引論：我們為您整理了13篇中國餐飲市場調查報告范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

（1）高校生產性實訓基地的內涵。教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》明確提出：高等職業院校要按照教育規律和市場規則，本著建設主體多元化的原則，緊密聯系行業企業，不斷改善實訓、實習基地條件，積極探索校內生產性實訓基地建設的校企組合新模式。綜觀當前國內高職教育，校內生產性實訓基地的建設剛剛起步，只要把企業真實的設備、工具、環境、任務搬到校園實訓室，學生在實訓教師的指導下完成實訓任務，生產出一定的“產品”，實訓的過程與實際工作的操作過程完全一致，即實訓室已經具有產品加工、生產的功能，就可以認定為是生產性實訓基地。生產性實訓的主要目的都是為了培養高技能人才。因此最終要達到的目的是：一是要實現“工學結合”的人才培養模式；二是要真正實現學生頂崗實習；三是要實現學生零距離就業。只有達到上述三個目的，才是真正的生產性實訓。（2）高校生產性旅游實訓基地——高校旅行社的經營模式。采用加盟經營模式，主要是指高校旅游專業和旅游企業雙方共同經營生產性實訓基地——高校旅行社，為旅游管理專業提供實訓。旅行社建立有外聯、計調和財務等部門，通過引進先進的旅行社信息管理系統，為師生旅游服務，從而提高學生導游服務和旅行社管理能力。高校旅行社職能是：一是安排游客的旅游線路，處理游覽景點的關系利益分配，提高服務質量；二是搞好市場宣傳促銷，加強和校外旅游行政管理部門、旅游企業的橫向聯系。

二、高校旅行社的目標市場調查報告分析

（一）大學生旅游市場調查報告分析

1.大學生旅游市場占有較大份額。大學生旅游觀念的變化促進旅游發展的強大動力。學生旅游對素質教育的意義重大，符合學生特色的旅游路線倍受社會、家庭、學校的青睞。根據國家發展改革委相關通知要求，2012年4月1日起，凡執行政府定價、政府指導價管理的游覽參觀點，將全面落實青少年門票價格減免優惠政策；再加上寒暑假等假日交通優惠政策為學生出游也提供了極大便利。當今全國高校數量已達2000多所，在校生人數超過2000萬人，大學生規模居世界第一；未來五年中國高校學生將以每年10%速率擴招。按中國旅游統計年鑒公布的數據：2010年國內旅游總人數為21億人，學生出游人數占出游總人數的14.7%，學生人均花費為449.3元/人，如果學生每年出游1次，學生旅游的收入是：21×14.7%×449.3=1386.9億多元，約占2010年國內旅游總收入（1.26萬億元）的1/9。從以上一系列數據來看，大學生旅游市場已占有相當比例，初具規模。為了開發大學生旅游市場，我們有必要對有關大學生旅游需求的調查報告進行分析。

2.大學生旅游市場調查報告分析。（1）2010年首份《大學生旅游市場調查報告》分析。這項調查由中國青年報社與高校傳媒聯盟大學生旅游實踐營共同實施，調查范圍涵蓋北京大學、北京師范大學、中國農業大學、北京外國語大學等10所著名高校953名大學生。調查結果顯示：大學生出游意愿強烈，出游頻率活躍，七成被調查者平均每年出游頻率在5次以內；48.7%的被調查者是從網上獲取旅游訊息，通過旅行社獲取訊息的，每10個被調查者中只有1人；在3天以內短途旅游中，52.8%的被調查者每次花費100元～500元，在3天以上的長途旅游中，每次花費超過1000元的被調查者占到29.8%，其中15.4%的被調查者每次花費超過2000元。（2）2011年大學生旅游現狀的調查報告分析。根據《當代大學生的旅游市場需求調查》（原始數據來源：專業的在線問卷調查平臺——問卷星http：///report/1036509.aspx），做以下相關調查報告分析：第一，出游態度。大學生對于外出旅游持高度認可的態度，接近80%接受調查學生認為旅游可以豐富大學生活，增長見聞；但調查的問卷里仍有被調查者認為旅游影響學習，增加經濟負擔，數量雖然不多，但旅游給大學生帶來的經濟壓力還是一個不容小覷的問題。

第二，出游目的。排在前二位的分別是開闊視野，體驗不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。調查結果顯示：現今大學生對于多彩世界的渴求，對于新奇，刺激生活的體驗，是當代大學生所普遍追求的生活方式，旅游正成為了這種追求的最好載體；壓力較大，旅游的目的是放松心情。

第三，出游時間選擇。大學生時間的充裕性決定了其旅游時間的自由程度。絕大多數學生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行。出游停留時間：對于旅途時間的長短選擇，有44%的被訪者表示愿意出游二三天，40.88%選擇4～7天，而只有12.58%選擇了一周以上兩周以內。大學生習慣性選擇短途旅行。

第四，出游空間選擇。將空間選擇分為兩個部分，一是目的地距離選擇，一是目的地類型選擇。就目的地距離選擇而言，一半以上的接受調查大學生愿意在國內尋找旅游吸引物，所在城市及其周邊旅游受到了廣大學生的青睞；就旅游景點類型而言，依次為自然風光、主題樂園、歷史遺跡、民俗風情、都市景觀等，比較少的是探險及購物類的旅游目的地。目的地距離選擇：國內游所選比例最高，占66.04%；所在城市及其周邊占26.42%；省內占6.29%；國外占1.26%。目的地類型選擇：自然風光景區所占比例最高，占91.82%。

第五，價格敏感程度。出游費用來源最多的是家人，占73.58%。可支配費用（生活費用中扣除衣、食、交通、通訊、生活用品、學習用品等必要日常生活開銷）：每學期有1500元左右的占比例最高為21.38%。可以看出大學生愿意支出的出游費用就不會太充裕，將近半數的學生愿意接受的旅游支出（3天）范圍為1000元以下，大學生對價格十分敏感，在購買旅游產品時，主要考慮其性價比；資金仍然是制約大學生出游的主要原因。

第六，出游率。出游率集中在0～3次，其次是4～6次。

第七，旅游信息來源。大學生信息來源比較廣泛，各種媒體方式都有涉及，如報紙或雜志（26.42%）、互聯網（71.07%）、旅游宣傳冊和畫報（22.64%），另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。可見對于大學生最好的宣傳方式莫過于網絡。

第八，旅游方式。選擇自助游人數占問卷總人數的71%之多，其次是學生社團或班級組織的團隊游（24%），到旅行社報團（5%）。這說明：如今大學生崇尚自由，不喜歡被團隊束縛；學生消費能力不高，無法支付較高的團費和購物；當前全包價旅游服務無法滿足學生的需求，大家更傾向于零包價的旅游產品；傳統全包價旅游產品在未來發展前景有待觀察。

第九，對旅行社選擇。大學生在選擇旅行社時，其中最關注的是出游過程中的服務態度（32.08%），關注程度較小的是旅行社品牌（5.03%）。在服務質量方面，他們更多關注的是住宿和餐飲（47.4%），其次是購物和娛樂（24.8%）。大學生的安全意識還不夠強，因此導游在安全提示方面應多做些工作，同時旅行社在安排住宿和餐飲時應考慮適合的檔次。

（二）高校教師旅游需求調查報告分析

截至2010年，全國高等學校共有教職員工多達147萬余人（根據《中國教育統計年鑒》的數據）。目前，高校教師旅游市場具有很大的開發潛力。調查報告分析：根據以下調查報告：長沙市12所高校教師旅游客源調查報告（共發放了1100份的問卷）、廣州大學生城十所高校教師旅游消費行為實際調查、攜程“2011年旅游者出游意愿調查報告”（全國各地數千名網友參加調查）、旅游網絡消費者需求特征問卷調查http：///report/1038525.aspx，對高校教師旅游消費水平、消費方式和消費結構等方面進行分類調查，從旅游者的旅游動機和旅游行為進行具體分析：第一，學歷結構。有較高的文化背景。教師的高文化素質形成了教師的相對較強旅游消費需求和特殊的旅游消費傾向。

第二，旅游態度。認為旅游比較重要占30.91%、重要占18.18%和非常重要占10.91%，總共超過半數。旅游目的：主要是休閑娛樂和觀光旅游。

第三，人均月收入調查——相對較高的經濟收入。目前國內從事高等教育的教師，就國內和其他行業比較，具有相對較高和穩定的薪金收入水平，使教師具有在較大的旅游消費潛力。4000～5000元的占36%；5000元以上占32%；3000～4000元占29%；2000～3000元以下占3%。旅游預算：計劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數消費者會增加旅游支出，尤其是計劃人均消費萬元以上的比例明顯提高。52%的游客將增加旅游預算；44%保持穩定；4%計劃減少支出。

第四，出游時間選擇。高校教師擁有充裕的閑暇時間。根據目前我國高校法定或學校規定的假期安排，每年寒暑假有將近70天的時間，周末有60天的時間，以及黃金周假期等。出游時段比較集中。有占53.34%的教師認為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。認為“五一”和“十一”是合適的出游時間的人分別為14.37%和9.66%；愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%；說明教師在旅游時間的安排上可以理性地避開兩個黃金旅游周的高峰，將近2個月的暑假為教師出游提供了充裕的時間。

第五，出游障礙。沒時間和價格高成為阻礙教師出游的最大障礙，認為“沒時間”的有38.18%，由此知道老師的閑暇時間不多，在假期要再學習，或做科研或是到外面講課、參加會議以及受邀參與一些項目等。認為“價格太高”的教師比例為36.08%，這說明旅游產品價格對于老師而言覺得還稍微偏高。此外還有認為安全沒有保障（14.48%）、要照顧子女（10.60%）等其他原因。

