引論：我們為您整理了13篇房地產行業經濟范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

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2房地產企業經濟管理體系建立的必要性

2.1有效降低房地產企業項目投資決策的風險

房地產行業是我國國民經濟發展的支柱行業之一，房地產行業具有生產周期長、擁有大量資金、受環境等因素影響大等特點。結合房地產行業自身的特征，項目投資決策是否有效將會是保證房地產行業持續、穩定及健康發展的首要問題。建立經濟管理體系及有效地實施，提前做好投資評估測試，對投資的風險進行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產企業投資的風險，避免房地產企業因此而陷入經濟危機中。

2.2實現以成本管理和成本控制為中心的項目運作管理

想要使企業發展并且生存下去，就必須要遵循現代企業管理技術理論進行有效的成本管控。房地產企業想要發展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產經濟體系方面出發，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項目的設計、項目的施工等，十分全面并且系統地顯現出在項目運營建設過程中核算對象的成本構成情況以及預警經濟管理信息系統，最終完成預期中房地產企業成本核算和成本控制的目標，達到項目運營管理目的。建筑經濟管理體系的建立，可以使房地產企業的管理層在控制成本變動以及掌控投資進度時有依據可依，保證了房地產企業管理層對項目實施過程的成本管理和成本控制。

2.3實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益

建立房地產企業經濟管理體系，不僅可以實現以成本管理和成本控制為中心的項目運營管理，還可以實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益。房地產企業經濟管理體系的構建可以通過客戶關系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產企業經濟管理體系的構建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進一步使房地產項目運行的效率得到提高，使房地產也銷售人員對銷售業務流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業的經濟收入水平，并且使企業的品牌效益得到提升。

3房地產企業經濟管理體系建立的思路

3.1房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員及物資保障

3.1.1確保房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員力度

房地產企業經濟管理體系的建立需要有先進管理知識的配合，將各個零散的小型系統整合為一個連貫且全面的管理體系。企業經濟管理體系的建立是對企業內部管理體系直接進行調整，會引起企業內部大量變動，需要企業管理層的領導以及員工的高度配合才可以實施，需要企業全體人員參加，嚴重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業經濟管理體系的成功實施。因此，在企業經濟管理體系實施前，有必要加大企業經濟管理體系實施的宣傳，使企業中的每一個都可以順利的投入到企業經濟管理體系的實施中，從而使企業經濟管理體系順利實施。

3.1.2確保房地產企業經濟管理體系實施的人員、物資條件

充足的物質資源是經濟管理體系實施的首要條件，在經濟管理體系實施前，人員和資金提前的合理調動是至關重要的。在企業管理層的許諾下，確保企業充足自己的運行，并且建立起一個經濟管理體系實施小組，經濟管理體系實施小組組要由熟練運用軟件和精通管理學知識的員工組成，該小組可以在經濟管理體系實施過程中，協調企業各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經濟管理體系的相關任務，協助經濟管理體系的實施。除此之外，該小組還應該及時做好經濟管理體系維護人員的培訓工作，為經濟管理體系提供充足的人員。

3.2加強系統日常維護，保證系統安全平穩地正常運行

房地產企業經濟管理體系的建立是一個循序漸進的過程，在建立企業經濟管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業經濟管理體系進行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業經濟管理體系的日常維護工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業經濟管理體系建立過程中，通過日常對企業經濟管理體系的維護工作，使企業經濟管理體系不斷完善，從而形成符合企業特色的經濟管理體系。

3.3通過培訓和制定制度，提高員工素質

想要使企業經濟管理體系有效的實施并且不斷地完善，根據企業的情況制定相關企業經濟管理體系的相關制度是必不可少的。在企業經濟管理體系實施且正式進入管理的過程中，為了使企業經濟管理體系實施的更有效果，根據企業的實際情況，為企業員工制定相應的企業經濟管理體系規范制度，將企業經濟管理體系的實施過程分解成每一個細小的任務，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務去實施企業經濟管理體系，這樣可以調動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實施企業經濟管理體系，最終使企業經濟管理體系實施更加順利，更加完善。除此之外，在企業經濟管理體系實施的過程中，還應該組織員工進行企業經濟管理體系的相關培訓，只有通過一定程度的培訓后，員工才可以對企業經濟管理體系更加了解，便于企業經濟管理體系的實施，在培訓的過程中，員工還可以掌握計算機技術以及管理方面的相關知識，使計算機技術在企業經濟管理體系中更好地得到應用，彌補企業經濟管理體系的一些漏洞，使企業經濟管理體系更有利的實施。

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二、市場因素對于房地產行業的影響

在瞬息萬變的知識經濟時代，隨著市場環境的不斷變化和企業經營的不穩定，使得企業各種風險并存，公司盈余能力的穩定性也受到了很大的挑戰。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風潮，房地產公司的風險不斷加大，公司資產出現“泡沫”現象。房地產項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當前社會生產力發展水平下，在考慮組織因素對生產消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現各種資源的有效配置，實現人工和材料經濟的最大有效化是當前房地產成本核算重點關注的問題之一。

1.人們的購買力對于房地產行業的影響

房地產行業所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業性質的地產更不能夠任意而為。而一旦在某一個區域的房產已經達到飽和或者價格高于當地人的實際水平，房地產價格就會受到沖擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。

2.土地價格的變化對于房地產行業的影響

房地產是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產行業的成本就會加大，從而影響房地產的利潤。

3.行業競爭的影響

隨著我國經濟的持續發展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當前各種政策的影響，房地產市場規模化在不斷壯大的同時，同行業間的競爭也越來越大。行業之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產的營銷。而從這里來看，市場經濟對于房地產行業的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。

三、防止市場經濟不穩定因素對于房地產行業的影響

1.政府對于房地產所依托的土地價格的調控

如果沒有政府從中進行的統一規劃，不統一各個區域的統一規劃開發，就會帶來沒有規劃的建設，不僅不能讓土地開發產生有效的經濟利益，而且可能因為無規劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產商看到的是眼前的經濟收益，而沒有從社會的長遠發展來考慮問題。土地不經過政府的規劃然后再按照計劃地進行，就會產生大量開發土地、無計劃開發土地的盲目。一旦出現過剩的情況，房地產商本身實力不足難以承擔所有的應有成本支出，于是就出現了土地被擱置的現象。而有些房地產商，為了自己的經濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發，這當中，土地被轉來轉去，沒有一個統一的規范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產行業帶來很大的沖擊。

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房地產行業與其他行業相比是最缺乏道德誠信的行業，被稱為“高利潤率、低信用度”的行業[1]。消費者對商品房的投訴頻率遠高于其他行業，2006年全國關于房屋的投訴達到23172件，2012年315晚會投訴總結數據表明房地產行業投訴已躍居各類投訴第一位，如何解決房地產行業失信行為，引導房地產市場健康良性發展已成為目前亟待解決的問題。

1.房地產行業存在的失信行為

1.1 營銷過程的失信行為

虛假廣告

我國房地產市場中，許多開發商歪曲利用觀眾或聽眾對電視等媒體的注意力，吸引眾多的投資者的“眼球”，在售房廣告上實施“注水”和“吹氣泡”，把不真實的信息當作真實信息傳遞給消費者，蓄意夸大或欺騙消費者。

合同欺詐

合同欺詐屬于房地產行業較普遍失信行為，消費者在簽訂購房合同時往往很難發現開發商在合同中設的“陷阱”，如房屋面積縮水、更改戶型圖等失信行為，也有的開發商雖然提供的是合同示范文本，但往往會在合同后面附自己編制的對自己有利的不公平條款，如交房時發現裂縫、空鼓等安全質量問題的通病，乙方同意不拒絕接房。

1.2 房開企業的短期行為

我國很多房地產開發商沒有注重企業的持續發展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態度，信用意識不強。開發商為了節約成本而私自降低建設標準、使用不合格材料。此外，開發商為了追求最大利潤或最多的銷售額而亂開空頭支票，私自承諾了一些不打算兌現的“服務項目”。

1.3 預售制度缺陷引起的失信行為

付款與接房的不同時

我國現行的房地產銷售制度是預售制，給房開企業的融投資帶來了極大便利，卻造成了房地產行業的諸多失信行為。消費者在簽訂合同或付款時不能立即接收房屋，因此在預售以后開發商可能不按設計施工、降低配套設施標準或造成房屋出現質量問題等失信行為。

