引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1.2我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚

由于我國科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過程存在問題，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國外有些發(fā)達(dá)國家的技術(shù)成熟，同時(shí)還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。

1.3我國住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)

目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實(shí)際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會(huì)使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會(huì)帶來大量灰塵，還會(huì)釋放出大量的二氧化碳。國內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實(shí)際施工過程中也很少會(huì)使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。

1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性

因?yàn)槿鄙俪杀緝?yōu)勢及新型技術(shù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競爭時(shí)通常處于劣勢，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費(fèi)群體缺少針對性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂意投入大量的經(jīng)費(fèi)以及時(shí)間做市場調(diào)研，致使在對消費(fèi)群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯(cuò)誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費(fèi)意識(shí)薄弱

據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費(fèi)以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費(fèi)者這種薄弱的低碳意識(shí)就會(huì)大大地削弱其低碳住宅消費(fèi)選擇，這會(huì)直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。

2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響

（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)

目前，我國房價(jià)一直都居高不下，其中一個(gè)較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房價(jià)，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場炒房情況讓廣大消費(fèi)者太過重視房子的位置以及價(jià)格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會(huì)恢復(fù)到正常水平。如此，從長期看來，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。

（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房價(jià)不停被提高，市場就很有可能會(huì)失去承接力，那么就很有可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商能更多投入到對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（3）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化

一直以來，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國建筑行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開發(fā)商通常為了利益最大化會(huì)選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來，從而實(shí)現(xiàn)未來建筑的低能耗和智能化發(fā)展。

2.2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)提高建筑行業(yè)的整體成本

因?yàn)槟壳拔覈萍妓接邢蓿吞技夹g(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢下，要想在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)要用更昂貴、更節(jié)能的能源來替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實(shí)上是一項(xiàng)成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。

（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)推高房價(jià)

正如上文所說，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會(huì)增加。同時(shí)，因?yàn)榘l(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進(jìn)一步提高房價(jià)。另外，因?yàn)榫G色低碳建筑通常是面向中高端消費(fèi)群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會(huì)致使房價(jià)在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。

（3）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

我國房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會(huì)碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國家的三倍，這就說明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價(jià)格的低廉以及使用便捷，使我國地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會(huì)變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會(huì)在全國引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大影響。

3低碳經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

3.1推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

在住宅建造過程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時(shí)，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、全面、細(xì)致地了解并掌握廣大消費(fèi)者的需求，爭取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費(fèi)者營造一個(gè)極為理想的工作或居住環(huán)境。

3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

目前，我國在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時(shí)又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時(shí)間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開發(fā)以及利用方面，太陽能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

3.3積極倡導(dǎo)低碳生活

在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實(shí)到行動(dòng)中，加大物力、人力、以及財(cái)力的支持和投入，同時(shí)加大宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者更深刻地認(rèn)識(shí)低碳建筑及其優(yōu)勢，提高廣大消費(fèi)者的低碳環(huán)保意識(shí)，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到，低碳建筑的價(jià)格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會(huì)顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費(fèi)者節(jié)約一大筆開銷。由此可見，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢，進(jìn)而刺激廣大消費(fèi)者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動(dòng)了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境

（1）設(shè)計(jì)科學(xué)的制度

客觀來說，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問題，而是制度和體系問題。設(shè)計(jì)科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個(gè)方面：第一，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計(jì)新的設(shè)計(jì)規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國家有關(guān)政策來推動(dòng)低碳房地產(chǎn)市場需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。

（2）鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價(jià)、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵(lì)創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過各種融資形式為開發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計(jì)算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值體系，充分調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)業(yè)主以及開發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識(shí)，營造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會(huì)氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費(fèi)者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時(shí)在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來也就加快了國內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國的未來發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。

篇2

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的落實(shí)性對于完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)成本結(jié)算工作，更重要的一個(gè)舉措是加強(qiáng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的落實(shí)性，工作的真正效力只有其具體工作落實(shí)到實(shí)處才能發(fā)揮出明顯的作用，因此，想要會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作在企業(yè)工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，必須要將具體的工作細(xì)節(jié)落實(shí)到實(shí)處，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)工作的公平公正性。

（四）設(shè)立專門的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的另一個(gè)有效方法是設(shè)立專門的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)中加設(shè)一個(gè)專門執(zhí)行會(huì)計(jì)核算任務(wù)的機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)的管理人員加以監(jiān)督，切實(shí)地對會(huì)計(jì)工作加以監(jiān)督和制約，才能確保會(huì)計(jì)工作的良好執(zhí)行，取得一個(gè)良好的管理。

（五）建立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息化管理體制針對房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)工作中存在的質(zhì)量問題，首先要將信息化引入到房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，需要建立信息化的財(cái)務(wù)管理體制。財(cái)務(wù)管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術(shù)后，可以利用信息化建立財(cái)務(wù)管理體制，這樣能夠更好地對具體財(cái)務(wù)工作實(shí)行信息化管理，提高財(cái)務(wù)管理工作的水平。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的高效性。

