引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)融資渠道論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.?866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來。
篇2
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.?866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來。
3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。
參考文獻(xiàn)
篇3
2007年8月14日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
同時(shí),由于國(guó)家政策及我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點(diǎn)
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡(jiǎn)易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。
4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再?gòu)?qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢(shì)
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：
1.公司債融資成本較低。目前我國(guó)商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬(wàn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長(zhǎng)期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
篇4
一、引言
“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，一般平均利潤(rùn)超過30%至40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑打通了普通投資人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分享增長(zhǎng)利潤(rùn)的通道?！敝袊?guó)人民大學(xué)信托研究所所長(zhǎng)邢成博士說。
近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度十分迅速。房地產(chǎn)企業(yè)一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增機(jī)構(gòu)資產(chǎn)中比重呈上升趨勢(shì)。然而隨著新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的出現(xiàn)以及國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，國(guó)家近年來銀行貸款投向?qū)⒂兴{(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產(chǎn)業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)“缺血”的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資信托作為國(guó)外運(yùn)營(yíng)的較為成功的房地產(chǎn)融資形式，逐漸受到國(guó)家和社會(huì)的廣泛關(guān)注。
二、機(jī)遇
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的重視力度，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅可以擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)，而且也依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使本國(guó)經(jīng)濟(jì)得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對(duì)信托業(yè)務(wù)的開展是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，為2010年我國(guó)房地產(chǎn)信托提供了機(jī)遇。
這種機(jī)會(huì)主要源于宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場(chǎng)再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴(yán)格的規(guī)定，再加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國(guó)土資源部排查房企違規(guī)圈錢，證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格控制房地產(chǎn)上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向房地產(chǎn)信托。
這種機(jī)會(huì)使得房地產(chǎn)信托在2010年在數(shù)量上和規(guī)模上迅速增長(zhǎng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2010年4、5月份，全國(guó)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，在發(fā)行量上已經(jīng)接近2009年全年的181款，在規(guī)模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國(guó)發(fā)行的1970款信托產(chǎn)品中，在數(shù)量上占整體的25%的500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在資金規(guī)模上，共計(jì)1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金為1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。
三、挑戰(zhàn)
但宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控是把雙刃劍，房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展的同時(shí)也面臨著一系列挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)在牛年的沖天牛氣終于讓國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在2010年瞄向了房地產(chǎn)。2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門密集出臺(tái)樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)過渡上漲。在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，也引起監(jiān)管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會(huì)就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測(cè)試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監(jiān)會(huì)《信托公司凈資本管理辦法》，在風(fēng)險(xiǎn)資本的計(jì)算中擬對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出嚴(yán)格的要求，制定較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以有效做好對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)工作。
然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動(dòng)性寬裕的情況下，2010年年末，中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)、地價(jià)依然繼續(xù)攀高。為了遏制這種趨勢(shì)，2010年11月15日銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，提出股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信托業(yè)務(wù)將被禁止。接著銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，同時(shí)要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受此沖擊，發(fā)行量銳減，很多信托公司相繼暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司已暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的推介。
四、總結(jié)
從2010年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)信托作為一種在資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家有效的房地產(chǎn)融資工具，將會(huì)成為我國(guó)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要融資手段，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展起到極其重要的作用。
與此同時(shí)，從我國(guó)目前房地產(chǎn)信托的發(fā)展程度來說，房地產(chǎn)信托在我國(guó)的發(fā)展尚未成熟，它在發(fā)展過程中面臨很多現(xiàn)實(shí)困難和問題，如風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不健全，法律規(guī)范不健全，監(jiān)管機(jī)制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產(chǎn)信托的發(fā)展會(huì)與國(guó)家調(diào)控主旨相背離，最終阻礙我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
因此，我國(guó)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，要正視發(fā)展過程中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。加大信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富了金融市場(chǎng)產(chǎn)品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置，進(jìn)而深化了房地產(chǎn)金融體制改革。
參考文獻(xiàn)：
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篇5
近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。
