引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的開發(fā)策略范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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Keywords: real estate; Development strategy

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)綜合開發(fā)是對地下設施和地上設施進行綜合開發(fā)、配套建設，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)配套建設”的方針。通俗地講房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一種行為方式，通過從地下到地上、從樓內(nèi)到樓外、從大環(huán)境到小環(huán)境的綜合建設，進而取得回報的一種行為方式。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要想做好其實并不是很難。可采用各種開發(fā)策略，來應對復雜激烈的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭。

一、只有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投入少，回報高是每個開發(fā)企業(yè)都追求的。房地產(chǎn)被炒得爆熱，有很多泡沫成分，房地產(chǎn)特別掙錢，那樣的時機基本上不會再有了。要面對競爭，只有善于學習、靈活應變、守正出奇方為上策。就房地產(chǎn)而言，建立起一整套實例分析體系是至關(guān)重要的，對房地產(chǎn)經(jīng)營實例進行歸納和綜合分類。每個項目都有其不同的背景，這些開發(fā)實例當初成功和失敗的因由何在，它們之間有哪些共性？又分別有哪些個性？這些項目和我們將要開發(fā)的項目有什么異同點？經(jīng)過分析總結(jié)，從而確定我們該向什么方向發(fā)展。類似的實力分析體系，開發(fā)企業(yè)必須了解，但可以不認同它，而另辟新路。對開發(fā)商來說，正反兩方面的經(jīng)驗了解的越多，那么未來決策的成功率就越高，當別人仍在等待機會之時，我們已經(jīng)在細細規(guī)劃了。這就是孫子兵法中所說的“亂己知彼，百戰(zhàn)不殆”。

所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是進行以改善人們的居住條件為模式的房地產(chǎn)開發(fā)。隨著改革開放的深入，隨著部分人先富起來外商投資的涌入，人們由解決“住”而逐漸地發(fā)展到追求舒適和品位，住宅產(chǎn)品也經(jīng)歷了由普通樓房向高檔商品房和別墅的漸變。這個時候，一個開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過對實例分析，得出結(jié)論———不能再沿著以前的模式，如果還是建造以往的住宅樓，那么收益也不會再有多大的提高，所以要創(chuàng)新。于是，某別墅出現(xiàn)。它是一所高檔的別墅區(qū)，里面無論是裝修、戶型設計、材料、施工工藝都有了較大的創(chuàng)新。別墅的空調(diào)、潔具、門把手等等，都用的是名牌。當時的人們覺得，簡直是不得了了。開盤前期，人們還對它存有疑慮，然而，某別墅一經(jīng)開盤，就出現(xiàn)了異常火爆的場面。證明了人們的擔心是多余的。當時，在房地產(chǎn)市場上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不過3000元左右/平方。而那別墅當時的價位是定在1200美元/平方起價，折合人民幣約9000元/平米。到后來，漲到了1500美元/平米，還是供不應求。某別墅成為了該市房地產(chǎn)市場上的一朵奇葩。這就是經(jīng)過實例分析后，市場需要什么樣的住宅，達到了知己知彼的程度，從而出奇制勝的經(jīng)典案例。

另例，在房地產(chǎn)市場上有一條貫有定律，即“金九銀十”，說的是每年的九、十月份是房地產(chǎn)市場的黃金季節(jié)，而進入冬季后會出現(xiàn)明顯的淡季。消費者因天冷不愿出行、冬季不便裝修、還要繳納取暖費等原因持幣觀望。現(xiàn)場看樓選樓的人流量會顯著下降。基于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)商也會相應降低營銷費用，低調(diào)處理。其實這條金規(guī)玉律并非是顛撲不破的真理。有個房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們作了一個項目，通過實例分析后，他們決定為年輕的工薪階層設計建造了單身公寓，單身公寓是為年輕的工薪階層準備的，他們需要擁有一個面積適中功能齊全總價在十萬元左右的過渡型住宅，白天為生活為事業(yè)辛勤奔波，晚上回到屬于自己的家，喝著一杯濃濃的咖啡，學習充電，感受那份有家的安全舒適的歸屬感。這種小戶型擁有獨立的衛(wèi)生間和獨立的廚房，再配上景觀陽臺，可謂麻雀雖小，五臟俱全。加之這些年輕的工薪階級畢竟工作時間短，存款有限，一次交清幾萬元首付有相當難度，但他們有豐厚的月收入，有強烈的貸款供樓需求，考慮到以上原因，他們又推出了一系列措施：如：單身公寓首付5000元，另贈3000元安家費。首層送私家花園。首層贈送契稅、印花稅、測繪費、鑒證費、權(quán)證費。他們在冬季逆勢而動，準備得很充分。單身公寓一經(jīng)推出，在寒冷的冬季里再次掀起了購房熱潮。打破了所謂金九銀十所謂慣有定律。這也是實力分析做得好，達到知己知彼的一個實例。

二、降低開發(fā)成本，推行品牌戰(zhàn)略

曾有個記者采訪某城建集團老總時，那位老總說過一句話，他說：“我們的成功應該歸功于產(chǎn)品的質(zhì)量，服務以及企業(yè)自身最根本的誠信精神。我們在各項評比中屢獲殊榮，這同時塑造了我們的誠信形象。我想這就是客戶接受我們的基礎。歸納起來，都源于我們牢固的社會責任感。這就是一個企業(yè)的品牌，是一種巨大的無形資產(chǎn)。”某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市作了個項目，承諾遲交工一天，退回總房款的1‰作為違約金。結(jié)果，由于某種原因，確實遲了幾天，他們按承諾一一兌現(xiàn)。這種做法得到了人們的認可，進而取得了不俗的業(yè)績，被認可了。這個老板曾是施工企業(yè)的老總，做過這個項目后，他說，再也不作施工，就作開發(fā)，那么多老百姓都認可他，他所擁有的“誠信”是品牌的重要因素。還有個例子，在金州，房地產(chǎn)高層并不是很火，但是有一條規(guī)律，就是凡是那個建筑公司建的樓，就特別好賣，為什

么呢？因為人們都認阿爾濱這個品牌。某建筑公司是一個很注重質(zhì)量的建筑公司，他們獲得了好幾個建筑業(yè)的最高獎———魯班獎，他們的老總趙安華給工長開會，就曾說過，“我寧可每年多用幾百噸水泥，也決不允許我的工地出現(xiàn)任何質(zhì)量問題”，這就是造成了品牌，創(chuàng)造了神話。可見品牌的重要性。

三、以顧客為導向的服務營銷

作為房地產(chǎn)企業(yè)，營銷是最本質(zhì)的職能。如果前期房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)有了良好的社會信譽、品牌效應。那么需要通過營銷來實現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益。所謂的房地產(chǎn)營銷是發(fā)展商全方位、全過程地去適應市場需求的自覺行為，是在對市場深刻理解的基礎上開展的高智能的策劃。有許多開發(fā)商，他們提出了以顧客為導向的服務營銷。某開發(fā)單位的營銷經(jīng)理，他們提出“售樓不言樓”。這種觀點的提出有著一定的市場背景。當前，房地產(chǎn)市場上競爭模仿日益加劇，特別是樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象越來越明顯，單純依靠產(chǎn)品，很難獲得長久優(yōu)勢，而現(xiàn)代經(jīng)濟就是服務經(jīng)濟，核心價值就是服務價值，此正所謂：得人心者得天下。這過程就要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工增強服務營銷的群體意識。形成一條以顧客為導向的企業(yè)服務運作鏈條。在房地產(chǎn)售前、售中、售后的每一個環(huán)節(jié)都對顧客提供細致、周到、充滿人情味的服務，形成以服務文化為核心的企業(yè)文化。例如：某集團開發(fā)的一個項目，他們著重強化居住的文化的設計理念，以先進文化理念打造社區(qū)靈魂，獲得了全國金獎樓盤，他們沒有因名牌而滿足現(xiàn)狀，而是推出了一系列的服務項目。諸如：在房交會期間免首期入住；免購房稅費；免物業(yè)管理維修基金；免寬帶網(wǎng)開通費；免開通電話費；免煤氣管道初裝費；免一年物業(yè)費；業(yè)主音樂會；家政套餐服務等等。大打服務牌，取得了預期的效果，獲得了大量銷售收益，成為房交會上的最大賣家。

房地產(chǎn)開發(fā)商要有好的開發(fā)效益，必須注重優(yōu)質(zhì)的開發(fā)策略，只有善于學習，靈活應變，守正出奇，才能在房地產(chǎn)開發(fā)激烈的競爭中，立于不敗之地。

參考文獻：

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（一）房地產(chǎn)顧客的類型

按照房地產(chǎn)產(chǎn)品的用途將房地產(chǎn)市場分為商業(yè)類房地產(chǎn)市場和住宅類房地產(chǎn)市場。

1.商業(yè)類房地產(chǎn)是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場等用途的房地產(chǎn)。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫字樓，底層裙樓用作購物中心的大型綜合體也屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇。商業(yè)房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商對應的顧客類型是商戶型顧客。

