引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)泡沫論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

對(duì)于泡沫一詞，根據(jù)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來(lái)獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價(jià)格飚升脫離其價(jià)值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

二、房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較

（一）美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)曾發(fā)生過(guò)由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營(yíng)房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸會(huì)，其后波及到商業(yè)銀行。儲(chǔ)貸會(huì)在美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場(chǎng)份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時(shí)期中，在國(guó)家優(yōu)惠政策推動(dòng)下，儲(chǔ)貸會(huì)一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，各種條例的取消也使儲(chǔ)貸會(huì)喪失利率優(yōu)勢(shì)，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲(chǔ)貸會(huì)則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過(guò)了需求，在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。

從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來(lái)最低的利率和低收入增長(zhǎng)率，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了與房主收入增長(zhǎng)率相反的趨勢(shì)，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”其實(shí)很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。

（二）日本的房地產(chǎn)泡沫

日本地價(jià)偏高的問(wèn)題一直存在，隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價(jià)尤其是城市地價(jià)也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價(jià)的年最高增幅達(dá)到42.5%，年漲幅超過(guò)20%的次數(shù)就有8次。一項(xiàng)關(guān)于地價(jià)指數(shù)與價(jià)格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價(jià)格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國(guó)的地價(jià)總額已經(jīng)折合美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地價(jià)泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開始推行的開放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)使日元利率自由化的舉措；二是日本對(duì)金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因?yàn)槿毡臼鞘澜缟先司恋亓孔钌俚膰?guó)家之一，整個(gè)國(guó)家對(duì)于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財(cái)富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。

1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開始破滅，房?jī)r(jià)大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十年的低迷。

（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫

有關(guān)專家認(rèn)為：銀行信貸擴(kuò)張?jiān)跂|亞國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國(guó)、馬來(lái)西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。

東南亞各國(guó)在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場(chǎng)的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國(guó)房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來(lái)西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開放的國(guó)家應(yīng)引以高度重視的問(wèn)題，不可掉以輕心。

三、國(guó)際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本和東亞等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過(guò)度支持、寬松的金融環(huán)境和過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)等。

（一）政府宏觀調(diào)控失誤

政府行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是在土地市場(chǎng)不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場(chǎng)機(jī)制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。例如以“政、官、財(cái)”一體化為特點(diǎn)的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過(guò)程中采取種種政策將國(guó)家發(fā)展目標(biāo)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來(lái)應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會(huì)三種力量的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。

（二）銀行貸款的過(guò)度支持

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。但金融支持過(guò)度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國(guó)家。在沒(méi)有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報(bào)率的領(lǐng)域或是通過(guò)控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價(jià)格極速膨脹。

（三）寬松的金融環(huán)境

寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床。縱觀各國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國(guó)國(guó)會(huì)在1980年通過(guò)的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來(lái)源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進(jìn)了美國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

（四）過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

資本在國(guó)際間的流動(dòng)是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)信號(hào)將誤導(dǎo)大量的國(guó)際游資在國(guó)際間流動(dòng)，則可能會(huì)成為國(guó)際游資流入國(guó)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會(huì)被進(jìn)一步放大。

隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和人民幣的升值，相應(yīng)的中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期，所以流入中國(guó)的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如我國(guó)2004年的外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到6099.32億美元，其中后三個(gè)月外匯儲(chǔ)備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個(gè)月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲(chǔ)備大部分流向了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而反過(guò)來(lái)，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格又吸引更多的外資進(jìn)入，過(guò)度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個(gè)正循環(huán)的強(qiáng)化過(guò)程。

四、房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個(gè)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時(shí)期，因此，吸取國(guó)際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國(guó)房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。

（一）加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策背景的改變，對(duì)房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對(duì)措施往往無(wú)能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

（二）加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過(guò)度支持

推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。這個(gè)過(guò)程中我們還要結(jié)合其他的措施來(lái)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)和調(diào)控，公開盡可能多的市場(chǎng)信息，減少市場(chǎng)中的信息不完全和不對(duì)稱情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來(lái)控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時(shí)，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的資本來(lái)源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來(lái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。

（四）警惕過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國(guó)際短期投資的投機(jī)性涌入。

加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長(zhǎng)期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵(lì)外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進(jìn)外資的同時(shí)，還應(yīng)調(diào)整本國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。

參考文獻(xiàn)：

1、范如國(guó).房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢大學(xué)出版社,2004.

篇2

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢(shì)。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。據(jù)泰國(guó)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，1998年1至7月，泰國(guó)破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬(wàn)，1998年又增加到200萬(wàn)。

(二)消費(fèi)銳減

Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，是當(dāng)樓價(jià)大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會(huì)擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場(chǎng)及其它行業(yè)。此外，地價(jià)的下跌使得居民個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分。以備不時(shí)之需，以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降2個(gè)百分點(diǎn)以上。

(三)經(jīng)濟(jì)增速下降

個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。

二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會(huì)民怨會(huì)增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報(bào)個(gè)案計(jì)算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬(wàn)人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價(jià)指數(shù)走勢(shì)基本上呈相反方向變動(dòng)，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時(shí)，犯罪率會(huì)上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。

