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1．凱恩斯主義宏觀經濟學。在凱恩斯主義宏觀經濟學的框架下，經濟波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經濟周期的主要傳導機制為經濟變量的剛性或者粘性。根據這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認為政府在經濟波動的過程當中，應當積極采取宏觀調控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進行了動態化的完善和調整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數和加速數的傳導過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發展，包括卡爾多的非線性動態增長周期模型、哈羅德—多馬德動態增長周期模型、希克斯的非線性乘數—加速數模型，但對引起經濟波動的外部沖擊和對沖擊進行強化的內部傳導機制的認識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經濟學。新古典宏觀經濟學的發展起源于對凱恩斯主義宏觀經濟學進行批判的過程中，并引導了為宏觀經濟學尋找微觀基礎的潮流。理性預期和市場出清是新古典宏觀經濟學的起點，盧卡斯在這個基礎上試圖解釋宏觀經濟波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經濟波動的初始根源是什么？波動的傳導機制又是什么？盧卡斯認為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經濟波動。波動的傳導機制是信息不完全，由于當事人無法獲得完全信息，不能準確判斷價格變化的實際情況，從而導致了產量的波動。

自20世紀80年代以來，新古典宏觀經濟學派的學者們轉向經濟中的實際因素，用實際因素去解釋宏觀經濟波動，這就是所謂的真實經濟周期理論。他們認為波動的根源是經濟中的實際因素，其別值得注意的是技術沖擊。至于傳導機制并不唯一，主要包括消費者的跨期閑暇替代和盧卡斯所提出的信息不完全。

3．新凱恩斯主義宏觀經濟學。新凱恩斯主義經濟學與凱恩斯主義經濟學的共通之處在于：緩慢的名義量調整是被事先假定的，而不是推導出來的。但是它的發展在于強調了宏觀經濟學的微觀基礎，從一些名義變量不完美性的源頭出發進行分析，使得分析的結論更加具有說服力。

在20世紀90年代，新凱恩斯主義經濟學主要關注名義沖擊的真實效應，并認為如果名義不完美性對于總量波動是重要的，那么必然是微觀經濟層次上的小的名義不完美性對宏觀經濟有大的影響。關于名義剛性的微觀基礎的許多研究都是圍繞著這個問題展開的。

新凱恩斯主義宏觀經濟波動理論雖然對凱恩斯主義的理論進行了多方面的拓展，但是關于引起經濟波動的外部沖擊并沒有多大變化，凡是引起總需求或者總供給變化的因素都有可能通過經濟系統內部的傳導機制進行強化。不同之處在于，傳導機制從名義變量剛性細化成為更加根源的因素，主要是市場的不完全競爭。

二、房地產業周期波動研究現狀

早期的房地產業周期研究與建筑周期研究融為一體，缺乏經濟學基礎理論的支撐。主要集中探討房地產業周期的影響因素，實際上著重于房地產業周期波動指標的研究與應用。Mitchell（1927）認為：由于建筑活動受人口增長、房屋折舊、維修及投資利潤率高低等因素的影響，建筑業的供求不但像工業那樣可以無限地擴大或縮減，而且龐大的建筑投資對經濟活動的影響更為明顯和巨大，由此形成一定的波動。Moore（1961）指出，住宅開工量受財政條件、建造成本、社會結婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影響，因此如果要了解房地產建造量，就可以從財政條件（主要是抵押貸款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投資生產量則可從社會結婚率高低、房屋空置率多少等指標來研判。Harwood（1977）提出，經濟變化、人口遷移、基礎設施，特別是道路建設、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素均會引起房地產業周期波動。Grebler＆Burns（1982）以GNP循環為基準循環，探討了建筑波動周期問題，認為建筑成本在較低水平時，公共工程與私人部門呈相同方向變動；但建筑成本在較高水平時，兩者呈相反方向變化。

隨著西方經濟學基礎理論的迅速發展，一些新的研究成果不斷的被應用到房地產業周期波動的研究當中，尤其伴隨著為宏觀經濟學尋找微觀基礎的研究浪潮中，為房地產周期波動尋找微觀動力的研究也迅速發展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了預期的因子，著重分析了預期在形成房地產業周期波動中的作用。Chatterjee（1999）利用動態經濟理論分析了反周期貨幣政策對房地產業周期波動的影響，并得出結論認為宏觀經濟政策對平穩房地產業周期波動效果并不明顯。

