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一、房地產在建工程抵押的性質
《城市房地產抵押管理辦法》中，在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權及在建工程的投入資產，抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該擔保行為在項目主體工程完成之前，并不具有完整意義上的物質形態。抵押權作為一種物權，物權的成立與存在，必須以標的物的存在為前提。因其在建造過程中始終處于變化狀態，不能成為抵押物權的標的。但其已具備有物的特征，最終可以成為完整的物質形態。當事人以在建工程作為抵押并登記后，雙方此時已經建立了一種債權債務關系，并且被賦予了其物權的性質。
二、在建工程抵押存在的主要風險
（一）法律依據風險
在建工程抵押的法律依據在《擔保法》中未作明確，僅在《擔保法司法解釋》第47條規定，若當事人辦理了在建工程抵押物登記，法院可以認定抵押有效。但根據民法物權原理，在建工程雖具備了物的一些特征，但尚不具備完整法律意義上的物及物權的屬性，其抵押物權在建工程抵押存在著法律依據不足的風險。
（二）抵押登記的操作風險
在銀行審計中發現，銀行在辦理在建工程抵押登記時，往往只是向當地房管局提交了《在建工程抵押登記申請表》，而房管局并沒有給銀行發放正式規范的《在建工程抵押他項權證》，也未進行合理的抵押物價值登記，抵押登記手續存在瑕疵。抵押物將可能面臨工程承包商、購房人及土地部門等多方當事人經濟利益訴求的風險。
（三）價值不確定風險
由于在建工程抵押權人所享有抵押權的標的范圍，只包括辦理了抵押登記時已建成并登記的部分，不包括登記后繼續新增的建筑物和土地使用權。另外，抵押價值應當扣除工程款、稅款、工資等，還應扣除公用設施和已預售部分；第三、若涉及拆遷問題，還應扣除拆遷安置費用等。而這些因素往往都存在不確定性，使得在建工程的抵押價值存在估值風險。
（四）建設工程價款優先權風險
《合同法》第286條規定建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。高院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定也明確了建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，意味著銀行抵押權的優先受償權排在工程價款之后。在實際中，往往會導致關聯企業相互串通虛構建設工程欠款，逃廢銀行債務的行為。
（五）在建工程抵押權與商品房預售沖突的風險
最高人民法院《關于建筑工程價款優先受償權問題的批復》，規定消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。意味著即使辦理了在建工程抵押貸款登記，銀行抵押權的優先受償權也排在商品房預購者之后。
（六）稅收優先權風險
《稅法》規定，納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。因此，稅收優先權在順序上優于抵押權。若銀行私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道后有權在抵押物價值范圍內向商業銀行追償欠稅企業應繳的稅款。
三、在建工程抵押貸款風險防范對策
（一）從嚴調查在建工程抵押條件
在建工程抵押必須滿足以下條件：全額繳納土地出讓金并取得《國有土地使用權證》；投入開發建設的項目資本金要達到工程建設總投資的25%以上，并明確施工進度和竣工交付日期；在建工程具備合法有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》；嚴格審查工程款、稅款及工資是否拖欠。另外，還應特別注意在建工程項目是否有違反審批文件建設施工的情況。
（二）嚴格界定在建工程抵押范圍
在建工程抵押時要盡量以工程整體作為抵押物，對于土地使用權，抵押登記時應將項目整宗土地使用權納入抵押登記的范圍，而不應按分攤份額登記。
（三）合理確定在建工程抵押的期限
在建工程是否能能夠按期建成，往往受其建設過程中各種因素的影響，但抵押所擔保的主債權是有確定期限的。這往往會產生工程的竣工期限與主債權的履行期限發生沖突的問題。因此，在實際操作當中，銀行在建工程抵押期限確定上必須科學合理。
（四）在建工程抵押權與工程款優先權問題
由于稅款、工程款等優先受償權均先于銀行抵押權，并且工程款無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致銀行對自己的風險無法預測和控制。銀行要重點審查建設工程合同中，工程總造價、支付條件及支付方式的合理性，以及是否存在施工單位墊資建設等情況；抵押價值應將尚欠施工單位的工程款予以剔除；銀行也可要求施工單位出具放棄工程款優先受償權的書面承諾，從源頭上避免出現抵押權與工程款優先受償權之間的沖突。
綜上所述，在建工程抵押貸款在銀行實踐中，存在許多法律和操作方面的風險，只要積極采取必要措施予以防控，風險也是可以化解和防范的。
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1.房地產開發貸款信用風險。一是個別達不到銀行貸款發放標準、不具還款實力的項目房產商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產商由于自身經濟實力不強，開發項目資金不足，房屋預售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風險；三是開發商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個人住房貸款信用風險。一是被迫違約，指借款人在購買房產后，因實際支付能力下降或因突發事件而無法繼續正常還本付息而產生的信用風險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當手段來騙取貸款；三是理性違約，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產生的信用風險。在當前宏觀調控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關注房地產開發商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風險。中國的房地產企業采取的是“滾動開發”的模式，在房產開發過程中，信貸資金全程參與了房地產業的資金流動過程。2010年后房地產業面臨更加嚴厲的宏觀調控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產開發貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴厲的宏觀調控政策影響下，房地產價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發生理性違約的可能性較大。
（二）市場風險
1.住房價格風險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現變化，業務風險隨之上升。尤其，在房價高位發放的按揭貸款將面臨更大的風險。
2.利率風險。房地產貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達30年。在這樣長的時間跨度內，可能經歷幾個經濟周期，市場利率也可能發生數輪波動。對于商業銀行，尤其是實行固定利率制的商業銀行，當房地產貸款業務占資產業務的比率達到一定程度時，利率的波動極有可能給商業銀行帶來無法規避的風險，特別是當利率進入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。
3.匯率風險。如果市場對人民幣進一步升值的預期強化，那么國外熱錢可能會進一步流入國內房地產市場，短期內房地產市場價格可能保持相對穩定，但是潛在風險以及房地產貸款風險都會進一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。
（三）操作風險
房地產貸款中最典型、最重大的操作風險就是由于內外部欺詐形成的“假按揭”現象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產業，一定程度上造成房地產業的虛假繁榮，進一步誘導社會上大量住房建設、住房消費和住房投資資金涌入房地產市場，導致房地產市場發生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產失去了法律的有力保護，一旦項目出現問題必然會導致個人住房抵押貸款資產質量惡化，影響銀行內部各有關部門對個人住房抵押貸款業務市場風險的準確把握和判斷。
（四）合規風險
一是外部政策執行情況的合規問題。房地產貸款業務中比較敏感的合規問題包括利率政策、授信條件、用途監管等方面。該類風險主要發生在產品研發以及業務執行環節。各地監管環境不同，監管政策在執行層面的統一性和持續性方面也有差異，加上各商業銀行因競爭壓力所導致的各類業務創新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規風險整體上呈上升趨勢。二是內控制度完善落實的合規問題。一方面存在商業銀行內控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統性等問題，另一方面是內控制度執行不力，只重制度建設而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴重影響了內控制度的實施效果。
（五）其他風險
1.政策性風險。對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其它相關政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產政策歷經了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業銀行的房地產貸款業務的發展帶來了較大的影響。
2.聲譽風險。2010年國家頻繁出臺房地產市場宏觀調控政策，至年底逐步取消房地產貸款優惠政策。各商業銀行部分當年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風波在全國蔓延，各地出現不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽風險。
二、加強房地產貸款風險控制的應對措施
（一）信用風險防控措施
1.房地產開發貸款。一是嚴格信貸規模，靈活信貸政策。應以對行業發展趨勢的科學分析為基礎，合理測算授信規模，控制房地產企業信貸規模上限；對房地產企業的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強宏觀調控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強的、現金流充足、第二還款來源穩定可靠的項目應給予連續穩定的資金支持。二是落實貸款新規，建立全程監管制度。要求房地產企業開立項目資金專戶，將準備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監督，確保企業前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴格憑付款合同和支出憑證逐筆轉賬；當項目預銷售收入達到原來項目評估中測算的轉投入量、項目資金平衡時，銀行的監管重點轉移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當銀行項目貸款全部收回后，銀行的監管重點轉移到開發商按期交付房屋上。只有開發商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產權抵押后，銀行對項目的監管才真正結束。
2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內部評級體系和內部評級模型。根據巴塞爾新資本協議關于風險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風險轉移機制。通過和保險業務相結合，建立銀行風險轉移機制。首先可以創立一種將個人人壽保險和房貸償還相結合的新型方式，購房人通過購買相應年限的人壽保險來為房屋貸款做擔保。其次商業銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當購房人出現財務問題而無法正常還款時，商業銀行可以從保險公司獲得保險金。
（二）市場風險防控措施
1.積極開展房地產貸款壓力測試。2010年初，銀監會要求全國各級銀行進行了一次大范圍的房地產貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款及相關上下游行業貸款。這是各商業銀行通過定量分析提高應對重大經濟因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產貸款市場風險的有效措施。
2.加強市場風險研判，提高業務主動性。一是應加強人民幣貸款利率浮動水平管理，在優化客戶結構的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風險，加強利率管理的模型和方法，不斷提高利率風險管理精度。三是提高政策預判能力和應對的前瞻性，加強利率走勢的預判，在精確化分解貸款進度的基礎上，確定合理的貸款定價時機。
（三）操作風險防控措施
1.完善內控制度，規范管理流程。當前，房地產開發貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數多、期限長，在銀行信貸產品中發展和起步比較晚，相應的制度設計和流程執行上還存在諸多問題，尤其需要加以規范化、標準化：貸前要加強調查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴密監控，在內控制度和操作流程的設計上要堅持“相互制約、換手監督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業化管理水平，嚴密防控操作風險。
2.運用適度，有效操作風險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統容量，特別是筆數較多的個人住房貸款方面，在相應系統容量設計方面要預留足夠大的空間，避免由于業務大批量增長而出現系統滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統智能化控制，通過日常統計、參數設置、報警標識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強系統智能管理功能，防范越權、不執行授信標準以及不落實貸后管理要求等操作風險；三是開發專門針對假按揭操作風險的風險核查工具，設定相應特征條件，通過數據掃描和比對及時發現異常風險狀況；四是建立群發性風險監測表，防范外部市場環境變化下群體性違約風險。
3.創造良好的房貸風險管理外部環境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領域的征信數據，豐富征信報告的內容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業銀行間應加強合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發展。第三，建立個人信用失信懲罰機制，運用經濟手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經濟中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產抵押登記管理。建立之前，商業銀行應建立一個與房產登記機關間的信息共享的網絡平臺，讓銀行可以即時查詢到房產產權和抵押的實時動態狀況，減少人為操作環節，防范抵押操作風險。
（四）政策風險防控措施
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一、美國次貸危機成因的再認識
席卷全球的次貸危機至今已有一年多時間了，關于這場1927年大蕭條以來最大的金融危機，人們進行了多層面的分析與反思，市場機構和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，隨著貝爾斯登倒塌、10余家美國地方銀行破產、房利美和房地美被政府接管、美林被收購以及雷曼兄弟的破產，次貸危機所帶來的災難性影響尚遠未出清。現在的問題是，究竟是什么導致了次貸危機的爆發，難道這僅僅是經濟周期性的宿命?
(一)經濟人都是理性的嗎?
市場經濟是風險經濟，但知易行難。現實中，觀念上的認知經常難以轉化為行為上的理性，人們經常忽視或漠視風險的存在。理論上，每一個市場主體都是趨利避害的“理性經濟人”，但是，在市場繁榮的境況下，人們往往會失去理性，只“趨利”而不“避害”，導致市場機制經常會失靈。究其原因，主要源于市場經濟難以介入的領域――人性。次貸危機從興起到崩潰整個過程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露的淋漓盡致。
其實，從歷史維度看，這從來就是市場經濟的伴生物。2001～2006年是次級抵押貸款發展的黃金時期，在此期間非理性的市場充分暴露并放大了貪婪、欺詐、無知和恐懼等人的天性。稍加回顧，就會發現：一批又一批無知、資質明顯不合格的借款人奮不顧身地投入到“淘金”的行列，以求廣廈千萬間；越來越多肆無忌憚的經紀商涌現出來，通過修改、隱瞞、欺詐等手段幫助借款人獲得貸款，以獲得高額的手續費；美林、雷曼、貝爾斯登等以金融創新著稱的大型金融機構更是為逐利勇于購買任何抵押貸款并將之證券化，在創造出龐大市場的同時，放大了市場風險，不負責任地拋棄了創新的初衷；一向以公正客觀為原則的評級機構在狂熱的市場下貪婪地追逐私利，誰出的錢多，誰的債券評級就高，在公司債券評級中注水敷衍，成為這次金融災難的幫兇；而金融監管機構在狂熱的市場中也失去了理性，放任了市場的自發作用，放松了對金融創新可能帶來的風險的監管。綜觀次級抵押貸款的整個流程，在長長的資本鏈條中，每一個環節都充滿了對利潤的追求和對風險的漠視。次貸危機告訴我們，在缺乏有效監管的環境下，經濟人并不總是理性的。正如馬克思所說，如果有300％的利潤，就有人鋌而走險、敢冒殺頭的風險。
(二)金融創新是天使還是魔鬼?