政府對預售資金監管不嚴

近年來，房地產開發商為盲目追求規模效應，把預售房款挪作其他項目使用現象屢見不鮮，甚至在一些大城市還出現開發商將商品房進行再抵押后攜款逃逸的情況。對預售資金監管不嚴進一步縱容了開發商的失信行，已成為擾亂房地產業健康發展的一個嚴重問題。

缺乏信用管理

當前，我國對房開企業的管理，主要采取主管部門對開發商的資質進行年檢的做法，這種做法屬于事后監督。因缺乏信用監管，一些開發商曾經的違法失信行為沒能得到評價與記錄，只要其符合預售商品房條件的仍能取得預售許可證，而他們曾經的信用情況沒有成為其能否獲得預售許可證的約束條件。

信息的不對稱

由于消費者與開發商間存在信息不對稱，導致某些缺乏誠信的企業利用排號登記、內部認購到最后簽訂合同的時間差制造樓房緊缺的虛假氛圍，進而操控房屋的供求關系，人為囤積并抬高房價。同時，預售房屋這一制度使消費者買房時看不到現房，只能通過廣告、樣板房及房地產商提供的宣傳資料等獲得相關信息，而這些信息或多或少都存在虛假的成分。

1.4 房地產行業社會信用體系不完善導致的失信行為

國內只有對企業信用評價的研究，且基于狹隘的信用概念，廣義信用包含經濟及社會和道德層面的含義，導致房地產開發企業信用評價大多缺少系統性、綜合性，這些不足以全面評價一個房地產企業的社會信用狀況，有的房開企業為了取得社會認可，增加開發機會，只重視信用評價中涉及到的指標，卻忽視社會和道德方面的指標建設，進而導致房地產行業失信行為的惡性循環。

2.房地產行業失信行為解決途徑

2.1 建立和完善房地產市場信用法規體系

房地產領域要根據國家信用法規，結合房地產行業特點，頒布和實施相關的信用法規和條例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大執法力度，嚴格執法，嚴懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費用，以保障信用制度的建立和實施，建立和完善失信的懲罰機制。

2.2 建立失信懲戒和守信激勵機制，強化房地產信用體系建設

建立房地產信用體系，必須使失信成本大于守信成本，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內付出沉重的代價。在經濟上，要加大經濟處罰力度，使失信成本大大超過預期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質升級等方面優先考慮。

2.3 建立和完善我國房地產企業信用檔案系統

加快建立房開企業和從業人員的信用檔案，公示企業信用情況，使守信企業和失信企業均大白于天下；統一數據平臺，使房地產企業信用檔案系統信息商業化、社會化、市場化；行政主管部門和企業要及時報送有關信息變動情況，及時更新；公布投訴電話，為用戶提供企業信用查詢，接受社會各界的信用監督；培養一批專業化的檔案管理人員。

2.4 強化信息披露制度，形成房地產信息傳遞平臺

強化信息披露制度，形成房地產信息傳遞機制。對于房地產需求信息、供給信息、企業及從業人員的信用信息，應在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產信息傳遞。充分利用現代通信技術和計算機網絡資源的優勢，以房地產電子政務系統、行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為基礎，形成覆蓋全行業并通過中國住宅與房地產信息網，實現各級建設行政主管部門、協會網站的互通，構成房地產信息傳遞網絡，形成房地產信息與社會溝通的平臺。

2.5 推行行業協會，監控失信行為

房地產行業協會除了履行服務、協調等職能外，重點是充實管理職能，制定行規、行約，加強自律管理，應著手于營造與規則想匹配的優良環境氛圍，使更多的企業能加入到行業協會來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業局面。

2.6 加強企業信用文化建設，樹立企業信用品牌

當前企業要切實加強自身的信用建設，形成 “誠信為本”的經營理念，強化企業自律行為規范，才能樹立企業品牌。在我國經濟轉型與市場經濟體系逐步完善的階段，強調企業的誠信經營尤為重要，廣大房地產企業要著眼長遠，克服“短期意識”，從典型案件中吸取教訓，同時認真學習業內先進企業的寶貴經驗，舉一反三，牢固樹立誠信經營理念，真正筑起自己的職業道德防線，將誠信二字入心、入腦、入行，努力打造企業誠信形象。

3.結束語

“誠信” 是中華民族的傳統美德。“誠”，是真心誠意；“信”是不欺、信用之意。誠信是一個社會經濟、文化、歷史綜合作用的產物，是一個單位或個人是否成功、成熟的重要標志；誠信是企業從事一切經濟活動的基礎和前提，更是企業進行經營管理的內在要求。誠信的建立，不是一朝一夕的，它需要長期在規范的經濟秩序中進行，進一步加強房地產行業誠信建設，仍是我國面臨的一個沉甸甸的重要課題。

參考文獻：

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在國際金融市場動蕩､國內經濟增速放緩的背景下，我國房地產市場景氣回落呈現如下幾個特點：一是受國內外宏觀經濟基本面變化影響，房地產市場調控政策總體呈現先“緊”后“松”局面；二是專注于房地產開發的企業拿地熱情下降，主要原因是需求方普遍持幣觀望，價格在整體上出現一定程度的下降，全國住房成交量出現大幅減少現象；三是受宏觀經濟政策和經濟運行不景氣的影響，房地產開發企業資金鏈條繃緊，從而導致房屋新開工､竣工和施工面積增幅下降，土地購置面積增速回落，從而使地方經濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市。

一､金融危機下房地產行業困境分析

當前，貿易自由化和金融全球化推動著經濟全球化不斷深入，將世界各國的經濟緊密聯系在一起，一國特別是經濟發達國家發生危機很容易傳導至其它國家。美國是世界上經濟最發達的國家之一，美國次貸及其衍生品已經形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市､債市､匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產生聯動，形成席卷全球的金融風暴。美國金融危機，將不可避免地影響我國房地行業。

(一)以次貸危機為導火索，美國經濟明顯收縮

雖然美國政府采取了一定的挽救措施，但它對美國經濟方方面面的影響還是十分明顯的：一是失業率上升。 美國勞工部2009年初公布的數據顯示，失業率上升至7.2%，創16年來新高。二是美國制造業萎縮。數據顯示，2008年12月份美國制造業陷入28年來最低水平。三是美國商務部今年2月公布數據顯示，2008年12月美國出口額下降了6.0%，進口額下降5.5%。美國經濟的下滑將影響全球經濟的快速發展，加劇我國經濟的減速和結構調整，我國經濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產市場。

(二)國際金融危機影響我國經濟增長速度，房地產行業深受影響

首先，世界經濟增長放緩，我國出口減速的態勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上資本市場不景氣等多種因素，企業資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。在此情形下，房地產市場也深受影響，行業景氣進入下降區間，2008年以來，國房景氣指數逐月下降。

(三)房地產行業依然面臨資金壓力

盡管去年10月份以來，我國從緊的貨幣政策及時進行了調整，但是，房地產業的資金依然面臨缺口。一方面是我國房地產商在土地儲備､在建項目､已建但尚未售出去的項目中沉淀了大量的資金，有研究預計，僅土地儲備一項，房地產商沉淀的資金就接近2萬億元。同時，房地產銷售預收款和按揭貸款增速都在下降。另一方面則源于我國房地產獨特的開發模式。我國房地產業在很大程度上都采取的是快速拿地､快速開發､快速銷售的模式，這種模式在房地產行情看漲的情況下可以提高資金的利用效率，但是在房地產行情不好､銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業面臨建造成本上升壓力､土地儲備資金壓力､資金成本壓力等幾乎全方位的壓力。

(四)消費者對于房地產市場的預期發生逆轉

當前消費者持幣觀望已經成為房地產行業不爭的事實，無論是投資型還是自用型購房者，由于預期房地產市場進行調整，地產價格還有下降空間，紛紛持幣觀望，這樣預期的理由是由國際金融危機在短期內難以得到解決､地產泡沫的存在和保障性住房項目的上市等。同時，第二套房貸政策在一定程度上抑制了房地產市場需求，特別是投資､投資需求，在宏觀上導致需求量下降。而且，更為重要的是，這種觀望情緒不是通過簡單的放松房地產行業的信貸就可以在短期內加以解決的。

二､金融危機下發展房地產行業策略建議

為了更好地發展我國房地產市場，使房地產行業在國際金融危機中不受到大的沖擊，保持我國房地產行業的健康發展，筆者認為金融危機下房地產行業走出困境的策略主要有以下幾個方面：

