律，抓住其核心問題的基礎(chǔ)上，以事實(shí)數(shù)據(jù)說話，嚴(yán)格按照稅收征管法的規(guī)定，完全掌握個(gè)體工商戶個(gè)體生產(chǎn)經(jīng)營的租金、人工工資、水電費(fèi)用成本消耗等關(guān)鍵性信息指標(biāo)和數(shù)據(jù)，作為評(píng)估的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾畔?shù)據(jù)指標(biāo)都是客觀性的特點(diǎn)，因此評(píng)估過程和結(jié)論對(duì)于每個(gè)個(gè)體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。簡(jiǎn)單化納稅評(píng)估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強(qiáng)為納稅人服務(wù)的意識(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人在納稅評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)一般涉稅違章違法行為或疑點(diǎn)后，能夠及時(shí)主動(dòng)約請(qǐng)納稅人溝通相關(guān)征納信息，向納稅人進(jìn)行稅收政策法規(guī)宣傳、輔導(dǎo)，促使納稅人主動(dòng)自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭(zhēng)議的一種服務(wù)工作方式。保本估稅法能使稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收管理工作中變被動(dòng)為主動(dòng)，有針對(duì)性地把一般涉稅問題前置，且對(duì)個(gè)體納稅人起到一種有效監(jiān)督，減少對(duì)納稅人的處罰，節(jié)約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力

稅收征管質(zhì)量的高低，取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)各類稅源監(jiān)控能力的強(qiáng)弱，而稅源監(jiān)控手段是否先進(jìn)、科學(xué)、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數(shù)量逐漸增多，工作人員相對(duì)不足的情況下，加強(qiáng)納稅評(píng)估是提高稅務(wù)機(jī)關(guān)稅源監(jiān)控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對(duì)幾千萬的個(gè)體工商戶開展的一項(xiàng)稅收監(jiān)督管理手段，以“雷達(dá)檢測(cè)站”的方式定期運(yùn)動(dòng)個(gè)體工商戶的納稅情況進(jìn)行評(píng)估，是稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學(xué)的評(píng)估，對(duì)監(jiān)控區(qū)域內(nèi)全體納稅人的納稅情況進(jìn)行“掃描”，及時(shí)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，向其他管理環(huán)節(jié)傳遞排除疑點(diǎn)的意見，使各項(xiàng)管理措施環(huán)環(huán)相扣，有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力。通過納稅評(píng)估，樹立一批誠信納稅人，促進(jìn)誠信納稅；通過對(duì)不同信譽(yù)級(jí)別納稅人的征管制度設(shè)置，形成良好的體制激勵(lì)，從而促進(jìn)征管質(zhì)量的提高。

（三）使稽查工作更有針對(duì)性

納稅評(píng)估是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)，有助于稅務(wù)稽查明確方向，發(fā)揮整體效能。保本估稅法是對(duì)個(gè)體工商戶是否履行稅法規(guī)定的義務(wù)，以及履行程度的一種評(píng)價(jià)。因此，是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建依法、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的稅務(wù)稽查體系的重要內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接影響到稅務(wù)稽查的實(shí)施效果。一方面，納稅評(píng)估通過評(píng)估分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，直接為稅務(wù)稽查提供案源，不僅可使稽查選案環(huán)節(jié)避免隨意與盲目，而且可以使稅務(wù)稽查的實(shí)施做到目標(biāo)明確，重點(diǎn)突出，針對(duì)性強(qiáng)；另一方面，納稅評(píng)估有利于稅務(wù)稽查內(nèi)部的專業(yè)化分工，并對(duì)稽查實(shí)施產(chǎn)生制約，有利于規(guī)范稅務(wù)稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為，通過審核個(gè)體工商戶納稅情況，分析稅負(fù)異常，提醒納稅人規(guī)范向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)據(jù)，遏制各種偷稅行為，使稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)發(fā)現(xiàn)日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的提前預(yù)警告知，引導(dǎo)納稅人自行規(guī)范納稅義務(wù)，自行糾正各種違規(guī)行為，提高申報(bào)準(zhǔn)確率。