除了一般性的理論分析之外，對各國房地產業周期波動進行實證分析和研究，也成為房地產業周期波動研究的重要組成部分。Wenzlick（1980）以美國房地產市場交易量（或銷售額）為依據，通過分析1795年~1973年共180年間美國房地產的周期波動循環變化，指出美國房地產的長期波動周期約為18年。Case贊成美國房地產長期周為18年的觀點，進而指出長期周期主要受歷史事件，如戰爭、經濟衰退、技術創新等事件影響。同時他還提出房地產短期波動周期的概念，從美國來看短期波動周期為5年，主要受貨幣市場、貸款額度和政府住宅政策等因素影響”。Barrast和Ferguson（1985、1987）從實證分析和理論分析兩個方面研究了英國的建筑周期波動。認為建筑周期的需求循環大約為4年~5年，主要反映經濟景氣波動及政府政策的變動；而建筑周期的供給循環大約為9年，主要反映生產過程的落后狀況。Kaiser（1997）利用78年的數據分析了美國房地產業的長周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的數據分析了個不同區域住宅市場的周期波動，在更加微觀的層次上檢驗了住宅市場的效率問題。WheatonandRossoff（1998）則利用1969年~1994年的數據分析了工業不動產的周期波動。

在中國，對房地產業周期波動的研究開始于20世紀90年代中期。張元端（1995）分析了中國的房地產業周期波動現象，他通過比較國民經濟增長率和全國商品房銷售額增長率，認為中國房地產業的周期與國民經濟周期基本吻合。相對而言，梁桂（1996）從房地產供求的周期性波動來定義不動產經濟的周期波動，并采用年商品房銷售面積指標，分析了從1986年~1995年中國不動產經濟的周期性波動及其特性。何國釗等（1996）利用商品房價格等8項指標，在按環比增長率得出單項指標的周期波動后，再利用景氣循環法等方法，分析1981年~1994年的中國房地產業周期波動現象及其特點。在此基礎上，作者們著重探討了中國房地產業周期與宏觀經濟周期在不同周期階段的相互關系，并選擇投資與政策兩個因素，分析了中國房地產業周期的原因。譚剛（2001）在分析中國房地產業周期波動的基礎上，選擇總量、投資、生產、交易、金融及價格等6類共16項指標，利用擴散指數方法分析了深圳房地產業周期波動特征。中國社會科學院財貿經濟研究所“房地產業周期波動研究”課題組（2004）利用中國1979年~2002年的數據進行，對房地產行業的運行軌跡和特征進行分析，并在此基礎上分析了影響中國房地產業周期波動的經濟因素。

三、亟待解決的問題

現有的研究尤其是中國的房地產業周期研究無論在理論上還是在實踐上都存在很多不足之處，至少需要在以下方面進行擴展：

1．結合產業與產品獨特性的房地產業周期波動研究尚需加強。房地產作為一種獨特的產品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空間固定性、不可分割性、復雜和多重異質性、市場的分散性、生產的非凸性、信息的非對稱的重要性、交易成本的重要性、缺乏相關的保險及期貨市場。這些特征很多都對房地產業周期波動有著重大影響，但現有研究基本上套用經濟周期理論或做一些變形，沒有體現出房地產產業和產品的獨特性。這些獨特的特征對周期波動的影響如何并沒有得到足夠的重視。如市場的分散性和空間固定性造成了房地產業區域壟斷的市場結構，這種市場結構對房地產業周期有怎樣的影響幾乎沒有理論涉及。

2．應進一步深入考察房地產業周期波動的微觀影響及對策分析。房地產業周期波動對宏觀經濟包括相關產業的影響已經有大量理論及實證的文獻，但其微觀效應還沒有得到充分的發展。對此應主要從房地產業周期對開發企業戰略規劃和投資者的投資策略的角度出發，研究在房地產業周期的不同階段，開發企業以及投資者應該采取什么樣的措施來應對，這個研究主題在國外近幾年才剛剛出現的，而在中國幾乎是一片空白。

3．應進一步加強對中國區域性房地產市場周期波動的研究。房地產業具有顯著的區域性特征，不同城市之間的房地產業發展可能具有巨大的差異性。從總體上研究中國的房地產市場可能低估一些問題的嚴重性。例如總整體上分析，中國的房地產市場在大多數情況下是不可能出現嚴重的泡沫的，但在某些區域性市場是可能存在的。目前中國幾篇具有代表性的文獻大多是對中國整體房地產業的周期波動進行實證分析，其中只有譚剛（2001）研究了深圳市1987年~1998年間房地產業周期式發展歷程。可以看出，中國的房地產業周期研究很少對區域市場尤其是城市的數據進行分析的，尤其對不同城市之間周期的形態、成因等進行分析及比較的文獻幾乎沒有。