一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析
1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。
2）對(duì)消費(fèi)者的影響
加息無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。
3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響
房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來說意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。
1、存款準(zhǔn)備金率政策
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。
1） 積極影響
上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見影的政策效果。從這個(gè)角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來各種調(diào)控政策的政策效率。
2）消極影響
調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時(shí)也將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)頇C(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整
我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。
1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響
匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。
2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響
供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。
3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響
在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。
3、稅收政策
清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。
4、調(diào)整住房貸款政策
這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的最低金額。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策
1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開拓資金資源渠道
資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。
2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)?；缆?/p>
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來。
參考文獻(xiàn)：
篇6
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來，萬(wàn)科憑借對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳嗅覺和及時(shí)應(yīng)對(duì)，公司業(yè)績(jī)逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)280多億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達(dá)790多億元，居同行榜首?？梢哉f，不管是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率、還是凈利潤(rùn)等，萬(wàn)科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢(shì)頭。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析
（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析
1.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負(fù)債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r是分析一家財(cái)務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過縱橫對(duì)比來分析公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展趨勢(shì)，從而了解公司資產(chǎn)負(fù)債的合理性。2009～2012年，萬(wàn)科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長(zhǎng)率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，萬(wàn)科的負(fù)債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長(zhǎng)率更是高達(dá)29%以上?？梢姡镜馁Y產(chǎn)總額在保持高速的增長(zhǎng)的同時(shí)，其債務(wù)比率增長(zhǎng)的速度更加快。
2.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債增長(zhǎng)的橫向?qū)Ρ确治?。從橫向?qū)Ρ葋砜矗ㄒ姳?），2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)增長(zhǎng)率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2011年萬(wàn)科的負(fù)債增長(zhǎng)率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團(tuán)的32.28%，可見萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債總額增長(zhǎng)率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見萬(wàn)科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增長(zhǎng)率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說明在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機(jī)遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長(zhǎng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來促進(jìn)企業(yè)的更快發(fā)展。
（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析
首先，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量來看，公司銷售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且大大超過主營(yíng)收入，表明公司的營(yíng)業(yè)收入過度集中。2008年以后，萬(wàn)科的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比快速上升，但2011年由于受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開始加大。其次，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量方面，萬(wàn)科的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對(duì)于像土地等不動(dòng)產(chǎn)投資需求更大，再加上我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)資金需求的進(jìn)一步加大。最后，在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型類，企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動(dòng)對(duì)該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量由58.66億增長(zhǎng)到162.86億元，且萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)對(duì)負(fù)債有較大的依賴性：主要依靠負(fù)債籌資，其資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%。
三、企業(yè)盈利能力及利潤(rùn)分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬(wàn)科的銷售毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，具體來看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬(wàn)增長(zhǎng)到2012年的10311624.51萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為151.55%，年均增長(zhǎng)率30.31%。與此同時(shí)，該公司的三項(xiàng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用）也大幅度增加，其他幾項(xiàng)指標(biāo)也均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長(zhǎng)。此外，公司的銷售毛利率與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率亦出現(xiàn)同步變動(dòng)，可見凈利潤(rùn)主要來源于正常經(jīng)營(yíng)所得，盈利能力增長(zhǎng)穩(wěn)定。另外，對(duì)比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科的銷售毛利率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率均出現(xiàn)小幅下降，這是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇?？傮w來說，萬(wàn)科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長(zhǎng)能力較強(qiáng)。
（二）利潤(rùn)分配狀況分析
