引論：我們?yōu)槟砹?篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征

1.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開(kāi)發(fā)銷售一體化和合同性開(kāi)發(fā)兩種。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)是根據(jù)預(yù)先制定的合同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過(guò)程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過(guò)戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi)，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保障金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保障金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保障金的數(shù)額自然較高，而且需要保障的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保障金，把保障金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

作者：沈文豐單位：福建紫金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:芻議房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理存在的問(wèn)題與優(yōu)化措施

芻議房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理存在的問(wèn)題與優(yōu)化措施

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了很大的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步作出了突出的貢獻(xiàn)，但是總體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展水平還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和質(zhì)量較低，難以充分發(fā)揮人力資源的作用，對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了不利的影響。因此，需要順應(yīng)時(shí)代的要求，關(guān)注人的發(fā)展，對(duì)會(huì)計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的特點(diǎn)

（一）會(huì)計(jì)管理工作周期長(zhǎng)

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大和周轉(zhuǎn)本文由論文聯(lián)盟//收集整理率低的特點(diǎn)，加長(zhǎng)了會(huì)計(jì)管理工作的周期和時(shí)間跨度，加大了會(huì)計(jì)管理工作的難度。另外，受到金融政策調(diào)整的影響，企業(yè)融資難度加大，阻礙了企業(yè)的資金總量的增長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)具有銷售周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，更加加劇了會(huì)計(jì)管理工作的周期。

（二）資金風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的發(fā)展是國(guó)家政策、市場(chǎng)因素和市民觀念多種因素共同作用的結(jié)果，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理面臨著資金風(fēng)險(xiǎn)大的難題，要求會(huì)計(jì)進(jìn)行科學(xué)管理，提高會(huì)計(jì)管理的質(zhì)量。

（三）會(huì)計(jì)管理范圍廣

會(huì)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，涉及多個(gè)領(lǐng)域，決定了會(huì)計(jì)管理的復(fù)雜性，特別是與財(cái)務(wù)管理之間的關(guān)系密切。加上大量的資金流動(dòng)，使得房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理的難度加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的問(wèn)題分析

近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，但是在發(fā)展的過(guò)程中也暴露出諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題成為房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸，制約了房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（一）信息失真問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理處于初期階段，相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度還不夠健全，加上企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)缺乏職業(yè)道德的審查，致使在會(huì)計(jì)的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會(huì)計(jì)利用政策的漏洞，為了一己私利，進(jìn)行不合法的操作，造成了會(huì)計(jì)信息的嚴(yán)重失真。這樣，信息資源的不性，使房地產(chǎn)的發(fā)展步履維艱。

（二）透漏稅款現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，在我國(guó)的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經(jīng)濟(jì)利益。這說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作不透明，管理水平和質(zhì)量不高，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）監(jiān)督法律約束不健全

監(jiān)督制度的不健全是導(dǎo)致會(huì)計(jì)管理工作無(wú)法真正是履行監(jiān)督職能，致使會(huì)計(jì)管理監(jiān)督弱化，不利于企業(yè)的整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇的同時(shí)還帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，這就對(duì)不健全的監(jiān)督制度造成了沖擊。立法制度的相對(duì)落后，立法與實(shí)際的操作之間差距很大，同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)者的無(wú)視法律行為導(dǎo)致一些越權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理帶來(lái)了很多負(fù)面的影響。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理問(wèn)題的優(yōu)化措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，以及當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理中的諸多問(wèn)題，需要對(duì)會(huì)計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，不斷提高管理水平，為房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展積蓄力量。

（一）提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

會(huì)計(jì)管理工作主要是借助會(huì)計(jì)人員進(jìn)行，因此必須把加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)作為房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理工作的重點(diǎn)。首先，會(huì)計(jì)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，對(duì)管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會(huì)計(jì)人才的時(shí)候重視其操作技能和業(yè)務(wù)水平。其次，會(huì)計(jì)工作與財(cái)務(wù)管理有著重要的聯(lián)系，必須選擇具有良好職業(yè)道德的人才。另外，企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)會(huì)計(jì)培訓(xùn)工作的重視程度，提高其自身學(xué)習(xí)能力，為房地產(chǎn)培養(yǎng)一支的會(huì)計(jì)隊(duì)伍。

（二）建立會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)管理體系的缺陷容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)管理工作出現(xiàn)問(wèn)題，即易產(chǎn)生信息的失真，不利于對(duì)資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會(huì)計(jì)規(guī)范體系對(duì)會(huì)計(jì)管理工作進(jìn)行約束和規(guī)范。鑒于房地產(chǎn)成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對(duì)信息真實(shí)性的控制，真正的提取有效的真實(shí)的信息。這就需要細(xì)化會(huì)計(jì)工作的流程，并且提高會(huì)計(jì)管理的透明度，較大限度的縮小利潤(rùn)操縱空間，實(shí)現(xiàn)信息失真的有效治理，優(yōu)化房地產(chǎn)的發(fā)展。

（三）杜絕偷稅漏稅

為了杜絕偷稅漏稅的現(xiàn)象，進(jìn)行售房制度的改革是非常有必要的，通常來(lái)說(shuō)，將預(yù)售房制度改革為現(xiàn)房銷售制度，可以簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算和納稅比例的計(jì)算，同時(shí)降低了成品房的銷售風(fēng)險(xiǎn)，使會(huì)計(jì)建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對(duì)成本有著及時(shí)的監(jiān)督，從而遏制了偷稅漏稅行為。

使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的票據(jù)也可以有效遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，票據(jù)是企業(yè)納稅的依據(jù)，應(yīng)該納入經(jīng)營(yíng)性收入賬戶，進(jìn)而規(guī)范對(duì)票據(jù)的管理，約束房地產(chǎn)的繳稅行為，進(jìn)而解決會(huì)計(jì)管理中的相關(guān)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)管理的有效進(jìn)行。

（四）建立健全監(jiān)督制度

會(huì)計(jì)工作關(guān)系著財(cái)務(wù)工作，需要高度重視的同時(shí)做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，這就依賴于監(jiān)督制度的建立。由于房地產(chǎn)的資金流動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)性高，就需要對(duì)會(huì)計(jì)的管理進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合法行為，并采取針對(duì)性的措施予以解決。

企業(yè)的會(huì)計(jì)管理需要以高素質(zhì)和操作技能熟練的人才進(jìn)行操作，還需要相關(guān)法律和制度的約束，企業(yè)定期的對(duì)會(huì)計(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督和督促。當(dāng)然在新時(shí)代，要善于運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)和手段，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理的健康開(kāi)展。

總之，房地產(chǎn)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作是各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和重心，需要提高重視程度，從會(huì)計(jì)人才、管理方法和手段、管理觀念等多個(gè)方面著手，針對(duì)管理中的問(wèn)題及時(shí)的采取相應(yīng)的措施，提高會(huì)計(jì)管理的水平，真正的發(fā)揮其重要作用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康合理發(fā)展。在以后的會(huì)計(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代的潮流，不斷的更新和改革管理辦法，提高管理水平和管理質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過(guò)程中的諸多經(jīng)濟(jì)投入成本按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配，進(jìn)而完成對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過(guò)程中總的成本和各個(gè)分項(xiàng)單位成本投入的計(jì)算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用以及建筑安裝工程費(fèi)用、建筑工程設(shè)計(jì)施工過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購(gòu)買支出、企業(yè)生存發(fā)展過(guò)程中的籌資成本和管理費(fèi)用等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問(wèn)題

具體來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作存在的問(wèn)題主要包括以下內(nèi)容:

(一)成本核算對(duì)象存在問(wèn)題。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，成本核算對(duì)象存在的問(wèn)題主要是成本核算的對(duì)象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中特殊工程項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目成本對(duì)象的特殊特征問(wèn)題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實(shí)行方法以及實(shí)行決策不夠合理的問(wèn)題。這種問(wèn)題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本核算工作終究會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作出現(xiàn)對(duì)象劃分得過(guò)于細(xì)致或者劃分得過(guò)于籠統(tǒng)，導(dǎo)致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實(shí)際成果卻沒(méi)有得到質(zhì)量上的提升，浪費(fèi)了大量人力物力的同時(shí)吃力不討好，這屬于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的常見(jiàn)問(wèn)題。

(二)成本費(fèi)用的歸類存在問(wèn)題。

成本費(fèi)用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作成果的真實(shí)性、性以及嚴(yán)密性。然而在當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費(fèi)用的歸類上總會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題，常見(jiàn)的包括將企業(yè)日常管理實(shí)施以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對(duì)直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒(méi)有作出相應(yīng)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的內(nèi)容，對(duì)所屬單位的分項(xiàng)成本卻沒(méi)有更多細(xì)致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實(shí)不符的現(xiàn)象，同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)分配方式不夠合理，太過(guò)隨意，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進(jìn)行成本分配工作，這既是對(duì)企業(yè)成本的不負(fù)責(zé)任，也造成了企業(yè)成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)問(wèn)題。

(三)費(fèi)用的記錄存在問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用記錄也是保障其會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中的費(fèi)用記錄有的時(shí)候跨度太長(zhǎng)，成本核算工作的工作任務(wù)量過(guò)大或者說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項(xiàng)目上的成本費(fèi)用記錄在同一個(gè)記錄本上，造成了不同項(xiàng)目之間的成本費(fèi)用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問(wèn)題的一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的解決措施

(一)加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象的制定標(biāo)準(zhǔn)建立工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)的建立和完善工作，進(jìn)而根據(jù)不同對(duì)象的會(huì)計(jì)成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進(jìn)成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)制定工作中一是需要考慮其旗下建設(shè)項(xiàng)目的不同特征，包括其類型、地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊(duì)伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項(xiàng)建筑工程項(xiàng)目施工過(guò)程中施工圖紙的不同，完成對(duì)同一結(jié)構(gòu)類型或者說(shuō)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項(xiàng)目的整理歸納和分類排比工作。這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項(xiàng)目其他主要類型特征上的不同，完成對(duì)分享對(duì)象的分類整理工作，比如施工工期的時(shí)間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項(xiàng)目都可以劃作同一類的成本核算對(duì)象。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對(duì)象特征上的不同與相同之處完成對(duì)成本核算對(duì)象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對(duì)象的界定工作。

(二)加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用的整理分配工作過(guò)程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒(méi)錯(cuò)的，然而在具體施行的過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于直接成本和間接成本的核算工作中沒(méi)有過(guò)多注重細(xì)節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作上存在問(wèn)題，引發(fā)整體的會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強(qiáng)對(duì)直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)其不同成本類型中細(xì)節(jié)以及整體的分類工作，保障成本核算工作人員能夠有效面對(duì)諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運(yùn)用直接成本和間接成本的方法完成對(duì)成本費(fèi)用的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預(yù)算面積將公共配套設(shè)施費(fèi)用分配給受益對(duì)象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。

(三)加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理的合理性。

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的實(shí)行質(zhì)量以及減少其施行過(guò)程中的誤差，加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用記錄管理工作的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對(duì)不同類型的成本核算對(duì)象以及成本核算費(fèi)用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費(fèi)用較少的項(xiàng)目安排在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行合并核算，單獨(dú)設(shè)立的科目好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費(fèi)用類型。同時(shí)在成本費(fèi)用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄現(xiàn)象，如果確實(shí)需要的話企業(yè)可以通過(guò)明細(xì)臺(tái)賬的設(shè)置方法來(lái)有效加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進(jìn)企業(yè)整體會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的實(shí)行質(zhì)量。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算工作人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從各個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的促進(jìn)工作，保障成本核算工作能夠有效地發(fā)揮其功能效用，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速健康成長(zhǎng)。

作者：唐眉 單位：四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除定期編制會(huì)計(jì)報(bào)表向報(bào)表使用者提供會(huì)計(jì)信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會(huì)計(jì)報(bào)表之外，另用附注的方式，用文字對(duì)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目作必要的解釋，來(lái)幫助報(bào)表使用者理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容。會(huì)計(jì)報(bào)表附注的內(nèi)容，主要有以下幾方面：

