引論:我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文,供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源,期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感,讓您的文章更具深度。
篇1
篇2
1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用
計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值,有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立,國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序,按照科學(xué)的方法評(píng)估,保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面,評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方,評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。
2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見,在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí),還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。
評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件,選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí),一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則,另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南(試行)》的特別要求。
3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象
3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括:
(1)已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán),不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。
(3)已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有,不是投資性房地產(chǎn),所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地,不是投資性房地產(chǎn),所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同,不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象,自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分,不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。
4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較,以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù),通過差異的調(diào)整,計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。
市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料,適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況,例如,房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn),可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益,選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加,以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn),例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額,計(jì)算的基本公式為:
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入,是可以獲取的最大租金收入,等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段:在租賃期內(nèi),按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算;在租賃期外,按客觀收益確定,用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率,等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率,根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同,導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同,因此,所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起,預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間,通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物,根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體,也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告,更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外,還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南(試行)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求,以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。
5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí),不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束,當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí),投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性,不能出具評(píng)估報(bào)告。
5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求
篇3
根據(jù)《阿巴嘎旗一般生產(chǎn)安全事故防范和整改措施落實(shí)情況評(píng)估辦法(試行)》文件的要求,我旗于2020年8月21日成立了事故防范和整改措施落實(shí)情況評(píng)估組(以下簡(jiǎn)稱:評(píng)估組)。評(píng)估組組成由政府常務(wù)副旗長(zhǎng)、主管工業(yè)的副旗長(zhǎng)以及政府辦、工信局、應(yīng)急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態(tài)環(huán)境分局、總工會(huì)等部門組成,特邀旗紀(jì)委監(jiān)委、檢察院、法院參加了評(píng)估工作。評(píng)估組于2020年9月28日召開第一次評(píng)估工作會(huì)議,制定了評(píng)估方案,明確了職責(zé)分工,并深入事故企業(yè)查閱資料,抽查員工掌握安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全管理制度、操作規(guī)程情況等。經(jīng)過評(píng)估組的共同努力,現(xiàn)完成評(píng)估報(bào)告如下:
一、事故概況:
2018年5月11日0點(diǎn)50分,阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司在維修C160鄂式破碎機(jī)作業(yè)中發(fā)生一起機(jī)械傷害事故,造成一人死亡,直接經(jīng)濟(jì)損失173.2229萬元。
接到企業(yè)事故報(bào)告后,旗政府及時(shí)趕赴事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救援,妥善處理善后事宜,并按規(guī)定啟動(dòng)事故調(diào)查,成立了事故調(diào)查組,于2018年5月25日提交了事故調(diào)查報(bào)告。報(bào)告中顯示:對(duì)事故責(zé)任單位及5名有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了行政處罰,總計(jì)罰款33.4329萬元,并提出5個(gè)方面的整改防范措施建議。
二、評(píng)估工作組織級(jí)開展情況:
2020年8月21日旗政府成立了評(píng)估工作組,由政府常委副旗長(zhǎng)張立光任組長(zhǎng)、政府副旗長(zhǎng)陳建軍任常務(wù)副組長(zhǎng)、旗應(yīng)急管理局局長(zhǎng)額爾敦、工信局局長(zhǎng)彭萬喜任副組長(zhǎng)、旗政府辦、工信局、應(yīng)急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態(tài)環(huán)境分局、總工會(huì)任成員的評(píng)估工作組,同時(shí)特邀請(qǐng)旗紀(jì)委監(jiān)委、檢察院、落實(shí)參加了評(píng)估工作。評(píng)估組在評(píng)估期間總計(jì)召開了2 次評(píng)估工作會(huì)議,就評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題進(jìn)行了研判,形成統(tǒng)一意見。
三、事故責(zé)任單位整改措施落實(shí)情況:
按照評(píng)估方案,評(píng)估組查閱了事故單位有關(guān)資料,深入現(xiàn)場(chǎng)開展現(xiàn)場(chǎng)核查,主要從嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任,健全安全責(zé)任管理體系,安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育,開展反“三違”活動(dòng),特種設(shè)備管理,開展警示教育,事故單位及有關(guān)責(zé)任人行政處罰,處分落實(shí)情況及黨紀(jì)、政紀(jì)責(zé)任追究情況,對(duì)有關(guān)單位落實(shí)監(jiān)管責(zé)任情況等進(jìn)行了調(diào)查查閱。
經(jīng)評(píng)估組閱查資料及現(xiàn)場(chǎng)核查,提出如下綜合意見:
(一)、嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任,健全安全責(zé)任管理體系方面:
事故單位總體能按照有關(guān)安全生產(chǎn)、法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行,制定了安全生產(chǎn)責(zé)任制46份 、安全管理制度178份、 各崗位操作規(guī)程89份,內(nèi)容基本涵蓋了各崗位工種。成立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),配備安全生產(chǎn)管理人員。定期不定期召開安全生產(chǎn)會(huì)議,按班召開班前會(huì),按規(guī)定及時(shí)足額提取并切實(shí)管理好用足安全費(fèi)用,累計(jì)提取6240萬元,使用 5176萬元,依法為從業(yè)人員繳納工傷保險(xiǎn)及企業(yè)安全生產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn)。
存在的問題:
事故單位雖然制定了“三項(xiàng)制度”,但也存在主體責(zé)任落實(shí)欠缺。經(jīng)詢問主要負(fù)責(zé)人及安全管理人員,對(duì)安法規(guī)定的職責(zé)及本單位制定的責(zé)任制內(nèi)容敘述不全,應(yīng)負(fù)的責(zé)任缺項(xiàng)。責(zé)任制制定的內(nèi)容不細(xì),未規(guī)定每月檢查頻次,未制定注冊(cè)安全工程師責(zé)任制。未對(duì)公司級(jí)管控風(fēng)險(xiǎn)按期管控檢查。
建議:及時(shí)修訂補(bǔ)充完善安全生產(chǎn)責(zé)任制,并按規(guī)定實(shí)施。
(二)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育方面:
事故單位能夠按照規(guī)定對(duì)全員進(jìn)行培訓(xùn),2020年總計(jì)培訓(xùn)9次850人 ,特種作業(yè)人員按規(guī)定持證上崗。持證率100%。本次抽查培訓(xùn)檔案5 份,抽查特種作業(yè)人員4人。三級(jí)教育培訓(xùn)內(nèi)容,廠級(jí)教育涉及安全生產(chǎn)法律法規(guī)、責(zé)任制。車間級(jí)培訓(xùn)涉及安全管理制度,班組級(jí)培訓(xùn)涉及操作規(guī)程,體現(xiàn)了不同崗位培訓(xùn)重點(diǎn)各有側(cè)重。基本達(dá)到提高從業(yè)人員安全意識(shí)。
存在的問題:
安全教育培訓(xùn)內(nèi)容不全。對(duì)“三級(jí)教育”授課內(nèi)容未按原國家安監(jiān)總局第2號(hào)令突出培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容,班組級(jí)培訓(xùn)未對(duì)操作規(guī)程進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。
建議:培訓(xùn)要符合企業(yè)的實(shí)際,按照崗位突出重點(diǎn)。
(三)、開展反“三違”活動(dòng)方面:
