引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、營(yíng)銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對(duì)策。
（二） 簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
二、營(yíng)銷策劃書的基本內(nèi)容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營(yíng)銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中，對(duì)策劃書的目的說的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
（二）、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況
對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；
樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析。
所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣；
樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
（四）營(yíng)銷目標(biāo)
營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。
（五）營(yíng)銷戰(zhàn)略
1、營(yíng)銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競(jìng)爭(zhēng)策略
通過前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。
1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
篇2
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種的方式：
（1）純；
（2）（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、 定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）
你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
二、 時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）
投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營(yíng)銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營(yíng)銷策劃書”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營(yíng)銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營(yíng)銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
篇3
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。
篇4
1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中現(xiàn)存的問題
①目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高關(guān)聯(lián)度的購(gòu)買行為，其購(gòu)買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費(fèi)者行為調(diào)研?？墒且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房地產(chǎn)開發(fā)過程中營(yíng)銷策劃者普遍忽視了對(duì)消費(fèi)者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。
②缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測(cè)因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用乃至決定項(xiàng)目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對(duì)未來政策走勢(shì)缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策，營(yíng)銷策劃也介入過晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至于到項(xiàng)目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。
③無(wú)視差異化競(jìng)爭(zhēng)。與普遍忽視消費(fèi)者研究相反，部分房地產(chǎn)開發(fā)商過度重視對(duì)同行競(jìng)爭(zhēng)者的研究，常常不惜花上半年的時(shí)間動(dòng)員全公司的力量，發(fā)動(dòng)地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國(guó)的假想敵都無(wú)不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實(shí)質(zhì)性意義，得出的結(jié)論不能指導(dǎo)我們的實(shí)際工作。事實(shí)上房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同，即便地段不同也不會(huì)有任何兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)同質(zhì)化，既然不會(huì)有同質(zhì)化，那就絕不會(huì)面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競(jìng)爭(zhēng)。
④“克隆”現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃實(shí)踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和極有價(jià)值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營(yíng)銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)、參加各類策劃培訓(xùn)班；二是要請(qǐng)知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃演講會(huì)，并邀請(qǐng)知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時(shí)，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個(gè)樓盤的營(yíng)銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。
⑤過分依賴廣告攻勢(shì)。有些房地產(chǎn)策劃者過分強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢(shì)”“、強(qiáng)大的空中優(yōu)勢(shì)”，偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會(huì)影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產(chǎn)策劃者應(yīng)該針對(duì)具體項(xiàng)目量體裁衣，作出合理的廣告費(fèi)用預(yù)算。
2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃發(fā)展趨勢(shì)
①?gòu)?qiáng)化品牌戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃者應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌
②適應(yīng)消費(fèi)者個(gè)性化要求。隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，消費(fèi)者偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃者應(yīng)該針對(duì)不同消費(fèi)者進(jìn)行日趨明朗的市場(chǎng)細(xì)分，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群，比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。
③調(diào)整營(yíng)銷模式，建立全程營(yíng)銷機(jī)制。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)營(yíng)銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該大同小異以客戶導(dǎo)向型全過程營(yíng)銷理念為指導(dǎo)，營(yíng)銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場(chǎng)興奮點(diǎn)創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個(gè)項(xiàng)目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對(duì)客戶適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部，經(jīng)常性地與客戶溝通項(xiàng)目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項(xiàng)目策劃，與客戶形成互動(dòng)的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。
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篇5
在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境條件下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著3C挑戰(zhàn)。所謂3C，即：Customer（顧客）、Competition（競(jìng)爭(zhēng)）和Change（變革）。這三個(gè)方面的挑戰(zhàn)已深入地滲透到以顧客為中心的管理工作之中，使得任何企業(yè)都不得不面對(duì)其強(qiáng)大的壓力。因此，在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，提供具有完美質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，建立一支能在復(fù)雜多變的環(huán)境中隨機(jī)應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)是目前房地產(chǎn)企業(yè)管理者工作的重點(diǎn)所在，也是其生存與發(fā)展的必要條件。在應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的眾多的管理方法中，近年來興起的6σ管理法是其中最重要的一種。6σ管理不僅是對(duì)技術(shù)層面的突破，更重要的是它承載著現(xiàn)代管理理念。6σ管理活動(dòng)起源于美國(guó)摩托羅拉公司，該公司實(shí)施的“質(zhì)量振興計(jì)劃”內(nèi)容包括加快產(chǎn)品開發(fā)、大幅度提高產(chǎn)品質(zhì)量以及通過調(diào)整生產(chǎn)過程來降低成本等，希望以此提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而6σ管理是這一計(jì)劃的關(guān)鍵。此后許多著名的企業(yè)如通用電氣、愛立信、IBM、索尼等也紛紛效仿，這對(duì)當(dāng)代質(zhì)量管理產(chǎn)生了重要的影響。如今6σ管理方式已經(jīng)被看作是企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)成功并將其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化的綜合管理體系和發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)理論是西方管理理論的熱點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也成為現(xiàn)代企業(yè)的重要組織形式。本文在對(duì)6σ管理的內(nèi)涵進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討它在中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的應(yīng)用。
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是建設(shè)部重點(diǎn)管理的行業(yè)之一。20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，但是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀卻不容人樂觀，在其迅猛發(fā)展的同時(shí)也伴生了一些不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，普遍存在著人力資源匱乏、管理水平低、項(xiàng)目運(yùn)作能力差、資產(chǎn)負(fù)債率高、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、相互模仿嚴(yán)重的問題。此外，還有相當(dāng)數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性差、凝聚力低、銷售人員 “出工不出力”的問題，直接影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，具體表現(xiàn)在以下5個(gè)方面。
1. 營(yíng)銷行為存在不合理和不合法現(xiàn)象。近年來，中國(guó)城鄉(xiāng)人民的住房水平有了很大的提高，住房消費(fèi)市場(chǎng)日趨活躍，住房消費(fèi)的不斷增大，對(duì)提高居住水平，改善居住結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮起到了積極作用。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷行為缺乏強(qiáng)有力的法制監(jiān)控，開發(fā)商信譽(yù)意識(shí)淡薄，商品房營(yíng)銷行為不合理及違法現(xiàn)象屢有發(fā)生，如：銷售出去的商品房質(zhì)量不高甚至有嚴(yán)重的質(zhì)量隱患，給消費(fèi)者帶來?yè)p害；商品房銷售合同不規(guī)范，有的強(qiáng)制使用自行規(guī)定的格式合同，致使消費(fèi)者上當(dāng)；房屋面積“短斤少兩”，合同約定的面積與實(shí)際不符；商品房預(yù)售廣告虛假問題比較突出；售后服務(wù)措施不落實(shí)，維修責(zé)任不明確，維修管理不到位，維修不及時(shí)等。
2. 缺乏科學(xué)合理的營(yíng)銷體系。營(yíng)銷體系是連接企業(yè)市場(chǎng)的橋梁，它主要由市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)、目標(biāo)、訂價(jià)、推廣、交易、銷售服務(wù)、營(yíng)銷管理等方面組成。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)在探索組建自己的營(yíng)銷體系，營(yíng)銷工作有計(jì)劃、有步驟、有措施地向縱深發(fā)展方面還有許多不足之處。如市場(chǎng)調(diào)查不力，預(yù)測(cè)工作不夠；營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)、規(guī)范；促銷推廣缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新；銷售服務(wù)有待提高；管理工作滯后，營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)低等。
3. 個(gè)人崇拜論。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)牽涉到很多方面的綜合性、系統(tǒng)性的工程，從市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)研究分析到市場(chǎng)推廣是一個(gè)需要做大量前期工作的遞進(jìn)式過程，少一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可行的，這些單憑一個(gè)人的單薄力量是根本辦不到的。而在目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，存在著這樣一種現(xiàn)象：某一個(gè)人曾成功策劃過一個(gè)項(xiàng)目，那么他就被推崇為“策劃大師、營(yíng)銷專家”，有些人還主觀地把全盤希望寄托在這樣人的身上，希望能通過“策劃大師、營(yíng)銷專家”實(shí)現(xiàn)他們的營(yíng)銷目標(biāo)。