一、企業(yè)所采用的主要會(huì)計(jì)處理方法的說(shuō)明

不同的會(huì)計(jì)處理方法，其所提供的會(huì)計(jì)信息的結(jié)果是有差別的。為使報(bào)表使用者正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，企業(yè)在編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)對(duì)所采用的主要會(huì)計(jì)處理方法及其變更加以說(shuō)明。如：短期投資，應(yīng)說(shuō)明其期末數(shù)的計(jì)價(jià)方法：按成本計(jì)價(jià)，還是按成本與市價(jià)孰低計(jì)價(jià)。

應(yīng)收賬款，應(yīng)說(shuō)明其對(duì)壞賬采用直接轉(zhuǎn)銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應(yīng)收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。

存貨，應(yīng)說(shuō)明其平時(shí)收發(fā)按計(jì)劃價(jià)格計(jì)價(jià)，還是按實(shí)際成本計(jì)價(jià)；如按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，是采用先進(jìn)先出法，還是采用后進(jìn)先出法。移動(dòng)平均法、全月一次加權(quán)平均法。

固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)說(shuō)明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數(shù)總和折舊法；又采用平均年限折舊法時(shí)，是用個(gè)別折舊率，還是用分類折舊率。

長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)說(shuō)明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法記賬，或哪些長(zhǎng)期股權(quán)投資按成本法記賬，哪些長(zhǎng)期股權(quán)投資控權(quán)益法記賬。

無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說(shuō)明其成本和攤銷年限的確定依據(jù)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說(shuō)明其確認(rèn)原則。

所得稅，應(yīng)說(shuō)明以應(yīng)付稅款法作為核算當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法，還是以納稅影響會(huì)計(jì)法作為核算當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。

會(huì)計(jì)中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會(huì)計(jì)期間采用相同的會(huì)計(jì)處理方法，否則，不同期間會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息，就無(wú)法進(jìn)行比較。但是堅(jiān)持一貫性原則，并不等于說(shuō)前后各期的會(huì)計(jì)處理方法長(zhǎng)期不能變更。會(huì)計(jì)工作為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而必須作出會(huì)計(jì)處理方法變更時(shí)，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明變更的原因及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。當(dāng)然，這種變更，也應(yīng)在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的允許范圍之內(nèi)。

二、報(bào)表中有關(guān)重要項(xiàng)目明細(xì)資料的列示

對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表中的一些重要項(xiàng)目，因報(bào)表格式的限制，未能詳細(xì)列示，應(yīng)在附注中列出明細(xì)資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)。

應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)（如5％以上投資）單位的欠款額。

存貨，按存貨務(wù)會(huì)計(jì)科目列示。提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。

待攤費(fèi)用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項(xiàng)列示。

長(zhǎng)期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項(xiàng)列示賬面余額和當(dāng)年投資收益。

固定資產(chǎn)，按類別列示其原價(jià)、累計(jì)折舊和凈值。

固定資產(chǎn)購(gòu)建支出，按工程項(xiàng)目列示其預(yù)算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進(jìn)度和資金來(lái)源。

無(wú)形資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。

遞延資產(chǎn)或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。

短期借款和長(zhǎng)期借款，列示各筆借款的債權(quán)單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。

經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、配套設(shè)施銷售、代建工程結(jié)算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。

營(yíng)業(yè)外收入和營(yíng)業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項(xiàng)目列示。

三、非經(jīng)常性項(xiàng)目損益的說(shuō)明

非經(jīng)常性項(xiàng)目損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不是經(jīng)常發(fā)生事項(xiàng)的損失或收益。如：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)說(shuō)明其轉(zhuǎn)讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈損失。

收回長(zhǎng)期投資，應(yīng)說(shuō)明收回長(zhǎng)期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。

非常損失，應(yīng)說(shuō)明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項(xiàng)資產(chǎn)賬面凈值減去保險(xiǎn)賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項(xiàng)清理費(fèi)用。

其他數(shù)額較大的非經(jīng)常性項(xiàng)目的損益，均應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。

四、或有事項(xiàng)及其收益、損失的披露

或有事項(xiàng)是指在會(huì)計(jì)報(bào)表編制日已經(jīng)存在的事項(xiàng)，它能否使企業(yè)獲得收益或發(fā)生損失，有賴于未來(lái)一種或多種事項(xiàng)的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性。

或有事項(xiàng)按其發(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計(jì)，有三種處理方式：確認(rèn)人賬；在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露；不予反映。

或有事項(xiàng)發(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況。或有事項(xiàng)發(fā)生收益或損失的金額，分為能合理估計(jì)和不能合理估計(jì)兩種情況。

對(duì)或有收益的披露，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和收入實(shí)現(xiàn)原則予以處理。對(duì)或有損失，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和充分披露原則予以處理。

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)很有可能獲得收益的或有事項(xiàng)，不將其收益估計(jì)入賬，但應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露。對(duì)有可能獲得收益的或有事項(xiàng)，不將其收益估計(jì)入賬，是否在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露要特別謹(jǐn)慎。對(duì)很少可能獲得收益的或有事項(xiàng)，不必在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露。

對(duì)很有可能發(fā)生損失的或有事項(xiàng)，能估計(jì)損失金額的，應(yīng)將其損失和負(fù)債同時(shí)估計(jì)人賬；不能估計(jì)損失金額的，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中充分加以披露。對(duì)有可能發(fā)生損失的或有事項(xiàng)，其損失和負(fù)債不估計(jì)入賬，但應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。對(duì)很少可能發(fā)生損失的或有事項(xiàng)，一般也應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。

對(duì)于下列或有事項(xiàng)，應(yīng)估計(jì)其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說(shuō)明對(duì)未來(lái)結(jié)果的可能影響：為其他企業(yè)負(fù)債提供的擔(dān)保；因票據(jù)貼現(xiàn)而承擔(dān)的義務(wù)；企業(yè)承擔(dān)的其他責(zé)任；有可*證據(jù)證明的或有收益。

五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露

關(guān)聯(lián)方的交易，往往會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性產(chǎn)生影響，所以也應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。

會(huì)計(jì)中所指關(guān)聯(lián)方，是指在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊懙母鞣剑约皟煞交蚨喾酵芤环娇刂频母鞣健ｊP(guān)聯(lián)方關(guān)系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業(yè)或受其他企業(yè)控制，以及同受某一企業(yè)控制的兩個(gè)或多個(gè)企業(yè)（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營(yíng)企業(yè)；（3）聯(lián)營(yíng)企業(yè)；（4）主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員直接控制的其他企業(yè)。在存在控制關(guān)系的情況下，關(guān)聯(lián)者如為企業(yè)時(shí)，不論他們之間有無(wú)交易，都應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露如下事項(xiàng)：（l）企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或類型、名稱、法定代表人、注冊(cè)資本及其變化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務(wù)；（3）所持股份或權(quán)益及其變動(dòng)。

關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)，而不論是否收取價(jià)款。主要包括：（l）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；（2）承發(fā)包工程；（3）購(gòu)買或銷售商品；（4）購(gòu)買或銷售除商品以外其他資產(chǎn)；（5）提供或接受勞務(wù)；（6）；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金）；（9）擔(dān)保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移；（12）許可協(xié)議；（13）關(guān)鍵管理人員報(bào)酬。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應(yīng)比例；（2）未結(jié)算項(xiàng)目的金額或相應(yīng)比例；（3）定價(jià)政策（包括沒(méi)有金額或只有象征性金額的交易）。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方以及交易類型予以披露。類型相同的關(guān)聯(lián)方交易，在不影響會(huì)計(jì)報(bào)表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。

六、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的說(shuō)明

企業(yè)集團(tuán)如編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，除在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明上述應(yīng)附注的事項(xiàng)外，還應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明：納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)、母公司所持有的各類股權(quán)的比例；納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的子公司增減變動(dòng)情況；未納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的原因及其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的情況，以及在合并會(huì)計(jì)報(bào)表中對(duì)未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的原因。

子公司與母公司會(huì)計(jì)政策不一致時(shí)，在合并會(huì)計(jì)報(bào)表中的處理方法。在未進(jìn)行調(diào)整直接編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)在合并會(huì)計(jì)報(bào)表中說(shuō)明其處理方法；納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等有關(guān)資料。

七、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的說(shuō)明

資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)又稱期后事項(xiàng)。它是指自年度資產(chǎn)負(fù)債表日后至?xí)?jì)報(bào)表報(bào)出口之間所發(fā)生的事項(xiàng)。按其是否調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表分為調(diào)整事項(xiàng)和非調(diào)整事項(xiàng)。

調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況的有關(guān)項(xiàng)目金額作出新的確認(rèn)，而需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作調(diào)整的事項(xiàng)。通常包括：已證實(shí)資產(chǎn)發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前發(fā)生的舞弊和會(huì)計(jì)差錯(cuò)；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日之前不符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作出的會(huì)計(jì)處理；由于稅率變動(dòng)，改變了資產(chǎn)負(fù)債表日及之前的稅金和利潤(rùn)等。

非調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況，不需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作出調(diào)整的事項(xiàng)。但對(duì)企業(yè)以后財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)。如：對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、資產(chǎn)遭受重大自然災(zāi)害損失、發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)性虧損、與本企業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)、達(dá)成協(xié)議的債務(wù)重組事項(xiàng)以及資產(chǎn)重組事項(xiàng)等，都應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表的附注中加以披露。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

摘要：“營(yíng)改增”政策在我國(guó)實(shí)施多年，實(shí)踐證明，這種方式對(duì)我國(guó)企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對(duì)建筑企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理十分復(fù)雜，只有適應(yīng)財(cái)務(wù)管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營(yíng)改增”給現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來(lái)的影響分析了具體的解決策略。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

“營(yíng)改增”政策使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應(yīng)這一變化，隨著政策的發(fā)展對(duì)其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

(一)改變了稅費(fèi)的抵扣形式

營(yíng)改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項(xiàng)目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負(fù)債率。以往的會(huì)計(jì)核算是將建筑工程造價(jià)與利潤(rùn)列入營(yíng)業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復(fù)繳稅現(xiàn)象。而隨著營(yíng)改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過(guò)程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習(xí)效果。

(二)對(duì)會(huì)計(jì)人員的核算提出了新的要求

以往的會(huì)計(jì)管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營(yíng)改增”優(yōu)化了會(huì)計(jì)職能，要求企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員正確了解會(huì)計(jì)賬目，正確核算企業(yè)項(xiàng)目，使其抵扣方式與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。企業(yè)還應(yīng)組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其能夠更深刻的了解會(huì)計(jì)核算，掌握會(huì)計(jì)核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對(duì)建筑企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目之多，涉及范圍之廣，都對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策。

(三)影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，我國(guó)企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式發(fā)生變化。在以往的營(yíng)業(yè)稅征收中，多采用預(yù)交制度，并且根據(jù)企業(yè)營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)繳納，導(dǎo)致很多企業(yè)的資金短缺，無(wú)法滿足繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的需求。按照進(jìn)度百分比來(lái)繳納稅費(fèi)將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。資金無(wú)法跟上必然影響施工效率。營(yíng)改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來(lái)確定收入，并且開(kāi)具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額造成了較大的影響，一般采用確認(rèn)收入與抵扣當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)項(xiàng)稅額，確保現(xiàn)金流量的增加。，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門并不是獨(dú)立存在的，會(huì)計(jì)核算核算人員應(yīng)與企業(yè)采購(gòu)人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握近期的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購(gòu)進(jìn)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)資金支出進(jìn)行把控。在滿足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價(jià)格問(wèn)題，選擇具有優(yōu)勢(shì)的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

上文我們分析了營(yíng)改增政策給我國(guó)企業(yè)稅收、財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的影響，在這一背景下，企業(yè)應(yīng)采取必要的應(yīng)對(duì)策略。具體包括以下幾個(gè)方面。

