引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)投資價值分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業(yè)內(nèi)部因素

1.增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進(jìn)行計量，每年的年報都要對其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機(jī)構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

3.影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團(tuán)公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

（1）增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進(jìn)行計量，每年的年報都要對其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機(jī)構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

（3）影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團(tuán)公司，從1994年才開始對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。

通過世茂股份的年報發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎(chǔ)。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，會使公司的財務(wù)情況、經(jīng)營業(yè)績等指標(biāo)得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產(chǎn)的會計政策及會計估計進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產(chǎn)項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產(chǎn)出售價格或房產(chǎn)的上報價格作為估值基礎(chǔ)；如果沒有確定的交易價格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調(diào)查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量后對世茂股份相關(guān)會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進(jìn)行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調(diào)增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會承擔(dān)更多的稅負(fù)。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會計上對投資性房地產(chǎn)公允價值變動進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價值變動損益增加，利潤出現(xiàn)大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認(rèn)，不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準(zhǔn)則需要對以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計量模式的變更必然會導(dǎo)致當(dāng)期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當(dāng)年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響當(dāng)期利潤，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來一直進(jìn)行“發(fā)行股票購買資產(chǎn)”的活動，業(yè)務(wù)重心越來越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務(wù)狀況可能隨市場行情的變動出現(xiàn)較大波動。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場

只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應(yīng)該構(gòu)建一個活躍的房地產(chǎn)市場，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來歸集市場信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會計準(zhǔn)則

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細(xì)的規(guī)定和說明。這對新會計準(zhǔn)則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門積極參照國際準(zhǔn)則以實現(xiàn)與國際的進(jìn)一步趨同，同時也需要結(jié)合中國國情。完善的公允價值準(zhǔn)則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請具有高質(zhì)量的評估機(jī)構(gòu)。目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有：房地產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估師和土地估價師，分別隸屬于建設(shè)部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的統(tǒng)一細(xì)則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時，應(yīng)該規(guī)范第三方評估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說明投資性房地產(chǎn)的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據(jù)來證明，包括邀請怎樣的評估機(jī)構(gòu)、運用什么樣的評估方法、證據(jù)都來自哪里以及評估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

篇2

2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機(jī),而后又一路率先反彈,房價持續(xù)高漲,成為國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險的識別與分析,對房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機(jī),而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險管理實踐中,

二、價值鏈理論

1.理論回顧

價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進(jìn)行設(shè)計、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動類別構(gòu)成的,“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的。”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設(shè)前期、項目施工建設(shè)、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業(yè)的運作和管理,實現(xiàn)對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。

根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈圖,如圖1。

2.風(fēng)險價值鏈

通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風(fēng)險的影響。事實上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險,它所進(jìn)行的每一項活動都是與風(fēng)險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風(fēng)險對企業(yè)的影響。

所謂風(fēng)險價值鏈,就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險影響注入其中,從風(fēng)險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險的識別、評估和防范的整個過程。由于風(fēng)險價值鏈突出了風(fēng)險對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預(yù)測未知的將來需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風(fēng)險性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基,房地產(chǎn)項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項目建設(shè)和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過程中,這一階段的風(fēng)險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險因素可大致分為政策風(fēng)險,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險和開發(fā)時機(jī)風(fēng)險。(2)建設(shè)前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險和設(shè)計風(fēng)險是這階段的主要風(fēng)險因素。(3)項目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險主要有成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、工期風(fēng)險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價風(fēng)險和市場營銷風(fēng)險是這一階段的主要風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目投資過程各階段主要風(fēng)險如圖3所示。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估

所謂風(fēng)險評估,是指在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行量化,確定這些風(fēng)險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進(jìn)一步對風(fēng)險進(jìn)行決策分析,正確的選擇風(fēng)險處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風(fēng)險結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來描述風(fēng)險的變化規(guī)律。

風(fēng)險作為一種隨機(jī)變量,可以通過期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險度來描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時結(jié)果的平均值。

期望值

式中: ―隨機(jī)變量;

―隨機(jī)變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n

―隨機(jī)變量取的概率。

從風(fēng)險衡量的角度,某一風(fēng)險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。實際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險事件的風(fēng)險程度。該偏離程度越大,說明風(fēng)險事件的風(fēng)險程度也越大。

2.標(biāo)準(zhǔn)差

標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機(jī)變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標(biāo)準(zhǔn)差 =

=

式中: ―隨機(jī)變量的第個取值;=1,2,3,…,n

―隨機(jī)變量取的概率。

標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小,反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小,隨機(jī)變量在期望值附近越集中,隨機(jī)變量風(fēng)險越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大,隨機(jī)變量在期望值離散程度越大,隨機(jī)變量風(fēng)險越大。

3.風(fēng)險度的正態(tài)分布描述

期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個側(cè)面反映方案的風(fēng)險程度,單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無法判斷方案風(fēng)險程度的高低。因此這里提出風(fēng)險度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險程度。如果估計風(fēng)險變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風(fēng)險度也是可以用正態(tài)分布描述的。

正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =

式中:都是常數(shù),則稱隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望,標(biāo)準(zhǔn)差 。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合評價方法

對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合分析,在實踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。

層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復(fù)雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學(xué)化,從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計量的場合。

五、結(jié)論

本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風(fēng)險在價值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項目建設(shè)期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險,本文通過風(fēng)險價值鏈對其進(jìn)行了識別并加以分析,在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上通過期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險度三個指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險評估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的綜合評價方法。風(fēng)險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風(fēng)險,為決策者正確認(rèn)識并有效防范風(fēng)險提供了很好的方法。

參考文獻(xiàn):

