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篇1

在水利施工企業的投資與決策中，現金流量是水利施工企業投資、籌資及利潤分配的紐帶，是水利施工企業生存發展的動力源泉，其所有的投資活動、水利工程建設活動、項目籌資活動等運行狀況，都可以通過現金流動的信息全面及時地反映出來。在目前水利施工企業的財務管理和會計核算工作中，現金流是按照收付實現制的原則進行計量的，一個工程項目可引起企業現金支出和現金收入增加，現金流量在很大程度上，制約著水利施工企業盈利的風險程度。這就直接反應了施工企業的實際支付能力、資金周轉情況等，對水利施工企業的管理者、投資者、經營者皆有意義，有助于其通過現金流量分析，更深層次地看企業的生存環境和生存狀態，有利于其更加合理地運作資本、防范與控制財務風險。

(二)高質量的現金流量管理可有效提升水利施工企業財務管理水平

對于水利施工企業而言，各個工程項目中的現金流量是企業生產與發展的重點，如一個水利工程項目所需的總投資、項目建設與管理現金流量以及項目順利竣工時的現金流量。了解和掌握現金流量有利于切實改善水利施工企業的財務狀況，從現金流量表不僅可以判斷企業目前的現金狀況，而且可以分析施工企業產生未來現金流量的能力。通過對水利施工企業累積的現金流量的適當調整，可以實現有效資源的轉化，提升財務管理水平，積極調整企業經營布局，促進企業資源優化整合，增強企業在市場競爭中的應變能力和獲利能力。

(三)現金流量為水利施工企業的籌資風險監測提供有用信息

隨著我國水利建設管理的不斷加強，水利施工企業業務涵蓋到治淮、南水北調、農村飲水安全、小型農田水利建設、城市水環境提升等各個方面，融資方式也日趨多樣化。在很多重大水利工程項目建設中，經常采取BT模式進行建設，或者收取工程建設保證金等，這就要求水利施工企業先行墊付大量工程建設資金。這就要求企業積極利用現金流量分析，將籌資活動納入企業長期發展規劃，掌握在一定會計時期內項目的現金流入量和現金流出量資料，利用現金運用的具體情況以及相關工程建設、管理及企業經營資金余缺信息，及時地防范和監控財務風險，確保各個水利工程項目建設任務順利完成并及時發揮效益。

二、基于現金流量的水利施工企業財務風險控制

從現金流量的角度審視水利施工企業普遍存在的財務風險，如果企業在各個水利工程項目部管理、子公司經營、水利工程項目建設等活動中，決策層、管理層、經營層高度重視現金流量管理意識，認識到其對財務風險防范與控制的重要作用，通過合理高效的現金流量管理，擁有充足的現金流保障、足夠的收益現金流以及多方面的水利融資渠道，最大限度地防范和監控水利施工企業各種財務風險，保證資金持續、快速周轉，在效益最大化中實現企業健康良性發展。

(一)增強水利施工企業管理人員現金流量管理意識

面對新形勢，水利施工企業管理人員要從觀念上真正重視現金流量管理，充分認識到其在財務風險防范與監控中的重要作用，積極采取措施，構建完整的現金流量管理控制體系，注重對企業管理人員的財務管理知識培訓和職業技能培訓，提升相關專業人員的業務素質，保證企業會計核算的正確明晰和財務管理工作順利進行，并在遠期為水利施工企業發展提供高效的人力資本，實現可持續發展。

(二)建立完善水利施工企業財務內控制度

水利施工企業財務內控制度是隨著市場經濟體系逐步建立起來的，對于提高企業經營管理水平和加強企業自身財務管理控制能力有著十分重要的作用，財務內控制度的建設與完善是水利施工企業抵御財務風險的首要屏障。隨著近年來水利建設項目的集中開展，水利施工企業應按照國家有關規定，積極結合自身實際，深入財務管理各個環節，重視規范的過程控制，形成科學的制約平衡機制，使制度具有可操作性和可行性，更好地保障水利工程項目順利建成并發揮效益，保證企業健康有序發展。

(三)加強水利施工企業現金流量的安全性管理

為實現企業有效現金管理，水利施工企業應圍繞合理配置和利用資源創造最大化的企業價值這個目標，有效實施企業各項經營管理，控制企業現金流量，最小化各項水利工程招投標、項目施工、建設與管理、項目部及子公司運作等成本，最大化各項經營收入，做好各個工程項目及總公司現金預算編制，現金流入及流出控制、現金資產控制、現金流日常控制等方面的安全性管理，充分利用企業現金流量表上反映出來的盈余或利潤，加強在水利工程項目施工領域的投資活動，增強企業核心競爭力和可持續發展能力。

(四)提高水利施工企業財務資金的運作效率

對于水利施工企業來說，現金流動貫穿在企業的整個招投標、施工、經營生產等過程中，因此，必須關注自身資金的運作效率，依據有效的現金流量管理，運用好財務管理和調控手段，合理調度貨幣資金資源，減少企業的資金占用并加速資金流轉，同時合理調度自身貨幣資金資源，安排財務資金的整個收支活動，保證現金流量的合理平衡流動。必要的時候，水利施工企業可立足于現金流量的控制與檢測，建立獨立的風險管理機構，構建企業財務風險預警系統，對各方面財務風險進行科學的管理和監控，保障企業經營安全，全面促進整個企業管理水平提高。

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一、房地產企業稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產企業稅收籌劃步驟一般可分為四個環節：整體把握企業及相應稅收政策法規情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當地稅收法規及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。

推遲納稅時間節點可使企業獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業前期少納稅額。

不同房地產項目主體遵循不同的稅收規定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業以新公司還是舊公司作為新項目開發主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現虧損，在舊公司開發新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發企業稅負質變，企業應充分認識自身稅收優惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。

在保證遵守現行稅法及有關政策規定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業項目開發時間較長，通過合理劃分小區的不同區間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優惠條件。嚴格區分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。

二、房地產企業稅收籌劃應重點關注的稅種

（一）企業所得稅籌劃

一是根據上述討論，不同房地產企業應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數房地產企業從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產業所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業應注意控制不得稅前扣除項目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產企業面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進行籌劃。稅法規定房地產企業的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業也可降低售價減少增值額，但數據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節省該項稅金及營業稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規定，房地產企業應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業整體的增值額，也為企業稅收籌劃提供了空間。

在房地產各業務環節分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業區、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發企業需按較高累進稅率納稅的現象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業管理服務收費可專門成立物業公司，避免營業收入中包含物業服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業銷售收入。

鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

（三）營業稅籌劃

房地產行業主要在建筑業、租賃業、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業稅率差分離裝修與銷售業務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業整體稅負；可成立專門物業公司以剝離手續費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業稅計稅總額從而降低稅負。稅法規定物業公司代收水電費等行為屬于業務，可僅就其手續費收入征收營業稅，這就為房地產企業對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優惠政策。

（四）“營改增”對房地產企業的影響

2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數行業，對房地產企業而言是機遇也是挑戰。增值稅和營業稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環節和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業開發成本，但若企業能夠從施工單位或其他企業獲取足夠可抵扣進項稅專用發票，理論上說也可整體上減輕企業稅負。相信隨著“營改增”改革的持續推進和完善，房地產企業的稅負將會進一步減輕。

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在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業加強財務管理的標志之一

短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。

（二）是市場經濟發展的標志之一

在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。

（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一

如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。

三、房地產企業納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優惠政策

我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應稅所得額“臨界點”。《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為

通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司。或者：銷售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。

四、結論

在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。

參考文獻：