引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
1.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。
1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。
1.2低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓７康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持，而能源價(jià)格低廉，使用方便，使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。
2.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。
2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國的房價(jià)一直居高不下，一個(gè)更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價(jià)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況，使消費(fèi)者太過重視的位置和價(jià)格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠(yuǎn)來看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價(jià)的不斷提高，勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時(shí)間長，建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。
三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施
1.政府應(yīng)加大政策支持力度。
低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策，對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.提高房地產(chǎn)公司的重視。
房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會的未來發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3.提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。
4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。
很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè)，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應(yīng)的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會使用空調(diào)降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決，我國房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤纾魺彷椛洳ＡВ茉跒樽籼峁┮粯硬晒庑枨蟮耐拢€能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€照射二導(dǎo)致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時(shí)的電力資源浪費(fèi)問題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯(cuò)的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時(shí)，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。
5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。
隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識，同時(shí)，對于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對低碳建筑的認(rèn)識，對于低碳環(huán)保的認(rèn)識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價(jià)格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價(jià)格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個(gè)平衡點(diǎn)，爭取在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代里尋求長久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場經(jīng)濟(jì)論文
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響。可以從以下幾方面入手：
1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格
過高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)。控制控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。
1.2做好金融監(jiān)督
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價(jià)格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
篇2
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過)。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
篇3
3．房地產(chǎn)過熱會引發(fā)深層次社會矛盾房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動地方GDP的增長和財(cái)政收入，但這種失衡的經(jīng)濟(jì)增長存在民生隱患。普通居民為了購房節(jié)衣縮食，透支了未來的消費(fèi)能力，對其他非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擠壓，導(dǎo)致非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞動者收入減少甚至因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)不景氣可能引發(fā)失業(yè)，物價(jià)上漲，居民消費(fèi)能力透支，居民幸福指數(shù)下降。近年來反腐敗查處的腐敗案件中，大多數(shù)涉足房地產(chǎn)業(yè)。如果這種狀況得不到及時(shí)的改變可能導(dǎo)致社會仇官仇富情緒蔓延，引起社會不安定因素產(chǎn)生。
4．房地產(chǎn)過熱投資擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場投入產(chǎn)出率過高，就會使投資者原本投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，這樣的后果是房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，占用了大量的社會資源，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，甚至是關(guān)系到國計(jì)民生的制造企業(yè)得不到有效的資金支持，難以進(jìn)行技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，這樣的后果會更加惡化了非房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境。
5．房地產(chǎn)非理性發(fā)展會誤導(dǎo)社會價(jià)值導(dǎo)向近年來，畢業(yè)買房族不斷增加，啃老現(xiàn)象嚴(yán)重，傳統(tǒng)價(jià)值理念和就業(yè)理念正在不斷改變。房價(jià)過快上漲引發(fā)全社會持續(xù)、過渡關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會導(dǎo)致以買房為成功標(biāo)準(zhǔn)的非理性價(jià)值評價(jià)觀念蔓延。加上物價(jià)快速上漲，傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展緩慢，非房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員勞動回報(bào)率較低，可能會引發(fā)就業(yè)觀念的改變和價(jià)值觀的扭曲，很多原本追求實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的年輕人，轉(zhuǎn)而投向收入更高回報(bào)更快的房地產(chǎn)業(yè)。急功近利思想的蔓延將對國家長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。
二、房地產(chǎn)業(yè)縮減對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
(一)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵
所謂“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，從一般意義上講，是指涉及物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)和流通的經(jīng)濟(jì)活動。實(shí)體經(jīng)濟(jì)包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、建筑業(yè)等提供實(shí)實(shí)在在物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的部門，制造業(yè)當(dāng)然包含在其中。
(二)房地產(chǎn)業(yè)縮減對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
