引論：我們為您整理了13篇房地產行業論文范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1.2我國房地產行業低碳技術起步較晚

由于我國科學技術水平較差，致使房地產行業低碳技術起步較晚，其主要表現為：第一，技術研發及其產品轉化過程存在問題，如今我國房地產行業低碳技術的研發費用投入不夠且研發能力不足，技術水平沒有國外有些發達國家的技術成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術的研發成功率很低；第二，低碳建筑產品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術標準制度以及對應的監控體系，致使低碳產品的水平不一致。

1.3我國住宅區的美化綠化不科學

目前，有些住宅區在美化綠化方面存在很多問題。如小區里通常鋪設柏油道路，使得小區里硬質路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內有些住宅區草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規劃設計很不利于吸收住宅區內的二氧化碳。而從住宅區內種植的植物角度而言，這種規劃設計也極其不科學，大部分小區多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業所使用的建筑材料不夠合理目前，國內很多建筑企業所使用的建筑原材料不滿足環保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內大多建筑企業不重視環保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業的發展。

1.5低碳技術產品研發的盲目性

因為缺少成本優勢及新型技術，我國房地產行業低碳技術的研發難度系數很大，低碳房地產在和普通房地產競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產企業在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發低碳技術，而選擇不利于保護生態環境的普通房地產產品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術研發具有很大的盲目性，這主要表現在房地產企業不樂意投入大量的經費以及時間做市場調研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費意識薄弱

據有關調查結果顯示，某些較為落后地區的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經濟，就更不用說房地產行業低碳經濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產產品的推廣。

2低碳經濟對房地產經濟的影響

2.1低碳經濟對我國房地產經濟的有利影響

（1）調整房地產行業內部的結構

目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產行情的發展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質量、品質等。出現這種情況在很大程度上還是由于我國房地產行業的門檻太低，行業內的結構非常不合理，而房地產市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內在品質以及舒適度。因此，發展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關政策的調整以及技術水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經濟是有利于我國房地產行業內部結構調整的。

（2）能夠促進房地產行業長期的健康發展

目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現類似于美國的經濟危機。房地產行業的低碳經濟發展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發展方向，就能很好地規避炒房等情況的出現，使房地產開發商能更多投入到對建筑品質以及質量的提升。因此，低碳經濟有助于房地產行業的健康發展。

（3）有利于實現房地產行業的節能減排和建筑的智能化

一直以來，建筑節能減排和智能化都是我國建筑行業關注的重點，但是因為房地產行業一直被資本所控制，所以很多開發商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節能減排和智能化發展。但在低碳經濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術能更快更有效地結合起來，從而實現未來建筑的低能耗和智能化發展。

2.2低碳經濟對房地產經濟的不利影響

（1）低碳經濟會提高建筑行業的整體成本

因為目前我國科技水平有限，低碳技術也不夠先進，所以發展綠色低碳建筑肯定會增加房地產行業的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產行業中發展低碳經濟，需要投入更多資金來研發新技術、新設施，同時要用更昂貴、更節能的能源來替換傳統的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發結果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經濟會增加房地產行業的成本。

（2）低碳經濟會推高房價

正如上文所說，低碳經濟需要投入新型技術和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術的成本肯定會增加。同時，因為發展低碳經濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產開發商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產行業中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產商的推波助瀾，都會致使房價在短期內進一步上升。

（3）低碳經濟會在短期內抑制房地產經濟的發展

我國房地產行業的碳排放量，已經占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產及其相關行業。為了實現房地產行業的快速發展，整個行業的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經達到了歐洲國家的三倍，這就說明現在房地產行業的發展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產行業得到了快速發展。但是，在發展低碳經濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產行業的發展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經濟發展帶來很大影響。

3低碳經濟形勢下我國房地產經濟的發展方向

3.1推動住宅產業化發展

在住宅建造過程中，如果采用工業化發展模式來推動我國房地產行業向產業化方向發展，一方面可以提高我國房地產的質量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經濟趨勢下，我國房地產行業要想得到長久發展，就很有必要強化自身產業化發展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業發展創造經濟效益。在推動房地產產業化發展時，房地產企業還應該積極、全面、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環境。

3.2積極使用環保材料和節能技術

目前，我國在發展低碳房地產經濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產經濟的發展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內的溫度保持恒定，就需要使用空調，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產行業可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環保的目的。綠色植物不僅可以美化室內環境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發展低碳經濟的研究方向之一。在可再生能源的開發以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發新能源以及環保材料也是房地產經濟發展的重要內容。

3.3積極倡導低碳生活

在低碳經濟時代中，房地產行業更應該深刻地意識到低碳經濟發展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優勢，提高廣大消費者的低碳環保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環保節能效果也會顯現，進而為廣大消費者節約一大筆開銷。由此可見，低碳環保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經濟的發展。

3.4制定綠色低碳房地產法律政策環境

（1）設計科學的制度

客觀來說，在構建低碳房地產體系的過程中，其主要挑戰不是低碳技術問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：第一，應該跳出單體建筑思維，站在地區和城市發展的角度來進行建筑的設計規劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產行業開發的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權責；第二，要加大研究并逐漸構建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經把“碳排放量指標”歸入到十二五規劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規；第三，創建并設計新的設計規劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉化成法定的規劃指引，并以國家有關政策來推動低碳房地產市場需求，平衡低碳房地產的需求和供給。

（2）鼓勵綠色低碳房地產金融創新

一直以來，房地產行業都屬于資本密集型行業，而低碳綠色房地產是房地產行業能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產資產泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創建低碳綠色房地產行業的信托投資基金，通過各種融資形式為開發低碳房地產提供充足的發展資金。在未來，還要在已經量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創建碳排放的基準量并計算住宅區的碳排放總量，逐漸建立房地產行業低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發展房地產經濟的基礎階段，政府有關部門應該整合低碳房地產經濟的價值體系，充分調動起房地產業主以及開發商的積極性，達成低碳經濟的共識，營造發展低碳房地產經濟的輿論環境以及社會氛圍，還要逐漸調整房地產的發展模式以及產業結構，使企業能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產經濟的發展。而同時在低碳經濟時代下，發展房地產低碳經濟一定會帶動相關產業的發展，如此一來也就加快了國內低碳經濟的發展進程，加大了我國經濟的轉型速度，為我國的未來發展做出巨大貢獻。