我們?cè)僖陨Ⅻc(diǎn)圖重繪香港私人住宅售價(jià)指數(shù)(以平均計(jì)算)與犯罪率的關(guān)系。由點(diǎn)的分布來(lái)看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，香港社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。中產(chǎn)階級(jí)、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達(dá)不滿、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬(wàn)人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒(méi)有引起暴亂，亦沒(méi)有造成社會(huì)動(dòng)蕩不安。但在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請(qǐng)辭。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較堅(jiān)穩(wěn)，社會(huì)福利保障亦較其它東南亞國(guó)家完善，盡管民怨日深，但始終沒(méi)有造成太大的社會(huì)動(dòng)蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價(jià)走勢(shì)相似，但波動(dòng)幅度較細(xì)，支特度長(zhǎng)期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。

圖5為香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價(jià)由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房?jī)r(jià)下跌，說(shuō)明香港民意是有理智的。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，關(guān)系到政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機(jī)構(gòu)決策等。如果對(duì)房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有誤，將可能會(huì)對(duì)個(gè)人、企業(yè)和社會(huì)造成無(wú)法估量的損失。日本、東南亞、香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場(chǎng)，有互動(dòng)、跨國(guó)和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價(jià)格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機(jī)泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場(chǎng)。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來(lái)痛苦，也對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來(lái)沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過(guò)程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對(duì)策，特別是在設(shè)立預(yù)警機(jī)制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房?jī)r(jià)指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的實(shí)用性，而且對(duì)房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價(jià)值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機(jī)構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.

Passivevictims

Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.

Survivingvictims

PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.

His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".

WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.

Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone

Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.

Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.

Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.

Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.

MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.

Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.

Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.

篇3

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。

(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。

(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

篇4

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭龋窃谑艿礁鞣N客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭龋窃谑艿礁鞣N客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭龋窃谑艿礁鞣N客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題不在于局部的投資過(guò)熱，而是先天的發(fā)育不全，中國(guó)的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產(chǎn)業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場(chǎng)的不完善，二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不建全等等，這當(dāng)然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關(guān)，也在于中國(guó)的文化背景下，人們對(duì)新房猶為看重等有別于外國(guó)的觀念有關(guān)，但在現(xiàn)有的特定的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)自身也并沒(méi)有采取有效的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。

筆者認(rèn)為，應(yīng)本著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫不良影響的想法，來(lái)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)和其它的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多極化，使房地產(chǎn)業(yè)自身能夠有轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的能力（當(dāng)然，這與香港某些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)投資其它產(chǎn)業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是有區(qū)別的，內(nèi)地的房地產(chǎn)還不具備通過(guò)其他行業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力）。本文主要考慮通過(guò)促進(jìn)市場(chǎng)化住房租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元化經(jīng)營(yíng)問(wèn)題一：房地產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作為一種商品，房地產(chǎn)是特殊的，它的特殊性就表現(xiàn)在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國(guó)“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說(shuō)明人們不是不想消費(fèi)，只是消費(fèi)不起。如果通過(guò)多元化的經(jīng)營(yíng)，滿足了人們多級(jí)化的需求，房地產(chǎn)業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現(xiàn)狀，就要大力發(fā)展住房一級(jí)市場(chǎng)之外的其他多元市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展就事在必行了。

問(wèn)題二：為什么以房地產(chǎn)租賃為現(xiàn)階段發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)呢？

首先，住房個(gè)人所有化為市場(chǎng)化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)量和竣工面積逐年增長(zhǎng)，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級(jí)房市的住房租賃造就了成熟的條件與強(qiáng)大的供給能力。

其次，市場(chǎng)化住房租賃的潛在需求為租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)提供了巨大的動(dòng)力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國(guó)租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經(jīng)成了城市居民住房的第二大房源。其實(shí)包括西方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家在內(nèi)的大多數(shù)國(guó)家，住房的自有化也不是很高。

還有，對(duì)于已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，最好的辦法莫過(guò)于想辦法買出去，對(duì)于閑置了的房地產(chǎn)，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經(jīng)營(yíng)，對(duì)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫應(yīng)該是有益的。

問(wèn)題三：何謂多元化的經(jīng)營(yíng)？

其實(shí)沒(méi)有必要對(duì)它作什么定義，但有一點(diǎn)是要說(shuō)明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)等，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安居房等。按照國(guó)家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)的居民，其中當(dāng)然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)的差異將長(zhǎng)期存在，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)了多元化、多級(jí)化，這才是必需加快房地產(chǎn)多元化進(jìn)程的最根本原因。

在此要說(shuō)明的是，筆者并不對(duì)各種房地產(chǎn)品、各種經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行比較，更多是希望、呼吁多種房地產(chǎn)品、多種經(jīng)營(yíng)方式的到來(lái)。

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)呈現(xiàn)出多元化，而多元化的基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)品的多元化。而現(xiàn)在從總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品仍趨單一，而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒(méi)有做好這方面的準(zhǔn)備。其實(shí)早在1998年上海就有有識(shí)之士建議“利用空置商品房興辦大學(xué)生公寓”，這無(wú)疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應(yīng)該是研究房地產(chǎn)泡沫的初衷。本文并沒(méi)有深入的討論房屋租賃等多元化的經(jīng)營(yíng)方式對(duì)房地產(chǎn)的具體影響，只是寄希望于房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內(nèi)因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過(guò)分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力欠缺,對(duì)自然或人為產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的消化溶解能力又不足，這只會(huì)使本來(lái)就還處于成長(zhǎng)發(fā)育階段的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向畸型。

