本書選取全國(guó)有代表性的或者在物業(yè)行業(yè)曾引起轟動(dòng)的案例，每個(gè)案例都是和深入分析，從法律和實(shí)務(wù)兩個(gè)方面出發(fā)對(duì)物業(yè)公司指導(dǎo)。匯聚物業(yè)行業(yè)的典型案例，提出解決問(wèn)題的方案，幫助大家輕松入門輕松精通，對(duì)從業(yè)者實(shí)務(wù)工作有很好的參考價(jià)值。
及時(shí)章 建筑物及設(shè)施設(shè)備管理
1.行人在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司構(gòu)成侵權(quán)嗎？
劉某訴某物業(yè)服務(wù)(上海)有限公司健康權(quán)糾紛案
2.大廈高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
深圳市某大廈高空墜物案
3.電梯事故致人重傷，物業(yè)公司和維保單位誰(shuí)應(yīng)擔(dān)責(zé)？
盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業(yè)發(fā)展有限公司生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案
4.供熱管線爆裂燙死人，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
北京市某物業(yè)公司、建設(shè)單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發(fā)事故責(zé)任案
5.物業(yè)公司如何有效開(kāi)展有限空間作業(yè)？
北京市通州區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司員工維修污水泵時(shí)中毒身亡，項(xiàng)目經(jīng)理被刑拘案
第二章 公共秩序及消防安全管理
6.物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的群租嗎？
上海市“群租”及時(shí)案
7.什么樣的“住改商”才是合法的？
湖南省“住改商”及時(shí)案
8.物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)主“私搭亂建”？
四川省樂(lè)山市某物業(yè)公司與劉某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
9.物業(yè)公司對(duì)人室盜竊負(fù)何種責(zé)任？
湖南省邵陽(yáng)市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與周某、葉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
10.物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
天津市某高層住宅發(fā)生火災(zāi)物業(yè)公司被判賠償案
第三章 停車及裝飾裝修管理
11.小區(qū)內(nèi)地面停車位及地下白行車車庫(kù)能否出售？
上海市物權(quán)法及時(shí)案：上訴人宮×、上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
12.物業(yè)公司未在小區(qū)停車場(chǎng)安裝監(jiān)控設(shè)施，業(yè)主汽車輪胎被扎破，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？
上訴人張先生與被上訴人河南省信陽(yáng)市某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
13.業(yè)主汽車在小區(qū)內(nèi)被劃傷，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)保管合同違約責(zé)任嗎？
河北省某小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司車輛保管合同糾紛案
14.業(yè)主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？
霍某等人強(qiáng)迫河南省平頂山市新華區(qū)某小區(qū)業(yè)主購(gòu)買其裝修材料和搬運(yùn)服務(wù)構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪一案
15.物業(yè)公司如何做好裝修管理？
趙×與上海某物業(yè)公司及其保安宋×健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案
第四章 物業(yè)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理
16.物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)拖欠或拒付物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主？
重慶市大渡口區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)被拘留案
17.物業(yè)公司有權(quán)取得物業(yè)公共收益嗎？
河南省洛陽(yáng)市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司公共收益歸屬糾紛上訴案
18.業(yè)委會(huì)主任能支配小區(qū)停車費(fèi)嗎？
四川省攀枝花市首起業(yè)委會(huì)成員私吞公共收益犯職務(wù)侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任利用物業(yè)公司賬戶侵吞停車費(fèi)被判有期徒刑案
19.物業(yè)公司應(yīng)否向業(yè)主和業(yè)委會(huì)公示公司賬目？
上海市徐匯區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴某物業(yè)公司業(yè)主知情權(quán)糾紛一案
20.業(yè)主能否申請(qǐng)撤銷業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同？
上海市某小區(qū)7名業(yè)主申請(qǐng)法院確認(rèn)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效案