參考文獻：

1．何國釗，曹振良，李晟．中國房地產業周期研究．經濟研究，1996，（12）．

2．梁桂．中國不動產經濟波動與周期的實證研究．經濟研究，1996，（7）．

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（一）成本控制的含義

成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。

（二）房地產企業的特征

1、房地產企業最本質的特征是綜合性

現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。

2、房地產企業的建設過程具有長期性

房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。

3、房地產具有很強的地域性

眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產企業具有很強的風險性

房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。

（三）房地產企業成本構成要素

圖一 房地產企業成本構成要素圖

從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。

二、房地產企業成本控制與管理的現狀

（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規劃

小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。

（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產企業項目開發流程圖

根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。

5、物業管理階段

物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續費

4988

5100

-112

規劃、建筑設計費

456

425

31

小區配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動

工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認

成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。

3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。

4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。

（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期

1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。

2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。

3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。

圖四施工計劃管理流程圖

四、總結

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一、房地產投資波動與房地產周期波動在房地產周期波動中房地產投資是一個十分重要的內生因素，由于房地產業是一種特殊的行業，在它的啟動階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產業必須的重要生產元素之一，它對房地產經濟有著重要的影響。從經濟學理論來看，投資行為具有很強的能動性，是房地產市場發展的基本要素。同時，投資又是一種能夠拉動房地產市場發展的最終需求，因為消費是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，同時，投資還能夠創造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發生波動。這是因為投資行為具有較強的預測性和隨機性，尤其是投資于房地產。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動與商品房年銷售面積增長率的波動雖然在波動幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關系。下面，我們將進一步從實證的角度出發，通過運用協整理論和因果關系檢驗等方法研究房地產開發投資額與商品房銷售面積的相互關系，來體現他們所代表的房地產投資及其波動與房地產周期波動之間的關系，進一步揭示投資對房地產周期的影響。。

圖1房地產開發投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動圖

二、投資與房地產周期波動的實證分析1、指標選擇及數據說明

在忽略區域性差別以及不同物業類型差別的條件下，考慮到數據的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標作為考察對象來研究我國房地產周期性規律，選用房地產開發投資額指標來研究我國房地產投資波動情況。本文所采用的數據均來源于中經網經濟統計數據庫，數據樣本期為1987―2005年。為減少數據波動并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產開發投資額在分析時均已取自然對數。數據分析處理所采用的計量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數據的平穩性檢驗

為避免非平穩的經濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，在建立經濟模型前首先應對經濟變量進行平穩性檢驗。本文對上述經濟變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗法，對、序列進行平穩性檢驗的結果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩序列，而的一階差分，采用有常數項且滯后2期的檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列；的一階差分，采用有常數項且滯后1期檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列。即序列、都是一階單整的。

3、協整檢驗

在上面的步驟中，已經證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢圖發現這兩個序列有大致相同的增長和變化趨勢，說明二者可能存在協整關系，本文采用E-G兩步法進行檢驗，得到回歸模型的結果，如公式（1）所示：

（1）

進一步，我們對殘差序列進行平穩性檢驗。可以發現序列在ADF檢驗滯后3階時，在5%的顯著性水平下具有平穩性。由此可以得出序列、之間存在協整關系的結論。

4、因果關系檢驗

若經濟變量之間具有傳遞作用，則變量之間應該具有因果關系。根據VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優滯后期為4，對商品房銷售面積和房地產開發投資額之間進行因果關系檢驗，結果如表1所示：

表1 、的因果關系檢驗

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P代表不利事件發生的概率

C代表不利事件發生的結果

二風險的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產定價CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險兩大類。對于系統風險和非系統風險劃分的原則是：這種風險是否會影響到市場內所有的投資項目，能否由投資者設法避免或消除。對整個市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法避免或消除的風險統稱為系統風險（SystematicRisk）；而只對市場內個別項目產生的影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險，統稱為非系統風險（UnsystematicRisk）。

三房地產投資的系統風險

任何風險，包括房地產投資，都要面臨上述證券投資的風險風險。房地產投資是典型的高投入高風險項目，全面深入分析風險是投資決策的前提條件之一。非系統風險如財務風險可以通過加強現金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統風險可以決定投資的成敗，必須認真分析。房地產投資主要面臨如下幾方面系統風險

1通貨膨脹風險

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。通貨膨脹風險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此應該引起房地產投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當調整其要求的最低收益率。

2周期風險

周期風險是房地產業的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產業的發展也有周期性的循環。房地產業的周期可分為復蘇與發展、繁榮（波峰）、危機與衰退、蕭條（波谷）四個階段。據統計，美國房地產業的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。