參考文獻(xiàn)：

1.張燦.金融泡沫理論研究.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003

2.謝金榮.不動(dòng)產(chǎn)金融.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1995

3.謝金榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī).經(jīng)濟(jì)管理出版社,2002

4.陳柏東,張東.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).華中理工大學(xué)出版社,1996

篇5

一，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地價(jià)格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場(chǎng)的缺失使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成典型的壟斷市場(chǎng)特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。

2.房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒(méi)有巨額的資金，企業(yè)無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。加上我國(guó)根深蒂固的地方保護(hù)意識(shí)，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。

3.地方政府經(jīng)濟(jì)利益影響下的房地產(chǎn)價(jià)格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房?jī)r(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序極不規(guī)范的根源。

4.城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化。隨著我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國(guó)的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對(duì)住房的需求加大。

5.房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善。我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)很不完善。現(xiàn)有的房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場(chǎng)的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場(chǎng)管理，使正常的租賃市場(chǎng)需求者望而卻步。

6.房地產(chǎn)投資與投機(jī)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)居民本就有購(gòu)房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來(lái)的家庭購(gòu)買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國(guó)投資渠道的狹窄和股票市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷使得房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫治理的對(duì)策

1.盡快建立土地要素市場(chǎng)。建立土地要素市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過(guò)程中被價(jià)值低估，在我國(guó)各地競(jìng)相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價(jià)值的嚴(yán)重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價(jià)、壟斷性信息優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤(rùn)越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過(guò)度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場(chǎng)，是從根本上改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)人為控制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政治利益。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績(jī)的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。

3.綜合運(yùn)用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時(shí)難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對(duì)性的稅收、金融政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。在當(dāng)前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對(duì)居民購(gòu)買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。對(duì)出租住房的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。對(duì)低收入者購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實(shí)行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過(guò)多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房?jī)r(jià)，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國(guó)城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房?jī)r(jià)，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛局面還會(huì)持較長(zhǎng)時(shí)間。如何進(jìn)一步改善我國(guó)居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國(guó)和諧社會(huì)建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標(biāo)，對(duì)此我們必須有清醒的認(rèn)識(shí)。

篇6

篇7

1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)

1.1 前人的研究結(jié)果

學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。孫繼國(guó)、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)泡沫與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。市場(chǎng)中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他們對(duì)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購(gòu)進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機(jī)泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產(chǎn)價(jià)格上漲加速，泡沫化劇烈。

曹天階[2]研究了消費(fèi)者需求與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。他認(rèn)為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國(guó)實(shí)行房改后，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來(lái)的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)。

王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會(huì)必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究?jī)H限于定性討論，近年來(lái)已有不少學(xué)者開始采用數(shù)理分析對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。

朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響。采用1999年——2009年我國(guó)30個(gè)省市土地供給量、房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計(jì)量模型，研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異，旨在土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格重要因素，土地供給量對(duì)我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異程度各不相同。土地供給量對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量的敏感程度相對(duì)較低。

1.2 本文的基本假設(shè)

基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個(gè)變量作為自變量來(lái)探討這些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。認(rèn)為這四個(gè)因素與北京市房地產(chǎn)價(jià)格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。

2 研究方法與設(shè)計(jì)

本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式針對(duì)這些因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響開展實(shí)證研究。調(diào)查對(duì)象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。

論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對(duì)象都是在這些界定人群中隨機(jī)抽取出來(lái)的。

本論文采用的是分層隨機(jī)抽樣的方法，可以比隨機(jī)抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計(jì)的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。

本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問(wèn)卷是240份，實(shí)際回收有效調(diào)查研究問(wèn)卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達(dá)到96.7%。

本論文采用李克特等級(jí)測(cè)量量表來(lái)測(cè)量所涉及的四個(gè)變量，投機(jī)者的投機(jī)、消費(fèi)者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無(wú)所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個(gè)問(wèn)題的每種可能的回答都被賦予一個(gè)的數(shù)值來(lái)反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對(duì)應(yīng)答者的態(tài)度進(jìn)行測(cè)量就是通過(guò)對(duì)這些數(shù)值進(jìn)行加總得出來(lái)的。

本論文通過(guò)為調(diào)查問(wèn)卷中的每個(gè)問(wèn)題的每種可能的答案都分配一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)賦值。

本論文中使用Cronbach α系數(shù)來(lái)測(cè)試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時(shí)，才視為測(cè)量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計(jì)要求的，是可以采用的。

由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對(duì)變量進(jìn)行相關(guān)分析。

用來(lái)測(cè)量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來(lái)表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。

篇8

前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過(guò)快所引致的泡沫型增長(zhǎng)愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超過(guò)正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對(duì)比，全國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國(guó)房?jī)r(jià)虛重，市場(chǎng)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房?jī)r(jià)下數(shù)量相對(duì)過(guò)剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過(guò)不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場(chǎng)失效，房?jī)r(jià)虛高。因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。