2.住宅類市場主要是房地產(chǎn)開發(fā)商向個人消費者出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在住宅類市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商最終面向的是個人消費者。對應的顧客類型根據(jù)個人消費者購房的用途又可細分為消費型顧客、投資型顧客以及消費投資雙重型顧客。

（二）不同類型房地產(chǎn)顧客的特點

1.商戶型顧客，商業(yè)房地產(chǎn)能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來較高的投資回報率，投資價值較高，顧客經(jīng)濟實力強。

2.消費型顧客，消費型顧客主要是購買房屋用于滿足自身居住需要的消費群體。我國，消費型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對房地產(chǎn)的功能要求不同，導致房地產(chǎn)價值構(gòu)成也不同。

3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費群體。之所以出現(xiàn)這樣的消費群體，歸因于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保值增值功能、信用擔保功能及融資功能等特性。

4.投資、消費雙重型顧客，投資、消費雙重型顧客購買房地產(chǎn)產(chǎn)品是為了暫時居住使用，等待升值時再銷售。

二、房地產(chǎn)顧客的消費行為特征及因素分析

（一）房地產(chǎn)消費過程中的顧客行為特征

1.房地產(chǎn)消費行為是普通產(chǎn)品消費與特殊產(chǎn)品消費行為的綜合行為。房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊屬性決定房地產(chǎn)的投資（生產(chǎn)）、流通、分配、消費都是通過市場來完成，而非傳統(tǒng)商品的簡單流通行為。

2.顧客的消費行為不僅包括從房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求識別到購后房地產(chǎn)后進行價格評價這一簡單的單次購買決策過程，而是從購房者的購買心理、購買行為、購買后行為與心理特征進行定義，從購買前的影響因素、決定因素與購買時的決策行為，再到購買后價值評估、實現(xiàn)與消費評價整個過程。

（二）影響房地產(chǎn)購買行為的因素分析

1.顧客收入因素。住房消費行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對數(shù)量上決定了人們消費水平高低，是顧客購買能力、消費能力與消費結(jié)構(gòu)的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購買房地產(chǎn)的檔次、房屋的面積以及房地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇。

2.顧客行為（消費行為）偏好因素。房地產(chǎn)消費行為是多層次性消費，它表現(xiàn)為受消費水平與結(jié)構(gòu)制約的消費層次性差異，主要是城市房地產(chǎn)消費與農(nóng)村房地產(chǎn)消費觀念差異性、人口構(gòu)成在消費群體中的結(jié)構(gòu)差異、由于收入等因素決定的消費房地產(chǎn)時的區(qū)域差異性。

3.顧客組成結(jié)構(gòu)因素。房地產(chǎn)消費行為具有個體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產(chǎn)顧客是個人或個人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結(jié)構(gòu)、文化層次、總體收入、房地產(chǎn)消費時的心態(tài)都是影響房地產(chǎn)購買與評價的綜合因素。

4.房地產(chǎn)價格彈性因素。房地產(chǎn)消費行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給彈性較小，房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期決定了價格彈性對供給的影響不會短期出現(xiàn)，而價格對于房地產(chǎn)需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產(chǎn)價格彈性較小，也即是說生存需求較為剛性，而滿足發(fā)展與奢侈消費需求的房地產(chǎn)價格彈性大，而這樣的房地產(chǎn)價值的創(chuàng)造與形成反過來也具有較大的供給彈性。

5.房地產(chǎn)產(chǎn)品非同質(zhì)性。房地產(chǎn)產(chǎn)品不可復制，因此房地產(chǎn)消費行為是差異性與不可替代的。顧客對于房地產(chǎn)消費得到的是不可復制的房地產(chǎn)產(chǎn)品自然該產(chǎn)品的價值屬性也是不可復制的，因此基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的非同質(zhì)性的價值衍生、延伸與附加就自然成為房地產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的源泉。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商的主要市場策略

（一）針對商戶型顧客的市場策略

1.產(chǎn)權(quán)分割出售模式是將店面或店鋪進行分割，并將分割后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給各個業(yè)主。這種模式的優(yōu)點是使業(yè)主多元化，在店鋪的使用上業(yè)主可以自用也可以出租，從而使用起來比較靈活，而缺點是不便于進行管理。

2.為彌補產(chǎn)權(quán)分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營的模式。這種模式以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式吸引買家人場。因為售后返租必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商場、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中。

3.“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的開發(fā)運營模式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營中一種較新的模式。它充分發(fā)揮國際商業(yè)巨頭的吸引力，是投資價值實現(xiàn)的有效方式之一。這種模式是房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

商戶型顧客具有顯著特點：商戶型顧客不僅對租金的差價和管理費比較關(guān)注，還關(guān)注終端消費者的價值取向；消費者對房地產(chǎn)項目的支持與否決定了項目的升值空間；商戶型顧客價值不僅受房地產(chǎn)項目自身因素的影響，還受到與房地產(chǎn)項目所匹配因素的影響，如增值力、產(chǎn)品力、銷售力、招商運營力、經(jīng)營力和消費力。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價值是房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)價值的根本。

（二）針對消費型顧客的市場策略

具有生存型需求的消費群體主要是低收入家庭。此類消費者以安置為首要目的，對房子的最基本的居住功能更為關(guān)注，而對生活的便利性和其他功能關(guān)注甚微。

具有富裕型需求的消費群體主要是中等收入家庭。目前，在我國，大多數(shù)居民都屬于富裕型需求。此類消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求處于生存型和文明型之間。他們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求層次高于生存型消費者，低于文明型消費者。富裕型消費者要求房地產(chǎn)產(chǎn)品功能齊全、經(jīng)濟適用、面積適當。具備如此功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值構(gòu)成由房子本身價值、物業(yè)管理及服務價值三部分組成。

具有文明型需求的消費群體主要是富裕家庭。在我國，這樣的消費群體正逐漸增大，將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種發(fā)展趨勢。此類消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已發(fā)展到個性化、生態(tài)化的高層次階段，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能提高生活質(zhì)量和有助于事業(yè)的成功和孩子的成長。此類消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求類型以高級別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價值有房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值、物業(yè)管理及服務價值、周邊環(huán)境與公共資源價值和業(yè)主價值四部分構(gòu)成。

（三）針對投資型顧客的市場策略

此類消費者在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時，更關(guān)注購買的房地產(chǎn)產(chǎn)品是否具有一定的價值潛力和升值空間。而在影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時，尤其關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品周邊環(huán)境與公共資源的價值。

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現(xiàn)在的市場競爭其實已經(jīng)發(fā)展為到了“品牌的戰(zhàn)爭”的階段，沒有品牌的競爭是無力的競爭。由于房地產(chǎn)銷售一般是商家（開發(fā)商或商）直接針對消費者，且房地產(chǎn)具有四大特點：（1）房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品，不宜進行大眾媒體傳播；（2）產(chǎn)品個體獨立性強，差異性大，不宜復制；（3）地域文化、人文風情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實現(xiàn)資源共享等。正是因為房地產(chǎn)企業(yè)具有這些特點，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效共享資源和競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷品牌現(xiàn)狀

1．現(xiàn)狀。當前，品牌早已成為參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產(chǎn)界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而，我國今天的房地產(chǎn)業(yè)品牌現(xiàn)狀卻不容樂觀。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了地段競爭的初級階段，現(xiàn)階段是規(guī)劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產(chǎn)公司都屬于以規(guī)劃競爭、概念競爭為主導戰(zhàn)略的企業(yè)，而真正的品牌驅(qū)動型企業(yè)鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權(quán)威評估機構(gòu)“世界品牌實驗室（wbl）”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產(chǎn)業(yè)“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產(chǎn)品牌入圍。對于動輒大手筆的房地產(chǎn)業(yè)來說，這樣的結(jié)果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結(jié)果是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產(chǎn)品價值銷量，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴張。美國最大的房地產(chǎn)公司pultehomes占美國國內(nèi)房地產(chǎn)市場份額達4%左右，而我國房地產(chǎn)老大萬科占我國房地產(chǎn)市場份額不足1%。

2．導致房地產(chǎn)營銷品牌現(xiàn)狀的原因。（1）缺乏對品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產(chǎn)企業(yè)的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯(lián)想，品牌管理的本質(zhì)是在消費者大腦中留下個性化的聯(lián)想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業(yè)的最重要的財富，在房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業(yè)發(fā)展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產(chǎn)業(yè)品牌策略的制定