篇2

（三）加強會計財務工作的落實性對于完善房地產行業的會計成本結算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發揮出明顯的作用，因此，想要會計財務工作在企業工作中發揮出應有的作用，必須要將具體的工作細節落實到實處，才能保證企業財務工作的公平公正性。

（四）設立專門的會計財務工作機構完善房地產行業的會計財務工作的另一個有效方法是設立專門的會計財務工作機構。在房地產企業的管理機構中加設一個專門執行會計核算任務的機構，利用專業的管理人員加以監督，切實地對會計工作加以監督和制約，才能確保會計工作的良好執行，取得一個良好的管理。

（五）建立會計財務信息化管理體制針對房地產行業中會計工作中存在的質量問題，首先要將信息化引入到房地產行業的財務管理工作中，需要建立信息化的財務管理體制。財務管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術后，可以利用信息化建立財務管理體制，這樣能夠更好地對具體財務工作實行信息化管理，提高財務管理工作的水平。促進房地產行業會計財務工作的高效性。

二、提高會計信息質量的必要性

（一）有利于房地產企業的會計財務工作正常開展對房地產企業的會計財務工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務工作中滋生腐敗現象的案例都可以看出來，導致腐敗的很大一部分原因就是外部監督的力量薄弱，不能對會計部門的財務工作造成有影響力的制約，才導致一些不法人員心存僥幸，給房地產企業的財務造成巨大的損失。而對房地產企業的會計財務工作進行強有力的外部監督，就能有效減少不法現象的滋生，維護房地產企業的正常工作，促進房地產企業的業務發展。

（二）有利于提高房地產企業經營的水平對房地產企業的會計財務工作進行外部監督，還有利于房地產企業的經營水平的提高，房地產企業的會計部門是房地產企業經營的核心部門，一旦會計財務工作中出現問題，就可能危及到房地產企業的正常經營發展，使房地產企業遭受巨大的經濟損失。對房地產企業的會計財務工作實行外部監督，可以保證房地產企業的會計財務工作得以公平、公正地開展。保證房地產企業的財務系統的正常運轉，為房地產企業其他業務的進行提供一個良好的平臺，促進房地產企業的經營壯大。

（三）有利于增強房地產企業的市場競爭力對房地產企業的會計財務工作實行外部監督的另一個優點是提高房地產企業的市場競爭力。房地產企業在市場中的地位提升主要取決于房地產企業的資本、實力的多少。而會計財務工作于房地產企業的資本實力是有著密不可分的聯系的。對會計財務工作實行有力的外部監督，能夠保證房地產企業的會計財務工作的良好開展，保證房地產企業的財務正常積累，為房地產企業創造更多的利益、資本。有利于房地產企業在市場競爭中提高自身的地位，更好地發展壯大。

（四）有利于促進房地產企業會計制度的完善對房地產企業的會計財務工作進行外部監督的另一個積極影響是能夠促進房地產企業的會計制度的完善，當前市場中的會計制度時而發生問題，出現漏洞，說明房地產企業的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監督機制。而對會計財務工作開展有力的外部監督，能夠彌補會計行業中存在的一些弊端，促進會計財務工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經濟中的會計行業的機制健全。

篇3

社會影響大，是房地產行業企業文化的顯著特點。因為，房地產企業建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業文化。與民生息息相關的地產行業的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業企業文化的優劣、態勢和走向，因為這種優劣、態勢和走向不僅僅關乎他們的企業，更關乎一座城市、一個社區、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業文化成為優秀房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產行業的企業文化發展并不平衡

房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業優秀企業文化的基因，通過企業高素質員工隊伍的培育而作用于企業產品品質與品牌的表達，助推著企業經濟的持續提升，成為企業的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業的共識，這是房地產行業企業文化發展的主流。毋庸置疑，房地產行業的企業文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業，以速成、逐利為立業之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業發展的指向。當企業的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業的文化戰略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業企業文化，從平庸走向優秀、從優秀走向卓越，需要時間，也需要心態。

（三）房地產行業的企業文化建設態勢良好

總體上看，房地產行業的企業文化建設態勢良好，優秀房企的企業文化引領發展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業的高度。光明地產成立28年來始終把企業文化建設作為發展基石，使企業進入21世紀以來連續躋身中國房地產50強、“中國房地產開發企業穩健經營”10強、上海房地產10強的企業行列，榮獲“中國房地產最具影響力品牌企業”和上海市“五星級誠信創建企業”稱號。光明地產文化，以內在的優秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業發展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產企業文化建設的實踐探索

（一）努力增強對企業文化建設重要性的思想共識

增強員工對企業文化建設重要性的思想共識，是企業文化建設的根本。共識之一：企業文化建設是推進企業持續發展的需要。文化發揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業煥發青春的獨特發展之路。共識之二：企業文化建設是促進企業和諧共享的需要。和諧的企業文化，在于最大限度地達成企業各方利益的協調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業風格，賦予了光明地產穩健的個性，既充滿激情又沉穩踏實，本著對土地負責的態度理性拿地與開發。與此同時，光明地產人奮發有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業的可持續快速發展不懈進取。共識之三：企業文化建設是促進人的全面發展的需要。優秀的企業文化是促進人適應企業全面發展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業的宏偉目標與戰略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發展。光明地產重視人在企業發展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業發展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產企業核心價值體系的建設

文化制勝戰略，越來越成為企業增強凝聚力和競爭力的重要發展戰略。在文化制勝戰略的實施中，企業核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標。“強企富員”，是光明地產的第一要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環境放在第一位，激勵員工牢記企業使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩健進取、務實果敢、責任創新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發放給保安，再去醫院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫院治療等等。弘揚光明地產的企業精神。“大地情懷，海派精神”的企業精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業文化。光明地產黨政班子將企業文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業文化建設培訓班、組織企業文化建設理論專題講座、企業文化建設交流會，以及組織先進企業文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業文化，思考企業文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。

（三）有效推動企業文化與企業戰略融入發展

光明地產每三年都要制定發展戰略規劃，為企業未來發展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰略規劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業新的戰略規劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業愿景融入經濟發展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業愿景融入經濟發展目標，化為集團上下的行動。創新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業制度建設，提升企業經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環節；建立科學、規范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規范融入企業日常管理，提升干部員工整體素質。開展創建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象

以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統一的公司形象、經營理念、企業文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區衛生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態化。建設一支政治思想信念堅定、善于創新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業管理、綜合能力素質突出的優秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監管體系。

