引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)金融論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進(jìn)而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風(fēng)險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導(dǎo)致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應(yīng)，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預(yù)期將會帶動大量投機投資者入市購房，進(jìn)一步推高房價。從經(jīng)濟學(xué)原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內(nèi)尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房價產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮到一定程度的時候，風(fēng)險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)再次啟動將導(dǎo)致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導(dǎo)致房價先揚后抑劇烈波動，使風(fēng)險加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產(chǎn)品價格上，從而對整個社會的金融和經(jīng)濟產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對房地產(chǎn)市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進(jìn)行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務(wù)成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國際經(jīng)驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹使金融經(jīng)濟風(fēng)險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過利率渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導(dǎo)致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進(jìn)一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達(dá)161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠(yuǎn)未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟的劇烈連鎖反應(yīng)。

(三)貸款擔(dān)保渠道

互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風(fēng)險。根據(jù)溫州市金融機構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。我們在2013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護(hù)緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場巨大利潤的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險通過這一渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場乃至實體經(jīng)濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場———房價與投融資相互強化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機，風(fēng)險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U大到整個金融經(jīng)濟體系。

二、民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產(chǎn)項目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達(dá)81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險傳遞到房地產(chǎn)市場;隨著樓市的崩盤，風(fēng)險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風(fēng)險在房地產(chǎn)市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅荆⑦M(jìn)一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調(diào)查分析認(rèn)為，民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險迅速向民間借貸市場傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場在短時間內(nèi)崩盤，風(fēng)險傳播速度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進(jìn)入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加劇與擴散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應(yīng)量將達(dá)160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對溫州房價形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。

篇2

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟方面

1.政策風(fēng)險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失

(2)金融政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險

(3)土地政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險

(4)稅收政策風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素

2.經(jīng)濟風(fēng)險

經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險市場供應(yīng)量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性

4.開發(fā)時機風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)

二、項目實施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險

另一方面,時間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險

1.工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費

2.項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性可靠性經(jīng)濟性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面

3.開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險

1.營銷策劃風(fēng)險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險

2.物業(yè)管理風(fēng)險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費用等

篇3

其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔(dān)保或保證機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。

一是外資金融機構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機構(gòu)的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗，有適應(yīng)社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務(wù)，同時還會帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構(gòu)將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機構(gòu)一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對策，應(yīng)對挑戰(zhàn)。

1、要加強對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

篇4

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

篇5

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進(jìn)一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.

篇6

二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風(fēng)險。而相對的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風(fēng)險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進(jìn)國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會導(dǎo)致風(fēng)險的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險進(jìn)一步地惡化。對實際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。 

3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。合理地整合投資人員，并對其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    　2.加大對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險控制，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風(fēng)險管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風(fēng)險的評判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風(fēng)險的發(fā)生幾率，增加對風(fēng)險的掌控。 

3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 

4.做出針對性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風(fēng)險的預(yù)知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。 

參考文獻(xiàn)： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對中國房地產(chǎn)價格的調(diào)控機理及實證研究——基于利率工具的分析視角[J].內(nèi)蒙古社會科學(xué)：漢文版， 

2014，（4）. 

篇7

1.2建筑與安裝費用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分,是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價管理、建設(shè)中造價管理及項目結(jié)算管理三個階段。招投標(biāo)合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價;最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費的管理。政府規(guī)制費主要包括項目立項、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財務(wù)費用。

1.4配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出,即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費用

間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場而發(fā)生的各項間接費用,包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對項目投資成本進(jìn)行預(yù)測,建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達(dá)70%—90%。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計平面組合好,將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證;實行限額設(shè)計;實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法;加強設(shè)計出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競爭機制

積極引進(jìn)市場機制和競爭機制,在承發(fā)包上實行招投標(biāo),是實現(xiàn)成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實踐證明:引進(jìn)市場機制,實行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時,還是實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計方案,為工程造價控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報價合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強,工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競爭,可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005:168-181.

[2]決策資源房地產(chǎn)研究中心.房地產(chǎn)成本控制方法[M].大連:大連理工大學(xué)出版社,2007:238-241.