(一)完善會(huì)計(jì)管理制度

“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來(lái)。要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高效性，要對(duì)其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的體系，對(duì)增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行的分析，并制定與之相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度，并且將責(zé)任進(jìn)行劃分與細(xì)化。對(duì)以往財(cái)務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)敲定后對(duì)其進(jìn)行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，由會(huì)計(jì)主管和財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)可行性進(jìn)行研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)化。

(二)優(yōu)化方式，確保會(huì)計(jì)核算的高效性

要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，適應(yīng)營(yíng)改增的政策的發(fā)展，就要從對(duì)以往的財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個(gè)從整體上轉(zhuǎn)移到單獨(dú)性管理上。組織企業(yè)人員對(duì)營(yíng)改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，更快的了解機(jī)制的改變，及時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)管理制度進(jìn)行調(diào)整。

(三)積極應(yīng)對(duì)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展

企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對(duì)壓力也充分利用優(yōu)勢(shì)。營(yíng)改增所涉及的是國(guó)家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會(huì)造成相反的效果。因此對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機(jī)制。

三、總結(jié)

總之，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的“營(yíng)改增”策略，這對(duì)于建筑業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當(dāng)然，這一政策也給企業(yè)帶來(lái)了新的任務(wù)和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據(jù)需求進(jìn)行必要的調(diào)整，才能與之相適應(yīng)。可見(jiàn)，我國(guó)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。

作者：周銀燕 單位：中國(guó)第四冶金建設(shè)貢獻(xiàn)責(zé)任公司

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

一、土地增值稅概況

土地增值稅是一個(gè)十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國(guó)的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財(cái)產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國(guó)制訂土地增值稅的初衷談起。我國(guó)及時(shí)次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當(dāng)時(shí)為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機(jī)行為以國(guó)務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過(guò)了當(dāng)時(shí)消費(fèi)稅的較高稅率，到目前為止也是我國(guó)稅率較高的稅種，所以說(shuō)土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時(shí)的土地增值稅對(duì)打擊土地投機(jī)產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實(shí)物分配的結(jié)束，上世紀(jì)九十年代中期開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對(duì)象由土地投機(jī)分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計(jì)扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未達(dá)到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)稅種進(jìn)行轉(zhuǎn)變。由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)因素的制約，九十年代后期至二十一世紀(jì)初，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長(zhǎng)足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒(méi)有得到執(zhí)行，到了2000年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當(dāng)年度國(guó)務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時(shí)期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來(lái)，各省、市紛紛恢復(fù)了土地增值稅的征收，各類相關(guān)政策密集出臺(tái)，土地增值稅成了重要的稅收來(lái)源，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)專門成立相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對(duì)土地增值稅的征收管理。隨著改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展向深水區(qū)前進(jìn)、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的征收由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺(tái)，這一稅種對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

二、土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）時(shí)間跨度長(zhǎng)

土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值情況征稅，房地產(chǎn)項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)完畢，只能實(shí)行預(yù)征，無(wú)法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，少則二、三年，多則七、八年，有的項(xiàng)目甚至要開(kāi)發(fā)十多年。這就勢(shì)必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，不夸張的說(shuō)，很多項(xiàng)目單一個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要換三四撥會(huì)計(jì)。企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算前后方法也很不同，甚至可以說(shuō)五花八門，前期認(rèn)為項(xiàng)目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價(jià)或成本上升甚至?xí)?jì)換人等各種原因，又全部記入預(yù)交稅金，甚至紅沖當(dāng)期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時(shí)，相關(guān)會(huì)計(jì)資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無(wú)法清算，申請(qǐng)核定可能又不被批準(zhǔn)，十幾年未清算的項(xiàng)目比比皆是。

（二）影響金額大

土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的所有稅種中較高的（部分限制進(jìn)口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達(dá)100-200%）；預(yù)征時(shí)采用的稅率也達(dá)到1-4%，且不存在可抵扣項(xiàng)，也屬于僅次于營(yíng)業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預(yù)征額度大，如果會(huì)計(jì)核算不恰當(dāng)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的正確計(jì)算，甚至影響每個(gè)會(huì)計(jì)年度盈虧，導(dǎo)致無(wú)法正常利潤(rùn)分配及無(wú)法預(yù)測(cè)資金安排。

（三）政策變化快

雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國(guó)務(wù)院或是國(guó)家稅務(wù)總局制訂的全國(guó)性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時(shí)一個(gè)月就能出臺(tái)好多個(gè)，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無(wú)法適從。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行各種營(yíng)銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購(gòu)”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式也存在政策空白，企業(yè)也無(wú)所適從。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的開(kāi)發(fā)跨度長(zhǎng)，導(dǎo)致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

（四）計(jì)算難度高

土地增值稅的計(jì)算，特別是清算，對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求極高，不僅僅熟悉會(huì)計(jì)核算政策及土地增值稅的計(jì)算方法，更要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有深刻的了解，對(duì)造價(jià)、測(cè)繪、房產(chǎn)、融資、營(yíng)銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學(xué)科均需要有不同深度的了解，才能相對(duì)精準(zhǔn)的計(jì)算土地增值稅。由于現(xiàn)時(shí)階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進(jìn)場(chǎng)咨詢，對(duì)于前期由于會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，計(jì)算錯(cuò)誤所導(dǎo)致的相關(guān)差錯(cuò)實(shí)際已經(jīng)無(wú)法彌補(bǔ)，有的甚至造成相當(dāng)大的損失。

三、如何應(yīng)對(duì)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)核算方案

企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員地位，讓其積極參與、了解項(xiàng)目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、進(jìn)展情況，銷售方案等。會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目情況，科學(xué)制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，科學(xué)的確定土地增值稅會(huì)計(jì)科目，使其在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以適當(dāng)反映。

（二）加強(qiáng)土地增值稅預(yù)測(cè)算的管理

土地增值稅金額大、預(yù)繳多，在項(xiàng)目未達(dá)到清算條件前，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)多做預(yù)測(cè)，及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平，科學(xué)的測(cè)算全項(xiàng)目土地增值稅的稅負(fù)水平及時(shí)的做好售價(jià)稅負(fù)比（即房?jī)r(jià)與稅額的關(guān)系，房?jī)r(jià)越高則稅額越高）。科學(xué)合理的做好預(yù)繳工作，平衡預(yù)繳水平與全項(xiàng)目之間的稅負(fù)做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項(xiàng)目：可在每個(gè)年度做好預(yù)清算工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商后及時(shí)補(bǔ)繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無(wú)法彌補(bǔ)的情況；虧損項(xiàng)目：合理確定成本分期，及早做好前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

（三）保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通

土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強(qiáng)，及時(shí)了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級(jí)別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

（四）全員共同協(xié)助提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量

土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，更應(yīng)當(dāng)提供全體員工的認(rèn)知度，使其了解到每個(gè)人都會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個(gè)部門、每個(gè)員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對(duì)土地增值稅的影響有多大，對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響有多大。全員都參與其中，會(huì)計(jì)人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會(huì)計(jì)核算質(zhì)量也就水漲船高了。

四、小結(jié)

土地增值稅并不是一個(gè)成熟、科學(xué)的稅種，它可能會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的某個(gè)階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來(lái)會(huì)淹沒(méi)在“營(yíng)改增”的步伐中，也許還將存在很長(zhǎng)一段時(shí)間；但土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對(duì)企業(yè)的重大影響，才能從根本上保障土地增值稅正確的反映在會(huì)計(jì)核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，避免由于處理失當(dāng)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

作者：陳鉑

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策研究

引言

近些年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、安全系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)高等自身的獨(dú)特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯(cuò)，將會(huì)直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨(dú)特性和會(huì)計(jì)核算中面臨的問(wèn)題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)實(shí)性意義

1.1會(huì)計(jì)核算是企業(yè)預(yù)測(cè)及經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說(shuō)直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì)計(jì)核算又是構(gòu)成財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要是包括對(duì)企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時(shí)的會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)決策者做出正確的決策提供的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì)計(jì)核算工作中堅(jiān)持性原則，確保會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和性，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。

1.2會(huì)計(jì)核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項(xiàng)資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況通過(guò)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過(guò)分析和研究相關(guān)的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在及時(shí)時(shí)間獲取企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對(duì)企業(yè)整體運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會(huì)計(jì)核算，才能確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。

1.3會(huì)計(jì)核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來(lái)源，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費(fèi)和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得較大的經(jīng)營(yíng)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì)通過(guò)舉債的方式來(lái)籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對(duì)借款費(fèi)用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費(fèi)用必須同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開(kāi)始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始的時(shí)候才能資本化。這些對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定，而且對(duì)長(zhǎng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包含的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化，將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的話，也會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)年度報(bào)表與其他企業(yè)相比，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗(yàn)收出售后，會(huì)計(jì)人員就將已收款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì)計(jì)分期中才能收回的，或是要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能收回的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的解決對(duì)策

3.1完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

及時(shí)，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品在市場(chǎng)上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒(méi)有與購(gòu)買方簽訂合同的開(kāi)發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過(guò)銷售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒(méi)有按照合同支付出讓金，沒(méi)有取得土地使用證，沒(méi)有按照合同規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭(zhēng)議沒(méi)有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買賣。即凡是沒(méi)有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，也不能確認(rèn)收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)規(guī)定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠的計(jì)量。

3.2提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(zhǎng)期性和高價(jià)值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保障金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保障金作為一個(gè)單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算，保障房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保障期限更長(zhǎng)的質(zhì)量保障金。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況計(jì)提一定量的質(zhì)量保障金，將其計(jì)入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對(duì)各種外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表的附注部分增加對(duì)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的各種開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)和說(shuō)明，以提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

3.3進(jìn)一步完善成本核算

首先，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，可以是整個(gè)項(xiàng)目本身，也可以是每一個(gè)獨(dú)立施工的單項(xiàng)工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可以作為成本核算的對(duì)象，另外，對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，同時(shí)，如果一個(gè)項(xiàng)目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對(duì)象。其次，為了解決在計(jì)算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問(wèn)題，可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)樓層和戶型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計(jì)算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)的商品房達(dá)到可以銷售的狀態(tài)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與成本之間的配比。

4、結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中還面臨著一系列的不足和問(wèn)題，需要國(guó)家、企業(yè)及內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者切實(shí)認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員努力來(lái)提高自身的會(huì)計(jì)核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的較大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：黃榮芳

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問(wèn)題與對(duì)策

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好自身管理工作中的會(huì)計(jì)成本核算工作能夠有效減少企業(yè)自身在發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中投入和浪費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本，更能多方面、多層次地提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于企業(yè)的生存以及發(fā)展有著非常重要的意義。然而當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，由于企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的不規(guī)范性以及成本核算工作自身的局限性，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作仍然存在著許多的問(wèn)題，造成企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的質(zhì)量無(wú)法得到有效的提高，也造成了其核算成果始終得不到有效和深層次的利用，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的提高并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過(guò)程中的諸多經(jīng)濟(jì)投入成本按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配，進(jìn)而完成對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過(guò)程中總的成本和各個(gè)分項(xiàng)單位成本投入的計(jì)算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用以及建筑安裝工程費(fèi)用、建筑工程設(shè)計(jì)施工過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購(gòu)買支出、企業(yè)生存發(fā)展過(guò)程中的籌資成本和管理費(fèi)用等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問(wèn)題

具體來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作存在的問(wèn)題主要包括以下內(nèi)容:

(一)成本核算對(duì)象存在問(wèn)題。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，成本核算對(duì)象存在的問(wèn)題主要是成本核算的對(duì)象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中特殊工程項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目成本對(duì)象的特殊特征問(wèn)題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實(shí)行方法以及實(shí)行決策不夠合理的問(wèn)題。這種問(wèn)題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本核算工作終究會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作出現(xiàn)對(duì)象劃分得過(guò)于細(xì)致或者劃分得過(guò)于籠統(tǒng)，導(dǎo)致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實(shí)際成果卻沒(méi)有得到質(zhì)量上的提升，浪費(fèi)了大量人力物力的同時(shí)吃力不討好，這屬于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的常見(jiàn)問(wèn)題。