（四）增加稅收收入

通過實(shí)地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個(gè)體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產(chǎn)生納稅偏離的問題，在評(píng)估中，發(fā)現(xiàn)核定的營業(yè)額普遍低30%，有的偏離很遠(yuǎn)，稅收只收了應(yīng)繳稅款的三成。同時(shí)使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產(chǎn)稅、印花稅征管到位。目前個(gè)體工商戶租用的經(jīng)營場(chǎng)地絕大部分是個(gè)人房地產(chǎn)，在小城市縣鎮(zhèn)特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經(jīng)營戶還要多，必須加強(qiáng)對(duì)這塊稅收的管理，在經(jīng)營戶向稅務(wù)機(jī)關(guān)第一次報(bào)送納稅資料時(shí)，稅務(wù)部門必須同時(shí)要求經(jīng)營戶報(bào)送租賃合同原件與復(fù)印件，不是租賃關(guān)系的，必須提供房產(chǎn)證原件和復(fù)印件，沒有房產(chǎn)證原件的要提供相關(guān)的資料，證明房產(chǎn)是誰在管理使用，稅務(wù)部門同時(shí)建立相應(yīng)的出租戶房屋場(chǎng)地電子臺(tái)帳，確保對(duì)出租房屋場(chǎng)地的稅收管理。對(duì)出租業(yè)主定期進(jìn)行必要的稽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正租金的真實(shí)性，防止出租業(yè)主弄虛作假，通過稅務(wù)部門的稽查工作，完善對(duì)出租戶出租租金稅收管理的長效機(jī)制。

篇13

保本估稅法是根據(jù)稅收征管法、有關(guān)法律和地方政策的有關(guān)規(guī)定，以個(gè)體工商戶實(shí)際支出的“三費(fèi)”信息資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用倒推方法，對(duì)已經(jīng)核定的納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，分析和綜合評(píng)定。通過評(píng)估及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正核定稅中的錯(cuò)誤，并對(duì)異常核定情況進(jìn)行調(diào)查研究和分析評(píng)價(jià)，為征收、管理、稽查提供工作重點(diǎn)和措施建議，從而對(duì)征納情況進(jìn)行全面、實(shí)時(shí)監(jiān)控的一項(xiàng)管理手段。

（二）保本估稅法的內(nèi)容

以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)基本固定費(fèi)用，通過保本測(cè)算個(gè)體工商戶的稅收負(fù)擔(dān)，是保本估稅法的基本原理。個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的費(fèi)用很多，本文通過簡(jiǎn)化的辦法，只對(duì)發(fā)生的三項(xiàng)主要固定費(fèi)用關(guān)注，而忽視其它發(fā)生的費(fèi)用，是從實(shí)際出發(fā)對(duì)個(gè)體工商戶的實(shí)際情況正確考量，是落實(shí)科學(xué)治稅觀的體現(xiàn)，從建設(shè)和諧社會(huì)的指導(dǎo)思想出發(fā)，對(duì)個(gè)體工商戶弱勢(shì)群體進(jìn)行必要的扶持正是體現(xiàn)國家這一政策，雙定征收是對(duì)個(gè)體工商戶的“生存型”經(jīng)營的實(shí)際支持。

1.成本租金。是指?jìng)€(gè)體工商戶為了生產(chǎn)經(jīng)營向承租人實(shí)際繳納的金額。成本租金是房屋、設(shè)備租賃交換時(shí)要維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)所商定的最低租金標(biāo)準(zhǔn),是房屋設(shè)備租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金是以折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租等五項(xiàng)構(gòu)成。正常情況下，個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營之前，與出租人通過協(xié)商，議定一個(gè)一定時(shí)期的租金合同，確定租金額，通常是一個(gè)季度，一年，這個(gè)租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，要求納稅人在納入稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，在核定“雙定稅”時(shí)必須提供房產(chǎn)、設(shè)備租賃時(shí)簽訂合同的原件和復(fù)印件，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，原件歸還納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)備存復(fù)印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠(yuǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)征管法規(guī)定，可以比照同地段的房產(chǎn)租金、相同或類似設(shè)備租價(jià)確定納稅評(píng)估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營中為顧傭生產(chǎn)經(jīng)營人員而支付的人工費(fèi)或者納稅人因從事個(gè)體經(jīng)營而支出的必要生活費(fèi)用。人工工資是納稅人實(shí)際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊(cè)中獲得，沒有工資清冊(cè)的，按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的各個(gè)行業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)列支。在確定人工工資時(shí)，對(duì)使用人數(shù)的確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要對(duì)部分個(gè)體工商戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，可根據(jù)業(yè)主向勞動(dòng)保障部門繳納的“三金一費(fèi)”核定其實(shí)際顧傭人數(shù)，不能只根據(jù)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)字評(píng)估。