二．當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

從我國(guó)具體的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來(lái)自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過(guò)銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來(lái)分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來(lái)填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒(méi)有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已形成一個(gè)無(wú)形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長(zhǎng)期閑置。對(duì)此，1999年國(guó)土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過(guò)出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國(guó)的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無(wú)形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

4,、地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過(guò)程中大打折扣。例如，2010年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國(guó)保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。

有些居民對(duì)房地產(chǎn)的偏好過(guò)高，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫

通脹預(yù)期對(duì)于短期消費(fèi)的刺激為中國(guó)普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過(guò)度商業(yè)化、市場(chǎng)化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高

超高的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房?jī)r(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來(lái)銀(行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。

三．針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議

市場(chǎng)失效和政府失效的雙重壓力給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過(guò)中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績(jī)與房?jī)r(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對(duì)政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對(duì)購(gòu)房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購(gòu)買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問(wèn)題。

2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購(gòu)房成本

房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購(gòu)房者均持未來(lái)上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險(xiǎn)存在，售房者需要購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房?jī)r(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購(gòu)房建設(shè)和銷售樓盤的過(guò)程中須購(gòu)買和銷售與房?jī)r(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過(guò)金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房?jī)r(jià)泡沫。

3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過(guò)熱

除了各類市場(chǎng)手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房?jī)r(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對(duì)政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場(chǎng)上的謠言散布者，適時(shí)披露市場(chǎng)信息。

四．結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊存在著市場(chǎng)失效和政府失效的一系列問(wèn)題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，通過(guò)不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會(huì)找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻(xiàn)：

[1]向旭 論現(xiàn)行土地宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策 [學(xué)位論文]2005 - 上海交通大學(xué)：工商管理

[2]岑艷 我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革研究――物業(yè)稅開征的理論與操作分析 [學(xué)位論文]2007 - 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)：財(cái)政學(xué)

[3]李智勇 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素分析---基于中國(guó)貨幣政策調(diào)控背景 [學(xué)位論文] 2012 - 河北大學(xué)：金融學(xué)

篇9

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測(cè)分析有助于政策制定者了解市場(chǎng)行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑?duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過(guò)程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。

在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過(guò)程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來(lái)GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷售價(jià)格、二手房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。

2天津泡沫測(cè)度分析

房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說(shuō)是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過(guò)度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說(shuō)來(lái)與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說(shuō)購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過(guò)程中，城市人口會(huì)越來(lái)越多，外來(lái)的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說(shuō)他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。

這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來(lái)的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價(jià)格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價(jià)格

實(shí)際增長(zhǎng)率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇10

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房?jī)r(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)，只有不斷抬高房?jī)r(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50％的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤(rùn)，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房，或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

篇11

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)、壟斷、信息不對(duì)稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的探析

1.濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析

從1998年國(guó)內(nèi)開始實(shí)行住房制度改革開始,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2004年以來(lái)的快速增長(zhǎng),2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國(guó)家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)的居高不下,而濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況如何,筆者對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟(jì)南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量,以當(dāng)年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量,以上一年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格,建立蛛網(wǎng)模型。運(yùn)用Stata10.0普通最小二乘法對(duì)濟(jì)南市1998年～2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價(jià)格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因?yàn)樵?006年以后房屋銷售價(jià)格高于均衡價(jià)格Pe,所以隨著房?jī)r(jià)的逐年增長(zhǎng),商品房的供給量越來(lái)越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾更加嚴(yán)重。這會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強(qiáng)。如果任其這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸成為以房產(chǎn)投機(jī)主導(dǎo)的資產(chǎn)市場(chǎng),甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟(jì)南市場(chǎng)的泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論模型為基礎(chǔ)的實(shí)證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價(jià)格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率,ut為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來(lái)表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,如果θ值過(guò)高,房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能存在泡沫。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為θ>40%時(shí),認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗(yàn)和結(jié)論:根據(jù)濟(jì)南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2009年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)及2009年統(tǒng)計(jì)年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價(jià)格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國(guó)人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運(yùn)用Stata10.0估計(jì)方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計(jì)算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟(jì)南市的房地產(chǎn)投機(jī)度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說(shuō)明2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機(jī)需求,盡管投機(jī)性的需求可以在一定程度上擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場(chǎng),但是過(guò)度投機(jī)則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

3. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫,筆者選取了國(guó)際上比較公認(rèn)的2個(gè)測(cè)量指標(biāo):房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測(cè)度分析。

(1)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟(jì)南市近幾年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說(shuō)明濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)有發(fā)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會(huì)引發(fā)泡沫。筆者對(duì)濟(jì)南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測(cè)算,從中可以看到,這個(gè)指標(biāo)有逐年攀升的趨勢(shì),尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過(guò)了20%的泡沫警戒點(diǎn),而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期全社會(huì)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度,可以判定,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱傾向。

三、綜合評(píng)價(jià)及政策建議

通過(guò)以上價(jià)格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾隨著房?jī)r(jià)的上漲不斷加劇時(shí),開發(fā)商的壟斷地位就得到加強(qiáng);與此同時(shí),房?jī)r(jià)的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機(jī)理論的模型驗(yàn)證了濟(jì)南市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因還與投機(jī)因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒(méi)有顯示房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說(shuō)總體上并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過(guò)熱,依靠市場(chǎng)自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房?jī)r(jià)回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實(shí)可行的政策方案才能改變目前這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:

1.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時(shí)嚴(yán)懲開發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念。改變消費(fèi)者“居者有其屋”的觀念,鼓勵(lì)低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴(kuò)大住房面積。

3.緊縮央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問(wèn)題。對(duì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過(guò)累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M] 北京:清華大學(xué)出版社,2005.

