引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的開發(fā)策略范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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Keywords: real estate; Development strategy

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)綜合開發(fā)是對(duì)地下設(shè)施和地上設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)配套建設(shè)”的方針。通俗地講房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一種行為方式，通過從地下到地上、從樓內(nèi)到樓外、從大環(huán)境到小環(huán)境的綜合建設(shè)，進(jìn)而取得回報(bào)的一種行為方式。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要想做好其實(shí)并不是很難。可采用各種開發(fā)策略，來(lái)應(yīng)對(duì)復(fù)雜激烈的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。

一、只有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投入少，回報(bào)高是每個(gè)開發(fā)企業(yè)都追求的。房地產(chǎn)被炒得爆熱，有很多泡沫成分，房地產(chǎn)特別掙錢，那樣的時(shí)機(jī)基本上不會(huì)再有了。要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，只有善于學(xué)習(xí)、靈活應(yīng)變、守正出奇方為上策。就房地產(chǎn)而言，建立起一整套實(shí)例分析體系是至關(guān)重要的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)例進(jìn)行歸納和綜合分類。每個(gè)項(xiàng)目都有其不同的背景，這些開發(fā)實(shí)例當(dāng)初成功和失敗的因由何在，它們之間有哪些共性？又分別有哪些個(gè)性？這些項(xiàng)目和我們將要開發(fā)的項(xiàng)目有什么異同點(diǎn)？經(jīng)過分析總結(jié)，從而確定我們?cè)撓蚴裁捶较虬l(fā)展。類似的實(shí)力分析體系，開發(fā)企業(yè)必須了解，但可以不認(rèn)同它，而另辟新路。對(duì)開發(fā)商來(lái)說，正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)了解的越多，那么未來(lái)決策的成功率就越高，當(dāng)別人仍在等待機(jī)會(huì)之時(shí)，我們已經(jīng)在細(xì)細(xì)規(guī)劃了。這就是孫子兵法中所說的“亂己知彼，百戰(zhàn)不殆”。

所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是進(jìn)行以改善人們的居住條件為模式的房地產(chǎn)開發(fā)。隨著改革開放的深入，隨著部分人先富起來(lái)外商投資的涌入，人們由解決“住”而逐漸地發(fā)展到追求舒適和品位，住宅產(chǎn)品也經(jīng)歷了由普通樓房向高檔商品房和別墅的漸變。這個(gè)時(shí)候，一個(gè)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過對(duì)實(shí)例分析，得出結(jié)論———不能再沿著以前的模式，如果還是建造以往的住宅樓，那么收益也不會(huì)再有多大的提高，所以要?jiǎng)?chuàng)新。于是，某別墅出現(xiàn)。它是一所高檔的別墅區(qū)，里面無(wú)論是裝修、戶型設(shè)計(jì)、材料、施工工藝都有了較大的創(chuàng)新。別墅的空調(diào)、潔具、門把手等等，都用的是名牌。當(dāng)時(shí)的人們覺得，簡(jiǎn)直是不得了了。開盤前期，人們還對(duì)它存有疑慮，然而，某別墅一經(jīng)開盤，就出現(xiàn)了異常火爆的場(chǎng)面。證明了人們的擔(dān)心是多余的。當(dāng)時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不過3000元左右/平方。而那別墅當(dāng)時(shí)的價(jià)位是定在1200美元/平方起價(jià)，折合人民幣約9000元/平米。到后來(lái)，漲到了1500美元/平米，還是供不應(yīng)求。某別墅成為了該市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一朵奇葩。這就是經(jīng)過實(shí)例分析后，市場(chǎng)需要什么樣的住宅，達(dá)到了知己知彼的程度，從而出奇制勝的經(jīng)典案例。

另例，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一條貫有定律，即“金九銀十”，說的是每年的九、十月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，而進(jìn)入冬季后會(huì)出現(xiàn)明顯的淡季。消費(fèi)者因天冷不愿出行、冬季不便裝修、還要繳納取暖費(fèi)等原因持幣觀望。現(xiàn)場(chǎng)看樓選樓的人流量會(huì)顯著下降。基于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)相應(yīng)降低營(yíng)銷費(fèi)用，低調(diào)處理。其實(shí)這條金規(guī)玉律并非是顛撲不破的真理。有個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們作了一個(gè)項(xiàng)目，通過實(shí)例分析后，他們決定為年輕的工薪階層設(shè)計(jì)建造了單身公寓，單身公寓是為年輕的工薪階層準(zhǔn)備的，他們需要擁有一個(gè)面積適中功能齊全總價(jià)在十萬(wàn)元左右的過渡型住宅，白天為生活為事業(yè)辛勤奔波，晚上回到屬于自己的家，喝著一杯濃濃的咖啡，學(xué)習(xí)充電，感受那份有家的安全舒適的歸屬感。這種小戶型擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間和獨(dú)立的廚房，再配上景觀陽(yáng)臺(tái)，可謂麻雀雖小，五臟俱全。加之這些年輕的工薪階級(jí)畢竟工作時(shí)間短，存款有限，一次交清幾萬(wàn)元首付有相當(dāng)難度，但他們有豐厚的月收入，有強(qiáng)烈的貸款供樓需求，考慮到以上原因，他們又推出了一系列措施：如：?jiǎn)紊砉⑹赘?000元，另贈(zèng)3000元安家費(fèi)。首層送私家花園。首層贈(zèng)送契稅、印花稅、測(cè)繪費(fèi)、鑒證費(fèi)、權(quán)證費(fèi)。他們?cè)诙灸鎰?shì)而動(dòng)，準(zhǔn)備得很充分。單身公寓一經(jīng)推出，在寒冷的冬季里再次掀起了購(gòu)房熱潮。打破了所謂金九銀十所謂慣有定律。這也是實(shí)力分析做得好，達(dá)到知己知彼的一個(gè)實(shí)例。

二、降低開發(fā)成本，推行品牌戰(zhàn)略

曾有個(gè)記者采訪某城建集團(tuán)老總時(shí)，那位老總說過一句話，他說：“我們的成功應(yīng)該歸功于產(chǎn)品的質(zhì)量，服務(wù)以及企業(yè)自身最根本的誠(chéng)信精神。我們?cè)诟黜?xiàng)評(píng)比中屢獲殊榮，這同時(shí)塑造了我們的誠(chéng)信形象。我想這就是客戶接受我們的基礎(chǔ)。歸納起來(lái)，都源于我們牢固的社會(huì)責(zé)任感。這就是一個(gè)企業(yè)的品牌，是一種巨大的無(wú)形資產(chǎn)。”某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市作了個(gè)項(xiàng)目，承諾遲交工一天，退回總房款的1‰作為違約金。結(jié)果，由于某種原因，確實(shí)遲了幾天，他們按承諾一一兌現(xiàn)。這種做法得到了人們的認(rèn)可，進(jìn)而取得了不俗的業(yè)績(jī)，被認(rèn)可了。這個(gè)老板曾是施工企業(yè)的老總，做過這個(gè)項(xiàng)目后，他說，再也不作施工，就作開發(fā)，那么多老百姓都認(rèn)可他，他所擁有的“誠(chéng)信”是品牌的重要因素。還有個(gè)例子，在金州，房地產(chǎn)高層并不是很火，但是有一條規(guī)律，就是凡是那個(gè)建筑公司建的樓，就特別好賣，為什

么呢？因?yàn)槿藗兌颊J(rèn)阿爾濱這個(gè)品牌。某建筑公司是一個(gè)很注重質(zhì)量的建筑公司，他們獲得了好幾個(gè)建筑業(yè)的最高獎(jiǎng)———魯班獎(jiǎng)，他們的老總趙安華給工長(zhǎng)開會(huì)，就曾說過，“我寧可每年多用幾百噸水泥，也決不允許我的工地出現(xiàn)任何質(zhì)量問題”，這就是造成了品牌，創(chuàng)造了神話。可見品牌的重要性。

三、以顧客為導(dǎo)向的服務(wù)營(yíng)銷

作為房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)銷是最本質(zhì)的職能。如果前期房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)有了良好的社會(huì)信譽(yù)、品牌效應(yīng)。那么需要通過營(yíng)銷來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益。所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷是發(fā)展商全方位、全過程地去適應(yīng)市場(chǎng)需求的自覺行為，是在對(duì)市場(chǎng)深刻理解的基礎(chǔ)上開展的高智能的策劃。有許多開發(fā)商，他們提出了以顧客為導(dǎo)向的服務(wù)營(yíng)銷。某開發(fā)單位的營(yíng)銷經(jīng)理，他們提出“售樓不言樓”。這種觀點(diǎn)的提出有著一定的市場(chǎng)背景。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿日益加劇，特別是樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越明顯，單純依靠產(chǎn)品，很難獲得長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)，而現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)就是服務(wù)經(jīng)濟(jì)，核心價(jià)值就是服務(wù)價(jià)值，此正所謂：得人心者得天下。這過程就要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工增強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷的群體意識(shí)。形成一條以顧客為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈條。在房地產(chǎn)售前、售中、售后的每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)顧客提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，形成以服務(wù)文化為核心的企業(yè)文化。例如：某集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，他們著重強(qiáng)化居住的文化的設(shè)計(jì)理念，以先進(jìn)文化理念打造社區(qū)靈魂，獲得了全國(guó)金獎(jiǎng)樓盤，他們沒有因名牌而滿足現(xiàn)狀，而是推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目。諸如：在房交會(huì)期間免首期入住；免購(gòu)房稅費(fèi)；免物業(yè)管理維修基金；免寬帶網(wǎng)開通費(fèi)；免開通電話費(fèi)；免煤氣管道初裝費(fèi)；免一年物業(yè)費(fèi)；業(yè)主音樂會(huì)；家政套餐服務(wù)等等。大打服務(wù)牌，取得了預(yù)期的效果，獲得了大量銷售收益，成為房交會(huì)上的最大賣家。