(二)成本費(fèi)用的歸類存在問(wèn)題。

成本費(fèi)用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作成果的真實(shí)性、性以及嚴(yán)密性。然而在當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費(fèi)用的歸類上總會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題，常見(jiàn)的包括將企業(yè)日常管理實(shí)施以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對(duì)直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒(méi)有作出相應(yīng)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的內(nèi)容，對(duì)所屬單位的分項(xiàng)成本卻沒(méi)有更多細(xì)致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實(shí)不符的現(xiàn)象，同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)分配方式不夠合理，太過(guò)隨意，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進(jìn)行成本分配工作，這既是對(duì)企業(yè)成本的不負(fù)責(zé)任，也造成了企業(yè)成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)問(wèn)題。

(三)費(fèi)用的記錄存在問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用記錄也是保障其會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中的費(fèi)用記錄有的時(shí)候跨度太長(zhǎng)，成本核算工作的工作任務(wù)量過(guò)大或者說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項(xiàng)目上的成本費(fèi)用記錄在同一個(gè)記錄本上，造成了不同項(xiàng)目之間的成本費(fèi)用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問(wèn)題的一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的解決措施

(一)加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象的制定標(biāo)準(zhǔn)建立工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)的建立和完善工作，進(jìn)而根據(jù)不同對(duì)象的會(huì)計(jì)成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進(jìn)成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)制定工作中一是需要考慮其旗下建設(shè)項(xiàng)目的不同特征，包括其類型、地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊(duì)伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項(xiàng)建筑工程項(xiàng)目施工過(guò)程中施工圖紙的不同，完成對(duì)同一結(jié)構(gòu)類型或者說(shuō)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項(xiàng)目的整理歸納和分類排比工作。這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項(xiàng)目其他主要類型特征上的不同，完成對(duì)分享對(duì)象的分類整理工作，比如施工工期的時(shí)間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項(xiàng)目都可以劃作同一類的成本核算對(duì)象。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對(duì)象特征上的不同與相同之處完成對(duì)成本核算對(duì)象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對(duì)象的界定工作。

(二)加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用的整理分配工作過(guò)程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒(méi)錯(cuò)的，然而在具體施行的過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于直接成本和間接成本的核算工作中沒(méi)有過(guò)多注重細(xì)節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作上存在問(wèn)題，引發(fā)整體的會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強(qiáng)對(duì)直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)其不同成本類型中細(xì)節(jié)以及整體的分類工作，保障成本核算工作人員能夠有效面對(duì)諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運(yùn)用直接成本和間接成本的方法完成對(duì)成本費(fèi)用的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預(yù)算面積將公共配套設(shè)施費(fèi)用分配給受益對(duì)象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。

(三)加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理的合理性。

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的實(shí)行質(zhì)量以及減少其施行過(guò)程中的誤差，加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用記錄管理工作的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對(duì)不同類型的成本核算對(duì)象以及成本核算費(fèi)用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費(fèi)用較少的項(xiàng)目安排在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行合并核算，單獨(dú)設(shè)立的科目好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費(fèi)用類型。同時(shí)在成本費(fèi)用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄現(xiàn)象，如果確實(shí)需要的話企業(yè)可以通過(guò)明細(xì)臺(tái)賬的設(shè)置方法來(lái)有效加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進(jìn)企業(yè)整體會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的實(shí)行質(zhì)量。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算工作人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從各個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的促進(jìn)工作，保障成本核算工作能夠有效地發(fā)揮其功能效用，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速健康成長(zhǎng)。

作者：唐眉

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算論文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算性有待提高

現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、性。

（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目

合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。

（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運(yùn)用到了會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域中。由于其項(xiàng)目活動(dòng)的復(fù)雜性、多樣性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復(fù)雜性高、容易發(fā)生差錯(cuò)出現(xiàn)問(wèn)題。會(huì)計(jì)信息化體系不僅將會(huì)計(jì)人員從繁瑣的財(cái)務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì)計(jì)工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì)計(jì)信息在各部門之間的傳遞，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì)計(jì)核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì)計(jì)核算制度，需要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)和教育，提高業(yè)務(wù)人員專業(yè)技能、會(huì)計(jì)處理能力的，加強(qiáng)其網(wǎng)絡(luò)知識(shí)、信息處理的能力的培養(yǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范化。

作者：吳楠

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)問(wèn)題及對(duì)策

摘要：現(xiàn)在我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)得到了顯著的提升，目前我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了持續(xù)的發(fā)展，持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到了我們國(guó)家居民的生活需求，當(dāng)然也促進(jìn)了我們國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。現(xiàn)階段我們國(guó)家得到了快速的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)需要得到足夠的控制，這樣才可以解除所存在的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部是否得到了足夠的控制將直接影響到我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并且也會(huì)影響到我們國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。這篇文章對(duì)于我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制所存在的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的研究和分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)內(nèi)部

這些年來(lái)。由于我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，所以也得到了持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)所消耗的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，并且投資也是比較多的，對(duì)于資金的需求量也是特別大的。這是一個(gè)具有風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。所以對(duì)于資金的掌控是一件特別重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)管理來(lái)說(shuō)是特別重要的，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是特別激烈的，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要把控好企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)管理，減少經(jīng)濟(jì)消耗，增加利益收入這樣就可以使得企業(yè)得到更好的發(fā)展。會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效性可以更好的優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部配置，增加會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效性，并且增加對(duì)于企業(yè)的管理控制與激勵(lì)，除此之外，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制能夠較好的促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)代企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制可以解除經(jīng)營(yíng)中所存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，是現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一道防火墻。

一、目前我們國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制情況

（一）對(duì)于會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)不夠，沒(méi)有正確的戰(zhàn)略意識(shí)

我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)大多是中小型民營(yíng)企業(yè)。并且企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)管理還是比較的落后，企業(yè)的有關(guān)決策層比較重視經(jīng)營(yíng)，所以也就忽視了管理，至于管理層則比較重視開(kāi)發(fā)進(jìn)而忽視了內(nèi)部管理，這樣就會(huì)導(dǎo)致管理力度被減弱，管理層效率也被降低。還有就是存在誤解，誤認(rèn)為財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是屬于財(cái)務(wù)管理部門的，這樣就會(huì)忽視了財(cái)務(wù)控制的重要性，進(jìn)而也就忽視了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略高度。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制沒(méi)有涉及到整個(gè)部門管理環(huán)節(jié)，并且還存在著薄弱的部分和空白的部分。有的是沒(méi)有正確的制度，有的是沒(méi)有可以參考的數(shù)據(jù)，當(dāng)然也有的企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行正確的管理；還存在一種情況就是，即使有財(cái)務(wù)規(guī)章制度，但是這個(gè)制度是比較落后的，并且沒(méi)有的保障，這樣也不能得到的落實(shí)。

（二）會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)不完整，缺少和其他部門的溝通

通過(guò)對(duì)于我們國(guó)家現(xiàn)階段的企業(yè)狀況的分析，可以得出會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)是比較落后的，會(huì)計(jì)的主要作用就是報(bào)賬，當(dāng)然也有財(cái)務(wù)報(bào)表編制這樣的工作，并且沒(méi)有把控好企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，企業(yè)的會(huì)計(jì)信息經(jīng)常被認(rèn)為是一種對(duì)外公開(kāi)的公共產(chǎn)品，所以比較多的企業(yè)不具備提供高質(zhì)量會(huì)計(jì)信息的內(nèi)在動(dòng)力，財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行報(bào)賬的時(shí)候也是處于一個(gè)密閉的環(huán)境，這樣也就無(wú)法和其他部門進(jìn)行溝通交流。

（三）人力資源管理系統(tǒng)薄弱，會(huì)計(jì)人員不具備較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力

比較多的民營(yíng)企業(yè)存在人才流失的情況，尤其是那些收益不好的企業(yè)，雖然在表面上對(duì)外宣稱缺乏人才，需要人才，但是企業(yè)的人才在持續(xù)的流失，最主要的原因就是企業(yè)不能提供一個(gè)較好的發(fā)展空間，進(jìn)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員都是領(lǐng)導(dǎo)者的親屬，所以不具備專業(yè)的素質(zhì)，并且也沒(méi)有足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，不具備風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。

二、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的完善

（一）完善公司管理機(jī)制，增加管理者的素質(zhì)

領(lǐng)導(dǎo)層需要明確會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的重要性，建立一套健全的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，這樣就可以使得管理者的責(zé)任以及任務(wù)更加的明確，當(dāng)然也能使其充分掌握每項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行規(guī)范，進(jìn)而成立完整的量化管理機(jī)制，最開(kāi)始需要使用請(qǐng)出來(lái)，走出去的方法，這樣可以增加管理人員的綜合素質(zhì)以及管理水平，完善現(xiàn)有的管理方法和管理手段，進(jìn)而強(qiáng)化管理意識(shí)。還有就是需要使得管理人員的積極性以及能動(dòng)性和利益相匹配，這樣就可以使得管理費(fèi)用能夠及時(shí)的下發(fā)到各個(gè)部門，進(jìn)行獎(jiǎng)金的發(fā)放。

（二）改善會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，增加實(shí)際操作性

當(dāng)進(jìn)行企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度制定工作的時(shí)候，需要明確內(nèi)部環(huán)境為這項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)，這樣是符合企業(yè)的發(fā)展情況的，接著就是細(xì)化重要控制點(diǎn)的控制細(xì)則，明確詳細(xì)的事權(quán)劃分。當(dāng)然也需要具備可調(diào)整性，這樣可以更好的適應(yīng)外部環(huán)境，進(jìn)而定期的完善會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度。

（三）成立完善的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，增加各個(gè)部門的交流

現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，信息是主要的資源，它的潛在價(jià)值是不可估量的，合理有效的財(cái)務(wù)信息能夠直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的決策。會(huì)計(jì)內(nèi)部控制最重要的部分就是會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，所以需要強(qiáng)化會(huì)計(jì)系統(tǒng)。當(dāng)成立了正確的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的時(shí)候，這個(gè)系統(tǒng)就能夠的提供會(huì)計(jì)信息，這樣可以給企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作以及經(jīng)營(yíng)決策提供的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)事物所涉及的內(nèi)容有項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)以及項(xiàng)目的銷售；當(dāng)然也會(huì)設(shè)計(jì)到比較多的工作人員和有關(guān)部門，所以就需要增加部門與部門之間的溝通和合作。大多數(shù)的問(wèn)題都可以通過(guò)溝通來(lái)解決，這樣確保了管理信息通道的暢通，降低了管理的支出。所以管理可以保障內(nèi)部的和諧。

（四）實(shí)施有效的內(nèi)部監(jiān)督以及內(nèi)部審計(jì)管理

企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制來(lái)說(shuō)是特別重要的，當(dāng)進(jìn)行企業(yè)管理的時(shí)候需要建立一個(gè)監(jiān)督系統(tǒng)，這個(gè)監(jiān)督系統(tǒng)所涉及的內(nèi)容有：財(cái)務(wù)審計(jì)以及法律審計(jì)。最開(kāi)始就需要增加對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督力度，檢查是否存在超出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的情況，明確是否存在降低質(zhì)量的現(xiàn)象，是否存在減少工程量的現(xiàn)象。再有就是可以通過(guò)對(duì)于資金的監(jiān)督來(lái)判斷各個(gè)部門的人員是否存在違紀(jì)的現(xiàn)象，接著就是增加對(duì)于內(nèi)部人員的檢查力度，明確各個(gè)人員的職責(zé)，使得會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督制度能夠得到順利的落實(shí)。只有使得會(huì)計(jì)控制能夠在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中得到的體現(xiàn)，才可以正確的發(fā)揮會(huì)計(jì)的真實(shí)作用，這樣也就可以確保資金的安全，進(jìn)而避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)建，樹(shù)立正確風(fēng)險(xiǎn)觀念