[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003

篇3

在財務(wù)會計中，歷史成本計量方式在會計發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟(jì)決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行有效的預(yù)測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應(yīng)用。自20世紀(jì)70年代以來，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項負(fù)債時在計量日支付的價格”。國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）也是從20世紀(jì)80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當(dāng)事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)ω?fù)債進(jìn)行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、真實地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進(jìn)而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項目公允價值計量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值計量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價值更加真實地反映出來，使企業(yè)實際獲得的現(xiàn)金流得到更加準(zhǔn)確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險得到更加準(zhǔn)確的反映，因而使會計信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計準(zhǔn)則也對該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或計提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值做出合理的調(diào)整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當(dāng)期損益中。因此采用公允價值后續(xù)計量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認(rèn)為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關(guān)利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，并按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷。計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發(fā)生的變化計入當(dāng)期損益，其賬面價值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價值以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項完善措施正在跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場價值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值也有可能因為受全球經(jīng)濟(jì)及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產(chǎn)生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價格的提升而產(chǎn)生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)又不需要計提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進(jìn)行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價值反應(yīng)不一致。因為如果房地產(chǎn)價格上升的趨勢持續(xù)，運用公允價值方式進(jìn)行后續(xù)計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準(zhǔn)則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進(jìn)行清晰的確認(rèn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項目下的會計舞弊時有發(fā)生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業(yè)年報中對公允價值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項目；自權(quán)威機(jī)構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時間和形式等方面來調(diào)整并最終認(rèn)定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進(jìn)行類比的房產(chǎn)項目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價格進(jìn)行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進(jìn)而取得標(biāo)的物的預(yù)估價格，從中減掉預(yù)計的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據(jù)和方法比較嚴(yán)謹(jǐn)與周密，但經(jīng)過仔細(xì)分析后會發(fā)現(xiàn)其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質(zhì)性的內(nèi)容。因為在對投資性房地產(chǎn)公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進(jìn)行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業(yè)財務(wù)人員據(jù)此估價進(jìn)行會計處理進(jìn)而形成的數(shù)據(jù)信息就著實令報表使用者擔(dān)憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強(qiáng)的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價值計價的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強(qiáng)迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對其進(jìn)行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價值確定的專業(yè)性較強(qiáng)，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進(jìn)行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值如何確定的信息披露達(dá)到某種其想要達(dá)到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項目必須嚴(yán)格遵循會計準(zhǔn)則的確認(rèn)、計量原則，牢牢把握會計信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強(qiáng)企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項目公允價值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟(jì)因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進(jìn)而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強(qiáng)企業(yè)利潤管理，強(qiáng)化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴(yán)格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是企業(yè)會計準(zhǔn)則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項目也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)從而進(jìn)行利潤操縱而做出的最為嚴(yán)格的規(guī)定，上市公司必須嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則對這方面的規(guī)定，否則準(zhǔn)則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報告披露中按照準(zhǔn)則的規(guī)定及時、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項目用途的模糊披露來進(jìn)行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇4

（一）公允價值的內(nèi)涵

公允價值是指買賣雙方在信息對稱的情況下，按照公平交易和自愿的原則所確定的價格，或是在公平交易的條件下無關(guān)聯(lián)的雙方就買賣一項資產(chǎn)或者清償一項負(fù)債而達(dá)成的成交價格。我國的《企業(yè)會計準(zhǔn)則———基本準(zhǔn)則》對公允價值計量的定義作出了規(guī)范，即：資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。分析各國對公允價值的定義會發(fā)現(xiàn)都存在同樣的假定，即：假定企業(yè)處于持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，沒有清算的意圖與實際情況，且是在公平交易的條件下進(jìn)行交易。

（二）投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號－－投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

該準(zhǔn)則為投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價值模式兩種計量模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，并要在期末按照規(guī)定進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊、攤銷，其價值變動通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的影響分析

本文選取了2010年第一季度到2011年第一季度我國房地產(chǎn)上市公司中披露了公允價值變動損益信息的21家房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)，對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出以下結(jié)論：

（一）投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對資產(chǎn)的影響

通過分析發(fā)現(xiàn)，采用公允價值模式計量與采用成本模式計量相比，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)賬面價值更容易作。用公允價值模式計量，公允價值上升會大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，使資產(chǎn)增值顯性化，這將使投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面價值得到較大提升，從而會降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財務(wù)風(fēng)險，這將對企業(yè)融資和釋放公司利好消息十分有利。由此導(dǎo)致企業(yè)為了粉飾財務(wù)報表而對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。

（二）投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)計量模式由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值計量模式的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。通過分析發(fā)現(xiàn)，在目前房地產(chǎn)市價普遍高于歷史成本的情況下，會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，使得所有者權(quán)益大大增加。另外企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，若轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，則其差額也將計入資本公積，也會增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

（三）投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對利潤的影響

采用公允價值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，使得當(dāng)期費用減少，相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤。在資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場的地區(qū)同類或類似房地產(chǎn)的市場價格或按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，其差額計入當(dāng)期損益。通過分析發(fā)現(xiàn)，在目前房地產(chǎn)大幅增值的情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響，使利潤大幅增加。這將使企業(yè)釋放利好消息，進(jìn)而帶動企業(yè)股價的上升。

三、更好發(fā)揮公允價值在投資性房地產(chǎn)中的作用的建議

（一）制定適于投資性房地產(chǎn)運用的公允價值準(zhǔn)則

由于基本準(zhǔn)則中并沒有對公允價值的應(yīng)用進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，這極大地阻礙了公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與發(fā)展。有鑒于此，我國應(yīng)在充分考慮國情的前提下，盡早推出對公允價值的細(xì)節(jié)問題予以詳盡說明的公允價值計量的理論及應(yīng)用體系。相關(guān)管理部門可以采取相應(yīng)措施，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場體系的現(xiàn)狀，出臺相關(guān)業(yè)務(wù)的具體操作指引，這將有利于在當(dāng)前條件尚不十分成熟的環(huán)境下，進(jìn)一步提高會計信息的可比性，有效降低公允價值全面運用可能帶來的整體性風(fēng)險。

（二）建立投資性房地產(chǎn)市場評估體系

由于公允價值確定的主觀性強(qiáng)，隨意性大，管理當(dāng)局可以通過調(diào)節(jié)公允價值，來達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。所以建立健全投資性房地產(chǎn)市場評估體系，收集整理必要的信息，使得公允價值的評估具有公正性，對于推動公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用具有十分重要的意義。

（三）加強(qiáng)公允價值計量的外部監(jiān)督

應(yīng)充分發(fā)揮證監(jiān)會的監(jiān)管作用，限制企業(yè)會計政策的選擇權(quán)。要求注冊會計師嚴(yán)格按照有關(guān)要求實施必要的審計程序，以合理保證公允價值計量的合法性、公允性。特別是在公允價值計量采用估價方法時，要詳細(xì)披露公允價值確定的依據(jù)、確定的方法及其變動對損益的影響。同時，要引入風(fēng)險披露機(jī)制，增加會計信息透明度，避免公允價值計量淪為企業(yè)平滑利潤、粉飾報表的工具

參考文獻(xiàn)：

［1］周天海.關(guān)于完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討［J］.中國總會計師，2010，（6）.

