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2在房地產測量中應用

GPSRTK技術對房地產的人工建筑情況、權屬和應用情況、自然情況等進行測定和調查是房地產測繪技術的主要工作，是為城市的建設和規劃、開發、管理和應用房地產等，將一定的依據提供出來的一種技術形式，是房地產測量和地籍測量的結合體，能夠將非常詳細的資料為房地產管理提供出來。在國家高等級控制網點的基礎上，對常規的測圖方法進行使用，對次級網店進行加密，進而來有效的布設和測繪控制網點，這是傳統房地產測繪的主要方式，將界址點、行政邊界、界址線、地形要素和丘界限等測定出來，對房產圖和地籍圖根據相應的規律、符號和規則去繪制。會有一定的累積誤差容易出現在這種方法中，而為了能夠將這種誤差予以消除，一些時候應該測量多次并且對誤差進行分配，這樣不但精度不高，而且還會浪費時間。在出現了GPS技術之后，對于各級控制點的坐標能夠快速并且高精度的測定出來，尤其是對RTK技術進行了使用之后，對于地形點、地物點和界址點的信息能夠高精度快速的獲取出來，對于野外一次測繪能夠利用測土軟件給予實現，并且將電子地圖繪制出來，在房地產測繪中對GPSRTK技術進行應用之后，不但能夠將高精度的測繪成果展現出來，也能夠將作業的效率極大地提升上來，在房地產測繪工作中，GPSRTK技術逐漸的成為了其中的主要方法和手段。導線測量和三角測量時常規的測量方式，費工費時，規定點間通視，并且有著不夠均勻的精度。GPS快速靜態和靜態的測量，對于點間通視不需要予以實施，對于各個控制點能夠高精度的進行測量，但是，在處理數據的過程中應該花費一定的時間，對于定位精度不能夠隨時的定位和了解。在控制測量中，一但對RTK技術進行了使用，對于定位精度能夠時時刻刻的予以了解，因此，能夠將作業的效率極大的提升上來，在定位的過程中一但對RTK技術進行了使用，能夠將精度精確到厘米。

二在房地產測繪中對機助制圖進行使用

近幾年來，對房地產圖利用計算輔助制作的方式獲得了一定程度上的發展，在一些制圖系統中，AUTOCAD是經常被使用的一種方式，它能夠用來整飾和修改所測的房地產地圖。在此系統中，只需要將數據預處理構建起來的圖用真實的圖片表示出來即可，這樣在屏幕上我們就會發現會依據具體的位置、準確度和相似度將地物表示出來，看起來會非常清晰。在處理圖形的過程中，有著完備強大的功能會存在于此系統中，操作易行簡單。有著非常優異的自我保護功能會存在于其自身當中，系統本身不會受到非規范操作帶來的影響，所以，在編輯房地產圖的過程中對這種方式進行使用會發揮出非常巨大的功能。

三用GIS技術對房地產進行測量

決策的科學化和管理的現代化將規定處理房地產測繪信息的過程中，要用計算機操作的方式逐漸的取代以前手工操作的方式，用輔助決策來有效的取代一般的統計，進而將房地產測量信息系統構建起來。但是，在對房地產測量信息系統進行建立的過程中，并非是一件容易的事情，有一定的復雜性會存在于其中，它規定有著較高的管理水平和技術素質。GIS是由美國所研發出來的一種先進的測繪技術方式，并且系統正在日趨的走向完善，在很多項目中都對幾千個GIS工具進行了使用，極大的推動了測圖和數據計算工作的發展。在科學技術不斷發展的推動下，人們越來越重視房地產測量信息管理的現代化，隨著我國房地產業的不斷發展，也應該用先進的測量技術對于其中的數據進行測繪和管理，提高其具體的應用水平。

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各地房產行政主管部門應加強對房地產測繪行業行政管理，實施房地產測繪單位和個人的資質、資格管理，在資格備案、房地產測繪計劃、成果檢查驗收、成果鑒定等方面行使管理職能，健全測繪執法監督體系，大力加強房地產測繪管理、監督機制，搞好房地產測繪市場的宏觀調控，加大房地產測繪成果管理的力度。

3建立新建項目備案制度，對重大測繪項目進行統一招標

城市新建項目應在立項后向房地產測繪管理部門登記備案，由房地產測繪管理部門組織編制房地產測繪計劃，對重大測繪項目進行統一招標，統一監督完成。

4對測繪成果進行嚴格的審核、驗收，確保質量

嚴格按照國家標準《房產測量規范》(GB/T17986.2－2000)規定的房地產測繪成果最終驗收制度，實行二級檢查一級驗收制度，即過程檢查、最終檢查和驗收。由委托人(開發建設單位)對房地產測繪產品組織實施最終驗收，驗收人員可由委托單位邀請的有關技術專家組成，也可委托由國家認定的房地產測繪成果鑒定機構鑒定。驗收的主要內容有:測繪成果的適用性、界址點的準確性、面積測算的依據及方法等。

5推行房地產測繪公示制度，接受社會監督

一是房地產測繪管理部門要通過各種媒體對商品房面積計算的相關知識及有關規定進行宣傳普及，讓廣大房地產開發企業、購房人熟悉面積計算方法和面積糾紛處理方法。二是為了切實保護相關權利人的知情權，起用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄在政務信息網上予以公布，公布的內容包括房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等。實行測繪成果資料目錄通告制度使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。三是建立房地產測繪機構及相關人員的信用檔案，將各類房地產測繪機構及相關人員的基本情況、經營業績、經營中違規、違法劣跡及受到的處罰等情況記入測繪機構及個人的信用檔案，向社會公開、公示，接受社會監督。

6加大違規處罰力度，創建公平公正的競爭環境

房地產測繪成果涉及房產權屬管理，直接關系到房屋權利人的切身利益。因此，房地產測繪行政管理部門要不定期開展房地產測繪市場專項檢查，堅決查處無證測繪、超級測繪、弄虛作假等違規行為。逐步建立和完善適應市場發展需要的房地產測繪管理體系，推動房產事業的健康、持續發展。

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一、房地產業需要解決的問題

合適價格對社會穩定、對房地產業及整個國民經濟發展都起促進作用。本文試分析1998-2006年度房地產銷售價格，運用灰色預測方法，對經濟適用房和商品房不同價格情況，以各年房地產價格時間序列作為綜合灰色量來尋找和揭示房地產價格內在規律；利用Matlab編程，建立預測房地產銷售價格的房地產價格預測模型，得出房地產價格規律。在建立模型先解決下列具體問題：（1）收集有效數據對房價形成、演化機理和房地產投資進行深入細致分析；（2）分析確定影響商品房銷售價格重要因素。（3）分析國家政策影響，并給出相應政策建議。