(一)采用積極的經濟､金融政策來支持房地產行業的發展

在目前困境下，重新提振房地產業成為促投資､保經濟的必要選擇。房地產行業是典型的資金密集型行業，沒有金融的支持就沒有房地產的發展，而房地產的發展又為金融發展和創新提供了較為廣闊的空間。國家的房地產金融政策是中國樓市走向的關鍵，也就是說，如果房地產金融政策積極，那么中國樓市就會向前､向繁榮方向發展，反之樓市則將會向停滯，甚至向后､向蕭條方向發展。事實上，房地產已經被推至“國民經濟的重要的支柱產業”的地位。就經濟性而言，當前是政府推進住房保障建設､解決安居問題較為有利的時間窗口，加上地產行業在國民經濟中的地位，政府主要職能部門應及時根據宏觀經濟狀況調整地產行業的經濟和金融政策，采取有利于地產行業發展的貨幣政策和財政政策來應對目前的金融危機，保持我國地產行業的平穩發展，從而通過地產行業的發展來拉動內需，促進國內經濟的快速發展。同時大力發展多元化的房地產金融市場，適應房地產行業的特點，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險，拓寬融資渠道，為地產行業提供持續的發展動力。

(二)通過房地產行業政策調整來支持地產行業的發展

結合土地市場的規律，推動土地制度的改革，合理優化土地價格；簡化政府審批程序，進一步完善投資環境；政府制定能促進地產行業發展的政策，給投資者以信心；通過貨幣政策和財政政策的調整，在最短的時間內扭轉消費者持幣觀望的局面，改變地產市場不景氣的困境；規范地產行業，保證地產行業健康有序競爭。

(三)地產企業積極采取先進的管理手段和方法，通過培育自身的核心競爭力來應對金融危機所帶來的不利影響

房地產企業是資金､管理密集型的企業，其核心競爭力應從投資､管理兩方面去培育。

在投資方面培育地產企業的核心競爭力，應從以下三個方面入手：首先提高籌措資金的能力。房地產市場的進入門檻抬高，土地進入公開市場招標拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進一步提高，市場風險進一步加大，能否以較低的財務成本､較易獲得資金是衡量企業融資核心競爭力的重要指標；其次是獲得項目(土地)的能力。土地是房地產企業的發展源泉，如何以較低的成本獲得優質的土地，合理進行土地儲備是提升房地產企業核心競爭力的關鍵。再則是回避風險的能力。房地產市場是一個高風險的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風險，是保持地產企業核心競爭力的重要措施。

在管理方面培育地產企業的核心競爭力，則要注重三種能力的塑造：第一，整合社會資源的能力。房地產是一個跨度十分大的行業，涉及投資評估､營銷策劃､規劃設計､工程建設､物業管理､環境保護､信息智能､貸款按揭､保險等，如何充分運用社會專業資源，最大限度為企業發揮作用，是培育地產企業核心競爭力的基礎。第二，控制管理成本的能力。一個企業的效益可以分成兩個部分，即經營效益和管理效益。經營效益在房地產發展初期，對于不少房地產企業來講十分可觀，如土地價格､各項規費等，只要有關系，地價可以比別人便宜，規費可以少交或不交，人們把這個時期稱作“關系地產”時期，企業的效益主要來自于“關系”是否到位。但隨著房地產市場的不斷規范，大家基本處于同一個起跑線上，遵循同樣的游戲規則，企業之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強管理來控制成本，同樣的產品成本比別人低一點；另一頭是靠加強管理來提升產品的品質，使售價比別人高一點。一頭低一點，另一頭高一點，利潤空間也就出來了。因此向管理要效益是地產企業核心競爭力的源泉。第三，凝聚人力資本的能力。企業之間的競爭實質是人才的競爭。人力資本不是指企業中的所有人，而是指企業中的企業家和技術創新者，它與人力資源以及人才并不是同一個概念。貨幣資本是一種被動資本，而人力資本是主動性的資本，只有通過人力資本的運作，貨幣資本才能保值､增值。因此凝聚人力資本的能力是地產企業核心競爭力的根本。

參考文獻：

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第三條  本條例所稱房地產開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本條例所稱房地產中介服務包括房地產咨詢、經紀、評估和其他房地產中介服務。

本條例所稱房地產咨詢，是指為房地產開發、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務的有償行為。

本條例所稱房地產經紀，是指以促成房地產交易為目的，為房地產交易雙方提供中介服務的有償行為。

本條例所稱房地產評估，是指專業評估機構接受委托，估算房地產價格的有償行為。

第四條  房地產開發企業和房地產中介服務機構必須依法經營，其合法權益受法律保護。

第五條  房地產開發企業應當按照經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則從事開發經營。

房地產中介服務機構應當按照自愿、公平、誠實信用、平等互利的原則從事中介服務。

第六條  深圳市人民政府房地產行政管理部門是房地產行業的主管部門（以下簡稱主管部門），依法對房地產行業進行指導、監督和管理。

深圳市房地產業協會（以下簡稱市房地產業協會）是房地產行業的自律性組織，依照本條例的規定履行職責。

第二章  房地產開發企業

第七條  本條例所稱房地產開發企業，是指從事房地產開發和經營的企業法人，包括房地產專營企業和兼營企業。

第八條  設立房地產開發企業，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；

（三）有按市場價格取得的土地使用權；

（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

增加房地產開發和經營業務范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規定條件的，應當予以辦理工商登記手續；對不符合本條例規定條件的，不予登記。

第九條  房地產開發企業應在取得營業執照后三十日內到主管部門備案，并申請領取《房地產開發企業資質證書》，主管部門應在十五日內依照法律、法規的規定核發《房地產開發企業資質證書》。

房地產開發企業辦理房地產開發和經營業務時，應當出示《房地產開發企業資質證書》。

第十條  主管部門對《房地產開發企業資質證書》實行年度審核制度。

第十一條  房地產開發企業不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發經營權。

第十二條  房地產開發企業應按期向主管部門報送房地產開發經營報表。

第十三條  房地產開發企業銷售房地產，預售的，應當申請辦理《房地產預售許可證》；外銷的，應當申請辦理《商品住宅外銷許可證》。

主管部門受理《房地產預售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請后，應在三十日內作出是否核準的決定。予以核準的，應同時發放許可證。

第十四條  房地產開發企業或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與單位提交下列材料的復印件，并出示原件：

（一）營業執照；

（二）《房地產開發企業資質證書》；

（三）預售的，應提交《房地產預售許可證》。現售的，應提交《房地產證》。外銷的，應提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款規定材料的，廣告經營與單位不得為其制作、房地產銷售廣告。

第十五條  房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括下列內容：

（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；

（二）預售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號。外銷預售的，還應有《商品住宅外銷許可證》證號；

（三）現售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產證》證號。外銷現售的，還應有《商品住宅外銷許可證》證號。

廣告經營與單位不得為房地產開發企業不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。

第十六條  房地產開發企業不得經營法律、法規、規章禁止交易的房地產。

第十七條  房地產開發企業作為出地方參與合作建房，應當以按市場價格取得的土地使用權作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應當出具金融機構提供的資信證明，其自有資金必須達到該合作項目預算總投資的百分之二十五以上。

以減免地價款或行政劃撥方式取得的土地使用權作為合作建房條件的，應當符合前款規定的條件并報主管部門批準。

第十八條  禁止房地產開發企業擅自更改已生效房地產買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

第十九條  房地產開發企業必須按土地使用權出讓合同的規定建設市政、公益配套設施和項目，并按期交付使用。

第三章  房地產經紀人和評估人員

第二十條  本條例所稱房地產經紀人，是指依照本條例取得房地產經紀人資格證書并領取執業證書，從事房地產經紀活動的專業人員。

本條例所稱房地產評估人員包括估價師和評估員。評估員是指依照本條例取得房地產評估員資格證書并領取執業證書，從事房地產估價活動的專業人員。

第二十一條  符合下列條件的，可向市房地產業協會申請培訓和參加統一考試：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有大專以上文化程度；

（三）具有三年以上房地產業從業經歷；

（四）具有深圳市常住戶口或藍印戶口。

考試合格后，由主管部門核發《深圳市房地產經紀人資格證書》、《深圳市房地產評估員資格證書》。

第二十二條  取得國家有關部門頒發的房地產估價師資格證書或取得市房地產經紀人、評估員資格證書并在特區執業者，應當向主管部門申請注冊，領取《深圳市房地產經紀人執業證書》或《深圳市房地產評估人員執業證書》。

