引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)公司的建議范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
房地產(chǎn)；建議；財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)投資的增加，又從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中賺取了巨額利潤。近年來，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來了自己的春天，量價齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨著較大的投資風(fēng)險，開發(fā)周期長，項目投資金額大，項目開發(fā)過程中的諸多不確定性因素都有可能對當(dāng)前項目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風(fēng)險，加之已有負(fù)債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險。市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身的管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)自身的財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行資金的依賴性過高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營不善時還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來越多。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會要求嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和對高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險也在逐漸增加。
2.財務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理一直扮演著單純會計核算的職能，對于財務(wù)管理中的財務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強(qiáng)有力的支撐。
2.1財務(wù)管理制度流于形式。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴(yán)重影響到會計資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對、賬實(shí)核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價值。
2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問題；企業(yè)的經(jīng)營成果最終全部體現(xiàn)在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業(yè)的財務(wù)管理息息相關(guān)，因此對于企業(yè)來講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，強(qiáng)化財務(wù)管理工作。
2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計等部門,制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類問題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計劃，卻沒有把目標(biāo)分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會多，更容易忽視企業(yè)財務(wù)管理，追求擴(kuò)大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理改革對策探討
1.促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)互相制衡和約束，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強(qiáng)資金管理。
2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計劃，明確企業(yè)年度資金動作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開發(fā)貸款申請及提款節(jié)點(diǎn)，提高開發(fā)貸款的使用效率；提高項目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進(jìn)行立項分析，根據(jù)資金運(yùn)營情況理性的進(jìn)行開發(fā)項目的決策，避免開發(fā)規(guī)模過大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。
3.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強(qiáng)弱，控制成本、節(jié)約費(fèi)用，降低物耗，對于企業(yè)具有重要意義。財務(wù)部門要發(fā)揮自身擁有大量價值信息的優(yōu)勢，運(yùn)用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產(chǎn)銷量，減少無效或低效勞動，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項目施工過程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來。
4.積極拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場進(jìn)行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過債務(wù)來籌集到資金，增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺進(jìn)行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業(yè)上市沒有我國資本市場在財務(wù)指標(biāo)上要求的嚴(yán)格，因而上市的門檻較低。
5.推行全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等，是一個綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體競爭能力。
目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)公司相關(guān)財政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實(shí)施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會使預(yù)算周期變長，預(yù)算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強(qiáng)，能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強(qiáng)成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵財務(wù)人員“走出去”，開展財務(wù)外交，定時或者不定時的舉辦聯(lián)誼活動，或者相關(guān)專業(yè)的學(xué)術(shù)交流會議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵財務(wù)人員“引進(jìn)來”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會議，大力宣傳“引進(jìn)來”的思維，摒棄守舊陋習(xí)，積極吸取其他企業(yè)在財務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。
6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風(fēng)向標(biāo)，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進(jìn)言獻(xiàn)策，調(diào)動財務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)環(huán)境，鼓勵員工積極學(xué)習(xí)，踴躍學(xué)習(xí)，比如可以不定期的舉行學(xué)習(xí)效果比賽，調(diào)動財務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習(xí)專業(yè)知識；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因?yàn)橐粋€文憑和一個學(xué)歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻(xiàn)：
篇2
一、我國上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)行業(yè)由于其關(guān)乎國計民生的特殊地位，一直以來都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年2月，國務(wù)院再次出臺調(diào)控樓市的新“國五條”，進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。國家如此大力的調(diào)控說明房地產(chǎn)行業(yè)必然存在自身發(fā)展的不足，那么，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何，其資本結(jié)構(gòu)又存在怎樣的特點(diǎn)？
（一）我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率分析
從圖1中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中可知，近十年來，我國上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)將承擔(dān)相當(dāng)大財務(wù)風(fēng)險。而我國上市房地產(chǎn)公司的最大股東為國家，企業(yè)貸款是以國家信用為擔(dān)保，一旦企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、無力償還銀行貸款的情況，國家宏觀經(jīng)濟(jì)也會隨之受到嚴(yán)重沖擊。尤其從2002年開始，資產(chǎn)負(fù)債率一路攀升，2007年達(dá)到峰值84.62%，企業(yè)大部分資產(chǎn)來源于外債，自有資產(chǎn)比率較低。直至2008年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進(jìn)一步的控制和降低。
圖1 2002-2011年資產(chǎn)負(fù)債率年平均值
（二）我國房地產(chǎn)上市公司償債能力分析
通過對最近10年來我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)分析表明，如下表1所示，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率常年居高不下，甚至在2005年時，均值達(dá)到431.34%之高，這說明房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高收益的行業(yè)。同時，居高不下的產(chǎn)權(quán)比率也反映了房地產(chǎn)公司所擁有的負(fù)債遠(yuǎn)大于所有者權(quán)益，這表明企業(yè)中大部分資本是由外債構(gòu)成，而企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)低于因借款而得到的資產(chǎn)，從上述研究可以發(fā)現(xiàn)，高負(fù)債率，低償債率使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險被擴(kuò)大，上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)存在著一定的不合理性，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不健康的趨勢。
（三）我國上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金比率分析
隨著我國房地產(chǎn)市場近年來的迅速發(fā)展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業(yè)的現(xiàn)金比率呈曲折下降趨勢，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資產(chǎn)為變現(xiàn)能力差的存貨，加之國家近年來對房市的大力打壓，進(jìn)一步加大了商品房變現(xiàn)的難度。企業(yè)擁有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，又沒有與此匹配的長期償債能力，而此時房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味追求發(fā)展，保持著較低的現(xiàn)金比率，如企業(yè)繼續(xù)采取這種激進(jìn)的生長模式，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的還債壓力。
圖2 2002-2011現(xiàn)金比率年平均值
綜上所述，我國上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來持續(xù)偏高，企業(yè)大量借入外債加大其自身財務(wù)風(fēng)險，同時房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)比率近幾年來也高居不下，企業(yè)的長期償債能力較差，但為了配合公司的高速發(fā)展，企業(yè)又保持著較低的現(xiàn)金比率，短期償債能力也不理想，企業(yè)即將面臨巨大的償債壓力。如房地產(chǎn)公司繼續(xù)保持這種病態(tài)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，勢必會影響到房地產(chǎn)公司長期健康發(fā)展，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化迫在眉睫。
