引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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1、兩行業(yè)稅收占財政稅收總收入的三分之一強。以20*年為例：20*年全區(qū)財政總收入完成44.35億元，比去年同期增長24.9%；其中由建筑房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的稅收達14.9億元，占比全區(qū)稅收比重高達33%，拉動全區(qū)財政收入增幅10個百分點。其中建筑安裝業(yè)產(chǎn)生稅收為2.2億元，占比5%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生稅收大8.9億元，占比20%，房地產(chǎn)交易產(chǎn)生稅收3.8億元，占比8%。

2、兩行業(yè)的營業(yè)稅已達到地稅營業(yè)稅收入的一半以上。多年來，兩行業(yè)繳納的營業(yè)稅一直占地稅營業(yè)稅總收入的40%以上，到20*年已經(jīng)過半（見表二）。

表二：建安房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅與*地稅營業(yè)稅總收入

從以上數(shù)據(jù)可以看出，我區(qū)地方稅收收入對建筑房地產(chǎn)行業(yè)有著高度的依賴性，正是由于建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收在我區(qū)稅收收入中有著這種舉足輕重的影響，所以其行業(yè)稅收的變化可以說是全區(qū)財政收入的晴雨表，兩行業(yè)稅收增幅情況直接影響著全區(qū)收入增幅。

二、建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收下滑對今年全區(qū)收入形勢的影響

今年以來，受國際國內(nèi)能源、原材料、勞動力等生產(chǎn)要素成本價格上漲以及國家宏觀調(diào)控和稅收政策變化等多重因素的影響，我區(qū)建筑房地產(chǎn)業(yè)稅收出現(xiàn)較大幅度的下滑，整體收入形勢十分嚴峻。

今年1-4月份我區(qū)累計完成一般預算收入9.84億元，僅比去年同期增加1.3億元，增長15.3%，完成年度預算的31.1%，低于序時進度2.2個百分點。完成財政總收入18.53億元，比去年同期增加3.1億元，增長20%。

地方一般預算收入增幅在全市排名情況，20*年1-4月份全市一般預算收入平均增幅31%，市區(qū)平均增幅22.1%，我區(qū)為15.3%，居全市第9位，市三區(qū)末位。其他兩區(qū)收入增幅情況是港閘區(qū)26.2%，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)32.5%。

由于建筑房地產(chǎn)行業(yè)納稅出現(xiàn)下降趨勢，導致兩行業(yè)占比全區(qū)稅收比重由20*年上半年的36%、20*年底的33%逐步下降到今年4月份的20.6%。

表三、20*年1-4月份分行業(yè)納稅占比情況

三、建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收下滑原因分析

1、國家宏觀調(diào)控的影響。去年以來國家陸續(xù)在土地、資金、首付比例、廉租房和經(jīng)濟適用房等方面出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策的出臺導致了我區(qū)房地產(chǎn)投資增速明顯趨緩。今年以來受資金限制，土地市場漸冷，土地拍賣市場流標現(xiàn)象明顯增多，到今年4月底我區(qū)未有一塊經(jīng)營性用地出讓。低價位商品房用地也是以起拍價成交，平均地價由前年74萬元/畝下降到今年的44萬元/畝。

2、原材料價格漲幅偏快。鋼材價格由*年初的4000元/噸漲到目前的6000元/噸。以每噸鋼材上漲2000元的漲幅來計算，每平方米住宅使用鋼材，上漲成本約為110-120元。加上水泥、磚、沙石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本大約上漲400元左右。原材料價格的不斷攀升加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本，進一步擠壓了利潤空間，投資風險加大，房地產(chǎn)商投資愿望明顯減弱。

3、房價漲幅過快，超過購房者心理預期，造成商品房銷售量（額）明顯下降。據(jù)統(tǒng)計，今年1-4月份商品房銷售額比去年同期下降50%。除上述分析國家出臺宏觀調(diào)控政策市民處于觀望狀態(tài)影響外，市區(qū)住宅商品房價格的過快上漲也是影響商品房銷售的主要原因，目前市區(qū)商品住宅平均價格為5275元/平方米（剔除低價位商品房），同比上升18.1%，房價的過快上漲，超出了居民的購房能力，在一定程度上抑制了購房需求。從去年底市統(tǒng)計局關(guān)于“南通市城鎮(zhèn)居民基本住房狀況及意向”調(diào)查情況看：市區(qū)居民中愿意承受單位房價在3000－4000元/m2的家庭占比達43.35%，而愿意承受單位房價在5000元/m2的家庭占比僅為4.62%，說明市區(qū)居民的購房能力與目前房價的總體水平仍存在較大差距。

4、納稅政策調(diào)整的影響。根據(jù)*年新執(zhí)行的《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，新稅法以法人作為納稅人的判定標準，如果企業(yè)在我轄區(qū)內(nèi)設(shè)立的是不具有法人資格的營業(yè)機構(gòu)，因其不是法人，所以必然要匯總計算回企業(yè)總部所在地繳納稅收。以上法律的實施對我區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收的影響是明顯的，據(jù)初步統(tǒng)計現(xiàn)在在我區(qū)經(jīng)營的非法人機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到12家。例如江蘇蘇建集團南通分公司，若該企業(yè)回南京匯總繳納企業(yè)所得稅，*年將影響（減少）我區(qū)地方稅收520萬元，預計在未來兩年內(nèi)所得稅總額將達1800萬元。同樣其他企業(yè)回總部所在地匯總繳納的話，預計每年影響我區(qū)稅收收入達4000-5000萬元左右，以這些在通項目預計2-3年全部開發(fā)銷售結(jié)束來估算，其形成的企業(yè)所得稅累計將不下于1.5億元，目前已有部分企業(yè)提出回總部繳納稅收的申請。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，其本身占用本地政府資源多，稅收總量大，一旦房地產(chǎn)開發(fā)銷售結(jié)束即再無稅收產(chǎn)生，如回總機構(gòu)所在地納稅對我區(qū)地方財政收入影響將是十分巨大的。

5、契稅因素的影響。一方面土地及房屋成交量減少，必然影響契稅收入；另一方面契稅收入受去年底突擊入庫往年稅收影響，今年增收難度較大。去年底市財政為了達到30%的一般預算收入增幅，于12月31日突擊入庫往年契稅款1.8億元，直接導致去年全年我區(qū)契稅收收入達歷史上最高水平3.8億元，給今年稅收增幅帶來較大壓力。

四、加強建筑房地產(chǎn)稅收收入組織的建議措施

建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟受宏觀調(diào)控影響已成大勢，如何減緩建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟的下滑，減少對市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和財政增收產(chǎn)生的影響，我們認為市區(qū)各級政府應該給予高度重視，共同研究、整體聯(lián)動，采取相應的一些措施。

1、加快土地出讓步伐，激活建筑房地產(chǎn)交易市場。我們建議由市區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃，摸排存儲地塊，科學、合理定性，聯(lián)合招商，積極組織招商出讓土地。通過加快土地出讓，加快城市建設(shè)步伐，來逐步提升城市整體功能，使之成為激活建筑房地產(chǎn)業(yè)稅收增長的有效途徑。

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Q：根據(jù)您的判斷，2012年職場薪酬的總體走勢將呈現(xiàn)什么特點？較上一年度會有什么明顯變化？

A：無論應屆畢業(yè)生還是非應屆畢業(yè)生，其薪酬起薪點的整體趨勢都是在不斷攀高。尤其是從去年起，在通脹等各方面壓力下，企業(yè)用工成本壓力不斷加大。以2011年應屆畢業(yè)生為例，本科畢業(yè)生的平均起薪為2644元，碩士畢業(yè)生的平均起薪為3970元，比2010年分別上漲了13.1%和11.2%。

技術(shù)類人才缺口最大

Q：在整體經(jīng)濟環(huán)境大背景下，哪些行業(yè)或崗位的薪酬會持續(xù)走高？哪些行業(yè)的薪酬前景不容樂觀？目前有哪些可預測到的黑馬行業(yè)？

A：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2012年企業(yè)最急需的人員是技術(shù)類，占33%。其次分別是生產(chǎn)類、管理類和營銷類崗位人員。從招聘需求來看，2012年消費品行業(yè)、高科技行業(yè)的企業(yè)在員工招聘人數(shù)上都將有大幅度增長。特別值得一提的是，盡管高科技行業(yè)在2011年受到金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總?cè)藬?shù)略低于2010年，但可以預計到2012年，其招聘需求將呈現(xiàn)大幅反彈。此外，房地產(chǎn)行業(yè)2012年員工招聘人數(shù)將趨于謹慎、保守。