金融創新是金融發展的動力。由此，人們總是看到金融創新的積極效應，但對其負面效應估計不足。事實上，在金融監管不當的情況下，以規避風險為目的的金融創新通常會在規避某種風險的同時，又會造成甚至放大另外一些風險。金融創新一半是天使，一半是魔鬼。次貸危機的爆發，在很大程度上是金融創新“魔鬼”面的暴露。
本世紀初高科技股泡沫破裂之后，為穩定市場，美聯儲啟動了一個漫長的降息程序，低利率和充足的資本使得房價一路攀升。在這種情況下，一些大的投行和金融機構積極致力于次級抵押貸款的金融創新――貸款證券化。眾所周知，在以證券化為核心的結構金融理念產生后，華爾街的投資銀行家便打開了“潘多拉之盒”。經過投行的包裝，任何資產(即使是質量很差的資產)都能賣出去，從早期的垃圾債券到現在的次級按揭貸款，都曾經得到了市場的青睞。2001年以來，次級抵押貸款這種質量欠佳的資產，引起了投資巨頭們的濃厚興趣，它們首先買下這些貸款，然后通過復雜的技術和模型將之打包證券化為次債CDO，信用評級后發售給全世界的投資者。筆者認為，無論如何進行包裝、打包、重組、過手，次級抵押貸款的質量不會有實質性的改變。如果小規模地以此類資產進行創新，既可以滿足那些風險偏好投資者的需求，也不會給市場帶來大的風險。但是，如果規模失控，必然會帶來“過猶不及”的風險膨脹。這次次貸危機的爆發，充分給予了印證。
第二，貸款證券化這一金融創新在提高房貸資產流動性的同時，也拉長了信用鏈條，增強了風險輻射，其中最大風險來自于維持“收益鏈”的流動性風險：對于那些“只放貸，不吸存”的貸款機構，它們必須經常短借頭寸以維持周轉；而投資銀行也必須籌集短期資金“以小博大”；對沖基金則更需要借助信貸杠桿放大資本實力進行投資。在整個資金供應鏈中，最薄弱的是次貸的借款人，除了已抵押的房產外，他們幾乎一無所有。一旦房價和利率發生顛覆性“逆轉”，這些“不合格”的借款人就會交鑰匙走人，貸款不佳的質量就會暴露，資產支持證券將突遭降級，CDO價值應聲縮水，次債市場突然凝固。這時，次債持有者們既不掌控實物資產，又弄不清CDO包中的資產，而且購買CDO的錢還是借的，避險的CDS又索償無望。在這種情況下，惟一選擇是爭相拋售債券、贖回基金，危機由此而爆發。
第三，隨著技術與模型的復雜化，商業銀行和投資銀行通過創新創造出數以萬計的新型結構產品，目前同時在線交易的銀行中間業務交易性產品多達兩萬余種。這些創新產品不僅讓投資者難以理解，而且設計者也說不清其真實的風險收益結構。由于金融創新過于追求產品技術的完美性，脫離了與現實風險收益的聯系，很容易引發金融風險的幾何式增長。尤其是，現實中大多數交易者對于交易產品隱含的風險并不清楚。它們只是過分信任了那些有著良好市場形象的產品創新者。比如，次貸危機爆發以前，雷曼兄弟公司在固定收益產品的設計、交易和管理領域具有業內公認的權威和壟斷地位。雷曼公司的標準就是行業的最高標準，任何復雜的交易結構和產品設計一旦貼上雷曼公司的標識，就成為免檢的產品，具有無條件過關的公信力。然而，雷曼兄弟破產了，難道金融創新的神話沒有破滅嗎?
(三)金融發展模式究竟應如何選擇?
理論上講，金融發展模式主要有二：一是數量擴張型模式；二是風險管理型模式。鑒于銀行業的高風險行業本質，數量擴張型模式早已被金融機構所拋棄，風險管理型模式成為主導型的發展模式。在風險管理型發展模式下，金融機構無論開展怎樣的業務，無論進行怎樣的業務創新，都會將風險的承受度作為首先考慮的因素，而不是業務規模的大小，甚至不是利潤的多少。
從這次次貸危機爆發的情況看，大多數金融機構基于對宏觀經濟向好發展的良好預期，背離了風
險和風險管理的原則，不適當地選擇了數量擴張型的發展模式。從次級貸款證券化的流程看，為了創造更多的業務規模和市場需求，每一個環節都倒逼上游環節放松風險標準，以供應更多的產品。如果最終所有的貸款都會被下家收購，那么，借款人的問題、經紀商的問題都將變得不重要，所有人都只有利益，而無需承擔風險和責任。在這個過程中，大型金融機構不但沒有在讓“所有人承擔責任”問題上發揮自己的影響力，相反，作為最大的逐利者，它們也放棄了自己的風險原則。那些新創造出來“投資新星”，行為策略更是大膽、激進，在這個高風險的市場上，青出于藍而勝于藍。對于素以保守、穩健著稱的銀行家們來說，貸款證券化的“魔力”太有誘惑力了。因為，只要能夠完成貸款，然后將貸款證券化銷售出去，就可能獲得利潤，而且，貸款的風險也會被轉移到買家那里，銀行不再為貸款能否收回而擔心。所以，銀行實在沒有必要仔細調查借款者的資信能力。
事實上，自從有了貸款證券化以后，銀行的風險意識大大下降，銀行的經營模式開始由風險管理型向數量擴張型回歸。筆者認為，對于數量擴張型模式的弊端，每一個交易主體都是有所認識的，也都知道應該承擔風險，但是，在非理性的市場環境中，每個交易環節的利益相關者究竟應該承擔多少風險，是不明晰也不透明的。在市場向好的情況下，風險已成為最次要的考慮因素，金融機構更多是考慮賺了多少錢，而不是承擔了多少風險。這樣，只有發生了系統性風險，人們才發現了財務報表上的虧損。由此可見，無論在何種情況下，金融機構都不能忘記自己所處行業的特質――高風險，都不能選擇數量擴張型的發展模式。
(四)如何理解金融全球化的好處?
關于經濟金融全球化的好處，素有爭論和分歧。但是，毋庸質疑的是，發達國家從金融全球化中得到的好處遠遠高于落后國家。借助于金融全球化，發達國家既可以從落后國家得到金融資本、金融市場和巨額利潤，也可以向落后國家轉嫁金融風險，緩解自己的風險壓力。特別是對于像美國這樣的金融發達國家，金融全球化的好處更不待言。筆者認為，就美國經濟金融精英的智慧而言，他們事前完全能夠預料到次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果。也正是由于他們對次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果有著充分的認知，所以，通過華爾街的金融創新，通過金融的全球化，將其中的風險轉嫁到全世界。最終的結果是，美國生病，全球吃藥。次貸危機盡管給美國的金融業帶來了巨大的損失，但是，我們也應充分看到，最大的受害者不是美國，而是正在推行金融全球化的新興市場國家。
理論和已有的金融危機都表明，金融全球化是一個漸進的過程，它必須從各國的經濟和金融發展現實出發，任何超越現實的金融自由化，必然會陷入金融危機的深淵。因為，對于新興市場國家來說，鑒于較低的金融發展水平和落后的風險管理水平，他們總是缺乏應對高風險游戲的本錢和技能。如果他們過早介入發達國家設定的游戲賭局，多半會成事不足而敗事有余。對于發達國家來說，在金融全球化進程中，他們不能打著推進金融全球化的旗號來誘騙新興市場國家，更不能把他們的游戲規則強加給新興市場國家。如果發達國家要求新興市場國家以同樣的程序、同樣的節奏、同樣的標準推進金融自由化，既不公平、不負責任，對世界金融體系的穩定也很危險。次貸危機表明，通過這樣的方式來推動新興市場的金融自由化，不符合金融自由化的發展規律，也是非常不安全的。就新興市場國家的現實而言，金融的全球化主要是直接資本(實業資本)的自由化，而不是虛擬資本(金融資本)。對于這次無故受傷而成為危機埋單者的新興市場國家來說，對金融全球化是否有了新的認識?
二、國內房地產貸款的風險及其程度
美國房貸危機所導致的嚴重后果，使許多人士擔心國內房地產貸款市場的風險，而房價的持續低迷和一些房地產開發商資金鏈的不斷繃緊，更進一步加重了對房地產貸款風險的憂慮。筆者認為，國內房地產貸款市場整體上是健康的，貸款風險的程度在可容忍的范圍內。
(一)國內房地產貸款與美國的次級貸款有著本質區別
首先，國內房地產貸款市場具有良好的市場基礎。房地產市場健康發展是房地產貸款市場穩健運行的市場基礎，盡管國內房地產市場最近二、三年在發展過程中暴露出一些非理性問題，但市場的基本面及其經濟貢獻還是不容否認的。(1)在投資拉動型的經濟增長模式下，同時基于城市化、工業化和住房體制改革進程的不斷加快，國內房地產業在一段時期內保持較快發展是合理的。(2)鑒于中國經濟高速增長、居民收入與財富的增長、住房體制改革、城鎮化、人民幣升值、金融市場發展、銀行業務結構轉型等眾多積極因素的影響，房地產價格頻繁發生劇烈變動的可能性不大。值得注意的是，近期某些開發商因資金鏈緊張而對個別樓盤降價35％，這種短期的價格下跌不是系統性的價格變化，而是開發商現金流暫時困難下的無奈之舉。(3)我國房地產市場目前還屬于政府主導性市場，政府部門對房地產市場具有較強的調控能力，能夠密切跟蹤市場發展動向，以穩定房價為基調，及時出臺調控政策，確保房地產市場長期穩健發展。近期，各地政府出臺了一系列“救市”措施，這意味著房地產價格劇烈下跌非空間并不大。由此可見，我國房地產貸款市場發展的基礎是比較穩健的。
其次，相對于美國次級貸款市場，國內住房按揭貸款市場的運作規則比較規范、健全。(1)國內銀行對住房按揭貸款制定的條件比較嚴格。銀行在貸款審查時，除了要對貸款申請人(及其配偶)的職業、年齡、信用狀況(全國個人征信系統已經聯網)進行嚴格審查外，還要求提供擔保和收入證明等資料。而且，按揭成數普遍在7成以下，沒有零首付產品。而美國對次級按揭貸款的借款人本身信用質量要求不高，給予的按揭成數高達8.5成。(2)從借款人的還款能力方面看，國內銀行按揭貸款客戶群體主要是中高收入人群，具有較強的還貸能力，每月還款額在收入中的占比不超過50％，而美國次級按揭貸款的借款人大多為中低收入者，每月還款額占其收入55％以上。(3)在貸款定價方面，國內銀行大多以浮動利率定價，還款條件重設的貸款較少；而美國次級按揭貸款大多以浮動利率定價，還款條件可以根據情況進行重新安排，即前幾年按較低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮動利率還款，這種制度安排在利率上升期容易引發還款危機。
第三，國內商業銀行的風險管理能力顯著提高，房地產貸款市場具有良好的技術基礎。一般認為，與發達國家的先進銀行比，國內商業銀行的風險意識、風險管理體制、風險管理方法、風險管理技術都存在較大差距。但是，也應當看到，近些年來，國內商業銀行在風險管理特別是信用風險管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風險管理和控制的體制、方法和技術已逐漸成熟。(1)在風險意識方面，目前國內銀行的風險理念已經確立起來，傳統的
漠視風險、片面追求業務規模增長的粗放式經營理念有了實質性的改觀。(2)在風險管理體制方面，近些年國內銀行在借鑒國外先進銀行經驗基礎上，都花了很大的代價對風險管理體制、風險管理流程、風險管理系統進行了再造和建設，對貸款審批的權限、貸款審批流程、貸后管理要求以及風險的報告路線進行了清晰界定，從根本上弱化了貸款審批環節道德風險的滋生。(3)在風險管理的方法和技術方面，國內銀行都紛紛引進先進的風險管理系統和風險管理技術，貸款審批的定量化、模型化程度大大提升，貸款風險管理的科學性顯著提高。當然，在住房按揭貸款方面，許多國內銀行的審貸方法還是傳統的逐筆審貸方式，離國外先進銀行的那種選擇群體、排斥個體的批量化審批方式還有一定距離。但是，正是這種勞動密集型的傳統審貸方式，保證了對住房按揭貸款真實性的有效審查。
基于以上三個方面的分析，我國房地產市場以及住房按揭市場的運行與美國存在很大不同，這些不同既體現在技術層面，更體現在制度層面，從而決定了我國房地產貸款與美國次級貸款有著本質區別，住房按揭貸款依然是商業銀行的優質資產。
(二)國內房地產貸款風險的生成機制
與股票市場一樣，房地產市場是一個最容易引發泡沫的市場。無論是發達國家還是發中國家，概莫能外。因此，房地產市場歷來就被視為一個高風險的市場，市場的風險屬性決定了房地產貸款本身具有較高的風險。當然，分析中國房地產貸款風險，不能僅僅止步于市場的風險特性。造成我國房地產貸款風險的因素是多方面的，其中以下幾個方面值得注意。
1 房地產業定位的不適當。自從1998年政府出臺政策用房地產業拉動內需以來，房地產業被定位于國民經濟的支柱產業。但是，綜觀世界經濟發展史，無論是美國還是日本，只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業，才支撐了其現代化發展的故事，目前尚未發現哪個國家憑借“蓋房子”把國家帶進現代化的神話。支柱產業是指能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展的產業。美國以往的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業，現在是航天、信息產業。日本的支柱產業是汽車、電子、光學和計算機產業。我們將房地產業定位于國民經濟的“支柱產業”，其危害和風險是比較大的。
首先，房地產業發展帶動的只是煤炭、鋼鐵、建材等行業，而這些行業都屬于高能耗的產業，它們的發展將帶來巨大的資源、環境問題。其二，將房地產業定位于支柱產業將延緩我國現代化進程。標志一個國家現代化程度的是其產業制造能力和技術研發水平。從國際經驗看，那些真正實現了現代化的國家，是依靠工業化奠定的國力基礎，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國原料或產品，以投機致富的國家，很快便退出了歷史舞臺，如葡萄牙、西班牙。如果我們把房地產業這個僅能直接帶來短期利益的產業冠以“支柱”之名，那么真正的支柱產業將被忽視，導致支柱產業“空心化”，這樣的經濟運行模式將影響真正支柱產業的發展和消費結構的升級，難以保證我國的經濟實現“可持續發展”。其三，房地產業的支柱定位，將導致腐敗的滋生和社會兩極分化的加劇，使和諧社會建設面臨巨大的政治難題。我國房地產業已經出現的囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產商、地方官員、專家學者和個別媒體專刊構成了一個特殊利益集團。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。其四，將房地產業定位于國民經濟的支柱產業，將導致房地產價格的泡沫化。在土地等資源有限的情況下，“支柱”的定位將導致需求的不適當增長，特別是在經濟金融全球化的背景下，國際游資有可能進行投機和惡性介入，進而助長房地產業的失控。