（五）構建完善企業文化建設的體制機制

建立企業文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業文化建設的第一責任人，共同負責，把企業文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協調抓、上下互通、左右聯動、整體運作和協調發展的工作格局。制定企業文化建設的發展規劃。制定集團企業文化建設的標準、規范、制度等，做到工作有章可循。將企業文化建設納入光明地產總體發展規劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業文化建設提供必要的資金支持，為企業文化建設提供必要的物質保證。完善企業文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業文化建設的目標任務，確保了企業文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統，為優化經營管理提供文化支撐。

篇4

第二，受土地、資金的高度制約。由于我國人口眾多，相對土地較少，房地產業發展相當迅速，所以不少地方出現了寸土寸金的情況。另外，我國大多數房地產企業正處于發展階段，特別是民營房地產企業，可用于開發的資金相當緊張，銀行貸款又受到一些政策的限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產企業發展的因素之一。

第三，高負債、高風險、波動性大。房地產企業在發展時，往往要承擔很大的債務。而房地產業的市場競爭是相當殘酷的，無數房地產企業的倒下已經證明了這個行業的高風險性。在這樣的市場環境下，我國的房地產企業往往是各領三五年，整個房地產業受到政策、市場等條件的影響，也是時而火爆、時而降溫。因此高負債、高風險、波動性大也就是我國房地產業的又一大特點。

第四，與政府關系密切。過去長期計劃經濟的影響和房地產行業的特殊性，決定了我國房地產行業與政府的關系密不可分。縱觀我國房地產業的發展，每一個階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關系。同時房地產企業在自身發展的過程中，從項目的立項審批到工程結束的驗收，都不可避免地與政府相關部門發生種種聯系。房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中，無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求。從行業特點來看，一方面，房地產業具有發展不平穩、易受經濟波動影響、開發周期長、資金投入量大、變現難度大、風險高等特點;另一方面，房地產開發企業又明顯具有社會責任重(居住條件等)、環境影響程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高關行業聯動性強(房地產業的興衰關系眾多行業的興衰)等特點。而且，我國的房地產企業多數是以項目型為主，牽涉專業多、工程節點多、預決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價值創造難評估、庫存材料由于工程的原因計算難，造成成本評估困難，直接造成企業經營績效難以衡量和把控。經過近十年的發展，房地廣行業已經度過了純粹的利潤追求階段，房地產企業開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉化的過程，長遠持續健康發展已經成為了優秀房地產企業追求的目標。

3.1.2CW集團的發展概況

CW集團始創于1994年，當時只是一個很小的搞裝演的一家公司，19%年進入房地產行業，開發了“Cw花園”項目。大規模進行房地產開發是從2001年拿下南京市江寧區將軍山下的一塊地開始的，良好的社區環境使CW集團在南京的房地產市場卜一舉成名，公司開發的別墅引領了南京的高端物業市場;接著，又相繼在南京江寧的祿口、蘇州、連云港、三亞、廣州、馬鞍山開發房地產項目，目前年開發量在60萬平方左右。

3.1.3CW集團的人力資源狀況

CW集團管理架構為兩級管理體系，即集團、全資子公司，集團總部設產品研發中心、營銷管理中心、客戶管理中心、計劃財務中心、工程管理中心、人事行政中心等管理部門，下屬公司一般設工程部、設計部、營銷部、客服中心、前期部、計財部、人事行政部等部門。

從以上數據可以看出，CW集團目前人力資源的整體狀況是高學歷人刁‘集中在高層領導中(部分學歷為研修班取得的)，年輕的員工比較多，這樣的人員結構會造成員工的離職率比較高，反映到績效管理上，怎么來用這一手段留住公司所需要的人刁，做到將目標績效管理用于提升員工的工作能力并使員工在企業中能夠得到發展。CW集團現有人力資源管理實行二級管理體系，即子公司除公司負責人以外的員工人力資源工作由子公司對應人事部門進行，集團總部人力資源部負責集團總部管理人員以及子公司負責人的人力資源工作，包括招聘、培訓、績效考核、基礎人事，同時對下屬子公司的人事政策、制度提供指導，保持集團和子公司人事政策的一致性。整體來講，CW集團的人力資源管理尚處在由傳統的人事管理向人力資源管理與開發過渡階段，基礎工作薄弱，人力資源管理體系不夠完善。公司于2000年將過去的人事部門改成了“人力資源部”，這一方面表明人力資源管理正日益受到企業領導的關注，但是另一方面卻仍沿用傳統的勞動人事管理，其管理思想沒有根本變化，管理上注重的是“安置人’，，管理的目的是“控制人”，把員工視為一種“工具”，關注的是成本、使用和控制，忽視了對員工的積極性、創造性的開發和系統管理。在人力資源幾個模塊中的操作上也不夠合理:一是崗位工作分析不科學。工作分析是開展人力資源管理工作的基礎，是人力資源管理的平臺。公司應在建立起科學的組織機構和業務流程的基礎上，根據生產經營的實際需要進行科學的工作分析與職位設計，合理設置崗位并進行規范的分析描述，確定各個崗位的工作職責。公司于2004年編寫了崗位說明書，但崗位說明書的編寫過程中，即沒有進行相應的工作調查，也沒有進行崗位需求分析，而是將現有員工現有的工作內容按照固定的格式描述下來，就行成了所謂的崗位說明書。這種形似I(lJ非神似的崗位說明書對人力資源管理的其他工作基本沒有指導作用。二是招聘工作缺少前瞻性。由于房地產企業的人員流動性較一般企業要大得多，所以招聘工作往往會成為人力資源部的重頭戲。公司的招聘與企業的戰略發展不夠吻合，缺少長遠的人才培養體系。招聘需求不是根據崗位分析的結果，而是根據公司員工工作的疲憊程度和空缺崗位來決定什么時候招聘、多少數量等。人員顫選的指導思想不是根據崗位的需求尋找最合適的，而是經常為“補缺”而應急招人，結果許多優秀的人才來了以后不能在合適的崗位發揮作用，很快就流失了。

三是培訓的目的性不強。公司領導和人力資源部己經意識到了培訓工作的重要性，在公司開展了一些培訓工作，但培訓的效果并不好。公司目前的培訓工作還處于初級階段，沒有建立起一套科學的培訓體系，培訓開始階段沒有進行培訓需求分析，培訓對象的確定是由領導說了算，培訓停留在短期行為，沒有一個長期的培U}}計劃，培訓的方式單一，只用過兩種方式:一種方式就是集中組織聽外請的老師的講座，另一種方式就是參加培訓機構組織的課程。