“三違”現(xiàn)象是企業(yè)發(fā)生事故的致命因素,該企業(yè)在事故發(fā)生后能夠按照阿巴嘎旗安全生產(chǎn)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《阿巴嘎旗安全生產(chǎn)領(lǐng)域開展反“違章指揮,違章作業(yè)和違反勞動(dòng)紀(jì)律”專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》(阿安委會(huì)發(fā)【2018】8號(hào))等文件執(zhí)行,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開展了反“三違”活動(dòng),設(shè)立了舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)公式牌,并將違者予以公示,2020年處罰違者3人350元 。事故發(fā)生后相繼開展了隱患排查活動(dòng),制定了隱患排查治理方案。為有效防控風(fēng)險(xiǎn)隱患,該企業(yè)自2018年按照工藝、崗位等開展了風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)與隱患排查治理雙重預(yù)防體系建設(shè),共辨識(shí)出公司級(jí)管控風(fēng)險(xiǎn)130條,車間級(jí)管控風(fēng)險(xiǎn)418條,班組級(jí)管控風(fēng)險(xiǎn)351條,在隱患排查治理方面,2019-2020年總計(jì)排查出一般隱患629條,整改629條。
存在的問題:
雖然企業(yè)雙重預(yù)防體系已運(yùn)行,經(jīng)抽查一線員工發(fā)現(xiàn),對(duì)崗位存在的安全風(fēng)險(xiǎn)掌握的不全面,崗位風(fēng)險(xiǎn)因素辨識(shí)危害因素一知半解,運(yùn)行體系未真正入心入腦,“三違”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
建議:強(qiáng)化一線員工的安全教育,牢固掌握崗位風(fēng)險(xiǎn),杜絕違章作業(yè)。
(四)、特種設(shè)備安全管理方面:
經(jīng)檢查,企業(yè)特種設(shè)備安全管理較為規(guī)范,成立了安全管理機(jī)構(gòu),對(duì)特種設(shè)備安全管理進(jìn)行了專門規(guī)定,特種設(shè)備及其安全附件均在檢驗(yàn)有效內(nèi),現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員具備相關(guān)特種設(shè)備基本操作常識(shí),依據(jù)相關(guān)規(guī)定持證上崗,并定期開展安全隱患排查整治。執(zhí)行危險(xiǎn)作業(yè)審批確認(rèn)制度。
存在的問題:一是未開展特種設(shè)備安全事故應(yīng)急演練;二是未建立特種設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)制度及特種設(shè)備隱患排查制度;三是未開展特種設(shè)備安全知識(shí)培訓(xùn)。
建議:立即建立特種設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)制度及特種設(shè)備隱患排查制度;在三級(jí)安全教育培訓(xùn)中加入特種設(shè)備安全知識(shí)內(nèi)容,按規(guī)定開展應(yīng)急演練提高特種設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)對(duì)水平。
(五)、警示教育方面:
事故發(fā)生后,金地礦業(yè)開展了全員警示教育,深刻吸取事故教訓(xùn),分析了發(fā)生事故的直接原因和間接原因。2019年銀漫礦業(yè)“2.23”事故后。該企業(yè)迅速行動(dòng),開展了全方位的隱患排查,召開全體從業(yè)人員安全警示教育會(huì),累計(jì)召開警示教育會(huì)7場(chǎng)。播放警示教育片10部。樹立了“一廠出事故,萬廠受教育”意識(shí)。
存在的問題:
該企業(yè)雖進(jìn)行了警示教育宣傳培訓(xùn),但也存在重視程度不夠,只是召開警示會(huì)議,未組織員工談心得談體會(huì),上級(jí)印發(fā)的事故通報(bào)只是在管理層開會(huì)傳閱,未落實(shí)到班組每個(gè)員工宣貫。未從事故中總結(jié)如何去預(yù)防潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)。
建議:每次召開完警示會(huì)后,要讓從業(yè)人員針對(duì)事故談體會(huì)并形成書面材料,及時(shí)掌握員工的動(dòng)態(tài)全方位提高安全意識(shí)。
(六)審查事故單位和責(zé)任人員行政處罰,處分落實(shí)情況。
事故調(diào)查報(bào)告對(duì)責(zé)任單位及5名責(zé)任人進(jìn)行了行政罰款處罰;對(duì)本起事故負(fù)有主體責(zé)任的阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司罰款人民幣貳拾伍萬元(250000.00元);對(duì)金地礦業(yè)總經(jīng)理兼黨支部書記、企業(yè)法定代表人耿立鋒罰款人民幣伍萬叁仟叁佰貳拾玖元(53329.00元);對(duì)金地礦業(yè)副總經(jīng)理王興剛(主要負(fù)責(zé)選廠和安全)處罰人民幣玖仟元(9000.00元);對(duì)金地礦業(yè)安環(huán)處處長(zhǎng)沙建軍處罰人民幣柒仟元(7000.00元);對(duì)金地礦業(yè)選廠廠長(zhǎng)蔣宏偉處罰人民幣柒仟元(7000.00元);對(duì)金地礦業(yè)選廠副廠長(zhǎng)兼職安全員張建立處罰人民幣捌仟元(8000.00元)。經(jīng)核查以上處罰已執(zhí)行完畢。
企業(yè)內(nèi)部處分、處罰情況:
經(jīng)審查,該企業(yè)只簡(jiǎn)單地對(duì)公司安全管理人員沙建軍、蔣宏偉、張建立等三人給予行政警告處分,但主要負(fù)責(zé)人未對(duì)該起事故應(yīng)付什么責(zé)任進(jìn)行深刻的剖析。主要負(fù)責(zé)人未從企業(yè)的安全管理方面進(jìn)行反思,深刻剖析事故發(fā)生的原因,今后如何處理安全與生產(chǎn)的關(guān)系。
(七)了解對(duì)有關(guān)責(zé)任人員黨紀(jì)、政紀(jì)責(zé)任追究情況。
本次事故后安委會(huì)對(duì)北京華夏建龍礦業(yè)科技有限公司安全環(huán)保部副經(jīng)理馬育順及阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司主要負(fù)責(zé)人耿立峰進(jìn)行約談,約談從總公司對(duì)子公司安全生產(chǎn)管理情況;今后如何加強(qiáng)對(duì)該子公司的安全管理。金地礦業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)管理情況;主要負(fù)責(zé)人安全生產(chǎn)職責(zé)履行情況;今后如何加強(qiáng)安全生產(chǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行。同時(shí)旗政府副旗長(zhǎng)陳建軍對(duì)旗安監(jiān)局局長(zhǎng)額爾敦、經(jīng)信局局長(zhǎng)彭萬喜進(jìn)行誡勉談話。主要針對(duì)金地礦業(yè)機(jī)械傷害事故及全旗預(yù)防生產(chǎn)安全事故的發(fā)生進(jìn)行誡勉談話,今后如何進(jìn)一步加強(qiáng)政府部門對(duì)企業(yè)的安全監(jiān)管力度、落實(shí)政府對(duì)企業(yè)的監(jiān)管責(zé)任表態(tài)。兩位局長(zhǎng)一致表態(tài);通過這次事故給我們的教訓(xùn)非常深刻,今后我們要牢牢牽住企業(yè)主要負(fù)責(zé)人這個(gè)牛鼻子狠抓企業(yè)主體責(zé)任落實(shí),督促企業(yè)建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任體系,把責(zé)任落實(shí)到崗位、落實(shí)到人頭;從行業(yè)管理的角度一是落實(shí)全員安全生產(chǎn)責(zé)任制,加強(qiáng)反“三違”力度;二是加強(qiáng)企業(yè)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn),切實(shí)提高企業(yè)安全管理水平;三是我們也要定期對(duì)企業(yè)安全生產(chǎn)狀況進(jìn)行督查。四是利用政策引導(dǎo)企業(yè)技術(shù)改造升級(jí)提高安全技術(shù)水平,確保我旗安全生產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)一步提高。
本次事故未對(duì)有關(guān)責(zé)任人給予黨紀(jì)政務(wù)處分。
四、綜合評(píng)估意見
該企業(yè)各類證照齊全且在有效期內(nèi),總體能夠按照國家有關(guān)安全生產(chǎn)法律法規(guī)執(zhí)行,但在安全管理上存在諸多不足和差距,主要體現(xiàn)在安全管理團(tuán)隊(duì)安全知識(shí)匱乏,從業(yè)人員安全知識(shí)不足;制定的“三項(xiàng)”制度未及時(shí)修訂、雙重預(yù)防體系未真正起到作用,有些規(guī)章只停留在紙面上未落實(shí)到行動(dòng)上,從業(yè)人員安全技能、安全意識(shí)有待進(jìn)一步提高。
篇4
(一)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件,包括 :(1) 房地產(chǎn)權(quán)利人(自然人或法人)的身份(資格)證明、法人人的身份證明、授權(quán)委托書等 ;(2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,土地使用權(quán)證書或者土地來源證明,房屋拆遷批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書,聯(lián)建或者統(tǒng)建合同,翻改擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件,房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等 ;(3) 房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈(zèng)與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級(jí)批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等 ;(4) 設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。
(二)房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖,包括:房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。
(三)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料,包括:房產(chǎn)登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。
(四)反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料,包括:統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。
(五)其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料,包括 :房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等。
在實(shí)際工作中,有許多不屬于歸檔范圍的文件、資料充塞其中,增加了每份檔案的體積和重量,占用了庫房空間,增加了管理成本。以鶴壁市為例,房地產(chǎn)交易過程中形成的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、戶型圖測(cè)繪報(bào)告等都要求存檔,這與建設(shè)部的規(guī)定和現(xiàn)行管理體制都產(chǎn)生了矛盾。首先,評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu),原來都屬于房管部門管理,業(yè)務(wù)往來較多,辦理房地產(chǎn)交易等業(yè)務(wù)必須先評(píng)估、測(cè)繪,這已經(jīng)形成了慣例,因此評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告也成了必收的要件。現(xiàn)在,評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)和房管部門實(shí)行了脫鉤,但仍然存在一定聯(lián)系,以往形成的慣例并未因此而改變。但由于評(píng)估、測(cè)繪機(jī)構(gòu)缺乏規(guī)范的檔案管理制度,其產(chǎn)生的文件、資料均由房地產(chǎn)權(quán)屬檔案館保存,導(dǎo)致有關(guān)人員經(jīng)常到檔案室查閱核驗(yàn)。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍的列述,并沒有提到評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告等。因?yàn)椋@些資料并不反映房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系,沒有保存的價(jià)值。況且,評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告作為一種完整的技術(shù)報(bào)告,不只是評(píng)估結(jié)果、測(cè)繪結(jié)果本身,而且還有委托書、有關(guān)說明、附件、目錄、封面等,整個(gè)報(bào)告書多達(dá)十幾頁甚至更多。如果全部進(jìn)行歸檔,每份的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案案卷的厚度要增加一倍以上,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,將會(huì)占用巨大的庫房空間,浪費(fèi)人力物力。
