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買房認(rèn)購書具有什么效力?

情景再現(xiàn)

周某欲購置A房產(chǎn)公司開發(fā)的房屋一套，雙方經(jīng)過商議，就一套房屋簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，周某交付定金2萬元，A公司在簽訂認(rèn)購書時(shí)聲稱該房屋不存在抵押等情況。周某一周后前往產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知，其認(rèn)購的房屋在數(shù)月前已被A房產(chǎn)公司抵押給了銀行，周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬元，或者在房屋解除抵押后雙方再簽訂購房合同。A房產(chǎn)公司拒絕退還收取的定金，周某遂向法院提起訴訟，要求法院撤銷《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，判令A(yù)公司雙倍返還2萬元定金。

法院審理認(rèn)為，A房產(chǎn)公司在簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，沒有如實(shí)告知周某房屋狀況，存在欺詐行為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，判決撤銷《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，A房產(chǎn)公司雙倍返還周某2萬元定金。

案例解讀

根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)，通常認(rèn)為購買商品房時(shí)簽訂的認(rèn)購書屬于“預(yù)約合同”，即為了訂立本約而簽訂的合同。本案中，《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》是買賣雙方為了日后簽訂商品房買賣合同而事先訂立的合同，它也具有合同的性質(zhì)，但不會(huì)發(fā)生買賣合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，簽訂認(rèn)購書的目的在于使雙方能夠?yàn)榱擞喠①I賣合同而進(jìn)一步平等磋商。

“預(yù)約合同”同樣是合同，受到《合同法》的規(guī)范。本案中，A房產(chǎn)公司在簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)隱瞞了房屋已經(jīng)辦理了抵押的事實(shí)，構(gòu)成了欺詐。根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，周某有權(quán)要求法院撤銷該合同，同時(shí)要求對方承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。由于作為預(yù)約合同的認(rèn)購書被撤銷，周某也就不再負(fù)有與A公司就房屋買賣進(jìn)一步磋商以及簽訂本約——房屋買賣合同的義務(wù)。

維權(quán)提示

通過前文的分析，我們已經(jīng)了解到“認(rèn)購書”與買賣合同并不相同，房屋買賣合同在買賣雙方之間產(chǎn)生交付房屋與價(jià)金的義務(wù)。認(rèn)購書同樣是合同，在買賣雙方之間產(chǎn)生在條件合適時(shí)簽訂買賣合同的義務(wù)，如果購房者或者開發(fā)商在條件合適時(shí)拒絕簽訂購房合同，仍然需要承擔(dān)違約責(zé)任，所以說，認(rèn)購書對于買賣合同的簽訂能夠起到一定的保障作用。所以購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)，一定要本著慎重的態(tài)度。例如，要詳細(xì)了解所欲購買的房屋的狀況、對房屋登記情況進(jìn)行核實(shí)、就自身情況商定合適的定金等。

法律鏈接

《中華人民共和國合同法》

第54條 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第4條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

2.

房屋買賣中“定金”與“訂金”有什么區(qū)別?

情景再現(xiàn)

張某有一套住房想要出售，趙某得知后與張某進(jìn)行磋商，表示愿意購買張某的住房，雙方協(xié)商一致后，趙某當(dāng)場給付張某1萬元，張某出具了一張收據(jù)，收據(jù)載明：“收到趙某購房訂金1萬元;房屋位于……趙某交清剩余房款后雙方簽訂房屋買賣合同。”之后，趙某因故不愿意再購買該房屋，向張某表示反悔，要求張某返還訂金1萬元。張某認(rèn)為該1萬元是定金，表示不予返還，趙某遂向法院起訴。

法院審理認(rèn)為，收據(jù)中載明該1萬元是“訂金”，根據(jù)《擔(dān)保法》及其司法解釋，該1萬元不屬于“定金”，不具有擔(dān)保的功能。由于雙方尚未訂立買賣合同，且對于購買房屋一事沒有達(dá)成協(xié)議，因此判令張某返還趙某1萬元訂金。

案例解讀

我國《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”可見，定金起到了擔(dān)保合同履行的作用，屬于法律概念。相較而言，訂金只是日常生活中的概念，往往被認(rèn)為只是起到了預(yù)付款的作用，不具有擔(dān)保的功能，典型的差別在于接受“訂金”的一方違約，只需要返還“訂金”數(shù)額，而不需要雙倍返還。

根據(jù)《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條的規(guī)定，“定金”必須要在合同中加以明確約定。本案中，張某、趙某之間訂立的收據(jù)中明確載明的是“訂金”，所以張某認(rèn)為1萬元是“定金”的說法沒有法律依據(jù)，被告應(yīng)當(dāng)返還。