2 房地產發展的泡沫化。銀行貸款作為房地產業發展的主要資金來源，其風險的生成主要源于房地產業發展的泡沫化。約翰?卡爾弗利(2006)認為，推動房地產價格上漲的因素包括：從需求角度講，主要推動因素是低利率、低失業率、上升的收入、增加的移民以及人們對未來價格增值的預期；從供給角度講，新的建筑物受到規劃和區域劃分的限制，建筑房屋需要耗費時間，這些因素拉動房價上漲。就我國情況來看，近些年某些地區的確出現了房地產的泡沫化現象，這一現象形成的原因主要包括：城市化進程的加快，居民收入的持續上升，地方政府對土地的支配，銀行信貸資金的支持，房地產價格長期的抑制，以及人們對未來價格上漲的預期，等等。
中外經驗和教訓都表明，房地產泡沫的形成及其破裂對經濟金融運行的危害是非常大的。徐滇慶(2006)總結認為，房地產泡沫的危害表現為：破壞穩定的1宏觀經濟環境，不利于長期投資項目，不利于建立一個有效的可持續的社會保障體系；降低社會生產效率，降低了社會資源尤其是金融資源的配置效率；占用了大量資金導致了工農業生產資金短缺，破壞了市場競爭環境，扭曲了勞動力資源的配置，阻礙工農業的發展；助長地下經濟和非法活動；加大貧富差距和國民收入不平等；敗壞社會風氣，重投機，輕生產；破壞金融秩序，導致銀行危機。約翰?卡爾弗利(2006)認為，房價的任何程度的下降都會影響消費者的財富和信心，減緩消費支出，從而削弱經濟，導致經濟衰退。歷史上，無論是日本、中國臺灣、泰國、英國和美國的房地產泡沫，還是香港、海南的房地產泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的銀行危機。所以，房地產業的畸形快速發展所引致的房地產泡沫是銀行貸款風險的直接導因。
3 銀行貸款的不審慎。從行業屬性看，房地產業和銀行信貸具有天然的關聯性和互動性。作為資金密集型產業，房地產業的發展需要包括銀行業在內的大量的融資支持和推動。另一方面，為追求利潤最大化，商業銀行往往會將房地產業作為信貸業務的重要拓展領域和利潤增長點。從我國房地產市場與銀行業發展的歷史軌跡看，房地產業與銀行業一直保持著緊密的關系，并在互動中保持了快速的發展。然而，每當房地產市場發展中出現了投資過快增長或房價過快上漲等問題，人們就會指責銀行系統放貸過多，房地產貸款風險也會成為焦點話題。原則上講，銀行為了獲取利潤，避免倒閉，是不會過多放貸的。只要銀行在自身及管制者可接受的范圍內，銀行的房地產貸款究竟放多少，應該是無可指責的。但是，銀行也會犯錯。泡沫期間，銀行管理人員在房價快速上漲過程中可能會受到整個經濟體系歡欣鼓舞的影響，而沒有從嚴把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房價泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開發商和投機炒房者過于寬松的貸款，允許一些人去購買他們本來沒有能力購買的土地和房屋。現在，國內銀行都在進行經營戰略轉型，紛紛將個人資產業務特別是個人按揭貸款作為業務轉型的重點領域。然而，現實中，任何一家銀行要獲得某一樓盤的按揭貸款，必須首先向開發商提供開發貸款。這樣，無形中將開發貸款與按揭貸款捆綁起來，助長了貸款規模的放大，既推動了房價的上漲，也為銀行
貸款風險的生成埋下了伏筆。
4 房地產貸款抵押物的高估。商業銀行貸款管理流程規定，辦理房地產貸款業務，首先要確定房地產抵押價值。傳統的做法是由抵押當事人雙方協商確定房地產的抵押價值，或者由房地產估價機構評估。目前銀行更加倚重估價機構的估價結果作為貸款數額的衡量指標，在競爭激烈的市場中，房地產估價機構承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相關的中介公司、擔保公司、律師受利益驅動，也都希望估價公司在評估抵押物價值時高估；而銀行方面則希望估價機構能夠公正客觀地確定抵押物的現實價值，以有效防范抵押物估價風險。現實中，以抵押貸款為目的估價中，委托方大多數是抵押人，估價機構是為委托方服務并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅動，一些評估機構不恰當地迎合了客戶不合理要求，隨意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。
(三)國內房地產貸款風險程度究竟有多大
2008年年初以來，我國房地產市場發生了較大的調整，各種跡象都暗示著房地產市場風險正在向銀行系統傳導。8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出了《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》，顯示出監管當局對房地產貸款風險的高度關注。筆者認為，目前國內房地產市場的調整尚未對銀行的貸款造成較大影響，基本落在銀行可承受的范圍內。
首先，截至目前，房地產貸款在銀行貸款中所占比重并不高，房價下跌尚難以對銀行構成太大威脅。據統計，2007年底全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18％(其中，房地產開發貸款和個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全國商業性房地產貸款余額為5.2萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額的17.04％。從房地產開發貸款與其投資總額比較來看，該比例在2005年達到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。從購房貸款占房地產銷售總額比來看，2008年上半年的比例已經由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622億元的購房貸款總額進行分析，即使出現所謂的斷供現象，對銀行的威脅也不會太嚴重。以上數據說明，銀行資金介入到房地產的程度并不像人們想象的那么嚴重，對于房價下跌，銀行短期內仍具備一定的承受能力。
其次，從理論上講，個人住房按揭貸款的風險程度是與按揭貸款的成數相關的。如果按揭成數為首付比例為30％，那么房價下跌30％后，銀行的按揭貸款將受到損失。對于開發商貸款，房價若下跌10％，銀行的貸款將可能受到損失。但是，這僅僅是理論意義上的。8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》，測試結果顯示：如果房價下跌20％，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40％，個人房貸不良率將上升約40％。目前，盡管個別城市出現了斷供現象，而且一些開發商將個別樓盤的房價降低了35％，但是，從整體上看，特別是前10大城市的房價降幅并不大。盡管在房地產市場蕭條的背景下，這些貸款的違約風險有所加大，但經驗表明，自主性購房者的貸款非常穩定。對于自住需求的購房者來說，即使房價大跌，有正常收入的購房者一般不會斷供而讓銀行拍賣自己的房產。
第三，房地產貸款風險真正來自于房地產開發貸款。目前房地產貸款風險主要集中在開發商貸款，而不是個人住房按揭貸款。對于開發貸款來講，只要開發商將房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。但是，如果因資金鏈斷裂無后續資金造成房子未建成形成爛尾樓，此時銀行貸款的風險較大。目前的確有些開發商的資金鏈已繃的較緊，尤其是中小開發商。但是，短期大面積房地產企業破產是不可能的。開發商只要放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，銀行貸款的風險并不是很大。實際上，相對于個貸，開發貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發貸款由此轉變為銀行的個人按揭貸款。實現這一步，開發商就可以獲得資金，銀行貸款就能轉危為安。
第四，在從緊貨幣政策格局下，大多數商業銀行對房地產貸款采取了“棄劣保優”、“棄小保大”的策略，而且從上下游兩個方面加強了對貸款風險的控制。如招商銀行在半年報中表示，從2007年下半年開始，該行對房地產相關貸款實施審慎的放貸原則，房地產開發貸款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相應不良率也從年初的3.78％下降至2.73％。就目前商業銀行的風險控制能力而言，商業銀行的房地產貸款風險也可以控制。即使開發商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發貸款一般會以相應房地產項目的土地所有權作抵押，銀行會通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。
第五，從商業銀行經營能力和管理能力看，目前有足夠的能力化解房地產貸款的風險。一是各家銀行的資本充足率都非常高，2007年資本充足率達標銀行已經達到161家；二是銀行業的整體資產質量都比較高，不良貸款率已下降到8％；三是從風險覆蓋上看，各家商業銀行目前的撥備覆蓋率比較高，大多數銀行超過了110％，有的銀行超過了200％。所以，現有的撥備水平能夠緩沖房地產貸款不良率的升高，能夠覆蓋未來的信用風險。
第六，房地產市場在我國是由政府所掌控的市場，這與美國等國家有著本質的區別。在房地產市場持續低迷的情況下，近期許多地方政府開始出臺政策措施救市，這表明我國的房地產市場不會有大的萎縮，未來房地產市場將持續、健康發展，從而房地產貸款的風險也將得到有效控制。
當然，如果國內房地產市場價格出現全面、持續的大幅度下跌，商業銀行的房地產抵押品價值、個人按揭貸款和房地產開發貸款的損失疊加，特別是房地產市場的調整引起其他相關行業發生大幅度逆轉，那么，對銀行業的貸款的影響是嚴重的。
三、加強房地產貸款風險管理的政策建議
美國次貸危機及其引致的慘重后果表明，房地產市場是一個易于泡沫化的市場，房地產貸款一旦出現風險，通常會帶來系統性的金融風險，不僅對于一國的經濟金融體系造成嚴重影響，而且對世界經濟金融運行也會造成巨大影響。因此，加強房地產貸款風險管理，維護經濟金融體系穩健運行，是當今世界每個國家面臨的重要任務。從我國情況看，加強房地產貸款風險管理不僅需要商業銀行自身努力，而且要求我們在外部治理方面，加強房地產貸款市場的環境建設，不斷健全和完善房地產融資體系。
(一)加強房地產貸款市場環境建設
房地產貸款風險的大小，在很大程度上取決于房地產市場運行的質量，也取決于相關的貨幣政策、稅收政策，在一定程度上與信用制度環境也有著較
大關系。即是說，房地產貸款市場環境的優劣，決定著房地產貸款風險的大小，加強房地產貸款市場環境建設，是有效防范房地產貸款風險的首要環節。
建議一：準確定位房地產業在國民經濟發展中的次序。從國際經驗看，國家戰略設計是有序的，中國現代化發展到底應該先工業化、信息化還是先城市化?美國的房地產業是二戰后才開始發展的，日本房地產的發展源于上世紀90年代。美、日經驗表明，房地產業的發展應該在一個國家的制造業發展之后，即在國家工業化完成之后。當國家有充裕的財力，民間有足夠的財富后，發展房地產業才能讓人民安居樂業，方可實現社會繁榮和穩定。我國現在還遠沒有完成從農業化向工業化和信息化轉型，人民也沒有實現普遍富裕，在這種情況下發展房地產業無疑顯得太早，屬于“搶道”。既不利于傳統產業的升級換代和現代產業的建立發展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于國家現代化的實現。
建議二：建立和不斷完善住房保障體系。針對我國房地產市場中的供求矛盾，尤其是以大戶型和非住宅商品房為主的高端房地產供給與中小戶型、商品適用房為主的中低端房地產需求之間的錯位供求結構性矛盾，近幾年政府陸續出臺一系列調控措施，如擴大廉租房和經濟適用房建設規模，提供低價位、中小套型普通商品住房等優先滿足一些自住需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進了供求結構的逐步優化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆蓋面小，定位不清等弊端，其保障功能還不能有效發揮。因此，我們應該借鑒國外經驗和做法進一步完善我國住房保障體系。
建議三：加強對銀行貸款規模的控制。一般而言，沒有大量銀行貸款的介入，房地產泡沫是不會膨脹的。所以，政府和監管當局加強對銀行的管理和監督是非常必要的。在繁榮時期，限制銀行放貸速度是一個富有成效的方法，對房地產泡沫而言更是如此。金融監管的核心原則包含兩個方面：反周期資本金標準和穩健的準備金提取制度。前者要求銀行在經濟繁榮時保持較高的資本充足率；當經濟脆弱時保持較低的資本充足率。而現實中，銀行傾向于采用正周期資本充足率，即在經濟繁榮或泡沫時期采用較低的資本充足率，經濟衰退和泡沫破裂時采用較高的資本充足率。穩健的準備金提取制度也是以反周期的方式運作，要求銀行在經濟環境好的時候，提取更大比例的貸款損失準備金，當經濟脆弱時，提取較少的準備金。當然，這里涉及到稅收問題，需要金融監管當局、商業銀行與稅收當局進行協調。限制銀行放貸速度的一個更直接的方法是對貸款與抵押物價值的比率進行規定，即提高按揭貸款的成數。
建議四：建立適合中國國情的個人信用評級制度，規范市場信息傳遞機制。國外研究表明，個人資信狀況是影響個人住房按揭貸款風險的重要因素。我國目前已經初步建立了個人征信系統，并且發揮了一定的作用。但是，由于全國的聯網程度和數據錄入等方面還存在一些問題，所以，建議借鑒國外經驗，建立具有中國特色的個人信用評級制度，為商業銀行個人住房按揭貸款風險管理提供信息化支持。
(二)建立和完善房地產金融體系