4. 廣告萬(wàn)能論?！爸灰阍敢馔稄V告，我包你樓盤銷售火”。很多開發(fā)商誤認(rèn)為營(yíng)銷就是做廣告。用廣告取代營(yíng)銷已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)通病。其實(shí)，廣告只是營(yíng)銷策劃中的一個(gè)部分，是先有營(yíng)銷策劃后有廣告，而不是先有廣告而后有營(yíng)銷策劃的。廣告的內(nèi)容和方式要根據(jù)營(yíng)銷策劃書的要求去，而且，廣告怎么做、說什么、怎么安排期和媒體，都是在營(yíng)銷策劃的時(shí)候預(yù)先考慮好了的。廣告應(yīng)該是營(yíng)銷策劃工作的有益補(bǔ)充。
5. 惟經(jīng)驗(yàn)決定論。目前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在經(jīng)驗(yàn)決定論，這種做法是忽略產(chǎn)品本身而依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)去做營(yíng)銷工作。這種做法的缺陷最直接的表現(xiàn)就是一個(gè)“炒”字，會(huì)“炒”就是營(yíng)銷高手，能“炒”就會(huì)有市場(chǎng)，大興“炒作之風(fēng)”。其實(shí)這種不科學(xué)不理智的營(yíng)銷不能稱之為真正的市場(chǎng)營(yíng)銷。
二、6σ管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中的作用及其實(shí)施
小寫的字母“σ”（sigma）是一個(gè)希臘字母σ的中文譯音,統(tǒng)計(jì)學(xué)用來表示標(biāo)準(zhǔn)偏差,即數(shù)據(jù)的分散程度。對(duì)連續(xù)可計(jì)量的質(zhì)量特性用“σ”度量質(zhì)量特性總體上對(duì)目標(biāo)值的偏離程度。6σ管理是一種數(shù)據(jù)導(dǎo)向的管理方法，有別于其他以經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)的決策，6σ管理更愿意相信數(shù)據(jù)而不是經(jīng)驗(yàn)。它以“以顧客為導(dǎo)向，真正關(guān)注顧客，倡導(dǎo)全員參與管理，尋求無(wú)邊界合作”為理念進(jìn)行管理，已成為一種重要的戰(zhàn)略舉措和管理哲學(xué)。6σ管理法的推行，加強(qiáng)了企業(yè)自上而下、自下而上和跨部門的團(tuán)隊(duì)工作，改進(jìn)公司內(nèi)部的協(xié)作以及與供方和顧客等相關(guān)利益者的合作。因此6σ在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目高效團(tuán)隊(duì)過程中發(fā)揮著極大的作用。
西格瑪數(shù)值及其對(duì)應(yīng)的PPM值和合格率如表1所示：
需要注意的是，這里所指的PPM數(shù)值，不是指缺陷或不合格產(chǎn)品數(shù)，而是指造成缺陷的差錯(cuò)機(jī)會(huì)，本文主要是指影響建設(shè)高效銷售團(tuán)隊(duì)的因素。
（一）6σ管理在房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的作用
營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和凝聚力的強(qiáng)弱，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此建立高效的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通過6σ管理法來優(yōu)化項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的工作程序，通過優(yōu)化工作程序來建立高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。6σ在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中的作用具體表現(xiàn)在以下4個(gè)方面。
1. 使團(tuán)隊(duì)成員的選擇有明確的目標(biāo)。6σ要求企業(yè)從客戶的角度，而不是從自己的角度來看待企業(yè)內(nèi)部的各種流程，用客戶的要求來建立標(biāo)準(zhǔn)，以此來評(píng)估企業(yè)流程的有效性與合理性，并最終依此設(shè)立產(chǎn)品與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)格。因此，在房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)成員的組建活動(dòng)中，項(xiàng)目經(jīng)理選擇成員的最終目標(biāo)是為房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)規(guī)劃提供符合要求的員工，以滿足營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)用人的需要。
2. 使項(xiàng)目成員的選擇有了明確的工作流程。如同企業(yè)的生產(chǎn)部門要遵循嚴(yán)格的生產(chǎn)流程一樣，項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行項(xiàng)目成員選擇時(shí)也要有清晰的工作流程，而6σ管理法是運(yùn)用一套完整的方法論對(duì)企業(yè)的每一個(gè)流程環(huán)節(jié)、運(yùn)作方式以至于企業(yè)文化進(jìn)行改進(jìn)與控制的，因此，在銷售經(jīng)理物色房地產(chǎn)營(yíng)銷人員時(shí)，運(yùn)用6σ管理法，同有關(guān)負(fù)責(zé)人談判，將合乎要求的人員編入該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，整個(gè)選擇流程使得銷售經(jīng)理有明確的選擇目標(biāo)以及為實(shí)現(xiàn)部門目標(biāo)而采取的具體措施。
3. 有利于增加項(xiàng)目成員選擇效果的可測(cè)性。在6σ的企業(yè)氛圍之中，6σ決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和決策者必須要以數(shù)字為依據(jù)，用事實(shí)說話，而不是只憑感覺和喜好。它要求用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析方法來構(gòu)筑對(duì)影響企業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵變量和最優(yōu)目標(biāo)的理解。而在營(yíng)銷成員選擇的整個(gè)流程中，由于存在著大量的數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理通過6σ管理法設(shè)立一系列的指標(biāo)，將數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)分析，以此對(duì)選擇工作的質(zhì)量進(jìn)行測(cè)定，保證最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4. 有利于營(yíng)造學(xué)習(xí)型的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)氛圍。6σ管理體現(xiàn)了不斷改進(jìn)和崇尚學(xué)習(xí)的企業(yè)文化，它能為營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)具備組織能力、激勵(lì)能力、學(xué)習(xí)能力、項(xiàng)目管理技術(shù)和數(shù)理統(tǒng)計(jì)診斷能力的團(tuán)隊(duì)成員，這些人員組成了能適應(yīng)變革和競(jìng)爭(zhēng)的核心力量，他們隨時(shí)聽取顧客和業(yè)主的聲音，并根據(jù)他們的需要不斷地改進(jìn)工作。
（二）6σ在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的實(shí)施步驟
6σ管理不僅可以為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)降低成本，提高團(tuán)隊(duì)的績(jī)效以及顧客滿意度，還可以消除團(tuán)隊(duì)建設(shè)中產(chǎn)生的缺陷，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作質(zhì)量。在團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，實(shí)施6σ管理一般采用DMAIC循環(huán)法，其包含界定（Define）、測(cè)量（Measure）、分析（Analyze）、改進(jìn)（Improve）和控制（Control）五個(gè)工作步驟。
1. 界定（Define）。界定階段是為后續(xù)工作解決一些基本問題，包括要?jiǎng)?chuàng)建什么樣的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)？項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的規(guī)模大?。繄F(tuán)隊(duì)成員的知識(shí)水平、專業(yè)技能怎樣？創(chuàng)建什么樣的團(tuán)隊(duì)文化等等，通過這些問題的解決來制定DMAIC計(jì)劃。在這一階段，營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中主要包括創(chuàng)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)描述和確定項(xiàng)目流程與規(guī)范。
2. 測(cè)量（Measure）。通過對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)文化對(duì)項(xiàng)目成員的影響力度及營(yíng)銷業(yè)績(jī)的測(cè)量，對(duì)市場(chǎng)信息的敏感性對(duì)銷售過程中重要情報(bào)的反饋情況，在營(yíng)銷過程中團(tuán)隊(duì)成員之間的知識(shí)、技能上的互補(bǔ)狀況，解決客戶沖突及其他人際關(guān)系等方面進(jìn)行效果分析。在這一階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)主要是通過測(cè)量及效果分析，用事實(shí)和數(shù)據(jù)評(píng)估現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與理想中的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有哪些差距。
3. 分析（Analyze）。通過第二階段獲得的數(shù)據(jù)，分析項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)績(jī)效與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因。該階段在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的應(yīng)用主要是通過測(cè)量得來的數(shù)據(jù)來分析現(xiàn)實(shí)團(tuán)隊(duì)與理想團(tuán)隊(duì)之間產(chǎn)生差距的原因以及通過分析找到消除兩者之間差距的有效措施。
4. 改進(jìn)（Improve）。這一階段是6σ管理的核心過程，通過大量的數(shù)據(jù)分析，尋找優(yōu)化營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、提高團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的方案，以消除或減少低效率。這一階段在房地產(chǎn)項(xiàng)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中也是最為關(guān)鍵的一環(huán)，通過過程的改進(jìn)，消除團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中存在的不合理之處，使團(tuán)隊(duì)績(jī)效逐步達(dá)到或接近預(yù)期的目標(biāo)。
5. 控制（Control）。這一過程是使改進(jìn)后的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)程序化、規(guī)范化、文件化，并通過有效的檢測(cè)方法保持改進(jìn)的成果，防止返回到改進(jìn)前的狀態(tài)。在這一階段，關(guān)鍵是要對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行長(zhǎng)期的控制并采取有效的措施以維持目前的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)狀態(tài)，保證項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)以一種團(tuán)結(jié)、高效、高能的精神狀態(tài)實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行6σ管理進(jìn)行項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)可以杜絕項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中存在的問題，有利于建立一支團(tuán)結(jié)向上、配合默契的高效團(tuán)隊(duì)，這對(duì)提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作能力和工作效率具有重大的推動(dòng)作用，可以很好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的終極目標(biāo)。
三、6σ管理思想在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的模型
房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)貫穿整個(gè)團(tuán)隊(duì)管理過程，從創(chuàng)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的描述開始一直到判斷團(tuán)隊(duì)的績(jī)效是否與預(yù)期的目標(biāo)一致，通過不斷循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)（具體模型見圖1）。
該模型在整個(gè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中，始終以顧客滿意為導(dǎo)向，注重團(tuán)隊(duì)工作和團(tuán)隊(duì)決策。這里的顧客不僅指企業(yè)外部的顧客――購(gòu)房者、潛在購(gòu)買者、業(yè)主等，還包括項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員。這樣，通過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的共同努力，盡心盡力地為團(tuán)隊(duì)工作，不斷提高外部購(gòu)房者的滿意度，以求完美實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。除此之外，在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的整個(gè)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理要注重培養(yǎng)項(xiàng)目成員追求完美、不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)和無(wú)邊界合作的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)文化，營(yíng)造學(xué)習(xí)型的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，這同樣是營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目的。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中與房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度、項(xiàng)目成本預(yù)算和控制、范圍管理和質(zhì)量管理同樣重要。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以為降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，快速、高效、保質(zhì)、保量地完成房地產(chǎn)的銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)顧客的最大滿意度提供保障。在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，引入6σ管理方法，對(duì)于提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量，防止個(gè)人崇拜，提高團(tuán)隊(duì)決策能力、建立學(xué)習(xí)型的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)具有舉足輕重的作用。
參考文獻(xiàn)：
［1］王彥偉.六西格瑪管理與團(tuán)隊(duì)建設(shè)［J］.沿海企業(yè)與科技，2005，（5）.