二線城市人才需求大于一線

部分行業(yè)薪酬水超一線

Q：薪酬走勢在地域上會呈現(xiàn)怎樣的特點和變化？哪些地區(qū)薪酬會有大的調(diào)整？

A：調(diào)研發(fā)現(xiàn)二線城市的薪酬水平正逐步接近一線城市的薪酬水平，且一些二線城市部分行業(yè)和高學歷人才薪酬水平甚至反超一線城市。據(jù)《2011中國企業(yè)校園招聘現(xiàn)狀調(diào)研報告》顯示，二線城市的醫(yī)療、房地產(chǎn)及制造行業(yè)的應屆本科畢業(yè)生起薪點超過了一線城市同類人員的起薪點。由此可見，2011～2012年是一線城市競爭優(yōu)勢逐漸淡化的轉(zhuǎn)折點，二線城市的快速發(fā)展和競爭優(yōu)勢的逐漸增大，有利于維護城市資源平衡，促進畢業(yè)生理性擇業(yè)。

Q：與一線城市相比，2012年企業(yè)在二三線城市的人才招聘呈現(xiàn)出怎樣的特點與區(qū)別？

A：從地區(qū)分布來看，2012年企業(yè)員工招聘需求繼續(xù)保持2011年呈現(xiàn)的態(tài)勢：二線城市高于一線城市，且差距在不斷拉大。這也表明，企業(yè)在二線城市的人才爭奪戰(zhàn)已全面打響。此外，研究發(fā)現(xiàn)，二三線城市人才招聘的特點會更加與其所在地域行業(yè)特性相吻合。

Q：基于對行業(yè)薪酬的預測，您對即將就業(yè)的大學生或準備跳槽的職場人有哪些建議？

A：基于對行業(yè)薪酬的調(diào)研，從一線城市和二線城市的薪酬對比來看，金融、高科技行業(yè)的應屆畢業(yè)生薪酬水平差異最大，能源化工、制造行業(yè)的應屆畢業(yè)生起薪差異最小。此外，值得關(guān)注的是二線城市的畢業(yè)生起薪點與一線城市的差距正在快速縮小，部分行業(yè)甚至反超一線城市。如二線城市的醫(yī)療、房地產(chǎn)及制造行業(yè)的應屆本科畢業(yè)生起薪點超過了一線城市。畢業(yè)生和準備跳槽的職場人可以此作為參考。

背景延伸

1.人力資源機構(gòu)CHINA HRKEY《2011中國企業(yè)招聘現(xiàn)狀調(diào)研報告》顯示，2012年高科技行業(yè)人才需求將大幅增長，較2011年增加近2.3倍，增幅居各行業(yè)之首。盡管高科技行業(yè)在2011年受金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總?cè)藬?shù)略低于2010年，但預計2012年招聘需求將有大幅反彈。

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大多數(shù)公司人可能都被這個平均值所“關(guān)照”，但也有少部分人會享受大幅漲薪的待遇——如果你是其中之一，那真值得恭喜——這也就是接受我們采訪的人力資源專家們所定義的“關(guān)鍵人才”，大約占到公司員工總數(shù)的15%至20%。這些人或者占據(jù)熱門職位，或者手握一技之長，總之就是如果他們跳槽了，絕對夠得上HR核算下?lián)p失有多大。

看來相比所謂的大環(huán)境，個人在職場上的努力和對公司作出的貢獻更加重要，它往往是決定你的工資漲與不漲，以及能漲多少的一個關(guān)鍵指標，當然更重要的還是公司的盈利能力和分享利潤的意愿。

2013年薪酬趨勢有哪些新的特點？記者采訪了科銳國際業(yè)務總監(jiān)于麗娜、KellyService華東和華南業(yè)務總監(jiān)Lois Freeke、怡安翰威特合伙人兼大中華區(qū)副總裁張宏和中華英才網(wǎng)人力資源專家劉興陽來進行解答。

5個2013年的薪酬變化趨勢

1 平均薪酬漲幅整體偏低

科銳國際、Kelly Sevice、怡安翰威特和中華英才網(wǎng)對2013年的薪酬行情持保守態(tài)度，普遍預估的漲幅約為9%。

參與科銳國際調(diào)研的企業(yè)中，國企、民企和外企各占三分之一，受訪企業(yè)平均薪酬漲幅為9.43%。對比科銳國際前3年的調(diào)研結(jié)果，這個漲薪幅度為4年來最低——2010年和2011年的漲薪幅度均為10.1%，2012年為9.8%。

怡安翰威特的預期值為9.3%，它的調(diào)研對象主要是外資企業(yè)、完全市場化運作的民營企業(yè)和國有企業(yè)。

Kelly Serviee更為保守，預期為8.8%，但如果把這個數(shù)字放在全球范圍內(nèi)來比較，仍然可以看做是一個很可觀的增長率，它高出美國3個百分點。

中華英才網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年有55%的企業(yè)漲薪幅度會在6%至10%之間，只有11.2%的企業(yè)漲幅在11%至20%之間，而32.8%的企業(yè)薪資漲幅在5%以下。

接受采訪的專家們普遍認為，2012年經(jīng)濟大環(huán)境低迷，公司利潤下滑，以及面對諸多的不確定因素造成的企業(yè)發(fā)展信心不足等因素，導致了2013年平均薪酬漲幅偏低。

2 IT、醫(yī)藥等行業(yè)漲幅領(lǐng)先

薪資漲幅比較大的行業(yè)主要有以互聯(lián)網(wǎng)為代表的高科技行業(yè)、消費品、醫(yī)藥、化工、汽車行業(yè)。

IT行業(yè)：互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展，使得IT行業(yè)為代表的高科技行業(yè)人才需求旺盛。Lois Freeke認為這種持續(xù)繁榮的狀態(tài)仍然會延續(xù)好幾年。劉興陽說“2013年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的漲薪幅度基本上高于歷史平均水平，每年都在翻新”。

消費品行業(yè)：由于利潤率偏低，消費品行業(yè)的薪酬漲幅一直處于行業(yè)居中水平，但消費品行業(yè)的漲薪幅度比較穩(wěn)定，“所以，消費品行業(yè)領(lǐng)先的一個原因與其他行業(yè)漲薪幅度降低有關(guān)，”于麗娜說，“而且，消費品行業(yè)對人的依賴性很強，穩(wěn)定漲薪也是一種員工激勵手段。”此外，越來越多的跨國公司在中國市場的擴張也發(fā)揮了一個很重要的作用，尤其是奢侈品和零售行業(yè)。

醫(yī)藥、化工行業(yè)：這兩個行業(yè)均屬于穩(wěn)定發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，人才需求一直都比較旺盛。怡安翰威特預期醫(yī)藥行業(yè)的薪酬漲幅為10.1%，中華英才網(wǎng)調(diào)研結(jié)果為66%的受訪企業(yè)漲薪幅度在6%至10%之間，21%企業(yè)達到11%至20%。Kelly Service預計化工行業(yè)的薪酬漲幅約為10%，與2011年大致相同。

汽車行業(yè)：受金融危機影響，汽車行業(yè)在2012年下半年表現(xiàn)不佳，“但汽車行業(yè)比一般制造業(yè)漲幅仍然會高一點。”Lois Freeke說，原因是“汽車行業(yè)各方面的質(zhì)量標準和體系比較高，對雇員素質(zhì)要求也比較高，薪資水平就會跟著往上漲”。Kelly Service預期的漲幅是在9%至15%之間，怡安翰威特也給出了10%的預期漲幅。

3 金融、房地產(chǎn)行業(yè)風光不再

“一般來說，靠內(nèi)需拉動的行業(yè)薪酬增幅會較高，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響較大的薪資增幅會比較低，比如房地產(chǎn)、金融等。”張宏告訴記者。在采訪中問及2013年薪酬漲幅的Top5時，Lois Freeke脫口而出“當然不是金融行業(yè)”，而且金融行業(yè)作為服務型行業(yè)，實體經(jīng)濟的低迷直接導致其業(yè)務需求下滑。

房地產(chǎn)行業(yè)更多的是受國家經(jīng)濟政策的影響，2012年出臺的一系列“限購令”讓房市從年初就開始進入了寒冬，盡管現(xiàn)在市場上呈現(xiàn)出回暖的跡象，怡安翰威特預計2013年房地產(chǎn)（一線）薪酬增長率處于行業(yè)最低水平，為7.9%，這與它2012年7.9%的實際薪酬增長率基本相同。同樣在走下坡路的還有半導體行業(yè)和太陽能行業(yè)。“但如果中國國家政策轉(zhuǎn)向，它們就會很快恢復。”Lois Freeke說。

