引論：我們為您整理了13篇商業地產稅收籌劃范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

當企業處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度時，利息支出盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的；應盡量向金融機構貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務機關對超額利息的剔除。

（2）通過發行債券籌資。稅法規定資本紅利不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支，因此，它可以作為節稅的方法加以利用。

2．主營業務收入的籌劃

由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產企業一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，而應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本，起到節稅作用。

3．成本費用的籌劃

（1）費用的轉化。費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業的稅負。譬如，公司董事、監事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費用；對持股員工發放的紅利可以年終獎金形式發放，借以增加費用；營銷人員的工資、獎金合理轉化為營業費用，通過包干形式進行薪酬激勵，可以合理節稅。

（2）固定資產折舊。折舊籌劃的重點在于提高折舊額，可以通過資產評估方法確認重估價值。重估后資產在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負。進行資產重估可提高賬面價值，從而在出售資產時，由于售價與調整后的賬面價值相抵，財務利益較小，稅負亦較輕。

（3）業務招待費。業務招待費必須是與開發經營業務有關，已取得合法憑證且未超過限額標準的開支。對于業務招待費，應注意以下方面：增加經營收入，以提高限額計算基礎；能在其他費用項目列支的，就不要列入業務招待費，以避免超過限額標準；妥善處理企業籌備期間支付的業務招待費，并入開辦費攤銷，此時無限額約束；業務招待費若超過列支限額，應于申報納稅前先行進行納稅調整，以免稅務機關稽查補征稅款并罰款。

（4）避免費用和損失被剔除的納稅籌劃。費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的加大費用、損失的事項被審查出來，必遭剔除，嚴重的還會受到懲罰。所以，房地產企業應遵循以下基本原則：應取得稅務機關監制的統一發票、收據等合法憑證；應與開發經營活動有關，且業已實現；凡是與形成企業當期收入無關的費用、損失，均不得列入；對稅法規定了限額標準的各項費用及損失，企業可以實行內部控制制度管理。

4．合作建房經營方式的稅收籌劃

（1）合作建房的兩種方式：

其一，合作雙方通過“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。

其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時，各自按銷售不動產繳納營業稅。

合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同會導致稅負不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。

至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅，合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。因此，房地產企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅的目的。

5．會計政策選擇的籌劃

（1）預提費用籌劃。房地產企業開發過程中可以合理預提費用，預提方法主要體現在后期配套設施支出的預提、大修費用的預提，以及利息費用的預提等方面。適度、合理地預提可以減少企業所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內費用預提時應就高不就低，先行足額計入成本費用，延緩納稅。

（2）開發商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從“開發商品”轉入“出租開發產品”科目，按月計提出租產品攤銷額計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續留在“開發商品”科目提取減值準備，所提減值準備不能作為稅前扣除項目。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免征營業稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。

（4）營業費用籌劃。作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是一筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業績密切相關。房地產企業每一納稅年度的廣告費支出在銷售收入2%的限額內可以據實扣除。如果廣告費由總公司統一策劃、統一支付，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關聯公司廣告費不足2%的情況，這時可以實現廣告費的合理劃轉，由關聯公司承擔部分廣告費。

（5）財務費用籌劃。如果同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同期同類貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅負擔過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。

6．土地增值稅的籌劃

土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制：開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%。

控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失，做出選擇。

篇2

我們公司是來自一家歐洲血統的商業地產開發商，開發的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結合我們商業地產項目的實際情況，現將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。

商業地產中房產稅的籌劃技巧

我國《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）規定，房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區；計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產稅的關鍵。

1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。

2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業費單獨與成立的所屬物業管理公司簽訂〈物業服務合同〉。

以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產稅，只繳納5%的營業稅。這樣可以為企業稅減少房產稅的稅負，合理避稅。

3、關于附屬設備的確定。

在房產稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產稅和車船使用稅及各業務問題的解釋與規定》第二條規定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒算起”，這條規定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。

對于中央空調，我國房地產稅規定，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產原值不應包括中央空調設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調作為固定資產單獨核算，不計入房地產原值中，從而減少房產稅。

作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調、暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產，都應作為應稅

房產原值，征收房產稅。

4.關于公共設施的確定

項目建設時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產原值的話，則企業將面臨很重的房產稅。其實，按我國稅法規定，房產是指以房屋形態表現的財產；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。

二、商業地產中營業稅的籌劃技巧

1、在與國際一線品牌的優質商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關于股權轉讓有關營業稅問題的通知〉中規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。這樣以優質客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業節省了5.6%的營業稅及附加。

2、代收費用的稅務處理。房地產開發企業在收取銷售房款時，往往會存在代相關政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業稅。

〈營業稅暫行條例實施細則〉第十三條規定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

由此可見，盡管〈營業稅暫行條例實施細則〉中規定，房地產企業的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規定繳納營業稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業稅的。

三、商業地產中土地增值稅的籌劃技巧

1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產公司，為了提高開發產品的質量、品質與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設計費、項目交通、標識、內裝、照明、景觀、綠色認證、可持續發展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設計勞務在支付時，不論勞務是否發生在境內，都由我公司代扣代繳這一部分的企業所得稅、營業稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產企業在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅收籌劃的作用。

篇3

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.