篇8

一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機發(fā)展歷程

（一）危機醞釀期：美國經(jīng)濟面臨衰退威脅，聯(lián)儲實行寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場活躍

21世紀(jì)初美國網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，2001年又發(fā)生了“9.11”事件，經(jīng)濟增長明顯放緩。為了應(yīng)對這種局面，美聯(lián)儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時間里，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀(jì)90年代末以來，為鼓勵住房消費、擴大住房自有率，美國房產(chǎn)交易的稅收政策方面也較寬松，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的繁榮周期。

（二）危機發(fā)展期：房地產(chǎn)市場過度升溫，房地產(chǎn)信貸衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展

在金融、財政等各方面的大力支持下，房地產(chǎn)市場熱度不斷提高，呈現(xiàn)價升量增的景象。2005年，美國房價升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個都市區(qū)的房價漲幅超過了20%。

與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品規(guī)模迅速擴大，尤其是衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展。與我國不同，美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大大脫離了房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的范疇。金融產(chǎn)品房屋貸款機構(gòu)在發(fā)放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產(chǎn)支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者M(jìn)BS和ABS作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)分層與重新組合、信用增強等一系列復(fù)雜的技術(shù)手段，包裝制造出新的不同風(fēng)險等級的MBS、ABS和債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)性衍生產(chǎn)品，然后再將上述產(chǎn)品出售給包括對沖基金、商業(yè)銀行、保險公司，甚至養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者。據(jù)湯姆森路透統(tǒng)計，2006年全球債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）共發(fā)行4788億美元，是2000年發(fā)行687億美元的近7倍。至此，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)被轉(zhuǎn)化成巨額的金融資產(chǎn)，而且與其本身日益脫離。

抵押貸款中貸款客戶信譽度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風(fēng)險明顯較高。在房地產(chǎn)市場趨熱時，此部分貸款及其衍生產(chǎn)品空前發(fā)展，風(fēng)險也日益增加。據(jù)美聯(lián)儲統(tǒng)計，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠(yuǎn)高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產(chǎn)品的反復(fù)包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風(fēng)險，并將這一風(fēng)險傳遞到全球金融領(lǐng)域的各個角落。

（三）危機爆發(fā)期：加息導(dǎo)致房地產(chǎn)市場破裂，次貸危機發(fā)生

自2004年6月起，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續(xù)下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價下降引起了人們對市場進(jìn)入衰退周期的普遍擔(dān)憂。此時，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費者，在房價下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。

次貸違約率的上升，直接導(dǎo)致相關(guān)機構(gòu)發(fā)生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀(jì)金融宣布申請破產(chǎn)保護(hù)、裁減54%的員工為標(biāo)志，次貸危機全面爆發(fā)。

（四）危機全面爆發(fā)期：房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷，金融危機發(fā)生

由于房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品鏈條長，涉及機構(gòu)多，規(guī)模大，危機逐漸向相關(guān)金融機構(gòu)擴散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴(yán)重財務(wù)危機并宣布申請破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，次貸危機逐漸擴散成為金融危機乃至金融海嘯。

此次危機中受影響最大的是美國的獨立投行，華爾街5大獨立投行中兩個破產(chǎn)，一個被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司。獨立投行受影響最大的原因在于與其從事的規(guī)模巨大的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相比，它們的自有資本規(guī)模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機構(gòu)融資，從而導(dǎo)致其經(jīng)營的杠桿倍數(shù)提高；另外，由于次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品的設(shè)計復(fù)雜、且透明度較低，為增強購買其產(chǎn)品的機構(gòu)投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品，而一旦市場環(huán)境惡化，投行將被迫提高持有上述產(chǎn)品的比例，從而承受更大損失。金融危機并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機構(gòu)宣布因為投資次貸相關(guān)產(chǎn)品而發(fā)生巨額虧損。金融危機日益嚴(yán)重的情況下，各國高調(diào)救市，大量流動性被注入，在來自機構(gòu)、市場的壞消息與來自政府、監(jiān)管機構(gòu)利好消息的影響下，金融市場持續(xù)動蕩。

在房地產(chǎn)市場方面，由于金融危機對對消費、投資都產(chǎn)生負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇難見曙光。以標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒20大城市房價指數(shù)衡量，截至2008年7月底，全美房價水平同比下跌17%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來同比跌幅之最。雖然房價持續(xù)下跌，空置房數(shù)量卻在繼續(xù)增加，已超過11個月供應(yīng)量。

二、房地產(chǎn)市場與金融危機關(guān)系分析

現(xiàn)代經(jīng)濟中，金融的力量滲透到各個方面，房地產(chǎn)尤其嚴(yán)重依賴金融。而房地產(chǎn)既是實體資產(chǎn)，在被炒作時又帶有一定的虛擬經(jīng)濟的成分，容易成為金融危機的催生劑。