4 二三線城市漲幅高于一線城市

不論是跨國企業(yè)還是本土企業(yè)，都越來越看好中國二三線城市的購買力和消費力。再加上一線城市市場競爭的加劇以及趨于飽和的狀態(tài)，“很多公司開始開發(fā)二三線城市市場，希望通過銷售下沉來實現(xiàn)增長，人才需求自然就會變得旺盛。”張宏說，表現(xiàn)比較明顯的是消費品行業(yè)、汽車以及商業(yè)地產(chǎn)。

根據(jù)科銳國際的調(diào)研數(shù)據(jù)，二三線城市在2013年的薪酬漲幅會達到9.46%，而一線城市（北上廣深）為9.43%。“這是企業(yè)投資中心轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果，加薪只是—個信號，”于麗娜對記者說，“二三線城市人才需求量上升，并不意味著對人才素質(zhì)要求低于一線。但大多數(shù)人不愿意去二三線城市工作，一些企業(yè)不得不通過大幅提升薪酬來吸引優(yōu)秀人才。”比如在汽車行業(yè)，如果從一線城市調(diào)往二三線城市，薪酬漲幅一般會超過30%。

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【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02

進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業(yè)和個人參與到低碳社會的建設(shè)中來，因此，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為適應社會和市場的需要，積極開發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校，應該與市場需求保持同步。我院通過對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋，對人才培養(yǎng)方案進行了修訂，近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的專業(yè)課開設(shè)。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設(shè)積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景，課程總體定位，課程內(nèi)容選取，課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計等方面對該課程的教學進行一些探討。

1.課程設(shè)置背景

1.1政府對綠色低碳住宅的倡導

2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經(jīng)濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞肌h(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟發(fā)展模式。積極進行節(jié)能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過制定有關(guān)政策引導來推動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識和參與。各級政府出臺建設(shè)低碳城市的行動綱領(lǐng)和實施意見，明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修、驗收、物業(yè)等各環(huán)節(jié)，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時，各級政府實施相關(guān)扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發(fā)應用扶持力度。

1.2房地產(chǎn)市場對綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時計算，一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)所做的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會順應市場需求，逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。

1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環(huán)保，節(jié)能的居住空間。這類住宅實質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，在以人為本的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來，低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發(fā)展城市規(guī)模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創(chuàng)造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業(yè)通過住宅設(shè)計創(chuàng)新，包括建筑設(shè)計如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)新、遮陽通風技術(shù)，中水利用技術(shù)，利用太陽能等綠色可再生能源技術(shù)，來補充能源消耗，實現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應用為低碳住宅的實現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

所以，作為未來從事房地產(chǎn)行業(yè)的學生們，應該將這類知識作為專業(yè)課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。

2.課程總體定位

國家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開發(fā)課程，根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位（群）的任職要求，參照相關(guān)的職業(yè)資格標準，改革課程體系和教學內(nèi)容。

我院的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產(chǎn)資源開發(fā)利用和經(jīng)營管理的技能，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務，以房地產(chǎn)營銷與經(jīng)紀為主要能力，兼具房地產(chǎn)項目開發(fā)前期報建與策劃、后期物業(yè)管理服務方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務人員或物業(yè)管理員（三選一）資格證，可勝任房地產(chǎn)開發(fā)報建員、樓盤營銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理員等崗位。通過廣泛的調(diào)研，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務和所需技能對照表如表一。

表1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務和所需技能對照表

根據(jù)表一對照中各種職業(yè)資格對應的工作任務和技能要求，我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護的知識和技能，所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課，用于學生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。

圖1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線

3.課程內(nèi)容選取

根據(jù)國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環(huán)境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程與行業(yè)（企業(yè)）崗位（群），以房地產(chǎn)開發(fā)工作過程為主線、典型工作任務為節(jié)點，整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容；引入企業(yè)真實項目，以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計學習情境，探索任務驅(qū)動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內(nèi)容、重點和學時數(shù)分配如下表。在表二中，我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容，將課程整合為三項基礎(chǔ)理論知識和十項工作任務，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練，使學生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。

表2：《人居環(huán)境》課程教學進度表

4.課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計

對《人居環(huán)境》課程的學習不但需要課內(nèi)分散工作任務的操作實習，還需要課外綜合實訓的實際運用，課外實訓內(nèi)容主要通過以下綜合實訓環(huán)節(jié)來完成。

4.1實訓環(huán)節(jié)一：樓盤人居環(huán)境實地調(diào)研

4.1.1實訓目的

現(xiàn)場指導學生認識居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成，培養(yǎng)真實工作環(huán)境的適應能力。

4.1.2實訓要求

利用課下時間讓同學們實地調(diào)研樓盤，分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。

4.1.3實訓步驟

教師選定調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報告。

4.2實訓環(huán)節(jié)二：樓盤人居環(huán)境比較

4.2.1實訓目的

使學生通過調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時的具體方法和策略，進一步培養(yǎng)學生如何將所學知識應用到真實工作環(huán)境中。

4.2.2實訓要求

利用課下時間讓同學們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境，固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境，居住區(qū)綠化，居住區(qū)氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。

4.2.3實訓步驟

教師選定幾個調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，然后按照人居環(huán)境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報告。

4.3實訓環(huán)節(jié)三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作

4.3.1實訓目的

培養(yǎng)營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）文案寫作的能力，培養(yǎng)對樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實訓要求

根據(jù)所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實訓步驟

學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案。

5.結(jié)語

高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應社會發(fā)展低碳經(jīng)濟的需要，也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，強化實踐教學環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應社會經(jīng)濟發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

參考文獻：

[1]楊雨華，宗建偉 人居環(huán)境科學課程教學改革研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2013（1）。

[2]李帥，李春郁 運用綠色建筑材料營造健康的人居環(huán)境[J].改革與開放，2010（11）。

篇6

“證券通”提供的數(shù)據(jù)顯示，本月中，具有石油替代的新能源概念，具有人民幣升值題材的房地產(chǎn)、金融排在調(diào)研排行榜的前三位，而在相應的代表性個股中，G山焦、G萬科A、G民生成為近一個月以來，機構(gòu)調(diào)研最為集中的個股。

同時，證券通資訊分析系統(tǒng)的顯示，部分二線藍籌股再次吸引了機構(gòu)關(guān)注的眼球，從機構(gòu)7月份以來對個股的調(diào)研密集度來看，G上汽、G民生、G深機場、G萬華、G沈機成為最受關(guān)注個股TOP5，這是不是又一次提醒投資者，二級市場中，價值投資理念的回歸呢？

新能源開掘引人關(guān)注

國際原油價格在持續(xù)升溫當中，每天都在創(chuàng)著新高，國際形勢使得油價在2006年8月8日突破了80美元的大關(guān)。油價的高漲，使各個國家尋找替代能源，這成為新能源備受全球關(guān)注的最根本原因。而在國內(nèi)，經(jīng)濟快速增長推升能源需求的急劇擴大，《可再生能源法》的實施為新能源快速發(fā)展提供了有利環(huán)境土壤。

在中國，相對于生物質(zhì)醇醚燃料乙醇，煤基醇燃料甲醇或二甲醚具有原料豐富、生產(chǎn)成本優(yōu)勢。從數(shù)據(jù)來看，到2004年末，中國煤炭儲量占世界儲量12.6%，富煤少油的能源格局決定了煤變油，煤代油具備比較成本優(yōu)勢。

煤變油有直接液化和間接液化兩種形式，直接液化可以直接生成汽、柴油，由于反應條件較為苛刻，目前國際上尚無成功商業(yè)化的先例。間接液化是先對煤炭進行氣化處理，通過催化合成等反應途徑生成煤基的液體燃料。

當然，發(fā)展煤化工也不能一哄而上。國家發(fā)改委通知，加強煤化工項目建設(shè)管理，促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時煤化工發(fā)展要受到煤炭資源、水資源以及環(huán)境容量的限制，因此證券分析師在堅定看好能源替代帶來的投資機會的前提下，指出在A 股市場上，具備煤產(chǎn)地優(yōu)勢的公司有更大的關(guān)注價值。

相關(guān)公司：G山焦

G山焦是一個對煤進行深加工，集采煤、洗煤、煉焦、煤氣加工、焦油加工等為一體的大型煤化工綜合利用企業(yè)，行業(yè)地位十分突出。而最值得關(guān)注的是公司完成了全國最大的焦油加工項目，到2007年有望實現(xiàn)凈利潤至少達到6000-7000萬元