四是薪資與員工績效關聯度不夠。員工的薪資主要由月度薪資和年終獎兩部分組成，而月度工資包括基本工資和考核工資兩部分，根據員工在公司的職務定級，相同級別的職務不管其崗位是否有差別工資是相同的。在實際考核工資的發放中幾乎是全部全額發放的，因此，所謂的績效工資實際上沒用任何意義。

第五，績效管理方面:本文在下一節將詳細介紹，這里不再重復。從上述現狀可以看到，Cw集團的人力資源管理工作己經在許多環節展開，但水平比較低下，相互之間沒有聯系，缺乏一套完善的人力資源管理體系將各個模塊工作聯系起來，同時，每個模塊的工作不規范，缺乏具體的制度流程進行指導。

3.1.4CW集團人力資源管理戰略

人力資源戰略必須以企業經營戰略為指導，企業戰略是制定人力資源戰略的前提和基礎，企業應根據總體戰略的要求，確定一定時期人力資源開發利用的總目標、總美國著名管理學家伊查克·麥迪思提出在《企業生命周期》一書中，對企業的生命歷程及其面臨的問題進行了詳細論述，他將企業生命周期劃分為三個階段:成長階段、盛年階段、老化階段。結合中國企業的實際情況及人力資源管理的需要，筆者將企業生命周期劃分為四個階段:初創階段、成長階段、成熟階段和老化階段。根據前文對CW集團概況的介紹，可以看出公司目前的特征主要表現為:經營規模不斷擴大，開發項目不斷擴展并快速增長，各種資源全面緊張;企業組織形態走向正規化，機構相對完善，企業規章制度開始不斷建立和健全，企業文化逐漸形成;企業創業者的個人作用需要開始弱化更多地擔當起領導者和管理者的角色，職業經理人需要開始進入企業并發揮關鍵作用。可以看出，CW集團目前正處于快速成長階段，為實現企業戰略，在這一時期，企業人力資源戰略的重點是:確保企業快速發展對人力資源數量和質量的需要;完善培訓、績效管理和薪酬機制，充分調動全體員工的工作激情，加速企業發展;建立規范的人力資源管理體系，使企業人力資源管理工作逐步走上制度化的軌道。南京理工大學碩士學位論文CW房地產集團績效管理州}究為順利實現企業該階段的人力資源戰略重點，企業人力資源管理工作的主要策略是:進行人力資源需求預測，制定人力資源規劃。成長階段企業人力資源要求數量多，而且要得急，要求拿來即用，為應對這種情況，企業人力資源管理要具有一定的前瞻性，通過人力資源需求預測，制定人力資源規劃可以較好地解決這一問題;開展工作分析，建立崗位規范標準，為企業人力資源的規范化管理奠定基礎;通過與人力資源市場建立廣泛而靈活的聯系，通過多種渠道及時獲取企業所需要的人力資源;通過不斷的、多樣化的培訓提高員工的崗位技能和素質，滿足企業發展需要;完善企業人力資源管理制度，特別是培訓制度、績效管理和薪酬激勵制度，充分調動廣大員工的工作積極性，保證企業快速發展。應當指出的是，在這個階段，特別是剛開始，企業人力資源管理工作會面臨很大的壓力，主要表現為工作量和工作難度迅速增加。企業人力資源管理部門的工作質量成了影響企業快速發展的關鍵之一。因此，要完成好這一階段的工作，人力資源管理部門自身的建設也必須同步進行，甚至要優先考慮。

3.2CW集團績效管理概況

3.2.1CW集團現有績效管理實施辦法

篇5

我國的房地產行業，進入市場經濟軌道的時間并不長，房地產市場尚未形成規范化運作的市場環境，所以政府正在不斷地通過經濟手段、法律手段和行政手段對房地產市場的運行進行調節、控制和規范，使其不斷向良性化方向發展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產管理方面的一些經驗。西方國家對房地產業的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產業。它由眾多的房地產企業提供各種涉及房地產的服務，如:土地開發、建筑、營銷、評估、融資、管理、產權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業組織和行業協會。提供諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產行業協會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業。即各級政府機關也介入房地產活動的各個方面和社會輿論的監督。這一層面的管理屬于政府對房地產業的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產業的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產行業協會自律應成為市場經濟體制有別于計劃經濟體制在房地產管理領域中的一大特點。

二、加強房地產行業協會自律的必要性

1、房地產行業協會的自律能有效地促進政府職能的轉變。房地產行業協會在房地產業的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質的工作過去都由政府機構來承擔。同時，我國政府現行的房地產業管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構以及土地管理部門、房管部門都有權力對房地產企業進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產行業協會是房地產行業內部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產行業為基礎，不受部門、地區和所有制的限制，通過協調、協商的途徑來推動行業，特別是行業內部成員的發展。其自身即處于房地產業以及市場這兩個大環境中，能夠大量獲取來自市場和業內的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產行業協會的自律，能夠從體制上實現政府職能的轉變，更好地規范化地管理房地產行業。

2、房地產行業協會的自律能有效地適應房地產市場的變化。房地產行業是從事房地產企業的集合，房地產行業內部企業之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產行業與其他行業的技術、經濟及市場聯系，形成行業內部特定的企業結構。在計劃經濟時期，房地產行業管理實質是政府部門管理，而靠政府對房地產行業的直接管理，有可能導致行業之間技術、經濟、市場聯系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業內競爭結構的變化破壞市場秩序。可以說政府是難以調節這種矛盾的，而行業協會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業外部，行業協會可以代表本行成員利益，協調同其他行業之間的關系，保護本行業的正當利益不受損害；在行業內部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協調,避免盲目競爭。隨著生產力的提高和社會分工的發展，行業越來越多，行業之間的經濟技術聯系越來越復雜，這種協調的難度將越來越大，既然不能靠政府來協調這種復雜的關系，依靠房地產行業協會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產行業協會的自律是其自身職能的具體體現。房地產行業協會最重要的任務是根據房地產行業的具體情況和發展要求，為企業和政府提供雙向服務，維護會員企業的利益，反映企業的呼聲，協助政府進行行業管理。在計劃經濟時代，政府對房地產企業的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產企業是在政策的服務保障下生存和發展的。隨著市場經濟體制的建立，這種政府服務不利于企業的生存和發展，企業在市場競爭中對自身生存發展的關心程度要比政府強烈得多。房地產企業迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業協會發揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產企業之間發揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經濟調控目標，政策取向傳遞給企業，把企業的意見和要求轉達給政府；同時根據房地產行業的特點，制定行規行約，組織行檢行評，開展聯絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業的發展加以扶持和引導等服務。