3政策性風險

由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環境保護的政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都給房地產投資者帶來風險。我國1993年的對房地產投資的宏觀調控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產業產生了顯著的影響。

4政治風險

房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要包括以下因素：、戰爭、經濟制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風險的發生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

四中國的特殊國情

中國與西方發達國家相比，經濟社會文化背景差異很大。根據1992年部分專家對私營企業的停業原因的調查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關于房地產投資所做的調查將房地產的政策風險社會風險經濟風險技術風險和自然風險賦予相應的權重位序如下表

政策風險社會風險經濟風險技術自然風險

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由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。

本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。

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主辦單位：中國房地產業協會

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語

種：中文

開

本：大16開

國際刊號：1002-8536

國內刊號：11-2586/F

郵發代號：82-510

發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：1986

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期刊簡介

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隨著市場經濟發展的逐步深入，我國的房地產市場已經漸漸褪去了改革開放之前的社會福利分配色彩，具有了越來越鮮明的商品市場的屬性，與此相關的各項法律法規也逐步建立和完善起來。眾所周知，房地產項目的投資額度巨大，建設周期一般為數年，在此期間的流動變現不易發生，因此在如此長的開發周期中往往會面臨一些復雜多變的事件與過程，從而為項目設計帶來變更。房地產項目設計的變更管理是十分重要的，關系到這個項目的后續工作流程，也關系到設計周期和建設費用。本文深入剖析當前房地產市場普遍存在的設計變更問題，在分析其原因的基礎上，給出具有針對性的解決對策。本文的成果對于提高房地產項目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產項目設計變更原因分析

房地產項目周期較長，常常會面臨著各種內部與外部的問題。在項目開發的不同階段，有不同的因素會導致設計變更，經過總結，主要的原因包括：

（1）來自相關法律法規的原因。房地產領域的法律法規，是對房地產企業與項目進行約束管理的一系列規定。房地產的開發周期較長，在開發期間，如果遇到國家對法律法規進行調整，或者出臺新的規定，則會對項目的進展產生比較大的影響。

（2）來自設計階段的影響。房地產項目的設計方案決定著該項目的進展，如果參與設計的工作人員中，有因為工作遺漏或者疏忽，或者責任心不強僧問題，使設計方案有所欠缺，則會導致將來出現設計變更，對項目造成影響。

（3）來自市政配套的影響。房地產項目由于關乎人們的工作與生活，因此會與不少市政設置發生聯系。而是市政門的規劃與進展，便會影響到房地產項目的進展，從而發生設計變更。

（4）來自決策調整的影響。在房地產項目的進展過程中，有時候會由于業主的戰略目標發生了變化，而導致設計方為了適應這些變動而不得不對設計方案進行變更。由于房地產項目往往體量龐大，功能復雜，牽涉面廣，所以在業主方調整其使用功能或者更換其建筑材料與設備時，均會影響到項目最初的設計方案，從而產生變更。

（5）來自現場施工的影響。房地產項目在現場施工時，如果因為施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及設備質量、材料質量不達標等問題的發生，均會使項目難以達到預期的要求，設計者必須對方案進行調整，從而引起設計變更。

3 、房地產設計變更對策探討

3. 1技術方面的對策

首先，房地產項目應進一步重視前期工作，對市場的發展趨勢和規律進行細化的分析和評估。房地產項目建設周期長，市場在建設期間會發生各種各樣的變化，從而為項目本身帶來許多不確定因素。只有以科學客觀的手段對市場和大環境進行分析預測，并做足各類準備工作，才能盡可能少的產生變更。其次，應為項目的管理組建專業化的人才隊伍，從而以其豐富的經驗與專業化的技術水準盡可能早地發現在設計方案上的遺漏之處，從而使設計變更的數量減少到最低程度，提高設計質量。第三，應該充分把握房地產項目周邊的市政發展規劃，通過積極主動地和市政部門進行溝通協調，及時獲取市政發展和變動信息，盡可能減少項目后期的變動。第四，要實現流程化的設計管理，以盡可能降低設計變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術發展與應用的逐步深入，房地產企業設計的管理工作與計算機的相關性越來越大，并逐步引入各類信息系統來解決設計中的實際問題。房地產企業迫切需要建立一套基于信息技術的項目管理信息系統，提高管理流程效率，減輕工作負擔。信息化管理模式在房地產企業中扮演著的不可或缺的角色，同時也在相當大的層面上影響著企業設計的效率。對這一部分工作進行信息化管理，也是房地產企業優化管理模式，提升管理效率，減少設計變更管理的重要部分。建立信息化平臺，加強內部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負擔，改善手工處理業務的現狀，信息系統的使用有利于房地產企業的部門之間更加快速地獲取項目進度，使很多工序和專業的圖紙做到部門之間的共享，發生設計變更的協調與處理更加及時。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無論是房地產的財務與合同管理，還是項目完工之后的評估，均沒有針對性的法律法規共雙方遵循。加之建設單位的資質和情況各不相同，必須有相關的規范化管理策略，才能盡可能減少設計變更。首先應對項目設計的合同內容進行進一步完善，在合同中嚴格和詳細地明確一旦發生設計變更的解決方法，在設計方與建設方的溝通前提下制定出詳細的處理條款，從而使設計變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設計，在設計之初便對房地產項目的成本做出具體的限定，從而避免由于設計變更而引起的成本超支。

