引論：我們?yōu)槟砹?3篇物業(yè)項目考察報告范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

蘇州科技企業(yè)股權服務有限公司坐落于東沙湖基金小鎮(zhèn)，是全國唯一由交易所轉型發(fā)展而來的專業(yè)投融服務機構，依托元禾控股和東吳證券兩大股東的資源稟賦，從一個基金公司發(fā)展成為擁有200個基金公司入駐的基金平臺，為科創(chuàng)企業(yè)提供值得信賴的資本服務。蘇州科服主要通過托管的方式為基金小鎮(zhèn)的入駐企業(yè)提供服務，包括大樓建設、招商引資、企業(yè)服務、后勤保障等。

蘇州工業(yè)園區(qū)國際科技園產業(yè)管理有限公司是為了適應國際科技園的迅速發(fā)展，為入駐的高科技企業(yè)提供更好的服務應運而生。該公司目前所管轄的物業(yè)項目范圍涵蓋金雞湖區(qū)域項目、獨墅湖區(qū)域項目以及正在建設中的桑田島項目，經營范圍涉及體育健身、工程承接、美食廣場、商務會所的建設及運營。該公司將保安、保潔、綠化等常規(guī)物業(yè)管理項目外包，更多的精力致力于研究對科技企業(yè)的深度服務，使科技園的產業(yè)管理向專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。同時他們將設施設備等資產上印有二維碼，全部實現(xiàn)了信息化，使得資產保值增值有數(shù)據(jù)體現(xiàn)。目前國際科技園面臨的最大問題是停車難的問題，他們采用“定車不定位、常停車和臨停車分開”的方式。該公司的服務定位是成為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的服務商，從企業(yè)孵化階段一直服務到成熟階段，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，使得蘇州國際科技園能夠真正成為創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃。

蘇州港華商業(yè)管理有限公司是蘇州港華燃氣有限公司出資成立的全資子公司，主要承接寫字樓及廠區(qū)的物業(yè)服務項目，目前擁有15人的管理團隊，其中2人負責大廈的招商。考察了解到港華燃氣原先的物業(yè)全部外包，在實際管理過程華掌握了物業(yè)管理的精髓，于是成立自己的物業(yè)公司。目前由于傳統(tǒng)燃氣業(yè)務不斷萎縮，為了適應市場新要求，港華公司不斷摸索，采取“一縱一橫”兩條線同時抓，一方面是經營好主營的燃氣業(yè)務，另一方面以專業(yè)的物業(yè)管理服務為依托，考慮提供增值服務，拓展新業(yè)務。蘇州港華商業(yè)管理有限公司屬于國資企業(yè)，他們指出在自營物業(yè)管理的過程中也會遇到不少問題。物業(yè)本身屬于勞動密集型的行業(yè)，流動率較高，且從業(yè)人員的素質普遍不高。作為國資性質的企業(yè)，他們用人都嚴格按照國家勞動部門相關法律法規(guī)，經常會因為用工方面的問題導致訴訟風險。港華徐總建議用人方面還是采用外包或者與專業(yè)的物業(yè)公司合作等方式更為靈活方便。

上海海鴻福船物業(yè)管理有限公司是由中國船舶工業(yè)集團公司所屬上海江南造船廠投資參股的股份制專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。該公司獲得上海市第一批工業(yè)園區(qū)標準化試點物業(yè)企業(yè)稱號，具備服務中船江南長興造船基地項目、南通濱海園區(qū)項目、南京紅楓科技園等大型企業(yè)和園區(qū)管理經驗，擁有相對成熟的工業(yè)園區(qū)標準化管理體系及運作模式。海鴻公司主要致力于用專業(yè)的物業(yè)管理方法服務園區(qū)新開發(fā)的樓宇、辦公樓、廠區(qū)以及住宅等。

二、 開發(fā)區(qū)當前物業(yè)管理業(yè)務情況分析

目前資產運營事業(yè)部所管理的不動產有：新悅廣場、北郊商業(yè)街、區(qū)域內剩余店面房、新生民營小區(qū)、寶林工業(yè)園、安置小區(qū)、宏皓水處理公司等。通過招投標程序，目前為我們服務的物業(yè)公司包括采林、鼎盾、藍盾、臻誠、海鴻、印木，共六家單位，每年支付給第三方的物業(yè)管理服務費用約450萬元。

結合各家第三方物業(yè)服務的現(xiàn)狀，總結出如下當前物業(yè)管理方面存在的問題：

1.服務的物業(yè)公司較多，管理較為分散，不利于統(tǒng)一管理。

2.外包物業(yè)公司以盈利為目的，服務質量難以控制。外包物業(yè)公司為了保證自己的利潤，在招投標的價格基礎上，通過嚴格控制自身的成本投入，這就導致物業(yè)服務質量普遍不高。

3.物業(yè)公司不負責收費，都是由政府負責收取所有的費用收取整理后交由物業(yè)公司管理，沒有充分發(fā)揮物業(yè)公司的價值。收取費用牽扯了國有公司人員過多的精力，即使有物業(yè)公司，但是也沒有把國有公司人員從繁雜的事務中解脫出來。

三、相關想法與建議

篇2

隨著先進國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業(yè)管理維護營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協(xié)會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業(yè)公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業(yè)同業(yè)公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協(xié)會整合業(yè)者，致力“建構法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護經理人協(xié)會以發(fā)展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協(xié)會活動，包括世界不動產協(xié)會和世界建筑物服務廠商聯(lián)盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會。

目前臺灣物業(yè)管理服務業(yè)中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業(yè)人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業(yè)人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬人，其中駐衛(wèi)保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

臺灣物業(yè)管理服務業(yè)依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護，提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業(yè)支援服務，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務管理、物業(yè)生活服務、社區(qū)網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業(yè)支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區(qū)總體營造、租售服務及不動產營運規(guī)劃等服務，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業(yè)管理的業(yè)務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業(yè)管理公司與保全公司經常無法有效區(qū)分，其主要原因是因為物業(yè)管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務。但是在實際的商業(yè)營運中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式，物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業(yè)發(fā)展很快，維護公司數(shù)量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業(yè)的準入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當?shù)膶嵙Γ菬o法進入這一行業(yè)的。這樣既實現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競爭現(xiàn)象。

近年來，臺灣當局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設，在大學內開設了相關專業(yè)的學科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對物業(yè)管理產業(yè)給予了支持，如臺中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業(yè)5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業(yè)管理的將近1萬人。

同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動，如優(yōu)良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評比、環(huán)境清潔評比、社區(qū)活動評比等。

但是由于整個物業(yè)管理行業(yè)在臺灣還處于成長階段，所以行業(yè)內的企業(yè)管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規(guī)模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。

3、自主經營管理較為普遍

除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺灣地區(qū)許多樓宇也有實行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產開發(fā)公司負責，也不聘請專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質較高

由于市場化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺灣規(guī)范物業(yè)管理的相關法規(guī)主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對等與公平的原則。

在管理過程中雙方依照合約規(guī)定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權力，實行對物業(yè)公司的監(jiān)督。對于不稱職的物業(yè)公司進行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業(yè)主的權利和義務也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業(yè)主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區(qū)也在95%以上。

篇3

3．8月份，聯(lián)合區(qū)樓宇辦，對魏家莊、濼源、四里村、大觀園、桿石橋等園區(qū)辦事處樓宇經濟發(fā)展情況進行調研，重點了解辦事處發(fā)展樓宇經濟工作情況、存在的問題及下一步打算，走訪了萬達廣場寫字樓、銀座晶都大廈、金龍大廈、明珠國際商務港、聯(lián)勤部綜合樓、潤亨大廈等園區(qū)主要樓宇，聽取了樓宇物業(yè)管理方對優(yōu)化提升樓宇的意見建議，撰寫了《金融商務中心區(qū)樓宇經濟調研報告》，重點分析了園區(qū)樓宇經濟發(fā)展的現(xiàn)狀、存在問題以及制約因素，有針對性的提出對策建議。

4．在充分調研的基礎上，著手編制了《金融商務中心區(qū)2015年-2020年發(fā)展規(guī)劃綱要（草案）》，確定了把園區(qū)打造成為全省首批省級現(xiàn)代服務業(yè)集聚示范區(qū)的發(fā)展目標，以及立足、輻射省會城市群經濟圈的功能定位，初步規(guī)劃了“一核三區(qū)四線”（金融商務核心區(qū)，高端商貿承載區(qū)、商埠文化傳承區(qū)、文化創(chuàng)意休閑區(qū)，經四路、經七路、經十路、緯二路發(fā)展軸線）的空間布局，目前初稿已基本完成，將全面征求省市上級機關領導、科研院所專家學者以及園區(qū)企業(yè)等各方面的意見，經進一步細化完善后，報區(qū)委、區(qū)政府審定。

二、開展改革試點，推進創(chuàng)新發(fā)展。

1．為貫徹落實省政府《關于加快服務業(yè)發(fā)展的若干意見》、《關于加快全省金融改革發(fā)展的若干意見》等文件精神，結合園區(qū)發(fā)展實際，起草了《加快推進省級服務業(yè)綜合改革試點工作方案》和《加快金融商務中心區(qū)建設發(fā)展的意見》兩個文件，全面征求了30多個改革試點領導小組成員單位的意見，以區(qū)政府文件的形式下發(fā)，為開展省級服務業(yè)綜合改革試點工作奠定基礎。

2．全面做好省級服務業(yè)綜合改革試點中期評估工作，認真撰寫了改革試點中期評估報告，全面梳理了園區(qū)被確定為改革試點兩年多來的工作成績、主要做法和存在的不足，并提出下一步改革試點工作打算。同時，綜合整理了相關政策文件、調研考察報告等材料匯編成冊，上報省、市發(fā)改委，得到領導好評。

3．充分發(fā)揮企業(yè)創(chuàng)新主體作用，重點走訪調研了齊魯證券、齊魯銀行、通聯(lián)支付分公司等重點金融企業(yè)，了解企業(yè)開展業(yè)務創(chuàng)新、服務創(chuàng)新等方面的情況，為樹立園區(qū)發(fā)展典型，培育創(chuàng)新亮點，有力推進園區(qū)改革發(fā)展奠定基礎。

三、強化協(xié)調服務，提高招商成效。

引進領銳股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、北京百環(huán)園林綠化工程有限公司分公司兩個項目，實際到位資金7.183億元。

1．引進了實際到位資金7億元的領銳基金，是全區(qū)目前最大的一支產業(yè)類股權基金，也是全區(qū)實際到位資金最大的一個招商引資項目。為做好該股權基金的落戶工作，積極為該基金管理公司領銳股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）爭取落實市級股權基金獎勵資金，與企業(yè)相關負責人多次赴市金融辦相關處室協(xié)調落實相關工作，并通過其他關系聯(lián)系市金融辦領導跟蹤落實，現(xiàn)已確定獲得扶持資金200萬元。另外，為該公司中小企業(yè)服務平臺項目申報省級公共服務平臺項目，并協(xié)調相關單位幫助該公司高管解決在濟購買住房等問題。

2．針對泰山文交所遷址問題，拜訪了其上級主管單位魯信集團汲斌昌董事長，積極介紹園區(qū)優(yōu)勢和政策，耐心做好說服工作，使泰山文交所注冊地暫時保留在我區(qū)。2014年，泰山文交所營業(yè)收入預計達到2000萬元，上繳稅收670萬元。

3．持續(xù)跟蹤中國國際金融有限公司分公司落戶工作，邀請該公司華東區(qū)負責人張華興先生到我區(qū)與區(qū)主要領導進行深入溝通，并為其在省內開展業(yè)務牽線搭橋，力促中金公司早日落戶我區(qū)。

4．緊緊抓住全市編制產業(yè)規(guī)劃電子地圖的契機，多次赴制作公司聯(lián)系對接，全面詳細整理提供了園區(qū)功能區(qū)劃分、產業(yè)分布、重點樓宇、重點企業(yè)等信息資料，并協(xié)助搭建系統(tǒng)展示框架。近期，指派專人靠上抓好軟件調試工作，針對軟件操作邏輯、操作程序、界面美化，以及時間進度等方面，督促制作公司按照有利于我們的意見修改完善，目前園區(qū)電子產業(yè)地圖已基本完成。

5．赴西安參加了“省服務業(yè)重點項目推介會”，借助全國性展會平臺，通過在會上園區(qū)介紹、重點招商樓宇和片區(qū)材料，積極對外宣傳推介，爭取吸引全國知名企業(yè)到園區(qū)投資興業(yè)。

6.聯(lián)合綠地集團分公司招商部門制定綠地普利中心招商方案，將通過緊密高效的政企合作，將其形象優(yōu)勢和園區(qū)產業(yè)發(fā)展有機結合，打造金融商務中心區(qū)乃至全市的高端產業(yè)發(fā)展地標。

四、做好產業(yè)園策劃，拓展發(fā)展空間。

1.加強與祥泰廣場項目主要負責人員的聯(lián)系對接與溝通協(xié)調，積極推進項目建設進度。另外，加強在1號寫字樓頂設置“金融產業(yè)園”發(fā)光字、項目宣傳等方面的溝通協(xié)調，確保相關工作順利實施。

2.根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府依托祥泰廣場項目打造金融產業(yè)園的工作部署，對金融產業(yè)園產業(yè)定位和招商方向進行初步規(guī)劃策劃，將培育發(fā)展小額貸款、民間資本管理、股權投資、消費金融等各類新興業(yè)態(tài)金融機構，配套發(fā)展法律、會計、評估等中介服務機構，將金融產業(yè)園打造成為金融商務中心區(qū)新興金融產業(yè)培育基地。

3.積極聯(lián)系通海裝飾工程有限公司、深圳洪濤裝飾股份有限公司、朗至企業(yè)形象設計有限公司等機構，咨詢產業(yè)園整體外觀風格規(guī)劃設計以及辦公場所內部裝修等相關事宜。

4.積極推進金融產業(yè)園招商引資工作，一方面積極對接祥泰廣場銷售負責人，全面掌握祥泰廣場售樓動態(tài)，規(guī)范和引導在售樓盤的招商方向，另一方面，將金融產業(yè)園積極向泰康養(yǎng)老、魯財控股有限公司等金融機構推薦，目前，中國銀行、建設銀行、招商銀行、萊商銀行等銀行機構基本確定落戶，一汽金融、平安人壽、平安財險、太平人壽、太平財險等機構正在積極洽談。

5．專門制作了產業(yè)園展板和宣傳圖冊，認真做好全市實體經濟發(fā)展半年視察，區(qū)人大常委會及部分人大代表樓宇經濟視察、市政府研究室領導視察等接待活動。

五、開展交流掛職，發(fā)揮橋梁紐帶作用。

今年9月份，按照省委、省政府關于“一圈一帶”雙向交流掛職工作的要求，園區(qū)服務中心主任在省金融辦掛職任民間融資監(jiān)管處副處長。

1.認真學習省金融辦工作規(guī)范，明確工作職責，熟悉工作流程，全面了解目前全省民間融資工作基本情況，掌握相關業(yè)務知識，調整工作思路，較短時間內融入了新環(huán)境、新集體。在日常工作中，認真查閱工作檔案和文件，虛心聽取領導、同事的意見，開拓工作思路，提高駕馭和解決問題的能力。

2．扎實工作，全面完成各項工作任務，積極參加全辦各項工作會議和民資處組織的各類會議，協(xié)助民資處成功地在泰安市召開了全省民間融資工作現(xiàn)場會，積極參與起草會議方案和會議材料，認真做好會前準備工作，以及全省民間融資標志設計及教材編寫等工作，得到領導認可和同志們的好評。

3.發(fā)揮橋梁紐帶作用，努力做好“聯(lián)絡員”、“宣傳員”，積極向辦領導和各處長匯報金融商務中心區(qū)和金融產業(yè)園的整體規(guī)劃和工作思路，加強工作對接，力爭引入更多的金融機構和組織，進一步鞏固區(qū)在區(qū)域性金融中心的核心地位。

六、增強主動意識，自覺加強自身建設。

1.加強與區(qū)編辦、財政局、事管局、人社局等單位的聯(lián)系對接，全面做好新設立事業(yè)單位法人、組織機構代碼證、刻制公章等注冊登記相關程序，單位賬戶設立，資金撥付，賬務管理，統(tǒng)發(fā)工資申請，以及公務用車申請、維護、修理等基礎性工作。