目前我國房地產金融存在著融資渠道單一、房地產企業對銀行貸款具有過高的依存度、房地產信貸風險過于集中等等問題。要有效防范貸款風險，必須借鑒國外有益經驗，建立多元化的房地產金融支持體系。
建議五：建立政策性房地產金融支持體系。一是建立住房抵押貸款的政策性擔保機構。借鑒國外經驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對商業銀行提供存款保險；另一方面對低收入家庭或特定群體的按揭貸款提供擔保，通過該機構使符合條件的購房者得到最高的住房貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構。該機構的業務包括兩方面：一是承擔類似于美國抵押銀行的角色，購買、持有、組合或轉讓金融機構的住宅抵押貸款，促進全國住宅金融市場的穩定運行；二是推動抵押貸款證券化創新，提高住宅金融運作效率和資產流動性，解決商業銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風險，間接促進居民住宅福利水平提高。
建議六：深入推進住房公積金制度改革。住房公積金制度是我國模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制，該制度目前運作逐漸出現效率低下的問題，突出表現為在中低收入家庭的住房供應明顯支持不足的同時，公積金卻有大量積存，沉淀資金達2000多億元人民幣。究其原因，包括覆蓋面低，公積金貸款程序復雜，管理機構腐敗等方面。由于公積金制度運用比較成功的都是小國經濟，對我國這樣一個經濟社會和人口結構復雜的大國來說，其效果值得深思。
建議七：提高房地產業直接融資比重。長期以來，我國房地產業直接融資比例不超過2％，尤其是通過債券市場和股票市場上進行融資更加困難。只有建立多層次的房地產融資體系，為不同類型房地產企業提供相適合的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴。建立多層次房地產融資體系，一是要大力鼓勵和幫助房地產企業通過股票市場融資，加強對房地產企業的引導和規范，使其滿足不同層次股票市場的上市要求；二是要完善企業債券市場，開啟債券融資的正常渠道，國家要出臺鼓勵發行公司債券的措施，吸引社會剩余資金投資房地產業，具體包括擴大債券發行主體、推行房地產債券利率市場化、健全房地產企業債券信用評級體等；三是借鑒國外經驗，積極拓展其他融資渠道，如房地產投資基金、房地產信托、房地產融資租賃、海外融資等等。
建議八：建立房地產金融的風險分擔與化解機制。對于房地產業發展，政府最擔心的就是房地產金融會出問題，連累整個國民經濟的健康發展和社會穩定。從各國經驗看，房地產權益由于具有特殊的穩定性和現金流特征，往往是金融衍生產品最關注的領域。通過改革創新，要使住宅金融產品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產品、信托證券、指數化證券等金融工具，使之有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續有效的風險分擔機制。
(三)完善銀行內部風險管理機制，有效防范房地產貸款風險
篇4
投資與銷售。2010年以來，海南房地產投資增速保持在30%左右，其中住宅是投資絕對主力。與全國市場2014年二季度商品房成交量下滑的態勢相似，海南2014年二季度商品房銷售面積同比增速下降至29.03%，但市場并未完全悲觀，“旅游+養老”模式依然有廣闊市場空間。從銷售情況來看，商業地產類銷售額同比增長最多，開發商正以價換量。未來一段時間房價上漲動力不足，樓市暫時陷入觀望期。照目前銷售速度，預計消化完庫存商品房需要2-3年時間。
主要問題。一是外向型需求受到沖擊。不僅投資性需求受到抑制，享受型的度假旅居性需求也受到較大影響。二是產品同質化較嚴重。2014年上半年房地產開發投資中，住宅類投資占82%、銷售面積占海南省95.47%，與《海南省國際旅游島建設規劃綱要》中積極發展酒店、度假村等經營性房地產思路有一定偏差。三是房屋空置率居高不下，海南二手房市場和租賃市場不發達，大量已售住房并未進入二手房市場和租賃市場。四是機構建設嚴重滯后，人才培養亟待加強。目前，全省尚無專門的房地產研究機構，對房地產開發的引導和監督乏力，影響房地產業高水準發展。在理論研究、行業規劃、規劃設計、開發建設、市場營銷、評估等方面的市場化人才十分缺乏，行業發展滯后。
（作者單位：農業銀行海南省分行）
王寬宇：房地產開發貸款風險防控措施
加強市場判斷，防范區域風險。加強對房地產市場的分析和研究力度，及時采集當地房地產市場供應、銷售、庫存等基礎數據，對于市場供過于求、庫存高企、價格波動較大、存在風險隱患的重點區域應審慎新發放貸款。
把好貸款投向，防止過度授信。認真厘清企業關聯控制關系，嚴格執行集團授信要求，根據企業實力和經營情況合理控制授信額度。堅持重點投向，落實名單制管理要求，確保客戶和項目底線不突破，名單外客戶一律不投放，存量信貸限期收回。
優選客戶項目，把握投向重點。一是要認真審查企業主市場口碑、經營風格和特點，確保其穩健可靠，還款意識強。二是要確保企業法人治理結構規范，不存在隨意擴張等問題，項目經營上不存在誤判形勢、捂盤惜售等行為。三是企業項目符合市場需求，適銷對路，利潤率高、抗風險能力強。
加強盡職調查，摸清企業底細。落實貸款“三查”要求，加強對開發企業貸前調查；重點關注是否涉及民間借貸、非法集資行為，是否存在信托、小額貸款等其他融資方式。加強報表真實性審查，對財務報表與真實經營情況進行綜合比對，不輕信報表數據。
落實貸款條件，防范操作風險。一是對項目準入和審批時的條件逐一對照，嚴格審查資本金到位情況。二是核查抵押物法律效力，及時辦理有關權證。三是嚴格評估抵押物價值，根據市場變化對土地等抵押物進行重新估值。四是對于民營房地產開發企業，可追加控股股東個人擔保和第三方擔保。
審查貸款用途，加強封閉管理。堅決貫徹落實外部監管規定，嚴格按照“三個辦法、一個指引”的要求，進一步加強貸款資金用途管理要求，確保貸款資金實際用于項目建設。嚴格執行封閉管理要求，加強銷售資金回籠和封閉力度。
開展客戶排查，增強風險識別能力。定期開展房地產企業的風險排查，客戶經理須對所轄客戶進行全面清理，核查項目建設進度和銷售情況，核實抵質押物和擔保情況。將風險排查和監測定期化，采取現場、非現場方式實時監測客戶情況。
堅持風險底線，提高處置能力。對已發生的風險事項，要堅持底線，以債權人身份依法爭取權利；講究策略，分步實施，第一時間排查企業資產負債情況，落實抵押擔保事項，采取保全措施；做好處置方案，科學論證化解措施，落實風險化解目標、要求、責任和進度。
（作者單位：建設銀行海南省分行）
付尤晴：從貸款質量和壓力測試看海南房地產信貸風險
房地產開發貸款保持較快增長勢頭。截至2014年6月末，海南房地產貸款同比增速比各項貸款高6.5個百分點，比全國增速高7.3個百分點，其中新增開發貸款占全部新增房地產貸款的比例將近7成。在市場前景不明朗的情況下，房地產開發貸款仍保持較快增長，反映出海南銀行信貸對房地產業的依賴度較高。2014年5月末，海南房地產業貸款已躍升為貸款余額最大的行業，多家商業銀行的房地產貸款增量占其上半年各項貸款增量的比例超過50%。
不良貸款出現輕微上升，貸款到期違約的風險比較突出。2014年6月末，海南銀行業房地產貸款不良余額、不良率出現輕微上升。由于市場銷售進度緩慢，導致開發商資金緊張，未能按時還本付息部分商品住宅項目的開發貸款出現不良，部分項目已經通過轉讓給資產管理公司等形式收回。
貸款壓力測試的主要情況。海南銀監局從2011年開始組織轄內主要銀行業金融機構以半年為頻度的房地產貸款壓力測試工作。測試范圍包括房地產貸款及相關上下游行業貸款；參加測試機構包括國開行、5家國有商業銀行、光大銀行、平安銀行和海南農信社，覆蓋了轄內95%的房地產貸款；測試結果是各機構自身測試結果的匯總，由于各機構采用測試方法不盡相同，存在高估或低估潛在風險的問題，但總體仍能反映轄內房地產貸款在壓力情景所設定極端情況下的風險變化趨勢；測試情景分輕度壓力、中度壓力和重度壓力三種情景，并假設壓力情景持續一年。2014年6月的壓力測試結果顯示，中、重度壓力情景下房地產不良貸款增加較多，輕度壓力情景對貸款質量影響較小。多數機構測試結果顯示，壓力情景對其房地產貸款質量影響較小，貸款風險五級分類下遷不明顯。
（作者單位：海南銀監局）
劉中森：海南房地產短期內去庫存壓力明顯，但未來發展前景依然看好
在中央持續宏觀調控下，我國房地產市場正逐步回歸理性，2014年上半年的調控核心是不動產登記制度，未來房地產宏觀調控將以分類調控為主，著力通過市場化方式建立長效調控機制。預計未來一段時間內，我國房地產市場還將維持量跌價滯趨勢，全行業的去庫存仍在持續，過去幾年土地出讓較多的三四線城市不排除出現供大于求的風險。
自2010年出臺國際旅游島政策以來，海南房地產市場經歷了從突變增長到平穩發展的理性回歸過程，經過這幾年政策調控和市場調整，市場銷售均價近年基本持平，銷售增速逐漸放緩，特別是2014年上半年出現大幅下滑，市場觀望情緒嚴重。生態環境獨特性和土地資源稀缺性是海南房地產發展的核心優勢，也是目前房價穩定甚至某些區域略有上漲的主要原因。海南房地產短期內去庫存壓力明顯，“以價換量”可能性增加。但隨著開發土地供應和投資增速放緩，新開工住宅面積下降，現有庫存壓力將逐步消化釋放，加之海南房地產市場以島外人群改善居住條件的剛性需求為主，海南房地產市場未來發展前景依然看好。
（作者單位：國家開發銀行海南省分行）
黃成明：海南房地產價格整體而言將長期盤整
海南房地產價格將隱性下跌。海南二手房價格平均在六、七千左右，新開樓盤在九千、一萬左右，對于省會城市而言，房價水平并不高，下行空間恐怕不大，但也不能簡單認為房價已見底。未來五年內，房地產行業面臨不利因素很多，加之海南房地產空置率很高，海南房價難以再現普漲格局。如果房價長期盤整，加之流動性較低，從投資角度來講，海南房地產價格將呈現隱形下跌的格局，房地產形成的泡沫隨時間推移被吸收，實現經濟軟著陸，這也是政府希望看到的結果。
救市政策提振作用有限。政府政策都是逆周期推出，房地產在未來十年中很難再獲得超出正常利潤水平的收益，救市政策只能暫時緩解樓市低迷局面，并不能改變其下行趨勢，就像當時出臺抑制房價政策，房價依然上漲一樣。如果房價形成下跌趨勢，救市政策也不能從根本影響房地產業，只有短期提振作用。
（作者單位：海南大學經管學院金融系）
符青濤：數據質量會影響商業銀行壓力測試結果
監管部門組織的壓力測試對商業銀行提高房地產貸款風險管理的前瞻性有一定的指導作用。但由于政府主管部門對房地產項目的管理有欠規范，商品房銷售后不按時進行網簽備案的情況普遍存在，銀行難以通過第三方渠道準確了解項目的實際可售面積，開展壓力測試時只能根據借款人提供的數據進行計算。開發商出于對自身利益的考慮，往往都會夸大可售面積，商業銀行據此得出的壓力測試結果難免會過于樂觀，一旦因為市場出現調整，導致觸發“重壓力情景”，房地產貸款的不良率將遠遠高于預期。因此，政府主管部門如能進一步規范對房地產開發項目的管理與監控，提高相關數據的真實性、及時性和可獲取性，幫助商業銀行提高風險管理能力，將會更好地促進地方經濟健康發展。
（作者單位：中國銀行海南省分行）
丁磊：房地產系統風險很大程度取決于政府調控力度
海南2014年二手房交易活躍，成交量放大、價格下降，主要由不動產登記、反腐、房地產稅幾個因素疊加引發原房東愿意降價出售造成的，不能據此信號判斷已到谷底。
海南房地產的系統風險很大程度取決于政府調控力度。國際旅游島建設至今，海南房價和物價上去了，島民幸福感指數并不高。目前房產庫存增加、酒店開房率不高，后續還在開工建設（不建不行，政府要收地），而規劃多變、滯后，市場沒有培育好。監管部門曾牽頭請求政府規范辦理在建工程抵押登記，雖然開展了，但各自為政、五花八門，抵押物價值認定也不規范，增大銀行風險。因此，政府規劃先行、培育市場、規范自身行為，提高進入門檻，有序、高價（稀缺資源，廉租房、廉價房除外）供應土地。現階段，該收的土地都要收回來，沒有報建的項目特別是達不到一定規模的項目，建議就不要再批建，通過政府協調或者以類似“換地權益書”方式補償、流通。
（作者單位：建設銀行海南省分行）
李成材：海南房地產市場進入低迷階段
受全國房地產行業市場的影響，海南房地產市場進入低迷階段，這已是共識。目前商業銀行房地產信貸政策基本上都處于整體壓縮狀態，個別銀行甚至將房地產信貸業務完全上收總行。從房產買賣方、中介、開發商等市場主體提供的信息看，市場銷量大幅下降，成交量極低，價格較前幾年大幅下降，這與一些公開的利好數據相差較大。
對于目前各地政府出臺的救市政策，以及首套房優惠政策，我個人不看好，理由有三：一是剛需雖存在，但2008年至今的房地產行業非常規上升，主要原因不是剛需，而是投資需求，現存的剛需不足以改變行業形勢；二是目前資金成本高企，商業銀行經營成本亦明顯上升，房貸業務已是微利，首套房貸利率再打七折，可能導致銀行虧本；三是過去觀點認為房貸業務能長期穩定，但若市場轉入明顯下行趨勢，房貸也會增加銀行不良壓力。目前房地產呈下行態勢，除了庫存大以外，與目前各行業產能過剩等因素也有緊密聯系，在整體形勢不好情況下，房地產不可能獨善其身。
（作者單位：光大銀行海口分行）
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一、正確識別個人住房貸款的風險點
住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成原因是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，住房信貸風險主要還表現在以下幾個方面：
（一）房地產市場供需變化引發的風險
近年來，房地產市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉折的時期，市場參與各方都在不斷地調整自身經營理念和操作方式，以因應市場變化。
(二)開發商引發的風險