第二十三條  注冊申請人應向主管部門提交下列材料：

（一）申請書；

（二）房地產估價師資格證書或房地產經紀人資格證書或房地產評估員資格證書的復印件，并出示原件；

（三）所在房地產中介服務機構的任職文件或聘用合同或工作調動證明。

第二十四條  主管部門受理注冊申請后，應在三十日內決定是否批準并書面通知申請人。注冊申請批準后，由主管部門發給《深圳市房地產經紀人執業證書》或《深圳市房地產評估人員執業證書》；未獲批準的申請人有異議的，可自收到決定之日起十五日內依法申請行政復議。

第二十五條  申請人有下列情形之一的，主管部門不予注冊；已注冊的，予以撤銷：

（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）國家機關現職公務人員；

（三）提供虛假評估報告或在從業活動中有收受賄賂等違法行為的；

（四）提供虛假申請材料的；

（五）違反本條例規定，受吊銷深圳市房地產經紀人執業證書、評估人員執業證書處罰者。

被撤銷注冊的當事人有異議的，可自接到撤銷注冊通知之日起十五日內依法申請行政復議。

第二十六條  取得房地產經紀人、評估人員執業證書者，同一時期只能在一家房地產中介服務機構從業。

第二十七條  主管部門對《深圳市房地產經紀人執業證書》和《深圳市房地產評估人員執業證書》實行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續執業。

第四章  房地產中介服務機構

第二十八條  房地產中介服務機構的組織形式包括個人、合伙和法人。

個人設立的房地產中介服務機構，由設立人對其債務承擔無限責任。

合伙設立的房地產中介服務機構，由合伙人對其債務承擔無限責任或有限責任。

具有法人資格的房地產中介服務機構，以其全部資產對其債務承擔有限責任。

第二十九條  個人設立房地產經紀機構，應具備下列條件：

（一）有深圳市常住戶口；

（二）注冊資本不得少于人民幣三十萬元；

（三）須有三名以上人員（含設立人）持有房地產經紀人執業證書；

（四）有固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十條  合伙設立或設立具有法人資格的房地產咨詢機構以及增加房地產咨詢業務范圍的，應具備下列條件：

（一）至少一個發起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）須有二名以上人員（含發起人）持有房地產經紀人執業證書和二名以上人員持有房地產評估人員執業證書，同時有四名以上其他專業人員，其中包括經濟、工程、法律、財務等人員；

（四）有自己的名稱和固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十一條  合伙設立或設立具有法人資格的房地產經紀、評估機構以及增加房地產經紀、評估業務范圍的，應具備下列條件：

（一）至少一個發起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）設立房地產經紀機構的，須有三名以上人員（含發起人）持有房地產經紀人執業證書。設立房地產評估機構的，須有三名以上人員（含發起人）持有房地產評估人員執業證書；

（四）有自己的名稱、組織機構和固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十二條  主管部門可根據房地產評估機構的專業人員數量、注冊資金及開業時間等，每年評定一次房地產評估機構的等級并核發《房地產評估機構資質等級證書》。

房地產評估機構的等級分為三級。一級房地產評估機構須有房地產估價師五名以上，注冊資本不得少于人民幣三百萬元，開展評估業務五年以上；二級房地產評估機構須有房地產估價師三名以上，注冊資本不得少于人民幣二百萬元，開展評估業務三年以上；三級房地產評估機構須有房地產估價師或房地產評估員三名以上，注冊資本不得少于人民幣一百萬元，開展評估業務一年以上。

標的人民幣一千萬元以上五千萬元以下的評估業務，須委托二級以上評估機構承擔；標的人民幣五千萬元以上的評估業務，須委托一級評估機構承擔。違反本款規定越級評估的，所作評估報告無效。

第三十三條  設立房地產中介服務機構或增加房地產中介服務經營范圍，由設立人或發起人向工商行政管理部門提出申請，并提交本條例規定的有關證明材料。

第三十四條  工商行政管理部門對設立房地產中介服務機構或增加房地產中介服務經營范圍的申請，經審查符合本條例規定條件的，予以登記，發給營業執照；對不符合本條例規定條件的，不予登記。

第三十五條  房地產中介服務機構在領取營業執照之日起三十日內，應當到主管部門備案。備案應當提交下列材料：

（一）《房地產中介服務機構備案登記表》；

（二）營業執照復印件；

（三）房地產經紀人執業證書、評估人員執業證書復印件和其他專業人員資格證明材料。

提交前款規定的材料，應同時出示原件。

第三十六條  房地產中介服務機構成立后，由于從業人員變動或其他變動達不到設立條件的，工商行政管理部門應暫停其營業，并要求其在九十日內達到設立條件。

第三十七條  房地產咨詢機構開展咨詢業務，雙方認為有必要簽訂書面合同的，應當簽訂書面合同。

咨詢合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）咨詢事項、期限和要求；

（三）咨詢報酬的數額、給付方式和時間；

（四）違約責任；

（五）當事人認為應當載明的其他事項。

第三十八條  房地產咨詢報酬的標準由雙方當事人約定。

第三十九條  房地產經紀機構除為房地產轉讓、租賃當事人提供經紀服務外，還可以提供服務。

以營利為目的，為委托人提供房地產轉讓、租賃等經紀、業務，只能由房地產經紀機構進行。

第四十條  房地產經紀機構開展經紀、業務，應當簽訂書面合同。

經紀、合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）經紀、事項、期限和要求；

（三）經紀傭金或報酬的數額、給付方式和時間；

（四）違約責任；

（五）當事人認為應當載明的其他事項。

第四十一條  房地產經紀、合同不能履行或不能完全履行的，房地產經紀機構不收取或減少收取報酬，但由于委托人過錯造成的除外。

由于房地產經紀機構的過錯造成委托人經濟損失的，房地產經紀機構應承擔賠償責任。

第四十二條  房地產經紀機構開展經紀、業務，有權向委托人獲取相關資料，委托人應向房地產經紀機構提供全面、真實的相關資料。委托人提供虛假、失實資料或隱瞞真實情況的，房地產經紀機構有權拒絕為其服務。

第四十三條  房地產經紀機構開展經紀業務，有權獲取傭金，傭金由交易雙方平均分攤，另有約定的除外。

傭金標準由主管部門會同物價部門制定。

傭金不能高于或低于規定的標準。

第四十四條  房地產經紀機構開展業務，應當向交易當事人提供與合同成立有關的全面、真實的資料和信息，不得向交易當事人提供虛假、失實的資料，不得隱瞞交易情況。

第四十五條  房地產經紀機構不得因同一宗經紀業務所涉及的房地產與交易雙方中的任何一方發生房地產買賣、租賃關系。

第四十六條  房地產經紀機構就同一宗業務，不得同時兼為經紀、行為。

第四十七條  房地產經紀機構對法律、法規、規章規定禁止交易的房地產，不得進行房地產經紀、活動。

第四十八條  通過經紀行為達成的房地產交易合同，必須由持有《深圳市房地產經紀人執業證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經紀機構公章。

第四十九條  房地產經紀機構房地產銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規定，并在廣告中載明經紀機構的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號。

未載明房地產經紀機構名稱、地址的廣告，廣告經營與單位不得。

第五十條  下列房地產可依照本條例進行評估：

（一）買賣、產權交換的房地產；

（二）繼承、分割、合并、贈與等其他形式的產權轉移的房地產；

（三）實行租賃、聯營、入股經營或進行股份制改造的房地產；

（四）抵押、投入保險的房地產；

（五）進行兼并、清算的房地產；

（六）因拆遷需給予當事人補償或賠償的房地產；

（七）其他需要評估的房地產。

第五十一條  房地產評估機構開展評估業務，應當與委托人簽訂評估委托合同。

評估委托合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）評估標的物名稱、地點、面積、座落、建筑結構、質量、用途、裝修、環境、使用情況；