第六，旅游目的地選擇。高校教師表現出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風景區旅游，體現了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發展空間。少數民族聚居區也以其獨特的民俗、美麗神奇的文化吸引了眾多教師（13.78%）。而人文色彩較濃的景區也很吸引教師，15.94%選擇去歷史悠久的古都旅游；鄉村旅游開始受到關注，已有8.85%選擇。相比之下，現代化都市和宗教朝圣地就顯得不那么受青睞，分別只有6.80%和6.26%。對旅游目的地選擇的影響因素：旅游吸引物居首位，占40%；旅游產品價格占25.45%；安全占12.73%；時間長短占10.91%；交通住宿和距離遠近均占5.45%。

第七，旅游信息獲取渠道。42.23%的高校教師認為獲取旅游信息最佳途徑為媒體（包括：廣播或電視、報紙或雜志占和網絡），因為這樣的信息可靠，準確。13.21%的高校教師是通過相關書籍，通過旅行社的占11.84%，經朋友推薦的占7.36%。

第八，旅游消費方式選擇。在選擇旅游消費方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%；其次是選擇個人游的，占14.21%；而只有8.36%的高校老師選擇跟旅游團。

第九，旅游費用結構。餐飲和住宿占較大比例。住宿方式選擇：更愿意選擇特色旅館占54.55%；旅游購物選擇：喜歡購買當地特色產品，占67.27%。

三、高校旅行社的調查報告分析

為了開拓具有巨大潛力的高校師生旅游市場，建設高校旅行社，對我校旅游學院159名師生做一個關于高校旅行社的調查，調查結果分析如下：（1）普通旅行社存在的問題。一是旅行社制定計劃時沒有將師生的需求充分考慮，導致師生游興不足；二是自費項目在合同中沒有體現，購物次數增加未經旅游者的同意，引起游客不滿；三是對高校群體消費的宣傳力度不夠，而且相關信息缺乏針對性。

高校旅行社和普通旅行社對比

建設高校旅行社的優勢：依次是必要性、便利、貼近、實惠。對高校旅行社建立的優勢調查表明：普遍認為有必要建立高校旅行社。由于高校旅行社設在校內，和學生聯系密切，因此服務速度快，學生旅行更加便利。高校旅行社由學生自己來經營，更了解學生自身的需求，更能考慮到學生的經濟能力狀況，量體裁衣，做出適合的服務產品，設計出了各種富有個性的貼近學生品味的旅游產品，物美價廉，旅游費用更實惠。

（2）建設高校旅行社的必要性：覺得非常有必要的所占比例最大。

（3）對高校旅行社的態度：若成立以高校為平臺，提供住宿飲食，專業導游，自定線路，價格相對低廉，融入校園文化的高校旅行社，態度是選擇的比例最大。

四、結語

通過以上對高校師生的旅游需求分析和對高校旅行社的認識，我們大致可以得出結論：（1）大學生消費水平偏低，可承受的旅游消費大概在1000元左右以下，高價位的旅游產品在大學生群體中不暢銷，同時大學生對旅游旅游產品的質量要求高；高校教師計劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數消費者會增加旅游支出，尤其是計劃人均消費萬元以上的比例明顯提高。（2）大學生旅游目的排在前二位的分別是開闊視野，體驗不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。高校教師表現出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風景區旅游，體現了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發展空間。（3）大學生選擇自助游人數占71%之多，其次是學生社團或班級組織的團隊游，如今大學生崇尚自由，不喜歡被團隊束縛；在選擇旅游消費方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%。（4）消息來源主要來身邊朋友的介紹，以及旅游門戶網站的宣傳；大學生信息來源所占比例最高的是互聯網（71.07%）另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。43.23%的高校教師認為獲取旅游信息最佳途徑為通過相關旅游指南的書籍和網絡，因為這樣信息可靠，準確。（5）絕大多數學生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行；有占53.34%的教師認為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。與暑假相比，愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%。（6）對高校旅行社建立的優勢調查表明：依次是必要性、便利、貼近、實惠；建設高校旅行社覺得非常有必要的所占比例最大；對高校旅行社的態度是選擇的比例最大。

參 考 文 獻

[1]彭丹，吳凱，陳薇.長沙市12所高校教師旅游客源調查報告[J].調查與分析.2005（8）：51～53

[2]李軍，李力.廣州大學生城十所高校教師旅游消費行為實際調查[J].商場現代化.2008

[3]湖南科技大學管理學院09旅游管理2班大學生旅游消費課題組.大學生旅游市場調查報告.2011

[4]gin桑.旅游網絡消費者需求特征問卷調查.問卷星http：//

——專業在線問卷調查平臺.2012

[5]雪中寒梅.當代大學生的旅游市場需求調查.問卷星http：//——專業在線問卷調查平臺.2012

[6]陳啟婷.大學生旅游市場調查問卷.問卷星http：//——專業在線問卷調查平臺.2011

[7]江娟，鐘晶靈.我國大學生旅游市場的SWOT分析[J].企業導報.2010（4）

篇2

為了更加發揮資源優勢，調整經濟結構，形成特色經濟;關聯輻射功能顯著，帶動第三產業，促進傳統產業的發展和升級;增加外匯收入，是非貿易創匯的重要來源;擴大國內消費，促進市場繁榮;創造新的市場勞動崗位，可為城市下崗人員和農村富余勞動力提供就業機會;促進貧困地區脫貧致富;旅游引來物流、信息流、資金流、技術流，促進觀念更新;提升焦作整體形象，促進傳統文化、名勝古跡和民俗風情的保護和開發，推動精神文明建設;優化生態質量，促進環境保護;建設具有地方特色或民族特色的城市標志性的景觀帶;確立城市標志物和市樹、市花，組織地方的旅游節慶活動，形成獨特、鮮明、富有個性的城市旅游形象。暑假期間我對附近市區的旅游情況進行了調查。

二、調查內容

針對該處的自然旅游資源，歷史文化資源，旅游宣傳活動，該地周圍的環境以及旅游團的收費標準和服務態度進行了全面的調查。現在的城市經濟發展、文化建設、市政建設、環境保護和城市風貌、都要考慮到旅游業發展的需要，并與之相結合，所以這些也要進行調查。

三、調查方法

第一、我采用取樣拍照的方式，對有代表性的地區的環境，景色和人流進行了拍照。

第二、我還采用了問卷調查的方式。分別在各個景點給游客發放200份問卷。旅游市場調查報告優秀范文。問卷調查題目有10道題目，分別如下：

1、您對此地的了解程度。A比較清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚

2、您在景點會選擇什么樣的住宿地點A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、賓館酒店

3、您覺得這的旅游消費是否合理A合理B偏低C偏高

5.、您已經或計劃去那些景點?(自寫)

6、您這次旅游采用何種交通方式?A。步行B、包車C、自駕車D、路邊找車

7、您認為這的旅游資源如何?A、豐富B、中等C、一般

8、您認為這的旅游資源的優勢在于?A、山水自然風光B、少數民族特色C、氣候條件

9、您對這的旅游資源開發規劃及管理的認可程度A、開發充分，管理到位B、開發不足，管理到位C、開發充分，管理缺陷D、開發不足，管理缺陷。

10、您認為這的景點缺乏的是哪些方面?A導游服務B景點整體規劃及安排C、基礎配套設施D、地方特色購物E、文化背景挖掘F其他。

四、調查結果及分析

通過調查結果分析，近5年的入境旅游者人數都在1000人次左右，其中多為臺灣及港澳的旅游者，海外旅游市場的開發還很滯后。旅游者在景點的停留時間短，不過夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，過境觀光游的特征十分明顯。旅游者在景點的消費少，景區門票、餐飲和住宿占了絕大部分(76%)，這表明該地旅游發展尚處于初級階段，還沒有明確的旅游消費導向，如購物、娛樂等比例過小。旅游者感受的一致性很高，即：對旅游景區質量及導游等景區服務感到滿意，對住宿、購物、餐飲、娛樂等印象一般，對長途交通(外部交通)條件感到失望。

通過調查還得出，旅游基礎設施相對薄弱;該市共有200多家旅行社，但企業規模實力小，經營管理分散，體制不活，營銷手段滯后，技術依托和網絡化水平低，市場尚不規范，絕大部分的旅行社為小作坊經營方式，只有幾個員工，服務質量低下，這些旅行社從表面上看隸屬于不同的行業和部門，關系錯綜復雜。

任何一個旅游產品都不可能滿足所有旅游者的需求，所以應該綜合分析興此地旅游產品特性和旅游市場這兩個因素，確定旅游產品的目標人群作為長期營銷的方向。

在過去的旅游發展中，部分景區無意中造成重開發輕保護的現象，出現了一些掠奪性經營如過多的停車場和日益寬敞的景區道路及游步道公園化現象嚴重等，同時在風景區的亂搭亂建現象日趨#from 本文來自高考資源網顯現，正逐步擠占核心景區。景區各生活接待區的空氣質量堪憂，生活污水的排放量不斷增加，城市水源面臨威脅。旅游資源已遭到不同程度地破壞，景區的保護問題已經顯得非常重要了，不能僅局限于內部的精耕細作，部分園區旅游設施已超越限度，對景區的美學價值造成相當大的影響。

篇3

中國注冊會計師行業管理信息系統顯示，截至2014年12月31日，全國共有會計師事務所8295家，其中，具有證券期貨業務資格事務所40家，獲準從事H股企業審計業務的內地大型會計師事務所11家。個人會員超過20萬人，其中，注冊會計師99045人，非執業會員103566人。

根據中注協2014年度的事務所綜合評價全國前百家信息，前百家事務所中，業務收入超過1億元的有46家，其中，超過5億元的有15家，超過10億元的有11家，超過20億元的有6家。