三、我國房地產經紀行業協會現階段存在的問題

目前我國房地產行業的行業協會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產自律性組織主要包括房地產業協會、房地產估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產經紀人協會。隨著我國政府機構改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業協會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產行業協會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產行業協會主要是以社會團體形式出現的，在實際運行中，則又表現為政府的附屬機構，在整個房地產行業管理中還沒有能夠起到行業協會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產行業管理與國際接軌。但由于政府機構改革尚未到位，企業對政府的依附關系并沒有完全解決，所以房地產行業協會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經濟組織對行業管理的巨大作用也未能得到充分發揮。同時，房地產行業協會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業的要求和愿望，而傾向于執行國家的方針、政策，使房地產行業協會作為政府和企業間的橋梁紐帶作用發生了偏移。

2、房地產行業協會的職能問題。由于房地產行業協會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構責權不清，所以房地產行業協會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產行業協會對房地產企業的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產行業的政府行政部門成為房地產行業協會的靠山和業務源，行業協會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權力直接滲透到房地產行業協會機構內部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產行業協會中專業人士的素質問題。房地產行業協會中的大部分專業人士的知識面不廣，特別是在現代管理中，缺乏基本的理論素養和實踐經驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業精神”。在發達國家中，房地產行業專業人士資格和專業人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產專業人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產專業人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產行業中，有人通過考試取得了執業資格后，自己不去營業，而是把執業資格出售或出租給某些單位，供申報資質時弄虛作假。

四、加強房地產行業協會自律的建議

1、進一步轉變觀念，明確房地產行業協會的發展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經濟時期的微觀管理，轉到市場經濟的宏觀管理上來，切實轉變政府職能。就房地產行業協會而言，也需要轉變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業、企業存在的熱點、難點問題等。房地產行業協會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業、產業政策的主要建議者，要根據行業、產業發展的要求，進行調查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產行業的代表，積極開展有益活動，維護本行業的合法權益。應充分發揮行業協會的協調管理作用，通過協調規范內部活動，促進行業協會的團結；同時通過協商協調，理順外部關系，創造一個有利于房地產行業協會發展的良好環境；提高房地產行業協會的凝聚力和號召力；要利用自己的優勢，加強人才培訓，擴大國內外科技交流，推動房地產行業、產業科技水平的不斷提高。

2、完善房地產行業協會的自收、自支制度，提高其自立、自養能力。提高房地產行業協會的法人化水平，其“自養”能力是一個很重要的衡量標準。房地產行業協會應通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務活動方面取得思想認識上的共識，要支持房地產行業協會的有償服務活動。開展了有償服務活動，有了經費，活動就有生機，工作人員比較穩定，服務質量提高，就會促進了房地產行業協會的發展。從目前情況看，增加房地產行業協會的收入，主要有三個渠道，一是有計劃的發展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業協會的優勢，開展咨詢、培訓、舉辦展覽等有償服務活動；三是依照章程規定，接受企業的部分捐贈。

3、推進房地產行業協會的立法規范行業協會的行為。為了促進房地產行業協會的發展，保障房地產行業協會依法開展活動，依法行使管理職能，規范房地產行業協會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產行業協會的宗旨。房地產行業協會要為本行業的政府決策服務，為行業、企業的發展服務，為本行業產品的消費者服務，維護行業、企業合法權益、保障行業公平競爭，溝通行業、企業與政府、社會的聯系；促進行業經濟發展。房地產行業協會要遵循自主辦會的原則，實行會務自理、經費自籌。同時，房地產行業協會的活動應當符合法律、法規以及行業整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產行業協會的正常活動受法律保護，任何組織和個人不得非法干涉。房地產行業協會要按照國家現行的行業分類標準設立，實行一業一會的原則。房地產行業協會應當對不同的區域、部門所有制、經營規模的企業設立相同的入會標準，保證其平等的入會權利等,這些都應當用立法的形式確定下來。

參考文獻

【1】鄧剛.我國房地產行政管理體制改革發展芻議.中國房地產,2002(11)

【2】曹宏亮,熊子文.完善和規范房地產中介市場.中國房地產,1998(10)

【3】宋春華.促進中國房地產估價業有序健康發展.中國房地信息,2004(1)

篇6

一房地產企業發展概述

企業文化的就是企業精神，是企業影響員工在生產上的積極性和在生活上對企業的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業當做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業只是當做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業商業秘密等事情發生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業，使員工們齊心協力為企業做事就需要企業文化的力量。

在文化建設上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業文化，企業理念是企業長期生產經營活動中自然形成的，企業沒辦法也不應該進行人為地設計；另一種是主觀主義傾向，認為企業文化，企業理念就是人為地設計。前者導致企業文化中的“無作為”現象，一切憑其自然發展，缺乏明確的理論指導；后者導致企業文化建設的“突擊”現象。

我國房地產業是在20世紀80年代市場經濟發展中催生的新興行業，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業在當時被視為“暴利”行業，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國歷史上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發企業受到了徹底的洗禮，企業從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產業，使業界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末中國經濟軟著陸后啟動內需的重點發展產業，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康社會的重要物質指標，更有上海市等房地產業較發達的城市將房地產列為“九五”規劃的支柱產業，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業正崛起在中國大地，在改善人們居住環境的房地產經營中獲得發展，

在產業的發展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業文化。

二企業文化建設典型類型

企業文化建設的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學院型企業文化。

萬科地產是一家從商貿起家，從80年資房地產的深圳上市公司。由于萬科地產創造了重視企業品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業中的佼佼者。

（二）傳統公司優化管理緩慢自我更新半學院型企業文化。

中海地產是一家從香港承建業(工程總承包)起家的全國性房地產企業，它從1990年代初涉足內地房地產，從行業相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式影響，形成了強調團隊精神，注重產品細節，服務貫徹始終的強勢企業文化，并成功地將其注重工作細節的企業文化稼接到中海物業優質服務品牌。這種強勢企業文化由于過于強調工作細節，使得其企業資源未得到最大的發揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業文化。