2.認真做好新進事業(yè)人員招考工作，協(xié)助人社局做好事業(yè)人員招考簡章、網上報名審核、考生資格審查、書面考試、面試，以及對通過面試的考生赴廣西南寧、平陰進行實地考察，并撰寫了兩名同志的考察報告。通過公示期無異議后，做好調檔案、簽合同、落編制、工資轉移等工作。

3.成立了園區(qū)服務中心黨支部，扎實開展黨的群眾路線教育實踐活動，認真查擺領導班子“”問題，嚴格整改落實；深入開展談心談話活動，嚴肅認真召開單位組織生活會，使每位黨員都受到了一次嚴格的黨內生活鍛煉；推進園區(qū)服務中心制度建設，制定園區(qū)服務中心工作人員行為規(guī)范、黨風廉政建設責任制等規(guī)章制度，抓好“”方面問題的整改落實，確保教育實踐活動取得實效。

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Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures

中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產開發(fā)公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。

一、 房地產開發(fā)工程招投標的基本形式

房地產開發(fā)工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。

基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：

1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；

2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術壟斷環(huán)境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；

3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環(huán)境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；

4、戰(zhàn)略招標，是指為發(fā)揮房產集團規(guī)模化優(yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設備進行集團同意戰(zhàn)略招標的模式；

房地產開發(fā)工程采用招投標模式的一般包括：

① 前期工程：包括前期設計、咨詢、勘察測繪、監(jiān)理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；

② 建筑安裝工程：包括基礎工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；

③ 基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數(shù)字電視工程；

④ 配套設施工程：配套學校、幼兒園、居委會等工程；

⑤ 物業(yè)前期服務類工程：物業(yè)服務單位招標等

二、 房地產開發(fā)工程招投標的程序

招標程序包括：

1、 招標計劃階段：根據(jù)項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，

2、 招標準備階段：

（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據(jù)工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行。應負責寫成考察報告。

（2）、確定合同形式、編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

c、當采用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；

d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

3、 招標實施階段；

包括發(fā)放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂

4、 合同簽訂階段

包括發(fā)放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

三、 主要存在的問題

房地產開發(fā)工程招投標在整個房地產開發(fā)過程中是一個很重要的一環(huán)，關乎到整個房產項目是否盈利、能否順利實施，是房產開發(fā)的生命線！

但是同時也是房產開發(fā)過程中比較復雜、難度較大和風險可控要求較大的一環(huán)，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：

1、 招標的時間緊

要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，

2、 成本制約要求很高

開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現(xiàn)成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優(yōu)質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。

3、 往往不具備整套完善的施工圖

招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節(jié)點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖、甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。

4、 開發(fā)、設計、招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續(xù)的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。

四、 如何解決存在的問題---相應的對策分析

針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：

1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；

2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

3、 施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通，；

4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；

5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

6、 前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內耗；

7、 房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。

篇5

隨著新型高鐵客站的建成，鐵路客站與其他的交通樞紐相比而言有著更加便捷和服務的高效性，這就體現(xiàn)出了高鐵客站的獨特優(yōu)勢，不但增大了高鐵的客流量，也讓高鐵的客流成分出現(xiàn)了一些變化，很多具有高端消費能力的商務旅客地涌入，為鐵路的客站建設與發(fā)展提供了新的活力和商機。

新型的高鐵客站現(xiàn)在已經成了城市的新地標，旅客到了車站乘車，已經不單單是為了可以享受舒適的服務，更加希望可以讓候車的時間變成了享受多方面優(yōu)質服務的過程。商業(yè)項目的形象、品味以及完善的程度會決定到旅客甚至是社會各個層面對車站和鐵路整體的滿意程度。明確現(xiàn)代化的高鐵客站的商業(yè)經營的定位，可以更好地為旅客與社會的消費需要進行服務，這具有了一定的時代意義。

高鐵客流量的改變中所包含的消費潛力和商機也同樣要求了鐵路運輸部門對高鐵客站商業(yè)開發(fā)的思路需要進行擴展，根據(jù)多元化的現(xiàn)展戰(zhàn)略，逐漸地創(chuàng)新高鐵客站的商業(yè)發(fā)展模式，不斷地將客站的商業(yè)發(fā)展成為能夠支撐鐵路發(fā)展的中心業(yè)務，通過這種經濟收益的方式來彌補鐵路客站的巨額建設費用與運行的成本費用。

設計裝修風格確定

新型的高鐵客站商鋪的開發(fā)與發(fā)展中，最重要的就是商鋪的設計方案，只有明確了商鋪的設計裝修的整體風格，才可以進行接下來的細部設計、裝修材料的選擇、施工，才能夠保證高鐵客站的商鋪可以同客站在同一時間內運營。在現(xiàn)代化的社會發(fā)展過程中，設計理念已經逐漸地走向了國際的多元化道路，但是對于新型高鐵客站的設計裝修來說，風格需要與高鐵客站的風格相統(tǒng)一，體現(xiàn)出來統(tǒng)一的協(xié)調性以及客站與商鋪是一體的感覺。并且，在設計的過程中還需要考慮到附近商鋪的設計風格，雖然不要求與他們的設計風格相同化，但是不能夠在風格的設計上出現(xiàn)太過扎眼的裝飾，盡量與周圍的商鋪以及建筑物的設計保持協(xié)調性，讓旅客感覺到舒適的協(xié)調感。由于，高鐵客站是最近新出現(xiàn)的鐵路運輸車站，所以，在設計風格方面要突出新穎和新鮮感，添加一些時尚的因素，在設計上體現(xiàn)出靈活性。讓旅客在消費的服務過程中還有了一定的視覺的享受。

裝修材料的選擇

對高鐵客站商鋪的裝修材料的選擇是非常嚴格的。商業(yè)范圍里所采用的全部裝修的材料都一定是全新的高質量的材料，而且必須滿足燃燒性能等級要求。

店面、收銀臺以及是櫥柜的邊角禁止采用塑料的壓層，禁止采用塑料壓層來充當工作臺面的拋光。塑料壓層必須是憑借一種能夠接受的方法采用隱藏方式的接縫，不可以采用暴露出來的接頭。使用的所有塑料壓層必須是商場中適用的，而且只能用作在如果邊角出現(xiàn)沖擊與切割不會出現(xiàn)問題的前提下。對工作臺的材料選擇，建議使用花崗巖、大理石、可麗耐或者是別的表面較堅實的材料。成品必須被涂刷經過了處理的氧化鋁等，并且還要帶有高質量的有色靜電涂層或者是涂瓷漆。同時，可以選擇各種高質量的有釉或者是無釉磚，如陶瓷、缸磚以及瓷磚等，如果沒有沖擊與耐久性的問題，還是優(yōu)先選擇采用馬賽克瓷磚。全部暴露在外面的木材或者是薄板都要是天然的，也可經過染色或者噴涂的。木質的成品樣本可以包含提前材料的種類、染色以及對物業(yè)建筑物的防火處理。高鐵商業(yè)施工中所選的木質結構必須通過烘干式的防火處理，并且要做到依法合規(guī)。

商鋪中的頂面材料、墻面材料、地面材料以及固定家具兼做隔斷的都必須采用A級防火材料，移動家具必須采用B1級以上的防火材料。并且全部的成品都要滿足所有的適用法律法規(guī)。

嚴格按照圖紙施工，確保車站商鋪與車站同步開通運營

為了確保高鐵商業(yè)的高效運營，保證商鋪與客站的同步開通，就要在堅持客站與商業(yè)同步設計規(guī)劃的前提下，把商業(yè)的物業(yè)條件預埋加入到站房的整體建設中，要進行同步的組織施工，這樣不但能夠減少站房施工中的結合部與施工的干擾，確保了施工進度，還能夠合理地避免了因為商業(yè)物業(yè)條件預埋不到位的二次改造而出現(xiàn)的高額的返工費用。

高鐵客站商業(yè)開發(fā)必須經過嚴格的流程審批。業(yè)主方將高鐵客站商業(yè)平面布局規(guī)劃圖報鐵路公安消防處審查，并進行車站消防性能化測試；消防性能化測試通過后進行商業(yè)施工圖紙出圖；由鐵路公安消防處對圖紙中的商鋪內部布局、商鋪面積、裝修材料等因素進行審查，審查通過后方可進行施工。

在施工的過程中，一定要嚴格地根據(jù)設計圖紙進行施工，尤其是對材料的選擇方面，禁止以次充好，偷工減料。施工單位將根據(jù)設計圖紙精心組織人員、統(tǒng)籌規(guī)劃資源、合理安排工序，完全按照規(guī)劃的施工時間開展施工，同時確保施工的質量，從而保證高鐵客站商鋪和車站在同一時間順利開通和運營。

強化現(xiàn)場監(jiān)管，加強現(xiàn)場巡視，保證安全文明施工

我國的新型高鐵客站不僅站房面積龐大，客站內商業(yè)區(qū)域眾多，同時高鐵客站尤其是大型的樞紐站被定位為城市的交通和社區(qū)商業(yè)中心。所以，高鐵商業(yè)的施工質量與施工安全是非常重要的。

高鐵商業(yè)需要合理地進行商業(yè)區(qū)域的空間建設，客站的商業(yè)布局建設需要考慮到商業(yè)的業(yè)態(tài)、客流動線等因素，盡量讓布局更加地合理，在最大的程度上達到經營的需要與商業(yè)價值的提升。并且在施工過程中需要嚴格地根據(jù)現(xiàn)在實行的鐵路消相關管理規(guī)定進行，使高鐵客站的商業(yè)形態(tài)更加地多樣化，和站房的整體建筑的風格相統(tǒng)一。盡量提高客站商鋪的可以利用的面積和空間，還需要給商鋪中需要安裝的一些強、弱電預留位置。

在高鐵商業(yè)的施工中，一定要建立完善的商業(yè)安全施工的管理體系。其中包含了安全的生產責任制、安全生產責任書的制定等。在施工的過程中需要加強施工現(xiàn)場的監(jiān)管，保證施工的進度和質量，加大施工現(xiàn)場的巡查力度，提高施工的工作效率，確保了高鐵客站商鋪施工的安全性和文明性。

總結：

本文通過對高鐵車站商鋪設計裝修風格、設計裝修的材料、嚴格按照設計圖紙進行施工以及保證安全文明施工等四個部分的論述，闡明了我國新型高鐵客站商業(yè)建設和發(fā)展是十分迅速的。我們借鑒了國內外的高鐵客站商業(yè)的開發(fā)經驗，堅持“提前介入、合理規(guī)劃、統(tǒng)籌資源、同步開通”的原則，加快管內高鐵客站商業(yè)建設速度，這對探索中國高鐵商業(yè)開發(fā)模式、實行鐵路新一輪多元化發(fā)展起到積極作用。

參考文獻：

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[2] 李丹明.李玉梅.東日本鐵路公司的多種經營[J].中國鐵路，2006（9）：32-33

篇6

×享有“全國村鎮(zhèn)建設先進鎮(zhèn)”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國造林綠化百佳鎮(zhèn)”、“中國五金制品產業(yè)基地”、“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”等榮譽的廣東省中山市小欖鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域總面積平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積平方公里戶籍人口萬人，另有外來人口萬人。改革開放前，小欖鎮(zhèn)是一個地道的農業(yè)小鎮(zhèn)，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮(zhèn)經濟的主要來源。改革開放以來，小欖鎮(zhèn)的經濟得到了快速發(fā)展。年，全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達家，地方生產總值億元，稅收總額億元；農業(yè)總收入億元，工業(yè)銷售收入億元，商業(yè)營業(yè)額億元；城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入萬元，農民人均年純收入萬元，年末各項存款余額億元。

×一、小欖鎮(zhèn)的主要做法

×創(chuàng)新資產經營機制。小欖鎮(zhèn)為整合資源，搞好鎮(zhèn)屬集體資產的資本運作，促進集體資產的保值增值，年鎮(zhèn)政府成立了資產經營公司，將鎮(zhèn)屬的經營性資產、非經營性資產（指學校、醫(yī)院、已購買的用于公益性事業(yè)的土地資源等）納入資產經營公司管理運作。資產經營公司管轄工業(yè)總公司、原創(chuàng)：城鎮(zhèn)建設發(fā)展總公司、旅游總公司、供電所、發(fā)電廠、人民醫(yī)院、陳星海醫(yī)院、電視臺以及部分民辦學校等。資產經營公司作為鎮(zhèn)人民政府管理鎮(zhèn)屬集體資產的經營管理機構，以出資人的身份出面，主要負責對鎮(zhèn)屬集體資產的產權管理，對鎮(zhèn)屬各大公司及事業(yè)單位進行財務監(jiān)控和經營效益分析，制定和監(jiān)督實施績效考核激勵機制，參與組織實施投資項目調研與可行性評估，加強對各大公司和其它直屬事業(yè)單位的內部審計，參與確定產業(yè)發(fā)展方向，推動和協(xié)調鎮(zhèn)屬參股、控股企業(yè)走向資本市場等工作，并根據(jù)各公司的經營情況和鎮(zhèn)政府的決定組織好利潤收交。年該鎮(zhèn)資產經營公司擁有的經營性凈資產收益率超，鎮(zhèn)政府獲得收益近億元。

×鎮(zhèn)資產經營公司下屬的工業(yè)總公司、城鎮(zhèn)建設發(fā)展總公司、旅游總公司作為投資主體實施開發(fā)經營。到年底，工業(yè)總公司已擁有參股控股企業(yè)家，總資產已超過億元，年銷售額達億元。城鎮(zhèn)建設發(fā)展總公司是一家集公用事業(yè)、房地產、電子、貿易、高新技術于一體的多元化綜合經濟實體，擁有直屬企業(yè)家，總資產已超過億元，年營業(yè)收入近億元。旅游總公司擁有家酒店和家國際旅行社，其中四星級家、三星級家，擁有固定資產億元，年營業(yè)額近億元。

×小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬資產經營機制的創(chuàng)新，既減輕了鎮(zhèn)政府的投資壓力和經營風險，又使集體資產每年得到了左右的增值。截至年底，小欖鎮(zhèn)資產經營公司管理的經營性資產總額達億元，非經營性資產億元，凈資產億元。

×創(chuàng)新土地使用制度。小欖鎮(zhèn)在創(chuàng)新土地使用制度上主要體現(xiàn)在三個方面：一是在征地時注重了預留地的安排。鎮(zhèn)政府成立了土地儲備中心（現(xiàn)已取消），具體負責土地的征用和出讓工作。征地時，支付給村每畝～萬元征地補償款。在規(guī)劃建設區(qū)范圍內，按征地總面積～的比例以熟地通水、電、路、平整土地返回給所在村使用，村里可以出租，也可以自己實施開發(fā)建設，創(chuàng)辦物業(yè)，使其保值增值，但不得買賣和轉讓。如永寧社區(qū)現(xiàn)有廠房、鋪位、宿舍萬平方米，工業(yè)地萬平方米，廠房以每月元、商業(yè)用房每月～元、工業(yè)用地每月元進行出租，物業(yè)出租率達。年，獲得租賃收入億元，租金收款率達，預計今年物業(yè)總收入億元。二是在給農民的補償時注重了長遠收益。在征地時，只補償農民生產性損失費（指青苗費、農業(yè)設施費等），農民從社區(qū)居委會土地出租或創(chuàng)辦物業(yè)獲得的收益中享受股份分紅。三是在供地時注重了投資強度。工業(yè)企業(yè)要購買土地，每畝地的年生產銷售額必須達到萬元以上，提高了土地的利用率。

×創(chuàng)新和諧發(fā)展環(huán)境。

×（）全方位的政府服務。小欖鎮(zhèn)注重投資環(huán)境的“軟件”建設，鎮(zhèn)政府成立了“一室四中心”，即招商協(xié)調辦公室、生產力促進中心、技術服務中心、產品技術中心、人才交流中心，為企業(yè)提供文明、友善、優(yōu)質、高效的服務，全力支持企業(yè)的發(fā)展。此外，該鎮(zhèn)有一支強大的治安隊伍，如永寧社區(qū)設立了個治安執(zhí)勤部，有專職治安巡邏隊員近人，做到小時全天候站崗、巡邏執(zhí)勤，保障社會秩序和人民安居樂業(yè)。