海通證券的分析師表示，公司已經(jīng)尋找由焦到化、以化促焦的發(fā)展路徑。本著這一明晰的發(fā)展思路，公司正在構(gòu)造一個完善的循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式，并使得公司未來業(yè)績快速增長先于行業(yè)拐點的出現(xiàn)。

公司在綜合開發(fā)煤化工的戰(zhàn)略指引下，投入建設(shè)年產(chǎn)20萬噸的甲醇項目，預計在2007年完成。本項目建成后將給公司帶來利潤大約10540萬元。新增每股收益大約0.37元。經(jīng)過贏利預測的計算，公司未來幾年業(yè)績將保持快速增長，2006-2008 年的平均EPS 可分別達到0.46元、0.89元、1.11元。

“證券通”資訊分析系統(tǒng)顯示，公司股票的目標平均價格在11.67元，當前該股價格已經(jīng)有所回落，具備了投資價值，這就不難理解機構(gòu)會給出增持評級了。（參見表一）

房地產(chǎn)仍有長期機會

近來，房地產(chǎn)板塊整體走勢呈現(xiàn)了沖高回落的走勢，房地產(chǎn)行業(yè)顯然是遭受了較多的宏觀調(diào)控的影響，但是多數(shù)機構(gòu)依然認為，房地產(chǎn)行業(yè)的未來價值不會在調(diào)控中掩蓋。

宏觀調(diào)控在于規(guī)范市場而非打壓整個行業(yè)，目的是穩(wěn)定房價而不是讓房價大跌，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)波動向上的大趨勢不會改變，所以當市場出現(xiàn)因調(diào)控而恐慌時，往往是介入的好時點。

行業(yè)調(diào)整使得龍頭公司迅速取得那些中小企業(yè)退讓出來的市場份額，發(fā)展更為成熟和多元，抵御外部風險能力更強，有理由相信地產(chǎn)股中行業(yè)的龍頭，在本次調(diào)控后的反攻會提前來臨。

人民幣升值是中國經(jīng)濟在較長時間內(nèi)都必須面對的問題，升值已是大趨勢，房地產(chǎn)股作為受益龍頭板塊之一，其走勢仍將領(lǐng)先于大盤。

相關(guān)重點調(diào)研公司：G萬科

從“證券通”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在7月，共有5家機構(gòu)對G萬科進行了實地調(diào)研，其中有4家機構(gòu)（廣發(fā)證券、中信證券、海通證券、招商證券）給予了買入或者強烈推薦評級，有1家機構(gòu)給予了推薦評級。

而且從估值的角度上看，平均的估值是在8.03元，而8月10日的收盤價是5.85元，也就是說，在機構(gòu)看來，G萬科目前具備了較好的投資價值，起碼有37％左右的上漲空間。機構(gòu)調(diào)研的結(jié)論顯然是對G萬科有了十足的信心。

從機構(gòu)調(diào)研報告中可以發(fā)現(xiàn)，該股再度得到機構(gòu)們增持。7月中旬該股行情的走強與以下兩大因素有著密切的關(guān)系：一個是通過機構(gòu)深度研究報告顯示，向大股東定向增發(fā)將更有利于公司的穩(wěn)健增長，并進一步確立行業(yè)領(lǐng)導者的地位；第二是本次房產(chǎn)調(diào)控是一個結(jié)構(gòu)性調(diào)控的舉措，行業(yè)整合更有利于G萬科這樣的優(yōu)勢公司，也更進一步確立了G萬科行業(yè)領(lǐng)導者的地位。第三是公司收購浙江南都等體現(xiàn)了公司將大規(guī)模進駐長三角地區(qū)，而且為公司戰(zhàn)略布局奠定了堅實的基礎(chǔ)。(參見表二)

銀行業(yè)好戲還在后頭

2006 年7月5日中國銀行上市前后，曾使得市場投資者開始悲觀于銀行股，說是現(xiàn)有的銀行股將邊緣化。擔心宏觀調(diào)控、擔心資產(chǎn)質(zhì)量、擔心外資競爭等。其實，在此之前，無論是H 股銀行還是A 股銀行，在近兩年都走了令國內(nèi)外投資者驚喜的行情。投資者對銀行股的認識并不會因為一只大盤銀行股的上市而否定對銀行股的投資結(jié)果的肯定，相反的，會對銀行股的認識越來越清晰。

數(shù)據(jù)顯示，銀行股中期凈利潤保持強勁的增長，其中撥備力度降低將推動A股銀行的利潤增速達到36%。雖然宏觀調(diào)控使得投資者對銀行股投資審慎，但是今明兩年銀行股贏利仍能保持20%-30%的較快增長。

宏觀調(diào)控將使貸款增速趨緩，但是上半年貸款的強勁增長將在下半年體現(xiàn)為利潤，從而為全年贏利增長打下了堅實的基礎(chǔ)。預計國內(nèi)銀行的下半年贏利情況將好于上半年，這成為支撐銀行股價的最基本因素。

相關(guān)公司：G民生

G民生在2005年儲蓄存款在9家股份制商業(yè)銀行中位列第三，不良貸款率1.289%，資本充足率8.26%，資產(chǎn)質(zhì)量較為良好。公司近期公布的2006年中報中再次體現(xiàn)了良好的贏利能力。2006 年上半年民生銀行凈利潤17.3 億元，比上年同期增長37％。

根據(jù)公司公告，公司將定向增發(fā)不超過35 億股的A 股。根據(jù)國金證券的報告分析，公司此次定向增發(fā)將募集資金約為133.87 億元，將一次能夠保證公司未來3 年以上的資本需求。公司擺脫資本約束之后，發(fā)展動力更為強勁。

篇7

看點一：行業(yè)走勢與心動崗位

受兩會影響，白領(lǐng)扎堆熱門行業(yè)，職能崗位受追捧

春節(jié)后智聯(lián)招聘在線投遞簡歷數(shù)據(jù)顯示，白領(lǐng)向往的工作行業(yè)與企業(yè)需求高度吻合。房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融三大行業(yè)包攬熱門簡歷投遞行業(yè)前三甲。而兩會過后，白領(lǐng)跳槽在行業(yè)選擇上也受到了房地產(chǎn)回暖、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、金融改革等政策的影響，這三大行業(yè)憑借其快速、穩(wěn)定的發(fā)展，較高企的薪酬水平，吸引了大量白領(lǐng)人才。

而最受白領(lǐng)青睞的崗位又是哪些呢？數(shù)據(jù)顯示，財務/審計/稅務、行政/后勤/文秘、人力資源、采購/貿(mào)易等職能型崗位排名靠前。職能型崗位以穩(wěn)定、壓力相對較小、性價比高、職業(yè)形象好等因素一直受到眾多白領(lǐng)青睞，但需要注意的是，此類崗位同樣具有可代替性較強、競爭較激烈等特性。此外，正在成為各行各業(yè)通用型崗位的銷售、軟件/互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)/系統(tǒng)集成、市場等崗位也都進入了熱門職位前十名。

看點二：最活躍的跳槽群體

一大波“鐵飯碗”爭相跳槽，公務員“跨界”忙

近年來，在人才跨界的大趨勢下，白領(lǐng)們跨行業(yè)流動成為一種新現(xiàn)象，春節(jié)后在線投遞簡歷數(shù)據(jù)顯示，政府/公共事業(yè)/非營利機構(gòu)、零售/批發(fā)、通信/電信運營、增值服務等行業(yè)的白領(lǐng)跨界跳槽最活躍。多數(shù)白領(lǐng)跨界跳槽選擇了房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)/電子商務等行業(yè)。

其中政府/公共事業(yè)/非營利機構(gòu)行業(yè)的白領(lǐng)跨界跳槽人數(shù)比去年同期上漲34%，開啟了新一波公務員跳槽熱。此類白領(lǐng)們跨界選擇排名前三位的是房地產(chǎn)/建筑/建材/工程、互聯(lián)網(wǎng)/電子商務和基金/證券/期貨/投資行業(yè)。由于房地產(chǎn)、金融等行業(yè)受政策影響頗重，急需一些熟悉政府工作流程、制度，懂政策、與政府溝通順暢的人才，因此，從公務員隊伍中吸引這樣的人才成為首選。

而物流/倉儲等作為商品貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，白領(lǐng)的跨界選擇也頗為頻繁，這類行業(yè)的白領(lǐng)人群在跨行業(yè)跳槽時，交通/運輸、貿(mào)易/進出口、互聯(lián)網(wǎng)/電子商務等方向都是不錯的選擇。