二、優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議
（一）風(fēng)險測評與企業(yè)成長趨勢相匹配
高資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)出我國上市房地產(chǎn)公司一度出現(xiàn)過度擴(kuò)張的態(tài)勢。近幾年來，房價的持續(xù)走高，不斷刺激房地產(chǎn)開發(fā)商對企業(yè)發(fā)展采取擴(kuò)張態(tài)度，大量借入外債，優(yōu)先考慮債權(quán)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，這充分表明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在過度擴(kuò)張的趨勢。高風(fēng)險的行業(yè)特征決定了企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險測評，以應(yīng)付高負(fù)債結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來的支付風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的激進(jìn)發(fā)展策略、國家經(jīng)濟(jì)政策的不斷打壓等因素，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險測評至少應(yīng)每年進(jìn)行一次，以及時調(diào)整企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，使其達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。
（二）籌資順序應(yīng)該是先股權(quán)、后負(fù)債
目前房地產(chǎn)公司的融資模式為先負(fù)債、后股權(quán)。按照傳統(tǒng)優(yōu)序融資結(jié)構(gòu)的觀點(diǎn)，企業(yè)最優(yōu)的融資順序應(yīng)為先進(jìn)行內(nèi)部融資，通過自身的儲備及有利條件，擴(kuò)大內(nèi)源。其次為進(jìn)行低風(fēng)險的外援融資。最后為負(fù)債融資。而由于我國房地產(chǎn)公司的第一大股東為國家，也就是說，企業(yè)貸款是由國家做擔(dān)保的，使得房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于采取債務(wù)融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險，高債務(wù)造成的房地產(chǎn)泡沫也對國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。
（三）企業(yè)應(yīng)充分做好資金內(nèi)部貯備，以提高融資效率
研究結(jié)果表明，企業(yè)的高負(fù)債率并沒有適當(dāng)?shù)亩唐趦攤芰εc之相匹配，一旦房市崩盤，房地產(chǎn)泡沫破裂，巨額的銀行債務(wù)不僅使企業(yè)自身慘遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的鍛煉，將對國家整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。為避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)通過增加內(nèi)部貯備，增強(qiáng)短期償債能力來優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)該合理安排資金取得和債務(wù)償還的時間，避免出現(xiàn)效率低下的融資模式。
（四）加強(qiáng)企業(yè)合并與“合作開發(fā)”
篇3
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進(jìn)行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。
二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景
（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因
（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢姡心戏康禺a(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲備進(jìn)行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競爭力。
三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析
（一）對上市公司的效應(yīng)
（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。
（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。
（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。
（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)
由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應(yīng)
中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機(jī)會，加速了資本的擴(kuò)張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。
（四）對公司股價的效應(yīng)
自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻?，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標(biāo)分析
為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標(biāo)對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。
（三）營運(yùn)能力
公司的營運(yùn)能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營提供了保障。
（四）發(fā)展能力
公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。
五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評價，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競爭力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。
（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。
（二）抓住資產(chǎn)重組的重心
民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。
（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力
民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評價，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機(jī)構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。
參考文獻(xiàn)：
［1］彭曉潔：《我國民營企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。
［2］王皓：《我國A股市場企業(yè)借殼上市相關(guān)問題研究》，西南財經(jīng)大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。
［3］高文君：《我國房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及問題》，《經(jīng)營管理者》2013年第10期。
［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團(tuán)并購成功的案例分析》，《商業(yè)會計》2013年第8期。
［5］梁立、董佳：《借殼：房地產(chǎn)企業(yè)上市的有效途徑》，《經(jīng)營與管理》2010年第10期。
篇4
收錄日期：2014年3月11日
一、引言
資金是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的第一推動力，企業(yè)是否能夠擁有廣泛的資金來源，及時足額地籌集到生產(chǎn)運(yùn)營所需要的資金，對一個企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展是至關(guān)重要的。上市公司選擇資金來源的偏好和行為，決定了公司的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響到公司的總體價值。
隨著資本市場的發(fā)展，我國上市公司的融資行為選擇發(fā)生了明顯的變化。我國上市公司的融資結(jié)構(gòu)與西方發(fā)達(dá)資本主義國家不同，有明顯的融資偏好行為，這與西方優(yōu)序融資理論相悖。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，長期以來都存在融資結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一等問題。但是，當(dāng)前對房地產(chǎn)上市公司的融資偏好行為的研究較少，房地產(chǎn)上市公司的融資有怎樣的偏好，影響其偏好行為的因素又有哪些？本文將以上市房地產(chǎn)公司為研究樣本，對我國上市房地產(chǎn)公司的融資偏好，以及其影響因素、優(yōu)化政策建議等進(jìn)行研究。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)特征
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，西蒙?庫茨涅茨在《各國的經(jīng)濟(jì)增長》中將二者的關(guān)系總結(jié)為“發(fā)展速度呈正相關(guān)關(guān)系”。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動對房地產(chǎn)價格有著重要影響，而房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價格的變化勢必對宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。
歸納起來，中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特征：
（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性。作為基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其發(fā)展同樣具有周期性。
（二）房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等都有密切關(guān)系，其發(fā)展也促使一些新興行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等的產(chǎn)生。
（三）房地產(chǎn)業(yè)受政策的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的政策敏感性，宏觀財政、貨幣政策、國家產(chǎn)業(yè)政策乃至城市規(guī)劃都會對其開發(fā)、流通等環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。
三、我國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀分析
（一）股東權(quán)益比率分析。對2012年我國100家房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率分析了解到，上市公司根據(jù)融資偏好以及經(jīng)營狀況的不同，導(dǎo)致股東權(quán)益比率存在較大的差異，比如泛海建設(shè)的股東權(quán)益比率是28.97%，臥龍地產(chǎn)為45.78%，而天倫置業(yè)為63.94%，等等。我國房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率的平均水平為51.6%，普遍熱衷于發(fā)行股票融資，而對債券融資反應(yīng)十分冷淡。因此，中國上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論關(guān)于融資順序原則存在明顯的沖突，即存在融資偏好的特征。
（二）再融資方式分析。在當(dāng)今全球資本市場中，增股、配股已經(jīng)在上市公司利用資本市場進(jìn)行股權(quán)再融資中扮演著重要的角色。其中，上市公司進(jìn)行股權(quán)再融資最主要有兩種方式：第一種是以配股的方式，向現(xiàn)有股東進(jìn)行融資；第二種是通過增發(fā)新股的方式向投資者進(jìn)行融資。截止到2012年12月，通過對在上海證券交易所上市的33家上市房地產(chǎn)公司，以及在深圳證券交易所上市的67家上市房地產(chǎn)公司的分析研究發(fā)現(xiàn)，以增股、配股的方式進(jìn)行股權(quán)融資是一種普遍的方式。我國房地產(chǎn)上市公司即使在宏觀調(diào)控嚴(yán)格的時期，依然爭先采取增股、配股的融資方式進(jìn)行融資。2007年至2012年期間，共有61家房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)新股、配股的方式進(jìn)行融資。資料顯示，由于國內(nèi)股票市場規(guī)模的限制，上市公司通過股市得到的融資中，只有小部分得到了有效使用。
四、我國上市公司融資偏好因素分析
（一）制度因素。基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，中國證券市場上的一些反常行為則可以解釋為制度安排存在缺陷，制度建設(shè)尚不完善所致。上市公司理所當(dāng)然利用一切制度許可的方法來合理合法地籌集資金，而置中小投資者的利益于不顧。如股票發(fā)行制度不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對上市公司考核制度的不合理等。