由表4所示，各指標(biāo)額均快速增長(zhǎng)，說明近幾年公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很好，盈利水平較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。2008-2011年，萬(wàn)科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機(jī)的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個(gè)行業(yè)的盈利狀況的改善。同時(shí)，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬(wàn)科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的改善。目前，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認(rèn)為，雖然短期內(nèi)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對(duì)公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實(shí)力和品牌化優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科將會(huì)得到更好的發(fā)展。
四、存在的問題分析
（一）融資渠道過于單一，結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負(fù)債比率是很高的，且負(fù)債總額增長(zhǎng)迅猛。萬(wàn)科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機(jī)構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管嚴(yán)格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進(jìn)行籌資，這無疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)和盈利狀況波動(dòng)較大
通過分析萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，無論是公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動(dòng)性。這說明公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機(jī)和最近兩年的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，相對(duì)于其他企業(yè)而言有著更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而在行業(yè)景氣的時(shí)候，其業(yè)績(jī)則會(huì)率先反彈，這一點(diǎn)我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理
經(jīng)過多年發(fā)展，萬(wàn)科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無論是它的公司治理、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬(wàn)科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國(guó)內(nèi)和國(guó)外的房地產(chǎn)公司）進(jìn)行對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負(fù)債規(guī)模略有保守，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長(zhǎng)環(huán)境、整個(gè)行業(yè)形勢(shì)和政府相關(guān)鼓勵(lì)政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。
五、對(duì)策與建議
（一）鼓勵(lì)多元化融資
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科也不例外，雖然萬(wàn)科通過股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對(duì)于其自身的發(fā)展而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。特別是對(duì)于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對(duì)于公司的長(zhǎng)期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場(chǎng)，不但可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力
為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流不足問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷售，加強(qiáng)資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)各階段經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進(jìn)行。此外，建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對(duì)企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，確?，F(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（三）推進(jìn)公司品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化
萬(wàn)科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒有達(dá)到預(yù)期的效果。因此，萬(wàn)科應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新，打造專業(yè)高效的銷售、服務(wù)流程，與客戶建立長(zhǎng)期良好的密切合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，積極推進(jìn)公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶的滿意度與忠誠(chéng)度，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。
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篇7
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
（一）融資規(guī)模大
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響。2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大部分城市的房?jī)r(jià)在短短的7-8年內(nèi)增長(zhǎng)2-3倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)商品房成交均價(jià)為2937元，2013年全國(guó)商品房成交均價(jià)為6200元左右。不僅房?jī)r(jià)直線上升，融資規(guī)模也不斷增長(zhǎng)。盡管國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然高速增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金為21397.8億元，至2013年達(dá)到122122億元，是2005年開發(fā)資金的5.7倍。
（二）融資難
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張問題，而金融市場(chǎng)也嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)融資條件、規(guī)模等，造成融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)有幾十萬(wàn)家，但上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有136家，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小。小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于體制不完善，資金規(guī)模小，信譽(yù)程度低等，導(dǎo)致金融行業(yè)對(duì)其放貸較為謹(jǐn)慎。另外，由于我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展障礙之一。
（三）融資渠道單一
在我國(guó)現(xiàn)行的金融體制下，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及后續(xù)服務(wù)等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005~2013年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源（表1）中，國(guó)內(nèi)銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個(gè)人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的42%，這是相當(dāng)高的比重。一味的依靠銀行信貸進(jìn)行融資，導(dǎo)致債務(wù)比重過高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，而且威脅到銀行體系的穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)136家上市房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，加大房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）長(zhǎng)期償債壓力大
長(zhǎng)期負(fù)債主要指長(zhǎng)期銀行借款、長(zhǎng)期債券等。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的常用指標(biāo)，一般行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%是合適的，但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區(qū)甚至高達(dá)80%-90%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009~2011年我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力惡化，資產(chǎn)流動(dòng)性較差。往年房地產(chǎn)企業(yè)可依靠高房?jī)r(jià)、高交易量、多融資渠道來緩解高負(fù)債的壓力，但2011年后國(guó)家實(shí)施一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難，大部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2012年，雖然國(guó)家調(diào)控政策有所放松，但在過高的負(fù)債率以及較低的資產(chǎn)流動(dòng)性下，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)是在2010年、2011年得到快速發(fā)展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的長(zhǎng)期償債壓力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較
（一）概念及特征比較當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