構(gòu)建一個(gè)正確的風(fēng)險(xiǎn)控制體系可以降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)體系可以增加對(duì)于企業(yè)的控制能力，它可以預(yù)測(cè)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這樣的一個(gè)體系的確立需要得到一定的保障：及時(shí)點(diǎn)，需要所有工作人員參與進(jìn)來(lái)，讓所有員工都有一個(gè)正確的風(fēng)險(xiǎn)觀，這樣在之后工作的時(shí)候可以做到細(xì)致入微、謹(jǐn)慎小心，進(jìn)而避免出現(xiàn)安全隱患；第二點(diǎn)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，成立正確的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法，這樣就可以確保風(fēng)險(xiǎn)能夠得到控制，進(jìn)而確保經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠順利進(jìn)行。

（六）增加人力資源管理力度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平以及綜合素質(zhì)

有關(guān)企業(yè)需要明確人才管理的重要性，明確以人為本的管理概念，這樣才可以正確的使用人才。成立一套正確的符合公司實(shí)際情況的考核制度，增加考核力度，正確使用人才，讓人才在企業(yè)中能夠發(fā)揮更大的作用。除此之外，需要增加對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員的重視程度，這樣可以定期的完成專業(yè)知識(shí)以及工作態(tài)度的培訓(xùn)工作，這樣也就使得財(cái)務(wù)部門更加的團(tuán)結(jié)。

三、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是一項(xiàng)比較系統(tǒng)的工作，并且具有一定的持續(xù)性、性。房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更加正確的發(fā)展，就需要采取一定的改進(jìn)措施，持續(xù)的完善管理體系，進(jìn)而確保企業(yè)能夠順利運(yùn)行，這樣也就降低了企業(yè)運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而增加了企業(yè)的利潤(rùn)收入。

作者：陳麗娜

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程建設(shè)探析

摘要:

本文房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程的教學(xué)目標(biāo),提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程建設(shè)的必要性及進(jìn)行課程建設(shè)的有效措施。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì);課程;建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程的教學(xué)目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程是我校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)必修課。通過(guò)本課程的教學(xué),立足我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況,將我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)核算方式講授給學(xué)生,使學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式清楚地認(rèn)識(shí)和掌握,并通過(guò)本課程的教學(xué)為學(xué)生今后繼續(xù)深入會(huì)計(jì)理論研究或從事房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)奠定一定基礎(chǔ)。本門課程要求學(xué)生在掌握房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)基本理論和方法的基礎(chǔ)上,學(xué)會(huì)理論與實(shí)際的結(jié)合,并具備處理房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力和素質(zhì)。為了實(shí)現(xiàn)上述教學(xué)目標(biāo)本課程的教學(xué)內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)核算工作的各個(gè)方面的內(nèi)容,包括:房地產(chǎn)資金籌集,銷售收入取得、房地產(chǎn)建造成本、費(fèi)用支出、稅費(fèi)上交、工資發(fā)放等日常業(yè)務(wù),及年終利潤(rùn)分配等房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程是一門集理論性與技術(shù)性于一體的應(yīng)用型經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科,它不僅有完整的理論體系,而且可操作性極強(qiáng),活學(xué)活用、學(xué)以致用、理論聯(lián)系實(shí)際,一直是會(huì)計(jì)課程教學(xué)的指導(dǎo)思想。近年來(lái),會(huì)計(jì)人才市場(chǎng)已由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“買方市場(chǎng)”,用人單位對(duì)應(yīng)聘人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求非常“苛刻”,不再容忍畢業(yè)生拿著企業(yè)工資完成理論與實(shí)踐的“磨合期”,而要求畢業(yè)生馬上適應(yīng)不同企業(yè)的不同業(yè)務(wù),投入高節(jié)奏、高效率的工作中。基于用人單位的要求,培養(yǎng)會(huì)計(jì)人才的實(shí)踐性教學(xué)尤為重要,而現(xiàn)實(shí)中的會(huì)計(jì)教學(xué)的主要以理論教學(xué)為主,而忽視了會(huì)計(jì)實(shí)踐的教學(xué)。這就造成學(xué)生畢業(yè)到了到了企業(yè)需要重新認(rèn)識(shí)原始憑證,難以適應(yīng)實(shí)際工作的需要,因此,我們有必要根據(jù)現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)工作的需要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程的建設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)課程建設(shè)的措施

1.建設(shè)師資團(tuán)隊(duì)

專業(yè)是興校之基石,而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障,的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支房地產(chǎn)會(huì)計(jì)專業(yè)教師隊(duì)伍,可以采用“走出去,請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法。走出去”是指學(xué)校現(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掛職,深入企業(yè)一線,熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目從報(bào)建至項(xiàng)目完工進(jìn)行完工結(jié)算的整個(gè)流程,參與房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理工作,掌握該項(xiàng)技能,并收集教學(xué)所需的資料“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或稅務(wù)師事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開(kāi)展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。

2.己女進(jìn)教學(xué)方法

教學(xué)方法是完成教學(xué)任務(wù)、實(shí)現(xiàn)教學(xué)目的、提高教學(xué)質(zhì)量的重要而有效的手段。在教學(xué)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)以學(xué)生為中心,以需求為動(dòng)因,以問(wèn)題為基礎(chǔ),進(jìn)行發(fā)現(xiàn)式、探索性的學(xué)習(xí)。學(xué)生的知識(shí)絕大部分來(lái)自于課堂,在課堂教學(xué)中應(yīng)當(dāng)把教師與學(xué)生的位置進(jìn)行轉(zhuǎn)變,轉(zhuǎn)變成以學(xué)生為主、教師為輔,把學(xué)生需求作為依托,進(jìn)而培養(yǎng)學(xué)生自學(xué)性和創(chuàng)新性。采用“啟發(fā)式,“案例式,“討論式”等教學(xué)方法,開(kāi)展互動(dòng)式、參與式的教學(xué)活動(dòng)。在教學(xué)過(guò)程中必須以調(diào)動(dòng)學(xué)生主動(dòng)性、積極性作為出發(fā)點(diǎn),引導(dǎo)學(xué)生主動(dòng)探索性,培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)造性思維和綜合分析創(chuàng)新問(wèn)題的能力。

3.加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)

為突出會(huì)計(jì)知識(shí)的適用性,會(huì)計(jì)專業(yè)理論與實(shí)務(wù)必然要進(jìn)行銜接。會(huì)計(jì)理論來(lái)自于日常實(shí)務(wù),是對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的高度概括總結(jié)并對(duì)實(shí)務(wù)工作起到了指導(dǎo)作用,所以這就要求會(huì)計(jì)的日常教學(xué)中,不僅需要構(gòu)建出較為完整的理論框架,而且還要樹(shù)立起完整的操作理念。因此,在講授會(huì)計(jì)課程時(shí),教師都需組織配備相適應(yīng)的模擬實(shí)務(wù)資料和教材與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)相銜接,把學(xué)生的理論思維引到與實(shí)務(wù)相結(jié)合的實(shí)際操作中去,通過(guò)訓(xùn)練以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)與會(huì)計(jì)知識(shí)適用性。房地產(chǎn)會(huì)計(jì),應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沙盤,并將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的各種憑證(包括各種項(xiàng)目報(bào)建文件、工程承包文件、不動(dòng)產(chǎn)銷售合同、項(xiàng)目完工結(jié)算合同、銀行結(jié)算憑證、按揭款到賬憑證、發(fā)票等)制作成仿真化的教學(xué)版本,收集房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)材料并制作對(duì)應(yīng)的原始憑證用于教學(xué),實(shí)現(xiàn)仿真化目標(biāo);實(shí)現(xiàn)專業(yè)課程教學(xué)實(shí)務(wù)化目標(biāo),同時(shí)將涉及原始憑證認(rèn)識(shí)及填開(kāi)、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理技能的教學(xué)任務(wù)細(xì)分到各專業(yè)課程中開(kāi)展教學(xué),培養(yǎng)學(xué)生根據(jù)原始憑證處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的能力,實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化目標(biāo)。

4.建設(shè)教學(xué)資源

為了提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)課程教學(xué)效果,應(yīng)建立健全房地產(chǎn)沙盤實(shí)驗(yàn)室、稅務(wù)實(shí)驗(yàn)室等專業(yè)實(shí)驗(yàn)室。房地產(chǎn)沙盤實(shí)驗(yàn)室的建立和使用,有利于李生通過(guò)教學(xué),熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成及其來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及其管理,使其能在實(shí)務(wù)工作中更好地理解企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈,并能正確歸集成本費(fèi)用,確認(rèn)收人。同時(shí),建立健全稅務(wù)實(shí)驗(yàn)室,使學(xué)生足不出校即能高仿真地模擬企業(yè)各項(xiàng)稅收納稅申報(bào)流程,并通過(guò)組織實(shí)施項(xiàng)目實(shí)驗(yàn),使學(xué)生熟練掌握現(xiàn)行各稅種納稅申報(bào)技能,增強(qiáng)學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

5.己女革考核評(píng)分辦法

由于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)課程實(shí)踐性較強(qiáng),同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高應(yīng)建立“理論+技能+過(guò)程”的“三三制”考核評(píng)分辦法。在具體操作過(guò)程中,基礎(chǔ)理論考核以期末的書(shū)面閉卷考試為主,考查學(xué)生對(duì)基礎(chǔ)理論、基本知識(shí)與基本方法的掌握程度;而基本技能與操作技巧的考核則主要根據(jù)平時(shí)的崗位實(shí)訓(xùn)和作業(yè)完成情況給分,著重考查專業(yè)崗位的業(yè)務(wù)經(jīng)辦過(guò)程和業(yè)務(wù)處理能力;教學(xué)過(guò)程中還應(yīng)培養(yǎng)學(xué)生的就業(yè)能力與工作態(tài)度,體現(xiàn)在學(xué)生的“上課出勤率”與“教學(xué)參與率”等方面,即整個(gè)考核評(píng)分過(guò)程中根據(jù)學(xué)生上課出勤和聽(tīng)課情況給予適當(dāng)?shù)某煽?jī)或評(píng)分,強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的培養(yǎng)。

作者:何紅 單位:沈陽(yáng)工程學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探討

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，就是對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)并且投資較多，目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不能滿足市場(chǎng)的需求，限制了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，下面那我們就從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題入手來(lái)分析如何更好地解決這些問(wèn)題。

一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

眾所周知，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的周期比較漫長(zhǎng)并且開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷移交和售后服務(wù)中的內(nèi)容都十分廣泛，并且對(duì)于每一個(gè)生產(chǎn)的步驟來(lái)說(shuō)都沒(méi)有統(tǒng)一的時(shí)間或者空間的規(guī)定來(lái)進(jìn)行區(qū)別，導(dǎo)致在對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候就顯得不那么重要并且可操作性不強(qiáng)，當(dāng)前，在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，通常的成本結(jié)算期就是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金通常都是上百萬(wàn)的，所以在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就存在這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，比如因?yàn)槭┱?jì)劃或者地價(jià)的調(diào)整從而產(chǎn)生的土地風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)的策略或者銀行信貸策略的改變也可能發(fā)生籌資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于成本風(fēng)險(xiǎn)的影響原因就是規(guī)劃不科學(xué)或者作業(yè)質(zhì)量不合格等。如果某些房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較高的話，他們對(duì)于商品通常的營(yíng)銷模式就是進(jìn)行預(yù)售和分期付款，跟一般的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的收入明確方法是不一樣的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及獲益的比例來(lái)說(shuō)，各個(gè)時(shí)期都不能進(jìn)行預(yù)測(cè)，而且每一年的業(yè)績(jī)也不太穩(wěn)定，同時(shí)有些信息是無(wú)效的，各種各樣的問(wèn)題都具有行業(yè)的特性。

二、簡(jiǎn)述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的缺陷

對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算不僅僅只是針對(duì)以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行資金的記賬以及結(jié)算和報(bào)賬，還包括會(huì)計(jì)核算之前和之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，但是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面還存在著很多的不足，下面我們就簡(jiǎn)要分析一下其相關(guān)的問(wèn)題：

