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近幾年我國城鄉建筑發展十分迅速，房屋建設規模日益擴大，建筑節能的問題成為了我國可持續發展道路上急需解決的首要問題之一。《綠色建筑評價標準》確定了與綠色建筑相關的一系列標準，它的普遍推行必將對現有的房地產開發各個環節帶來一定的沖擊。本文將集中分析房地產營銷策劃環節，探討現有的房地產業向綠色建筑時代過渡期中的營銷策劃各個階段的相應調整。

二、綠色建筑背景下房地產營銷策劃分析

我國房地產市場競爭的日趨激烈，房地產業的發展也越來越趨向理性化；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經不適應時代的需要；房地產市場營銷模式也發生了變革，繼而營銷策劃也隨之調整。房地產營銷策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體。

1.項目判斷階段

伴隨著綠色開發標準的建立，可以預見房地產開發市場的準入門檻將會在現有基礎上進一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經濟發展水平。對于房地產的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發成本的預見性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強調無污染。這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發承載的責任與義務增多，成本相應提高。在項目開發階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發成本進一步增加。因此這一階段直接影響著開發商的投資決策，決定著整個項目的成敗。開發商應該在分析市場需求的同時，考慮社會效益，而且要更多的關注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關注應該成為項目判斷環節的一個基本準則。

2.概念設計階段

概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價值誘發出來。對于概念設計來說，一方面，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業提供一個協調行動的模板，加強對環境重要性的認同，引導開發商按統一標準去進行綠色開發。另一方面，這一標準不僅針對開發商，還面向消費者（業主）。這樣就避免開發商鼓吹自己的產品蒙蔽消費者，完全做到了公開。同時在概念設計中，人們對于綠色的相關概念設計也更加清晰。隨著消費者和開發商對綠色建筑的認同，將進一步促進綠色建筑的發展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發展開辟道路。

3.廣告媒體階段

廣告是聯系開發商和消費者的橋梁，廣告創意的成功與否直接關系著項目與消費者溝通的有效性。目前我國節能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節能住宅，節能市場上缺乏需求動力，導致開發商做節能成本風險增大，從而形成節能消費市場惡性循環，給建筑節能發展帶來了一定的阻礙。因此在大力發展節能產業和節能技術同時也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀，必須在廣告與媒體階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。它的公益性、開放性必須要在這一環節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術、新產品和管理經驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關鍵是要注意市場的創新，同時聚焦于如何引導消費者。進而推動綠色建筑差異化發展，并在產品實踐中不斷完善綠色建筑的開發結構，以適應更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規避國家強制規范導致千城一面的城市格局。

三、結論

高速城鎮化和能源危機要求房地產業逐漸向低能耗發展模式的轉變，在這一轉變進程中，房地產營銷策劃也呈現了一系列規律和特征，在了解熟悉、運用上述規律的基礎上，重視房地產營銷策劃中項目判斷階段的市場定位，做好概念設計階段的信息整合，完成廣告與媒體階段的調整，對推動綠色建筑的順利施行將起到積極的推進作用。

參考文獻:

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一、房地產企業實施綠色營銷的重要性

1、消費者對于綠色、生態的追求

房地產企業經過幾年的蓬勃發展，其在產品定位、室內構造、銷售模式上基本形成了一套固定的模式，要想創新已有相當的難度。更重要的是由于房地產企業在產品上相互模仿，導致各大城市同類產品爭相出現，已不能滿足消費者多樣性的需求。而我國國民經濟水平不斷提升，良好的文化素質修養使其對于住房不僅要求質量合格，更應該綠色、環保、低碳，還要提供優質周到的服務。為了滿足消費者對于綠色、生態的訴求，開發綠色住房產品，開展綠色營銷，已成為房地產企業進一步發展的必然選擇。

2、房地產市場競爭不斷加劇

為了促進房地產行業的健康發展，國家出臺了一系列的政策、法規，規范房地產市場的良性發展。為此，一些中小型房地產企業的生存和發展受到了嚴峻的考驗，房地產企業只有不斷壯大自己，在產品開發和營銷上推陳出新，才能得以生存。另外，房地產行業的高額利潤吸引了各大品牌企業攜資金進入，它們成為樓盤銷售的中間商或是渠道商，其在住房產品銷售的比例幾乎占據了房地產產品銷售總額的80%以上，占有的房地產市場份額越來越大，房地產市場的競爭也將愈加激烈。在營銷模式上轉變傳統思維，與消費者訴求相結合，成為房地產企業應對激烈的市場競爭的不二法寶。

二、房地產企業綠色營銷的現狀

房地產企業已經認識到開展綠色營銷的重要性，無論在產品定位還是廣告宣傳上，都以"低碳、綠色、環保"為主題，但在實踐過程中，仍然存在簡單復制、缺乏新意的現象，導致房地產綠色營銷沒有發揮其應有的作用。其主要問題如下：

1、房地產開發缺乏長遠規劃

我國房地產企業在發展過程中，為了迎合消費者對于綠色生態的要求，在購地時以欺詐手段獲得土地的使用權，如一些企業以開發旅游生態莊園為名，從農民手中獲得土地使用權，實則變相的開發房地產，這種欺騙行為，對于房地產企業的發展來說極為不利，其結果往往導致土地資源爭執，土地資源閑置的問題。還有一些房地產企業在產品開發過程中，戰略眼光比較短淺，不能依據區域特點、環境優勢開發綠色環保型房地產項目，而是盲目的模仿，建造大量人工仿制的綠色生態景觀，這對于項目資金是嚴重的浪費，并無端提高了房地產的開發成本。我國擁有14億的人口，但住宅面積有限，不進行長遠的規劃，盲目的開發房地產，不僅制約國家經濟發展，而且會影響到住宅壞境的可持續發展。房地產企業要接受政府的監督，在不觸犯法律，保證人民利益的前提下，進行房地產開發，戰略眼光立足長遠，通過倡導綠色規劃、綠色營銷來實現房地產企業的可持續發展。

2、房地產企業綠色底牌失真

經濟水平大幅度提升之后，消費者對于低碳和綠色的訴求越來越明顯，房地產企業為了保住其利益，在設計、施工、定位、銷售等一系列環節，均打出了綠色環保牌。但由于房地產企業如若從選材、施工等一系列環節均采用綠色產品，房地產企業開發的產品成本將大大提成，這對于要求物美價廉的購房者的要求產生了矛盾，為此房地產企業在施工過程中以次充好，掛羊頭賣狗肉，欺騙消費者，使綠色只停留在設計方案中。另外，我國缺少專門監督規范房地產開發商的綠色環保監督機構，對于綠色環保材料的檢查力度還不夠，導致我國房地產開發商鉆法律的空子，使綠色商品房只是停留在口號，消費者的合法權益也無法得到保障。

3、房地產企業對于綠色營銷認識不到位

許多房地產營銷商對于綠色營銷在認識上存在誤區，他們將綠色營銷等同于綠色廣告，當做吸引消費者上鉤的誘餌。事實上，綠色廣告僅是綠色營銷的一部分，綠色營銷貫穿房地產品策劃、開發、生產、推銷的全過程，它們環環相扣，對于塑造房地產企業的綠色品牌，提升企業競爭力來說意義重大。但現在有很多房地產企業認為綠色營銷只是一套理論，只要住房產品好，再打打綠色廣告，住房產品是不愁賣的。如若房地產企業管理層不走出對綠色營銷的誤區，就不能真正打造出具有生命力的綠色、生態產品。而且這種對于綠色營銷的錯誤認識，對于推進房地產企業的長遠發展，樹立自己的綠色品牌極為不利，

三、房地產企業綠色營銷的優化策略

1、樹立整體規劃理念，注重綠色產業布局

房地產企業在實施綠色規劃時，要從大處著手，進行整體規劃和產業布局。這是因為，綠色規劃作為綠色營銷的一部分，草坪、花園、健身設施及住房采光等因素在規劃時就應該考慮進去，使之與房屋的建筑形式融為一體，并和周邊的城市環境相協調，構造"天藍、水清、樹綠、人美、宜居"的和諧家園。另外，房地產企業在選址的時候，要避開重污染源地區，從根本上保障房地產產品的低碳、環保。于此同時，房地產開發的綠色布局也尤為重要，房地產企業要順應城市的主導風向和水流方向，在不破壞風景名勝的前提下，將園林藝術融入房地產開發構景和布局當中去，滿足消費者個性化、多樣化的訴求。

2、室內凸顯生態元素，室外包含人性化設計

房地產企業在利用資源的過程中要盡量融入綠色元素，不管是室內還是室外的設計，都要凸顯生態元素和人性化設計。對于室內的設計要求因地制宜，用料生態環保，布局合理，給人優雅美觀、方便舒適的感覺。對于室外的設計要求考慮自然通風的風向走勢，使室內室外可以形成對流，減少空調、風扇的使用，減少消費者空調病的發生，樓層設計盡量不要過于高密，盡量留出足夠的空間供居民活動、鍛煉身體，另外，充分利用水能和沼氣地熱等清潔能源，既可以保障居民的日常生活，又可以保護環境。盡量為消費者營造良好的人居環境。

3、加強綠色促銷和綠色監督

綠色促銷包括綠色廣告和綠色公關。通過綠色促銷，房地產企業可以向消費者傳遞綠色住房產品的信息，對消費者的綠色消費進行指導。綠色廣告加強了消費者保護環境的意識，促使消費者主動購買綠色房產，從而保護環境。綠色公關倡導減少廣告費用的投入，關注自然和生態環境保護。另外，綠色促銷，甚至綠色營銷的實現，離不開群眾、媒體、政府的監督，群眾有義務揭發泡沫工程、違規工程，監督污染超標企業；媒體有義務引導群眾的輿論力量，報道污染、違規建筑事件，使之盡早解決；政府通過完善相應的政策法規，加強對房地產企業開發的綠色監管力度，使房地產企業能夠真正的開展綠色營銷。

參考文獻：

[1]虞哲維，王杜春.房地產經營企業營銷渠道[J].商業經濟，2008，（11）.