房地產(chǎn)開發(fā)商要有好的開發(fā)效益，必須注重優(yōu)質(zhì)的開發(fā)策略，只有善于學(xué)習(xí)，靈活應(yīng)變，守正出奇，才能在房地產(chǎn)開發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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（一）房地產(chǎn)顧客的類型

按照房地產(chǎn)產(chǎn)品的用途將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為商業(yè)類房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.商業(yè)類房地產(chǎn)是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等用途的房地產(chǎn)。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫字樓，底層裙樓用作購(gòu)物中心的大型綜合體也屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)應(yīng)的顧客類型是商戶型顧客。

2.住宅類市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)開發(fā)商向個(gè)人消費(fèi)者出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在住宅類市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商最終面向的是個(gè)人消費(fèi)者。對(duì)應(yīng)的顧客類型根據(jù)個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)房的用途又可細(xì)分為消費(fèi)型顧客、投資型顧客以及消費(fèi)投資雙重型顧客。

（二）不同類型房地產(chǎn)顧客的特點(diǎn)

1.商戶型顧客，商業(yè)房地產(chǎn)能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)較高的投資回報(bào)率，投資價(jià)值較高，顧客經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。

2.消費(fèi)型顧客，消費(fèi)型顧客主要是購(gòu)買房屋用于滿足自身居住需要的消費(fèi)群體。我國(guó)，消費(fèi)型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對(duì)房地產(chǎn)的功能要求不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成也不同。

3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)群體。之所以出現(xiàn)這樣的消費(fèi)群體，歸因于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保值增值功能、信用擔(dān)保功能及融資功能等特性。

4.投資、消費(fèi)雙重型顧客，投資、消費(fèi)雙重型顧客購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品是為了暫時(shí)居住使用，等待升值時(shí)再銷售。

二、房地產(chǎn)顧客的消費(fèi)行為特征及因素分析

（一）房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的顧客行為特征

1.房地產(chǎn)消費(fèi)行為是普通產(chǎn)品消費(fèi)與特殊產(chǎn)品消費(fèi)行為的綜合行為。房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊屬性決定房地產(chǎn)的投資（生產(chǎn)）、流通、分配、消費(fèi)都是通過市場(chǎng)來(lái)完成，而非傳統(tǒng)商品的簡(jiǎn)單流通行為。

2.顧客的消費(fèi)行為不僅包括從房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求識(shí)別到購(gòu)后房地產(chǎn)后進(jìn)行價(jià)格評(píng)價(jià)這一簡(jiǎn)單的單次購(gòu)買決策過程，而是從購(gòu)房者的購(gòu)買心理、購(gòu)買行為、購(gòu)買后行為與心理特征進(jìn)行定義，從購(gòu)買前的影響因素、決定因素與購(gòu)買時(shí)的決策行為，再到購(gòu)買后價(jià)值評(píng)估、實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)評(píng)價(jià)整個(gè)過程。

（二）影響房地產(chǎn)購(gòu)買行為的因素分析

1.顧客收入因素。住房消費(fèi)行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對(duì)數(shù)量上決定了人們消費(fèi)水平高低，是顧客購(gòu)買能力、消費(fèi)能力與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購(gòu)買房地產(chǎn)的檔次、房屋的面積以及房地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇。

2.顧客行為（消費(fèi)行為）偏好因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為是多層次性消費(fèi)，它表現(xiàn)為受消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)制約的消費(fèi)層次性差異，主要是城市房地產(chǎn)消費(fèi)與農(nóng)村房地產(chǎn)消費(fèi)觀念差異性、人口構(gòu)成在消費(fèi)群體中的結(jié)構(gòu)差異、由于收入等因素決定的消費(fèi)房地產(chǎn)時(shí)的區(qū)域差異性。

3.顧客組成結(jié)構(gòu)因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為具有個(gè)體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產(chǎn)顧客是個(gè)人或個(gè)人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個(gè)人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結(jié)構(gòu)、文化層次、總體收入、房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)的心態(tài)都是影響房地產(chǎn)購(gòu)買與評(píng)價(jià)的綜合因素。

4.房地產(chǎn)價(jià)格彈性因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給彈性較小，房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期決定了價(jià)格彈性對(duì)供給的影響不會(huì)短期出現(xiàn)，而價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性較小，也即是說生存需求較為剛性，而滿足發(fā)展與奢侈消費(fèi)需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性大，而這樣的房地產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造與形成反過來(lái)也具有較大的供給彈性。

5.房地產(chǎn)產(chǎn)品非同質(zhì)性。房地產(chǎn)產(chǎn)品不可復(fù)制，因此房地產(chǎn)消費(fèi)行為是差異性與不可替代的。顧客對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)得到的是不可復(fù)制的房地產(chǎn)產(chǎn)品自然該產(chǎn)品的價(jià)值屬性也是不可復(fù)制的，因此基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的非同質(zhì)性的價(jià)值衍生、延伸與附加就自然成為房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的源泉。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商的主要市場(chǎng)策略

（一）針對(duì)商戶型顧客的市場(chǎng)策略

1.產(chǎn)權(quán)分割出售模式是將店面或店鋪進(jìn)行分割，并將分割后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給各個(gè)業(yè)主。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是使業(yè)主多元化，在店鋪的使用上業(yè)主可以自用也可以出租，從而使用起來(lái)比較靈活，而缺點(diǎn)是不便于進(jìn)行管理。

2.為彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)的模式。這種模式以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式吸引買家人場(chǎng)。因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商場(chǎng)、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中。

3.“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中一種較新的模式。它充分發(fā)揮國(guó)際商業(yè)巨頭的吸引力，是投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)的有效方式之一。這種模式是房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

商戶型顧客具有顯著特點(diǎn)：商戶型顧客不僅對(duì)租金的差價(jià)和管理費(fèi)比較關(guān)注，還關(guān)注終端消費(fèi)者的價(jià)值取向；消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持與否決定了項(xiàng)目的升值空間；商戶型顧客價(jià)值不僅受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身因素的影響，還受到與房地產(chǎn)項(xiàng)目所匹配因素的影響，如增值力、產(chǎn)品力、銷售力、招商運(yùn)營(yíng)力、經(jīng)營(yíng)力和消費(fèi)力。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)價(jià)值的根本。

（二）針對(duì)消費(fèi)型顧客的市場(chǎng)策略

具有生存型需求的消費(fèi)群體主要是低收入家庭。此類消費(fèi)者以安置為首要目的，對(duì)房子的最基本的居住功能更為關(guān)注，而對(duì)生活的便利性和其他功能關(guān)注甚微。

具有富裕型需求的消費(fèi)群體主要是中等收入家庭。目前，在我國(guó)，大多數(shù)居民都屬于富裕型需求。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求處于生存型和文明型之間。他們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求層次高于生存型消費(fèi)者，低于文明型消費(fèi)者。富裕型消費(fèi)者要求房地產(chǎn)產(chǎn)品功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、面積適當(dāng)。具備如此功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成由房子本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值三部分組成。

具有文明型需求的消費(fèi)群體主要是富裕家庭。在我國(guó)，這樣的消費(fèi)群體正逐漸增大，將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種發(fā)展趨勢(shì)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已發(fā)展到個(gè)性化、生態(tài)化的高層次階段，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能提高生活質(zhì)量和有助于事業(yè)的成功和孩子的成長(zhǎng)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求類型以高級(jí)別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價(jià)值有房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值、周邊環(huán)境與公共資源價(jià)值和業(yè)主價(jià)值四部分構(gòu)成。

（三）針對(duì)投資型顧客的市場(chǎng)策略

此類消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，更關(guān)注購(gòu)買的房地產(chǎn)產(chǎn)品是否具有一定的價(jià)值潛力和升值空間。而在影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，尤其關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品周邊環(huán)境與公共資源的價(jià)值。

篇3

現(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)已經(jīng)發(fā)展為到了“品牌的戰(zhàn)爭(zhēng)”的階段，沒有品牌的競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)力的競(jìng)爭(zhēng)。由于房地產(chǎn)銷售一般是商家（開發(fā)商或商）直接針對(duì)消費(fèi)者，且房地產(chǎn)具有四大特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品，不宜進(jìn)行大眾媒體傳播；（2）產(chǎn)品個(gè)體獨(dú)立性強(qiáng)，差異性大，不宜復(fù)制；（3）地域文化、人文風(fēng)情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實(shí)現(xiàn)資源共享等。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有這些特點(diǎn)，因此在越域拓展的過程中，品牌無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效共享資源和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷品牌現(xiàn)狀

1．現(xiàn)狀。當(dāng)前，品牌早已成為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)石成金的利器，近些年來(lái)房地產(chǎn)界“打造品牌”的呼聲也風(fēng)起云涌。然而，我國(guó)今天的房地產(chǎn)業(yè)品牌現(xiàn)狀卻不容樂觀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了地段競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段，現(xiàn)階段是規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)并存。目前，大部分房地產(chǎn)公司都屬于以規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)為主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)，而真正的品牌驅(qū)動(dòng)型企業(yè)鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價(jià)值權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)“世界品牌實(shí)驗(yàn)室（wbl）”的《中國(guó)500最具價(jià)值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產(chǎn)業(yè)“第一品牌”的萬(wàn)科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬(wàn)科等三家地產(chǎn)品牌入圍。對(duì)于動(dòng)輒大手筆的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說，這樣的結(jié)果確實(shí)令人汗顏。忽視品牌建設(shè)的結(jié)果是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以積累和借助品牌的信譽(yù)資源，迅速提升產(chǎn)品價(jià)值銷量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。美國(guó)最大的房地產(chǎn)公司pultehomes占美國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額達(dá)4%左右，而我國(guó)房地產(chǎn)老大萬(wàn)科占我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額不足1%。