二、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的必要性

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作正常開展對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作有一個(gè)良好的實(shí)施效果是十分必要的，從各種會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作中滋生腐敗現(xiàn)象的案例都可以看出來，導(dǎo)致腐敗的很大一部分原因就是外部監(jiān)督的力量薄弱，不能對會(huì)計(jì)部門的財(cái)務(wù)工作造成有影響力的制約，才導(dǎo)致一些不法人員心存僥幸，給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)造成巨大的損失。而對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行強(qiáng)有力的外部監(jiān)督，就能有效減少不法現(xiàn)象的滋生，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的正常工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的水平對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心部門，一旦會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)問題，就可能危及到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行外部監(jiān)督，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作得以公平、公正地開展。保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的進(jìn)行提供一個(gè)良好的平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壯大。

（三）有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行外部監(jiān)督的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位提升主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資本、實(shí)力的多少。而會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作于房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力是有著密不可分的聯(lián)系的。對會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行有力的外部監(jiān)督，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的良好開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)正常積累，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利益、資本。有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中提高自身的地位，更好地發(fā)展壯大。

（四）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的完善對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督的另一個(gè)積極影響是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度的完善，當(dāng)前市場中的會(huì)計(jì)制度時(shí)而發(fā)生問題，出現(xiàn)漏洞，說明房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制。而對會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作開展有力的外部監(jiān)督，能夠彌補(bǔ)會(huì)計(jì)行業(yè)中存在的一些弊端，促進(jìn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的良好開展，完善會(huì)計(jì)制度，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)中的會(huì)計(jì)行業(yè)的機(jī)制健全。

篇3

社會(huì)影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點(diǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價(jià)值理念融入建筑，傳播自己獨(dú)特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會(huì)及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實(shí)已經(jīng)不再是他們的個(gè)人言行，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因?yàn)檫@種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個(gè)社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價(jià)值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認(rèn)同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個(gè)品牌中的文化元素足夠的厚實(shí)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊(duì)伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達(dá)，助推著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強(qiáng)企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時(shí)，卻在迅速的擴(kuò)張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重?cái)U(kuò)張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴(yán)重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢必會(huì)有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時(shí)間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強(qiáng)、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強(qiáng)、上海房地產(chǎn)10強(qiáng)的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級(jí)誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號(hào)。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價(jià)值觀和外在的社會(huì)責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會(huì)、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實(shí)踐探索

（一）努力增強(qiáng)對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)

增強(qiáng)員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識(shí)之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動(dòng)的作用，它是一種向心的力量，讓團(tuán)隊(duì)在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟(jì)互推并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了有弱到強(qiáng)、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨(dú)特發(fā)展之路。共識(shí)之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達(dá)成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認(rèn)同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個(gè)性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實(shí)，本著對土地負(fù)責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時(shí)，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時(shí)代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進(jìn)取。共識(shí)之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進(jìn)人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動(dòng)豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強(qiáng)人的精神力量，促進(jìn)人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進(jìn)光明地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實(shí)施中，企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價(jià)值》為核心的4大系列共11個(gè)文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價(jià)值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強(qiáng)企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個(gè)光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個(gè)平臺(tái)，更是一個(gè)大家庭。在這里，大家都有一個(gè)共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個(gè)共同的報(bào)負(fù)共筑光明夢。每個(gè)人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨(dú)一無二的精致的風(fēng)向標(biāo)。“強(qiáng)企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要?jiǎng)?wù)。強(qiáng)企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵(lì)員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價(jià)值取向。讓“穩(wěn)健進(jìn)取、務(wù)實(shí)果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀深入人心，融入全員的自覺行動(dòng)，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項(xiàng)目動(dòng)遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項(xiàng)目后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財(cái)務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅(jiān)持先把獎(jiǎng)金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時(shí)間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅(jiān)持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚(yáng)光明地產(chǎn)的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時(shí)，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時(shí)間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻(xiàn)社會(huì)。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動(dòng)，向邊遠(yuǎn)地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動(dòng)詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會(huì)，以及組織先進(jìn)企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級(jí)管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認(rèn)同的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《光明房地產(chǎn)集團(tuán)文化建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》。

（三）有效推動(dòng)企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍(lán)圖，而把美好的藍(lán)圖化為現(xiàn)實(shí)，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團(tuán)上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵(lì)等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，化為集團(tuán)上下的行動(dòng)。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個(gè)管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實(shí)現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，在激勵(lì)約束中實(shí)現(xiàn)價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和員工隊(duì)伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項(xiàng)制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項(xiàng)更為細(xì)化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)集約化管理，通過制度加強(qiáng)行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評(píng)選“青年文明號(hào)”、“紅旗班組”、“功臣”等活動(dòng)，營造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻(xiàn)、比進(jìn)步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動(dòng)，有計(jì)劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動(dòng)，增加企業(yè)凝聚力，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，展示光明地產(chǎn)人昂揚(yáng)向上、不斷進(jìn)取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識(shí)得到了各單位的認(rèn)同，而且真正落實(shí)到行動(dòng)上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標(biāo)。以社會(huì)責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會(huì)責(zé)任感、現(xiàn)代意識(shí)的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號(hào)召援建了一座都江堰光明團(tuán)結(jié)小學(xué)和10個(gè)社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)白玉蘭獎(jiǎng)，并成為滬上首個(gè)觀摩工地。在20多年堅(jiān)持社會(huì)慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會(huì)責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅(jiān)定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊(duì)伍。進(jìn)一步完善廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊(duì)伍提升三者緊密配套，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機(jī)制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團(tuán)總裁和黨委書記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負(fù)責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項(xiàng)主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實(shí)。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動(dòng)、整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，加大硬件投入，為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機(jī)制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項(xiàng)工作的落小落細(xì)落實(shí)，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。