3.4基于責任管理的策略

首先應強調法律法規是否在項目進程中得到了嚴格的執行，項目的推進過程是不是與基本建設程序相符。如果過于走捷徑而越過了必要的程序，便會為將來設計的變更留下隱患。其次應確定設計變更的具體責任者，并詳細規定責任范圍，使項目參與的各方均能知曉自身所擔負的具體職責，從而使房地產項目能夠如期完成。此外還應設立與項目任務完成情況相關的獎懲機制，通過經濟的杠桿使項目任務的參與者提升積極性，負起相應的責任。

4、 結束語

房地產項目具有與一般項目不同的特點，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業的管理模式，而且項目持續周期長，涉及到許多不可預知的外部因素，所以在項目的全周期中，管理者都必須面對充滿變化的過程和不斷出現的新情況。本文充分分析了房地產項目設計變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產項目的管理提升到更高的層次，從而使項目建設更加順暢，有利于房地產市場的良性發展。

參考文獻：

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房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設計

1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。

三、描述性統計與分析

由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

篇9

一 、風險識別的主要方法

風險識別是風險管理中十分重要的步驟，是許多學科的研究者早就在研究人類辨識風險和危機的方法。房地產開發項目的風險識別就是周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。論文參考，經營過程。

1.1專家調查法

專家調查法是利用專家知識和經驗進行風險識別的方法，各領域的專家運用自己的專業理論知識和實踐經驗，找出開發經營過程中的各種潛在風險并進行分析其成因。該方法的優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計。

1.1.1專家個人判斷法

征求專家個人意見的優點是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創造力，且費用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機構蘭德公司于上世紀五十年代初提出，已經得到了廣泛應用。德爾菲法采用了一種專家估計法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計算機系統。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創造性、產生新思想的方法。

智暴法可以在一個小組內進行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進行分析和分解，然后再采用此法進行討論。

對智暴法的結論還要進行詳細地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監測—診斷技術

篩選時指風險管理者對企業內部和外部的潛在風險因素進行分類，確定哪些因素明顯地會引起風險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進一步研究。通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監測是根據某種風險及其后果，對設計到這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業的風險癥狀或其后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進入仔細檢查。

在栓選、監測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。故障樹作為一種有效地風險識別方法，故障樹實際上變成了風險樹。此時可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分解，排除無關的因素，從而準確的找到對企業真正的產生影響的風險及原因。

故障樹經常用于技術性強、較為復雜，直接經驗較少項目的風險識別，其優點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內、外所有失效機理;比較形象化，直觀性較強。不足之處是用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風險的動態分析法。使用流程圖分析法時，首先應根據企業的開發經營情況。建立反映企業開發經營過程的流程圖。論文參考，經營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產開發經營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風險。

流程圖類型很多，有反應整個開發過程的總流程圖;有專門反應某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業務和部門活動的流程圖。在風險識別時，可根據特定需要建立流程圖。而后對每個環節、每個過程進行分析，以達到識別開發過程中所有風險的目的。

1.5財務報表分析法

風險造成的損失以及進行風險管理的各種費用都會在財務報表上顯示出來，財務報表分析法就是基于這一點用來識別和分析各種風險的。論文參考，經營過程。

二、房地產開發項目風險識別

房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和租售管理階段。就房地產開發商而言，開發的各個階段的風險表現為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。論文參考，經營過程。

2.1 投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性?房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價?房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面?

2.1.1投資決策階段的任務

投資決策階段是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的房地產開發策略，以確定房地產開發經營的區域、類別和時機。即確定在何時、何地，開發何種房地產。論文參考，經營過程。

2.1.2開發區域與風險

開發區域風險可能來源于開發區域的政治環境、政策環境、社會環境和經濟環境風險。論文參考，經營過程。

2.2開發物業類型與風險

房地產開發存在著風險，但并非任何類型開發項目的風險都是相同的。各類開發項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性，因而具有不同的風險。

2.3開發時機與風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險?由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素?所以說,風險與開發時機的選擇密切相關?