1．品牌準確的市場定位。準確的市場定位必須遵循如下原則：一是目標市場足夠大，并有較大的發(fā)展空間；二是目標市場未被競爭者完全壟斷，或競爭尚不十分激烈；三是企業(yè)有條件和有能力進入新選定的目標市場。只有定位準確后，采取尋求空隙市場的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發(fā)的市場空間，以利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立好自身的品牌形象。首先，應做好市場調(diào)查，掌握市場信息，這是營銷策劃的基礎工作。并關(guān)注國內(nèi)外投資流向和國家有關(guān)金融、稅收等政策的調(diào)整，以便對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略作出適時的調(diào)整。其次，應加強對市場的系統(tǒng)全面的調(diào)查和細致的分析。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應將目標市場主要定位在中低收入者。在確定目標后，在保證品質(zhì)的同時，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價格的最優(yōu)組合。

2．加強品牌意識，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)應樹立和強化品牌意識，并把這種品牌意識貫徹到每個員工的行動上，貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的每個環(huán)節(jié)中，落實在每個項目、每棟房屋的決策、設汁、施工、營銷和物業(yè)管理之中，使企業(yè)的品牌經(jīng)營理念成為消費者能感知到的服務、信譽和品質(zhì)。可以說樹立和加強品牌意識，可降低消費者對房地產(chǎn)的價格的敏感程度，有利于提高產(chǎn)品的附加值，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可觀的商業(yè)利潤；可形成強有力的競爭防線，使企業(yè)長期保持市場競爭的優(yōu)勢；有助于企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)銷售；加快消費者的購買決策速度等；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實施擴張戰(zhàn)略。

3．建立品牌模式，制定企業(yè)品牌策略。房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，競爭的最后必然是品牌的競爭。而房地產(chǎn)企業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略中，不是片面強調(diào)技術(shù)、新材料、新設備等物質(zhì)因素的運用，也不是人云亦云的強調(diào)時髦的市場概念，而是通過整合來贏得消費者對品牌的認同。目前，我國房地產(chǎn)品牌發(fā)展呈現(xiàn)以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發(fā)的所有項目都與企業(yè)使用同一個品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業(yè)形象的統(tǒng)一和樹立產(chǎn)品的專業(yè)化形象；二是多品牌模式。同時開發(fā)兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌。采用該品牌模式的優(yōu)點在于各品牌有明確的市場定位，可以發(fā)揮多品牌整體優(yōu)勢；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發(fā)展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值。房地產(chǎn)企業(yè)實施名牌策略過程中，在商品質(zhì)量管理上應重點把握以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)商品在規(guī)劃設計、功能配置、環(huán)境美化等方面上應具有一定的超前性，應將消費者的需求體現(xiàn)到規(guī)劃設計上，保證房地產(chǎn)商品功能適用，保證房地產(chǎn)功能的長久性和超前性。二是房地產(chǎn)在建造過程中，應建立嚴格的質(zhì)量管理體系。從圖紙審查、工程招標、建筑材料、施工流程到竣工驗收等每個環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為中心嚴格把關(guān)，切實保證工程質(zhì)量，同時在保證工程質(zhì)量的前提下，應積極采用新工藝、新技術(shù)，以不斷提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，從而造就名牌的卓越品質(zhì)。

5．開展品牌化的物業(yè)服務，提高全面周到的服務水平。服務是商品品質(zhì)的重要組成部分，開展品牌化的物業(yè)服務，是強化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實施品牌營銷策略，則須提高售后的物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)服務應以尊重客戶和理解客戶為前提，加強與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達到客戶滿意，從而建立良好的客戶關(guān)系。其次，物業(yè)公司應要求服務員工不斷地學習，可通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和引進外部知識等，不斷提高員工的業(yè)務水平，從而更好地提高其服務水平。

6．以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象。一是應建立符合企業(yè)自身的經(jīng)營理念，這是創(chuàng)名牌企業(yè)形象的基礎和核心；二是應在企業(yè)范圍內(nèi)培育屬于企業(yè)自身的價值理念，即可通過員工職業(yè)道德培訓、民主管理、經(jīng)驗交流、社會公益服務、企業(yè)發(fā)展研討等活動來規(guī)范企業(yè)行為，以構(gòu)成完整的企業(yè)形象；三是應設計企業(yè)標志，其應形象新穎明快、簡潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業(yè)招牌、產(chǎn)品、辦公用品、往來函件和紀念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪競爭將是品牌競爭。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷中，應注重品牌策略營銷手段，即應品牌準確的市場定位，加強品牌意識，建立品牌模式，以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值，開展品牌化的物業(yè)服務，及以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象等，從而以增強其自身競爭優(yōu)勢和提高行業(yè)競爭門檻。

參考文獻

篇4

一、“限價房”政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的考驗

“限價房”仍是商品房,但帶有社會保障性質(zhì),是國家為保障中等收入家庭的住房購房問題而以地方政府犧牲部分土地出讓金,限制開發(fā)商開發(fā)利潤為前提的。特別是,政府直接控制了占市場70%以上的房子,且要求其戶型在90平方米以下并限定了房子銷售價格。因此,“限價房”政策降低了開發(fā)商的利潤空間,提高了“限價房”市場準入門檻。例如,2006年,北京為控制限價商品房的價格,政府采取“以房價定地價”的政策,在規(guī)定房子的售價和核定建筑成本后,開發(fā)商的利潤被控制在3%到7%之間,而普通商品房項目利潤率通常不低于20%。

此外,“限價房”政策要求在限價房用地競標時堅持“雙限雙競”的原則。整體上,這對開發(fā)商的競爭策略提出了很高的要求,因為房地產(chǎn)開發(fā)周期長,不確定性因素多(例如整個房地產(chǎn)市場的走向,建筑材料價格升降等等),項目開發(fā)風險大。具體上,則全面考驗了開發(fā)商的企業(yè)管治能力、社會責任和操盤能力。包括開發(fā)成本測算能力、產(chǎn)品設計能力、融資能力、營銷和定價能力等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價房”競爭策略

管理學大師邁克?波特(Michael E.Porter)認為企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得持久的競爭優(yōu)勢,無外乎實施三種企業(yè)競爭基本戰(zhàn)略,即成本領先戰(zhàn)略(overall cost leadership),差異化戰(zhàn)略(differentiation),集中差異化戰(zhàn)略(focus)。

在“限價房”政策下,房屋戶型,銷售價格已被限定,因此建筑實用節(jié)能的設計理念將大行其道。原來“追逐以產(chǎn)品附加值帶來超額利潤”的開發(fā)模式,也即“差異化戰(zhàn)略”,將不再滿足市場需求。比如擁有大贈送面積、大量稀有植被和奢華大堂等追求產(chǎn)品“品質(zhì)”特征,將局限于少數(shù)擁有稀缺景觀、地段優(yōu)勢的高端項目。相反,那些滿足基本生活需求功能,實用簡單的項目將大受歡迎。

此外,開發(fā)“限價房”,就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率將下降。因此,若開發(fā)商在"限價房"競爭中,仍要追求較高額利潤,開發(fā)出適合市場需求的好項目,則必須從成本控制方面入手,重視節(jié)約成本、高效利用資源、拓寬銷售渠道和細化分工,從企業(yè)自身管理上要效益,提高管理效率。“限價房”考驗的不是產(chǎn)品創(chuàng)新能力,而是成本領先的能力。因此,欲開發(fā)“限價房”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該順勢而為,對公司競爭戰(zhàn)略作出相應的調(diào)整,實施“成本領先戰(zhàn)略”,從而樹立起“限價房”開發(fā)競爭優(yōu)勢。

三、如何實施“成本領先戰(zhàn)略”

“成本領先戰(zhàn)略”指企業(yè)決定成為所在產(chǎn)業(yè)中實行低成本生產(chǎn)的廠家。具體到房地產(chǎn)行業(yè),“成本領先戰(zhàn)略”要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在企業(yè)內(nèi)部加強成本控制,在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設計、材料、施工、銷售、廣告、服務等環(huán)節(jié)把成本降到最低限度,成為房地產(chǎn)行業(yè)中的成本領先者的戰(zhàn)略。成本領先基于產(chǎn)品標準化和規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)量兩個方面。但目前,房地產(chǎn)行業(yè)競爭異常激烈,市場發(fā)展尚未完善,若想通過依靠提高市場占有率,實行規(guī)模經(jīng)濟來降低成本,提高利潤是有一定難度的。因為擴大市場占有率并不容易,往往伴隨著營銷成本、技術(shù)開發(fā)等費用的成倍增長,可能帶來房地產(chǎn)經(jīng)營的不經(jīng)濟性。因此,企業(yè)在“限價房”具體的戰(zhàn)略實施中,可從下面三方面入手:

(一)尋求成本優(yōu)勢來源,優(yōu)化開發(fā)各個環(huán)節(jié)。

不同的行業(yè),可以通過不同的來源來降低成本,例如追求規(guī)模經(jīng)濟、專利技術(shù)、自動化組裝,尋求原材料的優(yōu)惠待遇、低成本設計、低的管理費用、廉價的勞動力和其它因素。而在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本優(yōu)勢來源則包括廉價勞動力,企業(yè)內(nèi)部有效管理措施。企業(yè)要做的并非只是降低生產(chǎn)成本,更要注重開發(fā)各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化,保證整個開發(fā)過程的連續(xù)性。房地產(chǎn)項目經(jīng)常存在規(guī)劃設計與市場需求脫節(jié),材料供應與施工組織脫節(jié),開發(fā)建設與銷售渠道脫節(jié)等現(xiàn)象,往往造成時而建筑材料大量閑置、時而停工待料以及房屋積壓等問題,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要建立起有效的材料供應聯(lián)系渠道和房屋銷售渠道,注意公司價值鏈的連續(xù)性。如保證建材供應商能夠按要求及時供貨,從而有效降低庫存成本;督促施工企業(yè)改進施工工藝,提高施工自動化程序,有效縮短建設周期和成本。

(二)加速住房產(chǎn)品標準化進程。

科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力,先進的科技創(chuàng)新,可以有效的降低成本。前面已經(jīng)提到,在房地產(chǎn)行業(yè),成本領先的一個基礎是產(chǎn)品標準化。在限價房政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定中低價位商品房的開發(fā)模式,重點進行90平方米以下中小套型住宅的實用性,舒適性等方面的研究,從而通過科技創(chuàng)新加速推進中小型住宅的標準化進程,在有限的時間內(nèi)獲得企業(yè)核心競爭能力,將競爭對手遠遠甩掉,否則,在新的游戲規(guī)則面前,便會被市場所淘汰。

(三)優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)。成本管理與“成本領先戰(zhàn)略”相聯(lián)系,引進成本管理系統(tǒng),能更有效地實施“成本領先戰(zhàn)略”。成本管理系統(tǒng)通過對估算、預算、合同、合同執(zhí)行的管理,計算出動態(tài)成本,并將動態(tài)成本與目標成本進行比較,找出差異,最終達到成本控制的目的。伴隨著成本管理系統(tǒng)的應用,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤區(qū)從過度依賴土地增值轉(zhuǎn)向關(guān)注實施成本領先。在限價房政策下,成本管理系統(tǒng)應該被確定為房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)先應用的管理信息系統(tǒng)并進行相關(guān)優(yōu)化。

當然,實施“成本領先戰(zhàn)略”,并不意味著犧牲產(chǎn)品質(zhì)量,一味地降低成本。某種方面上講,成本與質(zhì)量猶如魚與熊掌,不可兼得。但質(zhì)量仍房屋之根本,開發(fā)商們要在競爭中獲得有利地位,只有在滿足客戶對房屋的質(zhì)量需求的基礎上,進行成本領先。因此,那些單純的依靠降低質(zhì)量,而降低成本的策略,并非“成本領先戰(zhàn)略”,絕不可能造就企業(yè)成本優(yōu)勢。

我國當前實行的限戶型,限房價的“限價房”政策,降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間,對開發(fā)商的整體競爭能力提出了更高的要求。“成本領先戰(zhàn)略”乃當前房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價房”有效競爭策略。開發(fā)商可通過尋求企業(yè)成本優(yōu)勢來源,優(yōu)化開發(fā)各個環(huán)節(jié),通過加速住房產(chǎn)品標準化進程,通過優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)來實施成本領先,從而在“限價房”的開發(fā)中,有效地降低成本,相對提高利潤率,開發(fā)出符合市場需求的項目,在“限價房”競爭中處于不敗之地。

參考文獻

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[6]周文國,韓國波.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略探討[J].商業(yè)時代,2006,(21).

篇5

1.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是一項綜合性很強的工作，不僅僅是單純技術(shù)角度，更要從工程經(jīng)濟方面來分析，但又不能片面追求企業(yè)的經(jīng)濟效益，它綜合了工程技術(shù)、工程經(jīng)濟及國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范等的要求。一個項目從決策分析、可行性研究、規(guī)劃設計、施工圖設計、組織施工到最后竣工交付使用，整個過程都為實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益服務。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)項目從設計到施工，再到銷售以及投入使用，所涉及到的單位部門以及技術(shù)種類十分繁雜，相較于設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等只需在自己的工作階段中做好自身技術(shù)管理，房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理要復雜得多，不僅要進行各階段、各部門之間的協(xié)調(diào)工作，還要對建筑工程設及到的所有環(huán)節(jié)進行綜合管理，對于工程中各個部分的問題也要予以解決，要通過跨工種、跨領域的整體調(diào)控，保障工程的順利進行以及工程質(zhì)量充分達到標準。

3.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有超前性。房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的超前性是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的特性決定的，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般項目周期都較長，從投資到竣工往往要經(jīng)過很長時間，同時樓房建筑的使用壽命也往往較長，隨著時間推移，人們對樓房建筑的功能性、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境質(zhì)量等方面的需求會不斷改變，因此在其工程技術(shù)管理中一定要充分考慮時間跨度以及人們選擇標準的變化，要具有超前的眼光，通過超前性的技術(shù)管理，使建筑工程充分滿足社會發(fā)展的需求，適應市場選擇的標準，進而提升自身在行業(yè)內(nèi)的競爭力，也為經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)提供良好的保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)工程的技術(shù)管理工作始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)工程的整個過程，所涉及到的工作內(nèi)容十分復雜又具有綜合性，針對工程的每個環(huán)節(jié)都有相應的技術(shù)管理工作內(nèi)容，掌握好每個階段的工程技術(shù)管理要點，加強工程技術(shù)管理工作水平，并通過綜合協(xié)調(diào)與整體掌控，才能充分確保工程建設的質(zhì)量，以及促進工程技術(shù)的提升。

1.參與編制新開發(fā)區(qū)和新開發(fā)項目的可行性研究報告。這是工程技術(shù)管理的首個環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)工程的基本環(huán)節(jié)，對新開發(fā)區(qū)與開發(fā)項目的可行性研究是確保房地產(chǎn)開發(fā)工程的合理性以及市場需求的適應性的關(guān)鍵步驟，可行性研究報告的編制也為后續(xù)的工程設計環(huán)節(jié)提供有效的參考依據(jù)，同時對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效益也有著十分重要的影響。

2.根據(jù)經(jīng)營要求編制建筑工程的設計任務，包括工程的功能要求技術(shù)經(jīng)濟指標、面積標準、裝修標準、設備標準等。這一階段的工程技術(shù)管理工作主要作用是為工程建設的設計與規(guī)劃工作提供標準依據(jù)，使工程建設的設計與規(guī)劃有明確的方向與基準，這一環(huán)節(jié)很大程度上決定著工程設計與規(guī)劃方案的質(zhì)量，設計任務制定的合理性與規(guī)范性，對于工程設計以及工程建設施工都具有著一定的影響。

3.組織編制工程建設的規(guī)劃設計方案、詳細規(guī)劃、初步設計施工圖設計。并組織企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營、規(guī)劃設計、工程、預算等各部門對各階段成果進行研究、審查、修改。在工程的具體設計環(huán)節(jié)中，工程技術(shù)管理主要工作除推進設計與規(guī)劃方案以及設計施工圖的完成外，還要通過各部門之間的協(xié)調(diào)與參與對工程設計的各項內(nèi)容進行審核和修改，以確保工程設計的不斷完善，確保工程建設的質(zhì)量與功能性達到最好的發(fā)揮。

4.組織各種建材、設備的技術(shù)考察、選型選購、技術(shù)談判。建材、建筑設備以及施工技術(shù)是工程建筑施工的基礎組成，在工程建設的準備階段保證購置建材的質(zhì)量，確保施工中使用的設備與施工技術(shù)滿足工程施工的要求，是工程技術(shù)管理在這一階段的主要內(nèi)容。

5.參與編制工程項目的開發(fā)建設組織設計。開發(fā)建設組織設計的編制工作是全面規(guī)劃，以保證工程各項施工處于可控范圍的基礎，也是提高工程質(zhì)量、提高成本控制能力以及保證工程進度的必要環(huán)節(jié)。

6.組織協(xié)調(diào)設計單位對施工單位進行技術(shù)交底，并與雙方經(jīng)常聯(lián)系及時掌握情況、研究問題。工程技術(shù)管理在設計方與施工方間的協(xié)調(diào)是保證施工設計能夠有效實施、工程施工質(zhì)量能夠滿足設計要求的關(guān)鍵。

7.參加工程監(jiān)理單位組織的各種工程會議，解決工程中各種技術(shù)問題，必要時參與處理工程中的重大技術(shù)問題，通過工程技術(shù)管理保證工程監(jiān)理工作的效力。

8.參加工程建設各階段各工種的驗收工作，通過對驗收環(huán)節(jié)的有效管理，確保工程各工種的施工質(zhì)量。

9.組織工程的技術(shù)檔案、技術(shù)資料的收集、整理和管理工作。對工程施工中的技術(shù)信息及資料進行有效的管理，為工程技術(shù)的分析研究與技術(shù)創(chuàng)新提供重要材料，也為日后工程的維護以及質(zhì)量問題的技術(shù)分析保留材料依據(jù)。