二、建立模型前的問題分析

（一）房地產價格影響因素的分析

假定影響房地產價格主要因素：（1）居民全年實際收入（見圖1）。（2）土地價格交易指數（見圖2）。（3）房地產開發投資額（見圖3）。（4）房地產開發投資貸款（見圖4）。

圖1：商品房價格與居民收入

圖2： 商品房價格與土地價格指數

圖3：商品房價格與投資額

圖4： 商品房價格與貸款額

（二）國家政策變動影響的分析

從我國相關房地產政策中可看出，政府態度在1998到2002年7月都是鼓勵性政策。但在2002年8月份開始政府認為局部投資增幅過大，開始加強房地產市場宏觀調控，強化土地供應管理嚴控土地供應總量。這時開始抑制房地產價格暴漲。經一系列措施，到2008年9、10月央行才下調貸款利率，放松對經濟宏觀調控。從1998到2007年度居民提取貸款支出額中來分析國家政策對貸款額影響。表1：1998-2007年居民提取貸款支出額

 

年度

居民提取貸款支出(億元)

1998年

3189.9

1999年

3396.0

2000年

3977.0

2001年

4955.4

2002年

6362.4

2003年

8079.9

2004年

9466.6

2005年

10322.0

2006年

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一、概念

1.1、測繪的概念

測繪是指對自然地理要素或者地表人工設施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數據、信息、成果進行處理和提供的活動。測繪可分為若干分支學科：如大地測量、攝影測量、地圖學、工程測量、海洋測量學等。其中工程測量學又可分為控制測量、房產測量、地籍測量、地形圖測量、施工放樣、變形監測等等。

1.2、不動產估價的概念

不動產估價是指對房產、土地、森林、構筑物等不動產進行價值評估。其是以不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在于：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利于優化資源配置；公平賦稅等。

二、測繪在不動產估價中的作用

2.1、房地產測繪與不動產估價

房地產測繪與房地產估價是城市房地產管理的兩個重要的組成部分，為其提供了可靠的數據和資料。

房地產測繪可提供房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況，為城鎮規劃建設、土地管理、房產管理以及保護產權人的合法權益提供準確、可靠的測量數據和資料。其主要內容包括：房產平面控制測量、房屋調查、房屋用地調查、房產圖測繪、面積量算、變更測量。

它們分別從不同角度來描述和表達房地產，測量結果是房地產價格評估的主要法律依據之一，二者具有密切的聯系。論文大全。尤其在城市現代化進程中，農村集居地的拆遷工作中，房產測繪成果已直接成為拆遷評估的首要依據，涉及到千家萬戶的切身利益。

2.2、地籍測繪與不動產估價

地籍測繪是以一定的精度測定和調查土地及其上附著物的權屬、位置、數量、質量和利用現狀的測繪工作。地籍調查是為了取得土地權屬和土地利用現狀等基本地籍資料而組織的一項系統性的社會調查工作。其基本任務是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權屬、權源、地號、等級、面積、使用者、利用狀況、土地質量等。

地籍測繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現狀圖、權屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。

為此，地籍測繪提供了估價必須的各類地籍要素，給不動產估價提供了客觀依據。

三、測繪知識是估價人員必備的

3.1了解測繪技術的必要性

不動產估價需具備專業的估價人員，其不僅具有扎實的理論知識、豐富的估價實踐經驗、良好的職業道德修養，還需掌握相關政策、法律法規、開發經營、經濟、城市規劃、建筑等方面的知識，其中對測繪知識的了解也不容忽視。

當估價人員正在為某地塊（房產）進行估價時，有時更多關注相似案例的單價、資本還原利率的選取、成本項目的統計等，最終用單價乘以地塊（房產）面積得出總價值。卻容易忽視此地塊（房產）面積的準確性，從而不能得出準確的不動產價值；

當評估人員根據不符合現勢的地籍測繪圖紙進行評估時，使用了已變更的界址點所含面積，已變化的房屋層高、層數、地理名稱、門牌號等地籍要素信息，或者對地圖的符號意義、地籍區號、宗地號等理解不夠，也不能準確的評估出不動產價值。

所以估價人員除了須進行現場踏勘外，應對測量圖紙的文字標注、比例尺、圖示符號等有較為深入的了解，還應掌握圖解量算等基本的測繪技術。

3.2了解測繪誤差的必要性

測繪工作是由觀測者使用某種儀器、工具，按照規定的操作方法，在一定的外界條件下進行的。不論觀測者多么認真負責，技術多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，誤差是必然產生的。對同一個量進行多次觀測，其結果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復觀測某一角度，其結果往往是不一致的。這種差異的出現說明觀測值中有測量誤差存在。測量過程甚至存在測錯、讀錯、記錯等粗差。論文大全。

評定測量結果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評定精度的標準，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對誤差來表示。

測繪單位根據業主的要求合理確定誤差大小，根據測繪規范要求確定合理的測量方法進行測繪的。論文大全。如1：2000的測量圖紙，其點位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點位中誤差，可達60cm。此圖如果作為宏觀規劃是完全可行的，但估價人員將測繪單位提供的1：2000測量圖紙作為土地及房產評估的依據時，則就出現較大的價值偏差。必須進行逐邊量取尺寸，方可作為評估依據。

所以由于測量誤差等因素的存在，估價人員需對測繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進行考量。

四、總結

不動產價值量隨著經濟的發展越來越大，為了提供準確的交易參考依據，估價人員應當掌握關聯專業知識、特別測繪知識，是很必要的。估價人員學會對委估價方提供的測繪資料加以分析、甚至懂得現場校對修測，這樣能避免不必要地邀請測繪專業人員去現場幫助，從而增加評估項目成本之負擔，同時又為不動產之估價之精確可信準備了必要前提條件，很有意義。

參考文獻：

【1】 洪亞敏,呂萍.土地相關經濟理論和法律[m]北京：中國財政經濟出版社，2008年10月

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一、引言

作為房管類專業的重要專業基礎課程，房地產測繪課程不僅是一門技術性高、政策性強的重要課程，它還能真正實現測量學與房地產管理業務的統一結合，廣泛應用于房地產的產權產籍管理、房地產開發利用、稅款征收、城鎮規劃建設及社會綜合服務等方面。房地產測繪的主要任務有三個，即房地產調查、房地產圖測繪及變更測量工作。一直以來，高職院校研究的重點課程都是測繪工程專業建設與教育教學的有效改革，如何在新時期新形勢下合理制定本專業人才的培養目標，全面構建科學的課程教學新體系，以更好地適應當前社會經濟發展對專業技術應用型人才培養的新要求，是我們多年以來一直致力研究的重點問題之一。為盡早實現這一目標，我們必須積極探索一條適應社會發展需求的房地產測繪課程教學改革之路，有效提高教學質量，全面提高學生的專業技能和思想品德，為學生日后的專業課學習和將來工作需求打好堅實基礎。