2.4土地獲取階段的風險

在土地獲取階段，房地產開發者承擔的主要風險有：土地風險、征地安置風險、籌資風險。

三、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設計施工等過程?此階段將面臨具體的風險因素?

3.1工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失?信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費?

3.2項目質量風險

開發項目質量主要體現在項目的適用性?可靠性?經濟性?美觀性與環境協調性五個方面?承包商施工技術水平落后?偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面?

3.3開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段?建設前期對項目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規劃設計中,方案陳舊?深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工?工程質量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險?

結語：本文論述了風險識別的一般方法，在此基礎上對房地產開發項目風險的識別進行了研究，給出了房地產開發的風險分析調查表，并對房地產開發項目的不同階段的風險識別內容進行了論述。

參考文獻:

[1]趙世強.房地產開發風險模糊多級綜合評價[J].河北農業大學學報,1996，04

[2]沈國柱.風險模糊分析法[J].系統工程與電子技術，2000，03

[3]徐莉等.風險決策方法進一步研究[J].武漢水利電力大學學報，1999，04：P49~52

篇10

    房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比,房地產公司資本結構有下列顯著特點:第一,資產負債率很高。第二,房地產行業融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60%以上。第三,流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四,房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關;理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本,還會增加股東和債權人的成本,資本結構與公司價值成u型關系;信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息,債務水平和公司價值正相關;優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資,資本結構與公司價值的關系并不能確定。

    在實證研究方面,國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明,資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關;沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結構與公司價值正相關;李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關;韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚,主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主,或者是多行業總體研究,由于房地產上市公司數量稀少,涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素,并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響,也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響,研究深度不足。

    二、研究設計

    1、研究假設提出。假設1:資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2:資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時,成交量放大,由于需求旺盛,房地產公司會加大房地產投資,增加對負債的依賴程度,負債比重會增加,而到了淡季,對房地產投資會減少,負債比重降低。

    2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率,該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤/股東權益有關資本結構的衡量,本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示,資產負債率=總負債/總資產。國內外學者研究證明,公司規模,公成長性,盈利能力,股權集中度等指標對公司價值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數/公司總股數。公司規模:公司規模=總資產的自然對數。公司成長性:公司成長性:(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)/前一年主營業務收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當年的凈利潤/當年營業收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率;模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系;模型2中加入市場繁榮度虛擬變量,當市場處于繁榮期時,season取1,否則season為0,該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

    4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數量為200個。

    三、描述性統計與分析

    由表1統計繕果可以看出,公司的平均凈資產收益率為10%,標準差為7%,說明行業整體凈資產收益率分化較小;資產負債率為54%,標準差為15%,這表明房地產行業資產負債率非常高,且行業內部分化明顯;凈利潤率均值為12%,最高達60%,標準差為10%,說明行業內部分化明顯;公司成長度均值為45%,標準差為1.19,這說明房地產行業發展迅速,但行業內公司差異明顯。股權集中度為56%,說明房地產行業大股東持股比例較高,行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

    其一,方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素,總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素,盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗,且兩者與公司價值存在正相關關系,因此假設1成立。其三,公司成長性對ROE影響顯著,成長性指標通過了t檢驗,它與ROE正相關。其四,公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗,這兩個指標對ROE無統計意義,它們的影響不能確定。

    本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出,資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗,方程擬合度是0.33,但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗,無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

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會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業經過這一時期飛速的發展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規,但是由于我國的房地產企業起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規不是十分的健全,因此,房地產開發企業收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。

(一)房地產企業收入確認存在的問題

房地產企業經營方式呈多元化特點,其企業的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業,基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發票確認收入;這樣就造成了房地產企業會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。

(二)地產企業成本結轉存在的問題

土地的經營,開發、房屋的經營,開發、城市基礎設施公共設施的開發等都是房地產業的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發,房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業成本核算的內容。

總所周知,房地產企業開發的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業成本的管理非常重要。由于房地產企業在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現。②房地產企業的利潤率很高,對于成本核算以靜態成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現象,加大了成本的投資

二、房地產企業會計存在問題的原因分析

(一)房地產企業收入確認存在的問題分析

商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業收入確認的原則和條件。

實際上,房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業的會計務實中,在房地產企業竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續,此時確定房地產收入。在某些房地產企業中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業收取的房款代表已發生銷售業務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。