維權(quán)提示

上述案件中，假設(shè)張某、趙某的收據(jù)中寫的是“定金”，那么屬于立約定金。所謂立約定金，即雙方為了擔(dān)保訂立主合同而設(shè)立的定金，如果因?yàn)橐环讲缓侠淼脑蚨鴮?dǎo)致合同未訂立，則適用定金罰則。需要注意的是，定金還分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等，不同的定金適用的條件也不同。

另外，如果案中的收據(jù)載明了買賣合同的主要內(nèi)容，如房屋位置、價(jià)款等信息，則收據(jù)視為買賣合同，趙某不購買房屋的行為構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情況下，即使雙方約定的“訂金”不具有“定金”的性質(zhì)，趙某仍然需要承擔(dān)其他的違約責(zé)任。

還需要注意的是，除了“訂金”之外，留置金、擔(dān)保金、押金等表達(dá)方法均不能視為“定金”，除非合同中明確描述了該筆錢款用作定金。

因此，在訂立合同時(shí)一定要了解相應(yīng)定金的性質(zhì)，同時(shí)在合同中對定金作出明確約定，以保障合同的順利履行。

法律鏈接

《中華人民共和國擔(dān)保法》

第89條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第118條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保障金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

3.

開發(fā)商售樓廣告宣傳內(nèi)容不實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任?

情景再現(xiàn)

A房產(chǎn)公司在報(bào)紙上為自己開發(fā)的某樓盤刊登售樓廣告，廣告包含“小區(qū)業(yè)主子女享受免試入學(xué)、義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”“不出社區(qū)，輕松入讀名校”等內(nèi)容，宣稱業(yè)主子女可以以義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就讀某民辦實(shí)驗(yàn)小學(xué)。俞某為該市居民，育有一子小俞，為了小俞的入學(xué)考慮，俞某與A房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，購買該樓盤房屋一套，但是合同中并沒有關(guān)于學(xué)校就讀的內(nèi)容。其后，該小學(xué)改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求學(xué)生每學(xué)期繳納5000元的學(xué)費(fèi)。俞某等業(yè)主表示不滿，以A房產(chǎn)公司為被告向法院起訴，要求A房產(chǎn)公司繼續(xù)履約。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故支持俞某等的訴訟請求，判令A(yù)房產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)，保障業(yè)主子女以義務(wù)教育的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入學(xué)。

案例解讀

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，“要約”是希望和他人訂立合同的意思表示，“要約邀請”是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。對要約的內(nèi)容進(jìn)行保障即形成合同，要約的內(nèi)容即成為合同的條款，對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。而要約邀請的內(nèi)容通常不經(jīng)過要約確認(rèn)不會(huì)成為合同的內(nèi)容，不會(huì)產(chǎn)生法律上的拘束力。通常情況下，廣告應(yīng)視為要約邀請，但是根據(jù)《商品房買賣司法解釋》以及《合同法》的規(guī)定，如果商品房廣告的內(nèi)容“就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的”，視為要約。

本案中，俞某等業(yè)主正是被A房產(chǎn)公司的售樓廣告所吸引才簽訂了商品房預(yù)售合同，可以說，廣告中關(guān)于以義務(wù)教育的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就學(xué)的內(nèi)容對買賣合同的訂立及內(nèi)容產(chǎn)生了重大影響。所以，盡管預(yù)售合同中沒有關(guān)于就學(xué)內(nèi)容的規(guī)定，但是廣告的內(nèi)容應(yīng)被視為合同的內(nèi)容，所以A房產(chǎn)公司負(fù)有遵守的義務(wù)。又根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，俞某等可以選擇要求A房產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)或者承擔(dān)違約責(zé)任。

維權(quán)提示

如今，各房產(chǎn)公司為了吸引客戶，紛紛打出奪人眼球的廣告，對交通、環(huán)境、周邊資源等做出宣傳，而在訂立合同時(shí)又加以推脫，或改變當(dāng)初保障的內(nèi)容。為了維護(hù)自身的合法利益，在這里對讀者作兩點(diǎn)提示：

及時(shí)，在選購房屋時(shí)一定要持著慎重的態(tài)度，仔細(xì)查看預(yù)售合同的內(nèi)容，防止商家對意思進(jìn)行曲解。

第二，對于商家的廣告宣傳要謹(jǐn)慎小心，必要時(shí)留下廣告宣傳材料，用以作為證據(jù)，以防商家抵賴。

法律鏈接

《中華人民共和國合同法》

第15條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。

商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

第107條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第3條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。