（一）金融是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一

這輪美國房地產(chǎn)泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等金融因素是主要原因之一。

第一，利率水平下降時房地產(chǎn)市場繁榮，利率水平上升時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。21世紀(jì)初美聯(lián)儲連續(xù)13次降低利率，到2003年6月聯(lián)邦基金利率降低到為1%，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產(chǎn)抵押貸款利率也持續(xù)下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調(diào)到2003年的5.8%；1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進(jìn)入市場，抬高了房價。

第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品推波助瀾。在房地產(chǎn)市場趨熱時，一方面抵押貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機構(gòu)的貸款資產(chǎn)證券化后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的信貸標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比率逐漸降低，甚至出現(xiàn)了零首付。這兩方面因素都促使房地產(chǎn)信貸部門大量地放貸，使房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。

（二）房地產(chǎn)泡沫是金融危機的誘因之一

綜上所述，房地產(chǎn)價格泡沫在金融危機的形成中發(fā)揮了一定的作用。傳導(dǎo)渠道一是房地產(chǎn)價格上漲，市場成交活躍，相關(guān)的房地產(chǎn)信貸等金融產(chǎn)品迅速增加。除了金融機構(gòu)發(fā)放貸款時不謹(jǐn)慎形成風(fēng)險外，房價高企時發(fā)放的住房信貸在房價下跌時風(fēng)險自然暴露。二是房地產(chǎn)價格上升，財富效應(yīng)引致房產(chǎn)所有人在消費、投資時都會沒有節(jié)制，甚至?xí)⒎慨a(chǎn)抵押去消費或投資，而市場形勢轉(zhuǎn)變時，抵押物價值下降，風(fēng)險暴露。

但房地產(chǎn)價格的上漲并不是金融危機最根本的原因。從某種意義上來說，房地產(chǎn)市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機的原因可以從多個角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經(jīng)濟金融失衡，美國產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏新的支撐點迫使資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。從政策層面看，聯(lián)儲在促進(jìn)經(jīng)濟增長中，貨幣政策過于寬松，導(dǎo)致流動性過剩，為日后的危機埋下伏筆；從技術(shù)層面來看，金融機構(gòu)違背審慎原則發(fā)放貸款，發(fā)行金融衍生產(chǎn)品時脫離實體經(jīng)濟，人為制造了風(fēng)險。

三、對策建議

目前由次貸危機演變而來的金融危機已經(jīng)在全球造成了巨額損失，而美國房地產(chǎn)泡沫后房地產(chǎn)市場也一蹶不振。因此必須針對房地產(chǎn)市場與金融的密切關(guān)系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進(jìn)的關(guān)系鏈，防止再次造成危害。

（一）中央銀行必須關(guān)注資產(chǎn)價格，并適時有所作為

關(guān)于中央銀行是否關(guān)注資產(chǎn)價格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點是資產(chǎn)價格何時形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產(chǎn)價格泡沫實施相關(guān)政策。但從21世紀(jì)以來美國的兩次資產(chǎn)泡沫演變來看，美聯(lián)儲都先是采取了放任的態(tài)度，但接下來在泡沫已經(jīng)演變得比較嚴(yán)重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實體經(jīng)濟的危機，網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅時表現(xiàn)是股票市場大幅下跌，實體經(jīng)濟增長放緩；此次危機中的表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機構(gòu)倒閉。美聯(lián)儲在危機發(fā)生前期加息上過于謹(jǐn)慎，應(yīng)變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當(dāng)局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。

我國證券市場與房地產(chǎn)市場都處在發(fā)展階段，對宏觀經(jīng)濟的影響日益加深，由資產(chǎn)價格泡沫影響形成的金融危機也有發(fā)生的可能。中央銀行必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格，探索其對金融市場、消費、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進(jìn)行積極預(yù)調(diào)。

（二）審慎監(jiān)管、發(fā)展房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)不同，是一個周期性很長的行業(yè)，與其相關(guān)的金融產(chǎn)品的風(fēng)險也表現(xiàn)為一個較長的周期性與滯后性。只有在房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)才能表現(xiàn)出來。我國還沒有經(jīng)歷過全局性的房地產(chǎn)危機，無論是金融監(jiān)管機構(gòu)還是商業(yè)銀行、證券公司等金融機構(gòu)都必須對此有足夠的警惕，審慎監(jiān)管、開展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體有3層含義：