從上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)泡沫破裂對日本經(jīng)濟(jì)的影響和2008年美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)的影響可以看出，房地產(chǎn)泡沫如果得不到及時(shí)有效的控制，會影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出縮減對于部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量擴(kuò)張階段，其對能源需求較多，與煤炭采選業(yè)、石油和天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)等能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的縮減會限制這些能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)總影響力較低。將房地產(chǎn)業(yè)全部提取后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出減少比例不足0．105，遠(yuǎn)低于農(nóng)林牧漁業(yè)、建筑業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)形成的影響，其對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響在所有產(chǎn)業(yè)中排位靠后。并且從發(fā)展趨勢看，其影響力并沒有隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高，始終處于相對低的水平。王岳平、葛岳靜等利用2002年投入產(chǎn)出表對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)影響力和感應(yīng)度系數(shù)均低于1，低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值，其對經(jīng)濟(jì)的帶動作用不足。西北農(nóng)林科技大學(xué)余勁、任洪浩等利用HEM模型對我國房地產(chǎn)業(yè)縮減對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了研究，我國房地產(chǎn)業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動力和制約性不高，其產(chǎn)出值在一定比例范圍內(nèi)的縮減不會造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退。在金融業(yè)可以容忍房價(jià)下跌的范圍內(nèi)，只要房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出值變化幅度在40%的范圍內(nèi)，就不會對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來較大的沖擊。
三、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以從以下幾個(gè)方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(一)有利于增加地方稅收
目前，我國稅收制度采用國稅和地稅相結(jié)合的稅收制度。由于城市化的快速發(fā)展和城市公共支出的不斷增加，地方政府越來越倚重拍賣地皮實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的收支平衡、實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長。次貸危機(jī)后，美國認(rèn)識到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，正逐步改變單純依靠投資和軟件業(yè)發(fā)展的局面。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以使地方政府更加從容的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革，逐步擺脫過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的局面，實(shí)現(xiàn)稅收多渠道發(fā)力。
(二)有利于提高居民經(jīng)濟(jì)收入，增加內(nèi)需
房地產(chǎn)業(yè)過快上漲形成高房價(jià)是引起內(nèi)需不足的重要因素。房價(jià)回歸合理、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民實(shí)現(xiàn)住房需求的成本降低的同時(shí)，非房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會和收入增加，購買力提高，有利于增加內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。
(三)有利于降低房產(chǎn)過熱引起房產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)
實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅可以提供更多的就業(yè)就會，實(shí)現(xiàn)地方政府的財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長，避免了過多的社會資金涌入房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于平衡國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況，減少政府過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
(四)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)由過熱
轉(zhuǎn)向理性發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)回歸合理，政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度下降，才會有更多的社會資金投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)革新，從而推動整個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民的生活水平和購買力不斷提高，激發(fā)剛需群體的購房需求，反過來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
篇4
（二）有關(guān)房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)影響
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的位置，表明了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各經(jīng)濟(jì)行業(yè)中至關(guān)重要性。房價(jià)的波動時(shí)刻影響著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的波動。例如，房價(jià)上漲，則和房產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的鋼鐵行業(yè)、砂石行業(yè)、機(jī)械行業(yè)等行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格也隨著上漲。房產(chǎn)價(jià)格下降，這些行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格也會隨之下降；農(nóng)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較小，因此農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變化相對較小，不受房地產(chǎn)價(jià)格變化的起伏而變化。其次，房地產(chǎn)價(jià)格變化對整個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)是正相關(guān)形式變化，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)也會隨著變化。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化對居民收入有著顯著的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)小幅度改變，在收入水平上沒有明顯的變化。但是，房產(chǎn)價(jià)格有顯著變化時(shí)，則居民收入也會有顯著變化，總之房價(jià)和居民收入密切相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化對金融業(yè)也有一定的影響，金融業(yè)的彈性較大，從投入到產(chǎn)出，很明顯的能夠看出兩者的關(guān)系。
二、有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的效應(yīng)與影響
（一）有關(guān)價(jià)格上漲的部門直接產(chǎn)生效應(yīng)
首先，從實(shí)際效果上來說，和之前預(yù)計(jì)的保持一致。在一些場景中，由于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格上漲讓一些行業(yè)呈現(xiàn)出多種不同的幅度增長。其次，在相應(yīng)的場景中，排除所有房地產(chǎn)自身以外，相應(yīng)的建筑業(yè)、重工業(yè)以及一些公用事業(yè)均受到房地產(chǎn)影響頗大，在一些農(nóng)業(yè)、工業(yè)與相關(guān)服務(wù)業(yè)中相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲實(shí)際影響比較小。綜上述，從整個(gè)行業(yè)的實(shí)際分布來說，由房地產(chǎn)的實(shí)際帶動是比較大，主要以一些基礎(chǔ)性設(shè)施為主要行業(yè)，而這些行業(yè)中大多數(shù)都存在著相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。所以，部分行業(yè)在實(shí)際的產(chǎn)出增量中要增加直接性關(guān)聯(lián)，一些輕工業(yè)與農(nóng)業(yè)等多種行業(yè)其實(shí)際增長幅度都比較小，而和預(yù)期相對比卻保持著一致性。
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)影響