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)，其中一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題就是沒(méi)有科學(xué)合理地設(shè)置會(huì)計(jì)科目，各個(gè)企業(yè)之間沒(méi)有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參考。土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期和建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公建配套費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等組成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，比如針對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，就有工程部門的管理費(fèi)以及資本化借款利息、物業(yè)管理完善費(fèi)等。雖然開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和工程項(xiàng)目掛鉤，但是對(duì)于其中的費(fèi)用，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候很難將其劃分在哪一個(gè)開(kāi)發(fā)階段。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有其特殊性周期都比較漫長(zhǎng)，所以會(huì)將整個(gè)過(guò)程分成幾個(gè)時(shí)期，這就造成工程在通過(guò)驗(yàn)收到竣工結(jié)算之間相距的時(shí)間比較久，大大增加了對(duì)賬目進(jìn)行梳理和核算的時(shí)間。

（二）沒(méi)有規(guī)范借款費(fèi)用的資本化

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期通常都比較長(zhǎng)，所以對(duì)于資金的回收也會(huì)比較漫長(zhǎng)，由于資金的集中投入，并且大多數(shù)籌來(lái)的資金都是債務(wù)資本，就目前來(lái)說(shuō)，借款費(fèi)用資本化的范圍在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中被擴(kuò)大了，借款費(fèi)用要想資本化就要達(dá)到一定的要求，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想使借款費(fèi)用資本化不是那么簡(jiǎn)單，就算能夠資本化，也沒(méi)有辦法將長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備的借款費(fèi)用進(jìn)行資本化。

（三）沒(méi)有有效披露房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)是必不可少的，比如政策和土地以及開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露的時(shí)候要比其他行業(yè)的企業(yè)披露的風(fēng)險(xiǎn)更多，根據(jù)證監(jiān)會(huì)近期的關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定我們。可知，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)披露的風(fēng)險(xiǎn)中，僅強(qiáng)制規(guī)定將擔(dān)保抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量保障金的提取卻沒(méi)有科學(xué)專屬的規(guī)定。

（四）收益評(píng)價(jià)的指標(biāo)不能有效反映企業(yè)的業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致業(yè)績(jī)的起伏比較大，經(jīng)營(yíng)的狀況不能通過(guò)凈利潤(rùn)指標(biāo)有效的反映出來(lái)，同時(shí)會(huì)計(jì)對(duì)于不同價(jià)位銷售出去的房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)記載分析，從目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表不能真實(shí)、地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使在建工程特別多并且各方面情況良好，也有可能出現(xiàn)倒閉的情況。

三、簡(jiǎn)述如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

（一）建立完善針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度或準(zhǔn)則

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》主要以會(huì)計(jì)常規(guī)實(shí)務(wù)的操作來(lái)統(tǒng)一制定的，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)還沒(méi)有專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度加以規(guī)范，這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的反映其財(cái)務(wù)狀況情況，因此現(xiàn)階段完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)章制度是非常必要的，可以參照國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況，結(jié)合自身的國(guó)情來(lái)設(shè)置我國(guó)的會(huì)計(jì)科目。同時(shí)，建議出臺(tái)一種較為通用的成本歸集對(duì)象，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行歸集，按比例來(lái)分?jǐn)偝杀尽?

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算

我們通過(guò)歷史成本以及費(fèi)用配比的原則可知，工程項(xiàng)目的總成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的借款費(fèi)用都有直接的聯(lián)系，所以要將借款費(fèi)用歸類到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用中，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分花費(fèi)，在對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行核算的時(shí)候要利用費(fèi)用配比的原則，使借款費(fèi)用達(dá)到分?jǐn)偟男Ч簿褪浅襞R時(shí)的投資和存款利息之后的收益，并且將實(shí)際花費(fèi)的資金計(jì)入房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本當(dāng)中，房地產(chǎn)中每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偨杩畹幕ㄙM(fèi)就等于借款費(fèi)用的總額減去臨時(shí)投資帶來(lái)的收益再減去存款的利息再乘以賬面的累計(jì)余額和預(yù)收款之差，借款再除以賬面的累計(jì)余額和預(yù)收款之差，最終房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本對(duì)象就是沒(méi)有完工的并且累計(jì)的成本發(fā)生額大于該項(xiàng)目的預(yù)收款。

（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度

及時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息來(lái)說(shuō)，一定要有土地的成本和儲(chǔ)備量，因?yàn)檫@直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前途以及競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)土地的使用者沒(méi)有辦法利用土地使用權(quán)總額來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備的土地狀況，因此要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備以及成本的披露程度。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)現(xiàn)金的披露程度，企業(yè)的現(xiàn)金信息中必須有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中總共的現(xiàn)金流量，才能提高資金流量信息的有效性。第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露程度，在財(cái)務(wù)報(bào)告上必須明確指出可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，其中就必須有土地以及籌資等的風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信息更加透明，能夠有效應(yīng)付開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

通過(guò)實(shí)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以避免由于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的情況出現(xiàn)。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則還能夠地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過(guò)程中不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整，可見(jiàn)現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此對(duì)于房地產(chǎn)公司而言在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存并根據(jù)國(guó)際通行的慣例在分期銷售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況而對(duì)一般賒銷收入和貸款利息收入等采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來(lái)具體實(shí)施。綜上所述我們可知，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)，是保障我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到健康發(fā)展的前提條件，要想較大程度上避免房地產(chǎn)行業(yè)的不同風(fēng)險(xiǎn)，就要科學(xué)的分析房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的不足并且共同探討如何完善當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的體系，只有做好國(guó)家頒發(fā)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并且通過(guò)相關(guān)的方法來(lái)使會(huì)計(jì)核算和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

作者：申衛(wèi)衛(wèi) 單位：日照山海天城建開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的探討

摘要:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作提出了更高的要求。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算仍然存在一定的問(wèn)題尚待解決。本文立足當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題以及解決對(duì)策進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

進(jìn)入新時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了大發(fā)展時(shí)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長(zhǎng)，使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算面臨比較大的問(wèn)題。如果會(huì)計(jì)核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項(xiàng)目的資金使用造成影響，同時(shí)有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報(bào)賬等過(guò)程，同時(shí)也新加入了會(huì)計(jì)核算之前和核算過(guò)程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展仍然存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：

(一)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在的最突出的一個(gè)問(wèn)題就是其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目也比較桓鑾。目前，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融、石油、銀行等各個(gè)行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但是卻沒(méi)有設(shè)置針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會(huì)計(jì)科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地征用及差錢補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等內(nèi)容。工程的費(fèi)用項(xiàng)目繁多且涉及的會(huì)計(jì)內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用就包括工程管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)置建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、行政管理費(fèi)等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費(fèi)用項(xiàng)目不能明確是屬于哪一特定的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的屬性進(jìn)行明確，有時(shí)造成在對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本進(jìn)行核算時(shí)找不到項(xiàng)目費(fèi)用的出處。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)要分成好幾個(gè)階段，項(xiàng)目要通過(guò)驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無(wú)疑極大地增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時(shí)間大大增加。

(二)缺乏真實(shí)、的會(huì)計(jì)信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保障企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的、真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要面對(duì)土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險(xiǎn)披露。但是，從目前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實(shí)、地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的主要載體是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要包括了企業(yè)的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動(dòng)情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)一些項(xiàng)目的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的失真對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會(huì)計(jì)信息不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因?yàn)橥话l(fā)的事故、金融風(fēng)險(xiǎn)等狀況而陷入危機(jī)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜

目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先有開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)出來(lái)，讓后再向外售賣，加之不少購(gòu)買者都是采用分期付款來(lái)購(gòu)房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開(kāi)發(fā)銷售一般包括自行開(kāi)發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。及時(shí)種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)、投資大，商品的價(jià)值大等特點(diǎn)，這使得其商品的銷售收入一般通過(guò)預(yù)售以及分期付款等方式來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長(zhǎng)。此外，由于目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒(méi)有一個(gè)定性化的解釋，這使得一些不良開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問(wèn)題。例如通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表作假等方式來(lái)誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的對(duì)策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級(jí)科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目來(lái)著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨(dú)立核算，那項(xiàng)目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費(fèi)用的賬目，只需要在總賬目下分開(kāi)子賬目，這樣能夠簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算的流程，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高會(huì)計(jì)核算的效率。而在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目需要來(lái)建立必要的臺(tái)賬，主要包括銷售臺(tái)賬、合同管理臺(tái)賬、物業(yè)管理臺(tái)賬、工程付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，并且對(duì)不同的會(huì)計(jì)核算對(duì)象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項(xiàng)目的成本費(fèi)用記錄清楚，保障竣工結(jié)算的真實(shí)、。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對(duì)各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對(duì)及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露：一是加強(qiáng)對(duì)土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中要對(duì)土地成本以及土地的儲(chǔ)備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項(xiàng)目全過(guò)程的資金信息披露。要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過(guò)披露，包括項(xiàng)目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項(xiàng)目的質(zhì)量保障金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量保障金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保障金制度，以此來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過(guò)行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)反饋、媒體組織、國(guó)家監(jiān)管部門等渠道來(lái)獲取相關(guān)的信息。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)

對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來(lái)予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時(shí)還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅(jiān)決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗(yàn)收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能對(duì)銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的研究已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中一個(gè)非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的完善與健全

摘要：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有了更高的要求。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有商品性、周期性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)核算的獨(dú)特要求。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算依舊存在著一些問(wèn)題，本文采用了多種分析方法針對(duì)這些問(wèn)題，提出了多相應(yīng)的完善以及解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 收入 成本 完善 對(duì)策；

隨著改革開(kāi)放的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)事業(yè)在中國(guó)發(fā)展的如火如荼。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的同時(shí)，相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算管理制度也在不斷地發(fā)展以及完善，但還是存在著很多的問(wèn)題。目前，適合房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。這些制度準(zhǔn)則，在一定程度上使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的性與實(shí)用性等到了保障，但是依舊與我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不能很好的對(duì)接，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的提高。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所需資金較多，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，而且事項(xiàng)繁瑣。從地產(chǎn)項(xiàng)目的確定，到動(dòng)工開(kāi)發(fā)，以至于的售賣。這是一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程，在這之間每一項(xiàng)有關(guān)于資產(chǎn)物資的事項(xiàng)都需要進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。所以，對(duì)于成本的界定以及會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的事業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算工作要提前做好策劃，對(duì)于每一筆資金都要精打細(xì)算，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有充足的資金。

由于房屋的售價(jià)相對(duì)較高，多數(shù)購(gòu)房者并不是一次性將房款付清，而是采用分期付款的方式。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的核算上更為特殊。

二、分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，而且會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)。目前適合房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方式比較多，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻沒(méi)有明確的核算制度的規(guī)定，導(dǎo)致核算的性受到影響。會(huì)計(jì)分期是會(huì)計(jì)假設(shè)的其中一項(xiàng)，要求企業(yè)將一個(gè)會(huì)計(jì)主體持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人為的劃分為一個(gè)個(gè)連續(xù)的、長(zhǎng)短相同的期間，以便于分期結(jié)算賬目和編制會(huì)計(jì)報(bào)表。通常以一年為一個(gè)周期。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，會(huì)跨越幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)以一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目為準(zhǔn)，但實(shí)際操作卻是以會(huì)計(jì)年度為準(zhǔn)，這樣一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜

目前，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目都是由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)，然后售賣的。而且多數(shù)房款都是分期付款，這就使收入的確認(rèn)變得復(fù)雜。而且，現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機(jī)取巧的開(kāi)發(fā)商以此來(lái)掩飾企業(yè)的問(wèn)題，編制信息不完整、不的會(huì)計(jì)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者。所以，規(guī)范收入的確定方式面對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分，收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)及銷售周期較長(zhǎng)，所以在建設(shè)期的年度報(bào)表業(yè)績(jī)較差，但是當(dāng)房屋在銷售出去以后，預(yù)計(jì)收入計(jì)入收入項(xiàng)目，這便使其報(bào)表中的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真是的反應(yīng)經(jīng)營(yíng)狀況。而且，房產(chǎn)項(xiàng)目面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，包括資金風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)部門要求，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該披露質(zhì)量保障金的提取以及核算方法。但是，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中業(yè)對(duì)于質(zhì)量保障金并沒(méi)有提及。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)表中真實(shí)反應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)情況，對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)明確的向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者說(shuō)明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。