[2] 周京奎,曹振良. 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論為基礎(chǔ)的實(shí)證分析[J] 山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2006(5)

[3] 何賽姣. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析與測(cè)度[D] 浙江工商大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

篇12

Key words： real estate；price bubble；model

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）11-0167-03

――――――――――――

作者簡(jiǎn)介：賀婷婷（1987-），女，湖南常德人，在讀研究生，研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)；朱紅梅（通訊作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向?yàn)橥恋刭Y源利用與土地經(jīng)濟(jì)。

1 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1.1 國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 Hirshleifer認(rèn)為，主觀信念是誘發(fā)投機(jī)的主要原因。市場(chǎng)中總有一些投資者明知房產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他們確信將來(lái)會(huì)有更多人愿意以更高的價(jià)格購(gòu)買，因此會(huì)不斷地購(gòu)入，最終形成房產(chǎn)泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）認(rèn)為，如果資產(chǎn)在流動(dòng)中價(jià)值沒(méi)有增加，而投資者支付了更高的價(jià)格，說(shuō)明這種資產(chǎn)存在著泡沫。

1.2 國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 劉琳認(rèn)為， 過(guò)度的投機(jī)需求、投資信貸的支持以及房產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)是導(dǎo)致泡沫的原因[2]。易憲容認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是完全建立在銀行過(guò)度支持的基礎(chǔ)上的[3]。周京奎通過(guò)一個(gè)博弈分析認(rèn)為，信念與金融支持過(guò)度是房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因[4]。李濤等人認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生[5]。張明用索羅斯的反射理論對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制做了新解釋。市場(chǎng)價(jià)格與參與者的預(yù)期之間是相互影響的，由于供給無(wú)彈性和需求的增長(zhǎng)，直接引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)正的預(yù)期，并在“反射”作用下逐漸被強(qiáng)化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫[6]。厲以寧則指出，從整體看不要輕易說(shuō)房地產(chǎn)是泡沫，“泡沫”只是迷霧，根源在于結(jié)構(gòu)。一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用房、商品房與高檔房的結(jié)構(gòu)不合理；二是各地房地產(chǎn)的定價(jià)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配，屬于地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)問(wèn)題[7]。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的成因，主要包括消費(fèi)者的投機(jī)心理導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏離其基礎(chǔ)價(jià)格不斷上升，過(guò)度投機(jī)，信貸支持，金融系統(tǒng)支持等，“羊群行為”使整個(gè)行業(yè)的非正常發(fā)展不再顯而易見從而使得泡沫不斷產(chǎn)生。

2 房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)模型

2.1 國(guó)外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通過(guò)世代交疊模型證明了只有在動(dòng)態(tài)無(wú)效率中，資產(chǎn)泡沫才可能出現(xiàn)。泡沫存在性的檢驗(yàn)緣自著名的希勒檢驗(yàn)（Shi1Ier，1981），希勒認(rèn)為，如果泡沫存在，資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在其基礎(chǔ)價(jià)值變化不大的時(shí)候異常的波動(dòng)，引出了資產(chǎn)價(jià)格的超常易變性檢驗(yàn)，希勒的研究結(jié)果拒絕了超常易變性的假設(shè)[10]。隨后，F(xiàn)lavin和Merton對(duì)于希勒檢驗(yàn)方法中的變量平穩(wěn)性發(fā)面提出質(zhì)疑，Merton認(rèn)為希勒拒絕了市場(chǎng)有效性假設(shè)和理性泡沫的存在性假設(shè)，由此West構(gòu)造了兩步檢驗(yàn)方法，結(jié)果同樣拒絕了資產(chǎn)價(jià)格超常易變性的存在[11]。可見早期對(duì)于泡沫的研究中，并沒(méi)有得出比較一致的結(jié)論，而且檢驗(yàn)的結(jié)果似乎也出乎人們的意料。自從八十年代以來(lái)，關(guān)于泡沫的分析更多的結(jié)合了具體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及行為金融的相關(guān)理論。

Campbell和Kyle（1988）[12]創(chuàng)建了股票市場(chǎng)的“噪聲交易”模型；DeLong（1990）[13]發(fā)展了一個(gè)基于行為人的正反饋行為的資產(chǎn)定價(jià)模型。Allen和Gorton（1991）[14]證明，即使所有的參與者都是理性的，投資者和資產(chǎn)組合管理者之間的問(wèn)題也會(huì)產(chǎn)生泡沫，Allen的模型還指出，資產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱使價(jià)格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格泡沫，等等。但是這類研究主要是針對(duì)于資本市場(chǎng)，其中又以股票市場(chǎng)的研究居多，主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究并不多見，Abraham[15]和Hendershotf[16]分別于1993和1996年對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行了實(shí)證的檢驗(yàn)，得出了沿海城市的房地產(chǎn)泡沫明顯大于內(nèi)陸城市的結(jié)論。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鑒股票市場(chǎng)的泡沫檢驗(yàn)方法建立了一個(gè)以預(yù)期房租收入現(xiàn)值為理論價(jià)格的泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?985-1998年的季度數(shù)據(jù)對(duì)香港的住房市場(chǎng)泡沫進(jìn)行了實(shí)證研究。Kar-Yiu Wong以泰國(guó)地產(chǎn)泡沫為背景設(shè)計(jì)了一個(gè)動(dòng)態(tài)模型，解釋了由于過(guò)度樂(lè)觀而形成的羊群效應(yīng)是如何產(chǎn)生泡沫以及最終又是如何導(dǎo)致泡沫膨脹和破裂的。