×（）廣覆蓋的社會保障。緊緊圍繞“三個一”（人人都有一個工作崗位，人人都有一份股權，人人都享受一份福利），搞好社會保障工作。在就業(yè)方面，鎮(zhèn)、社區(qū)都成立了“幫助本鎮(zhèn)（社區(qū)）群眾就業(yè)辦公室”，負責幫助需要就業(yè)的群眾采集就業(yè)崗位。鎮(zhèn)黨委、政府分派每個機關部門駐點一個社區(qū)居委會，實施挨家挨戶調查摸底，將了解到的就業(yè)需求情況進行綜合分析后報鎮(zhèn)就業(yè)辦，同時協(xié)助就業(yè)辦一起幫助落實工作崗位。年下半年，全鎮(zhèn)排出個勞動力需要就業(yè)，他們在去年年底前對家庭中“零就業(yè)”的人、困難家庭中的人先進行了安置，其它需要安置的人計劃在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落實。在社區(qū)股份方面，至年底，全鎮(zhèn)全面實施了撤村建居工作，均實施了社區(qū)股份制改革，農民人人享有一份股權，每股每年分紅最低不少于元。如永寧社區(qū)在年每股分紅利元，年每股分紅利元。在福利保障方面，一是實施了農村基本養(yǎng)老保險。符合年齡規(guī)定，無經濟收入來源的農民均可參加農村基本養(yǎng)老保險，月繳費基數(shù)分別為元和元，繳費比例為。市、鎮(zhèn)兩級財政分別注入一部分資金，鎮(zhèn)級財政對參保個人每人每月補貼元到個人帳戶。經濟條件較好的社區(qū)居委會保險費由單位繳納，經濟條件不具備的社區(qū)居委會由個人和單位各承擔，按照目前的繳費標準，參保對象到達退休年齡每月可享受約元的收入。二是實施了醫(yī)療報銷制度。凡本鎮(zhèn)戶籍的人員，均可參加合作醫(yī)療，參加合作醫(yī)療的人員每人年繳保費元，市、鎮(zhèn)財政分別給予每人每年元、元補貼，參加合作醫(yī)療人員住院的藥費、手術費、檢驗費、檢查費、治療費、床位費和護理費實行分檔報銷，其中，藥費和手術費報銷，上不封頂。

×（）高標準的配套設施。小欖鎮(zhèn)高起點規(guī)劃、高水平建設，形成了一座具有現(xiàn)代氣息的新興城市。該鎮(zhèn)的配套功能齊全，建成了三甲標準的醫(yī)院、五星級酒店、江濱公園、高標準商住花園，集酒店、休閑、娛樂于一體的大型綜合商業(yè)廣場和文化、體育、展覽中心，發(fā)電廠、污水處理廠等配套設施。目前，全鎮(zhèn)有各類中小學所，其中，省一級學校所，市一級學校所。

×二、小欖鎮(zhèn)的主要經驗

×堅持發(fā)展不動搖。改革開放特別是九十年代以來，小欖鎮(zhèn)始終堅持發(fā)展是硬道理、發(fā)展是主旋律、發(fā)展是第一要務，不管什么風，咬定發(fā)展不動搖，無論是順境還是逆境時，無論是宏觀環(huán)境寬松還是趨緊時，全心全意謀發(fā)展、抓發(fā)展，創(chuàng)造出了小欖經濟和社會事業(yè)跨越式發(fā)展的奇跡。

×勇爭一流不停步。小欖鎮(zhèn)云集了一大批想干事、能干事、會干事、干好事的領導干部，團結拼搏，超越自我，樂于奉獻，只有指揮員、戰(zhàn)斗員、實干家，沒有評論員、研究員、理論家，始終帶領全鎮(zhèn)人民創(chuàng)大業(yè)、建新功。與此同時，不干則已，干則一流，不斷制造出全國第一的“產品”。在成績面前永不滿足，永不停步，一直在調整和修正前進的標桿、奮斗的目標，始終保持昂揚向上、滿懷激情的精神狀態(tài)和腳踏實地、埋頭苦干的創(chuàng)業(yè)勁頭，勇于爭先、搶先、追先，走在時代的前沿、發(fā)展的前列、群眾的前面。

×開拓創(chuàng)新不松勁。小欖鎮(zhèn)經濟和社會事業(yè)之所以能突破一種又一種要素制約，創(chuàng)造出一個又一個發(fā)展奇跡，關鍵在于廣大干部包括群眾思想大解放、觀念大轉變、創(chuàng)新意識強，敢于和善于打破常規(guī)做法、突破習慣思維、沖破條條框框，按照“三個有利于”，把上級精神與當?shù)貙嶋H、群眾利益有機地結合在一起，敢冒、敢闖、敢試，并且在如何辦、如何辦得更好上動腦筋、下功夫。

×三、幾點建議

×通過對小欖鎮(zhèn)的考察學習，結合我區(qū)實際，我們認為在發(fā)展鎮(zhèn)、村集體經濟和增加農民收入等方面要進一步解放思想、大膽探索、勇于實踐。

×在資產經營上求突破。以資本為紐帶，將各鎮(zhèn)（街道、區(qū)）擁有的集體資產（包括經營性資產、非經營性資產）整合起來，通過清產核資、摸清家底后，組建鎮(zhèn)級資產經營公司，統(tǒng)一經營和管理，逐步建立和完善集體資產經營的激勵和制約機制，充分釋放鎮(zhèn)級集體資產的能量，不斷發(fā)展和壯大鎮(zhèn)級經濟。目前可選擇—個經濟基礎較好、發(fā)展?jié)摿^大的地方進行試點，由區(qū)委農辦牽頭，各相關部門積極配合實施。

篇7

房地產項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當，過程控制監(jiān)管是否到位，直接影響到投資項目的建設效果。

為了完成建設項目投資控制目標，必須建立健全投資控制體系，明確職責分工及相關制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機構和人員，明確各級成本管理人員的任務和職能分工，明晰權利和責任。

1 項目選址與決策

根據(jù)房地產項目發(fā)展規(guī)劃適時進行項目選擇，由建設單位組成項目考察小組，經市場考核調研，編寫項目考察報告。

考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經濟實力、協(xié)作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數(shù)量、交通運輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預測進行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。

2 工程設計階段

2.1優(yōu)化設計方案

優(yōu)化設計方案是設計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設計隊伍的選擇，設計方案的比選及方案的綜合優(yōu)化達到有效控制投資的目的。具體如下：

2.1.1選擇設計隊伍

設計隊伍的選擇是通過招標的形式進行確定的，是從多個具有設計資質的設計單位中選擇一個實力較強、技術力量雄厚、設計質量較好、經濟實用、設計費用相對合理的設計單位。各項目設計單位經過招標程序、優(yōu)勝者獲選，設計成果必須綜合各投標者的所有優(yōu)點，全面整合，拿出最優(yōu)秀的設計方案供業(yè)主使用。這樣既提高方案的水平，又節(jié)約了設計費用，確保了工程造價的合理性。

2.1.2進行方案比選

根據(jù)工程地質情況和實際要求，合理選擇基礎形式和地基處理方式；根據(jù)市場和公司運營情況合理選擇工程建筑規(guī)模和套型面積等指標；認真進行方案比選，選擇方案優(yōu)、實用性強、經濟效益突出的方案，并對方案全面優(yōu)化，參與進各方的優(yōu)點。

2.1.3優(yōu)化設計方案

對方案各專業(yè)內容提請高水準設計單位對建筑、結構、設備的經濟實用性、舒適耐久性等進行探討深化。

設備及各種材料選用及特種設備參數(shù)，需要建設單位在設計院設計成型前給予合理建議，同樣的材料、設備，在選擇合理，達到相同使用目的前提下，運用綜合價值分析的原則，達到滿足工程需求、控制工程投資的目的。

2.2進行可控設計

所謂可控設計就是對設計項目進行有效的控制，造價咨詢單位要與設計人員積極配合，從項目初始定位、結構合理性、建設標準、設備選型等進行比選。

根據(jù)項目投資計劃，按照前期批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算進行施工圖設計，在保證各專業(yè)達到使用要求的前提下，按投資比例進行可控設計，保證項目總投資在可控制范圍以內。

3 工程項目及分部分項招標

3.1工程項目招標

建設項目參建組成中總包單位、監(jiān)理單位公開招標或采用邀請招標，需要到當?shù)亟ㄔO局指定業(yè)務窗口辦理相關手續(xù)，按照相關規(guī)定流程執(zhí)行。

項目招標過程中，主要是在招標文件條款上，招標單位應掌握主動權，可以通過在招標文件中制定一些約束條款達到控制投資的目的，招標文件編寫工作應有相應招標資質的公司或建設單位自行組織編寫，其參與人員應包括相關專業(yè)人員和造價人員共同完成。建設單位自行招標其它分包隊伍的應按照流程執(zhí)行，以達到控制投資的目的。

3.2建設單位組織分部、分項工程招標

根據(jù)工程進展情況，對項目分部、分項工程確需招標確定的，嚴格按項目流程進行，由現(xiàn)場工程部提出技術參數(shù)、內容、數(shù)量等編寫招標申請，材料預算部審核招標內容，核準后組織內部招標報價，下發(fā)招標文件要求和圖紙資料，組織招標答疑，參照正常評標程序評標，報批批準。

4 材料物資采購及控制

做好材料物資采購及各項招標規(guī)劃、確定合理詳細的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。

實行部門負責制，由物資供應部制定切實可行的材料物資采購細則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進行市場調研、綜合比對，建立材料物資供應商臺賬。

建立完善的監(jiān)管機制，監(jiān)管部門配合物資采購部門制定招標文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監(jiān)管物資采購全過程，保證物美價廉。

5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴格、不規(guī)范、不全面，合同條款缺少必要的風險條文的責任約定，引

發(fā)爭議勢必增加項目投資。總結如下：

5.1準確選用合同類型:根據(jù)項目建設規(guī)模、計劃工期長短、項目的復雜程度及外部環(huán)境等因素，選擇使用固定總價合同、可調合同或成本加酬金合同等類型。

5.2仔細審核合同條款:條款是否面面俱到，風險和違約責任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風險責任是合同的重要條款，結算時經常會引起糾紛。

5.3風險條款控制內容:

5.3.1合同中約定的主要人、材、機及一定風險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調整，應在合同中詳細注明風險的范圍，注明水泥、鋼管不做調整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調整范圍之列。根據(jù)工程特點和工期目標，約定施工方承擔5%以內的人工材料價格風險和10%的機械使用風險費用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費、機械費、措施費、管理費等合理調整的相關約定。

5.3.2工程量的變更引起的單價調整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要

在合同中約定，變化在合同約定幅度以內的執(zhí)行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調整，其單價及措施費項相應調整。一般幅度約定為10%。

5.3.3工程措施費用的約定：招標文件應約定措施費用是否可調，如何調整要在合

同中載明。綜合單價計價的項目措施費，當工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費超過0.1%時，其對應的措施費應作調整。其他不做調整。

6 施工階段成本控制

6.1 施工過程階段：嚴格按合同和清單內容執(zhí)行，應對施工過程中發(fā)生的工程設

計變更、現(xiàn)場簽證等進行有效控制。嚴禁在簽證過程中出現(xiàn)模糊不清的內容，缺乏可控尺度，簽證內容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補簽，與實際情況不符等情況。并嚴格圖紙會審資料執(zhí)行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴格管理，抓好落實，嚴格簽署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1嚴格合同簽訂管理：合同簽訂是建設雙方成本管理的重要內容，其中明確界定雙方的責權，為工程質量、進度、造價控制提供依據(jù)。

6.2.2加強設計變更管理：由于建設工程獨特性和設計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術因素或工程的功能定位估計不足，以及建設單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現(xiàn)變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。

合同價的變更是工程量變更、工期調整引起的，工程量變更一般是有現(xiàn)場工程設計變更引起的。在施工過程中不可避免會產生一系列的設計變更，原因多種多樣，設計與實際現(xiàn)場不符，現(xiàn)場新增加內容，施工過程中因自然或其他原因不能實現(xiàn)的等，所有設計變更應經建設單位同意后方可進行變更設計，合理的設計變更可以有利工程進展，節(jié)省工程投資。

6.2.2.1涉及建筑結構或立面效果等重要變更，必須經過設計單位出具設計變更。

6.2.2.2不涉及建筑結構或立面效果的變更，由施工單位提出，經監(jiān)理單位和建設單位審核通過后，可直接變更。

6.2.2.3設計單位提出的變更經建設單位同意后可以直接出具設計變更。

6.2.3加強現(xiàn)場簽證管理 ：現(xiàn)場施工過程中建設單位要加強管理，積極發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表的作用，督促施工方嚴格按圖施工，認真完成合同清單內容。甲方現(xiàn)場代表要督促施工方做好現(xiàn)場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續(xù)，給工程結算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現(xiàn)場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。

只有施工過程中嚴控現(xiàn)場簽證的渠道和內容，才能使工程造價在整個項目建設過程中得到有效控制。

6.2.3.1工程現(xiàn)場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內容，明確結算方式及簽證價格。現(xiàn)場重要隱蔽工程或重大現(xiàn)場變化，要留有影像資料存檔備查。

6.2.3.2現(xiàn)場簽證單必須準確詳實，現(xiàn)場各方代表簽字并蓋章。

6.2.3.3合同、清單及招標文件等明確約定的內容，不另行簽證。

6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設單位資金支付不及時、原設計出現(xiàn)較大變更、現(xiàn)場條件不滿足施工等非施工方責任造成誤工、機械設備停置，應在合同規(guī)定的范圍內以書面的形式予以確認。

6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應注明材料的特征、規(guī)格、型號等及費用組成，以便結算時調整。

6.2.3.6現(xiàn)場存在無法計算工程量或特殊內容的項目，可以三方商定的具體費用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費等。

6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認可。

7 項目結算階段成本控制

施工單位的最終合同價款是在工程結算完成確定，嚴禁施工單位在結算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設名目等不符合現(xiàn)場實際的情況發(fā)生。

7.1控制方法及措施

工程竣工結算審核，完全履行合同的的結算是對工程量清單項目的結算和經認可的變更、簽證內容的結算。

7.1.1為有效地進行投資控制，應定期進行投資計劃值和實際產生費用進行比較，發(fā)現(xiàn)實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當?shù)募m偏措施，有效控制投資。

7.1.2根據(jù)合同對竣工結算送審金額進行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產生的審計費由施工單位承擔。

7.1.3根據(jù)合同對結算送審資料的專款約定，要求資料應真實完整、合法規(guī)范。

7.1.4執(zhí)行建設單位自審和專業(yè)機構審計相結合，現(xiàn)場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業(yè)機構對審計結果進行復核，明確責任風險。

7.1.5注重竣工結算審計過程中的各個要點，要求準確合乎相關約定，做到有理有據(jù)，計費計價符合相關規(guī)定。

7.1.6現(xiàn)場隱蔽資料簽字必須有建設單位現(xiàn)場代表和監(jiān)理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認可。

8 項目運行過程控制

8.1營銷過程控制

8.1.1前期工作：根據(jù)項目開發(fā)建設時序及時進行項目報建工作，盡早辦理規(guī)劃許可、施工許可及房屋預售許可等三證。按規(guī)定繳納各種報建費用，并爭取各政府部門盡可能的政策優(yōu)惠和減免。

準確核算項目銷售面積。發(fā)售前應組織設計、施工、造價審計相關人員編制詳細的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。

8.1.2營銷控制：

8.1.2.1營銷支出計劃應全面考慮、編制詳細費用計劃，與銷售進度保持一致。按期進行營銷費用分析，使支出與銷售收入相協(xié)調。

8.1.2.2營銷所需各種設施根據(jù)實際需要設置，滿足促進營銷活動的進展的要求，不得盲目、重復建設，造成不必要的浪費。

8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關的可行性預測，做到有的放矢，效果明顯。

8.1.2.4居家示范物品和現(xiàn)場銷售設施最大限度回收整合利用。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回，減少公司的損失。

