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房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)，在國(guó)計(jì)民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全年房地產(chǎn)業(yè)投資95，036億元，比上年名義增長(zhǎng)105%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)99%)。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值44，725億元，比上年增長(zhǎng)89%。

參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，載中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)：http：//wwwstatsgovcn/tjsj/2xfb/201502/t20150226_685799html，2015年3月16日訪問(wèn)。基于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，其一直是國(guó)家立法規(guī)范和國(guó)家宏觀政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。

2011年1月24日，吳邦國(guó)宣布中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成，如期完成中共十五大提出的重大政治建設(shè)目標(biāo)，成為中國(guó)法制建設(shè)史的重要里程碑。2011年3月10日，在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告中，吳邦國(guó)用一半的篇幅重點(diǎn)闡述了中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的如期形成，宣告以此為標(biāo)志的中國(guó)法制建設(shè)進(jìn)入新的歷史時(shí)期。截至2010年年底，我國(guó)已制定現(xiàn)行有效法律236件、行政法規(guī)690多件、地方性法規(guī)8600多件，并完成對(duì)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)的集中清理工作。

參見(jiàn)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告》，2011年3月10日，吳邦國(guó)。我國(guó)以憲法為核心，以法律為主干，包括行政法規(guī)、地方性法規(guī)等規(guī)范性文件在內(nèi)的，由七個(gè)法律部門(mén)、三個(gè)層次法律規(guī)范構(gòu)成的中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系已經(jīng)基本形成。作為中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的組成部分，在房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了以《合同法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等為核心、系列行政法規(guī)并列、諸多行政規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范相補(bǔ)充的房地產(chǎn)法律體系。

房地產(chǎn)業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、能源消耗高、關(guān)聯(lián)度強(qiáng)等特點(diǎn)。相對(duì)其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)家法律的規(guī)范和宏觀政策的調(diào)控要廣，其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也多。綜觀房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要組成部分，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)安全和可持續(xù)發(fā)展起著不可替代的作用。可謂"房地產(chǎn)法律規(guī)則博大精深，房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)紛繁復(fù)雜"。無(wú)論是對(duì)于法律工作者，還是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者來(lái)說(shuō)，深入研究房地產(chǎn)法律，進(jìn)而防控房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)，都具有重大的實(shí)踐意義和較高的實(shí)用價(jià)值。筆者作為一名法律工作者，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)管理和法律實(shí)務(wù)，一直致力于房地產(chǎn)法律的理論研究及實(shí)踐。在這過(guò)程中，逐步積累了一些心得和經(jīng)驗(yàn)，并在系統(tǒng)研究和整理的基礎(chǔ)上編寫(xiě)了《房地產(chǎn)全程法律解讀和風(fēng)險(xiǎn)防控》、《建設(shè)工程全程法律解讀和風(fēng)險(xiǎn)防控》、《中國(guó)土地全程法律解讀和風(fēng)險(xiǎn)防控》，基本涵括了房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的方方面面。相比而言，《房地產(chǎn)全程法律解讀和風(fēng)險(xiǎn)防控》具有以下特點(diǎn)：

1.系統(tǒng)注重體系創(chuàng)新

從本書(shū)的體系來(lái)看，主要分"四章"：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)金融及財(cái)稅、物業(yè)服務(wù)；在章之下又具體細(xì)分為開(kāi)發(fā)企業(yè)、外商投資、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售廣告、買(mǎi)受人、認(rèn)購(gòu)、預(yù)/現(xiàn)售、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款、期房轉(zhuǎn)讓、二手房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、房屋租賃特殊規(guī)則、按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)使用和維護(hù)等二十六個(gè)專(zhuān)題。從每一專(zhuān)題的內(nèi)容看，又統(tǒng)一分為基本知識(shí)、法律解讀、法律風(fēng)險(xiǎn)提示、法律風(fēng)險(xiǎn)防控、相關(guān)案例、法律鏈接等六個(gè)部分。

2.密切關(guān)注近期立法動(dòng)態(tài)

房地產(chǎn)法律易受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，具有靈活、易變的特點(diǎn)，本書(shū)始終關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域近期立法動(dòng)態(tài)。在房地產(chǎn)立法方面，本書(shū)涵括與房地產(chǎn)相關(guān)的全國(guó)人大制定的法律、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)、國(guó)家部委制定的行政規(guī)章、地方人大制定的地方法規(guī)、地方政府制定的地方規(guī)章；在國(guó)家政策方面，本書(shū)始終把握近二十年來(lái)國(guó)家的一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家宏觀調(diào)控政策；在法院審判實(shí)踐方面，本書(shū)涵括較高人民法院的與房地產(chǎn)相關(guān)的司法解釋?zhuān)鞯馗呒?jí)、中級(jí)人民法院的與房地產(chǎn)相關(guān)的意見(jiàn)、紀(jì)要等，并選擇較高人民法院公報(bào)和中國(guó)法院網(wǎng)中與房地產(chǎn)相關(guān)的案例作為參考案例。

3.注重理論和實(shí)踐的結(jié)合

法律理論源于法律實(shí)踐，法律理論指導(dǎo)法律實(shí)踐，法律理論隨法律實(shí)踐的發(fā)展而發(fā)展。房地產(chǎn)法律的研究必須堅(jiān)持理論與實(shí)踐的統(tǒng)一。本書(shū)十分注重理論和實(shí)際的結(jié)合，在內(nèi)容安排上堅(jiān)持了理論和實(shí)際結(jié)合的精神，每一專(zhuān)題的基本知識(shí)、法律解讀部分主要傾向于理論層面的研究，法律風(fēng)險(xiǎn)提示、法律風(fēng)險(xiǎn)防控、相關(guān)案例、法律鏈接部分則更多關(guān)注法律實(shí)務(wù)方面的操作。基礎(chǔ)知識(shí)部分側(cè)重介紹每一模塊的基礎(chǔ)知識(shí)；法律解讀部分側(cè)重從法理角度分析每一模塊的法律問(wèn)題；法律風(fēng)險(xiǎn)提示部分側(cè)重從法律責(zé)任的角度介紹每一模塊的法律風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)防控側(cè)重從實(shí)務(wù)操作角度介紹每一模塊法律風(fēng)險(xiǎn)的防控；相關(guān)案件主要介紹具有一定代表性的房地產(chǎn)案例；法律鏈接部分主要介紹每一模塊相關(guān)的法律、行政法規(guī)及規(guī)章、地方法規(guī)及規(guī)章、較高人民法院的司法解釋以及地方法院的審判意見(jiàn)、紀(jì)要。

筆者受自身學(xué)識(shí)、專(zhuān)業(yè)和經(jīng)驗(yàn)的局限，本書(shū)不足、缺漏、錯(cuò)誤之處在所難免，希望廣大讀者能夠不吝賜教，共同推動(dòng)房地產(chǎn)法律的理論研究和實(shí)踐工作。本書(shū)的出版，得到法律出版社應(yīng)用分社戴偉社長(zhǎng)、李群編輯的大力支持和幫助，得到家人蔡秀靜、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓勵(lì)，在此謹(jǐn)表謝意！

二○一五年八月于北京