（二）產(chǎn)業(yè)因素。企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征也是影響其融資偏好的重要因素，不同行業(yè)的上市公司所面臨的產(chǎn)品市場的競爭不同，而產(chǎn)品市場競爭通過影響上市公司收入來影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與融資選擇。其中，產(chǎn)業(yè)組織與融資結(jié)構(gòu)之間的互動是影響融資行為選擇的重要因素之一。房地產(chǎn)公司屬于基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，其發(fā)展速度和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也很高。
（三）融資成本因素。從融資成本的角度來說，債券融資方式要比股權(quán)融資方式的成本低。在稅收方面，發(fā)行債券能起到減稅的作用，而發(fā)行股票，政府要對股東個人資本所得和股息收入以及企業(yè)法人雙重征稅；在發(fā)行費(fèi)用方面，發(fā)行企業(yè)債券的費(fèi)用較低；在風(fēng)險方面，債務(wù)上升帶來的財務(wù)風(fēng)險也會加大，如果經(jīng)營不善會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；在對企業(yè)的監(jiān)控成本方面，股權(quán)融資會導(dǎo)致道德風(fēng)險，從而增加投資者對企業(yè)管理者的監(jiān)控成本。
（四）股權(quán)結(jié)構(gòu)因素。上市公司融資不僅受到外部環(huán)境的影響，還受公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的影響。中國上市公司特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)影響到其融資行為，同時其融資方式偏好的不同，也影響著上市公司的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)上市公司的長期融資比例偏低、短期融資比例過高，股權(quán)融資比重較高、債券融資較少，這樣的融資結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致資金相對不穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營。
五、對策建議
篇5
直是一個賣方市場+在過去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關(guān)于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購房者。還有最重要的一個原因是，房地產(chǎn)市場上一直存在的陰陽合同導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)根本無法掌握房屋交易的真實(shí)信息。政府要想有效落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽合同是關(guān)鍵。
4月27日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生說，他最近就有多份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報告上報高層，建議學(xué)習(xí)韓國和日本的，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。其實(shí)國家此前關(guān)于二手房買賣的個人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實(shí)也就是資本利得稅，是政策設(shè)計者想通過剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機(jī)者，從而抑制房價。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項政策沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效力。
日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50％。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75％，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10％住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無利可得。
韓國在1970-1980年代的城市化高速期，對房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬韓元以下基本稅率為40％，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實(shí)際稅率為47％到51％，其上實(shí)行快速累進(jìn)，最高稅率為60％加上附加稅后實(shí)際稅率為70.5％到76.5％。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進(jìn)所得稅。日韓的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，高額所得稅導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)無利可圖，使房地產(chǎn)成為一個正常商品而非投資品，目前主要是地方政府在保護(hù)房地產(chǎn)投機(jī)者以期繼續(xù)高價賣地圈錢將地方面子工程進(jìn)行到底，這個稅涉及的利益層面太多，目前執(zhí)行較為困難。
觀望：資金鏈條仍需鞏固
雖然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅不會馬上實(shí)施，但是連續(xù)的調(diào)控措施已經(jīng)讓房地產(chǎn)公司舉步維艱。5月3日，某上市房地產(chǎn)公司公布了前4個月銷售數(shù)據(jù)，其中4月銷售環(huán)比3月出現(xiàn)下滑。公司稱，3月以來樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調(diào)控顯效所致。而與此類似，絕大部分上市房企4月銷售均環(huán)比下跌。從北京上海等上市房企布局的熱點(diǎn)城市來看，可售房源也出現(xiàn)持續(xù)攀升狀況。房地產(chǎn)公司的存貨壓力最終會讓公司資金鏈目趨緊張，而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的經(jīng)營困難。
篇6
本市已批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準(zhǔn)的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。批準(zhǔn)預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準(zhǔn)之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申報預(yù)售（注冊）登記。
房地產(chǎn)預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記。
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。
四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗(yàn)收合格并向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預(yù)售的房地產(chǎn)項目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機(jī)關(guān)申辦公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
房地產(chǎn)交換，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。
六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。
篇7
一、強(qiáng)化投資項目的可行性研究工作
在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營風(fēng)險也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要先做好項目的可行性研究，以降低項目投資風(fēng)險。
第一，要做好選擇投資項目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營項目前，應(yīng)對該項目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏，否則將會使該項目的投資難以回收，導(dǎo)致整個項目投資的失敗。
第二，做好市場調(diào)查。項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查研究與分析。只有在較好的市場需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤。
第三，搞好投資項目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財、物等優(yōu)勢資源及力量，開發(fā)那些經(jīng)營效益好的項目。這就要求我們企業(yè)對那些已做出可行性研究的項目按風(fēng)險、效益進(jìn)行排序，選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營周期相對較短、風(fēng)險小、效益好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。
二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機(jī)制
科學(xué)合理的管理機(jī)制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長足發(fā)展樹立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結(jié)構(gòu)。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學(xué)預(yù)測資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預(yù)測資金需求方法有銷售百分比法、趨勢預(yù)測法、定性預(yù)測法等，這需要房地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際選擇合理的手段。其次，要強(qiáng)化資金管理意識，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要借助于員工手冊、專題會議、網(wǎng)絡(luò)教育以及員工會議交流等方式，強(qiáng)化公司每一個工作人員對資金管理重要性的認(rèn)識，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時要樹立現(xiàn)金流量的概念，對公司現(xiàn)金流量的相關(guān)信息進(jìn)行密切的關(guān)注，保證任何一筆資金都能夠運(yùn)用到實(shí)處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營情況等決定流動資金的比例，以保持合適的流動資金的額度；應(yīng)當(dāng)根據(jù)“保證重點(diǎn)、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內(nèi)部的資金調(diào)度中心，讓公司上下級的資金流動情況都能夠被納入到財務(wù)部門的控制范圍內(nèi)，保證資金管理機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，確保資金安全。
三、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
在知識經(jīng)濟(jì)時代到來的今天，人力資源在社會各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人要針對公司財務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)工作情況，制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計劃，借助于財務(wù)技能業(yè)務(wù)實(shí)踐培訓(xùn)、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學(xué)歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財務(wù)人員在財務(wù)核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應(yīng)對工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設(shè)在財務(wù)人員的培訓(xùn)與教育進(jìn)程中有著同樣重要的作用，要杜絕財務(wù)人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過專題會議宣傳、資金運(yùn)作流程模擬活動等方式讓員工意識到職業(yè)道德的重要性，同時要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績等與工資相掛鉤，從而在提高公司財務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。
四、實(shí)施資金的集中化安全管理
要結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實(shí)際，完善結(jié)算中心制度，可以建立專屬公司的財務(wù)結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的統(tǒng)一化調(diào)度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)者要安排專業(yè)人士，結(jié)合公司資金管理的真實(shí)情況，建立公司內(nèi)部的資金管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡(luò)中隨時查詢公司資金的流向、最新的資金管理動態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時，提升管理決策的水平。與此同時，要推行全面的預(yù)算管理，積極地推行預(yù)算審批、監(jiān)督和編制的全面預(yù)算管理控制系統(tǒng)，預(yù)算編制應(yīng)該采用逐級審批、逐級編報與滾動預(yù)算管理相結(jié)合的模式，且預(yù)算方法一旦確定，就不能隨意的進(jìn)行修改，以保證全面預(yù)算的真實(shí)合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時檢查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效化。