8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉時間，有效加大資金的使用效率。

8.2物業(yè)管理控制

8.2.1根據(jù)入住情況和階段合理配置物業(yè)管理人員，減少不必要的費用浪費，物業(yè)人員加強崗位培訓，提高職操水平，減少過程中損失。

8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發(fā)現(xiàn)和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養(yǎng)人的的原則。

8.2.3做好設施物品購置計劃，先申請批復，后購買使用，做到物盡其用。

8.2.4完善服務標志設施和警示設施，減少不可預見的事件發(fā)生；加強安全引導和檢查，嚴禁安全事故發(fā)生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內存在的維修一律轉嫁原施工單位，保修期之外，要統(tǒng)籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統(tǒng)化、規(guī)范化、標準化。

9 結束語

總之，房地產項目投資控制是一項集技術、質量、施工、運行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責。項目實施過程中建設單位需要掌握好質量、工期、成本、運營等各方面的關系，有效提高資金使用效率，只有加強全過程投資控制管理，才能保證企業(yè)良好的經濟效益。

參考文獻

[1]烏云娜工程建設全過程項目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。

篇8

1、有較為完善的管理機構。本次行程所安排參觀的社區(qū)服務中心，據(jù)香港同行介紹，都是由香港政府統(tǒng)一投資，統(tǒng)一管理和統(tǒng)一指導，各社區(qū)服務中心有專職人員從事該項工作。作為香港政府具體協(xié)調負責此項工作的部門是民政事務處。香港政府在全港各地根據(jù)實際需要開設了多個社區(qū)服務中心，為全港市民提供各種有償、低償或無償?shù)姆铡Ｈ鐖阅岬爻敲鲪勰獜埲鹎谏鐓^(qū)服務中心等這一類由政府投資的服務中心，在全港就有13家之多，這還不包括政府配套樓宇內所開設的社區(qū)管理中心。應該說，經過多年的努力，香港政府在全港開設有多個社區(qū)服務中心，社區(qū)服務遍地開花，而且所有的社區(qū)服務中心都有一個統(tǒng)一、鮮明的標志。社區(qū)中心在香港社會的發(fā)展中起到了十分重要的作用。他們上為政府排憂解難，下為居民群眾解決后顧之憂，香港政府部門已明確地把社區(qū)服務納入到為社會政府部門所要完成任務的一項重要的指標。香港社區(qū)中心的建立和發(fā)展，也是香港經濟繁榮和社會進步的具體表現(xiàn)。

2、有完善的服務體系。在考察過程中，給我們留下最深刻印象的就是香港社區(qū)的服務項目較為完善。無論是掛牌的社區(qū)服務中心，還是以小區(qū)內的物業(yè)管理為主的服務中心，都有一個共同的特點，就是服務項目完善，并且層出不窮。據(jù)介紹，他們在開設服務項目時，都是盡量根據(jù)居民群眾的需求來開設。一般來說，主要的服務內容包括了四個大方面：一是社會工作，如扶幼、青少年社區(qū)服務、智障康復、安老、咨詢、義工等；二是教育工作，包括了特殊教育、普通教育、幼稚園等；三是醫(yī)療服務，為有需要的居民提供各種醫(yī)療服務，或聯(lián)系醫(yī)療點進行上門的服務；四是社會接待工作，積極與社會有關部門密切配合開展社區(qū)服務，根據(jù)實際需要新開設一些服務項目和服務種類，以進一步完善社區(qū)服務的內容等。

3、有較強烈的公益意識。在參觀和所聽介紹中，我們強烈地感受到香港政府一向以來，對如何抓好社區(qū)服務工作是相當重視的，政府部門也定期開會研究社區(qū)建設工作。同時，政府在每年的財政收入中，都按照一定的比例，直接投入到此項福利性的事業(yè)中，用于改善社區(qū)服務設施，服務環(huán)境和服務內容。他們視之為是穩(wěn)定社會，實現(xiàn)以人為本的管理，增強香港市民歸屬感的一種重要的手段。例如，全港社區(qū)向社會提出了“服務多元化，全面照顧確到家”等很多人性化的統(tǒng)一口號，在社會或媒體上進行廣泛宣傳，其強烈的公益意識可見一斑。實踐證明，這一方法，是十分成功的，收到了積極的效果。

4、有一批高素質的義工隊伍。在考察和聽取介紹中，我們了解到香港整個義工隊伍和志愿者隊伍都是十分龐大的。從義工隊伍的管理來說，主要分為注冊和非注冊兩種。在加入香港義工隊伍行列前，他們都必須到專門的機構接受嚴格的培訓，經過考核合格后，才被安排到各社區(qū)再具體從事服務工作。香港亦有專門機構對義工隊伍進行跟蹤，政府部門經常向社會各界進行義工工作的宣傳和推介，動員和呼吁不同年齡，特質，專長的人士，加入香港義工隊伍，為區(qū)內有需要人士，提供適切的服務。政府部門還明確地規(guī)定了義工的角色，工作的范圍，工作的意義以及義工所必須具備的工作態(tài)度、工作責任以及工作權利等等。

二、香港社區(qū)建設工作給我們的啟示

1、提高認識，轉變角色。從我區(qū)乃至我市目前的情況來看，社區(qū)服務工作還是不夠完善的，開展的情況也不能令人十分滿意，當然，這包括有很多客觀和主觀的原因。從客觀上來說，與我們的這項工作起步較晚，經濟水平欠發(fā)達等有關，特別是對以農業(yè)為主的我區(qū)來講，其差距就更大了。從主觀上來說，就是我們政府各級部門的意識還跟不上，對抓好社區(qū)服務工作還缺乏一種緊迫感。所以我們認為，只有我們政府各級部門提高認識，轉變職能，抓住機遇，急起直追，才是我們抓好社區(qū)服務工作的根本，才能從根本上提高居民群眾的生活質量，落實“三個代表”的要求。

2、加大投入，夯實基礎。社區(qū)服務工作是否能搞得有聲有色，富有成效和富有旺盛的生命力，當然有很多方面的原因，但毋庸置疑與政府的大力支持和投入是密不可分的。只有相應的投入，社區(qū)各類服務項目才能進一步完善。因此，建議政府部門最好能明文規(guī)定，在每年的財政收入中，按照一定的比例，投入到社區(qū)服務建設中，并力求做到逐年增加。結合我區(qū)的實際情況，建議在籌集資金的方式上，可以采取區(qū)、街和社區(qū)各出一點的辦法解決，以加快資金增長的速度，社區(qū)還可以通過有償或低償?shù)男问剑蜉爟染用袷杖∫欢ǖ姆召M用，以逐步形成良好的自我造血功能，直正做到取之于民，用之于民。

3、改革體制，服務社群。目前我們的社區(qū)服務工作，與全市各區(qū)（縣級市）一樣，就是涉及的部門較多，包括民政局、宣傳部、組織部、政府辦、人事局、計劃和物價局、編制辦、市政和建設局、國土房管局、公安分局、環(huán)境保護局、司法局、教育局、勞動局、文化局、衛(wèi)生局、計劃生育局、體育局、科技局（科協(xié)）、愛衛(wèi)辦、環(huán)衛(wèi)局、城管辦、稅務局、總工會、婦聯(lián)、團委、殘聯(lián)等多個部門，由于職能與要求的不同，因此在開展社區(qū)工作過程中，往往存在著各部門自搞一套、政出多門或職能交叉重疊的情況，如開展“綠色小區(qū)”、“無‘六亂’小區(qū)”、“無毒小區(qū)”、“安全文明小區(qū)”、“文明社區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”等活動甚多，各部門的出發(fā)點都是好的，但往往由于缺乏協(xié)調，收效并不明顯，這樣下去的話，不僅令社區(qū)居委會應接不暇，無所適從，更重要的是造成了我們資源的嚴重浪費。因此，建議區(qū)要專門成立一個協(xié)調機構，把各有關部門開展此類活動都統(tǒng)籌起來，合理安排，把有限的資源真正利用好，以徹底解決各搞一套的弊端。

4、整合資源，拓展領域。這次對香港社區(qū)的考察，雖然時間很短，行程匆匆，但是我們一行卻強烈地感受到，就是一個成熟的社區(qū)服務中心，必須要有完善的服務內容和項目，有充足的服務設施和可供選擇的多種服務類別，最主要的是能根據(jù)時展和居民群眾的需求而開設新的服務內容，換言之，就是居民群眾有什么需要，就應該開設什么內容的服務。如：香港不少社區(qū)針對香港目前社會競爭大，民眾心理壓力重，自殺人員不斷增加等特點，特別開設了“面向太陽”嘉年華會的活動，旨在幫助困難朋友渡過難關，解除心理包袱，笑向太陽，走向明天。這一活動自開通以來，得到了香港社會眾多人士的歡迎，及時地化解了社會上的各種不穩(wěn)定的因素。因此，我們要學習香港社區(qū)服務成功的做法，不斷拓展服務領域，增強社區(qū)服務的功能，社區(qū)服務的方式可以是有償、低償或無償，從代表最廣大人民的根本利益的高度去開展社區(qū)服務。服務的質量，手段也要跟進，用一句時髦的話來說，就是要與時俱進。總而言之，我們社區(qū)的定位是服務而不是經濟，社區(qū)要能真正起到“小政府，大社會”的作用，作為最基層的一個政權組織，我們一定要充分地利用好這一陣地，政府各級部門同時也要給予更多的期待和關注。

篇9

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的簡寫，中文直譯為“公私合伙制”，簡言之指公共部門通過與私人部門建立伙伴關系提供公共產品或服務的一種方式，也就是在政府購買服務中，推進政府與社會資本合作。2014年，蘇州市吳江區(qū)加快轉變政府職能，著力構建市場化法治化導向的政府購買服務機制，制定《關于推進政府購買服務的實施意見》，并首次推出《政府購買服務指導目錄》，對已納入指導目錄且金額達到30萬元以上的項目，進行政府采購。全年服務類采購金額比2013年增加0.99億元，占采購金額的比重由2013年的3.45%提升至10.58%，成為拓展政府采購范圍的一大亮點。在人才服務方面，吳江通過政府購買人才服務的方式，推進人才服務產品供給，據(jù)相關部門統(tǒng)計，2013年和2014年涉及政府購買人才服務的8項事項，至少投入資金6520.55萬元。但是，“PPP模式”下人才服務供給在吳江剛剛起步，人才社會組織急需培育，服務效率有待提高，開展本課題研究對于提升人才服務質量，實施人才強區(qū)戰(zhàn)略具有重要意義。

1 吳江PPP模式下的人才服務供給的基本情況

第一，人才項目孵化器建設方面。吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）和太湖新城（松陵鎮(zhèn)）科創(chuàng)園采取租賃方式，按需租用辦公用房作為人才項目的孵化器，通過階段性的租金取代土地、基礎設施建設、后續(xù)物業(yè)管理等費用投入，降低了總投入的同時，縮短了孵化器建設周期，提高了人才項目引進孵化工作的效率。汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）科創(chuàng)園創(chuàng)新模式，通過政府優(yōu)惠土地出讓的方式，引入高校在孵化器內建設“園中園”，將孵化器建設、人才項目資源收集、項目評價、項目引進、孵化、管理等功能放給市場，讓有資質的機構參與科創(chuàng)園建設，提高孵化器建設的專業(yè)化程度。

第二，人才引進培養(yǎng)方面。在高技能人才培養(yǎng)上，通過專項資金引導社會組織參與技師培養(yǎng)，對有資質并經認證的企業(yè)或培訓機構舉辦的技師班進行補貼（根據(jù)技師班取證技師的數(shù)量，給予相應辦學機構補貼）。在高層次人才引進上，2013年與中華英才網獵頭公司合作出資38.18萬元舉辦春秋兩季招聘會，40家企業(yè)參加，合計提供117個需求崗位，成功引進高級人才36名。

第三，人才生根服務方面。盛澤科創(chuàng)園人才公寓建筑面積25667.53平方米，是由政府向盛虹集團公司租賃，年租金為693.03萬元，由政府出資。采用民營資本建造，市場化運作，小區(qū)化管理，可為人才提供三居室、兩居室以及單身公寓等不同選擇。經掛牌認證后，入駐該公寓的人才享受政府補貼。通過財政補助的方式，撬動社會資本參與人才服務，一定程度上減輕了政府財政負擔，同時也能更好地激發(fā)市場參與人才服務。

第四，社會化人才服務平臺建設方面。率先建設人力資源服務產業(yè)園，吸引了任仕達、人才金港、思博、普羅斯普等近20家人力資源服務機構入駐，構建了集人才引進、培訓、人力資源外包、人員派遣、人力資源管理咨詢以及人力資源研究等配套齊全的人力資源服務產業(yè)鏈，在人才服務上邁出了一大步。

2 吳江PPP模式下的人才服務供給的問題

第一，PPP模式引進民營資本渠道單一。部分企業(yè)對行業(yè)內頂尖的創(chuàng)新人才信息不掌握，能夠為其引薦國際化人才的社會機構，在吳江乃至蘇州都鳳毛麟角。在主導產業(yè)經營管理和緊缺人才引進上，可供使用的渠道不多。部分先行企業(yè)積極運用市場手段，與多地多個獵頭合作，在全國乃至全球獵尋人才，如亨通集團。但絕大部分企業(yè)還停留在市場招工的層面。因市場規(guī)模問題，致使部分高端人才中介服務機構望而卻步。

第二，人才相關基礎設施建設缺乏資本配套。高度集聚的主導產業(yè)，在技術轉型升級的過程中，對技能人才操作能力的提升，需求非常迫切。原有的公共實訓基地，由于行政化運行機制造成培訓內容陳舊、實訓設備更新緩慢，不能滿足相關企業(yè)的培訓需求。如政府主導新建，就需要購置大量的實訓設備。一方面直接增加政府的財政負擔，還需要配備專業(yè)化的管理和運營團隊；另一方面還會因產業(yè)升級面臨設備更新?lián)Q代、人員更新培訓等諸多問題。

第三，人才服務項目市場化程度不高。目前，全區(qū)有6所經過認證的人才公寓，除首家人才公寓外，其他人才公寓均由政府出資建設或承租，公寓管理也由政府出資托管給物業(yè)管理公司。按照政策規(guī)定，符合租房條件的人才，需入駐經認證的人才公寓，才可以申請享受租房補助，一定程度上造成“有政策、難享受”的情況。

第四，PPP模式下的人才服務項目缺乏評估機制。四個科技企業(yè)孵化器中，除汾湖科創(chuàng)園探索“園中園”模式，引進西安交通大學參與運營外，其他三個科創(chuàng)園還是依靠政府行政化運營，雖然同時掛牌公司，但兩套牌子一個班子，裁判員和運動員的雙重身份，在項目引進、評審時，常會使他們不能獨立客觀地評價項目。

3 PPP模式下逐步增進人才服務供給的對策建議

第一，增強PPP模式下人才服務供給的政策引導和激勵。PPP模式下人才服務供給主體除了原有的政府公立人才服務機構以外，需要更多的私營企業(yè)、社會組織作為必要補充。這些機構的缺失也正是我區(qū)人才服務市場化建設的薄弱環(huán)節(jié)和瓶頸難題。目前，我區(qū)對私營企業(yè)、社會機構參與人才服務的引導政策很少，僅停留在租用樓宇的政策激勵上，還需要進一步探索，提出更多有吸引力的激勵措施，鼓勵更多有規(guī)模實力、業(yè)務特色、品牌價值的私營企業(yè)或中介機構駐扎吳江，參與服務企業(yè)和人才。

第二，積極培育PPP模式下人才服務供給的“市場力量”。在市場化主體的培育上，不僅要關注人才引進方面的一般中介機構，還要將海外人才合作組織等資源引入吳江；在人才培養(yǎng)方面，探索引入企業(yè)和高校資源，把主導產業(yè)的重點企業(yè)、合作院校等作為市場化服務主體，為全區(qū)人才技能提升開辟新通道；在人才生根服務方面，鼓勵各類機構承建和運營人才公寓，通過統(tǒng)一的市場準入規(guī)則，給予相同的政策資助，較大范圍解決公寓資源短缺的問題。在服務企業(yè)發(fā)展方面，要大力引進和培養(yǎng)各類科技中介、金融中介、財務管理咨詢機構，撬動各類行業(yè)協(xié)會、商會的資源，將創(chuàng)新指引、成果轉化、創(chuàng)業(yè)輔導、融資規(guī)劃、內部管理咨詢等市場服務功能開發(fā)出來，借助市場專業(yè)化的力量，為企業(yè)轉型提供決策咨詢和要素支持。