看點三：不“安于”本職的跨崗跳槽

管理人才跨度大；公務員轉(zhuǎn)型，行政崗位成首選

從職業(yè)崗位跨度上來看，公務員/事業(yè)單位/科研機構(gòu)、IT管理、項目管理/項目協(xié)調(diào)等崗位的白領(lǐng)，跳槽時跨崗位的選擇較多，其中，管理型崗位（IT管理、項目管理、高級管理等）的白領(lǐng)跨度較大。管理型人才具有豐富的知識及社會經(jīng)驗，在人際溝通、組織管理、靈活應變方面有較強的能力，使得其在不同領(lǐng)域的管理中都能發(fā)揮作用，無論是前線的銷售管理、專業(yè)性較強的技術(shù)管理人才，還是后臺的行政、人力資源管理人才，管理型人才正逐步往“跨領(lǐng)域”的人才方向上發(fā)展。

而對于跳槽最活躍的公務員群體，在脫離了體制后，首選的職業(yè)崗位是行政類工作，其次是法務、質(zhì)量管理等職位。這是由于公務員大多有扎實的文字功底，組織、管理、協(xié)調(diào)能力比較強，對政策的敏感性高，相比業(yè)務類的工作，后臺職能型的崗位更能適應。

看點四：“互聯(lián)網(wǎng)+”的新動向

房地產(chǎn)、金融人才搶灘登錄互聯(lián)網(wǎng)

從白領(lǐng)群體在互聯(lián)網(wǎng)、金融、房地產(chǎn)三大火熱行業(yè)中的選擇可以看到，“跨行業(yè)”跳槽情況呈現(xiàn)出金融、房地產(chǎn)行業(yè)人才選擇跳槽到互聯(lián)網(wǎng)的局面。這一方面是隨著互聯(lián)網(wǎng)/電子商務的發(fā)展，其平臺效應已經(jīng)顯現(xiàn)，“互聯(lián)網(wǎng)+”正在發(fā)展更多的可能性，如互聯(lián)網(wǎng)+金融進一步融合，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)使售賣、運營更平臺化。另一方面，金融、房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響比較明顯，而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以其現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度、市場化的薪酬福利水平、創(chuàng)新的氛圍及更多的個人發(fā)揮空間受到白領(lǐng)的青睞。

看點五：就業(yè)地域的理性化選擇

逃離北上廣之后去哪兒？衛(wèi)星城市成首選

篇8

三大行業(yè)受經(jīng)濟衰退影響最大

從調(diào)研結(jié)果看，50％以上的內(nèi)向型企業(yè)對2008 年能否完成業(yè)績指標持樂觀態(tài)度，而僅有10％左右的企業(yè)認為很可能不能完成預先設(shè)定的業(yè)績指標。展望2009 年，25％的以出口為導向的企業(yè)認為經(jīng)濟放緩將對其經(jīng)營產(chǎn)生嚴重影響。從不同行業(yè)來看，房地產(chǎn)、汽車、半導體行業(yè)受經(jīng)濟衰退影響最大，主要是其對資金需求量大，屬于資金密集型行業(yè)。對于未來2~3 年企業(yè)中短期經(jīng)營目標，多數(shù)企業(yè)表示可能會考慮重新調(diào)整，尤其是汽車、半導體、電子和制造行業(yè)的企業(yè)。

近四成企業(yè)將削減人力資本投入

有關(guān)企業(yè)又將通過何種手段提升競爭力及生存能力呢？ 82％的企業(yè)首先選擇了控制運營成本。運營成本不但要在經(jīng)濟環(huán)境好的時候?qū)嵤┯行Э刂疲瞧髽I(yè)擺脫危機的關(guān)鍵。為了安全度過經(jīng)濟環(huán)境低迷的經(jīng)濟周期，保證利潤不下滑，89％的企業(yè)采用的最直接有效的手段就是在成本控制上尋找壓縮空間。其次，在全球采購的時代背景下，追逐質(zhì)優(yōu)價低的生產(chǎn)資料或者非生產(chǎn)性物資，是企業(yè)全球化發(fā)展中至關(guān)重要的步驟。調(diào)研中70％的企業(yè)選擇降低采購成本來實現(xiàn)運營成本控制，這樣不但可以提高自身利潤水平，也可以讓利于消費者，從而保持競爭優(yōu)勢。減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模是近半數(shù)（47％）企業(yè)降低運營成本最直接的手段之一。同時，鞏固和加強企業(yè)市場地位、提高客戶滿意度、通過鼓勵創(chuàng)新提高企業(yè)勞動生產(chǎn)率等措施，也是近一半以上企業(yè)最關(guān)注的領(lǐng)域。

關(guān)于生產(chǎn)力要素中的人力資本投資，雖然沒有入選企業(yè)最迫切需要加強的管理領(lǐng)域，但也有38％的企業(yè)明確提出打算削減人力資本投入，其中半導體以及電子行業(yè)表現(xiàn)最為突出，分別有69％和49％的企業(yè)表達此種意向；另有25％的企業(yè)表示, 有意向通過關(guān)閉工廠、削減工作崗位、提供彈性工作方式等手段，縮減企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，應對危機。

調(diào)整、壓縮成為主旋律

薪酬預算――2009 年加薪預算平均下降1~2 個百分點

對于2009 年薪酬增長預算，絕大多數(shù)參與本次調(diào)研的企業(yè)表示會對之前已經(jīng)完成的2009 年薪酬增長預算進行一定的調(diào)整，調(diào)整后的加薪預算平均下降1~2 個百分點。根據(jù)美世在2008 年9 月的2008 年中國地區(qū)薪酬調(diào)研結(jié)果，2009 年中國一線城市的平均加薪率為9.4%。各行業(yè)調(diào)整前后的平均水平略有差異，加薪下調(diào)幅度最大的為半導體行業(yè)，降幅達到3 個百分點（調(diào)整前為平均9.3％，調(diào)整后為平均6.3％）。其次為房地產(chǎn)行業(yè)，降幅達到2.7 個百分點（調(diào)整前為平均9％，調(diào)整后為平均6.3％）。電子行業(yè)平均降幅為2.2 個百分點（調(diào)整前為平均10.1％，調(diào)整后為平均7.9％），位列降幅較大的第三位。而醫(yī)藥行業(yè)幾乎沒有變化，調(diào)整前后均為9.5％。

短期激勵――13％的企業(yè)會設(shè)計和實行更能體現(xiàn)以績效為導向的獎

金分配方法

盡管有52％的調(diào)研企業(yè)表示暫時不會針對危機調(diào)整公司薪酬結(jié)構(gòu)方案，但也有13％的企業(yè)表示會采取行動，設(shè)計和實行更能體現(xiàn)以績效為導向的獎金分配方法，即通過增加變動獎金收入的比例，調(diào)整固定現(xiàn)金的比例，從而有效控制企業(yè)的運營成本，把企業(yè)經(jīng)營業(yè)績受危機影響的程度降至最低點。同時，有16％的企業(yè)削減獎金總額規(guī)模。有些企業(yè)通過增加績效考核周期的頻度，全面加強業(yè)績監(jiān)控，做到及時發(fā)現(xiàn)問題、及時解決。

人才招聘――專業(yè)人士及高級專業(yè)人士需求仍然較高

近半數(shù)調(diào)研企業(yè)表示將會把人才招聘的重點轉(zhuǎn)向市場短缺、供不應求的稀缺人才，而39％的企業(yè)表示其招聘計劃未受影響。很多企業(yè)在市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境好的情況下，由于各種原因沒有機會吸引到優(yōu)秀人才。當市場表現(xiàn)低迷、部分企業(yè)選擇裁員方式削減勞動力規(guī)模時，恰好是一些企業(yè)在市場上尋找人才的最佳時機。因此，有5％的參與調(diào)研企業(yè)表示會在2009 年加大招聘力度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)企業(yè)對專業(yè)人士及高級專業(yè)人士的需求仍然較高。當企業(yè)被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時，生產(chǎn)一線的工人首當其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗較少的普通員工和專業(yè)人員。而擁有豐富經(jīng)驗的資深員工則是最安全的群體，他們擔負著保持企業(yè)高效運轉(zhuǎn)、走出困境的重任。從不同行業(yè)看，地產(chǎn)、電信、汽車行業(yè)對有經(jīng)驗的高級人才需求旺盛，尤其是此次受金融危機影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商迫切需要高級銷售人才應對這場危機。另外，調(diào)研顯示消費品行業(yè)和高科技行業(yè)對應屆畢業(yè)生有較高需求，將為大學畢業(yè)生提供廣泛就業(yè)空間。