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要想設計出好的營銷策略，可以從企業內部和外部兩方面入手。1對營銷環境的分析制定營銷策略，首先要做好分析。一是市場環境分析。包括分析了解市場和人群以及對手的信息，了解產品的市場性和市場成長狀況，了解不同市場階段的企業營銷側重點以及營銷效果。二是對產品市場營銷因素進行分析。包括消費心理分析、消費結構變化分析、消費需求導向分析。三是產品優勢分析。針對產品進行分析，從中找出問題，不斷發掘市場的潛力。四是營銷方式和平臺分析。根據企業自身的情況和戰略選擇適宜的營銷方式和平臺。2策劃營銷方案通過對市場機會和問題的分析，提出合理的營銷策劃建議，促進最佳效果的形成。在進行營銷方案的策劃過程中，應做到詳細全面。對產品定位、產品質量功能、產品品牌和包裝等進行周密設計，做好營銷目標、對象、時間和地點等具體的實施步驟的計劃安排。同時，還需要做好內部營銷策劃。所謂內部營銷，主要是將企業的外部營銷方法和策略應用于內部，保證企業各部門和人員形成合力，以滿足顧客的需求，保證企業的長期穩定發展。進行內部營銷策劃，需要管理者將營銷思想與企業員工進行交流，保證各部門之間無阻礙的信息順暢交換，激勵員工的顧客導向意識，營造良好的企業氛圍，為內部管理問題的解決創造條件。3價格策略的營銷策劃對于價格策略的分析，需要做好充分的準備。應將成本作為基礎，將同類的產品價格作為參考值，提高產品的價格競爭力。可以拉大批零差價，這樣可以調動批發商、中間商的積極性，以便進行價格折扣，促進消費。4實施網絡化營銷策略網絡通信技術的發展，使得網路營銷成為主流。網絡營銷作為企業營銷實踐和現代信息、計算機網絡技術的產物，以電子信息技術為基礎，具有雙向互動性、共享性，它使得營銷的手段和支付方式發生了改變。通過直接聯系消費者，直接面對面交流，有利于企業產品的營銷。同時，電子交易手段極大地方便了消費者，有利于更好地將產品推向大眾。5重視廣告宣傳廣告作為產品宣傳的重要途徑，需要在營銷策劃中給予充分的重視。在廣告宣傳設計過程中，要服從企業的整體營銷策劃宣傳策略，樹立好產品的形象，保證產品宣傳的統一性的同時突出了產品的個性。保證廣告宣傳媒體的多樣化和高效性，適時利用節慶日開展促銷活動。

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市場營銷;營銷策劃;創新;探索

前言

真正的市場營銷讓資本主義的市場經濟從經融危機中安全走出，市場營銷的理念也在不斷創新與發展。21世紀以來，我國的市場經濟也在進步和發展，市場營銷在發展經濟和抵御經濟危機方面起到了巨大作用。在知識經濟的條件下，企業競爭力的強大主要是由創新能力決定的，而市場營銷的創新是企業創新能力中無比重要的因素，企業只有不斷地創新市場營銷理念和營銷策劃模式，才能更好地適應社會經濟的發展，實現企業的長遠目標。

一、市場營銷和營銷策劃的關系

市場營銷理念的進一步延伸就是營銷策劃。在社會主義市場經濟中，企業想要長久的生存發展，必須要通過科學、合理的營銷觀念進行指導。

企業在社會經濟的發展中起到不可比擬的重要作用，作為企業活動之一的營銷活動的重要性不言而喻。市場營銷涉及范圍廣，所以在營銷活動的策劃過程中會穿插著各類經濟、文化、政治因素，企業想要更好更快地發展，就要通過策劃一系列的市場營銷活動來滿足消費者的需求，吸引消費者的眼球，處理好影響營銷活動的各種因素。市場營銷部門要掌握市場的實時狀況，以便于更好地執行營銷策劃，使企業的經濟利潤實現最大化。綜上所述，營銷策劃是是市場營銷不斷發展的必然產物。

二、當前企業市場營銷創新中存在的問題

（一）企業的營銷創新意識淡薄

我國當下的企業中，對于營銷創新存在最大的問題就是創新意識薄弱，企業固守陳舊、過時的營銷理念，導致缺乏先進的營銷指導思想。另外，企業對市場經濟條件下的企業運作模式沒有充分了解，只是一味的模仿和套用國外的營銷模式，并沒有與我國的經濟實際相結合，在營銷理念和營銷模式上并沒有實現自主發展與飛躍。同時，我國的多數企業還沒能適應全球經濟一體化的發展，對國內營銷和國外營銷進行了嚴格的劃分，不利于我國企業進軍國際市場，阻礙了我國的外貿發展，不利于我國國際地位的提升。

（二）現有的營銷創新手段重形式、輕實踐

中華民族是勤勞的民族，但是科技社會的發展，促使人們暴露出原始的惰性，企業不注重營銷理念的自主創新，而是一味的模仿和借鑒，導致了營銷手段的跟風潮流，使得市場中的營銷手段只是無限重復的幾種簡單形式，缺乏對市場和企業自身的研究。實際上，每一個企業，每一個產品，都有其不同的屬性，針對消費者的營銷手段也各不相同，企業的營銷手段想要得到最大效果，就要針對消費者、產品、競爭對手展開全方位分析。

三、對市場營銷和營銷策劃創新的探索

（一）營銷理念的創新

現代人們的需求不斷升級，不夠新穎的東西根本無法引起消費者的注意，所以，在企業的營銷策劃中，要不斷注入新的理念，使營銷的觀念一直保有新鮮血液。首先，要樹立全球營銷的觀念。市場的開放性使得只停留在產品上的營銷觀念已無法適應新的營銷環境，全球范圍內的資源流通與共享促使企業要找到新的適應國際市場的營銷理念，將國際市場囊括到自身的營銷活動當中。其次，要樹立綠色的營銷理念。傳統的企業發展造成資源環境的破壞，嚴重損害了社會效益，所以，企業在營銷活動的推廣過程中一定要重視綠色環保營銷，保證生產與銷售的過程中不會造成環境成本，進而提高企業的整體利益。

（二）營銷策略與方式的創新

企業想要實現長久發展，就要在產品方面進行不斷研究與創新，使企業在市場份額中所占的比例不斷加大。隨著市場中產品種類的不斷增加，消費者需求的不斷革新，個性化營銷越來越重要。企業可以根據產品特性，滿足個體需求，建立全方位的服務策略，實現產品和服務的模塊化處理。網絡的發展為營銷提供了一個新的平臺，適時地對產品進行促銷處理也是營銷的一種手段。網絡的數字化營銷能夠通過互聯網廣泛的進行市場活動，不僅方便企業的宣傳與管理，還為廣大的消費者提供了方便。通過網絡企業可以建立良好的品牌形象，有利于企業在市場競爭中戰勝強大的競爭對手，也可以實現與消費者的直接溝通，有利于企業更好地了解市場，對自身的營銷策略及時完善。

（三）營銷技術的創新

21世紀是科技不斷創新的時代，企業只有擁有先進的科學技術，才能引導市場發展的潮流。當今的消費者生活水平不斷提高，在挑選產品的過程中，越來越注重產品的科技性和品位、檔次。因此，企業在市場營銷的過程中，不能只是一味的強調產品的性能和質量，要善于發掘產品的附加價值，主推理念營銷，順應國際發展的趨勢，不斷向產品多樣化、簡便化、多能化、人性化方向發展。另一方面，要注重培養高水平、高素質的市場營銷人才，使其掌握先進的營銷技術和豐富的科學理論知識，培養他們的社會責任感，調動其工作積極性，將理論知識與營銷實踐緊密結合，幫助企業實現利潤的最大化。

四、結論

鑒于科學技術的不斷發展和我國社會主義市場經濟的不斷完善，企業一定要抓住機遇，不斷創新營銷觀念的方法，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。市場營銷和營銷策劃的創新不能只靠空想，一定要結合市場、消費者和企業自身情況，對經濟形勢進行全面分析，找到有利于企業長遠發展的新型營銷理念，不斷提高企業的經濟效益，促進我國在國際市場中地位的提升。

參考文獻：

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1新的營銷理念:戰略營銷

所謂戰略營銷就是指營銷策劃人員站在整個企業競爭戰略的高度考慮營銷問題，進行營銷策劃，目的在于通過營銷活動獲取盡可能大的競爭優勢。

我國企業要長期穩定地發展，在市場營銷方面，必須實行戰略營銷。以前的企業在市場營銷方面過分地依賴一些短期見效的營銷點子，頭痛醫頭，腳痛醫腳，缺乏長遠規劃，更沒有把企業的營銷戰略融人企業的競爭戰略之中。新型的戰略營銷，則是指將企業的營銷活動融人企業的竟爭戰略之中，使企業的營銷活動以獲取競爭優勢為導向，通過獲取競爭優勢保證企業長期穩定地可持續發展。無疑，這是營銷活動的一種長遠觀點。有了這樣一種觀點或認識，營銷策劃的重點就由“出點子”轉變為考慮如何獲取競爭優勢的整體營銷策劃;企業也會由注重短期效果的“點子’，營銷轉變為注重長期效果的戰略營銷。目前，戰略營銷已經在世界范圍內形成一種潮流，它是一種比以消費者為導向的營銷觀念更新、更深刻的觀念。我國的營銷理論界、營銷策劃人員和企業必須要站得更高一些，使市場營銷成為創造企業競爭優勢的一個重要工具。

2新的顧客觀:重視顧客價值

當前的營銷觀是，營銷就是“給顧客他們想要的東西”。公司應弄清購買者想要什么，而后想出行之有效的辦法予以滿足。而從根本上講，營銷是一種發現行為，主要的臆斷前提是購買者知道自己想要什么。發展中的營銷觀與此不同，新興的觀念認為營銷就是半學半教。半學是指了解買主在知道學什么和買主的學習過程如何，半教是指在買主的學習過程中發揮作用。消費者學習的實質大多在于促使其學習的目標實現。所有個人和機構都有各自千方百計想實現的目標。個人的目標也許是“看上去更年輕”;公司的目標也許是“成為行業之首”。為了實現目標，個人和機構求助于各種品牌。人們需要的許多品牌或產品種類是顯而易見的。與產品類別和品牌相關的目標會從一系列以實用為目的的簡單目標變成一系列既重實用又重愛好的復雜目標。品牌與目標緊密相聯的觀念對于競爭力具有重要意義。傳統的觀點認為，顧客只就一個側面對個人品牌進行比較，品牌之間的對比非常簡單。新興的觀點認為，購買者追求許多目標，在同一類產品中某些品牌可憑借獨特的組合而與多個目標相聯。這是一種既受市場驅動又驅動市場的行為。

瑞士洛桑國際管理發展研究院營銷與戰略學教授肖恩·米漢和倫敦商學院管理和營銷學教授帕特里克，巴維茨聯合著文倡導重視“顧客價值”，這也許是對“顧客就是上帝’，的另一種解釋。“顧客價值”是指顧客對以下兩個方面的權衡:從某種產品或服務中所獲得的總利益與在購買或擁有時所付出的總代價的比較。顧客在對可供選擇的產品進行比較后，選中了他們認為會給自己帶來最大利益的產品。一家公司創造顧客價值的能力首先取決于它認識市場的能力，即了解顧客現有的正在出現的需求的能力，了解競爭對手的能力，以及了解技術、社會和人口發展趨勢—創門將決定未來的市場和竟爭格局的能力。

3新的營銷方法:重視創新

3.1觀念創新

觀念創新是企業營銷的先導。21世紀的中國企業，不能以樹立市場營銷觀念為滿足，而應追求與21世紀相適應的新營銷觀念。 (1)全球營銷觀念。經濟全球化是當今世界經濟發展的最重要趨勢，現代化大生產本身的客觀規律必然要求實現全球化分工。在這一經濟規律的趨動下，各國企業和產品紛紛走出國門，在世界范圍內尋求發展機會，許多產品都已成為全球產品，許多支柱產業也已成為國際支柱產業，而不是某一國的產品或產業。

(2)知識營銷觀念。知識營銷觀念是知識經濟發展的產物，是知識經濟相適應的一種新營銷觀念。它高度重視知識、信息和智力，憑知識和智力而不是憑經驗在日益激烈的市場營銷戰中取勝。為此，主要充分捕捉和利用市場信息，開發和生產科技含量高的產品，選擇和運用現代化營銷手冊.