主要有內(nèi)部融資、債權(quán)融資、夾層融資和股權(quán)融資。筆者通過對(duì)各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點(diǎn)。（1）內(nèi)部融資。內(nèi)部融資是指企業(yè)通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點(diǎn)：自主性強(qiáng)、融資成本低、融資數(shù)額有限、融資風(fēng)險(xiǎn)低等。從中可以看出，進(jìn)行內(nèi)部融資的優(yōu)勢(shì)較大。正是基于這些優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部融資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種融資方式。（2）債權(quán)融資。債權(quán)融資是指企業(yè)通過向銀行借款、向社會(huì)發(fā)行公司債券、融資租賃以及商業(yè)信用等方式籌集所需資金。房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業(yè)信用、房地產(chǎn)信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業(yè)通過借款合同從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金。它具有以下特點(diǎn)：一是融資速度較快；二是融資成本相對(duì)較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負(fù)擔(dān)的利息較?。蝗侨谫Y數(shù)額有限，融資數(shù)額受企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模和貸款銀行資本實(shí)力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對(duì)借款的用途有明確的規(guī)定，附加一些保護(hù)性條款；五是融資靈活性較大。當(dāng)前，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業(yè)為了籌集資金，向債權(quán)人承諾在未來一定時(shí)期還本付息而發(fā)行的一種有價(jià)證券。它具有以下特點(diǎn)：一是融資數(shù)額較大；二是融資成本較高，發(fā)行債券的利息負(fù)擔(dān)和籌資費(fèi)用相對(duì)較高；三是融資條件嚴(yán)格，國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)信譽(yù)等有嚴(yán)格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國(guó)資本市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展不夠完善，發(fā)行債券本身也有著嚴(yán)格的條件，因此，債券融資在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少。第三，商業(yè)信用。商業(yè)信用融資是指企業(yè)通過賒銷商品、預(yù)收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業(yè)信用融資具有以下特點(diǎn)：一是融資便利，利用企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行籌資是一種自動(dòng)性融資，不需要辦理正式的籌資手續(xù)；二是融資限制條件少；三是融資數(shù)額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業(yè)可根據(jù)需要自主選擇是否放棄現(xiàn)金折扣。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)信用融資主要體現(xiàn)在預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款，這部分信用資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2009~2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點(diǎn)：一是收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長(zhǎng)期回報(bào)率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權(quán)融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了很大的便利，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年信托公司向房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款7000多億元，穩(wěn)居各類信托產(chǎn)品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉(zhuǎn)換債券、可贖回優(yōu)先股以及含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級(jí)債。它們具有以下特點(diǎn)：一是屬于長(zhǎng)期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長(zhǎng)期資金；二是可調(diào)整結(jié)構(gòu)，提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者現(xiàn)金流的要求等；三是相關(guān)限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少；四是夾層融資比股權(quán)融資成本低。風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債券和股本之間，融資成本也是如此。發(fā)達(dá)國(guó)家通常通過設(shè)立專項(xiàng)夾層投資基金來推動(dòng)和發(fā)展夾層融資市場(chǎng)。由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展較晚，沒有專門設(shè)立夾層投資基金，因此夾層融資在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少，但未來發(fā)展?jié)摿^大。（4）股權(quán)融資。股權(quán)籌資是指企業(yè)通過吸收直接投資、發(fā)行股票以及內(nèi)部積累的方式進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的主要表現(xiàn)形式是發(fā)行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點(diǎn)：一是融資成本較高，由于股票投資風(fēng)險(xiǎn)較高，發(fā)行費(fèi)用較高，導(dǎo)致發(fā)行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風(fēng)險(xiǎn)小，無固定的股利負(fù)擔(dān)；四是融資條件嚴(yán)格；五是融資規(guī)模大。股票融資是面向整個(gè)社會(huì)群體進(jìn)行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權(quán)融資是我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)外融資的最重要手段。
（二）融資要素比較
通過對(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式相關(guān)理論的闡述，筆者基于相關(guān)資料和研究成果分別從融資成本、融資規(guī)模、融資期限等方面對(duì)各種融資方式進(jìn)行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)。（1）融資成本。融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式考慮的首要條件。根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)傾向于首先選擇內(nèi)部融資，其次債權(quán)融資，最后是股權(quán)融資。通過研究發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部融資由于資金來源于企業(yè)內(nèi)部留存收益，不產(chǎn)生任何籌資成本，只存在使用資金的機(jī)會(huì)成本，因而融資成本較低。債權(quán)融資由于是通過向債權(quán)人融資，必將產(chǎn)生一定的籌資費(fèi)用，還需向債權(quán)人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內(nèi)部融資相比，債權(quán)融資成本較高。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票進(jìn)行融資。一方面，發(fā)行股票證券費(fèi)用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，因而投資者要求的報(bào)酬較高。股權(quán)融資的資金成本最高，這一點(diǎn)被經(jīng)濟(jì)社會(huì)所普遍接受的。（2）融資規(guī)模。內(nèi)部融資由于依靠企業(yè)內(nèi)部積累進(jìn)行融資，受企業(yè)盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規(guī)模較小。債權(quán)融資通過銀行借貸、發(fā)行債券等方式進(jìn)行融資，一次性融資規(guī)模較內(nèi)部融資大。夾層融資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)介于債券和股本之間，融資規(guī)模也介于債券融資和股權(quán)融資之間。股權(quán)融資主要通過發(fā)行股票進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票數(shù)額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內(nèi)部融資所使用的資金是企業(yè)內(nèi)部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權(quán)融資通過向銀行借貸，發(fā)行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一般情況需要項(xiàng)目結(jié)束后才能償還借款，房地產(chǎn)一般建設(shè)項(xiàng)目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資方式限制條件較多，采用內(nèi)部融資需要考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等條件。進(jìn)行債權(quán)融資，需要考慮融資企業(yè)的信用、資金實(shí)力、規(guī)模等，對(duì)信用等級(jí)差、規(guī)模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少。股權(quán)融資一般通過發(fā)行股票籌集資金，而國(guó)家對(duì)企業(yè)發(fā)行股票有嚴(yán)格的限制條件。（5）融資對(duì)象及范圍。內(nèi)部融資資金主要來源于企業(yè)自身盈利，債權(quán)融資的融資對(duì)象主要是銀行、信貸公司等金融機(jī)構(gòu)，夾層融資限于一些金融機(jī)構(gòu)，也受企業(yè)自身規(guī)模制約。股權(quán)融資的融資對(duì)象雖然是面對(duì)整個(gè)社會(huì)群體，但只有上市公司才能發(fā)行股票，因而融資范圍受限。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境解決對(duì)策