篇5

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機(jī)會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進(jìn)行綜合評價，使得企業(yè)戰(zhàn)略計劃的制定更加科學(xué)全面。SWOT方法是一種結(jié)構(gòu)化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來，被廣泛應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競爭分析，成為戰(zhàn)略管理和競爭情報的重要分析工具。現(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應(yīng)用于許多領(lǐng)域。本文選用SWOT分析法分析公允價值計量模式，優(yōu)劣勢分析主要著眼于公允價值計量模式自身的特點及其與成本模式的比較，而機(jī)會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價值計量模式應(yīng)用帶來的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結(jié)合起來，提出完善公允價值計量模式的政策建議。

一、公允價值計量模式的優(yōu)勢S（Strengths）

（一）公允價值計量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時資產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報周期長和投資風(fēng)險大的特點。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價值計量模式可以及時反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會計信息的及時性和相關(guān)性，幫助財務(wù)報表使用者作出正確的經(jīng)濟(jì)決策。

（二）公允價值計量模式有助于改善企業(yè)財務(wù)指標(biāo)

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進(jìn)行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，前期計提的折舊或攤銷予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國房價總體趨勢為在波動中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益同時增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價值不變的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤總額也會增加；若是投資性房地產(chǎn)價格上漲，由于公允價值上升，確認(rèn)的公允價值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴(kuò)大。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，潤色財務(wù)報表。

二、公允價值計量模式的劣勢W（Weaknesses）

（一）公允價值計量模式的應(yīng)用條件嚴(yán)格并存在一定的執(zhí)行成本

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對公允價值作出合理的估計。準(zhǔn)則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可采用公允價值計量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達(dá)到準(zhǔn)則要求；又由于企業(yè)財會部門的資源有限，一般需要委托專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參與公允價值評估，這就給企業(yè)帶來一定的成本負(fù)擔(dān)。

（二）公允價值計量模式會計處理過程相對復(fù)雜

稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，資產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)會產(chǎn)生暫時性差異，財會人員計算企業(yè)所得稅時需要調(diào)整利潤總額，確認(rèn)遞延所得稅，增加了會計核算的復(fù)雜性。

（三）公允價值計量模式會加劇企業(yè)利潤總額的波動

公允價值計量模式要求在資產(chǎn)負(fù)債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，兩者的差額計入公允價值變動損益，從而對利潤總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤總額將隨之波動，影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，甚至導(dǎo)致投資者和債權(quán)人作出不利的投資決策。

（四）公允價值計量模式引發(fā)利潤與現(xiàn)金流的背離

凈利潤是基于企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制會計處理基礎(chǔ)產(chǎn)生的，而權(quán)責(zé)發(fā)生制導(dǎo)致了凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當(dāng)期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財務(wù)報告中，并沒有真正的現(xiàn)金流變動，所以公允價值計量模式的應(yīng)用加劇了利潤與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤分配的難度。

三、公允價值計量模式當(dāng)前的發(fā)展機(jī)會O（Opportunities）

（一）新企業(yè)會計準(zhǔn)則趨同于國際財務(wù)報告準(zhǔn)則，為公允價值計量模式的運用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺

國外采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則正是借鑒于國際財務(wù)報告準(zhǔn)則，目的是提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，增加我國財務(wù)報告在國際資本市場上的認(rèn)可度。考慮到我國市場經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，公允價值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定了與我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)的后續(xù)計量模式，為公允價值計量模式的發(fā)展做了正確的引導(dǎo)。

（二）目前我國經(jīng)濟(jì)形勢良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值實現(xiàn)了保值增值

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強(qiáng)，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項目，也成為了企業(yè)貯藏財富的一種手段。當(dāng)前物價水平穩(wěn)步上漲，貨幣購買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過收取租金或高價出售實現(xiàn)了資本保值增值，增強(qiáng)了擴(kuò)大公允價值計量模式的應(yīng)用范圍的必要性和可行性。

四、公允價值計量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執(zhí)行，政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時也引發(fā)了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)價值波動的擔(dān)憂。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價值下跌給企業(yè)帶來的不利影響，企業(yè)謹(jǐn)慎采用公允價值計量模式，遏制了公允價值計量模式的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）我國大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點自行選擇后續(xù)計量模式，而成本模式和公允價值模式的不同選擇降低了企業(yè)會計信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒有選用公允價值計量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會計信息的可比性。成本計量模式占主導(dǎo)地位的環(huán)境制約了公允價值計量模式的發(fā)展。

（三）我國尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制

投資性房地產(chǎn)公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，因此，建立一個完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制至關(guān)重要。目前，我國房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價值的確定造成了困難，也降低了公允價值的可靠性，阻礙了公允價值計量模式的普遍應(yīng)用。

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式SWOT分析結(jié)論詳見表1。

五、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的政策建議

（一）SO策略——加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)

會計政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價值計量模式的企業(yè)試圖依靠公允價值的優(yōu)勢抓住外部機(jī)會，一方面出于企業(yè)長足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當(dāng)前的盈余管理動機(jī)。為了促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價值計量模式的應(yīng)用，監(jiān)管層應(yīng)加強(qiáng)對公允價值計量模式實踐的監(jiān)督和指導(dǎo)。首先，要結(jié)合理論和實踐研究，從準(zhǔn)則層面進(jìn)一步規(guī)范會計處理。雖然我國在引入公允價值時保持了謹(jǐn)慎態(tài)度，準(zhǔn)則對公允價值計量模式制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過資產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)換實現(xiàn)計量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價值計量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實踐發(fā)展中進(jìn)一步完善準(zhǔn)則。其次，要強(qiáng)制企業(yè)在報表附注中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價值計量模式的合理性，充分披露公允價值的確定方法、信息來源和估值技術(shù)等相關(guān)信息，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價值信息的可信度。最后，要加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的審計。由于我國尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價值評估體系，公允價值審計也還處于初級階段，因此，審計人員需要特別注重風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬂砟钤谕顿Y性房地產(chǎn)中的運用，增加審計資源的投入，加強(qiáng)與各個相關(guān)方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用作出客觀評價。