鑒于房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍,筆者建議,房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)予以歸檔保存,應(yīng)該分別交由估價(jià)機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)自行妥善保管 ;其他類似的文件、資料,檔案管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有保存價(jià)值的,也可不予以歸檔保存,或做銷毀、或作為資料備查。二、新版房產(chǎn)證注銷后的裝訂全國統(tǒng)一的新版房產(chǎn)證,在各地已經(jīng)使用了多年,其優(yōu)越性十分明顯。但是 , 房產(chǎn)證注銷以后如何裝訂,卻是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)所面臨的一個(gè)新的難題。
第一、由于新版房產(chǎn)證尺寸比標(biāo)準(zhǔn)的文件用紙小,且封面有一層塑料薄膜,注銷以后,如果直接裝訂則顯得不整齊,也不符合檔案整理的要求,若要加邊又不容易粘貼襯紙。
第二、新版房產(chǎn)證封皮厚重,僅兩頁封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多,占其總重量近 1/2。而且凡是轉(zhuǎn)移、變更類型的案卷,幾乎都有注銷的房產(chǎn)證。隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日益活躍,產(chǎn)權(quán)變更頻繁發(fā)生,越來越多的注銷房產(chǎn)證需要隨檔案一起歸整入庫。如果將封皮一起裝訂進(jìn)檔案,長(zhǎng)久下去,檔案庫房的空間將被過多的占用,庫房承受的壓力也會(huì)增大。
篇5
4、買方交首付,審批通過后,買方向賣方支付房屋首付款,簽訂合同。然后同銀行到房地產(chǎn)交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
5、辦理抵押登記。買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后,需要辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)。
篇6
指的是借款人以自己或第三人的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款,
用于買車、買房等綜合性消費(fèi),借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。
2、 貸款人所具備3、 的條件:
首先,具有完全民事行為能力的自然人,在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過65周歲;其次,有北京市常住戶口,有固定的住所;有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源,具備按期償還貸款本息的能力;第三,愿意并能夠提供貸款人認(rèn)可的房產(chǎn)抵押;第四,房產(chǎn)共有人認(rèn)可其有關(guān)借款及擔(dān)保行為,并愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
4、 所抵押房產(chǎn)的條件:
房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰,符合國家規(guī)定的上市交易的條件,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通,未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃,并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產(chǎn)做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款的書面承諾,并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。
四、貸款人需提交的材料:
借款人需提供的材料有:身份證、戶口本;個(gè)人收入證明(加蓋單位公章);所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章);結(jié)婚證;借款人配偶身份證、戶口簿;房屋所有權(quán)證、原購房協(xié)議正本和復(fù)印件;房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書及貸款用途證明。
五、貸款金融、年限及利率:
房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款起點(diǎn)金為5000元,最高額度不得超過抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限一般不超過5年,最長(zhǎng)可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期商業(yè)貸款利率執(zhí)行,有利隨本清,按月還本付息等方式。
篇7
地址:_____________________________________
聯(lián)系電話:________________
委托人:_______________________________
地址:_____________________________________
聯(lián)系電話:________________
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方):______________________
地址:_____________________________________
聯(lián)系電話:________________
委托人:_______________________________
地址:_____________________________________
聯(lián)系電話:________________
委托機(jī)構(gòu):____________________________
經(jīng)辦人:_______________________________
聯(lián)系電話:_______
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、誠實(shí)的基礎(chǔ)上,同意就乙方向甲方購買房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議:
第一條 房屋基本情況
1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)座落于_______________________房屋結(jié)構(gòu)為_______________________________,房屋用途為______________________,經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)測(cè)定的建筑面積為______________________________平方米。
2、該房屋所有權(quán)證號(hào)_____________________________________________(共有權(quán)證號(hào)_____________________),土地使用證號(hào)______________________,土地使用權(quán)限取得方式為_______________________________________________________。
3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施:___________________________________ ________________________________________________________________
4、該房屋租賃情況_____________________________________________________
5、乙方對(duì)該房屋的各項(xiàng)基本情況均作了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后,如發(fā)生破漏、開裂等問題由_______方承擔(dān)維修責(zé)任。
第二條 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格按建筑面積計(jì)算,該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)( 幣)每平方米_______元,總金額____________________________元,大寫_____億______仟______佰______拾_____萬_______仟_______佰______拾______元整。
第三條 付款方式雙方約定按以下第_________項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、其他_______________________)方式支付房款:
1、一次性付款:本合同簽訂之日起_________天內(nèi),乙方一次性將購房款支付給________________。
2、分期付款:___________________________________________________________
受理日期:_______年______月______日
編號(hào):_____________
委托方
備 注
委托權(quán)限 代辦各類房產(chǎn)交易手續(xù)(包括:代繳稅費(fèi);代辦房產(chǎn)權(quán)證;代辦土地使用證;其它)代辦房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)(包括:代辦理他項(xiàng)權(quán)證;代辦注銷手續(xù)),代辦各類房地產(chǎn)(廠房、營(yíng)業(yè)房、住宅、辦公房)租賃手續(xù)。 房屋座落地點(diǎn)房屋建筑面積房屋總金額 平方米 套(幢)元 說明: 1、免費(fèi)登記; 2、交易成功,委托方付1%中介手續(xù)費(fèi)。
受托方(簽章):
委托方(簽章):
受托方經(jīng)辦人(簽章):
委托方經(jīng)辦人(簽章)
公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文二
轉(zhuǎn)讓方: 身份證號(hào)碼:
受讓方: 身份證號(hào)碼:
1、轉(zhuǎn)讓方)股東,分別持有本公司 100% 的股權(quán);
2、本公司擁有位于米的宿舍等建筑物的所有權(quán)(以下稱“標(biāo)的房地產(chǎn)”)。
3、受讓方擬通過受讓本公司控股股權(quán)的方式,直接取得房地產(chǎn)的所有權(quán)益,藉此對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)實(shí)施舊宿舍區(qū)改造。轉(zhuǎn)讓方 愿意支持受讓方的舊宿舍房改造項(xiàng)目,同意向其轉(zhuǎn)讓本公司 100% 的股權(quán)。
為此,轉(zhuǎn)讓方、受讓方經(jīng)友好協(xié)商,根據(jù)《公司法》、《合同法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜達(dá)成如下合同條款,以共同遵守。
第一條 本公司概況
1.1 基本概況
1.1.1本公司于注冊(cè)資金為人民幣100萬元,其中,轉(zhuǎn)讓方出資人民幣 100 萬元,持有股權(quán)比例 100 %。
1.1.2 目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)范圍:(見營(yíng)業(yè)執(zhí)照)。
1.2 資產(chǎn)及項(xiàng)目狀況
1.3 無房地產(chǎn)抵押及債權(quán)債務(wù)
1.3.2 本標(biāo)公司沒有其他未清償?shù)膫鶆?wù)。
第二條 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
2.1 轉(zhuǎn)讓方愿意將持有本公司100%的股權(quán)(以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的股權(quán)”)轉(zhuǎn)讓給受讓方,
受讓方同意受讓。其中轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓后,受讓方持有本公司100%的股權(quán),轉(zhuǎn)讓方不再持有目標(biāo)公司的股權(quán)。
2.2 轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn),本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓方取得的本公司100%的股權(quán)所對(duì)應(yīng)的權(quán)益和風(fēng)險(xiǎn)范圍均由受讓方承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓方和受讓方一致同意標(biāo)的房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值為人民幣 元(¥ 元),該價(jià)值系確定本合同標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的依據(jù)。
2.3 轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn),本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,由轉(zhuǎn)讓方和本公司按本合同的約定將其予以剝離。轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)不再享有權(quán)益,也不再承擔(dān)義務(wù)。
第三條 標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款
3.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款:根據(jù)本公司的資產(chǎn)現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)讓方和受讓方確定本公司100%的標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣 元(¥ 元)。
3.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)承擔(dān):本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的政府稅費(fèi)全部由受讓方承擔(dān),約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為轉(zhuǎn)讓方凈收價(jià)款,不包括本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓依法應(yīng)繳納的政府稅費(fèi)。