二、高職院校房地產測繪課程新體系教學改革必要性

1.時展需要。21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發展的迫切需求，高職院校要大力培養綜合素質高、創新能力強的全面復合型的優秀人才，而要有效實現這一人才培養目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發展，高職院校教師也要積極轉變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產測繪教學和科研工作，全面提高教學質量。

2.社會需要。隨著科學技術的日趨發展，房地產測繪新儀器、技術、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術、4D測繪新產品和數字技術又為房地產測繪行業帶來發展的新機遇，同時這也是測繪行業改革的關鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構建完善的房地產測繪課程教學新體系，以傳統測繪理論為指導思想，以先進的現代測繪技術為主要手段，以滿足社會房地產測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產教學。

3.教學需要。房地產測繪課程既可以豐富學生的房地產測繪理論知識，又可以有效培養學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業，關鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統逐步得到優化調整，才能有效實現專業建設，促進房地產學科領域得以全面發展。而房地產業既是一門新型學科，在市場經濟時代其專業建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產專業教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產課程教學改革勢在必行。

三、房地產測繪課程新體系教學改革有效措施

近年我校積極建設房管類專業，眾多房地產專業都開設了房地產測繪課程，切實履行培養優秀高職人員的重任，為房地產行業輸送大批專業的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產測繪課程教學新模式，總結出以下有效措施：

1.調整教學大綱。課程教學內容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產測繪教學大綱應始終圍繞專業培養目標和教學要求，逐步轉變傳統教學模式“重理論基礎，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產測繪基礎理論的要求，不過度強調測繪理論的系統性和完整性，應重視房地產測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統過時的測繪方法，充分體現高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎內容的前提下，適當增加房地產測量和地籍測量內容，及時補充房地產測繪新儀器、新技術、新方法應用知識，同時提高房地產測繪課程的針對性和適用性。

2.改進教學方法。改進教學方法，能有效構建房地產測繪課程教學新體系，提高教學質量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產測繪教學方法，在此方面頗有體會：（1）啟發式教學方法。啟發式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產測繪理論基礎知識，堅實學生的房地產測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業出色的優秀人才。（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構造使用復雜、實踐操作難實施的教學內容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產測繪教學質量，更好地滿足房地產測繪課程的教學要求。（3）項目教學方法。在房地產測繪課程中應用項目教學法，能充分結合理論與生活實際，將生硬的基礎理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯系實際，引導學生在完成房地產測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養學生發現、分析、解決問題的思維。

3.改善教學條件。為提高房地產測繪課程的教學質量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經費投入，強化房地產測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4～5人）配備一臺電腦、每2～3人就有一臺常規操作測繪儀器，積極改善房地產測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環境，全面提高教學質量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經銷商、房地產測繪生產單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。

4.充實教學內容。為更滿足房地產測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結合多年開展房地產測繪課程所積累的教學經驗，將傳統房地產測繪理論和方法精簡優化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內容，補充相關的房地產測量新知識和先進測量技術，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術，以充分體現我校房地產測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現今測繪教材中缺漏的知識內容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內容，強化房地產測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業競爭的優勢。

5.重視教學實踐。首先，要建立較為穩定的校內實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發學生的實踐操作興趣，培養學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產。其次，合理安排房地產測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產測繪實踐內容要以常用測繪儀器的使用、房地產平面控制網的建立，再逐步深入到房地產分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產調查、房屋建筑面積測算等，做到教學內容環環相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發學生的操作實踐興趣。我經常組織學生完成多項測繪生產項目，還獲得良好的社會收益和經濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關培訓指導，幫助學生獲得相應的職業技能證書。

6.提高教師綜合素質。第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產測繪課程新體系教學改革，充分調動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養學生分析處理問題的創造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養，同時注意自身專業知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態度，有效激發學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養學生積極進取的學習態度，讓“教”與“學”有機統一起來，真正實現教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎上，積極參與科研、生產工作，讓教學、科研、生產三者相互促進，并且在從事房地產測繪生產項目中，不斷積累生產實踐經驗，努力撰寫專業論文或學術著作，以此激發自身參加科研的興趣，提高自身學術研究能力。第四，教師要密切關注國內外房地產行業的新動態，加強與社會各界的聯系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產測繪課程教學質量，深化房地產測繪課程新體系的教學改革。

四、結束語

總而言之，我們必須逐步深化高職院校房地產測繪課程新體系的教學改革，有效促進房地產管理的專業建設。就目前而言，我校房地產測繪課程新體系的教學改革是卓有成效的，但房地產行業和科學技術的不斷發展也對房地產測繪課程的教學改革提出更高、更新、更全面的要求。為此，我們要繼續不斷探索房地產測繪課程教學改革新體系，全面提高教學質量，以滿足新形勢下社會發展的需要，積極培養一批又一批專業應用型人才。

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房地產測繪主要透過測繪方法、測繪技術以及測繪儀器對房屋的使用情況、數量、位置、質量、所有權以及自然情況下測定的專業測繪，主要內容包含了測量、調查房產及房產的相應建筑物進行繪圖。并且，還包含了對于房產土地的載荷物進行調查及測量的工作。對于房地產的測量主要是指房地產產權的拆遷、交易、開發甚至是產籍的評估、鑒定、收費、征稅、仲裁等管理工作，并且核對房地產管理當中所上交的所有材料。房地產測繪主要包含了房地產測繪的項目以及基本測繪[1]。針對房地產執行的基礎測繪主要指在一個大范圍里面對房地產創建的整體的、系統的平面控制網。針對房地產的項目測繪主要指房地產的開發、經營以及權屬方面的管理，并且，還包括了對房地產相應數據、圖紙、表格等進行的測繪。針對房地產執行的項目測繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產權的開發、拆遷、交易及管理工作的進行。房地產項目測繪的土地所有權及房屋所有權的相應證件對于測繪工作來講十分重要。

二、房地產測繪工作的現狀

現在隨著房屋歸屬權的問題受到人們越來越多的關注，房地產的測繪工作得到了更好的發展，可是由于房地產的測繪技術起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問題。

（一）工作勞動強度加大

房地產測繪屬于房地產開發的基礎類工作，因此對于技術方面及專業方面的要求都非常高，不僅可以為房地產的管理及拆遷、土地利用進行服務，還可為房地產的各項活動提供資料，并且也可以為城市建設、規劃提供相應的數據及資料。