篇6
（一）房地產(chǎn)策劃的起源
房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因?yàn)橹挥挟?dāng)一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時(shí)房地產(chǎn)策劃才會(huì)出現(xiàn)。
（二）建筑策劃的起源
在國(guó)外，建筑策劃的原始思想來源于建筑設(shè)計(jì)前期的“民眾參與聽詢?cè)O(shè)計(jì)”，以避免居住環(huán)境的營(yíng)造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當(dāng)時(shí)城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重的情形下展開的，為了基本建設(shè)項(xiàng)目投入資金的高回報(bào)，保證建成環(huán)境和空間功能的高效益，城市建設(shè)職能部門、開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開始對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究?jī)A注極大的心血，把研究成果運(yùn)用到城市的基本建設(shè)中去，這為后來的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準(zhǔn)備。
1959年美國(guó)威廉.佩納在《建筑實(shí)錄》上發(fā)表“建筑分析——一個(gè)好設(shè)計(jì)的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀(jì)80年代以后，以羅伯特.赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學(xué)者又不斷將研究向前推進(jìn)。在日本和英國(guó)，也有相當(dāng)多的學(xué)者長(zhǎng)期以來對(duì)此進(jìn)行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。
二、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的基本內(nèi)容和操作程序
（一）房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容
房地產(chǎn)策劃并沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，可借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對(duì)策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。
（二）房地產(chǎn)策劃的程序步驟
房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)(主題策劃)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃(后期策劃)。
（三）建筑策劃的概念和內(nèi)容
建筑策劃的內(nèi)容包括：
1.對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確。
2.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握，如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等。
3.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握，如使用者、住戶商家、物業(yè)管理者、功能要求等。
4.對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計(jì)，把空間構(gòu)想的東西提出來，進(jìn)行空間評(píng)價(jià)。
5.建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。
（四）建筑策劃的操作程序
建筑策劃運(yùn)行主要的6個(gè)步驟為：（1）制定目標(biāo)，研究目標(biāo)，成立策劃組，安排工作進(jìn)度；（2）收集相關(guān)信息條件；（3）提出策劃初步構(gòu)想；（4）研究需求；（5）總結(jié)出各項(xiàng)策劃要點(diǎn)；（6）制定策劃書。
三、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別聯(lián)系
（一）共同特征
因?yàn)槎紝儆诓邉澔顒?dòng)，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:
1.綜合性。二者進(jìn)行研究和實(shí)踐的領(lǐng)域都位于幾個(gè)學(xué)科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學(xué)科綜合借鑒相關(guān)學(xué)科知識(shí)的特征。
2.實(shí)性。由于它們都是對(duì)未來適應(yīng)性和成果的預(yù)測(cè)，因此二者都非常重視對(duì)歷史資料、現(xiàn)狀項(xiàng)目、現(xiàn)有條件和社會(huì)實(shí)態(tài)的調(diào)查與分析。
3.域性。建筑是要建在一個(gè)特定的地點(diǎn)，這就涉及了不同建設(shè)地點(diǎn)的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無(wú)論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。
4.統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強(qiáng)調(diào)策劃活動(dòng)是一個(gè)龐大和科學(xué)的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時(shí)各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。
5.活性。這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評(píng)估和修正，同時(shí)，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。
（二）房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別
1.主要目標(biāo)。房地產(chǎn)策劃的主要目標(biāo)是以科學(xué)的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和管理等方面的專業(yè)建議，使開發(fā)商能夠合理地運(yùn)用社會(huì)資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標(biāo)。建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟(jì)性方面，但重點(diǎn)不是考慮如何獲得回報(bào)，而是關(guān)注建筑對(duì)于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標(biāo)，是為了使建筑能夠更好地為開發(fā)者、使用者和社會(huì)服務(wù)，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對(duì)投資者、使用者、建筑師的價(jià)值取向做出平衡。同時(shí)，它還要通過對(duì)現(xiàn)狀的科學(xué)分析，做出合理預(yù)測(cè)，直接為下一步的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個(gè)符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。
2.研究對(duì)象和范圍。房地產(chǎn)策劃的對(duì)象通常被認(rèn)為包括投資分析、項(xiàng)目開發(fā)、工程管理和營(yíng)銷推廣四個(gè)方面。
建筑策劃的研究對(duì)象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。
3.服務(wù)對(duì)象。房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對(duì)象是開發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個(gè)體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對(duì)象可以是投資者、使用者，甚至社會(huì)大眾，實(shí)際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。
4.人員構(gòu)成。根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會(huì)包括建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員，但因其目標(biāo)的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點(diǎn)。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟(jì)師、社會(huì)學(xué)家、類學(xué)家等等。
篇7
一、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的起源
1、建筑策劃的起源
在國(guó)外,建筑策劃的原始思想來源于建筑設(shè)計(jì)前期的“民眾參與聽詢?cè)O(shè)計(jì)”,以避免居住環(huán)境的營(yíng)造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當(dāng)時(shí)城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重的情形下展開的,為了基本建設(shè)項(xiàng)目投入資金的高回報(bào),保證建成環(huán)境和空間功能的高效益,城市建設(shè)職能部門、開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開始對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究?jī)A注極大的心血,把研究成果運(yùn)用到城市的基本建設(shè)中去,這為后來的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準(zhǔn)備。
1959年美國(guó)威廉•佩納在《建筑實(shí)錄》上發(fā)表“建筑分析――一個(gè)好設(shè)計(jì)的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀(jì)80年代以后,以羅伯特•赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學(xué)者又不斷將研究向前推進(jìn)。在日本和英國(guó)，也有相當(dāng)多的學(xué)者長(zhǎng)期以來對(duì)此進(jìn)行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。
2、房地產(chǎn)策劃的起源
房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因?yàn)橹挥挟?dāng)一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時(shí)房地產(chǎn)策劃才會(huì)出現(xiàn)。
二、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容和操作程序
1、建筑策劃的概念和內(nèi)容
建筑策劃的內(nèi)容包括:
1）對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確;
2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握,如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等;
3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握,如使用者、住戶商家、物業(yè)管理者、功能要求等;
4）對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計(jì),把空間構(gòu)想的東西提出來,進(jìn)行空間評(píng)價(jià)
5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定,包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。
2、建筑策劃的操作程序
建筑策劃運(yùn)行主要的6個(gè)步驟為:
①制定目標(biāo),研究目標(biāo),成立策劃組,安排工作進(jìn)度;
②收集相關(guān)信息條件;
③提出策劃初步構(gòu)想;
④研究需求;
⑤總結(jié)出各項(xiàng)策劃要點(diǎn);
⑥制定策劃書。
3、房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容
房地產(chǎn)策劃并沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，可資借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對(duì)策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。
4、房地產(chǎn)策劃的程序步驟
房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)(主題策劃)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃(后期策劃)。
三、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的區(qū)別聯(lián)系
1、共同特征
因?yàn)槎紝儆诓邉澔顒?dòng)，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:
1）綜合性――二者進(jìn)行研究和實(shí)踐的領(lǐng)域都位于幾個(gè)學(xué)科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學(xué)科綜合借鑒相關(guān)學(xué)科知識(shí)的特征。
2）實(shí)性――由于它們都是對(duì)未來適應(yīng)性和成果的預(yù)測(cè)，因此二者都非常重視對(duì)歷史資料、現(xiàn)狀項(xiàng)目、現(xiàn)有條件和社會(huì)實(shí)態(tài)的調(diào)查與分析。
3）域性――建筑是要建在一個(gè)特定的地點(diǎn)，這就涉及了不同建設(shè)地點(diǎn)的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無(wú)論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。
4）統(tǒng)性――房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強(qiáng)調(diào)策劃活動(dòng)是一個(gè)龐大和科學(xué)的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時(shí)各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。
5）活性――這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評(píng)估和修正，同時(shí)，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。
2、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別
1）主要目標(biāo)
房地產(chǎn)策劃的主要目標(biāo)是以科學(xué)的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和管理等方面的專業(yè)建議，使開發(fā)商能夠合理地運(yùn)用社會(huì)資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標(biāo)，建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟(jì)性方面，但重點(diǎn)不是考慮如何獲得回報(bào)，而是關(guān)注建筑對(duì)于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標(biāo)，是為了使建筑能夠更好地為開發(fā)者、使用者和社會(huì)服務(wù)，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對(duì)投資者、使用者、建筑師的價(jià)值取向做出平衡。同時(shí)，它還要通過對(duì)現(xiàn)狀的科學(xué)分析，做出合理預(yù)測(cè)，直接為下一步的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個(gè)符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。
2）研究對(duì)象和范圍
房地產(chǎn)策劃的對(duì)象通常被認(rèn)為包括投資分析、項(xiàng)目開發(fā)、工程管理和營(yíng)銷推廣四個(gè)方面。
建筑策劃的研究對(duì)象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。
3）務(wù)對(duì)象
房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對(duì)象是開發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個(gè)體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對(duì)象可以是投資者、使用者，甚至社會(huì)大眾，實(shí)際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。
4）人員構(gòu)成
根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會(huì)包括建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員，但因其目標(biāo)的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點(diǎn)。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟(jì)師、社會(huì)學(xué)家、類學(xué)家等等。
四、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃在我國(guó)的發(fā)展情況
1、建筑策劃在我國(guó)的發(fā)展情況
建筑策劃這個(gè)概念在我國(guó)出現(xiàn)得較晚,之前設(shè)計(jì)師對(duì)他的認(rèn)識(shí)普遍不足,理解上也是五花八門;比如有的認(rèn)為建筑策劃就是原來的基建處所行使的工作,有的認(rèn)為策劃就是現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)研加結(jié)論,有的認(rèn)為策劃就是對(duì)甲方的敷衍甚至是無(wú)用的形式工作等。無(wú)論是設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目業(yè)主或者是建設(shè)投資商和開發(fā)商，即使他們認(rèn)識(shí)到了建筑策劃的重要性，而由于費(fèi)用和時(shí)間的原因一般都不會(huì)系統(tǒng)的進(jìn)行這一項(xiàng)工作，就算有類似的活動(dòng)，也是對(duì)建筑策劃過程的簡(jiǎn)化和弱化。這使得建筑策劃目前在我國(guó)呈現(xiàn)一種理論研究較多而實(shí)踐較少的狀況。
2、房地產(chǎn)策劃在我國(guó)的發(fā)展情況
我國(guó)房地產(chǎn)策劃起步于1993年，首先在廣東地區(qū)出現(xiàn)它不像建筑策劃從引進(jìn)理論開始，而是從對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷推廣開始的。活躍的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了一批地產(chǎn)策劃人，正是這些策劃人在不斷的實(shí)踐中積累和總結(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)策劃的發(fā)展。而從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇至今，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都逐漸得到社會(huì)和政府的關(guān)注和完善，政策、土地、金融、法律、貸和稅收等方面也更加規(guī)范。因此，在同等競(jìng)爭(zhēng)條件下要想獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)策劃的作用就凸顯出來。
五、小結(jié)
從國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)理性萌芽時(shí)期,項(xiàng)目的前期工作愈來愈顯示出其重要性。房地產(chǎn)策劃以客戶的經(jīng)濟(jì)效益需求為其主要出發(fā)點(diǎn)，一個(gè)好的房地產(chǎn)策劃能夠保證投資者的投入可以獲得很好的回報(bào)。但是如果一味地追求經(jīng)濟(jì)效益而放棄了對(duì)其他效益的重視是得不償失的，建筑策劃重視建筑對(duì)于客戶、使用者、社會(huì)和建筑師的影響，以及他們之間價(jià)值取向的平衡和協(xié)調(diào)，重視建筑的使用功能、技術(shù)效果、社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和管理效果的綜合作用，是對(duì)于房地產(chǎn)策劃所欠缺方面的積極補(bǔ)充。而建筑策劃也可以將房地產(chǎn)策劃的發(fā)展和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作為一個(gè)可資借鑒的榜樣。將這兩種策劃進(jìn)行分析對(duì)比既有利于兩種學(xué)科的各自發(fā)展，同時(shí)也有利于它們從對(duì)方的研究和實(shí)踐成果中獲得借鑒。例如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最好的對(duì)策應(yīng)該是同時(shí)重視房地產(chǎn)策劃和建筑策劃的作用，在不同的項(xiàng)目發(fā)展時(shí)期將二者的工作協(xié)調(diào)起來綜合。
我國(guó)目前的實(shí)際情況是“房地產(chǎn)策劃”比“建筑策劃”發(fā)展的速度要快。這是由市場(chǎng)需求決定的，房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，其作用可以直接從投入產(chǎn)出量上顯示出來，好的策劃使客戶立竿見影地從經(jīng)濟(jì)上獲得回報(bào)。這些問題的有效解決途徑便是開發(fā)商與建筑師攜手做好建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的工作。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,建筑師和策劃師應(yīng)該是核心角色之一,雙方的合作與溝通是一個(gè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)：
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[3]莊惟敏,李道增.建筑策劃論―――設(shè)計(jì)方法學(xué)的探討[J].建筑學(xué)報(bào),1992(7):429.