第四條 轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付
4.1 本合同訂立后三日內(nèi),受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付首期100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣元(¥ 元)【其中 (¥ 元)為本合同的履約定金】。
4.2 本合同訂立后七日內(nèi),受讓方將余下股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣元(¥ 元)付至雙方共同選定的銀行托管賬戶,委托該銀行進(jìn)行股權(quán)交易資金的監(jiān)管。
4.3 在標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)和標(biāo)的房地產(chǎn)的抵押注銷登記手續(xù)辦妥的當(dāng)日,由監(jiān)管銀行將托管資金解付至轉(zhuǎn)讓方指定的賬戶。同時(shí),轉(zhuǎn)讓方向受讓方移交目標(biāo)公司的印章、財(cái)務(wù)資料、標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等文件、資料。
4.4 轉(zhuǎn)讓方收到受讓方支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后,應(yīng)向受讓方開具相應(yīng)數(shù)額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款收款收據(jù)。
第五條 標(biāo)的股權(quán)的過戶登記
5.1 本合同生效后,轉(zhuǎn)讓方、受讓方均應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)備辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更/過戶登記手續(xù)所必須的全部文件、資料。
5.2 轉(zhuǎn)讓方在受讓方向監(jiān)管銀行的托管賬戶支付全額托管資金后五日內(nèi),協(xié)助本公司向英德市工商登記管理機(jī)關(guān)遞交股東變更登記申請(qǐng)文件,辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更/過戶登記手續(xù)。
5.3 在辦理股權(quán)過戶登記手續(xù)的同時(shí),受讓方協(xié)助一并辦理本公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理等高級(jí)管理人員的變更登記。
第六條 轉(zhuǎn)讓方的承諾和保證
6.1 轉(zhuǎn)讓方保證對(duì)所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)享有完整有效的處分權(quán),保證該股權(quán)沒有被設(shè)置任何抵押、質(zhì)押或其他形式的擔(dān)保,沒有被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)或其他權(quán)利限制的措施。
6.2 轉(zhuǎn)讓方保證本公司在股權(quán)過戶登記前披露的房地產(chǎn)抵押情形外,本公司對(duì)外不負(fù)有其他任何到期或未到期債務(wù),也沒有為其他任何單位或個(gè)人的債務(wù)提供任何形式的擔(dān)保。
6.3 轉(zhuǎn)讓方承諾,將按照本合同第九條的約定,配合受讓方辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的所有手續(xù)。
第七條 受讓方的承諾與保證
7.1受讓方承諾,本合同簽署后,將按照本合同約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,并履行本合同約定的其他條款。
7.2 受讓方承諾,將按照本合同第九條的約定,配合轉(zhuǎn)讓方辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的所有手續(xù)。
第八條 本公司債權(quán)債務(wù)的享有和承擔(dān)
8.1本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前(以工商過戶登記為準(zhǔn)),本公司所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)均由轉(zhuǎn)讓方享有和承擔(dān)。
8.2本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后,本公司所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)均由受讓方享有和承擔(dān)。
第九條 特別約定
9.1 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,轉(zhuǎn)讓方無條件負(fù)責(zé)將該項(xiàng)目的土地使用權(quán)通過政府招拍掛的方式取得到本公司的名下。
9.2 在本公司通過政府招拍掛的方式取得該土地使用權(quán)證后,轉(zhuǎn)讓方無條負(fù)責(zé)該項(xiàng)目地塊上的建筑物拆遷手續(xù),其中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用由受讓方負(fù)責(zé)承擔(dān)并支付給各住戶。
第十條 違約責(zé)任
10.1轉(zhuǎn)讓方違反本合同第6.1條的約定,受讓方有權(quán)解除合同,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向受讓方雙倍返還定金。
10.2 轉(zhuǎn)讓方違反本合同第6.2條的約定,導(dǎo)致目標(biāo)公司對(duì)外負(fù)有未披露的到期或未到期債務(wù)(含保證債務(wù)),轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在收到受讓方通知之日起七日內(nèi)負(fù)責(zé)償還,造成受讓方損失的,應(yīng)予賠償。
10.3 受讓方未按照本合同第4.1條約定的時(shí)間向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的,每逾期一天,應(yīng)按照應(yīng)付未付款項(xiàng)的萬分之五向轉(zhuǎn)讓方支付逾期違約金,如逾期付清股權(quán)轉(zhuǎn)讓款達(dá)二十天的,轉(zhuǎn)讓方有權(quán)解除本合同,受讓方無權(quán)要求轉(zhuǎn)讓方返還履約定金。
10.4 轉(zhuǎn)讓方未按照本合同第5.2條約定的時(shí)間配合目標(biāo)公司辦理股權(quán)過戶登記手續(xù)及按照本合同第9.1條約定的時(shí)間注銷抵押登記的,每逾期一天,應(yīng)按照受讓方已付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的萬分之五向受讓方支付逾期違約金,如逾期達(dá)二十天的,受讓方有權(quán)解除本合同,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方雙倍返還履約定金。但因政府原因或不可抗力造成不能按期辦理股權(quán)過戶登記及抵押注銷登記的除外。
10.5 受讓方違反本合同第九條的約定,未按照轉(zhuǎn)讓方的要求配合完成標(biāo)的房地產(chǎn)的手續(xù)辦理,導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方遭受經(jīng)濟(jì)損失的,受讓方應(yīng)予以賠償。
第十一條 其他事項(xiàng)
11.1 本合同自各方當(dāng)事人簽名、蓋章后,自受讓方支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款之日生效。 11.2 本合同經(jīng)各方當(dāng)事人協(xié)商一致,可以通過簽署補(bǔ)充協(xié)議的形式對(duì)本合同予以變更、修改、補(bǔ)充,補(bǔ)充協(xié)議為本合同的有效組成部分。
11.3 轉(zhuǎn)讓方各方與受讓方同意,為辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商過戶登記手續(xù),各方另行訂立專門用于辦理工商登記手續(xù)之用的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,如辦理工商登記手續(xù)之用的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》與本合同相沖突的,各方的權(quán)利義務(wù)以本合同約定的為準(zhǔn)。
11.4 凡因履行本合同所發(fā)生的糾紛,當(dāng)事人應(yīng)友好協(xié)商解決,協(xié)商不成任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
11.5 本合同一式份,轉(zhuǎn)讓方和受讓方各執(zhí)同等的法律效力。
轉(zhuǎn)讓方(簽名):
受讓方(簽名):
二一四年 日 月
公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文三
甲方(轉(zhuǎn)讓方):長(zhǎng)治公路分局壺關(guān)公路管理段
乙方(受讓方):壺關(guān)縣紫壺蜂王食品有限公司
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商,就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓甲方原壺關(guān)公管理段舊址房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款:
第一條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方土地屬于國家無償劃撥,房產(chǎn)屬于長(zhǎng)治公路分局壺關(guān)公
路管理段所有,已頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證書,證書號(hào)為【壺房權(quán)城公 字第00043號(hào)】,故房產(chǎn)權(quán)屬于甲方。
第二條 甲方對(duì)有償轉(zhuǎn)讓閑置房產(chǎn)的聲明
甲方所有房產(chǎn)價(jià)值以有資質(zhì)的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告為依據(jù),甲乙雙方本著公正、公平、合法為原則,經(jīng)長(zhǎng)治公路分局領(lǐng)導(dǎo)研究決定,為扶持國家級(jí)貧困縣的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展,特將閑置的原壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給“長(zhǎng)治市農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)”壺關(guān)縣紫壺蜂王食品有限公司,用于生產(chǎn)加工農(nóng)副產(chǎn)品使用。
第三條 乙方購買聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下,向甲
方購買原壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)事宜而訂立本合同。因壺關(guān)縣公路管理段土地為國有劃撥性質(zhì),依照土地法規(guī)定,任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣劃撥性質(zhì)的國有土地,所以不能計(jì)入房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買賣合同之內(nèi)。
第四條 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值依據(jù)
依照現(xiàn)有國家資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值有關(guān)規(guī)定,雙方同意委托具有合
法資質(zhì)的長(zhǎng)治市佳信評(píng)估有限公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,并認(rèn)可
其資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告結(jié)論為:現(xiàn)有壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)總價(jià)值,合計(jì)人民幣伍拾陸萬陸仟捌佰捌拾玖元(566889.00),[明細(xì)見附件資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告:固定資產(chǎn)——建、構(gòu)筑物清查評(píng)估明細(xì)表]。
第五條 付款方式
甲乙雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后,乙方按照評(píng)估報(bào)告,一次性付給甲方,共計(jì)56.6889萬元。
第六條 違約責(zé)任
甲乙雙方自簽訂合同后,不得隨意違約,如有違約行為,后果由違約方負(fù)責(zé)。
第七條 生效說明
本協(xié)議一式四份,甲乙雙方各執(zhí)一份,房產(chǎn)所在縣土地局一份,公證處一份。未盡事宜,簽訂補(bǔ)充合同具有同等法律效力,甲乙雙方簽字蓋章生效。
篇8
縣(市、區(qū))、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門(職能單位)具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是:
(一)合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
(二)合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
(三)可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟,補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。
(四)安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患,這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序:
(一)制定評(píng)估方案。評(píng)估前,由房屋征收與拆遷管理部門(職能單位)、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組,根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn),制定評(píng)估方案,明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求,保證工作有效開展。
(二)廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后,房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示,讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法,廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的,需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì),評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。
(三)分析研判預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門(職能單位)牽頭,組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門,成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組,對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判,對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾,作出評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究,并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
(四)作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論,房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括:
(一)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況,發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
(二)補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示后群眾的反映;有關(guān)部門、單位和專家的意見建議;依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況;根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
(三)對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究。主要包括:
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
(四)明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
(五)對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。
第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程,對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核,并作出明確的備案意見。
第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目,項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)等責(zé)任部門和單位全程跟蹤,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題,將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
篇9
保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、保護(hù)人類的智力成果,是當(dāng)今全球性的重要課題,也是世界關(guān)注的熱點(diǎn)。各國的實(shí)踐表明,知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)于鼓勵(lì)創(chuàng)造、繁榮科學(xué)文化、提高綜合國力、促進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)和文化的交流和合作,具有十分重要的意義與作用。正如同志1996年底在廣東省考察工作時(shí)指出的“保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)也是一場(chǎng)激烈的國際經(jīng)濟(jì)斗爭(zhēng),美國等西方發(fā)達(dá)國家在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面占優(yōu)勢(shì),他們強(qiáng)調(diào)保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán),其目的就是要壟斷市場(chǎng)和技術(shù)”。
在當(dāng)今知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為國家、企業(yè)建立核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一,國家和企業(yè)都積極研究和實(shí)施知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略,其關(guān)鍵內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化。2006年的新公司法取消了無形資產(chǎn)不能超過公司注冊(cè)資本20%的限制,這也為企業(yè)進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)投資創(chuàng)造了良好的條件。企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估是企業(yè)進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)投資、實(shí)現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化的重要前提。對(duì)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值作出客觀公正的評(píng)價(jià),有利于最大限度的實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
1 我國知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)
1.1 我國知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估方法應(yīng)用分析
(1)充分考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。在對(duì)技術(shù)型無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),無論采取何種評(píng)估方法,都應(yīng)當(dāng)考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。特別注意到由于目前我國技術(shù)交易的材料收集工作還不完善,不能滿足市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)型無形資產(chǎn)的要求,因而在實(shí)際評(píng)估中較少采用這種方法。但市場(chǎng)法有很廣的理論支持,市場(chǎng)往往是技術(shù)價(jià)值的最佳指示器。而且,隨著我國技術(shù)交易市場(chǎng)的不斷完善,技術(shù)交易越來越活躍,市場(chǎng)法運(yùn)用會(huì)越來越廣。
(2)對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評(píng)估,一般采用成本法和市場(chǎng)法。對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評(píng)估,成本法以軟件的開發(fā)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估;市場(chǎng)法是通過比較類似資產(chǎn)在自愿交易下的價(jià)值來確定軟件的價(jià)值。當(dāng)被評(píng)估軟件具有一定流通年限時(shí),可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估,該方法簡(jiǎn)單,直接。若在推出一個(gè)新軟件時(shí),市場(chǎng)上已經(jīng)有同類產(chǎn)品,若可參照該軟件的價(jià)格作為確定新軟件價(jià)值的基礎(chǔ),關(guān)鍵看兩者相比較功能相差如何。軟件常有新版本出現(xiàn),市場(chǎng)法較適用于新版本出現(xiàn)時(shí)價(jià)值的評(píng)估。
(3)商標(biāo)記價(jià)以收益現(xiàn)值為標(biāo)準(zhǔn)。商標(biāo)價(jià)值評(píng)估主要是以商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓和商標(biāo)權(quán)許可使用為目的的當(dāng)企業(yè)未來外部環(huán)境的巨大變化,導(dǎo)致資產(chǎn)不能適應(yīng)這種變化,從而影響收益的情況。由于商標(biāo)的價(jià)格主要不是按其“物化”的價(jià)值,而是按其額外收益來確定,從而商標(biāo)價(jià)值評(píng)估,本質(zhì)上應(yīng)采用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。決定收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)的主要因素是:重置成本、超額利潤(rùn)、本金化率、追加資本等。對(duì)于國內(nèi)外的馳名商標(biāo)權(quán)價(jià)值的評(píng)估,由于商標(biāo)開發(fā)和使用的歷史較長(zhǎng),具有明顯的歷史傳統(tǒng)和市場(chǎng)信譽(yù)優(yōu)勢(shì),而其商標(biāo)的成本又基本收回,所以,此時(shí)商標(biāo)權(quán)的價(jià)值主要是按新增收益和馳名度大小來確定。
(4)著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法有很多種,但在實(shí)際應(yīng)用到著作權(quán)中又有其特殊性,在具體應(yīng)用時(shí)應(yīng)選擇較為恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)評(píng)估版權(quán)的目的是財(cái)務(wù)記賬攤銷費(fèi)用,或版權(quán)的成本構(gòu)成合理、清晰時(shí),可根據(jù)該出版社為該圖書所付出的全部費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估,可從基本稿酬、印數(shù)稿酬及其雜費(fèi)的發(fā)生中考慮使用重置成本法。但是,將重置成本法應(yīng)用于著作權(quán)的評(píng)估時(shí)存在有一定的難度,因?yàn)椋鏅?quán)的成本中活勞動(dòng)所占比例較大,要比較準(zhǔn)確地確定活勞動(dòng)的成本是非常困難的;著作權(quán)作為一種權(quán)力,其損耗一般是無形損耗,確定它也非常困難;創(chuàng)造著作權(quán)的費(fèi)用通常并不與其評(píng)估價(jià)值相對(duì)應(yīng),在采用該方法時(shí)應(yīng)特別注意這一點(diǎn)。對(duì)如通俗小說、通俗音像制品等,其版權(quán)交易在市場(chǎng)上較常見,運(yùn)用市場(chǎng)法是可行的。當(dāng)以投資、轉(zhuǎn)讓為目的的版權(quán)評(píng)估,應(yīng)盡量應(yīng)用收益現(xiàn)值法。
1.2 評(píng)估方法特性綜合分析
(1)主要評(píng)估方法的性質(zhì)。從評(píng)估方法論的角度分析,重置成本法與市場(chǎng)法屬于演繹方法。重置成本法是對(duì)被評(píng)估對(duì)象本身現(xiàn)在及其過去的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料;市場(chǎng)比較法是用與被估對(duì)象類似的資產(chǎn)現(xiàn)在的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料,進(jìn)行歸納推斷出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值;收益現(xiàn)值法屬于分析方法,即被估對(duì)象未來的使用情況經(jīng)濟(jì)分析來確定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
(2)知識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。知識(shí)資產(chǎn)是一種復(fù)雜的資產(chǎn),知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估對(duì)象是它的獲利能力。評(píng)估知識(shí)產(chǎn)權(quán),實(shí)際評(píng)估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。被評(píng)估對(duì)象的有用性,它的獲利能力實(shí)現(xiàn)點(diǎn),在未來市場(chǎng)上被認(rèn)可的程度,都由各種評(píng)估對(duì)象的個(gè)性特征決定,只用通過分析才能予以確定。只有通過分析,才能公正的認(rèn)定其價(jià)值,不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的歸納推理。因此,知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估中最適用的方法應(yīng)當(dāng)是收益現(xiàn)值法,更確切的說是應(yīng)當(dāng)經(jīng)濟(jì)分析方法。