五、結(jié)束語
篇8
（二）部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來比較繁瑣
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項目繁多，各級管理單位在財務(wù)管理體系中對接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財務(wù)管理帶來很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財務(wù)管理部門投入很大的精力，財務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務(wù)會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。
（三）成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)
一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
（四）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低
現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策
（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境
任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實(shí)到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險，公司的發(fā)展切不可冒險激進(jìn)，要立足長遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)企業(yè)的社會責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
（二）提高決策者的財務(wù)管理意識
房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
（三）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
（四）加大評審力度
篇9
（二）培訓(xùn)制度缺失
由于MC房地產(chǎn)公司資金審批嚴(yán)格，對于用于企業(yè)員工培訓(xùn)的資金經(jīng)常吃緊，沒有辦法長期的進(jìn)行員工培訓(xùn)，一些重要的培訓(xùn)，因?yàn)橘Y金的問題往往擱淺。MC房地產(chǎn)公司重視短期的效應(yīng)，由于對未來的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)不愿意花培訓(xùn)成本到員工身上，直接招聘專業(yè)技術(shù)人員以解燃眉之急，但是從長遠(yuǎn)來看，企業(yè)的損失是注定的。
（三）缺乏企業(yè)文化氛圍
企業(yè)文化是一個企業(yè)的核心和靈魂，MC房地產(chǎn)公司企業(yè)的高層管理者不重視企業(yè)文化的培養(yǎng)，員工由于長期缺乏共同的信仰和價值觀導(dǎo)致對企業(yè)文化的認(rèn)同度低，一些員工覺得做好本職工作就是在貢獻(xiàn)，忽視了員工之間橫向和縱向協(xié)調(diào)溝通，甚至有些員工很少或者不習(xí)慣不與他人溝通，大家各司其職，導(dǎo)致封閉的企業(yè)文化氛圍，企業(yè)的凝聚力和向心力減弱。MC房地產(chǎn)公司主要是由于利益的驅(qū)使，甚至不關(guān)注企業(yè)文化的培養(yǎng)和灌輸。
二、西安MC房地產(chǎn)公司人力資源問題解決措施
（一）薪酬措施
對于MC房地產(chǎn)公司的管理人員和部分的專業(yè)技術(shù)人員可以試運(yùn)年薪，這樣能夠把企業(yè)報酬和經(jīng)營業(yè)績掛鉤，來激勵高層管理者，企業(yè)要重視和成人企業(yè)家人力資本的重要性，通過適當(dāng)?shù)姆绞接嬎慊灸晷胶涂冃晷?。本文年薪計算公式借鑒大企業(yè)CEO的年薪計算方法，基本計算公式為基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工資，W2代表了MC房地產(chǎn)公司當(dāng)年的平均工資水平，P代表了管理者基本年薪系數(shù)，R1代表企業(yè)規(guī)模大小調(diào)節(jié)系數(shù)，R2代表房地產(chǎn)行業(yè)邊界系數(shù)，其中西安市平均工資權(quán)重0.4，MC房地產(chǎn)公司當(dāng)年的平均工資水平權(quán)重0.6.效益年薪的計算公式為K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企業(yè)的利潤率凈資產(chǎn)率銷售增長率等效益綜合指標(biāo)，R1代表獎勵薪資水平系數(shù)，根據(jù)MC房地產(chǎn)公司預(yù)先確定的企業(yè)家報酬水平確定，其數(shù)目大于1，R2代表非財務(wù)指標(biāo)調(diào)節(jié)系數(shù)，是企業(yè)調(diào)節(jié)系數(shù)。根據(jù)以上的計算公式來計算MC公司高層管理者和部分工程技術(shù)人員。
MC房地產(chǎn)公司的銷售人員主要是基本工資加上提成，這個也是業(yè)界對銷售人員的基本方法，MC房地產(chǎn)公司對銷售人員傭金分為住宅商品房，經(jīng)濟(jì)適用房和商鋪，對銷售人員的提成是以每月銷售總額的2‰來作為銷售員的個人傭金和考核績效獎勵，對于銷售管理者是3‰，商鋪是在月銷售總額的1.5‰來激勵銷售管理人員，對銷售管理者提成2‰經(jīng)濟(jì)適用房是MC房地產(chǎn)公司開發(fā)的一項政策性住房項目，基于時尚需求量大等因素，經(jīng)濟(jì)適用房0.5‰。
（二）培訓(xùn)措施
第一，培訓(xùn)要有針對性，企業(yè)哪些人需要培訓(xùn)，在什么時候培訓(xùn)，通過什么方式、費(fèi)用等等都是企業(yè)進(jìn)行考慮的，MC房地產(chǎn)公司長期以來忽視新員工入職培訓(xùn)，員工內(nèi)部換崗培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)，認(rèn)為這些通過一段時間的適應(yīng)就能共掌握，殊不知因此勞動生產(chǎn)率大大降低，很多員工沒有培訓(xùn)而出現(xiàn)內(nèi)部不適宜等等，MC房地產(chǎn)公司的公司外部培訓(xùn)很好，像資格證書培訓(xùn)、管理人員培訓(xùn)等不多，除非特別需要或者被動需求，企業(yè)沒有主動組織外部培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是增加企業(yè)員工的知識和見識，改變員工的行為，要是無業(yè)績，一切沒改變說明培訓(xùn)是無效的，因此培新完畢后人力資源管理部門要進(jìn)行培訓(xùn)結(jié)果的跟蹤和反饋。
第二 有些培訓(xùn)結(jié)果很快就能見效，但是有些培訓(xùn)結(jié)果存在時滯，要經(jīng)歷一段時間才能在績效中顯示， 企業(yè)在進(jìn)行培訓(xùn)計劃是要考慮近期目標(biāo)和長遠(yuǎn)目標(biāo)的有效結(jié)合，MC房地產(chǎn)公司要為以后儲備些人才做準(zhǔn)備，因?yàn)楦咝马椖恳_工，城北的項目也在洽談中，一旦要投入生產(chǎn)，需要大量的人力資本投入到其中，現(xiàn)在就做好未雨綢繆的工作。平時企業(yè)要組織員工學(xué)習(xí)，根據(jù)員工的興趣愛好，知識結(jié)構(gòu)，經(jīng)驗(yàn)等來考慮培訓(xùn)的內(nèi)容等。
篇10
1 研究背景
在目前國家宏觀調(diào)控政策中，我國房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險中尋求發(fā)展機(jī)會，在不斷開發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來的影響僅是一方面，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說財務(wù)風(fēng)險的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有直接關(guān)系。
隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時，房地產(chǎn)公司的資金來源問題以及內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險管理模式陳舊的問題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財務(wù)風(fēng)險管理模式升級上提供了參考。
2 我國房產(chǎn)企業(yè)價值鏈財務(wù)風(fēng)險分析
2.1 基于我國房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價值鏈分析
我國房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見下圖。
對我國房產(chǎn)公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務(wù)成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國房地產(chǎn)企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤率是比較平均的。
為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財務(wù)風(fēng)險，提高公司盈利能力，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對措施。
2.2 基于我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈背景下的財務(wù)分析
所謂的我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略，即我國房產(chǎn)公司通過對公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競爭力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。
本文的分析，綜合考慮我國房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略分析方法，來對我國房產(chǎn)公司的整個內(nèi)部價值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說明。
根據(jù)我國上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。
分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：
對于我國房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營的虧損導(dǎo)致了公司各項指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。
2009―2012年，剔除國家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。
因此，對于我國房產(chǎn)公司而言，其財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對其價值鏈中財務(wù)風(fēng)險的管理當(dāng)集中在其財務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個價值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營平穩(wěn)性。
3 我國房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理建議
3.1 內(nèi)部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理
（1）成本控制管理的建立。通過內(nèi)部價值鏈分析，我國房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務(wù)水平，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來實(shí)現(xiàn)成本控制。
（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。
在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化模式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。
近年來，我國房地產(chǎn)證券化市場已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。
多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
3.2 外部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理
外部價值鏈戰(zhàn)略是指價值鏈的核心企業(yè)通過協(xié)調(diào)以其為核心的價值鏈企業(yè)群整體的財務(wù)資源來達(dá)到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。
當(dāng)前我國房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻籼峁┮幌盗械膬r值服務(wù)。因此對于我國房產(chǎn)公司而言，其外部財務(wù)風(fēng)險的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。
（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競爭者策略。對于我國房產(chǎn)公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰(zhàn)略。價值創(chuàng)新生命周期財務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略予以配合。
我國房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵及內(nèi)源性資金，抵御財務(wù)風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.