3.水電費(fèi)用。是指?jìng)€(gè)體工商戶為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際支付的水電費(fèi)支出。水電費(fèi)用是通過向供水局、供電公司繳納的費(fèi)用，資料來源水電局、供電公司收取費(fèi)用的有關(guān)憑證。

4.行業(yè)毛利率。行業(yè)毛利率是經(jīng)過當(dāng)?shù)卣?、稅?wù)機(jī)關(guān)每年核定的，以法規(guī)形式頒布實(shí)施具有法律效力有關(guān)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)。毛利率是用以反映納稅人每一元營業(yè)收入中含有多少毛利額，它是計(jì)算凈利潤的基礎(chǔ)。計(jì)算公式如下：營業(yè)毛利率＝(主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本)／主營業(yè)務(wù)收入×100%。

5.保本估稅法的計(jì)算。以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和除以（1－行業(yè)毛利率）得出本期生產(chǎn)經(jīng)營收入，以本期生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以稅率得出本期應(yīng)繳納稅額。

特別強(qiáng)調(diào)的是，在收集資料時(shí)要依靠科技手段獲取數(shù)據(jù)，廣泛采集各方面的信息，努力保障評(píng)估信息資料的全面性、真實(shí)性、有效性。納稅評(píng)估信息資料的缺乏性、真實(shí)性，仍然是目前納稅評(píng)估的一大難題，納稅評(píng)估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評(píng)估信息資料不僅包括稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數(shù)據(jù)，而且還應(yīng)該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時(shí)要保障信息資料的真實(shí)性，單憑稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的資料是很難確認(rèn)其申報(bào)的真?zhèn)涡?，所以，有些納稅人對(duì)不同部門報(bào)送不同的資料數(shù)據(jù)，如：報(bào)送稅務(wù)是一套數(shù)據(jù)，報(bào)送銀行又是一套數(shù)據(jù)，數(shù)字不相同，評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。所以，外部信息資料與內(nèi)部信息資料的比對(duì)，就能發(fā)現(xiàn)評(píng)估信息資料的真?zhèn)?，找出問題的根源。要保障納稅評(píng)估資料的有效性，是做出準(zhǔn)確的判斷或認(rèn)定的基礎(chǔ)。所以，對(duì)納稅進(jìn)行評(píng)估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業(yè)的比較，這樣才能做出公正、客觀的評(píng)估。因此，在現(xiàn)有的征管資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強(qiáng)與工商、銀行等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況。

二、個(gè)體工商戶納稅評(píng)估現(xiàn)狀

（一）納稅評(píng)估促進(jìn)稅收管理工作質(zhì)量提高的作用未得到充分認(rèn)識(shí)

現(xiàn)階段的納稅評(píng)估工作的重點(diǎn)只限于企事業(yè)，對(duì)企事業(yè)開展納稅評(píng)估的作用得到了較高的認(rèn)識(shí)，國家稅務(wù)總局在制定納稅評(píng)估實(shí)施辦法時(shí)，也只有對(duì)企事業(yè)的納稅評(píng)估辦法。但是對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，稅務(wù)部門就沒有那么重視，稅務(wù)部門征管的納稅人不僅限于企事業(yè)，還有個(gè)體工商戶，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，雖然個(gè)體工商戶稅收收入占稅務(wù)部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因?yàn)槭莻€(gè)體工商戶就另當(dāng)別論，因此，對(duì)個(gè)體工商戶開展納稅評(píng)估要有一個(gè)高度的認(rèn)識(shí)，亟需在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，盡快開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估形成共識(shí)。