(3)知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的目的強(qiáng)調(diào)收益現(xiàn)值法的實(shí)用性。在我國目前的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,知識(shí)產(chǎn)權(quán)的所用者是因?yàn)榘l(fā)生諸如合資合作、購并、投資參股、股份制改造等資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要而進(jìn)行評(píng)估的,是以知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資或咨詢?yōu)槟康牡脑u(píng)估,采用重置成本法明顯地不能滿足要求,市場(chǎng)法的應(yīng)用范圍又極其有限,因此收益現(xiàn)值法從需要到可能都被放在了首選方法的位置上。
2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念、作用及應(yīng)區(qū)分的種類
2.1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定,在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。它是按照一定規(guī)范來反映評(píng)估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有廣義和狹義之分,狹義資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即減免稅評(píng)估報(bào)告書,即是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成對(duì)資產(chǎn)作價(jià)的意見,提交給委托方的出證性的報(bào)告,也是評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)行評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同情況的總結(jié),還是評(píng)估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。
2.2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用
一是未被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見,該作價(jià)意見不代表任何當(dāng)事人一方的利益,并且是一種專家估價(jià)意見,具有較強(qiáng)的公正性和科學(xué)性,因而成為被委托評(píng)估資產(chǎn)作價(jià)的參考依據(jù)。
二是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況,明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。
三是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核,是管理部門完整資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。
四是為建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。
2.3 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)區(qū)分的種類
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)分為預(yù)期性評(píng)估、現(xiàn)實(shí)性評(píng)估和追溯性評(píng)估。
預(yù)期性評(píng)估報(bào)告是指預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。現(xiàn)實(shí)性評(píng)估報(bào)告指的是評(píng)估基準(zhǔn)日和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的目的相距很近,而且也是反映被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。追溯性評(píng)估報(bào)告是指需要確定過去價(jià)值的評(píng)估,即評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。
3 應(yīng)單獨(dú)制定知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則
知識(shí)產(chǎn)權(quán)中專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)分別是獨(dú)立的單項(xiàng)資產(chǎn),具有單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。正如房產(chǎn)、地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)范疇,但仍然具有各自的資產(chǎn)特性。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)雖然都屬于無形資產(chǎn)的范疇,卻擁有各自的資產(chǎn)特性。無形資產(chǎn)只是一個(gè)籠統(tǒng)的概念,不能體現(xiàn)單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。然而,從國際評(píng)估準(zhǔn)則及我國的評(píng)估實(shí)踐來看,只是制定了無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,并沒有針對(duì)單項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的特性,制定相應(yīng)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。知識(shí)產(chǎn)的權(quán)法律是知識(shí)信息具有非損耗性的特征,且任何知識(shí)信息都不可能在完全隔斷歷史聯(lián)系的情況下產(chǎn)生,因而具有“永續(xù)性”的特點(diǎn)。然而為了鼓勵(lì)知識(shí)產(chǎn)品的廣泛傳播與流通,從而促進(jìn)科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步,法律硬性規(guī)定了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的存續(xù)期限,知識(shí)產(chǎn)權(quán)只在這一法定期限內(nèi)有效,期限屆滿,權(quán)力歸于消滅。
4 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)區(qū)分兩種不同性質(zhì)的報(bào)告
目前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的定性,存在不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在我國應(yīng)區(qū)分為兩類報(bào)告,即法定評(píng)估報(bào)告及咨詢性評(píng)估報(bào)告;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身就是一種咨詢性意見,不必區(qū)分兩類報(bào)告。區(qū)別對(duì)待上述兩類知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估報(bào)告,對(duì)社會(huì)及評(píng)估師都是有利的,也符合社會(huì)客觀情況。也只有通過制定準(zhǔn)則來規(guī)范評(píng)估業(yè)務(wù),公告于社會(huì),才能取得社會(huì)的共識(shí)。
5 突出知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值特性
篇10
三是建立房產(chǎn)交易登記價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價(jià)格和登記價(jià)格不一致的現(xiàn)象,也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中,故意減少了房屋成交價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個(gè)合同,一般均低于房屋市場(chǎng)價(jià)格10%-15%左右。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí),在上述兩項(xiàng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下,可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價(jià)格案例,作為參考數(shù)據(jù)。
篇11
2、《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第十二條中規(guī)定,以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時(shí),股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后,股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資,屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后,申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。
3、《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》第二十條第五款規(guī)定,申請(qǐng)?jiān)O(shè)立有限責(zé)任公司,股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。
二、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定
《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》第十四條第(三)款規(guī)定以知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)審驗(yàn)其權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況,并按照國家有關(guān)規(guī)定在資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上審驗(yàn)其價(jià)值。
《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》第十五條規(guī)定,對(duì)于出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)。
三、非貨幣財(cái)產(chǎn)驗(yàn)資實(shí)務(wù)應(yīng)注意的幾個(gè)問題
(一)土地使用權(quán)必須評(píng)估,且注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要審驗(yàn)土地評(píng)估價(jià)值的合理性
對(duì)應(yīng)新的《公司法》,新審計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定以實(shí)物資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出資必須評(píng)估,而舊準(zhǔn)則沒有這方面的強(qiáng)制要求。同時(shí)值得注意的是,注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能簡(jiǎn)單依據(jù)評(píng)估報(bào)告,而應(yīng)該在資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)出資作價(jià)進(jìn)行審驗(yàn)。
在驗(yàn)資實(shí)務(wù)操作程序中,我們需要作如下工作:
1、向客戶索取土地使用權(quán)的評(píng)估報(bào)告。出具評(píng)估報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。
2、認(rèn)真查閱評(píng)估報(bào)告,了解評(píng)估目的、評(píng)估范圍與對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)等有關(guān)限定條件是否滿足驗(yàn)資的要求。
比如評(píng)估目的為抵押貸款或轉(zhuǎn)讓的評(píng)估報(bào)告就不能用于驗(yàn)資;關(guān)注評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和評(píng)估基準(zhǔn)日至驗(yàn)資報(bào)告日發(fā)生的重大事項(xiàng)是否對(duì)驗(yàn)資結(jié)論產(chǎn)生影響,比如特殊事項(xiàng)說明中披露該土地已作抵押,或評(píng)估基準(zhǔn)日后該土地涉及訴訟,則此評(píng)估報(bào)告也不能用于驗(yàn)資。
3、土地評(píng)估價(jià)值是否合理,是否得到出資方的認(rèn)可。
查閱評(píng)估報(bào)告,了解評(píng)估作價(jià)是否合理,如明顯偏高或偏低,為控制驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn),不易使用。土地評(píng)估價(jià)值需要得到出資方的認(rèn)可,要求其提供全體出資者確認(rèn)的書面文件。如果出資方的企業(yè)性質(zhì)為國有企業(yè),其土地使用權(quán)的評(píng)估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)刎?cái)政或國有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行確認(rèn)。