篇4

第二，受土地、資金的高度制約。由于我國人口眾多，相對土地較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營房地產(chǎn)企業(yè)，可用于開發(fā)的資金相當(dāng)緊張，銀行貸款又受到一些政策的限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一。

第三，高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)，往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭是相當(dāng)殘酷的，無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。在這樣的市場環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)往往是各領(lǐng)三五年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受到政策、市場等條件的影響，也是時(shí)而火爆、時(shí)而降溫。因此高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大也就是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一大特點(diǎn)。

第四，與政府關(guān)系密切。過去長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國房地產(chǎn)行業(yè)與政府的關(guān)系密不可分。縱觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)階段都與國家或地方出臺(tái)的一些政策有著密切的關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，從項(xiàng)目的立項(xiàng)審批到工程結(jié)束的驗(yàn)收，都不可避免地與政府相關(guān)部門發(fā)生種種聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動(dòng)中，無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點(diǎn)來看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響、開發(fā)周期長、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn);另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具有社會(huì)責(zé)任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點(diǎn)。而且，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項(xiàng)目型為主，牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點(diǎn)多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價(jià)值創(chuàng)造難評(píng)估、庫存材料由于工程的原因計(jì)算難，造成成本評(píng)估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營績效難以衡量和把控。經(jīng)過近十年的發(fā)展，房地廣行業(yè)已經(jīng)度過了純粹的利潤追求階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過程，長遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。

3.1.2CW集團(tuán)的發(fā)展概況

CW集團(tuán)始創(chuàng)于1994年，當(dāng)時(shí)只是一個(gè)很小的搞裝演的一家公司，19%年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)了“Cw花園”項(xiàng)目。大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是從2001年拿下南京市江寧區(qū)將軍山下的一塊地開始的，良好的社區(qū)環(huán)境使CW集團(tuán)在南京的房地產(chǎn)市場卜一舉成名，公司開發(fā)的別墅引領(lǐng)了南京的高端物業(yè)市場;接著，又相繼在南京江寧的祿口、蘇州、連云港、三亞、廣州、馬鞍山開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前年開發(fā)量在60萬平方左右。

3.1.3CW集團(tuán)的人力資源狀況

CW集團(tuán)管理架構(gòu)為兩級(jí)管理體系，即集團(tuán)、全資子公司，集團(tuán)總部設(shè)產(chǎn)品研發(fā)中心、營銷管理中心、客戶管理中心、計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、工程管理中心、人事行政中心等管理部門，下屬公司一般設(shè)工程部、設(shè)計(jì)部、營銷部、客服中心、前期部、計(jì)財(cái)部、人事行政部等部門。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，CW集團(tuán)目前人力資源的整體狀況是高學(xué)歷人刁‘集中在高層領(lǐng)導(dǎo)中(部分學(xué)歷為研修班取得的)，年輕的員工比較多，這樣的人員結(jié)構(gòu)會(huì)造成員工的離職率比較高，反映到績效管理上，怎么來用這一手段留住公司所需要的人刁，做到將目標(biāo)績效管理用于提升員工的工作能力并使員工在企業(yè)中能夠得到發(fā)展。CW集團(tuán)現(xiàn)有人力資源管理實(shí)行二級(jí)管理體系，即子公司除公司負(fù)責(zé)人以外的員工人力資源工作由子公司對應(yīng)人事部門進(jìn)行，集團(tuán)總部人力資源部負(fù)責(zé)集團(tuán)總部管理人員以及子公司負(fù)責(zé)人的人力資源工作，包括招聘、培訓(xùn)、績效考核、基礎(chǔ)人事，同時(shí)對下屬子公司的人事政策、制度提供指導(dǎo)，保持集團(tuán)和子公司人事政策的一致性。整體來講，CW集團(tuán)的人力資源管理尚處在由傳統(tǒng)的人事管理向人力資源管理與開發(fā)過渡階段，基礎(chǔ)工作薄弱，人力資源管理體系不夠完善。公司于2000年將過去的人事部門改成了“人力資源部”，這一方面表明人力資源管理正日益受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，但是另一方面卻仍沿用傳統(tǒng)的勞動(dòng)人事管理，其管理思想沒有根本變化，管理上注重的是“安置人’，，管理的目的是“控制人”，把員工視為一種“工具”，關(guān)注的是成本、使用和控制，忽視了對員工的積極性、創(chuàng)造性的開發(fā)和系統(tǒng)管理。在人力資源幾個(gè)模塊中的操作上也不夠合理:一是崗位工作分析不科學(xué)。工作分析是開展人力資源管理工作的基礎(chǔ)，是人力資源管理的平臺(tái)。公司應(yīng)在建立起科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際需要進(jìn)行科學(xué)的工作分析與職位設(shè)計(jì)，合理設(shè)置崗位并進(jìn)行規(guī)范的分析描述，確定各個(gè)崗位的工作職責(zé)。公司于2004年編寫了崗位說明書，但崗位說明書的編寫過程中，即沒有進(jìn)行相應(yīng)的工作調(diào)查，也沒有進(jìn)行崗位需求分析，而是將現(xiàn)有員工現(xiàn)有的工作內(nèi)容按照固定的格式描述下來，就行成了所謂的崗位說明書。這種形似I(lJ非神似的崗位說明書對人力資源管理的其他工作基本沒有指導(dǎo)作用。二是招聘工作缺少前瞻性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較一般企業(yè)要大得多，所以招聘工作往往會(huì)成為人力資源部的重頭戲。公司的招聘與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展不夠吻合，缺少長遠(yuǎn)的人才培養(yǎng)體系。招聘需求不是根據(jù)崗位分析的結(jié)果，而是根據(jù)公司員工工作的疲憊程度和空缺崗位來決定什么時(shí)候招聘、多少數(shù)量等。人員顫選的指導(dǎo)思想不是根據(jù)崗位的需求尋找最合適的，而是經(jīng)常為“補(bǔ)缺”而應(yīng)急招人，結(jié)果許多優(yōu)秀的人才來了以后不能在合適的崗位發(fā)揮作用，很快就流失了。