我國銀行業總資產172.3萬億

根據銀監會2月上旬的2014年度監管統計數據，2014年12月末，我國銀行業金融機構境內外本外幣資產總額為172.3萬億元，同比增長13.87%。商業銀行不良貸款余額8426億元，不良貸款率1.25%，信用風險繼續上升，信貸資產質量總體可控。

2014年中國出境旅游人次超1億

中國已成為世界第二大旅游輸出國。2014年中國內地出境旅游人次超過1億，海外交易總額達1648億美元。世界旅游城市聯合會的《中國公民出境（城市）旅游消費市場調查報告》顯示，35歲以下的內地旅客已經成為主要的中國出境游人群，去年超過67.5%的中國內地旅客為“80后”。

2014年我國勞動生產率提高7%

國家統計局2月26日的《2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，去年我國勞動生產率穩步提高，全年國家全員勞動生產率為72313元/人，比上年提高7%。公報顯示，2014年國內全部工業增加值227991億元，比上年增長7%，規模以上工業增加值增長8.3%。當年高技術制造業增加值比上年增長12.3%，占規模以上工業增加值的比重為10.6%;裝備制造業增加值增長10.5%，占規模以上工業增加值的比重為30.4%。

中國信息經濟比重達23.7%

根據2月中國信息化百人會的2014年中國信息經濟發展報告，2013年中國信息經濟達到了2.18萬億美元，僅次于美國。中國的信息經濟占GDP比重為23.7%，正在以遠高于GDP（地區生產總值）的速度快速提升。

1月社會融資規模增2.05萬億

2月13日，央行2015年1月金融統計數據報告顯示，2015年1月份社會融資規模增量為2.05萬億元，比去年同期少5394億元。

其中，當月對實體經濟發放的人民幣貸款增加1.47萬億元，同比多增1531億元;對實體經濟發放的外幣貸款折合人民幣增加212億元，同比少增1288億元;委托貸款增加804億元，同比少增3167億元。

數據速覽

篇4

餐飲業也發生著類似的故事。快餐公司“正午的盤子”（簡稱“盤子”）沒費什么勁就贏得了年輕人的信任和青睞，秘訣恰恰是MSN。它沒有實體店鋪，留下的聯系方式也只有一個―MSN Messenger ID，“盤子”超過95%訂單是通過MSN 來的。“MSN幫助我們吸引客戶，無法想象沒有MSN的日子我們的生意會怎樣”，“盤子”的創始人李佳西說:“那幾天里，我幾乎快瘋了。”

8.1來了，享用饕餮大餐

在MSN Messenger因網絡而中斷的那些日子里，MSN的研發和市場人員卻在醞釀著一個更大的舉動。

2月6日，微軟MSN宣布在中國市場正式推出Windows Live Messenger 8.1正式版。“由于針對Windows Vista進行了優化，根據相關中立方的測試結果，在廣域網環境中，Messenger 8.1之間的平均文件傳輸速率較上一個版本最高可獲得10倍以上的提升。”微軟在線服務集團產品市場經理馮華在介紹這個直觀特性時顯得很興奮。

由于MSN的服務器一直以來主設國外，MSN的本土化進程一直被視為軟肋。進入2006年以來，MSN接連遭遇“掉線門”的困擾，這也讓國內一些鐵桿用戶開始對MSN Messenger的服務不斷抱怨。由于受服務器的限制，MSN Messenger中諸如“文件傳送”等最實用功能慢如蝸牛的速度讓白領用戶無法忍受。微軟終于嘗試作出改變。

“現在，Windows Live Messenger 8.1將真正成為用戶自己掌控的即時通訊工具，因為她在架構設計上發生了根本性的轉變，”馮華介紹說，“Messenger目前的核心理念其實是構建互聯網中人與人之間的情感交流世界。”與過去不同，新版本試圖將產品從解決文字的即時通訊，轉變成一個用戶進入互聯網的入口這樣一個平臺。在Messenger 8.1中，Live搜索服務的無縫融合可幫助用戶更便捷、高效地搜索其感興趣的信息。用戶可在與好友對話的過程中，實時地通過活動窗口和共享搜索盡情體驗個性化搜索的樂趣，并與好友共享搜索的結果，分享發現和喜悅。

“當然，分享也離不開安全，微軟保護用戶隱私和使用安全的努力同樣體現在Windows Live Messenger 8.1中。新版本在提高安全性、方便性和登錄速度的同時，實現了個人信息漫游（即用戶名稱、登陸狀態、顯示圖片和個性化信息都可以和用戶漫游到任何一臺計算機上）。” 馮華說。微軟方面還介紹，為了增強MSN的本地化特性，微軟了Messenger中國旨在為數以千萬的中國用戶提供一站式資訊和下載。

互聯網里的文化盛宴

文化是社會的精神脊梁。如果一個事物成為現象，一定有成功的文化情結為其支撐，那么MSN的文化又是什么呢？

篇5

(一)調查目的：通過了解大學生手機使用情況，為手機銷售商和手機制造商提供參考，同時為大學生對手機消費市場的開發提供一定的參考。

(二)調查對象：在校生

(三)調查程序：

1、設計調查問卷，明確調查方向和內容;

2、進行網絡聊天調查。隨機和各大學的學生相互聊天并讓他們填寫調查表;

3、根據回收網絡問卷進行分析，具體內容如下：

(1)根據樣本的購買場所、價格及牌子、月消費分布狀況的均值、方差等分布的數字特征，推斷大學生總體手機月消費分布的相應參數;

(2)根據各個同學對手機功能的不同要求，對手機市場進行分析;

二、問卷設計

大學生手機使用情況調查問卷

三、數據分析

根據以上整理的數據，我進行數據分析，得出結論：學生手機市場是個很廣闊的具有巨大發展潛力的市場。

(一)根據學生手機市場份額分析

(二)學生消費群的普遍特點

作為學生我對這個群體做了一些了解，對于我們共同的特點進行分析，得出手機市場應該針對不同學生群體開發產品或進行針對性的營銷手段，才能夠搶占市場。下面我們就來對學生群體的特點來進行分析：

1、學生消費群的普遍特點：

1)沒有經濟收入;

2)追逐時尚、崇尚個性化的獨特風格和注重個性張揚;

4)學生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學、朋友的(2016年度關于大學生手機調研報告)影響。

5)品牌意識強烈，喜愛名牌產品;

(三)學生消費者購買手機的準則和特點

通過調查大學生購買手機主要考慮因素是時尚個性化款式、功能、價格、品牌等，這也成為學生購買手機的四個基本準則。在調查中表明，大學生選擇手機時最看重的是手機的外觀設計，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學生也并非一味追求外表漂亮，內涵也很重要，所以手機功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是價格，而較少看重的是品牌，看來現在的大學生還是比較看重實際的。

市場調研報告范文(二)

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是20**年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數是20xx戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：

一、調查對象的基本情況

二、專門調查部分

(一)酒類產品的消費情況

1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。

2、白酒消費多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業形象、爭創名牌上狠下功夫，這對企業的發展十分重要。

(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業員推薦。不難發現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規模。而對于商家來說，營業員的素質也應重視，因為其對酒類產品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產品的消費情況

本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：

1.消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26.14%，以絕對優勢占領餐飲類市場。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。

三、結論

1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。

2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉酒為主。

3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態度。對新牌子的酒認知度較高。

4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經有相當大的消費市場。

市場調研報告范文(三)

一、市場調研

目前市場上的沙發按照材質主要分為木質、真皮、布藝、以及二者結合四種，木質沙發：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實用性和環保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強，沒有人性化設計難以滿足現代沙發舒適性的要求;

目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發市場概況：

目前，XX沙發銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具城。從產品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據地，東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發品牌。從經營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業市場多數集中在東亞家具城;低檔商品的批發業務又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補，對其他家具商城形成攻擊。

市場上的沙發按照材質主要分為真皮、布藝、以及二者結合三種，進駐XX沙發目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消費者調查：

1、消費者細分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價位的主要消費群。他們的要求是：簡潔實用而又有現代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設計及風格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這一類消費群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創與設計研發。因此，它們利用自身的各項成本優勢，吸引了廣大的中下層次的消費群。

b)中高層次的消費群，這部分消費者包括企、事業單位的管理人員，城市白骨精(白領、骨干、精英)。他們事業有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產廠家較多，他們各自以自己的原創設計及針對目標消費者的技術研發滿足了追求不同風格的消費者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費金字塔的頂端。一般都有別墅或寬敞豪華的住房，對家具的要求首先是品牌要與自己的社會或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費者細分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發消費群主要是經濟水平處于中找范文就來http:fanwen.高層次的群體。購買群也多位于這個群體。經濟佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經濟一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節省資金。

b)家居沙發消費群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業或將近成家的消費者。對于私人使用物品，他們選擇起來相當慎重，不僅注重質量，而且在與室內風格匹配上也花盡心思。由于經濟狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費者購買沙發的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費者選擇標準無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價格實惠

高消費大品牌

中低消費舒服、價格便宜

現用沙發品牌南方、泰新、以及濟南本地產布藝沙發

認為現在較好的沙發品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙發產品的未來發展走勢：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢：

a)產品設計開發方面：力求創新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

b)產品使用方面：力求方便搬運，使用年限減少，色彩和時裝化的家具受到越來越多人的歡迎;

c)品牌方面：由于產品日趨細分，沙發品牌呈兩極化發展，知名品牌更加注重其品牌的建設和推廣，某些中檔品牌則在競爭中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價格以及地域優勢，占據中下層消費區域。

2016市場調研報告

調研報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經過深入細致的調查后，將調查中收集到的材料加以系統整理，分析研究，以書面形式向組織和領導匯報調查情況的一種文書。