(二)土地使用權(quán)必須辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù),取得不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書
從上述的法律法規(guī)和審計(jì)準(zhǔn)則我們可以看出,現(xiàn)在無論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資,對(duì)出資者以土地使用權(quán)出資的,注冊(cè)會(huì)計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件,驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者,出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位。這與以前的法律法規(guī)有重大的區(qū)別。以前的法規(guī)允許出資者出具承諾函,承諾在公司成立后六個(gè)月內(nèi)辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。新法規(guī)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則取消了可以在期限內(nèi)辦理的規(guī)定,強(qiáng)調(diào)了應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后,事務(wù)所才能予以審驗(yàn)。這也意味著,內(nèi)資企業(yè)分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產(chǎn)權(quán)登記的存貨、機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行出資,需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)、土地使用權(quán)等不能用于內(nèi)資企業(yè)的首次出資。
在用房屋和土地使用權(quán)等資產(chǎn)出資的驗(yàn)資業(yè)務(wù)中,一般要求被審驗(yàn)單位提供已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)原件和復(fù)印件以及需要股東提供出資前擁有權(quán)利的證據(jù),包括土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證明、原土地使用權(quán)證書復(fù)印件、過戶表等。我們不僅要認(rèn)真對(duì)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證件原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì),還需要求被審驗(yàn)單位及其經(jīng)辦人在提供的復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。
這里需要注意的是,并不是所有的土地使用權(quán)都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權(quán),即便是擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權(quán),才能用作出資。
(三)關(guān)注土地使用權(quán)是否未設(shè)定擔(dān)保、未被封存或凍結(jié)等
根據(jù)國家工商行政管理總局《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第八條第三款的規(guī)定,設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)不得投資。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在檢查不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書時(shí),要特別注意權(quán)利證書是否載有抵押、擔(dān)保等登記事項(xiàng),如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,應(yīng)當(dāng)要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗(yàn)資。
(四)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢或函證以防范驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)
注冊(cè)會(huì)計(jì)師除了應(yīng)當(dāng)實(shí)施如查驗(yàn)房屋坐落、宗地位置等審驗(yàn)程序外,如發(fā)現(xiàn)出資人可能存在房地產(chǎn)管理部門存在串通舞弊的情況,可以實(shí)施追加審驗(yàn)程序,即函證房地產(chǎn)管理部門登記情況是否屬實(shí),或者提請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門在復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。通過向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函證查詢,可以核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性,發(fā)現(xiàn)偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,防范虛假出資,減少驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,投資者必須以擁有的出讓土地使用權(quán)作為投資,在驗(yàn)證時(shí),土地使用權(quán)需要有評(píng)估資格的事務(wù)所出具評(píng)估報(bào)告,而且要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)至被審驗(yàn)單位尚可。
篇12
買二手房委托擔(dān)保公司辦理抵押貸款,擔(dān)保公司不但多收錢還收錢不辦事,貸款被迫延期半年之久。近日,消費(fèi)者李先生向商報(bào)訴稱,南京金匯擔(dān)保公司收費(fèi)存在諸多問題。
李先生告訴記者,今年3月他在江寧一家名為遠(yuǎn)地的房產(chǎn)中介選中一套房子。當(dāng)聽說他要辦理抵押貸款,中介立即找來了一位自稱是金匯擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員。因?yàn)槭侵薪榻榻B他很放心地將3650多元手續(xù)費(fèi)交給該業(yè)務(wù)員,委托其辦理抵押貸款的一切事宜。兩個(gè)月之后,在他再三催促之下,該業(yè)務(wù)員才將發(fā)票交至他手中。然而在多張發(fā)票中竟然有三張開的全是公證費(fèi),每張200元,發(fā)票蓋的章也不是金匯擔(dān)保公司的而是另一家擔(dān)保公司。后來另一問題又出現(xiàn),由于銀行沒有接到評(píng)估報(bào)告,無法給予貸款,但明明評(píng)估費(fèi)已交,為何不見評(píng)估報(bào)告。這些情況加起來,他懷疑該擔(dān)保公司是在故意欺騙他。
記者跟隨李先生幾經(jīng)周折找到了金匯擔(dān)保公司,該公司位于白下路264號(hào)一家服務(wù)公司內(nèi),幾位工作人員得知李先生來意即表示不知情況,要經(jīng)理回來再說,但無法提供經(jīng)理電話。隨后,李先生又來到公證部門,得知南京市公證費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有100元,金匯擔(dān)保公司卻收取600元,顯然不對(duì),公證處對(duì)此表示先墊退500元給李先生,今后該公司與公證處發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)再扣除。
500元錢雖然間接退還,但評(píng)估報(bào)告沒有李先生還是拿不到貸款。其間李先生約過擔(dān)保公司那位經(jīng)理,但對(duì)方爽約,700元錢無法拿回。
記者從人行南京分行和房管部門得知,從事二手房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的很少。一些擔(dān)保公司為最大限度爭(zhēng)取業(yè)務(wù),往往聯(lián)系中介,采取給予回扣方式收集買房人資源,而回扣則由購房人來買單,正常辦理費(fèi)用只有1000元左右,兩三千元就屬不正常收費(fèi)。公司還有擔(dān)保公司進(jìn)行代辦籌資和低價(jià)吃進(jìn)二手房賺差價(jià)等業(yè)務(wù),這些業(yè)務(wù)需要大量資金,擔(dān)保就會(huì)想方設(shè)法截留客戶的購房款和銀行貸款,用于自身的資金周轉(zhuǎn),這無形之中侵害了消費(fèi)者的利益。據(jù)悉,目前,白下區(qū)工商局已著手調(diào)查金匯擔(dān)保公司。
篇13
(一)資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候,資本金是否充足至關(guān)重要,因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析,絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題,其有限的資金在通過相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后,能夠推進(jìn)開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題,有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系,在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格,再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押,從銀行取得貸款,然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。換句話說,開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題,其實(shí)質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
(二)融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí),都存在重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán)抵押時(shí),評(píng)估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值,并不包括房產(chǎn),而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說,開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時(shí),融資額度與對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的,如果開發(fā)商不能歸還貸款,銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償,而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對(duì)應(yīng)的貸款很難收回。如,開發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款,之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款,而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只有1億,那么剩余的1億元貸款,銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下,銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高,而不是土地資產(chǎn)單獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外,因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同,如果銀行在實(shí)務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí),盲目接受在建工程抵押貸款,一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)顯現(xiàn)。
(三)售房與收貸的兩難境地
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實(shí)務(wù)中,許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí),為了追求利潤(rùn)盲目擴(kuò)張開發(fā)項(xiàng)目,將售房所得價(jià)款不及時(shí)還貸,而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目,導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款,對(duì)于銀行而言至關(guān)重要,但從目前體制分析,還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制,現(xiàn)實(shí)中銀行對(duì)于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制,這樣就形成了一個(gè)怪圈,銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款,允許開發(fā)商售房又擔(dān)心開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款,導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后,大多數(shù)銀行都會(huì)選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實(shí)務(wù)中,由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的特殊性,決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