三是培訓(xùn)的目的性不強(qiáng)。公司領(lǐng)導(dǎo)和人力資源部己經(jīng)意識(shí)到了培訓(xùn)工作的重要性，在公司開展了一些培訓(xùn)工作，但培訓(xùn)的效果并不好。公司目前的培訓(xùn)工作還處于初級(jí)階段，沒有建立起一套科學(xué)的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)開始階段沒有進(jìn)行培訓(xùn)需求分析，培訓(xùn)對象的確定是由領(lǐng)導(dǎo)說了算，培訓(xùn)停留在短期行為，沒有一個(gè)長期的培U}}計(jì)劃，培訓(xùn)的方式單一，只用過兩種方式:一種方式就是集中組織聽外請的老師的講座，另一種方式就是參加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的課程。

四是薪資與員工績效關(guān)聯(lián)度不夠。員工的薪資主要由月度薪資和年終獎(jiǎng)兩部分組成，而月度工資包括基本工資和考核工資兩部分，根據(jù)員工在公司的職務(wù)定級(jí)，相同級(jí)別的職務(wù)不管其崗位是否有差別工資是相同的。在實(shí)際考核工資的發(fā)放中幾乎是全部全額發(fā)放的，因此，所謂的績效工資實(shí)際上沒用任何意義。

第五，績效管理方面:本文在下一節(jié)將詳細(xì)介紹，這里不再重復(fù)。從上述現(xiàn)狀可以看到，Cw集團(tuán)的人力資源管理工作己經(jīng)在許多環(huán)節(jié)展開，但水平比較低下，相互之間沒有聯(lián)系，缺乏一套完善的人力資源管理體系將各個(gè)模塊工作聯(lián)系起來，同時(shí)，每個(gè)模塊的工作不規(guī)范，缺乏具體的制度流程進(jìn)行指導(dǎo)。

3.1.4CW集團(tuán)人力資源管理戰(zhàn)略

人力資源戰(zhàn)略必須以企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略為指導(dǎo)，企業(yè)戰(zhàn)略是制定人力資源戰(zhàn)略的前提和基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)總體戰(zhàn)略的要求，確定一定時(shí)期人力資源開發(fā)利用的總目標(biāo)、總美國著名管理學(xué)家伊查克·麥迪思提出在《企業(yè)生命周期》一書中，對企業(yè)的生命歷程及其面臨的問題進(jìn)行了詳細(xì)論述，他將企業(yè)生命周期劃分為三個(gè)階段:成長階段、盛年階段、老化階段。結(jié)合中國企業(yè)的實(shí)際情況及人力資源管理的需要，筆者將企業(yè)生命周期劃分為四個(gè)階段:初創(chuàng)階段、成長階段、成熟階段和老化階段。根據(jù)前文對CW集團(tuán)概況的介紹，可以看出公司目前的特征主要表現(xiàn)為:經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)項(xiàng)目不斷擴(kuò)展并快速增長，各種資源全面緊張;企業(yè)組織形態(tài)走向正規(guī)化，機(jī)構(gòu)相對完善，企業(yè)規(guī)章制度開始不斷建立和健全，企業(yè)文化逐漸形成;企業(yè)創(chuàng)業(yè)者的個(gè)人作用需要開始弱化更多地?fù)?dān)當(dāng)起領(lǐng)導(dǎo)者和管理者的角色，職業(yè)經(jīng)理人需要開始進(jìn)入企業(yè)并發(fā)揮關(guān)鍵作用。可以看出，CW集團(tuán)目前正處于快速成長階段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在這一時(shí)期，企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的重點(diǎn)是:確保企業(yè)快速發(fā)展對人力資源數(shù)量和質(zhì)量的需要;完善培訓(xùn)、績效管理和薪酬機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作激情，加速企業(yè)發(fā)展;建立規(guī)范的人力資源管理體系，使企業(yè)人力資源管理工作逐步走上制度化的軌道。南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績效管理州}究為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)該階段的人力資源戰(zhàn)略重點(diǎn)，企業(yè)人力資源管理工作的主要策略是:進(jìn)行人力資源需求預(yù)測，制定人力資源規(guī)劃。成長階段企業(yè)人力資源要求數(shù)量多，而且要得急，要求拿來即用，為應(yīng)對這種情況，企業(yè)人力資源管理要具有一定的前瞻性，通過人力資源需求預(yù)測，制定人力資源規(guī)劃可以較好地解決這一問題;開展工作分析，建立崗位規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)人力資源的規(guī)范化管理奠定基礎(chǔ);通過與人力資源市場建立廣泛而靈活的聯(lián)系，通過多種渠道及時(shí)獲取企業(yè)所需要的人力資源;通過不斷的、多樣化的培訓(xùn)提高員工的崗位技能和素質(zhì)，滿足企業(yè)發(fā)展需要;完善企業(yè)人力資源管理制度，特別是培訓(xùn)制度、績效管理和薪酬激勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)廣大員工的工作積極性，保證企業(yè)快速發(fā)展。應(yīng)當(dāng)指出的是，在這個(gè)階段，特別是剛開始，企業(yè)人力資源管理工作會(huì)面臨很大的壓力，主要表現(xiàn)為工作量和工作難度迅速增加。企業(yè)人力資源管理部門的工作質(zhì)量成了影響企業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵之一。因此，要完成好這一階段的工作，人力資源管理部門自身的建設(shè)也必須同步進(jìn)行，甚至要優(yōu)先考慮。