1.開發商或銷售商惡意套現風險。在住房貸款中開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現。
2.開發商將購房款入賬后,由于經營不善,導致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發商所建樓房存在質量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。
4.開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證,無法取得房產證或開發商違法預售等原因,導致銀行風險等。
(三)借款人引發的風險
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。
2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議引發的風險。
3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業執照等帶來的風險。
4.由于不可預見的自然災害以及不可抗力的因素,導致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風險。
(四)銀行內控機制不健全引發的操作風險
銀行內部控制不嚴格,操作風險時有發生。具體表現在：一是貸前審查不嚴。經辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴；二是信息不暢通帶來的信貸風險。即在審批發放時,對貸款相關資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風險。三是信貸管理規定不健全,形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體的管理方法;制度執行不嚴,落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風險。四是貸后管理不到位引發風險。
(五)其他因素引發的風險
1.在按揭貸款協議履行期限內,由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。
2.抵押物引發的風險。抵押物管理不規范,辦理抵押物的相關職能部門協調配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效。
二、 控制個人住房貸款風險的主要措施
（一）關注市場動向，完善信貸政策
房地產市場是一個不斷變化的市場，而且區域市場的差別化很大。我分行相關部門應進一步加強市場調研，強化房地產市場監測，密切關注房地產市場運行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調控政策調整對市場、房地產企業、居民住房需求和預期等因素的影響，正確把握形勢，及時調整房地產信貸政策和經營策略，把好信貸準入關，前瞻性地管理房地產貸款風險。
1.進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系。首先,要根據政策層的要求,繼續執行嚴格的房地產政策，尤其要加強對房地產開發貸款的審核管理,盡力控制開發商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產開發項目。其次,要建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法律法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進住房市場經濟的健康發展。
2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產,掌握借款人個人負債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強內部管理,提高抗風險能力
1.完善各項內控制度,正確處理業務發展和風險防范的關系。建立內部個人住房信貸的風險管理體系。建立健全常規檢查與專項檢查相結合的檢查制度,及時糾正不合規的操作,強化內控的再檢查和監督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機制,以便明確職權和責任,防范信貸風險。
2.加強對房開客戶資金鏈和銷售情況的監控。進一步完善風險預警機制，建立個人住房貸款風險控制機制密切關注房地產企業資金鏈狀況和項目銷售情況，加強對房開貸款的動態監測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業經營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風險可控的前提下，應切實做好項目貸款的轉貸、展期工作，避免因轉貸不及時而產生新的不良貸款。
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一、平陰縣房地產市場現狀
2003年至2008年期間，我縣房地產市場蓬勃發展，房價一直居高不下，盡管縣政府對住宅市場的宏觀調控政策逐年調整，但房地產市場似乎陷入了“調控―觀望―反彈”的怪圈，節節攀高的房價促使更多的社會資源集中到房地產領域。商業銀行作為對市場反應靈敏的金融機構，將大量信貸資金投入了房地產貸款。但是，自2008年以來，房地產市場的波動受國內外經濟環境的影響，房地產價格的波動更加復雜。具體來說，2008年，全縣住宅平均售價的漲幅為7.5%，漲幅有所下降，但由于遭受金融危機，作為“支柱產業”的房地產行業再次承擔拉動經濟增長的作用，于是在2009年房價進入了“瘋長期”； 2010年，房價仍在上漲，但數據顯示漲幅有所縮小，直至2011年末，新建住宅價格指數環比下降，這一趨勢延續到了2012年第一季度。綜合我縣房地產市場價格波動趨勢，可見在國家房地產市場調控政策及行業結構調整的大趨勢下，房地產價格有小幅下行的趨勢，而在房地產市場“瘋長期”放貸的銀行貸款則面臨較大的信用風險。
二、平陰縣商業銀行信用風險防控
房地產行業在政府房地產調控政策及國內外經濟增速放緩的環境下，我縣房地產價格確有下降的趨勢，自2011年末開始，新建住房環比指數持續下降。房價下降從另一方面也說明我縣商業銀行面臨的信用風險也將有所增加，這對商業銀行風險防范有重要警示作用。
我縣房地產價格下降確實會增加商業銀行貸款的信用風險，此影響作用是綜合性的、聯動性的。我縣房地產價格與商業銀行的信用風險呈負相關關系，即房地產價格下降，商業銀行的信用風險就越大。
三、對我縣商業銀行信用風險管理的政策建議
構筑高效、全方位的信用風險管理系統對于商業銀行是必不可少的，也必將是長期的、不斷積累經驗的歷程，本文對我縣商業銀行信用風險防控提供一些政策建議。
（一）要加強銀行自身的管理
商業銀行能夠利用人民銀行信貸征信系統來了解企業和個人的信用信息，但也用注重積累自身銀行體系內對客戶信息的積累，對個人抵押貸款風險的評估要形成統一、規范、有效的標準，著力解決銀行在發放住房貸款時面臨的信息不對稱問題，特別需要注意的是，在房地產市場繁榮時，很容易低估信用風險，在房地產市場低迷時就容易產生大量的不良貸款。房地產信貸征信管理既需要整個金融業整體對全民征信系統的建立，也需要銀行自身的努力，從規范每一筆房貸款的房貸做起，提高放貸員素質，在源頭上降低銀行的信用風險。
（二）積極的進行金融創新、實行融資渠道多元化
房地產行業對我縣商業銀行的信用風險有顯著的影響，因此，我縣商業銀行應積極進行金融創新，通過多種渠道幫助房地產相關企業融資，可以將單一的銀行貸款融資轉化成房地產信托、住房資產證券化與銀行貸款相結合的方式，通過擴充信貸主體的融資渠道，擴大融資規模。多渠道融資一方面利于房地產開發商和購房者及時有效的融資以及房地產行業的健康發展。目前，我縣的房地產融資模式沒有形成有效的風險共擔的機制，商業銀行承擔著大部分的風險，由此整個金融行業產生了巨大的金融風險。
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一、當前商業銀行信貸風險管理中存在的突出問題
長期以來，國內商業銀行尚未有效建立以風險防范為核心的信貸文化和長效機制，致使存量不良貸款還沒有完全化解，新增風險又不斷出現。近年來，隨著國家宏觀調控政策、市場環境和企業經營的變化，商業銀行面臨的信貸風險呈現出新特點、新動向。歸納起來，主要存在以下方面的風險：
（一）關聯企業貸款黑洞風險。在實際的信貸過程中，一方面由于商業銀行對集團性關聯企業授信風險認識不足，對集團客戶多頭授信和過度授信，造成銀行授信超過集團客戶的承債能力；另一方面，一些集團性客戶在自身利益與銀行利益發生沖突時，利用其股權結構的特殊性，通過不正常的資產重組、關聯交易、產權變動等形式逃廢銀行債務，形成巨額資金黑洞。近幾年，銀廣夏、達爾曼、上海周正毅關聯企業等企業集團或家族關聯企業貸款問題相繼出現，銀行貸款損失慘重，充分暴露了商業銀行對這些集團客戶授信存在較大的風險。
（二）明星企業泡沫破裂風險。在現實發放貸款過程中存在一個怪圈：企業規模越大、資金越寬裕、貸款銀行越多，越是眾多銀行爭搶的對象，即使這些企業不能提供財務報表，很多商業銀行也會因為其他銀行的搶"貸"行為而打消這一疑慮，這使得銀行處于一種非理性的盲目跟進狀態，而忽略了對整體市場特性和風險的客觀判斷。比如，現在普遍存在的崇拜上市公司、明星企業現象，一些銀行往往就是憑借企業上市和名牌的光環，不惜降低授信門檻，動輒就給予上億元的授信，對企業在市場運行中存在的風險考慮較少。企業經營中的泡沫越吹越大，最終導致爆裂。近年來一批上市公司摘牌退市，諸多明星企業泡沫破裂、黯然倒閉，給銀行帶來了巨大損失，就是很好的例證。
（三）企業資金鏈斷裂風險。不少企業在追求規模的持續擴張和利潤增長的同時，忽視了其背后不斷擴大的資金缺口和債務規模，盡管技術、產品和服務在市場上依然有競爭力，但由于超負債經營，資金鏈條日趨緊張，財務基礎脆弱問題突出，一旦遇到波折，就會影響到現金流的平穩運行，導致資金鏈斷裂。如："德隆"、"托普"、"三九"等多家上市企業相繼出現資金鏈斷裂、正常經營難以為繼的困境，并爆發債務危機，銀行為此遭到嚴重的損失。
（四）產能過剩行業貸款沉淀風險。低水平重復建設和盲目投資的背后，是大量的銀行信貸投入。目前已出現產能過剩的行業，由于以往盈利能力較強，往往是商業銀行追逐的對象，商業銀行已經投入了大量信貸資金，造成信貸資金的過度集中與沉淀。而產能過剩行業作為當前國家宏觀調控的重點，相關行業的企業在結構調整中很可能出現嚴重的資金缺口，經營將面臨嚴峻的考驗，一些企業很可能因此破產。從"鐵本事件"看，該項目不僅違規，而且屬產能過剩行業，被查處后項目下馬，致使6家銀行43億元巨額貸款成為新的不良資產。分析表明，我國銀行業有10％左右的不良資產來自于國家主導的產業結構調整，信貸政策與產業政策脫節所帶來的后果由此可見一斑。
（五）房地產過熱轉嫁風險。近幾年，針對房地產等固定資產投資規模過大、增長速度過快等問題，中央及時采取一系列調控措施，嚴把土地、信貸“閘門”，房地產市場調控取得初步成效。但是，房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決，不少房地產項目開發中的巨大風險轉嫁給了商業銀行。而一些銀行由于沒有認真研究制定穩健的房地產信貸政策和發展戰略，也未能科學把握房地產貸款的成本和風險變化，出現了盲目跟進和過度授信現象，致使房地產貸款風險增大。據國家公布的統計數據顯示，2006年前7個月，全國房地產開發投資9411億元，同比增長24%。到6月末，全國商品房空置面積1.21億平方米，同比增長17.2%，房屋空置率仍居高不下。
二、商業銀行信貸風險管理問題產生的原因
（一）信貸營銷理念偏差，導致貸款“壘大戶”
審慎經營、風險控制優先始終是商業銀行信貸管理必須堅持的基本理念，但是我國商業銀行的信貸經營理念僵化，管理手段高度行政化，導致各商業銀行信貸政策導向和營銷理念趨同，穩健經營理念不能貫徹始終，表現在：各行在市場定位上貪大求全，對信貸客戶的選擇缺乏科學的標準。尤其是普遍缺乏深入細致的政策分析和具體量化的市場分析，不是根據自身的特點、經營管理水平和風險控制能力來選擇最適合自己的客戶，而是一味地追求規模大、排名前、實力強的客戶，各家商業銀行常常在少數目標客戶上"扎堆"。 從西安市信貸統計數據看，前20戶貸款在全市各項貸款中的占比呈現出逐年走高的態勢，2003年末為27.5％，2004年末為34％，2005年末為43.85％，說明各行的貸款投向高度集中。這種“壘大戶”現象在一定程度上助長了大客戶的盲目融資行為，增大了銀行的信貸風險，同時也使一大批市場前景好、未來盈利能力強的中小企業的貸款需求難以得到滿足。
（二）風險識別和管理技術手段落后，導致防控風險滯后
與國外先進的商業銀行相比，國內商業銀行的風險識別和管理技術手段落后，致使不能及時有效地識別和防控企業存在的早期預警風險。主要表現在：一是判斷客戶貸款風險的手段比較單一，通常僅依賴于客戶提供的會計報表、賬戶信息和授信信息等因素，而由于多種原因，有些企業通常會向銀行提供虛假的會計報表誤導銀行，導致銀行無法掌握客戶真實的經營及財務狀況，貸款從受理審查之日就處在高風險之中。二是缺乏現金流量的分析和預測，難以反映企業未來的真實償債能力。因而在具體貸款操作中普遍存在重抵押擔保，不重第一還款來源傾向。三是缺乏行業研究和信貸組合管理。對如何科學搭配、合理運用信貸資產，將資產風險降到最低缺乏全盤考慮，造成了近幾年基層商業銀行不能識別“大戶”風險，新增貸款大量涌入交通、能源、教育、房地產等行業和少數貸款大戶。從長遠看，貸款投向的高度集中，一旦發生貸款損失，對貸款行甚至整個銀行業都將產生難以預計的系統性風險。
（三）盲目迷信企業集團，"羊群效應"導致銀行非理性盲目跟進