篇8
隨著社會(huì)對(duì)應(yīng)用型人才需求量的增加和用人標(biāo)準(zhǔn)的提高，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的人才需要有豐富的市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。然而，獨(dú)立學(xué)院在市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)過程中卻沒有考慮到這種社會(huì)的需求，以至于目前的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方案無(wú)法滿足社會(huì)對(duì)各類營(yíng)銷人才的需求，無(wú)法適應(yīng)服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。探索與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，能夠有效滿足社會(huì)市場(chǎng)營(yíng)銷人才需求的培養(yǎng)模式，需要獨(dú)立學(xué)院分析市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方面存在的問題，明晰人才培養(yǎng)目標(biāo)定位，進(jìn)行培養(yǎng)方案改革，培養(yǎng)能夠滿足社會(huì)需要的人才。
一、獨(dú)立學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方案建設(shè)過程中存在的問題
獨(dú)立學(xué)院在市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方案的制訂過程中，大部分是照抄、照搬本科院校現(xiàn)有的模式，缺乏其自身所特有的獨(dú)特性與創(chuàng)新性。其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：專業(yè)定位模糊、課程結(jié)構(gòu)雷同、雙師型教師缺乏、理論與實(shí)踐比例失調(diào)等。雖然近幾年來，隨著教學(xué)工作水平評(píng)估工作的開展，這一狀況有了較大程度的改善。但目前的人才培養(yǎng)方案的設(shè)計(jì)仍然使學(xué)生缺乏足夠的實(shí)習(xí)、實(shí)踐的時(shí)間和平臺(tái)以及必要的指導(dǎo)，并人為割斷學(xué)校與社會(huì)的聯(lián)系，形成學(xué)校與社會(huì)的分離，校企脫節(jié)。同時(shí)，許多人才培養(yǎng)方案的建設(shè)沒有突出市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的突出特點(diǎn)，導(dǎo)致大部分學(xué)生畢業(yè)時(shí)要面臨與其他專業(yè)畢業(yè)生競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)營(yíng)銷崗位。因此，要真正做好獨(dú)立學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的人才培養(yǎng)，要從根本上解決以上的問題，制定一套適合于獨(dú)立學(xué)院自身特點(diǎn)并能適應(yīng)社會(huì)對(duì)營(yíng)銷人才的需要的培養(yǎng)方案。
二、獨(dú)立學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方案建設(shè)改革措施
（一）明晰專業(yè)定位
市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)是一個(gè)應(yīng)用性、實(shí)踐性、綜合性很強(qiáng)的專業(yè)，對(duì)學(xué)生的動(dòng)手能力和解決問題的能力要求很高。從宏觀方面來看，要求學(xué)生具備對(duì)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)的分析判斷、戰(zhàn)略制定、策略運(yùn)用的綜合市場(chǎng)駕馭能力；從微觀方面來看，要求學(xué)生具備市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)能力、市場(chǎng)開發(fā)與維系能力、良好的語(yǔ)言表達(dá)與溝通能力、過硬的心理素質(zhì)和抗壓能力等。所以，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才是以實(shí)踐性、應(yīng)用性、操作性為導(dǎo)向的復(fù)合型人才。
（二）重設(shè)課程體系
市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程的設(shè)計(jì)應(yīng)該以培養(yǎng)學(xué)生的綜合素質(zhì)，提高能力為中心，按照專業(yè)崗位的實(shí)際需要來精選教學(xué)內(nèi)容，構(gòu)建“平臺(tái)+模塊”的人才培養(yǎng)模式的課程體系。在加強(qiáng)公共基礎(chǔ)課程和專業(yè)課程建設(shè)的同時(shí)，要注重設(shè)置一些旨在提高學(xué)生專業(yè)素養(yǎng)的新型課程，并增加學(xué)生對(duì)所學(xué)課程的可選擇性。在市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)平臺(tái)下，針對(duì)學(xué)生的不同興趣設(shè)置不同的專業(yè)方向，如房地產(chǎn)營(yíng)銷、汽車營(yíng)銷、國(guó)際營(yíng)銷等，每個(gè)模塊分設(shè)幾門不同的專業(yè)方向課程，以真正達(dá)到“寬口徑、厚基礎(chǔ)、強(qiáng)能力、高素質(zhì)”的培養(yǎng)目標(biāo)。前期打好寬厚基礎(chǔ)，強(qiáng)化通識(shí)教育，后期突出能力和素質(zhì)教育的人才培養(yǎng)模式。即前兩年主要開設(shè)基礎(chǔ)課，第三年主要開設(shè)專業(yè)課，第四年主要進(jìn)行專業(yè)實(shí)訓(xùn)和畢業(yè)實(shí)習(xí)。具體課程體系建設(shè)如下。
1.公共基礎(chǔ)課程
該部分課程著重于加強(qiáng)素質(zhì)教育，提高大學(xué)生綜合素質(zhì)，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。分為公共必修課程和公共選修課程兩個(gè)部分。
2.學(xué)科基礎(chǔ)課程
學(xué)科基礎(chǔ)課程是管理類專業(yè)學(xué)生均要修讀的課程，著重于建立寬厚的管理學(xué)學(xué)科知識(shí)基礎(chǔ)，拓寬知識(shí)面，為學(xué)生奠定今后學(xué)業(yè)發(fā)展的基石。
3.專業(yè)課程
專業(yè)課程包括專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)課，由理論課程和實(shí)踐環(huán)節(jié)兩部分構(gòu)成，是學(xué)生必須掌握的本專業(yè)的知識(shí)和基本能力，重點(diǎn)在于培養(yǎng)學(xué)生扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)及動(dòng)手能力，訓(xùn)練其熟練的職業(yè)技能。
4.專業(yè)方向課程
為更好切合人才市場(chǎng)對(duì)學(xué)生就業(yè)的專業(yè)知識(shí)和能力的要求，在專業(yè)方向課程中結(jié)合專業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，設(shè)立專業(yè)模塊課程，由學(xué)生自由選擇感興趣的專業(yè)模塊課程進(jìn)行學(xué)習(xí)。
（三）加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)
一支能熟練教授理論知識(shí)、同時(shí)具備豐富實(shí)踐能力的教師隊(duì)伍是培養(yǎng)出高能力學(xué)生的先決條件，是能否培養(yǎng)出畢業(yè)就工作學(xué)生的關(guān)鍵。但是，現(xiàn)在大部分教師都是理論知識(shí)過硬而實(shí)踐能力不足，而且各個(gè)教師之間還存在著差距，有的甚至還存在著很大差距，教師整體素質(zhì)不強(qiáng)。因此，創(chuàng)建一支同時(shí)具備熟練教授理論知識(shí)并且具有很強(qiáng)的實(shí)踐能力的教師隊(duì)伍迫在眉睫。一是要教師定期參加培訓(xùn)，培訓(xùn)的地點(diǎn)可以是學(xué)校的實(shí)踐基地，或者是當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，使教師不斷地接受新知識(shí)，了解現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，提高教師的實(shí)踐能力，讓各教師之間的差距縮短到最小。二是從企業(yè)中聘請(qǐng)優(yōu)秀的專業(yè)人員到學(xué)校做兼職教師，進(jìn)一步提高師資力量。最重要的還是加強(qiáng)與企業(yè)之間的合作。
（四）開展實(shí)踐教學(xué)
現(xiàn)在，企業(yè)的實(shí)際情況是，一方面企業(yè)十分渴求具有市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)的畢業(yè)生，另一方面企業(yè)留給畢業(yè)生的適應(yīng)性時(shí)間（從畢業(yè)到獨(dú)立工作的時(shí)間）越來越短。因此，為適應(yīng)社會(huì)需求和形成課程特色，必須加強(qiáng)實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，以盡快盡好地培養(yǎng)學(xué)生的營(yíng)銷能力。獨(dú)立學(xué)院可以從以下幾方面開展實(shí)踐教學(xué)。
1.撰寫營(yíng)銷策劃書
營(yíng)銷策劃書的撰寫是學(xué)生在理論學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用能力的最好形式之一。它不僅可以使學(xué)生接觸營(yíng)銷管理的實(shí)際工作，掌握有關(guān)營(yíng)銷管理的實(shí)際操作技能和方法，而且還培養(yǎng)他們發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題和營(yíng)銷創(chuàng)新的能力。其做法是：在課程教學(xué)中期就布置任務(wù)，讓學(xué)生自己組合分組，自行與企業(yè)聯(lián)系或自選創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目；隨著課程教學(xué)的進(jìn)程，利用課余時(shí)間設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，直到完成策劃報(bào)告，最后邀請(qǐng)有關(guān)教師參加以班級(jí)為單位進(jìn)行營(yíng)銷策劃書答辯評(píng)分。在評(píng)比中設(shè)立最佳選題、最佳文案、最佳創(chuàng)意、最佳答辯等獎(jiǎng)項(xiàng)，并將其最終評(píng)分計(jì)入課程成績(jī)。
2.建設(shè)實(shí)訓(xùn)中心
目前，許多獨(dú)立學(xué)院已有自己的實(shí)訓(xùn)中心，它是一個(gè)包容理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)、課內(nèi)教學(xué)與課外實(shí)踐、教改研究及學(xué)生創(chuàng)業(yè)的綜合平臺(tái)，是一個(gè)將情景模擬、學(xué)生實(shí)作、網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練融為一體，虛擬和實(shí)體相結(jié)合，通過企業(yè)化的運(yùn)作，打造立體化、全方位、現(xiàn)實(shí)性的實(shí)踐能力訓(xùn)練平臺(tái)。在教師的指導(dǎo)、引導(dǎo)、咨詢、監(jiān)控下，學(xué)生通過這個(gè)理論聯(lián)系實(shí)際的操作平臺(tái)，進(jìn)一步掌握市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、消費(fèi)者行為學(xué)、商品學(xué)、廣告學(xué)、商務(wù)談判、銷售渠道設(shè)計(jì)、推銷理論與實(shí)務(wù)等專業(yè)理論，訓(xùn)練綜合應(yīng)用理論解決實(shí)際問題的能力，同時(shí)鍛煉專業(yè)技能和實(shí)踐能力，提高綜合素質(zhì)。