3.2CW集團(tuán)績效管理概況

3.2.1CW集團(tuán)現(xiàn)有績效管理實(shí)施辦法

篇5

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)軌道的時(shí)間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運(yùn)作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個(gè)層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評(píng)估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會(huì)。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級(jí)政府機(jī)關(guān)也介入房地產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面和社會(huì)輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律應(yīng)成為市場經(jīng)濟(jì)體制有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點(diǎn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的服務(wù)，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的服務(wù)。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。同時(shí)，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個(gè)縱橫交錯(cuò)的復(fù)雜的管理體系，地方各級(jí)政府、建設(shè)部各級(jí)機(jī)構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團(tuán)體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動(dòng)行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個(gè)大環(huán)境中，能夠大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進(jìn)行服務(wù)和管理。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律，能夠從體制上實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關(guān)系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實(shí)質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場聯(lián)系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭結(jié)構(gòu)的變化破壞市場秩序。可以說政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會(huì)在維護(hù)市場競爭秩序、促進(jìn)公平競爭方面具有獨(dú)特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會(huì)可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護(hù)本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市場、價(jià)格、競爭手段等進(jìn)行協(xié)調(diào),避免盲目競爭。隨著生產(chǎn)力的提高和社會(huì)分工的發(fā)展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系越來越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務(wù)，維護(hù)會(huì)員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)管理。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)，主要是政策措施上的服務(wù)，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務(wù)保障下生存和發(fā)展的。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種政府服務(wù)不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存發(fā)展的關(guān)心程度要比政府強(qiáng)烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會(huì)強(qiáng)烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實(shí)的服務(wù)。具體地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達(dá)給政府；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，制定行規(guī)行約，組織行檢行評(píng)，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導(dǎo)等服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)階段存在的問題

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、土地估價(jià)師學(xué)會(huì)和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。隨著我國政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會(huì)擔(dān)任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位問題。我國目前成立的幾個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主要是以社會(huì)團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際運(yùn)行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機(jī)構(gòu)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會(huì)自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機(jī)構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為民間組織的獨(dú)立地位也就未得到有效確立，其作為社會(huì)性經(jīng)濟(jì)組織對行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與政府行政部門混在一起，在實(shí)際工作中兩個(gè)組織機(jī)構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的獨(dú)立運(yùn)行機(jī)制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會(huì)又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中的大部分專業(yè)人士的知識(shí)面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達(dá)國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會(huì)的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽(yù)。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報(bào)資質(zhì)時(shí)弄虛作假。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的建議

1、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟(jì)的宏觀管理上來，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨(dú)立自主的開展活動(dòng)；應(yīng)努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進(jìn)行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動(dòng)，維護(hù)本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)的團(tuán)結(jié)；同時(shí)通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的凝聚力和號(hào)召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強(qiáng)人才培訓(xùn)，擴(kuò)大國內(nèi)外科技交流，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自收、自支制度，提高其自立、自養(yǎng)能力。提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的法人化水平，其“自養(yǎng)”能力是一個(gè)很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)通過宣傳，與社會(huì)各部門在開展有償服務(wù)活動(dòng)方面取得思想認(rèn)識(shí)上的共識(shí)，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的有償服務(wù)活動(dòng)。開展了有償服務(wù)活動(dòng)，有了經(jīng)費(fèi)，活動(dòng)就有生機(jī)，工作人員比較穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量提高，就會(huì)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的收入，主要有三個(gè)渠道，一是有計(jì)劃的發(fā)展會(huì)員，強(qiáng)化會(huì)員會(huì)費(fèi)的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢，開展咨詢、培訓(xùn)、舉辦展覽等有償服務(wù)活動(dòng)；三是依照章程規(guī)定，接受企業(yè)的部分捐贈(zèng)。