（二）科技含量較強

由于房地產測繪工作的不斷進步，工作人員逐漸意識到常規的方法已經無法符合當前的工作需求，想要讓自己在競爭如此激烈的環境里不被淘汰，就只有具備更加先進、專業的測繪方法，提升房地產測繪工作的效率及成圖的質量。

（三）市場管理逐漸規范

為了加大房地產市場的管理，讓房地產行業可以穩步健康的發展，國家為其頒布并實施了相關政策、法規來進行規范。各省市也通過自身的情況，規定出相關的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產測繪的管理更加規范、房地產測繪行為更加嚴格就、房地產測繪的水平更加先進、房地產產業可以更加穩步發展。

（四）市場壟斷經營的行為依舊存在

長久以來，房地產測繪機構屬于房地產產權、產籍管理的一個部分，它一直屬于獨家壟斷的經營方式。由于當前的市場非常活躍，很多的土地交易、測繪、制圖、計算等工作都是在同一個房地產測繪公司進行的，測繪的速度無法跟上，導致土地房屋產權的登記發證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產產業的健康發展。因為目前依舊具有壟斷經營的現象，當前百姓對于房產的消費投訴也主要集中在房產面積方面，并且這一現象目前依舊處在上升階段。

三、房地產測繪存在的問題

房屋面積測繪的工作量非常龐大、情況相對復雜，特別是針對公共部分的分攤及責任，可能會存在一些問題。測繪結果一旦出來，會直接進入到市場交易，很多問題通常都是成為事實后才發現，這樣只會讓房地產測繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測算結果的精度以及唯一性問題。這具有兩方面的原因：第一，測量的誤差無法避免；第二，測量對象的特征通常不清晰。其次，對于共同的部位以及分擔的認定具有明顯的認為原因。例如，共有特征不明確、分攤關系不準確、應分攤到住宅的共同部分均攤到商業及住宅里等。最后，測繪結果的描述及表現并不直觀。測量的結果描述及表現過于專業化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發現問題的時候，購房已經成為了事實，這樣就無法做到防范于未然。

四、房地產測繪工作的對策

（一）引進先進測繪技術

采用先進的管理房地產測繪的系統，能夠使測繪出來的數據進行電子化的計算、儲存和管理。采用計算機技術進行對測繪數據的加工， 同時還要使用自動化和流程化的先進管理技術， 這樣就能夠最大程度避免對數據進行人工分析與計算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進而減少數據出現錯誤的幾率。

（二）強化測繪的組織管理

提升政府的相應職能，加大投入力度。各級政府部門應當加強房地產測繪工作的經濟發展作用，強化組織管理工作，規定相對完善的房地產測繪方面的建設方針及相關政策。加大各部門間的聯系，實行統籌發展，以科技作為第一生產力，強化房地產測繪技術同當代信息技術的結合，加快房地產測繪工作朝著更高的技術、水平進行發展。加大財政的投入力度，加快房地產測繪的發展研究速度[4]。

（三）提升測繪人員的專業素質

對于專業型人才要強化培訓力度，進一步提升團隊素質。對于房地產測繪工作在住房建設、經濟發展等方面的特點及其本身的重要性，一定要通過加強專業型人才的培訓工作，來提升相關工作人員的專業能力，轉變以往陳舊的測量方法，將先進的技術以及經驗引進，剔除糟粕，取其精華，加快房地產行業的發展，也讓房地產行業可以更加健康、更加快速的前進。

（四）建立健全測繪監督機制

將測繪的法律、法規進一步完善，嚴格進行監督管理。創建良好的協調房地產測繪管理的制度，是有效確保房地產測繪健康發展的基礎條件[5]。想要強化法律建設，提升測繪行業的發展環境，就要創建一個統一的標準，才可以真正滿足房地產事業的發展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運用。并且，要嚴格進行監督管理，創建有效的監督體制，對于平時存在的各類問題，提供相應的解決方法，加強法律、法規的建設，加快房地產測繪工作的迅速發展。

（五）強化各部門之間的合作關系

房地產測繪部門之間應當做到有效溝通、資源共享、互通有無，以加快房地產事業的發展。在出現問題時一定要及時做到溝通并將問題解決，對于定期進行的業務交流工作，要對指派的技術人員進行相關業務的培訓。而部門之間一定要依照國家頒布的法律構成一個統一的測繪標準，絕對不允許同一地區、同一房屋出現多種測繪結論。

結束語

由于城市的進程不斷加快，房地產行業的不斷發展，房地產測繪事業一定要同當前的信息技術相融合，才可以真正發揮出作用，也可以讓社會的經濟得到真正的進步。并且，只有提升相關人員的素質，強化監督管理工作，將法律法規進一步完善，才可以創建一個合理、高效的測繪制度，從而讓房地產測繪工作得到健康的發展。

參考文獻

[1]王辛之，江文祥，劉瑤.武漢市房產測繪實施細則修編要點及思考[J].地理空間信息，2011，13（04）：158.

[2]沈軍.房產測繪市場化以后測繪成果的認證管理[C].第十三屆華東六省一市測繪學會學術交流會論文集，2011.

篇7

房產要旗作為一個城市中變化最為活躍，最關乎人們群眾切身利益的信息，弓起了人們的廣泛關波。但在目前。美六舫地產日常管理工作仍以傳統的手工模式為主。這種方式成圖周期長、陰形數據存儲方式落后，數據吏新復雜.在很大程度上造成了房地產產權產籍管理的效率地下，20世紀90年代以來，熊內逐步開展房產鉻息化建沒，餐內很多城市開始建立自己的房產側繪管理信系統。目前，廈內已經有，一些房產測繪軟件投人使用，低是隨著房產信月包系統的建立，這些系統己經越來越不魏適應偏意系統管理的豢婆.GI以G氏嶸招phic她勿”熊扁班姐system，以溉被弓入粼房產NlI繪信息系統的建設中，井取得了廣泛應用。隨著房產管理信息系統的逐步建立與發展，房產信息系統形成了以GIS空間數據為支揮豹綜合應裘系統，GIS空潤數據寒是整個系統的基礎和生命，房產測繪是建立和更新G份空間數據庫的重要的方法，必須承擔起為信息系統輸送數據的使命。因此，本文主要針時GIS和房產澎繪管理的特點，對Gls在房產側繪管理中豹應用進行探討，主要涉及系統開發平臺和結構模式、數據入庫等方面。