我國房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的不斷下降也讓國家的宏觀調(diào)控發(fā)生著相應(yīng)的變化，同時(shí)隨著我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷改革，我國一些房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐年呈現(xiàn)下降的趨勢。這就在一定程度上影響了房地產(chǎn)的GDP的實(shí)際變動，相應(yīng)的就業(yè)以及進(jìn)出口也在不斷增大，而對一些消費(fèi)與總產(chǎn)出來說其一直都受著宏觀調(diào)控的直接影響。對我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其實(shí)際價(jià)格的不斷變動對一些非生產(chǎn)的賬戶有著直接而必然的影響。對房地產(chǎn)的下降與上升使一些人的收入持續(xù)降低。但是，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格下降直接影響著人民的生活。相關(guān)政府與企業(yè)的房價(jià)與收入在實(shí)際的變動方面也存在著諸多不同。相反的是，其給相關(guān)的居民只帶來了較差的居民收入，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格的下降對我國的居民有著直接的負(fù)面影響。
篇5
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢意義
對于現(xiàn)有的國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)重要的行業(yè)，對于我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。這一行業(yè)并不是相對獨(dú)立于社會經(jīng)濟(jì)中的，房地產(chǎn)行業(yè)與多方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素都有關(guān)聯(lián)，涉及面比較廣，對于我國的社會生活以及經(jīng)濟(jì)效益都有很大的推動作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起時(shí)間雖然不長，但是隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)制度的不斷改革它的發(fā)展速度卻是驚人的，這與國家的相關(guān)政策法規(guī)的支持是分不開的，在房地產(chǎn)行業(yè)的初期發(fā)展階段就吸引了大量的資金投入其中，會很大程度上為房地產(chǎn)市場的活躍提供了人力財(cái)力的支持，在近幾年的發(fā)展隨著房價(jià)的不斷攀升以及住房需求的持續(xù)減少，房地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)了減弱態(tài)勢的階段特點(diǎn)，同以前的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)相比，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段，而隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的不斷干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)力關(guān)系勢必會發(fā)生相應(yīng)的改變。
二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動作用
(一)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的信息科技化推動作用
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的技術(shù)上有很大的推動作用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，無論是項(xiàng)目的開發(fā)還是房地產(chǎn)的經(jīng)營活動，都能夠利用網(wǎng)絡(luò)能夠獲得最新的信息。在某一方面進(jìn)來說房地產(chǎn)行業(yè)是屬于服務(wù)行業(yè)的范疇，有了網(wǎng)絡(luò)科技的支持就能夠?qū)Ψ?wù)對象的各種信息進(jìn)行統(tǒng)一的管理，而對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展也具有同樣的作用，比如可以把不同地區(qū)的房產(chǎn)信息、交通狀況、周圍環(huán)境等全部的進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)化的編輯操作，根據(jù)客戶的要求輸入關(guān)鍵信息就可以找到相應(yīng)的房源，在第一時(shí)間把房屋基本情況和全景照片呈現(xiàn)在客戶面前，節(jié)省了時(shí)間和資金投入，一目了然更加客觀的反應(yīng)企業(yè)情況，能夠贏得客戶的信賴。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的介入還可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行信息技術(shù)的升級和改版，對施工的質(zhì)量實(shí)行更加嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查手段，在房地產(chǎn)的交易過程中，提供比傳統(tǒng)交易方式更加方便、靈活的交易平臺，能夠有效的增加房屋的成交數(shù)量。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)推動下的資源變動
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)信息已成為其諸多資源當(dāng)中的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康持久發(fā)展，直接取決于其對信息資源的重視與應(yīng)用[4]。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的資源存在以及管理方式，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)下都將發(fā)生變動，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)技術(shù)的便捷化能力，使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源在實(shí)際應(yīng)用中的作用不斷減弱，另一個(gè)層面上來說就是傳統(tǒng)資源對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地產(chǎn)的發(fā)展靈活性，可以向外擴(kuò)展到更廣闊的發(fā)展領(lǐng)域中去，在生產(chǎn)力、發(fā)展空間等方面都會獲得更大的進(jìn)步，處于一個(gè)更加強(qiáng)大和獨(dú)立的行業(yè)地位，在這種狀況下可以加快房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的不斷合作發(fā)展，擴(kuò)大自身企業(yè)的影響力，這種影響力不僅限制在房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)，而且對整個(gè)社會的穩(wěn)定與和諧發(fā)展也有著促進(jìn)作用。
篇6
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè)，勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時(shí)延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數(shù)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。
二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析
1.人們對于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對房價(jià)的影響。
就房屋的宜居性要求來說，不同購房者對于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求，但是反應(yīng)了購買者對于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以，單從2014年5月份數(shù)據(jù)來看，超過25000每平米的住宅只有12%，這表明對于極高端房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商仍然對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天，極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級官員購買房產(chǎn)的。與此同時(shí)，有29%的房屋售價(jià)落在了15000~25000的區(qū)間中，26%的房屋售價(jià)落在了10000~15000的區(qū)間中，此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購房者是認(rèn)同這一價(jià)格區(qū)間的。而6000元以下區(qū)間、6000~8000區(qū)間、8000~10000區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%，本文研究區(qū)間范圍中期價(jià)格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。
2.投資用房產(chǎn)的需求對于房價(jià)的影響。
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時(shí)可能撤出房地產(chǎn)市場，而近7個(gè)月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌的主要原因，也是來自多個(gè)領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運(yùn)作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講，因?yàn)橥顿Y用房地產(chǎn)之前囤積量的存在，以及投資人止損心理的存在，房地產(chǎn)售價(jià)可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。