合生創展是一家專業從事內地房地產開發的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰略結盟帶來了土地開發、市場策劃、工程總承包、規劃設計、物業管理的資源優化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創新與學習，包容多元亞文化的企業文化，從而使企業在較短的時間內獲得迅猛發展。正是這種新型的多元企業文化，造就了全國各地房地產業的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學院型的房地產企業文化。

1990年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的房地產企業文化。從而使企業的經營穩健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高。

從房地產企業文化比較分析可以看出，我國的房地產企業文化處在傳統公司文化，緩慢自我更新企業文化與自我更新企業文化并存的狀態，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業文化已經影響著企業的發展。只有建立在自覺更新基礎上的企業文化才最具生命力，片面地、不適應外部環境的企業文化都將成為制約企業發展的障礙。

三房地產企業文化建設的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業看作是一個大機器,企業員工則是這一機器中的零部件,把人當成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業管理理論出現了“人本管理”思想,認為人不單純是創造財富的工具,人是企業最大的資本、資源和財富。

創新知識資本經營文化。知識經濟時代,知識資本成為企業成長的關鍵性資源,企業文化作為企業的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業要生存與發展,提高企業的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發揮企業員工個體與團隊的整體效應,通過持續不斷地學習來掌握新科技、適應新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區以及跨行業企業文化的融合和重塑,從根本上提高企業的綜合素質,是迎接知識經濟挑戰的積極戰略。

承接中華民族優秀的傳統文化。任何一個企業的文化底蘊來自本民族的傳統文化。以儒家思想為主的中國傳統文化著眼于以規范引導人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業文化必須弘揚中華民族的優秀傳統文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應市場經濟和現代企業制度的文化。在市場經濟條件下,錘煉企業的根本在市場,打造企業的關鍵則在體制創新。在發展市場經濟、建設現代企業制度的過程中,必然會伴隨企業文化的提升和轉型,培育先進企業文化必須與市場經濟和現代企業制度相適應,用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構建企業技術、管理和體制創新的機制。

優化房地產企業文化法制環境。房地產行業的文化建設涉及面廣，不僅具有顯著的產業特色，而且又與社會文化處處相融。有學者提出的城建文化、居住文化、環衛文化、園林文化、環境文化、社區文化、生態文化同樣如此。過去產業文化不發達的根本原因在于，沒有適應產業文化生存與發展的法制環境。改革開放以后，國家法律法規體系的不斷完善，使產業文化的發展迎來了明媚的春光，特別是建設行業專業法律法規的配套產生，為房地產企業文化建設開拓出更加有利的發展空間。

參考文獻：

[1]華銳.21世紀中國企業文化實踐與探索叢書.北京:企業管理出版社.2003..

[2]祁然.房地產企業文化.黑龍江科學技術出版社.2006.

篇7

二、中型房地產企業的管理方式

中型房地產企業在經濟轉型的關鍵歷史節點，必須全面分析自身存在和發展所面臨的優劣因素，在加強品牌化戰略、多元化融資、專業化管理和風險化經營上下功夫，只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場等瓶頸束縛，實現中型房地產企業的轉型崛起和持續壯大。

一是加強品牌化戰略。品牌作為企業發展標志和經濟實力的象征，受到越來越多中型企業的青睞，也成為其開拓市場的有力武器。品牌的創建需要產品質量作為支撐，質量是企業長期發展的保證。實施品牌戰略，不但要在質量上趕得上潮流，同時也要在信譽上充分兌現承諾；不但要將品牌的打造理念灌輸到員工心中，同時也要加大企業在各個媒體的宣傳力度；不但要不斷創新技術管理和經營手段，同時也要具有開拓和趕超意識。品牌的經營要與企業文化經營來同步推進，以不斷豐富企業文化為抓手，樹立起良好的企業發展形象，豐富企業發展內涵，來進一步擴大企業的知名度和美譽度。只有這樣，才能在競爭中獲得同行業的認可和合作伙伴的信賴，贏得競爭的先機，為企業發展鋪平道路。

篇8

二、房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現交易目的，獲得預期利益。

（一）、通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。

2、來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的；③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。

3、來自交易合同、交易手續方面的風險。

房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的，房地產中介機構應承擔賠償責任。

（二）、房地產評估過程中出現的法律風險：

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風險與主觀因素關聯較大，如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發估價糾紛風險。

由工作態度引發的風險，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差，在未明確委托評估房地產的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。

2、非過失風險，主要系客觀因素引發的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛，例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產生風險，造成經濟糾紛。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，其中專章對房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規定了“房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規定追究違約方責任。

中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務，可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

三、如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展

（一）、房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。

（二）、設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年，在英國出現了世界上第一張行業責任保單-藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發展十分緩慢。而此后，隨著經濟的發展和法律的完善，發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業。可以說，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

和發達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據業內人士介紹，國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上，行業責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續推出校園（方）責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。

行業責任保險的不斷發展不僅對合理規避行業責任風險、保障當事人權益具有重要的意義，同時社會經濟的發展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經濟水平的不斷提高，公眾對專業人士履行職責的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障，這使得行業責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業職業，如公證、會計、律師、醫生等都已經開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業務、獨立承擔責任的法人機構，因此，一些過去由國家負擔的行業賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔，這些都有效地激發了市場對行業責任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經濟的發展，會計、公證、律師等行業成了社會上的熱門行業，和老百姓的關系也越來越緊密，但同時這些專業行業也面臨著來自社會各個方面的道德風險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。

3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險，因此除了在合同中對風險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發展中保險市場來說，差距代表著挑戰和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發展空間，占據了這一市場的主動權，就有可能在這一業務領域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業責任險，從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障，房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易，即使產生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

房地產中介行業責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場，實現房地產中介行業加速整合，進入良性循環發展，從而實現房地產中介企業和保險企業的雙贏。如今，我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全，市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業興，信譽失則企業衰。誠信是社會形成過程中逐漸發展出的社會契約之一，也是社會得以健康發展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確，是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產中介機構的職業道德的要求，也是其專業水準的體現。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優、缺點，必然會損害當事人權益的，設立房地產中介行業責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢。

但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂，因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流，提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平，健全中介機構內部管理制度。