3、推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的立法規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)的行為。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)依法開展活動(dòng)，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要為本行業(yè)的政府決策服務(wù)，為行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者服務(wù)，維護(hù)行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競爭，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會(huì)的聯(lián)系；促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要遵循自主辦會(huì)的原則，實(shí)行會(huì)務(wù)自理、經(jīng)費(fèi)自籌。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會(huì)公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的正常活動(dòng)受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得非法干涉。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要按照國家現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，實(shí)行一業(yè)一會(huì)的原則。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)設(shè)立相同的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，保證其平等的入會(huì)權(quán)利等,這些都應(yīng)當(dāng)用立法的形式確定下來。

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篇6

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當(dāng)做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個(gè)員工都心里都把這個(gè)企業(yè)只是當(dāng)做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個(gè)企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點(diǎn)，一是自然主義傾向。認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長期生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應(yīng)該進(jìn)行人為地設(shè)計(jì)；另一種是主觀主義傾向，認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計(jì)。前者導(dǎo)致企業(yè)文化中的“無作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導(dǎo)；后者導(dǎo)致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國家新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成為上世紀(jì)末中國經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國城市改造重任的朝陽產(chǎn)業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類型

企業(yè)文化建設(shè)的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。

萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營模式影響，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢企業(yè)文化由于過于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學(xué)院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺(tái)灣頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長遠(yuǎn)利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產(chǎn)市場投入巨資而回報(bào)并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點(diǎn)是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個(gè)大機(jī)器,企業(yè)員工則是這一機(jī)器中的零部件,把人當(dāng)成物來管理。自20 世紀(jì)80 年代以來,企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認(rèn)為人不單純是創(chuàng)造財(cái)富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財(cái)富。

創(chuàng)新知識(shí)資本經(jīng)營文化。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,知識(shí)資本成為企業(yè)成長的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭力,就必須強(qiáng)化知識(shí)管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個(gè)體與團(tuán)隊(duì)的整體效應(yīng),通過持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)來掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強(qiáng)跨文化管理,促進(jìn)跨國家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個(gè)企業(yè)的文化底蘊(yùn)來自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導(dǎo)人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時(shí)俱進(jìn)和兼容并蓄的特征。因此,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須弘揚(yáng)中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場,打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中,必然會(huì)伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須與市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機(jī)制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

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篇7

二、中型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式

中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵歷史節(jié)點(diǎn)，必須全面分析自身存在和發(fā)展所面臨的優(yōu)劣因素，在加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略、多元化融資、專業(yè)化管理和風(fēng)險(xiǎn)化經(jīng)營上下功夫，只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場等瓶頸束縛，實(shí)現(xiàn)中型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型崛起和持續(xù)壯大。

一是加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略。品牌作為企業(yè)發(fā)展標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，受到越來越多中型企業(yè)的青睞，也成為其開拓市場的有力武器。品牌的創(chuàng)建需要產(chǎn)品質(zhì)量作為支撐，質(zhì)量是企業(yè)長期發(fā)展的保證。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不但要在質(zhì)量上趕得上潮流，同時(shí)也要在信譽(yù)上充分兌現(xiàn)承諾；不但要將品牌的打造理念灌輸?shù)絾T工心中，同時(shí)也要加大企業(yè)在各個(gè)媒體的宣傳力度；不但要不斷創(chuàng)新技術(shù)管理和經(jīng)營手段，同時(shí)也要具有開拓和趕超意識(shí)。品牌的經(jīng)營要與企業(yè)文化經(jīng)營來同步推進(jìn)，以不斷豐富企業(yè)文化為抓手，樹立起良好的企業(yè)發(fā)展形象，豐富企業(yè)發(fā)展內(nèi)涵，來進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。只有這樣，才能在競爭中獲得同行業(yè)的認(rèn)可和合作伙伴的信賴，贏得競爭的先機(jī)，為企業(yè)發(fā)展鋪平道路。

篇8

二、房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）、通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）、房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價(jià)人員對評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭議。委托方對估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

（一）、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二）、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

和發(fā)達(dá)國家相比，我國的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場開拓和營銷，例如中國人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國性的新險(xiǎn)種。

行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業(yè)職業(yè)，如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)、公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn)，如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動(dòng)權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險(xiǎn)公司而言，誰先開辟新的險(xiǎn)種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠信是社會(huì)形成過程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一，也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

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（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴(yán)格的土地政策和信貸政策等來調(diào)控房地產(chǎn)市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費(fèi)也來越高，利率、存款準(zhǔn)備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房價(jià)的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價(jià)值固定資產(chǎn)來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達(dá)標(biāo)的中小企業(yè)。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮健康時(shí)，銀行貸款寬松，對房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很嚴(yán)格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項(xiàng)，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機(jī)意識(shí)和創(chuàng)新能力，在面對嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進(jìn)入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴(yán)格限制，同時(shí)當(dāng)下嚴(yán)厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國很難實(shí)現(xiàn)。