手機產品市場調研報告

調研目的

本次調研手機市場的平拍狀況、消費者試用情況來了解我國目前手機市場的品牌現狀以及消費者購買動力

調研對象

諾基亞、三星、HTC、摩托羅拉、蘋果、索愛、LG、黑莓、聯想、華為、魅族、步步高、中興、紐曼、酷派

調研的內容

行業動態：發展現狀、存在問題、發展前景、相關政策、行業技術及相關技術、社會與經濟環境以及其他因素。

行業運行：行業整體規模、生產、銷售情況、進出口以及投資等，其他如細分市場運行、替代品與互補品行業運行等。

競爭格局：行業集中度、主要企業及相關產品、財務情況、發展戰略等、市場格局、進入與推出壁壘等。

調研方式

本次調研采取的是隨機問卷調研。

調研時間：20xx.2.2120xx.3.21

調研結果

現在移動電話有三種制式，GSM、CDMA和模擬制式，GSM占主導地位，約有93.1%的用戶、是選擇GSM制式，2.72%的用戶用的是模擬手機。4.18%的人選擇CDMA制式。

中國移動用戶占有率為67.19%，中國聯通用戶占有率為31.23%，中國電信長城用戶占有率為1.58%，可能跟其網絡開通覆蓋城市只有上海、，北京、廣州4個城市有關。

約61.39%的消費者覺得降價是他們購買手機的一個很重要的因素;41.78%的消費者可能是看重這一產品的品牌知名度而購買。從中可以看出價格優勢也是主導消費者購買欲望的一大因素。

通過調研可以看出消費者購買手機最為看重的是手機的性能、價格、款式，最后才是時尚感。這四點是影響消費者購買手機比較重要的因素

消費者談到對手機未來的功能還有哪些期望時，有34.53%的人把MP3播放功能放到首位。至于增加手機的游戲功能、照明功能等選擇比例較低。約有64.17%的消費者對WAP較了解。對電子郵件收發此項功能的需求比較突出。手機銀行這項功能的需求量達到20%左右。

調研體會

通過以上調研顯示：消費者真正看好的是質量好、性價比高的手機。以上根據消費者對手機的購買心理的判定及消費者對未來手機功能的期望，這也為眾多手機廠商帶來了以后發展的方向，更能促進我國手機市場的發展和繁榮。

2016市場調研報告

市場調研是市場調查與市場研究的統稱，它是個人或組織根據特定的決策問題而系統地設計、搜集、記錄、整理、分析及研究市場各類信息資料、報告調研結果的工作過程。

市場調研報告是經過在實踐中對某一產品客觀實際情況的調查了解，將調查了解到的全部情況和材料進行分析研究，揭示出本質，尋找出規律，總結出經驗，最后以書面形式陳述出來。這就是調研報告。

行業分析報告的編制撰寫一般由企業內部市場部或專業的市場研究公司撰寫，市場研究公司在數據采集、資料歸類、觀點提煉、報告撰寫方面具備獨特的專業優勢，擁有專業的報告撰寫團隊，完整的數據庫。

實事求是地反映和分析客觀事實。調研報告主要包括兩個部分：一是調查，二是研究。調查，應該深入實際，準確地反映客觀事實，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細地占有材料。研究，即在掌握客觀事實的基礎上，認真分析，透徹地揭示事物的本質。至于對策，調研報告中可以提出一些看法，但不是主要的。因為，對策的制定是一個深入的、復雜的、綜合的研究過程，調研報告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應該經過政策預評估。

作用特點

可以為市場預測提供科學依據，它是制定經濟政策的依據。它的作用體現在以下四個方面：

(1)均衡供需

(2)指導生產

(3)合理定價

(4)了解信息

市場調研的特點

針對性：市場調查報告的寫作要有明確的目的性，要針對實際工作的需要。實踐證明，調查報告的針對性越強，其指導意義、參考價值和社會作用就越大。

新穎性

真實性：材料的真實/選用恰當合理、科學細致的調查方法

時效性

寫法

市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系?什么樣的方式來表達數據的涵義?

報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是簡單、直接、清晰、明了。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據?首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域。但是，制圖者可能是想表達選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

篇6

可銷售機動車位：地下113個(4054.33㎡)

建筑密度：29.75

綠地面積：2985.52㎡

綠地率：30.49

容積率：2.61

總戶數：320戶

主力面積：39-59㎡

占地14.69畝，地塊呈條狀弧形

2、項目其他情況:

本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環路蘇坡立交橋內側，處于目前房地產開發較火爆的金沙和光華片區。項目西北面臨三環路10000平米市政綠化帶，周邊現狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開發（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。

交通

靠三環路交通方便，一公里范圍內有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安狀況

項目緊臨蘇坡鄉派出所，治安狀況良好。

項目500米內有大型農貿市場和北京西單超市，20__米范圍內有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；

海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術公園、貝森運動休閑廣場。

滿地可醫院、青羊區第三人民醫院、成都市療養院。

四川師范大學舞蹈學院、四川行政學院、西南財經大學、四川烹專、青羊區實驗中學、樹德中學分校、青蘇職中、貝森小學。

項目一公里范圍內有中國工商銀行、建設銀行、中國銀行、成都市商業銀行、城郊信用聯社等。

結論：本項目位置屬于成都市上風上水區域，空氣質量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強的商業價值。目前成都市房地產業所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時，隨著城市發展進程的推進，小戶型房地產作為一種新的房地產類型正面臨著空前的市場機遇與開發前景。成都小戶型房地產將面臨巨大的市場機會。

、自住型消費群：（90）

年齡結構：25-30歲的單身貴族；（30）

25-35歲的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

職業結構：企業中、低層工作人員；

購買用途：短期過渡；

購買狀況：一二次置業；

習慣描述：對戶型設計和交通狀況有較高要求，對小區環境無較高要求，習慣在本區域工作、生活；

注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設計、配套設>:請記住我站域名/物業管理、居住氛圍。

2、投資型消費群：（10）

年齡結構：35歲以上；

職業結構：企業白領及個體戶、中層

購買用途：偶爾居住，主要用于投資；

購買狀況：二次置業；

習慣描述：注重位置、周邊配套及發展狀況，

注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩定性。

、基本數據測算

（1）以39㎡戶型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，

年利率5.508；

單價3850元/㎡；

總價款150150元；

首付款45150元；

按揭貸款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡戶型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，

年利率5.508；

單價3600元/㎡；

總價款230400元；

首付款69400元；

按揭貸款161000元；

月供款1108.163元。

、定位分析

項目定位為“內光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態設計體現出現代都市時尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。

商鋪投資者目標客戶定位：選擇定位在中小客戶，因為社區未來客流量大、現狀商業較少，而周邊房地產發展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎最成熟的商業房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。

2、

以50㎡一層鋪面為例：

若選擇5成10年銀行按揭貸款，

年利率6.12；

單價8000元/㎡；

總價款400000元；

首付款20__00元；

按揭貸款20__00元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前該片區底商租金價）

投資回報率：約6。

、價格制訂策略：

①低開高走；

②平穩增長；

③掃尾期做盤；

④力爭短平快。

階段

計劃銷售（套）

所占百分比

（）

住宅櫥衛裝修均價（元/㎡）

優惠

第一階段

內部認購期

32

10

3600

一次性2

按揭1

第二階段

公開發售期

96

30

3650

一次性3

按揭2

第三階段

強銷期

96

30

3700

一次性3

按揭2

第四階段

持銷期

64

20

3600

一次性2

按揭1

第五階段

掃尾期

32

10

3600

一次性2

按揭1

合計

320

100

鋪面銷售進度和住宅盡量相同。

需根據以上銷售計劃及策略制定資金回籠計劃及進度，預計銷售期限為5－7個月。

1．報紙廣告

優點：報紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較復雜的信息；發行量大，覆蓋面寬；時間性強，信息傳遞迅速；靈活性高，它可以根據廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事準確、真實，受到社會的普遍信賴，報紙便于受眾收藏。缺點：宣傳費用高，有效時間短；報紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標不明確。

鑒于報紙的特點，在報紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報紙廣告，且遇到重大事件可抓住機會，推出軟文小新聞。

本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內頁配合詳盡項目軟文分析報道。

采用夾報的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。

2．公交站臺廣告

目前大多數銷售成功的樓盤項目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續周期長，能夠使客戶腦中產生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項目的影響力。

3．工地圍墻宣傳畫

主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不僅美化工地周邊環境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項目工地圍墻廣告宣傳設計布圍，應突出美麗朋城的整體VI特點，加強LOGO、色彩、文案的視覺沖擊。

4.條幅廣告

懸掛在樓盤腳手架或現房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環開車路過的客戶同時也輻射到對面蘇坡的居民。

5.網絡宣傳

申請空間建立項目網站，也可與一些知名的專業網站聯系，通過其平臺推廣產品，如搜房網、焦點網等，其資金投入相對較低。但網絡有一定局限性，它限制了不上網的客戶。

6．樓書設計

樓書又稱售樓書或房地產樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤情況的廣告畫冊。

從目前房地產公司銷售宣傳樓書來看，不論從紙張的選用、內容的詳實都具有較高規格，同時好的樓書也能使客戶對產品有更客觀的認識了解，也能做到多個客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長。

銷售策略

1．傳統銷售模式

即坐銷的形式，通過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員通過講解介紹促使下單。銷售員應認真對待每一位來現場的客戶，為其介紹項目的基本信息情況，并突出項目賣點，對項目同類產品進行舉例對比；針對投資的客戶應引導其投資分析，為客戶分析投資前景、本區域的發展 規劃、產品的優勢、回報率，消除客戶異議，建立信任關系最終成交。