2．導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷品牌現(xiàn)狀的原因。（1）缺乏對(duì)品牌管理精髓的深入理解。很少有中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高層與品牌負(fù)責(zé)人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價(jià)值的源泉來(lái)自消費(fèi)者大腦中對(duì)品牌的獨(dú)特聯(lián)想，品牌管理的本質(zhì)是在消費(fèi)者大腦中留下個(gè)性化的聯(lián)想”。因此，具體的營(yíng)銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標(biāo)而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價(jià)值。品牌是企業(yè)的最重要的財(cái)富，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，確定自身品牌的價(jià)值對(duì)在企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產(chǎn)業(yè)品牌策略的制定

1．品牌準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位必須遵循如下原則：一是目標(biāo)市場(chǎng)足夠大，并有較大的發(fā)展空間；二是目標(biāo)市場(chǎng)未被競(jìng)爭(zhēng)者完全壟斷，或競(jìng)爭(zhēng)尚不十分激烈；三是企業(yè)有條件和有能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場(chǎng)。只有定位準(zhǔn)確后，采取尋求空隙市場(chǎng)的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發(fā)的市場(chǎng)空間，以利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立好自身的品牌形象。首先，應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，掌握市場(chǎng)信息，這是營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)工作。并關(guān)注國(guó)內(nèi)外投資流向和國(guó)家有關(guān)金融、稅收等政策的調(diào)整，以便對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略作出適時(shí)的調(diào)整。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的系統(tǒng)全面的調(diào)查和細(xì)致的分析。根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)市場(chǎng)主要定位在中低收入者。在確定目標(biāo)后，在保證品質(zhì)的同時(shí)，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價(jià)格的最優(yōu)組合。

2．加強(qiáng)品牌意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立和強(qiáng)化品牌意識(shí)，并把這種品牌意識(shí)貫徹到每個(gè)員工的行動(dòng)上，貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理的每個(gè)環(huán)節(jié)中，落實(shí)在每個(gè)項(xiàng)目、每棟房屋的決策、設(shè)汁、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理之中，使企業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)理念成為消費(fèi)者能感知到的服務(wù)、信譽(yù)和品質(zhì)。可以說樹立和加強(qiáng)品牌意識(shí)，可降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度，有利于提高產(chǎn)品的附加值，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可觀的商業(yè)利潤(rùn)；可形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)防線，使企業(yè)長(zhǎng)期保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)永續(xù)銷售；加快消費(fèi)者的購(gòu)買決策速度等；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略。

3．建立品牌模式，制定企業(yè)品牌策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的最后必然是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。而房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略中，不是片面強(qiáng)調(diào)技術(shù)、新材料、新設(shè)備等物質(zhì)因素的運(yùn)用，也不是人云亦云的強(qiáng)調(diào)時(shí)髦的市場(chǎng)概念，而是通過整合來(lái)贏得消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)同。目前，我國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展呈現(xiàn)以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發(fā)的所有項(xiàng)目都與企業(yè)使用同一個(gè)品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業(yè)形象的統(tǒng)一和樹立產(chǎn)品的專業(yè)化形象；二是多品牌模式。同時(shí)開發(fā)兩個(gè)以上相互獨(dú)立且市場(chǎng)定位明確的品牌。采用該品牌模式的優(yōu)點(diǎn)在于各品牌有明確的市場(chǎng)定位，可以發(fā)揮多品牌整體優(yōu)勢(shì)；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發(fā)展模式。如萬(wàn)科――金色花園、萬(wàn)科――四季花城等。

4．以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施名牌策略過程中，在商品質(zhì)量管理上應(yīng)重點(diǎn)把握以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)商品在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、環(huán)境美化等方面上應(yīng)具有一定的超前性，應(yīng)將消費(fèi)者的需求體現(xiàn)到規(guī)劃設(shè)計(jì)上，保證房地產(chǎn)商品功能適用，保證房地產(chǎn)功能的長(zhǎng)久性和超前性。二是房地產(chǎn)在建造過程中，應(yīng)建立嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系。從圖紙審查、工程招標(biāo)、建筑材料、施工流程到竣工驗(yàn)收等每個(gè)環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為中心嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)保證工程質(zhì)量，同時(shí)在保證工程質(zhì)量的前提下，應(yīng)積極采用新工藝、新技術(shù)，以不斷提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，從而造就名牌的卓越品質(zhì)。

5．開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，提高全面周到的服務(wù)水平。服務(wù)是商品品質(zhì)的重要組成部分，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，是強(qiáng)化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實(shí)施品牌營(yíng)銷策略，則須提高售后的物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)服務(wù)應(yīng)以尊重客戶和理解客戶為前提，加強(qiáng)與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點(diǎn)來(lái)分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達(dá)到客戶滿意，從而建立良好的客戶關(guān)系。其次，物業(yè)公司應(yīng)要求服務(wù)員工不斷地學(xué)習(xí)，可通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和引進(jìn)外部知識(shí)等，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平，從而更好地提高其服務(wù)水平。

6．以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象。一是應(yīng)建立符合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)理念，這是創(chuàng)名牌企業(yè)形象的基礎(chǔ)和核心；二是應(yīng)在企業(yè)范圍內(nèi)培育屬于企業(yè)自身的價(jià)值理念，即可通過員工職業(yè)道德培訓(xùn)、民主管理、經(jīng)驗(yàn)交流、社會(huì)公益服務(wù)、企業(yè)發(fā)展研討等活動(dòng)來(lái)規(guī)范企業(yè)行為，以構(gòu)成完整的企業(yè)形象；三是應(yīng)設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)志，其應(yīng)形象新穎明快、簡(jiǎn)潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業(yè)招牌、產(chǎn)品、辦公用品、往來(lái)函件和紀(jì)念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，新一輪競(jìng)爭(zhēng)將是品牌競(jìng)爭(zhēng)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營(yíng)銷中，應(yīng)注重品牌策略營(yíng)銷手段，即應(yīng)品牌準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，加強(qiáng)品牌意識(shí)，建立品牌模式，以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價(jià)值，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，及以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象等，從而以增強(qiáng)其自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻。

參考文獻(xiàn)

篇4

一、“限價(jià)房”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的考驗(yàn)

“限價(jià)房”仍是商品房,但帶有社會(huì)保障性質(zhì),是國(guó)家為保障中等收入家庭的住房購(gòu)房問題而以地方政府犧牲部分土地出讓金,限制開發(fā)商開發(fā)利潤(rùn)為前提的。特別是,政府直接控制了占市場(chǎng)70%以上的房子,且要求其戶型在90平方米以下并限定了房子銷售價(jià)格。因此,“限價(jià)房”政策降低了開發(fā)商的利潤(rùn)空間,提高了“限價(jià)房”市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。例如,2006年,北京為控制限價(jià)商品房的價(jià)格,政府采取“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的政策,在規(guī)定房子的售價(jià)和核定建筑成本后,開發(fā)商的利潤(rùn)被控制在3%到7%之間,而普通商品房項(xiàng)目利潤(rùn)率通常不低于20%。

此外,“限價(jià)房”政策要求在限價(jià)房用地競(jìng)標(biāo)時(shí)堅(jiān)持“雙限雙競(jìng)”的原則。整體上,這對(duì)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)策略提出了很高的要求,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),不確定性因素多(例如整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,建筑材料價(jià)格升降等等),項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。具體上,則全面考驗(yàn)了開發(fā)商的企業(yè)管治能力、社會(huì)責(zé)任和操盤能力。包括開發(fā)成本測(cè)算能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、融資能力、營(yíng)銷和定價(jià)能力等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價(jià)房”競(jìng)爭(zhēng)策略

管理學(xué)大師邁克?波特(Michael E.Porter)認(rèn)為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),無(wú)外乎實(shí)施三種企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)基本戰(zhàn)略,即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略(overall cost leadership),差異化戰(zhàn)略(differentiation),集中差異化戰(zhàn)略(focus)。

在“限價(jià)房”政策下,房屋戶型,銷售價(jià)格已被限定,因此建筑實(shí)用節(jié)能的設(shè)計(jì)理念將大行其道。原來(lái)“追逐以產(chǎn)品附加值帶來(lái)超額利潤(rùn)”的開發(fā)模式,也即“差異化戰(zhàn)略”,將不再滿足市場(chǎng)需求。比如擁有大贈(zèng)送面積、大量稀有植被和奢華大堂等追求產(chǎn)品“品質(zhì)”特征,將局限于少數(shù)擁有稀缺景觀、地段優(yōu)勢(shì)的高端項(xiàng)目。相反,那些滿足基本生活需求功能,實(shí)用簡(jiǎn)單的項(xiàng)目將大受歡迎。

此外,開發(fā)“限價(jià)房”,就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)率將下降。因此,若開發(fā)商在"限價(jià)房"競(jìng)爭(zhēng)中,仍要追求較高額利潤(rùn),開發(fā)出適合市場(chǎng)需求的好項(xiàng)目,則必須從成本控制方面入手,重視節(jié)約成本、高效利用資源、拓寬銷售渠道和細(xì)化分工,從企業(yè)自身管理上要效益,提高管理效率。“限價(jià)房”考驗(yàn)的不是產(chǎn)品創(chuàng)新能力,而是成本領(lǐng)先的能力。因此,欲開發(fā)“限價(jià)房”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)而為,對(duì)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作出相應(yīng)的調(diào)整,實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,從而樹立起“限價(jià)房”開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、如何實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”

“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”指企業(yè)決定成為所在產(chǎn)業(yè)中實(shí)行低成本生產(chǎn)的廠家。具體到房地產(chǎn)行業(yè),“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本控制,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料、施工、銷售、廣告、服務(wù)等環(huán)節(jié)把成本降到最低限度,成為房地產(chǎn)行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量?jī)蓚€(gè)方面。但目前,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,市場(chǎng)發(fā)展尚未完善,若想通過依靠提高市場(chǎng)占有率,實(shí)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)來(lái)降低成本,提高利潤(rùn)是有一定難度的。因?yàn)閿U(kuò)大市場(chǎng)占有率并不容易,往往伴隨著營(yíng)銷成本、技術(shù)開發(fā)等費(fèi)用的成倍增長(zhǎng),可能帶來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不經(jīng)濟(jì)性。因此,企業(yè)在“限價(jià)房”具體的戰(zhàn)略實(shí)施中,可從下面三方面入手:

(一)尋求成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源,優(yōu)化開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。

不同的行業(yè),可以通過不同的來(lái)源來(lái)降低成本,例如追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)、專利技術(shù)、自動(dòng)化組裝,尋求原材料的優(yōu)惠待遇、低成本設(shè)計(jì)、低的管理費(fèi)用、廉價(jià)的勞動(dòng)力和其它因素。而在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源則包括廉價(jià)勞動(dòng)力,企業(yè)內(nèi)部有效管理措施。企業(yè)要做的并非只是降低生產(chǎn)成本,更要注重開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化,保證整個(gè)開發(fā)過程的連續(xù)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常存在規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié),材料供應(yīng)與施工組織脫節(jié),開發(fā)建設(shè)與銷售渠道脫節(jié)等現(xiàn)象,往往造成時(shí)而建筑材料大量閑置、時(shí)而停工待料以及房屋積壓等問題,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要建立起有效的材料供應(yīng)聯(lián)系渠道和房屋銷售渠道,注意公司價(jià)值鏈的連續(xù)性。如保證建材供應(yīng)商能夠按要求及時(shí)供貨,從而有效降低庫(kù)存成本;督促施工企業(yè)改進(jìn)施工工藝,提高施工自動(dòng)化程序,有效縮短建設(shè)周期和成本。

(二)加速住房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力,先進(jìn)的科技創(chuàng)新,可以有效的降低成本。前面已經(jīng)提到,在房地產(chǎn)行業(yè),成本領(lǐng)先的一個(gè)基礎(chǔ)是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。在限價(jià)房政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定中低價(jià)位商品房的開發(fā)模式,重點(diǎn)進(jìn)行90平方米以下中小套型住宅的實(shí)用性,舒適性等方面的研究,從而通過科技創(chuàng)新加速推進(jìn)中小型住宅的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程,在有限的時(shí)間內(nèi)獲得企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力,將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩掉,否則,在新的游戲規(guī)則面前,便會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

(三)優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)。成本管理與“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”相聯(lián)系,引進(jìn)成本管理系統(tǒng),能更有效地實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”。成本管理系統(tǒng)通過對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理,計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本,并將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較,找出差異,最終達(dá)到成本控制的目的。伴隨著成本管理系統(tǒng)的應(yīng)用,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)區(qū)從過度依賴土地增值轉(zhuǎn)向關(guān)注實(shí)施成本領(lǐng)先。在限價(jià)房政策下,成本管理系統(tǒng)應(yīng)該被確定為房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)先應(yīng)用的管理信息系統(tǒng)并進(jìn)行相關(guān)優(yōu)化。

當(dāng)然,實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,并不意味著犧牲產(chǎn)品質(zhì)量,一味地降低成本。某種方面上講,成本與質(zhì)量猶如魚與熊掌,不可兼得。但質(zhì)量仍房屋之根本,開發(fā)商們要在競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位,只有在滿足客戶對(duì)房屋的質(zhì)量需求的基礎(chǔ)上,進(jìn)行成本領(lǐng)先。因此,那些單純的依靠降低質(zhì)量,而降低成本的策略,并非“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,絕不可能造就企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的限戶型,限房?jī)r(jià)的“限價(jià)房”政策,降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間,對(duì)開發(fā)商的整體競(jìng)爭(zhēng)能力提出了更高的要求。“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”乃當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價(jià)房”有效競(jìng)爭(zhēng)策略。開發(fā)商可通過尋求企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源,優(yōu)化開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié),通過加速住房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程,通過優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)施成本領(lǐng)先,從而在“限價(jià)房”的開發(fā)中,有效地降低成本,相對(duì)提高利潤(rùn)率,開發(fā)出符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目,在“限價(jià)房”競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

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篇5

1.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，不僅僅是單純技術(shù)角度，更要從工程經(jīng)濟(jì)方面來(lái)分析，但又不能片面追求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，它綜合了工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)及國(guó)家有關(guān)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范等的要求。一個(gè)項(xiàng)目從決策分析、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、組織施工到最后竣工交付使用，整個(gè)過程都為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益服務(wù)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工，再到銷售以及投入使用，所涉及到的單位部門以及技術(shù)種類十分繁雜，相較于設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等只需在自己的工作階段中做好自身技術(shù)管理，房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理要復(fù)雜得多，不僅要進(jìn)行各階段、各部門之間的協(xié)調(diào)工作，還要對(duì)建筑工程設(shè)及到的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合管理，對(duì)于工程中各個(gè)部分的問題也要予以解決，要通過跨工種、跨領(lǐng)域的整體調(diào)控，保障工程的順利進(jìn)行以及工程質(zhì)量充分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有超前性。房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的超前性是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特性決定的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般項(xiàng)目周期都較長(zhǎng)，從投資到竣工往往要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間，同時(shí)樓房建筑的使用壽命也往往較長(zhǎng)，隨著時(shí)間推移，人們對(duì)樓房建筑的功能性、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境質(zhì)量等方面的需求會(huì)不斷改變，因此在其工程技術(shù)管理中一定要充分考慮時(shí)間跨度以及人們選擇標(biāo)準(zhǔn)的變化，要具有超前的眼光，通過超前性的技術(shù)管理，使建筑工程充分滿足社會(huì)發(fā)展的需求，適應(yīng)市場(chǎng)選擇的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升自身在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，也為經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)提供良好的保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)工程的技術(shù)管理工作始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)工程的整個(gè)過程，所涉及到的工作內(nèi)容十分復(fù)雜又具有綜合性，針對(duì)工程的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的技術(shù)管理工作內(nèi)容，掌握好每個(gè)階段的工程技術(shù)管理要點(diǎn)，加強(qiáng)工程技術(shù)管理工作水平，并通過綜合協(xié)調(diào)與整體掌控，才能充分確保工程建設(shè)的質(zhì)量，以及促進(jìn)工程技術(shù)的提升。

1.參與編制新開發(fā)區(qū)和新開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。這是工程技術(shù)管理的首個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)工程的基本環(huán)節(jié)，對(duì)新開發(fā)區(qū)與開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是確保房地產(chǎn)開發(fā)工程的合理性以及市場(chǎng)需求的適應(yīng)性的關(guān)鍵步驟，可行性研究報(bào)告的編制也為后續(xù)的工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)提供有效的參考依據(jù)，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益也有著十分重要的影響。

2.根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求編制建筑工程的設(shè)計(jì)任務(wù)，包括工程的功能要求技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。這一階段的工程技術(shù)管理工作主要作用是為工程建設(shè)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃工作提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，使工程建設(shè)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃有明確的方向與基準(zhǔn)，這一環(huán)節(jié)很大程度上決定著工程設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案的質(zhì)量，設(shè)計(jì)任務(wù)制定的合理性與規(guī)范性，對(duì)于工程設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)施工都具有著一定的影響。

3.組織編制工程建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)。并組織企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算等各部門對(duì)各階段成果進(jìn)行研究、審查、修改。在工程的具體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，工程技術(shù)管理主要工作除推進(jìn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案以及設(shè)計(jì)施工圖的完成外，還要通過各部門之間的協(xié)調(diào)與參與對(duì)工程設(shè)計(jì)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行審核和修改，以確保工程設(shè)計(jì)的不斷完善，確保工程建設(shè)的質(zhì)量與功能性達(dá)到最好的發(fā)揮。

4.組織各種建材、設(shè)備的技術(shù)考察、選型選購(gòu)、技術(shù)談判。建材、建筑設(shè)備以及施工技術(shù)是工程建筑施工的基礎(chǔ)組成，在工程建設(shè)的準(zhǔn)備階段保證購(gòu)置建材的質(zhì)量，確保施工中使用的設(shè)備與施工技術(shù)滿足工程施工的要求，是工程技術(shù)管理在這一階段的主要內(nèi)容。

5.參與編制工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)組織設(shè)計(jì)。開發(fā)建設(shè)組織設(shè)計(jì)的編制工作是全面規(guī)劃，以保證工程各項(xiàng)施工處于可控范圍的基礎(chǔ)，也是提高工程質(zhì)量、提高成本控制能力以及保證工程進(jìn)度的必要環(huán)節(jié)。

6.組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，并與雙方經(jīng)常聯(lián)系及時(shí)掌握情況、研究問題。工程技術(shù)管理在設(shè)計(jì)方與施工方間的協(xié)調(diào)是保證施工設(shè)計(jì)能夠有效實(shí)施、工程施工質(zhì)量能夠滿足設(shè)計(jì)要求的關(guān)鍵。

7.參加工程監(jiān)理單位組織的各種工程會(huì)議，解決工程中各種技術(shù)問題，必要時(shí)參與處理工程中的重大技術(shù)問題，通過工程技術(shù)管理保證工程監(jiān)理工作的效力。

8.參加工程建設(shè)各階段各工種的驗(yàn)收工作，通過對(duì)驗(yàn)收環(huán)節(jié)的有效管理，確保工程各工種的施工質(zhì)量。

9.組織工程的技術(shù)檔案、技術(shù)資料的收集、整理和管理工作。對(duì)工程施工中的技術(shù)信息及資料進(jìn)行有效的管理，為工程技術(shù)的分析研究與技術(shù)創(chuàng)新提供重要材料，也為日后工程的維護(hù)以及質(zhì)量問題的技術(shù)分析保留材料依據(jù)。

10.編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃和技術(shù)措施，以促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

11.企業(yè)內(nèi)部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術(shù)新材料、新設(shè)備的推廣應(yīng)用工作，進(jìn)而提升企業(yè)的創(chuàng)新能力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

12.科技情報(bào)工作，國(guó)內(nèi)外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)建筑工程技術(shù)的引進(jìn)與應(yīng)用，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要發(fā)展動(dòng)力，做好科技情報(bào)的交流、收集與管理工作，是加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要措施。