（三）評估事項、期限和要求；

（四）評估報酬的數額、給付方式和時間；

（五）違約責任；

（六）當事人認為應當載明的其他事項。

第五十二條  房地產評估機構開展評估業務，有權向委托人獲取相關資料，委托人應向評估機構提供全面、真實的相關資料。

第五十三條  房地產評估機構有權獲取評估報酬。

評估報酬的標準由主管部門會同物價部門制定。

評估報酬不得高于或低于規定的標準。

第五十四條  房地產評估機構按合同的約定完成評估后，必須向委托人出具房地產評估報告。

房地產評估報告應載明下列內容：

（一）房地產名稱、地點、面積、座落、建筑結構、質量、用途、裝修、環境、使用情況；

（二）評估依據和方法；

（三）評估結果；

（四）其他需要說明的事項。

房地產評估報告還應包括評估過程中作為依據的有關圖紙、照片、背景材料、原始材料及實地勘察數據等必要附件。

第五十五條  房地產評估報告必須由執業評估人員和房地產評估機構法定代表人或負責人簽名，并加蓋評估機構公章。

第五十六條  房地產評估機構應對出具的房地產評估報告的真實性、正確性、合法性負責。

第五十七條  用作征收有關房地產稅和確定政府給予房地產損失補償或賠償金額依據的評估報告，必須經市物業估價所審核，并報主管部門或稅務部門認可。

第五十八條  房地產中介服務機構及其從業人員對委托人提供的資料和物品應妥善保管，并出具清單副本。

房地產中介服務機構及其從業人員應當依法為委托人保守秘密。

第五章  房地產業協會

第五十九條  市房地產業協會是依法登記成立的房地產行業的自律性社團法人。其主要職責是：

（一）制定房地產行業行為準則及道德規范；

（二）組織房地產行業從業人員的培訓、考試；

（三）受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理建議；

（四）向主管部門反映房地產行業的意見和要求，維護房地產行業的合法權益；

（五）調解行業內部的爭議；

（六）組織業務交流；

（七）辦理主管部門委托的其他事項。

第六十條  依法成立的房地產開發企業和房地產中介服務機構可以申請加入市房地產業協會，成為團體會員。

依法持有房地產經紀人、評估人員執業證書，并在房地產中介服務機構從業的個人，應加入市房地產業協會，成為個人會員。

第六十一條  團體會員和個人會員應當遵守房地產業協會章程并按規定繳納會費。

第六十二條  市房地產業協會會員大會是協會的最高權力機構，理事會是會員大會的執行機構。會員大會和理事會的職權由章程規定。

第六十三條  理事會由主管部門委任的理事和協會選舉產生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過理事總人數的三分之一。理事總人數由章程規定。

第六章  法律責任

第六十四條  未取得《房地產開發企業資質證書》，擅自從事房地產開發經營的，由主管部門責令改正并沒收非法所得。

被主管部門吊銷《房地產開發企業資質證書》，繼續從事房地產開發經營的，除依照前款的規定處罰外，可并處人民幣五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十五條  房地產開發企業連續兩年未從事房地產開發業務的，由主管部門吊銷其《房地產開發企業資質證書》。

第六十六條  違反本條例第十條規定，不參加年度審核的，由主管部門責令限期改正，并處人民幣一萬元以上二萬元以下罰款；在責令改正的期限內仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級資質等級的處罰；連續二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產開發企業資質證書》。

篇6

一、目前房地產經營管理專業培養目標存在的困惑

1989年我國高等學校開始設置房地產經營管理專業,1998年國家進行學科專業調整,將房地產經營管理專業歸屬在管理科學與工程一級學科下,改稱工程管理專業。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整,部分高校將該專業并入工程管理專業,也有部分院校將其并入工商管理專業。目前根據教育部新的專業設置目錄,房地產經營管理專業作為經教育部批準設置的目錄,重新開始招生。

房地產經營管理是一個綜合性非常強,兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的復雜性專業,不少院校對該專業人才的培養模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學科基礎、師資情況不同,所制定的辦學目標呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術的培養,在培養過程中,加大對工程制圖、結構力學等土木工程技術知識的講授,此類院校多為土木工程辦學實力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經濟管理知識的講授,此類院校多為財經管理類院校。如此一來,房地產經營管理專業培養目標是滿足市場需要為主,還是以自身資源優勢為主,存在著困惑。

二、如何確定房地產經營管理專業的培養目標

要解決培養目標的困惑,必須厘清幾個重要問題:對于房地產專業而言,什么是“從事房地產經營管理工作的基本素質”,什么是“從事房地產經營管理工作的核心能力”,設定培養目標必須從滿足從事房地產經營管理工作基本素質和核心能力入手。

如何確定一個行業的工作基本素質和核心能力呢?勝任力模型經過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優異表現所必需的行為和個人特質,已經得到普遍的認同。

勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業勝任力。通常,職業勝任力被定義為工作績優者所具備的知識、技能、能力和特質等,勝任力是指在特定工作環境中員工的價值觀、動機、個性、技能和知識等關鍵特征。把職業勝任力定義為“個體的潛在特征,可能是動機、特質、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個體所運用的知識體”。他認為,這些潛在特征可能是無意識的,個體不能清晰地描述它們。因而,發現勝任力的方法是讓個體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關注,而是只關注那些與績優(被定義為結果/產出)具有因果聯系的潛在特性。

房地產專業的職業特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養“學科單一傾向”的模式與現實房地產行業用人需求的“錯位”現實,必須轉變和更新觀念,即,培養的人才應以適合房地產企業需要為目標,從直接適應房地產產業的需求進行勝任型教育。

三、勝任型房地產經營管理專業教學模式

1.教學模式發展思路

勝任力有多種定義,但是人們普遍認為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關知識、技能、態度和性格特點的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標準進行測量,其中,除性格特點外,大都可以通過培訓與發展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個優秀員工所需的知識、技能、態度和性格特點的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結為四個層級。如下圖所示。

圖形最上端的為“績效行為”,是個體在具體職位上的工作績效表現。“績效行為”下面的三個層級共同決定了個體在工作中的績效行為。下面的三個層級是遞進關系,層級越低的因素在決定個體行為表現上起著更穩定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個特征向量。首先,具有行業特色。它反映的是某類行業內對人員的整體素質要求,包括知識和技能的范圍,對所服務客戶的認識程度等。其次,具有企業特色。它反映的是單個企業對特定人員的要求,并且細化到行為方式的程度,即使是處于同一行業的兩個企業,由于企業文化、經營目標、經營策略的差異,縱然企業在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個企業的能力素質的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業經營相聯系,因而具有階段性。在企業的特定時期內,某項勝任能力甚至是某一組能力是至關重要的,而在另一個階段,由于企業的經營目標或經營策略發生變化,能力模型素質就會定期隨之更新和改變。

根據上述模型特征,勝任型房地產經營管理專業教學模式發展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經濟管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設置上并不偏重某一類課程,其人才體現為具有一定的經濟管理知識和土木工程知識,具備較強的實際動手能力和組織協調能力。以模塊化構建課程體系層次,具體可以構建職業技能、職能績效行為、心智培養三大模塊。

2.勝任型教育模式的構建

(1)房地產行業技能模塊

此模塊以準職業崗位為基礎,以房地產開發過程為主線,具體內容包括:①房地產開發前期準備內容學習。在該流程中,對房地產開發有一個輪廓性的了解,同時,應儲備房地產開發前期所要求的知識技能,例如,如何進行房地產開發可行性分析,房地產項目報建等知識。②房地產開發過程學習,是承上啟下的關鍵環節。在該流程中,知識儲備和實踐能力培養具有同等重要的地位,即,工學都不可偏廢。核心課程為建筑基礎知識、工程建設監理、房地產策劃等。③房地產銷售過程,主要進行房地產售賣和物業管理方面的課程和實踐。比如,學習房地產營銷、物業管理、房地產經紀等核心課程。

(2)房地產行業職能績效行為

此模塊包括一般工商管理教學內容,即,一般企業都涉及到的生產系統、市場營銷系統、質量管理系統、人力資源系統、計劃財務系統、工程總務系統等,主要可以分為對生產過程的管理和各職能部門管理流程的管理。“勝任型”教學體系的這種劃分不是過去的分部門運作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實際上,在每一個服務環節、業務部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執行所有的管理職能。

(3)房地產經營管理人員的心智培養

此模塊也稱為軟課程,主要是培養學生基本的人文素質與溝通能力,培養一個房地產經營管理人員應有的心智模式。此類課程包括中國傳統文化精要、公務寫作、演講與口才、管理溝通、領導力開發、職業規劃、組織行為、商業倫理和法律等課程。

參考文獻:

[1] 蔣根謀,金峻炎.工程管理專業人才培養模式及培養方案改革的探討[J].華東交通大學學報,2004,21(12):115-117.