第五章 住宅專項(xiàng)維修資金
21.已入住并辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋還須交納專項(xiàng)維修資金嗎？
上海市××區(qū)某大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海×實(shí)業(yè)總公司其他所有權(quán)糾紛案
22.使用住宅專項(xiàng)維修資金必須經(jīng)業(yè)主表決同意嗎？
北京市某小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司維修資金申請(qǐng)使用糾紛案
23.未歸集住宅專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)發(fā)生大修怎么辦？
譚某訴上海市長(zhǎng)寧區(qū)某別墅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛-案
24.物業(yè)公司可否轉(zhuǎn)讓住宅專項(xiàng)維修資金？
北京萬(wàn)利和物業(yè)管理有限責(zé)任公司與北京茂德物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
第六章 物業(yè)管理權(quán)交接及承接查驗(yàn)
25.物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)委會(huì)解聘決定？
廣東省佛山市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)公司糾紛上訴案
26.物業(yè)交接時(shí)如何處理原物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)？
洛陽(yáng)廣廈城業(yè)物業(yè)管理有限公司與洛陽(yáng)市極標(biāo)物業(yè)管理有限公司、洛陽(yáng)市華谷翠庭業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理糾紛案
27.物業(yè)公司如何做好項(xiàng)目接撤管？
湖北省武漢市某大廈業(yè)主委員會(huì)與湖北某物業(yè)管理有限責(zé)任公司、湖北某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)交接糾紛案
第七章 客戶關(guān)系管理與維護(hù)
28.物業(yè)經(jīng)理將業(yè)主打傷，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？
原告楊某訴被告牛某、物業(yè)公司人身?yè)p害賠償糾紛案
29.物業(yè)公司安裝攝像裝置是否侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)？
謝某某訴某物業(yè)管理(上海)有限公司隱私權(quán)糾紛案
30.物業(yè)公司貶損業(yè)委會(huì)主任是否構(gòu)成名譽(yù)權(quán)侵權(quán)？
業(yè)委會(huì)主任黃×訴上海某物業(yè)有限公司名譽(yù)權(quán)糾紛案
31.物業(yè)公司如何保護(hù)其法人名譽(yù)權(quán)？
廣東省業(yè)主李某與佛山市×物業(yè)公司名譽(yù)權(quán)糾紛上訴案
32.物業(yè)公司應(yīng)如何處理與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系？
陜西省某物業(yè)公司為阻止業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)雇兇毆打業(yè)主案
第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系管理
33.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向簽訂保密及競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議的員工支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎？
田某與北京某物業(yè)管理有限公司勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛案
34.未繳納工傷保險(xiǎn)的職工發(fā)生工傷后怎么辦？
重慶市某物業(yè)公司與陳某工傷保險(xiǎn)待遇糾紛案
35.收物業(yè)費(fèi)被打傷，能否認(rèn)定為工傷？
廣西南寧某物業(yè)公司與廣西南寧市××局作出的工傷行政確認(rèn)案
36.員工經(jīng)常請(qǐng)病假，企業(yè)可以單方調(diào)崗嗎？
梅某與山西某物業(yè)公司勞動(dòng)爭(zhēng)議案
37.什么情況下辭退員工不用提前通知并無(wú)須支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金？
北京某物業(yè)公司與卞某勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛案
第九章 其他典型案例
38.物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)如何劃分？區(qū)域邊界對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司有何影響？
黃某等25人訴成都市武侯區(qū)房管局劃分物業(yè)管理區(qū)域行政糾紛案
39.小區(qū)門衛(wèi)室產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)如何認(rèn)定？
上海某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司與上海市寶山區(qū)某公寓業(yè)主委員會(huì)業(yè)主共有權(quán)糾紛案
40.業(yè)主委員會(huì)如何保障業(yè)主的知情權(quán)？
田某與上海市松江區(qū)×小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛案
41.物業(yè)公司開(kāi)拓市場(chǎng)提高競(jìng)爭(zhēng)力都有什么招？