13.根據(jù)工作需要進(jìn)行專題技術(shù)研究、總結(jié)工作。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理的策略

綜合考慮城市規(guī)劃要求、市場(chǎng)需求與開發(fā)成本之間的關(guān)系，在技術(shù)管理中，在不違反城市規(guī)劃要求的前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的調(diào)整，增加建筑的功能性與附加價(jià)值，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在有效控制開發(fā)成本的同時(shí)，不斷提高工程質(zhì)量，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益。

加強(qiáng)技術(shù)管理力度，從各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范化管理保證工程進(jìn)度的正常推進(jìn)。在建材與設(shè)備的購(gòu)置與管理過程中，充分保證工程使用的設(shè)備與建材的質(zhì)量，避免因質(zhì)量問題出現(xiàn)停工與返工，使工期延誤，影響工程進(jìn)度。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，要不斷加強(qiáng)技術(shù)管理水平與力度，采取積極的措施，促使工程各參與單位通過有效方式在保證工程進(jìn)度的同時(shí)確保工程各環(huán)節(jié)的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

篇6

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中圖分類號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生較大背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多因素影響著開發(fā)最終結(jié)果，改善經(jīng)營(yíng)管理、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力、強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理有的放矢，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。

1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

毋庸置疑，國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全面的，行業(yè)政策的變化可以給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)有利影響，也可以造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的情況下政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況關(guān)乎民生，其發(fā)展的波動(dòng)不可避免吸引輿論的關(guān)注推動(dòng)政策按照中央和諧發(fā)展的要求不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控。其手段必然遵過金融財(cái)政和土地政策的變動(dòng)來(lái)落實(shí)。

1.2 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目基本依靠銀行貸款進(jìn)行開發(fā)，國(guó)家金融政策的調(diào)整使依靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銀根緊縮使開發(fā)企業(yè)融資困難經(jīng)營(yíng)壓力增大，房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望程度增加。銀行利率的波動(dòng)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。當(dāng)利率上升時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加消費(fèi)者的購(gòu)買欲望降低，生產(chǎn)成本增加市場(chǎng)需求降低開發(fā)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)增加。

1.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)施工階段設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的商品房實(shí)用性差、承包商技術(shù)和施工管理落后、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督不夠、失職瀆職、濫用權(quán)力等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量和安全隱患也是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與項(xiàng)目策劃時(shí)相比可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失，還會(huì)加大資金成本增加管理費(fèi)。在建設(shè)期間隨著建筑科學(xué)的進(jìn)步，消防標(biāo)準(zhǔn)提高和節(jié)能環(huán)保要求的深化，國(guó)家和項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，會(huì)要求未竣工項(xiàng)目采用新的或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工方法，如禁止施工現(xiàn)場(chǎng)攬拌砂漿、強(qiáng)制推行商品預(yù)拌砂漿、提高節(jié)能環(huán)保要求、強(qiáng)制實(shí)行外墻外保溫系統(tǒng)和采用太陽(yáng)能供熱水，提升消防設(shè)計(jì)和材料防火等級(jí)等都會(huì)使項(xiàng)目開發(fā)成本增加。除此之外建設(shè)過程中人工費(fèi)上漲建材價(jià)格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略應(yīng)該首先分析其產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因，從而制定恰當(dāng)?shù)牟呗浴７康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)，推出產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。

主觀的原因有：企業(yè)信息不靈，開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。有的企業(yè)在開發(fā)上由于設(shè)計(jì)障礙產(chǎn)品遲遲研制不出，造成開發(fā)時(shí)機(jī)過遲，市場(chǎng)已被競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)；過分重設(shè)計(jì)輕市場(chǎng)。既過分重視設(shè)計(jì)的先進(jìn)性而忽視對(duì)市場(chǎng)需求的分析，結(jié)果開發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目產(chǎn)品盡管設(shè)計(jì)水平和性能均比較高，但因不符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蠡虺^消費(fèi)者承受能力而缺乏市場(chǎng)需求。集中表現(xiàn)在售價(jià)太高。產(chǎn)品投放市場(chǎng)后，企業(yè)沒能熟練運(yùn)用促銷手段進(jìn)行宣傳，價(jià)格過高或過低。缺少配件，售后服務(wù)跟不上，沒能掌握好產(chǎn)品推出的時(shí)機(jī)等。

另外，房地產(chǎn)銷售階段也容易產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。第一，與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，因銷售合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)；第二，與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)；因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。第三，與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；取得商品房預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；銷售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。第四，與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出。

三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過程。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性，風(fēng)險(xiǎn)管理既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合；風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性；風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理：

4．1正確對(duì)待開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。

4．2主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。

4．3科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。

4．4強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。

合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案

的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。

加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。

加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個(gè)部門的目標(biāo)，職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。

4．5靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異化來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來(lái)收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；⑦通過購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。

參考文獻(xiàn)

篇7

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長(zhǎng)期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn)。正是由于這些特點(diǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題成為非常重要的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

1.1投資額比較大、建設(shè)周期比較大

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來(lái)說，少說也要幾千萬(wàn)元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及到多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

1.2效益與風(fēng)險(xiǎn)并存，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遭受到不確定性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及到：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。1.3開發(fā)并聯(lián)度廣，屬于復(fù)雜工程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)聯(lián)度非常廣，除了規(guī)劃、市政、銀行、環(huán)境等眾多單位外，還與人們的生活息息相關(guān)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足人們的需求，人們才是真正的消費(fèi)者；開發(fā)過程中會(huì)涉及到拆遷等事宜，也需要人們的配合。可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須注重良好的公共關(guān)系。

1.4受宏觀政策的引導(dǎo)影響

房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)支柱，其地位極其重要。國(guó)家也相繼出臺(tái)了多條政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行積極調(diào)控：稅費(fèi)調(diào)整以及貸款利率的調(diào)整，促使投資方融資成本增加，利潤(rùn)有所降低；對(duì)二套房首付比例的提高，遏制了一些貸款炒房行為；房貸及加息政策避免了一些金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理措施

1、加強(qiáng)成本管理的意識(shí)，實(shí)行全員項(xiàng)目成本控制

成本管理的全員控制，是指建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制體系，按照成本管理責(zé)任制進(jìn)行職責(zé)分工，將成本目標(biāo)分解落實(shí)到部門、班組及個(gè)人，防止成本控制人人有責(zé)而人人不管。成本全員控制主要應(yīng)建立項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)主管、施工員、預(yù)算員、財(cái)務(wù)及成本人員、材料員、機(jī)械管理人員、行政管理人員和其他人員的成本控制責(zé)任等。面對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的每一位員工和管理者應(yīng)盡快樹立起成本管理意識(shí)，從思想上認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。

2、必須樹立新的成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)從工程信息跟蹤、投標(biāo)中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到全部工程完工、項(xiàng)目解體為止，整個(gè)運(yùn)行過程都將影響成本的變化。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決定成本，逐漸向成本干預(yù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開拓型成本管理方向發(fā)展；向房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)測(cè)決策領(lǐng)域滲透；向技術(shù)質(zhì)量管理等方面擴(kuò)展。成本管理對(duì)象除生產(chǎn)成本外，已逐步擴(kuò)展到預(yù)測(cè)決策成本、技術(shù)成本、質(zhì)量成本、安全生產(chǎn)成本、方案設(shè)計(jì)成本、體制機(jī)制成本、人才培養(yǎng)成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有對(duì)已發(fā)生的實(shí)際成本進(jìn)行核算，又有對(duì)未發(fā)生的成本或可能發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)；既有以財(cái)務(wù)收支數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報(bào)告，又有以方案、工期、質(zhì)量、安全、技術(shù)、無(wú)形資產(chǎn)等數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報(bào)告。

3、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段成本控制

初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對(duì)分析，不宜過分依賴于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。

4、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格

材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%,工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容,對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò),及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨,應(yīng)貨比三家,也可采用招投標(biāo)方式采購(gòu),在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地檔次不同,價(jià)格會(huì)有差異,就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級(jí)別不同,價(jià)格也會(huì)有差異。要樹立成本意識(shí),形成控制成本機(jī)制。非甲供材料,可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比;同時(shí)要控制材料的采購(gòu)價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。

5、對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算與決算成本進(jìn)行監(jiān)管與控制

項(xiàng)目的開發(fā)過程中，還應(yīng)對(duì)開發(fā)的預(yù)算與決算的成本進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建造價(jià)的監(jiān)控通常指的是建設(shè)造價(jià)的咨詢中介機(jī)構(gòu)在接受了發(fā)包企業(yè)的委托結(jié)合一定的專業(yè)技術(shù)與知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃到工程的竣工所用的費(fèi)用提供全方位與全過程的有關(guān)造價(jià)咨詢的服務(wù)。工程造價(jià)的結(jié)算作為造價(jià)管理最后階段的管理工作，也是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)到竣工進(jìn)行的結(jié)算，因此工程造價(jià)者應(yīng)做好工程結(jié)算工作，包括工程的圖紙與設(shè)計(jì)的變更、施工的技術(shù)條件、合同條款、招投標(biāo)的文件以及結(jié)算工作，此外，做好竣工圖的審核、現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目的審核等工作，確保企業(yè)的投資價(jià)款得到有效的、合理的使用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益與投資效益。

6、綜合管理并提高施工者的素質(zhì)

在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，對(duì)施工的各階段進(jìn)行全面管理，做到防患于未來(lái)，這樣可以提高工程的造價(jià)管理水平與工作效率，重視對(duì)造價(jià)管理施工階段的全方位、動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程的設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的控制及管理，從而有效降低開發(fā)的費(fèi)用成本。對(duì)工程造價(jià)者、預(yù)算人員、施工人員的要求就相對(duì)較高，不僅需要其具備扎實(shí)的工程造價(jià)與財(cái)務(wù)計(jì)算的知識(shí)，還需要具備工程的設(shè)計(jì)、預(yù)結(jié)算方面、經(jīng)濟(jì)法律等知識(shí)，更需要具備發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。使項(xiàng)目的開發(fā)成本降到最低，確保企業(yè)的開發(fā)成本管理工作順利開展。

結(jié)束語(yǔ)

綜合上述，做好房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理工作具有重要意義，不僅需要建設(shè)部位、施工單位以及監(jiān)理等單位的有效監(jiān)管；控制好企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目成本管理，有效降低企業(yè)的投資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]何佩.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010.