3.房產(chǎn)供應(yīng)量對于房價(jià)的影響。
就以居住為目的購買房地產(chǎn)購買者來說，其需求是接近剛性的，而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者來說，其需求是純彈性的。目前的市場狀態(tài)是以居住為目的購買房地產(chǎn)的購買者直線上升，而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者數(shù)量直線下降。近7個(gè)月來，杭州房價(jià)的連續(xù)下跌，也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場的趨冷。但是，因?yàn)橐跃幼槟康馁徺I房地產(chǎn)的買方力量存在，房地產(chǎn)價(jià)格不會出現(xiàn)理論上的暴跌，而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動。
三、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策
1.積極控制土地保有量和開發(fā)量的關(guān)系。
開發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式，其一是完全融資保有，其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過了前置貸款。事實(shí)上，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開發(fā)，也可以完全通過土地的金融運(yùn)作獲得相當(dāng)豐厚的利潤。所以，到底將手中多少土地開發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目，是開發(fā)方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下，可以適當(dāng)延長土地的持有期來換取更大的利潤。
2.合理調(diào)查市場，做好產(chǎn)品定位。
房地產(chǎn)銷售的利潤高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)的利潤。而通過詳實(shí)的市場調(diào)查，可以充分了解目標(biāo)人群的購買欲望和購買力，以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格和品質(zhì)的定位，才可以使產(chǎn)品達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)。
3.實(shí)行集約式資金管理。
集約式資金管理是面對快速復(fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式，這種資金管理模式下，會通過計(jì)算機(jī)軟件對投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。因?yàn)橄到y(tǒng)采用了模糊計(jì)算法，通過復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果，使得企業(yè)的投資更加具有理性。
篇7
1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及帶動作用強(qiáng)據(jù)國民經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費(fèi)，可帶動其它商品銷售1.34元，2002年全國城鎮(zhèn)個(gè)人住宅支出總額達(dá)到7500億元以上，帶動相關(guān)消費(fèi)約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)其它部門具有兩次帶動作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中能直接帶動建筑、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。
1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個(gè)人消費(fèi)資金的回籠和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達(dá)到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。
1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長僅次于社會服務(wù)行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評估、咨詢類企業(yè)以及中介服務(wù)提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻(xiàn)。
1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設(shè)小康社會過程中，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時(shí)也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購房時(shí)，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開間進(jìn)深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識。
1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費(fèi)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長其一：國家對土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴(yán)格，也為了嚴(yán)格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，土地的出讓價(jià)格會隨著時(shí)間的推移越來越貴。其二：人工費(fèi)用的漲幅也比較快，機(jī)械、燃料、煤、電的價(jià)格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個(gè)人投資的保值、增值和快速的增長。
2如何整體控制房產(chǎn)市場，使其健康有序的發(fā)展
2.1明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想按照住房市場化的方向，對市場體系進(jìn)行不斷的完善，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進(jìn)一步深化改革，全面貫徹落實(shí)居民住房制度改革，通過完善住房一級市場，同時(shí)搞活住房二、三級市場，以及租貸市場等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動的作用，進(jìn)一步激發(fā)居民住房消費(fèi)的積極性。
2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場化進(jìn)程的需要，市計(jì)劃、建設(shè)、國土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導(dǎo)向，對市場要求進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，對住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)加大住宅建設(shè)的力度，并對寫字樓建設(shè)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲M(jìn)而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實(shí)施新的政策，制定保障措施，進(jìn)一步滿足市住房需要，進(jìn)而在一定程度上消除阻礙市場發(fā)展和居民住房消費(fèi)的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對城市住房保障范圍進(jìn)行合理地確定，科學(xué)合理地選擇開發(fā)地塊，建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，進(jìn)而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行規(guī)范化管理，嚴(yán)格控制在中小戶型，同時(shí)對銷售對象進(jìn)行嚴(yán)格審定。四是推選經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申請審批和公示制度。
篇8
隨著我國房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點(diǎn)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將迎來全新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。工商管理對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點(diǎn)進(jìn)行了簡單分析，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，以期對相關(guān)工作起到一定參考作用。
關(guān)鍵詞：工商管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系;促進(jìn)作用
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞和國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場環(huán)境的外在表征。工商管理是對各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過明文規(guī)定對行業(yè)內(nèi)的各種行為進(jìn)行檢查和規(guī)范。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過工商管理加強(qiáng)其行業(yè)行為的合理性與合法性，對維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和保證市場秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點(diǎn)分析