篇9

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產企業融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調控房地產市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關稅費也來越高，利率、存款準備金的調整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產企業尤其是中小企業的融資提出了挑戰。2.金融市場原因。我國的金融市場發展尚不成熟，融資結構不合理，直接融資受限較多。我國房地產企業對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業原因。由于房價的不穩定及巨大的泡沫，導致即使有房地產等高價值固定資產來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規模、信用等都很難達標的中小企業。另外，我國房地產市場發展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監管也不是很嚴格，企業較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業安于現狀，缺乏危機意識和創新能力，在面對嚴厲調控時，不能迅速找到適合企業自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產金融相關的法律法規尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監管使得房地產信托融資在我國很難實現。

二、解決我國中小型房地產企業融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產金融相關法律體系。加強新型融資方式的法律建設，例如規范和積極發展民間借貸，還包括房地產投資信托、私募股權基金等相關法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產企業的調控政策，如適當降低中小型房企的營業稅、所得稅，實行浮動利率，優化信貸政策，適當放松對其信貸規模的監管，讓銀行貸款從制度上向中小企業傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發展。促進中小型房地產企業集合票據和債券的發行，減少其債券發行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構建完善的金融機構體系。在發達國家，中小金融機構在融資活動中發揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關政策來促進小額貸款公司、典當行等的發展，促進中小金融機構來參與解決融資難的問題。

篇10

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）09-282-02

這些年來，房地產業作為國民經濟發展的支持產業之一，為促進我國經濟的平穩增長，促進農民就業起了很大的作用，并且帶動了許多其它相關產業的發展。如何促進這個行業的健康發展，避免大起大落。這就需要房地產置業公司的穩步健康運營，它的運營離不開諸如項目選地、拆遷征用、市場調研、產品定位、資金調配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項目開發時會面臨不同的問題，而有幾個問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發土地的區位選擇、所開發房產的產品定位、房產的營銷銷售。

每個房產開發企業持續經營都要生產他們的產品――房子，房子的建造離不開土地，開發土地選在何處是決定一個項目成敗的關鍵，是一切后續工作的基礎，因此可以說房產置業開發的首要環節就是房產地塊區位的選擇。

一、房地產開發的區位選擇

廣義上講，區位是指一個實體事物與其他實體事物在空間方位和距離大小的關系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者學校、醫院、商圈等與業主生活關聯度較大的事物在空間方位和距離上的關系。這里特別指出學校、商圈等事物。因為這是每位業主（房產所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業主的日常生活高度關聯，其他還有交通條件，外部配套設施，周圍環境和景觀度。

據上所述，我們把與房地產地塊關聯性較強、將來直接影響房產銷售的外部因素稱為非系統影響因素。它的狀況直接與房產銷售的價格、成交量密切相關。根據筆者對消費者的調查，各因素根據重要性一般依次分布如下：

1.教育因素。即附近是否有合適的小學和中學。百年大計，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費者為了后代的教育，都把周邊是否有教學質量好的學校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學校。這就要求地產商在選地時要盡量靠近學校或者將學校作為將來的配套設施重點考慮。

2.交通條件。交通條件是指進出該房地產的方便程度。現代經濟的發展極大地擴大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時社交的距離也在不斷擴大，因此，人們常把房產地塊的進出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進來）該房地產的交通便利程度;便捷性，表達從該房地產到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評價一塊地的交通條件時往往要分開考慮。

3.其他因素。這里主要指醫療服務、購物商圈、自然景觀、人文環境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時對以上因素重要程度的排序也會略有不同，如老年人考慮就醫因素多，年輕人考慮教育因素多。

二、產品定位

產品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產品定位是房產開發中十分關鍵的環節，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業績。宏觀上要考慮地塊所在區域的地理位置、經濟發展水平、房地產整體供求狀況;微觀上要考慮項目的具置，周邊配套、目標客戶等。實踐證明，不論在幾級城市開發房地產項目，要想取得成功，沒有一個好的定位是難以實現的，須從產品定位內容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準定位。

1.產品定位的內容。內容是產品定位的主要部分，實質大于形式，是產品定位的龍頭，包括以下幾個方面。

產品檔次。產品定位的首要問題。要在市場調研，充分細分，選擇目標客戶群基礎上確定本項目產品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經濟適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項目小區內公共配套設施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項目整體造價密切相關，進而最終決定商品房的銷售價格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風采光、遮風避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。

總體布局。一是區域內整體規劃布局包括容積率，建筑高度，房產地塊內交通設計等;二是建筑風格與配套景觀，主要體現在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術處理，景觀配套等方面，是建筑藝術和審美價值的直接體現。

2.定位原則。經濟適應性原則，也就是待售房產在消費者看來應有較高的性價比，這里強調是從消費者的角度看產品;如從企業角度出發，就要在現有可用資源的基礎上，做到收益最大化，取得良好的經濟效益。這就要求產品性價比與當地區域的社會經濟發展水平和消費者收入相適應，特別是與經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，因此產品定位前要有精確的市場調研來保證。

限定性原則。也就是房產項目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規劃強制限定條件下尋找最佳產品方案，盡可能多地蓋出房子。

差異化原則。互聯網時代的消費者在消費上更多凸顯個性化，這就要求開發商在造房時要和周邊類似地塊項目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時，除了考慮基本的使用性外，也會評估不同樓盤所表現出來的個性差異，當個性差異與其消費偏好相吻合時，就會選擇該樓盤。成功的個性化要符合實用性、明晰性、效益性等特點。

3.產品定位的方法策略。產品定位中，首先要符合國家有關該行業的政策法規，其次滿足目標客戶群的購房需求和消費能力，將產品位轉化為現金收入，最終實現自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項目優勢定位、復合定位策略。客戶要求定位法。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產企業常用的定位方法，產品定位時，根據所選定的目標市場的實際需求，開發出滿足他們個性化性價比的房產。項目優勢定位法。這是以供給者為出發點的定位策略，好的有創新性的供給能創造新的需求，這種現象在今天的互聯網時代屢見不鮮。以房地產業來說，就是要求準確找到本項目比周邊同類項目的突出優勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個性，為目標客戶創造出其他項目無法比擬的環境硬件方面或服務軟件方面的超額價值。復合定位法。以上兩種策略側重點不同，實際運用中也無嚴格界限，因此更多運用的是二者結合的復合定位策略。比如房地產項目在實現客戶基本預期目標的同時，將項目本身各種優勢因素等相結合，通過復合策略突出整體優勢，來滿足客戶需求，激發購買欲望。