篇8

《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預(yù)測(cè)各種影響因素），如果我們的項(xiàng)目找不到存在的理由，憑什么在市場(chǎng)立足呢？。正確的做法應(yīng)該是：開始找地塊時(shí)或者至少拿到地塊后，就應(yīng)該與房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)配合。他們將告訴開發(fā)商：建什么？怎么建？賣給誰(shuí)？怎么賣？賣多少錢？……

房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃可以說是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來(lái)兩三年后開發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受。 二、找最好的策劃咨詢機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績(jī)很難量化。“好”這個(gè)詞同樣只具有比較、相對(duì)概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長(zhǎng)，同時(shí)，不同的策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對(duì)項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒有一個(gè)通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，既是對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢機(jī)構(gòu)搞出最蹩腳的項(xiàng)目不是絕無(wú)僅有。

按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

1）“外來(lái)派”—全部由外來(lái)“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活。

2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，腳踏實(shí)地，小處著手、細(xì)心求證，缺陷是觀念落后，過于保守對(duì)外來(lái)文化接受緩慢。

3）“實(shí)力派”—由外來(lái)“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，腳踏實(shí)地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對(duì)壘，磨合期長(zhǎng)。

4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來(lái)的“游學(xué)和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。外來(lái)觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。

四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)各有所長(zhǎng)，照搬“馬列主義與中國(guó)革命的具體實(shí)踐相結(jié)合”的原理，外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場(chǎng)有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是以策劃力的強(qiáng)弱來(lái)區(qū)分的。 三、招標(biāo)選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商用招標(biāo)的方法，來(lái)選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對(duì)各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開發(fā)商更是無(wú)從去選擇。有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對(duì)項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來(lái)自于項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會(huì)投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上，這種本末倒置的做法，能保證所建項(xiàng)目面對(duì)的是有需求的嗎？市場(chǎng)需求有限的項(xiàng)目當(dāng)然不是暢銷樓盤。

工業(yè)產(chǎn)品招標(biāo)的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、同樣的ISO質(zhì)量認(rèn)證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準(zhǔn)確，應(yīng)用的理論工具是否先進(jìn)適用，得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見性……等等，總之是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏。

而是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏，開發(fā)商必須具備極強(qiáng)的預(yù)見力與洞察力。 四、要建設(shè)最高檔的住宅小區(qū)

開發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅，或把自己的項(xiàng)目建成標(biāo)志性建筑。因此，總認(rèn)為策劃咨詢機(jī)構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國(guó)各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發(fā)建設(shè)模式、理念過時(shí)或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認(rèn)、被仰慕，這不僅是所有開發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)的心愿，同時(shí)是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)與開發(fā)商在具體合作項(xiàng)目上是合作者，所提出的方案是理性的和準(zhǔn)確的，要為開發(fā)商負(fù)責(zé)。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國(guó)的高檔住宅小區(qū)、樓盤，作為策劃咨詢機(jī)構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？

房地產(chǎn)建設(shè)之所以強(qiáng)調(diào)“地段”的重要性，就是因?yàn)樗枪潭ǖ模挠行枨缶窒拊谥苓叺貐^(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣到國(guó)外去（前提是國(guó)外要有相應(yīng)的需求）。如果不考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請(qǐng)國(guó)外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計(jì)理念、用最好、最新的材料、最高級(jí)的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設(shè)出來(lái)的曲高和寡超前、高檔項(xiàng)目，賣給誰(shuí)呢？我們從事房地產(chǎn)建設(shè)的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來(lái)和尚會(huì)念經(jīng)

外來(lái)策劃公司與策劃人員，帶來(lái)了國(guó)外與沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃的先進(jìn)理念，在理論與實(shí)踐上都有本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)所不可比擬的長(zhǎng)處。但房地產(chǎn)是一個(gè)有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點(diǎn)使外來(lái)策劃公司的優(yōu)勢(shì)大打折扣，因?yàn)樽≌耐兄藗儗?duì)生活方式、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奈幕尘啊⑸鐣?huì)內(nèi)涵、居住理念、生活習(xí)慣、審美情趣、消費(fèi)水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨(dú)特的，更是有別于沿海發(fā)達(dá)城市，沿海等發(fā)達(dá)城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當(dāng)?shù)兀赜蛭幕瘍?nèi)涵是不相通的，不與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤移植或照搬沿海發(fā)達(dá)城市住宅設(shè)計(jì)思想，失敗是必然的。

無(wú)論實(shí)力多強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)對(duì)一個(gè)陌生的城市的風(fēng)土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費(fèi)心理等的了解，很難達(dá)到一定的深度，而這個(gè)深度，是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費(fèi)水平和收入預(yù)期一項(xiàng)，就需對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來(lái)源等有深入的了解，城市經(jīng)濟(jì)的宏觀數(shù)據(jù)尚可通過公開資料查詢，而項(xiàng)目所在地的區(qū)域市場(chǎng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等，就不是短時(shí)間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)卻不存在此問題。

個(gè)別外來(lái)策劃公司談起策劃時(shí)，對(duì)本地的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣甚至對(duì)區(qū)域地段周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、配套設(shè)施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開發(fā)商如何抓住市場(chǎng)的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個(gè)“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒有對(duì)癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿

每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都或多或少有自己未來(lái)項(xiàng)目的藍(lán)圖，因此在選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機(jī)構(gòu)，為接到這個(gè)項(xiàng)目，多方探聽開發(fā)商想法，投開發(fā)商所好，并未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)查，卻能夠?yàn)殚_發(fā)商的項(xiàng)目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來(lái)銷售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重問題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機(jī)構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息基礎(chǔ)上，從事的科學(xué)的預(yù)測(cè)與分析，結(jié)果是建立在客觀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)果有可能與開發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實(shí)。 七、策劃咨詢機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開發(fā)中的地位

策劃咨詢機(jī)構(gòu)站在開發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)是開發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復(fù)比較，多方求證

篇9

我國(guó)是人口大國(guó)，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時(shí)對(duì)于城市發(fā)展而言就會(huì)出現(xiàn)住房緊張等問題，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機(jī)會(huì)，同時(shí)也是一次挑戰(zhàn)。因?yàn)椋魏我粋€(gè)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠?yàn)槠髽I(yè)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時(shí)獲得最大利益，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中存在的問題進(jìn)行改正，還要運(yùn)用先進(jìn)的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的種類以及數(shù)量越來(lái)越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，可以避免開發(fā)項(xiàng)目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項(xiàng)內(nèi)容，比如施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。在建筑施工的過程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)資源浪費(fèi)或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴(yán)重影響著房屋建設(shè)的質(zhì)量以及安全性，可能會(huì)威脅業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長(zhǎng)建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開放項(xiàng)目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會(huì)的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢(shì)。在開發(fā)土地項(xiàng)目時(shí)，不能投機(jī)取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，這樣會(huì)出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因?yàn)楹芏嗑用袷嘏f思想比較嚴(yán)重，不愿意搬離舊宅，對(duì)多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計(jì)劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對(duì)搬遷費(fèi)不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿足住戶的要求

社會(huì)在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對(duì)建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住戶提供免費(fèi)健身的場(chǎng)所，營(yíng)造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)代社會(huì)，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達(dá)到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場(chǎng)需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代社會(huì)，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對(duì)住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對(duì)業(yè)主提出的要求，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目管理制度進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，解決當(dāng)前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要從實(shí)際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟(jì)利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營(yíng)造出舒適的居住環(huán)境，還要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會(huì)使開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)人員，一定要做好知識(shí)儲(chǔ)備工作，提高開發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購(gòu)買者，才能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

4.2加強(qiáng)質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進(jìn)度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無(wú)法得到保障，業(yè)主肯定不會(huì)搬離舊宅。開發(fā)商在管理時(shí)，抓好監(jiān)督工作，處于整個(gè)工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實(shí)的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準(zhǔn)確的消息，因此作為管理人員，更加應(yīng)該抓好各項(xiàng)工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備安全、工藝、賬本記錄等，時(shí)刻注意施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資金是工程發(fā)展建設(shè)的首要條件，沒有資金作為保障，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則無(wú)法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動(dòng)，相應(yīng)的合作單位就會(huì)采取中斷措施，投資資金以及受益則會(huì)大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，防止資金利用不當(dāng)或者流失給企業(yè)帶來(lái)致命傷害。在施工中仔細(xì)記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴(yán)格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員與技術(shù)人員的配合，對(duì)造價(jià)預(yù)算、合同談判、工程招標(biāo)、進(jìn)度款、造價(jià)分析和竣工結(jié)算等進(jìn)行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來(lái)說，本文著重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行了介紹，還提出了改進(jìn)的措施，希望可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國(guó)人口數(shù)量比較多，近年來(lái)也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)單位來(lái)說，是一次重要的發(fā)展機(jī)遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

篇10

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀

（一）全局成本控制的意識(shí)薄弱

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多采用靜態(tài)成本管理方法，都是以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，把重點(diǎn)放在事后結(jié)算上，受以往傳統(tǒng)價(jià)值觀和房地產(chǎn)行業(yè)高收益的影響，企業(yè)開發(fā)商多缺乏成本方面的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，成本控制意識(shí)薄弱，導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重，成本投入失控。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，目前不可控制成本在成本總額中占得比例持續(xù)增加，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，提高企業(yè)效益、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，建立健全一套適合社會(huì)發(fā)展的成本管理和控制體系，提高操作流程的科學(xué)性、規(guī)范性，是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