(3)綠色營銷觀念。綠色浪潮的興起帶來綠色需求的迅速增長，推動綠色市場的蓬勃發展。綠色市場規模的不斷擴大，必然要求企業以綠色營銷觀念為指導，盡力滿足各國消費者的綠色需求。綠色營銷觀念強調企業在營銷活動中要把市場需求與環境保護有機地結合起來，大力開發綠色產品，盡量減少乃至消除環境污染所造成的危害。

3.2市場創新

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（3）科學性原則。科學性原則是指營銷宣傳應以科學為依據。首先宣傳是建立在調查基礎上的，只有對公眾進行系統調查，才能保證宣傳符合公眾的需要，在公眾的心目中產生強烈的共鳴。其次宣傳是建立在對媒體的實證分析基礎上，只有充分分析宣傳和媒介的特點，才能保證在該媒介上所做的宣傳能夠產生最優化效果。

（4）經濟性原則。經濟性原則是指營銷宣傳策劃時，力爭以最少的投入產生最大的效益。在營銷策劃時要進行經費預算，減少意義不大的開支，杜絕浪費，把有限的經費集中用在關鍵之處， 以經濟性原則作為策劃的主要原則。

（5）藝術性原則。藝術性原則是指宣傳應避免單一訴求模式，應采取多樣化、差異化、流動性的藝術手段，達到突出宣傳效果的目的。藝術性原則首先要求企業宣傳應回避直接陳述的勸說模式，采取暗示、比喻、象征和襯托等藝術手段實現信息傳達的目的。其次要求宣傳創意新穎別致，將新、齊、特融入營銷策劃之中，才能形成富于藝術效果的上乘宣傳方案。

2中小企業的營銷策略

我國中小企業應樹立科學的營銷觀念，采取合理的營銷策略。

（1）綠色營銷觀念。中小企業為了適應全球可持續發展戰略的需求，實現綠色營銷的戰略目標和自身可持續發展，就必須向綠色企業方向發展，制訂綠色營銷戰略計劃，包括產品開發計劃、環保投資計劃、綠色教育計劃、綠色營銷計劃。提高企業抗風險能力，增強企業競爭意識，拓寬市場，促進銷售。

（2）誠信營銷觀念。建立以“誠信”為中心的企業價值觀，對每個客戶、投資者和合作伙伴誠信，踏實做好產品和服務，不斷研發新技術，提高產品質量，在傳播營銷上強調專業制勝，不是靠虛假宣傳換取一時的市場“虛”榮，而是以專業的誠信營銷傳播理論為指導，與國際廣告公司密切合作，向消費者提供優質的產品與服務，以此贏得他們的信任。

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美國加利福尼亞的愛西美食品公司被人們稱為“今明后公司”，該公司為迎合消費心理，雇傭了42位食品設計師兼配方師，每周總要設計出10多種新食品，但對這10多種新食品，公司并不盲目推出，而是試探出顧客的反應后再推出。其做法是，在公司的門市部專門設有一個所謂“今明后”柜臺。每天在這個柜臺，總有幾種新設計出來的食品樣品陳列，免費供顧客品嘗；公司還制定了一條規矩，在“今明后”柜臺陳列的新食品，今天出樣陳列供人品嘗，明天接受訂購，后天公開出售。公司從顧客品嘗的多少中預測市場需求量，并制定上市計劃。此舉大大吸引了消費者，使“今明后”公司獨占同行鰲頭。

速溶咖啡前后策劃的成敗，是對消費者心理把握得準確與否決定的，而愛西美食品公司則是根據消費者的需求來決定自己的產品，從而贏得消費者的青睞。毫無疑問，消費者的需求決定了策劃的方向，決定了策劃的內容。食品消費者的需求豐富多樣，千變萬化，在整個策劃中，必須隨時把握消費者的需求和心理，如此才有可能取得良好的市場業績。

2、 界定明確的目標市場，要吸收目標市場的基本特性作為策劃元素；

食品的品種多種多樣，而食品消費也是千差萬別，不同種類的消費群體的消費習慣也不一樣，任何一個食品品牌都不能能夠滿足所有的消費者，某一類食品或某一個食品品牌，要想讓所有的消費者都接受是不可能的。在產品同質化非常嚴重的今天，每個食品品牌都必須明確界定自己的目標消費者，根據特定消費者的特性來開展營銷活動。針對不同的消費人群，營銷策劃的方向則不同，比如針對老年人的老年保健食品，通過社區開展老年人喜聞樂見的形式來進行推廣，比較容易被接受，而新奇特的營銷策劃手段則在老年人這里可能適得其反。因此，在策劃中，每一個食品品牌都應該鎖定自己的消費群，界定自己的目標市場，做好消費者定位，然后根據目標市場的特點來進行策劃。

喜之郎果凍是中國最具影響力的果凍品牌，市場占有率高達83%，為了進一步拓展市場，于1998年初推出自己的子品牌——水晶之戀，水晶之戀嚴格界定了自己的目標市場——年輕情侶。營銷策劃人員從一開始，就圍繞著年輕情侶的特點做文章，品牌命名為“水晶之戀”，比喻為“水晶般尊貴浪漫的戀情”，同時在產品的樣式上將果凍的造型果凍的造型由傳統的小碗樣式改造為心形，封蓋上兩個漫畫人物相擁而望，為這種心型果凍平添了幾分魅力。水晶之戀禮盒則是一個心形的盒子里面裝若干心形果凍；顏色有藍色、紫色、粉色，每種顏色的果凍都有不同的名字，浪漫物語、愛戀滋味。一種顏色的水晶之戀，代表一種愛情“愛的語言”：

綠色：真的好想見到你；

紫色：好想你抱緊我；

黃色：好想跟你說對不起；

紅色：好想天天跟你在一起；

透明：真的不能沒有你；

粉紅：愛你一生不變；

再往后，水晶之戀愛的表達不斷深化與升華：

紅色：真的好想你；

粉紅：愛你一生不變；

紫色：有你真精彩；

明天的明天：你還會送我水晶之戀嗎？

同時在各種活動中，圍繞著年輕情侶的心理開展策劃，確定了以愛情作為整個營銷策劃的主題：借用《泰坦尼克號》在中國熱映的良機，對《泰坦尼克號》進行了全國范圍的貼片廣告并在電視臺投播；并創造性地進行了電視劇冠名，將常見的節目冠名、賽事冠名手段進行移植。在鳳凰衛視引進日本愛情偶像劇《理想的婚姻》的時候，與其協商將該劇更名為“水晶之戀”，并將《水晶之戀》廣告歌曲作為主題曲，完全擺脫以往電視廣告跟片插播的傳統形式。 考慮到現代年輕情侶熱衷用電子賀卡作為交流情感、傳情達意的溝通方式，喜之郎也在新興網絡媒體資源方面進行了有效整合，與新浪網合作，贊助電子賀卡頻道首頁背景版、頻道推薦卡及該頻道所有賀卡加蓋“水晶之戀”郵戳，專門推出以“水晶之戀”為主題的情人節電子賀卡，標題都很浪漫動情：“情定今生”、“落日沉醉”、“漫天櫻花”、“吻”、“相遇”、“思念”等。

“水晶之戀”營銷策劃的成功，得益于其對“年輕情侶”這一目標市場特性的把握，并圍繞著目標市場開展豐富多彩的主體策劃。因此，只有對目標市場有清晰的認識，才能進行豐富多彩的策劃。

3、 策劃以產品品質為基礎，深挖產品本身特點，突出產品的創新點；

享譽世界的營銷策劃大師大衛·奧格威曾經說過，好的產品是營銷推廣的基礎，而壞的產品推廣越好則產品死得越快。這說明，任何營銷策劃，都必須以好產品為前提。要保證食品營銷策劃的成功，食品本身一定要過硬。而很多時候，食品產品本身就蘊藏著營銷策劃的創意點。因此，食品營銷策劃人員一定要充分把握食品本身的特性，看似平常的表面挖掘出獨特的東西來，這樣食品營銷策劃才能從眾多的品牌中脫穎而出，在市場中占據一席之地。策劃大師李奧·貝納在為“綠巨人”灌裝豌豆策劃時，從菜農搶收豌豆的生產過程中獲得靈感，策劃了“月光下的收割”營銷創意，清晰而準確地傳達了“綠巨人”罐裝豌豆的新鮮品質，得到了消費者高度認同，造就了“綠巨人”罐裝豌豆這一知名品牌。而農夫山泉從普通得不能再普通的瓶裝飲用水中，挖掘出“農夫山泉有點甜”的獨特賣點，更能說明食品產品本身就具有天生的策劃創意，策劃創意的關鍵在于發現。

食品的品種數不勝數，其中的差異更是豐富多彩，從豐富多彩的產品差異中，尋找若干獨特的方面進行策劃，是食品營銷策劃簡易可行的思路。通過產品本差異點的尋找或創造，避開根競爭對手的直接競爭，是策劃成功的保證。

同樣是養生堂的另一品牌——農夫果園，運用產品本身的差異化后發制人，是策劃的又一經典。選擇混合果汁作為突破點，是農夫果園營銷的重要策劃。市場上PET包裝的果汁飲料口味繁多，主要有橙汁、西柚汁、蘋果汁、藍莓、相思果、檸檬汁、葡萄汁、梨汁、芒果汁、桃汁、杏汁、獼猴桃汁、草莓汁、山楂汁、菠蘿汁、西番蓮汁、番茄汁、蕃石榴汁等，一般以橙汁、蘋果汁、桃汁、葡萄汁四種最為常見。 但這些產品一般都是單一口味，例如統一的“鮮橙多”，匯源的“真鮮橙”、可口可樂的“酷兒”、還有“三得利”等，而且目前市場的主要競爭停留在單一的橙汁口味。

農夫果園作為一個后進的品牌，在產品設計上沒有像一般的廠家那樣依照現有的口味跟進，而是獨辟蹊徑選擇了“混合口味”作為突破口，憑此屹立于強手如林的果汁市場。

深挖食品本身的特性，采用獨具創意的表達方法，是食品營銷策劃又一重要法則。

4、 注重終端營銷推廣，直接影響消費者的購買；

食品是一種消費者廣泛的產品，對食品廠商來說，終端是各個品牌短兵相接的戰場。終端促銷策略越來越受到眾多廠家和商家的青睞，多數食品缺乏大規模的廣告促銷實力，因而成本相對較少而直接和即時效果良好的終端促銷策略便被廣泛運用。同時，終端是產品銷售渠道的最終突破點，消費者將在此直面產品、品評產品并作出選擇，于是有限的店面空間和貨架面積便成了寶貴的促銷資源，終端促銷信息成為聚攏資訊記憶、引發購買欲望的最后一擊。同時，消費者購買行為中的沖動性購買也恰恰是由于銷售現場的各種誘因而引起的，如店內陳列、折扣告示等。而大多數的食品屬于低值易耗產品，即單位價值小、一次性消費、不斷重復購買。對于這類產品，消費者的購買屬于“尋求變化的購買行為”，即品牌間雖有差異，但消費者不會耗費太多的精力去比較選擇，參與程度低。因此搶占終端注意力，是實現食品銷售提升的關鍵因素。