篇9
甲方：______________________
法定地址：__________________
聯(lián)系電話：__________________
聯(lián)系人：____________________
傳真：______________________
郵編：______________________
乙方：______________________
法定地址：__________________
聯(lián)系電話：__________________
聯(lián)系人：____________________
傳真：______________________
郵編：______________________
本著平等互利的原則，甲乙雙方的授權(quán)代表經(jīng)過友好協(xié)商，就乙方擔(dān)任甲方的產(chǎn)品銷售商一事，達(dá)成如下協(xié)議：
一、授權(quán)產(chǎn)品
乙方銷售甲方生產(chǎn)的?________及_______產(chǎn)品(以下簡(jiǎn)稱為“合約產(chǎn)品”)以及今后甲方授權(quán)銷售的其它產(chǎn)品。
二、授權(quán)經(jīng)銷區(qū)域
甲方授權(quán)乙方作為區(qū)域銷售商，負(fù)責(zé)在________地區(qū)開拓市場(chǎng)和銷售上述產(chǎn)品。
三、訂貨數(shù)量和訂貨額度
雙方協(xié)商同意：
1.乙方首批訂貨數(shù)量不少于_______套。
2.雙方合作的最初_______個(gè)月為乙方市場(chǎng)開拓期。在此期間，乙方“合約產(chǎn)品”的累計(jì)訂貨數(shù)量不應(yīng)少于_______套。
3.市場(chǎng)開拓期之后，乙方月訂貨數(shù)量不少于_______套。
4.乙方每一訂單的訂貨金額不應(yīng)少于_______萬(wàn)元人民幣。
四、分銷渠道
乙方有權(quán)獨(dú)立在區(qū)域內(nèi)發(fā)展自己的分銷渠道，并可根據(jù)具體情況規(guī)定分銷商的銷售區(qū)域和市場(chǎng)銷售價(jià)格，但乙方應(yīng)及時(shí)向甲方通報(bào)上述市場(chǎng)情況。
五、商情溝通
為使甲方合理安排生產(chǎn)和發(fā)貨周期，乙方應(yīng)于每個(gè)月的_______日前，填寫《商月度溝通表及滾動(dòng)訂貨計(jì)劃表》(具體內(nèi)容參見附件一)。
六、訂貨及合同簽署
乙方向甲方訂貨時(shí)，首先應(yīng)與甲方簽訂訂貨確認(rèn)單(具體內(nèi)容詳見附件二)，該確認(rèn)單由乙方法定代表人或授權(quán)人簽字后生效。收到此確認(rèn)單后，甲方即通知工廠開始出貨準(zhǔn)備工作。之后，乙方還應(yīng)與甲方法定代表人或授權(quán)人簽訂正式《購(gòu)銷合同》(具體內(nèi)容詳見附件
三)，該合同須由乙方法定代表人或授權(quán)人簽字，并加蓋乙方公章。
七、交貨期
正常情況下，少于_______套設(shè)備的合同交貨期為簽訂(以全款或預(yù)付款到帳為準(zhǔn))后_______周內(nèi);少于_______套設(shè)備的合同交貨期為簽訂(以全款或預(yù)付款到帳為準(zhǔn))后_______周內(nèi)。如數(shù)量超過_______套，具體交貨期由雙方具體協(xié)商而定。
八、市場(chǎng)推廣及廣告宣傳
1.乙方應(yīng)積極配合“合約產(chǎn)品”在乙方授權(quán)區(qū)域內(nèi)的行業(yè)主管部門的選型工作，努力開拓市場(chǎng);
2.甲方應(yīng)積極配合乙方在其授權(quán)區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)推廣工作，并提供技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品資料、商務(wù)配合等方面的支持;
3.甲方有責(zé)任在其相關(guān)市場(chǎng)宣傳材料中，明確說明乙方的授權(quán)身份。
4.雙方應(yīng)積極配合進(jìn)行“合約產(chǎn)品”的市場(chǎng)推廣工作，如舉行展覽會(huì)、研討會(huì)、交流會(huì)等活動(dòng)，以加強(qiáng)“合約產(chǎn)品”在甲方銷售區(qū)域內(nèi)的影響。
5.原則上，本區(qū)域內(nèi)的廣告宣傳，市場(chǎng)推廣費(fèi)用由乙方承擔(dān);全國(guó)性的廣告宣傳，市場(chǎng)推廣費(fèi)用由甲方承擔(dān)。同時(shí)，雙方可根據(jù)具體情況，協(xié)商分擔(dān)宣傳推廣費(fèi)用。甲方還應(yīng)向乙方提品彩頁(yè)、產(chǎn)品手冊(cè)等用品，作為乙方開拓市場(chǎng)的宣傳材料。、
九、技術(shù)支持及產(chǎn)品資料
在銷售前，甲方應(yīng)向乙方提供詳細(xì)的產(chǎn)品介紹資料以及相關(guān)產(chǎn)品測(cè)試報(bào)告;在銷售后， 甲方工程師應(yīng)配合乙方人員解決相關(guān)技術(shù)問題，提供相關(guān)技術(shù)咨詢服務(wù)。如乙方申請(qǐng)，甲方可根據(jù)情況對(duì)乙方人員進(jìn)行相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)。甲方應(yīng)隨乙方訂貨的產(chǎn)品提供相關(guān)技術(shù)資料，如產(chǎn)品使用手冊(cè)等。這些技術(shù)資料應(yīng)能保證乙方及最終用戶可按照其文字說明正確地安裝、調(diào)試、初始運(yùn)行和一般系統(tǒng)維護(hù)。
十、質(zhì)量保證
甲方向乙方提供的產(chǎn)品設(shè)備，必須符合有關(guān)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。甲方應(yīng)保證，本方產(chǎn)品在出廠時(shí)經(jīng)過完整、嚴(yán)格的品質(zhì)保證測(cè)試，且符合規(guī)定成品合格標(biāo)準(zhǔn)。
十一、產(chǎn)品保修
甲方向乙方提供自發(fā)貨之日起_______個(gè)月的產(chǎn)品保修期。在此保修期內(nèi)，由于本身品質(zhì)問題而發(fā)生故障的產(chǎn)品，由乙方負(fù)責(zé)將整機(jī)或配件發(fā)給甲方。甲方負(fù)責(zé)產(chǎn)品維修工作，修好后應(yīng)盡快寄還給乙方或在下次發(fā)貨時(shí)如數(shù)補(bǔ)足給乙方。雙方分別負(fù)擔(dān)各自的貨運(yùn)費(fèi)用。有關(guān)詳細(xì)內(nèi)容，請(qǐng)參考另附之《售后服務(wù)條例》(具體內(nèi)容詳見附件四)。十二、運(yùn)輸交貨
甲方在接到乙方的訂貨合同后，應(yīng)按照雙方商定的內(nèi)容向乙方供貨。交貨地點(diǎn)、交貨人、交貨期和運(yùn)輸費(fèi)用雙方協(xié)商確定，這些事項(xiàng)應(yīng)在購(gòu)銷合同注明。如乙方委托甲方發(fā)貨，雙方默認(rèn)的貨運(yùn)方式為公路快運(yùn)或鐵路快運(yùn)。
十三、付款方式
雙方約定按照如下方式付款結(jié)算：
1.乙方在與甲方簽訂正式《購(gòu)銷合同》時(shí)，付合同全款，同時(shí)
甲方開始供貨。
2._________________________________________________________________
十四、貨物包裝
采用甲方產(chǎn)品出廠時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)包裝，該包裝應(yīng)能經(jīng)受長(zhǎng)途運(yùn)輸過程中的摔打、碰撞和裝卸，交貨時(shí)包裝箱必須完好、整潔，不得因運(yùn)輸而破損、壓扁、嚴(yán)重問題受潮，如果因包裝不當(dāng)造成問題產(chǎn)品性能的下降或損壞，由甲方負(fù)責(zé)更換。
十五、保密條款
甲乙雙方簽署的協(xié)議書、訂貨單、交貨單、付款憑證、發(fā)票等等，以及甲乙雙方與用戶簽署的各種商業(yè)文件和往來信函，均屬于雙方共同持有的商業(yè)秘密，雙方承諾不以任何理由和目的向任何第三方透露這些秘密。
十六、協(xié)議簽署
本協(xié)議書正本壹式兩份(無(wú)副本)，協(xié)議雙方各執(zhí)壹份，由雙方授權(quán)代表正式簽字并加蓋雙方公司的印章之日起生效，雙方通過傳真簽署的協(xié)議書，亦視為協(xié)議書正本。
十七、未盡事宜及糾紛處理
甲、乙雙方應(yīng)本著互利互惠、真誠(chéng)合作的意愿，切實(shí)履行本協(xié)議中的每一條款。如有不同意見或爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交慶陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁。
十八、有效期限
本協(xié)議的有效期限為雙方授權(quán)代表正式簽署之日起的_______年時(shí)間，如雙方在本協(xié)議期滿前_______個(gè)月未提出任何異議，并認(rèn)為合作滿意，則本協(xié)議自動(dòng)延長(zhǎng)_______年。
甲方：(印章)_________________
乙方：(印章)_________________
授權(quán)代表(簽字)：_____________
_________年________月________日
銷售合同模板2
開發(fā)商(甲方)：
地址：
電話：0371--55179999
商(乙方)：
地址：
電話：
傳真：
開戶銀行：
銀行帳號(hào)：
鑒于：
1、甲方是一家依法注冊(cè)并致力于房地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域投資的公司法人，并擁有較高的品牌知名度及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力;
2、乙方是一家依法注冊(cè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及銷售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的公司法人，并在商業(yè)地產(chǎn)銷售及策劃方面擁有較成熟的樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，并能滿足甲方項(xiàng)目銷售工作要求;基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定，本著誠(chéng)實(shí)信用、互惠互利的原則，甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方開發(fā)建設(shè)的“”項(xiàng)目一期委托乙方銷售事宜簽署本合同，并同意項(xiàng)目?jī)杉夜韭?lián)合，并承諾共同遵守。
第一條 委托項(xiàng)目
1、項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目一期
2、項(xiàng)目位置：
第二條 銷售范圍
范圍：“ 總體可售建筑面積約 188645.22 平方米。(面積以最終實(shí)際開發(fā)面積為準(zhǔn))
2、如實(shí)際交付乙方的銷售面積不足本合同所約定的年度銷售考核面積，則按原約定年度考核面積與年實(shí)際交付銷售面積的比例，結(jié)合原考核標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)際銷售任務(wù)及考核標(biāo)準(zhǔn)。
3、委托內(nèi)容：營(yíng)銷策劃、銷售(詳見合同附件一)。
第三條 委托權(quán)限
1、甲方委托乙方“”項(xiàng)目一期的營(yíng)銷策劃及項(xiàng)目中本合同約定部分面積的銷售。
2、在乙方期間內(nèi)，如甲方需對(duì)乙方銷售的物業(yè)銷售范圍進(jìn)行調(diào)整，甲方應(yīng)提前7個(gè)工作日以書面形式告之乙方后再行調(diào)整，并作為合同附件，與合同正本具有同等法律效應(yīng)。