第三，積極培育PPP模式下人才服務供給的“消費主體”。“消費主體”主要包括政府及其職能部門、企事業(yè)單位和社會組織等各類用人單位、各類人才。各類企事業(yè)單位是“大客戶”。需要在全社會進一步營造“人才是第一資源”、“創(chuàng)新驅動、轉型發(fā)展”的氛圍，加大對依靠人才和科技創(chuàng)新成功轉型的典型企業(yè)宣傳，進一步激發(fā)廣大企業(yè)負責人關注人才、關注創(chuàng)新發(fā)展。

第四，積極培育PPP模式下人才服務供給的市場環(huán)境。政府在市場準入、資金扶持、服務內容和標準制定、服務監(jiān)管等方面承擔主要責任，營造企業(yè)充分公平競爭的市場環(huán)境。服務主體提供專業(yè)化的人才服務，滿足用人企業(yè)和人才的需求，完成政府在人才工作方面的考核指標。如在公共實訓基地建設中，政府明確相關實訓基地建設標準，對有意向建設公共實訓基地的區(qū)內外企業(yè)和培訓機構要充分引導，完善公開招投標流程，嚴格服務質量把控，促進市場充分競爭。

篇10

王妃：海龍王的王妃，東海集團有限公司代董事長。（古裝王妃服飾、鳳冠頭飾）

小龍女：海歸派，多年來是中行的忠誠客戶，一直主張選擇中行（18世紀洋公主服飾，大波浪電發(fā)）

董事長秘書蕭何：土鱉派，實惠主義者，比較搞笑，但也有一點點從善如流的品質，易被其他銀行的小恩小惠打動，對于中行來說，在這次授信爭奪戰(zhàn)中，可謂“敗也蕭何，成也蕭何”。（九品芝麻官服飾）

中行人：詼諧機智、成熟冷靜，在這場爭奪戰(zhàn)中大膽爭取、力挽狂瀾，取得勝利。（女著職業(yè)裝，男著行服）

創(chuàng)作與表演：

導演：劉

編劇：劉、鄭

演員：王 妃---劉 (部)

小龍女---鄭 (辦公室)

蕭 何---何 (財會部)

中行人---黃（部）、孔(xx業(yè)務部)

劇本正文：

王妃：（上，姿整妝容）我本是天庭牛津大學才女一名，青春靚麗之年下嫁海龍王，早年夫君投身實業(yè)，我安待家中把那清福享，奈何近年夫君迷上網，要我復出生意場。這不，龍宮要上新項目，他又把“甩手掌柜”當，害我從早到晚忙。哎！

（掏出螺，翻過后面按號碼）：喂，蕭秘書啊，昨天我們考察人間五大銀行的情況你整理好了沒有啊？……哦，你快拿出來給我看一看吧。（作頭痛狀，坐下）

小龍女上：(唱，套周華健)這些年，一個人，上人間，去留學，終學成，歸家鄉(xiāng)，雄心萬丈造福海洋! 媽，你怎么了？

王妃：女兒啊，我肯定是水土不服啊。人間的空氣太干燥了，我在這呆了一天，好象干蒸燒買，臉上皺紋也多了幾條（撫臉）。

小龍女：媽，你不是說大寶挺好用的嗎？

王妃：是啊，天天在外面風吹雨淋的，用了點大寶啊，嘿，還真對得起咱這張臉（拍一下臉）。

蕭何（上，看著王妃作惡心狀，但又言不由衷）：嘿！王妃，不管怎么說，你都是我們四大龍宮中最能干、最漂亮的王妃。

王妃：再能干漂亮也比不過網上的mm們。唉，女兒，你不知道你老爸，自從我們龍宮開通了adsl之后，他就迷上了上網，這次我們要新建海產品加工項目，他不聞不問，整天除了qq就是cs，前幾天，還非鬧著要和什么網友小甜甜見面！

龍：就是！老爸他太不象樣了。哎，不過，媽，這回是我們龍宮頭一回搞大項目，我們把它弄得漂漂亮亮的，讓老爸對我們刮目相看，到龍宮三八節(jié)，我們也爭取選上個“海洋巾幗”。

王妃：好！好！可是又談何容易呢？我們這個項目最困難的就是資金。

蕭何：可不是。我按王妃的旨意，把宮中細軟整整清點了一百遍啊，把所有值錢的東西都抄出來，就連王妃當年的嫁妝也貢獻出來了，可還是不夠啊——

王妃：（唱，套）你問我鈔票有多少，我家產有幾分，錢包翻遍了，箱底搜遍了，叫我苦惱到如今。

小龍女唱：（唱，套）你過得好辛苦，我比誰都清楚，實業(yè)路沒有輕易的幸福。

蕭何：王妃，我還是那句話：找銀行貸款。

王妃：女兒，這玩意兒是新鮮，恐怕仙界還沒人用過，我心里沒底呢！

女兒：（笑）媽，現(xiàn)在向銀行貸款已經是一種很普遍的融資手段了。

蕭何：對對對，王母娘娘的蟠桃園休閑中心、孫悟空的齊天大圣馬術訓練基地，還有天庭八景中的李塔夕照，當初全部都是貸款建出來的呢！（眾人齊作動作）

王妃：(點頭，深思狀)恩，你這樣說也有一定的道理。我還是要再看看，哎，小蕭子，人間五大銀行的考察報告呢。

秘書現(xiàn)出資料：在這！經過連夜的加班，我已經把這幾天暗查的資料整理好了，請王妃過目！

王妃：接，看：我現(xiàn)在是老眼昏花了，女兒你幫我參謀參謀。

小龍女接，念：人間五大銀行情況考查報告。為了了解人間各家銀行的服務狀況，從中選出貸款銀行，經過研究討論，決定成立銀行考查領導小組，由王妃任組長，小龍女任副組長，蕭何秘書任執(zhí)行副組長，通過明察暗訪對人間五大銀行進行了一次考查，秘書處采用橫比、豎比、環(huán)比等方式（小龍女和秘書二人配合做動作），對人間五大銀行情況進行了分析，現(xiàn)將有關情況報告如下：海旺銀行……

何：技術水平高，電腦速度快。

小龍女：海發(fā)銀行……

何：貸款條件靈活。（小聲）不過ppmm不是很多

小龍女：海強銀行。

何：產品靈活。

小龍女：海港實業(yè)銀行。

何：服務熱情周到。（遐想）尤其是他們那個大眼睛的客戶經理好pp啊！這能夠大大加強我工作的熱情！

小龍女：中國銀行綜合素質高、服務意識好。結論……

何：各有長處，無法抉擇。

王妃：廢話！這算什么結論啊！都這么好，你要我選哪一個……

龍：媽，選中國銀行吧，我留學的時候一直用的就是中行的國際卡。據(jù)我所知，許多知名人士都是中行的客戶哦。

王妃：哦，你倒說來聽聽。

龍：那，牛魔王現(xiàn)在的別墅就是在中行做的按揭呢！嫦娥仙子也經常在中行炒外匯。就連孫悟空也在中行租用了一個保管箱，他高興地說，自從有了保管箱啊，腰也不疼了，腿也不酸了，五百年來的耳膜炎也好了。

王妃、蕭何：點解？（粵語）

龍：因為有了保管箱以后，他的金箍棒就再也不用藏在耳朵里面了！

三人：啊？甘都得？（粵語）

王妃（電話響）：喂，哦，是海旺銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見

(電話又響) 喂，哦，是海發(fā)銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見

(電話再響) 喂，哦，是中國銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙……

小龍女奪過電話：媽，中國銀行都第九次約您見面了!就沖人家這份誠心和毅力，您還是見見吧。

王妃重新聽電話：啊，好的，我不忙，我在，歡迎歡迎!

王妃安排蕭、小龍女下場準備

中行人上，蕭何笑嘻嘻地伸出手，緊緊握住女中行人的手，眼睛迷離狀，女中行人掙出手，蕭何醒起，發(fā)現(xiàn)旁邊的x經理，二人眼神膠著，左右各走一圈，面對面許久，嘴一下，一起面對觀眾：對不起，我們兩個猩猩相吸，情不自禁。

蕭何為中行人和王妃作介紹：

這位是我們東海集團代董事長美海王妃

這位是中國銀行的莎小姐，

這位是中國銀行的叉經理

女中行人：王妃，幸會，幸會!

男中行人：王妃，久聞大名!今日一見，果然是風韻非凡啊！

蕭何：那是!我們王妃，基本風采五十年不變!(雙手拱拳，作陶醉狀)我對王妃的仰慕猶如滔滔江水，綿綿不絕……

王妃：哈哈，老了，老了。(對中行人)各位請坐

女中行人：昨天，我們和龍小姐、蕭秘書進行了洽談，了解到你們的融資需求。我行領導十分重視，立即成立龍宮項目工作組。工作組徹夜不眠，連夜趕制出這份授信服務方案。

蕭何對女中行人獻殷勤狀：早知你這么辛苦，我請你吃宵夜啦(被王妃瞪一眼后，立即收聲)

男中行人：這份服務方案，充分考慮到東海龍宮的實際情況，緊密結合項目特點，牢固樹立為海族服務的觀念，大到項目融資建議，小至員工理財服務，都提出了多種方案，（小龍女回場）可以說是專門為您們度身訂作的，請過目。

秘書接，三人看

蕭何：挖塞!果然不同凡響。(對女中行人獻殷勤狀)沒想到莎小姐，文章和人一樣美(被小龍女拎起衣領扔到墻上)。

小龍女：媽，您看，中國銀行的方案比起其他銀行確實服務周到、實際可行

王妃：他們的工作效率也很高啊！恩，這個項目可以給他們做

(中行人欣喜狀，正在往下說，突然王妃頭痛坐下)

男中行人：王妃是不是身體不適啊，現(xiàn)在禽流感這么嚴重，一定要小心身體啊！

蕭何(理直氣狀的樣子)：錯!我們是魚族，如果是流感呢，也應該是“魚”流感！

女中行人：即便“魚”流感，還是不能掉以輕心啊。我這里有一顆金星感冒丹，確是好藥，王妃請用。保管立馬就好！

王妃：不用了不用了，(二人推來推去)

小龍女：媽，您就吃了吧。您看中行人多細心呀。(王妃終于吃了藥)

蕭何湊到女中行人身邊：我也要!

小龍女拉開蕭：少獻殷勤!現(xiàn)在是談公事。你別假公濟私。

男中行人：王妃，我看您身體不舒服和您住的地方有關系，您看這賓館，空氣不流通，缺少陽光，已經影響到您的健康了。

王妃：是啊!我本打算住個三兩天就回去了，現(xiàn)在看來，這個項目還需要一段時間，得在人間住下來。

小龍女：媽，人間比東海龍宮經濟發(fā)達，市場需求也旺盛，我們可以在這里買點物業(yè)。

蕭何：對，王妃，買了樓，既可作您和海龍王的行宮，又可作人間分公司的辦公樓，我嘛，(跑向女中行人)可以作為龍宮的外派經理，長期駐在人間拓展業(yè)務，（對著女中行人說）還可以和丹小姐長期交往了

王妃（不滿蕭狀）：小蕭子！（轉向大家，正式地）我們可以買一棟商住兩用樓。

男中行人：王妃，這事您就交給我們吧。我們中行有多年樓宇按揭業(yè)務的經驗，熟悉人間的房地產市場，可以幫您挑個合適的地方。

女中行人：我們還與房產中介、律師事務所聯(lián)手合作，為客戶提供購樓一站式服務。

王妃對中行人：是呀！你們提供的上門服務確實給客戶帶來很大便利。只是現(xiàn)在人間與海界交通不便，你們怎么能做到“上門”呢？

男中行人(和女中行人一起上前一步，丁字步站)：王妃，請放心！（眾人作手勢，合唱，套)我面對激烈競爭，恨不能蕩盡綿綿心痛，看客戶就是上帝，為客戶我們赴湯蹈火。

女中行人：為了更好地東海龍宮提供上門服務，我們行掀起了技術練兵熱潮，每人都有“鐵人三項”必考：

女中行人：3000米自由泳、2000米蛙泳、1000米仰泳(眾人同作各泳式的動作)

王妃(對中行人)：你們的服務真是太周到了。

小龍女(當胸握拳)：好感動喔!

王妃（對中行人）：各位辛苦了，請坐。（與小龍女讓中行人坐下）

蕭（電話響)：喂，哦，海強銀行熊經理啊，你好你好。什么，你可以給我們信用貸款！（欣喜狀）好好，我一定把這個情況跟我們王妃反映。

中行二人交換眼色。

何秘書偷偷跟王妃說，小龍女湊上來聽：王妃，剛才海強銀行熊經理提出可以給我們信用貸款，無需擔保、無需抵押，這可比中行條件要好啊，您看……

王妃大喜：好啊好啊，這樣你的年終獎就不用壓著不發(fā)了，小龍女的嫁妝也不用賣掉換現(xiàn)金了。那我們還是選海強銀行吧。

小龍女：媽，可是你已經答應中行了呀。

蕭：答應多少錢一斤？況且還沒簽約呢。

王妃：對！現(xiàn)在銀行競爭這么激烈，誰給的價錢好，就借誰的錢，也是情理之中嘛。

女兒（不高興地，大聲喊）：中行

秘書（毫不相讓地，大聲喊）：海強

女兒跟秘書爭執(zhí)不休，王妃的頭一下子轉向這個，一下子轉向那個，頹然按住二人。

王妃：罷了罷了，小蕭子說得對，允許重新選擇嘛，中行會理解的。

小龍女沒辦法，只好去和中行人說（小龍女與兩中行人作講述、研究狀）。

蕭手機響：喂，哦，是工商局的牛處長啊……什么，資料有問題，不能工商注冊？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭手機又響：喂，哦，是稅局的黃處長啊……什么，資料有問題，不能稅務登記？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭手機再響：喂，哦，是外管局的楊處長啊……什么，資料有問題，不能調增外匯限額？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭拍拍頭，痛苦狀。

王妃：小蕭子，怎么啦？

蕭：王妃，工商局、稅局、外管局都說我們的資料有問題，恐怕會影響項目申報啊。

王妃：啊？可是錢已經砸進去了，你辦的什么事兒，這是。

兩中行人同上前，女中行人：王妃，是不是遇到什么困難了？或許我們能夠幫忙呢

王妃（欲言又止）：唉！

小龍女：是啊，銀行熟悉各類政策，不妨讓他們參謀一下

王妃（戳一下蕭的額頭）你呀，嘴上無毛，辦事不牢！女兒，那你和中行的同志合計合計吧。

(小龍女帶中行人下場)

王妃：(待小龍女帶開中行人，又叫過蕭)你快點給海強銀行說說這事兒，讓他們幫忙，我們不是要用他們的貸款嗎？

蕭：對，對，我這就打電話。您先休息一下吧。(王妃退場休息)

蕭：(繞圈走，作打幾個電話狀)熊經理啊，有這么一個事兒。。。。。啊，辦不下來？

稍后，王妃上。

蕭：王妃，我和海強銀行、海旺銀行、海發(fā)銀行都聯(lián)系過了，他們有的搞不定，有的說不清楚政策怕麻煩，有的說不熟悉這些職能部門沒把握，就是沒有一個答應幫我們搞定的。

王妃：這是乍的啦？這些銀行平時都說條件優(yōu)惠，做法靈活，一遇到難題就都不管企業(yè)死活了？

正在這時，小龍女上，高興叫：媽，搞定了!中行幫我們找了工商局、稅局、外管局的局長，把我們的情況作了詳細解釋，得到他們諒解，現(xiàn)在，中行同志已經幫我們去辦手續(xù)了。

王妃、小龍女、蕭：太好了！(合唱，套)我怕我來不及，解決這難題，迷途中至少還有你，中行就象及時雨。

中行人上，高興狀

男中行人：王妃，所有手續(xù)均已辦妥。

王妃、小龍女、蕭走過去和中行人握手：哎呀!太感謝你們了!