（一）明確國(guó)家政策趨勢(shì)
信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極把握國(guó)家最新的調(diào)控政策，從政策中尋求商機(jī)、尋求出路。
（二）靈活運(yùn)用融資方式
企業(yè)在不同的發(fā)展階段對(duì)資金有不同需求，因此，在融資方式的運(yùn)用上也應(yīng)做出適當(dāng)調(diào)整。不同規(guī)模的企業(yè)，在模式的運(yùn)用上也有不同的選擇。另外，企業(yè)在不同的發(fā)展階段，對(duì)融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長(zhǎng)久不衰。
（三）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新意識(shí)
在我國(guó)傳統(tǒng)融資觀念中，金融機(jī)構(gòu)人員在實(shí)施貸款政策時(shí)，對(duì)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施優(yōu)惠貸款條件，對(duì)小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限制貸款。大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者金融創(chuàng)新意識(shí)淡薄，一味照搬其他企業(yè)的融資模式。目前，國(guó)內(nèi)銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)管理者融資創(chuàng)新思維落后，不能有效制定適合企業(yè)發(fā)展的最佳融資方案。因而，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)積極轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新思維，創(chuàng)造新型融資方式。金融市場(chǎng)也應(yīng)積極革新，提高融資效率，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。
本文系2015年河南省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2015-QN-035）、2014年信陽(yáng)師范學(xué)院青年基金項(xiàng)目“我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2014-QN-12）階段性研究成果。
參考文獻(xiàn)：
［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對(duì)稱與中小企業(yè)融資市場(chǎng)失靈》，《會(huì)計(jì)研究》2003年第8期。
篇8
（一）我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性
1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革成功為房地產(chǎn)證券化提供了前提條件我國(guó)土地使用制度和住房制度的改革為住房抵押貸款證券化提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，通過承租國(guó)有土地，補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)，可以在法律范圍內(nèi)自行處理。例如土地入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等。我國(guó)的稅收制度、會(huì)計(jì)制度也在不斷進(jìn)行改革，信用體系建設(shè)正在進(jìn)行，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體制及其機(jī)構(gòu)的引進(jìn)、信用擔(dān)保制度的建立使我國(guó)房地產(chǎn)證券化基本具備了建立其信用制度的條件。2．快速發(fā)展的房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供客觀條件（1）快速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國(guó)金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（2）繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開始興起，20世紀(jì)90年展壯大，在20多年的發(fā)展中取得了舉世矚目的成就。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資金向收益高的行業(yè)流動(dòng)是必然規(guī)律，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)的尤為明顯，各行各業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)。（3）不完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融政策。3．我國(guó)已初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)（1）我國(guó)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動(dòng)性穩(wěn)定，安全性高，各國(guó)的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化，而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已初步形成規(guī)模。（2）走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架，并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)揮了重要的作用，也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國(guó)的證券市場(chǎng)已初具規(guī)模，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng)，硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。
（二）我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的必要性
1.房地產(chǎn)證券化的實(shí)施有利于商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險(xiǎn)推行房地產(chǎn)證券化，金融機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)投資者與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間重要的中介機(jī)構(gòu)，整個(gè)金融系統(tǒng)就有了一種新的流動(dòng)機(jī)制，銀行可以較快的收回資金，擴(kuò)大融資來源渠道，便于其進(jìn)行負(fù)債管理，同時(shí)提高金融機(jī)構(gòu)的自有資產(chǎn)比率，增加表外業(yè)務(wù)收入。通過證券化組合的出售和購(gòu)入，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)被分散給了其他機(jī)構(gòu)投資者或廣大散戶，提高了金融系統(tǒng)的安全性，從而能夠推動(dòng)我國(guó)金融市場(chǎng)的良性、有序運(yùn)行。2.房地產(chǎn)證券化的實(shí)施有利于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)證券化作為房地產(chǎn)融資手段的一種創(chuàng)新，通過證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來，對(duì)于積累社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)化具有深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)房地產(chǎn)證券化為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，增添了一種新的投資工具，有力的推動(dòng)了我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。
（三）總體上看我國(guó)房地產(chǎn)證券化的可行性與必要性及其發(fā)展障礙和對(duì)市場(chǎng)的理性預(yù)期
首先，我國(guó)證券市場(chǎng)逐步成熟，為房地產(chǎn)證券化的實(shí)施提供了一定的經(jīng)驗(yàn)。證券市場(chǎng)的發(fā)展使得參與市場(chǎng)的各方積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，也為理性投資者的培養(yǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)證券化的組織體系與制度條件初具雛形。發(fā)展房地產(chǎn)證券化的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)正在逐步完善，如商業(yè)銀行抵押貸款商業(yè)化住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司、信托投資公司提供的金融服務(wù)漸趨完善等。但是房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)復(fù)雜、專業(yè)化程度高、技術(shù)性較高的系統(tǒng)工程，這在我國(guó)還是一項(xiàng)新生事物，其特殊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要各方面的制度安排。目前我國(guó)在法律、會(huì)計(jì)、稅收制度及風(fēng)險(xiǎn)防范等配套環(huán)境方面還難以對(duì)房地產(chǎn)證券化形成良好的支持，這將是開展房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)障礙。所以房地產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展雖不具備大規(guī)模的推廣條件，卻也有一些有利因素，這些有利因素為開展房地產(chǎn)證券化品種的試點(diǎn)提供了必要條件，房地產(chǎn)證券化的進(jìn)一步試點(diǎn)是完全可行的，等試點(diǎn)成功積累了足夠的經(jīng)驗(yàn)后再大范圍推廣將是比較穩(wěn)妥的路徑選擇。
參考文獻(xiàn)：
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篇9
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年9•11事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如robin blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的cpi，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因，分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情，可以從以下幾個(gè)方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場(chǎng)分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場(chǎng)規(guī)模小，無法滿足市場(chǎng)需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度，以此來防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國(guó)自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理