2系統開發乎臺與結構棋式

2.1蓄房地產信息可以分為拼大類

（1）玲房地產本身的信J包。例如房子的位銳，周圍地理環境等，

（2)房地產的屬性信息，如房屋建筑建造的年代，勸能，所屬單位等。

房地產信息中有明海的空海分布數撰，這些空間分布信息的描述和分析，是房地產信息管理系統中的一個重要組成部分。由于具有明確的空間分布特性，房地產信息管理系統必須建立在地理信息系統平臺上。

MAPG撼地理信息系統是一個工具型地理信息系統，國產優秀G篇平臺。MAP以S具備完善的數愉采集、處理，輸出、建庫、檢索、分析等勸能。其中，數據采集手段包括了數字化、矢蠢化、GPS滾人、電子平板測圖、開放式數據轉換等。數據處理包括編輯、自動拓撲處理、投影、變換、誤差校正、圖框生成、蜜例符號繁飾、建像鑲嵌凳淮等方面的幾百個功能，數據轅出既能夠迸行常規的數據交換、打印，也能夠進行版面編排、掛網、分色、印刷出高質最的圖件，數據瑰庫可建立海直地踢庫‘影像地撰庫、高程模型庫，實現三庫金一;分析功能既包括矢全空絨分析，也包括對遙感影像、DEM，網絡等數據的常規分析和專業分析.MGI不僅功能齊全，而且具有處理大數據黨的能力，MA可以輸出印刷越大姨面圖件，各種數是(如點數，線數、結點數、區數，地蒸庫中的敬模數等)均可超過20億個，對數據最的唯一限制可能是磁盤的存儲容量。MA戶G冷還具有二次開發能力，提供了豐富的A執角數、C類。組件供二次并發用戶選鋒。

3嫩據入庫

房產管理系統中不僅需要房地產的空間數據(房子的位置，翼灘地理環境等)，還需要基本的粼性數據，如房魔建筑建造豹年代，功能，所屬單位等。因此，數據的入庫必須從屬性數據和空間數據兩個方面來考慮。

3.1飛交潤數據入庫

空娜數據人庫，可級根據實際鑄緩選擇不同的建庫方案，但是最終的目的都要轉換成M人PG 15可以接收的數據格式，如對于空間數據入庫，可以根據不同情況選擇下面合適的方法:掃描矢呈化，格式轉換扶，直換成毅法二。

3.2之樣性數據入庫

篇8

前言：地理信息系統作為對空間數據進行采集、存儲、更新、分析、輸出等的處理工具，為人們的日常生活提供了方便。地理信息系統技術構建的房產測繪信息管理系統，正是從人們日常生活需求出發，建立綜合數據庫、提供快捷的查詢工具。它形象生動的圖形工具和其它高效的輔助分析工具，使更多的人能夠方便直觀地了解房產信息，是地理信息系統真正成為服務大眾，共享資源的有效工具。

1 地理信息系統、房產測繪含義介紹及國內外常用的地理信息系統軟件

1.1 地理信息系統含義

地理信息系統屬于信息科學和信息技術發展中的關鍵一環。因為是信息社會里的地理空間特征以及各類統計信息融合在一起的特殊的信息系統，所以地理信息系統已經屬于政府部門在科學管理以及迅速決策時不可缺失的工具。地理信息系統是一個工具型地理信息系統，也是優秀的 GIS 平臺。數據建庫可建立海量地圖庫、影像地圖庫、高程模型庫，實現三庫合一；分析功能既包括矢量空間分析，也包括對遙感影像、DEM、網絡等數據的常規分析和專業分析。

1.2 房產測繪

房地產測繪可以劃分為房地產基礎測繪以及房地產項目測繪兩方面。房地產基礎測繪指的是某座城市或某一區域內，大范圍、整體的構建房地產的平面控制網絡，房地產基礎測繪的圖紙是房地產分幅平面圖，而房地產項目測繪指的是房地產權屬管理、開發管理、經營管理和其他房地產管理的過程中，針對測繪房產的分層分戶平面圖以及相應的圖、表、冊、數據等方面進行的測繪活動。

1.3 國內外通常使用的地理信息系統軟件

（1）MapGISMapGIS 屬于中地數碼集團的商業軟件，是中國具備完整知識產權的地理信息系統，在全球屬于唯一一個具備塔建式地理信息系統的數據中心集成平臺。它可以將遙感處理以及地理信息系統完美結合，可以支持空中、地表、地上、地下等立體式地理信息系統研發的領域。

（2）ArcGISArcGIS為客戶供應一個可以伸縮、完善的地理信息系統平臺。它容納了非常多的可以進行編程的組件，通過細粒度的對象延伸到粗粒度的對象，牽涉面非常廣，這些對象為開發者集合了更加完善的地理信息系統功能。

（3）MapInfoMapInfo 是屬于美國的 MapInfo 公司桌面地理信息系統軟件，屬于數據可視化、信息地圖化的一種桌面處理方案。它通過地圖的應用理念，通過辦公自動化、集成不同數據庫數據、結合計算機地圖進行的，采用地理數據庫技術以及地理信息系統分析技術構成的非常具有實用性、可以為不同行業使用的、便于普及的小型軟件系統。

（4）TopMapTopMap 是北京慧圖信息科技有限公司自主研發的地理信息系統軟件。它屬于輕量級的二維地理信息系統平臺，可以供應桌面 GIS 軟件、C/S 結構 GIS 研發框架、WebGIS 研發框架以及移動 GIS 研發框架，成為了政府及企業對于 GIS 應用研發的最好的選擇。

2 房產測繪管理的意義

2.1 為房地產測繪管理提供更加科學的方法

房地產測繪管理系統的創建，轉變了以往的管理方法，為房地產管理的現代化提供了一個非常科學的新型方法。

2.2 為房地產測繪管理提供一個具有現代化的管理方式

由于科學技術的不斷發展，百姓對于信息的需求更加迫切，所以，當前急需一種嶄新的方式來完成房地產測繪管理的工作，這就是房產測繪管理的信息系統。

2.3 為了合理運用房地產測繪管理數據提供的新方法

房產測繪管理信息系統，通過科學的方式讓管理數據的格式盡可能統一化。這樣設計出的房產測繪管理系統可以達到高度的共享能力，進而提升了數據的使用率。

2.4 為了房產管理提供更加科學的依據

房產測繪管理系統還可以給房產管理的決策提供服務，它透過相關的科學方法及模型，運用科學庫的大批數據，依照規定的目標，通過模型進行運轉。

3 房產測繪管理的信息化建設

3.1 初始數據的累積這個階段規定測繪單位創建和完善技術保障體系，制定出更加規范的工作流程，構成一個整體，將分類更加明確。運用已經具備的成果，進行累積基礎的圖形信息數據。并且，房產測繪管理要承擔權屬調查的責任，房屋和權利人的信息，以上可以構成數據信息的基礎內容。只有將圖形和數據進行累積，才能構成完善的地層測繪結果，才可以為信息化的建設打好基礎。