（二）成本項(xiàng)目化管理能力有待提高

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、精細(xì)化的一體化管理流程，成本控制仍處于粗放狀態(tài)。房地產(chǎn)公司多缺少組織框架的支撐，不是由專職部門而是由財(cái)務(wù)部門兼顧成本測(cè)算工作，甚至于有些企業(yè)把成本簡(jiǎn)單的理解為工程造價(jià)成本，把成本測(cè)算的任務(wù)交給工程預(yù)算部門，依然保留著傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本概念和工程造價(jià)成本概念，還沒有從真正意義上理解所謂全成本和全過程的成本管理思想。

（三）成本管理缺少系統(tǒng)化

房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)成本的控制首先要確立明確的成本目標(biāo)，其次再確定成本目標(biāo)的內(nèi)容和相關(guān)流程，再次，以達(dá)到成本目標(biāo)的環(huán)節(jié)要求為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格監(jiān)督控制整個(gè)組織執(zhí)行系統(tǒng)，最后按照組織執(zhí)行體系運(yùn)行的要求，設(shè)定控制標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的矯正方式，運(yùn)用通用管理思想的知識(shí)，這個(gè)過程是最有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制和管理的流程，然而，許多企業(yè)甚至沒有形成目標(biāo)成本的概念，建立成本控制管理流程的體系更是無(wú)從談起。許多企業(yè)為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，縮短工期，往往忽視了制定長(zhǎng)期發(fā)展策略，直接導(dǎo)致企業(yè)缺乏明確的控制成本的目標(biāo)，極為容易造成事中和事后成本管理的盲目和失控。缺乏成本管理的長(zhǎng)期戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得戰(zhàn)略目標(biāo)與成本管理措施脫節(jié)，成本管理計(jì)劃失去效力，成本預(yù)算和成本決策形同虛設(shè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的戰(zhàn)略措施

（一）提高開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模開發(fā)設(shè)計(jì)有利于企業(yè)成本的降低。設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及竣工后的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性作用。而大規(guī)模的開發(fā)則可以降低投資成本，所以當(dāng)企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該選用較大的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這樣在材料和設(shè)備選購(gòu)時(shí)，就可以大批量購(gòu)買，從而降低單位成本。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購(gòu)出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目相結(jié)合的聯(lián)合采購(gòu)現(xiàn)象，這樣的聯(lián)合戰(zhàn)略同盟，不僅可以在材料、設(shè)備的采購(gòu)上進(jìn)行聯(lián)合行動(dòng)，實(shí)行大規(guī)模采購(gòu)，還可以最大程度上降低建筑成本。

（二）科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目籌劃

成本有效管理必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目策劃為前提，在項(xiàng)目控制階段實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制對(duì)整個(gè)工程總成本的削減起到不可忽視的作用，所以，在項(xiàng)目決策階段加強(qiáng)成本控制是非常有必要的，也是房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理控制水平的關(guān)鍵。基于項(xiàng)目決策的重要性，房地產(chǎn)開發(fā)商就要仔細(xì)考察項(xiàng)目涉及到的客觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和原材料供應(yīng)情況等，并對(duì)投資產(chǎn)品的收益情況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。消費(fèi)者是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，所以在項(xiàng)目啟動(dòng)前，項(xiàng)目策劃者還要認(rèn)真調(diào)查消費(fèi)者的市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售預(yù)期和收益情況等，制定最合理的投資方案。

（三）實(shí)施全局成本控制措施

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于初期發(fā)展階段，其合理開發(fā)需要制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并貫穿于全局成本控制理念。項(xiàng)目成本主要用于前期的投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及竣工后的銷售過程，其中材料的采購(gòu)大約占項(xiàng)目總費(fèi)用的70%，這直接影響了工程成本。所以項(xiàng)目的成本控制必須依據(jù)成本產(chǎn)生特點(diǎn)，建立成本控制體系，制定目標(biāo)成本，并通過預(yù)算把目標(biāo)變成具有可實(shí)施性的行動(dòng)計(jì)劃，使項(xiàng)目成本控制在計(jì)劃預(yù)算范圍之內(nèi)。并且依據(jù)整體成本控制為方向指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)成本控制管理進(jìn)行成本優(yōu)化，效益最大化的最終目標(biāo)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要符合當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以科學(xué)合理的成本控制將有助于這一戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是企業(yè)發(fā)展的重要因素。并嚴(yán)格按照項(xiàng)目全局控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的方法，確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體過程進(jìn)行有效的成本控制，是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)高效可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。

從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營(yíng)。一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。一般來(lái)說，越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值就越高。另一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。

1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來(lái)都保持著增長(zhǎng)較快、效益提高的良好態(tài)勢(shì)，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。2010年1月4日，將海南建設(shè)成為國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設(shè)國(guó)際旅游島的第一個(gè)春天，海南旅游業(yè)的各方面指標(biāo)均比去年同期有了較大增長(zhǎng)。借著建設(shè)國(guó)際旅游島的東風(fēng)，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累計(jì)銷售面積為235.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.29%，而島外人士購(gòu)買了海南70%以上的房源。其中購(gòu)買海口商品房達(dá)到67.61萬(wàn)平方米，占總面積的68%；購(gòu)買三亞商品房47.9萬(wàn)平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬(wàn)平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在海口購(gòu)房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬(wàn)科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤(rùn)和國(guó)信等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2008年末，已開工建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬(wàn)平方米；建設(shè)運(yùn)營(yíng)的高端品牌酒店、度假村超過30個(gè)，銷售旅游房地產(chǎn)200萬(wàn)平方米。

1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環(huán)境下,海南作為中國(guó)唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無(wú)論在自身?xiàng)l件方面,還是在客源市場(chǎng)條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國(guó)發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認(rèn)為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無(wú)酷暑,冬無(wú)嚴(yán)寒,氣候宜人；2002年全國(guó)海水質(zhì)量監(jiān)測(cè),亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開展海水活動(dòng)的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)其他海濱浴場(chǎng)；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國(guó)內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國(guó)內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)。海南熱帶海島旅游資源在全國(guó)首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動(dòng)植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。

（2）海南旅游客源市場(chǎng)正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。借助建設(shè)國(guó)際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項(xiàng)配套設(shè)施都建設(shè)齊全，各項(xiàng)政策落實(shí)到位，讓來(lái)海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動(dòng)，海南旅游知名度已經(jīng)形成。現(xiàn)在很多游客都計(jì)劃經(jīng)常來(lái)海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說是比較低，性價(jià)比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。

1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義

（1）吸引投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模很大，一方面，投資會(huì)提升城市土地的價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)帶來(lái)很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂設(shè)施建設(shè)投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。

（2）推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。

旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)推動(dòng)旅游和經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展相當(dāng)有利。因此，只要在堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來(lái)返給景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。

（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以提升城市形象，從而擴(kuò)大城市的知名度。通過旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設(shè)計(jì)，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設(shè)施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進(jìn)海南建設(shè)國(guó)際旅游島的進(jìn)程，增加旅游業(yè)的收入。

（4）有效促進(jìn)海南旅游業(yè)發(fā)展

進(jìn)來(lái)高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個(gè)旅游熱點(diǎn)上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān),對(duì)海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗(yàn)。要避免這種以資源和環(huán)境為代價(jià)的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進(jìn)度假旅游發(fā)展,促進(jìn)國(guó)際旅游市場(chǎng)加速成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益擴(kuò)張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來(lái)的,但反過來(lái),旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場(chǎng)不夠成熟,10多年來(lái)海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來(lái)，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國(guó)內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動(dòng)。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時(shí)間較長(zhǎng)、人均消費(fèi)也相對(duì)較高。

2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素

2.1 國(guó)家政策法規(guī)的限制。

我國(guó)旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”這限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制十全九點(diǎn)、度假村的開發(fā)。

2.2 交通和服務(wù)配套設(shè)施的不完善。

海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長(zhǎng)一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車尚在修建中，目前從海口前往三亞仍需三個(gè)半小時(shí)到四小時(shí)四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機(jī)場(chǎng)--海口美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)和三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，這對(duì)于西線和中線開發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除海口和三亞兩個(gè)地級(jí)市外，其他縣級(jí)市的服務(wù)配套設(shè)施很不完善，會(huì)給游客帶來(lái)很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來(lái)高空置率。

呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購(gòu)房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費(fèi)一增加"，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對(duì)自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

2.4 度假交換網(wǎng)絡(luò)的不健全。

旅游房地產(chǎn)一般都是異地購(gòu)買，這需要通過網(wǎng)上宣傳、交易來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國(guó)外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時(shí)度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國(guó)這方面的交換比較少，無(wú)論是在我國(guó)還是在海南，對(duì)于組建分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、會(huì)員的吸收）和后期維護(hù)。

3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略

3.1.1 豐富類型、多元開發(fā)，多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)，又能豐富海南國(guó)際旅游島旅游內(nèi)容。同時(shí)，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。

3.1.2 海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設(shè)國(guó)際旅游島相結(jié)合。

要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國(guó)內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。

3.1.3 堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。

作為全國(guó)陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開發(fā)。但考慮到保護(hù)自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點(diǎn)旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國(guó)土面積的1.6%，而各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%；占海岸線長(zhǎng)度166公里，為海南島總岸線的10%，國(guó)際旅游島的建設(shè)有著廣闊的發(fā)展空間。

3.1.4 開發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”

推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護(hù)好環(huán)境，處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系。堅(jiān)持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開發(fā)利用太陽(yáng)能和風(fēng)能。從項(xiàng)目選址規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對(duì)環(huán)境建設(shè)的投入，是項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。

3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略

3.2.1 市場(chǎng)定位策略

海南擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位也較高。主要有三個(gè)市場(chǎng)客源：目標(biāo)市場(chǎng)一是由俄羅斯、英國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本、澳大利亞組成的海外客源市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)二是港澳臺(tái)市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)三是由北京、上海、長(zhǎng)沙、廣州組成的大陸客源市場(chǎng)。可以主要針對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行推廣營(yíng)銷。如果要注意經(jīng)濟(jì)效益，就要不斷地在旅游項(xiàng)目的開發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。

3.2.2客戶定位策略

海南旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標(biāo)客戶由三部分組成：其一，是外來(lái)度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個(gè)體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準(zhǔn)確的客戶定位，在分析各部分目標(biāo)客戶的具體需求的基礎(chǔ)上，才能都進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps營(yíng)銷策略

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)，產(chǎn)品，價(jià)格，渠道，促銷一個(gè)都不能少。只有將這四個(gè)元素很好的組合，才可以達(dá)到很好的銷售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而保證企業(yè)的長(zhǎng)期效益。其次，價(jià)格方面，要充分考慮東南亞等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，并充分考慮消費(fèi)者的價(jià)格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣點(diǎn)推銷出去。

3.2.4 建立預(yù)警機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)不同于大陸市場(chǎng)的特點(diǎn)。第一個(gè)不同是海南的市場(chǎng)是依附性的市場(chǎng)，在全國(guó)市場(chǎng)中海南占的比例不大；第二個(gè)不同是需求的不可預(yù)測(cè)性，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的左右；第三個(gè)不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預(yù)警機(jī)制。要做預(yù)先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的局面。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉紀(jì)輝.旅游房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.