篇7

目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。

二、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發的正式計劃書規劃部門批準的建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證土地主管部門核發的建設用地批準書建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：

1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。

2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況

根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。

三、房地產企業的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

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4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關系分析法

掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。

如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：

（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性

(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。

(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

篇8

我國房地產業從20世紀80年代后期逐步發展，隨著我國經濟體制建設的逐步完善，國家總體經濟水平的不斷發展，房地產業經過這二十多年的醞釀和探索，已經迅速成為推動國民經濟發展的基礎性、先導性和支柱性產業，并拉動相關配套產業的發展，形成了一個支撐宏觀經濟快速發展的重要產業群體。近年來，我國房地產業蓬勃發展的同時，房價居高不下，炒房、囤房等現象屢屢發生，中央及各地方政府也相繼出臺如“國八條”、“國六條”等調控措施對房地產業進行調控和引導。

因此，廣大學者就我國房地產價格方面展開大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書平[1]利用協整分析和H-P濾波方法，計算了房地產均衡價格水平及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態，我國房地產市場價格的偏離只是受部分地區的影響等結論。嚴金海[2]運用格蘭杰因果檢驗、誤差修正模型等方法，短期內房價決定地價，長期內二者相互影響等結論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產價格變動與匯率變動之間的數量模型，通過實證研究得出匯率的小幅變動可以通過久期杠桿使房地產價格大幅度變化。依資產定價無套利規則，房地產價格的上漲需要同等幅度的地租上漲來支撐，如果上述關系不能滿足，就會產生房地產價格泡沫等結論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國14城市的中房住宅價格指數與宏觀經濟基本面相關變量的平行數據，運用混合樣本回歸等分析方法，對住宅價格與經濟基本面的關系進行了實證研究，我國住宅市場并不符合有效市場假說、1998年后經濟基本面對住宅價格的解釋能力發生了顯著的變化等結論。梁云芳，高鐵梅[5]運用誤差修正模型形式的面板數據模型，從貨幣政策效應、人均GDP、房價預期等角度對房價區域波動的差異及其原因進行深入研究，得到相應結論。

綜上可知，我國廣大學者分別從房價的均衡價格、房價影響因素及機制、房價差異性等方面入手展開了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對房地產研究大多集中于對房價的研究，而對房地產業本身發展及其與我國宏觀經濟運行的關系和相互影響少有研究。因此，本文通過實證手段探討了我國房地產業發展與宏觀經濟運行狀況的關系及相互影響機制等問題。

一、主要模型和方法

本文將采用以下檢驗方法和步驟進行實證檢驗和分析：首先，檢驗各序列的平穩性；其次，運用Engle-Grange法[6～10] （以下簡稱E-G法）進行協整性檢驗；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎進行Johansen協整檢驗[11，12]及Granger因果檢驗[10，13-15]；再次，運用Johansen協整檢驗結果對E-G法結論做出驗證，并結合E-G法和Granger因果檢驗結果分別建立國房指數和宏觀經濟景氣指數長期協整方程[7，9]；運用脈沖反應函數和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應效率表現情況，并研究各個信息對兩者的相對重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長期均衡間的關系建立VEC模型。

（一）序列平穩性檢驗

本文采用ADF檢驗法進行單位根檢驗，這是因為其檢驗效果較好，簡單易行，且在檢驗線性協整時具有較高的檢驗勢而被廣泛應用[17]。

ADF法有以下三種檢驗模型：

模型一：無趨勢和截距項

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：無趨勢項，有截距項

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趨勢和截距項

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具體檢驗過程是通過判斷使用模型和方程參數δ，來判斷原假設H0：δ=0是否成立：若原假設成立，則表明存在單位根，序列非平穩；反之則不存在單位根，序列平穩。

（二）協整性檢驗

對于兩個或多個非平穩時間序列，雖然每個時間序列具有各自的長期波動規律，如果它們是協整的，則它們之間存在著一個長期穩定的均衡關系，從變量之間是否具有協整關系出發選擇模型，其數據基礎是牢固的，統計性質是優良的[17]。

首先使用E-G法判斷國房指數和宏觀經濟景氣指數之間是否存在協整關系，主要步驟如下。

第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協整關系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計協整回歸方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計值。

第二步，對于協整變量來說，均衡誤差估計值必須是平穩的。為檢驗其平穩性，對上一步保存的et應用ADF檢驗法估計建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡誤差估計值et是平穩的，則yt與xt是協整的；反之則不是協整的。

（三）VAR模型

由于Johansen協整檢驗、Granger因果檢驗及脈沖反應函數等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k維內生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機擾動項。由于內生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，對國房指數和宏觀經濟景氣指數序列進行Johansen協整檢驗以對E-G法所做協整檢驗結果進行驗證，并得到相一致的結果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項表示對變量長期均衡關系在短期內偏離糾正調節作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、數據說明和實證分析

（一）數據來源及預處理

本文主要研究我國房地產業和宏觀經濟整體運行狀況的關系和相互影響情況。我國統計局公布的“全國房地產開發業綜合景氣指數”（以下簡稱“國房指數”）是針對房地產業發展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數體系。宏觀經濟景氣指數具體包括：一致指數、先行指數、滯后指數及預警指數具體解釋詳見.cn。由于一致指數反映當期我國宏觀經濟的基本走勢情況，本文僅使用一致指數數據表示宏觀經濟景氣指數。

其次，我國自1998年底開始實行一系列房地產改革，1999年開始在全國范圍內推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開始住房制度改革的市場化進程。因此本文選取我國1999年1月至2011年12月國房指數和宏觀經濟景氣指數月度數據為實證研究數據，并剔除缺失及不匹配數據，最終得到165對數據數據整理自國家統計局公布統計資料，具體見統計局網站http：///tjsj/。

最后，本文在實證檢驗中全部使用自然對數數據。這主要是因為：（1）對數化并不影響統計特性與VAR模型的建立和檢驗。（2）降低異方差性影響。同時將國房指數序列定義為xt，宏觀經濟景氣指數為yt，其對數序列數據相應為ln xt和ln yt。

（二）協整性檢驗

1平穩性檢驗

首先運用ADF法未經特殊說明，本文實證計算及檢驗均由Eviews6.0完成對ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進行平穩性檢驗，結果見下表：

2E-G協整性檢驗

上述序列均為一階單整序列，接下來使用E-G法檢驗序列ln xt和ln yt之間的協整關系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應的兩個殘差序列e1， e2，然后檢驗殘差平穩性，檢驗結果如下表：

分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個回歸殘差均平穩，因此國房指數與宏觀經濟景氣指數間存在協整關系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G協整檢驗得出ln xt和ln yt存在協整關系，但無法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值

4 脈沖反應和方差分解

脈沖反應函數可以反映VAR模型內某一內生變量的沖擊對其他內生變量所帶來的反應。通過對內生變量協方差矩陣進行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應函數圖2和圖3。

國房指數和宏觀經濟景氣指數波動一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點。相對而言，國房指數對自身及對宏觀經濟景氣指數的影響較為平緩且持續時間較短，大約50期左右即達到收斂；而宏觀經濟指數對國房指數沖擊影響更為強烈，影響持續時間較長，如在15期左右的反應顯示為負，且大約在80期附近才達到收斂狀態。

三、結論

通過本文實證檢驗與分析，可得以下結論：

（1）通過協整檢驗，發現國房指數和宏觀經濟景氣指數間均存在協整關系，說明我國房地產業和宏觀經濟整體運行情況密切相關。長期協整方程的建立從數量角度揭示出二者間的長期均衡關系。

（2） 由Granger因果檢驗得到，我國宏觀經濟景氣程度對房地產行業的發展和運行具有單向引導作用。

（3）國房指數和宏觀經濟景氣指數的波動一方面會受到自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈現先增后減的特點。相對而言，國房指數對自身及對宏觀經濟景氣指數的影響較為平緩且持續時間較短；而宏觀經濟指數對國房指數沖擊影響更為強烈，且影響持續時間較長。

（5）通過方差分解可得，國房指數和宏觀經濟景氣指數誤差主要由自身解釋，但國房指數占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國房地產業作為支柱產業對國民經濟具有重要影響，房地產的沖擊對經濟具有長期影響。

（6）通過建立VEC模型，發現長期趨勢的偏離在短時間內可以得到修正，且修正作用明顯，同時宏觀經濟景氣信息對房地產市場的影響較為迅速。

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篇9

一、低碳經濟和低碳建筑的概念

（一）低碳經濟的概念

低碳經濟最早由英國在2003年提出，在2008年，聯合國環境規劃署又提出了推行低碳經濟的理念，這一概念從此得到了世界范圍內的廣泛關注，成為大多數國家所追求的經濟發展模式。