（四）借款費(fèi)用資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)是資金投入大，回收周期長(zhǎng)的一項(xiàng)事業(yè)，而資金就是房地產(chǎn)得以開(kāi)發(fā)的保障。對(duì)于房地產(chǎn)而言，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金多數(shù)為借款，用增加負(fù)債的方式為項(xiàng)目籌措資金。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上，擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本的范圍。規(guī)定當(dāng)借款費(fèi)用滿足一定的條件時(shí)，允許其資本化。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于借款費(fèi)用資本化的條件卻很難確認(rèn)，若將其確認(rèn)為費(fèi)用，會(huì)使利潤(rùn)的不到的計(jì)量。

三、健全完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

（一）合理選用準(zhǔn)則，增添會(huì)計(jì)科目，保障會(huì)計(jì)信息的完整？

房地產(chǎn)行業(yè)組織，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，選擇合理的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，對(duì)行業(yè)內(nèi)的各企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行規(guī)范化。在不違反國(guó)家制定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，適當(dāng)添加會(huì)計(jì)核算科目，例如，“開(kāi)發(fā)成本”科目、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目以及“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目等。會(huì)計(jì)科目的增加或減少，主要是為了方便房地產(chǎn)企企業(yè)會(huì)計(jì)核算，完整會(huì)計(jì)信息。

（二）完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。對(duì)于收入的核算有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。確定收入應(yīng)在法律標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上合適專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。所謂法律標(biāo)準(zhǔn)，是法律上不允許進(jìn)行買賣土地的準(zhǔn)則。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)的銷售收入來(lái)說(shuō)，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲得的收入，出售車庫(kù)等配套設(shè)施所獲得的收入等。而對(duì)于那些不符合收入確認(rèn)的項(xiàng)目，則應(yīng)做其他的處理。

會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)對(duì)于收入的應(yīng)用與確定有明確的標(biāo)準(zhǔn)。在房屋銷售過(guò)程中，應(yīng)以商品房所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移給買方作為收入確定的條件，而不應(yīng)以合同是否簽訂或款項(xiàng)是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應(yīng)該是在項(xiàng)目竣工以后，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門驗(yàn)收合格以后，將房屋的面積確認(rèn)，房款已付，房屋移交手續(xù)已經(jīng)辦妥以后，才能確認(rèn)銷售收入。因此，在驗(yàn)收交房之前收到的房款都只能作為預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

（三）增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度

房地產(chǎn)企業(yè)信息的披露直接關(guān)系到信息使用者的投資決定。及時(shí)，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的披露，資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等都要得到揭露，使風(fēng)險(xiǎn)更加透明化，保障投資者的基本權(quán)益。同時(shí)要披露質(zhì)量保障金的提取情況，讓投資者對(duì)于企業(yè)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。第二，要加強(qiáng)對(duì)于現(xiàn)金流的披露，包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流量，以及現(xiàn)金流向。完善現(xiàn)金流量表的信息，提高其度及可信度。，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還應(yīng)將強(qiáng)對(duì)于土地儲(chǔ)存量及成本的披露。

（四）完善對(duì)房地產(chǎn)借款費(fèi)用的核算

根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，明確借款費(fèi)用資本的前提條件，對(duì)于房地產(chǎn)的借款費(fèi)用的核算應(yīng)在歷史成本原則以及費(fèi)用配比原則下進(jìn)行。將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來(lái)的收益后，按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展不會(huì)止步，那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度跟上其發(fā)展的步伐，不斷的完善會(huì)計(jì)科目、企業(yè)收入的核算、借款費(fèi)用的核算以及加強(qiáng)信息的披露等各個(gè)方面，是會(huì)計(jì)核算制度能良好地與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成良好的對(duì)接，使房地產(chǎn)企業(yè)能更好更快的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的建立和完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期時(shí)間長(zhǎng)、投資花費(fèi)大以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)高這三個(gè)特點(diǎn)，但是如果其財(cái)務(wù)得合理的管理，在一定程度上可以降低其在經(jīng)營(yíng)發(fā)展時(shí)承受的風(fēng)險(xiǎn)。所以，構(gòu)建和與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)內(nèi)控制度對(duì)于其可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)意義重大，可以為其保持在和諧的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中奠定牢固的基礎(chǔ)[1]。企業(yè)內(nèi)部控制在定義上主要指企業(yè)以達(dá)到其目標(biāo)進(jìn)而采取的一連串具備專門針特點(diǎn)的設(shè)計(jì)以及實(shí)施兩方面程序，同時(shí)還對(duì)企業(yè)承受的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展科學(xué)的認(rèn)識(shí)、抑制以及評(píng)估。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于變化發(fā)展中以及全球經(jīng)濟(jì)化的形成，致使國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，其規(guī)模不斷變大。面對(duì)新形勢(shì)的到來(lái)，我國(guó)相關(guān)部門也不斷地提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度以及調(diào)控力度，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也將工作轉(zhuǎn)移到效益回歸、內(nèi)部管理以及運(yùn)作規(guī)范等多個(gè)方面。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開(kāi)展合理的構(gòu)建與改進(jìn)非常重要，該項(xiàng)措施的事項(xiàng)不僅可以確保房地產(chǎn)行業(yè)可以進(jìn)行程度較深的改革，同時(shí)還可以增加經(jīng)濟(jì)收入。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控存在的各種問(wèn)題

1.1受到來(lái)自外部環(huán)境的影響

面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)越來(lái)越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來(lái)的影響也不斷變大。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，其在經(jīng)營(yíng)發(fā)展時(shí)承受著來(lái)自國(guó)內(nèi)同行以及外國(guó)同行兩方面的影響，因此，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，必須與國(guó)內(nèi)外同行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開(kāi)銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算與決策的過(guò)程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見(jiàn)的事情，由此而為其帶來(lái)很多沒(méi)有必要的損失。

1.2企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷

和國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹?lái)自該特點(diǎn)的影響，從而造成我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問(wèn)題并不少。從多個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)上述的問(wèn)題，其主要受到來(lái)自兩個(gè)因素的影響：（1）不根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開(kāi)展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒(méi)有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面開(kāi)展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國(guó)家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的過(guò)程中，忽略將制度和其經(jīng)營(yíng)發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國(guó)家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無(wú)幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會(huì)計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見(jiàn)的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會(huì)計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問(wèn)題，面對(duì)當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢(shì)的背景，其沒(méi)有掌握適合的專業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開(kāi)展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。

構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的方法

2.1對(duì)資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展科學(xué)的控制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制一個(gè)重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個(gè)方面認(rèn)識(shí)到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來(lái)說(shuō)，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開(kāi)展改革與調(diào)整的過(guò)程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對(duì)資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展控制[4]。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會(huì)多種活動(dòng)以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營(yíng)模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還必須對(duì)資金開(kāi)銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對(duì)資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡較大的努力降低其承擔(dān)來(lái)自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過(guò)構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對(duì)提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個(gè)方面對(duì)其會(huì)計(jì)有關(guān)工作開(kāi)展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對(duì)工作中存在的問(wèn)題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展合理的解決，目的在于盡較大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問(wèn)題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過(guò)定期給審計(jì)人員開(kāi)展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識(shí)以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。

2.3對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對(duì)其會(huì)計(jì)工作開(kāi)展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利益。所以，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理每個(gè)過(guò)程花費(fèi)的成本開(kāi)展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對(duì)其全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡較大的努力在花費(fèi)很小成本的同時(shí)取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保障，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對(duì)其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，可以對(duì)其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時(shí)還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對(duì)文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，應(yīng)增加構(gòu)建會(huì)計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:如何改進(jìn)與完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)國(guó)家的新興行業(yè)，它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的興起也推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和提高。會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的重要工作，它掌管著企業(yè)的大量財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)信息。目前會(huì)計(jì)核算中存在著一定的不足，我們要致力于改進(jìn)和完善房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作。本文從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)出發(fā)，逐步論述會(huì)計(jì)核算不足所引發(fā)的問(wèn)題，再提供案例進(jìn)行佐證，論述如何改進(jìn)和完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 問(wèn)題 改進(jìn) 會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起源于上世紀(jì)九十年代，那時(shí)是國(guó)家改革開(kāi)放的重要實(shí)施階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家的支持下開(kāi)始迅猛發(fā)展，它促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)份額幾乎占據(jù)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一半。在國(guó)家政策的支持與引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展形成了集團(tuán)化模式，有些房地產(chǎn)集團(tuán)成為了國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性集團(tuán)。

正是國(guó)家政策的支持和房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步吸引了一些非本行的投資者進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算具有一定的特殊性，它的核算并沒(méi)有具體的數(shù)字做參考，而是通過(guò)買方的結(jié)算清單作依據(jù)，除此之外，未經(jīng)買方許可，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作不得擅自取用該數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作要具備比其它行業(yè)更敏銳的判斷力和分析力。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和業(yè)務(wù)多樣性也決定了會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項(xiàng)目周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也存在資金數(shù)額龐大和核算周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

二、稅收中會(huì)計(jì)核算不足及相關(guān)案例分析

（一）稅收中的會(huì)計(jì)核算不足

1、在收入方面會(huì)計(jì)核算的不足

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的收入一般是在實(shí)現(xiàn)銷售后才列入核算項(xiàng)目的，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)納稅期限規(guī)定是在實(shí)現(xiàn)預(yù)售之后，這導(dǎo)致納稅與實(shí)現(xiàn)銷售之間存在時(shí)間誤差，這種缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象容易造成房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算出現(xiàn)偏差和錯(cuò)誤。除此之外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在不同程度的未申報(bào)納稅的現(xiàn)象。

2、會(huì)計(jì)核算中對(duì)成本費(fèi)用在稅收上的不足

房地產(chǎn)的發(fā)展在產(chǎn)生巨額利潤(rùn)的同時(shí)，也出現(xiàn)了很大程度的偷稅漏稅現(xiàn)象，因?yàn)槔麧?rùn)龐大的同時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)也是很龐大的。關(guān)于是如何漏稅，各個(gè)企業(yè)的手段不一，有的是直接使用過(guò)期作廢或虛開(kāi)的發(fā)票入賬，這就造成了稅收混亂，無(wú)法正確核算會(huì)計(jì)成本。有的則高明一些，將期間費(fèi)用等劃入成本項(xiàng)目，這樣便減少了企業(yè)的帳面利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)少交企業(yè)所得稅的目的。

（二）關(guān)于稅收中會(huì)計(jì)核算不足問(wèn)題的案例分析

1、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的收入未報(bào)稅的案例分析

在應(yīng)稅收入中，企業(yè)想要逃稅主要是采取掛賬方式來(lái)隱匿收入。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程完成后，稅務(wù)局對(duì)該工程進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)里面的“其他收入”和“暫存款”存在問(wèn)題，因?yàn)檫@兩項(xiàng)是不用報(bào)稅的，但這兩項(xiàng)竟然存在900萬(wàn)元的款項(xiàng)，金額巨大，經(jīng)稅務(wù)部門檢查發(fā)現(xiàn)，這兩項(xiàng)其實(shí)是屬于“預(yù)收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項(xiàng)是應(yīng)該納入收入的款項(xiàng)。這種掛賬處理方式是企業(yè)轉(zhuǎn)移收入的一種常見(jiàn)手段。