（二）納稅評(píng)估工作缺位，評(píng)估工作未能得到充分開展

個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估工作，目前《稅收征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》均無規(guī)定。*年3月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)開展納稅評(píng)估的通知》（國稅發(fā)[*]43號(hào)）的規(guī)范性文件，詳細(xì)規(guī)定了對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估規(guī)定，針對(duì)建帳企業(yè)使用的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)，但是工作開展起來較為復(fù)雜、繁鎖，操作難度大。對(duì)沒有建帳核算的個(gè)體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務(wù)部門雖然成立了專門的納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，其實(shí)就是針對(duì)企業(yè)開展納稅評(píng)估而成立的。正因普遍對(duì)個(gè)體工商戶納稅評(píng)估的認(rèn)識(shí)不足，如何開展納稅評(píng)估思路不清，重視程度不夠，致使評(píng)估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態(tài)。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評(píng)估稅

目前，個(gè)體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進(jìn)行，個(gè)體工商戶是否按照稅法規(guī)定正確履行了納稅義務(wù)，稅務(wù)部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個(gè)人通過納稅人報(bào)告的數(shù)據(jù)經(jīng)核定后報(bào)稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經(jīng)過評(píng)估過的稅，但是所長在審批過程中多數(shù)只是簡(jiǎn)單地對(duì)雙定表上的數(shù)字進(jìn)行表面審核，對(duì)數(shù)據(jù)的邏輯關(guān)系進(jìn)行審定，至于表里面數(shù)據(jù)來源的真實(shí)與否就不得而知。

（四）沒有系統(tǒng)性的合法的信息來源渠道

當(dāng)前，個(gè)體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務(wù)人員往往重企業(yè)、輕個(gè)體，個(gè)體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務(wù)部門從資料中得到的真實(shí)信息很少，因此利用現(xiàn)有的信息資料開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估是困難重重，評(píng)估結(jié)果經(jīng)不起檢驗(yàn)。

（五）個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估指標(biāo)設(shè)定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，資料不全，相關(guān)信息不足，但被測(cè)算的指標(biāo)在正常幅度內(nèi)，就難以確定結(jié)果的真實(shí)性，實(shí)際上，評(píng)估對(duì)象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品類型等因素，都會(huì)產(chǎn)生較大影響；另外，單憑評(píng)估指標(biāo)測(cè)算很難合理確定納稅申報(bào)的合法性和真實(shí)性，企業(yè)還受到所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)、資金流向等諸多因素的影響，納稅評(píng)估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評(píng)估工作的結(jié)果和開展方向，何況個(gè)體工商戶還沒有企業(yè)一樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的納稅評(píng)估體系。

三、保本估稅法在個(gè)體工商戶納稅評(píng)估中的具體運(yùn)用

（一）保本估稅法的測(cè)算

對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估應(yīng)該評(píng)估的稅種有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

1.營業(yè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本營業(yè)收入，用營業(yè)收入乘以稅率得出測(cè)算的應(yīng)交營業(yè)稅。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生的固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測(cè)算的應(yīng)交增值稅。以應(yīng)交增值稅乘以城市維護(hù)建設(shè)稅率得出應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅。同樣可以計(jì)算出應(yīng)交教育費(fèi)附加。

3.個(gè)人所得稅的測(cè)算

用保本估稅法測(cè)算出保本營業(yè)（銷售）收入，用營業(yè)（銷售）收入乘以隨征個(gè)人所得稅稅率得出測(cè)算的應(yīng)交個(gè)人所得稅。

4.印花稅的測(cè)算

一般檢查個(gè)體工商戶簽訂的房屋、設(shè)備租賃、貨物進(jìn)銷合同，以合同簽訂額乘以對(duì)應(yīng)印花稅率得出應(yīng)繳印花稅額，同時(shí)檢查有關(guān)的證照是否帖花。

5.房產(chǎn)稅、土地使用稅的測(cè)算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時(shí)是否已經(jīng)繳納了出租房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產(chǎn)稅稅率得出應(yīng)繳房產(chǎn)稅；如果房產(chǎn)是個(gè)體工商戶個(gè)人自用的，以使用房產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算應(yīng)繳房產(chǎn)稅，同時(shí)以使用房產(chǎn)的土地面積計(jì)算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費(fèi)”和“一率”對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，經(jīng)營業(yè)戶每月發(fā)生的三費(fèi)：固定租金、人工工資、水電費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，每月發(fā)生的費(fèi)用占其支付月固定費(fèi)用支出的90%以上，具有普遍性，因此對(duì)一般性的個(gè)體工商戶適用，但是，對(duì)于一些特殊的個(gè)體工商戶，除了發(fā)生這三項(xiàng)費(fèi)用以外，發(fā)生的一些比較固定的特殊費(fèi)用也是很大，如連鎖加盟店，每月發(fā)生的連鎖加盟費(fèi)用占固定費(fèi)用的25%左右，如果按上述的“三費(fèi)一率”方法不考慮該費(fèi)用，評(píng)估的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生巨大偏差，因此在使用“三費(fèi)一率”估稅方法時(shí)，對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用每月固定發(fā)生額占月固定費(fèi)用達(dá)20%以上時(shí)，應(yīng)在三項(xiàng)費(fèi)用基礎(chǔ)上加上該費(fèi)用，變成“四費(fèi)一率”，這是對(duì)“三費(fèi)一率”估稅辦法的修正。