工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關(guān)法律規(guī)定對各行各業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展科學(xué)合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動的權(quán)力。因此，可以說工商管理是市場經(jīng)濟(jì)的框架，市場經(jīng)濟(jì)只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導(dǎo)致一些違背市場規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。從實(shí)際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經(jīng)濟(jì)體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當(dāng)中，又有一部分維護(hù)不變的核心內(nèi)容，比如我國經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過既定的準(zhǔn)則、確定的流程等展開相關(guān)工作。而無形的監(jiān)管主要是憑借市場準(zhǔn)入、市場競爭和市場交易等對各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)管，以此實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是工商管理工作的重要組成
在市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了強(qiáng)力的增長。尤其是在我國經(jīng)濟(jì)水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產(chǎn)行業(yè)大幅進(jìn)步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大之后，對應(yīng)的監(jiān)管制度和措施缺少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，也是工商管理工作不斷進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理可以實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)互助
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進(jìn)步發(fā)展也離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，其具有風(fēng)向標(biāo)的作用，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就可以對其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預(yù)測。而工商管理是保證市場經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進(jìn)步，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步又可以反向推動工商管理進(jìn)步。所以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理具有互補(bǔ)互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場需求、行業(yè)競爭、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業(yè)競爭等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過現(xiàn)有的制度和政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮推動作用。尤其是在美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國更應(yīng)該加強(qiáng)工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。
三、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析
(一)促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理
房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了不小的限制。基于此，通過加強(qiáng)工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競爭最為激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椋@給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了一股不正之風(fēng)，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場。因此，通過工商管理的強(qiáng)力作用，依據(jù)各項(xiàng)規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)管，對其中存在的不合理操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。
(二)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序
在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。加之金融危機(jī)對我國造成的沖擊，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序局面被打破的問題，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會導(dǎo)致不正當(dāng)競爭加劇、消費(fèi)者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調(diào)控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得以落實(shí)，對恢復(fù)并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強(qiáng)力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。
(三)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控
風(fēng)險(xiǎn)防控是企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點(diǎn)關(guān)注的問題，但是如何全面完善風(fēng)險(xiǎn)防控，卻有待進(jìn)一步研究。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，風(fēng)險(xiǎn)防控的對象因素眾多，各種規(guī)章制度都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。風(fēng)險(xiǎn)防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點(diǎn)工作，因?yàn)楸ＷC企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責(zé)所在。于工商管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中暴露出的風(fēng)險(xiǎn)因子，并及時(shí)提出對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，或是責(zé)令企業(yè)對存在風(fēng)險(xiǎn)因素的方面進(jìn)行整改。
(四)保證消費(fèi)者利益
工商管理的意義不僅在于維護(hù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其還需對消費(fèi)者的利益進(jìn)行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報(bào)道過相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費(fèi)者遭遇最多的問題就是房屋質(zhì)量問題。相對房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時(shí)難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中侵犯消費(fèi)者利益的問題，可以較大程度保證消費(fèi)者利益。
(五)指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向
工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步具有積極效用。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來越快，在房地產(chǎn)市場不斷擴(kuò)大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)工商管理的相關(guān)工作，可以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，在市場秩序、風(fēng)險(xiǎn)防控以及消費(fèi)者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題及改善措施
1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常出現(xiàn)的問題
1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因?yàn)閷Ψ慨a(chǎn)的需求很高，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟(jì)方面的危機(jī)。同時(shí)，這種過度膨脹還對購房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，使得房產(chǎn)的供求嚴(yán)重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
1.2政策缺乏科學(xué)性