3.2 將成果進行分類并構建圖形數據庫

這個階段屬于測繪成果的整合階段，將構建圖形數據庫的工作完成。這是一個非常艱苦、繁瑣并要求嚴格的階段。除了需要構建圖形信息的整體框架，還要構建數據信息的整體框架，而且對于圖形信息以及數據信息的共同點，要建立嚴謹的編碼體系。編碼登記完成后不可擅自改動，以確保信息屬性的穩定。只有登記的信息出現轉移或者消失，編碼才可以相應的進行改動，改動時要確保編碼和登記的唯一性。這樣就可以確保圖形庫里搜索房屋的真實性，之后再透過數據庫進行查詢就可以十分輕松的找到對應的房屋產權信息。這個階段的完成，可以讓測繪結果更具有科學性、規范性，信息圖層的分類更加詳細，數據更新更加及時。

3.3 區域性的地理信息系統應用

這個階段是測繪信息成果和實際使用部門的有機結合，構成了部門內部的地理信息服務系統。這個階段最明顯的特點是條塊分割。因為組織、體制、機構等方面的因素，使得這個階段的信息系統構建都是通過單位或者部門為載體進行的。數據格式的不統一導致了數據成果毫無規律，龐大的數據只可以使用在單一的項目當中。因此使得工作方式以及工作習慣相繼改變，并構成了單位與部門之間的機構轉變，使得決策力度失去平衡。深入了解業務，從中找出工作中的薄弱點，并及時提出改進的意見。所以，要把信息化的測繪管理成果同其他部門的信息資源進行融合，構建合理的地理信息系統。

3.4 測繪成果整合、信息資源統一運用

這個階段是為信息化測繪成果提供整合的階段，所有部門之間的信息資源統一運用。在這個階段里，測繪成果獲得了知識產權的有效保護，法律體系比較完善，網絡信息環境被加以保護，信息資源應用的安全性可以讓人放心。所以，測繪管理的應用以及服務都是開放的，是完全面對社會及大眾的。部門之間的地理信息應用系統逐漸規范化，在數據的采集、儲存、組建、互換、使用等不同方面，構成非常牢固的合作關系。測繪成果同其他信息資源密不可分，網絡共享將會得以實現。

4 結束語

綜上所述，地理信息系統憑借其超強的信息收集處理以及處理功能，使其在當今測繪中起到舉足輕重的作用。其信息多元化與測繪結果的多維化也成為現代測繪的必要發展趨勢。在 GIS 系統的利用方面，我們需要進一步大膽的借鑒創新，取其精華去其糟粕，一定會在推動測繪技術發展上邁出更大的一步。為了強化及規范房地產測繪管理的工作，進一步保障產權人的個人利益，讓房地產管理更加規范化，應當嚴格遵守相關法規進行工作，注重思想品德的建設，鼓舞測量人員以一個嶄新的服務理念為企業及百姓提供一個良好的房地產測繪成果。

參考文獻

[1] 劉剛，楊風雷 . 論房產測繪數據整理的若干問題和解決辦法――濟南市房產測繪數據整理實施方案 [A]. 中國測繪學會 2010 年學術年會論文集 [C].2010.

篇9

隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經走入了我們的生活。與多數消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產市場健康發展，造成了很大的障礙。

為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發文，要求“各房地產開發企業在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發生。

二、房產測繪的意義

房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的質量是房產測繪土建功能發揮作用的基礎和前提。因此，它既可以為房產產權人提供法律保護依據，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

三、面積測算的相關規定

1.計算建筑面積的房屋的條件

層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結構牢固的屬于永久性的可作為人們生產或生活的場所的建筑物。

2.計算全部建筑面積的范圍

1）房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

2）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

4）有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結構水平投影面積計算。

5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

6）與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。

8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

9）有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。

3.計算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。

3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。

4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。

6）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

四、商品房預測和實測

1.商品房預測

商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據相關的技術規定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和銷售使用。

2.商品房實測

商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發公司委托具備房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、房款結算、物業費結算等的依據。

五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法

1.面積產生差異的原因

預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因導致預測與實測面積的不相符。

1）數據的采集

預測主要是依據設計施工圖紙進行數據采集，而實測的數據是由測繪人員通過手持測距儀在現場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

2）圖紙的變更及施工原因

房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。

2.解決辦法

加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規定。開發商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發公司之間的矛盾。

六、結束語

商品房測繪，是房產測繪企業的重點工作，其預測成果是開發商與購房者的交易依據，其實測成果是房屋產權面積的確定。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權益，不僅要從現在的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監督機制的同時，加強測繪成果監管，提高測繪成果質量，以誠信工作的態度從事房產面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術方法和手段正確處理問題。

隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產行政主管部門應根據各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產測量規范》規定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規定。同時各城市的房地產測繪管理部門應加強聯系，經常進行經驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優質、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發展。

參考文獻：

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[3] 黃張裕，高俊強. 測繪管理法規概論 2007.08

[4] 林平.淺談房產測繪重要性及其質量管理[J].價值工程2014

篇10

隨著我國城市人民生活水平及城市經濟水平的提高，城市房地產業有了突飛猛進的發展，房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場，正越來越受到社會普遍關注，人們對房產測繪的準確性和現實性也提出了更高的要求。產面積計算準確與否，不僅關系到房產開發商的經濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產面積計算系統也應此呼聲而產生，它使房產測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫，不但提高了工作效率，而且提高了分攤準確度的計算精度，從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。

我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產面積測算系統V.20》軟件，在房產面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統的設計思想、功能及應用的體會。

二、系統的設計思想

該系統針對房產面積測算業務進行剖析，面積測算業務最主要的需求有四點，一是測算要準確，二是要快速，三是能夠對測算數據進行長期存儲，四是能夠對測算業務形成規范化的管理。

1．對于“測算準確”，著重于兩個方面，一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關標準和規范；二是計算的精度有保障。

2．對于“快速”要求，通過實際工作中得出，測算業務中最費時間的是繪制分層分戶圖，其次是計算面積，再次是分攤計算。對于“繪圖”，該系統采用CAD作為繪圖平臺；對于“計算面積”，該系統在繪圖平臺上的二次開發，用最簡單的操作方法且又能夠保證精度，實現對所繪圖形的面積采集。