3、在乙方期間內(nèi)，乙方對(duì)合同約定范圍內(nèi)的物業(yè)享有銷售權(quán)，根據(jù)市場(chǎng)情況，向甲方提供對(duì)外銷售的信息依據(jù)。
4、乙方同時(shí)作為“”項(xiàng)目一期營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，全程負(fù)責(zé)該項(xiàng)目營(yíng)銷策劃工作。
(1)服務(wù)內(nèi)容包括：“”項(xiàng)目委托銷售部分的年度、月度營(yíng)銷策劃方案、活動(dòng)策劃方案、廣告方案建議(平面廣告、電視廣告腳本建議、電臺(tái)廣告腳本建議)、宣傳資料(軟
文策略與框架等)、產(chǎn)品定位策劃，網(wǎng)站建設(shè)建議及宣傳推廣(含主體推廣系統(tǒng)建議、階段性主體推廣建議)、SP及公關(guān)活動(dòng)策劃方案等乙方受甲方委托所應(yīng)完成的服務(wù)內(nèi)容。(包括但不限于本合同附件一、附件二、附件三、附件四所列內(nèi)容)
(2)以上服務(wù)內(nèi)容，甲方每月向乙方下達(dá)月度工作任務(wù)或?qū)ｍ?xiàng)工作任務(wù)，乙方需在甲方要求時(shí)限內(nèi)完成，并保證服務(wù)質(zhì)量。如乙方未能按時(shí)完成工作任務(wù)或未能達(dá)到質(zhì)量要求，甲方可單方解除合同。
備注：
1、以上工作內(nèi)容涉及建議書、策劃書等均提供電子文檔、書面形式，以上工作內(nèi)容涉及的設(shè)計(jì)專案，均提供電子文檔及彩色樣稿;(由推廣公司等第三方提供設(shè)計(jì)方案并打樣稿，乙方提出相關(guān)建議);
2、如涉及樣本調(diào)查及相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，乙方應(yīng)將調(diào)查樣本資料原件及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料連同相關(guān)文件資料，一并交付甲方，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
第四條 委托期限及銷售考核標(biāo)準(zhǔn)
1、委托期限自本合同簽訂之日起 12 個(gè)月，即自20_年1月1日起至20_年12月31日止。
2、銷售定義：
客戶已簽訂《商品房買賣合同》并足額交納購(gòu)房款(含以銀行按揭方式放款)的房屋銷售面積;
3、銷售任務(wù)：
雙方約定：乙方應(yīng)在進(jìn)場(chǎng)之后完成每月甲方下達(dá)的銷售任務(wù)。詳見附件《20_年銷售任務(wù)書》。
乙方在本合同簽訂后30個(gè)工作日內(nèi)制訂出完成《20_年銷售任務(wù)書》的《營(yíng)銷方案》;
并制訂出各月、季度的《銷售計(jì)劃表》，報(bào)甲方審核，甲方根據(jù)乙方提供的銷售計(jì)劃及市場(chǎng)情況、自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)需求，向乙方下達(dá)月度及季度銷售任務(wù)，并作為甲方督促考核乙方完成銷售工作的依據(jù)，乙方《銷售計(jì)劃表》及甲方月度、季度銷售任務(wù)、每月營(yíng)銷方案及費(fèi)用表為本合同附件。
如遇甲方工程進(jìn)度或《預(yù)售(銷售)許可證》的影響，此項(xiàng)工作時(shí)間做相應(yīng)調(diào)整。
第五條 乙方傭金費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
一、乙方傭金：
銷售費(fèi)：按總銷售額的1% —2% 收取。
二、傭金結(jié)算條件：
1、該項(xiàng)目“最低傭金”為已售房屋成交全額回款總價(jià)的1%，“最高傭金”不高于已售房屋成交全額回款總價(jià)的2%(含)，以甲方實(shí)際到帳金額為結(jié)傭條件。
2、乙方應(yīng)按照甲方確定的《20_年銷售任務(wù)書》制定銷售計(jì)劃、按甲方確定考核指標(biāo)執(zhí)行。每階段的傭金支付比例根據(jù)乙方該階段已售物業(yè)銷售考核指標(biāo)的完成情況，在“最低傭金”與“最高傭金”之間按下列約定計(jì)算：
若乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<60%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的1%支付乙方該階段傭金。
若60%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<80%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.2%支付乙方該階段傭金。
若80%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<100%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.5%支付乙方該階段傭金。
若100%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<120%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.8%支付乙方該階段傭金。
若120%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的2%支付乙方該階段傭金。
3、為鼓勵(lì)乙方實(shí)現(xiàn)更高的銷售業(yè)績(jī)，雙方約定將最終合同金額中超出銷售底價(jià)部分的10%作為乙方獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)部分每三個(gè)月結(jié)算一次。
4、結(jié)傭條件：
4.1一次性客戶指購(gòu)房人簽訂<<商品房買賣合同>>并交付所購(gòu)買房源全款到達(dá)甲方指定帳戶，乙方即具備領(lǐng)取傭金的條件;
4.2商業(yè)貸款或公積金客戶指購(gòu)房人簽訂<<商品房買賣合同>>，并已繳納首付款而且銀行按揭或公積金貸款資料交付齊全，乙方即具備領(lǐng)取首付款的傭金的條件;剩余傭金應(yīng)在商業(yè)貸款或公積金貸款到達(dá)甲方帳戶時(shí)，乙方具備領(lǐng)取傭金的條件;如因甲方或銀行原因，商業(yè)貸款或公積金貸款不能如期(手續(xù)齊全銀行受理后三個(gè)月內(nèi))到達(dá)甲方賬戶，在銀行按揭或公積金貸款資料交付齊全且銀行受理三個(gè)月后，乙方具備領(lǐng)取傭金的條件。
4.3分期付款的客戶指購(gòu)房人簽訂<<商品房買賣合同>>，并在一年內(nèi)繳納完該套房源的全部款項(xiàng)， (分期付款客戶以客戶實(shí)際到達(dá)甲方帳戶金額為乙方領(lǐng)取傭金的條件如超過一年，將在客戶繳納首付款之日起的一年內(nèi)計(jì)算全部剩余傭金);
4.4首付分期付款的客戶首付分期按揭貸款的客戶，當(dāng)客戶首付款到達(dá)甲方帳戶時(shí)，即具備結(jié)傭之完全條件，剩余傭金應(yīng)在銀行貸款到達(dá)甲方之日完全具備結(jié)傭之完全條件。
4.5在期內(nèi)客戶簽訂商品房買賣合同的房屋，在期屆滿后房款全款到賬的，甲方應(yīng)在該部分房屋全款到賬后次月傭金結(jié)算日，按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付該部分房屋的全部銷售傭金，需乙方按甲方要求配合甲方辦理簽約、按揭、交房、資料整理等工作為前提、否則無(wú)權(quán)獲取該部分傭金。
5、發(fā)生以下情況甲方有權(quán)即刻終止合同：
(1)每批推售物業(yè)的月度及階段性銷售考核指標(biāo)(每一個(gè)月為一考核階段)，由乙方提請(qǐng)任務(wù)書，由甲方修改并簽章后生效。如乙方連續(xù)2個(gè)考核階段未能完成50%的銷售考核指標(biāo)完成率或未完成甲方設(shè)定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核指標(biāo)，則甲方有權(quán)解除本合同。
(2)乙方連續(xù)2個(gè)月銷售低于月度銷售計(jì)劃的 50 %(含 50 %)時(shí);
(3)乙方連續(xù)3月銷售低于月度銷售計(jì)劃的(含%)時(shí);
(4)乙方連續(xù)兩個(gè)季度低于季度銷售計(jì)劃的 70 %(含 70 %)時(shí)。
在銷售活動(dòng)中甲方書面同意打折銷售或低于均價(jià)銷售的部分，按實(shí)際銷售價(jià)格計(jì)算傭金。有關(guān)價(jià)格折扣具體事宜雙方另行確定。
6、在本合同期限內(nèi)，如提前解除合同的，甲方應(yīng)準(zhǔn)時(shí)結(jié)清銷售傭金。具體約定如下：
6.1 核對(duì)乙方銷售的已認(rèn)購(gòu)已簽約未結(jié)款明細(xì)，及已認(rèn)購(gòu)未簽約明細(xì)。以上兩個(gè)明細(xì)雙方負(fù)責(zé)人應(yīng)簽字蓋章，雙方確認(rèn)完以上明細(xì)，乙方應(yīng)移交客戶資料給甲方。
6.2 已認(rèn)購(gòu)已簽約的：在解除合同簽定當(dāng)日，乙方銷售房源認(rèn)購(gòu)已簽約的客戶，按照雙方約定條款，按月以到帳回款額給乙方結(jié)傭;
6.3 已認(rèn)購(gòu)未簽約的：在解除合同簽定當(dāng)日，乙方銷售房源已認(rèn)購(gòu)未簽約的，甲方應(yīng)給乙方30天簽約期(在甲方房源具備簽約條件的情況下)，由乙方履行完簽約手續(xù)后，按照雙方約定條款，按月到賬回款額結(jié)算;
第六條 銷售完成確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
1、銀行按揭：客戶簽訂《商品房買賣合同》交納首期款，乙方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理銀行按揭并至銀行放款，客戶的貸款全額到甲方賬戶后，視作銷售完成，乙方結(jié)算傭金的標(biāo)準(zhǔn)參
照本合同第五條。
2、一次性付款：購(gòu)房客戶簽訂《商品房買賣合同》并一次性支付購(gòu)房款，其購(gòu)房資金全額到甲方賬戶后，視作銷售完成，方可進(jìn)行傭金結(jié)算。
第七條 費(fèi)用結(jié)算說明
1、雙方按月結(jié)算銷售傭金。
2、每月28日前(遇節(jié)假日順延)，甲方按本合同第五條、第六條的約定支付上一個(gè)月的費(fèi)用給乙方，乙方開具發(fā)票給甲方，雙方各自的稅費(fèi)自理。
3、甲方支付乙方每月傭金的80%，剩余20%留存于甲方，每季度初甲方支付上季度乙方應(yīng)得傭金的10%;剩余10%作為交房保證金，待交房手續(xù)完成后，甲方全額支付剩余10%傭金。
4、甲方支付傭金時(shí)，乙方需提供等額合法有效的發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕支付傭金。
5、其他條款：
(1)如因非甲方原因?qū)е驴蛻艉炗啞渡唐贩抠I賣合同》后又退房，乙方不得提取傭金，如乙方已提取應(yīng)退還甲方或在乙方傭金中扣除。
(2)合同期間，在房源可簽約的情況下已簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議但未簽《商品房買賣合同》或未付齊房款的合同，不計(jì)入當(dāng)月銷售完成任務(wù)，在付清房款完善手續(xù)后，計(jì)入乙方銷售業(yè)績(jī)。
6、甲方與客戶簽訂《商品房買賣合同》后，如非甲方原因造成《商品房買賣合同》終止或客戶退房時(shí)，甲方從次月應(yīng)支付的費(fèi)內(nèi)扣除該部分已結(jié)費(fèi)。由甲方造成退房的，算入乙方任務(wù)點(diǎn)數(shù)，不計(jì)提傭金。
第八條 雙方權(quán)利和義務(wù)
一、甲方權(quán)利及義務(wù)
1、甲方保證委托給乙方銷售項(xiàng)目的合法性和真實(shí)性。
2、甲方保證按照本合同規(guī)定與乙方及時(shí)結(jié)算并向乙方支付有關(guān)款項(xiàng)。
3、甲方向乙方提供房屋銷售必須的相關(guān)資料復(fù)印件，包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、《國(guó)有土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房(預(yù)售)銷售許可證》、《商品房買賣合同》、紅線圖、規(guī)劃圖、戶型平面展示圖、鳥瞰圖、效果圖等資料。