如今，我國的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)已經(jīng)變成了盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，以及抑制房價(jià)的過快上漲。但我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理因?yàn)檎呷狈茖W(xué)性，所以存在不穩(wěn)定、波動性大的特點(diǎn)。比如短期政策和長期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也不利于消費(fèi)者。
1.3利益中的沖突
因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產(chǎn)的需求超過了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來越短缺，價(jià)格也漸漸的上漲。這樣一來，開發(fā)商就成為了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標(biāo)，從而形成了市場的強(qiáng)勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對稱。
1.4盲目投資
一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤很高，便盲目的投入了進(jìn)去，既沒有進(jìn)行可行性研究，也沒有對技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。一部分開發(fā)商以市場變化不定為借口，沒有進(jìn)行可行性研究，使得項(xiàng)目市場定位不合理，還耗費(fèi)了一定的人力、物力、財(cái)力。同時(shí)開發(fā)出來房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常常出現(xiàn)的問題。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的對策
2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)
如今，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題都是因?yàn)檎卟缓侠恚虼耍仨毻晟葡嚓P(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場。其次，國家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競爭的障礙，還要使房地產(chǎn)機(jī)制能夠良性的運(yùn)行。最后，必須調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)收入格局合理而科學(xué)，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)在于控制開發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來越難，其他相關(guān)業(yè)務(wù)也具有比較大的彈性，尤其是報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制下來，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場運(yùn)行更加的規(guī)范與合理。
2.3在項(xiàng)目定下來之前完成預(yù)算
預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)部分，只有完成了預(yù)算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須把利益指標(biāo)算入預(yù)算中。要檢驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的業(yè)績和競爭力，首先要看的便是企業(yè)的利潤，另外，這也是一個(gè)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和諧發(fā)展的首要條件。
2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用
國家要從管理體制入手，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序。首先，國家要強(qiáng)化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。最后，國家還要制定房地產(chǎn)市場機(jī)制，設(shè)置政府管控機(jī)制，調(diào)控土地的價(jià)格，避免土地價(jià)格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價(jià)帶來的壓力。
2.5建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度
篇9
2誤差修正模型
該模型是對上述變量的短期關(guān)系的描述，通過該模型可以清楚的了解變量之間的調(diào)整速度和短期影響力。
二結(jié)論與建議
1結(jié)論
通過對河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)證分析，我們可以得出以下結(jié)論：
①河北省房地產(chǎn)投資對GDP的增長具有很大的推動作用，從上述的誤差修正模式看，在房地產(chǎn)業(yè)每增加一個(gè)一個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，河北省內(nèi)的GDP將會增加0.496個(gè)百分點(diǎn)，由此可見河北省政府應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要作用，采取有效的措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)也要意識到房地產(chǎn)業(yè)的危害性，要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)過大時(shí)就會造成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理，影響社會經(jīng)濟(jì)的合理化發(fā)展，導(dǎo)致貧富差距過大。
②河北省GDP的發(fā)展加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河北省GDP的快速增長必然會帶動房地產(chǎn)市場的活躍，首先經(jīng)濟(jì)的增長提高了人們的消費(fèi)水平，房地產(chǎn)的售價(jià)就相對要高，比如基于北上廣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北上廣的房價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國其他城市；其次經(jīng)濟(jì)的快速增長必然會帶動整個(gè)地區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，而外來人口的增多必然會帶動唐山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展；最后社會經(jīng)濟(jì)的增長，帶動城市基礎(chǔ)建設(shè)的加速，人們開始追求高品質(zhì)的生活環(huán)境，而住宅環(huán)境是改善人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此追求高品質(zhì)的住宅環(huán)境，使得河北省的舊城改造等工程發(fā)展迅速。
③房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)時(shí)間比較長，不同于其它產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)作用是非常大的，而且成效也是非常顯著的，以2010年的房地產(chǎn)調(diào)控為例，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長會具有一定的滯后促進(jìn)作用，隨著時(shí)間的推移這種貢獻(xiàn)作用會逐漸的降低。
2建議
當(dāng)前許多地方政府把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主要內(nèi)容與依據(jù)，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，將主要精力放在發(fā)展房地產(chǎn)上，結(jié)果造成房價(jià)的持續(xù)上漲，高房價(jià)的背后是人們的平均工資增長速度與房價(jià)的上漲速度相差甚遠(yuǎn)，因此為構(gòu)建科學(xué)健康的房地產(chǎn)市場，防止經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，應(yīng)該采取以下措施：
篇10
然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對之進(jìn)行合理的解釋。
一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。
可見，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：
1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動對整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動會影響股票市場的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。
二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路
在認(rèn)識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。
由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義
在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個(gè)整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。
有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。
有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長服務(wù)。
有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。
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[5]王國忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.