10.編制和實施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃和技術(shù)措施，以促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

11.企業(yè)內(nèi)部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術(shù)新材料、新設備的推廣應用工作，進而提升企業(yè)的創(chuàng)新能力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

12.科技情報工作，國內(nèi)外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。對國內(nèi)外先進建筑工程技術(shù)的引進與應用，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要發(fā)展動力，做好科技情報的交流、收集與管理工作，是加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要措施。

13.根據(jù)工作需要進行專題技術(shù)研究、總結(jié)工作。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理的策略

綜合考慮城市規(guī)劃要求、市場需求與開發(fā)成本之間的關(guān)系，在技術(shù)管理中，在不違反城市規(guī)劃要求的前提下，根據(jù)市場需求進行工程設計的調(diào)整，增加建筑的功能性與附加價值，提高自身市場競爭力，在有效控制開發(fā)成本的同時，不斷提高工程質(zhì)量，創(chuàng)造更多的市場效益、社會效益與環(huán)境效益。

加強技術(shù)管理力度，從各個環(huán)節(jié)的規(guī)范化管理保證工程進度的正常推進。在建材與設備的購置與管理過程中，充分保證工程使用的設備與建材的質(zhì)量，避免因質(zhì)量問題出現(xiàn)停工與返工，使工期延誤，影響工程進度。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，要不斷加強技術(shù)管理水平與力度，采取積極的措施，促使工程各參與單位通過有效方式在保證工程進度的同時確保工程各環(huán)節(jié)的質(zhì)量達標。

篇6

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中圖分類號： F235 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生較大背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的風險。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在風險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多因素影響著開發(fā)最終結(jié)果，改善經(jīng)營管理、增強競爭能力、強調(diào)風險管理有的放矢，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

1.1 政策風險

毋庸置疑，國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全面的，行業(yè)政策的變化可以給房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來有利影響，也可以造成嚴重的經(jīng)濟損失。尤其在市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的情況下政策風險對房地產(chǎn)市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。

由于房地產(chǎn)市場狀況關(guān)乎民生，其發(fā)展的波動不可避免吸引輿論的關(guān)注推動政策按照中央和諧發(fā)展的要求不斷進行宏觀調(diào)控。其手段必然遵過金融財政和土地政策的變動來落實。

1.2 經(jīng)營風險

眾所周知房地產(chǎn)項目基本依靠銀行貸款進行開發(fā)，國家金融政策的調(diào)整使依靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著經(jīng)營風險。銀根緊縮使開發(fā)企業(yè)融資困難經(jīng)營壓力增大，房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產(chǎn)市場變化。當利率上升時房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加消費者的購買欲望降低，生產(chǎn)成本增加市場需求降低開發(fā)利潤風險增加。

1.3 技術(shù)風險

項目建設施工階段設計理念落后導致的商品房實用性差、承包商技術(shù)和施工管理落后、偷工減料以及項目監(jiān)管責任心不強、監(jiān)督不夠、失職瀆職、濫用權(quán)力等導致建筑物存在質(zhì)量和安全隱患也是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)過程的風險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產(chǎn)市場狀況與項目策劃時相比可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售會承擔逾期交付的違約損失信譽損失，還會加大資金成本增加管理費。在建設期間隨著建筑科學的進步，消防標準提高和節(jié)能環(huán)保要求的深化，國家和項目當?shù)卣{(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術(shù)標準、施工方法，如禁止施工現(xiàn)場攬拌砂漿、強制推行商品預拌砂漿、提高節(jié)能環(huán)保要求、強制實行外墻外保溫系統(tǒng)和采用太陽能供熱水，提升消防設計和材料防火等級等都會使項目開發(fā)成本增加。除此之外建設過程中人工費上漲建材價格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風險。

當然，影響房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素還有市場風險、財務風險等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對策略應該首先分析其產(chǎn)生風險的原因，從而制定恰當?shù)牟呗浴７康禺a(chǎn)開發(fā)項目風險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。

主觀的原因有：企業(yè)信息不靈，開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。有的企業(yè)在開發(fā)上由于設計障礙產(chǎn)品遲遲研制不出，造成開發(fā)時機過遲，市場已被競爭者占領；過分重設計輕市場。既過分重視設計的先進性而忽視對市場需求的分析，結(jié)果開發(fā)出來的項目產(chǎn)品盡管設計水平和性能均比較高，但因不符合當?shù)鼐用竦男枨蠡虺^消費者承受能力而缺乏市場需求。集中表現(xiàn)在售價太高。產(chǎn)品投放市場后，企業(yè)沒能熟練運用促銷手段進行宣傳，價格過高或過低。缺少配件，售后服務跟不上，沒能掌握好產(chǎn)品推出的時機等。

另外，房地產(chǎn)銷售階段也容易產(chǎn)生法律風險。第一，與銷售中介公司相關(guān)的風險，因銷售合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險；第二，與廣告策劃相關(guān)的法律風險，因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風險；因虛假廣告帶來的法律風險；因廣告內(nèi)容不當?shù)姆娠L險。第三，與銷售行為相關(guān)的法律風險，違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風險；取得商品房預售證書的相關(guān)法律風險；預售房款的收取和使用的相關(guān)法律風險；促銷方案的相關(guān)法律風險；銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風險；銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風險；認購書、購房合同書相關(guān)的法律風險。第四，與購房者相關(guān)的法律風險，因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風險；因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風險；因設計方案變更產(chǎn)生的法律風險；因公共設施使用等相關(guān)問題的法律風險；因按揭貸款合同產(chǎn)生的風險。在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰退的時候，這類風險特別突出。

三、加強風險管理的必要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)風險管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學的方法，對開發(fā)過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產(chǎn)開發(fā)風險管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統(tǒng)的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產(chǎn)投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

四、加強房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：

4．1正確對待開發(fā)風險

風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風險的發(fā)生概率及其后果，使“風險與收益對等”。

4．2主動進行風險識別

風險識別是風險管理的首要內(nèi)容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。

4．3科學進行風險評估

對房地產(chǎn)開發(fā)風險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風險發(fā)生的概率及確定風險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。

4．4強化風險防范與控制

在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是防范開發(fā)風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。

合理安排項目資金。根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現(xiàn)項目投資管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案

的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致未完工程投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。

加強合同管理。嚴格執(zhí)行建設工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。

加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標，職責和權(quán)限，事先約定各個部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。

4．5靈活進行風險分散與轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風險，最終獲取平均的投資收益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進行風險轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務負擔轉(zhuǎn)移給其他人；⑦通過購買保險，業(yè)主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風險損失。

參考文獻

篇7

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設行為,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動。它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長期性、地域性、高風險性和高回報性的特點。正是由于這些特點,使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制問題成為非常重要的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點分析

1.1投資額比較大、建設周期比較大

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程涉及到多個方面：投資決策、規(guī)劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

1.2效益與風險并存，競爭性強

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受到不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔的風險自然也不小，會涉及到：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。1.3開發(fā)并聯(lián)度廣，屬于復雜工程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)關(guān)聯(lián)度非常廣，除了規(guī)劃、市政、銀行、環(huán)境等眾多單位外，還與人們的生活息息相關(guān)。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足人們的需求，人們才是真正的消費者；開發(fā)過程中會涉及到拆遷等事宜，也需要人們的配合。可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須注重良好的公共關(guān)系。

1.4受宏觀政策的引導影響

房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟支柱，其地位極其重要。國家也相繼出臺了多條政策對房地產(chǎn)市場進行積極調(diào)控：稅費調(diào)整以及貸款利率的調(diào)整，促使投資方融資成本增加，利潤有所降低；對二套房首付比例的提高，遏制了一些貸款炒房行為；房貸及加息政策避免了一些金融機構(gòu)的房貸風險。

二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理措施

1、加強成本管理的意識，實行全員項目成本控制

成本管理的全員控制，是指建立以項目經(jīng)理為核心的成本控制體系，按照成本管理責任制進行職責分工，將成本目標分解落實到部門、班組及個人，防止成本控制人人有責而人人不管。成本全員控制主要應建立項目經(jīng)理、技術(shù)主管、施工員、預算員、財務及成本人員、材料員、機械管理人員、行政管理人員和其他人員的成本控制責任等。面對當前激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的每一位員工和管理者應盡快樹立起成本管理意識，從思想上認識到成本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。