2．直銷模式

印制DM單，通過二種形式發送：第一，對篩選目標客戶如茶樓、寫字樓、洗車場、會所等，以直投或郵寄的形式發送宣傳資料。銷售員對有把握的目標客戶還應該進行上門拜訪進行深入溝通。第二，銷售員可自行領取資料定點發送宣傳資料，如在以項目為中心半徑1000M的周遍輻射區域，在這一區域人口密集的位置進行資料發送（蘇坡鄉、132廠、財大片區）。

3．好鄰居模式

通過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款1的返點優惠，老客戶多介紹則多優惠。

4．買房中空調

通過廣告媒體宣傳買房中空調的有獎促銷活動，吸引客戶上門看房并促使下單。本活動計劃每月召集已購房客戶30戶進行抽空調活動，中空調獎名額為10戶，另外20戶送紀念獎；抽獎當天現場安排促銷活動及文藝表演，營造購房氣氛，促使當天新來客戶下單。

銷售監控

1．對每月階段銷售量進行監控

2．目標客戶群的跟蹤分析：定位是否準確、變化

3．對付款方式監控分析

對廣告效果，包括創意、認知率、來訪客戶量進行監控

4．對廣告創意、廣告題材的反映進行監控

5．對價格進行監控，分析目標客戶價格評價反映

6．對市場走勢進行分析

7．對周圍競爭樓盤進行分析，采取適度對策。

1．市場調查及研究

①派出調研人員進行市場調查和問卷訪問

②組織人員調查同類市場，進行同類物業比較分析

③數據匯編整理，分析

④撰寫市場調查報告

2．市場定位

①項目概況書：由開發商提供

②產品定位：建筑、配套、結構、戶型、綠化、道路、會所、商鋪等

③產品文化定位：產品品質、建筑風格

④市場目標定位：客戶群定位

⑤價格定位：成本因素、市場因素、環境因素

3．銷售關系準備及建立

①銷售面積確定

②按揭銀行洽談

③選定廣告公司：實施策劃思路，表現樓盤賣點

④選定禮儀公司：配合地盤包裝、宣傳

⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾

⑥選定宣傳媒體

⑦預售許可證

4．項目包裝工作

①項目VI設計(建議采用美麗朋城，終愛一生標語)

②地盤外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構售樓處，成本預計，另行安排）

④地盤看板

售樓資料準備

①售樓書

②買賣合同

③價格表

④銷售流程及買房須知

⑤買房認購書

⑥投資置業指南

⑦物業管理及裝修標準

5．銷售物料準備

①樓盤模型

②全景噴繪圖

③展板

④售樓辦公用品

⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形象

6．策劃操作及人員培訓

①新聞炒做：視市場動態進行宣傳

②房地產展銷會

③開盤典禮：開盤前一周內的包裝活動

④人員培訓：自我培訓（周邊市場感性認識）

講座培訓（售樓知識及方法）

話術培訓（項目知識問答）

操作培訓（模擬交易）

上崗考慮（口試及筆試）

7．公開發售

①開盤典禮：展示物業形象，吸引客戶，入市

②報紙廣告：介紹物業賣點，制造轟動效應

③售樓處管理：控制現場氣氛，處理緊急事件

④工作總結及調整：確保銷售符合市場實際

⑤展銷會：集中銷售，刺激購買

⑥咨詢處開展：客戶登記，沉積客戶

a)項目強銷

①報紙廣告：物業及時信息，藝術推介項目

②媒體評論：見解推介本項目

③客戶酒會：進行客戶酒會，樹立口碑

④組織看房團：有效組織，制造利用團購效應

⑤媒體炒作：為促銷活動推波助瀾

⑥銀行現場按揭會：壯大售樓處氣勢，利于炒作

⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

⑧工作總結及調整：確保銷售符合市場及項目實際

8．項目持銷

①看房團組織：群體看房，專家講解

②保留單位推出：介紹物業賣點，展示物業形象

③售樓處管理：控制氣氛、處理事故

④封頂儀式：渲染聲勢，增強信心

⑤新聞炒作：配合項目封頂炒作

⑥報紙廣告：保持項目的時常持續性

⑦銀行按揭會：刺激觀望客戶的購買情緒

⑧工作總結與調整：確保銷售不與市場脫節

9．項目掃尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

②交房典禮：廣告宣傳，樹立品牌，以利剩余單位銷售

篇7

教育專家弗雷德海回里希教授在“德國及歐美國家素質教育報告演示會”上，曾以一則實例介紹項目教學法：首先由學生或教師在現實中選取一個“造一座橋”的項目，分組對項目進行討論，并寫出各自的計劃書；接著正式實施項目——利用一種被稱為“造就一代工程師偉業”的“慧魚”模型拼裝橋梁；然后演示項目結果，由學生闡述構造的機理；最后由教師對學生的作品進行評估。通過以上步驟，可以充分發掘學生的創造潛能，并促使其在提高動手能力和推銷自己等方面努力實踐。

項目教學法，是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行教學活動的教學方法。從職業的實際出發選擇具有典型性的事例作為教學的內容，學生在教師的指導下，按照問題的要求收集選擇信息資料，通過小組的共同研究，創造性地去解決問題，得出結論或完成任務。

作為一名職業學校從事市場營銷和旅游管理教學的教師，深感傳統的教學模式在教學中理論不能聯系實際，培養的學生踏上工作崗位后發現不能學以致用，動手操作能力差。要改變這種狀況，作為教師就要改進課堂教學方法，加強教學效果，提高學生學習的積極性和主動性。在市場營銷專業教學中，項目教學法是一個實用有效的方法，通過項目教學法可以較好地培養學生的實踐能力、社會能力和其他相關能力。

二、職業學校的課程特色

2005年出臺的《課程改革與建設實施意見》，提出了以項目教學為中心改革專業課程教學的思路，職業學校的課程設置與以高考為目標的普通高中課程設置很不相同，除了安排基礎理論課程學習外，還需開設大量的操作性、技能性專業課程，旨在培養學生的職業能力，讓學生走上社會就能適應企業的要求。項目教學法有利于培養符合企業發展需要的專業人才。

以營銷課程為例，通過該課程的學習，學生不僅要掌握企業有關經營管理的理論知識，還要熟悉市場分析與研究的流程、市場營銷組合的規劃與執行，掌握市場策略方法，學習營銷控制管理。同時還要具備一定的實操技能，例如新產品開發、人員促銷等。作為職業學校，培養出適合市場需求的人才責無旁貸。“市場營銷”課程引入項目教學法，目的是讓學生參與模擬操作，從而彌補傳統的課堂講授與案例討論在教學中的不足，最終讓學生在有限的課堂中既學習了知識又掌握了技能。

三、項目教學法在“市場營銷”教學中的課堂實施示例

筆者以“經營一家餐館”為教學項目，展示項目教學在營銷課堂中的實施過程。展開背景：學生對此項目有一定興趣，對飯店的環境、顧客、菜式、促銷方式有豐富的感性認識。教學理念：以社會營銷觀念為導向經營一家餐館。

1項目教學法的前期準備

（1）學生對市場營銷觀念、營銷環境分析、市場定位、產品策略、定價策略、促銷策略，即六大知識模塊有一定的了解，并且具有一定的計算機基礎。

（2）課前合理分組。以自愿組合的方式，6～8人為一組，并選出組長。每組成立一家模擬飯館，設置四個崗位職業角色，如總經理、營銷員、服務員、采購員。在教學過程中并不是所有的項目都適合以學生自愿的方式來分組，有時不同項目應進行有針對性的人員分配，目的是讓學生在學習過程中培養與不同能力特長及各種性格的人共事的能力，這在某種程度上也是對學生進行的另一種職業能力訓練。

（3）每組對現有同類飯館做市場調查，編寫市場調查報告，對飯館品種、促銷方法有一定的了解。

（4）確定工作流程，由組長即經理負責對各組員即不同的角色進行明確分工、安排具體工作任務，確定工作的步驟和程序。由于學生缺乏線路策劃的實踐經驗，需要教師進行適當引導，告知學生具體的操作步驟和規范程序，避免學生走彎路。

2項目的具體實施

項目的實施是教學活動能否成功的決定性環節。項目實施過程是按照已設計好的分工和步驟進行的，在這個過程中學生是活動主體，教師只是操作的引導者和教學的服務者。

步驟一：各崗位任務的布置，使每位同學都有相應的任務。由教師描述清楚；各組成員明確自己的工作任務，并相互協助，如有疑問請求老師幫助。如經理負責設計飯店的CIS策劃，確定飯店開設的地點、目標顧客等；采購員負責選購餐飲材料、餐具，協助經理布置環境。

步驟二：各小組按崗位完成以下任務：①設計新飯店的CIS策劃，確定名稱及經營理念，項目責任人總經理；②最終確定目標顧客，選擇店鋪地址，由總經理負責；③開發新產品，確定菜式品種、價格，責任人服務員；④選用餐飲材料、配備餐具，項目責任人采購員；⑤制定促銷策略，項目責任人營銷員。整個過程教師起引導作用，小組成員共同討論，項目責任人記錄制作。通過討論，學生加深了對社會營銷觀念的理解，熟悉了營銷環境、目標市場策略、價格策略、促銷策略等知識模塊，并從本項目的角度進行篩選。這個過程有助于學生更充分、更具體和形象化地理解和掌握本該在課堂上講述的專業基礎知識，效果顯然比在課堂講述深刻得多。

步驟三：項目成果展示。教師擔任主持人，激勵各組積極演講、放開思路；各組派代表上臺，憑借卡片或多媒體手段展示模擬飯館的經營策略、企業形象等。其余學生分享經營成果的同時要報以掌聲鼓勵，教師總結各模擬飯店的經營特色。本過程讓學生相互學習、欣賞成果，有助于鍛煉學生的口才和表演能力。