二、解決我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強(qiáng)新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當(dāng)放寬政策限制。國家可以適當(dāng)放寬對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當(dāng)降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實(shí)行浮動(dòng)利率，優(yōu)化信貸政策，適當(dāng)放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時(shí)代Times3.加快債券市場發(fā)展。促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機(jī)構(gòu)體系。在發(fā)達(dá)國家，中小金融機(jī)構(gòu)在融資活動(dòng)中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺(tái)相關(guān)政策來促進(jìn)小額貸款公司、典當(dāng)行等的發(fā)展，促進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)來參與解決融資難的問題。

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文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）09-282-02

這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)?dòng)了許多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運(yùn)營，它的運(yùn)營離不開諸如項(xiàng)目選地、拆遷征用、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)面臨不同的問題，而有幾個(gè)問題幾乎是所有公司都會(huì)遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營銷銷售。

每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇

廣義上講，區(qū)位是指一個(gè)實(shí)體事物與其他實(shí)體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因?yàn)檫@是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。

據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價(jià)格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對消費(fèi)者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：

1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計(jì)，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費(fèi)者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時(shí)要盡量靠近學(xué)校或者將學(xué)校作為將來的配套設(shè)施重點(diǎn)考慮。

2.交通條件。交通條件是指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地?cái)U(kuò)大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時(shí)社交的距離也在不斷擴(kuò)大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進(jìn)出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進(jìn)來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達(dá)從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評(píng)價(jià)一塊地的交通條件時(shí)往往要分開考慮。

3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當(dāng)然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個(gè)大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時(shí)對以上因素重要程度的排序也會(huì)略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。

二、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項(xiàng)目的具置，周邊配套、目標(biāo)客戶等。實(shí)踐證明，不論在幾級(jí)城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要想取得成功，沒有一個(gè)好的定位是難以實(shí)現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準(zhǔn)定位。

1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實(shí)質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個(gè)方面。

產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場調(diào)研，充分細(xì)分，選擇目標(biāo)客戶群基礎(chǔ)上確定本項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟(jì)適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項(xiàng)目整體造價(jià)密切相關(guān)，進(jìn)而最終決定商品房的銷售價(jià)格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風(fēng)采光、遮風(fēng)避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動(dòng)等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。

總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計(jì)等;二是建筑風(fēng)格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。

2.定位原則。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費(fèi)者看來應(yīng)有較高的性價(jià)比，這里強(qiáng)調(diào)是從消費(fèi)者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求產(chǎn)品性價(jià)比與當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場調(diào)研來保證。

限定性原則。也就是房產(chǎn)項(xiàng)目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強(qiáng)制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。

差異化原則。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者在消費(fèi)上更多凸顯個(gè)性化，這就要求開發(fā)商在造房時(shí)要和周邊類似地塊項(xiàng)目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時(shí)，除了考慮基本的使用性外，也會(huì)評(píng)估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個(gè)性差異，當(dāng)個(gè)性差異與其消費(fèi)偏好相吻合時(shí)，就會(huì)選擇該樓盤。成功的個(gè)性化要符合實(shí)用性、明晰性、效益性等特點(diǎn)。

3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標(biāo)客戶群的購房需求和消費(fèi)能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實(shí)現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項(xiàng)目優(yōu)勢定位、復(fù)合定位策略。客戶要求定位法。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場的實(shí)際需求，開發(fā)出滿足他們個(gè)性化性價(jià)比的房產(chǎn)。項(xiàng)目優(yōu)勢定位法。這是以供給者為出發(fā)點(diǎn)的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準(zhǔn)確找到本項(xiàng)目比周邊同類項(xiàng)目的突出優(yōu)勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個(gè)性，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造出其他項(xiàng)目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價(jià)值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點(diǎn)不同，實(shí)際運(yùn)用中也無嚴(yán)格界限，因此更多運(yùn)用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)，將項(xiàng)目本身各種優(yōu)勢因素等相結(jié)合，通過復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢，來滿足客戶需求，激發(fā)購買欲望。

三、房地產(chǎn)市場營銷

房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運(yùn)用各種市場經(jīng)營手段賣到消費(fèi)者手中的過程。出發(fā)點(diǎn)是人們對房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略。

1.價(jià)格策略。價(jià)格是影響消費(fèi)者購買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價(jià)格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價(jià)的方法，常見的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競爭導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達(dá)到的利潤和產(chǎn)生的稅費(fèi)計(jì)算出商品房單價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)法，以客戶需求強(qiáng)度及能承受價(jià)格作定價(jià)依據(jù)的一種方法。競爭導(dǎo)向定位法，以市場上同類商品房的價(jià)格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場變化狀況和對手狀況適當(dāng)調(diào)整價(jià)格的一種方法。在實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領(lǐng)先對手價(jià)格或跟隨對手價(jià)格的方法。

2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標(biāo)順利銷售到消費(fèi)者手中，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。根據(jù)企業(yè)和消費(fèi)者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會(huì)一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng);商品房優(yōu)勢明顯，市場銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點(diǎn)是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點(diǎn)是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。