篇10
我國(guó)在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動(dòng)后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對(duì)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善是條好出路。
房地產(chǎn)投資基金概述
基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三大主體。
在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。
日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動(dòng)產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。
我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對(duì)資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。
我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國(guó)內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國(guó)金融市場(chǎng)中，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。
我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的障礙
現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。
專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國(guó)在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。
我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策
健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
篇11
目前,我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種,但房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是銀行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式,參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,直接和間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。這種單一的融資格局,無論是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展,還是對(duì)于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機(jī)。
房地產(chǎn)泡沫引發(fā)銀行危機(jī)的傳導(dǎo)機(jī)制
首先,由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持或者本幣升值使得資產(chǎn)類價(jià)格低估,房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì),市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資回報(bào)預(yù)期開始上升,吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)上部分人開始出現(xiàn)投機(jī)心理,認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲,于是加入到買房者的隊(duì)伍中,市場(chǎng)人氣聚集,房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴(kuò)大,開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià),房地產(chǎn)價(jià)格被進(jìn)一步推高,房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。此時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)偏離基礎(chǔ)價(jià)值,泡沫出現(xiàn),并隨著價(jià)格的上升逐步膨脹。
然后,隨著市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的增強(qiáng),眾多企業(yè)和機(jī)構(gòu)通過借貸使大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)沖擊,使需求大增。房地產(chǎn)價(jià)格被迅速拉升,房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格以更快的速度、更大的幅度偏離其內(nèi)在價(jià)值,泡沫被進(jìn)一步吹大和積累。由于金融機(jī)構(gòu)貸款以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮時(shí),投資者更容易獲得房地產(chǎn)貸款,其貸款額也隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升而不斷膨脹,金融機(jī)構(gòu)此時(shí)也容易被市場(chǎng)繁榮的景象所迷惑,放松了對(duì)貸款的審查。在價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí),泡沫成分被大量轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行和其他的金融機(jī)構(gòu)。
最后,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格被推到頂峰,價(jià)格停止上漲時(shí),部分理性的投機(jī)者開始對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生懷疑,政府部門也意識(shí)到事態(tài)的嚴(yán)重性,往往會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。此時(shí),人們的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),從眾和恐慌心理將導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的全面拋售,房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,泡沫在一瞬間迸裂,造成有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆賬、壞賬,銀行系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈。
房地產(chǎn)對(duì)銀行資金過度依賴的危害
(一)使宏觀調(diào)控政策處于被動(dòng)地位
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),屬于固定投資的范疇。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱時(shí),即固定投資過旺時(shí),政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)即成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格一旦出現(xiàn)較大幅度下跌,開發(fā)商與購(gòu)房人之間的博弈就會(huì)加劇,購(gòu)房人會(huì)采取停止還款的方式將銀行拖入博弈漩渦。例如為了控制經(jīng)濟(jì)過熱、降低通貨膨脹率,國(guó)家應(yīng)該采取緊縮性的財(cái)政或貨幣政策。但是中央銀行在宏觀調(diào)控中會(huì)考慮緊縮性的政策對(duì)商業(yè)銀行的影響,以滬為例,至2007年末,中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比例為32.2%,加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款,銀行信貸不少于半數(shù)流入樓市。這意味著如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題,將波及不少于15萬(wàn)億信貸資金的安全。央行權(quán)衡利弊,所以采取一種微調(diào)的步伐。這種多方面的考慮加上政策效應(yīng)的滯后性,可能會(huì)錯(cuò)過政策效應(yīng)的最佳時(shí)期,使得宏觀調(diào)控根本不能減輕經(jīng)濟(jì)過熱和使通貨膨脹率下降。
(二)形成對(duì)資源的不合理配置
房地產(chǎn)業(yè)的暴利,對(duì)社會(huì)資金產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”,社會(huì)大量的過剩資金、銀行貸款、各行業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)被紛紛吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上,會(huì)使生產(chǎn)投資相對(duì)萎縮,形成“產(chǎn)業(yè)空洞化”現(xiàn)象。對(duì)房地產(chǎn)的投資擠出了對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)品創(chuàng)新、高科技等其他亟需資金方面的投資。同時(shí),房地產(chǎn)還具有投資品和消費(fèi)品的特性,據(jù)統(tǒng)計(jì),住房消費(fèi)占家庭總消費(fèi)的比重高達(dá)65%-80%,隨著房?jī)r(jià)的上升,作為置業(yè)的消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升,那他們就會(huì)消減其他生活及娛樂消費(fèi)以購(gòu)置房產(chǎn)或用于歸還住房抵押貸款。
(三)導(dǎo)致市場(chǎng)上房地產(chǎn)投機(jī)行為
在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)正反饋原理預(yù)期未來房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步繁榮,其投資開發(fā)的動(dòng)機(jī)將不斷加強(qiáng);而在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí),銀行往往把房地產(chǎn)抵押貸款看作是優(yōu)質(zhì)貸款,并且放松對(duì)借款人資質(zhì)的審查,使房地產(chǎn)開發(fā)商可以更容易獲得銀行貸款,這進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)機(jī),最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的群體投機(jī)行為。在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期,市場(chǎng)需求將大幅度上升,對(duì)土地的需求隨之上升,由于政府掌握著土地配置的權(quán)利,開發(fā)商為爭(zhēng)奪土地將不惜采取各種方法,以致出現(xiàn)尋租和設(shè)租行為。