(一)抵押房產(chǎn)被出售的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實(shí)務(wù)中,一般來說,銀行占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),這種優(yōu)勢(shì)來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣,也不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)。
(二)工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
2002年6月20日,最高人民法院針對(duì)上海市高級(jí)人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問題的請(qǐng)示》,做出了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào)),依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說,最高人民法院做出上述規(guī)定,從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資,充分保障其合法權(quán)益,因?yàn)樯鏅?quán)是高于一切權(quán)利的社會(huì)正義。但是,如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話,對(duì)于銀行貸款來講,其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。2009年4月,工商銀行哈爾濱河圖支行依法對(duì)B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,但在執(zhí)行中案外人C集團(tuán)股份有限公司卻提出執(zhí)行異議,認(rèn)為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款,盡管黑龍江省高級(jí)人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議,但是開發(fā)商與承包方惡意串通,拖延執(zhí)行,損害銀行利益的行為,仍不容忽視。
(三)評(píng)估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)
除上述實(shí)體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)外,實(shí)務(wù)中不少開發(fā)商利用評(píng)估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對(duì)D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,但在執(zhí)行過程中,被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價(jià)值的房產(chǎn)未作評(píng)估為由,認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過低,要求重新評(píng)估。執(zhí)行法院認(rèn)為被執(zhí)行人提出異議成立,要求評(píng)估公司重新評(píng)估,但新《評(píng)估報(bào)告》卻將房產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整,致使房產(chǎn)的每平方米單價(jià)增加了1萬多元,增加了拍賣變現(xiàn)的難度,也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外,執(zhí)行實(shí)務(wù)中還存在開發(fā)商利用《評(píng)估報(bào)告》的時(shí)限做文章,公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日,前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時(shí)又被執(zhí)行法院叫停,理由是被執(zhí)行人提出《評(píng)估報(bào)告》超期的異議。從法理分析,如果法院對(duì)執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后,而申請(qǐng)人卻遲遲不申請(qǐng)法院拍賣該資產(chǎn),那么該資產(chǎn)的價(jià)格因申請(qǐng)人怠于行使權(quán)利的原因而失效,這無可厚非,也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對(duì)B公司抵押房產(chǎn)評(píng)估后的第一時(shí)間內(nèi)已申請(qǐng)拍賣,故不存在人為原因?qū)е略u(píng)估報(bào)告失效的后果。但就是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的執(zhí)行實(shí)務(wù)問題,執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理,導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時(shí)間人為延期,增加了風(fēng)險(xiǎn)。
三、應(yīng)對(duì)措施
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風(fēng)險(xiǎn),銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對(duì)此類問題,就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾,加大執(zhí)行力度,盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會(huì)矛盾,是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。具體措施如下。
(一)提級(jí)指定執(zhí)行的靈活運(yùn)用
最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第132條明確規(guī)定“對(duì)下級(jí)法院長(zhǎng)期未能執(zhí)結(jié)的案件,確有必要的,上級(jí)法院可以決定由本院執(zhí)行或下級(jí)法院共同執(zhí)行,也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。”上述規(guī)定針對(duì)的是下級(jí)法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定,即提級(jí)和指定執(zhí)行。實(shí)務(wù)中,為了克服地方保護(hù)主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作,銀行通常采取上述兩種方式,按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定,將執(zhí)行時(shí)間達(dá)到或超過6個(gè)月的案件申請(qǐng)?zhí)峒?jí)或提級(jí)后指定執(zhí)行,在一定程度上克服了地方保護(hù)主義對(duì)案件的干擾,有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
(二)撤銷權(quán)的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講,撤銷權(quán)屬于形成權(quán),即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示,就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止,從而突破了雙方法律關(guān)系。基于形成權(quán)的法律特質(zhì),在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時(shí),致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下,撤銷權(quán)的及時(shí)行使對(duì)于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng)看到,當(dāng)善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下,針對(duì)開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為,銀行在行使撤銷權(quán)的時(shí)候要特別注意兩點(diǎn):一是善意取得人是否為善意,二是考量善意取得人是否支付了合理的對(duì)價(jià)。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意,或者其未支付合理的對(duì)價(jià)(房款),銀行就可以通過行使撤銷權(quán),否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為,保護(hù)擔(dān)保債權(quán)不受侵害。
(三)對(duì)“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題,從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析,這實(shí)際上是一個(gè)融通資金的風(fēng)險(xiǎn)安排,即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下,對(duì)正常進(jìn)入市場(chǎng)的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算,如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行,必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,實(shí)務(wù)中為了敦促開發(fā)商及時(shí)還款,不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》,于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點(diǎn)。從法理上分析,“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實(shí)和法律行為。
首先,從書面意思解讀“抵押可售”,其實(shí)就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押,但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商,故從這一角度出發(fā),是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件,只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā),需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。
其次,“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件,“抵押可售”的實(shí)質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款,在抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)后才消滅抵押,而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售,這是一個(gè)問題的兩個(gè)方面,其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn),歸還貸款。《擔(dān)保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替抵押人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔(dān)保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可,并非抵押人必需同意,同時(shí)法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下,對(duì)抵押物予以追及的權(quán)利。
第三,轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述,抵押權(quán)設(shè)定后,抵押人的所有權(quán)并未喪失,只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán),抵押人可以對(duì)抵押物進(jìn)行法律上的或事實(shí)上的處分,并不因此構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制,只是受抵押權(quán)追及效力的限制,而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實(shí)之后,作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以行使相關(guān)權(quán)利,主要包括:
一是撤銷權(quán)的行使。依《擔(dān)保法司法解釋》第67條之規(guī)定,抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個(gè)條件:通知作為抵押權(quán)人的銀行;告知買受人房產(chǎn)已抵押情況;轉(zhuǎn)讓價(jià)款明確低于其價(jià)值的,抵押人需提供相應(yīng)擔(dān)保。在抵押人缺乏上述三個(gè)條件時(shí),作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以提起撤銷之訴,主張轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者是向第三人提存,債務(wù)履行期屆滿,根據(jù)履行債務(wù)情況,決定是否由提存價(jià)款清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實(shí)的問題在于,作為抵押人的開發(fā)商不會(huì)將銷售款清償貸款或提存,而是挪作他用,故物上代位權(quán)行使受到限制。