在終端的營銷策劃中，一方面應充分運用宣傳品（POS）來塑造銷售氣氛，刺激消費者購買欲望。世界著名的食品業巨人納貝斯克食品有限公司積其多年的促銷經驗認為，折扣標志可增加銷量的23%，產品確認標志可增加銷量的18%。由此可見，廠家應最大限度地利用貨架條框、掛旗、宣傳卡、海報等POS。其次，要想辦法占據終端的最佳陳列位置。要使產品盡早出現在人流面前，獲得注意和吸引購買，理想的位置應是人流最先經過的地方，即顧客一進門就可以看到的位置以及顧客高流通區。尤其對于市場占有率較高的產品品牌，占領第一貨架的端頭位置往往也是向消費者及競爭者顯示其品牌知名度高、市場占有率大的最直接的手段。

終端的營銷推廣，需要考慮眾多的細節，這是保證整個營銷策劃實現的必要條件，否則再好的策劃也會功虧一簣。

5、 各種促銷工具善加使用，實施整合營銷；

舒爾茨大師90年代初創立的整合營銷理論迅速風靡全球，它的內涵是以消費者為核心重組企業行為和市場行為，綜合協調地使用各種形式的傳播方式．以統一的目標和統一的傳播形象、傳播一致的產品信息，實現與消費者的雙向溝通，迅速樹立產品品牌在消費者心目中的地位，建立產品與消費者長期密切的關系，更有效地達到廣告傳播和產品行銷的目的。整合營銷傳播是一個概念，也是一個過程，整合意味著完整，實現傳播活動的完整性便可以產生協同效應。

在食品營銷策劃中，引進整合營銷傳播的概念和技術，將能大大提升食品營銷策劃的效果。食品消費者面臨著非常豐富的信息，而如今各種傳播工具如廣告、公關、營業推廣、事件營銷等也是豐富異常，因此，必須把食品品牌的信息進行統一規劃，以完整統一的面目面對食品消費者，這樣才能夠使食品營銷策劃的效果達到最大化。

由于整合營銷傳播的策略非常明確，通過整合各種傳播手段，在不高的費用支持下，"酷兒"的傳播就達到了很高的效率。以北京市場為例，"酷兒"上市全年的市場費用不足450萬元，其中包括47%用于三個月電視廣告；10%用于刺激通路和鋪貨，如進店費、通路的進貨獎勵促銷、業務員進貨和陳列獎勵、價格補助、全體員工參加的沿街鋪貨促銷活動等；8%用于公共關系活動，如新聞會、軟文、兒童參觀廠房過程中的直效營銷、節假日的路演等；35%用于陳列和贈飲類的消費者促銷活動。

在2001年6—10月間，運用整合營銷傳播的思想和手段，“加鈣金鑼王”火腿腸系統地策劃了新品上市推廣活動，在競爭激烈的火腿腸市場上打響了一場聲勢浩大的市場攻堅戰，發揮了整合營銷傳播的巨大威力。整合營銷傳播的廣告策略是由“一個聲音”的廣告內容和永不間斷的廣告投放兩個要素構成。在“加鈣金鑼王”新品上市中，按照整合營銷傳播的廣告策略，對電視廣告、廣播廣告、平面廣告、DM廣告、POP廣告等傳播媒體進行一元化整合，從而達成了消費者最大程度的認知。促銷是整合營銷傳播的關鍵一環，在“加鈣金鑼王”促銷活動中，采取了對經銷商、消費者、業務員三重促銷、“推拉結合”的策略，理順了產品分銷通路的利益關系，不僅增強了經銷商、業務員推銷產品的積極性，還靠極具吸引力的促銷獎品刺激了消費者的購買欲望和需求。終端是產品與消費者直接見面的地方，是分銷通路的末端環節，是同類產品激烈爭奪顧客的主戰場。終端市場推廣的效果好壞直接決定著新產品上市整合策劃方案的成功與否。在“加鈣金鑼王”的終端推廣上，重點抓好了掃街式鋪貨、市場生動化、公關促銷等工作，真正做到了使消費者“看得見”、“買得到”、“吃得樂”。在“加鈣金鑼王”上市推廣活動過程中，以整合營銷理論為指導，進行企業與消費者的換位思考，始終站在消費者的立場和角度，綜合運用多種營銷傳播工具，以清晰、差異化的產品定位、整合的促銷、整合的傳播、整合的渠道等優勢，使“加鈣金鑼王”火腿腸在競爭激烈的“王”字牌高溫火腿腸市場上，開辟出一個新的細分市場，創造了月銷售量超1000噸的記錄，將競爭對手1999年推出的同類產品遠遠的拋在后面，成為功能性肉制品的主導產品。

整合營銷傳播是一個全新的策劃理念，充分把握每一種傳播工具，進行最合理的組合，是食品營銷策劃面臨的新課題。

6、 確立獨具特色的策劃主題，主題貫穿整個策劃；

食品營銷策劃涉及眾多的營銷工具的運用，更由于整合營銷傳播理論的引入，要想使策劃取得良好的效果，就必須有明確的主題來引導整個策劃，也就是確立獨具特色的主題，使主題貫穿整個策劃。主題是營銷策劃的眼，能夠起到畫龍點睛的作用。美國著名策劃大師羅瑟·里夫斯提出了著名的USP理論，成為思考策劃主題的重要工具。所謂USP，是“獨特的銷售主張”的英文縮寫。該理論要求策劃人員在考慮主題時，必須注意把握三個要點：一是要從產品或者品牌或者相關的事件中挖掘出獨特的點來；二是該點要能夠促進銷售，能夠被消費者所接受；三是要把這個點提煉成一句精煉的話來進行概括。這就要求策劃人員不但要熟悉產品、品牌，而且要善于抓住社會的熱點，從中得出相應的主題來，同時要求策劃人員具有相當的文字功底。一旦確立相應的主題，在某一個時期就應該圍繞著該主題進行相應的策劃活動，切不可偏離主題。在M&M′S巧克力的策劃中，當時巧克力都沒有糖衣，于是，羅瑟·里夫斯針對產品有糖衣這一特點，提出了“只溶在口，不溶在手”的宣傳主題，大大激發了消費者的欲望，增加了銷售，并一直延續至今。擴大了M&M′S知名度，增加了品牌影響力。

而另外一個例子，則是完全由主題來確定整個營銷策劃的風格，取得了巨大的成功。在眾多人的心目中，伏特加與俄國幾乎有同等的概念。但是瑞典的“絕對伏特加”實施了貫穿始終的“絕對······”主題策劃，平面廣告的創意概念都以怪狀瓶子的特寫為中心，下方加一行兩個詞的英文，總是以“ABSOLUT”為首詞，并以一個表示品質的詞居次；如“PERFECTION”（“完美”）或“CLARITY”（“清澈”）。這一系列宣揚“絕對······”主題的策劃建立了“絕對伏特加”的時尚地位，暢銷全球十五年。可見主題確定的威力。

7、 審時度勢，巧妙運用社會事件進行策劃；

食品營銷策劃不是孤立的，好的營銷策劃必須能夠融入社會的大背景中去，實際上，營銷策劃本身就是對社會情緒、事件的一種回應，當出現重大事件的時候，整個社會的注意力都會集中在這個事件上，忽視社會事件的影響，孤立的進行營銷策劃，將難以收到應有的市場效果，高明的策劃都會利用社會事件為自己的企業、品牌或者產品擴散市場影響。2003年10月16日早上7點，“神舟五號” 載人飛船成功著陸，舉世矚目，是一件具有世界影響的事件，全國人民空前關注。而幾乎與此同時，在公眾最能即時了解這一消息的門戶網站上，就出現了蒙牛的廣告。9點左右，蒙牛在中央電視臺的廣告開始啟動。中午12點以前所有的電視廣告、路牌廣告也都在北京、廣州、上海等城市實現了“成功對接”，全國30多個城市的戶外候車廳都被蒙牛的廣告占領了，而“蒙牛為中國航天加油”的字樣則出現在北京一半以上的公交車上。當天，蒙牛的全新電視廣告——“發射—補給——對接篇”在央視和地方臺各頻道同步亮相，氣勢奪人。“蒙牛中國航天員專用乳制品”事件營銷策劃給中國食品界以強烈的震撼，取得了非常好的市場效果。自2003年10月至2004年4月，也就是從“神舟五號”飛天之日起，蒙牛液態奶銷量已經連續7個月居全國之冠。本次營銷策劃取得成功的關鍵，就是借勢“神舟五號”事件。早在2002年上半年，蒙牛就開始與中國航天基金會接觸，通過嚴格的程序，蒙牛產品被認定為“中國航天員專用產品”，而配合這次事件，蒙牛預備了多套細致的方案，綜合考慮各種情況，最終在最適當的時間推出蒙牛，從而樹立了蒙牛的市場地位。

8、 注意區域的特性，奉行區域差異化的策劃準則；

中國是一個地域面積大、人口多、分布廣的國家。由于受地理條件和氣候條件的影響，文化差異就較為明顯。這樣，在各個地域上就不可避免的存在著地域亞文化，消費者的購買行為和購買習慣深受這些亞文化的影響。如聞名全國的粵、川、魯、京等菜系就風格各異、自成一家。因此，食品營銷策劃也必須針對地域亞文化的不同，采取不同的營銷策略。

華龍方便面能夠在康師傅和統一幾乎壟斷的方便面市場上異軍突起，從一個區域性的品牌成長成為僅次于康師傅的全國性品牌，具備了與康師傅抗衡的實力，其區域區別對待的營銷策劃戰略功不可沒，從以下表格中可以看出華龍策略的特點。

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【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02

進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業和個人參與到低碳社會的建設中來，因此，越來越多的房地產開發企業為適應社會和市場的需要，積極開發綠色低碳住宅。作為為房地產企業輸送智力資源的高職院校，應該與市場需求保持同步。我院通過對房地產企業的調研和畢業生的反饋，對人才培養方案進行了修訂，近兩年將《人居環境》課程作為房地產經營與估價專業的專業課開設。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產類專業的《人居環境》課程的設置背景，課程總體定位，課程內容選取，課外實訓環節設計等方面對該課程的教學進行一些探討。

1.課程設置背景

1.1政府對綠色低碳住宅的倡導

2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經濟發展模式轉變為低碳、環保、節能的經濟發展模式。積極進行節能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產走上健康發展的必由之路。政府通過制定有關政策引導來推動建筑業和房地產業的節能意識和參與。各級政府出臺建設低碳城市的行動綱領和實施意見，明確建設低碳建筑有關規定，從規劃設計、施工、裝修、驗收、物業等各環節，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設規定。同時，各級政府實施相關扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發應用扶持力度。

1.2房地產市場對綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節電40千瓦時計算，一年就可以節約數千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據權威調查機構所做的一項網絡調查結果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產開發企業，也會順應市場需求，逐漸提高房地產產品的節能環保水平。