一是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新必須謹(jǐn)慎。美國次貸危機的教訓(xùn)就在于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條過長，風(fēng)險在層層包裝后被忽略。雖然發(fā)生了金融危機，但未來金融創(chuàng)新的步伐不能停止，關(guān)鍵是在風(fēng)險可控的情況下開展創(chuàng)新，防止類似次貸危機的發(fā)生。

二是房地產(chǎn)信貸的管理必須嚴(yán)格。房地產(chǎn)信貸是我國房地產(chǎn)金融的主要組成部分，而房地產(chǎn)信貸已成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產(chǎn)信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監(jiān)局的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》公布2007年，中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，至年末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為32.2%。一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將直接威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格放貸條件，切實防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險，

三是嚴(yán)格管理以房產(chǎn)作為抵押的貸款。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是比較成熟的抵押產(chǎn)品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產(chǎn)價格的波動勢必將影響到銀行信貸資產(chǎn)安全。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，勢必加大銀行的流動性風(fēng)險。因此在銀行接受房地產(chǎn)作為抵押物時，應(yīng)合理研判形勢，正確估算抵押房地產(chǎn)價值。

（三）防止新的泡沫生成

對目前國際社會來說，更現(xiàn)實的教訓(xùn)是在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，美聯(lián)儲通過超低利率拉動經(jīng)濟，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產(chǎn)泡沫，為日后的金融危機埋下禍根。在當(dāng)前金融危機的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導(dǎo)致新的危機。最關(guān)鍵的是引導(dǎo)救市資金進(jìn)入實體經(jīng)濟領(lǐng)域，投入到擴大再生產(chǎn)中，防止其再次流入資本市場、房地產(chǎn)市場形成新的泡沫。

參考文獻(xiàn)：

篇9

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結(jié)構(gòu)上與中國現(xiàn)行的社會結(jié)構(gòu)有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區(qū)，幾個小區(qū)組成一個大區(qū)，幾個大區(qū)組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區(qū)、大區(qū)、小邦、烏托邦的首領(lǐng)都是選舉產(chǎn)生的;而各個層面上的首領(lǐng)權(quán)力足夠大。由此可以得出結(jié)論:中國具備推行《烏托邦》之中先進(jìn)治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質(zhì)。研究者發(fā)現(xiàn):在烏托邦中，“意識反作用于物質(zhì)”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關(guān)于意識形態(tài)的細(xì)節(jié)之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調(diào)研結(jié)果，來合成一個綜合比較模型，進(jìn)而推進(jìn)研究。調(diào)研采用抽樣調(diào)研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮(zhèn)、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規(guī)模上的比較典型的城鎮(zhèn)為切入口，尋找適合所有城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展之路。

模型是這樣的:

大背景:經(jīng)濟危機、中國人口老齡化、當(dāng)前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區(qū)域的房產(chǎn)，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統(tǒng)一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進(jìn)行，辦公部分按網(wǎng)絡(luò)信息化辦公、農(nóng)場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進(jìn)行，而第三產(chǎn)業(yè)就是各種形式得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統(tǒng)一供給以及辦公場所固定，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn):受經(jīng)濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權(quán)威的信息統(tǒng)計機構(gòu)都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持研究者這一觀點。也就是當(dāng)前經(jīng)濟危機下房地產(chǎn)商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進(jìn)入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎(chǔ)上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關(guān)。

再來談?wù)徺I的可行性問題，有關(guān)常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數(shù)情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產(chǎn)商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據(jù)供求關(guān)系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權(quán)到期后的狀況

70年的房屋使用權(quán)一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經(jīng)房地產(chǎn)市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進(jìn)行了重復(fù)收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內(nèi)輪換、城市間輪換、城市與農(nóng)村輪換、農(nóng)村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發(fā)展，人類現(xiàn)在從事的基本勞動將被機械化的設(shè)備所完成，人類所從事的大多是創(chuàng)新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網(wǎng)絡(luò)來完成。值得一提的是，中國現(xiàn)行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉(xiāng)居住條件之間的差距按現(xiàn)在的發(fā)展勢頭來講將趨于零。到時候，農(nóng)村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節(jié)奏。