（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場

從投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的優(yōu)勢和它面臨的環(huán)境威脅來看，沒有良好的運行環(huán)境，公允價值計量模式自身的優(yōu)勢難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。要建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易活動和交易信息披露的管理，改變當(dāng)前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場行情的動態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)公允價值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式創(chuàng)造了良好的應(yīng)用環(huán)境，但公允價值計量模式要進(jìn)一步發(fā)展還需要克服其應(yīng)用障礙，也就是要提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會計人員從思想上樹立公允價值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價值計量模式時間尚短，企業(yè)會計人員對公允價值計量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計人員對公允價值計量的認(rèn)知和認(rèn)可，樹立正確的公允價值計量觀。其次，要進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)價值評估的技術(shù)指導(dǎo)，出臺技術(shù)規(guī)范條例，增加相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)，幫助會計人員克服評估技術(shù)難題。再次，要增強(qiáng)會計人員的職業(yè)責(zé)任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會計人員職業(yè)行為，以提高公允價值計量模式會計信息的質(zhì)量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計量結(jié)果

要想弱化公允價值計量模式劣勢和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時披露公允價值計量模式和成本計量模式的計量結(jié)果。披露兩種財務(wù)報表，方便財務(wù)報表使用者根據(jù)自身對公允價值的判斷作出經(jīng)濟(jì)決策。我國會計準(zhǔn)則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計量模式計量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價值計量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素較多，實現(xiàn)準(zhǔn)則要求難度較大。雖然披露兩種計量結(jié)果會增加會計人員的工作量，但是可以突破準(zhǔn)則限制，也可以弱化公允價值計量模式本身的缺陷。

此外，國際財務(wù)報告準(zhǔn)則規(guī)定采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報表附注中披露其公允價值，也給我國實現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價值計量模式的發(fā)展。

通過上述分析，可以得出應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，一方面要從公允價值模式本身出發(fā)，完善會計準(zhǔn)則規(guī)范；另一方面要從公允價值模式應(yīng)用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時要提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)應(yīng)用公允價值計量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚長避短。隨著投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實踐中的發(fā)展和相關(guān)理論研究的深入，相信我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量在相關(guān)各方的努力下能夠取得長足的發(fā)展，并對我國會計信息披露產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2011：121-135.

篇6

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財務(wù)報告趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準(zhǔn)則的新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進(jìn)行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進(jìn)行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計價的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應(yīng)

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)的披露，提高會計的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠(yuǎn)低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進(jìn)行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進(jìn)行計量。

新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進(jìn)行計量；但是一旦采用了公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

2.2公允價值計價效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應(yīng)同時滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準(zhǔn)則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術(shù)所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進(jìn)行相關(guān)計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當(dāng)年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。考慮的決策時點是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質(zhì)是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負(fù)

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機(jī)自利，可能選擇不變更計價模式；當(dāng)收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當(dāng)收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結(jié)果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負(fù)；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價值計價效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)時變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會計利潤為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經(jīng)營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務(wù)指標(biāo)實現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當(dāng)公司財務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時，若變更計價模式可實現(xiàn)改善公司相關(guān)財務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計價模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質(zhì)上無影響或為負(fù)影響（由于將失去未來有利時的變更機(jī)會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標(biāo)而實現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計價模式能為企業(yè)實現(xiàn)貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關(guān)財務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進(jìn)一步增長當(dāng)期會計利潤，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過變更計價模式可以實現(xiàn)順利融資或通過變更計價模式來實現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負(fù)收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎勵與經(jīng)營業(yè)績的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機(jī)會。這是因為準(zhǔn)則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現(xiàn)關(guān)鍵時期改善業(yè)績的機(jī)會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負(fù)或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現(xiàn)增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結(jié)果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負(fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢?dāng)變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結(jié)合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因為財務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價值計價，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結(jié)論

實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，提高財務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準(zhǔn)則實施的必然結(jié)果。

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篇7

一、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)實意義

首先，其使用目的以及產(chǎn)生的現(xiàn)金流量非常類似于交易性的債券投資。而交易性的債券投資采用公允價值計量，且只有公允價值計量模式才能為投資者提供決策相關(guān)的信息。因此根據(jù)經(jīng)濟(jì)實質(zhì)重于形式的原則，投資性房地產(chǎn)的計量模式，應(yīng)采用公允價值計量模式。投資性房地產(chǎn)的市場價值往往高于其賬面凈值，按其成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。公允價值的計量模式能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

其次，投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于主體持有的其他資產(chǎn)。對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響到對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。成本計量會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。

最后，允價值能夠向財務(wù)報表使用者提供更有用的信息。投資者的利益無法通過成本計量模式得到更好的體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實際價值較賬面價值增值很多，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。

二、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

1.上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)積極性不高

與金融工具中交易性金融資產(chǎn)等資產(chǎn)必需采用公允價值計量不同，投資性房地產(chǎn)引入公允價值模式是謹(jǐn)慎和適度的，允許上市公司在成本模式和公允價值模式之間進(jìn)行選擇，并且規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值計量模式。目前在上市公司的應(yīng)用并沒有之前所想象的那樣廣泛和深入。根據(jù)上市公司年報披露信息的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實施幾年來，上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的積極性并不高，以2007年為例，有630家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，但只有18家采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，所占比例為2.86%，以后幾年中所占的比例也都不到5%。

2.確認(rèn)公允價值的方法不統(tǒng)一

以2010年的27家采用公允價值計量模式的上市公司為例，在確定投資性房地產(chǎn)公允價值上主要采用評估報告、參考第三方調(diào)查報告以及董事會參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價格的方法，其中有14家公司采用評估報告的方法，10家公司采用董事會參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價格的方法，只有3家公司采用參考第三方調(diào)查報告的方法。可見，上述公司并沒有統(tǒng)一的確定公允價值的標(biāo)準(zhǔn)，這也會在一定程度上影響企業(yè)是否能真實反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。

三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的原因分析

1.房地產(chǎn)市場價格體系不完善，準(zhǔn)則限制條件嚴(yán)格

（1）我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國際上較成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境比，還存在著一定的差距。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟和完善，難以通過市場獲取有關(guān)公允價值的完備信息。如果不顧條件地運用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，必然會帶來公允價值的濫用，并最終導(dǎo)致會計信息的失真。尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，在我國，作為活躍市場事后證據(jù)的市場價格等交易信息系統(tǒng)還不夠完善，難以為公允價值會計信息的鑒證提供可資依賴的、必不可少的證據(jù)。

（2）CAS3第10條對采用公允價值計量模式提出了兩個必須同時滿足的前提條件：“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息”。CAS3第12條強(qiáng)調(diào)：“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。