當前，對低碳經濟概念的提法雖然有多種，但是，在基本內涵上可以說已經達到了共識：把經濟與社會的可持續發展作為基本目標，大幅度提高資源的利用效率，盡可能地使用可再生能源，努力研發和使用溫室氣體減排措施和技術，使用低碳能源，保持生態平衡。因此，低碳經濟是涉及到社會經濟發展、人們的生活態度以及價值觀念的世界性革命，是繼工業革命和信息革命后的又一次改變世界經濟的浪潮。

（二）低碳建筑的概念

在房地產行業中推行低碳理念，實質是推廣低碳建筑。當前，低碳建筑在內涵和目標上都是和綠色建筑基本相同，只是低碳建筑更加強調借助節能減排，應對全球氣候變化。另外，低碳建筑還要求使用的建筑材料、建筑施工以及建筑物在整個生命周期以內都能實現提高能效，節能減排的目的。也就是說，低碳建筑在建造及使用過程中，要盡可能地使用低碳材料，采用低碳技術，廣泛運用太陽能、地熱和風能等可再生性清潔能源，延長建筑的生命周期。

在我國，二氧化碳的排放量集中在三個方面：工業、建筑行業和交通。其中，建筑行業的碳排放量占總量的一半左右，遠高于工業行業和運輸行業。隨著我國房地產開發的繁榮和城鎮化推進，這一比例還呈現出上升趨勢。因此，在房地產行業推廣低碳經濟理念具有非常重要的意義和作用。

二、低碳房地產在發展中出現的問題

（一）政策激勵機制不健全，開發商積極性不高

當前，社會上低碳建筑還沒有深入人心，也沒有形成規模效應，建筑施工的成本相對也較高。房地產行業仍然處在賣方市場主導機制，很多房地產開發商僅僅是關注短期利益，在低碳建筑上的認識程度不夠，政府在低碳建筑方面的激勵機制很不完善，導致開發商缺乏主動提升和推行低碳建筑的動力。在市場機制無效的情況下，政府作為房地產低碳化發展的指導、監督和推動者，需要及時地制定完善的政策和法規，為推廣低碳建筑提供合適的平臺和土壤。

（二）房地產建筑方式和產業化水平不高

多年以來，我國的房地產都呈現出粗放式的建設方式，產業化水平不高。具體體現在： 一是施工效率不高，建設所用原材料一般都在現場進行制作，手工作業量較大，工人的勞動強度高。二是存在較高的資源消耗現象，我國用在建筑方面的鋼材量比發達國家平均要高 10～25%，在衛生潔具方面的耗水量比發達國家高30%，甚至更高。三是房地產在技術上的配套建設不足，集成度較低。房地產的新技術基本上以單項技術的應用和推廣為主，在組織上很少進行有效的集成或整合，難以發揮各項技術的綜合性效益。

（三）住宅建設和裝修難以做到一體化，導致二次裝修的浪費

早在上個世紀末，我國就文件，明確要求住房建設要推廣一次性裝修，或者實施菜單式裝修。可是，到目前為止，在開發的商品房中大多數仍然還是毛坯房，建設和裝修實現一體化的比例不高于10%，用戶只有在二次裝修以后，才能達到使用要求。而二次裝修不但導致已經建設好的設施被破壞，而且還會產生大量的建筑垃圾，其過程中增加大量的二氧化碳排放，伴隨噪音擾民、消耗裝修材料形成環境污染，甚至會因為改管線帶來安全隱患。

（四）低碳建材的研究和開發水平需要進一步提高

由于世界性的環境和資源約束，從而導致了在節能、環保等領域中進行技術研究和開發的熱潮。可是，在我國，在低碳建筑材料的研究、開發和應用還是一個薄弱環節。首先是從事低碳建材開發的能力不高，相關的專業人才非常缺乏，相關的激勵政策也不是非常到位，在科研經費來源等方面也存在著壓力。其次，由于很多開發商只關注當前的利益，對于能帶來長期效益的低碳建筑材料的應用方面，也處于消極態度，相對影響了低碳建材的使用和推廣。

（五）社會對低碳環保的認識程度不足

一般來說，社會公眾在消費理念和模式上的選擇會影響和引導消費市場的價值取向，并且能夠催生出適應這種消費模式的生產、銷售等經濟行為。在房地產行業也存在著這種現象。大多數購房者在選擇房源時更多的是考慮價格、位置、周邊環境、交通、配套設施、物業管理以及開發商的口碑等因素。只有少數人會從低碳排放、保護環境的角度去考慮和選擇。這說明我國的消費者對低碳、環保等方面的意識雖然有所提高，但是在認識程度和行動上與發達國家相比，還存在著較大的差距，低碳消費的理念需要進一步的提高，并且要保證將這種理念落實在行動中去。

三、低碳房地產發展的關鍵因素和措施

低碳房地產的觀念和技術都是發源于西方國家，在發展過程中，需要充分吸收西方在建筑、使用、居住習慣等方面的元素。可是，我國是一個東方大國，如若完全照搬那些做法，也會帶來一些水土不服的癥狀，所以，在房地產行業中融入低碳經濟的理念，需要結合我國的現實和文化傳統，建立低碳房地產的評價方法和標準體系，并且將低碳理念和模式貫徹到行動去中。

（一）確立房地產行業的碳排量評價標準

在房地產開發中，農用耕地轉變為建筑面積，消耗了巨大的外部成本，其中包括植被的損壞、生物多樣性的影響、加劇了城市熱島效應，特別是在高耗能的建筑施工過程中所造成的資源性的浪費等，都需要由全社會去承擔。開發商把商品房銷售完以后，就基本和這些問題沒有關系了。這樣，就在無形中對開發商通過建筑的高耗能降低成本起到了激勵作用。所以，必須要從政策層面上規范房地產的開發行為，限制建筑施工過程中的高耗能現象。同時，對堅持實施低碳排放的開發商給以相應的狀勵措施，從面從根本上鼓勵低碳房地產的推廣和普及。

（二）促進房地產行業的結構調整提高產業化水平

推廣低碳房地產，首先需要從房地的理念、設計、建材、耗能等各方面實施全方位強制性，在設計和施工層面上，涉及到屋面、門窗、外墻、通風、隔熱、遮陽技術等環節或系統的生態化設計；在使用過程中，要考慮空氣的智能調節、內外綠化、廢水的再生循環、回收利用、雨水的收集、污水的處理措施等內容。在終端產品的層面上，要積極探索對自然通風、地源熱能、太陽能等自然能源的利用技術和措施，引導房地產行業進行創新和調整，提高產業化的水平，力求實現在居住生態、健康和環保三大主題的目的。通過節水、節能設計使建筑物和周圍環境保持協調一致，最終實現人和自然的和諧相處，從整體上提升建筑行業的可持續發展水平和潛力。

（三）加大對低碳建材和技術的研發力度，實施建設裝修一體化

針對低碳建材和技術，要加大對低碳建材和技術的研究開發力度，把節能、低碳、減排作為導向，理順低碳建筑的價格，增加國家在低碳材料和技術方面的資金扶持力度，開發新的可回收性材料和能源，爭取建筑構件和使用材料的本土化和可再生性等；同時，在使用建筑設備上，不能過度追求降低碳排放的效果而使用高耗能的設備，減少能源的消耗。同時，要引導開發商和消費者增加對建筑和裝修一體化的認可程度，避免二次裝修所帶來的損失。

四、結論

低碳房地產是實施和推廣低碳經濟的重要內容，在這場關系到人們的生產、生活方式和價值觀念的變革浪潮中，政府要制定和推行有利于低碳房地產的政策，從制度上激勵或約束房地產開發商。房地產行業更要以低碳建筑為目標，通過技術創新實現新的跨越，使房地產業更加滿足和符合低碳經濟的要求，實現人和自然的和諧相處，從而使整個社會得以可持續發展。

參考文獻：

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一、目前我國經濟適用房建設中的現狀

1.沒有對經濟適用房的供給對象進行明確的界定

由于目前對經濟適用住房的供給對象還沒有明確界定，使得不少經濟適用房受益群眾不是城市的低收入者。據有關調查顯示，從1998年至今，建設的經濟適用房有兩成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入階層把經濟適用房當成了自己的投資工具。這種現象不但加劇了經濟適用房的供需不平衡，而且褻瀆了經濟適用房制度的原本性質。