王妃：中行確實是全心全意為客戶服務、為客戶解決困難。

小龍女：媽，我們來這里開拓業(yè)務，可得找一個實力雄厚、政策熟悉、實心為客戶為事的銀行作為合作伙伴吧。（走過去，拉女中行人手，深情地）我看，中國銀行就好

王妃：我們可以和中行結成長期戰(zhàn)略合作伙伴。

蕭：是啊，優(yōu)惠不如優(yōu)質。我是被你們專業(yè)的素質和精神說服了。我贊成與中國銀行合作。

篇11

一、上饒市基本情況

上饒，位于江西省東北部，東聯(lián)浙江、南挺福建、北接安徽，處于長三角經濟區(qū)、海西經濟區(qū)、鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)三區(qū)交匯處，是江西省對接長三角的最前沿，是全國重要的鐵路交通樞紐之一。上饒是典型的江南魚米之鄉(xiāng)。自古就有"上乘富饒、生態(tài)之都"、"八方通衢"和"豫章第一門戶"之稱。

上饒與我們閩北毗鄰，經濟、社會發(fā)展程度與我區(qū)相近。近年來，上饒市高度重視城市建設和管理工作，緊緊圍繞"決勝全面小康、打造大美上饒"的戰(zhàn)略決策，瞄準城市管理"一年見成效、兩年大變樣、三年創(chuàng)品牌",打造"江西一流、全國先進"城市環(huán)境的目標，以開展"全民共建、美麗上饒"城市形象提升和違法建設專項治理"兩項活動"為抓手，深入推進城市管理上新臺階，全面提升城市形象和品位，取得了顯著成效，各項城市管理工作走在全國前列。榮獲了中國優(yōu)秀旅游城市、中國最具幸福感城市（兩次）、中國最佳投資城市等多項城市榮譽。

二、上饒市城市管理主要做法

（一）、領導高度重視

上饒市委、市政府高度重視，高位推動，市委書記、市長、常務副市長、分管副市長多次視察調研城市管理工作，協(xié)調解決困難和問題，為城市管理創(chuàng)造了良好的條件。

1、高位推動城市形象提升活動

2017年，上饒市委、市政府召開了"美麗上饒、秀美鄉(xiāng)村、幸福家園"建設動員大會，市委書記、市長親自動員部署，特別是啟動"全民共建、美麗上饒"城市形象提升活動，資金投入達29.45億，分三年度完成，全面提升城市形象和品位。

2、高度重視城管保障工作，為城市管理創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

對城市管理和執(zhí)法體制改革、經費保障、班子建設和干部培養(yǎng)等，市委、市政府前所未有地關心和重視，可以說對城管工作高看一格、厚愛一分。

（二）、全民共建共管熱情高漲

上饒市城市管理局以"全民共建、美麗上饒"活動為載體，主動聯(lián)合、廣泛動員社會各界參與城市管理，全民共建氛圍空前高漲。

1、強化部門聯(lián)動，開展系列整治活動

聯(lián)合環(huán)保、建設、交警、運管等部門開展了建筑渣土和道路揚塵治理"百日行動".聯(lián)合市場和質量監(jiān)管、食藥監(jiān)、信州區(qū)等單位推行"門前三包"責任制，共有4000多家沿街門店單位簽訂責任狀。聯(lián)合文明辦、市場和質量監(jiān)管等部門持續(xù)對菜場及周邊市容秩序進行整治。配合公安局、交通局整治亂停亂放、摩的非法營運等交通秩序，等等。

2、部門共建美麗社區(qū)

共劃出78個社區(qū)（村），由106個部門包干，共同改善居民生活環(huán)境、完善社區(qū)設施，扎實推進社區(qū)環(huán)境建設。

3、全民參與系列主題活動

開展"我為城市管理獻良策"活動，市民群眾踴躍參與，收集上千條建議意見；開展"煙頭垃圾不落地 饒城環(huán)境更美麗"主題活動，廣大社會志愿者、干部群眾積極參與；聯(lián)合教育局在市區(qū)10多所中小學開展了"小手拉大手"主題活動；扎實開展不文明行為專項整治活動，市民積極參與舉報，共同整治亂扔亂倒、亂擺亂占等城市不文明行為。

（三）、創(chuàng)新工作理念思路，實現(xiàn)"四個轉變"

上饒市城市管理局提出并推行"四個轉變",即從"為城管人"轉變?yōu)?為人管城",從粗放管理轉變?yōu)榫戮毦拦芾恚瑥木植抗芾磙D變?yōu)?全程全域全覆蓋"管理，從被動管理轉變?yōu)樵搭^綜合治理。

1、創(chuàng)新工作方式，逐步實現(xiàn)精細化管理

上饒市城市管理局堅持從領導干部做起，每天由一名縣級干部帶班開展"步行看城管"活動，現(xiàn)場督促整改。全面推行錯時上班制度，及時處理早中晚上下班高峰時期流動攤點亂擺亂占、占道經營等一系列市容環(huán)境衛(wèi)生問題。

2、創(chuàng)新管理機制，穩(wěn)步推進市場化改革

加大城市管理領域市場化改革力度，在環(huán)衛(wèi)保潔全面推向市場的基礎上，扎實推進園林綠化管養(yǎng)、市容市貌管理市場化，成效明顯。

（四）、資金投入大，項目建設全面突破

加大政策傾斜和資金投入，據(jù)統(tǒng)計，2017年上饒市共投入城市建設和改造提升項目資金達10億元，全面完成了近30項園林綠化提升、市政工程建設、環(huán)境衛(wèi)生、市容提升、便民設施等城市景觀及民生工程，完善了城市功能。

（五）、以史上最嚴標準整治提升市容市貌

1、加大環(huán)衛(wèi)機械化作業(yè)力度

對主干道堅持夜間沖洗，晴天灑水次數(shù)由原來每天2次改為3次，道路積沙積塵和揚塵污染問題得到較大緩解。對中心廣場周邊等繁華路段、重要節(jié)點保潔時間延長到20個小時，增加了20多名快保人員，整治攤點配備垃圾容器，確保落地垃圾得到快速處理。

2、持續(xù)推進市容秩序專項整治

以史上最嚴的標準，集中對城區(qū)主干道出店、占道經營現(xiàn)象進行處罰整治。2017年中，共清理流動攤點近20000次、出店（占道）經營近24000起、車輛亂停亂放3000余起、亂曬亂掛12000余起，查處違規(guī)占道裝修1120余起。加強夜間市容管理力度，嚴禁城區(qū)各類零散夜宵攤點出店經營，多部門聯(lián)合對露天夜宵燒烤開展突擊整治。

3、大手筆提升園林綠化改造

完善園林綠化養(yǎng)護標準體系，將道路綠地、公園綠地全面推向市場。加大對廣場、人行道、公園等地的補植改造，改造面積達10萬㎡。同時，在城市重要節(jié)點、公園廣場等實施了大規(guī)模的花卉添彩工程，2017年全年擺花達300萬盆次。

（六）、提升隊伍形象，增強隊伍戰(zhàn)斗力

上饒市城市管理局始終堅持隊伍建設不放松，以開展"兩學一做"活動為契機、以黨建工作為抓手，不斷創(chuàng)新隊伍建設載體，全局上下干部職工想事、干事的熱情和信心高漲，班子成員及全體干部職工空前團結，營造了良好的工作氛圍。創(chuàng)新建立城管黨校+城管行政學院培訓模式。成立了全國第一所城管黨校+城管行政分院，全局中層以上干部和全市城管局長、大隊長定期參加集中培訓學習，增長了見識，豐富了理論和實踐知識。

三、對我區(qū)城市管理工作的幾點啟示

啟示之一：必要投入是保證。

在考察學習中，我們?yōu)樯橡埑鞘薪ㄔO的大手筆、高品位、快節(jié)奏而感嘆，連續(xù)多年的高強度投入，城市功能愈加完善，城市環(huán)境愈加優(yōu)美，城市管理愈加有條不紊，為經濟高速發(fā)展和市民生活質量提高創(chuàng)造了良好的空間環(huán)境。城市功能的提升，城市環(huán)境的改善，引發(fā)連鎖效應：城市綜合競爭力不斷提高，對投資者的吸引力增強，招商引資迭起；城市知名度不斷提高，帶動了旅游、商貿、房地產業(yè)等"第四產業(yè)"的發(fā)展；優(yōu)美的居住環(huán)境，激發(fā)了市民對家鄉(xiāng)的向心力和自豪感。

啟示之二：素質教育是核心。

廣大市民是文明城市創(chuàng)建的最終受益者，也是文明城市創(chuàng)建的主體。忽視市民教育，忽視市民素質的提高，就很難形成人人參與的創(chuàng)建氛圍，很難形成多數(shù)人管少數(shù)人的管理氛圍，文明城市創(chuàng)建就成了空中樓閣。因此，必須把治城育人放在各項城市管理工作的重要位置，始終抓住不放。

啟示之三：持之以恒是關鍵。

城市管理工作是一項長期的系統(tǒng)工程，靠一朝一夕是不能做好的，必須堅定不移，持之以恒推進整治，并持之以恒地鞏固整治成效，不可松懈反彈。必須激發(fā)全員參與熱情，必須形成部門合力。只有樹立打持久戰(zhàn)的意識、全員參與意識，才能形成最佳合力，取得實效。

四、對推進我區(qū)城市管理工作的借鑒

（一）、要牢牢樹立"一個目標"

通過扎實有效的工作，推進城市管理工作從見成效、到大變樣、再到創(chuàng)品牌，要牢牢樹立奮斗目標，打造"內陸一流、全省先進"的城市環(huán)境，努力把建陽建設管理成百姓喜歡的城市，大家愿意落戶的城市，市民幸福感強、自豪感強的城市。

（二）全方位打造"五個城管"

1、創(chuàng)新城管

全力推進城市管理體制機制改革，創(chuàng)新工作方式方法，積極用新的理念、新的管理模式、新的標準來推進城市管理工作大提升。

2、精細城管

研究制定城市精細化管理標準體系，推進管理全域化、標準精細化、管控網格化、治理模式綜合化。

3、智慧城管

推行"城管+"模式，提高城市運行效率，實現(xiàn)精確、快速、高效，全方位、全天候、全過程管理和服務，構建基于海量信息和智能過濾處理的城市管理新模式。

4、民生城管

牢固樹立為人民管理城市的理念，推行"721"工作法，即讓70%的城市管理問題用服務手段解決，20%的問題用管理手段解決，10%的問題用執(zhí)法手段解決。同時，將著力打造一批流動攤販疏導點，建設一批城管便民服務崗亭、環(huán)衛(wèi)工人休息點，開展一系列城管愛心服務。

5、法治城管

統(tǒng)一城管執(zhí)法制式服裝和標志標識，嚴格實行執(zhí)法人員管理制度，推行執(zhí)法全過程記錄制度，做到執(zhí)法規(guī)范化。

（三）、開展"三大行動"

1、開展道路本色行動

以國內外先進城市保潔水平為標桿，加大環(huán)衛(wèi)裝備投入，提高機掃化作業(yè)率，全面實施精細化作業(yè)管理，實現(xiàn)道路潔凈見本色、見底色。

2、開展城市公廁革命

按照"便民、干凈、有品位、凸顯特色"的要求，完善公廁內外環(huán)境和各項設施，全面提高公廁管理和服務水平，為廣大市民提供咨詢、充電、雨傘、遮風躲雨等各種便民服務。

3、建設智慧城管平臺

深入推進大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網等現(xiàn)代信息技術與城市管理服務相結合，建設數(shù)字化城管信息平臺。

（三）、著力抓好"六個方面"工作

1、全方位開展"全民共建、美麗建陽"城市形象提升活動。

通過全民參與，開展集中整治、系列主題活動、城市改造提升，建立長效機制，使我區(qū)的市容衛(wèi)生、市政設施、交通秩序、小區(qū)物業(yè)管理、市民素質等各方面得到明顯提升。

2、打好"兩違"綜合治理攻堅戰(zhàn)。

以實現(xiàn)"兩違"零增長為工作目標，保持打擊"兩違"的高壓態(tài)勢，進一步完善違法建設治理機制，堅持"露頭就打、出土就拆".按照我區(qū)出臺的分類處置試行辦法，妥善處理好歷史存量違法建筑。

3、實施一批城市景觀及民生工程

重點實施與城市管理相關的城市景觀工程和民生工程，完善城市功能，提升城市宜居指數(shù)和市民幸福指數(shù)。加快推進西區(qū)生態(tài)城幾條道路的綜合景觀改造，以及城市廣場、道路景觀的亮化、彩化，完善一批市民休閑小游園和街頭綠地、一批公廁及垃圾中轉站建設改造。

4、建立并運行精細化城市管理模式

推行"城管革命",樹立精細化管理理念，制定標準體系，細化城市管理空間，量化管理服務對象，優(yōu)化工作流程，力求像繡花一樣精細管理城市，像打理自家庭院和客廳一樣打理城市，在細節(jié)中提升城市品位。

5、深入推進城市管理和執(zhí)法體制改革

理順城市管理體制，完成城市管理重心下移改革，推進住建系統(tǒng)行政處罰權的集中歸并改革。進一步細化完善城市管理考評辦法。

6、全面加強城市管理隊伍建設

集中開展城市管理隊伍"強基礎、轉作風、樹形象"專項行動，加強人員培訓，提高城管人黨性修養(yǎng)和業(yè)務水平，努力建設一支管理精細化、執(zhí)法規(guī)范化、服務人性化的城管隊伍，全面提升城市管理和服務水平。

五、對提升我區(qū)城市管理工作的幾點建議

通過學習考察上饒市城市管理局各類行之有效的城市管理做法，結合我區(qū)實際，研究其可行性，我局提出以下十點建議：

（一）、成立園林規(guī)劃設計院

在我局園林管理處下設園林規(guī)劃設計院或公司，引進專業(yè)人才，組建專業(yè)隊伍，負責我區(qū)城市廣場、住宅區(qū)、風景區(qū)、度假村、公園、生態(tài)濕地、濱河綠地、美麗鄉(xiāng)村、城市綠道、綠化造林等項目的總體規(guī)劃、景觀方案及施工圖全案。

（二）、建設工地文化墻

為美化城市環(huán)境，提升城市形象，建議我區(qū)城區(qū)所有工地沿線按統(tǒng)一標準建設閩北民居風格的工地圍墻，相關部門負責工地圍墻標準的制定，督促各施工工地圍墻的建設以及負責建成城區(qū)所有無主工地的圍墻。并緊緊圍繞建陽地域文化特色，通過在工地圍墻上手工繪畫，把建陽的名勝古跡、民俗文化、地方美食、城市愿景、歷史名人等文化元素搬上街頭墻面，使工地圍墻成為城區(qū)一道獨特的街頭風景。

（三）、增加市政配套建設，完善城市功能

增加市政配套建設。按照"堵疏結合、科學管理、以人為本、服務民生"的管理理念，廣泛征集商戶和市民群眾意見，規(guī)劃建設二手車、洗車專業(yè)市場；在尚未建立專門的夜市、美食城的中心城區(qū)、水南等片區(qū)建設美食街區(qū)；加快推進考亭農貿市場項目建設，在西區(qū)生態(tài)城等新城區(qū)及火車站等人口聚集區(qū)增設農貿市場，合理、有效解決民生需求。

（四）、設置專業(yè)科室對城區(qū)所有廣告牌匾進行統(tǒng)一管理

引進專業(yè)人員，結合房屋外立面實際情況，進行合理的規(guī)劃設計。對全區(qū)所有廣告牌匾進行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一尺寸、色彩和材質的廣告牌框架，商戶只允許在框架內設置店鋪名稱。

（五）、加大不文明行為的懲戒力度

通過開展形式多樣的教育宣傳活動，大力倡導文明行為、樹立文明新風，引導市民在出行、衛(wèi)生、出游、就餐、殯葬等方面養(yǎng)成良好的行為習慣。進一步強化部門合力和"門前三包"管理辦法，加強對亂扔垃圾、亂停放車輛、占道經營等不文明行為的懲戒力度。我局將先在城區(qū)三大片區(qū)設立一至兩條不文明行為嚴管街，按照《福建省市容管理辦法》，對亂扔垃圾、亂吐痰等不文明行為進行罰款。