三、房地產市場營銷

房地產市場營銷是房地產開發企業將產品運用各種市場經營手段賣到消費者手中的過程。出發點是人們對房地產的需求，它不僅指房產的賣出，也包括相關服務的營銷，貫穿于從拿地到房產賣出的全過程，內容包括價格策略、渠道策略和促銷策略。

1.價格策略。價格是影響消費者購買行為的決定性因素之一，房地產價格策略的關鍵房地產定價的方法，常見的有成本導向法，需求導向法和競爭導向法。成本導向定價法的立足點是房產供給方自身的狀況，以商品房開發成本作為定價基礎，根據預期要達到的利潤和產生的稅費計算出商品房單價。需求導向定價法，以客戶需求強度及能承受價格作定價依據的一種方法。競爭導向定位法，以市場上同類商品房的價格作定位依據，并根據市場變化狀況和對手狀況適當調整價格的一種方法。在實際運用中企業可根據自身實力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領先對手價格或跟隨對手價格的方法。

2.房地產銷售渠道選擇。房地產渠道是指房地產產品從銷售者到需求者的流通過程中所經歷的各個環節形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關鍵之一，關系到開發企業能否將產品按預期目標順利銷售到消費者手中，從而實現預期利潤。根據企業和消費者之間是否使用中間商，將房地產銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發企業直接將房產銷售給客戶，無須經過中間商。它是優點是開發企業控制了銷售全過程，避免了中介機構介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調整銷售策略。缺點是開發企業難以形成銷售專業優勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會一定程度上影響企業的人力物力分配。一般來說，如果開發企業自身實力強;商品房優勢明顯，市場銷售良好，供不應求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產產品由開發企業經機構轉賣至客戶手中。優點是利于發揮中介銷售專業特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發企業集中精力于房產開發建設。缺點是增大了建設與銷售之間的協調工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發企業自身實力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。

3.促銷策略。促銷是“促進銷售”的簡稱，房地產促銷是指運用各種方式方法，向消費者傳遞房產或服務信息，從而激發其購買欲望，促進其購買活動的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業推廣。人員促銷是企業派出經過正規培訓的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關系的特點，在房地產營銷活動中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊伍，要選拔熱愛本質工作，具有熟練的業務知識，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊伍。然后按照尋找目標客戶，接近目標客戶，介紹及應付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業推廣指房地產開發企業為了迅速刺激需求，擴大商品房銷售，在短期內采取各種優惠措施鼓勵客戶完成購買行為。具體有活動推廣、抽獎促銷、買房贈一定時期物業費等多種形式。因其都需房產企業人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產廣告。廣告是企業促銷的重要方式，隨著市場經濟的發展而發展起來。房地產廣告是開發企業通過一定的媒體就其商品房的優勢特點向潛在客戶宣傳，以促進銷售的促銷方式。因房產的不可移動性，所以房地產廣告具有地域性強的突出特點。房地產廣告成功的關鍵在于廣告目標內容的確定，常規目標有：宣傳整體開發項目;宣傳開發項目的優勢、品質特點、具體功能;竣工入住消息，引導客戶購買。在不同的建設階段，廣告的目標也有所不同。一定時期內房地產廣告應結合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點和優勢，吸引客戶關注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關能否將內容有效傳遞到客戶。常見媒體有網絡、報紙、雜志、電臺等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業首先應從自身資金實力和項目規模方面考慮，其次還要考慮目標客戶接觸使用媒體的習慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關系推廣。公共關系，是現代西方國家發展起來的一個新概念，具體到房地產開發企業是指其與公眾之間的各種聯系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關系對樹立企業良好形象，進而促進銷售有著積極影響。公共關系推廣常采用以下形式：參加房地產展銷會，重大活動及時請媒體報道，舉辦各種公益性社會活動等。進行公共關系推廣時，要注意以下原則：理解公共關系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發到最終樹立企業良好形象。

房產置業公司的運營過程，會遇到方方面面的問題和環節，本文結合筆者的工作經驗就三個共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。

參考文獻：

[1] 王貴嶺.房地產經濟.中國物價出版社，2003

[2] 柴強.房地產經濟專業知識與實務.中國人事出版社，2014

篇11

房地產業稅負問題文獻回顧

我國現行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的基礎條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數量分析方法建立數學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎上提出了房地產業稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

篇12

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產企業營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協調組合各種營銷手段

開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產價值

（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產企業營銷產品形象

對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

篇13

2房地產投資基金分析

2.1房地產投資基金的優勢分析（S）

（1）房地產投資基金具有融資靈活性：房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有高流動性：它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小：它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

2.2房地產投資基金的劣勢（W）

（1）目前我國尚未出臺房地產投資基金法規，房地產稅費不盡合理，對于房地產投資基金的實施是個障礙。另外，我國房地產企業的規模實力有限，能達到成立房地產投資基金要求的不多。

（2）我國實際上并不存在真正的房地產投資。在中國只有房地產貸款。連有限的房地產信托也是銀行貸款的替代，沒有真正嚴格意義上的房地產融資。我國沒有嚴格的金融體系，大眾能夠以比較低的準入門檻分享房地產行業平穩的增長，也不可能有真正商業地產的運作。

（3）我國的金融體系不利于房地產投資基金的發展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄，儲蓄幅度仍然很快，而房地產商也有大量的需求，但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成，這就是由于整個融資結構存在一個重大的問題，有必要進行構建使其完備。

2.3房地產投資基金的機會（O）

（1）投資對象分析。房地產投資基金主要投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值的持續最大化為目標。

（2）市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資大量流入到房地產開發中，這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險。

（3）需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55％來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一且金融體系政策有變更。房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動時，不至于直接影響到房地產業發展。

2.4房地產投資基金的風險分析（T）

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中。在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險。由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等。

3發展房地產投資信托基金的政策建議

3.1建立健全相關的法律制度

法律制度的不健全是目前發展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規，但其持續發展，需要更為健全的法律法規制度。對此，應建立完善的法律體系，保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明，以推進房地產投資信托業健康、理性地發展。

3.2明確稅收優惠待遇

房地產投資信托基金在國外得以大力發展的重要原因在于能享受相關稅收優惠。在美國，房地產投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產投資信托不屬于應稅財產，且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定。對此，我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規定。

3.3嚴格監管，強化信息披露