4、甲方向乙方提供項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)管理協(xié)議等資料(甲方蓋章)，并按承諾的內(nèi)容提供真實(shí)的設(shè)施和服務(wù)，負(fù)責(zé)交房等事宜。
5、甲方有檢查、監(jiān)督、建議乙方工作的權(quán)力，但不干涉乙方正常工作。
6、甲方承擔(dān)該項(xiàng)目銷售的廣告推廣費(fèi)用。乙方可建議推廣方案預(yù)算，甲方根據(jù)具體情況制定投放計(jì)劃。如遇特殊情況雙方另行協(xié)商確定。
7、甲方安排財(cái)務(wù)人員在銷售現(xiàn)場(chǎng)組織收取購(gòu)房款，乙方應(yīng)積極配合。
8、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方有收取客戶購(gòu)房款等款項(xiàng)的行為，或發(fā)生乙方以自身名義與客戶簽訂購(gòu)房協(xié)議的行為，視同乙方嚴(yán)重違約侵犯甲方利益，甲方有權(quán)單方無(wú)條件解除合同。
9、甲方有權(quán)根據(jù)乙方銷售業(yè)績(jī)完成情況調(diào)整乙方銷售面積及其銷售的期限。
10、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)有關(guān)銷售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、辦公耗材、通訊、網(wǎng)絡(luò)、水電等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并配備保潔、保安人員。確保各銷售網(wǎng)點(diǎn)具備接待功能。
11、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目地營(yíng)銷中心的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、固定電話通訊、有線網(wǎng)絡(luò)、水電等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并配備保潔、保安人員。
12、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目地外有關(guān)銷售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、固定電話通訊、有線網(wǎng)絡(luò)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。確保各銷售網(wǎng)點(diǎn)具備接待功能。
二、乙方權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方需由專業(yè)人員組成項(xiàng)目工作小組，制定工作流程，并保證項(xiàng)目小組成員穩(wěn)定，如需更換需報(bào)甲方同意。乙方承擔(dān)參加本項(xiàng)目銷售工作的總監(jiān)、策劃、案場(chǎng)銷售人員的工裝費(fèi)、工資、銷售傭金，甲方免費(fèi)給乙方工作人員提供班車;
2、乙方需與甲方保持緊密聯(lián)系，經(jīng)常與甲方交流。合同履行期間每周乙方與甲方舉行一次基本工作溝通會(huì)，如因?qū)０柑厥庑枨?，乙方將視情增加工作溝通?huì)。同時(shí)乙方需確保硬件及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以便與甲方順利溝通。乙方應(yīng)積極主動(dòng)與第三方協(xié)作單位進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。
3、乙方負(fù)責(zé)草擬：(1)營(yíng)銷推廣策略：入市前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析;入市前營(yíng)銷推廣總體思路;銷售價(jià)格策略;分階段銷售計(jì)劃;(2)乙方負(fù)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售管理：銷售組織與控制;銷售培訓(xùn);銷售執(zhí)行，追蹤客戶簽約;銷售控管;客戶反應(yīng)檢討;修正銷售策略。
(3)乙方負(fù)責(zé)在項(xiàng)目宣傳推廣過程中監(jiān)控相關(guān)的平面設(shè)計(jì)(戶外廣告、報(bào)紙廣告、DM、車體廣告等)、現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)(圍墻、展板、看樓通道、導(dǎo)視系統(tǒng)等)、銷售物料設(shè)計(jì)(樓書、折頁(yè)、戶型單張、認(rèn)購(gòu)書等)等工作;
4、乙方所有策劃方案及相關(guān)建議應(yīng)以書面及電子文檔形式向甲方匯報(bào)，并向甲方提交相關(guān)資料，包括營(yíng)銷程序及營(yíng)銷人員配備、項(xiàng)目銷售策劃、宣傳推廣計(jì)劃、及落實(shí)情況、不同樓棟樓層戶型的房屋銷售價(jià)格及優(yōu)惠措施、乙方工作人員的作息時(shí)間表及加班計(jì)劃。乙方根據(jù)市場(chǎng)情況，配合推廣公司制定廣告推廣及執(zhí)行計(jì)劃，計(jì)劃方案經(jīng)甲方審核確認(rèn)后，乙方方可執(zhí)行。
5、乙方在雙方合作期間不得以任何形式或手段賄賂甲方工作人員，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)無(wú)條件終止本合同，并不支付傭金，由此給甲方造成的損失由乙方承擔(dān)。
6、乙方保證其提供給甲方的任何文件不會(huì)侵犯任何第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和其它權(quán)利;
如對(duì)第三方造成侵害的，乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)全部侵權(quán)責(zé)任，其侵權(quán)賠償責(zé)任與甲方無(wú)關(guān);如給甲方帶來?yè)p害的(包括影響甲方樓盤銷售工作等)，甲方有權(quán)單方面解除合同并停止支付傭金，乙方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方的損失。
7、承諾自身及派駐現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員具備相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)素質(zhì)，合同簽訂后，乙方提供本項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人1名(不駐場(chǎng))，策劃經(jīng)理1名、銷售經(jīng)理1名、案場(chǎng)內(nèi)勤1名以及銷售人員10人，并根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度及甲方要求及時(shí)增加銷售人員。乙方應(yīng)保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，并將名單報(bào)甲方備案。
8、承擔(dān)銷售工作，并按合同約定完成銷售任務(wù)，并負(fù)責(zé)協(xié)助辦理已售物業(yè)的銀行按揭，合同備案等手續(xù)。
9、乙方必須勤勉盡責(zé)的履行工作職責(zé)，如發(fā)生一房?jī)少u或未詳細(xì)向購(gòu)房者介紹房屋情況等過錯(cuò)，導(dǎo)致甲方遭受損失及承擔(dān)賠償責(zé)任，則由乙方承擔(dān)甲方因此所遭受的一切損失，甲方可在乙方為領(lǐng)取的傭金中予以直接扣除。
10、協(xié)助甲方同客戶簽訂《認(rèn)購(gòu)書》、《商品房買賣合同》，并及時(shí)將合同等其他文件資料交付甲方，否則無(wú)權(quán)要求甲方結(jié)算傭金。
11、乙方提供銷售報(bào)表給甲方，客戶所繳定金和購(gòu)房款全部由甲方收取。乙方負(fù)責(zé)客戶按揭材料的催收、審核和收繳，在合同約定期限內(nèi)向一次性付款及分期付款的客戶催收各期房款;負(fù)責(zé)通知按揭貸款客戶按照貸款機(jī)構(gòu)的要求提交申請(qǐng)貸款所需的有關(guān)資料;負(fù)責(zé)在客戶簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，收齊客戶辦理按揭及產(chǎn)權(quán)等手續(xù)的所有資料;做好與相關(guān)部門(如按揭機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司等)的協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)與甲方配合，共同完成客戶簽約、結(jié)算等工作，協(xié)助辦理交房手續(xù)等。
12、乙方不得以自己名義與客戶簽訂房屋買賣合同，所有合同由甲方與客戶簽訂，否則甲方可單方解除本合同，對(duì)該部分乙方簽訂合同不計(jì)算乙方業(yè)績(jī)，因此造成甲方及第三方損失由乙方承擔(dān)。
13、乙方必須嚴(yán)格按照甲方的書面授權(quán)委托內(nèi)容進(jìn)行銷售工作，不得違背相關(guān)合同條款及乙方承諾，乙方不得從事侵犯甲方合法權(quán)益及有損甲方企業(yè)形象的活動(dòng)，保護(hù)甲方商業(yè)秘密，不得泄露客戶資料，否則由乙方承擔(dān)全部的經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。
14、乙方應(yīng)遵守甲方售樓現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定及公司的其他管理制度。
15、乙方不包含本項(xiàng)目所有廣告設(shè)計(jì)及相關(guān)平面設(shè)計(jì)方面工作，僅對(duì)推廣方面提出專業(yè)建議 。
16、自乙方進(jìn)場(chǎng)之日起3個(gè)月內(nèi)，甲方不給乙方制定考核任務(wù)，3個(gè)月后經(jīng)雙方協(xié)商，制定符合市場(chǎng)客觀現(xiàn)狀，公平、合理可行的銷售任務(wù)。此階段銷售的房源傭金結(jié)算點(diǎn)數(shù)按完成任務(wù)點(diǎn)數(shù)來結(jié)算。
三、補(bǔ)充說明：
1、乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的該項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。否則由此給甲方造成損失由乙方承擔(dān)，甲方并可視情解除合同。
2、乙方應(yīng)信守甲方所制定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的書面授權(quán)，不得低于銷售單個(gè)物業(yè)底價(jià)銷售，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購(gòu)買時(shí)，乙方應(yīng)按甲、乙雙方確定的付款方式與客戶簽訂合同并協(xié)助甲方收款。
3、乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的事項(xiàng)以外的任何其他活動(dòng)，否則甲方有權(quán)單方面解除本合同并要求乙方承擔(dān)所有給甲方及第三方造成的損失。
4、如甲方實(shí)際建筑完成面積與預(yù)售許可證等政府文件面積不符，以政府審批的面積為準(zhǔn)。
5、乙方在本合同簽訂后 兩個(gè) 月內(nèi)提交附件一所列的相關(guān)成果;在項(xiàng)目開工前及預(yù)
計(jì)發(fā)售前1個(gè)月提交附件二中所列與工地及售樓場(chǎng)所有關(guān)的相關(guān)成果;并按甲方項(xiàng)目推進(jìn)要求提交附件三、附件四所列的相關(guān)成果;
6、若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗拒的銷售危機(jī)，導(dǎo)致本合同約定的銷售基價(jià)和銷售任務(wù)在實(shí)際銷售過程中無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商，根據(jù)實(shí)際情況，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第九條 違約責(zé)任