應(yīng)當(dāng)搞清的一點是:“輪換住房”可以發(fā)生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設(shè)備基本相同，統(tǒng)一的電視、統(tǒng)一的電腦、統(tǒng)一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產(chǎn)品更新?lián)Q代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應(yīng)對突發(fā)性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養(yǎng)”之良性的社會養(yǎng)老機制，主要的原理是:依靠優(yōu)質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)城市老年人首先輪換到農(nóng)村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀(jì)后，中國將成為中等發(fā)達(dá)國家，將實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)信息化，也就是大多數(shù)農(nóng)民和工人只需平時在家里上網(wǎng)工作，定期檢查機械即可完成工作。

五、經(jīng)濟危機下政府購房的初衷

政府在房地產(chǎn)商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產(chǎn)，如醫(yī)院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設(shè)施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰(zhàn)略布局已形成的基礎(chǔ)上，調(diào)整全國各地的戰(zhàn)略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎(chǔ)設(shè)施得到全國范圍內(nèi)的提高后，實現(xiàn)各省范圍內(nèi)，乃至全國范圍內(nèi)的集聚中心化。

即國家在回收房地產(chǎn)比較集中且有一定基礎(chǔ)的省份，可以建立示范點，將居住環(huán)境劃分為兩大區(qū)，培養(yǎng)“養(yǎng)身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經(jīng)濟中心”，在配套基建如交通、水電、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等普遍健全的條件下，實現(xiàn)人員的合理流動，最終實現(xiàn)房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現(xiàn)房屋的輪換。

關(guān)于配套基建的提升，研究者認(rèn)為可仿照社會科學(xué)院在全國各地建分院的模式來進(jìn)行。

六、結(jié)語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀(jì)后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現(xiàn)“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇10

一、房地產(chǎn)金融的特征

二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中的主要問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要。總體來說，沒有具有長遠(yuǎn)、長效的機制和具有實際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。

(2)風(fēng)險集中一級市場，二級市場發(fā)展緩慢

在我國房地產(chǎn)金融一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產(chǎn)二級市場的規(guī)模暫時還未成形，導(dǎo)致了在我國房地產(chǎn)二級市場當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險可控度不斷在降低。

我國政府對房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中的二級市場還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級市場的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風(fēng)險程度。

(3)尚未形成專業(yè)且獨立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系

目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，專業(yè)性住房金融機構(gòu)和能對住房融資評級、擔(dān)保和保險等獨立機構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場比較起來，我國房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。

三、對我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對策與建議

(1)堅持房地產(chǎn)金融服務(wù)實體經(jīng)濟的發(fā)展方向

實體經(jīng)濟是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟活動。虛擬經(jīng)濟主要進(jìn)行資本運作，也就是我們平時說的影子經(jīng)濟。我國房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓(xùn)。始終要堅持以金融經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，落實依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動其轉(zhuǎn)型升級，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

(2)實行我國雙線并行的房地產(chǎn)政策

建議政府執(zhí)行雙線并行的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場經(jīng)濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產(chǎn)階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應(yīng)由市場根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產(chǎn)金融市場，創(chuàng)建多元化的融資渠道

我國應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場的快速發(fā)展。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實力達(dá)不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。

(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機制

首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國家要對房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過法律來確立房地產(chǎn)金融市場的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機制，形成具有實際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風(fēng)險控制機制的建立。一是對房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強對預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險的監(jiān)管力度。三是，加強信息不對稱與道德風(fēng)險的監(jiān)管。

參考文獻(xiàn)：

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一、 我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運動及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規(guī)律性。我國金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應(yīng)機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警能力和風(fēng)險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來了交易帶來的風(fēng)險，對于風(fēng)險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險。健全我國金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。

對于消減自然風(fēng)險的對策，主要在于拆遷風(fēng)險和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險。對于處理這些風(fēng)險，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險及風(fēng)險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對此作出充分的分析。

對于市場風(fēng)險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風(fēng)險的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對于財務(wù)風(fēng)險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風(fēng)險能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險的防范能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。

三、 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考

我國房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實意義。

中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因為有其發(fā)展實力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險，是仍然可以作為企業(yè)和個人投資增加收益的有效途徑。

因為房地產(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動蕩性。我國房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風(fēng)險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格的快速增長外，還要準(zhǔn)確掌握我國房地產(chǎn)市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。

房地產(chǎn)賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來了新生，同時也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項目風(fēng)險在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

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篇12

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。 1 高房價的市場風(fēng)險

近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

篇13

金融業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟和提高生活，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機。房地產(chǎn)個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。