[2]俞衛(wèi)國.成長期企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略研究――基于HF房地產(chǎn)公司的案例研究[D].廈門：廈門大學(xué)，2009.
篇11
1.2激勵與約束
通過全面預(yù)算管理機(jī)制，明確各部門、員工的職責(zé)和權(quán)益，同時對公司全體運(yùn)營進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化公司內(nèi)部控制，對公司各部門、員工實(shí)行獎優(yōu)懲劣制度，激發(fā)公司員工的工作動力，提高員工的工作積極性，提高公司的運(yùn)營效益，有效系控制公司收支和財務(wù)管理，同時約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。
1.3防范與應(yīng)對
全面預(yù)算管理機(jī)制對公司實(shí)行的是整體控管，對于公司在運(yùn)營過程中可能遇上的風(fēng)險預(yù)測、定位、分析也包括在預(yù)算管理的工作之中，以控制風(fēng)險為目標(biāo)，事前對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，通過尋找經(jīng)營活動實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，找出經(jīng)營活動中可能存在的風(fēng)險，并提出防范措施；當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，第一時間掌握控制情況；風(fēng)險發(fā)生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風(fēng)險帶來的損失降到最低。全面預(yù)算管理機(jī)制還可以初步預(yù)測公司下年度的經(jīng)營情況，根據(jù)預(yù)算結(jié)果，公司對未來的經(jīng)營計劃進(jìn)行或大或小的調(diào)整，對于風(fēng)險預(yù)先防范或控制風(fēng)險出現(xiàn)的環(huán)節(jié)，從而對風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)避和化解。
2.目前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的問題
2.1全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不夠健全
由上文可知，房地產(chǎn)公司的項目運(yùn)作并非單行，而是多重開展，因此是復(fù)雜而多關(guān)聯(lián)的，所以房地產(chǎn)公司在預(yù)算方面有著一定的工作難度，并且當(dāng)前并有一套成文的國家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，來標(biāo)配不同類型的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司對產(chǎn)品或運(yùn)營項目的預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性偏離了實(shí)際情況。
2.2全面預(yù)算管理制度不夠完善
目前我國的房地產(chǎn)公司建立起的公司內(nèi)的全面預(yù)算管理制度仍處在初級階段，存在著許多未完善的問題，系統(tǒng)的預(yù)算組織還沒有建立，沒有一套科學(xué)高效的管理體制，專門獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)制和監(jiān)督組織也沒有設(shè)立，這一系列的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能按照預(yù)算編制的目標(biāo)實(shí)行工作考核，影響了全面預(yù)算管理制度的職能的發(fā)揮。
2.3低水平戰(zhàn)略管理制約整體戰(zhàn)略目標(biāo)
戰(zhàn)略管理是根據(jù)公司定下的公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而同步進(jìn)行的，保證公司的政策的貫徹和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并在實(shí)施過程中對公司內(nèi)外進(jìn)行動態(tài)管理。然而目前許多房地產(chǎn)公司缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，對于公司外部環(huán)境的變化沒有掌握到點(diǎn)，沒有及時對外部環(huán)境的變化進(jìn)行分析，制定新的經(jīng)營策略，發(fā)掘新的運(yùn)營風(fēng)險，公司的戰(zhàn)略管理仍是傳統(tǒng)模式，用年度全面預(yù)算管理來支配項目資金的調(diào)度，沒能跟隨變化的市場環(huán)境及時變換管理政策，也沒有統(tǒng)籌全局來管理公司內(nèi)部，調(diào)整公司的運(yùn)營手段。對于公司內(nèi)部的運(yùn)作，戰(zhàn)略管理并沒有落實(shí)到實(shí)處，與公司的實(shí)際運(yùn)作脫離，而公司內(nèi)部也沒有重視戰(zhàn)略管理，對于戰(zhàn)略管理措施的調(diào)整沒有及時反饋實(shí)時資訊。由于以上的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略管理很難與全面預(yù)算管理并行，公司未能及時發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的各種問題，以至于問題堆積多發(fā)，全面預(yù)算管理的實(shí)施缺少有力的監(jiān)督機(jī)制，大大降低了全面預(yù)算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。
2.4缺乏有效的資金鏈管理
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目的運(yùn)營往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長，期間資金的投入是持續(xù)性的，資金鏈一旦出現(xiàn)問題導(dǎo)致中斷，將使整個項目功虧一簣。因此，房地產(chǎn)公司中的資金鏈管理是公司全面預(yù)算管理中的重點(diǎn)。目前房地產(chǎn)公司的資金來源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產(chǎn)公司需要支付的融資費(fèi)用不斷上升。而在資金的使用過程中，房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)張規(guī)模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費(fèi)了公司的大量成本費(fèi)用。房地產(chǎn)公司中缺乏科學(xué)的成本控制體系，項目運(yùn)營的費(fèi)用支出往往超出計劃預(yù)定，浪費(fèi)了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產(chǎn)公司中普遍出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)惡化的問題，為了處理公司內(nèi)部因?yàn)楦鞣N體系缺陷或管理不嚴(yán)而出現(xiàn)的問題，財務(wù)費(fèi)用也隨之不斷上升，在經(jīng)歷過金融海嘯、國家調(diào)控和對房地產(chǎn)的約束政策出臺之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產(chǎn)的庫存高企，使得公司的資金無法回流，資金鏈無法閉合持續(xù)流通。
2.5績效考核制度收效甚微
而多數(shù)房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理考核是傳統(tǒng)的業(yè)績考核體系，以員工達(dá)到的財務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而非針對財務(wù)指標(biāo)的評價，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監(jiān)管實(shí)行，考核部門工作不嚴(yán)格，考核內(nèi)容曖昧，考核工作沒有定期開展，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)，公司全體人員的績效考核不能全面進(jìn)行。公司人員參與的意識不強(qiáng)，導(dǎo)致績效考核制度在全面預(yù)算管理中收效甚微。
3.對于全面預(yù)算管理機(jī)制的改善建議
3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理理念