本合同簽署生效后，甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同，合作期間，任何一方如出現(xiàn)單方無(wú)告知情況下終止或解除本合同，嚴(yán)重違約致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行等違約事項(xiàng)，須按人民幣伍拾 萬(wàn)元向?qū)Ψ街Ц哆`約金，守約方保留取得其依據(jù)本合同本應(yīng)取得，但由于違約方違約而無(wú)法取得其相應(yīng)收益的權(quán)利。
一、甲方違約責(zé)任
1、合同履行期間，若甲方無(wú)故單方面終止或者變更本合同，甲方應(yīng)當(dāng)賠償乙方損失。
2、如甲方逾期支付乙方銷售傭金、銷售溢價(jià)提成，自甲方超過本合同約定時(shí)間起至實(shí)際支付之日止，甲方應(yīng)按每日應(yīng)付款項(xiàng)的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付逾期滯納金。
3、如甲方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行，乙方有權(quán)解除《銷售合同》，甲方在收到乙方解除合同通知書之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，按乙方實(shí)際完成的銷售面積計(jì)算傭金。
二、乙方違約責(zé)任：
1、若乙方單方面終止或變更本合同，甲方有權(quán)取消乙方的銷售權(quán).乙方已產(chǎn)生的銷售傭金，甲方須據(jù)實(shí)結(jié)付。
2、由于乙方自身的原因，未按合同約定及甲乙雙方會(huì)議或其它書面形式約定的時(shí)間完成工作內(nèi)容、提交工作成果的，逾期超過三天，甲方有權(quán)以書面通知形式單方解除合同，并由乙方承擔(dān)此給甲方造成的損失。
3、 如乙方的營(yíng)銷策劃方案或其他方案經(jīng)反復(fù)調(diào)整3次后仍然得不到甲方的書面確認(rèn)，則甲方有權(quán)單方面終止合同。
4、乙方出現(xiàn)下列情形之一的，視為乙方嚴(yán)重違約：
(1)隱瞞、夸大或者縮小項(xiàng)目銷售情況，向甲方提供虛假的銷售報(bào)表;
(2)利用委托工作便利，泄露甲方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密(包括但不限于客戶資料、銷售底價(jià)等);
(3)不按合同約定配置相關(guān)銷售人員或乙方相關(guān)工作人員嚴(yán)重懈怠，玩忽職守，嚴(yán)重影響甲方對(duì)外形象;發(fā)生上述行為，經(jīng)甲方督促仍不改正，甲方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)追究因乙方違約給甲方造成的其他損失。
5、如乙方在銷售期間，擅自調(diào)整價(jià)格，擾亂市場(chǎng)秩序，對(duì)甲方造成惡劣影響的，甲方可根據(jù)合同約定單方解除合同，乙方應(yīng)在接甲方通知3日起退出銷售場(chǎng)地，并交付全部相關(guān)資料，所造成損失由乙方全部承擔(dān)，乙方應(yīng)得收益將不予支付。
6、乙方未經(jīng)甲方同意私自收取客戶所繳定金、購(gòu)房款或私自以自身名義與客戶簽訂合同，或私自留存合同文件，甲方可單方解除合同，乙方應(yīng)在接甲方通知3日內(nèi)退出銷售場(chǎng)地，并交付全部相關(guān)資料及錢款，乙方應(yīng)得收益將不予支持。
第十條 爭(zhēng)議的解決方式
凡因執(zhí)行本合同產(chǎn)生的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方均有權(quán)向本合同委托項(xiàng)目所在地人民法院提出訴訟。
第十一條 合同生效
1、本合同書自雙方簽字蓋章之日起生效。
2、本合同所有附件，一并由雙方簽字、蓋章確認(rèn)，本合同與本合同之附件為不可分割的完整組成部分，具有同等法律效力。
3、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商確定，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
4、本合同壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
法定代表委托人：
簽約時(shí)間： 年 月 日 法定代表委托人： 簽約時(shí)間： 年 月 日
銷售合同模板3
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在自愿、公平的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，就乙方銷售甲方 某某 系列產(chǎn)品達(dá)成如下協(xié)議：
一、權(quán)及方式
1、甲方授予乙方在 區(qū)域內(nèi)銷售某某產(chǎn)品的獨(dú)家銷售權(quán);
2、期間，甲方保留直接銷售的權(quán)利，甲方直接銷售產(chǎn)品的主要范圍限于：裝飾公司及裝飾隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位客戶資源、設(shè)計(jì)師客戶資源、大型客戶、定做客戶。甲方直接銷售產(chǎn)品的價(jià)格同樣不低于甲方指導(dǎo)價(jià)格;
3、乙方在期間必須以自己的名義開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，不得以甲方名義從事任何行為，否則造成甲方的損失由乙方承擔(dān)。
二、甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方保證乙方在 區(qū)域內(nèi)的獨(dú)家銷售權(quán)，甲方向乙方提供特許授權(quán)證書以及銅牌，乙方必須將其放置在產(chǎn)品銷售的醒目位置;
2、甲方對(duì)乙方的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)以及向乙方提供必要的培訓(xùn)材料。
3、甲方根據(jù)乙方銷售情況向乙方提供價(jià)目表、廣告宣傳圖片及經(jīng)銷輔助材料等。
4、甲方向乙方提供樣品 平米，甲方所品應(yīng)達(dá)到樣品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
5、在乙方銷售量連續(xù) 個(gè)月低于 平米時(shí)，甲方有權(quán)解除乙方的銷售權(quán)并終止合同。
(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、乙方須向甲方支付獨(dú)家銷售保證金人民幣 元 ;
2、乙方在取得甲方提供的樣品后，須向甲方提供樣品押金人民幣 元，當(dāng)乙方銷售總量超過200平米后，乙方有權(quán)要求甲方返還樣品押金。
3、乙方應(yīng)保證月最低銷售量不低于 平米，年最低銷售量不低于 平米，
4、乙方應(yīng)當(dāng)向甲方提供加蓋乙方公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)負(fù)責(zé)人身份證、稅務(wù)登記證復(fù)印件。
三、激勵(lì)條款
為激勵(lì)乙方開拓所區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)，如乙方每年銷售量超過400平米，甲方獎(jiǎng)勵(lì)乙方10平米普通型平板。
四、競(jìng)爭(zhēng)禁止條款
1、乙方在合同期內(nèi)和合同期滿后一年內(nèi)，均不得或銷售與本合同約定的產(chǎn)品相同或類似的其他產(chǎn)品。更不得制造本合同約定的銷售產(chǎn)品或類似于本合同約定的銷售產(chǎn)品;
若乙方違反此條款規(guī)定，甲方有權(quán)取消乙方的銷售權(quán)并解除合同。且乙方需按照在甲乙雙方合同期內(nèi)(包括續(xù)簽合同的合同期內(nèi))產(chǎn)品的所有銷售額的10%的比例的金額賠償給甲方。賠償應(yīng)首先從乙方的銷售保證金中扣除。
五、保密條款
1、甲方不得將乙方銷售單價(jià)、銷售額、客戶或其他乙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保密的信息泄露給無(wú)關(guān)第三人;
2、乙方不得將所知道有關(guān)甲方營(yíng)業(yè)方法或者其他甲方認(rèn)為應(yīng)保密的信息泄露給無(wú)關(guān)第三人;
3、乙方不得向第三人提及雙方合作事宜。
六、價(jià)格條款
(一)甲方的供貨價(jià)格
1、甲方的供貨價(jià)格為甲方倉(cāng)庫(kù)或甲方指定地點(diǎn)的提貨價(jià)格;
2、普通平板價(jià)格為580元/平米、起伏型價(jià)格為680元/平米、定做平板價(jià)格為1300元/平米;
3、若調(diào)整供貨價(jià)格，甲方應(yīng)提前七天通知乙方。
(二)乙方的銷售價(jià)格
1、乙方須嚴(yán)格按照甲方最低銷售指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行銷售，若乙方擅自降低銷售價(jià)格，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行處罰：首次發(fā)現(xiàn)，甲方對(duì)乙方進(jìn)行警告并處_元罰款;若再次發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)解除乙方銷售權(quán)并沒收其獨(dú)家銷售保證金;
2、乙方單次(一次定貨單)銷售50平米以上，乙方可以在征得甲方同意的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低銷售價(jià)格，但對(duì)最終銷售價(jià)格必須予以保密;
4、甲方指導(dǎo)價(jià)作為合同附件予以提供，如調(diào)整指導(dǎo)價(jià)，甲方需提前 天通知乙方。
七、物流條款
(一)定貨
1、乙方與客戶達(dá)成一致，乙方將定貨清單傳真或郵件至甲方指定員工。定貨清單包括但不限于以下內(nèi)容：產(chǎn)品規(guī)格、數(shù)量、銷售單價(jià)、銷售合價(jià)、需供貨的時(shí)間;由乙方授權(quán)代表人簽字;
2、甲方確認(rèn)貨源后將確認(rèn)清單回傳或郵件至乙方，確認(rèn)清單包括但不限于以下內(nèi)容：產(chǎn)品規(guī)格、數(shù)量、供貨單價(jià)、供貨合價(jià)、供貨時(shí)間;由甲方授權(quán)代表人簽字;
3、定貨須采用書面形式，包括傳真、郵件等形式。甲方不接受口頭、電話、短信等非書面形式的訂單。
4、雙方如更換授權(quán)代表人，需提前 天通知對(duì)方。否則，由變更方承擔(dān)給造成的一切損失。
(二)付款
1、甲方確認(rèn)后，乙方按照甲方確認(rèn)清單上的合價(jià)以及甲乙雙方約定的付款方式將貨款通過現(xiàn)金交付或者銀行轉(zhuǎn)帳的方式遞交甲方，甲方收到后立即確認(rèn);
2、甲乙雙方具體付款方式另行書面約定;
3、乙方必須嚴(yán)格按照雙方約定的付款方式付款。否則，甲方不承擔(dān)乙方不按約定付款方式付款導(dǎo)致的任何資金風(fēng)險(xiǎn)或損失。
(三)提貨
1、乙方按照甲方確認(rèn)清單上注明的時(shí)間到甲方倉(cāng)庫(kù)或指定地點(diǎn)提貨。甲乙雙方工作人員共同對(duì)提貨單項(xiàng)目予以檢查并確認(rèn)。貨物與確認(rèn)清單型號(hào)、尺寸、品質(zhì)不符者，乙方必須在檢查中予以當(dāng)場(chǎng)提出，甲方必須當(dāng)場(chǎng)更正。貨物一經(jīng)乙方檢查、確認(rèn)、裝車?yán)?，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由乙方承擔(dān);
2、乙方款到甲方后盡量當(dāng)日提貨。若貨源緊張或貨源不足，甲乙雙方提前約定提貨時(shí)間。
八、終止條款
注：應(yīng)明確約定在何種情況下一方可以終止合同，并要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任。
九、合同爭(zhēng)議解決方式
如因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成訴至甲方所在地法院解決。
十、本合同有效期為一年，自 至 止。
十一、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方：(蓋章) 乙方：(蓋章)