2.投資性房地產(chǎn)公允價值信息披露制度和審計制度不完善

（1）對投資性房地產(chǎn)信息披露的要求不夠全面

篇8

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會計準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不完善的實際情況，很多地方體現(xiàn)中國特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。與國際會計準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價值計量不同，我國準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)換差額的處理。與國際會計準(zhǔn)則相比，我國準(zhǔn)則的特點是對同一資產(chǎn)價值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值小于賬面價值，差額計入當(dāng)期損益；如果大于賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計提的減值準(zhǔn)備或跌價準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計入當(dāng)期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無論價值增加或減少其差額都計入當(dāng)期損益。

最后在披露方面，國際會計準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值，我國準(zhǔn)則規(guī)定公允價值計量模式的企業(yè)要披露公允價值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

我國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的所具有的謹(jǐn)慎特點不僅在準(zhǔn)則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時統(tǒng)計數(shù)據(jù)的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)并通過互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關(guān)上市公司報表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業(yè)對公允價值模式的運用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場普遍預(yù)期。2010年由于房價繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津濱發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過60%，實現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因為房地產(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對其他行業(yè)來說較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價值計量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實價值的優(yōu)勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實施新會計準(zhǔn)則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說投資性房地產(chǎn)少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價值計量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財務(wù)報表分析，有14家公司在營業(yè)收入中沒有單獨列出房地產(chǎn)租金收入，可見比例相當(dāng)?shù)停袉为毩谐龅?家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報，有10家根據(jù)獨立評估機(jī)構(gòu)評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產(chǎn)價格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據(jù)。無論是評估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價值合法有效取得及其相關(guān)信息真實準(zhǔn)確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價值計量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會要求建立公司內(nèi)部控制制度并對其運行效果由會計師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價值是以反映公司資產(chǎn)真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會計信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進(jìn)行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當(dāng)期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價值變動收益進(jìn)一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業(yè)績不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優(yōu)勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務(wù)狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價值上升增加資產(chǎn)580萬元，與投資性房地產(chǎn)公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經(jīng)常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益是該公司當(dāng)年實現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據(jù)的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估價格但并沒有披露具體評估機(jī)構(gòu)名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據(jù)，確定方法與程序的說明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價值計量內(nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產(chǎn)具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數(shù)據(jù)資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，無法根據(jù)會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當(dāng)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的規(guī)范

在我國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量符合財務(wù)會計未來發(fā)展方向。針對上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關(guān)會計準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管

第一是加快制定我國公允價值計量準(zhǔn)則。2011年5月，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）與國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）共同了關(guān)于公允價值計量和披露的最新規(guī)定，以實現(xiàn)公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量的指導(dǎo)性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價值確定的一些相關(guān)因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價值估價作法，要求上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業(yè)自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，為公允價值計量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價值的公正性和客觀性，國家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二加快推行包括《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估方法，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度

隨著我國經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險越來越大，為此我國監(jiān)管部門不斷提高對上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產(chǎn)的計量依據(jù)、計量程序與計量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會計人員職業(yè)判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強(qiáng)對會計人員有關(guān)公允價值的教育和培訓(xùn)，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會計人員的守法意識和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn).

[2]國際會計準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

篇9

一、公允價值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國際會計準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計準(zhǔn)則第39號――金融工具：確認(rèn)和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認(rèn)為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系在確定公允價值的應(yīng)用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計量。基本準(zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達(dá)，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”主要包括：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認(rèn)是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格”這個標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

篇10

據(jù)上海市國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料顯示，1994年上海市商品房平均銷售價格為2089元/平方米，2006年為7196元/平方米，年平均增長率為10.86％。與此同時，1994年上海市外商直接投資實際吸收金額為24.73億美元，到2006年實際吸收金額達(dá)到了71.07億美元，年平均增長率為9.20%。在房地產(chǎn)價格的不斷上升的影響下，境外資本大量流入國內(nèi)市場，本文試圖對上海市外商直接投資與房地產(chǎn)價格之間的定量關(guān)系進(jìn)行研究，分析上海市外商直接投資與房地產(chǎn)價格是否存在長期的均衡關(guān)系。變結(jié)構(gòu)協(xié)整分析是近幾十年發(fā)展起來的新的經(jīng)濟(jì)計量方法，能更準(zhǔn)確及時地反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，本文將利用這一統(tǒng)計方法研究上海市外商直接投資與房地產(chǎn)價格的變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系。

二、理論與方法

1.變結(jié)構(gòu)協(xié)整的概念與分類

變結(jié)構(gòu)協(xié)整分為：參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整，部分變結(jié)構(gòu)協(xié)整，機(jī)理變結(jié)構(gòu)協(xié)整。參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整是指在某一時點上協(xié)整參數(shù)發(fā)生了變化，但序列間的協(xié)整關(guān)系依然存在，只是序列分量間的均衡參數(shù)發(fā)生了變化；部分變結(jié)構(gòu)協(xié)整的情況是指時間序列在某一時點以后或以前存在協(xié)整關(guān)系，而另外的時序集合里協(xié)整關(guān)系不復(fù)存在；機(jī)理變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系表明已有的協(xié)整關(guān)系，可能由于新的變量進(jìn)入系統(tǒng)而使得原來系統(tǒng)的均衡狀態(tài)遭到破壞，而形成另一種新的均衡關(guān)系。

2.參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整建模

(1)檢驗序列之間是否存在協(xié)整關(guān)系。假設(shè)標(biāo)量時間序列維向量時間序列，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)整回歸的靜態(tài)模型為:,當(dāng)時，稱間存在協(xié)整關(guān)系。

(2)確定結(jié)構(gòu)突變點。為了尋找結(jié)構(gòu)突變點，引入虛擬變量：當(dāng)時，;當(dāng)時，。其中未知，表示取整，T表示觀察值數(shù)目。

模型的結(jié)構(gòu)變化可以考慮以下3種形式：

(1)水平漂移的協(xié)整關(guān)系變化，，這里表示漂移以前的常數(shù)項，表示漂移量。

（2)常數(shù)項與趨勢項漂移的變結(jié)構(gòu)協(xié)整，。

(3)狀態(tài)開關(guān)型的變結(jié)構(gòu)協(xié)整，。

3.檢驗參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系是否存在

對引入虛擬變量的模型進(jìn)行靜態(tài)回歸，得到回歸殘差，對殘差進(jìn)行單位根檢驗，以判斷是否存在參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系。對于三種不同情況，分別令,或。然后，將誤差修正項分別代入誤差修正模型，然后估計誤差修正模型。