規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的措施
(一)加大房地產(chǎn)直接融資比例并減輕對(duì)商業(yè)銀行的間接融資比例
國(guó)家可采取措施建立適合國(guó)情的、多層次的房地產(chǎn)融資市場(chǎng),豐富投資工具,建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁、分擔(dān)、分散機(jī)制,化解集中于商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。這種多元化的融資市場(chǎng)既包括擁有債券融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級(jí)市場(chǎng),還包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)。這些創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得其發(fā)展所需的資金,而且可以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),又可以讓金融市場(chǎng)上的投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)高成長(zhǎng)性帶來的收益。金融多元化的最終目的是在金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)間建立一道防火墻,使得金融體系的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)體系的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)互相傳遞并放大影響,既保持金融體系的安全性,又保持房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性,不會(huì)由于緊縮性的貨幣政策而出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象,不會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)由于某一政策的影響出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。
篇12
本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實(shí)證研究，以期對(duì)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。
一、研究假說
1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)或縱向一體化，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，均衡利潤(rùn)，從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。
H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說，企業(yè)融資一般遵循的順序?yàn)椋簝?nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會(huì)選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過高。
H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
3.企業(yè)成長(zhǎng)性。成長(zhǎng)性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤(rùn)增長(zhǎng)速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長(zhǎng)期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠?jī)?nèi)部融資是不夠的。此外，成長(zhǎng)性高的企業(yè)未來前景往往被看好，增發(fā)新股可能會(huì)引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。
H3：企業(yè)成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費(fèi)用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時(shí)，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實(shí)際成本小于權(quán)益資本成本。就是說，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價(jià)值也越大。
H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指?jìng)鶆?wù)以外的因素對(duì)企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負(fù)債比例越小。
H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
6.資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對(duì)稱導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時(shí)產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)?？梢员Ｗo(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對(duì)稱引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。
H6：資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
7.短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動(dòng)性比率越高，流動(dòng)資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強(qiáng)，會(huì)支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動(dòng)資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會(huì)將其用來進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時(shí)短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國(guó)目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國(guó)有股“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對(duì)控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會(huì)采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。
H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
二、研究方法
本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。相對(duì)于截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計(jì)分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實(shí)證分析。
1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時(shí)，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報(bào)尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。
選擇2003年作為樣本公司的初始時(shí)點(diǎn)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運(yùn)行。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅字〔2010〕121號(hào)）第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，國(guó)家隨后也實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個(gè)分水嶺，研究2003年以后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實(shí)意義。
樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）的所有樣本，共144個(gè)。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時(shí)點(diǎn)之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實(shí)證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營(yíng)業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計(jì)結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個(gè)，包括如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽(yáng)光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。
2.變量設(shè)計(jì)。本次實(shí)證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說明如下：
企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對(duì)數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。
盈利能力：總資產(chǎn)報(bào)酬率[ROA，息稅前利潤(rùn)×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。
企業(yè)成長(zhǎng)性：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率[GROW（本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）÷上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]。
所得稅：實(shí)際所得稅稅率（TAX，實(shí)際繳納所得稅÷稅前利潤(rùn)）。
非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。
資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。