2、必須樹立新的成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)從工程信息跟蹤、投標中標開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到全部工程完工、項目解體為止，整個運行過程都將影響成本的變化。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理由生產(chǎn)經(jīng)營決定成本，逐漸向成本干預生產(chǎn)經(jīng)營的開拓型成本管理方向發(fā)展；向房地產(chǎn)企業(yè)的預測決策領域滲透；向技術(shù)質(zhì)量管理等方面擴展。成本管理對象除生產(chǎn)成本外，已逐步擴展到預測決策成本、技術(shù)成本、質(zhì)量成本、安全生產(chǎn)成本、方案設計成本、體制機制成本、人才培養(yǎng)成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有對已發(fā)生的實際成本進行核算，又有對未發(fā)生的成本或可能發(fā)生的成本進行預測；既有以財務收支數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報告，又有以方案、工期、質(zhì)量、安全、技術(shù)、無形資產(chǎn)等數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報告。

3、嚴格控制設計階段成本控制

初步設計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。

4、嚴格控制材料、設備價格

材料設備費在工程的建安造價中約占70%,工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容,對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡,及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設備訂貨,應貨比三家,也可采用招投標方式采購,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。同樣的材料設備,由于產(chǎn)地檔次不同,價格會有差異,就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同,價格也會有差異。要樹立成本意識,形成控制成本機制。非甲供材料,可以采取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關(guān)廠家進行類比;同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。

5、對項目開發(fā)的預算與決算成本進行監(jiān)管與控制

項目的開發(fā)過程中，還應對開發(fā)的預算與決算的成本進行有效的監(jiān)管與控制。對項目進行建造價的監(jiān)控通常指的是建設造價的咨詢中介機構(gòu)在接受了發(fā)包企業(yè)的委托結(jié)合一定的專業(yè)技術(shù)與知識，對項目的計劃到工程的竣工所用的費用提供全方位與全過程的有關(guān)造價咨詢的服務。工程造價的結(jié)算作為造價管理最后階段的管理工作，也是對項目的開發(fā)到竣工進行的結(jié)算，因此工程造價者應做好工程結(jié)算工作，包括工程的圖紙與設計的變更、施工的技術(shù)條件、合同條款、招投標的文件以及結(jié)算工作，此外，做好竣工圖的審核、現(xiàn)場簽證項目的審核等工作，確保企業(yè)的投資價款得到有效的、合理的使用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)濟效益與投資效益。

6、綜合管理并提高施工者的素質(zhì)

在項目開發(fā)的過程中，對施工的各階段進行全面管理，做到防患于未來，這樣可以提高工程的造價管理水平與工作效率，重視對造價管理施工階段的全方位、動態(tài)管理，進而實現(xiàn)工程的設計規(guī)范與標準的控制及管理，從而有效降低開發(fā)的費用成本。對工程造價者、預算人員、施工人員的要求就相對較高，不僅需要其具備扎實的工程造價與財務計算的知識，還需要具備工程的設計、預結(jié)算方面、經(jīng)濟法律等知識，更需要具備發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。使項目的開發(fā)成本降到最低，確保企業(yè)的開發(fā)成本管理工作順利開展。

結(jié)束語

綜合上述，做好房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理工作具有重要意義，不僅需要建設部位、施工單位以及監(jiān)理等單位的有效監(jiān)管；控制好企業(yè)的開發(fā)項目成本管理，有效降低企業(yè)的投資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]何佩.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010.

篇8

《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預測各種影響因素），如果我們的項目找不到存在的理由，憑什么在市場立足呢？。正確的做法應該是：開始找地塊時或者至少拿到地塊后，就應該與房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)配合。他們將告訴開發(fā)商：建什么？怎么建？賣給誰？怎么賣？賣多少錢？……

房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃可以說是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來兩三年后開發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場所接受。 二、找最好的策劃咨詢機構(gòu)

房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績很難量化。“好”這個詞同樣只具有比較、相對概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機構(gòu)具有不同的特長，同時，不同的策劃咨詢機構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標準來衡量，既是對同一個項目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢機構(gòu)搞出最蹩腳的項目不是絕無僅有。

按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類策劃咨詢機構(gòu)。

1）“外來派”—全部由外來“和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)，觀念先進，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當?shù)氐纳鐣睢?/p>

2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)，腳踏實地，小處著手、細心求證，缺陷是觀念落后，過于保守對外來文化接受緩慢。

3）“實力派”—由外來“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢機構(gòu)，觀念先進，腳踏實地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。

4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學習歸來的“游學和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)。外來觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。

四類策劃咨詢機構(gòu)各有所長，照搬“馬列主義與中國革命的具體實踐相結(jié)合”的原理，外部先進理念與本地的房地產(chǎn)具體實踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場有效需求及其細微變化的才是最具實力的策劃咨詢機構(gòu)。

房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)是以策劃力的強弱來區(qū)分的。 三、招標選擇策劃咨詢機構(gòu)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商用招標的方法，來選擇策劃咨詢機構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開發(fā)商更是無從去選擇。有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應標方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項目調(diào)研、市場細分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)是不會投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的應標方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上，這種本末倒置的做法，能保證所建項目面對的是有需求的嗎？市場需求有限的項目當然不是暢銷樓盤。

工業(yè)產(chǎn)品招標的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標準、同樣的ISO質(zhì)量認證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準確，應用的理論工具是否先進適用，得出的結(jié)論是否正確和有預見性……等等，總之是否抓住了未來有效需求的脈搏。

而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發(fā)商必須具備極強的預見力與洞察力。 四、要建設最高檔的住宅小區(qū)

開發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設最高檔的住宅，或把自己的項目建成標志性建筑。因此，總認為策劃咨詢機構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發(fā)建設模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認、被仰慕，這不僅是所有開發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)的心愿，同時是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。

策劃咨詢機構(gòu)與開發(fā)商在具體合作項目上是合作者，所提出的方案是理性的和準確的，要為開發(fā)商負責。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區(qū)、樓盤，作為策劃咨詢機構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？

房地產(chǎn)建設之所以強調(diào)“地段”的重要性，就是因為它是固定的，它的有效需求局限在周邊地區(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣到國外去（前提是國外要有相應的需求）。如果不考慮項目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化、人文、地理、競爭環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務所、采用最新的設計理念、用最好、最新的材料、最高級的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設出來的曲高和寡超前、高檔項目，賣給誰呢？我們從事房地產(chǎn)建設的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來和尚會念經(jīng)

外來策劃公司與策劃人員，帶來了國外與沿海發(fā)達城市房地產(chǎn)營銷與策劃的先進理念，在理論與實踐上都有本地策劃咨詢機構(gòu)所不可比擬的長處。但房地產(chǎn)是一個有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點使外來策劃公司的優(yōu)勢大打折扣，因為住宅寄托著人們對生活方式、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項目當?shù)氐奈幕尘啊⑸鐣?nèi)涵、居住理念、生活習慣、審美情趣、消費水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨特的，更是有別于沿海發(fā)達城市，沿海等發(fā)達城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應用于當?shù)兀赜蛭幕瘍?nèi)涵是不相通的，不與項目當?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤移植或照搬沿海發(fā)達城市住宅設計思想，失敗是必然的。

無論實力多強，短時間內(nèi)對一個陌生的城市的風土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費心理等的了解，很難達到一定的深度，而這個深度，是為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費水平和收入預期一項，就需對城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來源等有深入的了解，城市經(jīng)濟的宏觀數(shù)據(jù)尚可通過公開資料查詢，而項目所在地的區(qū)域市場的政治、經(jīng)濟、文化、人文、地理、競爭項目等，就不是短時間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機構(gòu)卻不存在此問題。

個別外來策劃公司談起策劃時，對本地的消費水平、消費習慣甚至對區(qū)域地段周邊的基礎設施、娛樂設施、配套設施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開發(fā)商如何抓住市場的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒有對癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿

每個房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都或多或少有自己未來項目的藍圖，因此在選擇策劃咨詢機構(gòu)時，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機構(gòu)，為接到這個項目，多方探聽開發(fā)商想法，投開發(fā)商所好，并未對市場進行前期調(diào)查，卻能夠為開發(fā)商的項目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠高于未來銷售所可能產(chǎn)生的嚴重問題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息基礎上，從事的科學的預測與分析，結(jié)果是建立在客觀分析的基礎上，結(jié)果有可能與開發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實。 七、策劃咨詢機構(gòu)在項目開發(fā)中的地位

策劃咨詢機構(gòu)站在開發(fā)商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據(jù)，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、準確的項目定位指導下，勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上，是成功的基礎。

策劃咨詢機構(gòu)是開發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設計單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務部門的橋梁和紐帶，是項目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴格按照確定的項目概念設計執(zhí)行，又要隨時根據(jù)市場需求變化，對既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進度與成果質(zhì)量，并提出改進意見。同時負有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標共同工作的責任，最終目的就是使整個項目實現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復比較，多方求證

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我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時對于城市發(fā)展而言就會出現(xiàn)住房緊張等問題，此時對于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機會，同時也是一次挑戰(zhàn)。因為，任何一個企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠為企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產(chǎn)開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，可以避免開發(fā)項目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競爭力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項內(nèi)容，比如施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現(xiàn)資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴重影響著房屋建設的質(zhì)量以及安全性，可能會威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，而加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢。在開發(fā)土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟利益，這樣會出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎設施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強基礎設施的建設，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，現(xiàn)代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎設施建設無法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設計