在評(píng)估個(gè)體工商戶納稅情況時(shí)要注意二個(gè)問題：

一是不同行業(yè)的毛利率問題。不同行業(yè)有不同的行業(yè)毛利率，毛利率是地方政府經(jīng)過相關(guān)部門調(diào)查定期制定頒布，相對(duì)固定，使用時(shí)要注意適用最新的規(guī)定；二是不同行業(yè)的個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)率問題。個(gè)體工商戶適用的隨征個(gè)人所得稅率，不同地區(qū)、不同行業(yè)是不一樣，是各地方稅務(wù)部門根據(jù)不同情況定期調(diào)整，不是固定不變的。

（二）比較評(píng)估結(jié)果與核定定額的差異

通過保本估稅法評(píng)估得出的結(jié)果，主要比較個(gè)體工商戶原來已經(jīng)雙定的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅三個(gè)稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評(píng)估發(fā)現(xiàn)應(yīng)該繳納的印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅是否已經(jīng)繳納，已經(jīng)繳納和實(shí)際繳納的數(shù)額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評(píng)估稅收管理建議

納稅評(píng)估后必須有工作反饋制度，才能達(dá)到納稅評(píng)估的目的。在納稅評(píng)估工作中，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)納納稅評(píng)估結(jié)果的利用，應(yīng)有納稅反饋制度，要求對(duì)納稅人納稅評(píng)估結(jié)束后，將納稅評(píng)估結(jié)果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關(guān)行業(yè)的稽查方向和加強(qiáng)征管的方向。同時(shí)納稅評(píng)估要有告知制度，將對(duì)業(yè)戶進(jìn)行納稅評(píng)估的所有事項(xiàng)細(xì)化，讓納稅人知道評(píng)估結(jié)果，目的是為了加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估的理解，最大限度的取得納稅人對(duì)納稅評(píng)估工作的配合，保證納稅評(píng)估后對(duì)工作管理質(zhì)量的提高。對(duì)存在重大嫌疑的納稅評(píng)估對(duì)象，在實(shí)施納稅評(píng)估工作前，要求制定詳細(xì)的評(píng)估實(shí)施方案，保證納稅評(píng)估工作的針對(duì)性，要有專項(xiàng)評(píng)估實(shí)施方案。評(píng)定后續(xù)管理后完善納稅人分級(jí)分類管理。將納稅評(píng)估的結(jié)果與每年的信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定相聯(lián)系，完善信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定辦法和后續(xù)管理辦法，通過信用等級(jí)的評(píng)定來加強(qiáng)對(duì)納稅人分級(jí)分類管理工作，把握稅收征管工作的重點(diǎn)。