2、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用稅收不足的案例分析

目前大多房地產(chǎn)企業(yè)既害怕稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)收入作假的問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)，又想逃避企業(yè)所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費(fèi)用來(lái)減少企業(yè)所得稅的支付。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它的財(cái)務(wù)是由公司進(jìn)行統(tǒng)一核算，但是工程期間發(fā)生的費(fèi)用則有工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來(lái)負(fù)責(zé)，工程建設(shè)過(guò)程中某些開(kāi)銷存在并未入賬或變相入賬的現(xiàn)象，這樣就形成了實(shí)際開(kāi)銷用途與賬目列支不符的情況。我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)鉆這種稅收漏洞的空子，企業(yè)會(huì)利用發(fā)票管理中存在的不足，隨意取得發(fā)票并列入工程支出。虛開(kāi)發(fā)票使得企業(yè)成本項(xiàng)目不匹配和不相關(guān)。沒(méi)有稅收檢查的認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本數(shù)據(jù)失實(shí)。一房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目交給它的工程隊(duì)時(shí)明確表示只要實(shí)現(xiàn)百分之二十的利潤(rùn)即可，一切支出由工程隊(duì)負(fù)責(zé)，工程完工后，一切成本和費(fèi)用支出的票據(jù)都交給公司的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一核算，工程隊(duì)為了將工程中的多余利潤(rùn)留在自己手中就會(huì)虛報(bào)成本，虛開(kāi)發(fā)票。在檢查時(shí)，檢察人員發(fā)現(xiàn)該工程中出現(xiàn)了很多材料脫離了市場(chǎng)價(jià)，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經(jīng)檢查人員工資表竟發(fā)現(xiàn)一次支出就高達(dá)50萬(wàn)，經(jīng)核查竟發(fā)現(xiàn)員工姓名“查無(wú)此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象極大地阻礙了稅收的實(shí)現(xiàn)，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)無(wú)法真正的了解自身的潛力值和較大收益。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策

（一）建立和完善票據(jù)的管理系統(tǒng)

從以上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題，我們不難看出由于票據(jù)的管理不善出現(xiàn)了很多虛開(kāi)發(fā)票，多列或假列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比存在著特殊性，并且房地產(chǎn)又是開(kāi)銷和收入都很大的行業(yè)，因此票據(jù)如果管理不善，不僅會(huì)為企業(yè)的利潤(rùn)造成損失，也會(huì)減少國(guó)家的稅收。

（二）擴(kuò)大對(duì)企業(yè)信息的披露，在企業(yè)信息披露中提高信息含金量

房地產(chǎn)企業(yè)之所以頻頻出現(xiàn)作假行為，是因?yàn)槠髽I(yè)的信息沒(méi)有公開(kāi)化，缺乏大眾的監(jiān)督。企業(yè)的監(jiān)督不應(yīng)該只是稅務(wù)局的事，而是社會(huì)大眾的事。企業(yè)應(yīng)該要擴(kuò)大企業(yè)的信息披露，使企業(yè)的財(cái)務(wù)信息透明化，讓社會(huì)公眾可以了解這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最重要的是發(fā)揮群眾的力量，讓會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題無(wú)所遁形。企業(yè)信息的披露可以從以下兩方面進(jìn)行：

1、增加分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息的披露

分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息披露是指將企業(yè)的工程分為各個(gè)項(xiàng)目，分開(kāi)進(jìn)行披露和核算。這樣就可以發(fā)現(xiàn)具體是哪方面出現(xiàn)了問(wèn)題，使問(wèn)題明確化。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目很大，幾萬(wàn)幾十萬(wàn)是很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，只有細(xì)化核算項(xiàng)目，分別核算其費(fèi)用和成本，才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和避免出現(xiàn)問(wèn)題。

2、增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息

在房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中，土地成本占據(jù)了很大的比例，土地成本中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)也很復(fù)雜。因此，要增加土地儲(chǔ)備量和土地成本構(gòu)成信息。通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成的披露會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地可持續(xù)發(fā)展。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)很多漏報(bào)收入的現(xiàn)象，因此我們應(yīng)不斷地完善該企業(yè)的收入核算機(jī)制。完善企業(yè)的收入管理機(jī)制可以從明確銷售收入開(kāi)始做起。房地產(chǎn)的銷售收入包括土地、房屋與相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉(zhuǎn)讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應(yīng)納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該正確確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)在銷售時(shí)涉及多個(gè)步驟，其中最重要的是預(yù)售的預(yù)售收入和簽定銷售合同后的過(guò)戶權(quán)證方面的實(shí)際銷售款項(xiàng)。這時(shí)，稅務(wù)局會(huì)和企業(yè)財(cái)務(wù)的稅收出現(xiàn)偏差，因?yàn)槎悇?wù)局的稅收是在預(yù)售情況下實(shí)現(xiàn)的，而企業(yè)的稅收是在實(shí)際銷售完成后實(shí)現(xiàn)的，因此，為了避免偏差的出現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但它會(huì)計(jì)核算的不足也為國(guó)家稅收造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)信息公開(kāi)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文:論房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題及改進(jìn)措施

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中更是占據(jù)著極其重要的地位。隨著經(jīng)濟(jì)形式的不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)生變化，逐漸走向國(guó)際化資本市場(chǎng)道路。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，也使得其會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題極其嚴(yán)重。本文以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)，其次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)完善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題提出了具體的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 信息質(zhì)量 措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和房產(chǎn)為主，能夠自主經(jīng)營(yíng)并獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)行為較為特殊，它既不屬于施工類企業(yè)，也不屬于建筑類企業(yè)，但是它所開(kāi)發(fā)的最終是向社會(huì)或個(gè)人實(shí)行有償出售與轉(zhuǎn)讓的，其主要特點(diǎn)有：

1.1 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)且環(huán)節(jié)復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開(kāi)始，經(jīng)歷招標(biāo)、施工、銷售、售后等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)完成一個(gè)項(xiàng)目短則數(shù)月，長(zhǎng)則需要幾年的時(shí)間，與此同時(shí)，還要與房屋施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等密切聯(lián)系。每個(gè)工作環(huán)節(jié)可以在相同的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行平行交叉作用，每個(gè)工作步驟相互之間也沒(méi)有明確的工作時(shí)間或地點(diǎn)分界，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，不需要也無(wú)法的計(jì)算每個(gè)工作環(huán)節(jié)的使用成本。

1.2 開(kāi)發(fā)投入金額大且風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)以土地和房產(chǎn)為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬(wàn)到上億元之間不等。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還可能發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)，比如：受到市政的規(guī)劃調(diào)整、受到土地的地價(jià)波動(dòng)、銀行貸款政策的變化、施工設(shè)計(jì)及質(zhì)量等問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，它要求企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)要的的考慮到多方面因素，充分的發(fā)揮出企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督與財(cái)務(wù)預(yù)警功能，并嚴(yán)格要求本企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員積極的參與到項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)與決策當(dāng)中，做好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的可行性研究，確保該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利。

1.3 開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品自身價(jià)值之高

房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，屬于具有較高價(jià)值的產(chǎn)品，其在銷售過(guò)程中，多數(shù)采用預(yù)售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)與其他生產(chǎn)企業(yè)相比較具有一定的特殊性。

1.4 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本率差異較大

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品供求具有特殊性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品耗費(fèi)的材料、設(shè)備、人工等費(fèi)用水平在一般情況下，與產(chǎn)品的價(jià)格和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有直接的必然聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品在銷售時(shí)，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其之間的銷售成本率差異較大。

結(jié)構(gòu)相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產(chǎn)品時(shí)，卻正好相反；與此同時(shí)，結(jié)構(gòu)和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開(kāi)發(fā)成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量方面存在主要問(wèn)題

2.1 確認(rèn)銷售收入時(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入、費(fèi)用確認(rèn)時(shí)缺乏規(guī)范化，各期損益浮動(dòng)普遍差異較大。在項(xiàng)目的建設(shè)初期時(shí)，成本費(fèi)用普通高于當(dāng)期收入，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與銷售結(jié)束后，把大量的預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)全部都確認(rèn)為企業(yè)收入。企業(yè)在確認(rèn)為銷售收入后，不論是根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則都注重實(shí)際收入的產(chǎn)生，比如：銷售產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)品的所有權(quán)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬的轉(zhuǎn)移、實(shí)現(xiàn)銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實(shí)質(zhì)等。然而我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)以取得銷售收入的手續(xù)完成為準(zhǔn)，比如：房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出、已經(jīng)收取了銷售產(chǎn)品的現(xiàn)金或已經(jīng)辦理了現(xiàn)金收取手續(xù)，并沒(méi)有考慮到實(shí)質(zhì)交易的完成過(guò)程。在這一方面，體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)其銷售收入時(shí)還尚不夠規(guī)范。

2.2 各期之間的會(huì)計(jì)信息不可比

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入這個(gè)周期非常之長(zhǎng)，從企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費(fèi)用。而且由于一些工程項(xiàng)目還沒(méi)有完工，預(yù)售款項(xiàng)也不能確認(rèn)為企業(yè)的實(shí)際銷售收入，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)理論關(guān)于收入費(fèi)用配比原則并不明確。房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表都因?yàn)轫?xiàng)目處于不同時(shí)期而波動(dòng)較大，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，其年度會(huì)計(jì)信息只能反映出當(dāng)期費(fèi)用的投入，并不能真實(shí)、的反映出企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)，也無(wú)法與同類企業(yè)相比較。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業(yè)期初及期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間等，其主要目的就是為了確保房地產(chǎn)企業(yè)所披露的信息中能夠的展現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。但是其具體實(shí)施并不理想。不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采取的會(huì)計(jì)信息披露標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)核算方法也不一致。

2.3 企業(yè)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平偏低

由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的綜合水平要求偏高。會(huì)計(jì)人員不僅要對(duì)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理熟練掌握，還要對(duì)國(guó)家規(guī)定的相關(guān)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有著正確的理解和把握。企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的直接影響因素。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員與其他企業(yè)會(huì)計(jì)人員相同，并沒(méi)有接受過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)培訓(xùn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，還能很掌握，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和提供會(huì)計(jì)信息時(shí)，存在一定的弊病。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的改進(jìn)措施

3.1 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，會(huì)計(jì)理論也隨之發(fā)生變化，各級(jí)政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)界的各學(xué)者們也開(kāi)始探討建立健全相關(guān)會(huì)計(jì)體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于費(fèi)用、成本、收入等因素確認(rèn)的特殊性，應(yīng)根據(jù)其行業(yè)制定符合房地產(chǎn)企業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，具有針對(duì)性。加強(qiáng)行業(yè)特殊事項(xiàng)的規(guī)定，完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)核算實(shí)行規(guī)范和一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的可比性和實(shí)用性。

3.2 擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算特殊性，企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息也具有相應(yīng)的特殊性。因此，企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行擴(kuò)大和完善。其一，在企業(yè)現(xiàn)行利潤(rùn)表的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”科目，反映出房地產(chǎn)企業(yè)在按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則下，結(jié)轉(zhuǎn)商品房等產(chǎn)品時(shí)的銷售成本應(yīng)由開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)用。其二，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目尚沒(méi)峻工結(jié)束前，預(yù)售的收入不能直接進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，但產(chǎn)品的預(yù)售情況可以反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因?yàn)楦鞣康禺a(chǎn)企業(yè)間采用的預(yù)售政策不同，且不同的預(yù)售政策又對(duì)各企業(yè)不同期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果影響較大，導(dǎo)致投資者難以在財(cái)務(wù)報(bào)告中取得正確的預(yù)售會(huì)計(jì)信息。其三，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性性和高風(fēng)險(xiǎn)性，在對(duì)會(huì)計(jì)信息披露方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的披露。建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量保障金制度，為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品提供品質(zhì)的質(zhì)量保障。且房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量保障金與其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量保障金不同，其行業(yè)的保障金數(shù)額、保障期限都更大、更長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該項(xiàng)目的具體實(shí)際情況來(lái)提取保障金，并將該保障金計(jì)入到工程成本之中，進(jìn)而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部核算制度都不夠完善。一個(gè)完善的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，不僅僅只包括國(guó)家統(tǒng)一制定的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和實(shí)際管理情況，所制定的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制定。主要包括：企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基本管理制度及辦法、企業(yè)的成本核算制度及辦法、企業(yè)內(nèi)部成本費(fèi)用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實(shí)施規(guī)范、合理的企業(yè)內(nèi)部制度才能更好的為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度更加完整化、系統(tǒng)化。