篇11
二、國外經(jīng)濟(jì)形勢方面分析
1.聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢與愿望》報(bào)告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù)緩慢增長，預(yù)計(jì)2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長3.1%和3.3%。
（1）美國經(jīng)濟(jì)增長速度超過預(yù)期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費(fèi)市場持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實(shí)GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長1.04%；全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲退出量化寬松政策的影響，我國現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。
（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭蛢r(jià)格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財(cái)政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長。成員國內(nèi)需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。
篇12
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價(jià)過快上漲是有益的。
(4)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價(jià)的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價(jià)穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
篇13
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本意味著“節(jié)儉”。因?yàn)橘Y源的有限，就必須有以“節(jié)儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計(jì)成本、經(jīng)濟(jì)成本、邊際成本、機(jī)會成本、沉沒成本、時(shí)間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，包含各部分成本：有融資時(shí)的資金成本、項(xiàng)目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學(xué)學(xué)者彼得•德魯克曾說，“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本！”每個(gè)環(huán)節(jié)的資金花費(fèi)，便是成本。成本的發(fā)生伴隨著決策。當(dāng)企業(yè)在決定投資某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就意味著成本的發(fā)生。雖然在投資這個(gè)還是那個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個(gè)額度以保證利潤最大化。從這個(gè)角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的各階段進(jìn)行劃分，可分為投資階段的成本概算、設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算、施工前的招標(biāo)合約管理、施工階段的預(yù)結(jié)算。以“預(yù)算不超概算、結(jié)算不超預(yù)算”為原則，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已由側(cè)重施工預(yù)結(jié)算管理向以目標(biāo)成本為中心的成本控制轉(zhuǎn)變。
3房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的市場經(jīng)濟(jì)思維
3．1以目標(biāo)成本為中心的成本管理體系
3．1．1目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本，顧名思議，是估算一個(gè)項(xiàng)目將要發(fā)生的成本，以此作為目標(biāo)值，以保證項(xiàng)目利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來源于經(jīng)驗(yàn)值的積累。企業(yè)通過對市場的了解，對一些歷史數(shù)據(jù)的分析，得到這些數(shù)據(jù)。完整的目標(biāo)成本應(yīng)包含項(xiàng)目發(fā)生的所有費(fèi)用，通過將目標(biāo)成本根據(jù)成本科目分解為13項(xiàng)費(fèi)用。
3．1．2體系的建立目標(biāo)成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進(jìn)行連接起來。如圖1所示，以項(xiàng)目目標(biāo)成本表劃分，進(jìn)行招標(biāo)的招標(biāo)控制價(jià)和合約規(guī)劃管理，保證每份合同有規(guī)劃、價(jià)格有依據(jù)。在施工過程中發(fā)生的簽證變更和沉沒成本要進(jìn)行動態(tài)管理，保證成本數(shù)據(jù)的連續(xù)性。同時(shí)房地產(chǎn)成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項(xiàng)全員參與的工作。要涉及到財(cái)務(wù)、項(xiàng)目管理等各職能部門在計(jì)劃運(yùn)營的管理下，協(xié)調(diào)各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項(xiàng)資源。