（四）保本估稅法測(cè)算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實(shí)際上是沒有能夠按照稅法規(guī)定得出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個(gè)接近實(shí)際的數(shù)，是保本估算法應(yīng)用的前提，這是個(gè)體工商戶的特點(diǎn)決定的。使用保本估稅法對(duì)象只能是沒有建帳的個(gè)體工商戶，對(duì)建帳的個(gè)體工商戶適用查帳征收辦法，評(píng)估方法適用與對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估方法相同。對(duì)個(gè)體工商戶采用保本估稅法納稅評(píng)估分析時(shí)，要綜合運(yùn)用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營以及內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出的算術(shù)、加權(quán)平均值及其合理變動(dòng)范圍測(cè)算預(yù)警值，綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、類型、生產(chǎn)經(jīng)營季節(jié)、稅種等因素，考慮同行業(yè)、同規(guī)模、同類型納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，以使預(yù)警值更加真實(shí)、準(zhǔn)確和具有可比性。納稅評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導(dǎo)機(jī)制，明確出環(huán)節(jié)間資料傳遞的步驟、時(shí)間限制、責(zé)任單位，納入征管流程，并以嚴(yán)格的督查考核促進(jìn)落實(shí)。一是要征收監(jiān)控、管理服務(wù)、稅務(wù)稽查及時(shí)將納稅申報(bào)資料、發(fā)票稽核、財(cái)務(wù)資料等有關(guān)資料傳遞到評(píng)估崗位。在現(xiàn)有的征管、申報(bào)資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人提供的會(huì)計(jì)資料信息；依照新的《稅收征管法》的規(guī)定，加強(qiáng)與工商、銀行、政府等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；充分考慮納稅人所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)和資金投向等信息資料；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅人經(jīng)營行為的全方位監(jiān)控。

對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估，通常用到幾個(gè)財(cái)務(wù)通用指標(biāo)：如收入類評(píng)估分析指標(biāo)、成本類評(píng)估分析指標(biāo)、費(fèi)用類評(píng)估分析指標(biāo)、利潤類評(píng)估分析指標(biāo)、資產(chǎn)類評(píng)估分析指標(biāo)。對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估就沒有這些指標(biāo)，只能通過上面所提出的“三費(fèi)”和“一率”來開展評(píng)估，所以得出的數(shù)據(jù)只一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。評(píng)估的結(jié)果，也只能測(cè)算已經(jīng)雙定的納稅額是否接近納稅人在經(jīng)營保本的情況下應(yīng)該繳納的稅款，這是一個(gè)比較保守的數(shù)字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評(píng)價(jià)

（一）有效加強(qiáng)稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡(jiǎn)單實(shí)用，合理可靠。評(píng)估的依據(jù)、過程和結(jié)果對(duì)于納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方都能接受，普通稅務(wù)人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨(dú)管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農(nóng)村個(gè)體工商戶也適用城市個(gè)體工商戶，不管何時(shí)何地，不管何人使用，方法科學(xué)、合法、簡(jiǎn)單實(shí)用，對(duì)于目前我國的各地稅務(wù)機(jī)關(guān)征管著4000多萬戶個(gè)體工商戶來說，是一種簡(jiǎn)單易行的納稅評(píng)估方法，對(duì)于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實(shí)踐證明，無疑是納稅人和稅務(wù)人員在評(píng)估個(gè)體工商戶稅收負(fù)擔(dān)程度時(shí)是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個(gè)體工商戶發(fā)生的比較固定的“三費(fèi)”客觀存在事實(shí)的為依據(jù)，在科學(xué)劃分行業(yè)的基礎(chǔ)上，通過行業(yè)調(diào)查了解每個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)、掌握行業(yè)性客觀經(jīng)營規(guī)律，抓住其核心問題的基礎(chǔ)上，以事實(shí)數(shù)據(jù)說話，嚴(yán)格按照稅收征管法的規(guī)定，完全掌握個(gè)體工商戶個(gè)體生產(chǎn)經(jīng)營的租金、人工工資、水電費(fèi)用成本消耗等關(guān)鍵性信息指標(biāo)和數(shù)據(jù)，作為評(píng)估的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾畔?shù)據(jù)指標(biāo)都是客觀性的特點(diǎn)，因此評(píng)估過程和結(jié)論對(duì)于每個(gè)個(gè)體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。簡(jiǎn)單化納稅評(píng)估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強(qiáng)為納稅人服務(wù)的意識(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人在納稅評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)一般涉稅違章違法行為或疑點(diǎn)后，能夠及時(shí)主動(dòng)約請(qǐng)納稅人溝通相關(guān)征納信息，向納稅人進(jìn)行稅收政策法規(guī)宣傳、輔導(dǎo)，促使納稅人主動(dòng)自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭(zhēng)議的一種服務(wù)工作方式。保本估稅法能使稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收管理工作中變被動(dòng)為主動(dòng)，有針對(duì)性地把一般涉稅問題前置，且對(duì)個(gè)體納稅人起到一種有效監(jiān)督，減少對(duì)納稅人的處罰，節(jié)約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力