2.2 國(guó)內(nèi)研究模型 袁志剛和樊瀟彥通過(guò)局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)中理性泡沫存在的條件[18]。陸磊和李世宏參照J(rèn)ean Tirole的模型來(lái)研究居民的房地產(chǎn)投資決策和泡沫的形成與破裂過(guò)程[19]。陳日清，李雪增在總結(jié)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上。論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用。并以日本[20]為例進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)作用[21]。何正霞，許士春建立了一個(gè)跨期替代模型，通過(guò)分析居民的微觀決策來(lái)說(shuō)明房產(chǎn)泡沫的形成與破滅。研究表明：①只要存在預(yù)期房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格上升，便有房產(chǎn)的投機(jī)行為引起房產(chǎn)泡沫；②居民預(yù)期收入增加和銀行過(guò)度金融支持會(huì)加大房產(chǎn)泡沫；③實(shí)際利率的上升和預(yù)期收入的下降是房產(chǎn)泡沫破滅的主要外生沖擊變量[22]。孫偉，扈文秀在布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基礎(chǔ)上，通過(guò)修改測(cè)度因子，提出了房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度模型，描述了該測(cè)度模型中所需數(shù)據(jù)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下的獲取方法[23]。彭建林建立了一個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫進(jìn)行了研究。首先選取了6個(gè)變量作為模型的解釋變量，然后利用我國(guó)2001-2003年三年間全國(guó)除外的30個(gè)省級(jí)行政區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)共90對(duì)進(jìn)行回歸，在經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)后，采取了一個(gè)模型，據(jù)此來(lái)預(yù)測(cè)以后年份的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫[24]。

王琳，王洪衛(wèi)為檢驗(yàn)北京、上海兩市住宅及寫字樓市場(chǎng)泡沫的存在性，根據(jù)Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依賴?yán)碚搶?duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)；最后得出結(jié)論：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)泡沫，其中上海住宅市場(chǎng)的泡沫更為顯著[25]。韓冬梅，劉蘭娟，曹坤建立了商品房供給與需求的狀態(tài)空間模型，把基礎(chǔ)價(jià)值作為一種狀態(tài)變量被納入到模型中，對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明上海市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，并且近四年來(lái)平均泡沫程度達(dá)到22.5%[26]。朱述斌，申云，周潔文（2011）通過(guò)蛛網(wǎng)模型理論分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化之間互相推動(dòng)的循環(huán)[27]。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害以及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)泡沫除了對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響外，對(duì)我國(guó)政治的影響也不言而喻，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)如果出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫最后泡沫破滅時(shí)，會(huì)造成整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)不同程度的癱瘓，民心不穩(wěn)就容易引發(fā)暴亂，對(duì)我國(guó)政治體系也將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。要采取恰當(dāng)?shù)拇胧┦怪败浿憽薄?/p>

3.1 防止國(guó)際游資的侵?jǐn)_ 可以采取的措施包括：首先，制定相關(guān)政策嚴(yán)控外資投資我國(guó)房地產(chǎn)。商務(wù)部剛出臺(tái)規(guī)定嚴(yán)控外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)，但是具體措施還不完備；其次，建立更為靈活的匯率制度。我國(guó)雖然宣布匯率制度的改革，但由于浮動(dòng)幅度仍然偏小，國(guó)際投機(jī)資本仍然不斷流入我國(guó)。因此，建立靈活的匯率制度，使我們不再受制于匯率而失去貨幣政策的獨(dú)立性。

3.2 銀行應(yīng)該采取緊縮的信貸政策 在銀行利率、過(guò)戶登記、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和稅費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)加大管理力度。嚴(yán)格監(jiān)控這部分資本的流向，避免過(guò)度的投資需求嚴(yán)重誤導(dǎo)居民形成的心里預(yù)期，造成房?jī)r(jià)的劇烈漲跌和市場(chǎng)的動(dòng)蕩。

3.3 國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)合理的房地產(chǎn)稅收政策 應(yīng)當(dāng)盡快建立起一套規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系，根據(jù)住房面積征收不同比例的房產(chǎn)稅，全面發(fā)揮稅收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。政府通過(guò)開征空地稅以防止圈地、囤積土地，限制以投機(jī)為目的的炒地皮現(xiàn)象，同時(shí)還可促進(jìn)土地資源的合理配置，提高土地利用效率。在房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)強(qiáng)化增值稅的征收，增加投機(jī)者轉(zhuǎn)移成本，降低投機(jī)預(yù)期，以控制過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。

3.4 消費(fèi)者應(yīng)該學(xué)會(huì)理性思考房地產(chǎn)價(jià)格的非理性波動(dòng) 宣傳教育消費(fèi)者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購(gòu)房偏好。一旦購(gòu)房，有些人一輩子為還房貸不敢消費(fèi)，害怕失業(yè)，當(dāng)外部因素變動(dòng)，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現(xiàn)斷供，這樣因還不起貸款房產(chǎn)被收歸銀行，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定是一個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。其次，房地產(chǎn)的消費(fèi)投資者應(yīng)該量力而行，在自身的承受能力范圍之內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)或投資。

參考文獻(xiàn)：

[1]Hirshleifer， J. Speculation and Equilibrium： Information RisksMarkets[J].Quarterly Journal of Economics， 1975：89.