三、實證分析

1.變量設(shè)定及數(shù)據(jù)來源

設(shè)變量FDIt表示第t年的上海市外商直接投資額，變量HPt表示第t年的上海市房地產(chǎn)價格，為了消除價格因素的影響，使用了1994年為基期的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)對變量進(jìn)行了縮減，且上海市外商直接投資額（FDIt）按當(dāng)年美元與人民幣平均匯率折算成人民幣。為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差，本文對兩序列均做了對數(shù)處理，變量lnFDIt和lnHPt分別表示取自然對數(shù)以后的新序列。數(shù)據(jù)來源于歷年的《上海市統(tǒng)計年鑒》，數(shù)據(jù)區(qū)間為1994年～2006年。

2.檢驗序列間的協(xié)整關(guān)系

協(xié)整檢驗的前提要求一階差分后的被檢序列平穩(wěn)，本文使用擴(kuò)充迪基－富勒（Augmented Dickey－Fuller，ADF）方法對此性質(zhì)進(jìn)行檢驗，lnFDIt與lnHPt水平值序列的ADF值分別為-2.36和-1.25，均大于顯著性水平10％的臨界值-3.41，是不平穩(wěn)的，lnFDIt與lnHPt的一階差分序列的ADF值分別為-2.58和-3.92，均小于顯著性水平10％的臨界值-1.63，是平穩(wěn)的，因此，兩變量滿足具有協(xié)整關(guān)系的前提，可以進(jìn)行協(xié)整分析。對變量lnFDIt與lnHPt進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果顯示lnFDIt與lnHPt存在惟一的協(xié)整關(guān)系。然后，再進(jìn)一步做變結(jié)構(gòu)協(xié)整分析。

3.檢驗序列間的變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系

本文選取結(jié)構(gòu)突變檢驗范圍，即變結(jié)構(gòu)協(xié)整檢驗的范圍為1994年～2004年，檢驗期間發(fā)生突變的可能性。估計結(jié)構(gòu)突變時機(jī)的模型設(shè)定如下：

（I）

(II)

(III)

采用EVIEWS3.0計算，得到檢驗的結(jié)果如表所示：

表 參數(shù)的變結(jié)構(gòu)檢驗

由表可知，lnFDIt與lnHPt的協(xié)整關(guān)系在1998年后發(fā)生了水平漂移變化。

4.建立變結(jié)構(gòu)協(xié)整模型及誤差修正模型

綜上分析，筆者認(rèn)為在1998年后上海市外商直接投資與房地產(chǎn)價格的協(xié)整關(guān)系發(fā)生了水平漂移變化，由此本文設(shè)定模型，用來描述lnFDIt與lnHPt的變結(jié)構(gòu)協(xié)整關(guān)系。采用EVIEWS3.0計算，估計得到的模型結(jié)果為：。調(diào)整的可決系數(shù)為0.91，表明回歸模型的擬合優(yōu)度較高；F統(tǒng)計量的相伴概率為0.000007，表明回歸模型在5％的顯著性水平下是顯著的；各個變量系數(shù)的t統(tǒng)計量均表明回歸模型的系數(shù)在5％的顯著性水平下是顯著的。殘差序列的ADF統(tǒng)計量為-4.07，小于5％的臨界值-1.98，表明殘差序列是平穩(wěn)的，兩變量之間具有協(xié)整關(guān)系，可以建立誤差修正模型。

誤差修正項為:

誤差修正模型為:

由誤差修正模型可以看出，上海市房地產(chǎn)價格的短期變化將引起外商直接投資發(fā)生同方向變化，誤差修正項ECMt-1系數(shù)反映了對偏離長期均衡的調(diào)整力度，其系數(shù)估計值表明本期對均衡的偏離在下一期將得到較有力的調(diào)整，該模型能較好解釋變量間的相互依存關(guān)系。

四、結(jié)論

本文采用了基于參數(shù)變結(jié)構(gòu)協(xié)整理論的方法探討了1994年～2006年上海市外商直接投資和房地產(chǎn)價格的協(xié)整問題，首先通過設(shè)定虛擬變量確定了結(jié)構(gòu)突變時機(jī)，發(fā)現(xiàn)在1998年后，上海市外商直接投資和房地產(chǎn)價格的協(xié)整關(guān)系發(fā)生了負(fù)的水平漂移變化，然后建立了長期均衡關(guān)系式和誤差修正模型，模型顯示：上海市房地產(chǎn)價格的短期變化將引起外商直接投資發(fā)生同方向變化，外商直接投資本期對均衡的偏離在下一期將得到較有力的調(diào)整。縱觀上海市外商直接投資與房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，1998年前后處于房地產(chǎn)市場的投資調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)領(lǐng)域吸收的外商直接投資出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有:受亞洲金融危機(jī)的影響，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到沉重打擊，對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)投資的外資相應(yīng)減少;在經(jīng)過了一段房地產(chǎn)投資快速發(fā)展期后，政府進(jìn)一步對外商投資加以引導(dǎo)，注重引資質(zhì)量，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加以梳理整頓，限制了外商直接投資。因此，本文建立的上海市外商直接投資與房地產(chǎn)價格的變結(jié)構(gòu)協(xié)整模型，較好的體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)政策的變化對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重大影響。

參考文獻(xiàn)：

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篇11

近幾年，理性投資理念逐步戰(zhàn)勝過去狂熱的非理性投資成為主流，投資者在選取財務(wù)指標(biāo)，分析上市公司的財務(wù)狀況時也更加謹(jǐn)慎。自由現(xiàn)金流作為財務(wù)分析的重要指標(biāo)，然而在股票投資者分析投資價值時卻很少提及。巴菲特甚至認(rèn)為：“自由現(xiàn)金流是衡量企業(yè)是否值得投資的唯一指標(biāo)。”他指出：“一般的準(zhǔn)則，諸如股息率、市盈率甚至是成長率，除非他們能夠提供一家企業(yè)未來現(xiàn)金流入流出的任何線索，否則這些技術(shù)指標(biāo)沒有任何意義，甚至還會誤導(dǎo)投資者作出決策。”

1 基于自由現(xiàn)金流指標(biāo)的企業(yè)投資價值判定

ZN公司是由大連JN股份有限公司重組之后上市的一家公司，并與2009年7月15日在深圳證券交易所上市。公司主營業(yè)務(wù)由原鐵合金冶煉轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)和土木工程建筑（以下數(shù)據(jù)來源于巨潮資訊網(wǎng)和東方財富網(wǎng)）。