第一，房地產(chǎn)公司要樹立預(yù)算的法律效力意識。房地產(chǎn)公司的一切經(jīng)濟(jì)行動都應(yīng)該以公司定下的運(yùn)營目標(biāo)為核心，以此為前提進(jìn)行預(yù)算工作。當(dāng)預(yù)算工作完成后，要制定好完善的規(guī)劃，并分配好公司內(nèi)各組織各部門的準(zhǔn)確工作，明確分工，要求公司全體嚴(yán)格按照預(yù)算計劃進(jìn)行工作，提升公司的預(yù)算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識，動員公司上下參與到全面預(yù)算管理的工作中去，統(tǒng)一人員的管理和預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)前面預(yù)算管理機(jī)制的職能的發(fā)揮效力；第三，公司的上層領(lǐng)導(dǎo)要對公司的預(yù)算工作投以重視，支持公司的全面預(yù)算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時能穩(wěn)定公司的人員，起到激勵與約束的作用。
3.2完善預(yù)算管理制度
公司的管理必須有制度為依據(jù)，因此對于全面預(yù)算管理工作的開展，必須首先要健全完善好全面預(yù)算管理機(jī)制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標(biāo)，是以利潤為主，明確機(jī)制參與人員的權(quán)責(zé)，將全面預(yù)算管理機(jī)制的細(xì)節(jié)條目清晰列明，界定好預(yù)算制度的目標(biāo)、編制、匯總、審核、執(zhí)行與管理，定期要求執(zhí)行人員報告業(yè)績和公司情況差異，定期對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核，根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展情況微調(diào)預(yù)算目標(biāo)。根據(jù)全面預(yù)算管理機(jī)制，制定參與人員的考核制度與標(biāo)準(zhǔn)，定時對參與人員進(jìn)行績效考核，提高參與人員的工作嚴(yán)謹(jǐn)度和積極性。同時建立一套房地產(chǎn)項目會計核算科目體系，作為財務(wù)會計依據(jù)，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標(biāo)準(zhǔn)。
3.3加強(qiáng)資金鏈的管理
房地產(chǎn)公司要學(xué)會多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問題，在合法合規(guī)的情況下適當(dāng)引入外資。其次要搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺，促進(jìn)公司內(nèi)部以及業(yè)內(nèi)的友好信息流通，日常的基礎(chǔ)管理工作在網(wǎng)絡(luò)平臺上進(jìn)行，減少管理成本，方便管理手續(xù)，并在公司內(nèi)部建立起資金的數(shù)據(jù)庫，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時向上填報，方便預(yù)算管理人員能及時掌控公司資金的流向。同時要詳細(xì)規(guī)劃資金的使用配置，強(qiáng)化資金鏈的良性循環(huán)。
篇12
一、宿州市房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理
目前存在的主要問題
房地產(chǎn)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、管理、服務(wù)的行業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)已成為拉動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，它廣泛興起于20世紀(jì)80至90年代的深圳、廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。隨著改革開放的深化和市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中部地區(qū)以及西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也日益興起。作為安徽省北部核心城市之一的宿州市，自2000年以來隨著城市建設(shè)的加快以及本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)業(yè)在宿州市的興起也為增強(qiáng)宿州市整個城市核心競爭力提供了保障。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中，人才的競爭是核心，對企業(yè)的生存發(fā)展尤為重要。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)在宿州市的發(fā)展歷程還比較短，房地產(chǎn)企業(yè)管理落后，宿州市許多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立專業(yè)化、規(guī)范化的人力資源部門，人力資源管理的現(xiàn)狀不容樂觀。
（一）員工招聘與配置存在明顯問題
本次問卷調(diào)查對象為宿州市各類房地產(chǎn)公司，采用實(shí)地走訪法、電話訪談法、資料分析法等。調(diào)查時間2013年3月19日，為期兩天，共發(fā)放問卷50份，收回問卷42份，回收率為84%。本次問卷所涉內(nèi)容基本上涵蓋了宿州市房地產(chǎn)公司人力資源現(xiàn)狀相關(guān)的主要問題，通過對調(diào)查結(jié)果的進(jìn)一步分析，我們得出，宿州市房地產(chǎn)行業(yè)人員招聘與配置存在以下問題。
1.忽視專業(yè)人才、高級人才的引進(jìn)
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，從前期項目分析調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)到后期的物業(yè)管理都需要專業(yè)技術(shù)人員以及高級管理人員。然而，通過對有效問卷的分析，我們可以知道，宿州市房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員往往是一些不具備相關(guān)專業(yè)知識甚至沒有通過專業(yè)培訓(xùn)的人，這無論對于宿州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還是對于企業(yè)的發(fā)展壯大都是不利的。具體參照表1
2.從業(yè)人員知識層次以及專業(yè)素養(yǎng)較低
通過對回收問卷的分析，我們可以看到，宿州市房地產(chǎn)公司從業(yè)人員有的是大專甚至以下學(xué)歷的基層人員，有的是本科甚至以上學(xué)歷科班出身的專業(yè)對口、土木工程方面的專業(yè)技術(shù)人員和高級人員，而在施工建筑中多為學(xué)歷較低的農(nóng)民工。由于從業(yè)人員知識層次懸殊較大，這就決定了宿州市房地產(chǎn)公司人力資源管理的復(fù)雜性和艱巨性。房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)對房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房產(chǎn)銷售的整個過程都產(chǎn)生重大影響，如果人員素質(zhì)較低，專業(yè)素養(yǎng)不夠，這就很難提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制、經(jīng)濟(jì)效益、銷售業(yè)績以及企業(yè)的影響力。具體參照表1
（二）薪酬制度設(shè)計不合理
不同的崗位配置具有不同的薪酬待遇，在宿州市房地產(chǎn)一級市場上管理人員的工資是基層人員的多倍，并且在福利、保險等方面都很完善，而作為下面的基層人員，他們的收入甚微，福利沒保障、休息沒保障、安全沒保障，從而降低了員工的工作積極性。如何建立公平合理的薪酬福利制度，激勵房地產(chǎn)從業(yè)人員，縮小從業(yè)人員收入差距是每個房地產(chǎn)公司人力資源部門亟待解決的問題，具體參照表2
（三）忽視企業(yè)文化的塑造
企業(yè)文化是每個企業(yè)的靈魂，是凝聚團(tuán)隊力量的紐帶，企業(yè)文化的塑造是每個企業(yè)的艱巨任務(wù)。在對宿州市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)公司并未把企業(yè)文化的建設(shè)納入人力資源管理過程中，沒有把它作為房地產(chǎn)管理的一種方法、一種力量挖掘出來加以利用，以致于把企業(yè)文化所具有的動力、凝聚力、指揮力、融合力、約束力遠(yuǎn)遠(yuǎn)棄之。企業(yè)文化在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中只是一句口號、空話。因此，房地產(chǎn)從業(yè)人員很難對房地產(chǎn)企業(yè)形成一致的價值觀，從而導(dǎo)致員工的價值理念與企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)發(fā)生沖突，企業(yè)文化作為一種精神力量并沒有發(fā)揮作用。
（四）人力資源管理體系不完善
宿州市房地產(chǎn)公司多為民營企業(yè)，這種企業(yè)的性質(zhì)決定其管理模式和決策方式存在一定的不足。隨著宿州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善、房地產(chǎn)制度環(huán)境和國內(nèi)金融環(huán)境的變化，許多房地產(chǎn)公司逐漸意識到人才在企業(yè)競爭中的重要性。于是各房地產(chǎn)企業(yè)不斷建立自己的人力資源部門，加強(qiáng)本企業(yè)對人才的管理。但是，由于人力資源部門成立時間比較短，人力資源管理的完善需要一定的過程。因此，宿州市房地產(chǎn)公司人力資源管理體系呈現(xiàn)出不完善的特征。人力資源管理只是停留在最原始的階段，主要以人事工作為主，并未涉及員工的培訓(xùn)與開發(fā)、人力資源規(guī)劃、勞動關(guān)系管理等模塊，人力資源管理的工作比較單一。