[2]劉琳，黃英，劉洪玉.房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2003，（1）.

[3]易憲容.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)， 2005，（5）.

[4]周京奎.信息不對(duì)稱、信念與金融支持過(guò)度：房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)博弈分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005，（8）.

[5]李濤，伍建平.房地產(chǎn)泡沫的成因.評(píng)估與預(yù)控建筑經(jīng)濟(jì)，2004，5：93，95.

[6]張明.從索羅斯的反射理論看房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)2004，2：73，74.

[7]厲以寧.房地產(chǎn)“泡沫”無(wú)礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展. http：// 2003-03-07.

[8]Tirole， J. Asset Bubbles and Overlapping Generation Econometrics 1985，Vol53：1499-1528.

[9]Philippe Weil Confidence and the Real Value of Money in an 0verlapping generation Economy Quanerly Journal of Economics，1987，Voll02：l-22.

[10]Shiller Robert Do Stock Prices Move too Much to Be Justi6ed by Subsequent Challges in Dividends American Economic Review，1981，Vol71：421-436.

[11]Kenneth D West A Specification Test for Speculative Bubbles Quarterly Journal of Economics，1987，Vol102：533-580.

[12]Marjorie A Flavin Excess Volatility in the Financial Markets： a Reassessment of the Empirical Evidence Journal of Po1itical Economy，1983，Vol91：929-956.

[13]J. Bradford deLong， Andrei Shleifer， Lawrence H Summers and Robert J. Waldmann Positive Feedback Invesetment Strategies and Destabilizing Rational Speculation The Journal of Finance，1900，Vol45：379-395.

[14]Franklin Allen， Gary Gorton Rationa J Finite Bubbles NBER Working Paper1991 NO W3707.

[15]Abraham J， Hendershott PH Patterns and determinants of metropolitan house prices National Bureau of Economic Research Working Paper 1993 N04l 96.

[16]Abraham J， Hender Shott PH Bubbles in metropo1itan housing markets Housing Res，1996，Vol：191-207.

[17]Hing Lin Clan， Shu Kan Lee and Kai Yin Woo Detecting rational bubbles the residential housing markets of Hong Kong Economic Modeling，2001，Vol18：6l-73.

[18]袁志剛，樊瀟彥.房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析經(jīng)濟(jì)研究[J].2003，（3）：34-43.

[19]陸磊，李世宏.微觀決策與經(jīng)濟(jì)體制：房地產(chǎn)泡沫下的居民―金融部門破產(chǎn)[J].金融研究，2004，（9）：34-50.

[20]邵謙謙，王洪.日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003，（05）.

[21]陳日清，李雪增.基于二值響應(yīng)模型的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法研究[J].統(tǒng)計(jì)研究Vol.24，No.9 Sep.2007.

[22]何正霞，許士春.統(tǒng)計(jì)與決策：房產(chǎn)泡沫的形成與破滅：基于收入與價(jià)格預(yù)期的跨期替代模型分析[J].2008，（20）（總第262期）.

[23]孫偉.基于R-B模型的房地產(chǎn)泡沫[J].FORECASTING 2008，27（4）.

[24]彭建林.基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫研究[J].平頂山工學(xué)院學(xué)報(bào).Vol.18 No.1Jan.2009.

篇13

所謂次級(jí)債即次級(jí)房貸，是指美國(guó)銀行機(jī)構(gòu)針對(duì)信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導(dǎo)致次級(jí)債危機(jī)的“兇手”是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲(chǔ)為了拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)，將利率一下子降到1%，美國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，但過(guò)剩的流動(dòng)性導(dǎo)致美元對(duì)歐元與黃金的大幅貶值，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和股市的不斷上漲。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達(dá)到頂點(diǎn)。然而，隨著美國(guó)的不斷加息，美國(guó)利率達(dá)5.25%后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級(jí)房貸難以償還和債券信用危機(jī)。

次級(jí)債危機(jī)引發(fā)全球股災(zāi)，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國(guó)大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場(chǎng)注資以救市。次級(jí)債危機(jī)的導(dǎo)火線是房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱與崩塌，中國(guó)同樣存在這種隱憂。其實(shí)，中國(guó)的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比美國(guó)次級(jí)債券風(fēng)險(xiǎn)還要高。因?yàn)椋瑥淖》堪唇业膶?duì)象來(lái)看，美國(guó)次級(jí)債券的次級(jí)貸款人信用還有等級(jí)之分（即“次級(jí)信用”），但對(duì)中國(guó)的按揭貸款者來(lái)說(shuō)，估計(jì)其中很大部分人甚至連“次級(jí)信用”都沒(méi)有。盡管國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)為美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是有限的，并且中國(guó)的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級(jí)債問(wèn)題，但是，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，從次貸危機(jī)爆發(fā)的前因后果中，國(guó)內(nèi)房市理應(yīng)得到深刻的教訓(xùn)。