培訓管理――重點從委托外部培訓機構(gòu)提供服務轉(zhuǎn)向挖掘內(nèi)部培訓力量

近半數(shù)企業(yè)把培訓支出列入要削減的人力資源管理領(lǐng)域的支出費用之一。同時，76% 的企業(yè)把“外部培訓”作為需要重新考慮的領(lǐng)域（美世2008 年《公司基準調(diào)研報告》顯示，企業(yè)培訓支出的70% 為外部培訓），不少企業(yè)表示將在未來把重點從委托外部培訓機構(gòu)提供服務，轉(zhuǎn)向挖掘公司內(nèi)部培訓力量，使公司的培訓更有針對性、目的性。值得一提的是，對跨國公司而言，海外培訓一直被認為是企業(yè)為員工提供福利或者獎勵與認可的手段之一，但由于較高的成本以及海外經(jīng)濟也面臨挑戰(zhàn)等因素的影響，有23％的企業(yè)決定嚴格控制這方面的支出。

篇9

【品牌】

華信惠悅咨詢公司是一家全球性的知名管理咨詢公司，秉承以客戶為導向的精神，擁有頂尖的顧問團體、前瞻性的管理觀念以及豐富的專業(yè)經(jīng)驗。華信惠悅在管理業(yè)界的品牌吸引力是毋庸質(zhì)疑的，其先進、科學的調(diào)研手段和專業(yè)咨詢經(jīng)驗都增加了這份報告的含金量。

【數(shù)據(jù)來源】

以外企為主。目前在中國大陸地區(qū)，參與調(diào)查的企業(yè)以外資企業(yè)為主，同時也有一些規(guī)模比較大的本土企業(yè)參與。華信惠悅建立了龐大的薪酬數(shù)據(jù)庫，尤以金融行業(yè)數(shù)據(jù)庫著稱，囊括了銀行、證券、保險、基金管理等行業(yè)中諸多企業(yè)。而先于大陸地區(qū)建立的香港、臺灣地區(qū)的薪酬數(shù)據(jù)庫，目前已經(jīng)發(fā)展成為華信惠悅在中國地區(qū)最完備的數(shù)據(jù)庫。

【服務】

華信惠悅以行業(yè)為基礎(chǔ)，推出包括金融、消費品、高科技、家電、物流、房地產(chǎn)和半導體等行業(yè)的薪酬報告；同時兼顧地區(qū)差異，推出一、二線城市報告，也會針對一些特定地區(qū)推出地區(qū)性調(diào)研報告。

華信惠悅強調(diào)薪酬報告和咨詢服務相結(jié)合的薪酬服務，因為在數(shù)據(jù)背后總有一定的原因，所以一旦運用到企業(yè)日常具體的薪酬管理時就有一定的落差。凡購買華信惠悅薪酬報告的企業(yè)，都會得到來自專業(yè)顧問的針對，獲得量身訂制的薪酬管理意見及具體和務實的解讀。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

華信惠悅中國大陸地區(qū)薪酬咨詢總監(jiān) 廖怡玟女士

報告中最有價值的信息，在于企業(yè)可以及時、通盤地了解市場現(xiàn)狀，也對市場趨勢有一個預期，作為人才吸引和保留激勵的參考依據(jù)。當本土企業(yè)與外資企業(yè)進行人才競爭，或需要擴展香港、臺灣地區(qū)的業(yè)務，管理好人員本地化中的薪酬問題時，這份報告會非常有針對性。

企業(yè)做薪酬決策時，有三個考量點。第一，薪酬策略本身是不是能夠支持企業(yè)未來的發(fā)展，是否能夠吸引、保留企業(yè)需要的人才；第二，內(nèi)部公平性，例如在制定保險行業(yè)的精算師這樣重要職位的薪酬時，要兼顧其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，報告本身是一個很重要的數(shù)據(jù)來源，是讓企業(yè)完善具體薪酬管理制度的有力工具。

前程無憂：薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為三大人才網(wǎng)站之一，前程無憂擁有大量的企業(yè)資源和人才資源及廣泛的網(wǎng)絡(luò)影響力，每年推出的薪酬調(diào)查報告都頗受業(yè)界關(guān)注。

【數(shù)據(jù)來源】

無憂報告的數(shù)據(jù)來源非常廣泛，每年會通過三種渠道收集樣本。一是企業(yè)，二是前程無憂的獵頭部門，三是網(wǎng)站龐大的個人簡歷庫。根據(jù)不同職位，無憂會在三種來源中按照一定比例提取樣本。初級職位提取簡歷庫的數(shù)據(jù)會多一些；對于一些敏感的職位，使用企業(yè)或獵頭的數(shù)據(jù)會多一些。

同時，數(shù)據(jù)收集也合拍企業(yè)的調(diào)薪步伐，數(shù)據(jù)截至在上一年的10 月。

【服務】

前程無憂的薪酬調(diào)查報告覆蓋范圍廣泛，包括全國20個大中城市和20 個主要行業(yè)，盡可能提供更多的市場薪酬信息。如果企業(yè)所在城市沒有列入無憂的調(diào)查名單，那么調(diào)研人員會提供近似城市作為參考。在未來，前程無憂還計劃推出更多的定制報告服務。

【推出頻率】

每年一次。

【購買費用】

單個職位報告價格為500 元，購買的數(shù)量越多將享有更多優(yōu)惠。

【使用指南】

前程無憂薪酬調(diào)查負責人 王玨女士

任何一份報告，只是一個參考而已，因為每個企業(yè)的情況，例如企業(yè)文化、發(fā)展階段等各不相同。我們提供的只是一些信息，很難告訴企業(yè)具體應該怎么做，例如人才流動率與薪酬的關(guān)系問題，報告只能部分解決一些薪酬外部競爭力及引起的相關(guān)問題。

在具體使用無憂的報告時，要注意職位的薪資不僅在行業(yè)、公司類型間有水平差異，個人的素質(zhì)也在很大程度決定薪酬水平，所以調(diào)查數(shù)據(jù)包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整體市場情況，企業(yè)要綜合自身情況進行判斷。

太和顧問：薪酬調(diào)研報告

【品牌】

經(jīng)過四年多的發(fā)展，太和顧問已經(jīng)成長為中國本土知名薪酬福利數(shù)據(jù)服務提供商，并榮獲2006 中國人力資源年度頒獎盛典 “2006 中國最佳薪酬報告機構(gòu)”。

【數(shù)據(jù)來源】

企業(yè)。在選擇調(diào)研企業(yè)時，太和顧問首先考慮其薪酬體系是不是市場化的，企業(yè)是否具有市場意識。

【服務】

貼近本土企業(yè)需求，目前已推出包括高科技、金融業(yè)、房地產(chǎn)、汽車行業(yè)、消費品、醫(yī)藥、服務業(yè)、傳媒行業(yè)、能源業(yè)等在內(nèi)的行業(yè)報告。此外，太和顧問還定期推出北京、上海、深圳、廣州地區(qū)全行業(yè)薪酬報告。根據(jù)市場情況，也提供管理等序列的全行業(yè)報告、城市畢業(yè)生起薪點調(diào)查、定制服務等。

【推出頻率】

金融、地產(chǎn)、高科技等關(guān)鍵行業(yè)一年推出兩次報告，其他行業(yè)為一年一次。

【購買費用】

全行業(yè)報告大概費用為兩萬元一份，行業(yè)報告一萬五左右。參與調(diào)研的企業(yè)可享有一定優(yōu)惠。

【使用指南】

太和資深顧問 金可冶先生

太和報告著眼行業(yè)整體趨勢，所以購買者不僅可了解到現(xiàn)有薪酬狀況調(diào)研結(jié)果，還能了解行業(yè)薪酬整體趨勢預測。但薪酬報告提供的市場信息，畢竟只是供企業(yè)進行參考和引證的。我個人比較推崇企業(yè)先有明確的薪酬定位和方案后，再參考報告中的數(shù)據(jù)，這樣太和的薪酬報告對企業(yè)來說更有價值。

企業(yè)在選購薪酬數(shù)據(jù)時，要評價數(shù)據(jù)來源和可比性；薪酬調(diào)研的流程是否科學規(guī)范；不僅要看職位名稱，還要看具體職責內(nèi)容，因為同一職位名對應的職責內(nèi)容可能會有很大差異。

而企業(yè)在設(shè)計薪酬的過程中，一是要選擇所針對的合適的市場，圈定競爭對手；二是要有一個非常明確的定位，在這個圈子中自己的薪酬要達到一個什么樣的標準，實現(xiàn)什么樣的吸引保留效果；三是明確企業(yè)的發(fā)展定位和周期。