3.促銷策略。促銷是“促進(jìn)銷售”的簡稱，房地產(chǎn)促銷是指運(yùn)用各種方式方法，向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購買欲望，促進(jìn)其購買活動(dòng)的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關(guān)系的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)營銷活動(dòng)中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊(duì)伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊(duì)伍。然后按照尋找目標(biāo)客戶，接近目標(biāo)客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴(kuò)大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵(lì)客戶完成購買行為。具體有活動(dòng)推廣、抽獎(jiǎng)促銷、買房贈(zèng)一定時(shí)期物業(yè)費(fèi)等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢特點(diǎn)向潛在客戶宣傳，以促進(jìn)銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強(qiáng)的突出特點(diǎn)。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)內(nèi)容的確定，常規(guī)目標(biāo)有：宣傳整體開發(fā)項(xiàng)目;宣傳開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢、品質(zhì)特點(diǎn)、具體功能;竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標(biāo)也有所不同。一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)勢，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實(shí)力和項(xiàng)目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標(biāo)客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國家發(fā)展起來的一個(gè)新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對樹立企業(yè)良好形象，進(jìn)而促進(jìn)銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，重大活動(dòng)及時(shí)請媒體報(bào)道，舉辦各種公益性社會(huì)活動(dòng)等。進(jìn)行公共關(guān)系推廣時(shí)，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。

房產(chǎn)置業(yè)公司的運(yùn)營過程，會(huì)遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就三個(gè)共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王貴嶺.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì).中國物價(jià)出版社，2003

[2] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù).中國人事出版社，2014

篇11

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻(xiàn)回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競爭不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對改革過程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

在實(shí)證研究方面，我國剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個(gè)指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。

篇12

著名的營銷專家MariaSicola[1]認(rèn)為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認(rèn)同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會(huì)統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認(rèn)為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評(píng)價(jià)較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評(píng)價(jià)），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價(jià)值和滿足程度的觀點(diǎn)。

2、營銷管理科學(xué)性不強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評(píng)價(jià)平均為3.5分，說明在對待消費(fèi)者的營銷理念中，有時(shí)企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產(chǎn)價(jià)值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽(yù)、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評(píng)價(jià)上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運(yùn)規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評(píng)價(jià)偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識(shí)結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識(shí)需要擴(kuò)充；溝通能力尚需提高。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高。“產(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負(fù)著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔(dān)著實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責(zé)任；在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價(jià)值和滿足程度的觀點(diǎn)。

2、加強(qiáng)對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費(fèi)者心靈，對消費(fèi)者的心靈把握得越準(zhǔn)，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個(gè)方面：一是將定位信息有效地傳達(dá)到消費(fèi)者頭腦中；二是定位信息是否與消費(fèi)者的需要相吻合。

（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項(xiàng)目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會(huì)推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個(gè)“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動(dòng)，增強(qiáng)包裝意識(shí)，也可以把文化體育活動(dòng)引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產(chǎn)價(jià)值

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因?yàn)榭蛻舨欢皩I(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強(qiáng)加給客戶。開發(fā)商在整個(gè)銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀(jì)守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項(xiàng)目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個(gè)方面。它在一定程度上能反映出一個(gè)企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和精神面貌。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。

房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時(shí)應(yīng)該特別注重設(shè)計(jì)房地產(chǎn)品牌的識(shí)別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時(shí)的注意力，時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)場動(dòng)態(tài)；同時(shí)可以提高銷售人員的競爭意識(shí)，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓(xùn)練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個(gè)人形象如整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容等，電話禮儀，接待顧客時(shí)的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動(dòng)能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認(rèn)為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費(fèi)者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進(jìn)行改進(jìn)。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費(fèi)者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵(lì)機(jī)制。如建立相應(yīng)的組織品管會(huì)，設(shè)立品質(zhì)獎(jiǎng)金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎(jiǎng)勵(lì)，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

篇13

2房地產(chǎn)投資基金分析

2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析（S）

（1）房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性：房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有高流動(dòng)性：它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小：它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢（W）

（1）目前我國尚未出臺(tái)房地產(chǎn)投資基金法規(guī)，房地產(chǎn)稅費(fèi)不盡合理，對于房地產(chǎn)投資基金的實(shí)施是個(gè)障礙。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實(shí)力有限，能達(dá)到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。

（2）我國實(shí)際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代，沒有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國沒有嚴(yán)格的金融體系，大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長，也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作。

（3）我國的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲(chǔ)蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄幅度仍然很快，而房地產(chǎn)商也有大量的需求，但是整個(gè)金融中介的功能需要到中國香港去完成，這就是由于整個(gè)融資結(jié)構(gòu)存在一個(gè)重大的問題，有必要進(jìn)行構(gòu)建使其完備。

2.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)（O）

（1）投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目（比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。

（2）市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本通過三個(gè)方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

（3）需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55％來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)時(shí)，不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析（T）

（1）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中。在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。

3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

3.1建立健全相關(guān)的法律制度

法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī)，但其持續(xù)發(fā)展，需要更為健全的法律法規(guī)制度。對此，應(yīng)建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)信托市場的公平、公正、公開和透明，以推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

3.2明確稅收優(yōu)惠待遇

房地產(chǎn)投資信托基金在國外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對此，我國可借鑒美國附條件的不對其進(jìn)行雙重征稅的規(guī)定。

3.3嚴(yán)格監(jiān)管，強(qiáng)化信息披露