現(xiàn)代社會，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對業(yè)主提出的要求，對開發(fā)項目管理制度進行改進與優(yōu)化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項目時，要從實際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強對周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發(fā)項目進行設計時，要嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定進行設計，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會使開發(fā)項目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發(fā)設計的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競爭力以及經(jīng)營利潤。

4.2加強質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會搬離舊宅。開發(fā)商在管理時，抓好監(jiān)督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應該抓好各項工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術(shù)是否符合標準，檢查施工現(xiàn)場的設備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現(xiàn)場的動態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎設施建設

資金是工程發(fā)展建設的首要條件，沒有資金作為保障，基礎設施的建設則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動，相應的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務人員與技術(shù)人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結(jié)算等進行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來說，本文著重對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理，對于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

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一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀

（一）全局成本控制的意識薄弱

我國房地產(chǎn)企業(yè)多采用靜態(tài)成本管理方法，都是以計劃價格為基礎，把重點放在事后結(jié)算上，受以往傳統(tǒng)價值觀和房地產(chǎn)行業(yè)高收益的影響，企業(yè)開發(fā)商多缺乏成本方面的競爭意識，成本控制意識薄弱，導致浪費嚴重，成本投入失控。面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，目前不可控制成本在成本總額中占得比例持續(xù)增加，所以加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，提高企業(yè)效益、規(guī)避項目風險，建立健全一套適合社會發(fā)展的成本管理和控制體系，提高操作流程的科學性、規(guī)范性，是房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的關(guān)鍵所在。

（二）成本項目化管理能力有待提高

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、精細化的一體化管理流程，成本控制仍處于粗放狀態(tài)。房地產(chǎn)公司多缺少組織框架的支撐，不是由專職部門而是由財務部門兼顧成本測算工作，甚至于有些企業(yè)把成本簡單的理解為工程造價成本，把成本測算的任務交給工程預算部門，依然保留著傳統(tǒng)的財務成本概念和工程造價成本概念，還沒有從真正意義上理解所謂全成本和全過程的成本管理思想。

（三）成本管理缺少系統(tǒng)化

房地產(chǎn)公司實現(xiàn)成本的控制首先要確立明確的成本目標，其次再確定成本目標的內(nèi)容和相關(guān)流程，再次，以達到成本目標的環(huán)節(jié)要求為標準，嚴格監(jiān)督控制整個組織執(zhí)行系統(tǒng)，最后按照組織執(zhí)行體系運行的要求，設定控制標準和相應的矯正方式，運用通用管理思想的知識，這個過程是最有利于企業(yè)實現(xiàn)成本控制和管理的流程，然而，許多企業(yè)甚至沒有形成目標成本的概念，建立成本控制管理流程的體系更是無從談起。許多企業(yè)為了搶占市場先機，縮短工期，往往忽視了制定長期發(fā)展策略，直接導致企業(yè)缺乏明確的控制成本的目標，極為容易造成事中和事后成本管理的盲目和失控。缺乏成本管理的長期戰(zhàn)略指導，使得戰(zhàn)略目標與成本管理措施脫節(jié)，成本管理計劃失去效力，成本預算和成本決策形同虛設。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的戰(zhàn)略措施

（一）提高開發(fā)設計規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模開發(fā)設計有利于企業(yè)成本的降低。設計階段是項目成本控制的關(guān)鍵，對項目造價、建設工期、工程質(zhì)量以及竣工后的經(jīng)濟效益起著決定性作用。而大規(guī)模的開發(fā)則可以降低投資成本，所以當企業(yè)在選擇項目時，應該選用較大的地區(qū)進行開發(fā)建設，這樣在材料和設備選購時，就可以大批量購買，從而降低單位成本。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目材料采購出現(xiàn)了多個項目相結(jié)合的聯(lián)合采購現(xiàn)象，這樣的聯(lián)合戰(zhàn)略同盟，不僅可以在材料、設備的采購上進行聯(lián)合行動，實行大規(guī)模采購，還可以最大程度上降低建筑成本。

（二）科學實施項目籌劃

成本有效管理必須以準確的項目策劃為前提，在項目控制階段實現(xiàn)成本的有效管理和控制對整個工程總成本的削減起到不可忽視的作用，所以，在項目決策階段加強成本控制是非常有必要的，也是房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理控制水平的關(guān)鍵。基于項目決策的重要性，房地產(chǎn)開發(fā)商就要仔細考察項目涉及到的客觀環(huán)境、經(jīng)濟技術(shù)指標和原材料供應情況等，并對投資產(chǎn)品的收益情況進行合理預測。消費者是決定項目成敗的關(guān)鍵因素，所以在項目啟動前，項目策劃者還要認真調(diào)查消費者的市場需求，預測產(chǎn)品銷售預期和收益情況等，制定最合理的投資方案。

（三）實施全局成本控制措施

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于初期發(fā)展階段，其合理開發(fā)需要制定科學的發(fā)展戰(zhàn)略目標，并貫穿于全局成本控制理念。項目成本主要用于前期的投資、規(guī)劃、設計、施工以及竣工后的銷售過程，其中材料的采購大約占項目總費用的70%，這直接影響了工程成本。所以項目的成本控制必須依據(jù)成本產(chǎn)生特點，建立成本控制體系，制定目標成本，并通過預算把目標變成具有可實施性的行動計劃，使項目成本控制在計劃預算范圍之內(nèi)。并且依據(jù)整體成本控制為方向指導，實現(xiàn)成本控制管理進行成本優(yōu)化，效益最大化的最終目標。由于房地產(chǎn)項目成本控制要符合當今社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以科學合理的成本控制將有助于這一戰(zhàn)略目標的最終實現(xiàn)。

三、結(jié)束語

在當前日益激烈的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是企業(yè)發(fā)展的重要因素。并嚴格按照項目全局控制與重點控制相結(jié)合的方法，確保項目質(zhì)量的前提下，對項目開發(fā)整體過程進行有效的成本控制，是提高項目經(jīng)濟效益的基礎，才能使房地產(chǎn)企業(yè)高效可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游的功能。

從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營。一個層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復制的，房地產(chǎn)經(jīng)營的價值就越高。另一個層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。

1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來都保持著增長較快、效益提高的良好態(tài)勢，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進一步強化，對推動全省經(jīng)濟又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻。2010年1月4日，將海南建設成為國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設國際旅游島的第一個春天，海南旅游業(yè)的各方面指標均比去年同期有了較大增長。借著建設國際旅游島的東風，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預計在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累計銷售面積為235.57萬平方米，同比增長3.29%，而島外人士購買了海南70%以上的房源。其中購買海口商品房達到67.61萬平方米，占總面積的68%；購買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在海口購房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤和國信等知名企業(yè)紛紛進入，開發(fā)建設了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。截至2008年末，已開工建設的旅游房地產(chǎn)項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30個，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米。

1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢

在我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環(huán)境下,海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身條件方面,還是在客源市場條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨厚的優(yōu)勢。

（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴寒,氣候宜人；2002年全國海水質(zhì)量監(jiān)測,亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開展海水活動的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國內(nèi)其他海濱浴場；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎。海南熱帶海島旅游資源在全國首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。

（2）海南旅游客源市場正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機。借助建設國際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項配套設施都建設齊全，各項政策落實到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動，海南旅游知名度已經(jīng)形成。現(xiàn)在很多游客都計劃經(jīng)常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房價相對來說是比較低，性價比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。

1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實意義

（1）吸引投資帶動經(jīng)濟發(fā)展。

旅游房地產(chǎn)項目投資規(guī)模很大，一方面，投資會提升城市土地的價值，促進經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢設計等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長，項目開發(fā)會帶來很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂設施建設投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用是不可估量的。

（2）推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。

旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對旅游房地產(chǎn)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對推動旅游和經(jīng)濟的全面發(fā)展相當有利。因此，只要在堅持科學規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來返給景區(qū)的保護，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護和當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。

（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項目可以提升城市形象，從而擴大城市的知名度。通過旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設計，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進海南建設國際旅游島的進程，增加旅游業(yè)的收入。

（4）有效促進海南旅游業(yè)發(fā)展

進來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個旅游熱點上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來了沉重的負擔,對海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗。要避免這種以資源和環(huán)境為代價的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進度假旅游發(fā)展,促進國際旅游市場加速成長,實現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向效益擴張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的,但反過來,旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導了度假旅游的深入開展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時機已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時間較長、人均消費也相對較高。

2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素

2.1 國家政策法規(guī)的限制。

我國旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”這限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制十全九點、度假村的開發(fā)。