1.3低碳住宅技術的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環保，節能的居住空間。這類住宅實質是以可持續發展為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統一，在以人為本的基礎上，利用自然條件和人工手段創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境。近年來，低碳住宅技術的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發展城市規模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業通過住宅設計創新，包括建筑設計如戶型結構設計創新、遮陽通風技術，中水利用技術，利用太陽能等綠色可再生能源技術，來補充能源消耗，實現節能減排。這些節能技術的應用為低碳住宅的實現奠定了技術基礎。

所以，作為未來從事房地產行業的學生們，應該將這類知識作為專業課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規劃和設計節能低碳環保住宅的能力。

2.課程總體定位

國家教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業院校要積極與行業企業合作開發課程，根據技術領域和職業崗位（群）的任職要求，參照相關的職業資格標準，改革課程體系和教學內容。

我院的房地產經營與估價專業將培養具備房地產經營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產資源開發利用和經營管理的技能，能夠從事房地產開發、經營和管理業務，以房地產營銷與經紀為主要能力，兼具房地產項目開發前期報建與策劃、后期物業管理服務方面工作的一專多能的高素質技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產策劃師、廣州市房地產中介服務人員或物業管理員（三選一）資格證，可勝任房地產開發報建員、樓盤營銷策劃專員、地產經紀、物業管理員等崗位。通過廣泛的調研，房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表如表一。

表1：房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表

根據表一對照中各種職業資格對應的工作任務和技能要求，我院房地產經營與估價專業人才培養確定了專業技能課的構成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業人居環境規劃和維護的知識和技能，所以將《人居環境》課程定位于我院該專業的專業課，用于學生拓展能力的培養。我院房地產經營與估價專業體系架構與課程路線如圖一。

圖1：房地產經營與估價專業體系架構與課程路線

3.課程內容選取

根據國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產經營與估價專業課程與行業（企業）崗位（群），以房地產開發工作過程為主線、典型工作任務為節點，整合、序化和重構《人居環境》課程內容；引入企業真實項目，以典型產品為載體設計學習情境，探索任務驅動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業能力和綜合職業技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內容、重點和學時數分配如下表。在表二中，我們根據人居環境工作的具體內容，將課程整合為三項基礎理論知識和十項工作任務，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練，使學生掌握人居環境打造和規劃的基本技能。

表2：《人居環境》課程教學進度表

4.課外實訓環節設計

對《人居環境》課程的學習不但需要課內分散工作任務的操作實習，還需要課外綜合實訓的實際運用，課外實訓內容主要通過以下綜合實訓環節來完成。

4.1實訓環節一：樓盤人居環境實地調研

4.1.1實訓目的

現場指導學生認識居住區的人居系統構成，培養真實工作環境的適應能力。

4.1.2實訓要求

利用課下時間讓同學們實地調研樓盤，分析具體樓盤的人居環境構成。參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。

4.1.3實訓步驟

教師選定調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。最后提交一份某樓盤人居環境系統情況的調研報告。

4.2實訓環節二：樓盤人居環境比較

4.2.1實訓目的

使學生通過調查了解不同樓盤在打造人居環境時的具體方法和策略，進一步培養學生如何將所學知識應用到真實工作環境中。

4.2.2實訓要求

利用課下時間讓同學們調研不同樓盤的大氣、水、聲環境，固體廢物的處理和利用熱環境、光環境、電磁輻射環境、放射性環境，居住區綠化，居住區氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環境的優劣。

4.2.3實訓步驟

教師選定幾個調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，然后按照人居環境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環境的優劣。最后提交一份各樓盤人居環境系統比較的調研報告。

4.3實訓環節三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案寫作

4.3.1實訓目的

培養營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）文案寫作的能力，培養對樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實訓要求

根據所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實訓步驟

學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案。

5.結語

高職房地產類專業設置《人居環境》課程是適應社會發展低碳經濟的需要，也是高職房地產類專業適應房地產開發企業對一線房地產開發、經營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應不斷關注低碳節能技術的發展，強化實踐教學環節，培養適應社會經濟發展的高素質技能型房地產專業人才。

參考文獻：

[1]楊雨華，宗建偉 人居環境科學課程教學改革研究[J].安徽農業科學，2013（1）。

[2]李帥，李春郁 運用綠色建筑材料營造健康的人居環境[J].改革與開放，2010（11）。

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1、市場調查與分析

對項目區域范圍內樓盤及各階段市場進行細致調研，包括市場經營定位、宣傳策略、產品類別、商戶數量、自身情況、未來發展趨勢、競爭能力、輻射范圍、人口數量、消費水平、消費習慣、投資取向……通過分析為項目的定位及各項工作的開展提供有利依據。

一是根據不同的行業劃分，以市場分布為主線，逐一搜集商戶資料。強調數據和數量的準確性，要求招商員必須做到商戶信息的真實和不可遺漏。

二是了解銷售客戶的心里訴求，最重要的手段就是加強溝通。第一輪溝通的主要目的是了解客戶的最基本信息，建立起客戶資料的基本數據庫。在溝通時一般是隱型拜訪的，并不暴露自己的真實身份。因為這樣可以避免客戶的直接拒絕，順利的能拿到客戶的名片，同時最重要的是為以后的溝通埋下鋪墊。第二輪溝通時必須公開身份、形象宣導。這樣做的優點有：⑴以傳遞信息為由進行公開身份的溝通，詳細介紹集團情況；⑵根據客戶的類型確定，有計劃、有順序進行第二輪溝通；⑶對客戶一些事實性資料進行了解和確認；⑷細心觀察，初步建立感情基礎，為下一論拜訪留下伏筆。第三輪重點溝通有助于情感建立，其優點包括：⑴溝通主要目的本著“普遍撒網重點養魚”的原則，加強和客戶之間的情感交流。情感的維系是增進信息了解的暢通渠道。⑵尋找和培養自己的重點客戶，通過和其良好的感情溝通了解市場更加細致的信息。⑶建立自身更為專業的形象，彰顯集團品牌和實力，將項目的長處更加準確地傳遞到所有目標客戶中去。

三是競爭對手研究。通過對競爭對手細致周密的調查分析后，針對其經營和管理上的漏洞，作為與商戶溝通的切入點，并展示市場的優勢。例：在XX項目中，調查研究市場包括潛在客戶群的數量、分布、消費習慣、商戶的經營費用、商戶的組成特點、行業大戶的情況等。

2、樓盤的標識

2.1案名、CI設計。營造鮮明、獨特、良好的統一對外的企業形象，在消費者心目中樹立不可替代的印象，為后期宣傳炒作、強化形象打下基礎。

2.2項目整體外觀確認。具有強烈的視覺沖擊，力爭成為城市標志性建筑。

3、市場初級定位

3.1產品定位。根據前期調研結果分析，初步確定經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位、市場地位定位。

3.2目標客戶群定位。根據城市調研了解投資走向、商戶所需、消費習慣及水平，分別初步確定銷售對象、招商對象、服務對象群體。

4、加強宣傳推廣

4.1樓書和DM單制作

策劃是房地產運作思路的加工廠和宣傳基地，是地產銷售窗口和信息反饋中心。

樓書制作：說明書一定制作精美而具特色且便于攜帶與觀看；內容主題突出，除進駐背景、集團簡介外，加強對客戶關注問題的宣導。例：為什么好、為什么強、為什么買等。

DM單的制作：根據營銷人員的反映情況，內容時常更新，根據不同階段定期推出不同的賣點或解答客戶所關注問題，同時分析整體市場發展前景，利我同時阻擊對手。版面可以特殊設計。例：XX項目的DM單可以鋪蓋整張桌子，很多客戶都拿它鋪桌子，并時時更新，增加了DM單的暴光率，不會被客戶當作簡單的宣傳資料而丟棄。

4.2 會議營銷

制造各種賣點，進行信息，解決客戶普遍關注的一些問題，提升信心。注意會議的主題設計和組織安排，制造一些客戶感興趣的信息點，來加強對客戶的預約和組織。

4.3 展示營銷

通過參加一些房展會，以及其它社會活動，達到宣傳、提升知名度和社會關注度的目的。注意整體形象的包裝和定位，以及到訪客戶信息的反饋和跟進。

4.4 體驗式營銷

通過組織部分重點客戶或是媒體記者，到已經運做成功的房地產項目進行實地感受，從而打消客戶的一些顧慮，強化客戶信心，形成良好的口碑傳播，加速客戶的購買行為。

4.5 加強媒體整合

一是立體交叉組合：報紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對商家產生最直接的沖擊。二是長短期效應組合：報紙的時效較短，POP、廣告牌時效較長，在推廣前期注重長期即時效應媒體應用（如戶外廣告和直郵），有助于樹立深刻的品牌形象；中后期偏重短期時效宣傳（如報紙廣告），敦促商家的入駐。三是公關活動先行，構筑較高的平臺，與政府形成互動。四是媒體的跟蹤報道。廣告是自己說自己好，而新聞是別人說你好；新聞傳播的是事實；新聞原則上花錢不多。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應；在活動中現場報道，讓論壇或是座談的動態盡展社會；在活動后跟蹤報道，擴大論壇或是座談的影響。

4.6主流媒體與非主流媒體關系的平衡

一是廣告投放以主流媒體為主，對待非主流媒體，應抱著“不樹立任何一個敵人”原則，選擇非主流媒體具備的優勢，適量選擇廣告投放。二是利用個人感情進行引導，降低在非主流媒體上的廣告額度。三是以媒體不可能接受的壓價方式，讓非主流媒體主動放棄。四是借助媒體上級主管部門（宣傳部）以行政指令的方式壓低價格及廣告量。五是非主流媒體廣告投放前應在新聞配合、版面安排等方面爭取更多優惠。

5、價格策劃

價格作為房地產市場運行的核心，是社會利益的結合點。房地產價格策劃是在一定的內外環境的背景下進行的，將受各種因素的影響。因此價格策劃必須在對各種因素進行深入細致分析的基礎之上制定。價格策劃主要體現在與其他營銷組合的協調配合、合理確定定價目標、靈活運用各種策略的定價方法。

5.1 基本價格制定

應考慮多種因素，如開發成本、利潤空間、競爭對手價格、消費者的承受力、銷售價格與租賃價格的關系，租金收入（最多不能超過10年收回成本）與按揭供款對比等因素。

5.2變動定價策略

對于銷售的不同階段一般采用不同的價格進行銷控，比如開盤后一定時間內減小折扣。

5.3 價格策略

一是“低開高走”策略：即以優惠甚至以震撼價入市，以優質優價的形象打入市場，搶占份額，獲得市場關注，聚集人氣。

二是結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。

三是設立最低價“特價單位”策略，以部分位置極差且面積較大的以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

總之，在房地產市場競爭日益激烈的大環境下，市場營銷被視為房地產企業經營和運作的生命線，因此加強房地產營銷策劃對房地產開發商提高自身的綜合實力有著十分長遠而重要的意義。