2.經濟適用房的售價不斷增加，完全超出了低收入者的購買能力

從經濟適用房改革的2003年到2011年，我國經濟適用房的售價在逐年增加，下表是這九年的經濟適用房的平均售價。

表　我國經濟適用房年銷售均價（元/平方米）

從表中可以看出，從2003年到2011年，我國經濟適用房的價格始終保持著上漲趨勢，而且，可以看出售價的漲幅也在你不斷擴大。這種持續的上漲已使得我國大部分的經濟適用房的售價完全超過了很多低收入者的承受能力，漸漸遠離的經濟適用房的宏觀調控目標。

3.不少經濟適用的住宅品質太低

大多經濟適用房都存在著建筑設計老套、建筑質量比較粗糙、建筑環境較差的現象，大多的經濟適用房都位于城市遠郊，環境、交通及公共設施等方面相對較差，大多經濟適用房的基礎設施與配套設施有較大缺陷，甚至有嚴重的質量問題。例如，合肥市的經濟適用房主要都集中在肥西、肥東等城市郊區地段。這些經濟適用房到達市中心的距離有20Km左右。有些經濟適用房入住后，陸續出現墻根、衛生間滲漏等一系列的質量問題。例如，杭州的后珠辰秀嘉園小區，存在著如地面潮濕漏水、凈高不足以及通風管道銹跡斑斑等諸多質量問題。

二、經濟適用房對房地產行業的影響

1.經濟適用房對房地產企業發展策略的影響

經濟適用房建設的大力實施，對房地產企業帶來了巨大的影響，這就相當于面臨一場行業洗牌。經濟適用房的政策會使得房地產商在未來拿地競爭會變得更加激烈，成本會越來越高；市場中的購買方將被分流出去，同時市場的剛性需求也將大幅削減，房地產企業受到巨大沖擊；有實力大型房地產企業不會產生顛覆性的影響，而中小型企業必將打起價格戰，垂死掙扎。

2.經濟適用房對房地產市場存量的影響

經濟適用房對房地產市場的存量影響受控因素主要有：經濟適用房的同期上市量，上市的商品房檔次，群眾對政府房地產政策的期待。所以從這三個受控因素出發進行分析，經濟適用房對房地產市場存量的影響主要有以下幾個方面。第一，住房產權受限。現在的經濟適用房要么要求住滿幾年后才能轉讓，并且會收取一定的費用，要么產權不完全，這使得普通低價的商品房更受歡迎，如果這樣下去會致使經濟適用房賣不去的窘境。第二，從客戶群看，當經濟適用房與中低價位、中小戶型以及普通商品房的價位相近時，勢必會減少群眾對普通商品房的需求；另外，從租賃市場看，廉租房與政策性租賃住房市場將進一步擠壓住房租賃市場，進而對商品房市場,包括新建住房與二手房市場的需求產生重大影響。

3.經濟適用房對房地產價格的影響

正常來說經濟適用房的大力推進將抑制、拉低房地產企業開發的商品房銷售價格。如果經濟適用的推廣力度大、數量多，必然會慢慢蠶食商品房的市場，從而在根本上改變了供求關系，使得房價下降。保障性住房，尤其是經濟適用房供應量增大必將在一定程度上降低商品房的價格，特別是對城市周邊項目以及普通商品房的銷售價格。但是，這種拉低商品房的影響是建立在一定基礎之上的。因為我們分析時只考慮了供給量的關系，如果把需求量考慮進去情況就不太一樣了。當房地產市場的需求量大于供給量的狀態時，房價可能還要再被抬高，這時的經濟適用房的供給政策對于整個房地產市場來說并不能起到拉低房屋價格的作用。

三、結語

經濟適用房經過十多年的發展，由于各種各樣建設缺陷，經濟性住房目前并沒有成為房地產市場的主體，可是如今，隨著政府重新確立了加大建設經濟適用房的方針，勢必會給房地產行業帶來了翻天覆地的變化，所以從事房地產行業的人員必須要對經濟適用房帶來的行業影響進行深刻的認識，才能在日益競爭的房地產行業中把握市場動向，贏得市場先機。

參考文獻：

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資本的長袖繼續在房地產經紀行業舞動，直讓人眼花繚亂：上個月專欄已經提到58同城收購了安居客，4月14日，移動互聯網房產交易平臺房多多與專業分類信息網趕集網共同簽署戰略合作協議，正式達成戰略合作伙伴關系。僅僅三天之后的4月17日，58同城與趕集網又正式宣布合并，同時宣布的消息還有騰訊先入股了58同城。

資本市場熱鬧和喧囂的背后，眾多的房地產經紀人并沒有太多的激動或者是不安，因為且不說之前的各種資本進入房地產經紀行業的并購事件，單說這次58趕集的進入，兩家公司的創始人在回答記者提問的時候已經表示：58趕集將從“中國最大的分類信息服務網站”轉變為“中國最大的房地產交易服務平臺”，這個平臺的主要業務會放在新房銷售上，包括原來以二手房業務為主的安居客，都會成為新房銷售的平臺。

這樣的戰略選擇自有其道理：一方面，經濟環境的改變導致新房銷售會越來越困難，而且開發商這些年早已改變了過去靠自己直接投放廣告攬客上門的模式，而是通過電商平系購房者，然后以銷售業績直接和電商平臺結算銷售傭金，不再另行支付廣告費用。所以電商平臺在和房地產開發商合作方面已經是駕輕就熟。另一方面，也是更重要的一點：新房銷售的重點在房屋品質本身，銷售人員的服務質量對銷售過程的影響相比二手房買賣來說要小很多，也就是說新房銷售的核心競爭力首先并不是體現在銷售人員的服務質量上。越來越多的業內人士已經充分認識到經紀人給客戶的服務體驗在二手房買賣過程中顯得至關重要，或者說二手房買賣服務的核心競爭力就體現在經紀人給客戶的服務體驗上。房地產經紀人怎樣才能給客戶提供優質的服務體驗？當然是要能夠最大限度地滿足客戶的需求。二手房買賣雙方的需求是什么？當然是房地產經紀人的專業服務。因為對于客戶來說，二手房買賣涉及的各種專業知識遠比一手房買賣要多，這才是客戶在能夠通過網絡平臺非常容易地和獲取房屋買賣信息的情況下仍然需要房地產經紀人提供專業服務的關鍵原因。

在行業變革不斷滲入的今天，我們很欣喜地看到：不管是大公司還是小公司，越來越多的房地產經紀公司已經充分認識到了專業服務的重要性，并且正在這上面傾注更多的精力和資源。基于此，我們有理由相信：在資本的沖擊下、在互聯網的大潮中，傳統的房地產經紀行業仍然能夠找到自己的生存空間。

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據京東云《“京云慧政”產業云服務白皮書》介紹，在基礎設施資源服務能力方面，京東政府產業云可以為政府提供完備的基礎設施資源服務和安全保障，例如資源池、云主機、子網、路由器、云數據庫、云存儲、負載均衡以及云安全等一些列全面完整的云服務。京東政府產業云著力于提升運維效率、降低IT成本、讓政府和企業可以更專注于核心業務的發展；在大數據工具支撐服務方面，京東政府產業云可以為政府提供大數據分析產品、服務等解決方案，為政府解決了多元化數據應用需求，實現對數據的高價值利用；在大數據應用服務方面，京東政府產業云可以提供行業數據應用解決方案，幫助政府解決各產業發展方面的問題，并提高本地區域經濟發展的速度；在整體應用服務能力方面，京東政府產業云可以為政府信息化建設提供整體服務和運營能力方案，幫助政府解決在發展規劃、產業狀態、智慧城市等建設中遇到的種種問題，并有針對性地制定符合當地情況的運營模式和策略。

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2014年，房地產經紀行業還遇到了一個大的變革：8月12日，國務院下發了《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發〔2014〕27號），其中取消的共計11項職業資格許可和認定事項中，包括了房地產經紀人的職業資格許可。

不過在筆者看來，取消職業資格許可對行業的沖擊還比不上行業洗牌所帶來的沖擊。

而行業劇烈變革和取消房地產經紀人職業資格許可則共同為房地產經紀行業協會的發展和地位提升帶來了新的機遇。所以如果說我們將迎來一個房地產經紀行業的新紀元的話，那么房地產經紀行業協會的發展同樣也將進入一個新的發展階段。