（六）、設置臨時攤位疏導點，緩解流動攤販管理難題

在合適的地點或街道，設置臨時攤位疏導點，同時，成立專門的管理處，進駐疏導點的每個攤位都要登記造冊，實施規(guī)范化管理，做好維持秩序、清潔衛(wèi)生、調解糾紛等管理和服務。

（七）、對房屋防水斜屋面統(tǒng)一改造給予補貼

按照居民申請，對確實有修漏、防水需求的居民住房，政府給予每平方米100元的補助，要求居民制作統(tǒng)一外觀、格式、材質的斜屋面，以達到規(guī)范美觀的效果。

（八）、對無煙燒烤提升改造給予補貼

為消除木炭燒烤帶來的油煙污染，工商、環(huán)保及我局可聯(lián)合開展整治，加強宣傳勸說力度，引導商戶購買無煙燒烤設備。按照購買金額，區(qū)政府或上訴三家單位給予相應補助。

（九）、強化全民參與

篇12

Keywords:massrailwaytransit,metro,institutionalinnovation

地鐵項目具有投資大、建設期和回收期長，但生命周期長（百年隧道）、邊際成本低等特點，地鐵管理體制和機制在一定生產力（技術進步）條件下在項目管理方面起著非常重要的作用。從中國40多年，特別是90年代以來的實踐證明，管理體制與機制的好壞直接影響投資、工期和質量控制，進而影響城市經濟和社會的健康發(fā)展。

在社會主義市場經濟條件下和投資多元化的今天，快速城市化（現(xiàn)在39%，2050年將達到75%）和大規(guī)模軌道交通投資（中國“十一五”期間約5000億元）的背景下，落實以人為本、走可持續(xù)的科學發(fā)展觀，以“多、快、好、省”為目標，新建城市如何構建管理體制，區(qū)域中心城市或一線城市（京、滬、穗等）如何深化和完善現(xiàn)有管理模式，以適應高強度、網絡化建設的需要，值得我們進行總結和探索。

1、中國地鐵管理體制的演變和創(chuàng)新

40多年來，中國地鐵管理體制走過了一條漫長而曲折的道路，吸取國內外先進經驗和教訓，經過不斷探索和實踐，創(chuàng)造性地建立了一套基本符合中國具體實踐和充滿地域特色的管理模式：北京模式、上海模式和廣州模式。管理體制與中國社會主義體制和改革開放政策，地鐵功能定位的認識和深化以及各地的具體情況密切相關。

1.1北京模式（傳統(tǒng)模式）

北京模式的形成和發(fā)展在很大程度上是中國地鐵建設的縮影。1965年開始建設1號線，目前營運線路110多公里，包括1號線（1969年建成）、環(huán)線（1984）、復八線（1999）、13號線城鐵（2002）、八通線（2003）等線路，正在建設4、5、9、10號線和奧運支線，規(guī)劃建設機場線，預計到2008年建成300公里，遠期規(guī)劃1000多公里。北京模式從2001年前傳統(tǒng)的指揮部制、地下鐵道總公司到2002年初的體制改革：北京地鐵集團有限責任公司（規(guī)劃與資金），下設北京地鐵建設管理有限責任公司（負責建設）和北京地鐵營運有限責任公司（負責營運）；2003年11月，改制成立北京市城市設施投資公司（規(guī)劃和投資）、北京市軌道交通建設管理有限公司（建設管理）和北京地鐵營運有限公司（營運），以及投資公司控股的項目公司如城鐵公司、八通公司、9號線項目公司、10號項目公司、京港鐵路公司（4號線PPP公司，30年特許經營權）等。北京市國有資產管理委員會負責三大公司（正局級）的監(jiān)管。北京地鐵建設和營運管理總人數(shù)約13，000人，日均客流量約160萬人次，實現(xiàn)低票價政策，政府財政補貼占營運成本的40%左右。

1.2上海模式（管制模式）

上海地鐵籌建處成立于1958年，1988年成立地鐵工程指揮部，1993年成立上海地鐵總公司。地鐵1號線（1990-1995）政府委托上海久事公司負責投資和信貸，地鐵指揮部負責協(xié)調，地鐵總公司負責建設與營運。2號線（1994-1999）按照市區(qū)兩級財政、兩級事權，沿線各區(qū)負責動遷與車站土建（折價入股，占總投資1/3）。地鐵建設公司負責建設，營運公司負責營運。目前已經建成1、2號線、明珠線、莘閔線，營運里程約120公里（不含磁浮示范線30公里），正在建設M8線（楊浦線）、R9線（申松線）、6、7號線、既有線延伸線等十多條線，預計到2010年建成400公里線路，遠期規(guī)劃810公里。管理模式從傳統(tǒng)的上海地鐵總公司到地鐵建設公司、上海地鐵營運公司。2000年4月形成了投資、建設、營運、監(jiān)管“四分開”模式，上海申通集團公司（投資）、多家建設單位如上海地鐵建設管理公司、上海軌道交通明珠線發(fā)展有限公司（明珠線建設）、上海磁浮交通發(fā)展有限公司（磁浮建設與營運）及久創(chuàng)建設管理公司（建設）、中國鐵路建設集團公司（建設），申松線、上海港鐵公司等9家項目公司（代建制），多家營運機構如上海地鐵營運公司（營運）、上海現(xiàn)代軌道交通有限公司（營運），上海城市公共交通管理局（監(jiān)管）。四分開體制不斷進行完善，2004年6月和2005年7月，上海地鐵建設公司和上海地鐵營運公司先后歸并到申通集團旗下，更名申通地鐵集團，下設建設事業(yè)部、總體規(guī)劃部、投資策劃部、機電事業(yè)部、工程合約部以及11個項目公司，負責規(guī)劃、投資、建設和大部分營運。

目前現(xiàn)有建設與營運人數(shù)約10，000人，日均客流量約180萬人次，實行計程中等票價政策，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.3廣州模式（一體化模式）

廣州地鐵籌建于60年代初期，1990年成立地鐵指揮部，1992年成立地下鐵道總公司，1997年1號線首期開通，成立地鐵營運公司。1999年探索體制改革，取消指揮部，實現(xiàn)事業(yè)部制的一體化管理，在地鐵總公司內設建設事業(yè)總部、營運總部、財務總部、企業(yè)管理總部、資源開發(fā)總部等，以及附屬公司和設計院，實現(xiàn)建設、營運和資源開發(fā)一體化。目前營運1號線、2號線、3、4號線首期，線路里程約110公里，正在建設3、4、5、6、8號線和廣佛等線路，預計到2010年建成255公里，遠期規(guī)劃約717公里。

現(xiàn)在建設與營運總人數(shù)約7000人，日客流量約100萬人次，實行計程中等票價政策。在不提折舊的條件下，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.4國內其他城市模式

其他城市由于處于建設初期，往往只有建成一條線，沒有形成網絡，大都采用類似廣州模式或指揮部形式，如南京、重慶、武漢、長春、大連、沈陽、杭州、成都、哈爾濱等。天津有地鐵公司（負責地鐵建設與營運）及濱海線軌道交通公司（負責濱海輕軌線建設與營運）。深圳探索新模式，現(xiàn)在形成深圳地鐵公司、3號線建設投資管理公司、深港4號線項目公司等。

2、不同管理體制的特征分析

北京模式：脫胎于計劃經濟，基本屬于“大業(yè)主小社會”類型。2001年前的體制特點：“國有獨資、政企不分；建設與營運合一，高度集中；執(zhí)行低票價政策，營運虧損政府補貼”。2002年后，投資、建設與營運三個公司平級，通過合同契約關系負責相應事務，相對分離的模式確保了社會公平，但是由于存在相互協(xié)調與溝通，效率受到一定影響，如復八線10年才建成。目前，對投資主體多元化進行探索，全國首條地鐵線路（4號線）實現(xiàn)PPP管理模式。2002年后的體制改革后效率明顯提高，為2008年建成約300公里線路提供了體制保證。

上海模式：從高度集中到“四分開”再到政府管制模式。2000年改革的四分開的特點是“政企分開、產權清晰、出資人到位，投融資良性循環(huán)、契約經濟關系、項目管理走向社會化和專業(yè)化”。雖然該模式脫胎于中國計劃經濟體制，但是基本符合市場經濟規(guī)律，目前形成了多家建設單位和營運機構的競爭市場，項目公司實行“小業(yè)主大社會”模式。開創(chuàng)了中國地鐵股票（申通地鐵）上市的先河，為市場化融資作了有益的探索。目前管理體制已經基本適應多條線路齊頭并進，高強度網絡化建設的內在要求。

廣州模式：學習與引進香港模式，建設、營運和資源開發(fā)一體化模式，內部實行事業(yè)部制和派駐制度，這樣各種資源得到了整合，提高了內部協(xié)調效率，體現(xiàn)了效率優(yōu)先兼顧公平。公司派駐制度在一定程度上確保了監(jiān)督和執(zhí)行，但是由于所有權與經營權高度一致，在一定程度上影響營運效率（香港地鐵采用審慎的商業(yè)原則，通過地鐵股票上市，引入市場監(jiān)督，確保營運效率）。政府投資為主、信貸為輔的投資模式使建設資金得到保證，利用科技進步和政府強有力的協(xié)調推進機制確保了建設項目的如期或提前完成。廣州模式屬于“中業(yè)主中社會”模式。廣州管理體制不斷創(chuàng)新、引進各種先進技術（高速地鐵、線性電機列車等）并消化吸收和改進提高，而且單位造價呈下降趨勢，為我國機電裝備現(xiàn)代化和國產化開創(chuàng)了先河。目前管理體制基本適應多項目網絡化建設的要求。

3、理論基礎：

3.1軌道交通的功能定位

城市軌道交通的功能應該以社會公益性為主，其定位必須建立在科學分析的基礎上，對其定位偏差或認識不足是限制軌道交通發(fā)展的根本原因。城市快速軌道交通屬于城市公共交通類別，主要服務于大城市范圍內部核心區(qū)（如地鐵）或核心區(qū)與衛(wèi)星城、衛(wèi)星城之間（如輕軌）居民出行。作為城市公共交通模式之一，它具有功能的公共性和效益的外部性。按經營性分類，屬于準經營性范疇，由于軌道交通所產生的外部效益（社會效益，如出行時間節(jié)省、減少環(huán)境污染和促進城市空間合理布局等）占50%以上，不能內生化，因此僅僅靠軌道交通的票務收入不能彌補高投入的建設成本，而造成營運政策性虧損。

3.2經濟學原理

軌道交通可以分為基礎建設（A）和營運（B）兩大部分，他們分別適用于公共經濟學和規(guī)制經濟學。作為軌道交通的基礎設施如隧道、建筑物和構筑物等（A部分），根據(jù)“誰受益，誰投資”的原則，理應有政府財政或稅收支付，因為受益者是城市居民或納稅人。作為國有固定資產，只有有效運作（如投入營運）才能發(fā)揮效益（經濟效益和社會效益），根據(jù)規(guī)制經濟學原理，市場經濟通過有效競爭才能發(fā)揮最大效益。因此有必要所有權與經營權相對分離，通過市場選擇，政府與營運機構建立契約關系，政府象征性地收取基礎設施使用費（如新加坡政府只收取1新元年費），為大眾購買快捷、安全和準點的優(yōu)質運輸服務。由于軌道交通是準公益性壟斷性行業(yè)，通過特許經營服務協(xié)議（如30年），由營運機構負責軌道以上的車輛等機電設備的投入及其維護、更新等（B部分）。（新加坡政府還扣減若干年的機電設備折舊作為A部分，以減輕營運機構的資金壓力，目前運營效率居世界領先水平）

4.管理體制改革建議

世界上資本主義國家和地區(qū)的管理體制值得借鑒：香港實行地鐵規(guī)劃、建設、營運和資源開發(fā)一體化模式，2005年利潤達84億港元（其中物業(yè)收入占1/3）。目前，九廣鐵路公司并入地鐵公司，進一步增加了整體競爭力。新加坡陸路交通管理局負責規(guī)劃與建設，新加坡地鐵公司（SMRT）和新加坡捷運公司（SBS）負責營運；日韓政府負責規(guī)劃與建設，多家營運公司負責營運（含國鐵和私鐵）；臺北市（或高雄市）捷運工程局負責規(guī)劃與建設，地鐵公司負責營運，高雄地鐵采用公私合營形式（PPP模式）；歐美國家大都市公共交通管理局負責規(guī)劃與建設（資金50%來自聯(lián)邦政府），地鐵公司負責營運。

許多大城市公共交通的發(fā)展目標是：建立以城市軌道交通為骨干、常規(guī)公交電汽車為主體，多種交通模式有效銜接的立體網絡化交通系統(tǒng)，適應投資多元化格局，實現(xiàn)公共交通的可持續(xù)發(fā)展，高效、優(yōu)質、服務大眾和社會。

為了實現(xiàn)這一目標，必須在現(xiàn)有基礎上，結合當?shù)貙嶋H，在體制和機制上深化改革，在我國社會主義市場經濟條件下，遵循“政企分開、責任明晰、效益優(yōu)先、兼顧公平”基本原則，逐步構建“小業(yè)主大社會”地鐵管理體系，以適應大規(guī)模地鐵建設和投資主體多元化的必然要求。政府、企業(yè)和咨詢機構的分工大體如下：

4.1政府成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局

優(yōu)先發(fā)展公共交通是世界百年來的寶貴經驗，由于軌道交通系統(tǒng)及其復雜性和投入巨大，而影響范圍和深度非一般城市基礎設施可比，通過對軌道交通建設與營運規(guī)律性的認識，結合國內外實踐，有必要成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局，取消指揮部制，如臺北捷運工程局、新加坡陸上交通管理局、紐約大都市公共交通局、香港環(huán)境運輸與工務局等，負責大公交（含常規(guī)公交）的規(guī)劃、投資、建設、監(jiān)管。具體包括規(guī)劃設計、可行性研究、資金籌措，招投標管理、建設管理；制定政策法規(guī)、特許經營規(guī)則、質量安全標準及其考核辦法；組織票價聽證，保障大眾權益；強化承包商、供應商資質管理，扶植和培育有效競爭市場等。

4.2、企業(yè)特許經營營運線路

按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，完善法人治理機構。建設期實行“小業(yè)主大社會”的項目公司制（無論是政府投資還是民間投資），建立自負盈虧、獨立經營的獨立法人，承擔經營責任和市場風險；營運初期通過契約關系由獨家營運，后期每個城市至少形成兩家營運機構，如新加坡地鐵公司（SMRT）和新捷運公司（SBS），上海地鐵營運公司和上海現(xiàn)代軌道交通營運公司。地鐵公司以軌道交通運營為主，多種經營服務（如經營巴士、出租車業(yè)務、廣告、通訊租賃等提供公共服務及技術輸出等）。內部形成有效的執(zhí)行與激勵機制，構建學習型和創(chuàng)新型企業(yè)，不斷提高營運服務水平和經營效益。

4.3、咨詢機構為業(yè)主提供技術和服務

主要包括規(guī)劃設計機構、技術咨詢公司、投資顧問、法律顧問等，引入國際競爭機制，為業(yè)主提供各種業(yè)務的技術服務和技術保障。

中國地鐵管理體制改革與探索，由于各地發(fā)展不平衡，建議分類引導，逐步推進。在市場經濟發(fā)育好、法制環(huán)境完善的上海、廣州等城市，按照社會主義市場經濟的要求，深化現(xiàn)有體制改革。北京要深化地鐵國有企業(yè)改革，上海要吸收一體化的優(yōu)點，提高協(xié)調效率；廣州要培育多家營運機構，提高營運效率；對建成一條線的城市，在實施建設規(guī)劃項目的同時，要培育營運機構，形成競爭態(tài)勢，提高服務水平；對于規(guī)劃建設城市，根據(jù)市場經濟發(fā)育程度（包括咨詢、外包、服務、中介市場發(fā)育程度）和政府強勢程度，構建小業(yè)主大社會的框架（如蘇州）。

總之，在社會主義初級階段，中國地鐵管理體制改革既不能照搬西方國家資本主義制度下經濟實力強、高福利、低速度（3-5公里/每年）、長期政府補貼的“國有國營”管理制度；又不能脫離中國社會主義市場經濟和各地具體實踐，真正形成政企分開、產權明晰的經營管理機制，多家參與的市場競爭機制，政府與社會共同參與的多元化投融資機制和項目收益與政府財力相結合的償債機制，最終實現(xiàn)中國軌道交通健康、有序和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