一是對集團性客戶的認識存在誤區。對集團性客戶的經營風險、投資風險以及關聯交易風險認識不足，盲目迷信企業集團，把集團性客戶簡單等同于優良客戶。二是放款把關不嚴，非理性盲目跟進。受“羊群效應”影響，商業銀行為爭搶大集團客戶，紛紛爭相向集團客戶多頭授信、過度授信、放寬貸款條件，從而導致一些集團性客戶身價倍增，助長了部分集團性客戶惡意逃避銀行監督。而銀行則為保住客戶資源，過分遷就，有的甚至先做出授信決定，后補辦評估論證資料。對企業資信真實情況和信貸資金運行狀況不甚了解，致使信貸監督處于真空。另外，集團性客戶多頭開戶現象普遍，客觀上為企業集團轉移資金用途、逃廢銀行債務提供了便利條件。
（四）對國家經濟、行業及產業政策研究欠缺，導致政策和合規風險加大
在我國經濟快速發展，經濟熱點切換快，產業結構變動劇烈的新形勢下，近幾年商業銀行之所以向鋼鐵、電解鋁、水泥等產能過剩行業和房地產企業投放過多貸款，一個重要原因是缺乏對國家宏觀調控政策和國家行業及產業政策深入研究，再加上我國條塊分割現象嚴重等現實國情，部分銀行信貸資金未能遵從產業政策的有效引導，盲目跟風嚴重，造成信貸資金的過度集中與投入，加劇這些行業的產能過剩和產業結構進一步失衡。結果使得國民經濟中快速增長的行業往往沒有成為銀行利潤的增長點，反而成為新增不良貸款的集中領域，直接構成金融風險隱患，進而威脅到國家的經濟安全。
三、完善商業銀行信貸風險管理的對策
（一）培育健康的信貸文化。健康的信貸文化，對銀行的信貸質量具有決定性的作用。當前要通過確立先進的風險管理理念，強化信貸從業人員的責任約束，逐步建立以風險防范為核心的信貸文化和長效機制。一是要通過廣泛的信貸風險教育，培養信貸人員的責任意識和對信貸風險的敏感性，將風險意識貫穿于所有信貸人員的自覺行動中去。二是要建立健全風險控制制度和獎懲制度，強化責任約束，促使信貸人員自覺遵守制度，認真履行職責，形成防范風險的第一道防線。三是要樹立良好的經營理念，改變重抵押擔保，不重第一還款來源傾向。在具體貸款操作中，要高度重視企業主營業務及其發展前景。不僅在判斷選擇貸款客戶時，要看企業的主營業務收入，而且在貸后監測企業經營情況變化時，也要關注這一指標。同時也要關注企業現金流量。在貸前、貸中、貸后都要十分關注企業的現金流量，將其作為貸款管理的一個重要指標，并能熟練地測算、分析和運用，避免傳統的信貸管理往往過分注重第二還款來源，忽視企業的現金流量，導致對客戶的評價判斷發生偏差。
（二）加強對國家宏觀經濟政策和行業政策的研究，密切關注產業政策走勢。當前要密切關注壓縮過剩產能的動向，及時調整信貸結構，防范信貸風險。一是要及時了解、準確解讀國家經濟金融調整政策。密切關注國家產業政策的變化，加強行業及其信貸投放的跟蹤分析，強化行業信貸授信的總量控制。二是有效運用分析工具，加強風險監測。為確保銀行有足夠的前瞻性，將“壓力測試”引入風險管理，尤其要將政策環境變化納入測試范圍，未雨綢繆，制定應對危機的策略。三是要高度重視對產能過剩行業已授信客戶授后管理，及時跟蹤了解政策、市場和企業經營的變化，有效識別和衡量信用風險，研究制定積極的防范化解方案，盡早采取相關措施，規避過剩產能調整帶來的風險隱患。
（三）建立快速的風險識別預警機制。一是加快風險管理的信息化建設。借鑒國際先進商業銀行風險管理信息系統的經驗，結合轄內市場環境，利用現有客戶資源和歷史數據，構建風險管理信息系統，涵蓋風險監測、風險分析和不良資產處置等風險管理環節，構建全過程風險管理網絡體系，為風險管理提供技術支撐。二是在風險管理信息系統的基礎上，研究、開發易于量化、可操作的風險控制與管理方法，探索建立、使用信用風險計量模型，在規范風險管理和操作流程的基礎上完成風險管理信息系統與風險計量系統的集成，真正發揮風險監測的預警功能，全面提升銀行業的風險管理能力。三是針對目前市場信用環境差、企業存在較多貸款欺詐行為問題，開發具有反欺詐功能的風險監測系統，通過量化和建模的方法，甄別虛假的財務數據，保證數據的真實性，前移風險管理關口。
（四）規范貸款行為，避免盲目跟風。一是轉變營銷理念，堅持貸款準則，不要被大集團、大企業和所謂的名牌企業光環所迷惑，避免盲目跟風。要徹底摒棄“大則優”的錯誤思想。“大則優”、“大則無憂”不是一成不變，有的情況下，越是大客戶風險越大，大客戶的大額授信甚至可能引發銀行流動性風險、集中性風險、系統風險。二是要加強信貸組合管理，針對不同客戶的需求，實行多元化的信貸策略。在信貸客戶的選擇上，要按照央行出臺的中小企業貸款指導意見，在嚴格對大企業和集團客戶授信管理的同時，進一步加大對有市場、有效益、有信用的中小企業的信貸支持力度，促進信貸結構的調整和優化，防止貸款集中性風險的蔓延。
（五）加強集團性關聯企業風險控制。要按照銀監會《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》要求，構建與集團客戶授信業務風險管理特點相適應的信貸管理機制，確保對集團客戶信息進行追蹤、收集、授信額度控制、授信管理和風險監測預警的有效性。當前要針對集團性關聯企業風險形成的機制，切實做好風險防控工作。一是要重點加強對集團客戶內部架構、資金運作模式、內部關聯交易、關聯企業互保、對外投資擴張、主營業務前景等方面的深入調查和分析，采取針對性風險防控措施，避免因多頭授信、過度授信而引發集中性授信風險。二是要強化授后管理，尤其要強化對產能過剩行業集團客戶、關聯客戶授信監控和管理，落實各項授信條件，跟蹤貸款資金流向，動態反映客戶授后實際經營情況和抵質押等擔保代償能力變動情況，必要時果斷采取有效措施，調整授信方案，確保信貸資產安全。
篇8
一、當前信用風險的新特點
（一）系統性
宏觀經濟正處于“三期疊加”階段，加之世界經濟還處于深度調整中，這種經濟運行中的周期性、結構性和政策性因素交互作用，消費不足、投資周期、貨幣因素等將對企業的經營風險、投資風險和籌資風險造成區域性、系統性的沖擊，進而導致商業銀行將面臨區域性、系統性的信用風險。
（二）突發性
隨經濟增速放緩，以及經歷行業結構調整和產業轉型升級陣痛，企業經營運行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機的爆發，企業高管涉案、跑路失蹤，企業“猝死”增多，信用風險突發性增強。在2014年爆發的一系列違約事件中，不乏一些大型集團企業，這些“光環”企業突發風險讓商業銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現在信貸風險的傳染。部分領域、行業、客戶的信用風險通過契約連、擔保鏈、貿易鏈和產業鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環節出現問題，就會產生一系列的連鎖反應。另一方面體現在非信貸風險的傳染。民間借貸、互聯網金融、表外業務等非信貸業務風險，有向信貸風險傳染之勢。
二、當前信用風險的新趨勢
（一）行業角度
1. 制造業貸款風險需引起關注，尤其是產能過剩和高污染行業。根據對上市銀行2013年年報的統計，不良貸款余額共計3490.67億元，其中制造業1341.42億元、占比達38.4%，行業風險顯現。一是經濟下行、產業調整和產業鏈風險傳導，致制造業整體疲軟。如煤炭行業步入需求不足、價格持續下跌的長周期，風險沿產業鏈由煤炭采選業蔓延到煤化工、煉鐵等領域；鋼貿行業風險也沿產業鏈蔓延到金屬制品領域。二是制造業貸款風險主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴重產能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領域。
2. 商貿類貸款風險需引起關注，尤其是大宗商品交易領域。根據對上市銀行2013年年報的統計，批發零售業不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業風險。一是鋼貿、銅貿類客戶互保、聯保普遍，易造成單一客戶風險通過擔保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿案件約3700件，同比增長5.5倍，標的金額達230億元，占金融商事糾紛案件標的總金額的51.4%。二是商貿類貸款風險向信用卡領域轉移。不少鋼貿商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現困難時，通過信用卡套現，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產貸款的情況下，部分企業利用商貿企業尤其是建筑、建材類貿易企業作為融資平臺，為其提供擔保，通過小企業簡式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產領域，規避銀行信貸政策和貸款準入門檻。
3. 房地產業貸款風險需引起關注，尤其是房價虛高地區。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監會已多次警示房地產貸款風險，其潛在風險不容忽視。隨著宏觀經濟下行和調控措施的作用，房地產市場由“過熱”轉而“冷卻”，新建商品住宅環比價格下跌城市逐月增加，導致開發商資產縮水、資金回籠難度增大。同時，需要注意的是，房地產貸款風險不僅局限于房地產開發貸款，還應關注占貸款總量14%的個人住房貸款，尤其是部分地區房價高峰時期發放的高檔房、大戶型個人住房貸款；以房地產抵押擔保的其他貸款，由于房地產價格下跌、交易量減少導致貸款第二還款來源的保障度降低。
（二）區域角度
在前期經濟刺激政策下信貸投放過大，以及經濟較為活躍、發達的區域，貸款風險更需引起關注。2008年國務院出臺的4萬億經濟刺激計劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規模大量投放的“后遺癥”已開始顯現。一方面在經濟運行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產能過剩和經濟失衡，信貸資金也并未全部用于實體經濟、技術升級等。尤其是一些民營經濟較為活躍的區域，在經濟下行周期受到的沖擊將更大。根據對上市銀行2013年年報的統計，不良貸款余額共計3360.06億元，包括長三角、珠三角、環渤海等在內的東部沿海地區占比達63.18%，顯著高于中部和西部地區占比25.99%，信用風險更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準入門檻、疏于風險管理的問題，進一步加大了現階段信用風險防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營集團客戶貸款風險需引起關注。部分大型民營集團客戶通過化整為零、過度用信，在經濟上行階段偏離主營業務、過度擴張規模，經濟進入下行周期后，更易出現資金鏈斷裂風險。同時，較國有企業而言，民營企業治理架構不完善，經營和財務管理欠規范；經營發展與其高管人員的個人素質、經營理念和人格魅力直接相關；信息披露相對不完整，銀行難以掌握全面、真實的經營情況，民營企業貸款風險相對較大。
2. 中小企業貸款風險需引起關注。一方面，中小企業自身抗風險能力較弱，受經濟波動影響更為明顯。同時，區域風險、行業風險、產品風險都更易在其身上產生疊加效應，進一步造成信用風險擴大。另一方面，信貸市場上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業資金鏈斷裂的因素。據浙江省經信委統計，2014年上半年小企業利息凈支出增長45.5%，超規模以上企業11.1個百分點；56%的中小企業認為貸款困難程度超過去年；80%的小企業依靠民間借貸維持經營，年息最高達180%。
3. 涉案涉訴企業貸款風險需引起關注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導致貸款形成不良的情況。企業或高管涉案涉訴，目前已成為新發生法人不良貸款的主要風險問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達20余戶企業高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔保圈客戶貸款風險需引起關注。2014年7月末，銀監會下發《關于加強企業擔保圈貸款風險防范和化解工作的通知》，明確風險防范的相關要求。擔保圈使原本不相連的公司變得息息相關，且往往涉及銀行眾多、債權債務關系復雜，單體客戶的風險將被放大并蔓延至整個擔保圈，導致風險的集群式爆發。如河南長葛某擔保圈涉及近百家企業、20家金融機構，圈內擔保金額逾20億元。目前，多個關鍵擔保節點企業已形成不良，風險不斷蔓延擴散。
（四）產品角度
1. 通過貿易融資業務套利風險需引起關注。套利空間的存在、操作的便利性以及國內融資環境的惡化催生部分企業通過貿易融資套利，其背后積聚的資金鏈風險爆發的可能增大。一是通過虛假貿易背景套利，且資金多流入高風險領域。部分企業通過與境外關聯公司虛構貿易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產開發、民間借貸等高風險、高收益領域。二是倉單重復質押，操作風險引發信用風險。進口商與倉儲企業合謀，采取修改倉單編號、日期，同一貨物輾轉多家倉庫等手段，重復開具倉單，而銀行未對貨物進行實地調查，導致貸款失去貨權，喪失擔保保障。
2. 通過信用卡套現風險需引起關注。近年來，部分信用卡客戶滾動套現風險不斷擴大，成為信用風險凸顯的又一產品領域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實施滾動套現，一方面，持卡人通過滾動套現長期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯手，協助持卡人代墊資金還款再套現，并視墊資時間長短收取手續費。二是銀行內部放松管理，員工參與套現，加劇了信用卡套現風險。一方面，部分商業銀行在信用卡業務辦理和管理過程中，存在準入審核不嚴、未執行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現管理不到位等問題；另一方面，銀行內部員工協助、參與套現，甚至套現用于資本市場投資或通過出借資金牟利，加劇了套現行為。