深圳市甲物業(yè)管理有限公司收購(gòu)深圳市乙物業(yè)管理有限公司案
附錄
中華人民共和國(guó)物權(quán)法(節(jié)錄)
較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
物業(yè)管理?xiàng)l例
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作經(jīng)典叢書：物業(yè)管理 經(jīng)典案例與實(shí)務(wù)操作指引(近期升級(jí)版)》：
北京市通州區(qū)某住宅小區(qū)由北京某物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。2009年7月3日下午14時(shí)許，北京市某小區(qū)2號(hào)樓東側(cè)的污水井排水出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)公司3名維修人員先后下井對(duì)污水提升泵進(jìn)行維修，在出現(xiàn)中毒情況后，井口外的物業(yè)公司員工又有7人下井救援，都依次中毒暈倒。14時(shí)37分，消防部門接到報(bào)警后，先后調(diào)集3部指揮車、2個(gè)中隊(duì)、3輛搶險(xiǎn)車，共59名消防官兵參與搶險(xiǎn)救援，成功救出井下被困工人10人，其中有6人經(jīng)搶救無(wú)效死亡，4人脫離危險(xiǎn)。區(qū)支隊(duì)消防戰(zhàn)士張某在救人過(guò)程中被一名落井受困人員拽斷空氣呼吸器接頭，并墜入井底吸入毒氣，溺水身亡。因硫化氫、甲烷引起窒息性氣體中毒，本次事故造成王某某等6名物業(yè)公司員工死亡，李某等4人受傷，另有1名消防人員在施救過(guò)程中犧牲。
2010年4月21日下午，區(qū)法院開(kāi)庭審理污水井中毒事故案。本案中，北京某物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理南某及該公司小區(qū)物業(yè)管理分公司執(zhí)行總經(jīng)理陳某被提起公訴，罪名均為重大勞動(dòng)安全事故罪。通州檢察院經(jīng)審查后認(rèn)為，陳某作為分公司執(zhí)行總經(jīng)理，負(fù)責(zé)北區(qū)的安全生產(chǎn)工作，卻對(duì)有限空間作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查不到位，未及時(shí)向總公司申請(qǐng)相關(guān)的勞動(dòng)防護(hù)用品和相關(guān)檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備，事故發(fā)生后，他在未采取有效安全防護(hù)措施的情況下貿(mào)然施救，導(dǎo)致事故進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)該事故的發(fā)生負(fù)有直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。南某作為北京某物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，未按規(guī)定設(shè)置安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)或配備專職安全生產(chǎn)管理人員；未組織制定本單位危險(xiǎn)作業(yè)安全管理和操作規(guī)程；未進(jìn)行必要的安全投入；未及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除井下作業(yè)存在的安全隱患；未組織制定和實(shí)施本單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案，對(duì)該起事故的發(fā)生負(fù)有直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。檢察院表示，陳某、南某作為企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，未保障企業(yè)安全生產(chǎn)條件符合國(guó)家規(guī)定，因而發(fā)生重大傷亡事故，且情節(jié)特別惡劣，應(yīng)當(dāng)以重大勞動(dòng)安全事故罪追究其刑事責(zé)任。
本案是一起物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水井有限空間作業(yè)引發(fā)的生產(chǎn)安全事故。關(guān)鍵問(wèn)題有三個(gè)：什么是有限空間作業(yè)？對(duì)污水井作業(yè)有何要求？污水井作業(yè)過(guò)程中物業(yè)公司負(fù)責(zé)人有何責(zé)任？
(一)有限空間作業(yè)。
有限空間，是指封閉或者部分封閉，與外界相對(duì)隔離，出人口較為狹窄，作業(yè)人員不能長(zhǎng)時(shí)間在內(nèi)工作，自然通風(fēng)不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或者氧含量不足的空間。有限空間作業(yè)是指作業(yè)人員進(jìn)入有限空間實(shí)施的作業(yè)活動(dòng)。有限空間分為三類：(1)密閉設(shè)備：船艙、貯罐、車載槽罐、反應(yīng)塔(釜)、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；(2)地下有限空間：地下管道、地下室、地下倉(cāng)庫(kù)、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、污水池(井)、沼氣池、化糞池，下水道等；(3)地上有限空間：儲(chǔ)藏室、酒糟池、發(fā)酵池、垃圾站、溫室、冷庫(kù)、糧倉(cāng)、料倉(cāng)等。
有限空間作業(yè)存在顯著危害，包括：(1)中毒危害：有限空間容易積聚高濃度有害物質(zhì)。有害物質(zhì)可以是原來(lái)就存在于有限空間的也可以是作業(yè)過(guò)程中逐漸積聚的。(2)缺氧危害：空氣中氧濃度過(guò)低會(huì)引起缺氧。(3)燃爆危害：空氣中存在易燃、易爆物質(zhì)，濃度過(guò)高時(shí)遇火會(huì)引起爆炸或燃燒。(4)其他危害：其他任何威脅生命或健康的環(huán)境條件。如墜落、溺水、物體打擊、電擊等。
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