英才網(wǎng)聯(lián)：中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為第一家在中國實行細分行業(yè)的人才網(wǎng)站，英才網(wǎng)聯(lián)的建筑英才網(wǎng)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國內(nèi)規(guī)模最大的建筑人才專業(yè)網(wǎng)站，其推出的《中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告》也別具特色。

【數(shù)據(jù)來源】

來源多元。不僅進行企業(yè)調(diào)查，也通過隨機抽樣、現(xiàn)場訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、媒體聯(lián)合調(diào)查等各種方法向個人進行調(diào)查。

同時，立足行業(yè)特點。根據(jù)對建筑企業(yè)會計年度的調(diào)查，報告數(shù)據(jù)收集截止日期為每年的4 月15 日，報告將在5 月。根據(jù)建筑行業(yè)看重技術(shù)類人才工作經(jīng)驗、工作年限的特點，報告并沒有把工作年限當做加權(quán)系數(shù)來計算，而是單獨提出作為一項分析科目。

【服務】

將建筑行業(yè)細分化，分別針對工程行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、設(shè)計院機構(gòu)推出調(diào)查報告。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

英才網(wǎng)聯(lián)建筑英才網(wǎng)市場主管 張磊

薪酬設(shè)計的最終的目的是在“經(jīng)濟”的原則下，制定更有吸引力、競爭力的薪資體系。我們的樣本從企業(yè)、個人兩個渠道來采取，還可以反映從業(yè)者對薪酬的滿意度。但最終數(shù)據(jù)以及定量定性分析結(jié)果，僅供建筑行業(yè)工作者衡量自身薪資水平、人力資源工作者制定設(shè)計薪酬體系參考。

專家點評

中國人民大學教授，著名薪酬專家，文躍然先生

Q：如何選擇薪酬報告？

A：薪酬報告最大的價值在于提供實際數(shù)據(jù)，以便比較；提供其他企業(yè)的經(jīng)驗，以供借鑒。選擇薪酬報告時，可以從三方面來判斷，一是聲譽、品牌，在市場上的影響；二是部門的權(quán)威性，例如政府主管部門的一些薪酬報告；第三有學術(shù)價值，一些研究機構(gòu)或大型人才網(wǎng)站的報告也很不錯。

Q：薪酬報告的價格一般都很高，企業(yè)是否必須支付這筆費用？

A：企業(yè)從一些媒體或渠道了解的數(shù)據(jù)，不全面，其科學性也有待考量。購買一份薪酬報告是企業(yè)必需的投資，也是合算的投資。因為這能讓企業(yè)的支付更加準確，所帶來的附加值將大大超過購買報告的支出。

篇10

一、房地產(chǎn)公司財務會計制度建設(shè)存在的不足之處

(一)財務會計控制制度不夠完善

現(xiàn)階段我國許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了財務會計管理的先關(guān)制度，但是卻沒有以此為基礎(chǔ)建立風險控制管理機制。一些公司針對企業(yè)財務方面出現(xiàn)的風險的時候，會進行一些控制管理，但是大多都是一些短時間的控制管理目標，并沒有制定長期的發(fā)展目標。而公司制定的相關(guān)的財務控制制度，對于企業(yè)財務管理具有阻礙作用，企業(yè)在發(fā)展的過程中也無法獲得真實的信息。

(二)企業(yè)會計要素劃分不夠合理

我國企業(yè)單位按照會計準則進行具體的劃分，會計要素可以劃分為資產(chǎn)、負債、收入等具體的幾個部分。根據(jù)規(guī)定的要求，在具體的準則中凈資產(chǎn)就是將總資產(chǎn)減去負債而得到的部分，這個過程中并沒有體現(xiàn)出會計要素的具體性質(zhì)。而全部資產(chǎn)減去負債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現(xiàn)出來，不夠直觀。除此之外，企業(yè)的會計科目表中的結(jié)余科目和凈資產(chǎn)的要素之間并沒有什么必然的聯(lián)系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關(guān)聯(lián)。

(三)公司的財務會計的信息質(zhì)量有待提高

有關(guān)于企業(yè)的會計信息一定要保證其真實、可靠，但是又會受到很多因素的影響，財務的相關(guān)管理人員的工作水平會造成影響，企業(yè)的相關(guān)管理制度也會對其造成影響，甚至企業(yè)的領(lǐng)導是否重視財務管理工作，對公司財務信息的真實性和可靠性都會產(chǎn)生嚴重的影響。因此我國很多的房地產(chǎn)公司收到來自各個方面的影響，使財務會計的信息質(zhì)量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業(yè)財務管理工作的正常進行。

二、促進公司財務會計制度建設(shè)的具體措施

(一)會計核算基礎(chǔ)要以責權(quán)發(fā)生制為核心

責權(quán)發(fā)生制主要針對的是收入和支出的相關(guān)費用，在交易發(fā)生的時候，進行及時準確的記錄，而會計期間實現(xiàn)的數(shù)額，可以由收入進行具體的反映，對會計期間已經(jīng)消耗的貨物，由具體的費用進行反映。責權(quán)發(fā)生制針對會計主體的具體的運營成績和受托責任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對主體的財務狀況和變動的具體情況也會給予合理的評價，對公司的業(yè)務收支和結(jié)余情況、職工工資、所需要承擔的借貸款利息、資金運動等情況具體準確的反映出來，使企業(yè)的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強的抗風險能力。

(二)愜意財務會計制度的建設(shè)環(huán)境要不斷得到優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵就是會計控制管理工作，對于企業(yè)的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現(xiàn)階段對于財務會計風險管理的重視不夠，造成這種現(xiàn)狀的主要原因就是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務會計控制制度。企業(yè)如果想提高財務管理的效果，就要在企業(yè)的財務會計制度建設(shè)方面不斷加強。而在企業(yè)首先要做的就是將企業(yè)財務會計制度的建設(shè)環(huán)境進行優(yōu)化，使企業(yè)財務會計的建設(shè)可以擁有一個良好的環(huán)境。

(三)設(shè)置與此相關(guān)的基建報表

在一些企業(yè)的會計報表中，對于待攤投資明細表和基建投資表都要適當?shù)倪M行增設(shè)，在事業(yè)單位報表中要具體的設(shè)立，針對使用者，為其提供系統(tǒng)的、全面的、完整性的會計報表的詳細資料，這樣一來，企業(yè)建設(shè)的具體的收支情況就可以比較詳細的表現(xiàn)出來。

(四)對于固定資產(chǎn)的會計核算和監(jiān)督要不斷加強

在企業(yè)內(nèi)部要建立固定資產(chǎn)的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實物之間，都要相互符合。企業(yè)財會的相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要不斷進行提高，每個財會人員都要具有很強的責任感，在工作的時候其工作態(tài)度要不斷進行端正，和企業(yè)的資產(chǎn)部門之間的溝通要不斷得到加強，出現(xiàn)什么情況要及時和資產(chǎn)部門進行核對。除此之外，針對固定資產(chǎn)，可以建立具體的盤點制度，可以對企業(yè)的固定資產(chǎn)進行比較徹底的盤點和清查，及時將其中存在的不易被發(fā)現(xiàn)的問題找出來，并及時找到相應的解決措施。

(五)建立完善的財務會計控制管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)可以這么快速的發(fā)展，主要依附其完善的財務會計制度。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計制度還是不夠完善，企業(yè)要想持續(xù)的發(fā)展下去，就要采取相應的措施，對其進行完善，使財務會計的相關(guān)制度可以不斷完善，促進企業(yè)財務的管理工作順利的進行下去。以會計法和會計工作的相關(guān)準則為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以更好的對財務會計制度進行完善。

三、結(jié)束語

綜上所述，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型案例，對其財務會計制度建設(shè)目前存在的不足之處進行具體的分析，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合我國當前的一些政策和發(fā)展策略，對公司財務會計制度建設(shè)問題做出相關(guān)的闡述，促進我國企業(yè)可以健康有序的發(fā)展。

作者:秦珊珊 單位:陜西財經(jīng)職業(yè)技術(shù)學院

參考文獻：

篇11

一、近年來中國私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業(yè);2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源:清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應;財務投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。

目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權(quán)投資基金的基本流程如下:

在引進私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況:

2.典型案例分析——鑫苑中國

(1)公司簡介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑(中國)置業(yè)有限公司(NYSE:XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

(2)私募前發(fā)展狀況

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務風險較高，不利于企業(yè)上市融資。

(3)私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣;2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣;2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)(成都)有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備(擬建項目規(guī)劃建筑面積)上升至1，282，498平方米(2006年末為65萬平方米)。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務結(jié)構(gòu)更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