稅收征管質(zhì)量的高低，取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)各類稅源監(jiān)控能力的強(qiáng)弱，而稅源監(jiān)控手段是否先進(jìn)、科學(xué)、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數(shù)量逐漸增多，工作人員相對(duì)不足的情況下，加強(qiáng)納稅評(píng)估是提高稅務(wù)機(jī)關(guān)稅源監(jiān)控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對(duì)幾千萬的個(gè)體工商戶開展的一項(xiàng)稅收監(jiān)督管理手段，以“雷達(dá)檢測(cè)站”的方式定期運(yùn)動(dòng)個(gè)體工商戶的納稅情況進(jìn)行評(píng)估，是稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學(xué)的評(píng)估，對(duì)監(jiān)控區(qū)域內(nèi)全體納稅人的納稅情況進(jìn)行“掃描”，及時(shí)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，向其他管理環(huán)節(jié)傳遞排除疑點(diǎn)的意見，使各項(xiàng)管理措施環(huán)環(huán)相扣，有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力。通過納稅評(píng)估，樹立一批誠信納稅人，促進(jìn)誠信納稅；通過對(duì)不同信譽(yù)級(jí)別納稅人的征管制度設(shè)置，形成良好的體制激勵(lì)，從而促進(jìn)征管質(zhì)量的提高。

（三）使稽查工作更有針對(duì)性

納稅評(píng)估是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)，有助于稅務(wù)稽查明確方向，發(fā)揮整體效能。保本估稅法是對(duì)個(gè)體工商戶是否履行稅法規(guī)定的義務(wù)，以及履行程度的一種評(píng)價(jià)。因此，是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建依法、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的稅務(wù)稽查體系的重要內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接影響到稅務(wù)稽查的實(shí)施效果。一方面，納稅評(píng)估通過評(píng)估分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，直接為稅務(wù)稽查提供案源，不僅可使稽查選案環(huán)節(jié)避免隨意與盲目，而且可以使稅務(wù)稽查的實(shí)施做到目標(biāo)明確，重點(diǎn)突出，針對(duì)性強(qiáng)；另一方面，納稅評(píng)估有利于稅務(wù)稽查內(nèi)部的專業(yè)化分工，并對(duì)稽查實(shí)施產(chǎn)生制約，有利于規(guī)范稅務(wù)稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為，通過審核個(gè)體工商戶納稅情況，分析稅負(fù)異常，提醒納稅人規(guī)范向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)據(jù)，遏制各種偷稅行為，使稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)發(fā)現(xiàn)日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的提前預(yù)警告知，引導(dǎo)納稅人自行規(guī)范納稅義務(wù)，自行糾正各種違規(guī)行為，提高申報(bào)準(zhǔn)確率。

（四）增加稅收收入

通過實(shí)地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個(gè)體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產(chǎn)生納稅偏離的問題，在評(píng)估中，發(fā)現(xiàn)核定的營業(yè)額普遍低30%，有的偏離很遠(yuǎn)，稅收只收了應(yīng)繳稅款的三成。同時(shí)使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產(chǎn)稅、印花稅征管到位。目前個(gè)體工商戶租用的經(jīng)營場(chǎng)地絕大部分是個(gè)人房地產(chǎn)，在小城市縣鎮(zhèn)特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經(jīng)營戶還要多，必須加強(qiáng)對(duì)這塊稅收的管理，在經(jīng)營戶向稅務(wù)機(jī)關(guān)第一次報(bào)送納稅資料時(shí)，稅務(wù)部門必須同時(shí)要求經(jīng)營戶報(bào)送租賃合同原件與復(fù)印件，不是租賃關(guān)系的，必須提供房產(chǎn)證原件和復(fù)印件，沒有房產(chǎn)證原件的要提供相關(guān)的資料，證明房產(chǎn)是誰在管理使用，稅務(wù)部門同時(shí)建立相應(yīng)的出租戶房屋場(chǎng)地電子臺(tái)帳，確保對(duì)出租房屋場(chǎng)地的稅收管理。對(duì)出租業(yè)主定期進(jìn)行必要的稽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正租金的真實(shí)性，防止出租業(yè)主弄虛作假，通過稅務(wù)部門的稽查工作，完善對(duì)出租戶出租租金稅收管理的長效機(jī)制。