3．2企業(yè)內(nèi)和企業(yè)外的競爭、合作
3．2．1企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營市場經(jīng)濟(jì)，意味著知識的分散性，認(rèn)識若干事物取決于面對事物的人，準(zhǔn)確來說，它們分散于每個(gè)人的大腦中。專業(yè)化的分工，是市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)之一。一個(gè)造價(jià)工程師，他可以通過為地產(chǎn)公司提供專業(yè)服務(wù)，換取機(jī)械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業(yè)，如礦業(yè)、石油、塑膠、機(jī)械、電子、玻璃等成百上千種行業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事情，這樣可以提高工作效率，一個(gè)龐大的部門或者企業(yè)，只有通過精細(xì)化的分工，形成流水式的作業(yè)，才能提高工作效率。就如現(xiàn)在汽車制造業(yè)，在流水線上有若干工種配合，每個(gè)工種只做一小部分專業(yè)工作，然后越來越熟練，就會提高生產(chǎn)效率。專業(yè)分工讓每個(gè)人的生產(chǎn)效率得到了提高，因?yàn)橐粋€(gè)人反復(fù)做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業(yè)化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個(gè)工業(yè)化時(shí)代在自己專業(yè)聰明，卻在專業(yè)之外的事務(wù)一無所知的人，更需如此。正是由于專業(yè)劃分的優(yōu)缺點(diǎn)，需要企業(yè)運(yùn)營將企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行整合。個(gè)人在資源整合中通過其他專業(yè)化人員的幫助和發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢中完成企業(yè)利潤目標(biāo)。而知識的分散性又讓企業(yè)內(nèi)部的合作、協(xié)調(diào)變得非常重要。
3．2．2產(chǎn)業(yè)鏈的競爭、合作市場經(jīng)濟(jì)另一個(gè)重要的特點(diǎn)是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)滿足消費(fèi)者的企業(yè)，才能脫穎而出。競爭讓各企業(yè)不斷提高自身業(yè)務(wù)管理水平，提高生產(chǎn)效率。科斯在《企業(yè)的性質(zhì)》中提出交易成本的概念，提出當(dāng)企業(yè)內(nèi)部成本小于市場中的交易成本時(shí)，形成企業(yè)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)將一些施工單位和材料供應(yīng)等納入企業(yè)內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)縱向一體化管理；也有精簡企業(yè)業(yè)務(wù)，僅作投資部門，將項(xiàng)目外包建設(shè)的。本文章不做討論是企業(yè)越做越全，還是精簡業(yè)務(wù)更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業(yè)的利潤目標(biāo)。而利潤的實(shí)現(xiàn)，需要項(xiàng)目全過程中各方的合作和競爭。
4某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目成本管理對比
4.1目標(biāo)成本管理體系減少合同發(fā)生數(shù)量A項(xiàng)目建設(shè)周期為2011年9月至2014年12月，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，未建立目標(biāo)成本管理體系，造成項(xiàng)目內(nèi)工程界面劃分不清楚，產(chǎn)生大量交接工序的專業(yè)和零星分包工程。B項(xiàng)目建設(shè)周期為2013年12月至2016年10月，項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)建立目標(biāo)成本，至2015年3月已發(fā)生合同94項(xiàng)，根據(jù)目標(biāo)成本規(guī)劃預(yù)期將發(fā)生合同148項(xiàng)，該項(xiàng)目預(yù)估共發(fā)生242項(xiàng)合同。每產(chǎn)生一項(xiàng)合同，意味著造價(jià)工程師需完成清單、標(biāo)底編制、招標(biāo)工程師需組織招標(biāo)談價(jià)、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業(yè)內(nèi)部成本的增加。目標(biāo)成本管理體系可以提前規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，做好各工序交界面的劃分，減少專業(yè)和零星合同的發(fā)生。
4.2目標(biāo)成本管理體系控制合同金額A項(xiàng)目屬于成本核算型，即在工程發(fā)生后通過控制簽證、結(jié)算金額，降低成本。而B項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理體系在方案設(shè)計(jì)階段測算成本，以預(yù)留成本金額作為招標(biāo)控制價(jià)，若超出預(yù)留金額則修改設(shè)計(jì)方案或增加投標(biāo)單位重新招標(biāo)，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。
4.3與供貨商建立長期合作價(jià)格B項(xiàng)目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業(yè)供應(yīng)商建立長期合作機(jī)制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價(jià)格；另一方面保證了材料供應(yīng)質(zhì)量。