1.1 ZN公司自由現(xiàn)金流指標(biāo)的水平

企業(yè)投資價值分析時，一般選擇五年的自由現(xiàn)金流量指標(biāo)。本文通過分析ZN公司2009-2013年公開財務(wù)報告中的數(shù)據(jù)，計算得出自由現(xiàn)金流量表。

表：ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流量表

單位：萬元

從表中看到，ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，多為負(fù)數(shù)，且呈現(xiàn)遞增趨勢。這說明公司在經(jīng)營上存在風(fēng)險，股利發(fā)放能力減弱，不具有投資價值的能力。下面就公司財務(wù)情況進(jìn)行更深層次的分析。

1.2 自由現(xiàn)金流反映的ZN公司財務(wù)狀況

1.2.1 主營業(yè)務(wù)不具備盈利能力

首先，主營業(yè)務(wù)作為自由現(xiàn)金流的核心，對企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力至關(guān)重要。毛利率是一個能衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，ZN公司房產(chǎn)銷售收入和建筑施工收入僅占主營業(yè)務(wù)收入的29%，可見該公司的主要收入來源不是這兩項經(jīng)營活動收到的現(xiàn)金。而物業(yè)收入及其他的毛利率高于上述兩者，說明該公司主要的兩項銷售業(yè)務(wù)并不賺錢。通過查看ZN公司2009-2013年公開財務(wù)報告中的現(xiàn)金流量表，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為負(fù)數(shù)，進(jìn)一步說明ZN公司的主營業(yè)務(wù)不具備盈利能力。ZN公司自2008年重組后上市，處于從事經(jīng)營活動的初期，由于生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都處于磨合期，設(shè)備和人力資源的利用率低，材料消耗大，導(dǎo)致成本過高。同時，為了擴(kuò)展市場必須要投入大量資金，采用能將產(chǎn)品推向市場的一切手段，因而有可能導(dǎo)致公司這一時期的自由現(xiàn)金流為入不敷出的狀態(tài)。

其次，為了完整反映ZN公司盈利能力，再來分析ZN公司凈利潤率和市盈率指標(biāo)水平。該公司凈利潤率比較穩(wěn)定維持在8%。而市盈率總體呈下降水平，近五年的平均市盈率為15.24，一般來說，市盈率水平在14-20，說明公司處于正常水平，這些指標(biāo)都反映ZN公司具有盈利能力。但是，凈利潤率和市盈率等指標(biāo)存在著不足：一是市盈率指標(biāo)不夠穩(wěn)定。市盈率是股票市場價格與每股收益之比。通過調(diào)整股票的K線能看到該公司09-13年的股價波動較大，每股收益也在1左右頻繁波動，所以各年的市盈率相差較大，由此算出的ZN公司平均市盈率在判斷企業(yè)未來盈利能力上存在缺陷。二是凈利潤率指標(biāo)不具有說服力。從2009-2013年的利潤表中看到，ZN公司接受大量來自捐贈、政府補(bǔ)貼及索賠的現(xiàn)金，并且還有很多現(xiàn)金沒有收回，這部分錢沒有真正流入企業(yè)，所以凈利潤為正，而自由現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象就正常了。美國安然公司就是典型的例子，在安然公司宣稱破產(chǎn)前二個季度，季報顯示公司盈利為4.23億美元，可現(xiàn)金流居然為-5.27億美元。

綜合以上分析，單獨使用市盈率和凈利潤率指標(biāo)很難能看出公司盈利水平，因此，應(yīng)該以自由現(xiàn)金流指標(biāo)為判斷企業(yè)盈利能力的主要依據(jù)。

1.2.2 過度增長的營運資本存在風(fēng)險

該公司營運資本過度增長并一度超過息前稅后利潤，最終導(dǎo)致自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。一般來說，一個企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和它所需求的營運資本通常成正相關(guān)，可當(dāng)企業(yè)抑制不住擴(kuò)張的欲望，利潤增長迅猛時，營運資本就會出現(xiàn)過度增長的情況，給企業(yè)帶來潛在的風(fēng)險。人們經(jīng)常錯誤認(rèn)為，業(yè)務(wù)量增加所帶來的現(xiàn)金流入會成為企業(yè)營運資本增加的來源，但很多情況下，這一關(guān)系是相反的。ZN公司自2008年重組后，為了在市場上搶占先機(jī)，積極尋求擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的機(jī)會，業(yè)務(wù)量也比以前大幅度增加。ZN公司在確保產(chǎn)品實現(xiàn)銷售之前，必須要墊付大量的成本（存貨、工資和費用增加）。本文選取其中一個貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析的原因如下：一是自由現(xiàn)金流相對其他指標(biāo)具有優(yōu)勢的地方；二是存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)營運能力分析的重要指標(biāo)；三是評價企業(yè)管理水平的重要內(nèi)容，反映短期償債能力。

通過計算，該公司2009-2013年存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢，說明存貨占用資金過多，流動性變差，存貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度減慢，企業(yè)償債能力下降。企業(yè)在管理過程中可以通過提高存貨周轉(zhuǎn)率來增加變現(xiàn)能力。因此，企業(yè)往往營運資本增加在前，業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入在后，這就是ZN公司營運資本擴(kuò)大后會導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流入減少的原因，由此造成ZN公司自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

1.2.3 依賴籌資活動現(xiàn)金流不具有可持續(xù)性

由于ZN公司內(nèi)部生產(chǎn)現(xiàn)金的能力較差，未來進(jìn)行項目投資的機(jī)會就減少，那么企業(yè)是依靠什么發(fā)展壯大的呢？從現(xiàn)金流量表看到，該公司籌資活動現(xiàn)金流凈額一直高居不下并逐年上漲，這說明公司靠借款收到的大量現(xiàn)金大于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金，企業(yè)償債能力減弱。而且公司現(xiàn)存貨幣資金與通過籌資活動獲得資金流入的數(shù)額相當(dāng)，也證明該公司的現(xiàn)金來源主要依賴籌資。

2009-2013年，ZN公司由于自由現(xiàn)金流為負(fù)而不斷吞噬現(xiàn)金，迫使公司為了正常的經(jīng)營生產(chǎn)大量籌資，2013年竟高達(dá)639，816萬元。雖說籌資活動已納入公司發(fā)展規(guī)劃，但是如此之大的籌資活動凈額顯然不正常。不管是管理者以擴(kuò)大經(jīng)營、投資為出發(fā)點的主動籌資行為，還是由于現(xiàn)金流失靈而不得已的行為，假如公司現(xiàn)有資金不能滿足生產(chǎn)需要，不能使其賬面上貨幣資金繼續(xù)增長，就不斷向股東伸手要錢，這種公司就像是一臺燒錢機(jī)器，而不是一臺印鈔機(jī)，不能夠自己產(chǎn)生自由現(xiàn)金流。即使籌資獲得現(xiàn)金可以解燃眉之急，但是從長遠(yuǎn)看不具備持續(xù)性。因此，這種公司我們在投資時一定要謹(jǐn)慎，注意觀望。