二、宿州市房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理
存在問題的原因
房地產(chǎn)業(yè)是個特殊的行業(yè)，從對資源、資本、市場的使用和管理到對人才的管理，都呈現(xiàn)出極強(qiáng)的地域性、壟斷性、技術(shù)性，影響宿州市房地產(chǎn)人力資源管理優(yōu)化的因素是多方面的，具體表現(xiàn)在以下方面。
（一）企業(yè)家的管理理念
在宿州市眾多房地產(chǎn)公司中具備較大規(guī)模、專業(yè)化、多元化的房地產(chǎn)公司不多，其中多是規(guī)模較小、業(yè)務(wù)單一、實(shí)力較小的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)公司和中介公司。這些公司多為白手起家的企業(yè)家建立的，在管理和決策方式上多是采用傳統(tǒng)模式，缺乏創(chuàng)新管理理念。房地產(chǎn)公司中普遍存在“任人唯親”而不是“任人唯賢”的現(xiàn)象，即重要職位主要由其親信擔(dān)任。這就導(dǎo)致把賢能人才拒之門外，形成“家族式”企業(yè)。這種管理理念不僅使人力資源部門權(quán)利架空，形同虛設(shè)，而且不利于優(yōu)秀人才的引進(jìn)，這無論從長遠(yuǎn)來看，還是從短期來說都不利于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展。
（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境特殊性
房地產(chǎn)業(yè)是個高風(fēng)險、高投資、高利潤的“三高”行業(yè)，盈利是每個房地產(chǎn)企業(yè)家不變的理念。由于房地產(chǎn)業(yè)提供的是住房這種特殊的商品，這就決定了市場需求的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場是個高度集中的市場，其壟斷性驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)家以最少資本的投入，獲取最高利潤。因此，減少人力資本的投資成為房地產(chǎn)企業(yè)家普遍采用的方法。開發(fā)商出于對高額利潤的追逐，房地產(chǎn)開發(fā)在宿州市大規(guī)模展開。然而在房地產(chǎn)投資開發(fā)中，由于宿州市房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、壟斷性、區(qū)域性，使得房地產(chǎn)企業(yè)家競相通過減少人力資本投資來賺取高額利潤，管理者沒有加強(qiáng)人力資源開發(fā)的動力和理念，人力資源管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的“死角”。
（三）法律制度因素
任何企業(yè)的管理都必須符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，尤其是在人力資源管理戰(zhàn)略方面，必須符合國家和當(dāng)?shù)卣髦鞴懿块T的勞動法律法規(guī)和法令。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其對專業(yè)性技術(shù)性人才的嚴(yán)格要求，企業(yè)的員工配置不僅要符合勞動法律法規(guī)的規(guī)定，而且要具備相應(yīng)的技術(shù)技能。宿州市房地產(chǎn)企業(yè)在從業(yè)人員配置、薪酬福利方面應(yīng)嚴(yán)格按照《勞動法》《婦女法》等法律法規(guī)，合理有效的設(shè)計與執(zhí)行，從而使人力資源管理走上正軌化、專業(yè)化的道路。
三、優(yōu)化宿州市房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的
對策建議
宿州市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程、企業(yè)家的背景導(dǎo)致了房地產(chǎn)人力資源管理方面的種種問題，但是，這些問題并不是不可彌補(bǔ)的。具體可以通過以下措施進(jìn)行優(yōu)化。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)要建立規(guī)范的人力資源部門
整體來看，宿州市房地產(chǎn)企業(yè)多為中小型民營企業(yè)，家族式模式是眾多房地產(chǎn)公司普遍采用的管理模式，各部門的主要負(fù)責(zé)人員多為其親信。要改變這種局面、完善房地產(chǎn)公司的管理體制，實(shí)現(xiàn)人力資源管理科學(xué)化、正規(guī)化，必須建立正式的人力資源管理部門而不是由秘書、人事部門甚至其他部門來其工作事務(wù)，做好員工招聘、績效考核、薪酬制度設(shè)計、人力資源規(guī)劃、員工培訓(xùn)與開發(fā)、勞動關(guān)系處理等工作，使人力資源管理在房地產(chǎn)公司中走向正規(guī)化。
（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)內(nèi)部建立有效的激勵機(jī)制
針對宿州市房地產(chǎn)公司中存在的從業(yè)人員收入差距大、員工積極性低的問題，房地產(chǎn)公司人力資源部門應(yīng)從績效考核入手，建立有效的績效評估體系，使薪酬設(shè)計多樣化，績效管理正規(guī)化。例如為了體現(xiàn)公平的原則，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可以根據(jù)項目施工人員的勞動量和勞動難度、強(qiáng)度設(shè)計薪酬；在房地產(chǎn)銷售過程中，可以根據(jù)房地產(chǎn)銷售人員的銷售業(yè)績來制定薪酬；在房地產(chǎn)策劃過程中，可以根據(jù)項目策劃人員的策劃方案產(chǎn)生的實(shí)際效果進(jìn)行薪酬設(shè)計；對于一些高級管理人員則可以根據(jù)其管理能力以及他對公司做出的貢獻(xiàn)進(jìn)行薪酬福利的分配。通過多元性薪酬設(shè)計來激發(fā)房地產(chǎn)從業(yè)人員的工作積極性，從而提高企業(yè)效益。
（三）提高房地產(chǎn)從業(yè)人員專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，其專業(yè)性較強(qiáng)，對從業(yè)人員的專業(yè)技能要求較高。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和知識經(jīng)濟(jì)的到來，知識型人才成為社會的需求人才。如今伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，以及“資金密集型”向“人才密集型”的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭核心是人才的競爭，擁有人才就擁有了競爭力。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)與開發(fā)，不僅能提高員工的專業(yè)技能和整體素養(yǎng)，而且有利于房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)，使員工對企業(yè)的管理理念和管理目標(biāo)達(dá)成共識，從而實(shí)現(xiàn)宿州市房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和循環(huán)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)加大員工的培訓(xùn)，針對不同崗位的從業(yè)人員制定不同的培訓(xùn)方案，通過企業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)建立起一個學(xué)習(xí)型組織。
（四）拓展員工招聘渠道
通過對調(diào)查結(jié)果的分析，我們可以知道宿州市房地產(chǎn)企業(yè)員工大部分是通過勞務(wù)市場現(xiàn)場招聘、員工之間的引薦、朋友或熟人的介紹、電視廣告等傳統(tǒng)渠道招聘進(jìn)入房地產(chǎn)公司，這種招聘方式造成房地產(chǎn)市場從業(yè)人員專業(yè)技能不足，專業(yè)素養(yǎng)不夠，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。因此宿州市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過擴(kuò)大員工招聘渠道，通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告，以及到高校進(jìn)行校園招聘等多種綜合渠道去招聘員工，從而獲得高素質(zhì)、高技能、高效率、高水平的專業(yè)人才，充分發(fā)揮人力資源的能動性，為宿州市房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價值。
參考文獻(xiàn)：
[1]周勇，申有明.房地產(chǎn)企業(yè)人力資源開發(fā)研究[J].知識經(jīng)濟(jì)，2012（06）.