參考文獻：

[1]阿迎萍，常愛艷.試析房地產營銷策劃[J].職業時空.2011（02）

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張默聞簡歷： 中國著名營銷策劃人、廣告人、品牌專家；《廣告人》企業編委以及《月度大案》的重要策劃者之一，《廣告導報》專欄作家；2004年被國際營銷聯合會、美國科特勒營銷集團、《銷售與市場》雜志社、《中國經營報》等機構聯合評為中國十大杰出營銷經理人；2005年被評為中國最具敬業力職業經理人；2006年中國企業十大策劃案例獎(十大案例之首)獲得者。現為美國東方生物技術有限公司副總裁、整合營銷傳播總經理。

前瞻觀點： 2008年注定是個“戰”“亂”之年。所謂“戰”指的是奧運戰爭或者說是奧運戰場，我們可以預見運動場上披著友誼外衣的血腥爭斗；“亂”指的是國家將對中國式營銷中的非法行動進行必要的清理，是一個以硬治“亂”的時期，更是以法治“亂”的關鍵時刻。了解更多請點擊贏銷互聯網站省略。2007年影響力： 2007年張默聞個人媒介成就紀念郵票發行。同時，他的個人廣告博客(張默聞IMC制造)創造40天5000萬的點擊量，成為中國廣告博客第二博。業界更給予了他一個十分恰當的評論：營銷界的廣告家，廣告界的營銷家。

中國企業的市場營銷在2008年是逆風飛翔，還是偃旗息鼓？是扮演時尚營銷的締造者，還是抱殘守缺的老古董？張默聞認為，2008年的中國營銷將呈現趨勢，這不僅反映了中國企業的一種營銷現象，更能折射出中國經濟變化的深層次問題。 第一,中國的營銷將全面進入國家大的經濟范疇來運轉，任何漠視和孤立國家政策的營銷行為都將承擔更大的風險，甚至被無情地淘汰出局。民生營銷越來越受到關注和推崇。 第二,中國式的營銷將不可能再低頭走路，國際品牌大量涌入中國，各種花樣的品牌營銷戰各領，由于中國整體消費者的購買并沒有像童話般地集體崛起，爭奪現有的消費者成了在中國營銷市場上最重要的功課。 第三,來自品牌化營銷的真正機會，但同時也將付出很大代價。張默聞說，目前中國出臺了很多政策加大營銷管理，加大傳播管理，從前那個想說驢子就是馬的廣告時代已宣告結束，企業營銷必須腳踏實地實行品牌化運作。能否在激烈的競爭中建立自己的品牌，直接影響到企業能走多遠。過去城市化營銷出現了問題，可以再去欺負農村消費者，現在中國零售的崛起和恢復，讓農村消費者有了購買的綠色通道，黑心營銷人和營銷及策劃只能躲在棺材里哭泣。 第四個營銷趨勢就是理順渠道。中國企業的營銷健康與否，關鍵是看渠道的清潔程度，無論是國家還是企業，都在關注現有的經銷商，建立新的分銷制度和健康的渠道是2008年最有特色的一項工作。企業和經銷商那種相互防備、相互拆臺，表面繁榮、內部利益斗爭激烈的關系必須理順，通則不痛。 第五個營銷趨勢是決勝終端。張默聞認為，決勝終端會讓中國企業的營銷肝腸寸斷。中國僅醫藥終端的數字就達10萬之多，所以，2008年回扣大戰將繼續火爆，就連終端海報的張貼都在競爭，整體生動化建設更是資金能力和深耕細作的聯合考驗。 第六個營銷趨勢是強化執行力。企業的任何一場營銷就像一場，張默聞希望首先從自己所在的企業做起，像中國人民一樣建立科學有序的戰斗隊伍。張默聞甚至大膽斷言，中國企業的營銷將在不長的時間里，會全面進入軍事化管理狀態。這是一場沒有硝煙的戰爭，更是一場檢閱執行力的戰爭，領導者要有統帥才能，布兵打仗，運籌帷幄。 第七個營銷趨勢則是中國的營銷將更加注重策劃，專業的營銷策劃公司將滿懷喜悅地踏進企業大門。企業本身的營銷策劃力量已不能滿足企業深度營銷的需要，外腦市場的誕生會成為2008年企業營銷的一個亮點。 第八個營銷趨勢是營銷中的金錢游戲。有了錢，營銷就會變得更加狂妄，競爭就會變得更加激烈，品牌大戰從某種意義上說是金錢大戰，也是規模大戰。2008年的營銷是有錢人的游戲，中小企業的營銷應該保護好自己的核心競爭力，爭取在2008年的品牌營銷大戰中喜獲佳績。了解更多請點擊贏銷互聯網站省略。 2008年，中國營銷，一路平安。

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本公司以生產綠色產品為主(包括綠色食品，綠色日用品，等綠色系列品)，創建于XX年1月，產品一經推出就受到廣大市民的好評，現在，本公司已創立了自己的品牌，產品暢銷全國。

二、公司目標

1.財務目標今年(200x年)，力爭銷售收入達到1億元，利潤比上年番一番(達到3000萬元)。

2.市場營銷目標市場覆蓋面擴展到國際，力圖打造國際品牌。

三、市場營銷策略

1、目標市場中高收入家庭。

2.產品定位質量最佳和多品種，外包裝采用國際綠色包裝的4r策略。

3.價格價格稍高于同類傳統產品。

4.銷售渠道重點放在大城市消費水平高的大商場，建立公司自己的銷售渠道，以綠色為主。

5.銷售人員對銷售人員的招聘男女比例為2:1，建立自己的培訓中心，對銷售人員實行培訓上崗，采用全國賬戶管理系統。

6.服務建立一流的服務水平，服務過程標準化，網絡化。

7.廣告前期開展一個大規模、高密集度、多方位、網絡化的廣告宣傳活動。突出產品的特色，突出企業的形象并兼顧一定的醫療與環保知識。

8.促銷在網上進行產品促銷，節假日進行價格優惠，用考核銷售人員銷售業績的方法，促使銷售人員大力推銷。

9.研究開發開發綠色資源，著重開發無公害、養護型產品。

10.營銷研究調查消費者對此類產品的選擇過程和產品的改進方案。

四、網絡營銷戰略

經過精心策劃，公司首次注冊了二個國際頂級域名(dfaw.com和dongfa.com)，建立了中國與綠色同行網網站，在網站中全面介紹公司的銷售產品業務和服務內容，詳細介紹各種產品。緊接著逐步在搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登記，并以網絡廣告為主，輔以報紙、電視、廣播和印刷品廣告，擴大在全國的影響，再結合網絡通信，增加全國各地綜合網站的友情連接。

五、網絡營銷的顧客服務

通過實施交互式營銷策略，提供滿意的顧客服務。主要工具有電子郵件、電子論壇，常見問題解答等。

六、管理：

(一)、網絡營銷戰略的實施:

制定了良好的發展戰略，接下來就需要有可行的推進計劃保證其實施，我們可按下列步驟操作執行：

1.確定負責部門、人員、職能及營銷預算:

網絡營銷屬營銷工作，一般由營銷部門負責，在營銷副總經理領導下工作。一般應設立專門部門或工作小組，成員由網絡營銷人員和網絡技術人員組成，即使是工作初期考慮精簡，也應保證有專人負責，工作初期調查、規劃、協調、組織，任務繁重，兼職很難保證工作的完成。

2.專職網絡營銷人員職責應包括：

(1)綜合公司各部門意見，制定網站構建計劃，并領導實施網站建設。

(2)網站日常維護、監督及管理。

(3)網站推廣計劃的制定與實施。

(4)網上反饋信息管理。

(5)獨立開展網上營銷活動。

(6)對公司其他部門實施網上營銷支持。

(7)網上信息資源收集及管理，對公司網絡資源應用提供指導。

3.在網絡營銷費用方面我們將確保最大可能的節約，但我們仍需對可能的投入有所估計，我們的營銷預算主要來自于：

(1)人員工資

(2)硬件費用：如計算機添置

(3)軟件費用：如空間租用、網頁制作、web程序開發、數據庫開發

(4)其他：如上網費、網絡廣告費等

(二)、綜合各部門意見，構建網站交互平臺

公司網站作為網絡營銷的主要載體，其自身的好壞直接影響網絡營銷的水平，同時網站也并非僅為營銷功能，還包括企業形象展示、客戶服務、公司管理及文化建設、合作企業交流等等功能，只有在廣泛集合公司各方面意見的前提下才能逐步建立起滿足要求的網站平臺。

構建網站應注意網站應有如下功能：

(1)信息豐富：信息量太低是目前公司網站的通病;

(2)美觀與實用適度統一：以實用為主，兼顧視覺效果;

(3)功能強大：只有具備相應的功能，才能滿足公司各部門要求。

(4)網站人性化：以客戶角度出發而非以本企業為中心

(5)交互功能：力求增加訪問者參與機會，實現在線交互。

(三)、制定網站推廣方案并實施

具備了一個好的網站平臺，接著應實行網站推廣。網站推廣的過程同時也是品牌及產品推廣的過程。

1.制定網站推廣計劃應考慮的因素有：

(1)本公司產品的潛在用戶范圍;

(2)分清楚本公司產品的最終使用者、購買決策者及購買影響者各有何特點，他們的上網習慣如何;

(3)我們應該主要向誰做推廣;

(4)我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳;

(5)是否需借助傳統媒體，如何借助;

(6)我們競爭對手的推廣手段如何;

(7)如何保持較低的宣傳成本。

2.我們可以借助的手段：

(1)搜索引擎登錄;

(2)網站間交換連接;

(3)建立郵件列表，運用郵件推廣;

(4)通過網上論壇、bbs進行宣傳;

(5)通過新聞組進行宣傳;

(6)在公司名片等對外資料中標明網址;

(7)在公司所有對外廣告中添加網址宣傳;

(8)借助傳統媒體進行適當宣傳。

七、網絡營銷效果評估及改進

網站推廣之后我們的工作完成了一個階段，我們將獲得較多的網上反饋，借此我們應進行網絡營銷效果的初步評估，以使工作邁上一個新的臺階。

1.評估內容包括：

(1)公司網站建設是否成功，有哪些不足;

(2)網站推廣是否有效;

(3)網上客戶參與度如何?分析原因;

(4)潛在客戶及現有客戶對我網上營銷的接受程度如何;

(5)公司對網上反饋信息的處理是否積極有效;

(6)公司各部門對網絡營銷的配合是否高效。

2.評估指標主要有：

網站訪問人數、訪問者來源地、訪問頻率、逗留時間、反饋信件數、反饋內容、所提意見等等。

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所謂戰略營銷就是指營銷策劃人員站在整個企業競爭戰略的高度考慮營銷問題，進行營銷策劃，目的在于通過營銷活動獲取盡可能大的競爭優勢。

我國的企業要長期穩定的發展，在市場營銷方面，必須實行戰略營銷。以前的企業在市場營銷方面過分地依賴一些短期見效的營銷點子，頭痛醫頭，腳痛醫腳，缺乏長遠規劃，更沒有把企業的營銷戰略融人企業的競爭戰略之中。新型的戰略營銷，則是指將企業的營銷活動融入企業的競爭戰略之中，使企業的營銷活動以獲取競爭優勢為導向，通過獲取競爭優勢保證企業長期穩定的可持續發展。無疑，這是營銷活動的一種長遠觀點。有了這樣一種觀點或認識，營銷策劃的重點就由“出點子”轉變為考慮如何獲取競爭優勢的整體營銷策劃；企業也會由注重短期效果的“點子”營銷轉變為注重長期效果的戰略營銷。目前戰略營銷已經在世界范圍內形成一種潮流，它是一種比以消費者為導向的營銷觀念更新、更深刻的觀念。我國的營銷理論界、營銷策劃人員和企業必須要站得更高一些，使市場營銷成為創造企業競爭優勢的一個重要工具。