三、當前信用風險的新對策
商業銀行應結合新形勢下信用風險的新特點和新趨勢，從以下四個方面入手，提高風險應對措施的針對性和有效性。
（一）樹立穩健經營理念，夯實風險管理基礎
部分信用風險的發生，與銀行在經營管理中重發展輕風控、重眼前輕長遠、重形式輕規范，甚至為完成指標任務不惜違規違紀有關。商業銀行應樹立科學的發展觀和業績觀，正確認識發展效率和風險防范的辯證關系，杜絕以違規換業務增長、以風險換短期利益。提高全面風險管理和整體合規意識，夯實業務發展基礎，實現可持續健康發展。
（二）把握宏觀經濟形勢，動態調整信貸策略
1. 前瞻預判，調整行業信貸結構。商業銀行要主動適應經濟轉型和結構調整的新形勢，通過前瞻分析和預判，把握信貸結構調整的方向和重點，將先進制造業、戰略性新興產業、現代服務業等作為支持的重點，如高端裝備制造、旅游、文化產業、生態環保等。
2. 綜合分析，實施差異化區域政策。主動對接當前的區域發展政策，結合信用風險現狀，采取差異化的區域信貸政策。防范信用風險從東部沿海地區向中西部地區蔓延，以及前期信貸投放過大區域信用風險的集中爆發。同時，圍繞國家重點區域規劃，積極支持京津冀、長江經濟帶、“一帶一路”的重大項目和自貿區離岸業務、金融市場等業務。
（三）提高風險識別能力，強化重點領域治理
1. 提高識別能力，摸清風險底數。要改進調查、審查的技術和方法，提高風險識別的主動性和技術能力，重點圍繞客戶生產經營、擔保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時識別風險信號。同時，加大風險排查力度，摸清客戶經營、財務、對外投資和擔保的全貌，真正做到“早發現、早反映、早處置”。
2. 做好應對預案，科學治理風險。要在準確識別風險領域、風險程度和風險效應的基礎上，針對重點風險行業、區域、客戶和產品領域，提前制定應對預案，做到信用風險的提前防控、及時發現和快速響應。同時，要講究治理措施的科學性、漸進性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業資金鏈斷裂。
（四）切斷風險傳遞鏈條，化解風險疊加隱患
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1.金融企業的經營風險
（1）流動性風險
流動性風險是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產以致不能清償到期債務而滿足客戶提現要求的風險。一方面，房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，從而產生了流動性風險。另一方面，抵押資產多為不動產，不易變現，這就造成了銀行信貸資金的不穩定，而且房地產企業的經營具有不確定性，若某房地產企業的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發大規模的資金抽離或導致其他金融機構和企業為預防該銀行可能出現違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發銀行嚴重的流動性危機，甚至導致銀行破產。因此，在一般情況下一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現流動性危機。
（2）操作風險
操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關制度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發放貸款時，銀行把房地產貸款當作一種“優良資產”大力發展，在辦理業務時容易產生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規范，貸后辦理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結騙取銀行貸款，在房地產貸款發放過程中違規操作等問題，因此也會導致貸款風險產生。
（3）市場風險
市場風險是指由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構并給銀行等金融機構造成損失的風險。在我國，由于經濟轉型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標志的利率市場化進程已經推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產市場的發展隨著利率的不斷調節而發生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調而有所加重，對經濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發違約風險。
2.個人住房消費信貸的違約風險
完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統還不完善，不能夠完全通過該系統反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調查監控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。
3.宏觀調控引發的政策性風險
首先就全國而言， 國家有關部門在不同的時期根據國民經濟發展情況會制訂和出臺一些具體政策和規定，而這些政策和規定會通過影響房地產業的發展來影響房地產金融業務的發展。房地產業的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產業的融資不容易實現供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產融資被收緊，房地產業通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血，加重了房地產企業的融資壓力。
二、房地產金融風險防范措施分析
1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化
（1）繼續推動房地產企業直接融資
隨著市場體系的日益完善，股份制房地產企業通過發行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結構完善且經營業績好的企業發行公司債券融資。
（2）大力發展房地產投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產信托的角度出，REITs則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。與財產形式的房地產信托相比，出于拓展房地產融資渠道、特別是尋求房地產開發資金來源的需要，資金形式的房地產信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產，有效降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關注企業的規范化運作，對房地產企業的運行起到外部監督的作用。
（3）積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創新領域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產抵押貸款證券化（MBS）的辦法進行風險轉移，將商業銀行長期貸款轉換成流動性高的證券資產，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構的系統風險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業銀行、證券公司、政府性質的特設機構（SPV）、政府性質的信用擔保機構等通力合作，而且需要相關證券發行和保護投資者利益的法律法規的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據房地產信貸資產的現金流量、年限、違約率、提前償還率等指標，將各類指標相近的房地產信貸資產打包出售給商業銀行內部成立的一個專門收儲房地產信貸資產的機構，并由其進行后續處理。
2.銀行應加強管理，提高風險防范能力
（1）提高分析預測能力
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――證券日報
中煤協：煤炭行業面臨四大風險
近日，中國煤炭工業協會會長王顯政透露說，全國煤炭年產量由2005年的23.5億噸增加到2010年的32.4億噸，每年以1.8億噸的幅度激增，今年上半年全國煤產量達到17.7億噸，同比增長12.7％。
不過，王顯政提醒說，當前煤炭工業還面臨著問題比較突出的四大風險與挑戰：煤炭資源的保障能力減弱，供應難度加大；從煤炭生產布局來看，煤炭資源越來越向晉陜蒙3個地區集中；生產環境的約束加大；轉變發展方式的任務依然艱巨。
――中國經濟信息網
統計局：經濟增速快速回落風險較小
國家統計局副局長謝鴻光日前撰文指出，經濟增速在一定范圍波動是正常現象，目前我國經濟增長的動力仍然強勁，預計經濟增速快速回落的風險比較小。
“經濟增速在一定范圍波動是正常的經濟現象。”謝鴻光表示，盡管經濟增速有所回落，但總體上看，國民經濟繼續運行在平穩較快增長區間，增長動力逐步從政策刺激向自主增長有序轉變，運行態勢總體良好。 他認為，部分經濟指標增速適度回落，是主動調控和部分刺激政策退出的結果。房地產市場的調控力度進一步加大，各項調控措施的實施對工業和消費等走勢產生了一定影響。部分應對危機的刺激政策逐步退出，使得汽車等相關產品的生產和銷售增速大幅回落。
―― 上海證券報
銀監會：下半年做好融資平臺和房地產貸款等風險防控
中國銀監會主席劉明康近日表示，下半年要深入推進平臺貸款風險防控。對“新拆遷條例”帶來的土地抵押落實難、工程建設成本增加和周期延長等問題，要積極通過財政預算或市場化的合法合規方式解決。完善原有平臺續建項目的規范工作，禁止用信貸資金支持不符合要求的新平臺和新項目；對于到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊。
他還強調，要緊抓房地產貸款風險。嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理；要求銀行業金融機構一定以在建工程為抵押，并及時調整抵押物估值；加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。繼續對商業地產和二、三線城市房地產風險保持關注和警覺。對中央明令禁止以及明文要求暫停并進行檢查的項目，不得繼續投入信貸資金；不得貸款和還款期限超長，中長期貸款合同不得采用固定利率。
――中國經濟信息網
工信部：下半年進一步推進企業兼并重組
工業和信息化部黨組書記、部長苗圩近日提出，下半年要抓好淘汰落后產能、節能減排和企業兼并重組的工作，進一步完善促進企業兼并重組的政策體系，爭取到今年年底基本完成《國務院關于促進企業兼并重組的意見》確定的各項任務。
苗圩表示，進一步落實淘汰落后產能的各項政策措施，加強督促檢查和指導；繼續加強工業節能減排工作，抓緊完善出臺工業固定資產投資項目節能評估和審查辦法等政策法規；堅決抑制電解鋁、平板玻璃、煤制甲醇等行業產能過剩，嚴格控制高耗能、高污染以及產能過剩行業的過快發展。
――中證網
祝寶良：目前是“調結構”最佳時機
“今年我國GDP增速應該在9％以上，就業壓力不大，下半年物價漲幅可能會回落一些。”國家信息中心經濟預測部副主任祝寶良日前接受采訪時表示，從宏觀經濟環境上看，當前是一個很好地推進經濟結構調整的機會。
具體而言，“調結構”可以分為7個領域，即需求結構、產業結構、要素投入結構、城鄉結構、區域結構、收入分配結構以及企業結構。這些結構之間是相互聯系的，目前最關鍵的是需求結構的調整，把過快的投資增速壓下來，同時把消費需求拉上去，不過多地依靠外需。
祝寶良強調，下半年應當在加快“三農”發展、資源產品價格改革以及收入分配調整等方面繼續發力。
――中國證券報
夏斌：緊貨幣 松財政
央行貨幣政策委員會委員、國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文指出，今后一個時期，適度偏緊或者穩健的貨幣政策，既有利于周期性矛盾的解決，也有利于經濟結構的調整。同時，財政政策應該采取更加“積極” 的態度，并且加快財政自身支出結構的改革。
夏斌表示，觀察經濟是否“硬著陸”，關鍵看當采取宏觀緊縮政策后經濟增速放緩是否直接影響社會穩定，以及是否直接影響了整個金融體系的穩定。只要整個金融體系是基本穩定的（個別小金融機構經營困難是自然的市場現象）、社會是基本穩定的，就不必擔心“硬著陸”。
――中國證券報
巴曙松：政策難以放松 傾向價格工具
“從宏觀層面來看總體流動性仍然充足，主要是結構性問題，微觀上沒有進入實體經濟渠道，局部出現流動性偏緊，因此政策短期內不會像市場預期的那樣放松。” 國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前表示，從近期情況看，經濟政策不會很快放松。因為在決策的慣性中，物價所占的權重一直相當大，按以前的決策慣性要CPI穩定回落3、4個月后才會認為宏觀調控在物價方面取得確定性的成效。
對于未來的調控方式，巴曙松判斷，貨幣政策傾向于動用價格工具。他表示，現在貨幣政策的回旋余地減少，實際上收緊資金后市場利率已經上升，加息往往只能算是追認的問題。現在看來，下一步要進行結構調整，在政策工具偏好上不得不平衡動用價格工具和數量工具。
――經濟參考報
光：通脹形勢不樂觀全年CPI或破5