3．對于測算數據長期存儲，該系統采用數據庫技術解決的。

4．對于測算業務規范化管理，該系統總結出其業務流程和數據流程，用戶權限劃分、流程控制、多級審核，實施業務規范化管理。

三、系統環境

1．系統軟件環境

·操作系統，對于網絡版的操作系統采用Windows2000；單機版的和網絡版客戶端操作系統可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；

·數據庫系統，對于網絡版的數據庫系統可采用Oracle或MS SQL Server，單機版的可采用MS SQL Server或MS Access；

·CAD繪圖平臺，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。

2．系統硬件環境

·網絡版的服務器，采用P4以上CPU，256M以上內存，10G以上硬盤；

·單機版或服務器版的客戶端計算機，采用PIII以上CPU，128M以上內存，10G以上硬盤，網絡版的客戶機需配有10/100M的網卡；

·打印機，配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機；

四、系統功能應用

（1）建立房屋基本信息

當對一幢新的建筑進行面積測算時，首先需要在系統中建立一工程，輸入該幢建筑物的基本信息，包括房地號、圖幅號、開發單位、建筑地址、開發單位、建筑類型、建筑狀態、竣工狀態、測繪人員及日期等，同時確立該幢建筑物的分攤方式。

（2）建立房屋結構

當房屋基本信息輸入完成后，系統自動彈出房屋結構窗口，稱為“操作導航器”的窗口，在該窗口中可按層次建立房屋結構。房屋結構由“棟”、“功能區”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好，而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。

（3）繪制分層分戶圖

分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區的坐標原點為起點繪制分層分戶圖，用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中，包含了所有繪圖工具，并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層，進行繪制圖形，同時建立數據樓層與圖形樓層的關聯。

（4）采集面積

通過操作導航器與繪圖區間的交互操作，采集各種建筑面積，包括各層的建筑面積，各戶的套內建筑面積、陽臺面積，各種公用面積，采集的面積值將自動進入數據庫中。

（5）校核面積

通過該功能，校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。 轉貼于

（6）分攤計算

由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式，對于規范性的分攤方式，系統將自動進行分攤計算；對于復雜分攤方式，該系統將彈出分攤計算窗口，由我們根據需要，分步指派各種公用面積，進行分攤計算，直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中，系統給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數，便于我們查找，同時對于錯誤的分攤指派，我們可以逐步撤消分攤的步驟。

（7）成果輸出

主要打印輸出結果的各種技術報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內平面圖等。

五、系統應用體會

1.通過在操作導航器中點擊某一樓層，系統將自動找到圖形文件中的圖層，并在繪圖區自動顯示。也就實現了工程中的數據庫與對應圖形文件相關聯。

2.規范作業過程，嚴把測算質量，系統對作業中不同職能的人員確定了不同的角色，授予不同的權限，只有完成本環節的作業，才能進入下一環節的作業，由此形成了整個作業的管理控制過程。

3.對于圖形復雜的建筑物，可以實現多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值，即以此加快作業的速度。

4.對于復雜分攤類型的建筑物，該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式，而采用模擬手工作業的方式，即可視化的分步計算模式。

5.校核多級化、全方位，保證計算成果的完整性與準確性。

6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統內部的面積計算函數，面積值存儲精度為雙精度浮點型，在數據庫中存儲數值以及計算過程中數值均保留小數點后十二位，完全滿足面積值的精度要求。

總之，通過實際工作中應用該系統不但提高了工作效率，計算精確，操作簡單便捷，管理規范，而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用，如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上，自動建立房產測繪用的分戶平面圖，沒有得到應用，這也是該系統今后著重研究和探索的課題。

參考文獻

[1]張建強．房地產測量[M]．北京：測繪出版社，1993

篇11

一、房產測量的意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據。產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據。產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、房產測量若干問題研究

房產測量隨著房屋價格的上漲而愈發廣受關注，因而在此意義上對房屋測量若干問題進行研究具有重大的意義。

（一）共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進行房產測量時無法回避的問題。根據國家質量技術監督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范的規定：消費者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內建筑面積及應分攤的共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進行區分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

（二）常見房產測量技術

房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：

（1）房產數字化測圖技術

數字化測圖是采用一定的方法采集有關的信息，通過計算機數據處理，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，最后經數控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產圖。數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測圖具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數字化測圖是房產圖成圖的一個主要發展方向。

（2）運用坐標解析法進行房產測量的計算

房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

(3)GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產測繪系統以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

三、房產測量中“幢”的劃分

幢是房產調查的基本單位，也是房產要素測量的基本單位，因而在房產測量中對“幢”的概念進行明確的區分具有重要的意義。“幢”區分的基本原則主要有：

（一）應同期規劃、同期建設、同期驗收

理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的，不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

（二）地面以上部分的基礎、結構應為統一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統一整體，具體是指房屋的各個部分結構相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

（三）房屋所占用的土地應為同一產權人

根據有關規定：房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

（四）有共同的共有共用設施

“幢”的劃分，對廣大產權人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

房產測量屬于房屋買賣及房屋相關產權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，因而加強房產測量研究具有重要意義。

參考文獻

[1]龔英亮：《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術監督》2002年第2期.

篇12

 

屠玉麟教授，碩士生導師。貴州省生態學會副理事長;貴州省環境科學學會副理事長;中國生態學會理事;中國環境科學學會理事。1962年畢業于貴陽師范學院生物系。主要從事植物地理、環境生態與自然保護等方面的研究。享受國務院頒發政府特殊津貼。貴州省農業區劃先進個人，貴州省優秀環境科技工作者，全國優秀教師，貴州省五一勞動獎章獲得者。獲省部級以上科研成果獎勵9項，主持參加完成科研項目10余項，目前主持在研項目3項，編寫或參與編寫著作20余部，近5年發表學術論文10余篇。

 

安裕倫1987年貴州師范大學自然地理專業碩士。教授，碩士生導師(兼職博士生導師)，地理與生物科學學院院長，校學科帶頭人，曾為英國、澳大利亞訪問學者。擔任過地理信息系統、遙感、綜合自然地理、氣象與氣候、貴州地理、土地資源等10余門課的教學。主持省重點攻關等各類科研項目20項。獲省科技進步獎2項。發表論著40余項。2003年獲得省“五一”勞動獎章、貴州省先進科技工作者稱號。兼任中國地理學會理事，貴州省土地學會副理事長：貴州省地理學會常務理事：貴州省遙感學會副理事長：貴州省測繪學會專業委員會副主任。

 

專業學術方向：環境遙感與信息系統、自然地理

 