步驟四：項目評價。在各組的項目展示完成后安排課時進行點評。點評形式有各組自我評價、學生評委互評、教師評價。從中評比出名次并分析各個策劃項目的優點和不足，對每組的成果進行點評，哪些方面做得好，哪些方面有欠缺，如何改進。再引導學生總結出本課的核心內容：遵循社會營銷觀念和綠色營銷觀念的企業才能持久發展。

步驟五：實踐探索，再次總結。經過交流后再進行修改，并與本地經營有特色的社會飯館加以對比，當然，不需要與其經營策略完全一致，因為針對的消費群體不一樣，經營策劃需要個性化。然后按照最優策劃，進行實地調研，在實踐過程中檢驗經營策劃的合理性。

四、結語

實踐證明，項目教學是中高等職業技術教學中培養技能型人才行之有效的教學方法。通過開展項目教學，使學生課堂上所學的知識在實際項目中得以應用和鞏固。這是我們貫徹職業技術教育“以就業為導向，以服務為宗旨，走產學研結合道路”探索出的一條全新的、切實可行的教學改革的途徑。在“市場營銷”課程中運用項目教學法選取項目來創設情境， 通過協作學習的方式開展學習，是一種比較有效的教學方法。它突破了傳統的教學模式，能解決學生身邊的一些現實問題，從而實現學生對知識的掌握和能力的提升。通過項目教學法的學習，學生的動手能力、解決實際問題的能力有很大的提高。教師應用項目教學法， 可以促進學生對知識的構建， 提高學生的綜合實踐能力。再次證明，項目教學鍛煉了學生的學習能力和實踐能力，提高了創新能力，為學生實現零距離就業打下了堅實的基礎！作為專業課教師，應對這門課的教學不斷進行調整，使其日臻完善，真正起到橋梁的作用！

篇8

根據這次調查，加上自己以往的經歷，孟悅一心想跳出眾多傳統婚慶公司的藩籬，讓自己的婚慶公司具有個性化而且富有特色，并將公司冠名為“知心玫瑰”。也就是說，“知心玫瑰”今后要不斷推出與傳統形式相異的產品和服務，用心滿足當前年輕人追求浪漫、展示個性的需要，把“知心玫瑰”打造成一個真正“知”年輕人“心”的婚慶品牌。這個理念在“知心玫瑰”的廣告語中表露無遺――“最美的玫瑰為你而開”。

讓你的婚禮更精彩

個性化服務，是孟悅創立“知心玫瑰”之初就確立的企業發展方向。但真正落實到內容上去，卻頗費了她一番心思。結合調查結果，孟悅與咨詢公司進行了深入的交流，決定借鑒國外及國內一些品牌婚慶公司的經驗，推出了婚前培訓，婚禮咨詢熱線以及水上婚禮。草坪婚禮，森林婚禮、空中婚禮。花轎婚禮、燭光婚禮，教堂婚禮等主題婚禮服務，同時也根據客戶的要求訂制“千奇百怪”的婚禮，盡可能地滿足新人們的不同需求。

為你編織幸福的未來

對于大多數新人來說，自己成為婚禮上的主角是人生的第一次也是唯一一次，婚后生活更面臨著一種全新的生活體驗。高要求與低認知，這并非是一種不可調和的矛盾。于是，順應這種需求，以婚前培訓為主導業務的“知心玫瑰俱樂部”應運而生。

在“知心玫瑰俱樂部”中，培訓的內容主要分為四大類：1．花藝，教學員辨識花材、插花技巧，以及各種與花藝相關的知識和技能；2．禮儀，教授在婚禮進行過程以及日常社交中與人打交道的藝術；3．舞蹈，主要訓練在婚禮上展示及生活怡情時必要的技能；4．形態，培養學員在進行婚禮和參加正式活動場合時所具備的形態修養。

這個針對準新娘的培訓班，既將婚禮全程中的各種細節告知消費者，也能教會新人在婚禮和日常生活中的相關技巧，讓新人覺得準備婚禮的過程也是非常美妙的。新人在使自己的婚禮變得完美的同時，也預訂了一個幸福的婚姻。

“知心玫瑰俱樂部”推出以后，生意十分紅火。更重要的是，“知心玫瑰”借此成功地實現了婚慶客源的前期截流。大多數學員在培訓中對“知心玫瑰”建立了信任，紛紛要求由它來操辦自己的婚禮。這些忠誠的客戶，其他婚慶公司即使想拉過去，似乎也無計可施。

與眾不同的幸福時光

來找“知心玫瑰”的婚慶客戶，多少都受了它個性化婚禮這塊招牌的影響。“知心玫瑰”的宣傳文案中是這樣寫的：“想擁有一個與眾不同的婚禮嗎？想讓它回味一生一世嗎?來吧，這里――最美的玫瑰為你而開！”水上婚禮、草坪婚禮，森林婚禮、空中婚禮。花轎婚禮、燭光婚禮，教堂婚禮、別墅婚禮……凡是客戶能想到的主題婚禮模式，“知心玫瑰”都會設法使它“夢想成真”，甚至讓客戶自己參與婚慶過程的設計。

森林婚禮是“知心玫瑰”的拿手好戲，創意來自安徒生童話――當年孟悅走上紅地毯時初次嘗試，后來經過改進便把它作為公司的品牌婚禮模式之一。森林婚禮的過程其實是講一個故事：公主在森林中漫步，和隨從走散，迷路后被野獸追趕，幸虧邂逅一位打獵的王子。王子趕走野獸，他的英勇感動了公主，兩人一見鐘情。在故事的部分，王子把公主帶到了伊甸園，當王子親吻公主的時候，悠揚的音樂響起，所有的玫瑰花開始綻放。緊接著，親友們突然從四面八方擁出來，向新人灑下鮮花，送上美好的祝福。當然，森林婚禮的具體內容，根據客戶需要可能會有所不同，比如七個小矮人從天而降，丘比特向公主射出了愛的神箭，等等。每次，“知心玫瑰”的奇思妙想都讓嘗試這種主題婚禮的新人驚喜不已。

隨著“主題婚禮”的流行，“知心玫瑰”漸漸奠定了在行業中的地位，甚至有些在中國居住的外國人也慕名而來，請它為自己設計一次“終身難忘”的主題婚禮。

一切為你量身定制

不僅是婚禮模式，對于婚慶產品，現在的年輕人也有追求個性的心理。原來“知心玫瑰”除了在喜帖、小包裝等東西上印制自己的品牌外，只是像其他婚慶公司一樣向新人們推薦一些知名品牌。2004年上半年，“知心玫瑰”在其婚慶服務如火如茶的基礎上，順勢推出了“知心玫瑰”系列產品，并以婚禮上用量多、利潤空間大，消費者品牌意識強的喜糖，喜酒作為主打，帶動其他如飾品，喜慶禮品。喜帖、請柬、小擺設等系列產品的銷售。這一次，“知心玫瑰”走了一條產品定制化的路子。為保證品質，“知心玫瑰”分別找來實力雄厚的糖果生產企業和酒廠做喜糖、喜酒的OEM，這樣也增加了新人們對“知心玫瑰”產品的信心。

為了與一般的糖酒品牌區分開來，“知心玫瑰”在喜糖、喜酒的產品包裝上融入了更多的婚慶元素。如酒瓶設計成一對，每個半斤裝，寓意珠聯璧合、相依相偎。根據客戶要求，新郎、新娘的婚紗照、姓名。星座、結婚日期及簡短誓言、賀詞等被精心制作成絕版婚慶酒標，貼在“知心玫瑰”酒瓶上，產品的紀念性和獨特性不言而喻，彰顯了新人個性。在一次婚宴上，玲瓏剔透的“知心玫瑰”酒瓶引起來賓的極大興趣．散席時許多人都爭搶具有紀念意義的個性酒瓶。此事后來被媒體當作新聞爭相報道，一時傳為美談。

“知心玫瑰”的喜糖包裝設計則更加豐富多彩、造型各異，宮燈形、花籃形。花轎形、錢袋形、雞心形、元寶形、十二生肖形……有一種兩盒一套的糖果包裝造型尤其令人叫絕：每一盒喜糖都印上新郎新娘的照片與結婚日期，喜糖就像一男一女分別身著紅綠唐裝，而且每一盒喜糖都帶著音樂――包裝打開后，會傳出輕靈、歡快的音樂。伴隨著這悅耳的音符，新人們希望自己最美好，最美妙的時刻讓每一位賓客分享的心情，就通過這充滿創意的喜糖包裝流露了出來。

婚禮是人生最美好的時刻之一，“知心玫瑰”系列

產品的匠心獨運一直讓嘗試過它的新人們回味不已。在“知心玫瑰”的努力下，其個性化產品和個性化服務相得益彰，由此產生的良好口碑，為“知心玫瑰”帶來了更多追求浪漫，個性的客戶。

演繹唯美的品牌故事

在品牌傳播方面，“知心玫瑰”也致力于表現出自己的個性化來，它采取了與傳統迥異、而年輕人喜聞樂見的宣傳方式：為品牌講故事――“最美的玫瑰為你而開”、“情人節，送你一萬零一朵玫瑰”真情派送、“最浪漫的一刻”婚禮照片征集、“王子與公主”派對等，讓人耳目一新。

童話般美麗的品牌內涵

為了深入挖掘“知心玫瑰”的品牌內涵，傳播其浪漫的理念，在咨詢公司的幫助下，“知心玫瑰”借用西方流傳的“王子和公主”故事，創作了一個關于“知心玫瑰”的傳說――最美的玫瑰為你而開。