(二) 房地產企業成本的問題分析

在我國的房地產企業成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業需要資金多,開發周期長,使得其風險較大,那么房地產企業成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業競爭也越來越激烈。某些房地產企業搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統觀念中,房地產企業是高利潤回報的企業,受此影響,忽視了成本的動態管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業本身開發中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業在項目做規劃的時候,有些房地產企業事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規范,不夠系統,不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產企業會計實務存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產企業財務制度,尤其是會計規范體系。

房地產企業會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統和完整的問題,目前房地產企業會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業財務狀況。房地產企業缺乏規范的制度的指引,使得房地產企業會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業的會計業務制度,制定的這些房地產企業相關的會計準則,為房地產企業會計的發展提供了制度依據和基礎。

(二) 建立和完善房地產企業收入與成本費用確認原則

房地產企業收入的隨意性比較大,因此,房地產企業可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業的會計準則,使得所有的房地產企業有統一的標準作為收入的確認準則。房地產企業的成本要有明確的規定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業會計確認的隨意性,可以減少房地產企業會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。

(三)完善房地產企業的公司治理,提高會計人員的素質

完善房地產企業的公司治理結構。房地產企業從所有者入手,形成對經營者的監督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業會計信息失真問題。

對于會計信息的技術規范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規范,是非常重要的。提高房地產企業會計人員的素質,既包括專業素質,文化修養,也包括房地產會計人員的誠信和職業道德。提高房地產企業會計人員的專業素質,可以提高房地產企業會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業會計人員的專業素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業會計工作的前提是會計人員的職業誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。

參考文獻:

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由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：

(一)經營風險

經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。

(二)財務風險

財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。

(三)市場風險

市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風險

利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于

(五)無流動性變化風險

由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。

(六)自然災害帶來的風險

自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結

總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

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一、房地產企業全面預算實施中的主要問題

1.年度預算與項目預算脫節。目前許多實施全面預算的房地產企業還在采用傳統的預算方式，僅將企業年度經營計劃逐級分解、匯總編制企業年度預算。殊不知，傳統的預算方式雖可按照會計周期（月、季、年）進行成本效益預算，而房地產企業的一個個獨立項目的建設周期較長，需在項目決算時才能最終確定其實際的成本、利潤，因此并不適合采用一般會計周期進行成本效益預算。如人為地將年度預算與項目預算完全割裂，僅編制年度預算而忽視項目預算的方式，使得企業無法對項目整體的盈利狀況進行總體和階段性的把控，從而無法確保企業中長期戰略規劃的落地。

2.業務經營預算與財務預算脫節。許多房地產企業都是由財務部門牽頭組織全面預算工作，其他業務部門只是協助配合，提供財務部門所需要的數據而已，甚至有人認為，全面預算就是財務預算，理應由財務部門制定和控制。這種失去了真實完整業務數據支持而編制的財務預算只能淪為一種數字游戲，預算編制后的執行控制管理成為一種空談，企業經營管理目標也無法保證實現。

3.預算管理與業績考核脫節。預算管理與業績考核應緊密結合、相輔相成，考核不力將不能保證預算管理體系的全面有效實施。目前房地產企業存在的主要問題包括：一是沒有清晰地劃分項目開發管理鏈中各個責任單元以及各責任單元職責不清；二是考核指標的設置只注重了短期利益，沒有實現項目短期利益與企業長期發展之間的平衡；三是項目考核與組織考核之間未實現有機結合等。

二、房地產企業全面預算管理模式的選擇

預算管理連接著企業外部市場競爭與企業內部管理控制，不同的市場環境、不同的企業規模以及企業產品生命周期的不同階段，預算管理的重點和模式也是不同的（張云亭，2003）。通常，全面預算管理主要分為以下四種：以銷售為核心的全面預算管理模式、以利潤為核心的全面預算管理模式、以成本費用控制為核心的全面預算管理模式、以現金流量為核心的全面預算管理模式（張玉清，2007）。企業可以根據行業及自身組織特點選擇多種類型，形成綜合、系統的全面預算體系。

不同于傳統行業，房地產企業具有鮮明的行業特點：（1）建設周期長，經歷多個開發階段，少則一年，多則數年才能完成，在項目決算時才能最終確定其實際利潤；（2）銷售受國家政策和金融市場影響波動大，經營風險高，企業把控難度大；（3）開發經營業務內容復雜，涵蓋了從征地拆遷、勘察設計、工程施工、銷售到售后服務全過程；（4）開發投資額大，資金密集，負債程度高。基于以上特點，決定了房地產行業不適用于以銷售和利潤為核心的全面預算管理模式，而應采取“以項目成本控制為核心，現金流量管理為重點”的成本與現金流相結合的全面預算模式。在這種模式下應以項目成本為起點編制預算，并對其進行動態控制，項目成本應作為主要考核指標納入預算考核體系，同時運用現金流量預算來監督控制項目投資成本。以上項目成本是指貫穿整個開發周期的綜合成本，包括土地、設計、前期、建安工程、開發間接費用、管理費用、營銷費用、財務費用及各類稅費等。