[2]郜國兒.淺談房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀及優(yōu)化措施[J].山西建筑，2011（10）.
[3]王瑞玲，宋春葉.房地產(chǎn)企業(yè)人才流失問題分析[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報，2010（03）.
[4]韋芳.民營房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀及解決對策[J].中國商貿(mào)，2009（15）.
篇13
一、研究假設(shè)提出
根據(jù)市場營銷學(xué)與財務(wù)管理學(xué)的相關(guān)知識，企業(yè)進(jìn)行廣告宣傳的目的在于提升銷售業(yè)績，而廣告費(fèi)用的支出是反映企業(yè)廣告宣傳力度大小的關(guān)鍵指標(biāo)。企業(yè)廣告宣傳力度大，那么企業(yè)的外在形象更容易被塑造，所生產(chǎn)的產(chǎn)品在消費(fèi)者心中更有知名度，更容易為消費(fèi)者所接受，從而實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的增長。基于此，本文提出研究假設(shè)：廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績呈現(xiàn)著正比的關(guān)系，即廣告費(fèi)用支出越多，那么企業(yè)的銷售業(yè)績水平越高。
二、數(shù)據(jù)選擇與樣本說明
本文選擇主營業(yè)務(wù)收入來衡量銷售業(yè)績水平，選擇銷售費(fèi)用來衡量廣告費(fèi)用的高低。鑒于本文研究的對象為房地產(chǎn)公司，為了便于數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇46家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，選取其2012年度的財務(wù)數(shù)據(jù)組成一個容量為46個的研究樣本。同時，鑒于本文的研究數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理，以減小異方差現(xiàn)象。
三、相關(guān)性分析
在進(jìn)行線性回歸分析之前，首先運(yùn)用相關(guān)性分析來檢驗(yàn)銷售費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入之間的相關(guān)程度。相關(guān)性分析是指對兩個或多個具備相關(guān)性的變量元素進(jìn)行分析，從而衡量兩個變量因素的相關(guān)密切程度。當(dāng)然，變量之間存在著相關(guān)性并不意味著具有因果關(guān)系。從本文的相關(guān)性分析結(jié)果來看：銷售費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入之間存在著較高的相關(guān)性，這兩者的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.9，達(dá)到高度相關(guān)。
四、線性回歸分析
線性回歸分析是分析因變量與自變量之間數(shù)理關(guān)系的研究方法，按照自變量個數(shù)的多少可分為多元線性回歸分析和一元線性回歸分析。運(yùn)用EViews5.0軟件來線性回歸分析銷售費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入的關(guān)系，得到如下線性回歸方程：
該線性回歸方程的擬合度為0.81，說明銷售費(fèi)用可以解釋主營業(yè)務(wù)收入變動的81%。同時，方程的F檢驗(yàn)值為187.6，對應(yīng)的概率值為0.000，小于顯著性水平1%，說明方程整體顯著，銷售費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入之間存在著顯著的線性關(guān)系。此外，銷售費(fèi)用的回歸系數(shù)0.75，回歸系數(shù)的T檢驗(yàn)值為13.7，對應(yīng)的概率值為0.000，小于顯著性水平1%，通過了T檢驗(yàn)，說明銷售費(fèi)用對主營業(yè)務(wù)收入存在著正向的顯著影響，即銷售費(fèi)用每提升1個單位，則主營業(yè)務(wù)收入就會顯著地增加0.75個單位。
五、結(jié)論與建議
通過本文的實(shí)證研究可知：房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績有著密切的聯(lián)系，而且廣告費(fèi)用的增加有助于銷售業(yè)績的提升。根據(jù)這一研究結(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的，必然要提升自身的銷售業(yè)績，而增加廣告費(fèi)用投入，加強(qiáng)企業(yè)與樓盤的廣告宣傳，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績有著積極的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量增加對廣告宣傳的投入，享受廣告費(fèi)用增加所帶來的銷售業(yè)績的效益。當(dāng)然，在增加廣告費(fèi)用支出的過程中也需要注意以下幾方面：
1.廣告費(fèi)用支出要結(jié)合公司的實(shí)際財務(wù)狀況，避免因大額的廣告費(fèi)用支出而給房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流帶來問題。廣告費(fèi)用的支出要導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的支出，而且很多廣告宣傳在前期需要巨大的資金投入，這往往容易造成公司的流動資金出現(xiàn)短缺的現(xiàn)象，使得公司在拿地、房產(chǎn)開發(fā)等主營業(yè)務(wù)拓展過程中面臨資金的難題。
2.廣告宣傳要有針對性，突出宣傳重點(diǎn)。廣告宣傳對銷售業(yè)績的提升并不是說隨隨便便的廣告就能實(shí)現(xiàn)的，這需要房地產(chǎn)公司結(jié)合自身樓盤的實(shí)際情況而制定廣告宣傳策略。一方面，房地產(chǎn)公司要立足于樓盤實(shí)際，細(xì)分目標(biāo)市場與消費(fèi)群體，做好市場調(diào)研工作，在目標(biāo)市場與消費(fèi)群體較為集中的地區(qū)進(jìn)行廣告宣傳；另一方面，在制定廣告宣傳的過程中結(jié)合目標(biāo)市場與消費(fèi)群體的特征進(jìn)行，制作出符合目標(biāo)消費(fèi)群體口味的廣告。
3.廣告宣傳要實(shí)際，切忌過度夸張真實(shí)情況。目前，房地產(chǎn)公司的宣傳廣告存在著過度夸張的情況，關(guān)于真實(shí)情況扭曲的房地產(chǎn)廣告到處都是，這不僅造成了市場的不良反應(yīng)，而且還會引起監(jiān)管部門的處罰。因此，房地產(chǎn)公司在廣告宣傳過程要秉承“真實(shí)”原則，避免出現(xiàn)過度夸張的宣傳廣告，給自己造成不必要的麻煩。
參考文獻(xiàn)
[1]杜漪，樊文英.我國廣告費(fèi)用與銷售額關(guān)系的實(shí)證研究[J].山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2009（04）.