二、新的顧客觀：重視顧客價值

當前的營銷觀是，營銷就是“給顧客他們想要的東西”。公司應弄清購買者想要什么，爾后想出行之有效的辦法予以滿足。而從根本上講，營銷是一種發現行為，主要的臆斷前提是購買者知道自己想要什么。發展中的營銷觀與此不同，新興的觀念認為，營銷就是半學半教。半學是指了解買主在知道些什么和買主的學習過程如何，半教是指在買主的學習過程中發揮作用。消費者學習的實質大多在于促使其學習的目標。所有個人和機構都有各自千方百計想實現的目標。個人的目標也許是“看上去更年輕”；公司的目標也許是“成為行業之首”。為了實現目標，個人和機構求助于各種品牌。人們需要的許多品牌或產品種類是顯而易見的。與產品類別和品牌相關的目標會從一系列以實用為目的的簡單目標變成一系列既重實用又重愛好的復雜目標。品牌與目標緊密相聯的觀念對于競爭力具有重要意義。傳統的觀點認為，顧客只就一個側面對個人品牌進行比較，品牌之間的對比非常簡單。新興的觀點認為，購買者追求許多目標，在同一類產品中某些品牌可憑借獨特的組合而與多個目標相聯。這是一種既受市場驅動又驅動市潮的行為。瑞士洛桑國際管理發展研究院營銷與戰略學教授肖恩·米漢和倫敦商學院管理和營銷學教授帕特里克·巴維茨聯合著文倡導重視“顧客價值”，這也許是對“顧客就是上帝”的另一種重新解釋。“顧客價值”是指顧客對以下兩個方面的權衡：從某種產品或服務中所獲得的總利益與在購買或擁有時所付出的總代價的比較。顧客在對可供選擇的產品進行比較后，選中了他們認為會給他們帶來最大利益的產品。一家公司創造顧客價值的能力首先取決于它認識市場的能力，即了解顧客現有的正在出現的需求的能力，了解競爭對手的能力，以及了解技術、社會和人口發展趨勢——它們將決定未來的市場和競爭格局的能力。

三、新的營銷方法：重視創新

1．觀念創新：這是企業營銷的先導。21世紀的中國企業，不能以樹立市場營銷觀念為滿足，而應追求與2l世紀相適應的新營銷觀念。如全球營銷觀念。經濟全球化是當今世界經濟發展的最重要趨勢，現代化大生產本身的客觀規律必然要求實現全球化分工。在這一經濟規律的趨動下，各國企業和產品紛紛走出國門，在世界范圍內尋求發展機會，許多產品都已成為全球產品，許多支柱產業也已成為國際支柱產業，而不是某一國的產品或產業；知識營銷觀念。知識營銷觀念是知識經濟發展的產物，是知識經濟相適應的一種新營銷觀念。它高度重視知識、信息和智力，憑知識和智力而不是憑經驗在日益激烈的市場營銷戰中取勝。為此，主要充分捕捉和利用市場信息，開發和生產科技含量高的產品，選擇和運用現代化營銷手冊；綠色營銷觀念。綠色浪潮的興起帶來綠色需求的迅速增長，推動綠色市場的蓬勃發展。綠色市場規模的不斷擴大，必然要求企業以綠色營銷觀念為指導，盡力滿足各國消費者的綠色需求。綠色營銷觀念強調企業在營銷活動中要把市場需求與環境保護有機的合起來，大力開發綠色產品，盡量減少乃至消除環境污染所造成的危害。

2．市場創新：隨著我國買方市場的出現，企業之間的競爭也步入“戰國時代”，面對愈演愈烈的營銷戰，企業是拼力爭奪已有的市場還是去尋找消費者尚未得到滿足的潛在需求，或創造一種新的需求呢?有人把它形象地比喻為是去搶現有的“蛋糕”還是另做一塊新的“蛋糕”。市場創新不是去搶現有的“蛋糕”，而是去做新的“蛋糕”。有的企業面對強大的競爭壓力，采用“讓利不讓市”的低價位策略苦苦支撐已有的市場，結果往往得不償失。著眼于21世紀，企業應高度注重拓展的市場如高科技市場、農村市場、旅游市場、老年市場等。

3．方法創新：企業在營銷實踐中，一方面應敢于把國際先進的營銷做法創造性加以應用。另一方面要大膽提出和實施新的營銷方法。營銷方法創新如網上營銷，即在互聯網絡上開展營銷活動的一種方法。企業可通過國際互聯網建立網站，傳遞商品信息，吸引網上消費者注意并在網上購買。有人預計，網上購物將是21世紀人類最主要的購買方式；零庫存營銷，即采用先接訂單后生產、庫存為零的一種營銷方法。采用這一方法的關鍵是要爭取到足夠的訂單，因而加強產前訂貨工作就顯得尤為重要；無缺陷營銷，即在整個營銷活動過程中不給顧客留下任何遺憾的方法，包括產品無缺陷——100％的保證質量，銷售無缺陷——l00％的保證挑選，服務無缺陷——100％的保證滿意；事件營銷，即通過或借助某一有重要影響的事件來強化營銷、擴大市場的方法。開展事件營銷的前提是充分抓好和利用某一有影響的事件，并把它與企業營銷有機地結合起來，達到“借風”的目的。

四、開拓市場，搞好市場調研，應變市場需求

對于企業而言，搞好市場調研也是能營造出良好的企業信譽的，產品質量就是企業與客戶之間牢固的感情基礎，本著這一點。作為企業應該以顧客為上帝，以質量信譽為橋梁，采取扎實有效措施，在企業與客戶之間搭建起了堅實牢固的供銷交易渠道，達成銷售。

面臨激烈的市場競爭下，企業想要生存必須走向市場，倡導營銷策略理念，搞好市場調研，運用科學的思維方法有目的地搜集、記錄、分析、研究與市場營銷有關的信息，不斷進行創新。才能為企業營銷策略服務，營銷決策是應變市場需求的重要依據。作為企業就其生存的目的來看，一是多賺錢，努力提高經濟效益，二是不斷滿足人們日益增加的物質文化需要。那么搞好市場調研就應從如下幾個方面著手：

1、市場環境調研，包括行業競爭者的性質，競爭者經營情況，競爭者營銷策略和手段。

2、市場需求調研，包括現實需求及潛在需求。通過需求調研，使企業做到等待需求，尋找需求，創造需求。

3、客戶能力調研：包括主要對客戶的購買行為進行考察，顧客產品的用途、性能等。

4、營銷組合調研：包括產品調研，即顧客對本企業產品評價方面的考察，價格調研，銷售渠道調研，促銷手段調研等。

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一、營銷策劃的發展階段

有人認為，學生要“得道明術”，應該遵循“先哲學后營銷”的教學進程。有人則認為，只要有效策劃，不但能把“梳子賣給和尚”，而且還能把冰賣給愛斯基摩人，把防毒面具賣給森林中的馬鹿，最后在現實中確實演繹出很多“成功推銷”客戶并不需要的產品的經典案例。傳銷使這種“奇技”達到了登峰造極的程度。開始的時候，它還僅僅是一種向熟人與朋友推廣產品的組織體系，到最后完全演變成為一種沒有任何支撐的“買空賣空”生意，那些抱著夢想的參與者，最終都以噩夢告終。

為什么會這樣？類似的“偽案例”與“偽命題”還有很多，這與市場背景與營銷策劃發展階段密切相關。從我國營銷實戰發展進程來分析，大致可以分為六個階段：

第一階段：點子時代。這個時代的市場背景是商品開始供過于求，但消費需求如一塊“處女地”尚未被開墾，一個操作簡單的好點子，就能撬動無限的消費潛力。大約在上世紀90年代中期，一個名叫“何陽”的人就這樣成了著名的“點子大王”。

第二階段：膽子時代。營銷策劃的BMA教程把牟其中的“罐頭換飛機”作為靠膽子取勝的“經典案例”。實際上，牟先生并不是一個真正的成功者，也主要不是靠“膽子大”而成就了他一生中唯一一次“成功的生意”。我國過去三十年的成功者，除了膽子大，還同時具備了“腦子活”、“路子怪”、“步子穩”等方面的特質，并且他們成功的背后，大都能在國外找到歷史的蹤影。這個時代的創業者們，利用了國人“崇洋”的消費心理，引進國外的產品、經營形態與管理方式，并適當變通使其更適合本土的消費需求，從而獲得了巨大成功。這在消費品生產制造與分銷領域最為顯著。

第三階段：傻子時代。不知從何時開始，市場上出現了兩類商人：一類是忽悠企業的“策劃者”，另一類是忽悠消費者的“經營者”。前者如算命先生，有三個常規動作：一看問題——病不輕；二講困難——你不行；三出主意——我幫你！這便是策劃者的“成功套路”。天津有一家企業的老總曾經這樣說：“我們用每周一輛“凱迪拉克”的代價請人做策劃，結果，那些人把我們犯過的錯誤再重犯一次。”策劃者把企業當“傻子”，很多企業都深受其害。我國的“違法成本”極低，導致忽悠消費者的惡行蔓延，從“三聚氰胺”到“毒膠囊”，從“綠色饅頭”到“低標高結”，騙人的花樣不斷翻新，專業的執法部門連“貓逮老鼠”這樣的本能也早已退化，而媒體的本能卻已進化為“狗逮耗子”。

第四階段：定位時代。在國外，20世紀70年代初，“定位”（Positioning）一詞開始進入人們的視野，1972年美國營銷專家阿爾？里斯（Al Ries）以“定位時代”一文開創了定位理論，實際上這是一種針對同質化時代所實施的“攻心術”，是要通過溝通與傳播，讓產品在顧客的腦海里確定一個合理的位置。按照這種理論，消費者的心靈才是營銷的終極戰場，所以，這個“合理的位置”也可以稱為“心靈空間”。但我國企業在定位理論的早期應用過程中，并沒有感悟這一核心思想，而是一味地凌駕于消費者之上，把企業的定位強加給消費者。

第五階段：渠道時代。產品的規模化生產，迫使生產者不遺余力地尋找最有效的分銷渠道組合，最終他們在連鎖商業中發現了新大陸，并跟隨不斷擴張的連鎖組織獲得了空前的成長。生產制造商助推了連鎖事業的發展，結果，那些壯大起來的零售商則翻臉不認人，向供應商收取的“通道費”日益看漲，零供關系日趨緊張，零供矛盾不斷激化。如果說沒有品牌的產品猶如“廢品”，那么，沒有渠道的品牌就如一張“廢紙”。