在很久以前，美麗的公主去野外散步，中了巫婆的魔法，從此長睡不醒。神告訴王子，只有等到玫瑰園那朵最美的玫瑰開放時，公主才會醒來。最美的玫瑰700年開一次，而上一次開花是5年前，也就是說公主還得沉睡95年，這對王子來說實在太漫長了，他不知道那時自己還在不在人世。于是，按照神的提示，王子騎上心愛的白馬，去萬里之外的雪山上尋找新年的第一縷陽光。神說，只有雪山上第一縷新年的陽光，可以讓最美的玫瑰提前開放。

王子運用自己的機智和勇敢，逃過猛獸，惡魔，火山、雪崩等重重劫難，終于在新年前一天到達雪山之巔。第二天清晨，王子用水晶石收集到了第一縷陽光，小心地放在黑色皮囊中，然后開始踏上回歸的旅程。公主沉睡后的第999天，王子終于回到了玫瑰園。他把公主抱到最美的玫瑰花下面，接著拿出了水晶石，頓時光芒萬丈，最美的玫瑰也隨之神奇地綻放了。那美麗的花朵無與倫比，那馥郁的芳香舉世無雙，百鳥為之歡唱，蝴蝶為之翩翩起舞。在王子的輕輕呼喚下，公主睜開了雙眸，她眼角閃動著晶瑩的淚珠，與第一縷陽光交相輝映。

在那朵最美的玫瑰花前，王子和公主舉行了盛大的婚禮，玫瑰園所有的動物和植物都為他們送上深深的祝福。作為王子和公主愛情的見證，從此，那朵最美的玫瑰再沒有凋謝過……

這個故事被孟悅當作“知心玫瑰”品牌文化的一部分，用到了企業各個宣傳場合：企業宣傳冊、網站。店內海報，甚至“知心玫瑰”的TVC也是采用這個故事的縮簡版。后來的調研顯示，不少年輕人在閱讀故事的同時，也從心底喜歡上了這朵充滿浪漫色彩的“知心玫瑰”。

情人節，送你一萬零一朵玫瑰

2005年2月14日，情人節。“知心玫瑰”延續以往的個性化傳播方式，在市區組織了一次大規模的真情派送活動：“情人節，送你一萬零一朵玫瑰。”

情人節前約一個星期，“知心玫瑰”就在當地報紙上連續刊登真情派送廣告，并提示讀者保留廣告，告訴他們在情人節憑此廣告可到指定地點兌換一枝紅玫瑰和一張印有“知心玫瑰”標識的小賀卡，每人僅限兌換一枝，送完為止。

情人節當天上午，由孟悅親自坐陣，“知心玫瑰”動員了所有員工及他們的親友，并臨時從高校請來一些學生幫忙，派送活動在“知心玫瑰”各連鎖店、公園，廣場及主要商業街等地同時展開。到派送點領取玫瑰的年輕人絡繹不絕，其中不少情侶攜手前來。下午1點左右，所有玫瑰派送完畢，活動宣告圓滿結束。

這次情人節造勢的效果是顯而易見的。第二天，當地媒體紛紛報道了這個別出心裁的活動創意，有的媒體甚至直接引用“情人節，送你一萬零一朵玫瑰”作為新聞的標題。與活動花費相比，“知心玫瑰”從媒體中所收獲的顯然是物超所值。更重要的是，這次洋溢著浪漫情懷的活動增進了那些未成婚年輕人對“知心玫瑰”的認知與好感，也有效建立了大眾對“知心玫瑰”的口碑效應。

成功的啟示

杰克?特勞特在分析未來市場品牌的意義時指出：“有兩類競爭者是成功的。一類是強有力的品牌、大的品牌。這類公司能夠在全世界范圍內謀求利益；另一類是個性化的定位很好的品牌。”在以消費者為中心的現代營銷中，消費者的需求個性化導致了市場營銷的個性化趨勢。絕對伏特加、哈雷機車。蘋果電腦、萬寶路香煙等膾炙人口的品牌，無一不是以個性化見長。

在婚慶市場上，“知心玫瑰”憑借自己的個性化定位與一系列相應的行動，也取得了讓同行驚訝的成績。“知心玫瑰”已成為省內最有影響力的婚慶品牌，通過輸出品牌和管理，其連鎖店遍布本省幾乎所有的地級市，甚至鄰省的一些城市也有投資者要求加盟。

最美的玫瑰為你而開――孟悅的下一個目標，就是讓這朵“知心玫瑰”最后開遍全國。

鏈接：婚慶行業背景資料

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文章編號：1000-176X(2008)12-0101-04

會展業包括會議、展覽和獎勵旅游等，因此，在國際上又被簡稱為M．I．C．E．(Meeting, Incentive Tourism，Convention，Exhibition) [1]。改革開放以來，作為朝陽服務產業的會展業在我國的蓬勃發展，不僅為中外企業的交流與合作開辟了廣闊的空間，也吸引了大量商客和游客，極大地拉動了我國各大區域經濟中心的交通、酒店、餐飲、商務等相關服務產業的生長[2]。時至今日，我國已形成了以北京、上海、廣州三大城市為中心的華北、華東、華南三大會展產業帶。東北地區和中西部地區會展業也伴隨著西部大開發和東北老工業基地振興的步伐而迅猛發展。還要看到，在我國會展業所展現出的繁榮景象的背后，也潛藏著各區域會展中心之間的激烈角逐和競爭。大型會展中心在謀求傳統場館展覽業務持續發展的同時，積極實施電子商務已成為贏得競爭優勢的戰略安排。

一、會展中心實施電子商務的必要性

長期以來，我國會展中心均以承辦場館交易會和展覽會為核心業務，以場地租金為基本利潤點。會展中心的管理者對電子商務往往持排斥態度，他們一方面對網絡公司開展網絡虛擬展覽心存戒備，擔心網絡虛擬展覽業的發展會蠶食場館實物展覽業務，另一方面則對會展中心全面引入電子商務手段持排斥態度，擔心投入巨額資金收不到相應的回報。在筆者看來，會展中心實施電子商務利遠大于弊，是會展經濟發展的大勢所趨。

1．會展中心實施電子商務是突破自身空間資源限制的需要

改革開放以來，會展業始終是我國對外貿易發展的推進器和晴雨表，得到了各級政府的高度重視，地方政府更是將會展業視做支柱產業加以扶持。隨著我國會展業的蓬勃發展，會展中心場館數量不斷增加，展廳面積急劇膨脹。會展業的發展與土地資源供給瓶頸的矛盾已見端倪。這一矛盾的推進與深化，勢必會對會展業發展形成巨大制約。筆者認為，緩解以至解決這一矛盾的根本途徑，就在于大力開發與建設虛擬展館與網絡交易平臺，使實物展覽向虛擬展覽延伸。向電子商務要空間資源效益，應該成為各級政府與會展業投資者、經營者、管理者的共識。

2．會展中心實施電子商務是提高會展管理效率、降低會展成本的需要

會展中心參展商品種類的增加和客戶群的擴大，正在帶動會展中心業務量迅速擴張和業務復雜程度大幅提高。在這種情況下，繼續沿用手工交易方式，無疑會提高信息搜尋成本、延長交易周期和降低管理效率，而電子商務天然具有信息搜尋低成本、信息處理高效率的顯著特征[3]，因此有必要推廣普及電子商務手段。換言之，會展業的投資者、經營者不僅有必要向電子商務要空間資源效益，也有必要向電子商務要時間資源效益和管理資源效益。

3．會展中心實施電子商務是優化會展服務的需要

會展業雖然在中國的發展方興未艾，但在發達國家已經成熟。發達國家會展經濟發展的經驗表明，會展中心發展電子商務能夠為客戶提供更全面更優質的服務。例如，展覽業高度發達的德國就十分重視網上會展的介紹、應用環境的分析和相關技術的研討展示和培訓。該國在漢諾威（Hannover）擁有世界上規模最大的信息通訊科技博覽會（CEBIT）。據德國貿易展協會（AUMA）的調查顯示，其實物會展與網絡會展的有機結合獲得了絕大多數德國參展企業的認可。美國展覽研究中心（CEIR）的調查也顯示，美國企業多數認為，把貿易展覽會和電子商務結合起來，更有助于市場營銷、對外聯系和交流。

4．會展中心實施電子商務是新時期捕捉市場機會的需要

網絡交易市場規模正在以空前的速度擴張。十年來，網絡技術發展與互聯網深入千家萬戶的速度超乎所有人的預想，現代企業和消費者正在轉變觀念，接受網絡交易這一無法抗拒的便捷而又新穎的業務模式。據Comscore Network公司統計，美國2005年網絡零售創下紀錄，總交易額高達820億美元，其中服裝、電腦軟件、玩具等商品的在線銷售增幅均超過30%。網絡交易的商品清單，正從數碼產品迅速擴展到服裝、食品、家電、玩具、個人護理品等眾多產品，而這些產品正是中國制造的優勢所在，也是歷年會展中心展出頻率最高的產品。既然如此，我國會展業怎能不緊跟網絡經濟的步伐，漠視這極富潛力的交易市場？況且，隨著在線交易規模的迅速膨脹，在線交易業務利潤的源泉已被開啟。無論是eBay、淘寶等C2C平臺的代表，還是阿里巴巴等以B2B為主的平臺，收益與利潤增長的速度都令人矚目。中國社會科學院互聯網研究發展中心的《2005年中國電子商務市場調查報告》顯示，2005年，中國電子商務市場整體增長迅猛，網上成交額由2004年的3 500億元升至2005年的5 531億元，增長158%。可見，網絡展覽與在線交易的春天已經到來，各大會展中心有必要加快拓展電子商務的進程。