梁虹1985年陜西機械學院工程水文及水資源專業碩士研究生畢業，碩士學位，教授，碩士生導師，貴州省省管專家，校學科帶頭人。科研方面，主持國家自然科學基金項目2項。省部級科研項目多項，在《中國巖溶》、《地理科學》、《經濟地理》、《水電能源科學》、《貴州師范大學學報》等全國重要學術期刊和全國性科技期刊以及國家出版社發行的全國性學術會議論文集上以獨著或第一作者的身份20余篇。

 

學術貢獻：創建一門新興交叉學科一“喀斯特水文地貌學”

 

篇13

中國的房地產業快速發展起來，房地權屬檔案資料越來越多，也備受關注。對于房地權屬檔案實施專業化管理，就需要規范各項管理工作，以使檔案資料為中國的社會經濟發展更好地提供服務。國家建設部從社會發展的角度出發安排專業的機構管理房地權屬檔案，使房地權屬檔案由專業人員管理，而且還采用了檔案保護設備，實現了房地權屬檔案管理的現代化，且檔案管理受到法律保護。當時在房地權屬檔案的具體管理操作中，會存在一些問題需要正確面對。這就需要采取相應的管理對策，以提高房地權屬檔案管理質量，更好地發揮房地權屬檔案的管理效能。

1 房產權屬檔案管理中所存在的問題

1.1 房產權屬檔案管理意識薄弱

房地產市場運行速度不斷加快，雖然目前實現了檔案管理法制化，但是，一些房地產管理部門的檔案管理人員依然檔案管理意識薄弱，甚至部分檔案管理人員的法制觀念不強，導致在檔案管理工作中存在失誤。一些房地產部門在房產權屬檔案管理工作中，存在沒有將房產權屬檔案及時歸檔的現象，歸檔資料不完整的問題也時有發生[1]。比如，檔案管理人員在給房產權屬檔案歸檔的時候，僅僅保存了文本資料，沒有將存有檔案資料的軟盤、統計報表以及影像資料作為檔案資料存儲，甚至沒有將房產分幅平面圖存入到檔案中。這種檔案管理缺失的問題，就是由于在房產權屬檔案管理中沒有實施規范化管理，導致檔案資料不全，檔案信息失真。

1.2 房產權屬檔案管理不符合時代要求

計算機網絡技術已經在各個領域普及，并成為各項工作中不可或缺的一部分。這就必然會導致形式多樣的檔案資料產生。房地產也采用計算機網絡管理模式，但是在房地產檔案管理工作中，依然存在手工操作的問題，導致檔案管理工作滯后于時代。檔案管理工作是細致入微的工作，不能出現一點差錯。房地產業所產生的房產權屬檔案資料直接關乎到房地產業的發展，也關乎到中國市場經濟的運行。因此，在檔案管理工作中，就要體現出時代感。從目前的房產權屬檔案管理工作情況來看，由于沒有對計算機網絡進行有效利用，就會導致n案管理工作繁瑣、復雜，而且難以提高檔案管理質量。諸如新產生的房產權屬檔案管理不能夠及時立卷，使得檔案資料大量堆積。隨著檔案資料越來越多，審查檔案的工作成為了一項亟待解決的難題，這些都是檔案管理人員沒有對計算機網絡技術充分利用的結果。

1.3 房產權屬檔案沒有發揮服務功能

房產權屬檔案管理工作中存在著較大的被動性，沒有為檔案資料的使用人提供主動的服務，這就使房產權屬檔案沒有發揮服務功能。檔案管理部門沒有對檔案使用人的資料利用情況以及查閱檔案的意圖進行分析，就會導致檔案資料缺乏完整性[2]。比如，長期以來，產權檔案資料都是文本資料構成，對房產的描述所使用的是平面結構圖，這種太過簡單的房產權屬檔案必然會降低檔案資料的使用效率，使其服務功能難以充分發揮出來。

1.4 檔案管理人員的職業素質有待進一步提高

檔案管理現代化，就是要求檔案管理人員要具有較高的職業素質。從目前的房產權屬檔案管理情況來看，由于檔案管理人員對現代化技術沒有熟練掌握，更沒有根據檔案管理需要充實和完善自身的專業知識，就會導致檔案管理中存在不按照規范操作的現象。

2 房地產權屬檔案管理的有效處理措施

2.1 對房產權屬檔案管理給予高度重視

房產權屬檔案管理工作所涉及的內容包括房產權屬的調查、登記，權屬發生了變更、轉換以及房地產的測繪工作等管理工作中所產生的各種形式的資料。這些資料都是對房產權屬檔案管理過程的詳細記錄，對管理工作中的各項工作詳細表達，也是后續相關管理工作順利展開的重要依據。對于房產權屬的判斷，就需要以房地產權屬檔案作為主要依據，對產權的所屬做出判斷。特別是在舊城改造中，就需要以房地產權屬檔案資料為依據，對房產實施管理。因此，房產權屬檔案管理工作是需要高度重視的。

2.2 房產權屬檔案管理中要充分發揮其社會化服務職能

房地產權屬檔案管理工作所發揮的主要功能是為社會提供服務。從法律的角度針對房地產變更等問題實施管理，同時對房產所有權登記以及產生的各種民事糾紛等，都可以調用檔案資料作為依據進行調節，由此可見房地產檔案具有極為重要的社會價值[3]。將計算機網絡充分利用起來，為用戶提供房產權屬方面最原始的資料信息，可以滿足社會需求，為社會提供更為完善的服務。

2.3 實施房產權屬檔案的法制化管理

將房地產權屬檔案管理上升到法律層面，就是要將《檔案法》充分利用起來。對于違反檔案法的案件要按照法律規定的內容進行處理。做好檔案管理執法工作，就是要對房地產權屬檔案管理中違返法律規定的行為嚴格懲治，以推進房地產權屬檔案管理的法制化建設。

2.4 提高房產權屬檔案管理人員的職業素質

檔案管理人員要樹立服務意識，在履行檔案管理職責的時候，要具有高度的責任心，注重自我學習、自我完善，以提高職業綜合能力。此外，還需要引進檔案管理高端人才，不僅熟悉檔案管理工作，而且還精通計算機網絡技術，能夠熟練地操作檔案管理軟件，以促進地產權屬檔案管理工作現代化。

3 結語

綜上所述，要想促進房地產業的發展，做好房產權屬檔案管理非常重要，也是明確產權管理與產籍管理之間關系的重要條件。要確保房產權屬檔案管理規范有效，就要實施檔案管理法制化，要求檔案管理人員不僅要提升房產權屬檔案管理意識，以使房產權屬檔案管理工作更好地服務于產權管理，服務于經濟建設。

參考文獻