三、房地產企業全面預算實施的改善方法

1.構建預算管理基礎。一個成熟的房地產企業預算管理基礎應由三部分構建而成：一是營造全員參與的管理氛圍和企業文化，使公司上下在預算管理上達成共識，這是決定全面預算管理能否取得實效的首要因素；二是建立預算管理的組織體系，該體系既要依托于企業組織結構，又需要保持相對獨立，這是決定全面預算管理能否有效推進的關鍵主導因素；三是健全預算管理的配套管理制度，作為完善全面預算管理制度后的必要補充，這是決定全面預算管理能否持續改善的關鍵配套工具。該配套制度應包括：明確企業中長期戰略規劃、成熟的成本管理體系、穩定的組織架構和清晰的崗位職責劃分、預算績效評估機制、完善的項目開發成本科目體系以及會計信息系統等。

2.建立二維預算體系。即通過項目預算和年度預算兩個維度實施全面預算。項目預算是對房地產開發項目整個開發周期成本效益的預算，強調的是目標和實現目標的規劃，既擺脫了會計期的限制，也避免了年度預算管理中重短期利益、輕長期發展的缺點，因此，房地產企業編制全面預算時應首先以項目預算為龍頭，以項目開發進度為依據，深化項目收入、成本費用及現金流等各項預算，形成貫穿項目開發全周期的整體預算。項目預算是房地產企業全面預算的基礎，將各個項目在每一個預算年度的相關預算數據匯總編制即形成對應年度的公司全面預算。

3.把握項目預算管理核心。房地產項目在方案設計、施工圖等多個階段均需要編制項目整體預算目標，包括目標成本、目標利潤等，尤其是施工圖階段的項目目標一經確定即不得隨意改變，它將作為項目后續預算分解、動態管理控制和分析的主要依據。根據確定的項目整體預算目標，應進行橫向與縱向分解。橫向是將所有預算內容分解至項目開發全周期內的各月、季和年；縱向是各預算責任部門將其預算責任范圍內的預算內容分解至收入和成本費用等各預算細項。以上項目預算內容包括業務經營計劃（比如工程進度、可售供應計劃、預銷售進度、合同付款計劃、融資方案等）和財務預算，以業務經營計劃為源頭，以財務預算為成果，方能形成落實到數據的業務和基于業務的預算。

在此基礎上，應進行以合同管理和現金流量管理為手段的動態成本監控，從而實現對項目預算的控制。動態成本是指項目開發過程中已發生的合同成本、非合同成本，以及未來可預見的合理的待發生成本，通過實時監控，將項目動態成本控制在目標成本之內。同時根據構成動態成本的各個合同、非合同的付款要求，項目進度計劃以及銷售回籠計劃，融資方案等，定期編制現金流量表并實行跟蹤管理，當有其他原因導致付款計劃變更或銷售回籠不能滿足付款內容時，應及時調整預算。

4.充分運用業績考核手段。全面預算是企業實施績效管理的基礎，是進行員工績效考核的主要依據，通過預算與績效管理相結合，使企業對員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”，形成全面預算的閉環管理（張玉清，2007；包春玲、班娜，2008）。績效考核應以經審計的財務報表為依據，針對房地產行業經營特點設定合理的考核機制，比如為實現長、短期利益的平衡，應同時實施年度經營考核與項目整體考核；為了對各責任單元做到獎懲分明，可根據各責任單元在項目管理中所承擔職責的程度，采用部門間、部門內考核分權重的考核機制等。

5.實施預算管理信息系統。借助計算機技術， 實現全面預算信息化，可將業務經營管理的流程、經驗及知識固化，是企業規范化、精細化管理的必然選擇。目前許多房地產企業都已使用了財務軟件、房地產成本軟件和CRM軟件，實施全面預算管理信息系統，可以將預算管理系統與各業務系統、財務系統互聯，將各個獨立的信息島有機結合起來，實現信息的集成、協同和資源共享，為企業決策層提供更及時全面的管理信息。

全面預算管理強調全員、全方位、全過程，是一項系統工程，它要求各業務部門長期高度協同合作。房地產企業應當根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理模式，狠抓項目成本與現金流量管理，充分運用全面預算管理手段落實企業戰略，強化經營過程與控制，促進資源整合與業務協同。

（作者為財務經理、會計師、CPA）

參考文獻

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