2.2 交通和服務配套設施的不完善。

海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車尚在修建中，目前從海口前往三亞仍需三個半小時到四小時四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機場--海口美蘭國際機場和三亞鳳凰機場，這對于西線和中線開發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除海口和三亞兩個地級市外，其他縣級市的服務配套設施很不完善，會給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來高空置率。

呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費一增加"，即樓房空置浪費、浪費基礎設施、浪費公共服務設施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源導向型開發(fā)，對自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向濱海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

2.4 度假交換網(wǎng)絡的不健全。

旅游房地產(chǎn)一般都是異地購買，這需要通過網(wǎng)上宣傳、交易來實現(xiàn)。對于國外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國這方面的交換比較少，無論是在我國還是在海南，對于組建分時度假網(wǎng)絡交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡的建設、會員的吸收）和后期維護。

3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點建議

3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略

3.1.1 豐富類型、多元開發(fā)，多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項目。

政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠點。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。同時，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)應走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細化分工的路子。

3.1.2 海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設國際旅游島相結(jié)合。

要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應。同時，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。

3.1.3 堅持規(guī)劃先行的原則。

作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開發(fā)。但考慮到保護自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設有著廣闊的發(fā)展空間。

3.1.4 開發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”

推進海南國際旅游島建設，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護好環(huán)境，處理好開發(fā)建設與保護環(huán)境的關(guān)系。堅持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開發(fā)利用太陽能和風能。從項目選址規(guī)劃、設計、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設與保護環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設，加大對環(huán)境建設的投入，是項目建設和生態(tài)環(huán)境建設相協(xié)調(diào)。

3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營銷策略

3.2.1 市場定位策略

海南擁有優(yōu)越的自然地理條件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場定位也較高。主要有三個市場客源：目標市場一是由俄羅斯、英國、德國、韓國、日本、澳大利亞組成的海外客源市場；目標市場二是港澳臺市場；目標市場三是由北京、上海、長沙、廣州組成的大陸客源市場。可以主要針對這些區(qū)域進行推廣營銷。如果要注意經(jīng)濟效益，就要不斷地在旅游項目的開發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。

3.2.2客戶定位策略

海南旅游房地產(chǎn)的購買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準確的客戶定位，在分析各部分目標客戶的具體需求的基礎上，才能都進行產(chǎn)品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps營銷策略

在進行旅游房地產(chǎn)營銷時，產(chǎn)品，價格，渠道，促銷一個都不能少。只有將這四個元素很好的組合，才可以達到很好的銷售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項目，從而保證企業(yè)的長期效益。其次，價格方面，要充分考慮東南亞等競爭對手的價格，并充分考慮消費者的價格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣點推銷出去。

3.2.4 建立預警機制維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性

海南房地產(chǎn)市場有三個不同于大陸市場的特點。第一個不同是海南的市場是依附性的市場，在全國市場中海南占的比例不大；第二個不同是需求的不可預測性，受整體經(jīng)濟形勢的左右；第三個不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟波動中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預警機制。要做預先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的局面。

參考文獻

[1] 劉紀輝.旅游房地產(chǎn)開發(fā)營銷策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.

篇12

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風險

1.市場供求風險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務,缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)應當時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設,以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應當改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

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篇13

早在2000年海南學者開始提出建設“海南國際旅游島”的概念，建設國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環(huán)境，將海南島建設成為國際化水平對國內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。

而瓊海市作為海南的第三大城市在建設國際旅游島過程中也有相應的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設國際旅游島首先就是要保護自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。

2、瓊海市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況

瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ饕憩F(xiàn)在以下幾個方面：

（1）博鰲會議推動瓊海基礎設施的建設。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎設施的建設，使其優(yōu)于其他海南城市。

（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠遠低于海口市。

（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產(chǎn)價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價格基本上達到了一定的高度，且海口的房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>

（4）2005 年瓊海市全社會建筑業(yè)比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。

由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當?shù)镜絹頃r，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項目現(xiàn)在已經(jīng)啟動，未來兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。

2.2 瓊海房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析

通過對幾個代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展狀況。

（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。

（2）以板式點式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點式結(jié)構(gòu)，其通風采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。

（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。

（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢是價格。環(huán)境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當?shù)厝似毡榭春茫瑑r格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。

3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析

3.1 開發(fā)建設中存在的問題分析

3.1.1 存在的問題

瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）損害景區(qū)環(huán)境

旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對旅游區(qū)的開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)項目過分追求經(jīng)濟效益，而忽略了生態(tài)效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

（2）部分房地產(chǎn)項目配套設施不全

瓊海市部分房地產(chǎn)項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項目相比，在配置上強調(diào)了休閑和娛樂設施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設計。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟利益出發(fā)，忽視其建設質(zhì)量，開發(fā)的項目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來困難。

（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局

在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應的的旅游規(guī)劃，但是在實際的開發(fā)過程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對利益過分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低

在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，經(jīng)常不經(jīng)過科學的論證，在利益最大化基礎上，盲目開發(fā)一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區(qū)環(huán)境。

3.1.2 原因分析

瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設過程中出現(xiàn)以上問題，主要有以下幾個方面的原因：

（1）對經(jīng)濟利益的過分追求

一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項目具有一定的優(yōu)勢，在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產(chǎn)項目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經(jīng)濟效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項目，會阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。

（2）缺乏科學性

在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實際發(fā)展需要進行合理的科學規(guī)劃，另一方面在實際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟利益，而不顧長遠的社會和環(huán)境效益。這樣不僅會造成景區(qū)資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴重損壞。

（3）缺少有效的監(jiān)督機制

對于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應的法制法規(guī)，對城市的建設和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對于違規(guī)操作缺乏相應的約束和監(jiān)管機制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項目審批不夠嚴格，導致違規(guī)項目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設和發(fā)展帶來巨大困難。

3.2 營銷方面存在的問題分析

3.2.1 營銷存在的問題

（1）營銷方式不夠靈活

旅游房地產(chǎn)營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會導致一些旅游設施的閑置，一些房地產(chǎn)消費者只在購買房地產(chǎn)項目并使用后才能享受到其的價值和品質(zhì)，因此在營銷旅游房地產(chǎn)項目時，要根據(jù)消費者的需要對其實施相應的銷售措施。

（2）不能保障消費者權(quán)益

消費者在購買了房地產(chǎn)以后，消費者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經(jīng)營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數(shù)量，實際上在經(jīng)營過程中，如果經(jīng)營狀況好，消費者分紅率不好，在經(jīng)營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。

3.2.2 原因分析

（1）在經(jīng)營運作過程中缺乏有效的溝通

旅游房地產(chǎn)的整個開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產(chǎn)項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題，給消費者造成不必要的經(jīng)濟損失。

（2）缺少社會誠信度

由于我國正處于市場經(jīng)濟的發(fā)展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過程中會出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。

（3）缺乏法律法規(guī)的約束

在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來，我國還沒有制定相應的法律法規(guī)。市場行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費者的權(quán)益。

4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略

4.1 開發(fā)建設發(fā)展策略

（1）精心選址，科學布局

對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關(guān)項目的市場調(diào)研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。

在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務的房地產(chǎn)項目如分時度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項目可以設置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。

（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)

瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發(fā)多樣化項目。開發(fā)項目主要包括第二居所類、分時度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個旅游度假區(qū)的優(yōu)勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。

（3）適宜的開發(fā)方式

在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目要科學設計，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產(chǎn)項目的設計過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運用商業(yè)和市場相結(jié)合的運作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場。

（4）政府大力支持

在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個配套機構(gòu)時，通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風險的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠信度。同時要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。

4.2 營銷策略

在房地產(chǎn)的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產(chǎn)的營銷應該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營銷組織相結(jié)合方式，在營銷過程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營銷的優(yōu)勢，可以推出度假購房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進。

經(jīng)營商要先通過網(wǎng)絡以及先進的通訊技術(shù)展開對旅游房地產(chǎn)的營銷活動，在營銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設計風格方面，而且要配置先進的服務設施，在服務質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。

4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略

（1）堅持科學發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本，但是在加快發(fā)展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的歷史教訓，科學審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經(jīng)濟成本，各金融機構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機的發(fā)生，努力實現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。

（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實力、經(jīng)營業(yè)績方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國際旅游島建設的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國際知名企業(yè)和全國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項目，尤其要加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設規(guī)劃和營銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個人住房貸款的各種不同業(yè)務全面發(fā)展，重點支持居民為改善居住品質(zhì)而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業(yè)務。

（3）加強風險控制。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的準入退出管理，嚴格執(zhí)行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標準，對于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴格執(zhí)行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發(fā)生。從完善制度以及加強教育方面，加強業(yè)務道德風險的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。

（4）加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，為房地產(chǎn)項目雙方提供咨詢服務，不僅提高中間業(yè)務的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產(chǎn)品進行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務創(chuàng)新與優(yōu)勢資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。

5、結(jié)論

海南國際旅游島的建設促進了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟的需要，以及在建設海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。

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