篇11
一、我國商業銀行房地產信貸的現狀
近幾年在居住方面,國內城鄉人均住房面積以每年4%以上的速度增長,帶動建材、裝飾市場以每年20%的速度增長。國家統計局數據顯示,2008年1-5月份,全國完成房地產開發投資9519億元,同比增長31.9%,高于去年的同期增長4個百分點。在從緊貨幣政策下,房地產開發及房地產市場資金的流入仍保持快速增長,房地產業的繁榮為我國房地產信貸業務提供廣闊的發展空間。
(一)房地產信貸業務爆發性增長
房地產業對關聯產業具有很強的帶動效應,對短期經濟增長指標也有明顯的促動作用,因此,我國近年一直將房地產業培育為支柱產業。在這樣的產業政策主導下,房地產投資增幅很快,大量資金涌向房地產行業。房地產開發投資的快速增長直接導致了商業銀行房地產貸款的飛速增長。根據中國人民銀行的統計數據,2002年末房地產開發貸款余額為6616億元,個人住房貸款余額為8253億元,而到2007年末分別達到了1.8萬億元和3萬億元,年均增速分別為22.2%和29.4%。
(二)房地產信貸業務危機重重
隨著房價不斷的上漲,泡沫危機也日益籠罩,商業銀行在這個背景下隱藏著巨大的房貸風險。自2002年以來,我國房地產信貸業務得到了快速發展,社會各界看好其未來的發展,使得它成為各大商業銀行爭相瓜分的“蛋糕”。國內的不少銀行,甚至不惜突破規則限制,讓那些沒有資質的貸款者進入市場,以奪取信貸市場的一席之地。也由于我國銀行對住房按揭貸款缺乏風險防范意識,不僅使得國內個人住房按揭貸款潛在風險巨大,也使得按揭貸款證券化產品在我國處于停滯階段。正因為國內銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優質資產”,最近幾年由于國內股市價格暴漲,證券市場賺錢效應,誘使國內不少人通過假的住房按揭貸款讓大量的銀行資金進入證券市場,這給國內證券市場的發展和國內房地產市場、金融體系造成了多重的風險和隱患。
二、我國商業銀行房地產信貸的主要風險
第一,金融政策影響房地產市場。房地產業對金融政策的敏感程度遠遠高于其他行業,每次金融政策(尤其是貨幣政策)調整所帶來的資金面的變動都可以成為房地產行業的風向標,進而給一些地區、行業、企業帶來突發性的風險。與此同時,央行多次調整利率,導致購房者的還貸壓力日益加大,使得部分購房者購房心態發生變化,產生觀望心理,個人住房貸款需求出現一定程度的減少,直接影響了樓盤的銷售,進而在一定程度上導致房地產企業出現資金鏈緊張,一旦房價趨勢逆轉銀行住房開發貸款將很有可能遭受損失。多年來,國家的宏觀調控保持了較濃厚的行政色彩,調控大多基于對己經發生的經濟行為、金融行為,甚至信貸行為的判斷做出的,存在滯后性,預測性不強,無法從信貸資金的安全性、效益性、流動性方面改變商業銀行的信貸行為效率。
第二,房地產企業融資渠道單一。房地產作為資金密集型行業,對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產投資資金來源中,企業的自籌資金一直維持在25%-33%左右,房地產開發貸款約占18%-23%,絕大部分房地產開發商都是盡可能地利用銀行資金實現戰略擴張。在商品房預售中約有70%的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房,按揭貸款以首付20%-30%計算,其他資金來源中約有49%-56%的資金來源于商業銀行的消費信貸。房地產企業融資渠道的單一,導致房地產信貸風險過度集中在房地產市場資金鏈中,商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產市場各參與主體的主要資金提供者,要承受伴隨著各個環節的市場風險。
第三,投資性買房誘發價格泡沫導致房地產信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產投資行為和投機行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為實現保值增值,轉向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費,本質上是住房價值循環中多余的環節,但由于炒作,投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。在房地產信貸中,抵押品清算價值的大小取決于房地產土地性質、土地用途、其他房地產開發商的投資能力和開發水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費能力等。如果抵押品價格嚴重超出市場預期,抵押品處置會變得十分困難,抵押品減少銀行房地產信貸風險的作用將會被削弱,借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風險十分有效的信號。
第四,銀行內部風險防控意識不足,操作不規范。我國的銀行業過去長期處于計劃經濟體制中,其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業銀行出于對經營利潤的追求,往往重視對房地產信貸業務的市場拓展,而對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠。在實際業務中,銀行內部人員的違規操作也常常會導致房地產信貸風險出現的機率上升。究其原因,一是由于各級業務審查、審批人員主觀上不夠重視,疏于防范和管理,貸前審查流于形式,對明顯存在疑點的資料不深入調查核實,隨意簡化手續;二是由于業務不精、技能不熱,無法準確判斷和把握借款人的信用狀況和風險狀況,沒有科學、完整的風險度量指標體系,審查過程成了擺設和走過場;三是貸后管理出現嚴重漏洞,放款后就對借款人不管不問,給房地產企業隨意挪用資金提供了條件;四是迫于任務指標、績效考核的壓力,部分商業銀行放松審查標準,僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求,對其實際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調查。這樣馬虎的審查過程放出的貸款,常常隱藏著巨大的信貸危機。
三、對我國商業銀行房地產信貸風險管理的建議
(一)把握國家宏觀調控的方向,保持敏銳的金融嗅覺
宏觀經濟走勢,對產業關聯度大的行業影響力十分明顯,尤其是關系到民居民生的房地產業。房地產在自由競爭市場條件下運行時,就必然會經歷產業周期的波動,隨之引起房地產信貸周期性波動。銀行要高度關注和貫徹落實國家房地產宏觀調控政策,關注國家宏觀經濟走勢,關注國家經濟、金融政策的變化,如住房開發、居民購房、貸款利率等政策,適時調整內部的房地產信貸政策,使之與國家經濟發展速度和房地產業的波動相吻合。在控制風險的前提下穩步拓展房地產信貸業務、進一步加強項目的調研和篩選工作,理性適度拓展房地產信貸市場,合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向,努力轉變經營觀念,優先滿足區位優勢明顯,產品結構合理,得到國家政策扶持的地區的房地產開發項目,要從源頭努力防范行業風險。
(二)拓寬房地產企業融資渠道,創新房地產金融產品
長期以來,中國房地產企業融資的主要來源嚴重依賴于商業銀行信貸資金,這不僅使房地產企業的融資方式和融資渠道越來越狹窄,同時也日益加大了商業銀行信貸資金和信貸投放的風險。因此,在我國金融體制加人改革力度的今天,有必要為拓展房地產企業融資途徑創造條件,開拓房地產與金融共贏的局面。2008年房地產企業協會指出,應當支持房地產開發企業通過股權合作、上市等渠道籌集開發資金。對積極開發中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業、對推動省地節能環保型住宅的企業,給予融資的支持。通過大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產信托等融資工具,將流入房地產投資性消費的資金和保險基金、養老基金引導到住房融資市場,吸引社會資金進入住房開發和住房保障領域,以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。
(三)緩解房地產企業與商業銀行之間的信息不對稱
信息不對稱是導致商業銀行房地產信貸產生風險的原因之一,要解決兩者之間的信息不對稱主要是要強化銀行對開發商的披露信息、約束和激勵機制。銀行應采取一定的措施使開發商經過成本收益分析后放棄機會主義行為,對銀行傳遞真實的信號和自覺信守信譽行為的同時要完善房地產貸款的抵押擔保制度,以通過第三人或其自有財產顯示開發商的真實信息有效的貸款擔保制度是保證增強開發商真實信息顯示的可靠措施,這樣就可以縮小與開發商之間的信息不對稱程度。
(四)健全和完善銀行內部風險防控體系
加強貸款管理、嚴格貸前審查,杜絕違規操作、明確各部門職責,對各工作崗位從事的業務活動進行風險控制和制度管理,建立協同配合、監督制衡的工作機制。一是對開發商進行現場調查和跟蹤聯系如果借款人出現的經濟惡化情況,要第一時間發現并及時采取補救措施,可視情況嚴重程度要求開發商追加擔保措施或提前償還貸款,切實保障銀行債權安全;二是明確貸前信用審核的嚴肅性,認真分析客戶的征信信息和償還能力,避免出現虛假按揭現象,嚴防信貸風險;三是落實貸后管理,放款后客戶經理要實時監控工程進度及樓盤銷售進度,保證銷售同籠款按照要求對應轉入專戶,嚴防房地產企業違規挪作他用;四是加快構建商業銀行內部的風險管理文化,充分認識風險管理的重要性和迫切性,盡快使風險管理的意識深入人心,把風險管理理念貫穿于銀行業務的整個流程。
參考文獻:
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篇12
2013年以來，一些潛在的銀行風險隱患有所抬頭，并呈現出較強的系統性、傳染性、交叉性、復雜性等新的風險特征。年初伊始，監管部門和各銀行機構便將守住風險底線作為2013年重點工作之一，在進一步推進信貸結構調整力度、加快退出產能過剩行業的同時，銀行業不斷改進系統性區域性風險的防范措施，加大不良貸款處置，堅守重點領域風險底線，取得了積極成效。
全力嚴防信用違約風險。今年以來，銀行機構對平臺貸款風險繼續按照“總量控制、分類管理、區別對待、逐步化解”政策，控制總量、優化結構，支持符合條件的地方政府融資平臺和國家重點在建續建項目的合理融資需求；嚴格執行國家房地產調控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試；對企業集群風險也加強監測，分門別類采取措施進行防范；對產能過剩行業風險，堅持有保有壓，確保風險可控。
數據顯示，在地方政府融資平臺、房地產、“兩高一剩”行業等重點風險領域，2013年銀行業新增貸款規模、貸款余額占比分別比2012年有所下降。截至今年6月末，地方政府融資平臺貸款余額9.7萬億元，同比增速為6.2%，低于各項貸款平均增速9個百分點；新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點。
嚴控表外業務關聯風險。按照監管部門今年出臺的《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》（即“8號文”）和《關于排查農村中小金融機構違規票據業務的通知》（即“135號文”）各項要求，銀行業嚴格監管理財產品設計、銷售和資金投向，停止銷售未經授權產品和私募股權基金產品，嚴格杜絕誤導消費者購買的行為，實行固定收益和浮動收益理財產品分賬經營、分類管理。
此外，銀行機構還嚴管外部風險傳染。禁止員工參與民間融資和銀行客戶轉借貸款資金行為，進一步防范民間融資和非法集資等外部風險向銀行傳染滲透。在加強重點領域、行業和地區風險防控的同時，銀行業繼續保持對社會合理融資需求的滿足，進一步貫徹“有保有壓”、“有扶有控”的信貸投放原則，以確保信貸資金投入到實體經濟中去，在支持實體經濟健康發展的同時，提高銀行發展的質量和效益。
新老風險交織出現
2014年，隨著市場環境的變化，銀行面對的風險總量和性質都在不斷演變，并呈現出一些新的趨勢和特點，從而給銀行業的風險管理帶來更為嚴峻、復雜的挑戰。
從今后風險防控的重點來看，銀行業高度關注的地方融資平臺債務風險、產能過剩行業債務風險、商業銀行表外理財及同業業務和票據業務風險、準金融機構和民間借貸風險、國際經濟金融風險對我國的溢出效應風險、金融信息安全風險等，與以往相比，明顯呈現出新老風險交織的復雜局面。
事實上，隨銀行機構業務規模的持續擴大，業務結構的不斷演變，金融風險總體水平也隨之上升。最明顯的表現是，2013年6月以來連續出現的市場流動性緊張狀況，暴露了銀行流動性狀況的脆弱，而流動性緊張呈常態化的趨勢，更給銀行流動性風險管理提出了新的挑戰。
近年來，各類理財業務、資產管理業務等發展迅速，有數據顯示，理財業務以及匯率、利率衍生品等規模以年均20%-30%的速度增長。此類業務的資金大多通過銀行集中流入流出，給商業銀行的流動性管理帶來新困難。當外部流動性發生改變的情況下，風險會迅速在不同市場蔓延和傳遞，對整個系統流動性形成沖擊。
值得注意的還有互聯網金融可能存在的風險隱患。互聯網金融的快速崛起，有效地解決了對小微企業的信息不對稱問題，提高了支付的便捷性，對傳統金融業的運營模式發生了深刻的影響。但是，其潛在風險，如網絡貸款平臺接連倒閉以及虛擬貨幣亂象問題等也不容忽視，也需要高度關注。
新年面臨新任務
毋庸置疑，繼2013年后，“守住風險底線”仍將是2014年銀行業的一項重點工作。
不過與此前相比，銀行所承擔的“守住風險底線”任務內容既有相同也有不同。這是因為，中央經濟工作會議已明確提出，做好2014年經濟工作，最核心的是要堅持穩中求進、改革創新。并首次將“要著力防控債務風險，要把控制和化解地方政府性債務風險”作為經濟工作的重要任務。
以平臺債務風險為例。信貸資金投入規模的繼續擴大，財政風險與銀行風險之間的關聯性必然上升，這將是明年銀行業遭遇的棘手問題。