短期償債能力：速動(dòng)比率[QR（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債]。
股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。
三、實(shí)證結(jié)果分析
1.變量描述性統(tǒng)計(jì)分析。本次研究的樣本公司共計(jì)36家，共36個(gè)截面，時(shí)間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對(duì)每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2003―2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢(shì)，說明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。
對(duì)所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測(cè)值的結(jié)果略。
2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計(jì)算公式考慮，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。
3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對(duì)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗(yàn)；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗(yàn)；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Hausman檢驗(yàn)；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。
由F檢驗(yàn)結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機(jī)效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計(jì)意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長(zhǎng)性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：
LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit
4.實(shí)證結(jié)果分析。實(shí)證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實(shí)際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗(yàn)證了負(fù)債的抵稅作用會(huì)使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)會(huì)盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實(shí)證結(jié)果均與原假設(shè)一致。
與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強(qiáng)的情況下，企業(yè)也會(huì)盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評(píng)估企業(yè)時(shí)可能會(huì)弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值這一個(gè)指標(biāo)。
實(shí)證結(jié)果還表明，企業(yè)成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運(yùn)行；另一方面說明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)未能充分考慮公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國(guó)上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會(huì)傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會(huì)減少負(fù)債分散風(fēng)險(xiǎn)，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。
四、結(jié)論與建議
本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長(zhǎng)性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對(duì)優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：
1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機(jī)會(huì)和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。
2.充分考慮企業(yè)成長(zhǎng)性的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長(zhǎng)性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。
3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個(gè)別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。
（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）
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篇13
一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑
（一）準(zhǔn)備階段
由于金融市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國(guó)已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場(chǎng)內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機(jī)構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國(guó)立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的準(zhǔn)入、組織運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險(xiǎn)防范方面做出具體確切的規(guī)定。
（二）試點(diǎn)階段
由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實(shí)行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點(diǎn)。經(jīng)過一段時(shí)間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運(yùn)營(yíng)情況和投資者的市場(chǎng)反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。
（三）完善階段
經(jīng)過試點(diǎn)階段的試行和整改，我國(guó)單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運(yùn)營(yíng)已趨于成熟。此時(shí)政府可在市場(chǎng)上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實(shí)行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國(guó)可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善過程。
二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會(huì)公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會(huì)公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對(duì)象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴(yán)格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進(jìn)行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。
三、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源可分五種，分別為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私人財(cái)富迅速積累，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量的社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對(duì)金融資源配置起一定的促進(jìn)作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會(huì)保險(xiǎn)金等的管理機(jī)構(gòu)會(huì)作為機(jī)構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標(biāo)的也會(huì)由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達(dá)到良性循環(huán)的目的。
四、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位
針對(duì)目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，我國(guó)更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會(huì)小額閑散資金，促進(jìn)金融市場(chǎng)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時(shí)受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴(yán)格，從而降低基金的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動(dòng)性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對(duì)基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護(hù)，安全性更高也更適合我國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀；最后，針對(duì)我國(guó)目前較高的房屋空置率及嚴(yán)重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。
參考文獻(xiàn)：
[1]姜偉偉.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運(yùn)行機(jī)制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.