1、于松偉，關于城市軌道交通工程總承包建設模式的思考，《城市軌道交通首屆中青年專家論壇文集》，2002年，兵器工業(yè)出版社

2、王灝、高明，地鐵投融資與管理運營的思路及建議，《中國投資》2003年第11期

篇13

地鐵項目具有投資大、建設期和回收期長，但生命周期長（百年隧道）、邊際成本低等特點，地鐵管理體制和機制在一定生產力（技術進步）條件下在項目管理方面起著非常重要的作用。從中國40多年，特別是90年代以來的實踐證明，管理體制與機制的好壞直接影響投資、工期和質量控制，進而影響城市經濟和社會的健康發(fā)展。

在社會主義市場經濟條件下和投資多元化的今天，快速城市化（現(xiàn)在39%，2050年將達到75%）和大規(guī)模軌道交通投資（中國“十一五”期間約5000億元）的背景下，落實以人為本、走可持續(xù)的科學發(fā)展觀，以“多、快、好、省”為目標，新建城市如何構建管理體制，區(qū)域中心城市或一線城市（京、滬、穗等）如何深化和完善現(xiàn)有管理模式，以適應高強度、網絡化建設的需要，值得我們進行總結和探索。

1、中國地鐵管理體制的演變和創(chuàng)新

40多年來，中國地鐵管理體制走過了一條漫長而曲折的道路，吸取國內外先進經驗和教訓，經過不斷探索和實踐，創(chuàng)造性地建立了一套基本符合中國具體實踐和充滿地域特色的管理模式：北京模式、上海模式和廣州模式。管理體制與中國社會主義體制和改革開放政策，地鐵功能定位的認識和深化以及各地的具體情況密切相關。

1.1北京模式（傳統(tǒng)模式）

北京模式的形成和發(fā)展在很大程度上是中國地鐵建設的縮影。1965年開始建設1號線，目前營運線路110多公里，包括1號線（1969年建成）、環(huán)線（1984）、復八線（1999）、13號線城鐵（2002）、八通線（2003）等線路，正在建設4、5、9、10號線和奧運支線，規(guī)劃建設機場線，預計到2008年建成300公里，遠期規(guī)劃1000多公里。北京模式從2001年前傳統(tǒng)的指揮部制、地下鐵道總公司到2002年初的體制改革：北京地鐵集團有限責任公司（規(guī)劃與資金），下設北京地鐵建設管理有限責任公司（負責建設）和北京地鐵營運有限責任公司（負責營運）；2003年11月，改制成立北京市城市設施投資公司（規(guī)劃和投資）、北京市軌道交通建設管理有限公司（建設管理）和北京地鐵營運有限公司（營運），以及投資公司控股的項目公司如城鐵公司、八通公司、9號線項目公司、10號項目公司、京港鐵路公司（4號線PPP公司，30年特許經營權）等。北京市國有資產管理委員會負責三大公司（正局級）的監(jiān)管。北京地鐵建設和營運管理總人數(shù)約13，000人，日均客流量約160萬人次，實現(xiàn)低票價政策，政府財政補貼占營運成本的40%左右。

1.2上海模式（管制模式）

上海地鐵籌建處成立于1958年，1988年成立地鐵工程指揮部，1993年成立上海地鐵總公司。地鐵1號線（1990-1995）政府委托上海久事公司負責投資和信貸，地鐵指揮部負責協(xié)調，地鐵總公司負責建設與營運。2號線（1994-1999）按照市區(qū)兩級財政、兩級事權，沿線各區(qū)負責動遷與車站土建（折價入股，占總投資1/3）。地鐵建設公司負責建設，營運公司負責營運。目前已經建成1、2號線、明珠線、莘閔線，營運里程約120公里（不含磁浮示范線30公里），正在建設M8線（楊浦線）、R9線（申松線）、6、7號線、既有線延伸線等十多條線，預計到2010年建成400公里線路，遠期規(guī)劃810公里。管理模式從傳統(tǒng)的上海地鐵總公司到地鐵建設公司、上海地鐵營運公司。2000年4月形成了投資、建設、營運、監(jiān)管“四分開”模式，上海申通集團公司（投資）、多家建設單位如上海地鐵建設管理公司、上海軌道交通明珠線發(fā)展有限公司（明珠線建設）、上海磁浮交通發(fā)展有限公司（磁浮建設與營運）及久創(chuàng)建設管理公司（建設）、中國鐵路建設集團公司（建設），申松線、上海港鐵公司等9家項目公司（代建制），多家營運機構如上海地鐵營運公司（營運）、上海現(xiàn)代軌道交通有限公司（營運），上海城市公共交通管理局（監(jiān)管）。四分開體制不斷進行完善，2004年6月和2005年7月，上海地鐵建設公司和上海地鐵營運公司先后歸并到申通集團旗下，更名申通地鐵集團，下設建設事業(yè)部、總體規(guī)劃部、投資策劃部、機電事業(yè)部、工程合約部以及11個項目公司，負責規(guī)劃、投資、建設和大部分營運。

目前現(xiàn)有建設與營運人數(shù)約10，000人，日均客流量約180萬人次，實行計程中等票價政策，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.3廣州模式（一體化模式）

廣州地鐵籌建于60年代初期，1990年成立地鐵指揮部，1992年成立地下鐵道總公司，1997年1號線首期開通，成立地鐵營運公司。1999年探索體制改革，取消指揮部，實現(xiàn)事業(yè)部制的一體化管理，在地鐵總公司內設建設事業(yè)總部、營運總部、財務總部、企業(yè)管理總部、資源開發(fā)總部等，以及附屬公司和設計院，實現(xiàn)建設、營運和資源開發(fā)一體化。目前營運1號線、2號線、3、4號線首期，線路里程約110公里，正在建設3、4、5、6、8號線和廣佛等線路，預計到2010年建成255公里，遠期規(guī)劃約717公里。

現(xiàn)在建設與營運總人數(shù)約7000人，日客流量約100萬人次，實行計程中等票價政策。在不提折舊的條件下，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.4國內其他城市模式

其他城市由于處于建設初期，往往只有建成一條線，沒有形成網絡，大都采用類似廣州模式或指揮部形式，如南京、重慶、武漢、長春、大連、沈陽、杭州、成都、哈爾濱等。天津有地鐵公司（負責地鐵建設與營運）及濱海線軌道交通公司（負責濱海輕軌線建設與營運）。深圳探索新模式，現(xiàn)在形成深圳地鐵公司、3號線建設投資管理公司、深港4號線項目公司等。

2、不同管理體制的特征分析

北京模式：脫胎于計劃經濟，基本屬于“大業(yè)主小社會”類型。2001年前的體制特點：“國有獨資、政企不分；建設與營運合一，高度集中；執(zhí)行低票價政策，營運虧損政府補貼”。2002年后，投資、建設與營運三個公司平級，通過合同契約關系負責相應事務，相對分離的模式確保了社會公平，但是由于存在相互協(xié)調與溝通，效率受到一定影響，如復八線10年才建成。目前，對投資主體多元化進行探索，全國首條地鐵線路（4號線）實現(xiàn)PPP管理模式。2002年后的體制改革后效率明顯提高，為2008年建成約300公里線路提供了體制保證。

上海模式：從高度集中到“四分開”再到政府管制模式。2000年改革的四分開的特點是“政企分開、產權清晰、出資人到位，投融資良性循環(huán)、契約經濟關系、項目管理走向社會化和專業(yè)化”。雖然該模式脫胎于中國計劃經濟體制，但是基本符合市場經濟規(guī)律，目前形成了多家建設單位和營運機構的競爭市場，項目公司實行“小業(yè)主大社會”模式。開創(chuàng)了中國地鐵股票（申通地鐵）上市的先河，為市場化融資作了有益的探索。目前管理體制已經基本適應多條線路齊頭并進，高強度網絡化建設的內在要求。

廣州模式：學習與引進香港模式，建設、營運和資源開發(fā)一體化模式，內部實行事業(yè)部制和派駐制度，這樣各種資源得到了整合，提高了內部協(xié)調效率，體現(xiàn)了效率優(yōu)先兼顧公平。公司派駐制度在一定程度上確保了監(jiān)督和執(zhí)行，但是由于所有權與經營權高度一致，在一定程度上影響營運效率（香港地鐵采用審慎的商業(yè)原則，通過地鐵股票上市，引入市場監(jiān)督，確保營運效率）。政府投資為主、信貸為輔的投資模式使建設資金得到保證，利用科技進步和政府強有力的協(xié)調推進機制確保了建設項目的如期或提前完成。廣州模式屬于“中業(yè)主中社會”模式。廣州管理體制不斷創(chuàng)新、引進各種先進技術（高速地鐵、線性電機列車等）并消化吸收和改進提高，而且單位造價呈下降趨勢，為我國機電裝備現(xiàn)代化和國產化開創(chuàng)了先河。目前管理體制基本適應多項目網絡化建設的要求。

3、理論基礎：

3.1軌道交通的功能定位

城市軌道交通的功能應該以社會公益性為主，其定位必須建立在科學分析的基礎上，對其定位偏差或認識不足是限制軌道交通發(fā)展的根本原因。城市快速軌道交通屬于城市公共交通類別，主要服務于大城市范圍內部核心區(qū)（如地鐵）或核心區(qū)與衛(wèi)星城、衛(wèi)星城之間（如輕軌）居民出行。作為城市公共交通模式之一，它具有功能的公共性和效益的外部性。按經營性分類，屬于準經營性范疇，由于軌道交通所產生的外部效益（社會效益，如出行時間節(jié)省、減少環(huán)境污染和促進城市空間合理布局等）占50%以上，不能內生化，因此僅僅靠軌道交通的票務收入不能彌補高投入的建設成本，而造成營運政策性虧損。

3.2經濟學原理

軌道交通可以分為基礎建設（A）和營運（B）兩大部分，他們分別適用于公共經濟學和規(guī)制經濟學。作為軌道交通的基礎設施如隧道、建筑物和構筑物等（A部分），根據(jù)“誰受益，誰投資”的原則，理應有政府財政或稅收支付，因為受益者是城市居民或納稅人。作為國有固定資產，只有有效運作（如投入營運）才能發(fā)揮效益（經濟效益和社會效益），根據(jù)規(guī)制經濟學原理，市場經濟通過有效競爭才能發(fā)揮最大效益。因此有必要所有權與經營權相對分離，通過市場選擇，政府與營運機構建立契約關系，政府象征性地收取基礎設施使用費（如新加坡政府只收取1新元年費），為大眾購買快捷、安全和準點的優(yōu)質運輸服務。由于軌道交通是準公益性壟斷性行業(yè)，通過特許經營服務協(xié)議（如30年），由營運機構負責軌道以上的車輛等機電設備的投入及其維護、更新等（B部分）。（新加坡政府還扣減若干年的機電設備折舊作為A部分，以減輕營運機構的資金壓力，目前運營效率居世界領先水平）

4.管理體制改革建議

世界上資本主義國家和地區(qū)的管理體制值得借鑒：香港實行地鐵規(guī)劃、建設、營運和資源開發(fā)一體化模式，2005年利潤達84億港元（其中物業(yè)收入占1/3）。目前，九廣鐵路公司并入地鐵公司，進一步增加了整體競爭力。新加坡陸路交通管理局負責規(guī)劃與建設，新加坡地鐵公司（SMRT）和新加坡捷運公司（SBS）負責營運；日韓政府負責規(guī)劃與建設，多家營運公司負責營運（含國鐵和私鐵）；臺北市（或高雄市）捷運工程局負責規(guī)劃與建設，地鐵公司負責營運，高雄地鐵采用公私合營形式（PPP模式）；歐美國家大都市公共交通管理局負責規(guī)劃與建設（資金50%來自聯(lián)邦政府），地鐵公司負責營運。

許多大城市公共交通的發(fā)展目標是：建立以城市軌道交通為骨干、常規(guī)公交電汽車為主體，多種交通模式有效銜接的立體網絡化交通系統(tǒng)，適應投資多元化格局，實現(xiàn)公共交通的可持續(xù)發(fā)展，高效、優(yōu)質、服務大眾和社會。

為了實現(xiàn)這一目標，必須在現(xiàn)有基礎上，結合當?shù)貙嶋H，在體制和機制上深化改革，在我國社會主義市場經濟條件下，遵循“政企分開、責任明晰、效益優(yōu)先、兼顧公平”基本原則，逐步構建“小業(yè)主大社會”地鐵管理體系，以適應大規(guī)模地鐵建設和投資主體多元化的必然要求。政府、企業(yè)和咨詢機構的分工大體如下：

4.1政府成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局

優(yōu)先發(fā)展公共交通是世界百年來的寶貴經驗，由于軌道交通系統(tǒng)及其復雜性和投入巨大，而影響范圍和深度非一般城市基礎設施可比，通過對軌道交通建設與營運規(guī)律性的認識，結合國內外實踐，有必要成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局，取消指揮部制，如臺北捷運工程局、新加坡陸上交通管理局、紐約大都市公共交通局、香港環(huán)境運輸與工務局等，負責大公交（含常規(guī)公交）的規(guī)劃、投資、建設、監(jiān)管。具體包括規(guī)劃設計、可行性研究、資金籌措，招投標管理、建設管理；制定政策法規(guī)、特許經營規(guī)則、質量安全標準及其考核辦法；組織票價聽證，保障大眾權益；強化承包商、供應商資質管理，扶植和培育有效競爭市場等。

4.2、企業(yè)特許經營營運線路

按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，完善法人治理機構。建設期實行“小業(yè)主大社會”的項目公司制（無論是政府投資還是民間投資），建立自負盈虧、獨立經營的獨立法人，承擔經營責任和市場風險；營運初期通過契約關系由獨家營運，后期每個城市至少形成兩家營運機構，如新加坡地鐵公司（SMRT）和新捷運公司（SBS），上海地鐵營運公司和上海現(xiàn)代軌道交通營運公司。地鐵公司以軌道交通運營為主，多種經營服務（如經營巴士、出租車業(yè)務、廣告、通訊租賃等提供公共服務及技術輸出等）。內部形成有效的執(zhí)行與激勵機制，構建學習型和創(chuàng)新型企業(yè)，不斷提高營運服務水平和經營效益。

4.3、咨詢機構為業(yè)主提供技術和服務

主要包括規(guī)劃設計機構、技術咨詢公司、投資顧問、法律顧問等，引入國際競爭機制，為業(yè)主提供各種業(yè)務的技術服務和技術保障。

中國地鐵管理體制改革與探索，由于各地發(fā)展不平衡，建議分類引導，逐步推進。在市場經濟發(fā)育好、法制環(huán)境完善的上海、廣州等城市，按照社會主義市場經濟的要求，深化現(xiàn)有體制改革。北京要深化地鐵國有企業(yè)改革，上海要吸收一體化的優(yōu)點，提高協(xié)調效率；廣州要培育多家營運機構，提高營運效率；對建成一條線的城市，在實施建設規(guī)劃項目的同時，要培育營運機構，形成競爭態(tài)勢，提高服務水平；對于規(guī)劃建設城市，根據(jù)市場經濟發(fā)育程度（包括咨詢、外包、服務、中介市場發(fā)育程度）和政府強勢程度，構建小業(yè)主大社會的框架（如蘇州）。

總之，在社會主義初級階段，中國地鐵管理體制改革既不能照搬西方國家資本主義制度下經濟實力強、高福利、低速度（3-5公里/每年）、長期政府補貼的“國有國營”管理制度；又不能脫離中國社會主義市場經濟和各地具體實踐，真正形成政企分開、產權明晰的經營管理機制，多家參與的市場競爭機制，政府與社會共同參與的多元化投融資機制和項目收益與政府財力相結合的償債機制，最終實現(xiàn)中國軌道交通健康、有序和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

1、于松偉，關于城市軌道交通工程總承包建設模式的思考，《城市軌道交通首屆中青年專家論壇文集》，2002年，兵器工業(yè)出版社

2、王灝、高明，地鐵投融資與管理運營的思路及建議，《中國投資》2003年第11期