2 結(jié)論

（1）由現(xiàn)金流能夠更客觀和真實地反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況，有利于投資者作出正確的投資決策；（2）投資者能夠利用自由現(xiàn)金流判斷企業(yè)未來投資獲利的能力，在投資時應(yīng)盡量選擇那些自由現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以降低投資虧損的風(fēng)險；（3）對于自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)，通過大量籌資圈錢的方式獲得現(xiàn)金流入的企業(yè)，在投資時一定要謹(jǐn)慎。

參考文獻(xiàn)

1.劉召.基于自由現(xiàn)金流量的企業(yè)價值分析.2013；4

篇12

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認(rèn)識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟(jì)評價、社會評價和環(huán)境評價，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義。現(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機(jī)的決策分析

投資時機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機(jī)的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機(jī)時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機(jī)會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實力來選擇不同階段的投資機(jī)會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進(jìn)行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機(jī)的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律性和城市土地價值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達(dá)到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達(dá)到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標(biāo)市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進(jìn)性和實用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險回避，即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法，能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機(jī)會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

篇13

自2009年由石化行業(yè)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)以來，華聯(lián)控股5年中有4年凈利潤同比下滑，公司的轉(zhuǎn)型似乎不太順利。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年公司實現(xiàn)凈利潤0.34億元，同比下滑56.9%，相比于2010年2.31億元的凈利潤差距較大。公司業(yè)績萎縮至此，其原因究竟是什么呢？

對此，公司表示：“房地產(chǎn)項目建設(shè)具有周期性，沒有竣工房地產(chǎn)項目在銷售是造成業(yè)績下滑的主要原因。”

如果說2014年之前凈利潤僅僅只是下滑，那么到2015年公司則開始出現(xiàn)虧損情況。華聯(lián)控股公告稱，2015年一季度虧損900萬元，預(yù)計1～6月虧損1500萬元～2000萬元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

公司在回復(fù)中解釋稱：“2014年上半年度盈利165.62萬元，主要系銷售了‘華聯(lián)城市山林’4套房子（尾盤）收入約2500萬元，今年上半年卻沒有房產(chǎn)銷售收入;其次是來自于物業(yè)租賃管理方面收入尚不能完全擔(dān)負(fù)管理費用、財務(wù)費用、折舊等剛性支出，個別如銷售費用等相應(yīng)在增加。”

面對這種情況，公司下半年是否能實現(xiàn)扭虧呢？

華聯(lián)控股在回函中表示：“公司2015年度利潤主要依靠杭州‘錢塘公館’項目，該項目目前正在進(jìn)行整體精裝修，同時在進(jìn)行營銷推介，計劃在今年四季度推盤。”

“杭州地產(chǎn)項目‘錢塘公館’入選2014年度中國十大豪宅之一，該項目可售面積約3.9萬平方米，目前已取得預(yù)售證和外銷證，將對公司2015年業(yè)績起到支撐的作用。”

在投資者互動關(guān)系平臺中，公司預(yù)測2015年實現(xiàn)凈利潤5000萬元。因此，下半年杭州項目的銷售情況將決定公司的全年業(yè)績，值得投資者關(guān)注。

激勵方案擬凈利潤增11倍

在業(yè)績不佳的情況下，華聯(lián)控股卻在4月推出了激進(jìn)的股權(quán)激勵方案，2017年擬凈利潤達(dá)到4億元，對此有投資者質(zhì)疑稱：“公司開出高利潤承諾，是否只是講講故事？”

該方案顯示，以2012年～2014年華聯(lián)控股平均凈利潤為基數(shù)，2015年～2017年凈利潤增長率分別不低于134%、836%、1772%，且凈利潤分別不低于5000萬元、2億元和4億元。

若2017年凈利潤超過4億元，則同比2014年0.34億元的凈利潤增長約11.6倍。據(jù)公告稱，該限制性股票首次授予數(shù)量為1900萬股，授予價格為每股2.68元，激勵對象45人，主要為公司董事、中高級管理人員以及其他核心技術(shù)（業(yè)務(wù)）人員。

或許是由于這份股權(quán)激勵計劃，被冷落了近兩年的華聯(lián)控股在近期連續(xù)迎來機(jī)構(gòu)調(diào)研，特別是包括王亞偉執(zhí)掌的千合資本、深圳市清水源投資在內(nèi)的幾家知名私募機(jī)構(gòu)的登場。同時，中歐基金、天弘基金和信達(dá)澳銀基金等基金公司，以及平安資產(chǎn)管理公司、前海人壽保險公司等險資也前往調(diào)研。

針對該情況，公司也表示：“近期多家機(jī)構(gòu)展開調(diào)研應(yīng)該跟本公司地產(chǎn)項目的建設(shè)進(jìn)度有關(guān)，如杭州錢塘公館、深圳‘華聯(lián)城市全景花園’（以下簡稱“全景花園”）等項目正在進(jìn)行營銷推介。”

“其中，全景花園項目營銷中心于2015年8月1日對外開放。根據(jù)該項目的工程進(jìn)度，公司計劃于9月底前結(jié)頂并申領(lǐng)預(yù)售證，該項目的收入確認(rèn)主要體現(xiàn)在2016-2017年。”

“另外兩個深圳房地產(chǎn)項目：南山華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)更新項目，目前正開展前期策劃工作，尚未申報立項;南山華聯(lián)工業(yè)園B區(qū)更新項目，目前正在進(jìn)行舊廠房清拆，設(shè)計方案深化以及辦理動工興建前的相關(guān)申報手續(xù)。”

那么，公司是否能實現(xiàn)如此激進(jìn)的業(yè)績增長目標(biāo)呢？

興業(yè)證券分析師閆常銘表示，華聯(lián)控股RNAV（重估凈資產(chǎn)）為9.1元，股價具有極高的安全邊際（RNAV是對公司各塊資產(chǎn)分別進(jìn)行市場化的價值分析，從資產(chǎn)價值角度重新解讀公司內(nèi)在的長期投資價值）。