二、會展中心推進電子商務的優勢

筆者認為，相比阿里巴巴等網絡公司，會展中心實施電子商務更具優勢。具體說來，其優勢主要包括：

1．實物資產優勢

網絡展覽是伴隨著計算機網絡和多媒體技術的發展而形成的一種不同于實物展覽的全新會展模式。其通過在互聯網上創建虛擬的展會平臺，為組展者、參展商、采購商實現在線展示、互動交流和商務合作等。網絡展覽雖然能夠突破四維時空的限制，顯現出優于實物展覽的諸多特征，但實物展覽的真實性、可靠性和完整性卻是網絡展覽所不具備的。更何況并非所有的產品都可通過網絡技術獲得全面的展示。換言之，實物展覽需要網絡展覽來完善，網絡展覽則需要實物展覽來補充。離開了實物展覽的純粹的網絡展覽是難以成功的。會展中心所累積的實物資產優勢，阿里巴巴等網絡公司顯然望塵莫及。

2．國際經驗優勢

我國會展經濟的迅猛發展，既是我國市場經濟快速推進的必然，也是我國被經濟全球化浪潮席卷的產物。在當今的時代，會展業如果不能面向全球就難以獲得高收益高回報。長期以來，中國奉行出口導向的對外貿易政策，大型會展活動成為向全世界推薦“中國制造”產品的最好舞臺。近年來，我國的對外貿易政策逐漸轉變，由重出口轉向強調進口與出口協調發展，“中國出口商品交易會”也易名為“中國進出口商品交易會”。然而，無論是實施出口導向，還是強調進出口協調發展，會展中心均具有跨越國境、溝通有無的經驗和能力，這經驗和能力必將有助于會展中心構建龐大的面向世界的與國際接軌的電子商務平臺[4]。

3．客戶資源規模優勢

“規模效應”既在傳統會展業務中發揮著重要的作用，也在網絡商務平臺上施展著巨大的魔力。會展中心的客戶規模越大，對新客戶的吸引力就越強，參展商、采購商的滿意度就越高，規模創造的壟斷優勢就越顯著。以廣州“中國進出口商品交易會”為例，2006年秋季第100屆交易會的參展商逾3萬家，參觀交易會的海外采購人員來自全球200多個國家、地區，逾19萬人。該屆廣交會的客戶規模，已超過國內阿里巴巴等任何一家網絡公司的客戶數量。可以設想，如果廣州“中國進出口商品交易會”能夠搭建起更加完善、更加便捷的電子商務交易平臺，必定會吸引更多的采購商，規模效益也將更加顯著。

4．品牌資源優勢

廣州、北京、上海三地會展中心，無論在B2B市場，還是在B2C市場，其品牌號召力都是其它IT公司所無法比擬的。沈陽、武漢等會展中心，也日益樹立起推動區域經濟發展的龍頭形象。長春、昆明等會展中心，則在汽車、花卉等行業占據著先天優勢。會展中心品牌優勢的累積，依靠的是數十年與企業共同繁榮的強大根基，基于這一強大的根基，會展中心的電子商務平臺建設必將更加迅速，品牌資源優勢也必將更加彰顯。

三、大型會展中心電子商務平臺建設策略

筆者認為，大型會展中心實施電子商務并不意味著要放棄原有的場館會展業另起爐灶，而是要在發揮和提升原有優勢、鞏固和加強原有基業的前提下，從以下六個方面循序漸進地建設好電子商務平臺。

1．搭建傳統展館會展信息化管理平臺

搭建傳統展館會展信息化管理平臺，旨在提高傳統展館會展的管理效率。該平臺由面向參展商業務的管理信息系統和面向采購商業務的管理信息系統組成。前者包括攤位配置及收費管理系統、證件管理系統、成交統計系統、一站式現場手續辦理系統等；后者則包括采購商邀請系統、來賓報到系統、電子邀請和網絡辦證系統、VIP采購商管理系統等。借助這一平臺，會展中心能夠利用現代電子商務技術替代傳統的手工操作模式，簡化業務辦理手續、優化業務管理流程、縮短業務辦理時間、降低業務運作成本，大大提高籌展、組展的管理效率。

2．搭建以網絡宣傳與對外服務為主要功能的會展中心網站

以網絡宣傳和對外服務為主的會展中心網站具有三大功能：一是即時展會信息，為各種專題的展會活動進行全方位的網上宣傳和招商；二是將部分傳統業務延伸至國際互聯網，實現會展業務網上辦理、參展商資料網上維護、采購商采購網上預約等；三是通過網站為參展商和采購商提供包括參展指引、外商鑒證服務、展區布置、酒店餐飲、交通服務等在內的各項服務。借助這一平臺，會展中心不但能夠更快地找尋并獲取目標客戶，更及時地響應目標客戶的需求，還能更準確地測算展會規模與效益。

3．搭建服務于參展商的電子商務平臺

以參展商為主要服務對象的參展商電子商務平臺，可為參展商提供三大高附加值服務：一是參展商借助實物展示與網絡形象展示雙重手段，能夠及時展品信息，最大程度地擴大與采購商接觸的機會；二是參展商通過電子商務平臺可以更加充分地說明展品類型和特征，提出具體展示需求，并從會展中心匯集的裝修裝潢公司那里得到更加直觀、個性特征更加鮮明、選擇余地更大的展地裝飾裝潢設計服務；三是參展商利用便捷的網絡索引及形式多樣的網絡廣告可以獲得更加廣闊的營銷渠道，將會展中心的品牌優勢與客戶資源優勢轉化為自身的營銷優勢。借助這一平臺，參展商不但能夠及時地展品信息，更充分展開宣傳攻勢，而且能迅速地了解和響應交易訴求。

4．搭建網絡交易洽談與結算的電子商務平臺

會展中心通過搭建網絡交易洽談與結算平臺，可以將信息和數據交互處理、網上商品交易、電子支付、網絡身份安全認證等電子商務技術全面引入會展業，為參展商與采購商提供優越的網絡交易環境。該層次電子商務平臺具有三大功能：一是建立采購商需求信息、索引與回饋通道，配合參展商網絡展區，實現供求雙方的互動與交流；二是提供安全可靠的電子支付結算服務，引入物流配送公司參與線下服務，實現小型交易品、試用品、商品模型和宣傳資料的網絡交易；三是在電子證書和印簽等安全認證技術的支持下，實現網絡簽約功能，令繁雜、耗時、費力的合同簽訂工作變得方便、快捷、省心、高效。

5．搭建各區域會展中心資源共享與協作的電子商務平臺

北京、上海、廣州三大會展中心坐鎮華北、華東與華南，是我國會展場館規模最大、舉辦展會次數最多、展品涉及行業類別最齊全的全國性會展中心。西安、成都、沈陽、濟南、深圳、武漢等會展中心會展規模居中，展會主要集中于特定行業、覆蓋部分地區，是全國性會展中心的重要補充。我國作為世界第二貿易大國，會展經濟已成為推動國內外貿易的重要引擎，從春分到冬至，大大小小、種類繁多的展會層疊不斷。全國各區域的會展中心有必要承擔起增強協作的職責，促進參展商與采購商等客戶資源的整合，從規模、時段、區域、行業等不同的角度，推動全國展會一盤棋格局的形成。

6．搭建整合展館會展與網絡虛擬會展的電子商務平臺

有的人出于對網絡虛擬會展會替代傳統會展的擔憂，而對網絡虛擬會展抱排斥態度。其實，正如“亞馬遜在線”有賴于大型物流網絡支持一樣，網絡會展及其交易業務也有賴于傳統會展平臺的支持。因為電子商務平臺的“無法展示實物商品”的缺陷，只能通過傳統展館會展業來彌補，所以，網絡展覽和在線交易非但不會削弱傳統的展館會展業務，反而有助于拓展傳統會展業領域，有益于提高傳統會展業的服務效率與質量。傳統場館會展與網絡虛擬會展各有優劣，不應過分強調二者的差異與替代，而忽視二者結合與互補[5]。

綜上所述，會展中心的電子商務平臺總體構建如圖1所示。

圖1中：①表示傳統場館會展信息化管理平臺；②表示以網絡宣傳與對外服務為主要功能的會展中心網站；③表示服務于參展商的電子商務平臺；④表示網絡交易洽談與結算的電子商務平臺；⑤表示各區域會展中心資源共享與協作的電子商務平臺；⑥表示整合傳統展館會展與網絡虛擬會展的電子商務平臺。會展電子商務的六大平臺環環相扣，從點到面，將實物貿易與網絡貿易有機結合，在最大程度整合國內外客戶資源的同時，深入挖掘參展商與采購商的業務需求，梳理與協調眾多產業的價值鏈條，提供系統全面的會展商務服務。可以預見，電子商務平臺的建設，將為我國的會展經濟插上飛翔的翅膀，賦予其更加廣闊的發展空間。

參考文獻：

［1］ 馬勇．中國會展經濟發展解讀［J］．經濟地理,2002，（3）．

［2］ 柳玲．淺析電子商務對會展的影響［J］．經濟視角,2006，（7）．

［3］ 孫開慶．電子商務環境下的非中介化和再中介化［J］．云南財貿學院學報，2006，（1）．

篇10

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年xxx市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，xxx城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響xxx房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。xxx房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2019年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，xxx的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致xxx特別是xxx市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，xxx的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了xxx房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，xxx的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在xxx房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

20**年以前，xxx城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20**年以前持平，土地價格的變化正與xxx城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年xxx城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。xxx市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據xxx市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年xxx市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，xxx的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，xxx的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對xxx經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年xxx市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。xxx房地產業近年來的迅猛發展，對于推動xxx經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

關于房地產市場調查報告(二)

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20**年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特征

產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居XX市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個XX市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

xx中心區作為XX市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場供求關系

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20**年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和XX區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)xx中心區

20**年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(二)古田片區

20**年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(三)二七、后湖片區

20**年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(四)東西湖片區

20**年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。