篇12

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類別

(一)政治風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說,會(huì)大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。

2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)

要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。

2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌

一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過對(duì)項(xiàng)目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。

參考文獻(xiàn):

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篇13

早在2000年海南學(xué)者開始提出建設(shè)“海南國(guó)際旅游島”的概念，建設(shè)國(guó)際旅游島就是要借助于海南獨(dú)特的氣候環(huán)境，將海南島建設(shè)成為國(guó)際化水平對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對(duì)旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對(duì)旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。

而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國(guó)際旅游島過程中也有相應(yīng)的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國(guó)際旅游島首先就是要保護(hù)自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場(chǎng)空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。

2、瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況

瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ饕憩F(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）博鰲會(huì)議推動(dòng)瓊海基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大，博鰲會(huì)議推動(dòng)了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使其優(yōu)于其他海南城市。

（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠(yuǎn)，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于海口市。

（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無(wú)論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤(rùn)沒有達(dá)到最大值時(shí)，其房地產(chǎn)價(jià)值必將會(huì)有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，且海口的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會(huì)太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>

（4）2005 年瓊海市全社會(huì)建筑業(yè)比上年增長(zhǎng) 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 12.6%；房屋建筑竣工面積增長(zhǎng) 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動(dòng)下，保持較快增長(zhǎng)。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報(bào)建項(xiàng)目 46 個(gè)，建筑面積在 240 萬(wàn)平方米左右。

由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當(dāng)旅游旺季到來(lái)時(shí)，各大小酒店常常供不應(yīng)求，人滿為患，導(dǎo)致住宿價(jià)格居高不下；與旺季相反的是，當(dāng)?shù)镜絹?lái)時(shí)，存在大量空置的閑房，從而導(dǎo)致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對(duì)瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加，達(dá)到220萬(wàn)平方米。

2.2 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析

通過對(duì)幾個(gè)代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r。

（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來(lái)看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對(duì)海南來(lái)講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬(wàn)平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。

（2）以板式點(diǎn)式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點(diǎn)式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，其通風(fēng)采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。

（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價(jià)策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。

（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。環(huán)境差異不大、消費(fèi)水平相對(duì)較低，市政配套相對(duì)完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于房?jī)r(jià)，瓊海商品房均價(jià)集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬(wàn)泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春茫瑑r(jià)格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。

3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析

3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問題分析

3.1.1 存在的問題

瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）損害景區(qū)環(huán)境

旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對(duì)旅游區(qū)的開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目過分追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了生態(tài)效益和社會(huì)效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導(dǎo)致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴(yán)重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

（2）部分房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不全

瓊海市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，在配置上強(qiáng)調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施，又沒有嚴(yán)格按照休閑度假標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，忽視其建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)的項(xiàng)目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來(lái)困難。

（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局

在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應(yīng)的的旅游規(guī)劃，但是在實(shí)際的開發(fā)過程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對(duì)利益過分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設(shè)高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低

在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，經(jīng)常不經(jīng)過科學(xué)的論證，在利益最大化基礎(chǔ)上，盲目開發(fā)一些低水平項(xiàng)目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)因此造成建成后的拆毀，導(dǎo)致了資金和土地等資源的浪費(fèi)，還破壞了景區(qū)環(huán)境。

3.1.2 原因分析

瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)以上問題，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

（1）對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過分追求

一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對(duì)自然景觀的保護(hù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于加快城市化進(jìn)程，還能夠帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。

（2）缺乏科學(xué)性

在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃，另一方面在實(shí)際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟(jì)利益，而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)和環(huán)境效益。這樣不僅會(huì)造成景區(qū)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，還會(huì)導(dǎo)致粗制濫造項(xiàng)目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴(yán)重?fù)p壞。

（3）缺少有效的監(jiān)督機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導(dǎo)政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應(yīng)的法制法規(guī)，對(duì)城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國(guó)際旅游島，其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對(duì)于違規(guī)操作缺乏相應(yīng)的約束和監(jiān)管機(jī)制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致違規(guī)項(xiàng)目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來(lái)巨大困難。

3.2 營(yíng)銷方面存在的問題分析

3.2.1 營(yíng)銷存在的問題

（1）營(yíng)銷方式不夠靈活

旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)象主要是本地以外人口，在營(yíng)銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會(huì)導(dǎo)致一些旅游設(shè)施的閑置，一些房地產(chǎn)消費(fèi)者只在購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目并使用后才能享受到其的價(jià)值和品質(zhì)，因此在營(yíng)銷旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要根據(jù)消費(fèi)者的需要對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的銷售措施。

（2）不能保障消費(fèi)者權(quán)益

消費(fèi)者在購(gòu)買了房地產(chǎn)以后，消費(fèi)者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)承諾每年有一定的投資回報(bào)率，而每年經(jīng)營(yíng)狀況的好壞往往決定消費(fèi)者投資分紅的數(shù)量，實(shí)際上在經(jīng)營(yíng)過程中，如果經(jīng)營(yíng)狀況好，消費(fèi)者分紅率不好，在經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費(fèi)者的投資分紅率。

3.2.2 原因分析

（1）在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過程中缺乏有效的溝通

旅游房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個(gè)利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤(rùn)提成，在項(xiàng)目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個(gè)運(yùn)營(yíng)商的利益各不相同，導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題，給消費(fèi)者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）缺少社會(huì)誠(chéng)信度

由于我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，社會(huì)誠(chéng)信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過程中會(huì)出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。

（3）缺乏法律法規(guī)的約束

在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來(lái)，我國(guó)還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)。市場(chǎng)行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導(dǎo)致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費(fèi)者的權(quán)益。

4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略

4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略

（1）精心選址，科學(xué)布局

對(duì)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上要進(jìn)行必要的可行性分析，要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行必要的市場(chǎng)分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項(xiàng)目項(xiàng)目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。

在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個(gè)瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風(fēng)景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來(lái)講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目不必要都處在核心部位，一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如分時(shí)度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項(xiàng)目可以設(shè)置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。

（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)

瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對(duì)城市中中高收入階層，其市場(chǎng)定位較高，因此要針對(duì)不同市場(chǎng)開發(fā)多樣化項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目主要包括第二居所類、分時(shí)度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個(gè)旅游度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源，面向高端以及中高端市場(chǎng)；分時(shí)度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國(guó)開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟(jì)利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費(fèi)市場(chǎng)之間相互補(bǔ)充，減少某一市場(chǎng)較大波動(dòng)對(duì)于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。

（3）適宜的開發(fā)方式

在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對(duì)其進(jìn)行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風(fēng)險(xiǎn)小。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)相結(jié)合的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場(chǎng)。

（4）政府大力支持

在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個(gè)配套機(jī)構(gòu)時(shí)，通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠(chéng)信度。同時(shí)要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費(fèi)者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。

4.2 營(yíng)銷策略

在房地產(chǎn)的營(yíng)銷方面，要滿足廣大消費(fèi)者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營(yíng)銷模式。努力改變消費(fèi)者的觀念認(rèn)識(shí)，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費(fèi)者認(rèn)識(shí)和接納。旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷應(yīng)該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷組織相結(jié)合方式，在營(yíng)銷過程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)，可以推出度假購(gòu)房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進(jìn)。

經(jīng)營(yíng)商要先通過網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)的通訊技術(shù)展開對(duì)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)，在營(yíng)銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方面，而且要配置先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施，在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費(fèi)者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。

4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略

（1）堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本，但是在加快發(fā)展的同時(shí)，要吸取20世紀(jì)九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史教訓(xùn)，科學(xué)審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國(guó)家承擔(dān)了海南省泡沫經(jīng)濟(jì)成本，各金融機(jī)構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機(jī)遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機(jī)的發(fā)生，努力實(shí)現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。

（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國(guó)際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國(guó)際知名企業(yè)和全國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其要加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設(shè)規(guī)劃和營(yíng)銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個(gè)人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展，重點(diǎn)支持居民為改善居住品質(zhì)而購(gòu)買自住房以及購(gòu)買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營(yíng)銷對(duì)象，積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。

（3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級(jí)較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款全過程的管理措施，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從完善制度以及加強(qiáng)教育方面，加強(qiáng)業(yè)務(wù)道德風(fēng)險(xiǎn)的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方提供咨詢服務(wù)，不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運(yùn)用定價(jià)策略以及對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

5、結(jié)論

海南國(guó)際旅游島的建設(shè)促進(jìn)了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要，以及在建設(shè)海南國(guó)際旅游島的推動(dòng)下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項(xiàng)目的同時(shí)帶動(dòng)居民收入的增加，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。

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