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[2]王化成.財務管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

篇12

貸款業(yè)務是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務的重要組成部分，也是我國商業(yè)銀行利潤的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，2015年上半年我國上市商業(yè)銀行的利潤增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業(yè)務的角度看，利潤代表了商業(yè)銀行抵御風險的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風險。從表1可以看出，現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行所面臨的不良貸款風險現(xiàn)狀。

從表1中可以看出，我國商業(yè)銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業(yè)銀行所面臨的信用風險在上升，商業(yè)銀行抵御風險的能力降低。

二、我國商業(yè)銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認為由于私人信用創(chuàng)造理論，機構(gòu)的內(nèi)在特性使得他們經(jīng)常面臨周期性危機和破產(chǎn)浪潮，并認為借款企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟周期有密切的關(guān)系。經(jīng)濟繁榮時，套期保值企業(yè)增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強；在經(jīng)濟不濟時，龐茲企業(yè)增多，銀行的信用風險凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場違約率負相關(guān)的理論不謀而合。當經(jīng)濟衰退時，總需求下降造成企業(yè)的盈利能力下降，最終導致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關(guān)，我國不良貸款率也與GDP增速負相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)市場的低迷

房地產(chǎn)對于我國GDP的貢獻率在60%左右，房地產(chǎn)的發(fā)展狀況對我國經(jīng)濟影響巨大。通過我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可以看出，房地產(chǎn)投資速度不斷降低，這從側(cè)面反映出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度趨緩，這與前幾年我國出臺控制房價、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策有著不可分割的關(guān)系，當然也與房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴張，造成市場供過于求的狀況密不可分。據(jù)《2015年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2015年6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額高達19.3萬億元。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段已過，營業(yè)利潤有所下滑，勢必提升商業(yè)銀行的不良貸款率，提高商業(yè)銀行面臨的信用風險。

（三）小微企業(yè)貸款增加

我國的小微企業(yè)數(shù)量在政策的春風下明顯增加，保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。但我們需要認識到小微企業(yè)生存能力較弱，銀行貸款給小微企業(yè)通常會增加信用風險。從虧損的角度看，我國小微企業(yè)的經(jīng)營能力相對較弱，與其他類型企業(yè)相比，虧損的數(shù)量仍居首位。從表2可以看出，我國工業(yè)虧損企業(yè)中小型工業(yè)類企業(yè)虧損的數(shù)量最多。由此，我們可以簡單地推測出規(guī)模較小企業(yè)的盈利能力、適應市場的能力相對較弱，其虧損的數(shù)量大于規(guī)模較大的企業(yè)。而同時，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)對小微企業(yè)貸款的數(shù)額在增加，這無疑會提高商業(yè)銀行的不良貸款率，加大商業(yè)銀行的信用風險。

（四）P2P等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺發(fā)展的沖擊

近年來我國互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅速，《2015中國網(wǎng)貸運營模式調(diào)研報告》顯示，在2010-2015年短短數(shù)年中，全國正常運營的P2P網(wǎng)貸數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了2520家，行業(yè)累計交易規(guī)模也已突破萬億元。P2P的迅速發(fā)展對我商業(yè)銀行業(yè)務產(chǎn)生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺，造成銀行的客戶源減少；另一方面，競爭也使得貸款行業(yè)的利息水平下降，降低了商業(yè)銀行貸款業(yè)務的利潤率。總體來看，P2P網(wǎng)絡(luò)貸款行業(yè)的發(fā)展會對商業(yè)銀行的貸款業(yè)務和營業(yè)利潤造成沖擊。面對P2P網(wǎng)絡(luò)貸款的發(fā)展和營業(yè)利潤的下滑，商業(yè)銀行為了追求利潤，可能會降低對貸款客戶的信用審核標準、減少審核的程序。這樣將導致商業(yè)銀行貸款客戶質(zhì)量下降，不良貸款率上升。

（五）商業(yè)銀行信用評估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場的脆弱性，提出了“安全邊界”概念。“安全邊界”是銀行在貸款中收取的風險報酬，當由于不測事件使得未來沒有重復過去的良好記錄時，為銀行提供一種安全保護。克瑞格認為銀行不恰當?shù)脑u估方法是導致信貸市場脆弱的主要原因。我國商業(yè)銀行的信用評估起步較晚，評估方法存在較多問題。首先，數(shù)據(jù)來源不準確。授信企業(yè)的財務數(shù)據(jù)不準確、不全面，往往不能真實反映企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。其次，評級數(shù)據(jù)更新不及時。企業(yè)的信用評級一般都是一年更新一次，但銀行并沒有每年進行及時地分析調(diào)整，企業(yè)內(nèi)外部的變化沒有反映在評級結(jié)果上。最后，五級分類的信用評估方法存在一次主觀性。分類標準沒有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀上的差異，導致信用評估的結(jié)果差異較大。我國商業(yè)銀行信用評估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對貸款客戶的信用風險認識不足，無法有針對性地對不同客戶制定不同水平的貸款利率，也無法準確識別有信用風險的客戶。

三、降低商業(yè)銀行不良貸款率的對策分析

篇13

市工商局專門成立整治領(lǐng)導小組，確定了金融、保險、汽車銷售、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、物流運輸為此次整治重點行業(yè)。采取直接走訪和上門檢查的方式，對各行業(yè)企業(yè)使用合同格式條款的狀況進行了一次調(diào)查，共收集汽車銷售、房地產(chǎn)銷售、貨物托運等行業(yè)的格式合同12份，發(fā)現(xiàn)存在問題的格式條款不少。在調(diào)查的幾個行業(yè)中，只有房地產(chǎn)行業(yè)使用合同示范文本。

二、格式合同存在的主要問題

從調(diào)查情況來看，合同格式條款提供者利用自己的優(yōu)勢地位，使用格式合同限制競爭、損害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象比較突出，主要集中在以下幾個方面：

1、合同格式條款內(nèi)容違背國家規(guī)定。在我們調(diào)查的合同中，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)公司簽訂的《商品房買賣合同》中約定：出賣人應當在商品房交付使用后180日、365日、580日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，違背了《商品房銷售管理辦法》60日的規(guī)定。這個現(xiàn)象比較普遍，我們所走訪的企業(yè)中，還沒有公司按照這一辦法規(guī)定來簽訂。

2、在合同格式條款中減輕自己的責任，如物流托運行業(yè)格式合同中普遍使用的條款是：貸物一旦丟失、損壞，如未保險者，按運費的5-10倍來賠償。

3、合同雙方違約責任不對等。如某快遞公司在合同中約定：承運人每逾期一天按照運費的2%支付違約金，最高不超過該貨物全程運費。托運人逾期支付運輸費用，每逾期一天按照運費的5%支付違約金。某商品房買賣合同約定：消費者未按期支付房款，逾期30日之內(nèi)的，支付萬分之五違約金;超過30日的，開發(fā)商有權(quán)解除合同。開發(fā)商逾期交房的，逾期180日之內(nèi)的，開發(fā)商支付萬分之三的違約金，超過180日的，消費者有權(quán)解除合同。

4、對宣傳內(nèi)容不負責。某《商品房買賣補充協(xié)議》中有關(guān)設(shè)計內(nèi)容以政府批文及其他相關(guān)批準文件為準，以前任何一方口頭、書面材料、廣告宣傳資料、沙盤等不作為出賣人的承諾依據(jù)，均不構(gòu)成本合同的內(nèi)容。

5、對質(zhì)量的要求避重就輕。如汽車銷售合同中，對質(zhì)量承諾一般是符合本公司產(chǎn)品出廠標準，而對國家強制性標準和行業(yè)標準有所忽略。

三、合同格式條款監(jiān)管的難點

1、監(jiān)管人員的素質(zhì)有待提高。合同監(jiān)管切入難、監(jiān)管難，所需要的法律知識要求較高，對辦案技巧的要求也是高于其它類型的案件。所以執(zhí)法辦案人員在合同監(jiān)管方面還是一個新手，需要我們加大培訓力度，并且不斷探索，積極介入，才能保證工作的有效開展。

2、管理對象的復雜性使合同監(jiān)管增加相當大的難度。由于使用合同格式條款的企業(yè)有太多是具有優(yōu)勢地位、壟斷地位的企業(yè)，對工商監(jiān)管工作采取消極或者對抗的態(tài)度，打開局面需要上下一盤棋，團結(jié)一致。

四、提高合同監(jiān)管工作力度的設(shè)想