一、美國(guó)地產(chǎn)泡沫分析

在美國(guó)有一個(gè)令人擔(dān)心的現(xiàn)象是，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期，大量投資者在踴躍在購(gòu)買房產(chǎn)，用于出租或等待價(jià)格上升后在賣，由此導(dǎo)致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進(jìn)一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數(shù)據(jù)充分表明，相對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)講，美國(guó)出租房屋供給已經(jīng)出現(xiàn)明顯過(guò)剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會(huì)導(dǎo)致房租下降，從而降低房地產(chǎn)投資者的收益。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（NAR）的調(diào)查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購(gòu)買而非自住。從歷史上來(lái)看，這個(gè)比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤(rùn)，如果租金疲軟，而房?jī)r(jià)上漲的話，一些投資者就會(huì)將房子賣掉。這就為房地產(chǎn)泡沫破滅埋下了危險(xiǎn)的導(dǎo)線。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的另一個(gè)跡象是房租大大低于正常水平。據(jù)波士頓托托`威頓研究公司的調(diào)查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費(fèi)和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來(lái)的最高紀(jì)錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費(fèi)是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產(chǎn)投資明顯過(guò)熱。

二、我國(guó)房地產(chǎn)概況

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。從住房制度改革以來(lái)短短幾年時(shí)間，縱觀國(guó)內(nèi)，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中國(guó)大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績(jī)的同時(shí)，也存在許多問(wèn)題。尤其近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒(méi)。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問(wèn)題，引發(fā)了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同

作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫

1．我國(guó)的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個(gè)調(diào)整周期延長(zhǎng)了：北京奧運(yùn)會(huì)造成的建設(shè)，加入WTO和開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入，在以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國(guó)內(nèi)投機(jī)資本炒作房?jī)r(jià)，既得利益集團(tuán)有意維持泡沫等，其惡果是維持時(shí)間越長(zhǎng)，泡沫越大，損失越大。

2．把住宅作為投資品。保守估計(jì)20%以上的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)。更大數(shù)量的居民購(gòu)買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有的資金達(dá)1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒(méi)有合適的渠道，于是親朋好友幾十個(gè)人湊幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤上，迅速抬高樓價(jià)再賣。可一旦房地產(chǎn)泡沫破裂房?jī)r(jià)開始下降，給這些投資行為帶來(lái)的損失就會(huì)一發(fā)不可收拾。

3．房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。我國(guó)80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款額這幾年來(lái)成倍增長(zhǎng)。不少消費(fèi)者只認(rèn)首付比例低，對(duì)于自己未來(lái)收入的預(yù)期或者過(guò)于樂(lè)觀，或者沒(méi)有認(rèn)真考慮還款，于是購(gòu)置住房的面積不斷擴(kuò)大。如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，消費(fèi)者只能延期還貸，全部風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移到銀行。我國(guó)的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行車房信貸，但實(shí)際上如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，過(guò)剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價(jià)拍賣。銀行最怕呆賬，我國(guó)商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過(guò)這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。

4．空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%，截至2004年4月末，我國(guó)空置一年以上的商品房面積為5529萬(wàn)平方米，空置率為57.6%。

5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤(rùn)就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因?yàn)樽铋L(zhǎng)也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時(shí)候。實(shí)際上還維持不到那時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商已囤積的低價(jià)土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會(huì)擊穿泡沫。

四、對(duì)策

雖然中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴(kuò)大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期過(guò)度增長(zhǎng)不僅帶來(lái)了房?jī)r(jià)過(guò)快的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為資本競(jìng)逐財(cái)富的對(duì)象、這些暴利對(duì)消費(fèi)者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市化、工業(yè)化、收入差距擴(kuò)大以及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、資源環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等有很大的負(fù)作用。如中國(guó)不斷增大的過(guò)剩流動(dòng)性主要集中在房地產(chǎn)業(yè)中，這就加劇了社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)業(yè)的既得利益集團(tuán)集中，加劇了社會(huì)收入分配的差距，也是促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨向過(guò)熱的重要原因。此外，它助長(zhǎng)了銀企勾結(jié)牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財(cái)富分配導(dǎo)向抑制了社會(huì)投資于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不利于鼓勵(lì)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新；影響了社會(huì)資源的總配置效益和社會(huì)福利的改進(jìn)。這些都是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)績(jī)效的巨大損失。雖然單從獲利指標(biāo)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有較高經(jīng)濟(jì)績(jī)效的產(chǎn)業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數(shù)人所占有并不是衡量一個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效高低的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因此，從綜合指標(biāo)來(lái)判斷就可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效不高，需要得到進(jìn)一步改善和提高

在美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)相對(duì)完善的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)里，房屋就是商品，商品就要根據(jù)市場(chǎng)供求的規(guī)律來(lái)流動(dòng)，政府并不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。然而次貸危機(jī)的爆發(fā)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境讓人深思中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。