第六階段：搜索時代。搜索正在成為消費者的一種生活習慣與購物行為。消費者購買行為過去受廣告影響，如今的消費者更注重自己和朋友的購物體驗，消費者在決定購買前需要“搜尋”其他消費者的“口碑”，在購買后則又會讓其他消費者來“分享”自己的購物體驗。消費者一旦擁有“網絡”，就擁有了把抱怨告訴全世界的渠道。如果商人不能適時改變自己，肯定沒有前途，不管以前有多么輝煌。

二、營銷策劃課程建設思路

目前，我國各行各業都普遍存在機會主義傾向，經營者使用很多“小伎倆”來忽悠消費者，如電信套餐、銀行收費、打折銷售、短斤缺兩、以次充好、標價不實等等。機會主義者按照“有奶便是娘”的邏輯來策劃與決策，嚴重背離了市場營銷的基本原理，違背了消費者的合法權益。

所以，我國營銷策劃目前仍處于“戰國時代”，具有各個發展階段的特點。尤其應該看到的是：中國消費者似“肥豬”，商家則是“屠夫”，中國市場仍然處于“賣方市場”，中國的消費者很“悲情”。

但這種狀況正在發生改變。我國的營銷策劃也需要轉型與轉變，主要表現為兩個方面：一是消費者的力量正在日益強化，網絡傳播是一個比法律規制更有力的助推器，這將會迫使企業主動關注顧客的感受與反饋；二是企業處于一個更寬廣的環境中尋求生存與發展，需要綜合運用各種營銷手段，實施整合營銷與跨界營銷。

大學的營銷策劃課程，不能把“奇技巧”作為主流技能來宣講，而應該建立在道義、營銷力與營銷技能的基礎上，將“以消費者需求為中心”的市場營銷觀念具體化為 “三道”、“四力”、“五技”。

1.三道

所謂“三道”是指：商道、人道、仁道。商道是盈利之道，有些人用地溝油炸油條降低成本獲利，而河北保定一個賣油條的小伙則堅決不用“復炸油”，雖然他的油條價格較高，顧客卻排隊購買，獲利遠遠超過其他油條攤。人道是認可之道，一個品牌、產品或服務，只有獲得消費者的認可，讓消費者感受產品與服務的適宜性，包括產品價值、品牌價值、輿情價值等等，才會有市場地位。任何一種營銷策劃，最根本的就是拉近與消費者的距離，于是，溝通與傳播就成了現代營銷的核心技術。可見，商道的核心是人道。仁道是恕忠之道，恕者“如心”，即“已所不欲，勿施于人”。某酒吧不設停車場地，是為了預防酒駕；“胖東來”春節停業4天，是為了讓員工有更多的休閑空間；通用汽車不用有輪子的椅子，是為了員工的健康。。。。。。這一切都可以稱為“恕”。仁道是人道的核心，是內部營銷的基本法則，員工獲得關愛，才能使人人都有人道，想顧客所想，急顧客所急，更好地服務顧客。

2.四力

所謂“四力”是指：洞察力、創新力、控制力、影響力。洞察力是指尋找、挖掘、激發消費者核心需求的能力，這是營銷策劃的基礎；創新力是指以獨特的產品與服務方式迎合消費者需求的能力，這是營銷策劃的核心；控制力是指營銷實踐過程符合既定規劃要求、適應環境變化、保持收支平衡的能力，這是營銷策劃的目標；影響力是指接近并持續影響消費者的能力，這是營銷策劃持續有效的保證。四力合一，才能實現成功的營銷，從而像原子裂變那樣，把產品與服務像擴張到更廣闊的市場。

3.五技

所謂“五技”是指調查分析技能、市場規劃技能、收支平衡技能、資源配置技能、文案寫作技能。調查分析技能是指獲取信息情報、數據整理分析、挖掘消費需求的技能。市場規劃技能是指了在了解消費需求的基礎上，把滿足消費需求的創意、概念或項目實現市場化轉換的技能，沒有市場化的運作，一切創新都是紙上談兵，不會產生實效；收支平衡技能是指市場化運作過程建立盈利模式并能有效控制預算的技能。營銷必須盈利，找不到“盈利點”或無法控制“出血點”，都是營銷失敗的重要原因。資源配置技能是指有效利用企業內外各種資源為實現營銷目的服務的技能，營銷不僅僅是營銷部與市場部的職能，更需要全公司各個部門的全員配合，還需要善于運用社會資源。文案寫作技能是指用規范、清晰的文字表達各種營銷方案與管理措施的能力，不管什么營銷策劃方案，都必須回答三個基本問題：是什么（what）？為什么（why）？怎么做（how）？

三、營銷策劃課程內容結構

對市場營銷專業學生來說，培養目標大致可以分為兩類：一是培養營銷策劃人才；二是培養營銷管理人才。有些大學過去偏重前者，但最近幾年也已經轉變為“高級營銷管理人才”。作為人才培養的愿景，可以把“營銷策劃人才”作為一個培養目標，但大學本科培養的人才不是“精英”，至多是一個合格的“半成品”，如果能夠像機器的通用零部件那樣投放市場，那就算是“成功教育”了。基于上述原因，可以將營銷策劃課程定位于營銷專業技能深化的課程。

1.專業技能的雙維度深化

所謂“專業技能深化”，應該包括兩個維度，一是縱向營銷技術的深化，二是橫向專業領域的拓寬。

（1）營銷技術方面，主要應該在專業知識基礎上，深化專業技術的應用和實踐，主要包括三個重點：①深入個體的心理透析——消費行為心理研究；②深入商品的規制認知——小策劃方案的設計；③深入營銷技術的應用——現代技術在營銷活動中的應用研究。目的是要使學生懂顧客、懂商品、懂技術。

（2）專業領域方面，應該提供學生多樣化的選擇，實施以行業為導向的教學方案，主要包括三個方面的拓展：①跨專業的知識拓展，如在營銷策劃方案制定過程中，會涉及財務、物流、IT、培訓、法律等方面的專業知識；②電子商務背景下的企業營銷策劃；③不同行業的微觀層的營銷實踐。目的是要使學生認知行業實踐，提升專業知識的綜合應用能力。

2.課程內容的三層架構

按照上述“技術深化，行業拓展”的要求，可以把課程內容分為三個層次：

（1）知識層——模式化思考。通過基礎知識、基本原理、常用方法的學習，建立營銷問題的思考模式，培養結構性思維邏輯。知識層教學內容，一方面應該重點介紹營銷策劃的基本原理，如差異化原理、價值化原理、整合化原理，另一方面要通過案例從實踐中總結營銷策劃的新思路、新模式與新方法。

（2）實踐層——工具化操作。這是知識層的深化，主要培養學生對實際問題的分析、計劃與實施的能力，包括情報收集、數據分析、問題評估、解決方案的構思、思考問題的條理化、實施過程管控的周全性、突發事件的應對方法、文案寫作等方面。

（3）應用層——專業化策劃。這是知識層與實踐層的應用，主要是針對一個或幾個相互關聯的實際問題，提出實施方案。從表面看，這類問題與實踐層的問題比較相似，但兩者存在較大區別，前者偏重對現有問題的分析與評估，后者偏重提出解決實際問題的對策。

知識層是建立架構，實踐層是充實內容，應用層是達成目標。三個層次的結構如圖1所示。

圖1：營銷策劃課程內容結構圖

四、營銷策劃實踐教學進程

營銷策劃是一門實踐型課程，教學過程要通過學生參與互動領會基本原理、掌握基本技能、制定策劃方案。營銷策劃實踐教學的進程如下：

1.思辨分析：教

知識層的營銷策劃原理，在不同環境條件下會發生很大變化，需要根據營銷環境選擇適當的營銷策劃思路。這部分教學方式，以課內互動為主，通過討論背景材料，讓學生得出不

同的觀點，以增強學生對基本原理的理解。例如，讓學生閱讀《一個乞丐的策劃》，然后分組發表演講，最后主講教師點評，可以導出營銷策劃的一些基本原理。然后，提供參考書目，讓學生在閱讀的基礎上加深對各種營銷策劃原理的認識。

這是一個“讀、寫、議”相結合的過程。這個過程可以稱為“教”，通過互動、點評、自學、寫作、演講等活動，目的是充分調動每一位學生的主觀能動性，更好地領會營銷策劃的基本原理。

值得注意的是：在中國傳統教學理念中，要求學習者在發言之前必須明確區分知道的事情與不知道的事情，想清楚了才可以發言。即所謂“知之為知之，不知為不知，是知也”。西方教育則允許學生海闊天空胡思亂想，他們在討論問題之前并沒有把問題想得很清楚，但通過討論分享了知識，激發了靈感，結果把問題想清楚了。這是值得深思的。很多教師總覺得上課時間不夠，講了很多，學生真正領會的并不多。有一個學生畢業以后告訴對大學老師說，在大學學習中，記憶最深刻的是老師以互動方式得出的結論，記憶最不深刻的是枯燥的概念與定義。

課堂討論也是實踐，這種討論在學生“不知”的情況下開展也許更有效，這也是對學生思辨水平的一種考核。

2.完成課業——叫

在營銷策劃基本原理學習之后，應該設計一些實踐課業讓學生在課內參與或課外完成。例如，在課堂內進行一些小調查，事后將“調查發現”反饋給學生，讓學生按照規范的要求采編案例，要求學生就某個領域提出一個創意構想，學生主持收集每一方面的信息，等等，都可以作為實踐課業。這些課業要循序漸漸，結合實踐，分類更新。例如，在大學中調查發現：與網購相比，年輕人到實體店購物的首選目標是——現貨。這一調查發現提醒實體店經營者，“百分之百有貨”，重點商品不缺貨，這是建立實體店經營優勢的基本保證。

這是“任務型實踐”，可以稱為“叫”。課業規定了需要完成的任務與要求，學生只要按照規范要求去完成即可，目的是提高營銷策劃技術的應用能力。

值得注意的是對大多數企業來說，“小策劃”比“大策劃”更重要。大策劃是有關公司戰略、市場開拓、產品開發等方面的策劃，這些策劃不會經常發生。小策劃是有關公司日常營銷與營運管理方面的策劃，每個月甚至每天都會提出新的要求。

3.設計方案——交

在營銷策劃的各項基本技術學習之后，要求學生獨立或分組完成一個項目的設計方案，學生要經歷項目選擇、市場調研、財務預算、可行性分析、實施方案策劃、保障措施制定、資源籌措與配置等一系列問題，最后根據策劃文案寫作要求，形成策劃報告。

設計方案階段是各方面知識與技能的綜合應用，既能激發學生的創新能力，又能培養學生的團隊合作能力與管理水平。

“教——叫——交”是市場營銷策劃課程實踐教學的具體進程。教——課堂互動得出基本原理；叫——課外作業是基本技能的實踐；交——獨立設計形成策劃報告。讓學生聽到、學到、用到、得到，知識與技能才能得以鞏固。要真正做好實踐教學，關鍵是從事實踐教學的教師，應該各有側重地培養一個或幾個層面的實踐能力，否則就不能適應實踐教學的需要。當前實施的“雙師型教師”的培養模式存在嚴重的形式主義傾向，雙師型教師的培養應該以校企緊密合作為基礎，讓教師面向行業、深入企業、與企業員工在同一條戰壕里戰斗一段時間，才能有所感受與感悟，這樣的經歷才有利于做好實踐教學。

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